房地產(chǎn)開發(fā)步驟精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風(fēng)險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標(biāo)體系設(shè)計[j].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應(yīng)用[j].建筑經(jīng)濟,2010(8).

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風(fēng)險。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

地區(qū)房產(chǎn)局：

根據(jù)國家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知要求，為促進我縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范市場秩序，優(yōu)化我縣房地產(chǎn)市場環(huán)境。我局按照省、地安排，聯(lián)系實際，精心組織，大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，并取得了階段性成果。現(xiàn)將工作情況匯報如下：

一、開展整頓和規(guī)范工作的基本做法

（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，建立健全組織機構(gòu)。為認(rèn)真落實此項工作，我局加強領(lǐng)導(dǎo)，及時成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽派人員具體辦公，并根據(jù)整頓和規(guī)范要求，出臺了《自治縣建設(shè)局〈關(guān)于房地產(chǎn)市場秩序整頓和規(guī)范實施意見〉的通知》，進一步明確了工作目標(biāo)、重點和步驟。

（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進。按照《實施意見》，我們確定以“七個重點、五個步驟”為內(nèi)容，開展檢查，即以查處違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個步驟”即宣傳發(fā)動、自查自糾、專項督查、整改處理、總結(jié)驗收。其次，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的具體情況，我們出臺了相關(guān)政策，出臺了《關(guān)于印發(fā)〈自治縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹落實建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知〉的通知》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的通知》等文件，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為。

（三）聯(lián)系實際，突出重點。我縣除按照國家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的要求對存在的七個方面問題進行全面清理和查處外，還針對突出問題進行整改，解決重點薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點”：即抓基點，強化開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點，切實搞好房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案例的查處力度；抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護短、不手收。對無證銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結(jié)合，通過強化資質(zhì)管理、竣工綜合驗收等環(huán)節(jié)，增強企業(yè)的遵紀(jì)守法、合法經(jīng)營意識。

（四）查處結(jié)合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實處，科學(xué)合理切實可行的管理制度能否建立起來。從實際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強整頓和規(guī)范期間，我們還結(jié)合全縣作風(fēng)建設(shè)的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機關(guān)作風(fēng)建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)納入到部分服務(wù)管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開等，也樹立了部門新形象。

二、整頓和規(guī)范過程中查處情況

（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質(zhì)單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業(yè)能夠及時辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進行；拆遷資金沒有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到?？顚Ｓ茫Ｕ狭瞬疬w當(dāng)事人的合法權(quán)益；

（二）房地產(chǎn)交易方面：各房開企業(yè)都能按規(guī)定辦理預(yù)售（銷售）許可證，沒有發(fā)生收取房號定金、誠意金等變相預(yù)售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)方面：經(jīng)查發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自開工項目1個，已整改、補辦手續(xù)；無證從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1個,處罰5000元罰款，并責(zé)令停工。

（四）商品房面積計算方面：多計算面積116.9m2，已整改并退款。

（五）商品房竣工驗收備案方面：未經(jīng)綜合驗收就交付使用的項目1個，通過整改已合格；未提供《兩書》的開發(fā)企業(yè)2家，已按要求進行了整改。

（六）房地產(chǎn)廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容，沒有發(fā)生虛假和不實的廣告行為。

（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)：目前我縣還沒有中介服務(wù)機構(gòu)。但房開企業(yè)的銷售人員，已按規(guī)定要求參加培訓(xùn)，取得上崗證書。

三、存在問題

（一）物業(yè)管理工作滯后，需進一步加強房開項目的物業(yè)覆蓋面。

（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒有嚴(yán)格執(zhí)行“一價清”和明碼標(biāo)價制度。

（三）外地評估機構(gòu)不按實評估，造成契稅流失。

四、下步工作打算

（一）繼續(xù)加強商品房預(yù)售管理，繼續(xù)執(zhí)行國家、省有關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定和我縣頒布的《關(guān)于實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預(yù)售風(fēng)險，切實保護消費者的合法權(quán)益。

（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度和明碼標(biāo)價制度。

（三）繼續(xù)加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)及評估機構(gòu)的管理，嚴(yán)格條件，規(guī)范行為。加強評估價格管理，規(guī)范契稅征管工作。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本測算；成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

進行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項目的成本測算，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估與分析，得出該開發(fā)項目的成本估計值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動量，從而大概得出該開發(fā)項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項目實際建造過程中，同時對開發(fā)成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準(zhǔn)確地測算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。

