房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；審計(jì)；步驟；重點(diǎn)

一、房地產(chǎn)公司審計(jì)的重要性

房地產(chǎn)公司審計(jì)是指報(bào)表使用人委托第三方對(duì)房地產(chǎn)公司管理層編制的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)并對(duì)報(bào)表公允性發(fā)表意見(jiàn)的過(guò)程。其重要作用主要有以下幾個(gè)方面：

1.會(huì)計(jì)師事務(wù)所通過(guò)審計(jì)所出具審計(jì)報(bào)告能夠從專業(yè)性的角度對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表公允性給予意見(jiàn)。管理層提供的財(cái)務(wù)報(bào)表是否嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)制度編制，會(huì)計(jì)處理是否規(guī)范，注冊(cè)會(huì)計(jì)師通過(guò)審計(jì)，采用一定的技術(shù)手段，可以對(duì)其是否公允發(fā)表獨(dú)立意見(jiàn)。

2.增加管理層提供的報(bào)表的公信力。有個(gè)別房企管理層為了績(jī)效考核或達(dá)到其他目的而故意粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。為了使報(bào)表使用者能夠充分信任管理層提供的財(cái)務(wù)報(bào)表并在投資或經(jīng)營(yíng)決策中參考報(bào)表中提供的財(cái)務(wù)信息，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表可以增加報(bào)表的公信力。

3.促進(jìn)管理層加強(qiáng)管理，本著公平公正的原則編制財(cái)務(wù)報(bào)表。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用金額大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)常引入各種類型的戰(zhàn)略合作者，而不同利益主體對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)不同，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目本身成本歸集對(duì)象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件與其他企業(yè)截然不同，行業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的參差不齊及管理層對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度不一，導(dǎo)致一些房企提供的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量不高。通過(guò)審計(jì)提出并解決問(wèn)題可以督促管理層重視且加強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制工作。

二、房地產(chǎn)公司審計(jì)工作的步驟及方法

1.做好審前準(zhǔn)備工作。第一，近些年國(guó)家出臺(tái)了非常多的關(guān)于地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、指引性文件及對(duì)相關(guān)財(cái)政稅收方面的規(guī)定，審計(jì)前應(yīng)充分掌握這些制度及文件并考慮可能對(duì)公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權(quán)架構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)核心人員情況，對(duì)公司文化理念及經(jīng)營(yíng)方針有初步大致的了解：第三，與被審計(jì)單位負(fù)責(zé)人及各部門(mén)進(jìn)行充分溝通，了解公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程、營(yíng)銷及回款策略，特別是要了解公司財(cái)務(wù)核算、內(nèi)控制度、稅收及現(xiàn)金流管控等體系。第四，收集被審計(jì)單位證件及項(xiàng)目資料及清單，包括公司章程、股東會(huì)決議及政府部門(mén)頒發(fā)的三證等。項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、施工許可證等政府部門(mén)批復(fù)的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎(chǔ)上，了解項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，工程施工情況，開(kāi)盤(pán)及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據(jù)公司規(guī)模具此判斷出企業(yè)核算中有可能出現(xiàn)的漏洞及確定審計(jì)重要性。第六，簽訂審計(jì)業(yè)務(wù)約定書(shū)。

2.現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)階段。第一，對(duì)被審計(jì)單位會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行大致梳理分析，索取上年度審計(jì)報(bào)告（如上年度非本事務(wù)所審計(jì)），確定重點(diǎn)審查科目及重要審計(jì)事項(xiàng)，第二，對(duì)重點(diǎn)科目如收入、成本、期間費(fèi)用等發(fā)生額進(jìn)行抽查，特別是大額經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)采用從原始憑證到報(bào)表及從報(bào)表到原始資料（正查法及逆查法）等技術(shù)手段核查其完整性及真實(shí)性。第三，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表重大往來(lái)科目采用發(fā)函詢證等技術(shù)手段核查其真實(shí)性。第四，對(duì)重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)如經(jīng)濟(jì)合同簽訂進(jìn)行檢查，檢查其定價(jià)是否符合市場(chǎng)公允價(jià)格，詢價(jià)、審批及簽訂流程是否符合公司制度規(guī)定等。第五，檢大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如收入的確定、成本的分?jǐn)偧敖Y(jié)轉(zhuǎn)、資本化與費(fèi)用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務(wù)處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項(xiàng)目土地增值稅清算等。

3.編制工作底稿及出具審計(jì)報(bào)告。第一，根據(jù)審計(jì)現(xiàn)場(chǎng)的工作成果編制詳細(xì)的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤及被審計(jì)單位是否愿意調(diào)整等綜合因素并結(jié)合重要性，判斷出具審計(jì)報(bào)告意見(jiàn)類型。第三，獲取被審計(jì)單位承諾函并報(bào)主任會(huì)計(jì)師同意，出具審計(jì)報(bào)告。

三、房地產(chǎn)公司審計(jì)工作的重點(diǎn)

1.收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證三個(gè)條件之一時(shí)即需確認(rèn)收入，但由于平時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時(shí)按較低毛利率計(jì)算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時(shí)間且登錄政府房產(chǎn)部門(mén)網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時(shí)需進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí)際人住等，確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時(shí)間正確。另外，由于目前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開(kāi)發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長(zhǎng)期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對(duì)此部分業(yè)務(wù)，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開(kāi)審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問(wèn)題。

2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，成本歸集對(duì)象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對(duì)象與企業(yè)提供的國(guó)有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對(duì)，以檢查其相互匹配性：第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過(guò)詢問(wèn)財(cái)務(wù)人員、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)完工：第三，要求企業(yè)提供銷售臺(tái)賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤(pán)、房號(hào)、面積等資料：第四，核查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對(duì)象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖?，檢查主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。

3.資金的往來(lái)情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時(shí)房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開(kāi)發(fā)商此時(shí)由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會(huì)以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項(xiàng)目。為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對(duì)大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會(huì)決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會(huì)計(jì)年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)利息稅金。最重要的是確定股東的還款來(lái)源，以確保后續(xù)工程順利完工。

4.預(yù)收賬款的審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時(shí)間較長(zhǎng)，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往在會(huì)計(jì)年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤(rùn)，在下一個(gè)會(huì)計(jì)年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤(rùn)。審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對(duì)應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。

5.應(yīng)收賬款審計(jì)。企業(yè)房屋交付后，未交清購(gòu)房款會(huì)記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購(gòu)房合同，必要時(shí)可對(duì)購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實(shí)有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計(jì)。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時(shí)，合同中一般會(huì)要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無(wú)償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用，應(yīng)按公允價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。

四、房地產(chǎn)公司審計(jì)過(guò)程中需注意的問(wèn)題及建議

（一）需要注意的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，政府監(jiān)管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計(jì)人員如只注企業(yè)的財(cái)務(wù)資料如憑證、賬簿，則很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各種違規(guī)則操作，不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)收款較多，而流轉(zhuǎn)稅是根據(jù)預(yù)收款繳納，很多企業(yè)為了緩交稅金-而將預(yù)收賬款放在其他應(yīng)收款科目，逃避稅款入庫(kù)。

3.賬外風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)將未銷售的房屋向金融機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對(duì)外銷售。

（二）建議

1.對(duì)企業(yè)取得的各種政府批文及在政府部門(mén)辦理的相關(guān)證件仔細(xì)研究，并與企業(yè)各個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)及賬務(wù)處理相核對(duì)，檢查其開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)核算等與此類證件的匹配程度，防范企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)及不按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理的行為。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過(guò)去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來(lái)的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問(wèn)題帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問(wèn)題？同時(shí)，隨著我國(guó)入世以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。制定和實(shí)施符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際化的一個(gè)決定性因素。近年來(lái)，財(cái)政部和我國(guó)證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問(wèn)題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書(shū)”并開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來(lái)，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制原則

1.1節(jié)約控制原則

節(jié)約是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的人力、物力和財(cái)力，節(jié)約絕對(duì)不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手來(lái)達(dá)到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過(guò)程控制，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。

1.2動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工、料、機(jī)投入到施工過(guò)程中，收集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

1.3全過(guò)程控制原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。建設(shè)項(xiàng)目成本是考核建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門(mén)和各單位，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每個(gè)職工的切身利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段及竣工結(jié)算階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)以上四個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施

2.1嚴(yán)格合同管理

合同管理使施工企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。施工時(shí)設(shè)計(jì)階段的延續(xù)，施工的合同管理應(yīng)從設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)條件兩方面出發(fā)進(jìn)行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ)，此應(yīng)作為合同管理的重點(diǎn)。而加強(qiáng)施工過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間嚴(yán)格履行合同要求，加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，抓好過(guò)程控制。要防止那種在施工過(guò)程中片面追求工程質(zhì)量，不借代價(jià)多耗費(fèi)材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應(yīng)精心組織合理施工，在滿足合同的條件下努力降低成本。

2.2加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作

2.21加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

現(xiàn)場(chǎng)簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過(guò)程中涉及合同價(jià)之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時(shí)性和無(wú)規(guī)律性等特點(diǎn)。如設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時(shí)需辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證。它是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。

2.22嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序

一般性變更由于甲方現(xiàn)在代表起草，交施工負(fù)責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項(xiàng)的變更，應(yīng)先做概算，報(bào)主管首長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過(guò)，對(duì)于某些比合理或者保守設(shè)計(jì)，在滿足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

2.23加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督

對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法，要求變更單編號(hào)連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)。

3、加強(qiáng)費(fèi)用成本控制

3.1材料費(fèi)用控制

材料費(fèi)用的控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項(xiàng)目部，在施工過(guò)程中，通過(guò)“限額領(lǐng)料”去落實(shí)材料消耗。同時(shí)，要加強(qiáng)限額領(lǐng)料單的管理，對(duì)每一部分的實(shí)耗格料的數(shù)量實(shí)行定時(shí)核對(duì)，保證每個(gè)限額領(lǐng)料單的數(shù)據(jù)絕對(duì)準(zhǔn)確。再就是對(duì)工程進(jìn)行功能分析，對(duì)材料進(jìn)行性能分析，力求用低價(jià)材料代替高價(jià)材料，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)料管理，延長(zhǎng)周轉(zhuǎn)次數(shù)等。其次，要材料價(jià)格上的控制，主要加強(qiáng)采購(gòu)部門(mén)在采購(gòu)中的控制，采購(gòu)材料時(shí)，必須在合格供貨商名冊(cè)中，選定供貨商，實(shí)行貨比三家。在保質(zhì)、保量的前提下，選取最低買(mǎi)價(jià)。同時(shí)，實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)督，項(xiàng)目部對(duì)材料部門(mén)采購(gòu)的物資，有權(quán)過(guò)問(wèn)與詢價(jià)，對(duì)買(mǎi)價(jià)過(guò)高的物資，可以做成本預(yù)算處理。此外，材料部門(mén)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目所需的物資，可以分類批量采購(gòu)，以降低買(mǎi)價(jià)，達(dá)到材料費(fèi)用成本控制的目的。[1]

