房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：會計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值計(jì)量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計(jì)。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）A股共有131家上市公司披露了年報(bào)，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計(jì)量的有116家，占比8855%。

（二）公允價(jià)值確定方法統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供的評估價(jià)格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，有5家采用資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供的評估價(jià)格，還有3家上市公司公允價(jià)值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)換引起報(bào)表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式到公允價(jià)值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會計(jì)政策的變更進(jìn)行會計(jì)處理，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對該項(xiàng)會計(jì)政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對變更前一年的比較財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式所做的追溯調(diào)整會引發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、所有者權(quán)益、公允價(jià)值變動收益、所得稅費(fèi)用、凈利潤等項(xiàng)目的巨大變動。

二、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用中存在的問題

通過對公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對比公允價(jià)值準(zhǔn)則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式過程中存在以下幾點(diǎn)問題：。

（一）公允價(jià)值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和減值，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價(jià)值重新入賬，對于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價(jià)值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價(jià)值變動損益為0?？梢姡蕛r(jià)值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價(jià)值計(jì)量易成為操縱利潤的工具。公允價(jià)值再度啟用，說明我國市場環(huán)境得到明顯改善，但對于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價(jià)格還是評估價(jià)格為依據(jù)，在客觀價(jià)值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤的行為有了可乘之機(jī)。

三、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用中存在問題的原因分析

（一）市場環(huán)境的限制。近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢，采用公允價(jià)值計(jì)量更有利于反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，但相比于發(fā)達(dá)國家而言，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，以避免潛在的不利影響。同時(shí)，公允價(jià)值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區(qū)才存在活躍的市場價(jià)格，大部分企業(yè)受市場條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)需要考慮的又一因素。由于我國房地產(chǎn)市場的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場價(jià)格，要確定公允價(jià)值就需要聘請獨(dú)立的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財(cái)力等，是一項(xiàng)重大的成本支出。然而公允價(jià)值計(jì)量模式的效用并不能在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出來，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的改進(jìn)對策與建議

為促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)對策與建議。

（一）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量和信息披露的監(jiān)管力度?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量和披露都有嚴(yán)格的規(guī)定?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號――公允價(jià)值計(jì)量》對此進(jìn)一步加以強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。對比上市公司在年報(bào)中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)并沒有嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒有明確說明。要進(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，就必須加大對上市公司準(zhǔn)則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供的評估價(jià)格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在公允價(jià)值的運(yùn)用中擔(dān)任著重要角色。然而，目前我國評估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過程中也常常“不獨(dú)立”，從而使公允價(jià)值失去了真實(shí)性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，并定期進(jìn)行資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的規(guī)范性、獨(dú)立性，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供良好條件。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房價(jià)的高漲、房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的不斷加速，企業(yè)、個(gè)人出于不同的目的紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。對于企業(yè)而言，進(jìn)入房地產(chǎn)市場己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當(dāng)前房地產(chǎn)本身已成為一個(gè)投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。顯然在此情況下，非自用房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露變成企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則亟待解決的一個(gè)問題。在國際趨同的大勢下，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)計(jì)量。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)財(cái)政部會計(jì)司的準(zhǔn)則實(shí)施情況分析報(bào)告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產(chǎn)，這顯示出準(zhǔn)則是符合經(jīng)濟(jì)需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計(jì)量，但已經(jīng)有企業(yè)意識到采用公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行盈余管理，蓄意操縱利潤，現(xiàn)已ABC公司為例進(jìn)行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

（一）各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續(xù)下滑，營業(yè)利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業(yè)利潤增長了145.72%，利潤總額增長了11857%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業(yè)利潤相當(dāng)于2014年?duì)I業(yè)利潤的4.79倍，相當(dāng)于于2014年利潤總額的4.75倍，相當(dāng)于2014年凈利潤的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤聯(lián)系下滑的危機(jī)。2014年正是ABC公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業(yè)利潤的急劇增加與公司會計(jì)政策的變更存在必然聯(lián)系。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更對公司利潤的影響

根據(jù)ABC公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，ABC公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚(yáng)，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價(jià)值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢。同理，繼續(xù)將公允價(jià)值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發(fā)生在投資性房地產(chǎn)變更為以公允價(jià)值模式計(jì)量的那一年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當(dāng)時(shí)的政策背景導(dǎo)致，比如我國政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價(jià)有小幅回落。

（三）現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計(jì)政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負(fù)債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現(xiàn)下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負(fù)數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負(fù)債總額比率是衡量該企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力的一項(xiàng)指標(biāo)，其標(biāo)準(zhǔn)值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務(wù)的除舉借新債還舊債外，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負(fù)債總額比率越高，說明企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力也越強(qiáng)。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結(jié)論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產(chǎn)變更為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話，持有較多投資性房地產(chǎn)的公司利潤將受到很大程度的影響。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)要求對投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值進(jìn)行比較，如有差額即計(jì)入當(dāng)期損益。如此，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，該變化將會通過企業(yè)當(dāng)期的損益利潤表反映出來，進(jìn)而使公司的利潤總額也發(fā)生變化。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這些同樣會導(dǎo)致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值上升，使企業(yè)利潤增加。但實(shí)質(zhì)上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對應(yīng)的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務(wù)的向前推進(jìn)。因此，為了改善我國現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準(zhǔn)確地反映上海世茂股份有限公司等房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)建議：

