房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告范文

1.過(guò)分強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化

眾所周知，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有利潤(rùn)最大化、股東權(quán)益最大化以及企業(yè)價(jià)值最大化等不同的目標(biāo)，而利潤(rùn)最大化是最片面，最局限的一種，這種財(cái)務(wù)管理目標(biāo)直接阻礙著企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而忽略了股東價(jià)值以及企業(yè)整體價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)目前存在這過(guò)多的泡沫，因此財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)負(fù)責(zé)人過(guò)分強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化無(wú)疑將加劇這種房地產(chǎn)行業(yè)的這種情況加劇。因此，從利潤(rùn)最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)轉(zhuǎn)為股東價(jià)值最大化或者企業(yè)價(jià)值最大化才是正確的選擇。

2.資本結(jié)構(gòu)和資金控制存在問(wèn)題

資本結(jié)構(gòu)的不合理和資金控制上產(chǎn)生的問(wèn)題也是目前困擾許多行業(yè)和企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的主要問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商由于需要大量資金進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，因此往往會(huì)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。然而高負(fù)債經(jīng)營(yíng)往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理以及利息費(fèi)用的支出過(guò)高等嚴(yán)重的問(wèn)題，給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)困難。其次房地產(chǎn)企業(yè)在資金控制上面也存在著問(wèn)題。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和開發(fā)項(xiàng)目的資金投入控制和資金回收控制方面的問(wèn)題等等。調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問(wèn)題。

3.稅收籌劃和利潤(rùn)分配的問(wèn)題

稅收籌劃和利潤(rùn)分配也是目前企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上應(yīng)當(dāng)引起重視的方面，但是很多企業(yè)并沒有采取有效的措施進(jìn)行稅收籌劃和利潤(rùn)分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤(rùn)分配有利于提高企業(yè)凈利潤(rùn)、改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)者與出資者之間的關(guān)系。如前所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改掉片面追求利潤(rùn)最大化的“陋習(xí)”，而應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)股東利益的關(guān)注，并且實(shí)現(xiàn)更高的“凈利潤(rùn)”而不是“收入”或者“利潤(rùn)”。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地增值稅、消費(fèi)稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。

4.缺乏事前財(cái)務(wù)預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

全面預(yù)算管理系統(tǒng)下的企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)要求企業(yè)必須做好事前財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的工作。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)成本體系并沒有得到有效的實(shí)施，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導(dǎo)致最終的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套有效的事前財(cái)務(wù)預(yù)算體系和時(shí)候財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系也是非常必要的。

二、正確定位財(cái)務(wù)管理的核心作用，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的價(jià)值

1.提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍建設(shè)

提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)包括加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)以及財(cái)務(wù)管理人員的平時(shí)繼續(xù)教育。房地產(chǎn)企業(yè)必須從源頭做起，應(yīng)當(dāng)盡量招聘一些高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才，例如，招聘人員的時(shí)候要求必須從事多年的財(cái)務(wù)管理工作以及擁有多項(xiàng)財(cái)務(wù)管理方面的證書等等。另外，在平時(shí)工作中也應(yīng)當(dāng)注意財(cái)務(wù)管理人員技能的提升，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)最新財(cái)務(wù)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到與時(shí)俱進(jìn)，并讓員工意識(shí)到學(xué)無(wú)止境，只有加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全內(nèi)部控制建設(shè)，強(qiáng)化外部審計(jì)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和健全內(nèi)部控制建設(shè)，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控準(zhǔn)則COSOII或者國(guó)際最新規(guī)定，完善內(nèi)部控制五要素（或者八要素），建立全面的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系。并且在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立和健全企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才隊(duì)伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設(shè)的企業(yè)內(nèi)部控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)知名的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)強(qiáng)化企業(yè)的外部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)不能為了自身利益而與會(huì)計(jì)師事務(wù)所私下溝通，制造虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表或者虛假的審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告等。所聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所也應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，客觀地對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，出具公正的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，以保證企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金控制

在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中加強(qiáng)資金控制和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)往往是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，因此，應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和大量資金的依賴，從財(cái)務(wù)管理的角度將房地產(chǎn)企業(yè)從以資金和勞務(wù)堆積而成的粗放模式轉(zhuǎn)為技術(shù)集中型。另外，促使房地產(chǎn)企業(yè)上市也是調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效方法。一旦上市，將會(huì)減少這些企業(yè)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強(qiáng)資金控制主要包括減少房地產(chǎn)企業(yè)胡亂投資的行為以及加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理。由于籌資、投資和經(jīng)營(yíng)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必不可少的三個(gè)重要內(nèi)容，因此加強(qiáng)這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中防止資金鏈斷裂；在籌資過(guò)程中拓寬融資渠道，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出以及在投資過(guò)程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制。

4.強(qiáng)調(diào)成本控制和存貨管理

房地產(chǎn)企業(yè)的總收入高，但是成本相對(duì)也比較高，因此強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強(qiáng)單位成本和總成本的管理工作，降低采購(gòu)價(jià)格，合理制定銷售價(jià)格等等都是成本控制的重要環(huán)節(jié)。此外，在企業(yè)中杜絕浪費(fèi)可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強(qiáng)存貨管理意味著房地產(chǎn)工資應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，避免過(guò)多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉(zhuǎn)的速率。

5.建立健全事前預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系

建立健全財(cái)務(wù)事前預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)體系包括建立和完善一套標(biāo)準(zhǔn)成本核算系統(tǒng)，以及做好單位成本的核算和控制，計(jì)算實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本的差額以分析原因等等。在房地產(chǎn)企業(yè)建立好事前預(yù)算控制，包括制定房地產(chǎn)開發(fā)的每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本；而事后評(píng)價(jià)體系，如前所述，主要是將標(biāo)準(zhǔn)成本與實(shí)際成本之間的差異進(jìn)行計(jì)算，用于下一會(huì)計(jì)年度的參考，避免再次發(fā)生實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算成本的情況，讓企業(yè)的成本處于可控的范圍之內(nèi)。

三、結(jié)論

第2篇：房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告范文

2003年6月，寧夏中衛(wèi)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱城建公司）改制為民營(yíng)股份制中衛(wèi)恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱恒嘉公司）。改制前后，記者接到了改制過(guò)程中存在大量國(guó)有資產(chǎn)流失的群眾舉報(bào)。帶著疑問(wèn)，記者于2004年2月中旬來(lái)到中衛(wèi)――這座剛剛撤縣建市的塞上名城進(jìn)行調(diào)查。

一個(gè)接手時(shí)純利潤(rùn)426萬(wàn)元的國(guó)有企業(yè)，3年后以負(fù)資產(chǎn)改制

成立于1984年的城建公司是一家只有32名員工的地方國(guó)有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1993年，該公司與香港爾安公司合資注冊(cè)成立了“寧夏天河房地產(chǎn)開發(fā)公司”，但實(shí)際上兩個(gè)牌子一套人馬。

1998年7月，原縣政府調(diào)整公司班子，新任經(jīng)理作為國(guó)有資產(chǎn)方代表，接替了原公司董事長(zhǎng)兼合資公司總經(jīng)理的職務(wù)。據(jù)當(dāng)時(shí)對(duì)前任總經(jīng)理離任審計(jì)結(jié)論，截止1998年6月，公司資產(chǎn)值為2366萬(wàn)元，利潤(rùn)426萬(wàn)元。

新任經(jīng)理上任不久便提出注銷合資公司，對(duì)國(guó)有的母公司實(shí)行“零資產(chǎn)”改制，變國(guó)有企業(yè)為民營(yíng)的想法并付諸實(shí)施。2001年2月26日，公司召開職工大會(huì)，根據(jù)《中衛(wèi)縣關(guān)于深化企業(yè)改革有關(guān)問(wèn)題的意見》表決同意改制為民營(yíng)企業(yè)。隨后，該公司委托寧夏瑞衡資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。2001年11月2日，瑞衡公司出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：以2001年9月30日為基準(zhǔn)日，城建公司資產(chǎn)總額1557．3萬(wàn)元，負(fù)債總額1571．75萬(wàn)元；凈資產(chǎn)為－14．45萬(wàn)元。加上剝離鍋爐房等資產(chǎn)，實(shí)際剩余的凈資產(chǎn)為－50．4萬(wàn)元。

2003年6月2日，原縣政府“企業(yè)改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組”批準(zhǔn)同意該公司改為股份制民營(yíng)企業(yè)。與此前評(píng)估報(bào)告所確認(rèn)的剩余凈資產(chǎn)為“負(fù)資產(chǎn)”不同的是，政府采用增加土地使用權(quán)、不再剝離鍋爐房等技術(shù)手段，將虧損企業(yè)變成了正資產(chǎn)37萬(wàn)多元的企業(yè)。至此，城建公司完成了由國(guó)企向民營(yíng)股份制的改制。值得關(guān)注的是，改制后的民營(yíng)企業(yè)――中衛(wèi)恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司的股份持有者中，現(xiàn)任管理層也即董事會(huì)成員占據(jù)著大比重份額。

