房地產的金融屬性精選(九篇)

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第1篇：房地產的金融屬性范文

金融化大勢所趨

房地產業(yè)面臨的種種變化使得房地產金融化成為此輪轉型最重要的趨勢。實際上，房地產業(yè)天然就具有實體經濟和金融經濟的雙重屬性。由于房地產是優(yōu)質抵押品，且是“無轉移抵押”，從它產生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產到銀行抵押，抵押的是產權，而使用權、經營權還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權貸款。充分利用房地產的金融屬性，可以引導出很多很精彩的房地產金融活動來。

作為房地產開發(fā)商，要認識和充分發(fā)揮房地產的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產的自身優(yōu)勢，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產的風險。

在盛世神州與房地產上市公司前五十強的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產上市公司把自身的長處作為金融交易過程中討價還價的要素。例如，房地產開發(fā)商的品牌要折價，統(tǒng)一設計要折價，統(tǒng)一采購要折價，團隊業(yè)績要折價，再加上土地本身，以及附帶的房產，企業(yè)自覺地實現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對于房地產金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產金融的資源程度如何，決定了房地產企業(yè)的市場份額，進而決定了其生死存亡。從這個意義上來說，房地產這個行業(yè)的血脈流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地長行業(yè)金融化的過程中，房地產基金有著舉足輕重的作用。房地產基金是房地產直接融資的重要組成部分。根據國家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會融資總規(guī)模將達到15%。房地產基金具備中國金融改革的政策優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，其誕生可謂“恰逢其時”，將在房地產金融中發(fā)揮越來越重要的作用。

首先，房地產基金對于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時，房地產基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔“資本金”。

其次，對于金融機構來說，房地產基金能夠“錦上添花”。在金融機構還不能進行房地產貸款的時候，房地產基金就可以進入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時再撤出。當開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進去，既可以幫助金融機構脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。

最后，對于社會投資者來說，房地產基金能夠起到“保駕護航”的作用。通過房地產基金，社會投資者把資金交給有經驗的機構進行經營管理。房地產基金的經營管理因為專注，所以專業(yè)，可以減少風險、保障收益。

專業(yè)的房地產基金除了向房地產商提供資金之外，還可以提供市場定位、成本控制、產品營銷等增值服務，使得項目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。

中國房地產基金的總量很低。據統(tǒng)計，2010年約為100家，2011年房地產基金的規(guī)模約為1000億元，和全國房地產貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。

第2篇：房地產的金融屬性范文

【關鍵詞】地理信息系統(tǒng)； 房屋屬性數(shù)據； 房地產管理； 地理空間數(shù)據。

1引言

隨著我國每個城市房地產建設的健康、快速、蓬勃發(fā)展。房地產的抵押、房地產的測繪、房產的拆遷、房產的拆遷、產籍產權的交易、管理維修業(yè)務也不斷地增加，屬權登記變更的日漸頻繁， 且房產業(yè)務的復雜度也有所增強，如果仍繼續(xù)使用老的管理方式，則導致房產工作效率、工作水平低下降、信息數(shù)據差錯率高、使用困難，老的房產管理方式已不再適用當代房地產發(fā)展的主要趨勢。為了提高房地產管理部門的服務質量和對市場信息的反映速度，加強對房地產市場管理、保障公眾的權利、維護市場的秩序，開發(fā)一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的綜合管理平臺是有必要的。它不僅集合大部分管理信息系統(tǒng)所擁有的各種管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理編碼對信息處理進行管理，將房屋的屬性信息、產權屬性信息相結合、房屋空間地理坐標信息相結合，使房地產的管理更加的規(guī)范、智能與科學，從而迎來數(shù)字房產的時代。

1.GIS的概念

1.1GIS的定義

地理信息系統(tǒng)，是采用地理模型分析方法，實時提供多種空間和動態(tài)地理信息， 為地理研究、綜合評定、定量分析、管理決策等提供服務而建立起來的具有地理圖形和空間定位功能的空間型數(shù)據管理系統(tǒng)，并以地理空間數(shù)據庫為基礎， 在計算機軟件、硬件環(huán)境允許下， 對空間相關數(shù)據進行采集、模擬、管理及顯示。

1.2 GIS的主要組成

GIS基本構成主要包括以下五個部分： 應用人員、應用模型、系統(tǒng)硬件、系統(tǒng)軟件和空間數(shù)據。

1.3 GIS的主要特點

GIS具有將基本的房屋屬性信息與空間數(shù)據信息相關聯(lián)的特點，這些特點將實現(xiàn)房屋圖形與房屋基本屬性數(shù)據查詢分析統(tǒng)計的圖形化、直觀化。GIS的特點主要有以下幾點：l 把房地產的決策與管理作為目的，把房地產GIS作為管理的平臺，對房屋基本屬性數(shù)據統(tǒng)計、空間數(shù)據信息統(tǒng)計等多方面進行綜合的管理與分析。2 由計算機進行空間地理數(shù)據信息的管理進行硬件系統(tǒng)的支持，再由計算機軟件進行解析，并把這些作用于房地產空間地理數(shù)據， 進而就可以產生對房地產有用的數(shù)據信息，完成有關房地產復雜、繁瑣的數(shù)據分析任務。3 直觀性、動態(tài)性、多元性，對房地產數(shù)據管理、數(shù)據收集、查詢、統(tǒng)計、分析整理等多重空間數(shù)據信息具有較強處理功能。

2 GIS在房地產管理中的應用

2.1 GIS在現(xiàn)代房地產管理應用現(xiàn)狀

GIS是可以深入到多個行業(yè)并以應用為目的的信息管理平臺。在房地產管理中具有顯著重要性，GIS在房地產的圖紙管理、城市建設規(guī)劃、開發(fā)建設、業(yè)務管理等各個方面都得到應用。當前我國不少城市以GIS為基礎平臺已建立、并實現(xiàn)以圖管房的信息管理理念，但對于產籍產權、房產檔案、房地產交易等方面的管理及分析，仍還有大部分城市還沒有建立完善GIS信息管理平臺

2.2 GIS在房產管理中的簡單應用

將GIS應用于房產的管理中是對傳統(tǒng)房產管理模式的技術革新與重大突破，體現(xiàn)了房地產管理部門在房產業(yè)務的管理方面不斷升級、重視與規(guī)范。具體表現(xiàn)如下：

2.2.1 建立一套房地產信息管理系統(tǒng)的地理空間數(shù)據模型

GIS房地產信息管理平臺是一個冗長而復雜的信息系統(tǒng)工程，而建立這樣的一個信息系統(tǒng)就需要房地產管理部門投入大量的人力、物力、財力，更需要良好的計算機技術工作者與豐富的軟件開發(fā)經驗。房地產信息包括坐落信息、自然信息、產權信息等，是房產管理的基礎資料，在GIS系統(tǒng)還沒投入使用時， 傳統(tǒng)的描述這些信息的方法一搬是采用人工方式或單一數(shù)據分析，但是房產管理信息動態(tài)特征是變化多端的，老式的方法已經不再滿足其信息特征的需要。GIS的管理平臺是建立在房地產管理的地理空間數(shù)據上，所以它的基本要素一搬以直觀、簡單地點、線、面表示房地產的相關數(shù)據信息，并可以生成關于房地產管理部門所需要的所有房產的分層平面圖、分幅平面圖、分丘分戶平面圖。