3.2人工費(fèi)用控制

人工費(fèi)用的控制主要是通過(guò)工程項(xiàng)目與施工人員工費(fèi)承包合同來(lái)確定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)內(nèi)部計(jì)劃價(jià)格，結(jié)合工程的具體情況來(lái)劃定承包價(jià)格，以合同價(jià)作為工費(fèi)結(jié)算依據(jù)。人工費(fèi)的控制除了采取以上辦法外，還必須從項(xiàng)目員工的動(dòng)態(tài)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項(xiàng)目的工程項(xiàng)目部有一定的人事管理權(quán)，但為了協(xié)助項(xiàng)目做好人工費(fèi)支出控制，降低人工費(fèi)成本，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)的職能。要求項(xiàng)目盡量精簡(jiǎn)二、三線人員及冗余員工，以減少項(xiàng)目不必要的人工費(fèi)支出。在項(xiàng)目承包合同中，有一項(xiàng)重要的指針，即工資含量指針。控制工資含量指針，可以促進(jìn)項(xiàng)目做好編定員工，節(jié)約用工，從而控制人工費(fèi)開(kāi)支。

3.3機(jī)械費(fèi)用的控制

主要是合理地安排施工生產(chǎn)，督促項(xiàng)目加強(qiáng)設(shè)備租賃計(jì)劃管理，減少因安排不當(dāng)引起的設(shè)備閑置。項(xiàng)目也需協(xié)助機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作，盡量避免怠工，提高現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備利用率。加強(qiáng)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行合理的操作規(guī)程，使機(jī)械設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)，避免因不正當(dāng)使用造成機(jī)械設(shè)備的停置或損耗。協(xié)助做好上機(jī)員工與鋪助生產(chǎn)員工的協(xié)調(diào)與配合，提高機(jī)械臺(tái)班產(chǎn)量。[2]

4、竣工結(jié)算的控制

1）全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

2）竣工驗(yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國(guó)家建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗(yàn)收。

3）留足保修費(fèi)用。因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問(wèn)題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費(fèi)用。

4）工程造價(jià)審計(jì)部門(mén)及時(shí)做出各相關(guān)方認(rèn)可的審計(jì)報(bào)告。根據(jù)審計(jì)報(bào)告，開(kāi)發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價(jià)管理人員，對(duì)工程的成本管理共同做出總結(jié)報(bào)告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

5、結(jié)束語(yǔ)

總之，加強(qiáng)施工階段的成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個(gè)全過(guò)程，所以企業(yè)要充分的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)之間的積極性，使各個(gè)部門(mén)都參與到成本控制當(dāng)中，在施工的全過(guò)程中積極的實(shí)現(xiàn)成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個(gè)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

隨著改革開(kāi)放30年的發(fā)展及城市化進(jìn)程的不斷加快，住房由傳統(tǒng)的供給分配制轉(zhuǎn)向市場(chǎng)貨幣化，由單一的基本住宅功能轉(zhuǎn)向不斷升級(jí)的大額商品消費(fèi)。隨著消費(fèi)者的消費(fèi)觀念及政府管理手段的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中更好地生存和發(fā)展，做好成本控制尤為重要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

1.1 全過(guò)程成本控制脫節(jié)，忽視動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)雖然在施工過(guò)程中能根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算審核，但在設(shè)計(jì)階段不重視成本控制，會(huì)造成成本控制的全過(guò)程都無(wú)法達(dá)到理想的狀態(tài)。多數(shù)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束后，雖然能認(rèn)真結(jié)算但很少會(huì)對(duì)成本控制情況進(jìn)行總結(jié)分析，不能為下一個(gè)項(xiàng)目提供成本控制方面的經(jīng)驗(yàn)。造成動(dòng)態(tài)管理缺失，致使全過(guò)程成本控制脫節(jié)。

1.2 招標(biāo)工作抓大放小，缺乏監(jiān)管

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，施工所需要的主要材料由房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一招標(biāo)，與供貨商簽訂長(zhǎng)期的供貨協(xié)定，從而降低材料的成本費(fèi)用。但在復(fù)雜施工中，使用的材料類型繁多，不可能每一種材料都由中標(biāo)供貨商提供，企業(yè)對(duì)其他材料的采購(gòu)比較倉(cāng)促，這就造成了在采購(gòu)過(guò)程中時(shí)間緊張，采購(gòu)部門(mén)不能合理、全面地完成詢價(jià)、比價(jià)，招標(biāo)倉(cāng)促，缺乏監(jiān)管。為了能夠確保施工進(jìn)度，不能做到“貨比三家”，匆忙招標(biāo)采購(gòu)造成了成本的增加。

1.3 施工階段缺乏協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理力度

在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，對(duì)于在設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的工程變更，負(fù)責(zé)施工的單位是否完全按照變更進(jìn)行施工，對(duì)此缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理。監(jiān)理工程師和工程部門(mén)人員作為現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督管理人員，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的變化情況沒(méi)有及時(shí)掌握和監(jiān)督，對(duì)其中發(fā)生影響造價(jià)的現(xiàn)象不能及時(shí)地進(jìn)行記錄和匯報(bào)，導(dǎo)致成本控制工作不能順暢銜接，增加了材料成本。例如，在施工過(guò)程中，供貨商的供貨時(shí)間與施工現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度沒(méi)有步調(diào)一致，材料提前進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)這就產(chǎn)生了二次搬運(yùn)費(fèi)用，并且在搬運(yùn)的過(guò)程中材料會(huì)發(fā)生損耗，導(dǎo)致成本控制工作不能順暢銜接，增加了材料成本費(fèi)用。

1.4 審計(jì)不夠全面和深入

在竣工結(jié)算階段，由于缺乏對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)資料的保存，在與施工方有爭(zhēng)議時(shí)，只能處于被動(dòng)的地位，無(wú)法做到據(jù)理力爭(zhēng)。審計(jì)過(guò)程中只注重項(xiàng)目完成后的結(jié)算審計(jì)，缺乏對(duì)施工過(guò)程的監(jiān)管，這就忽略了事前控制。并且在結(jié)算審計(jì)的過(guò)程中，不能徹底地對(duì)成本進(jìn)行分析。對(duì)成本控制問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)做出總結(jié)，使得類似問(wèn)題再次出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題的原因

2.1 管理主體不明確

房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)部門(mén)在職能范圍分工上非常精細(xì)，但看似分工明確，很多部門(mén)卻難以做到有效合作，只能在其職責(zé)范圍內(nèi)做到成本有效控制。例如，工程部門(mén)認(rèn)為負(fù)責(zé)預(yù)算和決算的部門(mén)管理成本控制工作，現(xiàn)場(chǎng)人員只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工進(jìn)度。因此，要想加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，首要的問(wèn)題是明確成本控制的主體對(duì)象。

2.2 成本控制讓步于工程施工

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主體不明確，團(tuán)隊(duì)成本控制意識(shí)薄弱。在施工的過(guò)程中為了確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，往往忽略了成本的控制，即使想控制好成本費(fèi)用，也只是注重全局而忽略了局部，只注重竣工后的成本分析而忽略了施工前的預(yù)算協(xié)調(diào)。

2.3 成本控制流程和機(jī)制不完善

在成本控制過(guò)程中，人們關(guān)注的只是靜態(tài)資金需求計(jì)劃，并沒(méi)有形成“前、中、后”動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制。首先，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)，缺乏目標(biāo)成本控制；其次，在工程項(xiàng)目的實(shí)施中，沒(méi)有進(jìn)行全過(guò)程和整體的成本控制；最后，在項(xiàng)目施工的每個(gè)階段的成本控制存在脫節(jié)現(xiàn)象，控制機(jī)制缺乏管理，責(zé)任和義務(wù)范圍界定模糊，權(quán)責(zé)不明確。

2.4 成本控制缺乏系統(tǒng)的信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)在迅速發(fā)展膨脹的過(guò)程中，隨著組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展龐大，管理流程也變得紛繁復(fù)雜，成本控制人員在采集、傳輸信息時(shí)要使用更多的精力，而且需要進(jìn)行處理的各種信息以及相關(guān)的數(shù)據(jù)量十分龐大，只能人為地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，效率非常低，從而導(dǎo)致信息傳遞滯后，無(wú)法提前預(yù)測(cè)和控制。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的成本控制

可行性研究不僅是一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)的重要資料，也是投資者做出投資決策和籌集資金的重要依據(jù)，好的可行性研究能為投資者提供最優(yōu)的方案。因此，可行性研究報(bào)告在編制時(shí)要細(xì)致，考慮到方方面面，使其具有可操作性與可借鑒性，不能只流于形式。要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研，合理分析需求預(yù)測(cè)，對(duì)規(guī)劃方案力求完美，對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本控制進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)，制定出完整客觀的可行性研究報(bào)告。

實(shí)行全員成本控制，激發(fā)全體員工控制成本的積極性，獎(jiǎng)罰分明，以便進(jìn)行有效的成本控制。成本控制人人有責(zé)，但應(yīng)避免出現(xiàn)每個(gè)人都不管的情況。建立合理的成本控制組織架構(gòu)，明確參與主體，做到職責(zé)明確。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始階段，這個(gè)階段的成本控制屬于事前控制，所以，做好設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化和布局能較好地理順并控制成本費(fèi)用。要嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。開(kāi)展限額設(shè)計(jì)的主要控制依據(jù)是項(xiàng)目的投資和估算，設(shè)計(jì)者根據(jù)工程的預(yù)算定額以及建筑材料的價(jià)格將最高投資限額分配到各階段的施工過(guò)程中，制定出設(shè)計(jì)限額和施工圖設(shè)計(jì)限額，依此作為設(shè)計(jì)和施工階段的成本控制指標(biāo)。