（一）完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的方法進(jìn)行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式前提，不應(yīng)該只關(guān)注于投資性房地產(chǎn)所在地是否存在活躍的業(yè)務(wù)市場，可否從業(yè)務(wù)市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產(chǎn)，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場價(jià)格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價(jià)值模式計(jì)量肯定是無法反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)狀況。

（二）區(qū)別選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則指示，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量能夠采用成本模式或公允價(jià)值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實(shí)際情況的。投資性房地產(chǎn)包含已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價(jià)值模式計(jì)量，不單計(jì)算繁瑣，并且浪費(fèi)了不須要的評估成本?？衫脙煞N模式同時(shí)使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，不管其是否具備公允價(jià)值計(jì)量的前提，均選擇成本計(jì)量模式；而對于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，與公允價(jià)值有密切聯(lián)系，則選擇公允價(jià)值模式計(jì)量。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計(jì)提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會計(jì)處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動100；貸：公允價(jià)值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價(jià)格上升超過其原開發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計(jì)利潤。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動損益。借：公允價(jià)值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨(dú)列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計(jì)信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動僅影響公允價(jià)值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算成本。由于相對于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，這會加大企業(yè)會計(jì)處理的難度和成本。

（2）以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個(gè)會計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動以持有損益――“公允價(jià)值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計(jì)利潤喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計(jì)利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對企業(yè)的會計(jì)利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會對出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計(jì)利潤，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

［1］中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則［S］．2006.

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》，批轉(zhuǎn)了國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革辦公室對建設(shè)部、國家測繪局和國家土地局職能分工的意見。各地應(yīng)認(rèn)真貫徹國務(wù)院精神與土地管理部門互相配合，在省市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，重點(diǎn)抓好土地出讓、轉(zhuǎn)讓過程中的規(guī)劃管理，繼續(xù)抓好房政管理，土地的開發(fā)利用管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。各地城市規(guī)劃，建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門要繼續(xù)堅(jiān)定不移地履行好國家和地方政府賦予的各項(xiàng)職能?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、在確定實(shí)行土地使用權(quán)出讓試點(diǎn)的城鎮(zhèn)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)在市、縣人民政府的統(tǒng)一組織下，根據(jù)城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，按照合理用地、節(jié)約用地的原則，提出出讓地塊的位置、范圍、用途、規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度要求，及其它規(guī)劃控制指標(biāo)；并按《城市規(guī)劃法》的規(guī)定核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，堅(jiān)持放線、驗(yàn)線制度、在出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程中，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)加強(qiáng)對規(guī)劃實(shí)施的指導(dǎo)和監(jiān)督。

二、城市建設(shè)主管部門在擬定土地使用權(quán)出讓方案的過程中，應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)的需要，明確城市市政公用設(shè)施配套建設(shè)的條件及要求，并在實(shí)施時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

三、城市綜合開發(fā)主管部門要繼續(xù)抓好對城市建設(shè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的行業(yè)歸口管理。在土地出讓后和轉(zhuǎn)讓過程中，要加強(qiáng)對土地開發(fā)利用的管理；要與計(jì)劃部門配合，建立健全綜合開發(fā)項(xiàng)目審批制度；同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)對各類開發(fā)公司的資質(zhì)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、房地產(chǎn)管理部門要下大力量抓好房地產(chǎn)市場管理、加快制定和完善房地產(chǎn)市場的規(guī)章制度，規(guī)范各種類型的房地產(chǎn)經(jīng)營活動。重點(diǎn)是制定房地產(chǎn)交易市場管理辦法和價(jià)格評估辦法。要積極開展房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的評估工作，調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格；在擬定土地使用權(quán)出讓方案時(shí)，積極提供房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，努力保持合理的地價(jià)水平，搞好在房地產(chǎn)市場（包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和房屋的出租、出售，以及房地產(chǎn)的抵押）的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作，特別是要加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場的管理。

嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定管理房地產(chǎn)交易活動。土地使用者因地上建筑物發(fā)生買賣、租賃、抵押、分家析產(chǎn)或企業(yè)法人后兼并撤銷而發(fā)生房屋的調(diào)撥、價(jià)撥時(shí)，均應(yīng)依法辦理監(jiān)證、登記、評估、立契過戶手續(xù)。

五、房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。今年要基本完成全部城鎮(zhèn)房產(chǎn)的總登記任務(wù)，同時(shí)，要及時(shí)做好經(jīng)常性的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、變更的登記發(fā)證工作，要根據(jù)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則，加強(qiáng)對因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而引起的房屋產(chǎn)權(quán)變更的管理，對符合國家規(guī)定的產(chǎn)權(quán)變更，應(yīng)盡快審批，并予以辦理過戶登記。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時(shí)也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過高的房價(jià)不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會計(jì)準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個(gè)會計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖碚{(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化，房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計(jì)操作，2007年1月1日實(shí)施的新會計(jì)準(zhǔn)則(簡稱“新準(zhǔn)則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手，重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則對相關(guān)企業(yè)會計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

(一)房地產(chǎn)投資的普遍性

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外，不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動，甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性，因此從財(cái)務(wù)會計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作，是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