2.2.2 GIS對于房產管理決策的應用

GIS在房地產管理中的應用大概有以下幾方面：

（l） 房地產信息數(shù)據的管理：通過GIS系統(tǒng)使地理空間數(shù)據信息與房屋的基本屬性數(shù)據信息相鏈接，使房地產的信息管理工作更加明了、直觀、簡捷，從而更利于管理工作人員對于房地產相關業(yè)務的理解及判斷。更應該說房地產管理的基礎依據就是信息數(shù)據。

（2） 房地產數(shù)據信息的統(tǒng)計：在房地產工作人員管理的過程中，每當相關政策將出臺與實施時，房地產的管理部門都要對其進行房地產狀況的分析，分析結果可以以任何方式直觀的顯示。

（3） GIS在房地產管理中的評價與分析：GIS建立了一個特殊地理編碼，應用于房地產數(shù)據的管理，對每個房屋權利人所對應的其唯一的房屋地理編碼，形成一個一對多的鏈接模式，這樣便達到了自圖形到房產檔案、自房產檔案再到矢量圖形的調用交互與訪問。從而達到房屋的空間地理屬性、產權屬性、房屋自然屬性的結合與關聯(lián)，并最終達到“以圖管業(yè)、以圖管房、以圖管證、以圖管檔”的目的。

（4） 繪制房屋的拆遷紅線：我們常利用GIS的緩沖區(qū)分析功能與矢量繪圖功能繪制房屋拆遷紅線，在城市道路建設和老城區(qū)的改造項目中，用以確定紅線區(qū)域內所有的拆遷住戶及其拆遷所應得的補償。

（5） GIS技術為社會公眾、政府、企業(yè)提供可共享、數(shù)字化的各類房產信息，使城市的宏觀規(guī)劃信息“房地產業(yè)的金融、人口、產權、交易及基礎地理信息” 等一系列信息建立直接客觀的聯(lián)系，將全方位地改善建設、管理手段和城市規(guī)劃等房產信息基礎，普遍提高了城市管理水平與效率。

5結束語

將GIS技術引入房地產信息管理系統(tǒng)平臺中不僅是房地產管理形式的巨大改變，而且還是傳統(tǒng)房地產管理方式的巨大突破，它改變了傳統(tǒng)房地產的管理信息系統(tǒng)軟件，更加注重房屋屬性信息、忽視圖形信息的表現(xiàn)形式。全文總體體現(xiàn)了房地產管理部門的管理工作將走向更規(guī)范、更成熟的方向。

參考文獻：

【1】梁松，郝力，靖常峰.GIS 技術在房地產信息系統(tǒng)中的應用研究[J]. 地理信息世界， 2009.4， 66-72.

第3篇：房地產的金融屬性范文

[關鍵詞] 房地產 價格 特性 投資

一、引言

近幾年來,隨著中國經濟的高速增長,房地產價格也以驚人的速度上漲,雖然國家一再出臺政策調控房地產市場,但這一趨勢仍然沒有改變。很多學者也都在研究房價快速上漲這一現(xiàn)象,分析其原因并提出了應對措施。本文從房地產的特性角度來分析房價過快上漲的必然性及未來發(fā)展趨勢,并提出相應的政策建議。

二、房地產價格過快上漲的必然性

1.房地產的特性

房地產作為一種資產,有著區(qū)別于其他資產的特有屬性,正是這些屬性使得房地產價格的快速上漲成為必然。我們可以從如下幾個方面進行分析。

(1)房地產是所有居民生存發(fā)展的必須品?！俺源┳⌒小笔侨藗兩姘l(fā)展的頭等大事。將“住”和“吃穿”列到一起,可見其對于居民生存發(fā)展的重要性。尤其是近年來城市化進程的不斷加快,住房的需求量越來越大。除了住房以外,工業(yè)企業(yè)的生產活動以及商業(yè)企業(yè)的經營活動都離不開房地產。因此,存在一個對房地產的剛性需求,使得房地產價格對需求量的影響作用被削弱。帶來的后果就是隨著房價和居民收入的增長,人們把越來越多的收入用來買房,進一步推高了房價。

(2)房地產價值量大,使用壽命長,不易變質。隨著中國市場經濟的不斷發(fā)展,房地產的作用已不僅限于居民居住和企業(yè)生產經營的使用,其作為投資性房地產的作用日趨顯著。很多企業(yè)和投資者將房地產用來出租賺取租賃收入或者持有以備增值。房地產作為投資工具有著獨特的優(yōu)勢。一方面,房地產的價值量大,這使得房地產市場能吸引容納巨額資金進行投資。另一方面,房地產使用壽命長,不易變質,持有成本低。不具有使用壽命長和不易變質的商品在持有期內會面臨盤虧毀損的減值風險,很多資產在持有過程中需付出較大的運輸費用,倉儲費用等,成本的提高會增大投資風險。

(3)投資房地產對投資者的專業(yè)知識要求低。房地產的這一特性使得它可以成為一種大眾投資工具,投資者不需要具有專業(yè)方面的知識即可以投資房地產來賺取租金或持有以備增值,因此不需要承擔系統(tǒng)風險以外的其他風險,機構投資者和普通居民都可以進行投資,沒有進入門檻。

2.房地產與其他資產的對比

我們從房地產的特性出發(fā),把房地產與其他典型投資方式進行比較,進而分析房地產作為投資工具的優(yōu)勢。

(1)房地產與金融工具。以上市公司股票為例,與房地產相比,一方面,股票并不是居民生存發(fā)展的必須品,沒有股票并不會影響到居民的日常生活,也就是說,對股票不存在一種剛性需求;另一方面,投資股票需要投資者具有一定的專業(yè)知識,因此,投資股票的群體相對房地產的購買者來說要小的多。

(2)房地產與農產品。最近農產品價格猛漲一方面是由于供求關系所致,但更重要的一點是有游資在抬高農產品價格從中獲利,農民并沒有從農產品價格的上漲中獲得過多的利潤,這部分利潤大都流到了流通商的手中。農產品被當作一種投資工具來賺取利潤,是不可持續(xù)的。與房地產相比,農產品雖然也是生活必須品,但是不易儲存運輸,易變質,投資風險大,這些性質使得農產品的價格不會長期脫離其價值處于高位運行,必然會回落。