3.3 招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中的成本控制

招標(biāo)采購(gòu)的傳統(tǒng)方式是單批量、低價(jià)格采購(gòu)，這種采購(gòu)模式雖然能保證施工的連續(xù)性，降低成本，但惡性的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的往往是材料質(zhì)量的下降。運(yùn)用戰(zhàn)略合作采購(gòu)，長(zhǎng)期合作的供貨方能與房地產(chǎn)企業(yè)本身達(dá)成默契，擁有同等的價(jià)值觀和深度的合作經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在材料成本控制中獲得別人無(wú)法復(fù)制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

嚴(yán)格審查投標(biāo)人的資質(zhì)資格，合理準(zhǔn)確的編制標(biāo)底及采購(gòu)計(jì)劃。按照項(xiàng)目的總體規(guī)劃和施工進(jìn)度，堅(jiān)持“降低成本，保證工期”的原則，對(duì)項(xiàng)目的采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行審核，依據(jù)材料及設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)需求及施工的進(jìn)度，編制月度、季度、年度招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃，達(dá)到科學(xué)合理、客觀可行、經(jīng)濟(jì)適用。

3.4 施工過(guò)程中的成本控制

成本控制在施工期是一種動(dòng)態(tài)過(guò)程，根據(jù)具體的項(xiàng)目日程，應(yīng)適時(shí)制定合理的資金計(jì)劃。在實(shí)施的過(guò)程中要不斷調(diào)整項(xiàng)目的資金需求，做到經(jīng)費(fèi)的動(dòng)態(tài)平衡。按照施工方法、工藝、工序等措施，確定合理、便捷的施工方案。組織專門(mén)的成本核算人員，對(duì)各階段的成本進(jìn)行嚴(yán)格把控。

施工設(shè)計(jì)階段的更改對(duì)成本控制帶來(lái)了很大的影響，做好設(shè)計(jì)修改的審核對(duì)成本控制具有十分重要的意義。技術(shù)部門(mén)要仔細(xì)審核建設(shè)規(guī)劃，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，盡可能少做更改，對(duì)于不可避免的變更，要主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核，避免投資失控。

3.5 結(jié)算階段成本控制

在驗(yàn)收工作中，一旦發(fā)現(xiàn)與合同要求不同或者不符合工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)書(shū)面告知施工單位，責(zé)令其按照合同的要求及標(biāo)準(zhǔn)整改。在整改的過(guò)程中一旦涉及費(fèi)用問(wèn)題，必須向承包方做好索賠工作。同時(shí)還要保證相關(guān)資料的完整性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目有其自身的特殊性，在竣工后會(huì)不可避免出現(xiàn)維修，所以在這一階段要按合同約定留足維修費(fèi)，還要委托造價(jià)審計(jì)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目成本及時(shí)做出審計(jì)報(bào)告，根據(jù)報(bào)告反映的成本問(wèn)題，組織相關(guān)人員對(duì)全過(guò)程成本控制做出具體總結(jié)分析，找出問(wèn)題并加以解決，提高今后的成本控制能力。

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

[關(guān)鍵詞] EVA;廣宇集團(tuán);業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià);優(yōu)化建議

[中圖分類號(hào)] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是社會(huì)發(fā)展的基石，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的影響。在供給側(cè)改革背景下，政府推行購(gòu)房降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼以及限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)等一系列政策，這充分體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的高度重視。因此，在當(dāng)前形勢(shì)下，就需要我們更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)上市公司的企業(yè)價(jià)值。

作為衡量企業(yè)價(jià)值的新興指標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）是美國(guó)斯騰斯特管理咨詢公司（Stem Stewart）在20世紀(jì)90年代提出。與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)指標(biāo)不同，EVA強(qiáng)調(diào)了資本成本的概念，更能準(zhǔn)確反映企業(yè)的盈利能力，同時(shí)能夠更有效衡量公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

國(guó)內(nèi)引入EVA理念的時(shí)間較短，2001年9月，斯騰斯特公司在上海召開(kāi)了“EVA國(guó)際研討會(huì)”，向上市公司、證券投資公司全力推薦EVA，由此EVA正式被引入國(guó)內(nèi)。2010年，國(guó)資委要求中央企業(yè)用經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）作為評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。與傳統(tǒng)指標(biāo)相比，高佩佩（2014）認(rèn)為對(duì)于農(nóng)業(yè)上市公司來(lái)說(shuō)，以經(jīng)濟(jì)增加值為基礎(chǔ)的指標(biāo)與公司價(jià)值的相關(guān)性更高，對(duì)公司價(jià)值的解釋力更強(qiáng)。作為一種新興的管理工具和管理理念，王敏（2016）認(rèn)為EVA所代表的股東價(jià)值最大化及衡量企業(yè)真實(shí)業(yè)績(jī)的理念適應(yīng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)要求。孫文靜（2016）提出EVA不僅是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考核工具，也是企業(yè)價(jià)值管理體系的核心。孫煊卿（2016）認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增加值的合理利用有利于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理思路，提高資產(chǎn)利用效率，使公司股東可以考核經(jīng)營(yíng)者的真實(shí)業(yè)績(jī)。

二、EVA概述

（一）EVA的內(nèi)涵

EVA是從稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中扣除包括債務(wù)和股權(quán)所有資本成本后的企業(yè)真實(shí)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。它以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，全面考慮了資本的總體規(guī)模與結(jié)構(gòu)。因此，它不再是簡(jiǎn)單的凈利潤(rùn)，而是強(qiáng)調(diào)了“增值”的概念。EVA的核心是資本投入是有成本的，只有當(dāng)企業(yè)的盈利高于其資本成本時(shí)才會(huì)為股東創(chuàng)造價(jià)值。

EVA是一種綜合評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者有效使用資本和為股東創(chuàng)造價(jià)值能力的指標(biāo)，是企業(yè)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的工具，也是企業(yè)價(jià)值管理體系的關(guān)鍵。

（二）EVA的計(jì)算公式

1.稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)可用于反映公司資產(chǎn)的盈利水平。

稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+（利息支出+營(yíng)業(yè)外支出-營(yíng)業(yè)外收入）×（1-所得稅稅率）

2.資本總額。資本總額是指投資者投入到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的全部資本，包括債務(wù)資本和權(quán)益資本。

資本總額=債務(wù)資本總額+權(quán)益資本總額-在建工程

其中：債務(wù)資本總額=短期借款+長(zhǎng)期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款

權(quán)益資本總額=普通股東權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益+遞延所得稅貸方余額

3.加權(quán)平均資本成本

加權(quán)平均資本成本=權(quán)益資本成本率*權(quán)益資本比例+債務(wù)資本成本率*債務(wù)資本比例*（1-所得稅稅率）

其中權(quán)益資本成本率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

4.計(jì)算EVA

EVA=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-資本總額×加權(quán)平均資本成本。

三、EVA在廣宇集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中的應(yīng)用

（一）廣宇集團(tuán)簡(jiǎn)介

廣宇集團(tuán)股份有限公司（股票代碼：002133）成立于1984年，是一家具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司于2007年4月27日在深圳證券交易所上市。2015年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171953.72萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.14%;資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到873502.05萬(wàn)元。廣宇集團(tuán)建立了以杭州為中心，二、三線城市為重點(diǎn)的開(kāi)發(fā)局面。在產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)理念方面，以開(kāi)發(fā)高性價(jià)比的中小戶型普通住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品，保留一定比例的高端住宅產(chǎn)品。

（二）指標(biāo)計(jì)算

參照廣宇集團(tuán)2012-2015年的財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)報(bào)表附注，根據(jù)上文的計(jì)算公式，其計(jì)算結(jié)果如表1、表2、表3所示。其中：綜合國(guó)內(nèi)外學(xué)者觀點(diǎn)，選取1年期商業(yè)銀行定期存款利率3%作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率;結(jié)合近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)狀況，選取6%為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。采用2015年12月3日一年期央行基準(zhǔn)貸款利率4.35%和一至五年央行基準(zhǔn)貸款利率4.75%的算數(shù)平均數(shù)4.55%作為債務(wù)資本成本率。

表1 廣宇集團(tuán)2012-2015稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)計(jì)算

單位：萬(wàn)元

資料來(lái)源：根據(jù)《廣宇集團(tuán)年度審計(jì)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表》整理計(jì)算得出

表2 廣宇集團(tuán)2012-2015資本總額計(jì)算

單位：萬(wàn)元

資料來(lái)源：根據(jù)《廣宇集團(tuán)年度審計(jì)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表》整理計(jì)算得出

表3 廣宇集團(tuán)2012-2015EVA指標(biāo)計(jì)算

單位：萬(wàn)元

資料來(lái)源：根據(jù)《廣宇集團(tuán)年度審計(jì)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表》整理計(jì)算得出

EVA和凈利潤(rùn)的趨勢(shì)比較，如圖1所示

EVA與凈利潤(rùn)的指標(biāo)對(duì)比圖

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

過(guò)橋資金業(yè)務(wù)種類多

過(guò)橋融資是一種短期資金的融通，目前，市場(chǎng)上過(guò)橋融資業(yè)務(wù)的種類繁多，而且這些過(guò)橋資金有共同的特點(diǎn)，一是期限短，使用時(shí)間多為三個(gè)月內(nèi)。二是費(fèi)用高，月息達(dá)4.5％～6％。

