房地產(chǎn)企業(yè)債券精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程，包括投資開發(fā)項(xiàng)目、維持項(xiàng)目、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模等各個(gè)階段都需要大量的資金支持，而僅企業(yè)自有資金已無(wú)法滿足企業(yè)的需要，只有通過(guò)融資才能滿足房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的需要。

一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

1、內(nèi)源融資偏少，融資主要依靠外源融資

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的融資渠道包括內(nèi)源融資和外源融資兩種方式，外源融資渠道又包括銀行借款、股權(quán)融資、利用外資和其他資金來(lái)源四種。在融資資金比重方面，內(nèi)源融資比例較低，從2004年到2009年內(nèi)源融資占全部融資額的比例為0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均維持在18%左右，其中2004年最低，為16.6%，2008年最高，達(dá)到22%，企業(yè)更多還是依靠外部融資。在房地產(chǎn)上市公司外源融資中，銀行借款和股權(quán)融資相差不大，但是對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行借款相對(duì)股權(quán)融資來(lái)說(shuō)所占比例要稍微高一點(diǎn)。

2、長(zhǎng)期融資比例偏低，短期融資比例過(guò)高

融資按其期限長(zhǎng)短可以分為長(zhǎng)期融資和短期融資。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集性行業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目所需時(shí)間比較長(zhǎng)，在融資中需要相對(duì)較高的長(zhǎng)期負(fù)債比例。因?yàn)檫@樣的資金相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，能夠保證企業(yè)資金鏈完整，以此來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司長(zhǎng)期融資比例整體不高，即使這些相對(duì)綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司的長(zhǎng)期融資比例也只在20%-30%之間，他們更依靠短期負(fù)債，這樣的融資結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致資金相對(duì)不穩(wěn)定，短期還款壓力較大，資金容易周轉(zhuǎn)不暢，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

3、股權(quán)融資比重較高，債券融資較少

由于我國(guó)債券市場(chǎng)的不健全，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司普遍存在股權(quán)融資偏好。這種偏好會(huì)影響企業(yè)融資資金效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最終影響企業(yè)價(jià)值的提升。我們都知道當(dāng)股市低迷時(shí)，股市波動(dòng)較大，偏好股權(quán)融資的房地產(chǎn)企業(yè)在股市上進(jìn)行融資就存在很大的困難，現(xiàn)在很多企業(yè)通過(guò)增發(fā)、配股等形式進(jìn)行融資，這種融資一般手續(xù)比較麻煩，對(duì)于房地產(chǎn)這樣資金需求較強(qiáng)的企業(yè)，如果融資被擱淺，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，使企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

二、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資偏好原因分析

1、融資成本

融資成本是上市公司融資決策中首先考慮的重要因素之一，是投資者在考慮目前的情況后愿意提供資金時(shí)的報(bào)酬率。根據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)上市公司股權(quán)融資的單位成本僅為2.42%，三年期企業(yè)債券的利率最高限為3.78%、五年期企業(yè)債券的利率最高限為4.032%，而一年期借款的年利率為5.85%，三年期銀行借款的年利率在5%以上，五年期銀行借款的年利率為6.03%，由此對(duì)比分析得出上市公司的股權(quán)融資成本要低于債權(quán)融資和銀行借款成本。

2、上市公司考核制度的不合理

上市公司的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。我國(guó)上市公司的管理及投資者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的衡量，主要是以企業(yè)的稅后利潤(rùn)作為衡量企業(yè)業(yè)績(jī)的指標(biāo)。而目前根據(jù)我國(guó)的會(huì)計(jì)計(jì)量準(zhǔn)則，在對(duì)企業(yè)稅后利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，只扣除了企業(yè)間接融資中的債務(wù)成本，并未把股權(quán)融資成本列入考核對(duì)象里，即使考核，也總是很低、甚至為零，而通過(guò)債權(quán)融資則要進(jìn)行利息的稅前抵扣，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)降低，利潤(rùn)的降低必然會(huì)影響到經(jīng)營(yíng)者的聲譽(yù)，影響投資者的投資態(tài)度，所以公司總是更偏好股權(quán)融資。

3、資本市場(chǎng)發(fā)展不完善

在我國(guó)，股票市場(chǎng)要比債券市場(chǎng)發(fā)展完善，主要原因是因?yàn)槲覈?guó)的相關(guān)法律對(duì)于上市公司發(fā)行債券設(shè)置了極為苛刻的條件，能夠發(fā)行債券的公司很少，而能夠發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券條件的公司則更少。由于政府的管制，目前債券市場(chǎng)的交易品種也是以國(guó)債為主，企業(yè)債券不僅品種少，總規(guī)模也小。其次，從流通市場(chǎng)上看，公司債券的換手率低于其他金融品種，即使在2001年債券市場(chǎng)行情較好的情況下，公司債券的換手率僅為0.23，而交易所國(guó)債市場(chǎng)的換手率為2.1，滬市A股市場(chǎng)的換手率為1.92，公司債券流動(dòng)性不足也將制約公司債券的發(fā)行。由于上述原因的存在，我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展存在明顯的股市強(qiáng)、債市弱的特征。，我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不平衡，尤其是對(duì)債券市場(chǎng)發(fā)展的種種限制，是我國(guó)上市公司偏好股權(quán)融資的主要原因之一。并且在間接融資方面，由于我國(guó)商業(yè)銀行的功能尚未完善，而長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)又較大，金融機(jī)構(gòu)并不偏好長(zhǎng)期貸款，也導(dǎo)致了企業(yè)的間接融資來(lái)源受到一定限制，因此上市公司只有通過(guò)股權(quán)方式進(jìn)行融資，所以企業(yè)資本結(jié)構(gòu)無(wú)法得到充分的優(yōu)化。

三、房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施

1、加大企業(yè)內(nèi)源融資比例

內(nèi)源性融資不需要對(duì)外支付利息，也不發(fā)生融資費(fèi)用，使得內(nèi)源性融資的成本遠(yuǎn)低于外源性融資，而且可以避免普通股帶來(lái)的控制權(quán)稀釋問(wèn)題。因此，內(nèi)源融資成為西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)首選的融資方式，只有當(dāng)內(nèi)源性融資無(wú)法滿足企業(yè)的融資需求時(shí)，企業(yè)才會(huì)轉(zhuǎn)向外源性融資。[5]例如，中央銀行2010年工作會(huì)議上的一個(gè)信息就是房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境趨緊，2010年房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)明顯下滑，所以在該年地產(chǎn)商要想保持已開工項(xiàng)目的運(yùn)行，以及適度增加土地儲(chǔ)備，是否擁有充足的自有資金將成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

2、大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)，提高企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債比例

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資方式主要是銀行貸款，而且主要是短期貸款，長(zhǎng)期負(fù)債偏少，需要加大長(zhǎng)期負(fù)債融資比率。要發(fā)展債券市場(chǎng)，可以從以下幾方面做起：一是完善發(fā)展債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)，來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)信用進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)通過(guò)完善《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《破產(chǎn)法》和《公司法》來(lái)明確公司破產(chǎn)界限，確立債權(quán)人在公司破產(chǎn)中的地位和權(quán)益，確保債券人的權(quán)益，以此來(lái)加快我國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)展。二是國(guó)家應(yīng)減少限制條件,可以通過(guò)債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，讓企業(yè)在債券發(fā)行價(jià)格和數(shù)量有充分的自主性，同時(shí)發(fā)展企業(yè)債券的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)債券的流動(dòng)性。不過(guò)近兩年債券市場(chǎng)正在不斷發(fā)展，2008年信用債總發(fā)行規(guī)模達(dá)到8579.8億元，并且債券融資規(guī)模首次超過(guò)股票融資規(guī)模，高達(dá)3倍，這表明中國(guó)資本市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化。

