土地法條例精選(九篇)
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第1篇：土地法條例范文
全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。
任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。
國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第九條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。
第十五條國有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。
農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
第2篇：土地法條例范文
河北省土地管理局：
你局《關(guān)于如何適用〈土地管理法〉第45條的請(qǐng)示》（冀土監(jiān)字［1993］66號(hào)）、《關(guān)于如何適用〈土地管理法〉第19條的請(qǐng)示》（冀土監(jiān)字［1993］67號(hào)）收悉，經(jīng)研究，提出以下意見：
一、關(guān)于農(nóng)村居民非法占用城鎮(zhèn)國有土地建住宅的，該城關(guān)鎮(zhèn)政府可否實(shí)施行政處罰的問題，根據(jù)《土地管理法》第四十五規(guī)定：“農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋?！钡谖迨l還規(guī)定：“本法第四十五條規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)級(jí)人民政府決定……”。同意你們的理解，即土地作為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，鎮(zhèn)人民政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的國有土地行使管轄，對(duì)非法占用國有土地建住宅的行為實(shí)施行政處罰。
二、關(guān)于收回土地使用權(quán)的有關(guān)問題，請(qǐng)見國家土地管理局《關(guān)于土地法律、法規(guī)和政策有關(guān)問題的復(fù)函》（［1993］國土函字第146號(hào)）
第3篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞:土地變更調(diào)查；地類變更調(diào)查；數(shù)據(jù)庫變更；GPS；方法
Abstract: In this paper, based on the contrast to the actual situation of Beihai city and discusses the main job change survey: administrative boundaries, the change of ownership change survey survey, land change survey and the two land survey database change, especially land change survey. To explore the land change survey should be focused on the investigation of key and key areas; and a method of sub-meter handheld GPS update in the method of field survey data collection and database.
Key words: land change survey; land change survey; database change; GPS method;
中圖分類號(hào)：P285.2+39
1.土地變更調(diào)查背景
1988年，北海市作為廣西區(qū)的試點(diǎn)率先開展了土地資源詳查工作，建立了首個(gè)基礎(chǔ)地類數(shù)據(jù)臺(tái)帳。90年代初開展市區(qū)地籍調(diào)查（40平方公里）。96年后開展了年度土地利用變更調(diào)查。2001年航攝完成了1：5000正射影像圖（4016平方公里）。2005-2006年完成了全市土地利用更新調(diào)查工作，建立了土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)庫。在土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，2008年9月完成了全市第二次土地調(diào)查（農(nóng)村部分）工作。
然而，第二次土地調(diào)查（農(nóng)村部分）工作完成以后，如何開展土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查，及時(shí)準(zhǔn)確掌握土地利用的變化狀況,保持第二次土地調(diào)查（農(nóng)村部分）成果的現(xiàn)勢(shì)性,為國土資源管理提供準(zhǔn)確的、現(xiàn)勢(shì)的土地信息,是二次土地調(diào)查后面臨的重大問題。
2.土地變更調(diào)查的內(nèi)容和重點(diǎn)
行政界線調(diào)查、權(quán)屬界線調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀（地類）調(diào)查這幾方面和數(shù)據(jù)庫建設(shè)是第二次土地調(diào)查（農(nóng)村部分）的主要內(nèi)容。顯然，土地變更調(diào)查就是對(duì)已經(jīng)發(fā)生變化的行政界線、權(quán)屬界線、土地利用現(xiàn)狀（地類）進(jìn)行調(diào)查和更新土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫。
對(duì)已經(jīng)發(fā)生變化的行政界線、權(quán)屬界線、土地利用現(xiàn)狀（地類）進(jìn)行調(diào)查就是對(duì)這些發(fā)生變化的線（行政界線、權(quán)屬界線、地類線）進(jìn)行空間定位，同時(shí)對(duì)這些線圍起來的地塊進(jìn)行定性。我們分別稱為行政界線變更調(diào)查、權(quán)屬變更調(diào)查和地類變更調(diào)查。
土地變更調(diào)查具體來說就是獲取這些方面的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)并且更新土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫。
在行政界線變更調(diào)查、權(quán)屬變更調(diào)查和地類變更調(diào)查中，行政界線具有長(zhǎng)時(shí)間不易改變和行政界線改變都有專業(yè)人員勘測(cè)的特點(diǎn)，其空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)都可以通過民政部門收集。權(quán)屬變更主要由幾個(gè)方面引起，一是行政界線改變；二是糾紛（或爭(zhēng)議）土地處理結(jié)案；三是土地轉(zhuǎn)讓；四是征用集體土地。不管那個(gè)方面涉及到的范圍較小和地塊不多，也都有專業(yè)人員勘測(cè)，其空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)都可以收集。地類變更調(diào)查涉及的范圍最大，地塊也最多，主要是農(nóng)民自主生產(chǎn)，改變種植品種和范圍導(dǎo)致的地類變化，其空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)只有通過調(diào)查人員實(shí)地調(diào)查才能取得。因此，地類變更調(diào)查是土地變更調(diào)查最主要的和工作量最大的工作。
3.地類變化的特點(diǎn)和類型
3.1地類變化的特點(diǎn)
北海市2002年以來各地類變化情況如表1和圖1所示。
表1北海市各地類增減情況單位：畝
圖1 北海市2002至2008年各地類變化圖
經(jīng)分析，北海市各地類增減變化的主要特點(diǎn)為：
（1）面積比重大的地類，變化機(jī)率也較大。據(jù)2008年土地變更調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全市地類面積最大的是耕地1811327.9畝，占全市土地30%；其次為林地，面積1484264.4畝，占全市土地25%。
（2）可調(diào)整地類變化頻繁。2008年統(tǒng)計(jì)，全市可調(diào)整地類面積已達(dá)133348.6畝，其中可調(diào)整養(yǎng)殖水面占129898.5畝，估計(jì)在未來5年內(nèi)該變化趨勢(shì)還會(huì)上升。原因是養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)效益好，部分農(nóng)民將耕地改作可調(diào)整養(yǎng)殖水面、園地。
（3）項(xiàng)目建設(shè)引起變化。廣西沿海設(shè)施項(xiàng)目不斷落實(shí)，尤其是《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的深入實(shí)施，城市規(guī)模不斷發(fā)展擴(kuò)大，建設(shè)占用各地類較多?！罢家谎a(bǔ)一”用地制度實(shí)行，是建設(shè)用地、耕地、未利用地之間變化重要因素。
2、地類變更調(diào)點(diǎn)分析
上述結(jié)果表明，北海市的土地利用現(xiàn)狀存在著一些地類變化大，一些區(qū)域地類變化大的現(xiàn)象。因此，土地變更調(diào)查可以注重以下兩點(diǎn)：
（1）重點(diǎn)調(diào)查地類：耕地、可調(diào)整地類（可調(diào)整養(yǎng)殖水面）、居民點(diǎn)及工礦用地、未利用土地變化。
（2）重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：周邊沿海地區(qū)（如營盤、福成、西場(chǎng)、沙崗、黨江、廉州等鎮(zhèn)）、城郊結(jié)合部、土地利用總體規(guī)劃圖中建設(shè)用地、列入土地開墾范圍土地。
3.2地類變更存在的問題及對(duì)策
現(xiàn)實(shí)中，存在未經(jīng)批準(zhǔn)擅自利用耕地、林地等農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象。按變更調(diào)查有關(guān)規(guī)定，此類用地不符合地類變更條件，不能上圖、入庫、變更。因此，數(shù)據(jù)庫就不能真實(shí)客觀反映土地利用現(xiàn)狀。
為了解決這一問題，我們認(rèn)為應(yīng)該建立預(yù)變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫，將擅自使用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的地類按實(shí)際調(diào)查上圖，納入預(yù)變更調(diào)查庫，根據(jù)以下處理原則進(jìn)行變更。
(1)耕地變更處理原則
原為耕地，農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改作園地、林地、草地、其他土地
等農(nóng)業(yè)用地的，按帶K地類調(diào)查上圖，納入預(yù)變更調(diào)查庫，3年內(nèi)不作為地類變更；在預(yù)變更數(shù)據(jù)庫仍連續(xù)保留耕地不變（帶K地類），3年后視耕作情況再定，這樣有利于耕地保有量。
(2)園地等農(nóng)用地變更處理原則
原為園地、林地、草地、其他土地的，農(nóng)民自發(fā)開墾為耕地的，其中坡度在15 以下，連續(xù)3年納入預(yù)變更數(shù)據(jù)庫按耕地調(diào)查上圖，第4年才根據(jù)實(shí)際，按耕地進(jìn)行變更；坡度在15 以上的，不作耕地，仍認(rèn)定為原地類園地或林地或草地。
(3)建設(shè)用地變更處理原則
對(duì)于已經(jīng)依法批準(zhǔn)新增建設(shè)用地，不管實(shí)地是否發(fā)生變化，均變更為建設(shè)用地；對(duì)于未獲批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，按建設(shè)用地調(diào)查上圖，納入預(yù)變更數(shù)據(jù)庫，今后是否變更，視國土資源部處理情況另定。
3.3地類變化的類型
二次土地調(diào)查中，地類有三種類型，一是線狀地物，二是圖斑，三是零星地物。
不管是那種地類都具有兩個(gè)特性，一是空間特性，即空間位置和形狀大??；二是利用現(xiàn)狀（屬性）特性。根據(jù)這兩個(gè)特性的不同變化，地類的變化有如下兩大類型：
3.3.1空間特性不變而利用現(xiàn)狀發(fā)生變化類型
這種類型的變化特點(diǎn)就是地類界線沒有變化，地類屬性發(fā)生了變化，即原來的圖斑由一種地類變?yōu)榱硪环N地類，如由旱地（013）變?yōu)楣麍@（021），如下圖。
3.3.2空間特性和利用現(xiàn)狀都發(fā)生變化類型
這種類型的特點(diǎn)就是原來的一個(gè)或多個(gè)圖斑地類界線和地類屬性都發(fā)生了變化，即原來的一個(gè)圖斑變?yōu)閮蓚€(gè)以上不同地類的圖斑；或者由兩個(gè)（或多個(gè)）不同地類的圖斑變?yōu)槎鄠€(gè)不同地類的圖斑，如下圖。
顯然，變化的地類利用現(xiàn)狀（屬性）可以通過外業(yè)調(diào)查肉眼確定，但是，變化的地類的空間特性是肉眼無法確定的，必須借助測(cè)量工具來確定。
有關(guān)變化地類圖斑的編號(hào)問題，我們認(rèn)為：可以參照地籍編號(hào)的原則對(duì)變化的地類圖斑進(jìn)行編號(hào)。
4.地類變更調(diào)查的方法
重點(diǎn)探討沒有新的遙感影像資料情況下對(duì)廣大農(nóng)村農(nóng)民自主生產(chǎn)經(jīng)營造成地類變化的調(diào)查方法。
地類變更調(diào)查就是通過外業(yè)作業(yè)獲取變化地類的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的過程。要獲得變化地類的空間數(shù)據(jù)必需借助測(cè)量?jī)x器。
4.1GPS測(cè)量法
北海市在第二次土地調(diào)查中廣泛采用GPS（RTK）加上皮尺進(jìn)行補(bǔ)測(cè)新增地物，效果很好，精度很高，在地類變更調(diào)查中完全可以用該方法進(jìn)行作業(yè)。不足的是投入的專業(yè)測(cè)量人員多，儀器費(fèi)用也高，專業(yè)性強(qiáng)，非測(cè)量人員還不能進(jìn)行操作。該方法可用于某些重點(diǎn)區(qū)域和精度要求高的區(qū)域。
4.2手持GPS測(cè)量法
二次土地調(diào)查（農(nóng)村部分）基本比例尺是1:10000，有些地方甚至更小。北海市的二次土地調(diào)查（農(nóng)村部分）基本比例尺是1:5000，我們用亞米級(jí)手持GPS加上皮尺丈量的方法進(jìn)行變化地類的數(shù)據(jù)采集試驗(yàn)，結(jié)果令人滿意。
首先在一些已知點(diǎn)上對(duì)幾種亞米級(jí)手持GPS測(cè)量結(jié)果進(jìn)行點(diǎn)位、長(zhǎng)度、面積等幾方面的精度進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果表明天寶JunoSB手持GPS能夠滿足1：5000比例尺精度要求。但要注意的是短距離測(cè)量不能保證精度，也就是說不能用于測(cè)量獨(dú)立居民點(diǎn)的邊長(zhǎng)和線狀地物寬度。
外業(yè)數(shù)據(jù)采集試驗(yàn)采用WAASC方式觀測(cè)。共測(cè)量36多個(gè)圖斑，其中沒有變化的圖斑4個(gè)；已發(fā)生變化的圖斑28個(gè)，新增地物（獨(dú)立居民點(diǎn)）4個(gè)。地類屬性變化多為旱地（013）、林地（031）、曬場(chǎng)（122）變?yōu)槲r塘（坑塘水面114）和居民點(diǎn)（203）。
將這36個(gè)圖斑圖形插入（套合）到1：5000二調(diào)土地利用現(xiàn)狀圖上進(jìn)行比對(duì)。在4個(gè)沒有變化的圖斑中，有3個(gè)圖斑地類界線吻合很好，地類界線的偏移均在±1.5--2.5米之間（圖上小于0.5），最差的一個(gè)圖斑地類界線的編移最大也就3.5米（圖上0.7）。各圖斑的面積誤差也小于0.5。其它28個(gè)變化的圖斑中，有5個(gè)圖斑的一些地類界線是以道（?。┞愤吘€相鄰的，地類界線的偏移也不超于±3米。
試驗(yàn)結(jié)果表明，用JunoSB手持GPS加上皮尺丈量進(jìn)行地類變更調(diào)查的數(shù)據(jù)采集能夠滿足精度要求，方法是可行的。
5.數(shù)據(jù)庫變更的方法
5.1數(shù)據(jù)庫更新的要求