一幢“半成品”在建樓，《評(píng)估報(bào)告》中的價(jià)值是150元……

如果1998年6月權(quán)威部門出具的離任審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的城建公司總資產(chǎn)2366萬(wàn)元、利潤(rùn)426萬(wàn)元的審計(jì)結(jié)論準(zhǔn)確無(wú)誤，如果聯(lián)系近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飚升的現(xiàn)狀，并將不斷加快的城市化進(jìn)程中廣大城鄉(xiāng)民眾對(duì)成品房的強(qiáng)烈需求作為背景參照，人們有理由提出這樣的疑問(wèn)，一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)有企業(yè)在近3年來(lái)其國(guó)有資產(chǎn)不僅沒有增值，為何反而負(fù)債？

曾任國(guó)資局局長(zhǎng)，在國(guó)資局合并到財(cái)政局后，又成為縣財(cái)政局副局長(zhǎng)的王振遠(yuǎn)在接受記者采訪時(shí)表示，他認(rèn)為城建公司的改制進(jìn)行得比較規(guī)范。王振遠(yuǎn)這番話的依據(jù)是，當(dāng)時(shí)公司邀請(qǐng)了正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)――寧夏瑞衡資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，如果資產(chǎn)評(píng)估存在問(wèn)題，應(yīng)該由中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。

這里需要提及的是，在新聞媒體過(guò)問(wèn)改制評(píng)估問(wèn)題之后，寧夏回族自治區(qū)國(guó)資委曾經(jīng)派一個(gè)4人調(diào)查小組到中衛(wèi)調(diào)查過(guò)城建公司的改制情況，結(jié)論是“反映國(guó)有資產(chǎn)流失的情況與事實(shí)有較大出入，主要是企業(yè)審計(jì)評(píng)估后的資產(chǎn)變化在實(shí)施改制時(shí)應(yīng)予考慮而沒有考慮?！睋Q句話說(shuō)，寧夏瑞衡資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)城建公司出具的改制評(píng)估報(bào)告在自治區(qū)國(guó)資委調(diào)查組這里是得到基本肯定的。

改制國(guó)資評(píng)估果真沒有問(wèn)題嗎？

記者就“一幢在建的‘半成品’樓被評(píng)估為150元？”的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查。地方財(cái)政局王振遠(yuǎn)副局長(zhǎng)的答復(fù)是：“財(cái)務(wù)賬面都清楚，僅是設(shè)計(jì)費(fèi)?！彼€說(shuō)：“那是城建公司搞的在建工程，具體情況我不清楚，國(guó)資委不可能具體過(guò)問(wèn)每一件事。”

為弄清事實(shí)，記者在王振遠(yuǎn)的陪同下來(lái)到改制后的恒嘉房地產(chǎn)公司，該公司負(fù)責(zé)賬務(wù)的財(cái)會(huì)人員對(duì)此這樣解釋：“資產(chǎn)評(píng)估時(shí)該樓還沒有動(dòng)工，只花了150元的簽證費(fèi)。”

但記者從中衛(wèi)質(zhì)量監(jiān)督站了解到的卻是：被評(píng)估為150元的這座樓位于縣文昌南街西側(cè)，稱美利新村6號(hào)樓，為六層60套（含一層地下室）四單元磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積5684平方米，2001年6月8日開工，2002年7月19日竣工。這一事實(shí)表明，在2001年11月資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交時(shí)，被評(píng)估為150元錢的這幢“半成品”樓已經(jīng)施工4個(gè)多月。

透過(guò)以上評(píng)估調(diào)查，人們不禁要問(wèn)，對(duì)半成品樓房進(jìn)行評(píng)估時(shí)難道可以不考慮前期投入的土地成本、拆遷費(fèi)？不做實(shí)地考察，也不參照評(píng)估時(shí)土地、建筑材料的升值情況？那么，僅根據(jù)賬面記載進(jìn)行評(píng)估，如此評(píng)估意義何在？

一筆已經(jīng)收到的土地出讓費(fèi)，評(píng)估報(bào)告以“應(yīng)付賬款”形式出現(xiàn)，其名目為“欠雍全義40.1萬(wàn)元”，還有一筆說(shuō)也說(shuō)不清楚的213.92萬(wàn)元的欠付利息……

《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》在“應(yīng)付賬款”中有一項(xiàng)“欠雍全義40.1萬(wàn)元”。調(diào)查結(jié)果表明：這40.1萬(wàn)元的資金是城建公司將東門外一塊7畝多土地出讓給雍全義（供其搞樓房開發(fā)）而收回的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這在1999年的審計(jì)報(bào)告中早已確認(rèn)。而資產(chǎn)評(píng)估時(shí)不僅未將其作為利潤(rùn)，反而變成了“外欠賬”。對(duì)此，王振遠(yuǎn)副局長(zhǎng)和公司財(cái)務(wù)人員承認(rèn)：“這筆賬記得有問(wèn)題，應(yīng)該作為收入記賬才對(duì)”。但這卻證實(shí)了該筆款項(xiàng)一減一增，國(guó)有資產(chǎn)再一次由正變?yōu)榱素?fù)。

如果說(shuō)上述款項(xiàng)還能夠擺一擺，理清楚的話，那《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中另一項(xiàng)“1999年欠施工單位利息213.92萬(wàn)元就沒有這么簡(jiǎn)單了。公司財(cái)務(wù)人員對(duì)此的說(shuō)法：這是1995年以前蓋商城商品樓時(shí)，拖欠各建筑施工企業(yè)的利息，一直“賴”著沒給人家。調(diào)查結(jié)果卻是：建筑企業(yè)稱“承建商城的工程款已全部付清”、“與城建公司無(wú)債務(wù)關(guān)系”。公司前任經(jīng)理講，1995年前，我安排以商品房成本的名義提出了432萬(wàn)元，將其中200萬(wàn)元作為利潤(rùn)隱瞞了下來(lái)。此后用其中一部分陸續(xù)支付了銀行利息，到1997年年底時(shí)，尚余213.92萬(wàn)元。當(dāng)然，這筆錢至今仍“賴”在城建公司八、九年，公司根本沒準(zhǔn)備也不可能付給施工企業(yè)。

接下來(lái)我們看到《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》“應(yīng)付賬款”中有一筆57.45萬(wàn)元欠縣財(cái)政“借款利息”。自治區(qū)國(guó)資委4人調(diào)查小組對(duì)此曾做出“往來(lái)掛賬應(yīng)增加國(guó)有資產(chǎn)91.2萬(wàn)元（出售土地應(yīng)付賬款40.1萬(wàn)元－即雍全義土地轉(zhuǎn)讓款－注，和欠縣財(cái)政的借款利息51.1萬(wàn)元）而沒有增加……”的審查意見?？梢妴?wèn)題存在并得以糾正。盡管城建公司財(cái)務(wù)人員對(duì)此的解釋是，“這筆賬記錯(cuò)了。本來(lái)應(yīng)該是欠職工集資款的利息，卻記成了欠財(cái)政局的?！钡珦?jù)知情人透露，公司改制時(shí)既不欠財(cái)政局的利息，也不欠職工的集資款利息。早在1996年至1998年，公司已經(jīng)按季度向職工發(fā)放了此前的職工集資款和利息。一份城建公司職工總共領(lǐng)取23萬(wàn)多元利息的花名冊(cè)，證實(shí)了知情人的說(shuō)法?？删瓦@樣一個(gè)簡(jiǎn)單易澄清的事實(shí)，卻在城建公司213.92萬(wàn)元所欠利息的賬面中再一次以“欠財(cái)政借款51.1萬(wàn)元（利息）”的名目出現(xiàn)了。

如果聯(lián)系施工單位與城建公司并無(wú)債務(wù)關(guān)系的證人證言，進(jìn)而聯(lián)系知情人所提供的情況和寧夏區(qū)國(guó)資委調(diào)查組的報(bào)告中對(duì)“欠財(cái)政利息”的認(rèn)定等，這樣多的證據(jù)足以形成這樣一個(gè)證據(jù)鏈：這筆本應(yīng)作為利潤(rùn)的213.92萬(wàn)元資金被虛列為“應(yīng)付款”后，一減一增，國(guó)有資產(chǎn)減少的不僅僅是自治區(qū)國(guó)資委4人調(diào)查組認(rèn)定的91.2萬(wàn)元，更多的國(guó)有資產(chǎn)由正變負(fù)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

上述幾例“應(yīng)付款”，國(guó)有資產(chǎn)流失數(shù)額當(dāng)在數(shù)百萬(wàn)元，而類似的“應(yīng)付賬款”在《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中還有很多。