3、應(yīng)大力發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者，加強(qiáng)上市公司監(jiān)督

目前我國(guó)社會(huì)上存在很大的閑散資本，具有很強(qiáng)的投資實(shí)力。機(jī)構(gòu)投資者可以把社會(huì)上這些閑散資金集中起來(lái)進(jìn)行投資，一方面解決了企業(yè)的融資難題，一方面為這些閑散資金的擁有者尋找到了投資渠道。我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者包括投資基金、保險(xiǎn)公司、投資銀行以及其他法人機(jī)構(gòu)，與個(gè)人投資者相比，機(jī)構(gòu)投資者在專業(yè)知識(shí)、投資經(jīng)驗(yàn)、信息資料和分析手段等方面具有優(yōu)勢(shì)，比較注重理性和長(zhǎng)期投資，能夠起到穩(wěn)定股市的重要作用，同時(shí)可以監(jiān)督公司管理者的經(jīng)營(yíng)行為，并對(duì)他們形成有力的約束，促進(jìn)其完善公司治理，提高公司業(yè)績(jī)，降低了這些閑散資金擁有者的風(fēng)險(xiǎn)。因此需大力發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者，促進(jìn)投資主體多元化。機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍的壯大為我國(guó)企業(yè)發(fā)展提供融資渠道，同時(shí)避免上市公司做出損害股東利益的不利決策，規(guī)范公司經(jīng)營(yíng)管理者行為，提高公司價(jià)值。

4、完善公司治理結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力

加強(qiáng)對(duì)融入資金的使用及管理,提高資金的使用效率,使資金運(yùn)作產(chǎn)生最佳的效果。我們可以借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家良好的激勵(lì)機(jī)制，適度地給予管理人股票或股票期權(quán)，并且提高中高層管理人員的持股比例，使管理者的利益與公司長(zhǎng)期利益掛鉤，以此來(lái)加強(qiáng)對(duì)其的激勵(lì)和約束，保證管理人員行為的規(guī)范化。使管理者以主人翁的態(tài)度對(duì)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，從資金成本最小化，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值最大化的角度進(jìn)行外部融資，從而達(dá)到優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)的目的。保證管理者合理的調(diào)動(dòng)企業(yè)的結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，使企業(yè)的生產(chǎn)、銷售、人才、資金等管理高效的配合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)，站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場(chǎng)大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐?？梢赃@么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無(wú)法償還的事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的0．001％。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場(chǎng)的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長(zhǎng)已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長(zhǎng)。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場(chǎng)將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會(huì)2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的“212”號(hào)文件后，其政策不僅將以“過(guò)橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會(huì)受到政策的束縛，而將會(huì)去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來(lái)，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺(tái)。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品。“聯(lián)信·寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異常活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來(lái)信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計(jì)劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2005年12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對(duì)額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來(lái)的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌以后，我國(guó)房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度發(fā)展。2006年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢(shì)先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會(huì)穩(wěn)步推動(dòng)市場(chǎng)向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號(hào)文的“后房地產(chǎn)信托時(shí)代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會(huì)走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計(jì)劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過(guò)短時(shí)期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺(tái)的政策和措施導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒(méi)有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過(guò)去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬(wàn)美元和1,000萬(wàn)美元，分別占有順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來(lái)他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來(lái)越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見(jiàn)。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報(bào)率5％-6％左右。對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，REITs雖好，但操作起來(lái)卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國(guó)內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時(shí)都需要繳稅)問(wèn)題，投資回報(bào)率要求較高，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒(méi)有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂(lè)于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地(1109．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國(guó)內(nèi)物業(yè)的REITs項(xiàng)目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場(chǎng)上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國(guó)銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)于中國(guó)商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場(chǎng)將是未來(lái)中國(guó)房地

產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個(gè)全新的“地產(chǎn)金融”時(shí)代。當(dāng)然，中國(guó)在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時(shí)間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當(dāng)融資。對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺(tái)了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來(lái)越多主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述

隨著改革開放步伐的不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國(guó)家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的使用，有需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)部融資能夠減少交易費(fèi)用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各方投入的資金和從稅后利潤(rùn)中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購(gòu)房者的賬款以及委托開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收建設(shè)基金。

房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也一起分享投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所得到的利潤(rùn)是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費(fèi)用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。

二、當(dāng)前存在的主要融資問(wèn)題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來(lái)自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險(xiǎn)和投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對(duì)較低，但我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的規(guī)模比較小，流動(dòng)性比較差。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善

在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國(guó)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國(guó)家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問(wèn)題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）缺乏融資專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議

（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點(diǎn)：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來(lái)實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實(shí)現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)管理績(jī)效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確保籌集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。

（二）根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況來(lái)選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來(lái)確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項(xiàng)目可以考慮項(xiàng)目融資等。

（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對(duì)較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來(lái)源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財(cái)務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理問(wèn)題探討[J]經(jīng)濟(jì)生活文摘，2012，（9）

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞：美國(guó)；房地產(chǎn)投資信托基金；融資

一、美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的一種形式，也是房地產(chǎn)行業(yè)的新興的融資模式。自20世紀(jì)60年代在美國(guó)確立以來(lái)，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國(guó)借鑒。

（一）房地產(chǎn)投資信托基金興起的背景分析

REITs在美國(guó)的第一次發(fā)展的是在20世紀(jì)60年代，這正是美國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)期。這一時(shí)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)高速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了城市化建設(shè)的浪潮以及戰(zhàn)后新生一代開始步入成年，對(duì)住宅消費(fèi)需求急增，這些因素極大地刺激了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬了REITs的利潤(rùn)空間。金融業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了REITs的發(fā)展。在REITs起步階段，美國(guó)金融業(yè)對(duì)REITs的約束比對(duì)銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場(chǎng)趨于成熟，美國(guó)股票市場(chǎng)經(jīng)過(guò)持續(xù)上漲階段，平均收益率遠(yuǎn)高于同時(shí)期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會(huì)資金投向股票市場(chǎng)，直接帶動(dòng)了REITs的發(fā)展。全美投資基金空前繁榮，居民儲(chǔ)蓄的持續(xù)增長(zhǎng)都直接推動(dòng)了REITs的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使得居民收入增長(zhǎng)，帶動(dòng)了對(duì)個(gè)人投資產(chǎn)品需求的增加。受投資資金規(guī)模制約，廣大個(gè)體投資者無(wú)法投資于房地產(chǎn)業(yè)，而REITs作為一種分散風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，正好符合了個(gè)人投資者的需求。

1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法》。立法者確立了以下有關(guān)REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。認(rèn)為REITs通過(guò)投資多樣化、管理專業(yè)化、直接所有權(quán)等形式可以為中小投資者帶來(lái)通常只有機(jī)構(gòu)投資者和大投資者享有的收益，同時(shí)有效地降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。二是REITs必須是消極的投資工具?！跋麡O”的投資行為是指經(jīng)理和雇員不得直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對(duì)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問(wèn)或承包商來(lái)完成。