依據(jù)第二次全國土地調(diào)查相關(guān)規(guī)程及地類變更規(guī)則研究成果，在建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的同時(shí)應(yīng)增加預(yù)變更數(shù)據(jù)庫的建設(shè)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)庫是經(jīng)國家或上級(jí)主管部門確認(rèn)的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫；預(yù)變更數(shù)據(jù)庫是未經(jīng)國家或上級(jí)主管部門確認(rèn)的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫，主要記錄對(duì)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫實(shí)地已發(fā)生變化的數(shù)據(jù)。
5.2數(shù)據(jù)庫更新的內(nèi)容
數(shù)據(jù)庫更新是利用土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫管理軟件對(duì)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行編輯、更新，保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性，確保土地利用現(xiàn)狀實(shí)地和數(shù)據(jù)一致性，應(yīng)分為預(yù)變更數(shù)據(jù)庫變更和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫變更。
5.2.1預(yù)變更數(shù)據(jù)庫變更
土地利用現(xiàn)狀已發(fā)生變化的，應(yīng)對(duì)變化的空間位置及屬性在預(yù)變更數(shù)據(jù)庫中進(jìn)行變更，比如由農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、違法用地等造成的土地利用現(xiàn)狀的變化。
5.2.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫變更
（1）日常變更?；A(chǔ)數(shù)據(jù)庫日常變更指日常工作中利用有關(guān)部門確認(rèn)的土地利用變化的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，對(duì)土地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行實(shí)時(shí)的更新。日常變更數(shù)據(jù)主要是指經(jīng)審批通過的項(xiàng)目用地的數(shù)據(jù)等。
（2）年度變更。年度變更指將上一年數(shù)據(jù)庫日常更新的變更數(shù)據(jù)在統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行匯總，獲取該年度變更數(shù)據(jù)。
5.3數(shù)據(jù)庫更新的流程
在數(shù)據(jù)庫更新過程中，我們主要研究數(shù)據(jù)庫日常變更在變更過程中的流程及技術(shù)處理方法；同時(shí)研究數(shù)據(jù)庫年度變更中數(shù)據(jù)匯總、分析的原理和技術(shù)方法，得出符合土地管理要求的相關(guān)表格成果。
流程如下：
變更數(shù)據(jù)檢查――預(yù)變更數(shù)據(jù)庫編輯、入庫――――――基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫更新
5.4數(shù)據(jù)庫更新的技術(shù)方法
為了更好地研究數(shù)據(jù)庫變更過程中的相關(guān)技術(shù)、方法，我們按數(shù)據(jù)庫變更流程進(jìn)行試驗(yàn)、分析。
5.4.1變更數(shù)據(jù)檢查
變更數(shù)據(jù)入庫前，應(yīng)對(duì)其格式、坐標(biāo)系、精度、屬性等進(jìn)行檢查，對(duì)檢查出的問題要進(jìn)行修改。
（1）變更數(shù)據(jù)的格式應(yīng)符合《土地利用數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的數(shù)據(jù)交換格式；
（2）統(tǒng)一轉(zhuǎn)換坐標(biāo)系為“1980年西安坐標(biāo)系”；
（3）轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)庫中最新的DOM數(shù)據(jù)套合，檢查對(duì)應(yīng)要素的位置偏移精度，對(duì)不滿足精度要求的數(shù)據(jù)進(jìn)行修改。數(shù)據(jù)的精度要遵照高精度優(yōu)先原則：當(dāng)更新數(shù)據(jù)源與原數(shù)據(jù)庫的精度不一致時(shí)，低精度數(shù)據(jù)服從高數(shù)度數(shù)據(jù)。
（4）檢查屬性數(shù)據(jù)與矢量數(shù)據(jù)的邏輯一致性。
5.4.2變更數(shù)據(jù)預(yù)變更
變更數(shù)據(jù)經(jīng)檢查確認(rèn)后，利用數(shù)據(jù)庫管理軟件將變更的空間數(shù)據(jù)導(dǎo)入土地利用現(xiàn)狀預(yù)變更數(shù)據(jù)庫，提取變更范圍內(nèi)土地利用要素的屬性，需編輯的則進(jìn)行編輯，并分析變更范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀的變化前后情況，并記錄變化的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。
5.4.3數(shù)據(jù)庫更新
根據(jù)數(shù)據(jù)庫更新的要求和變更數(shù)據(jù)的實(shí)際情況，從預(yù)變更數(shù)據(jù)庫中提取實(shí)際需變更的數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)入到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行更新，保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性。
5.5數(shù)據(jù)庫更新實(shí)例
利用武漢中地?cái)?shù)碼公司的農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，我們以銀灘鎮(zhèn)曲灣村已報(bào)批項(xiàng)目用地變更來進(jìn)行數(shù)據(jù)庫的變更。
（1）利用Mapgis平臺(tái)導(dǎo)入項(xiàng)目用地范圍，并轉(zhuǎn)到西安80坐標(biāo)。在數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)新建一變更項(xiàng)目，將轉(zhuǎn)換后的用地范圍轉(zhuǎn)入到數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，如圖示：
（2）選擇系統(tǒng)中的“數(shù)據(jù)變更”下“土地利用”中的復(fù)雜變更，在彈出的對(duì)話框中填寫變后的的圖斑屬性，如圖示：
（3）點(diǎn)“確定”后可進(jìn)行預(yù)變更，得到變更后圖形，系統(tǒng)分析變更范圍內(nèi)地類變化情況，如圖示：
（4）數(shù)據(jù)待確認(rèn)后選擇系統(tǒng)“變更管理”中的“提交入庫”，數(shù)據(jù)庫將進(jìn)行更新，數(shù)據(jù)變更完成。
通過試驗(yàn)，利用武漢中地?cái)?shù)碼公司的數(shù)據(jù)庫管理軟件，能實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成各種變更處理，能基本滿足土地利用變更的要求。該系統(tǒng)的每一次變更都可作為預(yù)變更，在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行變更前，都可對(duì)預(yù)變更進(jìn)行修正，避免工作中出現(xiàn)的失誤。
6.變更土地調(diào)查技術(shù)流程和方法
綜上所述，土地變更調(diào)查技術(shù)流程和及法如下：
6.1技術(shù)流程
各環(huán)節(jié)的主要工作內(nèi)容如下：
變更數(shù)據(jù)采（收）集：該階段的內(nèi)業(yè)工作主要是收集變更的區(qū)域信息和權(quán)屬信息；外業(yè)工作主要是采集變化地類的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。
變更數(shù)據(jù)處理：該階段主要工作是在內(nèi)業(yè)對(duì)收（采）集的資料掃描、矢量化、坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，生成統(tǒng)一比例尺、80西安坐標(biāo)系的圖形數(shù)據(jù)。
變更數(shù)據(jù)輸入：該階段主要是按規(guī)定要求輸入變化地類的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。
變更數(shù)據(jù)核查、確認(rèn)：輸出數(shù)據(jù)變更后的圖件，由業(yè)務(wù)科室（地藉、測(cè)繪、耕保等）組織人員實(shí)地核查，并對(duì)變更的成果進(jìn)行確認(rèn)。
數(shù)據(jù)庫更新：利用數(shù)據(jù)庫管理軟件將確認(rèn)后的變更調(diào)查成果的空間位置及屬性替換原數(shù)據(jù)庫的空間位置及屬性，并匯總、輸出相應(yīng)的變更調(diào)查成果。
6.2技術(shù)方法
和二次土地調(diào)查的技術(shù)方法一樣，變更調(diào)查也采取內(nèi)、外業(yè)結(jié)合的方法。
內(nèi)業(yè)：在二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，將收集的行政界線變更數(shù)據(jù)、權(quán)屬更變數(shù)據(jù)展繪到二次調(diào)土地利用現(xiàn)狀圖上。
外業(yè)：外業(yè)調(diào)查核實(shí)，對(duì)已發(fā)生變化的地類進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，并詳細(xì)記錄，填寫外業(yè)調(diào)查記錄表。
內(nèi)業(yè)：將外業(yè)采集的數(shù)據(jù)展繪到到二次調(diào)土地利用現(xiàn)狀圖上并進(jìn)行變更土地利用數(shù)據(jù)庫工作。
7.結(jié)語
（1）土地變更調(diào)查的主要內(nèi)容是行政界線變更調(diào)查、權(quán)屬變更調(diào)查和變更地類調(diào)查。調(diào)查的任務(wù)就是獲取這些變化的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，并根據(jù)這些數(shù)據(jù)更新二次土地調(diào)查土地利用數(shù)據(jù)庫。
（2）權(quán)屬變更的數(shù)據(jù)可以通過內(nèi)業(yè)資料收集的方式獲得，而變更地類的數(shù)據(jù)獲取，在沒有更新的、符合精度和比例尺要求的航空（天）影像圖的情況下。通過試驗(yàn)證明，基層國土資源所工作人員可以使用亞米級(jí)手持GPS進(jìn)行變化地類數(shù)據(jù)采集。
第4篇：土地法條例范文
為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，進(jìn)一步統(tǒng)一城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范操作程序，現(xiàn)將《城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則》（試行）印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)及時(shí)函告國家土地管理局地籍司。
附件：城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則（試行）
1.總則
1.1 目的和依據(jù)
為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，健全地籍管理制度，保持地籍資料的現(xiàn)勢(shì)性，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》有關(guān)規(guī)定，特制定本實(shí)施細(xì)則。
1.2 內(nèi)容
變更地籍調(diào)查是在初始地籍調(diào)查已完成的地區(qū)，針對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)的主體和客體及權(quán)利義務(wù)發(fā)生變化的日常性調(diào)查。
村莊變更地籍調(diào)查參照本細(xì)則實(shí)施。
變更地籍調(diào)查包括變更權(quán)屬調(diào)查和變更地籍勘丈。
變更地籍調(diào)查是查清宗地發(fā)生變更的合法性，以及變更后的位置、權(quán)屬、界址、數(shù)量和用途等基本情況，滿足變更土地登記的需要。
除本實(shí)施細(xì)則作特殊規(guī)定外，變更地籍調(diào)查其他要求按初始地籍調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
1.3 實(shí)施單位
變更地籍調(diào)查的具體工作由縣（市、區(qū)）土地（國土）管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
1.4 地方補(bǔ)充規(guī)定
省級(jí)土地管理部門必要時(shí)可對(duì)本實(shí)施細(xì)則某些條款作補(bǔ)充規(guī)定，報(bào)國家土地管理局批準(zhǔn)后實(shí)施。
1.5 本實(shí)施細(xì)則解釋權(quán)
本實(shí)施細(xì)則由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋。
2.準(zhǔn)備
2.1 資料的準(zhǔn)備
a.變更土地登記申請(qǐng)書；
b.本宗地及相鄰宗地地籍檔案有關(guān)部分的復(fù)制件；
c.變更地籍調(diào)查通知書（見附錄Ⅰ）、法人代表身份證明書（見附錄Ⅳ）及指界委托書（見附錄Ⅴ）；
d.變更地籍調(diào)查記事表（見附錄Ⅱ）或地籍調(diào)查表（見附錄Ⅲ）；
e.本宗地附近測(cè)量控制點(diǎn)及界址點(diǎn)成果（坐標(biāo)、點(diǎn)之記或點(diǎn)位說明、控制點(diǎn)網(wǎng)圖）；
f.必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備（如分割放樣元素的計(jì)算）；
g.調(diào)查工具、文具、儀器等。
2.2 發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書
根據(jù)變更土地登記申請(qǐng)，發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書。屬界址發(fā)生變更的，應(yīng)通知申請(qǐng)者預(yù)先在實(shí)地新增的界址點(diǎn)上設(shè)立界標(biāo)。
3.變更地籍調(diào)查種類
3.1 界址未發(fā)生變化的宗地的變更調(diào)查。包括只發(fā)生了土地使用者、土地用途等改變、因行政區(qū)劃變化引起宗地檔案變更等。
3.2 界址發(fā)生變化的宗地的變更調(diào)查。包括宗地合并、分割及邊界調(diào)整等。
3.3 新增宗地的變更調(diào)查。包括在某一街坊內(nèi)新增加宗地；城鎮(zhèn)范圍向外延伸新增加的地籍街坊或街道中有關(guān)宗地等。
3.4 舊城改造中變化宗地的變更調(diào)查。指由原若干宗地拆遷后變成一宗地，建成后又分割為若干宗地等。
4.檢查、審核
4.1 檢查變更原因是否與變更土地登記申請(qǐng)書上填寫的原因相一致。
4.2 審核變更土地登記申請(qǐng)內(nèi)容的合法性，如宗地分割、合并，改變用途是否符合有關(guān)要求等。
4.3 檢查原地籍資料中的內(nèi)容是否與實(shí)地一致。
4.4 檢查恢復(fù)界址點(diǎn)。
對(duì)界址點(diǎn)、界址線發(fā)生變化的變更調(diào)查，在增設(shè)新的界址點(diǎn)前，應(yīng)利用原宗地草圖的勘丈數(shù)據(jù)及界址點(diǎn)坐標(biāo)，檢查原界標(biāo)是否移動(dòng)。如原界標(biāo)丟失，應(yīng)用原測(cè)量數(shù)據(jù)恢復(fù)界標(biāo)。對(duì)沒有發(fā)生界址點(diǎn)、界址線變化的變更調(diào)查，一般不需要檢查界址點(diǎn)位，若需重新測(cè)量宗地界址點(diǎn)的解析坐標(biāo)，亦應(yīng)根據(jù)原勘丈資料檢查界標(biāo)是否移動(dòng)或丟失，如已移動(dòng)或丟失，應(yīng)恢復(fù)丟失界標(biāo)。對(duì)已丟失，但變更后是廢棄的界址點(diǎn)可不恢復(fù)。
如果檢查界址點(diǎn)與鄰近界址點(diǎn)或與鄰近地物點(diǎn)間的距離與原記錄不符，則應(yīng)分析原因按不同情況處理。
a.原勘丈值錯(cuò)誤，以新勘丈結(jié)果為準(zhǔn)；
b.新勘丈值錯(cuò)誤，重新勘丈后再分析判斷；
c.原勘測(cè)值精度低造成的，則用紅線劃去原數(shù)據(jù)，填寫新勘丈數(shù)據(jù)；如不超限，則保留原數(shù)據(jù)；
d.如是標(biāo)石有所移動(dòng)，則應(yīng)使其復(fù)位。
界址點(diǎn)檢測(cè)精度與適用范圍見表1.