該評(píng)的“漏掉”了，改制期間升值的國(guó)有資產(chǎn)忽略了，巨額國(guó)有資產(chǎn)怎能不流失？

值得注意的是，《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中早已明確：“本評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，自2001年9月30日（即基準(zhǔn)日），至2002年9月30日前有效?！币簿褪钦f(shuō)，如果企業(yè)在評(píng)估報(bào)告失效后改制，就得重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。然而，直至企業(yè)改制時(shí)的2003年6月2日，也即評(píng)估報(bào)告失效8個(gè)月后，城建公司并未對(duì)國(guó)有資產(chǎn)重新進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估基準(zhǔn)日2001年9月30日計(jì)算起至2003年6月初的20個(gè)月間，城建公司的資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大變化。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的許多“半成品”樓在一年甚至幾個(gè)月內(nèi)即告竣工，銷售情況良好。那么，新產(chǎn)生的利潤(rùn)呢？

第3篇：房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告范文

“深圳觀瀾項(xiàng)目一期已于今年1月8日募集完畢，武漢四新項(xiàng)目也已經(jīng)募集成功?！币晃唤咏鸬丶瘓F(tuán)（600383.SH）管理層的人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

早在2008年，金地集團(tuán)即已經(jīng)開始嘗試房地產(chǎn)基金，當(dāng)年金地集團(tuán)與瑞銀合作推出了“瑞銀金地中國(guó)房地產(chǎn)基金”，只是該基金為美元基金，而此次深圳與武漢的兩個(gè)項(xiàng)目均為人民幣基金。

地產(chǎn)基金的運(yùn)作好處不言而喻。“政府很難通過(guò)直接干預(yù)的方式影響房地產(chǎn)基金的規(guī)模。”一位地產(chǎn)PE的投資經(jīng)理表示，除非直接下令禁止地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立基金。華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）前任董事長(zhǎng)任志強(qiáng)亦在一次專訪中對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，這種募資方式，政府“管不到”。

基金融資的模式屬于股權(quán)融資，與債權(quán)融資相比，其最大的好處是能夠補(bǔ)充資本金，有利于企業(yè)撬動(dòng)更多的銀行信貸。

在資本市場(chǎng)融資之門被牢牢封閉，信托融資受到限制，銀行貸款也漸漸趨緊的情況下，地產(chǎn)基金有機(jī)會(huì)在地產(chǎn)市場(chǎng)扮演更為重要的角色。

近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)出的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警讓內(nèi)地開發(fā)商不得不重新考慮其近乎瘋狂的海外融資計(jì)劃，不斷攀升的負(fù)債水平可能給企業(yè)帶來(lái)巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

籌建基金成為地產(chǎn)開發(fā)商不多的選擇之一。接近四大行總行的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭，萬(wàn)科（000002.SZ）也已經(jīng)啟動(dòng)了自己的地產(chǎn)基金項(xiàng)目，整體模式與金地相似，當(dāng)前該項(xiàng)目正在工行、中國(guó)銀行、招商銀行審批，過(guò)投決會(huì)之后將由這些銀行的私人理財(cái)部門推薦出售。

“萬(wàn)科只是剛開始做，各方面應(yīng)該都沒有金地成熟。”一位知悉情況的基金投資經(jīng)理評(píng)價(jià)說(shuō)，“但是現(xiàn)在看來(lái)，這種做法是一個(gè)趨勢(shì)?！?/p>

但對(duì)于國(guó)內(nèi)剛剛興起的地產(chǎn)基金而言，問(wèn)題在于迄今為止，由企業(yè)主導(dǎo)的地產(chǎn)基金始終難以擴(kuò)大規(guī)模――美元基金受制于外匯管制，新興的人民幣基金又缺乏成熟模式。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，金地集團(tuán)武漢項(xiàng)目原計(jì)劃募集4億元，最終只募集了2億元，而原計(jì)劃募集6億元的深圳項(xiàng)目，僅僅募集了3億元之后便匆匆收?qǐng)觥?/p>

此外，投資人仍存顧慮。由開發(fā)商牽頭吸引投資者入股，轉(zhuǎn)而投資開發(fā)商自己的項(xiàng)目，如何能保持項(xiàng)目的獨(dú)立性，防范可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)，又是否會(huì)有各種暗藏的利益輸送等問(wèn)題呢？

在基金設(shè)計(jì)時(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金將門檻驟降至百萬(wàn)級(jí)，可以接納更多的公眾投資者，一方面令廣大民眾都能享受到地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)；而另一方面，也分散和弱化了投資人的監(jiān)管能力和話語(yǔ)權(quán)。

以冷遇開場(chǎng)，與質(zhì)疑伴生，新興的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金將何去何從？

失意的成交

對(duì)于此次推出的兩個(gè)人民幣基金項(xiàng)目，金地集團(tuán)顯然做了充分的籌備?！八麄兊慕鹑诤头深檰?wèn)非常專業(yè)?！币晃粎⑴c過(guò)該項(xiàng)目的投資者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，“從交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)完全可以看出來(lái)?！?/p>

武漢四新項(xiàng)目位于漢陽(yáng)區(qū)江城大道與三環(huán)線交會(huì)處，計(jì)劃總建筑面積58.5萬(wàn)平方米。在金地集團(tuán)為投資者準(zhǔn)備的路演材料中，列舉了十多位來(lái)自金融界和法律界擁有多年基金操作經(jīng)驗(yàn)的人員，他們均為穩(wěn)盛投資公司（下稱穩(wěn)盛投資）的管理層。

穩(wěn)盛投資是由金地集團(tuán)全資擁有并在香港設(shè)立的投資管理公司，是金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)平臺(tái)，曾與瑞銀合作募集美元房地產(chǎn)基金。

作為GP（基金管理人）的天津穩(wěn)盛是穩(wěn)盛投資在天津設(shè)立的全資子公司，武漢四新項(xiàng)目由該公司與金地武漢公司合作進(jìn)行。此前，金地武漢公司曾與ING（荷蘭國(guó)際集團(tuán)）合作開發(fā)過(guò)國(guó)際花園項(xiàng)目。

天津穩(wěn)盛和參加信托計(jì)劃的投資人（LP）或直接作為L(zhǎng)P的投資人一起組建有限合伙企業(yè)天津穩(wěn)盈。然后由天津穩(wěn)盈和金地武漢公司共同組成武漢金地偉盛項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)四新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，金地武漢持股51％。

金地集團(tuán)武漢項(xiàng)目路演材料中透露，部分投資者采取信托合作的方式參與投資，一方面可以合理避稅，如果LP是一家公司或信托的話，信托計(jì)劃本身不需要繳稅，信托計(jì)劃分配到個(gè)人投資者，也不需交稅，但如果LP是自然人，則個(gè)人需要多交20％的個(gè)人所得稅。

另一方面，則是由于有限合伙企業(yè)最高人數(shù)只能有50人，因此對(duì)個(gè)人出資能力要求很高，引入信托就能讓小額的個(gè)人投資者參與進(jìn)來(lái)。

路演材料透露，該項(xiàng)目公司利潤(rùn)測(cè)算稅后利潤(rùn)為9.1億元，最終能實(shí)現(xiàn)股東回報(bào)倍數(shù)為186.43％，年收益為17.29％，內(nèi)部收益率為15.18％，本金回收期為4.03年。

這也就意味著，如果投資者最初投入100元，一年半之后就開始逐步收回投資，四年后可以收回全部投資，在第五年結(jié)束時(shí)可以獲得86元的凈收益。

但是，面對(duì)誘人的投資收益，投資者卻并不捧場(chǎng)。知情人士透露，“到現(xiàn)在為止，4億元的資金募了2億元，應(yīng)該已經(jīng)關(guān)閉，就這么多了?！?/p>

該人士透露，通過(guò)工商銀行和中國(guó)銀行，金地集團(tuán)獲得募集1億多元，諾亞財(cái)富也協(xié)助其募集1億元左右。諾亞財(cái)富是一家獨(dú)立理財(cái)機(jī)構(gòu)，2010年11月在美國(guó)紐交所上市。

“那個(gè)方案我不會(huì)買，預(yù)期收益率17％，鎖資金五年，流動(dòng)性很差?！币晃换鹜顿Y經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，預(yù)期收益率和實(shí)際收益率是兩回事，最讓其擔(dān)心的是最后還是項(xiàng)目公司說(shuō)多少收益率就是多少收益率，投資人根本沒什么話語(yǔ)權(quán)。

金地集團(tuán)的第二只人民幣基金，深圳觀瀾項(xiàng)目的開局與武漢項(xiàng)目頗為類似。該項(xiàng)目總占地面積約15.7萬(wàn)平方米，同樣采取同股同權(quán)的投資結(jié)構(gòu)。觀瀾項(xiàng)目公司出資14億元，其中，金地集團(tuán)投資8億元，信托募集投資6億元。認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為100萬(wàn)元，期限三年，收益測(cè)算為21％－23％。