20世紀(jì)80年代到20世紀(jì)90年代，美國(guó)稅法的幾次改革加快了REITs發(fā)展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規(guī)的服務(wù)。這使得REITs不僅對(duì)其財(cái)產(chǎn)擁有使用權(quán)，還擁有了經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。REITs的經(jīng)營(yíng)者不必通過(guò)承包人即可直接對(duì)其承租人提供服務(wù)；1993年美國(guó)法律取消了養(yǎng)老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關(guān)規(guī)則簡(jiǎn)化了REITs的運(yùn)作。以上數(shù)次法律的制定有力地推動(dòng)了REITs的發(fā)展進(jìn)程。放松了對(duì)REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國(guó)REITs能蓬勃發(fā)展的最直接原因。

美國(guó)制定了相當(dāng)完備的監(jiān)管法規(guī)來(lái)保證投資基金業(yè)的健康發(fā)展，監(jiān)管法規(guī)主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護(hù)法》等。全國(guó)證券交易委員會(huì)、證券交易所、全國(guó)證券商協(xié)會(huì)形成一整套基金外部監(jiān)控機(jī)制，在投資基金內(nèi)部基金受托人獨(dú)立于基金經(jīng)營(yíng)者對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，確保了財(cái)務(wù)公開，決策透明度高。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)分析

房地產(chǎn)投資信托可以把土地、項(xiàng)目、資金等因素有效的整合起來(lái)，在制度下安排財(cái)務(wù)方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產(chǎn)開發(fā)商投資，通過(guò)股權(quán)信托、資金信托、財(cái)產(chǎn)信托及投資基金、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作等多種方式的組合運(yùn)用，并與商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)合作，針對(duì)性地服務(wù)于綜合要求且難度較大的企業(yè)或項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資信托基金具有高回報(bào)率。REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高收益，有定期的股息收益。根據(jù)美國(guó)法律，REITs必須把應(yīng)課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的收入。在過(guò)去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國(guó)政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%。由于REITs在交易所上市，價(jià)格走勢(shì)和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長(zhǎng)期的價(jià)格升值。房地產(chǎn)投資信托基金具有高穩(wěn)定性。雖然投資REITs的回報(bào)率不遜于股票及債券，但REITs的波動(dòng)卻遠(yuǎn)小于股票，還可對(duì)沖通貨膨脹的影響。REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資信托基金具有低風(fēng)險(xiǎn)率。在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的收益。房地產(chǎn)投資信托為分散風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使房地產(chǎn)投資信托的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產(chǎn)投資信托基金具有低稅率。與高收益相對(duì)的是REITs的低風(fēng)險(xiǎn)與低稅收。根據(jù)美國(guó)稅收法規(guī)REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，在美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產(chǎn)投資信托基金具有低融資成本。對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的

情況下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期獨(dú)立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進(jìn)行調(diào)控和管理。這種模式的直接后果就是沒(méi)有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)信貸。以銀行為代表的金融系統(tǒng)僅僅成為房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)商。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況存在如下主要問(wèn)題：

（一）融資結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)資金以銀行貸款為主

由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個(gè)部分，而預(yù)售款中的大部分來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來(lái)自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行的依賴程度相當(dāng)高。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式有二種：一是股票市場(chǎng)融資。目前我國(guó)約有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5萬(wàn)余家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰-3‰。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資成本讓不少小型房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業(yè)債券融資。在過(guò)去七八年間，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢(shì)。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬

我國(guó)法規(guī)制度不完善是房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個(gè)穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場(chǎng)。譬如《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)發(fā)行企業(yè)債券的限制過(guò)多，阻礙了一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債券的范圍內(nèi)劃了出去。對(duì)急需開拓融資渠道的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)行企業(yè)債券更不具備可行性。股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)情形相當(dāng)：在當(dāng)前《證券法》的框架下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法上市等等。此外，房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，不在目前已經(jīng)立法的《證券投資基金法》的調(diào)整范圍之內(nèi)。由于目前尚無(wú)規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的專門法律，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金仍處于無(wú)法可依狀態(tài)。相關(guān)法律法規(guī)的不健全甚至空位，成為房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的最大障礙，亟待加以健全和完善。

三、構(gòu)建我國(guó)以房地產(chǎn)信托為核心的多元融資模式

通過(guò)對(duì)美國(guó)REITs的研究，結(jié)合我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，筆者建議在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供較為穩(wěn)定的貨幣支持。

（一）有利于完善我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)

作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在美國(guó)既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，我國(guó)推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

（二）有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高我國(guó)金融系統(tǒng)安全性

銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。在我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效的，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行合理分配；而房地產(chǎn)信托跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力強(qiáng)，可以在不同的主體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著我國(guó)商業(yè)銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性比較差，調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，很難在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，如果是在某一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)了警戒線，就會(huì)產(chǎn)生危機(jī)。房地產(chǎn)信托基金對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，其風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場(chǎng)當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。從房地產(chǎn)融資的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)投資信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)融資當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)信用的重要舉措，不僅不會(huì)加大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，相反，還有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散和化解，提高我國(guó)金融體系的安全性。

（三）有助于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金的循環(huán)與積累

房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。當(dāng)前我國(guó)正處于城市化進(jìn)程中，住房商品化日益深入人心，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)熱點(diǎn)。在我國(guó)國(guó)民收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重也將進(jìn)一步提高，城市其它房地產(chǎn)相關(guān)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在我國(guó)房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益比較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也很高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免我國(guó)單一融資體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行的沖擊。同時(shí)可以為那些有意分享房地產(chǎn)業(yè)高收益的投資者提供投資機(jī)會(huì)，有助于緩解中國(guó)金融體系的矛盾。

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞： 融資模式 企業(yè) 房地產(chǎn) 礦業(yè)

一、 我國(guó)企業(yè)融資背景

改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，資本市場(chǎng)進(jìn)一步開放，企業(yè)發(fā)展亟需資金支持。2008年來(lái)，我國(guó)為抵御國(guó)際金融危機(jī)投入四萬(wàn)億資金進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中不少流入房地產(chǎn)、礦產(chǎn)企業(yè)等特殊行業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的主要資金來(lái)源，必須通過(guò)多種渠道獲得風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量匹配的資金。與此同時(shí)，基于國(guó)際對(duì)融資的經(jīng)驗(yàn)，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會(huì)造成全國(guó)乃至全世界的金融危機(jī)。在此情況下，探究這類行業(yè)中企業(yè)的融資模式、存在問(wèn)題以及相關(guān)對(duì)策對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。

房地產(chǎn)、礦業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著建材、交通等多個(gè)行業(yè)，其本身的行業(yè)性質(zhì)和資金密集的屬性，導(dǎo)致其擴(kuò)張對(duì)金融的依賴性不斷增加，企業(yè)無(wú)法通過(guò)自身積累彌補(bǔ)項(xiàng)目對(duì)資金的巨大需求，必須通過(guò)多種渠道獲得風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量匹配的資金。與此同時(shí)，基于國(guó)際對(duì)融資的經(jīng)驗(yàn)，融資方式不當(dāng)，比例失調(diào)將會(huì)造成全國(guó)乃至全世界的金融危機(jī)。2011年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到47.3萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)、礦業(yè)固定投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的16%，相比自2005以來(lái)，房地產(chǎn)、礦業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約19%有所下降，但房地產(chǎn)、礦業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響仍具有舉足輕重的地位。根據(jù)2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)，2011年我國(guó)采礦業(yè)固定投資總額達(dá)到了1.18萬(wàn)億元，，較2010年增長(zhǎng)了746億元，資金總額規(guī)模達(dá)到1.19萬(wàn)億元，其中國(guó)家預(yù)算資金占10.3%，國(guó)內(nèi)貸款占10.4%，外資資金占7.5%，自籌資金占84.5%。2011年房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模達(dá)到了6.18萬(wàn)億元，約為2008年投資規(guī)模的兩倍資金總額規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)億，其中國(guó)家預(yù)算資金占1.1%，國(guó)內(nèi)貸款占14.1%，外資資金占8.1%，自籌資金占45.7%。由此可見(jiàn)，自籌資金方式是融資的主要模式，其次以國(guó)內(nèi)貸款為主，房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)的投資規(guī)模近幾年有擴(kuò)大趨勢(shì)，企業(yè)對(duì)資金的需求也不斷增加。

