房地產(chǎn)行業(yè)收入精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

房地產(chǎn)上市公司的三大類型

目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：

一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團超過94%。

二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達到了34%，冠城大通的漆包線收入達到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達到了43.5%。

三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達85%；外高橋國際貿(mào)易收入達到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。

三類房地產(chǎn)上市公司估值方法

第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。

第三類企業(yè)其實已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。

以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價偏高。

第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險業(yè)滾動市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。

以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計算時，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。

以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。

以北辰實業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實業(yè)動態(tài)市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的健康運行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認時間

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉(zhuǎn)移為標準。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認――風險和報酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準則規(guī)定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準則和公允價值計價模式。準則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當期完工樓盤應(yīng)當承當?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認的環(huán)節(jié)

收入確認環(huán)節(jié)的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準則――收入》在建立了收入確認一般標準的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法，從而使企業(yè)財務(wù)報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產(chǎn)生的公允價值變動損益是已經(jīng)確認但未實現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認但未實現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認未實現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業(yè)面臨倒閉?？梢?，如果采取這種會計方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續(xù)計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現(xiàn)損益、哪些是未實現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進行改革，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風險，而不應(yīng)僅限于抵押風險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性，財務(wù)與會計.2005年3月

參考文獻

[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理――基于中國房地產(chǎn)上市公司的實證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應(yīng)的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營業(yè)稅 增值稅 營改增

1.我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀主要有三個特點：一是稅種紛繁而復(fù)雜；房地產(chǎn)從開發(fā)、銷售、保有、交易等各個環(huán)節(jié)涉及到的稅幾乎涵蓋了我們國家大部分的稅種，達十余種，主要有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城建稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅等。二是稅負重，重復(fù)征；自1994年財稅體制改革以來，我們已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系，但我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度，從價稅關(guān)系上看，營業(yè)稅和土地增值稅均屬于價內(nèi)稅，由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，這種雙重價內(nèi)稅實際上是加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負。三是中央和地方稅收分享比例不協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)涉及最主要的幾大稅種，營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方獨享稅，只有企業(yè)所得稅、個人所得稅是中央和地方共享稅，房地產(chǎn)形成各項稅收對地方財政收入而言舉足輕重，直接影響著地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施調(diào)控的相關(guān)決策。

因此，鑒于我們當前紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收制度，我們有必要因地制宜，因時制宜的對房地產(chǎn)稅收制度進行深入改革，有效的發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，建立起現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度，構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展的長效機制。當然這之間還有很長一段路要走，因此我們探討是否可以考慮將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”范圍，作為房地產(chǎn)稅制改革的破冰之旅。

2.房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的作用和意義

2.1有利于簡化房地產(chǎn)稅制，降低房產(chǎn)綜合稅負，促進房價合理回歸

目前很多房產(chǎn)項目的稅收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越開發(fā)成本，成為房地產(chǎn)項目的第一大成本，而房地產(chǎn)開發(fā)商勢必將較重的稅負向最終消費者轉(zhuǎn)嫁，這也是造成房價高企不下的主要原因之一。無論對房產(chǎn)開發(fā)商來說，還是對廣大的購房者而言，稅收成本都是影響房價的重要因素。因此針對房地產(chǎn)行業(yè)紛繁復(fù)雜且稅負重的現(xiàn)行稅制，迫切需要對其進行簡化和梳理，可以通過“營改增”作為切入點，推進房地產(chǎn)“營改增”改革，降低房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等各環(huán)節(jié)稅負，有利于降低房價水平，促進房價合理回歸。

2.2有利于完善增值稅鏈條，消除重復(fù)征稅影響

我國增值稅制度的改革進程，從某種意義上而言，就是增值稅鏈條不斷完善的過程。如果將鋼筋、水泥、建材設(shè)備等看成是房地產(chǎn)的原材料，房子是終端的產(chǎn)成品，也是一個大型的耐用消費品，那么房地產(chǎn)開發(fā)過程就好比一個大型制造企業(yè)的生產(chǎn)流程，增值稅鏈條在這一環(huán)節(jié)一樣是可以鏈接起來的。目前房地產(chǎn)是繳納營業(yè)稅和土地增值稅，是不允許抵扣任何原材料和設(shè)備的進項稅，導致增值稅鏈條中的重要一環(huán)在此被中斷。因此對房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”，有利于完善增值稅整個鏈條，使其鏈條機制完整運行，使增值稅由生產(chǎn)型向消費型進一步轉(zhuǎn)變，基本消除了重復(fù)征稅帶來的影響。此外，更深層次影響在于隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的各產(chǎn)業(yè)也會加緊推進營業(yè)稅改增值稅，一定程度上也降低了這些產(chǎn)業(yè)的稅負，有利于減輕社會整體通脹壓力。