(二)舊會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理不合理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理，我國原來的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定，很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理，采用歷史成本計(jì)量，并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，而且經(jīng)過若干年以后，它們的市值會發(fā)生很大的變化，甚至高出其賬面原值數(shù)倍，顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此，將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待，進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià)，違背了會計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。

投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計(jì)處理

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則第3號明確指出，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出，投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用，也不是為了出售贏得利潤，而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)，可以按圖1步驟進(jìn)行。

首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn)，若是，則界定為商品性房地產(chǎn)，按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會計(jì)處理;若不是，則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn)，若是，則界定為自用性房地產(chǎn)，按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會計(jì)處理;若不是，則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式，并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會計(jì)核算時(shí)，按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式，但模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量，無需對其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”，最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會計(jì)處理見表1。

(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下，會計(jì)處理相對簡單，企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會計(jì)核算見表2。

(四)投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會計(jì)處理見表3。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響

(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量

新準(zhǔn)則對采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個(gè)前提條件，對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)信息披露提出了五個(gè)要求，以及規(guī)定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉(zhuǎn)換，均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性，有利于提高會計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性，進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計(jì)信息與境外市場的可比性，無疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對A股上市公司投資價(jià)值的有效評判。此外，采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級管理層履行責(zé)任的信息，檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。

(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多，尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新會計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，必然會誘導(dǎo)市場更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外，新準(zhǔn)則對于公允價(jià)值模式的選擇，特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得”，這一要求排除了采用其他財(cái)務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因?yàn)槠渌?cái)務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè)，與參照活躍的市場交易價(jià)格相比，會帶有較大的主觀成分，易產(chǎn)生爭議?？梢灶A(yù)期，新準(zhǔn)則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。

(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間

通過對新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀，可以預(yù)測該準(zhǔn)則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一，新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三，采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤。

參考文獻(xiàn)

1.財(cái)政部.新會計(jì)準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

一直以來房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要還是來源于銀行信貸。最近幾年，我國房屋價(jià)格不斷的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度也不斷加大，這使得銀行的信貸也隨之急劇增加，而且信貸的增加對房地產(chǎn)泡沫也有著一定的影響。本文從銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系出發(fā)，分析了銀行信貸行為對房地產(chǎn)泡沫的影響，并基于房地產(chǎn)信貸行為，提出了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)意見和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；銀行信貸；影響分析；相關(guān)建議

一、銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的相互關(guān)系

銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫之間存在著非常密切的關(guān)系。最近幾年，我國房屋價(jià)格不斷的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度也不斷加大，這使得銀行的信貸也隨之急劇增加，而且信貸的增加對房地產(chǎn)泡沫也有著一定的影響。房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)美化了市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，所以就給銀行系統(tǒng)帶來了錯(cuò)誤的信息。銀行制度在不健全的情況下，將抵押作為依據(jù)來進(jìn)行貸款，而不是以現(xiàn)金流的形式進(jìn)行，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，銀行對貸款情況過分樂觀，促使放松了某些貸款條件，開發(fā)商和相關(guān)投資者也就更容易的籌集到資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，這又促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。開發(fā)商、投資者以及銀行對房地產(chǎn)未來的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，銀行將房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)貸款，從而循環(huán)往復(fù)的推動了房地產(chǎn)泡沫的形成。并且，消費(fèi)者也有大半部分將房地產(chǎn)作為投資行業(yè)來進(jìn)行投資，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步加深。房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸行為存在高度依賴的特性，如果銀行對房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)超過了大大超過了其基礎(chǔ)價(jià)值，那么在市場已經(jīng)高度呈現(xiàn)泡沫化的情況下，銀行降低對房地產(chǎn)行業(yè)的金融投資，就會促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蕭條期。

二、銀行信貸行為對房地產(chǎn)泡沫的影響

（一）銀行信貸行為加速房地產(chǎn)泡沫膨脹

由于房地產(chǎn)的火熱程度逐漸增加，銀行的商業(yè)行為認(rèn)識到這一特殊性，一般將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款來處理，而對于房地產(chǎn)行業(yè)的一些不確定性、契約不完整性、市場信息不對稱性以及市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)性沒有考慮到位，從而導(dǎo)致了銀行對房地產(chǎn)的支持超過了正常限度，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。將房地產(chǎn)作為抵押的借款人，由于房地產(chǎn)價(jià)格的提升，從而其貸款抵押的價(jià)格提升，改善了資產(chǎn)負(fù)債情況，也可以從銀行獲得更多的借款。與此同時(shí)，銀行自有房地產(chǎn)也得到升值，從而擴(kuò)大了其自有資產(chǎn)價(jià)值，銀行貸款數(shù)量和規(guī)模加大。這就導(dǎo)致了“銀行貸款行為增加—房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升”這一回旋的模式往復(fù)進(jìn)行。不斷的信貸行為，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格加速增長，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際的價(jià)格，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。