(3)房地產與貴金屬。貴金屬典型代表黃金作為一種投資方式,具有單位價值量大、不易變質的特點。但是由于黃金總儲量有限,所以黃金的價值總量有限,無法容納巨額的資金,同時,黃金也不是生活必須品。

正是房地產具有的這些特性,使房地產區(qū)別于其他投資方式成為廣大投資者的最佳選擇之一。而在當前中國這樣特殊的經濟環(huán)境下,房價的快速上漲就成為必然。

近年來,尤其是金融危機發(fā)生以來,貨幣供給的增長速度越來越快,存量越來越大,投放到市場中的大量貨幣本意是用來刺激實體經濟的增長,但是由于中國宏觀經濟環(huán)境和傳導機制等方面存在的問題,導致大量的資金沒有發(fā)揮其應有的作用。房地產的特性吸引這些資金流入,從而導致房價的持續(xù)快速上漲。

三、房地產價格的趨勢

通過分析我們知道,貨幣供給量的快速增長和宏觀經濟環(huán)境的問題使得市場中充斥著大量的流動性,這些資金必然要尋求一種增值的途徑,而房地產的特性使其成為大量資金最優(yōu)的投資方式方式之一,所以,房價的快速上漲成為自然而然的現(xiàn)象。這可以從周圍的現(xiàn)象中明顯感受的到。一方面,地王紀錄不斷刷新,而這些地王的背后大多都是資金實力雄厚的非房地產行業(yè)央企,另一方面,從個人購房的角度來看,銀行為個人住房信貸提供了優(yōu)越的條件,有些地方甚至通過開假收入證明就可以輕松取得房貸,所有這些都是建立在房價會持續(xù)上漲的預期之上。

那么,房價未來的走勢會是什么樣呢?現(xiàn)在房價偏離其價值,存在泡沫已經成為一個不爭的事實。從普遍經濟規(guī)律來看,房價早晚會回歸其內在價值,但是這個回歸時間就要看房地產市場各方參與者之間的博弈了。如果國家政策調控得當,國內經濟環(huán)境以及傳導機制得到改善,那么這一回歸就會越早。因此,房價未來的走勢很大程度上要看政府的調控政策及利益各方之間的博弈。

四、控制房地產價格過快上漲的政策建議

20世紀90年代日本泡沫經濟的破滅給日本經濟帶來了沉重的打擊,房地產泡沫破裂,價格一路下跌,經濟一蹶不振?？梢?房地產對整個經濟的影響是非常大的,因此,要想保持經濟長久健康穩(wěn)定發(fā)展,必須要處理好房地產問題,抑制房地產價格泡沫的發(fā)展,這就需要政府采取恰當?shù)恼{控政策。

第一,要開拓廣泛的投資渠道。這樣才能分流過多的流動性,防止這些資金流向房地產市場,沒有了大量資金的炒作,房價過快上漲的動力也就削弱了。

第二,加強對房地產市場的監(jiān)管,規(guī)范房地產市場的運行,逐步改變房地產綁架經濟的局面。

第三,提高閑置房地產的持有成本和房地產短期內的二次轉讓成本。

第4篇：房地產的金融屬性范文

【關鍵詞】公允價值 歷史成本 投資性房地產

一、 投資性房地產的后繼計量問題的提出

對投資性房地產的后續(xù)計量，目前國際上存在兩種不同的觀點。第一種是以我國會計準則為代表的計量模式，其中規(guī)定：企業(yè)一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用公允價值計量模式。第二種觀點以國際會計準則理事會（IASB）為代表，認為資產現(xiàn)行時點上的價值主要取決于特定時點資產的公允價值。這兩種觀點的焦點在于是以公允價值還是以歷史成本作為投資性房地產計量的標準。

二、 計量是投資性房地產會計的核心問題

（一）投資性房地產后續(xù)計量涉及的計量屬性

在對相關的投資性房地產資產進行確認之后，就需要解決如何對投資性房地產進行后續(xù)計量的問題，這必然涉及到計量屬性的選擇。投資性房地產計量通常使用的計量屬性有兩種：

1.采用歷史成本模式進行后續(xù)計量。歷史成本又稱實際成本，就是取得或制造某項財產物資時所實際支付的現(xiàn)金或者其他等價物。我國新會計準則規(guī)定：“在歷史成本計量下，資產按照其購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者按照購置資產時所付出的對價的公允價值計量?！?/p>

2.采用公允價值進行后續(xù)計量。IASB對公允價值的定義為：“公允價值通常是指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿交換的雙方交換一項資產或清償債務所使用的金額?！泵绹鴷嫓蕜t委員會（FASB）的定義為：“一項資產（或負債）的公允價值是自愿的雙方在當前交易（而不是被迫或清算銷售）中據以購買（或發(fā)生）、銷售（或清償）資產（或負債）的金額”。

（二）投資性房地產會計計量比較

我國的會計準則和國際會計準則都規(guī)定，對投資性房地產后續(xù)計量可以采取兩種計量模式，即成本模式和公允價值模式，并對兩種模式的轉換做出了限制。但是對優(yōu)先選擇計量模式的側重不同。

我國的會計準則優(yōu)先采用成本模式計量，只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，還應當同時滿足兩個條件：1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2.企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。國際會計準則是優(yōu)先選擇以公允價值模式對投資性房地產進行計量，只有當主體無法在持續(xù)基礎上對投資性房地產進行可靠確定時例外。這是我國和國際會計準則的不同，體現(xiàn)了我國會計準則謹慎性和我國市場條件的特殊性。

（三）公允價值計量模式的探究

圍繞全球金融危機和公允價值計量有兩種不同的聲音。一種是支持公允價值計量，支持者認為：公允價值計量反映真實的財務狀況和財務業(yè)績；公允價值計量能夠預示危機的征兆；公允價值計量不是病根，而是藥方。另一類反對以公允價值計量，反對者認為：在缺乏流動性、處于困境或被迫的市場環(huán)境下，無法可靠計量公允價值；公允價值計量無法反映資產或實體的基本價值；公允價值計量以“順周期”的方式加劇了危機。

隨著資本市場的不斷健全，社會對財務報告相關性的要求越來越高，公允價值具有無可比擬的優(yōu)越性。一是因為公允價值計量方式使得資產和負債的信息更加具有決策相關性；二是使收入信息更加具有決策相關性。

公允價值計量模式對投資性房地產計量的優(yōu)勢在于：1.投資性房地產建設期限長、投資數(shù)額大、流動性與變現(xiàn)能力差，具有高風險和高收益并存的特點，而且其市場價值往往高于其賬面價值，采用公允價值模式計量能夠更好的反應其市場價值和盈利能力。2.投資者的股東權益只有在采取公允價值計量模式下才可以很好的體現(xiàn)。房價的持續(xù)攀升，持有土地和商業(yè)地產的上市公司資產實際價值要比賬面價值高很多，企業(yè)不能完全反映企業(yè)信息，將不能很好反映公司股東權益。3.采用公允價值計量能夠更好的反映企業(yè)的真實價值，采用歷史成本計量將使企業(yè)總價值降低。