表1 界址點(diǎn)間距及界址點(diǎn)與鄰近地物點(diǎn)間距允許誤差
單位：厘米
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 勘丈檢查精｜ 原勘丈 ｜檢查距離與原勘測(cè)距離｜
類別 ｜ ｜ ｜ ｜ 適用范圍
｜度（中誤差）｜ 值精度 ｜ 較差允許誤差 ｜
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜ ｜ 城鎮(zhèn)街坊外圍界址點(diǎn)及
一 ｜ ±5 ｜ ±5 ｜ 14 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 街坊內(nèi)明顯的界址點(diǎn)
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜ ｜ 城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽的界
二 ｜ ±5 ｜ ±7．5 ｜ 18 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 址點(diǎn)及村莊內(nèi)部界址點(diǎn)
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5.界址未發(fā)生變化的宗地的變更地籍調(diào)查
5.1 變更地籍號(hào)
界址未發(fā)生變化的宗地，除行政界線變化引起宗地檔案的變更外，所有地籍號(hào)不變更。
行政界線變化引起地籍號(hào)變更的程序如下：
a.利用變更后的街道、街坊編號(hào)取代原街道、街坊編號(hào)，在原街道、街坊編號(hào)上加蓋“變更”字樣印章，填寫新的街道、街坊編號(hào)，將宗地檔案匯編于新的街道街坊檔案，在原街道街坊檔案中注明宗地檔案去向。
b.取消原宗地編號(hào)，在原宗地編號(hào)上加蓋“變更”字樣印章，在新的街坊宗地最大編號(hào)后按順序編宗地號(hào)。
c.取消原宗地界址點(diǎn)號(hào)，按新地籍街坊界址點(diǎn)編號(hào)原則，編界址點(diǎn)號(hào)。
5.2 變更地籍勘丈
根據(jù)實(shí)際需要決定是否進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，不需到實(shí)地進(jìn)行變更調(diào)查的，在室內(nèi)依據(jù)變更土地登記申請(qǐng)書進(jìn)行變更，不重新繪制宗地草圖。
5.3 地籍調(diào)查表變更
在原地籍調(diào)查表的基礎(chǔ)上進(jìn)行變更。
a.在原地籍調(diào)查表內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣印章；
b.將變更內(nèi)容填寫在變更地籍調(diào)查記事表內(nèi)；
c.需要到實(shí)地調(diào)查的，若發(fā)現(xiàn)原測(cè)距離精度低或量算錯(cuò)誤，須在宗地草圖的復(fù)制件上用紅線劃去錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，注記檢測(cè)距離，并與重新繪制的宗地草圖一起歸檔，注明原因。
6.界址發(fā)生變化的宗地的變更地籍調(diào)查
6.1 變更宗地號(hào)
無論宗地分割或合并，原宗地號(hào)一律不得再用。分割后的各宗地，以原編號(hào)加支號(hào)順序排列；數(shù)宗地合并后的宗地號(hào)，以原宗地號(hào)中的最小宗地號(hào)加支號(hào)表示。如18號(hào)宗地分割成三塊宗地，分割后的編號(hào)分別為18－1，18－2，18－3；如18－2號(hào)宗地再分割成2宗地，則編號(hào)為18－4，18－5；如18－4號(hào)宗地與10號(hào)宗地合并，則編號(hào)為10－1；如18－5號(hào)宗地與25號(hào)宗地合并，則編號(hào)為18－6. 6.2 新界址點(diǎn)設(shè)置及編號(hào)
宗地分割或邊界調(diào)整等增設(shè)界址點(diǎn)的，按預(yù)先準(zhǔn)備的放樣數(shù)據(jù)，確定新界址點(diǎn)并設(shè)立界標(biāo)。也可根據(jù)申請(qǐng)者要求，直接在實(shí)地設(shè)置界標(biāo)。新增界址點(diǎn)按宗地所在街坊界址點(diǎn)編號(hào)原則編號(hào)，其它界址點(diǎn)編號(hào)不變。
對(duì)變更后廢棄的界址點(diǎn)，在現(xiàn)場(chǎng)銷毀。
6.3 變更地籍調(diào)查表
對(duì)新形成的宗地須按變更情況填寫地籍調(diào)查表。
a.在原地籍調(diào)查表封面加蓋“變更”字樣印章，并注明變更原因及新的宗地號(hào)；
b.根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》有關(guān)規(guī)定，以新形成的宗地為單位填寫地籍調(diào)查表；
c.新增設(shè)的界址點(diǎn)、界址線須嚴(yán)格履行指界、簽字蓋章手續(xù)；
d.對(duì)沒有發(fā)生變化的界址點(diǎn)、界址線，不需重新簽字蓋章，但在備注欄內(nèi)須注記原地籍調(diào)查表號(hào)，并說明原因，同一界址點(diǎn)變更前后的編號(hào)如果不一致，還應(yīng)注明原界址點(diǎn)號(hào)；
e.將原使用人、土地坐落、地籍號(hào)及變更主要原因在說明欄內(nèi)注明。
6.4 宗地草圖變更
a.在原宗地草圖上加蓋“變更”字樣印章；
b.在原宗地草圖復(fù)制件上以紅色標(biāo)注變化部分，廢棄的界址點(diǎn)、界址線打上“×”，變化的數(shù)據(jù)用單紅線劃去，廢棄的界址線用紅色“×”標(biāo)記，新增的界址點(diǎn)用紅色界址點(diǎn)符號(hào)表示，界址線用紅實(shí)線表示，注明相應(yīng)的實(shí)測(cè)距離；
c.現(xiàn)場(chǎng)繪制變更后的宗地草圖；
d.原宗地草圖復(fù)制件歸到原宗地檔案中，新形成的宗地草圖歸到相應(yīng)的宗地檔案中。
6.5 變更地籍勘丈
一般采用解析法。暫不具備條件的可以采用《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》中規(guī)定的其他方法。屬土地出讓等對(duì)勘丈精度要求較高的，須采用解析法進(jìn)行變更地籍勘丈。
無論采用何種勘丈方法，均須以地籍平面控制點(diǎn)或原界址點(diǎn)為依據(jù)，首先檢測(cè)控制點(diǎn)及界址點(diǎn)的精度，確認(rèn)無誤后再進(jìn)行變更地籍勘丈。
a.宗地分割或邊界調(diào)整等增設(shè)界址點(diǎn)的，在不低于原精度的原則下，測(cè)量新增界址點(diǎn)的坐標(biāo)或圖解勘丈。
b.宗地合并等不重新增設(shè)界址點(diǎn)的，除特殊需要外，原則上可不進(jìn)行變更地籍勘丈，直接應(yīng)用原勘丈結(jié)果。
7.新增宗地的變更地籍調(diào)查
新增宗地屬初始地籍調(diào)查未建立宗地檔案的地塊。其變更地籍調(diào)查應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》進(jìn)行。
7.1 變更地籍號(hào)
a.若新增宗地劃歸原街道、街坊內(nèi)，其宗地號(hào)須在原街道、街坊內(nèi)宗地最大宗地號(hào)后續(xù)編；新增界址點(diǎn)按原街坊編號(hào)原則編號(hào)。
b.若新增宗地屬新增街道、街坊，其宗地號(hào)、界址點(diǎn)號(hào)須按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定編號(hào)，新增街道、街坊編號(hào)須在調(diào)查區(qū)最大街道、街坊號(hào)后續(xù)編。
7.2 地籍勘丈
采用解析法。若新增宗地已進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地勘測(cè)定界，經(jīng)檢查驗(yàn)收后，應(yīng)利用勘測(cè)定界成果完成地籍勘丈。
8.舊城改造中變化宗地的變更地籍調(diào)查
8.1 變更地籍號(hào)
舊城改造后新宗地號(hào)的編號(hào)按宗地合并分割的編號(hào)原則，用原來的宗地號(hào)加支號(hào)作為新宗地號(hào)。界址點(diǎn)號(hào)按本街坊編號(hào)原則編號(hào)。
8.2 地籍勘丈
對(duì)改造的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作，用解析法進(jìn)行地籍勘丈。
8.3 原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。
9.宗地面積變更
面積變更采取高精度代替低精度的原則，即用精度較高的面積值取代精度低的面積值。屬原面積計(jì)算有誤的，在確認(rèn)重新量算的面積值正確時(shí)，須以新面積值取代原面積值。
a.變更前后均為解析法量算的宗地面積變更，如原界址點(diǎn)坐標(biāo)滿足精度要求，利用原界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算宗地面積。
b.變更前為圖解法量算面積，變更后為解析法量算面積的宗地面積變更，用解析法量算的宗地面積取代原宗地面積。
c.變更前后均為圖解法量算的宗地面積變更，對(duì)宗地形狀未變或宗地合并的宗地面積變更，如兩次面積量算差值滿足規(guī)定限差要求，仍以原面積數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；如兩次面積差值超限，則應(yīng)查明原因，取正確值。
對(duì)宗地分割的宗地面積變更，如變更后宗地面積之和與原宗地面積的差值滿足規(guī)定限差要求，將差值按分割宗地面積比例配賦到變更后的宗地面積，如差值超限，則應(yīng)查明原因，并取正確值。面積量算精度指標(biāo)見表2.
表2 面積量算精度指標(biāo)
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
宗地面積 ｜ 較差限差
－－－－ ｜ －－－－
平方米 ｜ 平方米
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
0～100 ｜ 2
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
100～500 ｜ 3
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
500～1000 ｜ 5
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
1000～2000 ｜ 7
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
＞2000 ｜ 1／300（相對(duì)誤差）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
10.地籍圖變更
a.地籍鉛筆原圖作為永久性保存資料，不得改動(dòng)；
b.地籍二底圖應(yīng)隨宗地變更而隨時(shí)更改，以保持地籍圖的現(xiàn)勢(shì)性。
發(fā)生變更時(shí)，先將二底圖復(fù)制一份（藍(lán)曬或復(fù)?。?，并在二底圖復(fù)制件上用紅色筆標(biāo)明變更情況，存檔備查。也可將一定時(shí)間內(nèi)的變更注記在同一張二底圖復(fù)制件上，但必須保證一宗地不變更兩次。
根據(jù)變更勘丈成果或變更宗地草圖修改二底圖的有關(guān)內(nèi)容，擦去廢棄的點(diǎn)位、線條和注記，畫上變更后的地籍要素。
第5篇：土地法條例范文
Abstract: FIDIC contract terms are generally used in civil engineering projects. Combined with a number of engineering practice, this paper made a number of applications of FIDIC contract conditions in the contract management of civil engineering and the content abstract.
關(guān)鍵詞:FIDIC合同條款;土木工程;施工合同管理
Key words: FIDIC contract terms;civil engineering;construction contract management
中圖分類號(hào):TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)28-0045-01
1FIDIC合同條款的簡(jiǎn)介
FIDIC是位于瑞士的國際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)的簡(jiǎn)稱。沿用了ICE合同條款的格式,這些合同條款的重點(diǎn)在于這些條款能適用于國際工程項(xiàng)目,且其仲載條款是遵循位于巴黎的國際商會(huì)的規(guī)定。
2FIDIC合同條款的主要條款
FIDIC合同條款分為兩部分:第一部分是通用條款;第二部分是特殊適用條款。FIDIC合同條款通常包括以下內(nèi)容:①誰負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工及配套設(shè)施;②業(yè)產(chǎn)和承包商之間的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偡绞?③各方面之間監(jiān)控合同執(zhí)行的程序和安排;④分包商的使用;⑤工程進(jìn)度、工程延長(zhǎng)、完工和交付使用;⑥對(duì)工程延誤、質(zhì)量缺陷及其他末履約項(xiàng)目的措施;⑦付款程序和條件;⑧保險(xiǎn);⑨施工安全;⑩合同變更;???合同終止;???爭(zhēng)議解決的方式和程序。
3FIDIC編寫分類
一、定義和解釋;二、工程師和工程師代表;三、轉(zhuǎn)讓和分包;四、合同文件;五、一般義務(wù),;六、勞務(wù);七、材料、工程設(shè)備和工藝;八、暫時(shí)停工;九、開工和延誤;十、缺陷責(zé)任;十一、變更、增加和取消;十二、索賠程序;十三、承包商的裝備、臨時(shí)工程和材料;十四、計(jì)量;十五、暫定金額;十六、指定的分包商;十七、證書和支付;十八、補(bǔ)救措施;十九、特殊風(fēng)險(xiǎn);二十、解除履行;二十一、爭(zhēng)端的解決;二十二、通知;二十三、業(yè)主和違約;二十四、費(fèi)用和法規(guī)的變更;二十五、貨幣及匯率。
4FIDIC合同條款的主要內(nèi)容
4.1 計(jì)量
4.1.1 工程計(jì)量FIDIC合同中的工程計(jì)量是指監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定,對(duì)承包商已完工程量和進(jìn)場(chǎng)材料等進(jìn)行核查和量測(cè),并相應(yīng)檢查工程記錄和圖紙等。①工程量清單中開列有工程量?jī)H是該工程項(xiàng)目的估算工程量,它們不能作為承包商在履行合同規(guī)定的義務(wù)過程中應(yīng)予以完成的工程和實(shí)際準(zhǔn)確的工程量。②除另有規(guī)定外,工程師應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定通過計(jì)量來核實(shí)工程量和確定按合同已完工程的價(jià)值。FIDIC合同條件規(guī)定了相應(yīng)的計(jì)量方法和承包商應(yīng)給予的配合。③工程的計(jì)量應(yīng)以凈值為準(zhǔn),除非合同另有規(guī)定。承包商提交的包括在投標(biāo)書內(nèi)的每個(gè)總額支付項(xiàng)的分細(xì)目都應(yīng)取得工程師的批準(zhǔn)。工程計(jì)量的方法。一般在工程量清單前言中有明確說明。
4.1.2 支付條款經(jīng)工程師或代表簽訂由業(yè)主支付給承包商的工程款,直接關(guān)系到合同總價(jià)及工程投資的控制。①現(xiàn)金流動(dòng)估算表,以供其參考。②由于發(fā)生工程變更影響合同價(jià)格的增減支付問題。③計(jì)日工一般是指包括在工程量清單中的上項(xiàng)暫定金額內(nèi)。④工程師指示用暫定金額支付用于完成工程或供應(yīng)貨物、材料、設(shè)備,提供服務(wù)等支付的款項(xiàng)。⑤承包商在每月末應(yīng)提交月結(jié)帳單。⑥發(fā)生緊急補(bǔ)救與搶修工作時(shí),應(yīng)支付費(fèi)用的問題。⑦合同價(jià)可隨勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)等市場(chǎng)漲落面變動(dòng)時(shí)的付款以及由于工程項(xiàng)目所在省的法律、法規(guī)的變更,使承包商的工程費(fèi)用發(fā)生增減時(shí)。均應(yīng)計(jì)入合同價(jià)格之中。
4.2 風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)侳IDIC條款風(fēng)險(xiǎn)定義為一切不可預(yù)見的物質(zhì)條件,因此在FIDIC合同中風(fēng)險(xiǎn)不再只是一個(gè)負(fù)面的概念,在某些情況下風(fēng)險(xiǎn)可能是積極的正面的。因些,項(xiàng)目管理在多年實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,產(chǎn)生和發(fā)展的FICID合同條件中,對(duì)工程實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分類并予責(zé)任劃分。
4.2.1 業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任FIDIC同條件已明確規(guī)定了業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)。若該類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并引起工程損害,風(fēng)險(xiǎn)過后監(jiān)理工程師提出要求時(shí),承包商有義務(wù)進(jìn)行工程修復(fù),所花費(fèi)的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。包括發(fā)下幾種:①特殊風(fēng)險(xiǎn)。②工程還未辦理正常移交手續(xù),業(yè)主提前使用造成工程的損害或損壞。③對(duì)于工程變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、合同缺陷風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)見的惡劣自然條件或地下障礙風(fēng)險(xiǎn)等,一般應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
4.2.2 承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任①對(duì)于承包商提供的材料、工程缺陷、施工技術(shù)和方法不完備、臨時(shí)工程倒塌等造成的工程損害,應(yīng)由承包商自費(fèi)負(fù)責(zé)修復(fù)。②對(duì)于單價(jià)的報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、材料及設(shè)備的采購風(fēng)險(xiǎn)、施工工藝和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程進(jìn)度與質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、因管理不善造成內(nèi)部工人罷工等風(fēng)險(xiǎn),則應(yīng)由承包商承擔(dān)。
4.3 支付證書在FIDIC合同條款下,共有5種類型的證書,分別是中期支付證書、初驗(yàn)證書、終驗(yàn)證書、最終付款證書和合同終止時(shí)的評(píng)估證書。中期支付證書:通常是按月向承包商支付已經(jīng)完成工程量的支付證書。初驗(yàn)證書:在承包商按合同規(guī)定對(duì)已完成的工程或合同規(guī)定的部分工程提出申請(qǐng)后的28d,如檢驗(yàn)合格,工程師可對(duì)申請(qǐng)的整個(gè)工程或合同規(guī)定的部分工程出具初驗(yàn)證書。終驗(yàn)證書:工程師應(yīng)該在缺陷責(zé)任期過后28d,在對(duì)所有工程進(jìn)行驗(yàn)收并確認(rèn)所有缺陷責(zé)任證書中所列缺陷得到糾正的基礎(chǔ)上,向承包商出具終驗(yàn)證書。最終支付證書:在出具終驗(yàn)證書后,工程師必須在合同規(guī)定的期限內(nèi)向承包商出具最終支付證書。
4.4 索賠的解決方法工程索賠通常的兩類:第一類是可以根據(jù)合同隨時(shí)解決的;第二類是需要司法解釋或經(jīng)征求工程師意見后提交爭(zhēng)端調(diào)解委員會(huì)或最終提交仲載解決的。為有效處理索賠并盡量減少對(duì)工程合同的負(fù)面音響,最關(guān)鍵的是無論是工程師代表還是承包商的代表,在整個(gè)合同期間要保存如下全面詳盡的記錄:現(xiàn)場(chǎng)日記、進(jìn)度資料及照片、人力和設(shè)備損耗、周報(bào)和月報(bào)、更新的施工計(jì)劃、會(huì)議記錄、現(xiàn)場(chǎng)指令變更指令、圖紙的登記、財(cái)務(wù)卷宗,往來函電卷宗等,并就特別事件在合同規(guī)定的范圍內(nèi)向業(yè)主提交索賠意向、索賠報(bào)告及程序性文件。FIDIC合同條款包含了保證合同雙方不承擔(dān)應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的程序。
5結(jié)束語
FIDIC合同條件在土木工程施工合同中的應(yīng)用越來越廣泛,特別是在工程施工合同中已基本普及。如能靈活與熟練地將《土木工程施工合同條件》(FICID)應(yīng)用到工程實(shí)踐中去,加強(qiáng)對(duì)工程分包、風(fēng)險(xiǎn)的管理、正確處理工程變更、延期、費(fèi)用索賠等爭(zhēng)端問題,進(jìn)一步增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與法制觀念,運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和科學(xué)管理手段來執(zhí)行過程中合理使用FIDIC合同進(jìn)行項(xiàng)目管理,可以保護(hù)承包商的權(quán)利和應(yīng)得的利益,合理轉(zhuǎn)嫁施工風(fēng)險(xiǎn),從而避免不應(yīng)有的損失,進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)在國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力,還更加緊密結(jié)合我國的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),注意了我國工程項(xiàng)目管理與國際接軌和一致。