（二）銀行信貸行為加速房地產(chǎn)泡沫破滅

任何事物都是兩面性的，銀行信貸行為同樣也可以促使房地產(chǎn)泡沫破滅。比如，如果市場上出現(xiàn)了未知的不確定的因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降，那么這就會直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，促使銀行擁有的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。與此同時(shí)，作為抵押貸款的項(xiàng)目其價(jià)值也會下降，導(dǎo)致違約率大幅度上升，這從另一方面又導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水，盈利能力下降。房地產(chǎn)價(jià)格的下降，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)，從而，銀行會采取減少房地產(chǎn)信貸行為，壓縮信貸規(guī)模。與此同時(shí)，監(jiān)管者為了應(yīng)對這種不利的現(xiàn)象和局面，就會加強(qiáng)監(jiān)管措施和準(zhǔn)備，比如，提高準(zhǔn)備資金、執(zhí)行更加嚴(yán)格的頭寸規(guī)定等，另外也會加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸措施的管理和規(guī)范，這也就從另一方面進(jìn)一步的加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放力度，而又回歸到房地產(chǎn)的價(jià)格上面，又促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

從微觀來看，房地產(chǎn)價(jià)格是銀行信貸行為產(chǎn)生的原因，但是銀行信貸行為不是房地產(chǎn)價(jià)格Granger成因。銀行經(jīng)理的行為，會引起房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。當(dāng)銀行經(jīng)理沒有正確的重視房地產(chǎn)貸款行為這類看跌期權(quán)時(shí)，就會在一定程度上的導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象。任職期限短的和長的銀行經(jīng)理，他們的市場博弈過程，會導(dǎo)致存款利率升高，從而降低了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，導(dǎo)致貸款利率降低，存款利率提升，而減少了銀行的收益，這就不利于銀行的穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、關(guān)于銀行信貸行為對房地產(chǎn)泡沫影響的相關(guān)建議

（一）健全商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系，規(guī)范銀行經(jīng)理的行為

我國在銀行貸款行為上的管理制度和水平不健全的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于銀行經(jīng)理的道德風(fēng)險(xiǎn)沒有受到足夠的限制和約束。所以，應(yīng)該完善銀行風(fēng)險(xiǎn)體制管理和建設(shè)，并加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸治理建設(shè)措施，使得商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的措施，轉(zhuǎn)換到銀行經(jīng)理的信貸決策過程中。房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段的熱門行業(yè)，其屬于風(fēng)險(xiǎn)高、收益也高的行業(yè)。所以，在銀行對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行信貸決策時(shí)，應(yīng)該采取合適的風(fēng)險(xiǎn)限額控制和風(fēng)險(xiǎn)分散管理措施。風(fēng)險(xiǎn)分散是針對某行業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的局限性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)集中可能會由于超額收益而導(dǎo)致了沖動行為的產(chǎn)生，但是這在整體效益上卻可能帶來不理性的結(jié)果，所以應(yīng)該采取風(fēng)險(xiǎn)分散措施，雖然減少了短暫的利益，但是也會規(guī)避長遠(yuǎn)的、整體性的嚴(yán)重的損失。也需要通過建立完善的、獨(dú)立的、垂直風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)來管理和控制風(fēng)險(xiǎn)，從而降低銀行經(jīng)理為追逐利益而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)信貸監(jiān)控措施，規(guī)范銀行對房地產(chǎn)信貸決策

國家應(yīng)該從宏觀上對銀行加強(qiáng)信貸監(jiān)控和管理措施，規(guī)范銀行對房地產(chǎn)信貸決策。商業(yè)銀行是對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的重要角色，商業(yè)銀行又具有信用擴(kuò)張的原則，所以，為了保持正常的房地產(chǎn)信貸行為，需要從宏觀上加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的控制，將房地產(chǎn)信貸額占信貸總額的比重實(shí)施嚴(yán)格的控制。在這個(gè)額度達(dá)到臨界值時(shí)，應(yīng)該采取必要的措施進(jìn)行調(diào)控?？梢愿鶕?jù)以下方法對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行正確合理的估算。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，提升企業(yè)競爭力

現(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力不是很強(qiáng)，企業(yè)之間巨大的競爭壓力，使得很多企業(yè)自顧不暇，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金少、規(guī)模小，融資渠道單一，這也就是企業(yè)采取過度貸款行為的原因。如果想要改善這種現(xiàn)狀，需要加強(qiáng)融資措施。健全房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，提升企業(yè)競爭力，需要從以下幾個(gè)方面采取措施。

第一、構(gòu)建一體化的企業(yè)集團(tuán)規(guī)模。構(gòu)建一體化的企業(yè)集團(tuán)，就是將房地產(chǎn)投資、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、營銷以及售后服務(wù)等集中成一個(gè)大的企業(yè)集團(tuán)。構(gòu)建企業(yè)集團(tuán)的方式有縱向和橫向兩種方式，縱向方式是將企業(yè)的各個(gè)部門進(jìn)行融合，加強(qiáng)各部門之間的溝通和管理，分工與合作。橫向一體化方式，是房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，利用資金的融資，也有利益房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。

第二、提升房地產(chǎn)融資能力，鼓勵(lì)各種不同的社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。資金是企業(yè)得以健康運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)的融資能力尤其重要。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式主要是向銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借款，這種融資方式受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響比較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上也會受到金融機(jī)構(gòu)的干預(yù)，就會降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)效率。通過股票和債券融資也有其不利之處。在進(jìn)行房地產(chǎn)融資的過程中，應(yīng)該多鼓勵(lì)社會基金的加入，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