二、 房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)融資模式

1. 自有資金

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生利潤(rùn)，凈利潤(rùn)部分作為企業(yè)的留存收益，股東的投入資金作為資本公積為企業(yè)發(fā)展提供資金支持，同時(shí)，企業(yè)的其他綜合收益例如可出售金融債券的公允價(jià)值變動(dòng)等作為所有者權(quán)益增加企業(yè)資金。企業(yè)的自有資金使用成本低，且資金為企業(yè)持有，持有期限受到的限制較小，但是由于房地產(chǎn)、礦業(yè)項(xiàng)目耗費(fèi)資金額大、周期長(zhǎng)，僅僅利用企業(yè)自有資金不能填補(bǔ)資金需求，故在融資中所占比例并不高。

2. 預(yù)售賬款

預(yù)售賬款融資是指通過(guò)預(yù)售產(chǎn)品獲得資金，例如在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，開發(fā)商將建設(shè)中的房屋預(yù)售給房屋承購(gòu)人，承購(gòu)人支付一定的定金或一定比例的房屋購(gòu)買款項(xiàng)。在礦業(yè)融資中，企業(yè)通過(guò)預(yù)售礦產(chǎn)品，例如預(yù)售黃金以此為礦山開發(fā)提供資金，或者在通過(guò)對(duì)沖交易獲得資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售賬款在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中作為負(fù)債，增加了企業(yè)現(xiàn)金流，預(yù)售款的資金通常風(fēng)險(xiǎn)小，且利息低甚至無(wú)息，但是預(yù)售賬款增加資金的力度有限，且受到市場(chǎng)行情的不確定性影響，企業(yè)必須要保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，避免產(chǎn)品交付違約導(dǎo)致的損失。

3. 銀行貸款

企業(yè)通過(guò)銀行貸款融資，融資形式通常包括信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款以及質(zhì)押貸款等。企業(yè)通過(guò)其信譽(yù)、其他企業(yè)擔(dān)?；?qū)⑼恋?、在建工程或以采礦權(quán)作為抵押獲得貸款，目前國(guó)內(nèi)少數(shù)銀行（如：國(guó)家開發(fā)銀行）允許企業(yè)使用探礦權(quán)抵押融資。銀行貸款融資操作較為簡(jiǎn)單、融資額度較大、成本相對(duì)較低，但是銀行的授信對(duì)象通常是經(jīng)營(yíng)情況良好、富有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)較好的中大型企業(yè)，對(duì)經(jīng)營(yíng)年限、注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)狀況、營(yíng)業(yè)收入規(guī)模、還款來(lái)源、抵押物價(jià)值等都有嚴(yán)格要求，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目自有資金比例有嚴(yán)格限制，只有配比足額項(xiàng)目資本金，才能獲得相應(yīng)的銀行貸款。所以大多數(shù)中小企業(yè)通過(guò)銀行貸款融資獲得的資金有限。

4. 企業(yè)上市

企業(yè)上市融資是指企業(yè)通過(guò)向公眾出資人出讓企業(yè)所有權(quán)獲得資金。股票作為企業(yè)股東對(duì)企業(yè)所有權(quán)憑證，是企業(yè)獲得更多民間出資人資本的有效方式，公開發(fā)行是指發(fā)行人通過(guò)中介機(jī)構(gòu)向不特定的社會(huì)公眾廣泛地發(fā)售證券。上市融資是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)融資的主要形式，發(fā)行方式包括IPO發(fā)行、配股發(fā)行、增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債券等。上市股權(quán)融資作為當(dāng)下外援融資的主要方式，對(duì)企業(yè)融資具有重要作用。但是近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，政府對(duì)為控制房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市條件進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范，部分企業(yè)的上市計(jì)劃受阻，融資額度受限。

5. 引進(jìn)外資

根據(jù)2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，外資融資在融資中仍占有不少比例。企業(yè)通過(guò)國(guó)際金融機(jī)構(gòu)例如世界銀行等獲得資金，但是此類資金往往需要企業(yè)獲得某些特許項(xiàng)目融資權(quán)利以及政府提供擔(dān)保，獲得資金的企業(yè)以大型企業(yè)為主，對(duì)中小企業(yè)很難通過(guò)引進(jìn)外資融入資金，此種融資通常針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的發(fā)展中國(guó)家，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)際支援型貸款會(huì)逐漸減少。由于除此之外，企業(yè)可以通過(guò)合資形式融資，外商入股作為企業(yè)的控股人或?qū)嶋H控制人參與企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，但長(zhǎng)期以來(lái)為防止熱錢過(guò)多流入房地產(chǎn)行業(yè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資，國(guó)家對(duì)外資投資房地產(chǎn)有諸多限制，商務(wù)主管部門對(duì)外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目、跨境投融資活動(dòng)以及并購(gòu)、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管都越加嚴(yán)格。

6. 債券融資

企業(yè)債券融資是指企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券籌資。公司債的類型主要包括擔(dān)保債券、無(wú)擔(dān)保債券、中期票據(jù)結(jié)構(gòu)化票據(jù)、商業(yè)票據(jù)、直銷票據(jù)、交易商承銷票據(jù)等。擔(dān)保債券是指企業(yè)通過(guò)房屋、土地、股票或其他資產(chǎn)作為擔(dān)保品發(fā)行債券，土房地產(chǎn)、礦業(yè)企業(yè)將房屋、土地或礦產(chǎn)作為抵押品發(fā)行債券。無(wú)擔(dān)保債券是指憑借發(fā)行人信用發(fā)行債券。票據(jù)形式作為一種企業(yè)的債務(wù)憑證，利率相對(duì)較低，只是目前國(guó)內(nèi)票據(jù)等衍生品市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，籌資額度有限。

7. 其他形式

其他融資形式包括資產(chǎn)支持證券、私募股權(quán)、房地產(chǎn)信托投資基金等形式。資產(chǎn)支持證券市值以應(yīng)收賬款、貸款等作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券，企業(yè)資產(chǎn)證券化可以通過(guò)以企業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定未來(lái)現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為擔(dān)保，通過(guò)金融市場(chǎng)出售債券私募股權(quán)是指向非公眾出讓股權(quán)獲得資金，包括杠桿收購(gòu)、夾層融資等。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)融資的一種特殊基金，將流動(dòng)性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性高的信托基金出售給投資者。

三、 我國(guó)企業(yè)融資模式存在的問(wèn)題

1. 融資渠道單一、融資方式過(guò)度依賴銀行間接融資

雖然從2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)、礦業(yè)國(guó)內(nèi)貸款僅占資金規(guī)模的15%以內(nèi)，但是國(guó)內(nèi)貸款僅僅指直接融資部分，礦業(yè)和房地產(chǎn)的間接融資資金中銀行貸款所占比例仍然居高不下。以房地產(chǎn)業(yè)為例，購(gòu)房定金以及按揭約有50%以上來(lái)自銀行貸款，而自籌資金中主要資金來(lái)源于預(yù)售款收入以及抵押貸款等。由于銀行授信在風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)管都存在不足，過(guò)度依賴銀行對(duì)我國(guó)金融體系發(fā)展增加了風(fēng)險(xiǎn)。例如受礦業(yè)或房?jī)r(jià)價(jià)格影響，資金鏈的斷鏈或銷售收入的回收不暢等將會(huì)影響銀行還款，從而導(dǎo)致銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加，國(guó)內(nèi)金融體系不穩(wěn)定。