三、 兩種計量模式對投資性房地產計量的影響

（一）對財務指標的影響

在公允價值模式下投資性房地產的市場價格變動將成為利潤波動的決定性因素，加大企業(yè)的經營和財務風險，同時也會影響到許多重要財務指標的變化。本文選取了房地產類企業(yè)“A+H公司”――北京北辰實業(yè)股份有限責任公司2010年度境內外財務報告數(shù)據加以比較。該公司投資性房地產在香港財務報告準則下采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不計提折舊或攤銷；在中國企業(yè)會計準則下采用成本模式進行后續(xù)計量，按其預計使用壽命及凈殘值率相應計提折舊或攤銷。下面分析不同計量模式對財務指標的影響。

1.對資產的影響。據北辰實業(yè)股份有限責任公司2010年度的財務報表顯示，該公司香港財務報告總資產為30 574 653 000元人民幣，國內的財務報告總資產為25 740 009 334元人民幣，以公允價值后續(xù)計量比歷史成本計量總資產高出483 463 666元人民幣。而對于凈資產，香港財務報表顯示為12 801 641 000元人民幣，國內的財務報表顯示為9 175 655 893元人民幣，以公允價值后續(xù)計量比歷史成本計量總資產高出3 625 985 107元人民幣。從這里可以看出以公允價值后續(xù)計量比歷史成本后續(xù)計量，資產會有較大幅度的增長。

2.對折舊的影響。由于香港財務報表對投資性房地產采用公允價值計量，所以不存在對折舊的計量。國內的財務報表顯示的投資性房地產折舊為611 988 107元人民幣。

3.對凈利潤的影響。北辰實業(yè)香港財務報表顯示該公司的凈利潤為1 099 787 000元人民幣，國內的財務報告的凈利潤為203 058 165元人民幣，以公允價值進行后續(xù)計量比歷史成本計量利潤增長了896 728 835元人民幣。

（二）對稅負的影響

現(xiàn)行稅法對投資性房地產征收房產稅，因為投資性房地產不轉讓所有權，故不增收土地增值稅。按照房產計稅價值征稅的為從價計征，按房產租金收入計征的為從租計征。在成本計量模式下，會計準則和稅法的處理基本一致，按照原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法將通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產，以購買價款作為投資性房地產的計稅基礎，通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費作為投資性房地產的計稅基礎，不確認公允價值變化產生的所得。企業(yè)在對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅額所得額時不得扣除，企業(yè)在轉讓或者處置投資資產時，投資資產的成本予以扣除，這樣將產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。

主要參考文獻：

[1]葛家澍，徐躍.會計計量屬性的探討[J].會計研究2006(9).

[2]財政部會計司.企業(yè)會計準則講解[M].人民出版社2007.

[3]財政部會計司.企業(yè)會計準則[M].經濟科學出版社2006.

[4]應華羚，張維賓.投資性房地產公允價值計量模式的國際比較及在我國的應用[J].會計之友2008(10)上.

第5篇：房地產的金融屬性范文

【關鍵詞】改革開放 房地產業(yè)

一、房地產泡沫的概念

美國經濟學家Charles P .Kindleberger認為，泡沫是一種資產或一系列資產價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。因此，房地產泡沫可以理解為房地產價格在一個連續(xù)的過程中持續(xù)上升，這種上升的現(xiàn)象使人們產生價格會進一步上漲的預期，因此吸引更多的買者。隨著價格的上升和投資成本的增加，房地產價格遠遠高于其對應的實際價格，因而產生了房地產泡沫。

二、房地產市場泡沫成因

土地本身固有的屬性。土地是由自然供給的，數(shù)量是有限的，不會隨著社會經濟的發(fā)展而增加。土地稀缺性的自然屬性致使土地供給彈性最小，伴隨著城市化進程的加快，土地需求越大。土地作為一種稀缺資源就具有了兩種需求。一種需求是剛性需求，這種需求是為了生存而不是獲利；一種是投資需求，把土地作為稀缺資源，作為獲利的工具，使土地的價格脫離其實際價格，自然產生了土地泡沫。土地成本作為房地產的重要組成部分，自然也就助長了發(fā)地產市場的泡沫。通過表1.1可以看出，我國房價上漲與地價的上漲基本上是同步的，這也印證了上述理論的正確性。

房地產投機需求。房地產投機需求是房地產市場泡沫產生的直接原因。房地產投資者對市場有良好的預期，這種預期產生了很大部分不實際的需求，需求的增多引起市場的膨脹，市場的膨脹又會引起假性的預期。這種假性的預期不僅會對剛性消費者產生誤導機制，也會引起開發(fā)商的不理性判斷。然而，房地產市場中投機需求所占的比例越大，其中泡沫程度越大。在信息不對稱的情況下，消費者與投資者和開發(fā)商都產生了錯誤的判斷。投資者將更多金錢用于投資，開發(fā)商為獲取更多利潤將自身資本和借貸資本也用于房地產市場上。過度的投資需求會導致泡沫越來越大，直到最后破滅。

土地財政。分稅制之后，地方政府承擔了更多的地方社會、經濟發(fā)展各方面更多的問題，然而相對于分稅制之前，承擔的責任更多，資金來源越來越小。而地方政府考核制度卻不完善，上級政府通常會把GDP、稅收增長率等作為單純的考核指標。土地財政成為解決問題的對策。土地財政可以為GDP的增加、大型項目的投資注入更多的資金。地方政府受利益驅使，不計后果的賣地進行開發(fā)，以獲取高額的利益。這樣就形成了沒錢，賣地，賣高價地的惡性循環(huán)。雖然土地財政彌補了地方政府發(fā)展經濟資金不足的缺陷，卻同時增加了房地產的成本，造成了房地產的市場泡沫。

城市化進程中的剛性需求。伴隨著我國城市化、城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)人口所占的比重不斷提高。到2012年，城鎮(zhèn)人口比重已經到達52.6%。城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，促使城區(qū)聚集了大量的人口。新增人口住房的需求，新增人口基礎設施的需求，以及人口的密集度的上漲使土地的稀缺性特點更加明顯。住房是一個商品，當需求大于供給時，住房的價格會上漲。土地資源的有限性加上房地產建設周期較長的特點，使這中供給與需求更加難以持平衡。而伴隨這信息的不對稱和投機需求的上漲，會把原有的剛性需求擴大化。剛性需求程度越高，投資空間越大，市場泡沫越容易產生。