第三、政府應(yīng)該從宏觀上健全稅收、行業(yè)、市場以及土地供應(yīng)等等方面的政策。在房地產(chǎn)稅收方面，調(diào)整稅收制度，實(shí)行不同稅收方案，對小戶型和適合居民居住的房地產(chǎn)，應(yīng)該給予稅收優(yōu)惠，對高檔的商品住房可以適當(dāng)提高稅收程度。行業(yè)政策方面，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，鼓勵(lì)資金向著新材料、新技術(shù)等方面去發(fā)展，提高房地產(chǎn)的技術(shù)水平。對于市場政策相關(guān)方面，應(yīng)該從宏觀上加以調(diào)節(jié)，構(gòu)建完備的實(shí)用性的市場控制體系，對哄抬房價(jià)、炒作銷售等行為采取措施進(jìn)行制止和規(guī)范。土地供應(yīng)方面，應(yīng)該對普通居民住房滿足其需要，對于高檔商品房，應(yīng)該限制土地供應(yīng)。

第四、采取強(qiáng)有力的措施保障有實(shí)力的企業(yè)上市。對于具有持續(xù)盈利能力的企業(yè)，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格審查，鼓勵(lì)其上市，從而提高多元化融資能力和手段。

四、總結(jié)

結(jié)合本文的分析以及歷史的借鑒，在經(jīng)濟(jì)的快速增長的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格以及股票價(jià)格的上升是必然趨勢。資產(chǎn)價(jià)格的上升也并不完全是壞事，因?yàn)樗艽碳?nèi)需，帶來財(cái)富效應(yīng)，但是急速的增長會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的快速上升，從而削弱國內(nèi)對外的競爭力，這也會給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不可收拾的影響，所以應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)控和分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡思亮.淺析當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對策[J].中國證券期貨，2012，09

[2]武鑫，葉春燕.我國房地產(chǎn)信貸與銀行盈利能力的影響性研究[J].中國證券期貨，2012，10

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略定位 價(jià)值鏈 成本動因

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著巨大的拉動作用。我國房地產(chǎn)市場自上個(gè)世紀(jì)七八十年代起步至今，發(fā)展勢頭良好，成為市場中引人注目的焦點(diǎn)。隨著個(gè)人投資意識的加強(qiáng)及中國城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤率也吸引了越來越多的參與者來分割利潤。但房地產(chǎn)企業(yè)普遍內(nèi)部管理粗放，經(jīng)營效率不佳，浪費(fèi)嚴(yán)重，許多地產(chǎn)商把企業(yè)經(jīng)營管理的重心放在“開源”，而不是“節(jié)流”上。隨著房地產(chǎn)行業(yè)參與主體的增加、行業(yè)競爭加劇以及政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控干預(yù)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間越來越壓縮，要想在市場中立于不敗之地，必須加強(qiáng)對成本的管控，提高經(jīng)營管理水平。

近年來，“戰(zhàn)略”一詞成為許多財(cái)經(jīng)新聞和經(jīng)管論壇的高頻詞。戰(zhàn)略管理在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代對企業(yè)價(jià)值增加意義重大，尤其是站在戰(zhàn)略高度的成本管理理念越來越多地被管理者所推崇。戰(zhàn)略成本管理考慮其經(jīng)營管理的長期性和持久性，注重短期與長期利益的統(tǒng)一，拓展了成本分析的時(shí)間和空間范圍，塑造了企業(yè)的核心競爭力，提高了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理層次分析

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理必須立足于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有特點(diǎn)，進(jìn)行戰(zhàn)略定位分析、價(jià)值鏈分析和成本動因分析，有針對性地進(jìn)行成本管理。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位分析

戰(zhàn)略成本管理以戰(zhàn)略定位分析為基礎(chǔ)，確定企業(yè)的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)的各項(xiàng)成本管理舉措服務(wù)于戰(zhàn)略目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)角度來看，中國保持較高的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，房地產(chǎn)行業(yè)具有明朗的市場前景，另外中國人均收入水平的提高，也使持有一套以上的住房成為可能，市場空間拓展；從政治角度來看，房地產(chǎn)關(guān)系人民衣食住行之“住”，關(guān)系民生和國家穩(wěn)定，政府會采取措施干預(yù)以保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；從社會角度來看，城市化進(jìn)程加快，住宅需求及商品房需求都呈遞增態(tài)勢；從技術(shù)角度來看，房產(chǎn)建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、安全設(shè)計(jì)及外觀設(shè)計(jì)都呈現(xiàn)多樣化，滿足不同消費(fèi)者的多樣需求，市場具有廣闊的發(fā)展空間。但房地產(chǎn)的高利潤吸引了眾多參與者來分割市場，市場競爭愈加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必須有鮮明的戰(zhàn)略導(dǎo)向才能提高競爭優(yōu)勢，比如成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，更有效的管理價(jià)值鏈；差異化戰(zhàn)略，滿足不同的住房需求；目標(biāo)集聚戰(zhàn)略，集中于某一細(xì)分市場。現(xiàn)有的成功房地產(chǎn)公司如專業(yè)于住宅產(chǎn)業(yè)的萬科、聚焦于別墅的龍湖、專注于商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)、集中于城市超高層的綠地等均表現(xiàn)在成長初期的卓越戰(zhàn)略定位。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈類同于制造業(yè)等行業(yè)的價(jià)值鏈，但其價(jià)值活動量級相對更大一些。從土地競投采購?fù)恋?、采購建設(shè)施工原材料到建設(shè)施工、策劃銷售，需要涉及工程設(shè)計(jì)、施工承建、工程監(jiān)理等專業(yè)性較強(qiáng)的階段和政府、銀行、水電氣通訊專營公司、銷售公司、物業(yè)公司等諸多利益相關(guān)者。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成主要包括基本活動和輔助活動。其中基本活動包括內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、外部后勤、市場銷售和服務(wù)；輔助活動包括企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源、技術(shù)開發(fā)和材料采購。生產(chǎn)經(jīng)營和市場銷售及服務(wù)更為核心一些，房產(chǎn)質(zhì)量毋庸置疑地位重要，物業(yè)服務(wù)也影響著客戶的滿意度和企業(yè)形象；因產(chǎn)品固定資產(chǎn)的特性，外部后勤略顯薄弱。

