商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案范文

做完一個小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達一年時間的小組成員們剛想“歇口氣”。2003年11月，湖南湘怡房地產(chǎn)公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。

他們在湖南婁底市開發(fā)了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡稱“明珠”）。

由于以前沒有進行過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，操作經(jīng)驗不夠，出現(xiàn)了很多問題。

“明珠”2001年開始投資建設(shè)，已有將近3年時間，當時，商鋪只銷售了60％。銷量每月還在遞減，2003年10月份，只銷售了一套鋪面。

商鋪的招商工作已經(jīng)開展了半年，半年時間竟然連一個商家都沒有招到。

內(nèi)憂外患的是，另外的開發(fā)商乘虛而入，又開發(fā)了一條步行街。該開發(fā)商經(jīng)驗豐富，操作得當，2003年10月2日開盤后出現(xiàn)了租售兩旺的態(tài)勢，預(yù)計2004年5月1日開業(yè)。給“明珠”造成了巨大的壓力。

劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們?？磥?，大伙這口“氣”估計是歇不成了！

二、艱巨目標

經(jīng)過雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望：

1、要在2004年3月28日開業(yè)

2、開業(yè)之前必須完成招商工作，而且所招商家的質(zhì)量必須達到要求。

3、希望通過招商帶動后面尾樓的銷售。

三、面對著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣

2003年11月初，在正式合作之前，我們派出一個項目小組來到了婁底，對“明珠步行街”項目本身，消費者，商家，競爭對手，商業(yè)環(huán)境等幾個方面展開初步市場調(diào)查。 由于時間有限，無法進行深入全面的市調(diào)。但初步調(diào)查結(jié)果也讓我們覺得心里沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。

該項目確實存在著諸多問題：

1、從項目本身來看，存在著嚴重的先天不足。

地段是明珠的致命傷

房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求很高。所以有“房地產(chǎn)成敗三個要素：地段、地段、還是地段”的說法。

明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有80米，但婁底傳統(tǒng)商圈和居民區(qū)都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。

婁底的消費者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。

新開的深圳某大型超市離明珠只有360米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過不來。

地段偏，沒有人流量對商業(yè)地產(chǎn)可以說是致命的。

項目定位模糊，知名度低

這個項目在婁底開發(fā)已有三年，但我們在調(diào)查中的一個感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機都不知道它在哪里。

消費者關(guān)于“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業(yè)廣場”的，各不相同?？梢?，老百姓對明珠的定位認識是非常模糊的。

前期遺留問題為后續(xù)工作帶上了枷鎖

我們開始市場調(diào)查時，該項目的工程建設(shè)基本完成，已進入最后掃尾階段。

我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項目的建筑規(guī)劃不像步行街，街景單調(diào)，建筑粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童游樂等配套設(shè)施。整條街看上去像個農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，沒有挖掘出步行街應(yīng)有的文化價值。項目建設(shè)的過程中，由于關(guān)系協(xié)調(diào)不到位，還導(dǎo)致了一些不好的口碑。

前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。

可以說，后續(xù)的營銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。

2、市場容量有限，營銷環(huán)境惡劣

婁底是位于湖南中部的一個地級市。經(jīng)濟缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，全市經(jīng)濟水平在湖南地市中排在后列，2003年GDP210個億，商品零售總額40個億左右。

婁底市區(qū)人口只有30萬，消費水平不高。

但就是這樣一個經(jīng)濟不算發(fā)達的中小城市，竟然出現(xiàn)了5條步行街。

在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現(xiàn)了5條之多，總營業(yè)面積在全部建成后將達到20萬平米。再加上原有商業(yè)賣場，婁底商業(yè)面積與市場容量是極不協(xié)調(diào)的。

可以想見，婁底商業(yè)地產(chǎn)競爭的無序和惡劣。

3、競爭對手強大，“明珠”先發(fā)優(yōu)勢不再

明珠步行街是婁底第一條步行街，但由于市場缺乏引導(dǎo)和規(guī)劃，隨后又出現(xiàn)了幾條步行街，已經(jīng)開建，對明珠威脅最大的是八億步行街（化名）。

該街的開發(fā)商有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，曾在中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)地株洲，成功開發(fā)了某服裝批發(fā)市場。

八億步行街地理位置相對較好，位于婁底傳統(tǒng)商圈邊緣；在產(chǎn)品規(guī)劃方面，明顯強于“明珠”；在廣告宣傳方面請來了奧運冠軍做形象代言人；營銷手段也較為豐富和成熟；加上該公司一些秘密的炒作手段，10月2日開盤時，八億步行街竟出現(xiàn)了排隊搶購、搶租的火爆勢頭。