唐古拉財(cái)富董事副總裁譚吳楠告訴記者，“還舊借新”資金過(guò)橋是眾多過(guò)橋業(yè)務(wù)中的一種。他說(shuō)，“還舊借新”是一種晟普遍應(yīng)用的過(guò)橋。為解決企業(yè)在銀行貸款到期需續(xù)期，但自己又沒(méi)有資金歸還，必須臨時(shí)拆借資金，歸還老貸款，再貸出新貸款，用以歸還臨時(shí)拆借的資金。原來(lái)商業(yè)銀行對(duì)這種情況，往往采取展期的辦法；但鑒于人民銀行貸款管理辦法對(duì)于貸款展期的規(guī)定，展期原則上不能超過(guò)原貸款期限的一半。因此，商業(yè)銀行在企業(yè)貸款到期后往往要求企業(yè)歸還原貸款，再貸出新貸款，讓企業(yè)繼續(xù)使用資金。如此，企業(yè)在無(wú)足額資金情況下。就不得不去資金市場(chǎng)高息拆借一筆資金來(lái)周轉(zhuǎn)一下。企業(yè)做“還舊借新”過(guò)橋，費(fèi)用還是很高的，如一個(gè)3000萬(wàn)元的貸款過(guò)橋，6％的月息，一個(gè)月時(shí)間過(guò)橋費(fèi)為180萬(wàn)元。

譚昊楠說(shuō)，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，過(guò)橋貸款機(jī)制也被廣泛運(yùn)用于開(kāi)發(fā)商融資。由于開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)獲取地塊后，尚未完全付清土地出讓金，就無(wú)法取得國(guó)有土地使用權(quán)證，進(jìn)而無(wú)法通過(guò)抵押土地向商業(yè)銀行融資。因此，利用金融領(lǐng)域過(guò)橋貸款機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)向非銀行的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金借貸，以此借款付清土地出讓款，并利用隨后將土地抵押給商業(yè)銀行的貸款償付這部分過(guò)橋貸款，形成“拆東墻補(bǔ)西墻”的格局，避免資金鏈的斷裂。

房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)橋資金的主要需求，一是補(bǔ)交地價(jià)類，房地產(chǎn)企業(yè)使用過(guò)橋資金補(bǔ)交地價(jià)款，再用相關(guān)土地使用證申請(qǐng)銀行貸款用于償還過(guò)橋資金。二是，贖樓業(yè)務(wù)，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，因大部分房產(chǎn)都處于按揭狀態(tài)，在過(guò)戶前需把房產(chǎn)證從銀行贖出才能完成過(guò)戶。因而在房產(chǎn)交易活躍時(shí)產(chǎn)生大量的贖樓資金的需求。譚昊楠表示，他也給一些房地產(chǎn)企業(yè)提供了過(guò)橋資金服務(wù)。

另外，譚昊楠說(shuō)，注冊(cè)資金融資過(guò)橋也是開(kāi)展較多的業(yè)務(wù)。注冊(cè)資金融資在一些大城市已經(jīng)很普遍，如果你要想注冊(cè)一家大型的投資公司，或者注冊(cè)資金達(dá)幾千萬(wàn)元，甚至上億元，你又無(wú)法一下籌措這么多資金，那你只好選擇融資去注冊(cè)?，F(xiàn)在，一般人都選擇專門(mén)從事這一行的中介去操作。可以說(shuō)，在部分城市80％的公司注冊(cè)是通過(guò)融資來(lái)解決。一些社會(huì)游資專門(mén)從事注冊(cè)融資這一行業(yè)，他們往往與銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部門(mén)有較好的關(guān)系，工商注冊(cè)的程序駕輕路熟，往往一周之內(nèi)便可辦好所有手續(xù)。注冊(cè)資金的多少，與公司所有人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大有關(guān)系。在貸款、對(duì)外融資以及貿(mào)易過(guò)程中，對(duì)方往往看重公司的注冊(cè)資金。因此，一些注冊(cè)資金偏小的企業(yè)，就會(huì)設(shè)法增資擴(kuò)股。這又為注冊(cè)融資這一行當(dāng)增加了新的業(yè)務(wù)渠道。

此外，企業(yè)還有在大小非過(guò)橋減持、管理層收購(gòu)或股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的過(guò)橋資金需求。首都師范大學(xué)金融學(xué)教授周紹威給記者講了一個(gè)過(guò)橋資金用于融資并購(gòu)的案例――“無(wú)錫尚德并購(gòu)案”。

周紹威說(shuō)，通過(guò)殼公司“百萬(wàn)電力”向“尚德BVI”提供6700萬(wàn)港元的貸款，作為“尚德BVI”收購(gòu)“無(wú)錫尚德”國(guó)有股權(quán)的保證金之用。當(dāng)時(shí)協(xié)議約定，“百萬(wàn)電力”對(duì)“尚德BVI”的債權(quán)可以轉(zhuǎn)換成在“尚德BVI”的股權(quán)?！鞍偃f(wàn)電力”這項(xiàng)過(guò)橋資金是“無(wú)錫尚德”啟動(dòng)海外上市的第一筆關(guān)鍵資金，主要風(fēng)險(xiǎn)在于國(guó)有股能否順利轉(zhuǎn)讓。如果轉(zhuǎn)讓成功，其將獲得極高的收益率，所提供的6700萬(wàn)港元可以在不超過(guò)半年內(nèi)轉(zhuǎn)換成25％的“尚德BVI”股權(quán)，對(duì)應(yīng)持有“無(wú)錫尚德”25％股權(quán)。當(dāng)時(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，“無(wú)錫尚德”截至2004年末的凈資產(chǎn)為2739.6萬(wàn)美元，25％的股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)為684.9萬(wàn)美元(約5480萬(wàn)港元)，與該項(xiàng)過(guò)橋貸款額基本相當(dāng)，而施正榮對(duì)“無(wú)錫尚德”2005年的盈利預(yù)測(cè)是4500萬(wàn)美元，25％的股權(quán)相應(yīng)可以分得的當(dāng)年利潤(rùn)達(dá)1125萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，“百萬(wàn)電力”當(dāng)年的投資回報(bào)率就可超過(guò)100％。

企業(yè)如何獲得過(guò)橋資金

目前市場(chǎng)上，提供過(guò)橋資金服務(wù)的機(jī)構(gòu)很多，信托公司、典當(dāng)公司、擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)都紛紛推出中小企業(yè)急需的過(guò)橋資金貸款業(yè)務(wù)，而且一些民間資金也樂(lè)于提供過(guò)橋資金服務(wù)。

記者在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)一家提供過(guò)橋資金服務(wù)的企業(yè)寫(xiě)著“現(xiàn)有過(guò)橋資金1000萬(wàn)元至1億元，項(xiàng)目不限，借款方地區(qū)不限，只要有抵押、質(zhì)押、或擔(dān)保措施都可借貸，自有資金2至7天可到賬，按月計(jì)息，期限1至6個(gè)月均可。我方過(guò)橋資金費(fèi)用最優(yōu)，無(wú)前費(fèi)用，可使貴方項(xiàng)目達(dá)到銀行的貸款條件?！?/p>

記者致電該企業(yè)的汪先生詢問(wèn)企業(yè)如何獲得過(guò)橋資金，他說(shuō)，企業(yè)要獲得過(guò)橋資金，首先，企業(yè)需提供資料清單，包括企業(yè)及法人基本資料，如：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司簡(jiǎn)介、法人身份證、法人簡(jiǎn)歷、企業(yè)主要榮譽(yù)證書(shū)等。其次，企業(yè)要提供相關(guān)信用資料，包括企業(yè)貸款卡信息、企業(yè)基本信用報(bào)告、深圳信用網(wǎng)信息、個(gè)人信用報(bào)告等。再次，企業(yè)要提供有關(guān)財(cái)務(wù)方面的資料，近兩年審計(jì)報(bào)告和近期財(cái)務(wù)報(bào)表、近三個(gè)月銀行對(duì)帳單，企業(yè)的房地產(chǎn)證、設(shè)備清單等。最后，企業(yè)還要提供相關(guān)的銀行資料，與該單業(yè)務(wù)有關(guān)的銀行批復(fù)、銀行借款合同、授信合同、保證合同等。

另外，中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司的周先生告訴記者，可通過(guò)資金質(zhì)押擔(dān)保的方式，幫助擁有房地產(chǎn)作為抵押物的客戶實(shí)現(xiàn)快速的過(guò)橋融資。過(guò)橋融資周期一般控制在6個(gè)月內(nèi)，從接單到放款周期控制在2-3周內(nèi)，滿足企業(yè)的過(guò)橋資金需求。

周先生說(shuō)，過(guò)橋資金對(duì)企業(yè)的需求是，該企業(yè)擁有足額的房地產(chǎn)作為抵押物，但對(duì)資金需求比較急迫。中易安在確認(rèn)抵押物足額和還款來(lái)源可靠的情況下，出具足額存單質(zhì)押，銀行快速放款，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)過(guò)橋融資。

國(guó)行融信(北京)投資擔(dān)保公司的李經(jīng)理告訴記者，從資金提供方而言，他們對(duì)申請(qǐng)過(guò)橋資金的企業(yè)有幾個(gè)關(guān)鍵因素判斷。他說(shuō)，具體講，一要看企業(yè)的決策人和管理人，主要是其品德與決策能力、管理能力。企業(yè)起步階段，決策人的決策能力與管理人的管理能力很重要。企業(yè)發(fā)展階段，決策人與管理人的品德對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)更加重要些。當(dāng)然很多時(shí)候，決策人和管理人集于一人，但并不妨礙按兩種角色對(duì)其做出評(píng)價(jià)。人的因素可以占整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的25％或更高。

二要看行業(yè)，如果企業(yè)所在行業(yè)屬于朝陽(yáng)行業(yè)，企業(yè)的決策人及管理人可能亦會(huì)成功；如果行業(yè)屬于夕陽(yáng)行業(yè)，一個(gè)較好的決策人及管理人可能亦會(huì)失敗。因此必須衡量行業(yè)因素對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響。行業(yè)因素可以占整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的25％或更高。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

出納是指按照有關(guān)規(guī)定和制度，辦理本單位現(xiàn)金收支、銀行結(jié)算及有關(guān)賬戶，保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券、財(cái)務(wù)印章及有關(guān)票據(jù)的總稱。下面是下面是小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文1時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又將跨過(guò)一個(gè)年度，在領(lǐng)導(dǎo)及同事們的幫助指導(dǎo)下，通過(guò)自身的努力，我個(gè)人無(wú)論是在敬業(yè)精神、思想境界，還是在業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力上都得到進(jìn)一步提高，其工作總結(jié)如下：

一、日常工作

1、收費(fèi)。

2、依據(jù)現(xiàn)金收支單據(jù)編制收支日?qǐng)?bào)、收入日?qǐng)?bào)、收入月報(bào)及出納帳，由會(huì)計(jì)員審核簽名。