因房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的不同，價(jià)值鏈的參與者也有差異。有的房地產(chǎn)企業(yè)包括了從取得土地使用權(quán)到商品銷售的全過程，有的房地產(chǎn)企業(yè)則將很多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)外包，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等。作為有外部參與者的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持好與外部供應(yīng)商和客戶的良好關(guān)系，用戰(zhàn)略的眼光將價(jià)值鏈延伸，不僅包括企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈，還包括企業(yè)外部價(jià)值鏈，區(qū)分增值作業(yè)與非增值作業(yè)，降低企業(yè)整體的經(jīng)營成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本動因分析

戰(zhàn)略成本管理應(yīng)弄清成本驅(qū)動因素，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理應(yīng)區(qū)分結(jié)構(gòu)性成本動因和執(zhí)行性成本動因。結(jié)構(gòu)性成本動因一經(jīng)確定很難改變，如企業(yè)規(guī)模、地理位置、戰(zhàn)略整合、技術(shù)等；執(zhí)行性成本動因是與企業(yè)執(zhí)行作業(yè)程序相關(guān)的成本驅(qū)動因素，如勞動者參與、全面質(zhì)量管理、生產(chǎn)能力利用率等。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備一經(jīng)購買，很難易手，是結(jié)構(gòu)性成本動因；而如何提高銷售人員的售樓技巧和銷售熱情，是執(zhí)行性成本動因。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注所在市場的市場規(guī)模和容量，競爭對手的情況，以避免出現(xiàn)生產(chǎn)過剩、壓價(jià)求生存的局面；分析自身實(shí)力及市場狀況，做好外包還是自營的決策，最大化企業(yè)價(jià)值；提高員工的參與度，使銷售這一環(huán)節(jié)最大限度地發(fā)揮效力；做好項(xiàng)目管理，提高房產(chǎn)質(zhì)量，獲得購房者肯定。結(jié)構(gòu)性成本動因在房地產(chǎn)企業(yè)中居于關(guān)鍵性的位置，在決策前應(yīng)做好充分分析控制成本的量級，并通過執(zhí)行性成本動因控制成本的精度。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及面相當(dāng)廣的行業(yè)，需要各種建材制造業(yè)等其他行業(yè)的支持，除此之外，就是金融行業(yè)的支持，因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且現(xiàn)代建筑行業(yè)中用戶一般會以“房貸”的方式購房，因此建筑行業(yè)的穩(wěn)定與否與金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資十分不開的。但是，房地產(chǎn)行業(yè)受市場影響比較嚴(yán)重以及金融行業(yè)競爭激烈等因素，導(dǎo)致雙方的合作并不是很堅(jiān)定。如果房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)出現(xiàn)合作危機(jī)，那就將嚴(yán)重制約著我國國民經(jīng)濟(jì)總水平的增長和生產(chǎn)力的發(fā)展，金融行業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、合理的投資房地產(chǎn)行業(yè)，對于推動我國國民經(jīng)濟(jì)總水平的快速發(fā)展具有重要意義。

一、我國房地產(chǎn)與金融行業(yè)合作中出現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的過分依賴

房地產(chǎn)行業(yè)對資金的過分依賴源于建筑行業(yè)需要大量的建筑材料和支付高昂的人工費(fèi)，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)商沒有足夠的資金支持，使得給房地產(chǎn)行業(yè)做風(fēng)險(xiǎn)投資的商業(yè)銀行或者融資機(jī)構(gòu)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果商業(yè)銀行沒有足夠的其他收益做保障，這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資是十分不利于商業(yè)銀行自身健康發(fā)展的。據(jù)相關(guān)部門的官方有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近百分之六十的房地產(chǎn)開發(fā)從購置土地、規(guī)劃建設(shè)、買進(jìn)建筑材料等等都是來自于商業(yè)銀行的貸款。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還進(jìn)行多種形式的大量貸款以滿足建筑工程需要，在樓房建成之后，大部分買房業(yè)主還要以住房貸款的形式購置房屋，也就是說，在商業(yè)銀行收回成本和利息之前，房地產(chǎn)市場的大量資金都是來自于商業(yè)銀行的信貸，這就大大增大了商業(yè)銀行的投資風(fēng)險(xiǎn)，在各個(gè)環(huán)節(jié)中都可能會出現(xiàn)意外狀況，例如開發(fā)的房產(chǎn)沒有買主、開發(fā)到一半形成爛尾樓等等。這些潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)讓很多商業(yè)銀行望而卻步，在一定程度上也影響了我國住房的價(jià)格。