明珠步行街很多的潛在客戶都把目光轉(zhuǎn)向了“八億”。

本有先發(fā)優(yōu)勢的明珠由于自身原因，一再錯過機會，反被后來者逼進了死角。

4、商家和消費者對明珠信心嚴重不足

我們對商家進行調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，90％以上的商家對明珠沒有信心。認為明珠位置偏，人流少，生意估計難做起。當我們問道，“免租金一年，是否愿意進駐時？”很多的商家還是表示出不感興趣，理由是租金便宜，沒有生意也沒有用。

消費者也大多認為明珠位置太偏，表示如果里面賣的東西跟別的地方差不多的話，不會專程去購物。

面對著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣。這些年我們在中小城市操作了不少的商業(yè)地產(chǎn)，但問題這么多的盤，確實不多見。

在我們介入之前有其他的策劃公司曾參與過，據(jù)說效果不是很理想。

開發(fā)商能投入該項目的資金有限，時間又如此之緊，能否做好這個項目，大家都沒有把握。

最后，湘怡公司劉總的信任與真誠促成了雙方的合作。除了來自于市場的壓力外，項目合作的整個過程中，他都沒有給我們太大壓力。

正是因為他自己扛住了各方巨大的壓力才給了我們一個寬松的環(huán)境，才能使一系列的策劃得以實施，才使我們自己給自己的壓力更大，最后才取得了雙方都較為滿意的成果。這是后話。

2003年11月20日，雙方正式簽訂合作協(xié)議。步步為贏營銷策劃公司項目小組入駐明珠步行街。時間緊，任務(wù)重，壓力可想而知。

四、“明珠女人街”終于新鮮出爐了！

合作開始后，擺在我們面前的第一個難題就是：項目到底該如何定位？

什么樣的定位才能給明珠注入新機？什么樣的定位才能得到認可？什么樣的定位才能避開激烈和無序的競爭？以明珠現(xiàn)有的條件能否支撐一個好的定位呢？

項目小組隨著市調(diào)的深入，反復(fù)組織討論，提出了多種可能的方向，如，百姓步行街，平價步行街，批發(fā)市場，批零商貿(mào)城，小吃娛樂街等，但權(quán)衡各種因素后都覺得不理想。

這些年我們在中小城市操作商業(yè)地產(chǎn)項目，有一個深刻的感受，就是女性和兒童永遠是商業(yè)的主力消費群。在操作其他項目時，女性主題的商業(yè)區(qū)往往銷售、招商的效果都非常不錯。

靈光在腦門前滑動，有些想法呼之欲出。在一次頭腦風(fēng)暴會中，我們提出，明珠是否也可以往“女性主題街”這個方向來定位呢？把明珠做成中西部最大的女人街？這個想法提出來后，大家都覺得眼前一亮。

分析了各種因素以后，我們覺得這個方向可行。但有很多因素還不能確定，需要進一步深挖。如，到底什么樣的街是女人街？她與步行街有什么區(qū)別？女性主題街到底有沒有生命力？其他女人街的狀況怎么樣？女人街的布局和商業(yè)結(jié)構(gòu)是怎樣的？···

帶著這些問題，我們開始了各方面的調(diào)查和驗證。并和開發(fā)商一道，先后考察了深圳女人世界，中國最大的女裝批發(fā)地虎門，廣州狀元坊，杭州女裝街，上海新天地以及其他中小城市的女人街。

考察回來，小組成員討論了很長時間，最后決定將明珠步行街正式定位為“女人街”。

“明珠女人街”終于新鮮出爐了！經(jīng)過一段時間的驗證調(diào)查，各方反映不錯。

五、小錢辦大事，“組合拳”迅速打開“女人街”知名度

定位明確后，怎樣快速傳播“女人街”成了擺在我們面前的最大難題。

明珠的知名度不高，傳播基礎(chǔ)差；傳播費不到10萬元；時間又非常緊迫。多方限制下，明珠的傳播難度是可想而知的。

怎樣才能四兩撥千斤，小錢辦大事呢？

項目小組討論后一致認為，常規(guī)的廣告方式是很難完成目標的，必須另辟蹊徑才行。

大家認為可以嘗試通過一系列活動的方式打開知名度。

正好，婁底市12月7日要舉行一次大型商品交易會，能否利用這次機會呢？

在開發(fā)商的爭取下，明珠順利的成為了婁底交易會的第二展區(qū)。

怎樣用好這次展銷會呢？

經(jīng)過激烈的“頭腦碰撞”，一個大膽的設(shè)想浮出水面——展銷會的同時，舉辦湖南首個“空中婚禮”，通過兩個活動結(jié)合達到為女人街帶來人氣和傳播定位的目的。 這個想法出來后大家都非常興奮，也得到了開發(fā)商的支持。

舉辦“明珠女人街，首屆購物節(jié)”，首次傳播“女人街”。

展銷會的招商工作隨即展開，另一展區(qū)的展位被搶購一空，我們卻面臨招不到商的困境，商家認為明珠位置偏，不愿意到明珠來參展。這也讓我們看到了即將到來的正式招商工作的難度。