參考文獻(xiàn):
第6篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞 農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)；土地治理；農(nóng)業(yè)及科技推廣；項(xiàng)目實(shí)施；安徽蕪湖
中圖分類號(hào) F323.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）17-0342-02
1 農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施的成效
國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項(xiàng)目是以改造中低產(chǎn)田為重點(diǎn)，以農(nóng)田水利基本建設(shè)為突破口，建設(shè)優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)、節(jié)水、高效農(nóng)田，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)抗御自然災(zāi)害的能力，以開展農(nóng)業(yè)新品種、新技術(shù)、新成果的應(yīng)用推廣為重點(diǎn)，加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民的科技培訓(xùn)，提高項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民綜合素質(zhì)，促進(jìn)科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率提高[1]。土地治理項(xiàng)目投資分四大類：一是水利及田間道路工程設(shè)施投資，一般占總投資的88.0%左右；二是農(nóng)業(yè)及科技推廣措施投資，一般占總投資的5.5%左右；三是林業(yè)措施投資，一般占總投資的3.0%左右；四是其他工作措施投資，一般占總投資的3.5%左右。作為縣級(jí)農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心，受農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)部門的委托，主要承擔(dān)縣域內(nèi)國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣措施項(xiàng)目的實(shí)施任務(wù)。自2006年以來，蕪湖縣農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心先后在六郎、陶辛、方村、花橋和紅楊5個(gè)鎮(zhèn)實(shí)施了國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣措施項(xiàng)目13項(xiàng)次，對(duì)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步起到了積極促進(jìn)作用。據(jù)調(diào)研綜合分析，實(shí)施成效主要體現(xiàn)在以下幾方面。
1.1 加速新品種的應(yīng)用推廣
8年中，先后引進(jìn)水稻、小麥、油菜和棉花新品種90余個(gè)，開展新品種展示566.7 hm2，根據(jù)全縣大田生產(chǎn)用種統(tǒng)計(jì)，自2006年以來，全縣95%以上糧油棉推廣品種系在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目試驗(yàn)區(qū)篩選出來的。目前，蕪湖縣水稻品種每2～3年就能更換1次，良種覆蓋率達(dá)到98%以上，優(yōu)質(zhì)率達(dá)96%；油菜良種覆蓋率為100%，優(yōu)質(zhì)率達(dá)99%以上。
1.2 促進(jìn)新技術(shù)的應(yīng)用
通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)核心示范區(qū)“皖南優(yōu)質(zhì)煙葉――雜交雙晚配套高產(chǎn)栽培技術(shù)”示范，帶動(dòng)了該項(xiàng)技術(shù)在崗丘區(qū)的推廣，2007―2013年，累計(jì)推廣面積2 226.9 hm2，增收節(jié)支722.3萬元，該項(xiàng)目榮獲2012年蕪湖縣科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)。通過引進(jìn)袁隆平超級(jí)雜交水稻品種在項(xiàng)目區(qū)試種，帶動(dòng)全縣超級(jí)稻生產(chǎn)面積逐年擴(kuò)大，2006―2013年，累計(jì)推廣超級(jí)稻面積3.62萬hm2，平均產(chǎn)量達(dá)9 522 kg/hm2，實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)868.5 kg/hm2，累計(jì)增收稻谷31 439.7 t，增效達(dá)8 172.8萬元。通過在項(xiàng)目區(qū)示范運(yùn)用測(cè)土配方施肥技術(shù)，2007―2013年，累計(jì)推廣運(yùn)用配方肥5.01萬t，增效19 502萬元，中心土肥站實(shí)施的“測(cè)土配方施肥技術(shù)在糧油生產(chǎn)上的應(yīng)用研究”獲2010年度蕪湖市科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)。中心全力推進(jìn)農(nóng)機(jī)農(nóng)藝結(jié)合，推廣水稻機(jī)耕、機(jī)插、機(jī)防（植保）、機(jī)收等全程機(jī)械化技術(shù)，水稻機(jī)插年服務(wù)面積1 333.33 hm2，研制的“水稻機(jī)械化栽插配套技術(shù)研究與推廣”項(xiàng)目獲2013年度安徽省級(jí)科技成果獎(jiǎng)。
1.3 提高農(nóng)民科學(xué)種田素質(zhì)
農(nóng)業(yè)科技推廣措施的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民技術(shù)培訓(xùn)，提高農(nóng)民科學(xué)種田水平，這也是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的有效手段。2006年以來，蕪湖縣農(nóng)技推廣中心組織栽培、植保、土肥和農(nóng)業(yè)環(huán)保專業(yè)站技術(shù)骨干，在5個(gè)鎮(zhèn)13個(gè)項(xiàng)目區(qū)累計(jì)舉辦適用技術(shù)培訓(xùn)班396期，受訓(xùn)農(nóng)民達(dá)38 282人次，分別超過計(jì)劃任務(wù)的11.5%和6.9%。共接待咨詢1.1萬人次，發(fā)放技術(shù)資料11.7萬份。由于培訓(xùn)內(nèi)容結(jié)合項(xiàng)目區(qū)示范作物特點(diǎn)，很有針對(duì)性，所以深受項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民的歡迎，有效提高了項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民科學(xué)種田素質(zhì)。
1.4 科技示范成效顯著
科技示范項(xiàng)目是農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目重要內(nèi)容之一，也是投資重點(diǎn)。2006年以來，蕪湖縣農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心在13個(gè)項(xiàng)目區(qū)累計(jì)開展了優(yōu)質(zhì)水稻新品種高產(chǎn)群體優(yōu)化質(zhì)量栽培，超級(jí)水稻超高產(chǎn)栽培，優(yōu)質(zhì)油菜、小麥新品種高產(chǎn)栽培，優(yōu)質(zhì)棉花新品種高產(chǎn)栽培和水稻病蟲害綜合防治計(jì)48項(xiàng)內(nèi)容示范，總計(jì)示范面積5 237.7 hm2，累計(jì)投入項(xiàng)目資金251.0萬元，據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)共增收節(jié)支為1 351.3萬元，投入與產(chǎn)出比為1.00∶5.38，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)科技成果在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目區(qū)的成功轉(zhuǎn)化目標(biāo)。
1.5 提高農(nóng)技人員為農(nóng)服務(wù)水平
通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目的實(shí)施，鍛煉了農(nóng)技推廣隊(duì)伍。農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目資金很大程度上彌補(bǔ)了農(nóng)技推廣資金（新種子、肥料、農(nóng)藥、植保器械購置）的不足，使得一批先進(jìn)的實(shí)用技術(shù)在項(xiàng)目區(qū)得以運(yùn)用展示和推廣[2]。8年來，先后引進(jìn)先進(jìn)實(shí)用技術(shù)7項(xiàng)，同時(shí)也取得了一大批科研成果。中心技術(shù)人員獲省級(jí)科技成果1項(xiàng)，獲市級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)3項(xiàng)，縣級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)3項(xiàng)，2人獲縣首批“專業(yè)技術(shù)拔尖人才”榮譽(yù)稱號(hào)，中心“蕪湖縣超級(jí)稻超高產(chǎn)栽培研究推廣創(chuàng)建團(tuán)隊(duì)”榮獲蕪湖縣首批“533”產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)稱號(hào)，中心技術(shù)人員撰寫的學(xué)術(shù)論文有34篇在省部級(jí)以上專業(yè)刊物發(fā)表，60%的專業(yè)技術(shù)人員能獨(dú)立編寫項(xiàng)目論證書，承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)施和撰寫實(shí)施工作總結(jié)，并具備承上啟下接納培訓(xùn)后備人才的能力，提高了農(nóng)技人員為農(nóng)服務(wù)的整體水平。
2 農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施的主要做法
2.1 認(rèn)真抓好初步設(shè)計(jì)工作
根據(jù)安徽省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局有關(guān)文件總體要求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)實(shí)際，組織專業(yè)公司認(rèn)真編寫《××鎮(zhèn)土地治理項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)》，并報(bào)上級(jí)批復(fù)實(shí)施。
2.2 開展項(xiàng)目調(diào)研
根據(jù)省、市農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局對(duì)蕪湖縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目的核批內(nèi)容，組織縣農(nóng)技推廣中心技術(shù)人員，再次深入到項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)開展調(diào)研，在核批內(nèi)容的基礎(chǔ)上，認(rèn)真細(xì)化編寫《××鎮(zhèn)土地治理項(xiàng)目農(nóng)業(yè)及科技推廣措施實(shí)施計(jì)劃書》，同時(shí)成立項(xiàng)目實(shí)施管理領(lǐng)導(dǎo)組和技術(shù)指導(dǎo)組，將《項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書》上報(bào)縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組待批實(shí)施。
2.3 簽訂《項(xiàng)目實(shí)施合同書》
經(jīng)縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組同意，由縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局、項(xiàng)目區(qū)鎮(zhèn)人民政府和縣農(nóng)技推廣中心三方簽訂《項(xiàng)目實(shí)施合同書》，明確各方責(zé)任和義務(wù)，將項(xiàng)目措施概況、項(xiàng)目實(shí)施主要內(nèi)容、年度計(jì)劃進(jìn)度、驗(yàn)收考核指標(biāo)和財(cái)政資金使用預(yù)算在合同中進(jìn)行明確。
2.4 嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施和資金管理
縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局按照《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目和資金管理辦法》要求，對(duì)縣農(nóng)技推廣中心承擔(dān)實(shí)施的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督和管理，在開展科技培訓(xùn)，種子、農(nóng)藥和肥料詢價(jià)采購和發(fā)放，以及平時(shí)技術(shù)指導(dǎo)時(shí)，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局、有關(guān)鎮(zhèn)政府都派人全程參加并監(jiān)督實(shí)施，確保項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容能全部實(shí)施到位[3-4]。根據(jù)國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室國農(nóng)辦〔2006〕13號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項(xiàng)目科技推廣費(fèi)管理工作的意見》要求，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局嚴(yán)格按批準(zhǔn)的項(xiàng)目計(jì)劃，所有項(xiàng)目資金實(shí)行縣級(jí)報(bào)賬制管理，專款專用，因而從未發(fā)生項(xiàng)目資金挪用和截留情況。
2.5 做好項(xiàng)目總結(jié)
縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局督促縣農(nóng)技推廣中心在項(xiàng)目實(shí)施過程中及時(shí)收集有關(guān)圖像和文字資料，并做到完成一個(gè)示范項(xiàng)目自驗(yàn)一個(gè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)指導(dǎo)組及時(shí)編撰《項(xiàng)目實(shí)施資料匯編》。在國家和省、市對(duì)蕪湖縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收前，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局會(huì)同項(xiàng)目區(qū)鎮(zhèn)人民政府聯(lián)合撰寫《項(xiàng)目驗(yàn)收匯報(bào)材料》，并邀請(qǐng)縣電視臺(tái)結(jié)合平時(shí)采訪報(bào)道農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容，攝制農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施DVD光盤進(jìn)行聲像動(dòng)態(tài)匯報(bào)，此舉受到上級(jí)驗(yàn)收組領(lǐng)導(dǎo)肯定。
3 農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施存在的問題
一是農(nóng)業(yè)及科技推廣資金比重過小。據(jù)蕪湖縣8年來統(tǒng)計(jì)，農(nóng)業(yè)及科技推廣措施投資在整個(gè)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目投資資金中所占比重僅占5.5%左右，因此嚴(yán)重制約了項(xiàng)目區(qū)良種良法配套及新技術(shù)的大面積推廣。二是成果轉(zhuǎn)化資金不足。省、市二級(jí)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局對(duì)縣級(jí)實(shí)施農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目的農(nóng)技人員在繼續(xù)教育及科技成果引進(jìn)轉(zhuǎn)化方面缺乏相應(yīng)的資金支持，各地市之間交流少，外地市一些好的經(jīng)驗(yàn)和做法得不到及時(shí)宣傳和推廣。三是資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難。農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目資金大多用在物化技術(shù)投入上，由于實(shí)行報(bào)賬制，所有物化投入，如農(nóng)藥、種子和肥料均由實(shí)施單位先墊付，待物資發(fā)放到位后才按程序報(bào)賬付款，加大了實(shí)施單位資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度。四是社會(huì)化服務(wù)體系薄弱。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目區(qū)社會(huì)化服務(wù)體系薄弱，對(duì)種植業(yè)的服務(wù)功能不強(qiáng)。
4 農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施建議
4.1 提高項(xiàng)目資金投入比重
黨的十報(bào)告指出：加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，確保國家糧食安全和重要農(nóng)產(chǎn)品有效供給。2014年中央1號(hào)文件指出：實(shí)施全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)總體規(guī)劃，加大投入力度，規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，探索監(jiān)管維護(hù)機(jī)制。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格的不斷上漲，為提高農(nóng)業(yè)科技成果在國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目區(qū)實(shí)施成效，建議將農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目資金投資比重由5.5%提高到10%～12%。
4.2 加大培訓(xùn)和交流力度
省、市二級(jí)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局要組織基層農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施人員開展技術(shù)培訓(xùn)和交流，學(xué)習(xí)和借鑒外地農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施方面好的經(jīng)驗(yàn)和做法。
4.3 向?qū)嵤﹩挝活A(yù)撥資金
為減輕項(xiàng)目實(shí)施單位資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，可考慮先撥付一定比例資金到項(xiàng)目實(shí)施單位，待正式報(bào)賬后再扣除的做法。
4.4 鼓勵(lì)成果轉(zhuǎn)化
科技是第一生產(chǎn)力，建議在農(nóng)開項(xiàng)目中列出專項(xiàng)資金用于支持和鼓勵(lì)農(nóng)技人員參加各類繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，對(duì)引進(jìn)農(nóng)業(yè)科研成果給予資金支持，對(duì)在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)示范區(qū)將農(nóng)業(yè)科研成果進(jìn)行成功轉(zhuǎn)化并取得顯著業(yè)績(jī)的專業(yè)技術(shù)人員給予精神表彰和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)[5]。
4.5 扶持社會(huì)化服務(wù)組織
在農(nóng)業(yè)及科技推廣項(xiàng)目實(shí)施中，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)實(shí)際，扶持成立一些協(xié)會(huì)，如糧油種植協(xié)會(huì)、棉花生產(chǎn)協(xié)會(huì)、植保社會(huì)化服務(wù)協(xié)會(huì)、產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)等，構(gòu)建“協(xié)會(huì)+農(nóng)戶+企業(yè)”的平臺(tái)，開展統(tǒng)一良種、統(tǒng)一栽培管理、統(tǒng)一病蟲害防治、統(tǒng)一訂單和統(tǒng)一加工的“五統(tǒng)一”措施，全面提升項(xiàng)目區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和品質(zhì)[6-7]。