金融體制的不完善。房地產市場價格不斷升高，銀行將房地產性質的貸款看做是收益高的優(yōu)質貸款，而目前我國商業(yè)銀行的主要利潤來源于存借款的利息差額。在這種情況下，銀行會主動的為房地產行業(yè)提供信貸的支持。最近幾年，我國房地產市場一直繁榮發(fā)展，從一方面保證了我國經濟發(fā)展的速度。在銀行信貸和國家優(yōu)惠政策的影響下，房地產開放商將更多的資金投資于房地產項目，從而在一定程度上促進了泡沫的生成。當經濟處于繁榮發(fā)展時，房產價格上漲，房產抵押價值也上升，投資于房地產市場的收益較高。在此種情況下，企業(yè)和個人以房地產的名義借款能力自然提高，而獲得的貸款又可以投入到房地產市場中，從而造成了虛假的需求，推動了房地產價格的上升。銀行忽略了這種不理性的貸款，只是單純的從銀行利益角度出發(fā)，不僅沒有嚴格控制相關房產貸款，甚至主動去發(fā)放貸款，這使得銀行的信貸和房地產形成了一個循環(huán)的過程。

三、房地產泡沫的預防

房地產市場泡沫的破滅會對我國經濟的發(fā)展造成不可估計的危害，因此預防消除房地產泡沫有很重要的意義。這要求我們政府、銀行采取一系列的措施：完善保障房的建設。合理處理剛性需求，做到有效供給，建立對稱的房地產市場信息機制；加強銀行貸款系統(tǒng)的監(jiān)管。加強商業(yè)銀行的內部控制，完善房地產金融風險的預警機制. 拓寬房地產融資渠道，分散房地產金融風險不能為了短暫的利益，不做調查的隨意貸款。防止房地產企業(yè)虛假貸款，嚴格審查，層層監(jiān)管，避免出現(xiàn)不負責任的主動貸款；改變土地財政。不能盲目的依靠土地財政，尋找可持續(xù)的經濟發(fā)張方式。利用城鎮(zhèn)化契機，創(chuàng)造經濟發(fā)展的新動力。

參考文獻：

[1]馬爾科姆.沃納.管理思想全書[M].韋福祥譯.北京：人民郵電出版社，2009.

第6篇：房地產的金融屬性范文

【關鍵詞】 新企業(yè)會計準則； 公允價值； 投資性房地產

財政部在2006年2月15日頒布了包含1項基本準則和38項具體準則（財會[2006]3號）的企業(yè)會計準則（簡稱新企業(yè)會計準則）。這次準則的修訂，實現(xiàn)了與國際財務報告準則的趨同，邁出了我國會計準則走向“國際化”的重要一步。新會計準則對計量屬性做出了重大調整，全面引入公允價值、現(xiàn)值等計量屬性。在會計政策方面也發(fā)生了一些變更，其中之一就是在《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》中，將企業(yè)持有的“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有”的房地產確認為投資性房地產，把“已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物”從固定資產、無形資產中劃分出來，單獨報告。并規(guī)定，投資性房地產后續(xù)計量可以以成本模式，也可以“在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下”采用公允價值模式計量。新準則自2007年施行以來，根據每年國家財政部會計司的上市公司執(zhí)行情況報告來看，只有為數(shù)不多的上市公司對投資性房地產的后續(xù)計量采用了公允價值模式，本文由此入手，結合上市公司進行案例分析，以期找出上市公司采用公允價值計量的動機，提出在計量過程中遇到的一些問題，從而對較多上市公司采用成本模式計量給出合理的解釋。

一、上市公司投資性房地產執(zhí)行公允價值計量情況

新企業(yè)會計準則自實施以來，從上市公司執(zhí)行新會計準則情況報告中來看，我國持有投資性房地產的上市公司數(shù)逐年增加，其中大多數(shù)公司采用成本模式計量，詳見表1。

2007年到2010年間，在房地產市場交易價格快速上漲的經濟環(huán)境下，上市公司為了獲利實現(xiàn)資本增值，比較熱衷持有土地使用權、建筑物等投資性房地產，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在計量方式的選取上，對公允價值計量，上市公司卻反應冷淡，增長很少，所占比例介于2.86%~3.58%之間；從絕對數(shù)來看，2007年、2009年采用公允價值計量的上市公司數(shù)增加得較多。另外，上市公司在資產負債表日確認的投資性房地產公允價值變動損益，除2008年因金融危機確認0.36億元的損失外，其余均確認為收益，分別為22.79億元、39.12億元、36.24億元，占到這些公司凈利潤的3.10%左右。

二、采用公允價值計量投資性房地產的動因分析

在眾多持有投資性房地產的上市公司中，緣何有的公司會選擇采用公允價值進行后續(xù)計量，這不僅僅是因為公允價值更能反映資產的實際價值，它在改善公司資本結構、業(yè)績表現(xiàn)，滿足融資需求方面都起到了一定作用。

（一）反映資產的實際價值

新企業(yè)會計準則實現(xiàn)投資性房地產單列報告，并規(guī)定投資性房地產的后續(xù)計量既可以采用成本模式計量也可以采用公允價值模式。這樣不僅以實質性原則出發(fā)，而且提高了信息的決策有用性。在準則未修訂之前，長期資產的分類尚未細化，持有的準備升值出售或持有賺取租金的房地產都劃歸計入固定資產，采用歷史成本計量，市場價格波動對資產價值的影響企業(yè)報表中無處找尋。事實上，在近幾年經濟發(fā)展中，房地產價格高速增長，一項2003年取得的以投資為目的的房地產，到2010年市場交易價格早已經翻了3到4番，賬簿記錄依然是歷史成本150萬元，未免低估資產價值，因此以公允價值計量的投資性房地產更能客觀體現(xiàn)企業(yè)資產價值，對相關利益的決策有用性也大大提高。

（二）改善公司資本結構的需要

對一個企業(yè)來講，維持良好的財務狀況、償債能力和再融資能力是非常必要的，所以企業(yè)非常重視企業(yè)的資本結構。所謂企業(yè)資本結構，也就是企業(yè)的各種資本價值構成及其比例，反映的是企業(yè)債務與股權的比例關系，因此也可稱為企業(yè)的融資結構。合理的資本結構不僅可以利用籌集資金，而且還可以降低融資成本，發(fā)揮財務杠桿的作用，實現(xiàn)企業(yè)自有資金收益率的更大化。在對上市公司年報資料整理的過程中，可以看到投資性房地產計量模式的變動，對企業(yè)的資本結構也有一定的影響。在自用房地產或存貨與投資性房地產的轉換中，若轉換當日的公允價值大于其賬面價值的，差額計入“資本公積”項目，顯然關乎到了企業(yè)所有者權益項目的變動，負債、所有者權益比例隨之變動，企業(yè)的資本結構隨之變動。世茂股份（600823）公司是一家屬房地產開發(fā)與經營行業(yè)的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）臨時股東大會表決，同意公司對會計政策中有關投資性房地產相關條款進行修訂，從2009年起，公司對投資性房地產后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式。變更后，包括江蘇省常熟市珠江東路98號商業(yè)樓等三項物業(yè)轉入投資性房地產核算，共增加資本公積3.89億元，約占資本公積增加總額的三分之一。從圖1中可以看出從2008—2011年，企業(yè)的資本結構比例基本保持一致，并沒有因為大幅舉債而出現(xiàn)資本結構惡化。