項目小組分析了兩個展區(qū)的優(yōu)劣勢后，采取了一系列措施：

首先，第一展區(qū)雖然地理位置好，但其展位是在馬路上設(shè)棚，檔次低，我們有針對性的將明珠展會定位為 “明珠女人街·首屆知名品牌購物節(jié)” 與其區(qū)別開來。

把目標消費群鎖定為有一定知名度的品牌。

招商渠道上，改組委會招商的單渠道模式為主動出擊的多渠道模式。除在組委會設(shè)點外，還在自己售樓部設(shè)點，派出招商小組到株洲等批發(fā)市場設(shè)點招商，在湖南農(nóng)博會，國際服飾展銷會等互補性展會上定點招商等。

促銷方面，推出前五十名參展者特價，原價1000的展費只收100元。

吸引人氣方面，推出貴賓企業(yè)制度，只要企業(yè)愿意在展會期間搞特價促銷，愿意搞1－2場演出，就可免費得到一間展位，通過企業(yè)的促銷和表演帶來人氣。

媒體選擇上，改做省級媒體，同時配合傳真宣傳，我們通過超市要到了供貨商的名單，再通過傳真邀請函的方式直接將信息傳真給目標顧客，效果非常好。

在現(xiàn)場，我們自己花錢把參展大戶和企業(yè)的祝賀條幅掛出來，真真假假，營造出火爆的氣氛。同時，對展位的招商進展有策略的進行控制，營造出緊俏氛圍。

一系列有效的措施后，無人問津的展位成了搶手貨，最多的一天招了80多個商家，一個星期的時間，一樓展位就被搶訂一空，展位價格也一度被炒高。

通過購物節(jié)，“女人街”漂亮的完成了第一次傳播。

湖南首次“空中婚禮”把女人街的傳播推上！

“空中婚禮”在展銷會的最后一天舉行。

乘熱氣球，舉辦空中婚禮，在湖南還是第一次。事件本身就很能吸引眼球。

宣傳中，我們又進一步炒做，推出了“她是誰？，招募“湖南第一新娘”，“誰將成為湖南第一新娘？”等一系列懸疑性的宣傳。

同時，還推出了“讓愛飛翔·新婚創(chuàng)業(yè)計劃”，入選新人將獲得明珠女人街一間鋪面3年的免費經(jīng)營權(quán)及總價值幾千元的獎品支持。

“空中婚禮”當天的活動分三步。

第一步，新娘迎親隊。

三對新人穿上傳統(tǒng)服裝，新娘坐上竹花轎，前面腰鼓隊開路，后面是喜樂迎親隊。奇特的迎親隊伍浩浩蕩蕩在婁底的主要馬路上游行，把婁底人都看呆了。

第二步，婚禮現(xiàn)場。

游行隊伍把人流帶到了婚禮現(xiàn)場后，婚禮正式開始，美侖美奐的婚紗表演，市領(lǐng)導(dǎo)主持婚禮，新人表演，舉行婚禮儀式，一步一步把氣氛推向。

第三步，讓愛飛翔，空中完婚

當三對新人乘坐熱氣球徐徐升空，并在空中交換戒指，深情擁吻的時候，音樂響起，新人從空中撒下花瓣，翩翩飛舞，大家都被這個浪漫的場景感動了，空中婚禮達到了。

“空中婚禮”活動在婁底引起了轟動和廣泛關(guān)注?；槎Y當天，湖南幾大媒體都自發(fā)到了現(xiàn)場，湖南經(jīng)視等各家媒體都在黃金時間里進行了新聞報道。由于“空中婚禮”與女人街的關(guān)聯(lián)度很高，記住“空中婚禮”的同時也記住了“女人街”。

“女人街”又一次成為了百姓茶余飯后的談?wù)摻裹c。

“空中婚禮”活動結(jié)束后，12月26日，我們乘熱打鐵，抓住機會，在明珠承接了“婁底市首屆房地產(chǎn)交易會”。讓“明珠”再次引起各方關(guān)注。

活動后，我們緊跟著推出系列軟文“婁底商業(yè)驚現(xiàn)明珠旋風(fēng)”，以新聞訪談的形式進行后續(xù)炒做。

一個月做了三場大型活動，而且環(huán)環(huán)相連，相互促進，讓很多以前根本沒注意到明珠的人開始關(guān)注明珠。通過這些活動，明珠女人街的知名度在短時間內(nèi)得到了空前的提升，女人街的定位得到了很好的傳播。同時也為后續(xù)的招商工作打下了堅實的基礎(chǔ)。