2.前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。

4.市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。

5.開發(fā)間接費用

此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。③銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費用。此費用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用。上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對所有項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項目順利實施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。

1.對征地和拆遷補償、安置費的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。

2.勘察設(shè)計和前期工程費的控制

對行政事業(yè)性收費通過爭取各項優(yōu)惠政策來降低；勘探設(shè)計必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要與市場定位適應(yīng)，積極推行價值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設(shè)計監(jiān)理制度；加強監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。

4.管理費用

定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。

5.對財務(wù)費用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

6.對稅金的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

7.建立動態(tài)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)單位要使利益最大化，就必須在成本測算和成本控制上嚴(yán)格把關(guān)，要結(jié)合實際情況，制定合理的開發(fā)方案，堅持全過程的監(jiān)督管理，通過不斷地分析和總結(jié)，及時更正錯誤與減少費用支出，從而使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)在保證質(zhì)量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的開發(fā)成本測算與控制模式。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目工程；工程管理；問題；措施

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理水平的提高，有利于工程項目經(jīng)濟效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。強化工程管理，提升工程管理工作的科學(xué)度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得最大的經(jīng)濟效益與社會效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在問題

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工許可規(guī)定落實不足；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的準(zhǔn)備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的驗收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題展開幾點分析：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工許可規(guī)定落實不足

在激烈的行業(yè)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個房地產(chǎn)工程項目，都希望在最短的時間內(nèi)完成，從而獲得自己應(yīng)得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產(chǎn)項目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會被強制停止，無論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會遭受經(jīng)濟上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對于施工許問規(guī)定的忽視，不僅會影響施工進度，損害企業(yè)的經(jīng)濟效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的準(zhǔn)備工作不到位

在開發(fā)房地產(chǎn)項目工程時，項目開發(fā)人員需要對開發(fā)地的地段價值進行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的開發(fā)力度不足，沒有做好工程施工前的準(zhǔn)備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進度，最終會因為準(zhǔn)備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工開始之前，沒有細致地了解工程管線事務(wù)，也沒有就管線工程進行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會使工程完工后出現(xiàn)使用問題，給社會大眾帶去很大的居住煩惱。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的驗收工作不合格

工程的驗收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗收工作的質(zhì)量對工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識不強的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒有主動驗收工程的意識，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗收工作。這就會造成房地產(chǎn)企業(yè)對工程驗收工作重視力度不足，檢查不仔細的問題產(chǎn)生。直到工程驗收完成，還缺少許多驗收資料，使工程其它驗收手續(xù)不能及時辦理，使房地產(chǎn)不能按時交付到消費者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗收工作更加復(fù)雜，對工程效益的實現(xiàn)影響更大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項目工程施工中的管理等等。

（一）重視房地產(chǎn)項目工程開發(fā)中的管理

房地產(chǎn)項目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個階段的管理工作，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)成功率有直接影響。做好項目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成功率。項目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營銷部做好市場調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營銷部的市場調(diào)查結(jié)果，組織各個部門對調(diào)查結(jié)果進行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟價值角度去確定房地產(chǎn)項目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時，要對建筑戶型的要求等級進行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。

其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個部門的交流工作。房地產(chǎn)項目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學(xué)習(xí)地域規(guī)劃的專業(yè)知識，從而在項目內(nèi)部建立起嚴(yán)格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導(dǎo)，在多個部門的交流中開發(fā)出項目工程的總體規(guī)劃。

最后，要按照國家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計方案，針對項目工程方案進行競標(biāo)。在競標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟、外觀、實用、安全等多個因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的有效落實。

（二）重視房地產(chǎn)項目工程施工中的管理

房地產(chǎn)項目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時間很長，影響巨大。工程管理工作目標(biāo)是否實現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價值能否實現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項目工程的始終，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴(yán)格化。

首先，要重視房地產(chǎn)項目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務(wù)簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護房地產(chǎn)企業(yè)實施項目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項目工程的順利實施提供保障。