但是，據(jù)接近金地集團(tuán)的人士透露，該基金前期募集也不太順利，募集時(shí)間比預(yù)期要長(zhǎng)，而募集剛剛過(guò)半，便即告收?qǐng)?，不過(guò)目前已經(jīng)開始募集第二期。

該人士坦言：“人民幣基金相對(duì)來(lái)講是一個(gè)新的東西，市場(chǎng)接受有一個(gè)過(guò)程。”他表示，投房地產(chǎn)也沒有超額利潤(rùn)，正常情況下就每年十幾或者二十幾的收益率，三年至五年之后才能退出，時(shí)間比較長(zhǎng)。而且這個(gè)回報(bào)還有不確定性，不像一些風(fēng)投和PE，短時(shí)間內(nèi)就有10倍的利潤(rùn)。

疑慮仍存

作為項(xiàng)目基金管理人的穩(wěn)盛資本，實(shí)際上是金地集團(tuán)的下屬企業(yè)，而所投資的武漢四新項(xiàng)目和深圳觀瀾項(xiàng)目均為金地集團(tuán)自己開發(fā)的項(xiàng)目。

“怎么防止其間的內(nèi)部人控制風(fēng)險(xiǎn)？”一位參加過(guò)金地在深圳路演的人士告訴記者，這也成為路演現(xiàn)場(chǎng)所有投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

市場(chǎng)上常見的有兩種類型的地產(chǎn)基金，一種為專業(yè)地產(chǎn)基金公司，本質(zhì)為基金公司，所投為地產(chǎn)項(xiàng)目；另一種即為地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金。

地產(chǎn)商主導(dǎo)的地產(chǎn)基金，其優(yōu)勢(shì)是擁有項(xiàng)目資源，更了解房地產(chǎn)行業(yè)，但是，在投資機(jī)會(huì)分配、股權(quán)作價(jià)、關(guān)聯(lián)交易等方面的問(wèn)題，一直存有較大的爭(zhēng)議。地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金，更像是為下屬項(xiàng)目所做的變相融資。

面對(duì)爭(zhēng)議，在武漢四新項(xiàng)目的推介材料中，金地集團(tuán)解釋道，籌建地產(chǎn)項(xiàng)目基金，是公司房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的貫徹和落實(shí)，而不是一個(gè)單純的融資行為。

并且，基金操作和項(xiàng)目運(yùn)作是兩個(gè)不同的團(tuán)隊(duì)，金地集團(tuán)內(nèi)部建立了嚴(yán)格的內(nèi)控制度和防火墻，并會(huì)賦予LP充分的參與權(quán)、控制權(quán)和知情權(quán)。

但是，這一澄清無(wú)法消除投資者的疑慮。“房地產(chǎn)是一個(gè)很容易走錢的行業(yè)。” 一位業(yè)內(nèi)人士表示，投資人會(huì)擔(dān)心項(xiàng)目公司把錢挪走，把這個(gè)項(xiàng)目成本做大，因此預(yù)期收益率無(wú)法令投資者踏實(shí)。

“現(xiàn)場(chǎng)很多人都提問(wèn)收益率能不能一部分固定，一部分浮動(dòng)?！?上述參加路演的人士表示。按照現(xiàn)在的設(shè)計(jì)，金地集團(tuán)提供的收益率全部浮動(dòng)，時(shí)間為五年，投資者的利益沒有任何保障。

該人士透露，目前房地產(chǎn)公司向PE融資的普遍行情是，兩年期帶擔(dān)保措施的投資，固定利率可以達(dá)到9.5％―10％，擔(dān)保措施包括抵押地皮、房產(chǎn)和讓渡股權(quán)等。

“內(nèi)部人控制風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，有一些人是有這個(gè)方面的顧慮?！?接近金地管理層的人士坦言，愿意購(gòu)買其產(chǎn)品的，都是對(duì)金地集團(tuán)比較了解的,“客戶都是富人，也有一些機(jī)構(gòu)?！?/p>

為了確保募集順利，金地集團(tuán)將購(gòu)買者的范圍從機(jī)構(gòu)投資者擴(kuò)大到更廣泛的公眾投資者。其信托項(xiàng)目就是為個(gè)人投資者準(zhǔn)備的，持有300萬(wàn)元以上資金的公眾均可通過(guò)參與購(gòu)買信托份額投資武漢項(xiàng)目，而深圳項(xiàng)目的門檻更是降低到了100萬(wàn)元。在深圳項(xiàng)目的推介材料上，還打出了“讓您有機(jī)會(huì)和金地一起做開發(fā)商”的口號(hào)。

面向公眾投資者而不是機(jī)構(gòu)投資者的方式也是一種創(chuàng)新，然而這種創(chuàng)新卻受到了部分投資者的質(zhì)疑。一位機(jī)構(gòu)投資者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，純股權(quán)的地產(chǎn)基金不能公開募集，只能私募，或者找機(jī)構(gòu)募集，因?yàn)楣娡顿Y者承擔(dān)不了這種流動(dòng)性和收益風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)企業(yè)融資都希望自己來(lái)主導(dǎo)，跟機(jī)構(gòu)投資者合作會(huì)受到很多控制，而公眾投資者因?yàn)檩^為分散很難形成有效的影響。

為了說(shuō)服投資者，金地集團(tuán)引入第三方監(jiān)管，聘請(qǐng)相應(yīng)機(jī)構(gòu)，提出成本審查意見，保護(hù)投資人收益。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)包括仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕和第一太平戴維斯等，同時(shí)聘請(qǐng)普華永道作為審計(jì)師，年終提供全年審計(jì)報(bào)告，每半年提供過(guò)程監(jiān)控報(bào)告，加上每個(gè)季度的財(cái)務(wù)報(bào)表，投資人可以定期看到有限合伙企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

更值得期待的解決方法是，項(xiàng)目基金不局限于投開發(fā)商自己的項(xiàng)目。上述接近金地集團(tuán)管理層的人士表示，以后的發(fā)展方向是投外面的項(xiàng)目會(huì)居多，包括公司旗下的美元基金在內(nèi)，現(xiàn)在也在物色外面的項(xiàng)目。這一轉(zhuǎn)變將會(huì)是多數(shù)投資者所樂(lè)見的。

發(fā)債與募股

在國(guó)內(nèi)開發(fā)貸基本暫停，二級(jí)市場(chǎng)再融資接近斷流的情況下，許多國(guó)內(nèi)開發(fā)商“棄地產(chǎn)基金之難，就境外發(fā)債之易”。但是，隨著企業(yè)的杠桿水平不斷提高，債務(wù)融資的可持續(xù)性值得懷疑。

2月15日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)表了題為《激進(jìn)的債券發(fā)行對(duì)中資房地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況施壓》的報(bào)告，明確表示，大舉發(fā)行債券，削弱了中資房地產(chǎn)商的信用狀況，杠桿提升帶來(lái)的負(fù)面影響，將會(huì)超過(guò)債務(wù)到期狀況和流動(dòng)性改善所帶來(lái)的正面影響。

至2011年2月，中資房地產(chǎn)商境外債券市場(chǎng)融資超過(guò)30億美元，去年該行業(yè)的新發(fā)債券規(guī)?？傤~是80億美元。標(biāo)普分析師在報(bào)告中表示，如果房地產(chǎn)商繼續(xù)以這種頻率發(fā)債，將面臨重大的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告時(shí)，標(biāo)普將恒盛地產(chǎn)（00845.HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）和人和商業(yè)（01387.HK）三家公司的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，同時(shí)對(duì)恒大地產(chǎn)（03333.HK）和碧桂園（02007.HK）發(fā)出預(yù)警。3月1日，標(biāo)普又調(diào)低了對(duì)世茂控股（00813.HK）的評(píng)級(jí)。

房地產(chǎn)企業(yè)并沒有理會(huì)標(biāo)普的警告。近期，首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）、碧桂園、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）與合景泰富地產(chǎn)（01813.HK）陸續(xù)宣布發(fā)行債券。

但是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，債券融資盛宴的尾聲也已響起，沒有企業(yè)可以依靠不斷提高負(fù)債水平生存下去。

地產(chǎn)基金的融資方式卻不一樣。作為股權(quán)融資，在讓渡公司股份的同時(shí)，卻能夠直接補(bǔ)充資本金，為進(jìn)一步撬動(dòng)銀行資金創(chuàng)造條件，因此，正越來(lái)越受到金地集團(tuán)和萬(wàn)科等主流房地產(chǎn)企業(yè)的喜歡。

一位業(yè)內(nèi)人士向記者解釋說(shuō)，銀行在放開發(fā)貸時(shí)有兩個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是土地的評(píng)估價(jià)值打折扣，一般是5折左右。第二個(gè)是自有資金投入的兩倍。以基金的形式融資增加了企業(yè)的自有資金，將有可能獲得兩倍的銀行貸款，并且攤薄資金成本。