真正起到了花小錢辦大事的效果。

六、策略對頭，招商局面終于打開

解決了傳播問題后，招商工作擺在了眼前。面對著數(shù)百套空蕩蕩的商鋪和準備引進的繁多的女性消費品項，我們該從什么地方尋找突破口呢？

想招商，先知商。因此，我們決定從了解商家下手。

根據(jù)以往在中小城市操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，我們對目標客商進行了分析，發(fā)現(xiàn)商家做生意，租鋪面有這樣一些特征：

1、喜歡跟風(fēng)，別人去，我也去。

2、傍大戶，大樹底下好乘涼，喜玩跟著大商家，大品牌走。

怎么利用這些特點制定合理的招商策略呢？

做廣告，搞人海戰(zhàn)術(shù)的傳統(tǒng)方法對明珠來說肯定是行不通的，經(jīng)過討論，最后確定了這樣的招商策略：

（1）樣板工程策略

商家喜歡跟風(fēng)，而我們現(xiàn)在又招不到商家，怎么辦？

快速消費品企業(yè)經(jīng)常采用“樣板市場”策略，我們能不能也來個“樣板工程”呢？

我們建議開發(fā)商拿出位置較差的 “中四棟”整層，自己裝修，將其全部打通，做成一個大賣場，同時自己做品牌，將其命名為安之秀·韓國飾品批發(fā)城，定位為湖南中西部地區(qū)最大的飾品批零市場。

（2）以點帶面的策略。

根據(jù)商家的特點，我們又確定了以點帶面的策略。既不平均用力，把有限的營銷資源，集中在某一點上，這一點動了，商家喜歡跟進，自然整個面也就帶活了。

于是，我們把所有的營銷資源都集中到安之秀·韓國飾品批發(fā)城身上。

精裝修；降低準入門檻；招商員重點推薦；加大廣告力度，制作了專門的折頁廣告，制作大量的樓盤現(xiàn)場廣告等等。

（3）疏通上游渠道策略

根據(jù)不少客戶想投資做生意，但缺少經(jīng)驗的特點，我們制定了“引導(dǎo)商家組織貨源，為其疏通好上游渠道”的策略。

怎樣疏通呢？我們推出了一系列舉措：

聯(lián)合廣東虎門黃河時裝城共同打造明珠虎門女裝街，邀請廣東的供貨商來婁底，組織見面洽談會；

組織采購團去廣州，虎門，杭州，義烏等貨源地集體采購；

免費為商家提供培訓(xùn)講座。

這些策略確定后，一被執(zhí)行和實施，馬上取得了意想不到的效果。招商的局面終于打開了?？磥怼皯?zhàn)略決定成敗”的說法一點不錯。

七、整合營銷，補足“短板”

營銷是個系統(tǒng)工程，在具體操作中，不能出現(xiàn)明顯的短板。我們在操作的過程中發(fā)現(xiàn)，哪怕一個很小的營銷問題都有可能對整個進度造成不小的影響。

逐一解決好各種營銷問題，積小勝為大勝，才能最終成功。

解決終端問題

終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有。該項目終端存在的問題主要有：

（1）招商人員工作沒有積極性。

（2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務(wù)這么重，這幾個人是難以勝任的。

（3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，導(dǎo)致了大量客戶的流失。

（4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現(xiàn)場氣氛的宣傳物料，現(xiàn)場空空蕩蕩，愈加冷清。

基于這些問題，我們擬定的對策是：

（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業(yè)績、工作表現(xiàn)和團隊協(xié)作掛鉤。每月對表現(xiàn)出色者給予物質(zhì)獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。

（2）充實招商員隊伍，挑選優(yōu)秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。

（3）針對客戶提出的常見問題制定了統(tǒng)一的說詞，同時加強了招商員的專業(yè)技能培訓(xùn)，派經(jīng)驗豐富的人員做現(xiàn)場指導(dǎo)，并為其當場解決問題。

（4）制作各種物料布置現(xiàn)場。在招商終端，制作了四塊吊牌，在大門口擺放六個易拉寶。同時播放富有動感的音樂，整個現(xiàn)場營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎(chǔ)。

解決委招費

到2月10日，招商全面展開已進行了一個星期，但簽約的進展很慢。平時來的客戶也不少，照理說簽約的客戶應(yīng)該比較多。問題到底出在哪里呢？

問題就出在委托招租費用上。原來開發(fā)商跟很多業(yè)主簽訂了一份委托招租協(xié)議，收取商戶前三年租金的20%作為委托招租費用，很多商戶反映費用太高，接受不了。以前也向開發(fā)商提過此事，開發(fā)商遲遲不肯明確表態(tài)，這成了阻礙成交的最大障礙。于是我們說服開發(fā)商降低委租費，降低為一個月的租金。解決委租問題的效果十分顯著，當日即簽約10份，是有史以來簽約份數(shù)最多的一天。