2.3有利于促進社會各產(chǎn)業(yè)的分工與協(xié)作，提高社會經(jīng)濟運行效率

從長遠來看，房地產(chǎn)“營改增”后可以激活相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展，引導產(chǎn)業(yè)投資科學理性發(fā)展，促進社會分工與協(xié)作，從總體上提高市場經(jīng)濟運行效率，而經(jīng)濟運行效率的提高，則可以促進社會總體物價水平的降低，反過來又可促進房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。

2.4有利于加強稅收管理和稅源監(jiān)控，堵塞稅源漏洞

增值稅的管理目前是我國稅制管理體系中較為嚴格的稅種，增值稅管理水平要遠高于營業(yè)稅等稅種，而房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游產(chǎn)業(yè)非常多，稅種多且繁瑣，通過房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后，使增值稅鏈條連接起來，實行嚴格的增值稅“以票控稅”制度，有助于稅收環(huán)環(huán)相扣，加強了稅收管理，減少稅收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科學發(fā)展的財稅制度，推動各級政府進行稅制改革

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后勢必對原有的分稅制格局提出新的改革要求，對政府間收入分配格局造成影響，并產(chǎn)生倒逼機制，促進地方稅制深化改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革，推動各級政府進一步完善稅制，建立健全有利于科學發(fā)展的財稅制度。

2.6有利于中央政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

增值稅是國稅，將房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅后，可以加強中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，堅定不移地執(zhí)行中央有關(guān)房產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)稅收政策，增強調(diào)控措施的傳導效應(yīng)，遏制房價不斷瘋狂上揚的態(tài)勢。

3.推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的建議

房地產(chǎn)是涉及二、三產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)之一，牽涉面很廣，因此我們推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”時需要“整體規(guī)劃、穩(wěn)步推進、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過渡”，具體有以下幾點建議：

3.1拿出更大的改革決心，對原有的分稅制度進行更好的優(yōu)化改革；

只有進一步改革和優(yōu)化分稅制，科學測算因“營改增”而導致地方財政收入減少的規(guī)模，考慮適當提高地方政府的稅收分成比例，中央比例下調(diào)，地方比例上升，在緩解地方財政壓力的同時，協(xié)調(diào)好中央與地方的收入分配利益，取得地方政府對房地產(chǎn)“營改增”的最大支持。

3.2在對房地產(chǎn)“營改增”的同時通盤考慮對房地產(chǎn)其他稅種一并改革

以房地產(chǎn)“營改增”作為切入點，對房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的各項稅收進行梳理，簡化現(xiàn)行稅制，優(yōu)化現(xiàn)行稅制不合理的部分，使其適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

3.3出臺過渡性的財政扶持政策，加快推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”進程；

對于房地產(chǎn)“營改增”涉及到的相關(guān)行業(yè)影響大的要同時出臺過渡性的財政扶持政策，保證改革的前提是不影響當前企業(yè)稅負，不給企業(yè)形成新的稅收負擔，進而加快推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”進程。

4.結(jié)論

當前，我國正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”改革是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要統(tǒng)一設(shè)計稅制改革方案和相關(guān)配套改革措施，又要通盤考慮改革的具體事項，還要充分兼顧改革前后稅制和征管變遷，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。我們對此一定要樹立信心，冷靜處理，抓住房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的機遇，使其能夠真正為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來新的生機和活力。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問題；對策；直接融資

住房是廣大人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關(guān)鍵看住房?！笨梢姡》繂栴}直接關(guān)系到千家萬戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會公平和諧的實現(xiàn)。如今，雖然我國住房已經(jīng)實現(xiàn)市場化,但是因為房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