3、清點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金(其中包括賬面?zhèn)溆媒?、公寓備用金及按金，墻磚費(fèi)、內(nèi)部賣(mài)廢品費(fèi))。

4、查詢銀行余額與帳面余額核對(duì)清楚，并查詢已開(kāi)發(fā)票的金額是否到帳。

5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農(nóng)業(yè)銀行及農(nóng)村信用社)。

6、報(bào)銷及借支(由經(jīng)辦人、部門(mén)主管、會(huì)計(jì)員簽字后方可支付現(xiàn)金。

7、登手工銀行日記賬及現(xiàn)金日記賬。

8、支票、法人章及網(wǎng)上銀行u盾的保管。

9、停車場(chǎng)月保卡的設(shè)置與發(fā)放(業(yè)主來(lái)收車位需發(fā)月?？ǎ礃I(yè)主交的管理費(fèi)來(lái)設(shè)置使用日期)。

10、工資的發(fā)放，制工資發(fā)放表(轉(zhuǎn)賬工資及現(xiàn)金工資)，核對(duì)員工的帳號(hào)與金額，開(kāi)支票在銀行轉(zhuǎn)帳。

11、每個(gè)星期五準(zhǔn)備備用金退裝修按金。

12、會(huì)計(jì)每三個(gè)月會(huì)打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統(tǒng)計(jì)繳費(fèi)戶數(shù)。

二、工作中遇到的問(wèn)題

在工作中如遇到自己無(wú)法解決的問(wèn)題，應(yīng)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)給予提示或是解決問(wèn)題的方法。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文2不知不覺(jué)加入到公司這個(gè)大家庭已經(jīng)一年了，時(shí)間說(shuō)短不短，說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)。但這段時(shí)間給我的感覺(jué)卻是非常親切，親切的領(lǐng)導(dǎo)，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環(huán)境，溫馨的工作氣氛。過(guò)去的近一年的時(shí)間里發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，更是讓我時(shí)?；匚?，時(shí)常想念。在公司的這段時(shí)間，不僅認(rèn)識(shí)了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對(duì)房地產(chǎn)一無(wú)所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購(gòu)房合同，這對(duì)我來(lái)說(shuō)是很大的收獲。在新的一年即將到來(lái)的美好時(shí)刻，我把自己這一年來(lái)的工作做了一個(gè)總結(jié)，有值得驕傲的工作成績(jī)，也有不足的工作缺點(diǎn)，也希望通過(guò)總結(jié)，對(duì)自己有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，也請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)，同事對(duì)我的工作進(jìn)行監(jiān)督。

作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。

1、嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額，把超過(guò)部分按時(shí)存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。

對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無(wú)誤。

3、堅(jiān)持每日盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。

這樣一來(lái)，問(wèn)題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫(xiě)無(wú)誤，印鑒清晰。

4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來(lái)業(yè)務(wù)。

對(duì)業(yè)務(wù)單位交來(lái)的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫(xiě)銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫(xiě)好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來(lái)，沒(méi)有出過(guò)任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門(mén)當(dāng)月考勤情況，詢問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由主任審核，審核無(wú)誤后，交由總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

最后是在工資的發(fā)放過(guò)程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過(guò)一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。

領(lǐng)導(dǎo)剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒(méi)有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問(wèn)到我相關(guān)問(wèn)題，我便是一問(wèn)三不知，只好又回來(lái)問(wèn)廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過(guò)主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來(lái)再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。

當(dāng)然，一年的工作要用文字寫(xiě)完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結(jié)到這里，以后工作上有有待提高的地方，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭(zhēng)取在新的一年里，把工作做得更細(xì)，更完善，不出癖漏。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文3在--年的這一年度中，我繼續(xù)擔(dān)任公司的出納一職，主要負(fù)責(zé)中融信、中大南分的出納工作以及統(tǒng)計(jì)填報(bào)工作?，F(xiàn)將這一年的工作總結(jié)如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結(jié)算業(yè)務(wù)、現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)、保管。

1、以票據(jù)結(jié)算的方式到銀行進(jìn)賬付款。

主要支付了中融信辦公室的物管費(fèi)、房租、水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi);營(yíng)銷部門(mén)的廣告策劃費(fèi);設(shè)計(jì)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi);工程裝飾費(fèi);律師顧問(wèn)、稅務(wù)咨詢費(fèi)等。中大南分方面主要支付給森林故事物業(yè)管理公司以及貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

2、按時(shí)依據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。

3、根據(jù)每月銀行對(duì)賬單編制銀行余額調(diào)節(jié)表。

4、定期或不定期進(jìn)行現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)并編制現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表。

5、各月經(jīng)過(guò)余額調(diào)節(jié)后賬實(shí)相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。

6、做好會(huì)計(jì)憑證的保管工作。

積極配合每月審計(jì)部門(mén)的內(nèi)部審查。

7、工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯(cuò)。

8、為中大森林故事的業(yè)主開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對(duì)講、房款面積差價(jià)等款項(xiàng)。

今年共有大約17家業(yè)主來(lái)辦理發(fā)票，2人購(gòu)買(mǎi)了森林故事四個(gè)車位。

9、到南明區(qū)地方稅務(wù)局、南明區(qū)國(guó)家稅務(wù)局辦理中大公司納稅申報(bào)、發(fā)票購(gòu)買(mǎi)相關(guān)事宜。

后因?yàn)槎悇?wù)申報(bào)改革，先是零申報(bào)企業(yè)采用短信申報(bào)方式，后稅務(wù)局開(kāi)始采用聯(lián)網(wǎng)申報(bào)。年初新版發(fā)票開(kāi)始使用，原手開(kāi)發(fā)票統(tǒng)一更換為機(jī)打發(fā)票，參加了稅務(wù)局組織的對(duì)于機(jī)打發(fā)票開(kāi)具的相關(guān)培訓(xùn)。

10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國(guó)際廣場(chǎng)售樓部擔(dān)任財(cái)務(wù)收銀員，主要收取認(rèn)籌會(huì)員費(fèi)、商鋪以及房屋的首付款。

收款開(kāi)具的收據(jù)、金額在每日工作結(jié)束后按時(shí)統(tǒng)計(jì)，并由當(dāng)日值班會(huì)計(jì)、銷售部負(fù)責(zé)人簽字核對(duì)。期間參加過(guò)三次中大國(guó)際廣場(chǎng)的解籌活動(dòng)、一次正式開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。工作結(jié)束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財(cái)務(wù)室鑰匙一把都已交還至?xí)?jì)處。

(二)對(duì)于統(tǒng)計(jì)填報(bào)方面：

1、數(shù)據(jù)都是據(jù)實(shí)填寫(xiě)，并已按時(shí)將月報(bào)、季報(bào)上報(bào)到南明區(qū)統(tǒng)計(jì)局、貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局。

因中融信項(xiàng)目還未動(dòng)工、中大南分未有項(xiàng)目，因此每個(gè)月填報(bào)的數(shù)據(jù)基本保持不變。

2、統(tǒng)計(jì)局組織的培訓(xùn)都已參加，統(tǒng)計(jì)政策的變動(dòng)以及報(bào)表內(nèi)容的改變都已掌握。

3、遵守統(tǒng)計(jì)法以及統(tǒng)計(jì)政策的各項(xiàng)規(guī)定。

二、工作中存在的問(wèn)題以及反思：

(一)本職工作上基本做到了認(rèn)真負(fù)責(zé)，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對(duì)此我進(jìn)行了深刻的自我批評(píng)與檢討。

財(cái)務(wù)工作首先需要謹(jǐn)慎，要嚴(yán)格按照公司的財(cái)務(wù)規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項(xiàng)不僅需要各位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，更需要我們財(cái)務(wù)人員的謹(jǐn)慎，金額過(guò)大時(shí)就算手續(xù)齊全也應(yīng)當(dāng)再次向領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。但是我在這一點(diǎn)上確實(shí)存有失誤，今后定當(dāng)時(shí)刻警醒，提醒自己嚴(yán)格按照出納的崗位職責(zé)和規(guī)范做事。出現(xiàn)的`一些失誤對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一次教訓(xùn)，也是一次成長(zhǎng)，從中學(xué)到的東西將會(huì)使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)。

在今年參加了會(huì)計(jì)資格證書(shū)的考試，并順利通過(guò)。由于今年全省會(huì)計(jì)從業(yè)證書(shū)考試時(shí)間的大調(diào)整以及初級(jí)考試的報(bào)名時(shí)間錯(cuò)過(guò)等原因，原定于今年繼續(xù)參加會(huì)計(jì)初級(jí)資格的學(xué)習(xí)調(diào)整到明年，希望通過(guò)更多的學(xué)習(xí)來(lái)加強(qiáng)我的工作技能。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識(shí)我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對(duì)于出納的工作內(nèi)容已經(jīng)基本掌握。

財(cái)務(wù)工作很多時(shí)候都是重復(fù)性的工作內(nèi)容，但出納只是財(cái)務(wù)的初級(jí)，還有更高深的東西值得我學(xué)習(xí)。同時(shí)我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。要專精也要博識(shí)，這樣將來(lái)才能更好地為公司創(chuàng)造效益。

(四)在工作中團(tuán)結(jié)同事，和睦相處。

我參加工作時(shí)間短，各方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此需要虛心像各位同事學(xué)習(xí)。在能力范圍內(nèi)，幫助同事解決遇到的問(wèn)題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文4自6月份入職以來(lái)，主要從事公司財(cái)務(wù)部出納一職。在部門(mén)中我們的每一名財(cái)務(wù)人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責(zé)的為公司的發(fā)展做出的奉獻(xiàn)。同時(shí)對(duì)我來(lái)說(shuō)更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現(xiàn)自我價(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。

在工作期間，能夠按時(shí)保質(zhì)保量的完成領(lǐng)導(dǎo)交予的工作，并且從這份工作中，讓我學(xué)到了更多的業(yè)務(wù)技能及為人處世的道理。下面我將針對(duì)我近五個(gè)月以來(lái)的工作做出簡(jiǎn)要回顧和總結(jié)。