（三）滿足企業(yè)融資需要

在對2009年新增加的6家上市公司年報分析中發(fā)現(xiàn)，有的公司進行投資性房地產的計量模式轉換，完全是為了滿足企業(yè)的融資需求。其中，世茂股份公司從2008年開始經營活動現(xiàn)金流量凈額均為凈流出（2008年為6.66億元，2009年為10.40億元，2010年為17.47億元，2011年半年報為9.01億元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而為了滿足企業(yè)日常經營及投資活動的需要，企業(yè)不得不依靠外援。根據分析可知在2008年、2009年、2010年間融資流入的現(xiàn)金分別為4.95億元，42.45億元，76.35億元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的現(xiàn)金占總流入比為73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到總流入的90.47%。現(xiàn)金主要由借款取得（長期借款2009年新增21.61億元，增長幅度為561.31%；2010年新增17.88億元，與2009年相比增長70.23%。）。那么企業(yè)在獲得借款時，通常金融機構要求抵押實物資產，面對強烈的融資需求，實物資產如何跟上步伐快速增長呢？得益市場公允價值快速上漲的投資性房地產正好充當了這一角色，也就不難理解為何到2010年企業(yè)的投資性房地產占到資產總額的84.75％（如圖2所示）。

（四）改善企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)

投資性房地產以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，在資產負債表日，可以按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。隨著房地產升值趨勢的延續(xù)，企業(yè)的凈利潤中一部分貢獻來源于投資性房地產的公允價值變動損益。翻三番的市場價格變動，帶來的公允價值變動損益相當可觀。因此對于企業(yè)凈利潤的增加，每股凈收益的增加，企業(yè)的所有者權益增加，資本結構得以優(yōu)化，為企業(yè)再籌資提供保證。

金宇車城（000803）從2008年開始將投資性房地產后續(xù)計量轉換為公允價值計量，在2008年由于世界金融危機產生的影響，企業(yè)確認-334萬元公允價值變動損失，利潤總額為760萬元，2009年確認投資性房地產公允價值變動收益為2 350萬元，占到其營業(yè)利潤總額的91.82%，將利潤總額扣除投資性房地產公允價值變動損益的影響后為-1 287萬元。金宇車城公司使用公允價值計量投資性房地產，無疑改善了企業(yè)經營業(yè)績表現(xiàn)。海南航空（600221）也從2009年開始使用公允價值進行后續(xù)計量，2008年企業(yè)營業(yè)利潤為-16.84億元，2009年來自于投資性房地產的公允價值變動損益貢獻5.85億元，營業(yè)利潤實現(xiàn)大幅提升，上升幅度為96.11%，提升至-0.66億元，加之營業(yè)外收支的影響，2009年實現(xiàn)扭虧為盈。

三、上市公司公允價值計量投資性房地產面臨的幾個問題

（一）基于我國監(jiān)管層的態(tài)度，披露成本較高

我國監(jiān)管層對于上市公司投資性房地產的計量問題持謹慎態(tài)度，這一點在新會計準則的表述中體現(xiàn)的很明白。《基本準則》在規(guī)定會計要素計量屬性時，把歷史成本屬性放在首位?！毒唧w準則》規(guī)定投資性房地產后續(xù)計量中，提出有“確鑿證據”表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，而對于采用成本模式計量的企業(yè)則無需披露投資性房地產的公允價值。并且為了避免管理層使用計量模式的轉換進行盈余管理，規(guī)定企業(yè)已采用公允價值計量的投資性房地產，不得再轉為成本模式。由此可見，采用成本模式計量的成本明顯小于公允價值模式，不需要為了實現(xiàn)公允價值計量，而花費大筆成本，去搜集“確鑿證據”，不需要聘請獨立的評估機構評估資產的公允價值。監(jiān)管層對公允價值計量的態(tài)度很大程度上決定了上市公司在報告上的行為方式，較高的披露成本，也必然成為上市公司行為選擇時的影響因素。

（二）公允價值變動損益的確認，會使利潤波動幅度放大

投資性房地產采用公允價值模式計量后，不允許采用成本模式，會放大利潤波動幅度。投資性房地產以公允價值模式計量，在資產負債表日，可以按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。資產價格上升的時候，公允價值變動收益增加，每股收益增加，對企業(yè)來說意味著盈利能力的增加，但是，當價格下降時，公允價值變動形成損失，利坡，股東權益報酬率下降?？梢?，公允價值計量模式是把雙刃劍，有利有弊。因此，發(fā)現(xiàn)在公允價值上升時，上市公司采用公允價值模式的沖動比較大，而在預期公允價值下跌時，沖動則小得多，由于從2010年開始國家對房地產市場監(jiān)管措施的加強，年報報告中選擇采用公允價值計量的上市公司僅新增一家。

（三）抵押投資性房地產形成的借款，會使企業(yè)積聚較多的財務風險

上市公司為滿足籌資需要，可以通過抵押投資性房地產而取得借款，當公允價值波動時，會增加企業(yè)財務風險，使企業(yè)經營環(huán)境惡化。上述提到的世茂股份公司在其年報附注中批露的由抵押投資性房地產獲得的長期借款，2009年為8.23億元，2010年為15.51億元，2011年為29.24億元，占借款總額的比例逐年上升，從2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，報告中列示的一項北京世茂國際中心投資性房地產，2011半年度報告中期末賬面余額為23億元，抵押其取得的長期借款為9.63億元，并同時提供10億元擔保。此時資產債務比率明顯偏高，一旦國家對房地產市場的調控力度加大，導致市場交易價格下降，公允價值變動損益為負，那么財務風險將非常大。因此無論從債務人的角度，還是債權人的角度來說，以投資性房地產為抵押的借款，其資產負債比率都不宜太高。

（四）沒有折舊、減值準備抵稅，形成的僅是“看得見，摸不著”的利潤

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》，指出投資性房地產的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式”；如果采用成本模式，則要提累計折舊和累計攤銷，及減值準備；而以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，更不需要考慮減值準備，直接確定公允價值變動損益。因此，兩種模式來比較的話，成本模式顯然有折舊費用、資產減值損失等費用項目，能起到一定的抵減所得稅的作用；而在公允價值模式下，在資產負債表日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：大于借記“投資性房地產”，貸記“公允價值變動損益”；直接參與利潤核算，形成凈利潤。但這種利潤與營業(yè)利潤不同，并沒有真實實現(xiàn)，不能形成資金的流入，除非資產已以當前公允價值進行了交易，因此是表上看得見，事實摸不到的利潤。由此可見，一則沒有費用抵稅，二則價值變動收益并未變現(xiàn)，只能是“看得見，摸不著”，因此上市公司使用公允價值計量的動力自然不足。

綜上所述，結合世茂股份、金宇車城、海南航空等上市公司案例，本文分析發(fā)現(xiàn)盡管采用公允價值計量可以反映資產的實際價值，提高財務報告信息相關性，可以改善公司經營業(yè)績表現(xiàn)，改善與維持公司資本結構，滿足企業(yè)融資需要，但在具體實施的過程中，由于我國監(jiān)管層的謹慎態(tài)度，以及較高的披露成本，增大財務風險等原因，大多數(shù)上市公司選擇以成本模式來進行投資性房地產后續(xù)計量。鑒于目前我國房地產市場面臨著較大的波動，上市公司對于投資性房地產公允價值計量應當持保守態(tài)度，以免對公司經營表現(xiàn)形成較大的沖擊。

【參考文獻】

［1］ 財政部.企業(yè)會計準則2006［M］.北京：經濟科學出版社，2006.