1當前中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題

1.1土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點?！薄瓘倪@些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟增長”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟增長很大程度靠房地產(chǎn)拉動。經(jīng)濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，土地費用占房地產(chǎn)價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%?？傆嬈饋?，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。這個數(shù)字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟收入，成為了當?shù)卣腉DP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，資金來源結(jié)構(gòu)單一

《2007房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產(chǎn)總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數(shù)值是偏危險的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過大，會影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會加速經(jīng)濟泡沫的形成。

1.3房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見房產(chǎn)業(yè)的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟學家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認為是利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創(chuàng)造出應(yīng)有的財富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)行業(yè)投資。

1.4房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2006年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過多,而中低價位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯位直接導致了商品房空置規(guī)?？焖偕仙?，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發(fā)達國家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來發(fā)展的趨勢。

2面對以上問題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2.1完善土地供應(yīng)制度，嚴格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環(huán)節(jié)對整個房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。

（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價格，引導房價，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。

（2）減少住房開發(fā)過程中政府收費(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、工程造價咨詢審核費、質(zhì)量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內(nèi)空氣檢測費、政府價格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證服務(wù)費、房屋面積界定費、房價審查服務(wù)費、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費收入上升67%”；“北京東區(qū)國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右”……因此減少政府收費環(huán)節(jié)，是勢在必行的。（3）避免土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有。近幾年來，全國各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免現(xiàn)象對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

2.2嚴格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金

（1）提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻。負債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

（2）控制行外資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產(chǎn)行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道；增強了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，淘汰了一批實力差的企業(yè)；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點所迷惑。投資過熱所帶來的負面影響更加突出。大量資金投入到一個行業(yè)勢必導致原來的行業(yè)投入不足，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產(chǎn)開發(fā)過熱有一定關(guān)系。

（3）嚴格控制外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年來，外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經(jīng)濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預(yù)期。因此我們應(yīng)該加強對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)；加強對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重

房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風險，在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，我們應(yīng)該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風險。

增加直接融資，可以改變房地產(chǎn)開發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風險。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市實行股權(quán)融資，對一些高信譽等級的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

關(guān)于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發(fā)表了個人意見，她認為用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風險與收益相匹配的問題。在房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產(chǎn)信托投資基金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供應(yīng)環(huán)節(jié)入手，加強住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都應(yīng)把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實到各具體項目。編制年度用地計劃時，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等的土地供應(yīng)，切實調(diào)整優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。另外，引導二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導消費者的住房需求

雖然身為開發(fā)商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好?！睆牧硗庖粋€角度上講，房產(chǎn)消費的本質(zhì)是享受較好的居住物質(zhì)生活，倘若背上了沉重的還貸負擔，使得房產(chǎn)變成了沉重負擔，那就違背本意了。如果廣大的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

另外，如“國六條”中所說，一定要嚴格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動性住房需求。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，我們的目標似乎僅僅是滿足老百姓的住房需求。其實，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的意義遠不止這些。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，房價不斷攀升的同時，我們看到豬肉、雞蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生產(chǎn)生活資料價格都在攀升。試想一下：在整個市場中流動的資金總額基本不變的情況下，大量資金被誤導入過熱的行業(yè)，那么很多其他的行業(yè)就會缺資金。當各地政府通過出讓土地獲取了大量的“GDP”的時候，他們沒有及時發(fā)現(xiàn)豬瘟開始蔓延，面對豬瘟無能為力的養(yǎng)豬企業(yè)家們只好抽出資金開始投入各地方的股市或者樓市?？梢?，國民經(jīng)濟各行各業(yè)的發(fā)展都有著密切的關(guān)聯(lián)，樓市的火熱造成其他很多行業(yè)的投資環(huán)境惡化，而反過來其他行業(yè)投資環(huán)境的惡化又加劇房地產(chǎn)業(yè)的過熱。

因此，綜合以上研究來看，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著更加深遠的意義，為了實現(xiàn)建設(shè)社會主義和諧社會的目標，我們有責任，有義務(wù)引導房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