2. 融資比例失調(diào)、股權(quán)融資比例不高

在企業(yè)融資手段中，股權(quán)融資比例不高，而企業(yè)上市股權(quán)融資形式作為融資的主要方式，上市資金無(wú)利息、資金使用時(shí)間長(zhǎng)。以房地產(chǎn)業(yè)為例，截止2011年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)約為8.8萬(wàn)個(gè)，其中能夠通過(guò)上市融資的公司不到1%。由于上市條件嚴(yán)格、環(huán)節(jié)復(fù)雜、審批時(shí)間長(zhǎng)，只有極少數(shù)企業(yè)可以上市，部分企業(yè)通過(guò)借殼上市融資，但總體看來(lái)，上市融資比例不高。同時(shí)，企業(yè)債券發(fā)行占融資資金的比例過(guò)低，企業(yè)債券發(fā)行具有利率低、數(shù)量大的優(yōu)點(diǎn)，債券發(fā)行操作復(fù)雜、對(duì)企業(yè)要求高，企業(yè)債券發(fā)行對(duì)中小企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)。

3. 企業(yè)信用、規(guī)模參差不齊

從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，企業(yè)大小規(guī)模不一，參差不齊。從我國(guó)礦業(yè)企業(yè)上市情況分析，2013年7月，上市公司個(gè)數(shù)僅為132家；我國(guó)房地產(chǎn)上市公司企業(yè)僅有276家。企業(yè)發(fā)展規(guī)模參差不齊，部分小型企業(yè)信用不良、資金流無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。礦業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有耗資大、周期長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特性，企業(yè)規(guī)模小導(dǎo)致小型企業(yè)無(wú)法降低經(jīng)營(yíng)成本，而融資方式和數(shù)量又受到限制。

4. 國(guó)內(nèi)法律不完善和政府政策障礙

我國(guó)資本市場(chǎng)起步較晚，衍生品發(fā)展不完善，許多融資手段也受到政策限制。例如房地產(chǎn)企業(yè)上市并不受政府支持。證監(jiān)會(huì)對(duì)炒房、炒地、擁有閑置土地較多的企業(yè)實(shí)施暫停上市的政策。而我國(guó)私募股權(quán)、資產(chǎn)支持證券等其他渠道缺少完善的法律作為支撐，金融衍生品市場(chǎng)不成熟，企業(yè)難以通過(guò)其他方式融資。

四、 我國(guó)企業(yè)融資模式的對(duì)策分析

1. 加大銀行監(jiān)管力度、規(guī)范融資借貸程序

行業(yè)融資過(guò)于依賴銀行，銀行信貸作為融資的主要形式，加強(qiáng)銀行融資途徑的監(jiān)管力度、規(guī)范資金借貸程序?qū)ξ覈?guó)金融市場(chǎng)健康成長(zhǎng)具有重要意義。從貸款融資的直接融資與間接融資來(lái)看，除了對(duì)借款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)條件等作出嚴(yán)格監(jiān)管，在消費(fèi)市場(chǎng)中對(duì)間接融資也要控制借貸風(fēng)險(xiǎn)，例如住房按揭貸款的利率、期限等，防止金融泡沫的產(chǎn)生和破滅造成的金融危機(jī)。

2. 鼓勵(lì)上市融資、債券融資、私募股權(quán)等融資形式

企業(yè)融資形式單一，上市融資、債券融資的比例較小，不僅會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)資本的成本，甚至?xí)斐善髽I(yè)融資機(jī)制的畸形。銀監(jiān)會(huì)、國(guó)務(wù)院等鼓勵(lì)企業(yè)推行資產(chǎn)證券化等金融工具，加強(qiáng)資金的流動(dòng)性管理，企業(yè)也應(yīng)該借助政府推力，建立多元化融資機(jī)制，避免銀行資金緊縮對(duì)行業(yè)造成的巨大沖擊。

3. 支持并監(jiān)管中小企業(yè)的發(fā)展

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)品市場(chǎng)降低成本，并使得社會(huì)福利最大化。鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展，避免行業(yè)內(nèi)寡頭或壟斷十分重要，但是考慮到礦業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和耗資，在鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)發(fā)展?fàn)顩r不良，經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的企業(yè)要加大整治力度，避免其信用不佳造成的風(fēng)險(xiǎn)增加，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理健康的企業(yè)要降低資產(chǎn)等融資門檻，鼓勵(lì)其長(zhǎng)足地發(fā)展。

4. 規(guī)范并健全金融法規(guī)制度

我國(guó)金融市場(chǎng)起步較晚，在法律法規(guī)制定上相對(duì)其他發(fā)達(dá)國(guó)家不成熟，我國(guó)應(yīng)該借鑒歐美等國(guó)家在資本市場(chǎng)監(jiān)管以及銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管制度上的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)政策，同時(shí)因地制宜，發(fā)展適合我國(guó)國(guó)情的政策制度和法律法規(guī)，避免引進(jìn)的金融衍生產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)體制下成長(zhǎng)畸形。

參考文獻(xiàn)：

[1] 單光振. 淺析民營(yíng)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及對(duì)策[J]. 北京：中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013（5）.

[2] 劉旦.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資研究[J].天津：中國(guó)房地產(chǎn)，2011（9）.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資方式

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資新舊問(wèn)題亟待解決，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒(méi)有其他的融資方式。融資結(jié)構(gòu)單一，融資渠道有限，因此要采取多種房地產(chǎn)融資方法。

1 房地產(chǎn)金融基本狀況

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。我們從牛力華、忍衛(wèi)卓“我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題解決”一文給出的數(shù)據(jù)中，可以清晰看出自1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)??；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

2 房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要成因

造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要成因有以下幾個(gè)方面:

2.1 土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄,資金的自我積累能力下降。

2.2 房地產(chǎn)業(yè)存在調(diào)整期。相關(guān)數(shù)據(jù)表明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年,一旦進(jìn)入調(diào)整期,產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長(zhǎng)。

2.3 海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前，大批海外房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的沖擊。

3 房地產(chǎn)業(yè)融資的方式

3.1 銀行貸款 。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

3.2 企業(yè)上市融資。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。

3.3 信托項(xiàng)目融資。在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。

3.4 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestment Trusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

3.5 房地產(chǎn)債券融資 。房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見(jiàn)。

3.6 夾層融資?！皧A層融資”(mezzanine efinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。

3.7 其他方式。首先，私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。其次，典?dāng)融資。對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。其三，合作開發(fā)。土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開供給之后，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。其四，海外地產(chǎn)基金。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式――一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。

4 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資方式的探討

4.1 造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一的原因：

4.1.1 我國(guó)金融體制不夠完善、證券市場(chǎng)不成熟。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從計(jì)劃體制向市場(chǎng)體制過(guò)渡的時(shí)期，或多或少都保留了計(jì)劃體制的因素。

4.1.2 相關(guān)房地產(chǎn)融資的法律制度缺失。政府對(duì)房地產(chǎn)融資的影響很大，對(duì)于銀行貸款之外的融資方式，如房地產(chǎn)信托，股權(quán)融資，REITS等等，政府都有很大的限制，采取這些方式融資。