廣告支持有力

為了吸引目標消費群體的關(guān)注，在廣告宣傳上以“韓國飾品城”為主，推出了“6000元做業(yè)主，10000元做老板”的廣告語。

媒體選擇上，針對中小城市的特點，我們拋棄了傳統(tǒng)的電視，報紙媒體，選擇了效果最明顯的宣傳車、宣傳單頁、車聲廣告等媒體。

由于宣傳到位，許多本地客戶甚至外地客戶都被我們的宣傳所吸引，招商部現(xiàn)場人滿為患，工作人員忙得不可開交了。招商十分火爆，甚至出現(xiàn)了五個人搶訂一個門面的現(xiàn)象。

終端促銷強力配合

我們還推出了系列終端促銷活動：

2月10日推出了“早點簽約，早定品牌”活動，前50名簽約的客戶，可參加廠商見面洽談會，優(yōu)先選擇品牌。

2月18日推出了浙江商務(wù)考察四日游活動，韓國飾品城前20名簽約客戶，只要交480元就可享受商務(wù)考察四日游活動。

2月26日推出了南下商務(wù)考察采購團，前20名，只需交480元就可享受赴廣東商務(wù)考察四日游活動。

強力終端促銷活動，極大地刺激了商戶及早簽訂經(jīng)營合同，加快了招商進度，至2月底，簽約份數(shù)就一舉突破了150戶大關(guān)。

扭轉(zhuǎn)不良局面

3月5日，招商接近后期時，出現(xiàn)了進展明顯減緩的現(xiàn)象。 我們從上海出差回來發(fā)現(xiàn)情況很不妙：現(xiàn)場冷冷清清，終端廣告擺放不到位，來訪的客戶很少，一周內(nèi)簽約客戶不到十個，尤其是3月3日和4日，竟然沒有簽訂一份招商合同。

為了扭轉(zhuǎn)不良局面，我們一方面要求開發(fā)商派專人維護終端廣告，營造現(xiàn)場氣氛；另一方面火速推出“夜市招商”的新概念，希望通過夜市的招商帶動其他商鋪的招商。同時，制作了新的終端廣告和宣傳單。

此后的幾天，來的人多了，簽約的也逐漸多起來，招商部又重現(xiàn)火爆場面。

燒好最后一把火

為了在現(xiàn)場營造開業(yè)前的熱鬧氣氛，我們要求招商部安排專門人員，催促已簽約客戶盡快前來裝修。只要有幾十家同時裝修，氣氛就不一樣了。

3月12日開始，越來越多的商戶進入裝修狀態(tài)，步行街熱火朝天的場面，增添了后來商戶的信心，進一步刺激了他們?nèi)腭v經(jīng)營。

巧妙借勢，開業(yè)活動達到

在開發(fā)商的努力下，與婦聯(lián)達成合作，共同推出了“明珠女人街·下崗女工再就業(yè)活動”，3月28日女人街開業(yè)時，舉行“再就業(yè)基地”授牌儀式。

婦聯(lián)3月8日舉行的全市腰鼓大賽（12支隊伍，100多人），也被推到了女人街開業(yè)時在明珠現(xiàn)場舉行。

開業(yè)時，眾多的活動，加上巧借政府之力，把女人街的開業(yè)推上了。

八、尾聲

正確的策劃思路，團隊的積極協(xié)作、強有力的執(zhí)行，開發(fā)商的積極配合，3月22日，300多個商鋪全部招滿，所招商家的質(zhì)量也得到的客戶的認同。

3月28日，明珠開業(yè)活動更是空前轟動，開業(yè)當天，明珠女人街人山人海，很多商家當天的營業(yè)額超過了一萬元。

經(jīng)過四個多月時間的艱苦努力，通過傳播，招商，開業(yè)活動的帶動，明珠女人街走出困境，整體煥發(fā)出了新機。我們終于順利地完成了開發(fā)商交給我們的艱巨任務(wù)。

明珠開業(yè)后，面臨著很多新的問題，一條成熟商業(yè)街是需要幾年甚至幾十年的時間去培育的，可以說，招商工作的完成還只是走出了“明珠”商業(yè)的第一步，“明珠”商業(yè)的發(fā)展還任重而道遠！

此次營銷策劃活動，給了我們很多有益的啟示：

（1）中小城市商業(yè)地產(chǎn)與一級城市存在著較大的差異，必須因地制宜，有針對的制定戰(zhàn)略，戰(zhàn)術(shù)才可能取得好的效果。

（2）營銷是個系統(tǒng)工程，要想取得最終成功，一定要隨時關(guān)注你營銷這個木桶中的每塊木板，沒有明顯的短板，才可能多裝水。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案范文

步行街商業(yè)策劃書一

項目運作策略及構(gòu)思

(一)、項目運作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

(二)、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

項目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋：

觀瀾區(qū)域突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

首個突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

特色風(fēng)情觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目皇家英里路的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