5 參考文獻(xiàn)
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第7篇：土地法條例范文
西雙版納州縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的政策考核，連續(xù)兩年多數(shù)縣級(jí)法人農(nóng)村信用聯(lián)社未達(dá)標(biāo)。人民銀行西雙版納州中心支行調(diào)查顯示：按照差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策要求，實(shí)施的地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策與鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突。建議完善相關(guān)政策，大力支持和鼓勵(lì)邊疆少數(shù)民族地區(qū)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款，有效解決邊疆少數(shù)民族地區(qū)農(nóng)村金融“輸血”不足與“失血”并存問題，支持邊疆少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越發(fā)展。
一、政策執(zhí)行情況
（一）鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策執(zhí)行情況
為鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)將新增存款主要用于當(dāng)?shù)刭J款，加大縣域信貸資金投入，進(jìn)一步改善農(nóng)村金融服務(wù)，加大信貸支持“三農(nóng)”力度，人民銀行會(huì)同銀監(jiān)會(huì)2010年出臺(tái)了《關(guān)于鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)將新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的考核辦法》（銀發(fā)〔2010〕262號(hào)），《辦法》對(duì)年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）或可貸資金減少而當(dāng)?shù)刭J款增加的縣域地方法人機(jī)構(gòu)實(shí)行存款準(zhǔn)備金率低于同類金融機(jī)構(gòu)正常標(biāo)準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)、再貸款優(yōu)惠利率、優(yōu)先批準(zhǔn)其新設(shè)分支機(jī)構(gòu)和開辦新業(yè)務(wù)的申請(qǐng)等激勵(lì)措施，以促進(jìn)縣域資金反哺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，助推縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。但近兩年來此項(xiàng)政策在西雙版納州執(zhí)行難。西雙版納州目前共有3家縣級(jí)法人農(nóng)村信用聯(lián)社，2011～2012年連續(xù)兩年有2家農(nóng)村信用社的年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例均小于70%，2012年景洪市農(nóng)村信用社比例為56%、勐臘縣農(nóng)村信用社比例為55%，這兩家農(nóng)村信用社因信貸增長(zhǎng)受限，貸款增量不足，年度考核未達(dá)標(biāo)，未能享受到相應(yīng)政策優(yōu)惠。
表1 2011-2012年西雙版納州農(nóng)村信用社新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款考核結(jié)果 （單位：萬元）
（二）地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策執(zhí)行情況
2011年以來，我國實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。根據(jù)差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策要求和《中國人民銀行貨幣政策司關(guān)于用好差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整工具加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控的操作指導(dǎo)意見》（銀貨政〔2011〕1號(hào)），人民銀行昆明中心支行制定下發(fā)了《云南省地方法人金融機(jī)構(gòu)實(shí)施差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整工作方案》和《云南省地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理辦法》（昆銀發(fā)〔2012〕54號(hào)），按照差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則測(cè)算出單個(gè)地方法人金融機(jī)構(gòu)年度合意貸款增量，并將合意貸款增量作為轄內(nèi)單個(gè)地方法人金融機(jī)構(gòu)年度新增貸款控制總數(shù)，加以調(diào)控管理；按月下達(dá)單個(gè)地方法人金融機(jī)構(gòu)的新增貸款控制數(shù)，嚴(yán)格控制單個(gè)地方法人金融機(jī)構(gòu)月末、季末、年末的新增貸款數(shù)量。2012年人民銀行下達(dá)西雙版納州內(nèi)3家縣級(jí)法人農(nóng)村信用社的新增貸款控制總數(shù)為8.59億元，3家農(nóng)村信用社當(dāng)年實(shí)際新增貸款8.59億元，當(dāng)年新增貸款總數(shù)下達(dá)的嚴(yán)格控制在新增貸款控制總數(shù)之內(nèi)，宏觀調(diào)控管理政策得到較好的貫徹執(zhí)行。
二、存在問題
（一）信貸調(diào)控管理政策與鼓勵(lì)新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突
從西雙版納州縣級(jí)法人金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行監(jiān)測(cè)、分析情況看，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策與鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突。一方面，是鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)將新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款；另一方面，是嚴(yán)格控制縣域地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸增量。鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的比例考核指標(biāo)與地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理的增量調(diào)控指標(biāo)不協(xié)調(diào)、不銜接，導(dǎo)致兩項(xiàng)政策執(zhí)行中存在沖突。信貸調(diào)控管理政策得到貫徹執(zhí)行的同時(shí)，鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的政策往往就落實(shí)不了。
1.實(shí)證分析：用2012年西雙版納州農(nóng)村信用社新增可貸資金數(shù)反向推導(dǎo)出全州農(nóng)村信用社要達(dá)到年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）比例應(yīng)達(dá)到的貸款增量下限數(shù)。新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款考核達(dá)標(biāo)所需的信貸增量指標(biāo)測(cè)算公式。
指標(biāo)解釋：年度新增可貸資金=年度新增存款（1-法定存款準(zhǔn)備金率）×75%。x'為地方法人金融機(jī)構(gòu)本年度新增貸款，y'為地方法人金融機(jī)構(gòu)本年度新增可貸資金，μ為地方法人金融機(jī)構(gòu)新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例，■a為地方法人金融機(jī)構(gòu)本年度貸款月度平均余額，■b為地方法人金融機(jī)構(gòu)上年度貸款月度平均余額，x0為上年末地方法人金融機(jī)構(gòu)貸款余額，n為考核達(dá)標(biāo)情況下本年度地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款規(guī)模，ni（i=1，2，……12）為第i月人民銀行對(duì)轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)下達(dá)的新增貸款控制數(shù)。
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)云南省2012年度縣域法人金融機(jī)構(gòu)考核結(jié)果的通知》（昆銀統(tǒng)計(jì)〔2013〕9號(hào)），2012年西雙版納州農(nóng)村信用社上年度貸款月度平均余額■b=441694萬元，新增可貸資金y'=124190萬元，μ=0.7，上年末各項(xiàng)貸款余額x0=458928萬元，可得出：在考核達(dá)標(biāo)情況下2012年度西雙版納州農(nóng)村信用社新增貸款規(guī)模n=112266萬元。
根據(jù)差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則測(cè)算結(jié)果，2012年西雙版納州農(nóng)村信用社全年合意貸款增量為6.8億元（年末實(shí)際下達(dá)數(shù)為8.59億元）。在現(xiàn)行的季度按新增貸款控制總數(shù)的3.5：3.5：2：1比例和月度按季度新增貸款控制數(shù)4：3：3的比例下達(dá)月度農(nóng)村信用社新增貸款控制數(shù)的條件下，2012年西雙版納州農(nóng)村信用社年度新增貸款數(shù)至少應(yīng)達(dá)到11.23億元，才能實(shí)現(xiàn)年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求。
2.假設(shè)分析：在均衡信貸投放的要求下，假設(shè)各月均衡等額下達(dá)月度新增貸款控制數(shù)來測(cè)算，則有：
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)云南省2012年度縣域法人金融機(jī)構(gòu)考核結(jié)果的通知》（昆銀統(tǒng)計(jì)〔2013〕9號(hào)），2012年西雙版納州農(nóng)村信用社上年度貸款月度平均余額■b=441694萬元，新增可貸資金y'=124190萬元，μ=0.7，上年末各項(xiàng)貸款余額x0=458928萬元，可得出：在考核達(dá)標(biāo)情況下2012年度西雙版納州農(nóng)村信用社新增貸款規(guī)模n=139398萬元。
在均衡信貸投放的前提下，2012年西雙版納州農(nóng)村信用社年度新增貸款數(shù)至少達(dá)到13.94億元，才能實(shí)現(xiàn)年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求。
（二）少數(shù)民族地區(qū)金融“輸血”不足與“失血”嚴(yán)重并存
在現(xiàn)行的地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸調(diào)控管理政策下，縣域地方法人金融機(jī)構(gòu)的信貸增長(zhǎng)受到嚴(yán)格控制，鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策的有效性被削弱；縣級(jí)法人農(nóng)村信用聯(lián)社有存款資金、有貸款需求，但因信貸增量控制，未能滿足轄區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展合理的有效信貸資金需求，農(nóng)村信貸資金供需矛盾突出，貸款難、貸款貴問題加劇。以西雙版納州為例，截至2012年末，西雙版納州3家縣級(jí)法人農(nóng)村信用聯(lián)社各項(xiàng)存款余額92.67億元，各項(xiàng)貸款余額54.48億元，存貸比為58.8%；各農(nóng)村信用社的資本充足率均達(dá)到12%以上，撥備覆蓋率均超過190%，不良貸款率控制在2.3%以內(nèi)；同時(shí)，2012年末全州農(nóng)村信用社吸收的當(dāng)?shù)卮婵钔ㄟ^存放同業(yè)等方式拆出資金、流到州外的存款資金達(dá)16.43億元，占全州農(nóng)村信用社當(dāng)年新增存款的99.9%。據(jù)轄內(nèi)農(nóng)村信用社統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年末全州農(nóng)村信用社已收到貸款申請(qǐng)，但因信貸調(diào)控管理政策受限，借款人還在排隊(duì)等待貸款的信貸需求量達(dá)5.3126億元；其中農(nóng)戶貸款需求1.5469億元，小微企業(yè)貸款需求1.536億元，農(nóng)場(chǎng)職工貸款需求1.1859億元，其他貸款需求1.0438億元。金融“輸血”不足與“失血”嚴(yán)重并存。
綜合分析結(jié)論：在現(xiàn)行的信貸調(diào)控政策下，西雙版納州2012年鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策落實(shí)情況考核達(dá)標(biāo)達(dá)到的貸款增量數(shù)，高于差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策要求控制的貸款增量數(shù)4.43億元；2012年西雙版納州內(nèi)農(nóng)村信用社要全部實(shí)現(xiàn)新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款管理核心指標(biāo)（年度新增貸款控制總數(shù)）至少要達(dá)到11.23億元，高于2012年差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則測(cè)算的合意貸款增量數(shù)（6.8億元）4.43億元，高于2012年人民銀行實(shí)際下達(dá)轄內(nèi)農(nóng)村信用社的新增貸款控制總數(shù)（8.59億元）2.64億元；即使在理想均衡投放信貸資金狀態(tài)下，2012年西雙版納州內(nèi)農(nóng)村信用社要達(dá)到年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理核心指標(biāo)（年度新增貸款控制總數(shù)）至少要達(dá)到13.94億元，高于年差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則策測(cè)算的合意貸款增量數(shù)（6.8億元）多7.14億元，高于當(dāng)年人民銀行實(shí)際下達(dá)農(nóng)村信用社的新增貸款控制總數(shù)（8.59億元）多5.35億元。
由于差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策要求控制的貸款增量數(shù)，小于鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策考核達(dá)標(biāo)要求的貸款增量數(shù)，兩項(xiàng)政策的執(zhí)行出現(xiàn)矛盾，在西雙版納州難以同時(shí)得到落實(shí)，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策得到貫徹執(zhí)行，轄內(nèi)農(nóng)村信用社信貸增長(zhǎng)得到有效控制的同時(shí)，鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款政策往往難以落實(shí)，轄內(nèi)多數(shù)農(nóng)村信用社享受不到相應(yīng)的政策優(yōu)惠，農(nóng)村金融供給受到抑制；西雙版納州縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金供需矛盾狀況也將難以緩解。
三、政策建議
西雙版納州集邊疆、民族、貧困、山區(qū)四位一體，全州90多萬戶籍人口中還有深度貧困人口約2萬人。2012年西雙版納州財(cái)政收支缺口近60億元，城鎮(zhèn)居民可支配收入17961元、低于全國城鎮(zhèn)居民可支配收入7000元，農(nóng)民人均純收入6137元，低于全國農(nóng)民人均純收入1782元。截至2012年末，西雙版納州金融機(jī)構(gòu)存貸比為53%，低于全國（69%）平均水平16個(gè)百分點(diǎn)、低于云南省（77%）平均水平24個(gè)百分點(diǎn)；以及轄內(nèi)農(nóng)村信用社承擔(dān)了助學(xué)、就業(yè)、扶貧等大量政策性業(yè)務(wù)，占用了相當(dāng)一部分信貸規(guī)模。全州目前還沒有上市企業(yè)，居民、企業(yè)融資基本依賴銀行信貸資金。轄內(nèi)正規(guī)金融供給受到抑制，具備有效供給能力但有效信貸需求卻得不到滿足，民間融資活躍，非法集資增多，金融風(fēng)險(xiǎn)上升，應(yīng)引起高度關(guān)注。在現(xiàn)行的地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸調(diào)控管理政策下，從2013年前5個(gè)月西雙版納州農(nóng)村信用社已下達(dá)的新增貸款控制總數(shù)以及存貸款增長(zhǎng)情況看，今年轄內(nèi)3家農(nóng)村信用聯(lián)社都難以達(dá)到新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的考核達(dá)標(biāo)要求。
（一）實(shí)現(xiàn)政策協(xié)調(diào)配套，構(gòu)建信貸增量調(diào)控管理政策與鼓勵(lì)信貸增長(zhǎng)政策內(nèi)聯(lián)機(jī)制
現(xiàn)行的地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策與鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突，其主要原因兩項(xiàng)政策缺乏內(nèi)在聯(lián)系，關(guān)鍵考核、調(diào)控指標(biāo)不銜接。建議完善兩項(xiàng)政策核心指標(biāo)測(cè)算公式和相關(guān)參數(shù)，使地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策要求的新增貸款控制總數(shù)指標(biāo)與鼓勵(lì)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的考核達(dá)標(biāo)比例指標(biāo)相關(guān)聯(lián)、相銜接；建議以上年度縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款考核達(dá)標(biāo)相對(duì)應(yīng)的貸款增量數(shù)作為下年度信貸增量調(diào)控的基數(shù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)年國家宏觀調(diào)政策的新要求和單個(gè)地方法人金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性和流動(dòng)性狀況，合理確定單個(gè)地方法人金融機(jī)構(gòu)年度新增貸款控制總數(shù)。
（二）加大政策扶持力度，構(gòu)建少數(shù)民族地區(qū)資金回流機(jī)制
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境里，資金流向決定物流，資源配置的核心是資金配置。邊疆少數(shù)民族地區(qū)金融“輸血”不足與“失血”嚴(yán)重并存，亟待構(gòu)建資金回流機(jī)制。由于邊疆少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和市場(chǎng)發(fā)育程度普遍較低，融資渠道較單一，在運(yùn)用市場(chǎng)手段配置金融資源中完全處于弱勢(shì)，很有必要高度重視和逐漸縮小客觀差異，完善地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸調(diào)控管理政策，改進(jìn)信貸調(diào)控方式，在執(zhí)行國家統(tǒng)一的宏觀調(diào)控政策前提下，再單列一定信貸規(guī)模用于支持少數(shù)民族地區(qū)縣域法人金融機(jī)構(gòu)增加有效信貸投入，按鼓勵(lì)政策和現(xiàn)有供給能力以切塊方式增加對(duì)少數(shù)民族地區(qū)信貸資源配置，幫助解決金融供給不足問題，使縣域法人金融機(jī)構(gòu)當(dāng)?shù)匚沾婵畎凑咭灾粮嗟挠糜诋?dāng)?shù)?，加大?duì)邊疆民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸支持力度。
第8篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；異議登記制度；探討
中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-0-03
在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)非常重要的登記制度，幾乎各個(gè)國家的立法對(duì)此都有規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，異議登記是一項(xiàng)必不可少的制度。從我國目前的立法來看，《物權(quán)法》及《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的多部法律都規(guī)定了異議登記制度，但是仍然有許多需要完善的地方。本文將著重就異議登記制度的淵源及含義、發(fā)展的必要性及其現(xiàn)狀來進(jìn)行論述，并就如何完善該項(xiàng)制度作一粗淺探討。