1當前中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題

1.1土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點?！薄瓘倪@些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟增長”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟增長很大程度靠房地產(chǎn)拉動。經(jīng)濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，土地費用占房地產(chǎn)價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%?？傆嬈饋?，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。這個數(shù)字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟收入，成為了當?shù)卣腉DP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，資金來源結(jié)構(gòu)單一

《2007房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產(chǎn)總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數(shù)值是偏危險的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過大，會影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會加速經(jīng)濟泡沫的形成。

1.3房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見房產(chǎn)業(yè)的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟學家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認為是利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創(chuàng)造出應(yīng)有的財富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)行業(yè)投資。

1.4房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2006年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過多,而中低價位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯位直接導致了商品房空置規(guī)?？焖偕仙?，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發(fā)達國家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來發(fā)展的趨勢。

2面對以上問題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2.1完善土地供應(yīng)制度，嚴格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環(huán)節(jié)對整個房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。

（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價格，引導房價，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。（2）減少住房開發(fā)過程中政府收費(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、工程造價咨詢審核費、質(zhì)量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內(nèi)空氣檢測費、政府價格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證服務(wù)費、房屋面積界定費、房價審查服務(wù)費、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費收入上升67%”；“北京東區(qū)國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右”因此減少政府收費環(huán)節(jié)，是勢在必行的。（3）避免土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業(yè)賄賂現(xiàn)象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有。近幾年來，全國各地查處的有關(guān)土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，避免現(xiàn)象對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義。

2.2嚴格控制投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金

（1）提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調(diào)銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業(yè)的融資成本，這在一定程度上抑制了企業(yè)的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境，提高進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻。負債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

（2）控制行外資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他行業(yè)的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產(chǎn)行業(yè)投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在很多方面促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道；增強了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，淘汰了一批實力差的企業(yè)；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優(yōu)點所迷惑。投資過熱所帶來的負面影響更加突出。大量資金投入到一個行業(yè)勢必導致原來的行業(yè)投入不足，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產(chǎn)開發(fā)過熱有一定關(guān)系。

（3）嚴格控制外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年來，外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經(jīng)濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預(yù)期。因此我們應(yīng)該加強對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)；加強對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理。

2.3增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比重

房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風險，在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，我們應(yīng)該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風險。

增加直接融資，可以改變房地產(chǎn)開發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風險。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市實行股權(quán)融資，對一些高信譽等級的公司允許發(fā)行一些企業(yè)債券，或者發(fā)行“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

關(guān)于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發(fā)表了個人意見，她認為用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風險與收益相匹配的問題。在房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產(chǎn)信托投資基金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發(fā)展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發(fā)商之間的關(guān)系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供應(yīng)環(huán)節(jié)入手，加強住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都應(yīng)把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實到各具體項目。編制年度用地計劃時，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等的土地供應(yīng)，切實調(diào)整優(yōu)化新建住房結(jié)構(gòu)比例。另外，引導二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導消費者的住房需求

雖然身為開發(fā)商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動產(chǎn)，你想變賣它，你想轉(zhuǎn)換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好?！睆牧硗庖粋€角度上講，房產(chǎn)消費的本質(zhì)是享受較好的居住物質(zhì)生活，倘若背上了沉重的還貸負擔，使得房產(chǎn)變成了沉重負擔，那就違背本意了。如果廣大的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

另外，如“國六條”中所說，一定要嚴格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動性住房需求。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務(wù)管理混亂，導致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。很多財務(wù)人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關(guān)稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務(wù)部門的房地產(chǎn)行業(yè)對稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策缺乏認識。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負責人往往不注重財務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售房屋的定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時確認或轉(zhuǎn)作收入核算認識不一。同時，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴，在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(五)相關(guān)部門配合不力。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導部門，以及沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)稅收一體化管理的有益嘗試

一體化管理對內(nèi)是一個整合管理資源，提高工作質(zhì)量和效率的過程，對外是一個便民高效、環(huán)節(jié)透明、服務(wù)更優(yōu)的服務(wù)過程。我們提出“一個部門負責、一個窗口服務(wù)、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務(wù)貫穿于稅收征管全過程，簡化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。