（二）消費(fèi)者的住房信貸也會出現(xiàn)違約現(xiàn)象

房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠繁榮起來，主要是因?yàn)橛惺袌鲂枨?，在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步的時(shí)候，人們的消費(fèi)水平達(dá)不到有沒有足夠的信用來取得較大額度的貸款，現(xiàn)在不同了，買房分期付款成為一種時(shí)尚，在消費(fèi)者通過銀行信貸來滿足自身需求的時(shí)候也給銀行的信貸部門帶來了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。前一段時(shí)間，國家銀聯(lián)公布了我國國有四大銀行的住房貸款平均信用水平，除了小部分逾期還款之外，還沒有出現(xiàn)其他較大的消費(fèi)者不守信用時(shí)間，因此，銀行還是比較支持消費(fèi)者房貸的，但是，從專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估角度來看，由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起，商業(yè)銀行還沒有建立自足夠的信任制度來監(jiān)督進(jìn)行住房消費(fèi)貸款的用戶。這對于國外的很多投資銀行都是不允許的，在國內(nèi)只有大型的國有銀行在國家政策的引導(dǎo)下，合理合法的進(jìn)行住房貸款，以減小金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的自身系統(tǒng)問題

盡管在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于巨大的風(fēng)險(xiǎn)背后也存在巨大的利潤，因此很多商業(yè)銀行大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)貸款，并且存在一定拉攏的關(guān)系或者是幕后交易。在對其他行業(yè)的貸款上基本上不會簡化貸款手續(xù)、加大貸款額度等，在對房地產(chǎn)行業(yè)中，這種優(yōu)先對待的時(shí)間屢禁不止。與此同時(shí)，在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目上會出現(xiàn)政府部門的過分干預(yù)，，例如政府擔(dān)保貸款或者是政府支持降息貸款等，這樣有政府支持的房地產(chǎn)貸款使得商業(yè)銀行過分樂觀，忽略背后隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，僅僅以一紙憑證不做任何抵押就可以獲得巨額的貸款，這不是商業(yè)銀行的正規(guī)投資方式。

二、如何來規(guī)范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措置

（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化首先要做的就是通過與正規(guī)證券機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以現(xiàn)金的方式買入證券，通過一些列的運(yùn)轉(zhuǎn)和其他信用等級的考核，最后以證券的形式把相同價(jià)值的貸款提供給房地產(chǎn)開發(fā)商，自此之前，金融行業(yè)也根據(jù)自身情況進(jìn)行所有住房抵押貸款的匯集和重組。加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化進(jìn)程可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的目的：首先，對于商業(yè)銀行來說最大的優(yōu)勢規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，既保證了有足夠的收益，又能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資的零失誤；從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，進(jìn)行證券形式的商業(yè)金融貸款即可以升級自己的信用等級又能夠獲得足夠的資金來進(jìn)行開發(fā)；對于消費(fèi)者，開發(fā)商用證券貸款進(jìn)行建設(shè)就不存在出現(xiàn)爛尾樓的情況，自己的利益才能有效的保障?？傊?，通過各方努力合作，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化才是保障各方利益、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。

（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

什么是信托投資基金呢？具體的來說就是把不同投資者的資金進(jìn)行有機(jī)的集合，實(shí)現(xiàn)合法集資，通過專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資人員的合理運(yùn)作，收取一定的報(bào)酬的一種投資形式。也就是人們常說的投資信托。在房地產(chǎn)行業(yè)加快建立健全信托投資基金制度，助力解決房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度大、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不流暢等問題，另外還可以對商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定分擔(dān)，可以有效的改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的資金問題，這對于金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展都有很大的幫助，而且對于樹立良好的行業(yè)規(guī)范也起到了基礎(chǔ)性作用。

（三）不斷提高商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

不管是什么部門或者組織，都一定會有自身的經(jīng)營方式和生存發(fā)展方式，都要有自己的科學(xué)的適宜自身可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略部署和制度規(guī)定。對于金融行業(yè)尤為重要，首先金融行業(yè)是一個(gè)國家的命脈，是一個(gè)國家國民生產(chǎn)水平的體現(xiàn)，因此，商業(yè)銀行不管在什么樣的投資機(jī)會面前，都必須保持冷靜的頭腦，以自身穩(wěn)定健康發(fā)展為基礎(chǔ)，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制，正確的判斷信息的價(jià)值，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提高管理水平嚴(yán)防違法亂紀(jì)現(xiàn)象。