一、異議登記制度的淵源及含義
異議登記是因利害關(guān)系人對(duì)已生效且發(fā)生公示公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所載事項(xiàng)有異議時(shí)而向登記機(jī)關(guān)提出的一種登記請(qǐng)求。異議登記相對(duì)于本登記這一終局登記來說，是一種預(yù)備登記。異議登記制度起源于普魯士法，最早在德國確立，后來被瑞士、日本等民事立法所采納，成為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在德國民法典中，異議登記又稱異議抗辯登記，是因登記原因的無效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)（或因登記人員的過失而為錯(cuò)誤登記的場(chǎng)合）而提起登記、涂銷或回復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。[1]由此可見，異議登記的目的是在于對(duì)現(xiàn)實(shí)登記的一種對(duì)抗，是為了預(yù)防登記公信力失實(shí)而制定的一種措施。
《德國民法典》第八百九十九條第一款規(guī)定：“在第八百九十四條規(guī)定的情況下，可將對(duì)土地登記簿的正確性提出的異議進(jìn)行登記?！边@部法典的第二款規(guī)定：“上述登記根據(jù)臨時(shí)處分或者因土地登記簿中的更正涉及其權(quán)利的人的同意而進(jìn)行。為了臨時(shí)處分命令，無需證實(shí)異議提出人的權(quán)利已受到危害?！比毡竞臀覈_(tái)灣地區(qū)的有關(guān)立法上也有類似的規(guī)定。比如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中設(shè)有預(yù)告登記制度，該制度與德國法上的異議登記相似。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第 3條規(guī)定：“預(yù)告登記，因登記原因之無效或撤銷，而提起登記之涂銷或回復(fù)之訴時(shí)為之。但因登記之撤銷而提出之訴訟，以其撤銷可對(duì)抗善意第三人者為限?！边@里要注意的是，日本法上的預(yù)告登記設(shè)立的目的是：為了保護(hù)第三人而不是預(yù)告登記權(quán)利人，這又和德國民法上的異議登記不同。追根溯源，主要在于日本民法保護(hù)第三人的這一規(guī)定，而不采用登記公信力的制度，而這是與德國民法最大的不同。在我國臺(tái)灣，舊《土地登記規(guī)則》第 97條第一款規(guī)定：“因登記原因之無效或撤銷，提訟時(shí)，得申請(qǐng)為異議登記?！贝送?，對(duì)被涂銷登記的回復(fù)請(qǐng)求權(quán)和因?yàn)榈怯浫藛T的過失而作出的錯(cuò)誤登記時(shí)產(chǎn)生的登記更正請(qǐng)求權(quán)也是異議登記。但臺(tái)灣舊《土地登記規(guī)則》對(duì)異議登記的規(guī)定雖然參照了日本法的形式，但是依據(jù)德國法設(shè)計(jì)具體的功能，使得瑕疵意思表示不得對(duì)抗第三人制度和公信力制度之間發(fā)生了沖撞，有鑒于此，在1975年修訂的《土地法》中刪去了異議登記，1980年修訂的 《土地登記規(guī)則》對(duì)異議登記也沒有作出規(guī)定，并且一直沿用到現(xiàn)在。刪除的理由在于：“異議登記須因假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人之同意，為登記程序上之要件。然實(shí)際上異議登記經(jīng)土地權(quán)利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請(qǐng)法院以假處分裁定后為之。假處分為民事訴訟法保全程序中強(qiáng)制執(zhí)行方法之一，保全程序之強(qiáng)制執(zhí)行，須將其爭(zhēng)執(zhí)權(quán)利之法律關(guān)系定為暫時(shí)狀態(tài)，使其維持現(xiàn)狀，以便執(zhí)行。否則若土地或建筑物權(quán)利轉(zhuǎn)移，并經(jīng)登記確認(rèn)。故現(xiàn)行法令即以法院假處分之囑托登記代替異議登記”。[2]
從異議登記的淵源來看，異議登記只是一種暫時(shí)的保全，在登記錯(cuò)誤有可能發(fā)生的情況下，為事實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人提供一種暫時(shí)性的保護(hù)。異議登記是通過對(duì)記載權(quán)利的異議警示，排除原來登記的公信力，暫時(shí)對(duì)被異議的權(quán)利造成一種阻卻，從而使得在使用權(quán)利爭(zhēng)議解決程序和其所能達(dá)成的更正登記實(shí)現(xiàn)以前，對(duì)真實(shí)的權(quán)利人、利害關(guān)系人以及交易的安全性給予一種臨時(shí)的保護(hù)，而不是對(duì)物權(quán)歸屬或變動(dòng)的一種確認(rèn)性登記。我國根據(jù)國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，總結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在實(shí)踐中不斷豐富和發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并且結(jié)合國內(nèi)外的相關(guān)法律制度，經(jīng)過多次反復(fù)驗(yàn)證，最終確立了異議登記制度。
二、我國設(shè)立異議登記制度的必要性
我國關(guān)于物權(quán)方面的立法，多年一直沒有得到比較長(zhǎng)足的發(fā)展，較其他國家相對(duì)比較落后。在頒布《物權(quán)法》之后，我國才有了真正意義上的異議登記制度。首先，登記法規(guī)所規(guī)定的 “公告異議 ”并不是登記前的必要階段，而僅僅適用于登記機(jī)關(guān) “認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記”。其次，“公告異議”只適用于登記機(jī)關(guān)將權(quán)利記入登記簿之前，但是對(duì)記載在登記簿上的權(quán)利是否能提出異議登記卻沒有規(guī)定。南京、上海等城市對(duì)該制度有所規(guī)定，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》第19條規(guī)定：“在核準(zhǔn)登記前，利害關(guān)系人對(duì)房屋權(quán)屬登記內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交書面報(bào)告和有關(guān)證據(jù)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將異議情況告知申請(qǐng)人，并暫停登記?！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第19條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實(shí)際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出異議登記?！钡@些規(guī)定因?yàn)槭堑胤叫缘姆煞ㄒ?guī)，適用地域有限，所以效力受到一定的限制。
關(guān)于是否應(yīng)在我國設(shè)立異議登記制度，學(xué)界的觀點(diǎn)并沒有達(dá)成一致。持有反對(duì)意見的學(xué)者認(rèn)為在我國設(shè)立異議登記制度的條件還不夠成熟，理由如下：如果實(shí)行異議登記，一方面登記的公示作用將會(huì)被削弱，甚至設(shè)定和移轉(zhuǎn)權(quán)利的登記因?yàn)楫愖h登記的存在而降低了價(jià)值；另一方面，將會(huì)使已經(jīng)登記的權(quán)利的效力很難確定，在實(shí)踐中也難以操作。[3]而持有贊同意見的學(xué)者則認(rèn)為由于存在登記權(quán)利和事實(shí)權(quán)利不一致的可能性，也就存在保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的必要性。雖然保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的最后方式是對(duì)現(xiàn)實(shí)登記為更正登記，但考慮到更正程序較長(zhǎng)，特別是真正權(quán)利人與登記權(quán)利人之間的爭(zhēng)議一時(shí)難以解決，法律有必要建立異議登記制度，以臨時(shí)性地保護(hù)真正權(quán)利人。[4]筆者認(rèn)為，在物權(quán)法中設(shè)立異議登記制度，并不會(huì)阻礙不動(dòng)產(chǎn)登記，反而會(huì)使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到改進(jìn)，變得盡善盡美。制定異議登記制度具有必要性，原因如下：
首先，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性增加，財(cái)產(chǎn)登記的功能從以保障財(cái)產(chǎn)利益既得者的靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全為中心，已逐步轉(zhuǎn)移到以保護(hù)交易相對(duì)人的動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全為中心，即由權(quán)利區(qū)分時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度向權(quán)利保護(hù)時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度再到交易安全保護(hù)時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度的邁進(jìn)。[5]現(xiàn)在我們要建立與交易安全保護(hù)時(shí)代相適應(yīng)的登記制度，不動(dòng)產(chǎn)的異議登記制度應(yīng)運(yùn)而生。
其次，異議登記制度是在真實(shí)權(quán)利與登記權(quán)利相對(duì)抗的情況下為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人而設(shè)立的一項(xiàng)臨時(shí)性保護(hù)措施，受法定期間及申請(qǐng)人責(zé)任制度的限制。登記制度應(yīng)保護(hù)動(dòng)態(tài)、靜態(tài)交易安全，為保護(hù)真正權(quán)利人的利益而使名義上的登記人受到臨時(shí)的限制也是值得的，也并不會(huì)減弱登記的公示作用。實(shí)際上，異議登記作成之后一定要公示的，第三人可以從登記簿上了解到該不動(dòng)產(chǎn)處于有爭(zhēng)議狀態(tài)，從而更為審慎地做出自己的決定，很好地兼顧了第三人的利益，在這里，第三人往往代表了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中廣大群眾的利益，因此，并不會(huì)降低對(duì)交易安全的保護(hù)。異議登記具有阻斷善意取得制度適用、限制登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)從而保護(hù)真正權(quán)利人的重要意義。
最后，立法應(yīng)具有預(yù)見性。立法不應(yīng)僅僅局限于現(xiàn)實(shí)，而應(yīng)或多或少地對(duì)現(xiàn)實(shí)作出創(chuàng)造性的規(guī)定，以便從法律上把握現(xiàn)實(shí)的未來。[6]正因?yàn)槲覈粍?dòng)產(chǎn)登記制度還不夠成熟，就更應(yīng)該根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)見性地引入諸如異議登記這樣的一些先進(jìn)制度。
三、我國異議登記制度的現(xiàn)狀
我國《物權(quán)法》于2007年 10月 1日正式實(shí)施，第一次將異議登記制度記入其中，確立了異議登記制度的法律地位?！段餀?quán)法》第十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償”。
2008年，《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》正式施行，它們分別對(duì)土地、房屋權(quán)利異議登記的條件、效力及注銷等各方面問題做出了具體的規(guī)定，使異議登記制度得到了進(jìn)一步的發(fā)展。
房屋登記簿記載的房屋基本狀況、權(quán)利狀況、其他狀況與該房屋的實(shí)際情況不符是發(fā)生異議登記的前提條件。有鑒于此，《物權(quán)法》提供了兩種解決方式：一是房屋權(quán)利人申請(qǐng)更正登記；二是在房屋權(quán)利人不同意更正登記的情況下，為了維護(hù)自身合法權(quán)益，房屋利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。利用異議登記使該房屋暫時(shí)處于休眠狀態(tài)，從而爭(zhēng)取更多時(shí)間尋求其他司法途徑。造成房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤有兩個(gè)方面：一個(gè)是房屋權(quán)利人主觀方面有過錯(cuò)或者故意欺詐，提供虛假房屋登記材料造成的；另一個(gè)則是房屋登記機(jī)構(gòu)的工作失誤導(dǎo)致的房屋登記簿記載錯(cuò)誤。分述如下：
（一）房屋權(quán)利人主觀方面的過錯(cuò)
在這種情形下，房屋權(quán)利人主觀方面有過錯(cuò)。比如母親想將自己的一套房產(chǎn)贈(zèng)與給兩個(gè)女兒中的一人，一是怕讓另一個(gè)女兒知道后生氣；二是贈(zèng)與比買賣交的稅更多。于是，母女之間簽訂了房屋買賣合同，并且按規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。在現(xiàn)行的法律框架下，母女之間發(fā)生房屋買賣交易是符合規(guī)定的，不存在故意欺詐行為。如果另一個(gè)女兒提出異議，只要她能拿出有效的證據(jù)以證明自己是利害關(guān)系人，就可以申請(qǐng)異議登記。
（二）房屋權(quán)利人的欺詐
在房?jī)r(jià)日益高漲的今天，一部分人是為了滿足自己的剛性需求購買房屋，仍有很多人是想利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，房屋儼然已經(jīng)成為一種投資工具。在利益的驅(qū)使下，房產(chǎn)投資客性質(zhì)的權(quán)利人無論如何也不會(huì)同意變更登記，因此，利害關(guān)系人只能申請(qǐng)異議登記。
（三）房屋登記機(jī)構(gòu)的工作失誤
當(dāng)產(chǎn)權(quán)證和房屋登記簿記載的不一致時(shí)，以房屋登記簿為準(zhǔn)，因此，房屋登記簿具有權(quán)威性。按照《房屋登記簿管理試行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的要求，房屋登記機(jī)構(gòu)具有一套完備的工作程序和登記管理系統(tǒng)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了信息管理的電子化、數(shù)字化和智能化。一般來說，在此工作機(jī)制下的工作效率是很高的，但在數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)錄入環(huán)節(jié)，很難避免人為差錯(cuò)發(fā)生，房屋登記機(jī)構(gòu)難免會(huì)有工作失誤：
根據(jù)筆者了解，在確認(rèn)房屋登記簿記載錯(cuò)誤的情形中主要有以下幾種：
1.人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。按照物權(quán)法定的原則，在此種情況下，房屋登記簿的記載是錯(cuò)誤的。
2.能夠提供不動(dòng)產(chǎn)直接取得的證據(jù)，即可證明登記錯(cuò)誤。根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，房屋繼承在被繼承人死亡的那一刻起，繼承人就直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，如果該房屋所有權(quán)登記為其他人，繼承人可以依據(jù)被繼承人死亡的事實(shí)，按照規(guī)定提供本人即為繼承人的材料，比如遺囑、公證書、身份證等相關(guān)文書，即可證明登記簿登記錯(cuò)誤。
3.事實(shí)行為成就時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況下，房屋登記簿如沒有明確顯示，即證明登記簿錯(cuò)誤。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，事實(shí)行為成就時(shí)物權(quán)即為原始取得。這應(yīng)該在房屋登記簿上作出明確表示，如果沒有，則證明登記錯(cuò)誤。
4.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以提交虛假材料等非法手段和方式獲取房屋產(chǎn)權(quán)登記的，以前作出的房屋登記應(yīng)當(dāng)被撤銷，事實(shí)上形成房屋登記簿記載錯(cuò)誤。
5.房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員未按照房屋登記程序辦事，對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記，徇私枉法，被上級(jí)行政機(jī)關(guān)查處，這種情形下房屋登記簿記載即為錯(cuò)誤。
四、我國異議登記制度的完善
我國物權(quán)法雖然規(guī)定了異議登記制度，但比較不系統(tǒng)，尚且需要進(jìn)一步完善。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行落實(shí)：
（一）異議登記的適用條件
《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償”。從法條中，我們不難看出物權(quán)法規(guī)定的異議登記的適用條件是：利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。那么，把登記簿記載的權(quán)利人不同意更正作為申請(qǐng)異議登記的條件是否合適呢？學(xué)術(shù)界對(duì)此一直有爭(zhēng)論。持有贊成意見的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正作為異議登記的條件，因?yàn)椤段餀?quán)法》第十九條已明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。持有反對(duì)意見的學(xué)者則認(rèn)為利害關(guān)系人可以直接申請(qǐng)異議登記，因?yàn)楫愖h登記是更正登記的前置手段，異議登記的最終目的也是要完成更正登記。
筆者的意見傾向于后者，我們不應(yīng)該把登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正作為異議登記的前提，這無論從法理還是從房屋登記實(shí)際操作來看，都很不實(shí)際。因?yàn)楦怯涳@然是否定了登記簿記載的權(quán)利人目前擁有的權(quán)利，侵犯了他的自身利益，因此，對(duì)于“要登記簿記載的權(quán)利人同意利害關(guān)系人的更正申請(qǐng)”，在實(shí)踐中這種可能性出現(xiàn)的幾率很小，對(duì)登記簿記載的權(quán)利人缺乏期待可能性。既然在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)登記簿記載的權(quán)利人都不會(huì)同意更正登記，那么立法中就更沒有必要將“登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正”作為異議登記的前提，因此，應(yīng)當(dāng)在不用征求登記簿記載的權(quán)利人同意的情況下，允許利害關(guān)系人直接提起異議登記申請(qǐng)。
（二）進(jìn)一步明確異議登記中的期間性質(zhì)
《物權(quán)法》第十九條第二款中提到“登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效”，一般來說，“十五日內(nèi)”不申請(qǐng)仲裁亦具有同樣的意義。關(guān)于“十五日”期間屆滿后，申請(qǐng)人沒有或沒有申請(qǐng)仲裁的，為明確登記物權(quán)的真實(shí)狀態(tài)，登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)注銷異議登記的問題，學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議很大。《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》都沒有授予登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷異議登記的權(quán)限。對(duì)“十五日”期間究竟為除斥期間還是為其他性質(zhì)的期間也有爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，此期間不符合除斥期間的性質(zhì)。眾所周知，除斥期間為法律規(guī)定某種權(quán)利預(yù)定存在的期間，且為不變期間。而根據(jù)第19條的規(guī)定，如果異議登記的申請(qǐng)人在十五日內(nèi)就登記物權(quán)要求訴訟，則異議登記依然有效，依然存在阻斷登記公信力的作用。由此可見，十五日期間并不屬于權(quán)利存續(xù)的期間，是一個(gè)可變期間，因此這個(gè)期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過是異議登記作為法律事實(shí)存在的一種法定期間。