酒吧街特點

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了皇家英里路這一定位。

特色餐飲街特點

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。

家電體驗街特點

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。

服裝服飾、體育用品街特點

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

項目執(zhí)行案

(一)、成立項目運作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施， 需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項目運作小組，組織架構(gòu)如下：

(二)、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計、招商、硬件改造等工作。

與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人：)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執(zhí)行人：)

通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、)

(三)、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人：**、)

擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導(dǎo)會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。(執(zhí)行人：項目部)

(四)、條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應(yīng)確定期限，租金支付方式等條款，確定條件。

對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費者的消費習(xí)慣，商鋪租金水平等信息。 (執(zhí)行人：**、)

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執(zhí)行人：項目部)

擬定協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。(執(zhí)行人：項目部)

簽訂協(xié)議，取得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。

步行街商業(yè)策劃書二

*廣場步行街商業(yè)策劃書前言**廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。

一、背景分析

一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有鉆石級市口的商業(yè)街，當前緣何一時難熱?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準病灶對癥下藥。據(jù)考察和分析，**一期商業(yè)步行街主要存在先天與后天兩方面原因。

(一)、商街設(shè)計先天不足

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼**街、**路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾眼球、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設(shè)計廣場的旱式噴泉、簡易花壇，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、假山成了絆腳石。步行街南入口處的假山景觀，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的絆腳石。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。**街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的幽巷，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、**街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃后天失調(diào)

1、**廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的靈魂，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場商業(yè)街最早定位是**街(很好)，后來又定位于***很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以**廣場步行街(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上我是誰、我為誰服務(wù)的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、**廣場是一處很好的市民廣場，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的廣場文化，例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，**廣場的磁場效應(yīng)不佳，所以商街難熱。

3、打造商街，服務(wù)缺位。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的老皇歷。事實上，經(jīng)營**廣場商業(yè)街，物業(yè)管理代替不了商業(yè)管理，商業(yè)街由冷到熱需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來操盤運作，此所謂泛商業(yè)地產(chǎn)運作。**廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶婚姻自主，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象炒作，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

二、商街定位

廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：**廣場時尚麗人街

2、概念：**廣場**街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的***。

3、廣告語：**廣場/時尚麗人街與**相約，與**同行

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

**廣場時尚麗人街的招商，屬于突破困局的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、招商公告我們計劃于4月中旬在《**晚報》、**電視臺招商公告，突出介紹**廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息會該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶為**及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及**國貿(mào)市場有意入駐**廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：

1、**廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由**房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當認真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關(guān)租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主招商前，必須做好兩項重要工作：

第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開天價。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。

第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。

當前，**一期店鋪比較合適的租金是：外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將放水養(yǎng)魚，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場時尚秀活動;

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予**廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商街硬件改造建議

1、**北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、**一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨**街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資建設(shè)發(fā)展模式優(yōu)化策略

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

我國開發(fā)區(qū)的產(chǎn)生和發(fā)展是與國內(nèi)工業(yè)化道路發(fā)展進程緊密聯(lián)系在一起的。作為工業(yè)化發(fā)展的特殊形式，開發(fā)區(qū)在提高生產(chǎn)效率、帶動和促進區(qū)域經(jīng)濟整體發(fā)展等方面起到了至關(guān)重要的作用。30多年來，在以政府政策扶持、財政資金投入和政府行政管理為主導(dǎo)的發(fā)展模式帶動下，中國開發(fā)區(qū)在發(fā)展地方經(jīng)濟、引進外資、先進技術(shù)和管理經(jīng)驗方面取得了巨大的成績。截至2013年8月，各類國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已達192家。

一、天津子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)基本情況

天津子牙循環(huán)經(jīng)濟區(qū)，是國家批準設(shè)立的天津市省級開發(fā)區(qū)，是目前我國北方最大的再生資源專業(yè)化園區(qū)，規(guī)劃控制范圍約為135平方公里，中期規(guī)劃和實施面積約為50平方公里。子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)采取“一心、兩帶、三軸、三區(qū)”的總體空間布局。其中，三區(qū)是指科研服務(wù)區(qū)、居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)動發(fā)展。目前，子牙循環(huán)經(jīng)濟區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)包括廢舊電子信息產(chǎn)品、報廢汽車和廢舊橡塑產(chǎn)品的回收拆解和再利用，新能源、節(jié)能、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，以及廢棄機電產(chǎn)品精深加工與再制造等。

2009年,地方政府與企業(yè)集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同出資組建有限責(zé)任公司,作為開發(fā)區(qū)投資主體，承擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)總公司職能。同時,地方政府又組建了開發(fā)區(qū)管委會。這種管理模式屬于政企分離型管理體制，且為管委會與聯(lián)合公司共同存在的管理體制，其管理體制結(jié)構(gòu)圖如下：