4.1.3 房地產(chǎn)企業(yè)法人融資觀念滯后。在過(guò)去的金融機(jī)構(gòu)只有銀行的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)法人只能通過(guò)銀行貸款獲得資金。

4.1.4 國(guó)有銀行籌集資金的能力居支配地位。銀行吸收的是全國(guó)人民的存款，盡管房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金龐大，銀行貸款還有其他的優(yōu)勢(shì)，貸款利率穩(wěn)定，銀行數(shù)量眾多，辦理程序比較簡(jiǎn)便等等，吸引了很多的房地產(chǎn)企業(yè)。

4.2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式應(yīng)該采取多元化的途徑

4.2.1 加快金融改革的進(jìn)程。融資方式的單一，歸根結(jié)底都還是我國(guó)的金融市場(chǎng)不夠成熟。因此，完善金融體制十分必要。

4.2.2 轉(zhuǎn)變政府職能。過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體制，造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴?，F(xiàn)在已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該以市場(chǎng)為主導(dǎo)，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的直接干預(yù)已經(jīng)不適宜了。

4.2.3 房地產(chǎn)企業(yè)要改變?nèi)谫Y觀念，盡早與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌、與國(guó)際接軌。國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都是多樣，靈活的。

4.2.4 大力發(fā)展融資中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)融資涉及金融、法律、房地產(chǎn)、投資等方面的專業(yè)領(lǐng)域，因此設(shè)立提供信息服務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，咨詢公司，律師事務(wù)所很有必要。

4.2.5 推廣其他融資方式，進(jìn)行融資方式創(chuàng)新。如房地產(chǎn)信托相對(duì)銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用；股權(quán)融資增強(qiáng)了公司抗風(fēng)險(xiǎn)的能力等等，除了發(fā)展現(xiàn)有的融資方式，還應(yīng)該探求更新更有效的融資方式，例如新出現(xiàn)的融資租賃，合伙建房等。

參考文獻(xiàn)：

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[6]張學(xué)．房地產(chǎn)金融知識(shí)手冊(cè)．中國(guó)金融出版社.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；問(wèn)題；措施

在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關(guān)系到我國(guó)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)融資作為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，在對(duì)融資模式進(jìn)行研究分析，可以有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過(guò)，從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，我們?cè)诜康禺a(chǎn)融資的過(guò)程中，還存在著許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的影響，因此我們就要根據(jù)我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)融資中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，從而找到相關(guān)的解決措施，來(lái)對(duì)其進(jìn)行處理，以保證我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展。下面我們就對(duì)房地產(chǎn)融資中存在的問(wèn)題和相關(guān)的措施進(jìn)行介紹。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式

在當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，人們就采用融資模式來(lái)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種

1、金融機(jī)構(gòu)借款

所謂的金融機(jī)構(gòu)借款也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來(lái)，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)突飛猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進(jìn)一步的促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，就向金融機(jī)構(gòu)融資，以確保自身經(jīng)濟(jì)的周轉(zhuǎn)。

2、債券融資

在當(dāng)前我國(guó)債券市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，由于社會(huì)民眾沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的支撐，這就對(duì)我國(guó)企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，因?yàn)樽陨硇枰薮蟮馁Y金，而且自身的金融風(fēng)險(xiǎn)也比較巨大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，缺少流動(dòng)性，所以我們就可以將債券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)向結(jié)合，這樣不僅有效的解決了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的資金問(wèn)題，還對(duì)當(dāng)前我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制起到了一個(gè)良好的推動(dòng)作用。

3、上市融資

從1997年起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點(diǎn)階段。

4、利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對(duì)于在國(guó)內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對(duì)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)。

5、房地產(chǎn)投資信托

從我國(guó)信托投資公司進(jìn)入新的發(fā)展階段以來(lái)，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，自籌資金比例也占項(xiàng)目總資金的35%。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問(wèn)題

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資發(fā)展的過(guò)程中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其自身經(jīng)濟(jì)在實(shí)際運(yùn)作的過(guò)程中，存在著許多的問(wèn)題，其中常見(jiàn)的幾種問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1、融資過(guò)于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個(gè)也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會(huì)產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過(guò)度，來(lái)源形式過(guò)于單一，經(jīng)營(yíng)性欠款和銀行貸款的數(shù)量過(guò)大等狀況。

2、利用外資增長(zhǎng)過(guò)快且利用率不高

眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來(lái)源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過(guò)其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來(lái)取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。

3、企業(yè)負(fù)債率高，自有資金嚴(yán)重不足

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國(guó)的房地產(chǎn)面臨一個(gè)嚴(yán)峻的形勢(shì)，背著一個(gè)沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槊媾R沉重的負(fù)債問(wèn)題，所以直接就像影響了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個(gè)定時(shí)炸彈，降低了公司的信譽(yù)，使得公司在集資時(shí)面臨嚴(yán)峻的問(wèn)題。

4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展

如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會(huì)使得經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于我國(guó)的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法找到一個(gè)合適的渠道進(jìn)行合理的融資，這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進(jìn)行改進(jìn)。

三、房地產(chǎn)融資存在問(wèn)題的對(duì)策研究

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)背景下，構(gòu)建起證券市場(chǎng)融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財(cái)政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問(wèn)題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個(gè)房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資就會(huì)過(guò)多的依賴于非市場(chǎng)化的銀行信貸融資，并且這個(gè)局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險(xiǎn)集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、構(gòu)建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的銀行體系過(guò)于單一，市場(chǎng)化程度不高，融資機(jī)制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過(guò)建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。

3、深化發(fā)展財(cái)政性融資

財(cái)政性融資是財(cái)政政策主導(dǎo)的一類融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國(guó)目前住房公積金政策的運(yùn)用只限于個(gè)別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。

可見(jiàn)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就是巨額資金的投入運(yùn)行過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個(gè)為其提供資金的集合市場(chǎng)，而且這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)活躍的市場(chǎng)。在市場(chǎng)中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)。

四、結(jié)束語(yǔ)

由此可見(jiàn)，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)融資中還存在著許多問(wèn)題，這些問(wèn)題不僅影響了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，因此我們就要根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，來(lái)對(duì)其中存在的問(wèn)題進(jìn)行處理，以確保我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資市場(chǎng) 宏觀調(diào)控

作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)；與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問(wèn)題成為影響生存和發(fā)展的首要問(wèn)題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之路。面對(duì)嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問(wèn)題。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境

多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款。銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60%。銀行信貸屬于間接債務(wù)融資途徑，銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款。前者依賴于開發(fā)商業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)及信用歷史，開發(fā)商無(wú)需用開發(fā)的房地產(chǎn)抵押，但需要用其他抵押或個(gè)人擔(dān)保。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款，這種方式能降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位。針對(duì)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)信貸中的問(wèn)題，去年央行121號(hào)文件要求開發(fā)商在申請(qǐng)信貸時(shí)，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資額的30%。禁止異地貸款，提高第二套住房貸款利率。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款抵借比不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)十年，以限制開發(fā)商利用個(gè)人按揭貸款進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。文件還限制商業(yè)銀行對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款，防止開發(fā)商利用建筑施工企業(yè)的墊資搞開發(fā)，使房地產(chǎn)商融資更加艱難。

二、房地產(chǎn)多渠道融資帶來(lái)的利好分析

有效地分散資金貸出行集中放貸的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種非常特殊的商品，具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、不能移動(dòng)的特點(diǎn)。雖然基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也具有類似的性質(zhì)，但基礎(chǔ)設(shè)施屬于公共產(chǎn)品，由全體納稅人共同負(fù)擔(dān)成本，追求的是社會(huì)效用最大化。

