爛尾樓的解決方案精選(九篇)

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第1篇：爛尾樓的解決方案范文

    一、中國推進(jìn)住房抵押貸款證券化的制度障礙

    根據(jù)《管理辦法》,中國住房抵押貸款證券化將對照美國模式運(yùn)行,即采取“表外運(yùn)行模式”。按照上述設(shè)想推行住房抵押貸款證券化,將會面臨以下問題:

    (一)一級市場發(fā)育不全導(dǎo)致MBS發(fā)行與定價困難1.抵押貸款規(guī)模太小。一般而言,抵押貸款要達(dá)到GDP的相當(dāng)規(guī)模,才能最大限度地降低到資產(chǎn)池的風(fēng)險,提高住房抵押證券MBS的信用等級。如2002年美國住房抵押貸款達(dá)到3.91萬億美元,住房抵押證券化比例高達(dá)56.2%。而我國從1998年正式推出個人住房抵押貸款至2003年底余額為1.18萬億元,占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比重僅為7.41%,致使我國在構(gòu)建MBS市場運(yùn)作所需資產(chǎn)池時困難重重。2.抵押貸款品種單一。在MBS發(fā)達(dá)的國家,抵押貸款產(chǎn)品品種具有多層次性,存在著固定和浮動利率抵押貸款,貸款期限、貸款條件靈活,而且償還方式多種多樣,可滿足不同借款人的需求。而我國現(xiàn)行住房抵押貸款均為可變貸款,貸款利率的一年一定以及對貸款利率調(diào)幅限制的缺乏使得未來的現(xiàn)金流會隨市場利率的變化而難以預(yù)測,導(dǎo)致投資于住房抵押貸款證券的風(fēng)險加大,并造成在技術(shù)上對抵押貸款證券進(jìn)行定價的難度增大。3.缺乏規(guī)范的引導(dǎo)機(jī)制。由于全國統(tǒng)一的住房抵押貸款體系尚未形成,各地區(qū)、銀行之間在貸款標(biāo)準(zhǔn)、貸款格式、發(fā)放程序、信息管理等方面的做法還不統(tǒng)一,沒有形成有規(guī)范的競爭,金融效率和服務(wù)質(zhì)量低下。

    (二)銀行資產(chǎn)證券化的動機(jī)不強(qiáng)形成推行MBS的障礙1.住房抵押貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,銀行不愿意因MBS而減少自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。資料顯示,我國住房抵押貸款中不良資產(chǎn)的比例僅為0.28%。隨著住房抵押貸款市場的擴(kuò)大,這筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對銀行的整體資質(zhì)的優(yōu)化作用日趨明顯。如果進(jìn)行表外證券化,則等于是減少了銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另一方面,國內(nèi)住房按揭貸款的凈收益率可達(dá)到3%左右,抵押貸款證券化將使原來由銀行獨(dú)享的收益被各個中介機(jī)構(gòu)分享,因而銀行并不愿意推行資產(chǎn)證券化。2.各種融資費(fèi)用、評級費(fèi)用、稅收等使推行MBS的成本過高。依據(jù)《管理辦法》,在推行MBS的過程中,銀行將住房抵押貸款以真實(shí)出售的方式出售給特殊目的結(jié)構(gòu),使資產(chǎn)證券的風(fēng)險與作為發(fā)起人的銀行破產(chǎn)風(fēng)險隔離開來,保證證券持有者收益的安全性。然而,真實(shí)銷售的操作還消除了發(fā)起人對證券化資產(chǎn)的剩余索取權(quán),這對發(fā)起人銀行產(chǎn)生不利影響。此外,為了通過更高的信用評級而產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流。一些總體信用不好的發(fā)起人,往往會采用過度擔(dān)保的手段。這會使發(fā)起人承擔(dān)間接但實(shí)實(shí)在在的損失或者成本。如果發(fā)起人由于過度擔(dān)保而想要得到對基礎(chǔ)資產(chǎn)的剩余索取權(quán),一般會設(shè)立雙層的SPV構(gòu)架:發(fā)起人先把應(yīng)收賬款出售給一個全資擁有的SPV,設(shè)計出破產(chǎn)法上的真實(shí)出售,以獲得破產(chǎn)法的保護(hù):該全資SPV再將應(yīng)收賬款出售給一個獨(dú)立的SPV,在不必構(gòu)成破產(chǎn)法上的真實(shí)出售的情況下,實(shí)現(xiàn)會計上的真實(shí)出售;獨(dú)立的SPV在資本市場上發(fā)行證券融資來支付轉(zhuǎn)讓金額,在不破壞真實(shí)出售的會計原則的情況下,把剩余資產(chǎn)返還給全資SPV:全資SPV可以通過被兼并或者以發(fā)放紅利的方式使剩余資產(chǎn)回到發(fā)起人的手中。如此推行的雙層SPV構(gòu)架不可避免的要增加高額的成本。在各種成本高企的情況下,中國的一些大銀行一般不愿意將自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來證券化,而最可能的是將不良資產(chǎn)拿出來證券化,比如來自爛尾樓的抵押貸款,從而使證券市場雪上加霜。