［2］ 財政部會計司課題組.關于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況分析報告［J］.會計之友，2008（7上）：105-112.

［3］ 財政部會計司課題組.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告［J］.會計研究，2009（7）：3-21.

第7篇：房地產的金融屬性范文

關鍵詞：公允價值；新會計準則；投資性房地產

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規(guī)模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹攧諘嫓蕜t委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業(yè)會計準則——基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業(yè)會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量?；緶蕜t中也強調，企業(yè)一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質，交易各方之間是否存在關聯(lián)方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業(yè)作為我國第三產業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵啵钟胁蕚湓鲋岛筠D讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規(guī)定

新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續(xù)計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規(guī)定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規(guī)定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業(yè)的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業(yè)的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業(yè)發(fā)展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業(yè)應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續(xù)計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業(yè)產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1]財政部．企業(yè)會計準則2006[N]．北京：經濟科學出版社，2006．

[2]謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

[3]葛家澍．關于會計計量屬性——公允價值[J]．上海會計，2001．

第8篇：房地產的金融屬性范文

【關鍵詞】 新會計準則 公允價值 會計核算 影響

1. 公允價值的定義

公允價值亦稱公允市價或者公允價格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價格。在會計實務中，通常由相同或相似的市場價格或資產評估機構確定。

2. 新會計準則中為何引進公允價值

2.1公允價值的引入是新準則財務會計目標變化的結果

我國新頒布的會計準則，從內容上發(fā)生了實質性的修訂。從本質上來說，新會計準則的修訂，實際上是會計目標的修訂，從過去責任觀下的可靠性到決策有用觀下相關性，也就是為了更好地滿足報表使用者的需要，報表使用者想了解這項資產現(xiàn)在值多少錢，而不是當時取得的時候支出多少錢，從而引入了現(xiàn)在的公允價值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財務報告目標的變化而引入公允價值。

2.2我國會計向國際趨同邁進

近年來，國際會計準則及西方發(fā)達國家會計準則紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發(fā)展方向。因此，其運用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或地區(qū)會計國際化程度的重要標志。

我國新的會計準則明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地加以運用，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性的一步。公允價值的廣泛運用，意味著我國傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多重計量屬性并存的計量模式所取代。

3. 公允價值對我國企業(yè)會計核算的影響

在新會計準則體系中，目前已頒布的38個具體準則中，據不完全統(tǒng)計，至少在17個準則中不同程度地運用了公允價值的計量屬性，本文僅從公允價值對金融工具的計量、投資性房地產，企業(yè)所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。

3.1公允價值對金融工具確認和計量的影響

根據新會計準則規(guī)定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產和金融負債，對于交易性金融資產，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產進行后續(xù)計量，公允價值變動計入當期損益。按照這一規(guī)定，上市公司進行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價孰低法計量，而將純粹采用公允價值法。根據以前的會計準則，上市公司的證券投資如市價比成本低，必須計提減值準備，但是，如果市價比成本高，公司并沒有拋出實現(xiàn)收益，賬面盈利并不能計入當期損益。但按新會計準則，賬面盈利就能直接計入當期損益。從而使得這一因為市價升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。

新準則體現(xiàn)了對公允價值的謹慎使用原則，這與以公允價值為主導的國際會計準則，還是有一定的差異。新準則強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現(xiàn)了與國際慣例接軌的標準，首次構建了比較完整的有機統(tǒng)一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結合的市場監(jiān)督體系的壓力，使會計準則能夠發(fā)揮最大效力，讓每個公司都實現(xiàn)財務健康。

3.2公允價值對投資性房地產確認與計量的影響

《投資性房地產》提出，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

3.2.1投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

3.2.2企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。采用公允價值模式計量的，由于公允允價值變動直接計入當期損益，從而不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值的確定方式為：市場參考價格，或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價值。

為了防止企業(yè)利用公允價值變動來調節(jié)企業(yè)利潤，準則規(guī)定：對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據《會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

以前上市公司的投資性房地產都是計入固定資產，其市值變動并不計入損益，在報表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產溢價將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤。未來以公允價體現(xiàn)的公司賬面凈資產，其參考價值也大大提高。

與此同時很多人持保守態(tài)度擔心公允價值容易導致利潤操縱，對公允價值有抵制傾向，但是隨著我國房地產市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的網上公開，相對于其他資產而言，投資性房地產的公允價值是容易取得的。

3.3公允價值變動對所得稅的影響

執(zhí)行新會計準則后上市公司利潤表里出現(xiàn)了一個新的會計科目—公允價值變動損益。所有公允價值變動損益都在這個科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時產生。為此，財政部和國稅總局專門發(fā)出通知，通知規(guī)定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計稅，等盈利落袋即實際處置時，再按處置時的價款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。

為了協(xié)調執(zhí)行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規(guī)定，企業(yè)對持有至到期投資、貸款等按照新會計準則規(guī)定采用實際利率法確認的利息收入，可計入當期應納稅所得額。對于采用實際利率法確認的與金融負債相關的利息費用，應按照現(xiàn)行稅收有關規(guī)定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計算當期應納稅所得額時扣除。企業(yè)發(fā)生的借款費用，符合會計準則規(guī)定的資本化條件的，應當資本化，計入相關資產成本，按稅法規(guī)定計算的折舊等成本費用可在稅前扣除。

4. 新會計準則中公允價值確定存在的問題

新會計準則中雖然規(guī)定了公允價值確認的三種狀態(tài)；

4.1存在活躍、公開的市場價格時，則以該價格為標準確認的價值作為公允價值。

4.2不存在活躍、公開的市場價格時，則在多方詢價的基礎上，采用適當?shù)墓乐捣椒ɑ蛴少Y產評估等中介機構的評估價，作為公允價值。

4.3不存在活躍、公開的市場價格時，交易對象也不適宜評估，多方詢價也存在較大困難的基礎上，可以參考當?shù)赝惍a品的市場價格，作為公允價值。但是，現(xiàn)實情況千變萬化，特別是目前市場條件還不是嚴格規(guī)范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業(yè)利用公允價值人為調節(jié)利潤有可乘之機。同時，也給企業(yè)財務人員在實務操作中增加了工作的難度。特別是在房地產開發(fā)企業(yè)，對房地產地產公允價值的確定，成為房地產后續(xù)計量是否合理的關鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價值進行計量的房地產開發(fā)公司，需要每年聘請獨立的測量師對房地產的公允價值進行評估，這無疑增加了企業(yè)成本。由于公允價值變動直接計入損益，因此對企業(yè)業(yè)績不佳，企業(yè)虧損或連續(xù)虧損的上市公司來說，對調節(jié)公司利潤打開了方便之門，誤導了投資者的投資方向。

參考文獻：

[1] 常勛，《公允價值計量研究》，財會月刊，2007，（3）：3-4.