（一）推廣稅務(wù)管理的“三一模式”和房管部門協(xié)稅護稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營行為中涉及的一切應(yīng)納稅款實行捆綁式管理，對行業(yè)經(jīng)營鏈條中的當事各方實施系統(tǒng)化、精細化管理，不再分稅種單項征管。二是稅款征收一窗式，針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收統(tǒng)一征管窗口，對開發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)在基建及銷售過程中的涉稅事項在地稅辦稅服務(wù)大廳申報窗口實施稅收服務(wù)，對一手房及二手房交易等房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營行為的涉稅事項在政務(wù)大廳一體化窗口提供發(fā)票、受理申報、征收稅款、審驗資料等服務(wù)。三是納稅資料一戶式，對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅主體??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑安裝企業(yè)實施征管資料一戶式儲存，完善納稅評估機制進行全面監(jiān)控輔導。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證照時，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應(yīng)有不動產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)揮以票控稅作用。

（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對欠稅開發(fā)企業(yè)實行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業(yè)到大廳申請代開發(fā)票時，必須繳納同比例欠稅，并經(jīng)主管局長批準方可開具發(fā)票。二是在開工放線環(huán)節(jié)，對以前工程要求結(jié)清欠繳稅款，才予辦理當年工程相關(guān)手續(xù)。三是在驗收環(huán)節(jié)，對當年工程要求結(jié)清稅款后才予辦理接水接電手續(xù)。

（三）實時監(jiān)控，開展經(jīng)常性的納稅評估。一是設(shè)立項目臺帳實時監(jiān)控，強化稅源精細化管理，嚴格實行以工程所在地進行項目屬地管理。建立健全項目跟蹤臺帳，做好基礎(chǔ)資料建設(shè)，對納稅人報送資料及時進行整理分析，準確認定納稅人的征收方法，規(guī)范用票管理。二是建立重點工程項目檔案管理，對每個基建項目納稅情況進行重點跟蹤，對申報計稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對未設(shè)立會計帳簿或設(shè)立賬簿卻不能準確完整進行會計核算，不能提供施工合同、不能提供工程結(jié)算價款、不進行納稅申報以及申報計稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經(jīng)常性的納稅評估，全面掌握房地產(chǎn)稅收的動態(tài)信息，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導工作。幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系；幫助企業(yè)解決與稅收有關(guān)的疑難問題以及輔導納稅申報是否正確等。及時同契稅征管中獲取的信息比對，運用納稅評估的方法，堵塞征管漏洞。

三、對深化房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議

(一)創(chuàng)造和諧的征納稅氛圍。一方面加強稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部培訓，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學習，要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式，進行納稅調(diào)整和查帳檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關(guān)系。啟動相關(guān)稅收政策宣傳途徑，舉辦相關(guān)政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納稅環(huán)境。

(二)加大日常稅收征管措施和稅務(wù)稽查力度。加強日常納稅評估和輔導工作，完善“以票控稅、項目管理”辦法，加強發(fā)票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機的影響

源于美國的金融危機愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發(fā)，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動性過?！笨梢钥闯?，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態(tài)。金融危機使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態(tài)。房價的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時間內(nèi)同一樓盤價格縮水，去向開發(fā)商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運轉(zhuǎn)，對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導致經(jīng)濟回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設(shè)，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進而影響國家經(jīng)濟安全。從上個世紀韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經(jīng)濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟安全。

(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點是鏈條長，“裙帶關(guān)系”多，對整個國民經(jīng)濟的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進入了蓬勃發(fā)展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略

目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發(fā)的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費，促進房屋流通成為國家穩(wěn)定房價的一個手段。財政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟減速、實際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會繼續(xù)，房價仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，而不是救房價和救開發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態(tài)之際，再適當?shù)膶οM者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業(yè)的運營能力。在價格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價格不能在短時間內(nèi)大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房建設(shè)，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經(jīng)濟疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問題，為鞏固公司的長期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強公司內(nèi)部管理，各部門之間加強合作，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經(jīng)營階段的各項工作。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府行為；成因；對策