其次，要重視房地產(chǎn)項目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產(chǎn)項目工程管理中，管理者要建立全局意識，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進行協(xié)調(diào)，建立一個質(zhì)量管理團隊，集結(jié)各個方面的力量來保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責(zé)任，確保工程管理者以法律為標(biāo)準(zhǔn)要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點部分，加強技術(shù)質(zhì)量檢驗。只有前一個環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達標(biāo)，才能實施下一個施工步驟。除此之外，要加大對施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強自我監(jiān)督意識，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗收工，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目工程經(jīng)濟利益的最終實現(xiàn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機會，也讓社會大眾加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的管理工作進行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理在整體上得以提升，服務(wù)于社會發(fā)展。

參考文獻：

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第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險；層次分析法

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟有很強的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型

由于房地產(chǎn)投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點。使得房地產(chǎn)開放項目開發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險性。一旦風(fēng)險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險進行分析與研究，加強風(fēng)險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場、管理5個方面的風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險分為自然環(huán)境風(fēng)險和人文社會環(huán)境風(fēng)險。政策風(fēng)險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險包括設(shè)計、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場風(fēng)險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風(fēng)險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險進行分析和研究。AHP由美國運籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領(lǐng)域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權(quán)重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實質(zhì)是指標(biāo)評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對應(yīng)的平均隨機一致性指標(biāo)RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項目L為實例進行投資風(fēng)險的分析與評價。L房地產(chǎn)項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評價指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項目中，政策風(fēng)險是最重要的風(fēng)險因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點，利用文獻調(diào)查法對關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風(fēng)險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險劃分為五類風(fēng)險，再運用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險因素指標(biāo)評價體系。進而對這些風(fēng)險進行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險評價的運用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析與評價的運用。

參 考 文 獻

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[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的預(yù)測[J]．建筑經(jīng)濟．1995（10）

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第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 納稅 防范措施

隨著全球金融危機的蔓延,實體經(jīng)濟不景氣,各國紛紛加強貿(mào)易壁壘保護,企業(yè)減產(chǎn)、停工、倒閉,工人失業(yè),出口下降。但各地大搞城市建設(shè),經(jīng)營城市,房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個稅收體系中占有重要地位,是國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟和社會經(jīng)濟分配的重要杠桿,是國家和地方財政收入的重要來源。房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展,為稅收增長提供充足的稅源,也給稅收征管帶來新的挑戰(zhàn)。就當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴(yán)重,“行政干預(yù)”對征收帶來阻礙,地方政府與企業(yè)“關(guān)系密切”,打著招商引資和保護本地企業(yè)發(fā)展的旗號,謀求地方利益和個人利益而損害國家利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。為此,應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的監(jiān)控、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管機制,加大對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產(chǎn)稅制,加強防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀

(一) 富豪多,納稅少。房地產(chǎn)企業(yè)是暴利行業(yè),當(dāng)前房價越來越高,地王一個接著一個。國家財政收入艱難,為完成保8目標(biāo),增加財政收入,及時調(diào)整了個稅征收范圍,把福利費、職工誤餐補助、交通補助等納入個稅繳稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商利潤多而納稅少,尤其企業(yè)所得稅和個人收入所得稅繳的更少。國家統(tǒng)計局公布2009年房地產(chǎn)企業(yè)貢獻GDP一半以上。然而,根據(jù)2009年8月份公布的“中國納稅百強排行榜”上,2008年度中國納稅500強企業(yè)中,前100名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),而與之相對應(yīng)的2008年“胡潤百富榜”排名中,卻有十幾家企業(yè)位列其中。房地產(chǎn)企業(yè)的老板、富翁越來越多,納稅卻越來越少,究竟是一種什么現(xiàn)狀呢?

(二)偷、漏、欠、抗稅嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)在過去的檢查中偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)山東省地稅局2009年開展以房地產(chǎn)行業(yè)為重點的地方稅收專項檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重,被檢查的715戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達634戶,占八成以上。并且手段呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢。

(三)違法違規(guī)減免稅收。地方政府與開發(fā)商“關(guān)系密切”,給開發(fā)商“超國民待遇”,違法違規(guī)減免稅收,致使開發(fā)商偷稅、漏稅、欠稅、抗稅底氣十足,常以“營造良好投資環(huán)境”為由,出面保護,免受稅務(wù)機關(guān)的稽查和追究。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅行為的主要手法及特點