一、主要工作內(nèi)容。

嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制度要求，辦理費(fèi)用報(bào)銷，現(xiàn)金、銀行的收付業(yè)務(wù);協(xié)助完成金蝶財(cái)務(wù)軟件的安裝、調(diào)試及模板的修訂;完成與銀行相關(guān)的業(yè)務(wù)，支票、憑證的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)賬單據(jù)的打印、校對(duì);認(rèn)真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結(jié);保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證劵、公司資料及有關(guān)印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫(xiě)，打印，歸檔;按月統(tǒng)計(jì)當(dāng)月合同的類型涉稅金額代下個(gè)月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調(diào)節(jié)表，現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表等財(cái)務(wù)相關(guān)報(bào)表;協(xié)助部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)完成《財(cái)務(wù)支付程序》、《差旅費(fèi)程序》、《采購(gòu)立項(xiàng)程序的》、《固定資產(chǎn)管理程序》、《財(cái)務(wù)保密清單》等文件的修訂;與財(cái)務(wù)公司聯(lián)系開(kāi)立一般賬戶的相關(guān)事宜。

二、其他工作內(nèi)容。

完成財(cái)務(wù)經(jīng)理交待的其它財(cái)務(wù)相關(guān)工作，如：財(cái)務(wù)用辦公用品的采購(gòu)等;協(xié)助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購(gòu)，快遞的收發(fā)，與物業(yè)公司的交涉及住房公積金的開(kāi)戶等先關(guān)事宜;協(xié)助綜合管理部組織公司第一次秋游活動(dòng);加入高端座談會(huì)會(huì)務(wù)組，并配合領(lǐng)導(dǎo)完成高端座談會(huì)的物資采購(gòu)及會(huì)場(chǎng)布置等相關(guān)工作。

三、工作進(jìn)展及心得。

作為一個(gè)合格的出納，必須要學(xué)習(xí)、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和知識(shí)技能。也深刻了解到出納人員要有較強(qiáng)的安全意識(shí)，現(xiàn)金、有價(jià)證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負(fù)其責(zé)，并相互作用。

在工作期間，我會(huì)嚴(yán)格要求自己，具有較強(qiáng)的.責(zé)任心和進(jìn)取心，工作熱情度較高;樂(lè)于與他人溝通，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;責(zé)任感強(qiáng)，切實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門(mén)負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作;積極學(xué)習(xí)新知識(shí)、技能;注重自身發(fā)展和進(jìn)步認(rèn)真、高效的做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù)，能夠做到在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題，在細(xì)節(jié)上出現(xiàn)的漏洞，能夠及時(shí)的改進(jìn);在此，我非常感謝部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對(duì)我工作中出現(xiàn)失誤后給予及時(shí)的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問(wèn)題時(shí)考慮得更加全面，正確對(duì)待自己，找準(zhǔn)不足之處，迎接新考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。

通過(guò)近五個(gè)月的工作，我覺(jué)得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進(jìn)。

文字功底差，在個(gè)人工作匯報(bào)等工作報(bào)告中語(yǔ)言、措辭等運(yùn)用不當(dāng);對(duì)待工作不夠嚴(yán)謹(jǐn)，多次出現(xiàn)不應(yīng)該發(fā)生的小錯(cuò)誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;

四、20--年工作計(jì)劃。

新的一年意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認(rèn)真的審視自己，將自身的問(wèn)題、缺點(diǎn)一個(gè)個(gè)消滅掉。

那么，在本職工作上的計(jì)劃及方向：對(duì)待工作上，需要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫(kù)存限額，按現(xiàn)金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當(dāng)面點(diǎn)清，防止工作出現(xiàn)拆錯(cuò)。

做好現(xiàn)金、銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。

及時(shí)核對(duì)銀行存款，做到賬款相符;管理好相關(guān)憑證，防止丟失。

不斷學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，與部門(mén)會(huì)計(jì)人員密切配合，做到相互支持、配合默契。

在個(gè)人能力上，我需要得到以下進(jìn)步和提升：

需要要進(jìn)一步加強(qiáng)文字綜合能力，在個(gè)人報(bào)告上要書(shū)寫(xiě)嚴(yán)謹(jǐn)、措辭得當(dāng)。

工作中要更嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，確保不出任何差錯(cuò)。

提高自己與公司各部門(mén)成員的溝通能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。特別是和工商、稅務(wù)、社保等單位的外聯(lián)溝通能力。

五、總結(jié)。

在這短短的幾個(gè)月的工作中，所有成績(jī)都只代表過(guò)去，所有教訓(xùn)和不足我們每個(gè)人都牢記在心，努力改進(jìn)在以后的工作中我將加強(qiáng)學(xué)習(xí)和掌握財(cái)務(wù)各項(xiàng)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)安全意識(shí)，維護(hù)個(gè)人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發(fā)展。

再次也真誠(chéng)的感謝幫帶過(guò)我的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，感謝你們對(duì)我工作期間的幫帶及指導(dǎo)，才能讓我有了今天的進(jìn)步和成長(zhǎng)。

在新的一年，我將會(huì)盡最大努力，和你們一起共同進(jìn)步、學(xué)習(xí)，為我們的公司做出小小的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文5財(cái)務(wù)的工作是不能容的絲毫馬虎,財(cái)務(wù)人員的工作報(bào)表是絕對(duì)保密的,這會(huì)直接影響到一個(gè)企業(yè)的運(yùn)行。因此,在平時(shí)的時(shí)候,需要制定一個(gè)完善的管理體系,房地產(chǎn)商對(duì)于財(cái)務(wù)出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)出納述職報(bào)告,大家可以參考。

時(shí)間如梭,轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)年度之坎,回首望,雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果,但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初,置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整,財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流,財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn),出納核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。--年-月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月,財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理,財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控,在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了,下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年,財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄,使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理,有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)出納報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整,制訂了出納報(bào)表管理辦法。

使出納報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了出納結(jié)算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法,為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金,鋪下了良好的基礎(chǔ)。

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”,說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視,同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性,財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員,會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感,看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性,進(jìn)行了一一剖析,同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細(xì)也沒(méi)用,核算是基礎(chǔ),管理是目的,所以,做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí),要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算,在考慮核算要求的同時(shí),還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題,現(xiàn)在考慮不充分,以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

1、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的出納二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理,并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明,目的,一是統(tǒng)一核算口徑,保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;

二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成,并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

2、配合目標(biāo)責(zé)任制,對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整,目的,一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;

二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改,建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證,并于明確,作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

3、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司,財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu),為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理,保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性,提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。

--月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流,將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

4、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì),目的,是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解,為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

5、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改,并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。

為了使出納核算工作規(guī)范化,重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》,要求從基礎(chǔ)工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開(kāi)展,逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

6、出納知識(shí)的培訓(xùn),我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容,一是《出納法》,要了解出納知識(shí),首先要了解這方面的法律知識(shí);

二是出納基礎(chǔ)知識(shí),非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確,目的是為了看懂出納報(bào)表,為了能看懂報(bào)表,就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表,這是出納知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì),于--年--月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說(shuō)明》;于--年--月--日推出《出納報(bào)表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。

出納憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén),下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知,-月份實(shí)行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看,主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題,我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流,明確有關(guān)事項(xiàng),解決設(shè)計(jì)上的不足。--年-月份,針對(duì)出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷單據(jù)意見(jiàn),根據(jù)大家的建議,對(duì)出納結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善,并于--年-月--日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng),財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了,管理能力也得以提高,財(cái)務(wù)部從出納核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步,但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作,資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、出納核算與結(jié)轉(zhuǎn)、出納報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

1、出納審核

出納審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵,嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如--家園項(xiàng)目地處余杭--,根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票,否則建設(shè)單位不得在稅前列支,為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核,并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司,目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù),并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理,我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí),幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜,使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大,同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式,解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題,但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制,從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升,甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象,特別是水泥價(jià)格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進(jìn)行,配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式,由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲,現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù),一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款,二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度,已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。

在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中,我們感覺(jué)在材料管理的“采購(gòu)——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中,我們只掌握了兩頭,對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠,材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗(yàn)收不清楚,因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字,這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如-月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異,經(jīng)核實(shí),是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí),發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救,只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié),特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

3、出納內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對(duì)-月份出納報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題,如:①---公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行,使用的仍然是老格式,發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制;②--公司未按新表編制,因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題,已通知從-月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思,一項(xiàng)新工作的推行,一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行,二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行,只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。

對(duì)出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后進(jìn)行反檢,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“出納報(bào)表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“出納報(bào)表(內(nèi))ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和--公司在編制-月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在-月份報(bào)表中全面推廣,因這項(xiàng)工作的前期工作量較大,由于-月份開(kāi)展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了,要求-月份落實(shí)執(zhí)行。

4、銷售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢,針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,姚笑君副總裁親自督陣,由財(cái)務(wù)部與銷售部門(mén)進(jìn)行了核對(duì)查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責(zé),按揭資料由銷售部門(mén)負(fù)責(zé),整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí),將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作,在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。

-月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷售管理力量,加強(qiáng)了對(duì)銷售臺(tái)帳的審核,加快了財(cái)務(wù)銷售明細(xì)的編制,及時(shí)與銷售置業(yè)部的銷售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì),并對(duì)銷售計(jì)劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析,提出有關(guān)措施。如:從-月份開(kāi)始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門(mén)檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說(shuō)明情況,或了解清楚客戶的相關(guān)信息,避免按揭辦理后反復(fù)工作;對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù),并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。

5、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)

運(yùn)用稅務(wù)政策,向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng),經(jīng)--市地方稅務(wù)局檢查審核于--年月--日下文批復(fù)同意--建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)--山水人家置業(yè)有限公司、--坤和建設(shè)有限公司等-戶企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷售收入-%的比例提取--年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。--年出納決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了--萬(wàn)元。對(duì)--年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算,整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分-個(gè)公司交費(fèi)。這樣利于管理,對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。--年度,山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn),為彌補(bǔ)以前年度的虧損,我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作,經(jīng)多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬(wàn)元。

(二)審計(jì)工作

1、--置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn),在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí),辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。

為彌補(bǔ)以前年度虧損委托--天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司--年、--年及--年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)(--年、--年已審計(jì)過(guò)),出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益,西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。2、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行出納審計(jì),審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告,審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的出納審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的出納審計(jì)報(bào)告。