因此，它們之間最大的本質(zhì)區(qū)別在于房地產(chǎn)業(yè)是商業(yè)運(yùn)作的產(chǎn)物，必須考慮利潤(rùn)。房產(chǎn)商享有開發(fā)項(xiàng)目的收益，也就承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于其不能移動(dòng)的特點(diǎn)，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又具有特殊性。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入開發(fā)建設(shè)后，若房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始回落，已落成樓盤的空置率很高，商品房供過(guò)于求處于滯銷期，則項(xiàng)目建成之后有可能賣不出去，無(wú)法收回成本。但這時(shí)已投入巨額投資并完成了大部分建設(shè)，無(wú)法推倒重建，更不能把房地產(chǎn)項(xiàng)目搬到暢銷地區(qū)去銷售。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈活性比其他商品差得多。這時(shí)房產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)開發(fā)資金主要來(lái)自銀行時(shí)，就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險(xiǎn)。在這個(gè)時(shí)候，房產(chǎn)開發(fā)商面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也就落在銀行頭上，使整個(gè)銀行系統(tǒng)資產(chǎn)質(zhì)量下降，潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)。但當(dāng)房地產(chǎn)資金來(lái)源多樣化時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也必將分散化，多資金貸出者和投資者在共享利益的同時(shí)，也將共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就其中任何一個(gè)出資者而言，分散后的風(fēng)險(xiǎn)可能在可承受的范圍之內(nèi)，在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)環(huán)境中，商業(yè)銀行時(shí)時(shí)刻刻都要面臨開發(fā)商逃廢債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。在監(jiān)督成本的制約下又無(wú)法做到徹底全面的風(fēng)險(xiǎn)控制，而融資渠道的多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。

三、現(xiàn)階段開創(chuàng)房地產(chǎn)融資新渠道的路徑選擇

（一）銀行貸款

一直以來(lái)銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為24 661億元，同比增長(zhǎng)37.21%，占整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重達(dá)到21.10%，而 2002年所占比重為16.90%，2001年僅為13.03%，其增長(zhǎng)速度之快已經(jīng)引起國(guó)家重視。從2003年121號(hào)文件到2004-04的貸款叫停，使開發(fā)商的融資途徑驟然收緊。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)規(guī)定，開發(fā)商的自有資本金由過(guò)去的20%調(diào)整到現(xiàn)在的35%，對(duì)要求貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門檻做了很大提高，銀行貸款將不再成為開發(fā)商的主要融資渠道。

（二）上市融資

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2003年9月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)又公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，“通知”規(guī)定，自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市；同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實(shí)際控制人未發(fā)生變更。對(duì)照這個(gè)條件，目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法達(dá)到要求，因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，短時(shí)期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（三）發(fā)行債券

在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券，也可在短期內(nèi)籌集大量資金，滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需要。債券融資財(cái)務(wù)成本較低，債券付息可在稅前扣除，企業(yè)可利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，但發(fā)行債券同樣對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)提出較高的要求，在安排債券償付計(jì)劃時(shí)，要避免還債壓力過(guò)于集中，企業(yè)發(fā)債時(shí)只能被動(dòng)接受市場(chǎng)現(xiàn)有的利率水平，對(duì)籌資成本的控制缺乏靈活性。除了以上原因，還由于我國(guó)債券市場(chǎng)并未發(fā)展起來(lái)，導(dǎo)致我國(guó)企業(yè)債券融資的比例較小。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

【關(guān)鍵詞】信托；房地產(chǎn)基金；REITs

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，投資回收期長(zhǎng)，所需資金量大等特點(diǎn)。其中，資金融通在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中貫穿始終、關(guān)乎成敗，因此成為房企最為關(guān)注的問(wèn)題。

一、銀行信貸——仍占主導(dǎo)地位

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源很重要一部分是銀行貸款。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自1998年住房制度市場(chǎng)化改革以來(lái)至2003年，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比例一直在保持在20%以上。另外70%以上資金源于自籌資金、定金和預(yù)付款，這些款項(xiàng)中很大一部分是于銀行按揭貸款，房企累積從銀行中獲得的信貸超過(guò)70%。2003年央行為抑制房地產(chǎn)泡沫出臺(tái)121號(hào)文件后，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款受到限制，國(guó)內(nèi)貸款比例開始逐年下降，至2011年降為15%，但銀行對(duì)房地產(chǎn)的輸血仍達(dá)到40%以上。

對(duì)企業(yè)而言，銀行貸款有著便捷、成本相對(duì)較低、財(cái)務(wù)杠桿作用大的優(yōu)勢(shì)；對(duì)商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)目前在我國(guó)仍然是一個(gè)利潤(rùn)較高的行業(yè)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)仍被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)銀行為追求利潤(rùn)積極向房地產(chǎn)企業(yè)貸款，在宏觀上增加了貨幣供應(yīng)量，微觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得到保證。但過(guò)度依賴銀行貸款作為資金來(lái)源存在很大風(fēng)險(xiǎn)：一旦發(fā)生還貸危機(jī)銀行為了從安全原則出發(fā)將迅速收回貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃造成后續(xù)開發(fā)資金匱乏，出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象；同時(shí)高度集中的銀行融資體制也加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，若房?jī)r(jià)大幅下降，銀行拍賣抵押物也無(wú)法收回貸款本息，將成為風(fēng)險(xiǎn)最終承擔(dān)者。在我國(guó)，銀行呆賬最終可能需要財(cái)政來(lái)買單。另外，相比于國(guó)外多樣的房地產(chǎn)開發(fā)貸款方式，我國(guó)的品種較為單一，主要還是浮動(dòng)利率抵押貸款，需要?jiǎng)?chuàng)新和拓寬。

二、發(fā)行債券和上市融資——對(duì)于大多數(shù)房企很困難

以信貸融資為主，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)相同，還可以通過(guò)發(fā)行債券和上市進(jìn)行融資。

債券融資可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，分散銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)企業(yè)而言，有利于降低融資成本。因?yàn)橄啾扔诎l(fā)行股票股息的稅后支付，債務(wù)的利息計(jì)入成本，這在一定程度上減少了稅收。對(duì)投資者而言，房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高，與股票相比，因可到期還本付息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，不失為一種較好的投資選擇。因而在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券是企業(yè)外部融資一大渠道，債券融資額往往超過(guò)股權(quán)融資。

在我國(guó)，根據(jù)《公司法》，對(duì)發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。目前國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)只是少數(shù)，大多數(shù)沒(méi)有長(zhǎng)期明確獲利能力的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行債券融資。我國(guó)目前房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模很小，債券發(fā)行程序不規(guī)范。只有在我國(guó)債券市場(chǎng)成熟起來(lái)的基礎(chǔ)上，債券融資這一方式才有可能得到進(jìn)一步發(fā)展。

上市融資有國(guó)內(nèi)IPO、借殼上市、海外上市等途徑。上市對(duì)企業(yè)的資質(zhì)要求更為嚴(yán)格且程序復(fù)雜。我國(guó)房地產(chǎn)多為民營(yíng)企業(yè)，實(shí)力有限，能通過(guò)上市直接融資的企業(yè)數(shù)量并不多。比如眾多房地產(chǎn)企業(yè)由于單一的傳統(tǒng)融資渠道，一般負(fù)債率都在75%以上，達(dá)不到70%的要求。且由于我國(guó)金融證券和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，而房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重又較大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，牽一發(fā)而動(dòng)全身，國(guó)家對(duì)房企的上市融資始終持較為審慎的態(tài)度。上市門檻高，許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望洋興嘆。借殼上市和海外上市仍然存有這些問(wèn)題。