他舉例說(shuō)，如果自有資金用20％的成本借款2億元，從銀行借出4億元，銀行貸款的成本以6％計(jì)算，最后的資金平均成本也就11％左右，在這一成本條件下，地產(chǎn)企業(yè)有足夠的空間實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

“我們跟華發(fā)、世茂等企業(yè)都接觸過(guò)，他們都想做基金，但是都不知道怎么做，不知道怎么做才能控制風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)服投資者募集到資金?！币晃换鹜顿Y經(jīng)理坦言。

即使貴為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科、金地，在人民幣基金的發(fā)展方面也僅僅是探索階段，金地集團(tuán)兩期人民幣基金募集所遭受到的冷遇也已說(shuō)明，市場(chǎng)對(duì)于人民幣基金也在接受初期。

第4篇：房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告范文

一、突出重點(diǎn)，找準(zhǔn)定位，把服務(wù)公路中心工作作為內(nèi)審工作的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)

公路部門的主要職責(zé)是公路建設(shè)、養(yǎng)護(hù)管理及規(guī)費(fèi)征收工作，我們認(rèn)為，強(qiáng)化單位內(nèi)審工作，必須把服務(wù)公路中心工作作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)?；谶@種認(rèn)識(shí)，近年來(lái)，圍繞公路中心工作，我們先后有針對(duì)性的開展了以下審計(jì)：一是開展了財(cái)務(wù)收支審計(jì)。對(duì)基層各單位的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行全面審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合理性與合規(guī)性進(jìn)行審計(jì)。去年我們對(duì)環(huán)翠局、乳山局、高管處進(jìn)行了財(cái)務(wù)收支審計(jì)，今年又分別對(duì)榮成局、文登局、設(shè)計(jì)院、征收中心進(jìn)行了全面審計(jì)。針對(duì)查出的問(wèn)題，我們及時(shí)提出了整改意見和建議。在今年的審計(jì)中，共糾正各種差錯(cuò)25筆，查糾違規(guī)違紀(jì)金額532.8萬(wàn)元，并對(duì)一個(gè)拖解養(yǎng)路費(fèi)的單位進(jìn)行了通報(bào)。二是開展了工程、養(yǎng)護(hù)建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)。在每項(xiàng)工程建設(shè)和養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目結(jié)束后，都組織財(cái)務(wù)、計(jì)劃、審計(jì)、工程、養(yǎng)護(hù)等科室人員，組成專門審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，有效地防止了擠占、挪用公路建設(shè)、養(yǎng)護(hù)資金的問(wèn)題。為提高審計(jì)工作的權(quán)威性，今年，我們委托正薈會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)我市成龍線崮山至煙威界橋涵路面工程進(jìn)行了工程造價(jià)審計(jì)，保證了工程建設(shè)的順利進(jìn)行。今年以來(lái)，全市累計(jì)完成公路建設(shè)、養(yǎng)護(hù)投資4.5億元，沒有發(fā)生一起資金違規(guī)挪用、擠占等問(wèn)題。三是開展了公路養(yǎng)路費(fèi)、通行費(fèi)審計(jì)。公路規(guī)費(fèi)征收政策性強(qiáng)、業(yè)務(wù)量大，每年我市的收入都保持8%以上的增長(zhǎng)速度，僅汽車養(yǎng)路費(fèi)收入就突破3億元，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成國(guó)家規(guī)費(fèi)流失。每年我們都要對(duì)全系統(tǒng)規(guī)費(fèi)征收工作進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，從票據(jù)的領(lǐng)用、繳銷、庫(kù)存票據(jù)的盤點(diǎn)，加大對(duì)規(guī)費(fèi)的征收入庫(kù)、解繳和征收標(biāo)準(zhǔn)等的審計(jì)監(jiān)督，確保了國(guó)家規(guī)費(fèi)及時(shí)足額征解入庫(kù)，防止了違規(guī)違法問(wèn)題的發(fā)生。1至11月份，全市累計(jì)完成公路汽車養(yǎng)路費(fèi)征收30486萬(wàn)元，全部得到及時(shí)足額上解，沒有發(fā)生一起差錯(cuò)。四是開展了領(lǐng)導(dǎo)干部調(diào)任審計(jì)。在領(lǐng)導(dǎo)干部任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)方面，根據(jù)干部管理權(quán)限，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部做到離任必審，并把審計(jì)報(bào)告存入本人檔案，作為考察使用干部的重要依據(jù)。近年來(lái)，我們先后對(duì)5名干部進(jìn)行了離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審查了他們?nèi)温毱陂g經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況的真實(shí)性、財(cái)務(wù)管理的完整性、財(cái)務(wù)收支的合法性以及造成各種債務(wù)的主客觀原因。通過(guò)開展離任審計(jì)，分清了領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，促進(jìn)了公路事業(yè)的健康發(fā)展。目前，我局的離任審計(jì)面達(dá)到100%，做到了凡離必審，先審后離。五是開展了三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)審計(jì)。堅(jiān)持對(duì)全局各單位的三產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期審計(jì)，主要以經(jīng)濟(jì)效益為重點(diǎn)，審查其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否合法，有無(wú)以三產(chǎn)名義私設(shè)“小金庫(kù)”等違紀(jì)行為，并對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益進(jìn)行審計(jì)，有針對(duì)性地提出提高經(jīng)濟(jì)效益的措施或建議。今年以來(lái)，我們重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)抱海大酒店、浩宇房地產(chǎn)公司以及各單位工程公司的經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)，及時(shí)糾正各種管理不規(guī)范行為，使各類企業(yè)真正納入依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理的軌道，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。

二、嚴(yán)字當(dāng)頭，規(guī)范管理，切實(shí)強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量控制

內(nèi)部審計(jì)是一個(gè)單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第一道關(guān)口，公路工作點(diǎn)多、線長(zhǎng)、面廣，內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量的好壞直接影響公路事業(yè)發(fā)展的大局。實(shí)踐工作使我們體會(huì)到，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)工作的監(jiān)督服務(wù)作用，必須把提高工作質(zhì)量作為內(nèi)審工作的中心環(huán)節(jié)來(lái)抓。具體工作中，我們一是強(qiáng)化了內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量控制體系建設(shè)。為確保審計(jì)工作健康有序地發(fā)展，建立健全了內(nèi)部審計(jì)崗位責(zé)任制，審計(jì)工作制度和審計(jì)管理制度，對(duì)內(nèi)部審計(jì)的方式、方法、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，從計(jì)劃管理、審計(jì)方案、審計(jì)取證、審計(jì)復(fù)核、目標(biāo)考核、責(zé)任追究制度等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)程序和審計(jì)行為，避免內(nèi)部審計(jì)工作的隨意性，使審計(jì)工作逐步走上了法制化、制度化和規(guī)范化軌道。二是重視審計(jì)報(bào)告的質(zhì)量。審計(jì)報(bào)告是體現(xiàn)審計(jì)工作成果，服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)決策的重要依據(jù)，在審計(jì)報(bào)告的形成過(guò)程中，我們要求做到，既要全面真實(shí)的揭示存在的問(wèn)題，又要深層次分析問(wèn)題的原因，同時(shí)要提出針對(duì)性較強(qiáng)的改進(jìn)措施，不能就事論事，空洞無(wú)物。在每次審計(jì)報(bào)告的編寫過(guò)程中，我們都成立專門報(bào)告撰寫小組，對(duì)審計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源及其真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格核實(shí)，嚴(yán)格把關(guān)，確保審計(jì)報(bào)告的真實(shí)性、權(quán)威性、可靠性。三是抓好審計(jì)事項(xiàng)的跟蹤落實(shí)。對(duì)內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，如果不檢查、不改進(jìn)、不落實(shí)，審計(jì)工作也就失去了意義。在我們開展的各項(xiàng)內(nèi)部審計(jì)工作中，不管是事前審計(jì)，事中審計(jì)，事后審計(jì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，我們都堅(jiān)持從嚴(yán)處理，決不姑息遷就。審計(jì)結(jié)論和決定下達(dá)后，要求被審單位要在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改，并對(duì)整改情況進(jìn)行后續(xù)審計(jì)，核實(shí)是否真的整改，使審計(jì)工作真正起到應(yīng)有的監(jiān)督作用，防止形式主義和走過(guò)場(chǎng)。今年以來(lái)，通過(guò)內(nèi)審及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類問(wèn)題30多處，所有問(wèn)題全部得到及時(shí)整改，審計(jì)事項(xiàng)落實(shí)整改率達(dá)到100%，有效地把問(wèn)題解決在了萌芽狀態(tài)。四是堅(jiān)持內(nèi)審與外審相結(jié)合。針對(duì)公路工程審計(jì)工作量大、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，我們堅(jiān)持內(nèi)審與外審相結(jié)合，對(duì)數(shù)額大、專業(yè)性強(qiáng)、難度高的大型項(xiàng)目，我們委托資質(zhì)信譽(yù)高、業(yè)績(jī)突出、專業(yè)水平強(qiáng)的社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)對(duì)審計(jì)質(zhì)量、服務(wù)水平等情況實(shí)行跟蹤監(jiān)督，確保審計(jì)工作的高質(zhì)量、高效率。

第5篇：房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告范文

Abstract：The content in the teaching of the practical writing has a little more theorem and formulism, it’s easily to make the students feel boring, in that case, how can we make them stimulate interest and enthusiasm to enhance teaching effects? In my opinion, we should begin with the basic Chinese and try to combine it with major, so they can realize the importance of the practical writing. We try to make the teaching more interesting not only to arouse their interest, but also to make them learn and apply flexibly, only in this way can we teach the vocational schools’ practical writing with necessary characteristics to heighten their writing abilities efficiently.