(一)隱匿應(yīng)稅收入,減少納稅基數(shù)。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種普遍的偷稅手法。開發(fā)商拿到《銷售許可證》后,開始預(yù)收房款,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對預(yù)收房款按國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定的20%、15%、10%、3%毛利率計算利潤額,并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中,統(tǒng)一計算繳納所得稅,待工程完工后進行結(jié)算調(diào)整。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證,也是稅務(wù)機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但在實際工作中,絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票;在開票時采用大頭小尾票、自制發(fā)票、收入打白條不開發(fā)票等手段隱匿收入,或者做支現(xiàn)金和直接進入小金庫不入賬。

(二) 不按規(guī)定時間入賬,以未清算、未決算為由延期交納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后長期記入“應(yīng)付賬款”、“臨時借款”、“應(yīng)收賬款”中。根據(jù)《企業(yè)會計制度》銷售商品的收入確認(rèn)須同時滿足四個條件:(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對售出商品進行控制;(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè);(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)交付使用后,根據(jù)以上規(guī)定確認(rèn)銷售收入,及時調(diào)整賬目,繳納企業(yè)所得稅。

(三) 以自用房、合作建房、分配利潤、對外投資、給建筑商抵房為由不作為收入處理。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法〉、〈國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知〉(國稅發(fā)[2006]31號文)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動產(chǎn),交納企業(yè)所得稅。

(四)虛列、多提、擠占成本,減少利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同建筑商合謀,采用簽訂虛假合同的手法,有計劃、有目的、有步驟的虛開沙子、水泥、磚、瓦等建筑材料,虛列成本,人為提高工程造價,減少利潤空間,偷逃企業(yè)所得稅。

(五)不按規(guī)定列支或超標(biāo)準(zhǔn)列支費用。一種情況是,不按[2006]31號文的有關(guān)規(guī)定:對公共設(shè)施配套費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、安裝費、開發(fā)間接費等成本,在已完工和未完工產(chǎn)品中分?jǐn)偭兄?而是在已完工產(chǎn)品中集中列支。另一種情況是把購買的汽車、辦公用品、修理費、招待費等全部列入已完工產(chǎn)品中。致使企業(yè)虧損或者微利,從而達到少繳或者不繳的目的。

(六)財務(wù)管理混亂,核算不規(guī)范。主觀上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視財務(wù)管理或有意搞亂財務(wù)管理。一是賬薄設(shè)置不規(guī)范,憑證管理混亂,聘用無證會計人員;二是私自建立賬外賬,一套應(yīng)付稅務(wù)機關(guān),一套用于內(nèi)部核算;三是私設(shè)小金庫,用于偷稅、私分和“公關(guān)”?？陀^上,會計核算不統(tǒng)一、不規(guī)范,房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長、各期產(chǎn)品滾動開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營成果不盡相同,為掩蓋其在經(jīng)營、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。

三、防范和治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅的對策

針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管能力不足,甚至出現(xiàn)斷層,稅務(wù)機關(guān)要積極應(yīng)對,加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度。稅務(wù)機關(guān)工作人員應(yīng)該加強自身業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),認(rèn)真、仔細、深入了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況,及時,準(zhǔn)確采取嚴(yán)厲措施。對偷稅行為進行嚴(yán)厲打擊,加大對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為的處罰力度。

(一)加大宣傳力度。通過新聞媒體廣泛宣傳“納稅光榮,偷稅可恥”,還可以發(fā)放宣傳冊或定期舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板和財務(wù)人員培訓(xùn)班,講解納稅知識和偷稅的懲罰措施,使他們認(rèn)識到納稅是每一個公民應(yīng)盡的義務(wù)。稅收是國家財政的主要來源,也是國家穩(wěn)定、經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的決定因素。通過案例分析對欠稅、偷稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法采取強制措施。

(二)加強房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)控,從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)稅收流失。從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅的現(xiàn)狀看,每個環(huán)節(jié)都有偷稅現(xiàn)象發(fā)生。因此,一方面,稅務(wù)機關(guān)要加強稽查力度,對房地產(chǎn)開發(fā)納稅人登記、申報管理各個環(huán)節(jié)進行跟蹤,經(jīng)常分析稅源,發(fā)現(xiàn)問題及時檢查;另一方面,要加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核力度,增加開發(fā)企業(yè)成本的真實性和準(zhǔn)確性,盡量防止利用假合同、假信息虛增成本現(xiàn)象,強化對房地產(chǎn)開發(fā)的全程監(jiān)控。