從另一個(gè)方面來看，當(dāng)確權(quán)之訴最終證明房屋登記沒有錯(cuò)誤，登記名義人就是該房產(chǎn)的真正權(quán)利人，如果對(duì)異議登記的存續(xù)期間不加以必要的限制，將對(duì)登記名義人的登記利益造成很大的影響，也為那些惡意作出異議登記的申請(qǐng)者提供了極大方便，損害了他人的切身利益。因此，作為一項(xiàng)保護(hù)真正權(quán)利人利益的重要制度，必須對(duì)異議登記制度的存續(xù)期間作出合理限制。
（三）異議登記的效力方面
依據(jù)我國現(xiàn)行立法，異議登記的效力是否是要禁止房屋登記簿記載的權(quán)利人行使處分權(quán)呢？筆者認(rèn)為：異議登記之后房屋登記簿記載的權(quán)利人仍然能夠行使處分權(quán)，這項(xiàng)權(quán)利并沒有消失，房屋登記簿記載的權(quán)利人與第三人所訂立的處分其不動(dòng)產(chǎn)的合同效力并不會(huì)受到異議登記的影響。但是《物權(quán)法》沒有對(duì)此作出明確的規(guī)定，因此，《物權(quán)法》有待完善。
（四）必須從房屋異議登記實(shí)務(wù)中來完善這項(xiàng)制度
房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦事，按照初審、復(fù)審、審定的三審定案制度來執(zhí)行，確保房屋登記工作有效進(jìn)行；對(duì)于不明顯的房屋登記簿記載錯(cuò)誤，在之后的房屋登記過程中，一旦發(fā)現(xiàn)涉及該房屋的相關(guān)申報(bào)材料前后有矛盾沖突，就要立即進(jìn)行更正；發(fā)現(xiàn)房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員違反房屋登記程序，弄虛作假、徇私枉法，對(duì)本來就不符合登記條件的申請(qǐng)予以登記的，一旦發(fā)現(xiàn)，要及時(shí)送給上級(jí)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處理；在房屋登記機(jī)構(gòu)辦件過程中，要依法謹(jǐn)慎辦事；利害關(guān)系人申請(qǐng)房屋變更登記，不但要提供足夠證據(jù)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤，而且要具體指出正確的變更登記事項(xiàng)，并為這個(gè)正確變更登記事項(xiàng)提供充足的證據(jù)。這兩個(gè)條件在辦理房屋變更登記中是缺一不可的。
從異議登記實(shí)務(wù)操作中來完善這項(xiàng)制度，才能更好的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使房屋登記簿記載的權(quán)利人和申請(qǐng)異議登記的利害關(guān)系人之間的矛盾得到有效的解決。
五、結(jié)語
異議登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中不可缺少的制度。我國現(xiàn)行的物權(quán)立法雖然規(guī)定了異議登記制度，但仍然存在不夠完善之處。我們應(yīng)在借鑒國內(nèi)外法律資源的基礎(chǔ)上，從異議登記的實(shí)務(wù)中不斷完善，以建立合乎國情并具有中國特色的、具有可操作性的異議登記制度。
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第9篇：土地法條例范文
摘 要:我國實(shí)行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交易。學(xué)者認(rèn)為,能作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出資的只能是國有土地使用權(quán),從而,否定了集體土地使用權(quán)出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業(yè)發(fā)展需要諸如集體土地使用權(quán)之類的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來剩余價(jià)值的資本也離不開企業(yè)這種高效的經(jīng)濟(jì)組織。
關(guān)鍵詞:集體土地使用權(quán);出資;構(gòu)成要件
中圖分類號(hào):D923.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1004-1605(2010)04-0060-06
土地是人類賴以生存的基礎(chǔ),具有資本價(jià)值。由于土地的有限供給及人口的增長(zhǎng),其資本價(jià)值不僅可以與通貨膨脹同步增長(zhǎng),而且實(shí)質(zhì)上能夠增值。我國實(shí)行土地公有制,土地公有可以實(shí)現(xiàn)資源的公平分配,保障民眾共享國家資源,還可以防止土地資源的過于集中。然而,現(xiàn)實(shí)生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對(duì)著人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求,如何更有效率地利用現(xiàn)有土地資源,使其能被流動(dòng)到效用更高的人手中,從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的最大化?考察合伙、獨(dú)資企業(yè)、外商投資企業(yè)及公司法這些不同組織體的社會(huì)條件和立法目的,我們獲得了一個(gè)啟示:在我國未來公司立法中,不僅需要接納更多具有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內(nèi)涵的靈魂,同時(shí)還要改變現(xiàn)行法規(guī)條款內(nèi)容簡(jiǎn)陋的狀況。
一、集體土地使用權(quán)出資的現(xiàn)狀
我國實(shí)行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交流,從而能夠保障國家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)控,遏制土地投機(jī)現(xiàn)象。但土地所有權(quán)不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國家可以在土地一級(jí)市場(chǎng)上,將被土地所有權(quán)包容了的土地使用權(quán)作價(jià)出資入股,在二級(jí)市場(chǎng)上,土地使用權(quán)人通過向國家支付出讓金的方式取得國有土地使用權(quán)。而劃撥土地使用權(quán)若作價(jià)出資入股,則需要補(bǔ)充土地使用權(quán)出讓手續(xù),補(bǔ)繳出讓金。有學(xué)者認(rèn)為,按照我國法律的有關(guān)規(guī)定,能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán),因此,如果集體組織要以集體所有的土地對(duì)外出資,則必須首先將集體土地通過國家征收的途徑變?yōu)閲型恋?再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán),然后,才能進(jìn)行有效的投資。[1]學(xué)者的上述觀點(diǎn)實(shí)際上是否認(rèn)了集體土地使用權(quán)出資的適格性。
正是在這種嚴(yán)格的土地管理制度的背景下,廣大農(nóng)村規(guī)避法律、法規(guī)的行為日益增多。在工業(yè)化進(jìn)程中,集體經(jīng)濟(jì)組織為了獲得經(jīng)濟(jì)利益,只能靠出租廠房、鋪位等房產(chǎn)。法律對(duì)出租建設(shè)在集體非農(nóng)業(yè)用地之上的房產(chǎn)的行為還是保護(hù)的。但是,集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力有限,于是,集體經(jīng)濟(jì)組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設(shè)廠房,建成后廠房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴(yán)重的后果是,農(nóng)村集體雖被法律賦予了土地所有權(quán),卻沒有最終處置權(quán)。
二、制度創(chuàng)新下形成的三種主要經(jīng)營模式
面對(duì)這種現(xiàn)狀,在廣東省、江蘇省等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份,已經(jīng)開始或正在試點(diǎn)以集體土地使用權(quán)出資建立企業(yè)或公司的嘗試。歸納起來,該種嘗試主要有三種模式:
1.“農(nóng)民――公司――業(yè)主”模式
其基本做法是:由村一級(jí)行政干部出面組織,發(fā)動(dòng)農(nóng)民(承包方)以土地使用權(quán)作價(jià)入股組建合作組織(類似于公司法人),由合作組織負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃和開發(fā),實(shí)行土地的集中經(jīng)營,合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業(yè)主投資土地,合作組織內(nèi)部則以入股土地使用權(quán)作為分紅依據(jù),原土地承包合同不變。這種模式類似于20世紀(jì)90年代在珠江三角洲地區(qū)出現(xiàn)的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經(jīng)濟(jì)條件較好,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口較少的地區(qū)。常州市戚墅堰區(qū)從2005年下半年開始,全面開展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)股份合作社制改革,全區(qū)9個(gè)行政村共固化集體凈資產(chǎn)3501萬元,并定股東人數(shù)17413人,設(shè)置股權(quán)數(shù)20815權(quán),成立了9個(gè)股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織419家,成員6.05萬人,帶動(dòng)農(nóng)戶22.1萬戶,成員數(shù)和帶動(dòng)農(nóng)戶數(shù)分別占全市農(nóng)戶總數(shù)的8.12%和29.65%,擁有經(jīng)營性資產(chǎn)5.12億元,全年完成營銷的總額18.13億元,全市農(nóng)民合作組織共注冊(cè)商標(biāo)145個(gè)。[3]
2.“土地――金融――社保”模式
其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權(quán)作抵押進(jìn)行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權(quán)作抵押在村土地信用合作社貸款。村級(jí)土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內(nèi)公共事業(yè)和補(bǔ)貼農(nóng)民社會(huì)保障;如果村民進(jìn)城愿意放棄土地份額權(quán),村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權(quán),并將其名下的農(nóng)村社保余額轉(zhuǎn)入城市社會(huì)保障體系;村級(jí)土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權(quán)在市場(chǎng)上拍賣,也可以將土地賣給政府土地儲(chǔ)備中心。如果國家搞建設(shè)需要占用土地,可以直接用土地儲(chǔ)備中心的土地,也可以用土地儲(chǔ)備中心的庫存土地置換城郊農(nóng)民土地建設(shè)開發(fā)區(qū)等。政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行還可以開展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)務(wù),政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行可以參與新鄉(xiāng)村規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃,可以用政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行庫存土地,開發(fā)農(nóng)民鄉(xiāng)村新居,加快村莊改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規(guī)劃對(duì)村民住房進(jìn)行統(tǒng)一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)的民居,可以在農(nóng)村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。
3.允許集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的模式
因具體實(shí)施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準(zhǔn)國有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國土局正式出臺(tái)《蘇州市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,該辦法規(guī)定:“對(duì)集體建設(shè)用地(不含農(nóng)民建房宅基地)實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度?！逼浜诵膬?nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股,但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn),其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),而必須在土地管理局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門的意見,當(dāng)?shù)卣褜?duì)這部分土地按國家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償,出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求,集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍為集體,但土地管理局將其按國有土地進(jìn)行管理,土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中,其大部分收益為當(dāng)?shù)卣小?/p>
三、制度創(chuàng)新給我們的幾點(diǎn)啟示
集體土地使用權(quán)出資制度的創(chuàng)新對(duì)于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:
1.農(nóng)村土地制度的改革必須尊重農(nóng)民的意愿
農(nóng)民對(duì)現(xiàn)有土地的偏好的根本原因是與小農(nóng)生產(chǎn)模式息息相關(guān)的土地是他們生存的最后保障。保障農(nóng)民作為資產(chǎn)擁有者的權(quán)利應(yīng)當(dāng)成為集體土地制度創(chuàng)新與完善的重點(diǎn)。農(nóng)民對(duì)土地利益的天然需求是對(duì)以土地為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成果的分享,如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收益僅僅依靠土地經(jīng)營,那么農(nóng)民當(dāng)然離不開土地,基于成員資格當(dāng)然對(duì)土地有需求,要求獲得土地使用權(quán)利;該利益的實(shí)現(xiàn)形式是多種多樣的,可以直接經(jīng)營土地,也可以以某種權(quán)利為依托通過分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實(shí)農(nóng)民心中有兩個(gè)分別的愿望:保持自己的成員資格權(quán)利,該權(quán)利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農(nóng)村集體土地使用權(quán),以便直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲取收益。
2.合理的土地利益關(guān)系比邏輯的權(quán)利規(guī)則更為重要
我們認(rèn)為,重新建構(gòu)農(nóng)村土地上的權(quán)利結(jié)構(gòu)體系,在法律上最終要表現(xiàn)為物權(quán)法規(guī)則體系。那么,到底是完美的土地物權(quán)規(guī)則體系重要,還是合理的土地利益關(guān)系更加重要呢?人的自然之性與社會(huì)之性所決定的人的需要以及由這種需要所導(dǎo)向的由意志支配的選擇行為構(gòu)成了權(quán)利的最重要的基點(diǎn)。農(nóng)村土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)農(nóng)民的需求,即土地所有、使用權(quán)自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問題在于利益關(guān)系的合理界定,而法權(quán)形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。
3.農(nóng)村土地的權(quán)利結(jié)構(gòu)必須與農(nóng)村社會(huì)傳統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)
農(nóng)村土地制度的選擇要受大多數(shù)農(nóng)民所處情況的約束,大多數(shù)農(nóng)民所處的情況決定了與之相適應(yīng)的制度安排。在特定的環(huán)境下(包括歷史階段、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及農(nóng)村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對(duì)未來的預(yù)期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環(huán)境決定了大多數(shù)農(nóng)民所處的特定情況。反過來說,大多農(nóng)民所處的情況是由他們所處的環(huán)境決定的。具體地說,這里的環(huán)境可以歸結(jié)為“人地關(guān)系”、“農(nóng)業(yè)技術(shù)”、“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度”、“社會(huì)保障制度”、“農(nóng)村戶籍制度”、“非正式規(guī)范”等因素。我們無法回避這些制度背景對(duì)農(nóng)村土地制度的影響,當(dāng)然我們也應(yīng)當(dāng)正視這些影響?？赡?某些影響將成為農(nóng)村土地權(quán)利制度的不堪重負(fù)的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標(biāo)的沖突,最終會(huì)使制度本身缺乏應(yīng)有的效率。
四、集體土地使用權(quán)出資法律規(guī)定的評(píng)述
盡管我國在集體土地使用權(quán)出資的問題上,在寥寥可數(shù)的幾部法律法規(guī)中有所涉及,但細(xì)細(xì)琢磨下來,不難發(fā)現(xiàn):我國在對(duì)待集體土地使用權(quán)出資的問題上,采取的是嚴(yán)格限制的態(tài)度;集體土地使用權(quán)作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當(dāng)?shù)牟煌晟?甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權(quán)出資的規(guī)定與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法、破產(chǎn)法等法律、法規(guī)還存在著嚴(yán)重的沖突。
1.集體土地使用權(quán)出資受嚴(yán)格限制
除了出資人和出資對(duì)象的限制之外,它還受到我國土地總體利用規(guī)劃的限制,設(shè)立公司的發(fā)起人達(dá)成出資協(xié)議后,要經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)后才能生效。甚至,在公司成立后,根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第15條之規(guī)定,“全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的,辦理有關(guān)手續(xù)后,被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國家建設(shè)征用土地的審批程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使用的非本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農(nóng)民集體所有的土地,轉(zhuǎn)為國家所有”,如果公司被兼并,農(nóng)村集體還要被剝奪土地的所有權(quán)。事實(shí)上,既然公司的信用基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)了從資本信用到資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化,立法就沒有必要對(duì)出資標(biāo)的物作出刻板、硬性、有限的規(guī)定。既然資本卸下了負(fù)擔(dān)債權(quán)擔(dān)保使命的重負(fù),對(duì)出資標(biāo)的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營業(yè)所需的任何資源和要素,都有作為出資標(biāo)的物的可能。
2.具體出資的立法不完善