關(guān)鍵詞：應(yīng)用文　教學(xué)　激發(fā)興趣　強(qiáng)化實(shí)踐　活學(xué)活用

Key words:Teaching of practical writing Stimulating interest Strengthening practiceWriting in motion

隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人際交往的不斷擴(kuò)大，作為處理現(xiàn)代事務(wù)的重要文書――應(yīng)用文，其重要性越來(lái)越突出。但因?yàn)閼?yīng)用文教學(xué)的內(nèi)容具有較強(qiáng)的理論性和程式性，相對(duì)比較枯燥，對(duì)于文化基礎(chǔ)較差的中職學(xué)生明顯缺乏吸引力，使得應(yīng)用文教學(xué)收效甚微。因此，我們必須要從現(xiàn)階段中職學(xué)生的文化基礎(chǔ)出發(fā)，大膽改革創(chuàng)新，結(jié)合學(xué)生所學(xué)專業(yè)，明確應(yīng)用文寫作的重要現(xiàn)實(shí)意義，增強(qiáng)教學(xué)趣味，激發(fā)興趣，強(qiáng)化寫作訓(xùn)練，活學(xué)活用，教出中職應(yīng)用文教學(xué)應(yīng)有的特色，有效提高學(xué)生的應(yīng)用文寫作能力。

一、明確應(yīng)用文寫作的重要現(xiàn)實(shí)意義

很多學(xué)生認(rèn)為，將來(lái)自己工作不做文員、秘書，應(yīng)用文和自己關(guān)系不大，缺乏實(shí)用價(jià)值，對(duì)應(yīng)用文學(xué)習(xí)不感興趣。因此，要首先明確應(yīng)用文寫作的重要現(xiàn)實(shí)意義，并且要結(jié)合學(xué)生身邊的實(shí)例談，才能引起學(xué)生重視。如我校在某公司實(shí)習(xí)的一名學(xué)生，專業(yè)技能非常好，受到主管的重視，當(dāng)主管擬定提拔他時(shí)，讓他準(zhǔn)備一份個(gè)人總結(jié)，這位學(xué)生絞盡腦汁寫了半頁(yè)紙交上去，結(jié)果錯(cuò)失良機(jī)，深悔在學(xué)校沒有認(rèn)真學(xué)習(xí)應(yīng)用文寫作。再如，求職信寫不好，可能會(huì)影響自己的前途等等。讓學(xué)生深刻認(rèn)識(shí)到如果不掌握應(yīng)用文寫作技能，會(huì)給自己的生活、學(xué)習(xí)、工作帶來(lái)很多不便。相反，如果掌握了各種應(yīng)用文種的寫作規(guī)律及寫作技巧，不但能提高寫作能力，更能提高自己解決實(shí)際問(wèn)題的能力，從而增強(qiáng)自己的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、增強(qiáng)教學(xué)趣味，活躍課堂氣氛

中職學(xué)生的文化基礎(chǔ)雖然相對(duì)落后于普通高中的學(xué)生，但是他們活潑好動(dòng)，思維感性，喜歡形象直觀、故事性強(qiáng)的教學(xué)內(nèi)容，團(tuán)體寫作精神更強(qiáng)，因此，我們要發(fā)揮主觀能動(dòng)性，激發(fā)學(xué)生興趣，大膽改革創(chuàng)新，實(shí)施應(yīng)用文的課程資源本地化，使學(xué)生為了專業(yè)發(fā)展和職業(yè)前途熱愛學(xué)習(xí)應(yīng)用文，學(xué)會(huì)規(guī)范地使用應(yīng)用文。

1.創(chuàng)設(shè)模擬情景，激發(fā)學(xué)生興趣

在學(xué)生熟悉的專業(yè)情景中進(jìn)行教學(xué)，既可使學(xué)生看到所學(xué)內(nèi)容的實(shí)用性，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的熱情，又可將文學(xué)教育溶于日常工作和生活中，使學(xué)生體會(huì)寫作在生活和工作中的應(yīng)用，因而情景的創(chuàng)設(shè)須貼近生活、貼近工作實(shí)際。例如在條據(jù)寫作教學(xué)中，筆者為避免枯燥空洞的理論闡述，設(shè)計(jì)了寫作情景，讓學(xué)生身臨其境般完成學(xué)習(xí)和寫作的過(guò)程：

2007年3月6日，泰森醫(yī)療器械公司財(cái)務(wù)部助理宋其勇于早上8：30分準(zhǔn)時(shí)回到公司上班。他先到行政部領(lǐng)取了十本十八欄明細(xì)賬本和兩個(gè)印臺(tái)。剛回到財(cái)務(wù)部接收完下屬營(yíng)業(yè)部的年度財(cái)務(wù)報(bào)表，就接到媽媽的電話：爸爸突然中風(fēng)入院了，媽媽正在醫(yī)院等著他拿錢去辦手續(xù)。

于是，宋其勇把要去中海審計(jì)師事務(wù)所取回審計(jì)報(bào)告的事委托給同事曾鋼，然后經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意向公司出納借了一萬(wàn)元。給財(cái)務(wù)部張經(jīng)理寫了請(qǐng)假條后，宋其勇到銀行取出了自己僅有的一萬(wàn)五千元存款就直奔區(qū)人民醫(yī)院。到了醫(yī)院才知道要交三萬(wàn)元，于是他想到了住在離醫(yī)院不遠(yuǎn)的表哥。等他趕到表哥家時(shí)已經(jīng)是十一點(diǎn)了，不巧的是表哥外出了。他匆匆地寫下一張請(qǐng)表哥幫忙籌錢的紙條后又回到了醫(yī)院。宋其勇在城里沒什么親戚，表哥又一時(shí)聯(lián)系不上，他急出了一身汗。這時(shí)他突然想起該醫(yī)院主管財(cái)務(wù)的張斌謀副院長(zhǎng)和他曾經(jīng)一起開過(guò)一次研討會(huì)，而且與他是同鄉(xiāng)。在張副院長(zhǎng)的幫助下，宋其勇終于為父親辦好了入院手續(xù)，不足的那五千元?jiǎng)t由張副院長(zhǎng)擔(dān)保，由宋其勇向醫(yī)院打下了欠條。

請(qǐng)根據(jù)以上情況為宋其勇寫出該要的所有條據(jù)。（提示：該寫的條據(jù)依次包括領(lǐng)條、收條、托人辦事條、借條、請(qǐng)假條、留言條、欠條。）

以上這一情景模擬訓(xùn)練的內(nèi)容針對(duì)性較強(qiáng)，綜合素質(zhì)表現(xiàn)明顯，形式也較靈活。設(shè)定出這一操作性較強(qiáng)的情境后，學(xué)生表現(xiàn)出極大的興趣與急于完成的愿望，并對(duì)各具體文種的用途和功效有了更清楚的認(rèn)識(shí)。

2.常引用一些與生活和工作相關(guān)的例子

心理學(xué)認(rèn)為，凡是能夠滿足人需要的事物都會(huì)使人產(chǎn)生期待的心情和積極的態(tài)度，教師可以結(jié)合應(yīng)用寫作課程內(nèi)容列舉一些與人們生活密切相關(guān)的例子，以引起學(xué)生的興趣，如在講述“合同”寫作的準(zhǔn)確性要求時(shí)，插入材料：“2007年六月，朱某某向欽州市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買碧桂園小區(qū)商品房一套，總價(jià)40萬(wàn)元，預(yù)付20%定金，計(jì)8萬(wàn)元。預(yù)付定金后不久，商品房?jī)r(jià)格上升了接近一倍，大地房地產(chǎn)公司違約，依照合同法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，但由于簽訂合同時(shí)，大地房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)人員將‘定金’寫成‘訂金’，而粗心的朱某沒有注意，法院最終判決只能如數(shù)退還實(shí)際‘訂金’，而不是雙倍返還‘定金’”。由于“定”與“訂”一字之差，使朱某某白白損失了8萬(wàn)元。