圖 天津子牙循環(huán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理體制

二、開發(fā)區(qū)的發(fā)展必須解決好的三個主要問題

隨著中國經(jīng)濟的日益發(fā)展，市場經(jīng)濟的逐步成熟，中國城市化進程進一步加快，開發(fā)區(qū)的發(fā)展不再只是單純發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，而是更趨于城市綜合開發(fā)，以實現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科研、居住和商業(yè)等的協(xié)調(diào)聯(lián)動發(fā)展，擁有雄厚資金實力和科學(xué)管理水平的“城市運營商”開始熱衷于開發(fā)區(qū)建設(shè)與管理，“政府推動、企業(yè)實施、市場運作”已成為開發(fā)區(qū)建設(shè)與管理的主要模式。開發(fā)區(qū)的發(fā)展必須解決好三個主要問題:

1.政府權(quán)限與開發(fā)區(qū)發(fā)展定位的匹配問題

目前絕大多數(shù)開發(fā)區(qū)采用準政府的管委會體制，管委會作為當?shù)卣沙鰴C構(gòu)，主要履行管委會內(nèi)部管理職能，并未得到當?shù)卣捌渲睂贆C構(gòu)的行政授權(quán)，降低開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地征用、工商注冊、人才引進、資金融通，甚至在黨的組織建設(shè)、干部選拔和任用等方面的工作效率。

2.政府職能與城市運營商投資建設(shè)職能的協(xié)調(diào)問題

作為政府派出機構(gòu)，管委會的主要職責(zé)是政策引導(dǎo)和組織推動。同時，由于投資主體的轉(zhuǎn)變和投資回收模式的確立，政府不必再擔(dān)負城建支出。而作為投資主體的企業(yè)，首要的任務(wù)是保證其資金鏈安全，真正實現(xiàn)“滾動式發(fā)展”，它要在這過程中按照產(chǎn)業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃，選擇先建設(shè)什么，后建設(shè)什么，盡可能提高土地價值和稅收,并通過地方財政盡快實現(xiàn)投資平衡。企業(yè)的主要考慮點有兩個方面：首先，由于基礎(chǔ)設(shè)施資金投入巨大，因此在基礎(chǔ)設(shè)施投入達到一定程度且地價水平處于相對理想狀態(tài)時，企業(yè)將適當放緩基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進度；其次，企業(yè)會利用其建設(shè)開發(fā)主體優(yōu)勢和其擁有的政策優(yōu)勢，將部分資金有選擇的投向區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和高回報產(chǎn)業(yè)項目的投資建設(shè)，以獲得投資收益，增強造血機能和融資能力。

由于有著各自的出發(fā)點，行政主體和投資主體之間必須要在投資建設(shè)過程中進一步找到共同價值鏈，合理安排資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)項目開發(fā)，既要保障地方民生，也要實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展。

3.政府政策與開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套問題

為推動循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展，近年來國家和天津都出臺了一系列相關(guān)的地方性法律和相關(guān)規(guī)章制度。內(nèi)容涉及節(jié)能減排、資源綜合利用、清潔生產(chǎn)和循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展促進等多個方面，在制度建設(shè)上走在了全國前列。但整體而言，就子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展配套政策，目前現(xiàn)行的政策法規(guī)仍存在一些不完善的地方。首先，我國再生性資源的利用專項立法非常欠缺。雖然制訂了一些綜合性法規(guī)，但在容器、包裝、建筑材料、電池等廢舊物再生利用的方法方面還沒有完善的法律法規(guī)。其次，政府、企業(yè)和民眾的職責(zé)分工不明確，對再生資源利用產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的支持力度不夠，支持再生資源利用的“靜脈”產(chǎn)業(yè)資金投入不足。

三、子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式優(yōu)化和對策建議

根據(jù)以上提出的子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展模式和存在問題分析，借鑒國內(nèi)外開發(fā)區(qū)發(fā)展的成功經(jīng)驗，子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)還需要不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟，對其發(fā)展理念和發(fā)展模式做進一步優(yōu)化調(diào)整。

1.突出區(qū)位優(yōu)勢，逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施配套

子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，地處京津冀、連接?xùn)|三省。園區(qū)要充分利用其區(qū)位優(yōu)勢，通過循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和培育，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出應(yīng)有貢獻，并逐步確立其在環(huán)渤海、華北地區(qū)、東北地區(qū)，乃至中國北方地區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位。

一是建設(shè)重心要向生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)傾斜，尤其在綠化生態(tài)系統(tǒng)和水系統(tǒng)方面要加大資金投入，不僅要構(gòu)建的綠色空間，包含生態(tài)保護隔離綠地、林下經(jīng)濟帶、農(nóng)業(yè)生態(tài)用地三類，而且要注意保護子牙河生態(tài)景觀環(huán)境，發(fā)揮林下經(jīng)濟帶生態(tài)屏障作用，營造良好的自然環(huán)境，滿足生物多樣性需求。二是本著集約用地原則，加快園區(qū)公用功能島的建設(shè)，對水、電、氣、熱等的需求總量，統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，形成供水、供電、供熱、供氣為一體的“公用工程島”，做到公用輔助一體化，實行區(qū)內(nèi)能源的統(tǒng)一供給，使主體項目投資成本回落，能源消耗降低，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)提高清潔能源與可再生能源的利用比例。