三、加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的宏觀調(diào)控

宏觀調(diào)控是指政府部門在市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)混論的情況下進(jìn)行政策性的指導(dǎo)干預(yù)和資金救市等使市場經(jīng)濟(jì)恢復(fù)秩序的政治手段。作為政府部門，既要實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的監(jiān)管和控制，又要把經(jīng)濟(jì)增長放在首位，適當(dāng)?shù)墓膭?lì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的規(guī)模和進(jìn)行合理的金融投資干預(yù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，市場經(jīng)濟(jì)本身是有缺陷的，首先就是盲目性，因?yàn)樯倘司哂兄鹄?，在利潤面前大部分商人會選擇擴(kuò)大生產(chǎn)而不是考慮市場是否飽和，因此曾經(jīng)出現(xiàn)的資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是嚴(yán)重的教訓(xùn)。同樣，這樣的理論也可以應(yīng)用到如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，截止到目前房價(jià)一直居高不下，從購房者的角度來看這確實(shí)不是什么好事，但是從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，樓房的高價(jià)需求就是財(cái)富，甚至有些開發(fā)商是白手起家，全部依靠商業(yè)銀行的投資貸款，樓房一棟接著一棟的建設(shè)，根本不考慮是否市場需求有沒有滿足。其次，就是具有壟斷性，盡管房地產(chǎn)開發(fā)需要刨除很大一部分成本費(fèi)，包括建筑材料、銀行的貸款本金和利息、建筑工人的工資等，但是這并不是房價(jià)居高不下的原因，最重要的原因還是開發(fā)商對利潤的過分追逐，有些四線縣城的房價(jià)已經(jīng)超過六千，經(jīng)過計(jì)算很多需要還房貸的業(yè)主需要還到將近五十歲，這與房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性不無關(guān)系。因此政府部門進(jìn)行宏觀調(diào)控，合理控制房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是十分有必要的。

（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展

想要在全球經(jīng)濟(jì)一體化的競爭激烈保持國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就需要保持國家支柱性產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的騰飛是功不可沒的，很多國內(nèi)大型企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，例如海爾集團(tuán)、泰山集團(tuán)等，因此國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直是十分支持的。但是，必須進(jìn)行合理的規(guī)劃，部署戰(zhàn)略是發(fā)展模式，決不能使得房地產(chǎn)行業(yè)“過熱”反而影響國民生產(chǎn)總值的提高。合理控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效方法就是在風(fēng)險(xiǎn)投資上調(diào)整發(fā)展步伐，包括很多大公司在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在現(xiàn)階段的投資依然是國有投資銀行封風(fēng)險(xiǎn)投資。

（二）針對性控制房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動

首先就是針對房地產(chǎn)行業(yè)的不平衡狀態(tài)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說穩(wěn)定的狀態(tài)只是暫時(shí)的，市場穩(wěn)定就代表無利可圖了，這是房地產(chǎn)開發(fā)商們最不想看到的，他們會采用很多刺激消費(fèi)的方式重新引起市場的需求。但是，作為國家的主管部門，需要注意的就是處理好房地產(chǎn)行業(yè)的尖銳的供求矛盾問題，因此，就需要有一定的預(yù)見性，不能等到危機(jī)出現(xiàn)了、商業(yè)銀行已經(jīng)遭受了巨大損失才進(jìn)行宏觀控制。其次就是各種形式的投資公司進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)波動，隨著我國改革開放的步伐，國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)躍居世界第二位，很多大型企業(yè)也在紛紛瞄準(zhǔn)了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的這塊“肥肉”，另外就是各種風(fēng)投機(jī)構(gòu)的加入，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了源源不斷的動力。作為國家主管部門應(yīng)該做的就是制定合理的金融政策，不能讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的生產(chǎn)過剩局面。

（三）金融行業(yè)如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款新對策

從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度來看，最應(yīng)該做的就是樹立房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)投資的理念。隨著國際貿(mào)易的增大，我國商業(yè)銀行已經(jīng)具備同國外大型國際銀行接軌的經(jīng)營模式和管理體制，在風(fēng)險(xiǎn)投資方面也學(xué)到很多經(jīng)驗(yàn)。在國外已經(jīng)形成一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)抵押貸款管理機(jī)制，我國專家也曾表示，這套理論機(jī)制只需要稍作調(diào)整就完全適合我國國情。這套機(jī)制主要是在金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部建設(shè)給出了現(xiàn)代化的建議和意見：一就是實(shí)現(xiàn)電子化信息系統(tǒng)的信用監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確、快速、長久的檔案保存；二就是實(shí)現(xiàn)對抵押貸款的動態(tài)監(jiān)測，預(yù)見性的對有違約風(fēng)險(xiǎn)的客戶進(jìn)行補(bǔ)救，消滅隱患于萌芽階段；三就是對抵押房產(chǎn)的合理評估，現(xiàn)階段我國的財(cái)產(chǎn)評估制度是有一定欠缺的，而且評估機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員水平比較低，評估受人為因素影響比較大，不具有說服力，這就需要有關(guān)部門的即時(shí)調(diào)整；四就是對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目做嚴(yán)格的審查和全程監(jiān)督，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)降低損失。

四、總結(jié)

不管從哪個(gè)方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段作出的突出貢獻(xiàn)是不可磨滅的，直接影響到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾次重大變革，不管是現(xiàn)在還是在將來，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性型產(chǎn)業(yè)的地位不會改變。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，正確處理好房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)投資的關(guān)系，才是維護(hù)兩個(gè)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重中之重。文章中既點(diǎn)出了雙方風(fēng)險(xiǎn)投資合作中存在問題，而且也就具體問題給出了建設(shè)性的意見，也給出了政府宏觀調(diào)控的方向，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升具有重要意義。

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