    (三)與MBS有關(guān)的信用評級與增級中介機(jī)構(gòu)不夠健全MBS中的信用增級分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級。內(nèi)部信用增級包括超額抵押、利差賬戶、優(yōu)先(次級)結(jié)構(gòu)等。大部分的內(nèi)部增級方式在法律上不存在障礙,交易當(dāng)事人只要在交易文件中做出規(guī)定即可。而超額的抵押方式在我國面臨一定的風(fēng)險,因?yàn)樵谙虬l(fā)起人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)時不支付全部價款,而是按一定比例的折扣進(jìn)行支付,基礎(chǔ)資產(chǎn)價值超過付款的部分用于抵押,這與我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第二十八條規(guī)定的“超額抵押部分應(yīng)列入原始權(quán)益人的破產(chǎn)財產(chǎn)”相違,即在發(fā)起人進(jìn)行破產(chǎn)清算程序后,其出售資產(chǎn)時的抵押部分要列入破產(chǎn)財產(chǎn)清算,無法實(shí)施破產(chǎn)隔離的原則。外部信用增級。包括第三方保證,銀行開具信用證、保險公司等金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保等多種方式。國外特別是美國成立了一些準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保機(jī)構(gòu),以提高擔(dān)保的權(quán)威性。而我國擔(dān)保權(quán)益制度在登記機(jī)構(gòu)、類別、公信力和管理手段等方面都欠缺,要想設(shè)定具有優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保權(quán)益,必須到有關(guān)部門履行登記手續(xù),在登記機(jī)關(guān)政出多門、手續(xù)繁多、費(fèi)用昂貴的情況下,這必然增加信貸資產(chǎn)證券化的成本。尤其是我國《擔(dān)保法》嚴(yán)格禁止國家機(jī)關(guān)作為擔(dān)保人,勢必阻礙證券化的發(fā)展。信用評級是評估被評級證券能否按期支付利息和最終支付本金的可能性的一種有效手段,其能夠給投資者提供一種決策參考,在發(fā)達(dá)國家的資產(chǎn)證券化過程中起著舉足輕重的作用。而我國的信用評級制度不夠完備,存在兩個比較重大的問題:一是評級機(jī)構(gòu)的公正性和獨(dú)立性較差。我國的信用評級公司除獨(dú)立于金融系統(tǒng)外的法人機(jī)構(gòu)外,有的在行政上還隸屬于銀行系統(tǒng),有的直接是證券承銷商的一個部門,評級過程中受到干預(yù)過多,且過多考慮發(fā)行人利益,既損害了投資者的利益,也難以保證評級的權(quán)威性。二是評級技術(shù)的科學(xué)性不足。如評級程序的連續(xù)性還不夠,評級在各地區(qū)、各行業(yè)甚至各個機(jī)構(gòu)不一致,評級標(biāo)準(zhǔn)主觀因素濃厚等。這使目前的信用評級機(jī)構(gòu)不被市場普遍接受和認(rèn)可,評估結(jié)果對投資者缺乏足夠的影響力。

    (四)機(jī)構(gòu)投資者參與MBS的渠道不夠暢通從國外的情況來看,MBS的購買者以機(jī)構(gòu)投資者為主。如:美國共同基金經(jīng)理持有39%,商業(yè)銀行持有18%,中央銀行持有13%,州和地方政府持有9%,保險公司和養(yǎng)老基金各持有8%,其他機(jī)構(gòu)持有10%,而零售只占3%:英國的商業(yè)銀行持有本國發(fā)行的住房抵押證券的50%,住宅建筑互助協(xié)會持有約20%,一般企業(yè)、保險基金、退休基金各持有約10%;日本住房抵押證券則以金融機(jī)構(gòu)為主要發(fā)行對象。依照《管理辦法》,抵押貸款證券只在全國銀行間債券市場上發(fā)行和交易。這將使能夠介入其中的機(jī)構(gòu)投資者受到比較大的限制。另外,我國目前對機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格有較大爭議,有的法律條文明確界定了機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格。如《保險法》明確規(guī)定,保險公司的資金運(yùn)用僅限于銀行同業(yè)存款、買賣國債及經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的其他方面。這就明確界定了保險資金不得用于購買企業(yè)債券及抵押貸款。所有這些限制機(jī)構(gòu)投資者的規(guī)定和措施,將使MBS的推行面臨需求不足的困境。

    (五)分業(yè)經(jīng)營等法律制度與MBS發(fā)生矛盾和沖突我國金融行業(yè)實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理的體制,信貸資產(chǎn)證券化涉及多個金融監(jiān)管部門,究竟由誰來管,如何分工和協(xié)調(diào),一度成為資產(chǎn)證券化向前推進(jìn)的一大障礙。目前推出的《管理辦法》第九條中雖然規(guī)定,由中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會直接負(fù)責(zé)監(jiān)管信貸資產(chǎn)證券化,但在分業(yè)經(jīng)營的前提下,中國資產(chǎn)證券化涉及會計、稅收、投資等多方面問題,監(jiān)管問題變得比較復(fù)雜,需要許多有關(guān)部門如財政部、發(fā)改委、證監(jiān)會等參與管理,并制定信貸資產(chǎn)證券化相應(yīng)的配套政策。在各個部門沒有明確的分工和立法的情況下,部門協(xié)調(diào)肯定會成為一大難題。