第9篇：房地產的金融屬性范文

關鍵詞：房地產；開發(fā)貸款；風險分析

一、房地產開發(fā)貸款的特征

房地產行業(yè)是資金密集型的高負債行業(yè)，對銀行的貸款依賴程度較高，房地產行業(yè)本身的開發(fā)周期長，所需資金大等固有特點決定了開發(fā)貸款有以下特征：

1、開發(fā)貸款的資金額度大風險高

    房地產開發(fā)貸款是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產開發(fā)建設的中長期項目貸款。貸款額度的大小取決于開發(fā)的規(guī)模，一個完整的房地產項目開發(fā)過程，需要投入大量的資金，項目的開發(fā)費用包括前期費用、土地出讓金、拆遷費、施工費、材料費、廣告費等， 窗體底端

每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，總的資金需求量比較大，對一般的房地產企業(yè)來說，預售款與銀行貸款為其獲得資金最重要的渠道，因此，開發(fā)貸款的額度相對較大，少則幾千萬，多則幾個億。

2、開發(fā)貸款周期長風險因素多變

房地產項目的開發(fā)，從規(guī)劃設計論證開始，到征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產品上市，需要多個階段，其開發(fā)周期相對較長，房地產的開發(fā)周期決定了開發(fā)貸款的周期，開發(fā)貸款的周期越長，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，隨著政府土地政策的變化，土地拍賣價格變化變動，利率水平的變動，房地產政策的變動，諸多可變的風險因素使得房屋的成本和售價的不確定性就越大。

3、開發(fā)貸款的抵押物價值存在不穩(wěn)定性

房地產開發(fā)貸款的抵押物是開發(fā)貸款的第二還款來源。目前開發(fā)貸款抵押物有兩種形式：一是抵押土地的使用權，二是抵押在建工程。二者的估價均受影響，當房價處于下行周期時，其抵押物估值將出現(xiàn)縮水

4、開發(fā)貸款風險存在鏈條效應

    房地產按開發(fā)順序可分為土地批租階段、房地產開發(fā)階段和房地產租售三個階段，每個階段的資金鏈條環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)都臨政策風險、市場風險、財務風險，只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險，就可能導致房地產企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

二、房地產開發(fā)貸款的風險來源

房地產的開發(fā)貸款，對房地產業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了決定性的促進作用，到2011年9月末，房地產的開發(fā)貸款累計余額達到2.46萬億；隨著我國產業(yè)結構的調整以及對房地產行業(yè)的宏觀調控，房地產行業(yè)步入了景氣度下降周期，開發(fā)貸款的隱性風險開始向顯性風險轉化，當前，開發(fā)貸款主要的風險來源表述如下四個方面：

其一，房地產開發(fā)投資增長與資金來源出現(xiàn)缺口。當前地產商開發(fā)的土地多半是2009年和2010年高價儲備的土地，其開發(fā)成本較高，由于土地開發(fā)周期政策的限定，使得開發(fā)投資短期內呈現(xiàn)一定剛性增長，據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2011上半年，全國房地產開發(fā)投資同比增長32.9%，資金來源同比增長21.6%，這說明國內房地產企業(yè)的自有資金正被逐漸消耗，隨著自有資金的耗盡，一些中小地產商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。

其二，銷售萎蘼，庫存增加，資金回流不暢。在房地產調控力度不斷加大，銀行個人購房貸款從緊，限購政策發(fā)揮作用，出現(xiàn)房產房交易量急劇萎縮，從存貨指標來看，截至2011年9月，144家上市房企存貨總量已經達到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達到112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的有109家，占比75.69%。部分企業(yè)的房屋將難以銷售，資金回流不暢，開發(fā)貸款風險凸顯。

其三，房地產開發(fā)商融資成本趨升，債務負擔加重。

在房地產宏觀調控的背景下，銀行正在收緊貸款，房地產企業(yè)向銀行融資的能力受到很大限制，同時房地產信托產品也到了集中兌付期，一部分風險已經顯露。一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差的小地產企業(yè)，開發(fā)資金來源渠道單一，靠借入流動性維持經營， 債務滾動必須付出高昂的代價，開發(fā)商經營面臨較大的壓力，開發(fā)貸款還款計劃受到沖擊。

其四、房價泡沫破裂，誘發(fā)壞賬率上升。

宏觀調控促使房屋的商品屬性向居住屬性理性回歸，高房價難以維系，當前，房價的拐點已經顯現(xiàn)，房地產價格泡沫一旦破裂，直接結果是開發(fā)商的利潤出現(xiàn)大幅度下滑，由于開發(fā)的前期成本鎖定，銷售價格的大幅度跳水，將導致大部分房地產開發(fā)商經營巨虧，正常還貸無望；房地產價格泡沫的破裂，也將引發(fā)貸款抵押物的價值縮水，從而導致開發(fā)貸款的壞賬風險增加。

三、房地產開發(fā)貸款的風險控制

根據房地產開發(fā)貸款的特征以及風險的主要來源，對房地產開發(fā)貸款的風險控制主要采取一下措施：一是根據房地產景氣周期，控制好開發(fā)貸款的適度規(guī)模，尤其房地產行業(yè)處于下行周期逐步壓縮開發(fā)貸款的規(guī)模；二是嚴格房地產開發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產開發(fā)貸款，加大項目風險分析和評估力度，同時，通過銀團貸款方式分散風險；三是通過房產稅、非對稱加息、差別首付和限購措施，控制房屋投資性需求規(guī)模，緩解“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關系的影響，促使房地產供需回歸理性，恢復房屋的居住屬性，防止房價“大起大落”；四是堅持調控的審慎原則，要充分預期調控效果的滯后性和疊加性，避免房價暴跌引發(fā)的房貸系統(tǒng)性風險；五是建立和完善多元化、分層次的房地產金融市場體系，創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種拓寬房地產融資渠道；六是科學設計房地產開發(fā)貸款的抵產品及其估價，防止抵押資產大幅縮水產生的風險。

參考文獻：