究其原因是我國受大陸法傳統(tǒng)特別是德、法、日理論的影響,對(duì)公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的關(guān)注。所以現(xiàn)有關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定主要集中在企業(yè)法中,在土地制度中較為少見,而企業(yè)法律制度關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定,基本上停留在土地使用權(quán)和貨幣、實(shí)物一樣,可以成為投資人向企業(yè)的一種出資方式,至于土地使用權(quán)如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒有較為系統(tǒng)的規(guī)定。從實(shí)踐上看,出資人以土地使用權(quán)向企業(yè)出資的,企業(yè)法律制度沒有規(guī)定的,只能準(zhǔn)用土地法律制度的有關(guān)規(guī)定。
3.列入企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的沖突
從我國現(xiàn)行立法來看,一方面《規(guī)定》允許農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股,與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)組織組成股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè);另一方面擔(dān)保法又禁止土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押,禁止充抵債務(wù),不得被列入企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。顯然,兩者的規(guī)定是矛盾的。第一,我國破產(chǎn)法的基本作用是保護(hù)全體債權(quán)人的合法權(quán)益,通過對(duì)企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的確認(rèn),可確保破產(chǎn)債權(quán)充分得以實(shí)現(xiàn),避免造成對(duì)債權(quán)人利益的損害。第二,農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)入股后,該土地承包經(jīng)營權(quán)就成為企業(yè)的合法財(cái)產(chǎn),該農(nóng)業(yè)企業(yè)作為獨(dú)立的法人可對(duì)該使用權(quán)加以使用、收益和適當(dāng)?shù)奶幏?。第?農(nóng)業(yè)部《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見》第4條提出:“在堅(jiān)持土地集體所有制和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下,經(jīng)發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內(nèi),對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股。債務(wù)人不得以土地抵頂債款。”顯然,此處的規(guī)定限制了企業(yè)將入股的土地經(jīng)營權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍。
因此,在未來的公司立法中,變革公司立法理念,重構(gòu)股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵(lì)投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財(cái)產(chǎn)權(quán)利,為把個(gè)體的經(jīng)濟(jì)努力轉(zhuǎn)化為能使個(gè)人收益率接近于社會(huì)收益率的行為提供激勵(lì)。這就需要我們?cè)诠玖⒎ㄖ蟹艑拰?duì)股東出資形式的嚴(yán)格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個(gè)能夠被充分利用的空間,允許所有具有經(jīng)營價(jià)值的財(cái)產(chǎn)都可以參與到公司的經(jīng)營之中。特別是隨著改革的深入,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)最大化。為此,國家應(yīng)當(dāng)允許各類資本進(jìn)入市場(chǎng),鼓勵(lì)集體土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)用于出資。
五、集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件
既然集體土地使用權(quán)是公司實(shí)踐中重要的出資標(biāo)的物,下面我們借鑒國外出資制度的相關(guān)規(guī)定,并在分散、繁雜的土地法規(guī)中尋出只言片語,結(jié)合公司的實(shí)踐,梳理并細(xì)化集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件。
1.實(shí)體性要件
出資主體:集體土地使用權(quán)出資的主體應(yīng)是集體土地所有權(quán)人和依法已取得集體土地使用權(quán)的使用者。集體使用權(quán)出資的主體,無論是誰,都是不折不扣的“經(jīng)濟(jì)人”,他會(huì)理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權(quán)利,實(shí)現(xiàn)物之效用而努力。根據(jù)《土地管理法》第8條、第10條之規(guī)定,結(jié)合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農(nóng)業(yè)法》第11條的規(guī)定,可以清晰地顯示,現(xiàn)行法將集體土地所有權(quán)規(guī)定為農(nóng)民集體所有,具體有三個(gè)層次(或三種類型):鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、組農(nóng)民集體土地所有權(quán)。與此相對(duì)應(yīng),明確了集體土地經(jīng)營管理者也為三種,即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結(jié)論:集體土地既不屬于任何農(nóng)村集體組織中的個(gè)別成員,也不屬于哪一個(gè)農(nóng)村組織所有,農(nóng)村集體土地的所有權(quán)只能屬于農(nóng)民集體所有,即一定范圍內(nèi)的農(nóng)民集體對(duì)一定范圍的集體土地?fù)碛兴袡?quán)。
出資客體:民事法律關(guān)系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來講的,我們將其概括為民事法律關(guān)系的抽象客體。當(dāng)然,我們講民事法律關(guān)系的客體是行為,并不排斥從具體可識(shí)別的意義上承認(rèn)主體行為的客體。對(duì)此,有學(xué)者稱之為“權(quán)利關(guān)系的雙重客體結(jié)構(gòu)”[4]。集體土地使用權(quán)出資的具體客體就是集體土地所有權(quán)主體實(shí)際占有和經(jīng)營的集體土地,包括耕地、非耕農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、村民的宅基地等表現(xiàn)形式,是農(nóng)民生存和發(fā)展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠?yàn)槿藗儙硇в没蚴找娴臇|西,人們才能在其上設(shè)置權(quán)利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對(duì)其的需求就不可能完全滿足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對(duì)資源的獲得設(shè)立一定的規(guī)則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設(shè)立所有權(quán)、界定歸屬,則也不能成為所有權(quán)客體。其四,可供交易與轉(zhuǎn)讓。交易與轉(zhuǎn)讓的起點(diǎn)和重點(diǎn)都是歸屬。
總之,集體土地使用權(quán)可用于出資入股,取決于四個(gè)基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權(quán)很明確,得到國家如同國有土地使用權(quán)同等的尊重;其三,法律明確規(guī)定,在保護(hù)土地屬性的前提下,集體土地使用權(quán)可以合法在資源配置市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn);其四,集體土地使用權(quán)的價(jià)值可以被評(píng)估。重構(gòu)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制,即集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)一樣,按“同地、同權(quán)、同價(jià)”的原則進(jìn)入土地市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)是合理的制度設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容是:建立土地使用權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的長(zhǎng)期法律準(zhǔn)則;確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動(dòng)產(chǎn),促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進(jìn)行;確保全國土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的要式行為轉(zhuǎn)讓,確保全國土地使用權(quán)統(tǒng)一的買賣、交換和贈(zèng)與的轉(zhuǎn)讓方式?；诓煌恋厮袡?quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向,由此將形成中國比較統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律權(quán)利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。
2.程序性要件
我國對(duì)土地等資源實(shí)行公有制,國家、集體是所有權(quán)的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過設(shè)定他物權(quán)或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利”[5]。在這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度下,獲得資源使用權(quán)的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設(shè)置不當(dāng),就會(huì)導(dǎo)致大量的非生產(chǎn)性活動(dòng),造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。因此,在物權(quán)制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應(yīng)重視其便利交易的功能。“同任何其他工具一樣,法律程序也被看作一種實(shí)現(xiàn)某一目的的過程中產(chǎn)生的一種費(fèi)用,因而程序法的目的是實(shí)現(xiàn)費(fèi)用最小化”[6]。與現(xiàn)金、實(shí)物出資相比,以集體土地使用權(quán)出資,其價(jià)值不易確定,辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)煩瑣。在出資過程中,高估財(cái)產(chǎn)價(jià)值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時(shí)有發(fā)生,出資瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此,在集體土地使用權(quán)出資方面應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的規(guī)制措施,提供周密嚴(yán)苛的法律保障。我們將集體土地使用權(quán)出資的流程圖示如下:
提出申請(qǐng)
報(bào)經(jīng)人民政府土地管理部門(或農(nóng)村管理部門的)批準(zhǔn)
對(duì)集體土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)
公示
(檢查)
驗(yàn)資
申請(qǐng)企業(yè)登記
辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明
提出申請(qǐng):以村集體土地所有權(quán)人(執(zhí)行機(jī)構(gòu)為村資產(chǎn)管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權(quán)出資達(dá)成投資意向后,村資產(chǎn)管理委員會(huì)提請(qǐng)召開全體村民參加的村民會(huì)議,并且必須經(jīng)全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進(jìn)行。
報(bào)請(qǐng)人民政府土地管理部門批準(zhǔn):《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定,改建或新設(shè)公司應(yīng)由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)出資入股的方式。由國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價(jià)入股的方案,報(bào)經(jīng)國家土地管理局批準(zhǔn);由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價(jià)入股方案,報(bào)省級(jí)人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。[7]而《物權(quán)法》第140條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)?！蓖恋毓芾矸ㄒ?guī)定,農(nóng)村集體組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)文件,向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。對(duì)以農(nóng)村承包土地使用權(quán)出資入股成立的專業(yè)經(jīng)濟(jì)合作社,則應(yīng)由縣級(jí)以上的主管農(nóng)業(yè)的部門審批。由于土地的特殊屬性,我國采取的是嚴(yán)格的土地用途審批、管理制度,因此,報(bào)請(qǐng)具有相應(yīng)職權(quán)的人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)同意,是必經(jīng)的程序。
評(píng)估作價(jià):評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)盡量采用市場(chǎng)法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區(qū)、不同方位、不同地段的環(huán)境及供求影響價(jià)格差別很大,所以采用市場(chǎng)法是最有說服力的。市場(chǎng)法應(yīng)采取同類市場(chǎng)上土地使用權(quán)已售價(jià)格(至少三宗以上)作為參照,并調(diào)整其時(shí)間、地點(diǎn)、用途等要素,最后確定評(píng)定價(jià)值。在實(shí)在缺少參照地的情況下,采用收益法評(píng)估為次優(yōu)。
公示:公示對(duì)集體土地使用權(quán)出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權(quán)不可觸摸、不易評(píng)估,其出資向社會(huì)公眾公開,便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對(duì)成員集體的監(jiān)督、督促,及時(shí)行使集體民主決策的權(quán)利;其三,有利于維護(hù)集體成員個(gè)體利益,土地的狀況(由誰承包、承包的具體田畝數(shù)、承包地和建設(shè)用地的范圍、評(píng)估的價(jià)值等內(nèi)容)、成員資格的范圍、股權(quán)的分配方案等事項(xiàng),對(duì)集體成員而言利益重大,息息相關(guān)。公示有兩種方法:一方面,應(yīng)在公司的章程中體現(xiàn);另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時(shí)知曉相關(guān)信息。
檢查:由于集體土地使用權(quán)的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國外經(jīng)驗(yàn),增設(shè)檢查程序。該程序具有較強(qiáng)的行政干預(yù)色彩,可隨集體土地使用權(quán)出讓、流轉(zhuǎn)、出租等實(shí)踐操作的規(guī)范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門或農(nóng)業(yè)主管部門對(duì)集體土地使用權(quán)的出資情況進(jìn)行檢查。該種檢查主要針對(duì)第一環(huán)節(jié)中申請(qǐng)內(nèi)容的再次審核。主要保證集體土地使用權(quán)(特別是農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán))不得用于非農(nóng)目的,但應(yīng)以不干預(yù)正常經(jīng)營為原則。
驗(yàn)資:我國在股份發(fā)生對(duì)價(jià)充足性的判斷中引入了頗有特色的驗(yàn)資制度。驗(yàn)資負(fù)載了保護(hù)債權(quán)人利益和防范股東權(quán)益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設(shè):只有強(qiáng)制性的評(píng)估和驗(yàn)資,方能防范發(fā)起人出資對(duì)公眾股東權(quán)益的稀釋,確保公司資本信用的真實(shí)可靠,保護(hù)公司外部債權(quán)人利益。而當(dāng)這一切隨著現(xiàn)實(shí)中虛假出資的頻發(fā)、驗(yàn)資訴訟的啟動(dòng)而成為黃粱美夢(mèng)時(shí),尤其是當(dāng)非現(xiàn)金出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)可以在公司注冊(cè)登記后一年內(nèi)辦理,而驗(yàn)資卻要在公司登記注冊(cè)前完成的規(guī)定,使驗(yàn)資毫無意義時(shí),人們才意識(shí)到驗(yàn)資的預(yù)期功用常常會(huì)落空。當(dāng)然,這并非表明驗(yàn)資制度在公司設(shè)立中應(yīng)予取消,而是需要簡(jiǎn)化。在以集體土地使用權(quán)出資的情況下,這一制度的存在實(shí)有必要。
申請(qǐng)企業(yè)登記:企業(yè)登記在此處指的是開業(yè)登記,是指企業(yè)負(fù)責(zé)人,按法定程序?qū)⑵髽I(yè)應(yīng)予公示的事項(xiàng)呈報(bào)登記機(jī)關(guān)審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對(duì)于以集體土地使用權(quán)出資而設(shè)立的有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè),其法人資格的產(chǎn)生、變化和消滅等對(duì)公眾投資者、尤其是對(duì)于享有該集體土地使用權(quán)的農(nóng)村集體成員的利益影響較大,應(yīng)將其公之于眾,以方便社會(huì)公眾對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)管,防止非法從事詐騙活動(dòng)等違法行為,并藉以維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)和社會(huì)交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理?xiàng)l例》,實(shí)行了公司設(shè)立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據(jù)該條例第9條的規(guī)定,公司的登記事項(xiàng)包括:名稱、住所、法定代表人姓名、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、公司類型、經(jīng)營范圍、營業(yè)期限、有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起的人姓名或者名稱、其認(rèn)繳和實(shí)繳的出資額、出資時(shí)間、出資方式。
辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明:根據(jù)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出資或抵押,應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,相關(guān)權(quán)利人持相關(guān)權(quán)屬證明、書面合同等材料到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認(rèn)土地的相關(guān)權(quán)利。登記的土地權(quán)利受國家法律保護(hù)。登記對(duì)土地使用權(quán)出資發(fā)生著生效要件的作用,只有經(jīng)過登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權(quán),出資的出資義務(wù)才算履行完畢。
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