(三)做好部門之間“橫向協(xié)調(diào)”,相互配合,加強源泉控制。房地產(chǎn)稅收是一個多部門聯(lián)合辦公過程,從立項、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權(quán)審批要到20多個部門辦理手續(xù),要經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程多個部門。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)與計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門及金融機構(gòu)建立信息傳遞制度。同時,地方政府應(yīng)該成立綜合治稅辦公室,統(tǒng)一協(xié)調(diào)有關(guān)部門。通過信息交換分析比較,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料,建立檔案,努力獲取企業(yè)建筑成本信息,加強票據(jù)管理,掌握企業(yè)收入情況,從程序上規(guī)范納稅人納稅行為,建立一個規(guī)范、管理、檢查的長效機制。

(四)公平稅負(fù),簡化和完善稅制。我國現(xiàn)行稅收政策繁雜,內(nèi)外有別,稅種多,結(jié)構(gòu)不合理,各個稅種征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)不同,造成內(nèi)行記不住,外行看不懂,稅源控管漏洞多,流失嚴(yán)重。一是開發(fā)階段稅負(fù)輕,流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重,這種稅制結(jié)構(gòu)進一步鼓勵了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅現(xiàn)象;二是房地產(chǎn)開發(fā)稅費并存,負(fù)擔(dān)重,增加了建設(shè)成本,企業(yè)偷稅“理直氣壯”。三是土地使用稅計稅依據(jù)不合理,不按價值征收而按面積征收,不能隨課稅對象價值上升而上升,具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷,同時造成房地產(chǎn)企業(yè)圈地、囤地現(xiàn)象,縱容了房地產(chǎn)企業(yè)投機和偷漏稅款;四是內(nèi)外有別的兩套稅制,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭,也使得內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。

(五) 強化稽查,加大懲處力度。稅務(wù)機關(guān)除加強監(jiān)管外,還應(yīng)該針對性的采取措施,加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款行為的處罰力度,對偷逃稅行為的納稅人起到一種威懾作用。《中華人民共和國稅收征收管理法》63條,(國稅發(fā)2006[31]號文)明文規(guī)定:納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證,或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入,……是偷稅。對納稅人偷稅的,由稅務(wù)機關(guān)追繳其少繳或者不繳的稅款、滯納金,并處以50%以上五倍以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

一、指導(dǎo)思想

以黨的十和十八屆五中全會精神為指導(dǎo)，緊密結(jié)合工作和思想實際，認(rèn)真按照“轉(zhuǎn)作風(fēng)、惠民生、促發(fā)展”總體要求，深入開展房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題專項治理。堅持“圍繞中心，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、標(biāo)本兼治、懲防并舉、糾建結(jié)合、系統(tǒng)治理”的方針，以維護人民群眾根本利益為出發(fā)點和落腳點，把房地產(chǎn)領(lǐng)域中群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，作為專項治理工作的重要內(nèi)容。進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場行為和行政行為，切實維護房地產(chǎn)市場正常秩序，強力推進體制機制創(chuàng)新，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，促進全縣房地產(chǎn)建設(shè)管理健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

圍繞商品房開發(fā)、銷（預(yù)）售及權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)，全面落實專項治理工作的總體要求、主要內(nèi)容、階段性目標(biāo)和主要措施。在認(rèn)真開展房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)突出問題治理的同時，進一步完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，加強和改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控。通過專項治理，使房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域存在的問題得以解決、建設(shè)違法違規(guī)行為得到有效遏制、房地產(chǎn)市場行為和行政行為有序規(guī)范，保證“保增長、保民生、保穩(wěn)定”等各項政策措施的落實。

三、治理內(nèi)容

集中治理違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售及物業(yè)管理“樓霸”行為。

(一)清理經(jīng)營主體，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)考核，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申報資料進行全面審查，結(jié)合其開發(fā)業(yè)績及運營情況，審核其開發(fā)資格，確保開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級與實際經(jīng)營能力相符。

(二)突出重點環(huán)節(jié)，加大整治力度。對房地產(chǎn)開發(fā)市場開展“拉網(wǎng)式”檢查，重點對有舉報、房價過高及有不良記錄企業(yè)的項目進行核查。會同相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的違規(guī)銷售、一房多賣、重復(fù)抵押、虛假按揭、合同欺詐、違規(guī)廣告或虛假廣告等違法違規(guī)行為進行重點查處。