3、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作,已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。

4、-月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì);

--月份對(duì)客旅分公司--年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì);對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的--年出納報(bào)表進(jìn)行復(fù)核;-月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司--年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置,并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。

5、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象,為此我們?cè)?月份已對(duì)--年的有關(guān)出納資料進(jìn)行復(fù)檢,做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。

-月-日,--市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì),由于準(zhǔn)備充分,審計(jì)后對(duì)我們的出納核算規(guī)范性給予肯定。

6、--年-月--日,--市地方稅務(wù)局稽查二局召開(kāi)屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。

本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開(kāi)展,會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置,稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段,第一階段,為自查階段,時(shí)間從-月--日至-月--日,給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì);第二階段,為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查,時(shí)間從-月下旬至-月底,對(duì)以下三類企業(yè)為必查對(duì)象:①自查情況空白的;②銷售利潤(rùn)率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數(shù)的--%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象;第三階段,為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作,要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作,經(jīng)過(guò)--天的奮戰(zhàn),完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中,認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢,在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào),未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

（一）培訓(xùn)打基礎(chǔ)。派人參加了省廳舉辦的大數(shù)據(jù)知識(shí)介紹和運(yùn)用培訓(xùn)，全局審計(jì)人員還參加了省廳舉辦的大數(shù)據(jù)知識(shí)介紹和運(yùn)用遠(yuǎn)程視頻培訓(xùn)，使審計(jì)人員初步對(duì)大數(shù)據(jù)的內(nèi)涵和運(yùn)用有了一定的了解。結(jié)合審計(jì)實(shí)際，在局內(nèi)舉辦了如何適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，如何運(yùn)用大數(shù)據(jù)開(kāi)展財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)等知識(shí)的培訓(xùn)，進(jìn)一步深化審計(jì)人員對(duì)大數(shù)據(jù)概念和運(yùn)用的理解。

（二）建立數(shù)據(jù)庫(kù)。從2015年10月起，用近4個(gè)月的時(shí)間，抽專人建起了數(shù)據(jù)庫(kù)，集合了自2012年以來(lái)全縣78個(gè)一級(jí)預(yù)算單位的部門(mén)預(yù)算收支備份數(shù)據(jù)和財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)算編制數(shù)據(jù)、國(guó)庫(kù)集中支付數(shù)據(jù)、非稅收入數(shù)據(jù)、基金預(yù)算收支數(shù)據(jù)，今年又集中了車輛管理、工商登記、地稅征管、房產(chǎn)登記、2015年低保發(fā)放等方面的數(shù)據(jù)。還組織資金，購(gòu)置了設(shè)備，建起專門(mén)開(kāi)展項(xiàng)目審計(jì)的數(shù)據(jù)分析室。

（三）初步運(yùn)用探路。在安居保障房工程審計(jì)中，運(yùn)用房屋租賃信息、房產(chǎn)登記信息、車輛管理信息、工商登記信息以及納稅申報(bào)信息等數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)比對(duì)分析，查出了保障房在動(dòng)態(tài)管理中存在的一些問(wèn)題，如不屬于安置對(duì)象的分配了保障房，分配了保障房后又購(gòu)買(mǎi)車輛的，分配了保障房后又購(gòu)買(mǎi)商品房的等問(wèn)題，根據(jù)查出的這些問(wèn)題，及時(shí)責(zé)成縣住建局立行整改。這也是該局運(yùn)用大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析取得的初步成效。

（四）逐步擴(kuò)大運(yùn)用。在地稅審計(jì)中，利用省廳下發(fā)的地稅征繳備份數(shù)據(jù)進(jìn)行了以下四個(gè)方面的分析嘗試。一是將納稅登記與納稅申報(bào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)比對(duì)，分析有多少比例沒(méi)有納稅申報(bào)，揭示納稅管理上逃稅、漏稅行為。二是審查房地產(chǎn)企業(yè)少征漏征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)該一致，均應(yīng)等于年度財(cái)務(wù)報(bào)表的營(yíng)業(yè)收入，以房地產(chǎn)企業(yè)已繳納入庫(kù)的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅為基礎(chǔ)，比對(duì)此兩稅的計(jì)稅依據(jù)與年度財(cái)務(wù)報(bào)表的營(yíng)業(yè)收入是否一致。如果三者不一致，在沒(méi)有正常原因的情況下，則有可能是相關(guān)稅款未足額征收。三是通常來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅或城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)同時(shí)繳納。通過(guò)對(duì)"地稅局2015年征收數(shù)據(jù)"表中所有征收記錄按納稅人進(jìn)行分類匯總，存在部分納稅人存在著只交房產(chǎn)稅、或只交城鎮(zhèn)土地使用稅的疑點(diǎn)。四是對(duì)稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行審查，分析各行業(yè)稅收反推一二三產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率，通過(guò)分析不同行業(yè)和一二三產(chǎn)業(yè)稅收占比，找出產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的差距，為縣委、政府決策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大招商引資力度，發(fā)展規(guī)模企業(yè)和培育稅源提供參考依據(jù)和建議。

（五）做好財(cái)政聯(lián)網(wǎng)適時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)審計(jì)。該局的財(cái)政聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)起步于2010年，最初的兩三年主要是用來(lái)采集財(cái)政數(shù)據(jù)。從2013年下半年開(kāi)始試行財(cái)政聯(lián)網(wǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。一是按照省審計(jì)廳和州審計(jì)局的規(guī)定動(dòng)作要求，做好全年不少于四次聯(lián)網(wǎng)審計(jì)工作，最多的次數(shù)是2014年該局每月開(kāi)展一次聯(lián)網(wǎng)審計(jì)，全年出具12期動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)審計(jì)報(bào)告。二是在聯(lián)網(wǎng)審計(jì)中，根據(jù)自己的能力，不貪多，每次確定一個(gè)或兩個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，如2011年至2015年，分別對(duì)會(huì)議費(fèi)、濫發(fā)津補(bǔ)貼、資本支出、建設(shè)支出納稅情況、大額撥款到個(gè)人賬戶、三公經(jīng)費(fèi)增減情況，節(jié)日大額支出等方面以國(guó)庫(kù)支付數(shù)據(jù)和會(huì)計(jì)摘要為基礎(chǔ)，以查詢篩選方式方法對(duì)全縣所有預(yù)算部門(mén)單位進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)后，對(duì)有問(wèn)題的部門(mén)單位出具“財(cái)政聯(lián)網(wǎng)審計(jì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)問(wèn)題聯(lián)系單”進(jìn)行核實(shí)，收到這些部門(mén)單位對(duì)核實(shí)情況的回復(fù)意見(jiàn)后，對(duì)屬實(shí)的單位，下發(fā)整改意見(jiàn)書(shū)，同時(shí)上門(mén)督辦或電話督辦其整改到位。僅2015年第一期監(jiān)測(cè)查出X鎮(zhèn)財(cái)經(jīng)所、X鎮(zhèn)人民政府、縣XX等12個(gè)單位違反規(guī)定發(fā)放獎(jiǎng)金和補(bǔ)貼113260元，第二期監(jiān)測(cè)查出縣XX局、縣XX局2個(gè)單位違規(guī)發(fā)放獎(jiǎng)金16155元，第三期監(jiān)測(cè)查出縣XXX建設(shè)指揮部支付給施工單位的工程款少交稅款100多萬(wàn)元。今年一季度的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)將公用經(jīng)費(fèi)支出作為監(jiān)控重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)國(guó)庫(kù)支付數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，形成了對(duì)3個(gè)單位的疑點(diǎn)，分別包括“記賬憑證摘要不規(guī)范”、“大額支付直達(dá)本單位個(gè)人賬戶”。根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果出具了3份“財(cái)政聯(lián)網(wǎng)審計(jì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)問(wèn)題聯(lián)系單”，已分別送至各疑點(diǎn)單位，目前正在核實(shí)階段。通過(guò)近幾年的財(cái)政聯(lián)網(wǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)審計(jì)，積累了經(jīng)驗(yàn)，摸索出了一些方式方法，提高了審計(jì)人員的技能。起到了審計(jì)全覆蓋的作用，但在聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控審計(jì)的深度方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還有潛力可挖。該局審計(jì)人員均達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為財(cái)政聯(lián)網(wǎng)審計(jì)在當(dāng)前審計(jì)資源和審計(jì)力量嚴(yán)重不足的情況下，是加大審計(jì)監(jiān)督全覆蓋的一種有效方式和方法。

（一）數(shù)據(jù)分析人才力量嚴(yán)重不足，難以勝任這兩項(xiàng)工作。從該局的實(shí)際情況來(lái)看，2012年至2015年，先后選派8人參加了審計(jì)署和省廳舉辦的計(jì)算機(jī)中級(jí)培訓(xùn)，因?qū)I(yè)性太強(qiáng)，加上參學(xué)的人員基礎(chǔ)不強(qiáng)，只有1人取得審計(jì)署頒發(fā)的合格證。雖做了上述努力，但這方面人才仍然嚴(yán)重不足。

（二）任務(wù)太重，沒(méi)有充裕的時(shí)間來(lái)保障數(shù)據(jù)分析和財(cái)政聯(lián)網(wǎng)審計(jì)工作。基層審計(jì)人員除了參加精準(zhǔn)扶貧和紀(jì)委組織的專項(xiàng)檢查等各類活動(dòng)外，平均每個(gè)項(xiàng)目的有效實(shí)施時(shí)間大概在20天左右，在此情況下，審計(jì)人員根本沒(méi)有時(shí)間靜下心來(lái)思考如何做好數(shù)據(jù)分析。本來(lái)做好了數(shù)據(jù)分析可以減少審計(jì)人員的工作量，但關(guān)鍵問(wèn)題是一個(gè)基層局只有1人能勉強(qiáng)做分析這件事，而年青同志雖然會(huì)分析，會(huì)編寫(xiě)分析語(yǔ)句，但年青同志工作經(jīng)驗(yàn)不足，又會(huì)造成他思路不