三、信托融資——我國(guó)并不缺乏資金，缺乏的是成熟的金融工具

在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)調(diào)控不放松的宏觀環(huán)境下，以間接融資為主的傳統(tǒng)開發(fā)模式將逐漸向依靠自有資金和直接融資方式轉(zhuǎn)變。由于上市融資和發(fā)行債券的一些不合意之處，需要發(fā)展其他多樣化的融資渠道。

隨著“一法兩規(guī)”的出臺(tái)，信托開始正式走向我國(guó)市場(chǎng)。我國(guó)自2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)信托。信托產(chǎn)品主要用于短期融資，期限一般為1-3年，提供確定的收益率，用于單一項(xiàng)目的開發(fā)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有資金信托，即投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托，即房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。但不論方式如何，其目的均是為了融資。隨著銀行信貸不斷收緊，信托迅速發(fā)展，2008年以來(lái)成為受投資者熱捧的對(duì)象，構(gòu)成房企融資的重要渠道。2010年以來(lái)調(diào)控不斷深入，市場(chǎng)銷售放緩，房企資金鏈整體趨緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行和成立規(guī)模開始攀升。信托受推崇主要原因在于其較高的收益率，但這同時(shí)也蘊(yùn)藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法支付如此高的收益率，隨之產(chǎn)生的信用危機(jī)將危及金融穩(wěn)定。至2011年下半年，房地產(chǎn)信托的收縮開始逐漸加劇。到今年一季度，為開發(fā)商提供融資的信托渠道開始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的新階段。

四、房地產(chǎn)基金——需要促進(jìn)發(fā)展

房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。對(duì)企業(yè)而言，可以解決房地產(chǎn)開發(fā)資金量大、周期長(zhǎng)等問(wèn)題，彌補(bǔ)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作因其專業(yè)性從而限制社會(huì)單個(gè)個(gè)體涉足房地產(chǎn)投資的不足。相比于信托產(chǎn)品的低風(fēng)險(xiǎn)偏好，基金屬于高風(fēng)險(xiǎn)偏好，與前者可以形成互補(bǔ)作用。在美國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)以基金為主的直接融資所占比重超過(guò)80%，而在我國(guó)僅占5%左右。

近幾年流入中國(guó)的海外基金不斷增加，其進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴。但由于我國(guó)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明性，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。且海外資金在政策上得不到支持，為防止海外資金過(guò)多涌入，2006、2007年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)限令使得海外基金在中國(guó)運(yùn)作苦難重重。

而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范發(fā)展也受到了限制，2007年人民幣基金才在我國(guó)出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金資金規(guī)模達(dá)到了500多億元。從總量看，僅占2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的1%左右。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，在“限購(gòu)”和“基金”成為2011年地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞的背景下，房地產(chǎn)基金正在成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。

五、其他融資方式

目前我國(guó)還存在委托貸款、典當(dāng)融資、戰(zhàn)略私募等融資方式，這里不再一一贅述。

六、融資格局的調(diào)整建議

目前房地產(chǎn)投資存在不理性現(xiàn)象，發(fā)展地產(chǎn)基金可以引導(dǎo)投資需求。過(guò)去10年，房地產(chǎn)的投資性需求主要集中在市場(chǎng)末端，對(duì)房?jī)r(jià)控制產(chǎn)生極大壓力。私募投資基金的出現(xiàn)將有效分流房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，能夠減少房地產(chǎn)實(shí)物投資需求，將投資從需求端引向供給端，既有利于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，也有利于推動(dòng)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品定位和品質(zhì)的提升。與此同時(shí)我們也要關(guān)注發(fā)展私募基金存在的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，基金自身運(yùn)作管理水平參差不齊，信用制度不成熟，退出機(jī)制不完善；另一方面，行業(yè)的監(jiān)管和引導(dǎo)也不充分。如果不能規(guī)范運(yùn)作，盲目發(fā)展，有可能放大風(fēng)險(xiǎn)，反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。

上世紀(jì)60年代在美國(guó)發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)信托基金（REITs），是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。REITs可以為房地產(chǎn)提供長(zhǎng)期低成本的資金來(lái)源，特別適用于商業(yè)地產(chǎn)的融資。REITs兼具信托、上市公司、基金的多重特征，其擁有的稅收優(yōu)惠、穩(wěn)定的高收益和流動(dòng)性強(qiáng)、較強(qiáng)抗通貨膨脹能力和基金普遍具有的專業(yè)化管理等優(yōu)點(diǎn)使得在美日韓澳大利亞等國(guó)廣受投資者歡迎。在我國(guó)由于制度基礎(chǔ)的障（下轉(zhuǎn)第193頁(yè)）（上接第191頁(yè)）礙，產(chǎn)業(yè)環(huán)境、金融環(huán)境的制約，REITs的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于國(guó)外。

2008年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的資金壓力逐步增大，REITs的推出顯得日益重要。而我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品屬于私募性質(zhì)，其與REITs的區(qū)別主要在于：流動(dòng)性弱；資金配置策略單一導(dǎo)致收益具有較大的偶然性；客戶主要是機(jī)構(gòu)投資者或資金力量十分雄厚的個(gè)人投資者，而REITs主要面對(duì)的是中小投資者，使得中小投資者不需要擁有大量資金也可以參與房地產(chǎn)投資中來(lái)。若能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、基金化，之后建立起相對(duì)穩(wěn)定的契約型投資基金模式，不失為一條發(fā)展REITs的道路。

2008年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“創(chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。”從國(guó)家層面上給出了支持發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的信號(hào)。但目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)真正能對(duì)基金的資產(chǎn)運(yùn)用、利潤(rùn)分配和稅收政策等加以明確界定和限制的房地產(chǎn)投資信托基金法的出現(xiàn)，致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。另外制約我國(guó)REITs的一大因素為缺乏大批精通REITs運(yùn)作程序，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)管理人才和相關(guān)律師、會(huì)計(jì)人員。制定適合我國(guó)的REITs的法律法規(guī)，推出稅收優(yōu)惠政策；建立和完善其二級(jí)市場(chǎng)，培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才，這對(duì)發(fā)展我國(guó)的REITs具有重要意義。隨著2009年北京、上海、天津成為REITs試點(diǎn)的首批城市，具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)投資信托基金也有望成為房地產(chǎn)融資的主渠道之一。

七、結(jié)論

房地產(chǎn)的調(diào)控只是階段性的，不可能永遠(yuǎn)緊縮或放寬。而人們對(duì)住房、商業(yè)用地的需求卻是生生不息的?！肮?jié)流”的同時(shí)我們要注意開源。因此融資模式的調(diào)整變革不僅是調(diào)控下的話題，而且是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展所必須面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。目前我國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大部分為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品規(guī)模小且品種單一，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。通過(guò)探索資產(chǎn)證券化的道路，有側(cè)重地發(fā)展REITs等低風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)產(chǎn)品，不但能引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，還能使我國(guó)證券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理。要充分發(fā)揮銀行機(jī)構(gòu)間接融資對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨時(shí)間分擔(dān)作用和金融產(chǎn)品對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分擔(dān)作用相結(jié)合的作用，同時(shí)注意防范資產(chǎn)證券化鏈條將信貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)，再傳回信貸市場(chǎng)導(dǎo)致的金融不穩(wěn)定。投融資的多元化、市場(chǎng)化，必將成為未來(lái)的發(fā)展方向。

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