(三)抓好建章立制，強化制度建設(shè)。出臺商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施細則，將商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管范圍，確保購房人購房資金安全；嚴(yán)格落實商品房明碼標(biāo)價制度，做到“一房一標(biāo)價”；出臺商品房價格管理辦法，將住房價格控制在合理水平，確保住房價格控制目標(biāo)實現(xiàn)；建設(shè)縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定體系，將房地產(chǎn)企業(yè)的失信行為錄入信用信息系統(tǒng)，適時向社會公示。

(四)加強合同監(jiān)管，促進誠信經(jīng)營。加強對房地產(chǎn)買賣合同的監(jiān)管，統(tǒng)一按規(guī)范的合同示范文本實行網(wǎng)簽，加強對合同內(nèi)容的審核，杜絕房地產(chǎn)買賣合同中的“霸王條款”，切實保護購房人合法權(quán)益。一要堅持商品網(wǎng)上簽約和即時合同備案制度。嚴(yán)格實行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約，預(yù)售登記備案和房產(chǎn)信息公開工作，實行“一房一號一合同”，杜絕“一房多賣”。二要建立和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制。在縣住建局統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助相關(guān)部門健全商品房預(yù)售資金的監(jiān)管機制，建立和完善商品房預(yù)售資金管理體系，預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生。三要強化住宅維修專項資金的收繳和管理。嚴(yán)格按照建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，加強住宅專項維修資金的收繳和管理，建立銀行專戶；落實專人管理，使用時要嚴(yán)格按照規(guī)定程序履行報批手續(xù)，嚴(yán)禁將住宅專項維修資金挪用他用。四要加強房產(chǎn)登記管理。嚴(yán)格按照規(guī)劃許可、預(yù)售許可建立預(yù)（銷）售信息和登記工作。嚴(yán)格“小產(chǎn)權(quán)房”登記關(guān)口管理，“兩清”和“三違”房處罰及辦證管理。

四、方法步驟

(一)自查自糾（2015年4--5月）

在“政務(wù)公開網(wǎng)”開辟“治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域突出問題”專欄，暢通舉報渠道，及時公布治理工作進展。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照治理內(nèi)容進行自查自糾，2015年5月30日前向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送自查自糾報告。

(二)組織檢查（2015年6--7月）

領(lǐng)導(dǎo)小組對全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目進行逐項檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行抽查，對發(fā)現(xiàn)問題的項目重點檢查，對查出的問題依法依規(guī)進行處罰。重點檢查為：

1、有投訴舉報的項目；

2、銷售價格明顯超過調(diào)控目標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

3、有不良記錄房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)項目。

(三)問題處理及整改（2015年8--9月）

2014年8月起為問題集中處理階段，9月底前要對所查問題依法處理完畢，要求有問題的企業(yè)完成整改，向局領(lǐng)導(dǎo)小組寫出專題報告。

(四)總結(jié)通報（2015年10--11月）

召集領(lǐng)導(dǎo)小組對全縣的治理工作進行總結(jié)、通報。

1、通報違法違規(guī)案件的處理結(jié)果，督促相關(guān)開發(fā)企業(yè)對存在問題進行整改；

2、選擇違規(guī)違紀(jì)典型案例在媒體予以曝光，深刻剖析成因，總結(jié)教訓(xùn)，認(rèn)真開展警示教育；

3、開展工作總結(jié)，向局黨的群眾路線教育實踐活動辦公室報送整改工作報告。

五、工作要求

(一)認(rèn)真開展宣傳發(fā)動。要充分發(fā)揮新聞媒體作用，多形式、多層次、多角度地開展宣傳發(fā)動工作，對專項治理工作中發(fā)現(xiàn)并查處的典型案例予以公開曝光。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時機 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟新的增長點。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險因素多，風(fēng)險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認(rèn)識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟評價、社會評價和環(huán)境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機來進行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟活動高度發(fā)達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向，正確預(yù)測出市場需求量。必要時，運用經(jīng)濟控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點比較

因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚。總之，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標(biāo)市場，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究，對可能的方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失，當(dāng)務(wù)之急是加強和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理。明智的投資者不會因有風(fēng)險而采取無風(fēng)險經(jīng)營的保守做法，而是學(xué)會管理風(fēng)險獲取足夠的風(fēng)險利潤。風(fēng)險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險回避，即選擇相對風(fēng)險小的投資項目或放棄那些相對風(fēng)險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的辦法，能夠?qū)L(fēng)險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006