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告范文

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支柱之一，近年來(lái)發(fā)展迅猛。但計(jì)劃與機(jī)遇并存，大浪淘沙后在市場(chǎng)上最終能存在的必定是具有自身特點(diǎn)的企業(yè)，或可以理解是建造大多數(shù)客戶需要產(chǎn)品的企業(yè)。如何在如此為數(shù)眾多的企業(yè)中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認(rèn)為可以從“精細(xì)化“管理入手。

產(chǎn)品定位精細(xì)化

項(xiàng)目的定位，指的就是想把項(xiàng)目做成一個(gè)什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)著重注意下列問(wèn)題。

1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來(lái)說(shuō)，主要可按以下流程進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見(jiàn)方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

2、市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容。一般而言須注意以下幾點(diǎn)。

2.1確立開(kāi)發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀、文化觀，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；

2.2明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

2.3篩選目標(biāo)客戶。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；

2.4進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；

2.5測(cè)算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；

2.6根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3、按產(chǎn)權(quán)所有方明確定位。項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)權(quán)持有人不同，產(chǎn)品定位的思路也會(huì)有所區(qū)別。

3.1長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有可以通過(guò)或租賃或經(jīng)營(yíng)的方式在收得租金的同時(shí)享受通脹土地升值帶來(lái)的雙重收益。產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過(guò)程利益最大。

3.2短期獲利。短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。如項(xiàng)目改造（創(chuàng)業(yè)園區(qū)）、傳統(tǒng)成熟的短工期作品、有買(mǎi)點(diǎn)的創(chuàng)新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。

4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位

4.1通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。通脹時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面。因此在定位時(shí)應(yīng)選用施工周期不是太長(zhǎng)，有保值預(yù)期的形式設(shè)計(jì)。

4.2市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。在這個(gè)時(shí)段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)有特殊吸引投資人的，開(kāi)發(fā)周期短的的產(chǎn)品。同時(shí)因土地資源的稀缺性可考慮設(shè)計(jì)租售靈活，有彈性選擇余地大的產(chǎn)品。

5、財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，隨著土地招排掛的推行企業(yè)在土地上付出的成本越來(lái)越大，資金壓力也越來(lái)越重。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)注意產(chǎn)品規(guī)劃以順?shù)N產(chǎn)品為主；產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主；審慎投資需長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品；訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，靈活應(yīng)用資金，提高投資報(bào)酬率。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化

設(shè)計(jì)階段的“精細(xì)化”管理實(shí)際是指在設(shè)計(jì)階段方案的優(yōu)化和審圖后圖紙的優(yōu)化工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接影響到施工管理和項(xiàng)目投資。就以下幾方面與諸位共享。

1、規(guī)劃指標(biāo)容積率的使用。

1.1空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

1.2建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。

1.3建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、公共部位的設(shè)計(jì)。

2.1具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門(mén)廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。

2.2具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽(tīng)室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，通過(guò)公共設(shè)施的分?jǐn)偅墒拐苯ㄖ蛘麄€(gè)社區(qū)的住戶都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛惺褂脵?quán)或產(chǎn)權(quán)。

2.3具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買(mǎi)者而言，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

3、注重方案階段優(yōu)化。相較而言，設(shè)計(jì)人員更愿意接受方案階段提出優(yōu)化意見(jiàn)。優(yōu)化過(guò)程中可對(duì)諸如結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類型以及其它問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致深入的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專題分析，并且可對(duì)設(shè)計(jì)上的每一個(gè)技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制，且可做到與設(shè)計(jì)同步進(jìn)不耽誤項(xiàng)目的總體進(jìn)度。細(xì)化后的施工圖詳細(xì)完整，便于項(xiàng)目工程量在施工招投標(biāo)階段計(jì)算清楚，從方案開(kāi)始就對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。

施工管理精細(xì)化

質(zhì)量是企業(yè)的生命。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的是“商品”也是“作品”，在施工過(guò)程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個(gè)階段。比施工單位更懂現(xiàn)場(chǎng)管理，更理解對(duì)方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質(zhì)量。

1、技術(shù)問(wèn)題。作為一個(gè)工程項(xiàng)目，如裝飾工程，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備。熟悉施工圖紙，針對(duì)具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(xiàng)（部）工程，做好施工組織計(jì)劃，確保每一分項(xiàng)工程在受控范圍之中。其次，針對(duì)工程特點(diǎn)，除了合理的施工組織計(jì)劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準(zhǔn)備方案，以保證能按時(shí)保質(zhì)完成。再者，從技術(shù)角度出發(fā)，施工質(zhì)量問(wèn)題是否達(dá)到相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，僅僅從施工過(guò)程中的每一道工序做出嚴(yán)格的要求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須有相應(yīng)的質(zhì)量檢查制度，針對(duì)每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。

2、材料問(wèn)題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環(huán)節(jié)所需的材料種類繁多且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用的問(wèn)題。因此，針對(duì)材料的問(wèn)題，必須解決好材料的以下幾方面的問(wèn)題。

2.1材料供應(yīng)。配合設(shè)計(jì)方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。

2.2材料采購(gòu)做到“樣板指路”。面對(duì)品類繁多的材料采購(gòu)單，必須將數(shù)量（含實(shí)際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等――標(biāo)識(shí)清楚，尺寸、材質(zhì)、模板等必須及時(shí)到位，以避免材料訂購(gòu)不符，進(jìn)而影響工程進(jìn)度。

2.3材料分類堆放。根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場(chǎng)，要求施工方根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場(chǎng)地。

2.4材料追蹤、清驗(yàn)。對(duì)于到場(chǎng)材料，跟蹤檢查施工方清驗(yàn)造冊(cè)登記情況，避免材料丟失，或者浪費(fèi)。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護(hù)措施的落實(shí)情況。

3、施工的問(wèn)題，施工的關(guān)鍵是進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)于進(jìn)度，原則上按原施工組織計(jì)劃執(zhí)行。但作為一個(gè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，嚴(yán)禁偷工減料，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

4、人員管理的問(wèn)題。檢查施工隊(duì)伍的管理體制，是否做到了各崗位職責(zé)，權(quán)利明確，工種班組人員到崗的情況。面對(duì)工期緊逼，學(xué)會(huì)如何要求施工單位增加人員克服困難。

5、資料管理的問(wèn)題不容忽視。任何項(xiàng)目的驗(yàn)收，都必須有個(gè)竣工資料這一項(xiàng)?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)計(jì)變更、測(cè)量記錄、隱蔽工程驗(yàn)收單，有關(guān)技術(shù)參數(shù)測(cè)定驗(yàn)收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目結(jié)算帶來(lái)不必要的損失，有的影響更是無(wú)法估量。

6、成品保護(hù)的問(wèn)題。作為最后的一道工序，成品保護(hù)可謂至關(guān)重要。成品保護(hù)不到位會(huì)從整體上破壞美感，影響工程驗(yàn)收。對(duì)于成品保護(hù)，必須采取相應(yīng)的相關(guān)防范強(qiáng)制性的制度，并加強(qiáng)灌輸成品保護(hù)的意識(shí)，提高工人的認(rèn)識(shí)。

7、施工安全的問(wèn)題。主要是關(guān)于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設(shè)，安全帶等相應(yīng)的施工安全問(wèn)題，需設(shè)立專門(mén)的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，防患于未然。

成本管理精細(xì)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說(shuō)房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，每一個(gè)部門(mén)在運(yùn)行過(guò)程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過(guò)程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位?？v向管開(kāi)發(fā)成本，橫向管部門(mén)費(fèi)用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人。

1、項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理。全面熟悉了解項(xiàng)目情況，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度收集相關(guān)資料，確定“四證”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制籌資計(jì)劃

2、施工階段的財(cái)務(wù)管理。

2.1確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。在（月末）審核項(xiàng)目上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理按公司規(guī)定流程調(diào)整資金計(jì)劃。

2.2合同臺(tái)賬登記。每個(gè)合同應(yīng)建立該合同的臺(tái)賬，合同及補(bǔ)充合同建立關(guān)聯(lián)的編號(hào)管理。所有編號(hào)必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊(cè)隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。

2.3工程付款管理。仔細(xì)校對(duì)項(xiàng)目上報(bào)的“工程用款申請(qǐng)”，對(duì)數(shù)據(jù)計(jì)算、用款類別、發(fā)票等要素，按正常用款（計(jì)劃內(nèi)）或特殊用款（計(jì)劃外）做分類匯總。如實(shí)際發(fā)生預(yù)算外付款的應(yīng)隨即滾動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算。且應(yīng)在每月的固定日與項(xiàng)目組核對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。

3、工程竣工后的財(cái)務(wù)管理。

3.1項(xiàng)目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時(shí)將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。有時(shí)因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)合理測(cè)算預(yù)提成本費(fèi)用。清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對(duì)尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進(jìn)行測(cè)算和預(yù)估，將預(yù)提成本費(fèi)用按對(duì)應(yīng)的明細(xì)科目入賬，然后調(diào)整項(xiàng)目的目標(biāo)總成本。

3.2項(xiàng)目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價(jià)加上合同外費(fèi)用的審計(jì)價(jià)即為決算價(jià)；施工合同為費(fèi)用開(kāi)口或暫定價(jià)性質(zhì)的，則應(yīng)以審計(jì)價(jià)為決算價(jià)。審計(jì)報(bào)告除應(yīng)明定的直接費(fèi)和所有合同規(guī)定的費(fèi)率外還應(yīng)對(duì)甲方代墊的如審計(jì)費(fèi)，水電費(fèi)，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進(jìn)行清算確認(rèn)。

3.3工程保修金：按合同規(guī)定的決算價(jià)比例提留。保修期內(nèi)得到原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師的批準(zhǔn)方可動(dòng)用保修金；待保修期滿，待物業(yè)管理單位蓋章確認(rèn)無(wú)質(zhì)量糾紛后由原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師批準(zhǔn)，可將保修金余額退還施工單位。

4、實(shí)施要點(diǎn)

4.1建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。

4.2合理安排資金：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.3設(shè)立臺(tái)帳：每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺(tái)帳，正確歸集開(kāi)發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

4.4統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和核算辦法：應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對(duì)象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對(duì)應(yīng)。

4.5加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體情況，收集資料，定期與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對(duì)數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯(cuò)防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。

4.6做好稅收籌劃：應(yīng)熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對(duì)口稅務(wù)部門(mén)的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。