2.投資主體與行政主體主導(dǎo)權(quán)進行調(diào)整和優(yōu)化

一個開發(fā)區(qū)的發(fā)展可分為四個階段，即：總體規(guī)劃期、建設(shè)起步期、產(chǎn)業(yè)發(fā)展期和城市融合期。在這四個發(fā)展階段中，投資主體和行政主體的職能關(guān)系也要進行不斷調(diào)整和優(yōu)化。

在總體規(guī)劃期（1-2年），市縣兩級政府按照國家和地方國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略制定開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，并有計劃推動實施。這個時期政府完全主導(dǎo)并推演開發(fā)區(qū)發(fā)展模式、投資主體選擇和開發(fā)規(guī)劃。而城市運營商（企業(yè)集團）可以和政府（當?shù)卣┚臀磥黹_發(fā)區(qū)投資主體的組建模式、職責(zé)范疇、經(jīng)濟分析、發(fā)展規(guī)劃等進行研討，并最終形成一致意見。

在建設(shè)起步期（3-5年），政府仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，主要職責(zé)是在新的管理機制形成前對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)和決策。通常的做法是由政府牽頭相關(guān)部門和投資主體，成立領(lǐng)導(dǎo)小組或者指揮部，以例會或者聯(lián)席會議的形式推動開發(fā)區(qū)建設(shè)進度。投資主體的職責(zé)則是通過市場融集資金，為開發(fā)建設(shè)提供充裕資金，并同步開展園區(qū)整體包裝宣介和經(jīng)營開發(fā)等策劃方案論證。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展期（6-10年），政府通過相關(guān)優(yōu)惠政策吸若干引龍頭企業(yè)進駐園區(qū)，進入產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展期。這個時期，政府職能部門逐步到位，行政審批基本捋順，政府雖仍以招商引資為主，但實際主導(dǎo)權(quán)正逐步轉(zhuǎn)移至投資主體。投資主體這個時期的主要任務(wù)是按照政府確定的發(fā)展規(guī)劃，逐步完善配套服務(wù)設(shè)施，開展工業(yè)、商業(yè)、居住、科研等全方位的投資、開發(fā)和經(jīng)營，培育市場的同時獲取收益，并用于滾動開發(fā)建設(shè)。子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)目前正處于這個時期，投資主體應(yīng)按照“三區(qū)聯(lián)動”發(fā)展理念，通過提升區(qū)位優(yōu)勢和完善基礎(chǔ)設(shè)施提高土地出讓收益，通過租售公寓、商品房、標準廠房等獲取收益。

在城市融合期（11-15年），這個時期的開發(fā)區(qū)事實上已完全過渡到工業(yè)城市概念。此時的政府已成為一般意義上的服務(wù)型政府，而投資主體在自身做大做強的基礎(chǔ)上，也成為一般意義上的企業(yè)集團，完全融入市場，開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)權(quán)最終歸于“市場”。從天津開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程來看，完全理想化的推論是：子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)將成為第二個濱海新區(qū)，園區(qū)管委會將會成為濱海新區(qū)政府，投資主體則將會成為泰達集團。

3.持續(xù)改善政策環(huán)境，加大政策引導(dǎo)和市場培育

首先，進一步完善地方再生資源回收體系。出臺專項再生資源回收管理辦法，完善地方再生資源回收體系，從根本上解決子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)原料不足的問題。要盡快研究制定專項廢舊產(chǎn)品回收管理辦法，并強制該類廢舊產(chǎn)品在子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)集中處理，鼓勵子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)向產(chǎn)業(yè)化、集群化發(fā)展。

其次，建立和完善再生資源企業(yè)集約經(jīng)營機制，把子牙循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)打造成為分類、再利用和物流中心，形成再生資源一體化經(jīng)營體系。另外，鼓勵地方企事業(yè)單位優(yōu)先使用再生資源，實施再生資源使用補貼機制和財政購買政策等措施，引導(dǎo)公眾的消費傾向，以消費帶動生產(chǎn)，進而引導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)方向，形成經(jīng)濟系統(tǒng)與社會系統(tǒng)的互動發(fā)展。

最后，加大對研發(fā)、孵化和貿(mào)易領(lǐng)域政策支持力度，協(xié)助建立園區(qū)研發(fā)中心和科技孵化器，促進科技成果轉(zhuǎn)化的重獎?wù)?，推動產(chǎn)、學(xué)、研合作的政策，政府采購向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)傾斜的政策，系統(tǒng)的知識產(chǎn)權(quán)保護政策等配套政策。

參考文獻

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