3.設(shè)定一些與學(xué)生需要相關(guān)的情節(jié)與環(huán)境

設(shè)定情節(jié)與環(huán)境，就是教師結(jié)合具體講授的文種，事先進(jìn)行為學(xué)生所需要的“設(shè)計(jì)”，如，國(guó)慶節(jié)就要到了，以辦公室主任的身份擬寫一份放假通知；扮演導(dǎo)游寫一份導(dǎo)介詞介紹“中華白海豚”的故鄉(xiāng)――美麗的欽州三娘灣；設(shè)計(jì)用人單位招聘現(xiàn)場(chǎng)，展示學(xué)生的“自我推薦”信；給學(xué)校招生宣傳冊(cè)寫說(shuō)明書等等。

三、強(qiáng)化寫作實(shí)踐，活學(xué)活用

應(yīng)用文教學(xué)與寫作既有很強(qiáng)的理論性與實(shí)踐性，教師要把應(yīng)用文教學(xué)寓于職業(yè)養(yǎng)成過(guò)程中，在把基本理論知識(shí)傳授給學(xué)生的基礎(chǔ)上，延伸到生活，指導(dǎo)學(xué)生深入各種實(shí)踐活動(dòng)，讓他們?cè)谏钪袑W(xué)習(xí)應(yīng)用文寫作，掌握各類文體寫作的特點(diǎn)與內(nèi)容。

1.強(qiáng)化寫作實(shí)踐，在實(shí)踐中進(jìn)行格式教學(xué)，讓學(xué)生掌握各種應(yīng)用文的基本格式

應(yīng)用文有其特定的格式，只有掌握了各種應(yīng)用文的基本格式，作者才能在寫作時(shí)既方便快捷又正確無(wú)誤地進(jìn)行表達(dá)。所以，格式在應(yīng)用文教學(xué)中是十分重要的，我們要讓學(xué)生一看到某一文種，馬上就知道該怎樣開頭、正文如何寫、要用怎樣的結(jié)束語(yǔ)。

筆者曾用先講再練的教學(xué)方法進(jìn)行教學(xué)，發(fā)現(xiàn)教師在講有關(guān)知識(shí)點(diǎn)時(shí)，學(xué)生們昏昏欲睡，教師像在表演索然寡味的獨(dú)角戲。學(xué)生寫出來(lái)的習(xí)作也實(shí)在是無(wú)法讓教師滿意。于是，只能把講過(guò)的內(nèi)容再細(xì)講一遍。這樣一來(lái)，既費(fèi)時(shí)費(fèi)力，又易使學(xué)生產(chǎn)生更強(qiáng)的厭學(xué)情緒。

一次，在教如何寫便條時(shí)，筆者請(qǐng)一位同學(xué)把他寫的請(qǐng)假條抄在黑板上，請(qǐng)全班同學(xué)討論這則請(qǐng)假條在格式上有什么問(wèn)題?該如何修改?當(dāng)時(shí)課堂內(nèi)氣氛十分熱烈，同學(xué)們不僅找出了問(wèn)題，還較完整地說(shuō)出了請(qǐng)假條的格式。由此，筆者產(chǎn)生了以練為抓手、為重點(diǎn)，用"寫練"串起整個(gè)教學(xué)過(guò)程的想法。讓學(xué)生在練中看到自己所存在的問(wèn)題，在練中找到應(yīng)用文格式規(guī)律，在練中鞏固應(yīng)用文的格式知識(shí)，在練中培養(yǎng)應(yīng)用文寫作能力。

2.聯(lián)系學(xué)生的生活實(shí)際，引導(dǎo)學(xué)生活學(xué)活用。

在教授各種應(yīng)用文時(shí)，我們應(yīng)緊密聯(lián)系學(xué)生生活實(shí)際，結(jié)合學(xué)校舉辦的各種活動(dòng)開展教學(xué)活動(dòng)，引導(dǎo)學(xué)生活學(xué)活用，學(xué)以致用。如學(xué)期初我們可以要求學(xué)生制訂個(gè)人學(xué)習(xí)計(jì)劃，期末要求學(xué)生進(jìn)行總結(jié)；舉辦各種活動(dòng)、賽事時(shí)，讓學(xué)生練習(xí)寫作通知；競(jìng)選班干部、學(xué)生會(huì)干部時(shí)，撰寫演講稿；圍繞社會(huì)熱點(diǎn)或身邊實(shí)際生活問(wèn)題布置寫反映校園生活的調(diào)查報(bào)告，如《我校學(xué)生月消費(fèi)情況調(diào)查》、《我班同學(xué)上網(wǎng)情況調(diào)查》、《我校學(xué)生課外閱讀情況調(diào)查》等；要求學(xué)生在參加學(xué)校大會(huì)后整理出會(huì)議紀(jì)要，編寫會(huì)議簡(jiǎn)報(bào)等。在教學(xué)中，還可根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)應(yīng)變，調(diào)整教學(xué)內(nèi)容，如某次上課前，聽到幾個(gè)學(xué)生在教室里大發(fā)牢騷，抱怨學(xué)校的住宿條件差、伙食不好，在學(xué)校生活“就象坐牢”，又“吃不飽”，上課后我馬上調(diào)整了教學(xué)內(nèi)容，臨時(shí)改上《建議書》，并要求同學(xué)們給學(xué)?？倓?wù)科提建議。大家都非常有興趣，一遍兩遍地寫，寫得很好。為什么這么積極呢？原因是他們感到寫了有用，能解決實(shí)際問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：工程審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)分析 防范

基建工程審計(jì)是經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的具體體現(xiàn)，也是重點(diǎn)搞好投資效益審計(jì)的具體方法。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目投資正變得越來(lái)越多樣化，利益結(jié)構(gòu)多元化，又迫切需要進(jìn)行工程審計(jì)。通過(guò)各種適用的審計(jì)方法，能夠提高審計(jì)監(jiān)督，加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督。我們知道，工程造價(jià)管理與工程質(zhì)量、進(jìn)度管理并稱為基建工程項(xiàng)目管理的三大核心問(wèn)題，如何強(qiáng)化對(duì)工程造價(jià)的控制，做到以合理的投資滿足工程功能、質(zhì)量和進(jìn)度的要求，一直是審計(jì)工作者研究的問(wèn)題，也是廣大基建項(xiàng)目管理人員的目標(biāo)與追求。為了加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度和投資的控制，國(guó)家有關(guān)部門制定了法人負(fù)責(zé)制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同制和工程監(jiān)理制等5項(xiàng)制度。執(zhí)行這些制度，進(jìn)行跟蹤審計(jì)，是對(duì)這些過(guò)程的監(jiān)控和科學(xué)監(jiān)督，以期達(dá)到預(yù)想的目標(biāo)和效果。

一、跟蹤審計(jì)及其作用

（一）跟蹤審計(jì)的含義

又稱同步審計(jì)，是指審計(jì)人員按照基本建設(shè)程序，逐步開展對(duì)工程項(xiàng)目績(jī)效建設(shè)前工作的審計(jì)，在建期工作的審計(jì)和竣工后工作的審計(jì)等相關(guān)工作，并實(shí)現(xiàn)從以資金為主線轉(zhuǎn)移到以項(xiàng)目建設(shè)為主線的審計(jì)重心轉(zhuǎn)移。通過(guò)跟蹤審計(jì)，更加重視對(duì)前期決策執(zhí)行情況、資金籌集與使用情況、項(xiàng)目建設(shè)與管理情況以及項(xiàng)目建設(shè)效益情況等相關(guān)內(nèi)容的審計(jì)工作，更加注重審計(jì)質(zhì)量與審計(jì)效率的提高。

（二）跟蹤審計(jì)的必要性

跟蹤審計(jì)是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目開展績(jī)效審計(jì)的一種有效方式，其特點(diǎn)是審計(jì)提前介入，全過(guò)程跟蹤監(jiān)督，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早糾正問(wèn)題，節(jié)約政府資金和規(guī)范項(xiàng)目管理。其作用表現(xiàn)在：引進(jìn)跟蹤審計(jì)是基建管理轉(zhuǎn)型和職能轉(zhuǎn)變的需要；引進(jìn)跟蹤審計(jì)有利于彌補(bǔ)工程監(jiān)理對(duì)投資控制管理不足的缺陷，同時(shí)對(duì)工程監(jiān)理形成一定程度的牽制；引進(jìn)跟蹤審計(jì)有利于彌補(bǔ)事后審計(jì)對(duì)前期情況不清楚的缺陷；有利于完善監(jiān)督體制，增加決策的透明度，防止腐敗行為的滋生。

二、跟蹤審計(jì)的思路與方法

（一）制定切實(shí)可行的審計(jì)方案

如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)不能統(tǒng)一思想，不能主動(dòng)配合和支持審計(jì)工作，那么跟蹤審計(jì)的作用就不能充分發(fā)揮，審計(jì)就會(huì)成為一個(gè)幌子，甚至成為甲方?jīng)Q策失誤、管理混亂和個(gè)別人員違紀(jì)違規(guī)的擋箭牌。所以，做好跟蹤審計(jì)的前提就是要整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一思想，自覺主動(dòng)參與審計(jì)工作。另外，由于建設(shè)項(xiàng)目具有獨(dú)特性、復(fù)雜性和多樣性的特點(diǎn)，是一次性非重復(fù)性工作。因此，跟蹤審計(jì)方案必須與工程項(xiàng)目相適應(yīng)，切忌生搬硬套，否則非但不能起到指導(dǎo)性作用，反而讓被審單位認(rèn)為跟蹤審計(jì)只是走走過(guò)場(chǎng)，搞形式主義，降低了審計(jì)的權(quán)威性。因此應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)不同項(xiàng)目特征、不同施工方案，有針對(duì)性地制定跟蹤審計(jì)方案，使審計(jì)方案切實(shí)可行，真正對(duì)審計(jì)工作具有指導(dǎo)作用。

（二）對(duì)跟蹤審計(jì)工作的定位要準(zhǔn)確

作為工程項(xiàng)目建設(shè)中的一方，跟蹤審計(jì)人員在建設(shè)過(guò)程中一定要正確扮演自己的角色。務(wù)必保持審計(jì)獨(dú)立性，處理好監(jiān)督與服務(wù)的關(guān)系。在開展跟蹤審計(jì)過(guò)程中防止兩種傾向：一是越俎代庖，大包大攬。審計(jì)工作應(yīng)正確處理好與基建管理、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合關(guān)系，明確各自職責(zé)和權(quán)限。保持審計(jì)的客觀性、獨(dú)立性、公正性，避免審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。二是將跟蹤審計(jì)工作等同于傳統(tǒng)的事后審計(jì)，將工程造價(jià)審計(jì)工作與工程建設(shè)的其他工作隔離開，只關(guān)注工程造價(jià)，不能動(dòng)態(tài)地監(jiān)督全壽命過(guò)程各階段運(yùn)作是否正常，也不能為工程建設(shè)提供合理、有效的審計(jì)建議，這都是審計(jì)工作應(yīng)防止的事項(xiàng)。因此，審計(jì)工作一定要定位準(zhǔn)確。

（三）處理好建設(shè)項(xiàng)目中的各種關(guān)系

正確處理跟蹤審計(jì)與工程監(jiān)理的關(guān)系。建議做好協(xié)調(diào)工作，力爭(zhēng)使得各方面形成合力。實(shí)踐證明，跟蹤審計(jì)的作用能不能充分發(fā)揮，除了技術(shù)性因素外，主要還取決于甲方的態(tài)度和監(jiān)理的配合，跟蹤審計(jì)與監(jiān)理能否達(dá)到配合給力、運(yùn)作通暢的效果，這就取決于兩者的定位是否準(zhǔn)確、分工是否合理，能否互相協(xié)調(diào)互為補(bǔ)充，從而減少內(nèi)耗、形成合力。甲方管理人員對(duì)跟蹤審計(jì)與工程監(jiān)理管理的一個(gè)重要方面就是要協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，確保他們充分發(fā)揮作用，這是工作的重點(diǎn)所在。同時(shí)也要處理好跟蹤審計(jì)與造價(jià)審計(jì)的成果關(guān)系。一般情況下雖然通過(guò)日常的跟蹤審計(jì)已避免或整改了一些問(wèn)題，但在審計(jì)成果上難以體現(xiàn)。尤其是經(jīng)過(guò)對(duì)工程變更簽證單和一些材料的跟蹤審計(jì)，已基本擰干了水分，雖然方便了建設(shè)單位工程款的支付，卻影響了造價(jià)審計(jì)的積極性。這樣，若不能及時(shí)地體現(xiàn)跟蹤審計(jì)的成果，極有可能促生“反正后面還要審計(jì)一次，前面的跟蹤就得過(guò)且過(guò)”的想法，因而失去跟蹤審計(jì)的意義。故需要我們進(jìn)一步研究既能體現(xiàn)跟蹤審計(jì)的成果又有利于造價(jià)審計(jì)的科學(xué)方法，以保證兩者成果均能得以體現(xiàn)。

（四）提高跟蹤審計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

傳統(tǒng)審計(jì)工作重點(diǎn)放在事后對(duì)數(shù)據(jù)和文字資料的審核上，審計(jì)人員很少深入施工現(xiàn)場(chǎng)，不了解新工藝和新材料而可能會(huì)導(dǎo)致審計(jì)結(jié)果失真。再加上部分審計(jì)人員對(duì)全過(guò)程跟蹤審計(jì)理論和方法缺乏了解，思想還停留在傳統(tǒng)審計(jì)模式，從而使跟蹤審計(jì)工作流于形式。因此，要高效地開展跟蹤審計(jì)工作，首先要提升審計(jì)人員的政治素質(zhì)，強(qiáng)化審計(jì)人員的責(zé)任心和敬業(yè)精神，樹立崇高的工作責(zé)任感和職業(yè)道德；其次，改進(jìn)工作方法，完善審計(jì)制度，讓審計(jì)人員充分了解建設(shè)工程全過(guò)程造價(jià)管理的理論，制定出工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)制度和實(shí)施細(xì)則，保證跟蹤審計(jì)有效實(shí)施；最后，提高審計(jì)人員的專業(yè)水平，注重審計(jì)人員綜合能力的培養(yǎng)，以提高全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作質(zhì)量。

三、跟蹤審計(jì)工作的發(fā)展趨勢(shì)

今后跟蹤審計(jì)的發(fā)展會(huì)體現(xiàn)在：創(chuàng)新方式方法，提高跟蹤審計(jì)成效。改進(jìn)跟蹤審計(jì)項(xiàng)目組織方式，整合內(nèi)外部資源，科學(xué)調(diào)配審計(jì)力量；創(chuàng)新技術(shù)方法，深化計(jì)算機(jī)審計(jì)，積極探索聯(lián)網(wǎng)審計(jì)，主動(dòng)實(shí)施信息系統(tǒng)審計(jì)；大力推廣設(shè)備儀器輔助審計(jì)，在繼續(xù)推廣應(yīng)用GPS定位儀、全站儀、取芯儀等設(shè)備儀器的基礎(chǔ)上，積極探索使用更為有效的設(shè)備儀器和技術(shù)手段，保障信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，提高審計(jì)工作質(zhì)量和效率。創(chuàng)新具體形式，提高跟蹤審計(jì)的針對(duì)性。根據(jù)資金運(yùn)行和項(xiàng)目建設(shè)周期，開展階段性跟蹤審計(jì)，以提高審計(jì)質(zhì)量和效率；針對(duì)資金運(yùn)行和項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤審計(jì)，節(jié)省人力物力，保障審計(jì)效果；對(duì)特殊審計(jì)項(xiàng)目開展同步跟蹤審計(jì)，充分掌握資金運(yùn)用和項(xiàng)目建設(shè)情況，最大限度獲得成果；對(duì)同期同類、同一行業(yè)或系統(tǒng)的建設(shè)項(xiàng)目開展批量跟蹤審計(jì)或行業(yè)、系統(tǒng)跟蹤審計(jì)，以擴(kuò)大審計(jì)成效。完善配套制度和準(zhǔn)則，促進(jìn)跟蹤審計(jì)規(guī)范開展。推行跟蹤審計(jì)意見書，及時(shí)披露問(wèn)題，增強(qiáng)審計(jì)處理的時(shí)效性；推行階段跟蹤審計(jì)報(bào)告，定期反映資金運(yùn)行和項(xiàng)目建設(shè)階段性狀況及審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和建議；改進(jìn)審計(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)表編制工作，將跟蹤審計(jì)意見書或階段性審計(jì)報(bào)告反映的工作情況及時(shí)納入統(tǒng)計(jì)報(bào)表，確保及時(shí)客觀地反映跟蹤審計(jì)全過(guò)程情況和成果；正確把握跟蹤審計(jì)監(jiān)督職責(zé)范圍，堅(jiān)持獨(dú)立性，做到盡職不缺位，到位不越位，發(fā)揮好“免疫系統(tǒng)”功能。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)公司的工程審計(jì)工作采取跟蹤審計(jì)的方法有利于彌補(bǔ)工程監(jiān)理對(duì)投資控制管理不足的缺陷，同時(shí)也形成了一定程度的牽制，有利于彌補(bǔ)事后審計(jì)對(duì)前期情況不清楚的缺陷，更加客觀公正地審定工程造價(jià)，縮短審計(jì)時(shí)間，以體現(xiàn)公司的管理水平，提高工程決算水平使公司投資使用效率和收益逐漸上升。

因此，只要工作到位，跟蹤審計(jì)工作就會(huì)相對(duì)比較輕松簡(jiǎn)單，爭(zhēng)議和對(duì)立的情況就不會(huì)很多。工程審計(jì)人員要習(xí)慣對(duì)工程進(jìn)行動(dòng)態(tài)總結(jié)和積累經(jīng)驗(yàn)，為不斷提高業(yè)務(wù)水平打好扎實(shí)基礎(chǔ)。

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