中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）20－0063－02

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

自2011年新一輪樓市調(diào)控開始之后，除極個別城市，全國大多數(shù)城市商品房出售價格仍保持在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。雖然政府以罕見強硬的姿態(tài)表示一定要將樓市調(diào)控進行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點，但是各地樓市價格仍然沒有松動的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲?？v觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)局都以樓市的報復(fù)性上漲結(jié)束。政府出臺的政策一次比一次更加嚴厲，同時房價的漲幅也一次比一次更加激烈，中國樓市進入了一個越調(diào)越漲的怪圈?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場的走勢已經(jīng)對社會各個方面產(chǎn)生深遠影響，到了不得不調(diào)控的地步。同時，影響樓市的各種因素錯綜復(fù)雜，影響樓市走向的因素已經(jīng)不僅僅局限于供求關(guān)系的范疇，政府自身的決策已經(jīng)成為更具有決定性的因素。

二、我國商品房價格失控的主要原因

（一）供需關(guān)系失衡

從經(jīng)濟學角度來講，供需關(guān)系對產(chǎn)品價格的波動起到相當大的作用。當供給大于需求時，市場趨于飽和，產(chǎn)品價格下降。當供給小于需求時，市場需求旺盛，產(chǎn)品價格上升。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況是需求遠遠大于供給。為國民提供保障性住房是政府的基本責任之一，但是1998年國務(wù)院頒布23號文，即《國務(wù)院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設(shè)交給地產(chǎn)商，在社會保障房方面投入過少，直接導致了現(xiàn)在的保障房和廉租房的缺失，進一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來，我國城市化進程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來越大，加上住房價格一漲再漲，越來越多的人沒有能力支付高額價款，對住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進一步加深。

（二）開發(fā)商的暴利

據(jù)《2010中國億萬富豪調(diào)查報告》，報告對1999―2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪展開了調(diào)查統(tǒng)計分析。涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。這些富豪來自459家企業(yè)，占上榜企業(yè)總數(shù)的28.44%。另據(jù)國家稅務(wù)總局對各行業(yè)平均利潤率的測算，工業(yè)：5%～13%；交通業(yè)：9%～14%；商業(yè)：（批發(fā)）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業(yè)：8%～15%：服務(wù)業(yè)：9%～15%；娛樂業(yè)：15%～25%。而房地產(chǎn)行業(yè)利潤可達20%～30%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤之巨。同時開發(fā)商的暴利成為影響房價居高不下的一個重要因素。并且各行業(yè)國企紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，以其獨特的身份優(yōu)勢和對土地資源的掌握牟取利益，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤相當豐厚。

（三）政府管理失誤

1.財政過度依賴土地出讓

就國土部公布620個樣本樓盤數(shù)據(jù)來看，中國地價占房價的比例平均為23%。雖然各機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但是相信土地價格在項目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說從拿地開始，政府已經(jīng)先得到了將近30%的利潤。另根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2010年全國財政收入83 080億元，而2010年我國全國國有土地使用權(quán)出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財政收入的35%。政府已經(jīng)過度依賴土地出讓帶來的財政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績的影響下，開發(fā)商的拿地成本越來越高。開發(fā)商解決這一問題的唯一出路就是將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現(xiàn)，土地成本的增加進一步助推了樓市價格的上漲。

2.房地產(chǎn)行業(yè)過高的稅費

房地產(chǎn)行業(yè)的稅費項目之多，稅種之繁雜，是助推房價高漲的另外一個重要原因。政府從房地產(chǎn)行業(yè)拿到稅費又分為兩階段，一是開發(fā)商開發(fā)階段，二是商品房買賣階段。據(jù)不完全統(tǒng)計，開發(fā)商需要繳納的主要稅費達到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另據(jù)REICO在2009年的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析》專題報告顯示，在開發(fā)商的總費用支出中，流向政府的份額為49.42%?？梢娬跇鞘谐杀局蝎@得了過高的利潤。

（四）宏觀經(jīng)濟形勢不利

房地產(chǎn)的走勢可以說與宏觀經(jīng)濟形勢的走勢有相當大的聯(lián)系。（1）2006―2008年房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)遭遇小低谷，但是2008年經(jīng)濟危機之后，政府急于刺激國內(nèi)需求與消費，大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至將其視為刺激經(jīng)濟復(fù)蘇的支柱產(chǎn)業(yè)。從2008年地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經(jīng)濟危機之后，政府為了刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇，開始實行寬松的貨幣政策和財政政策：銀行加大對地產(chǎn)業(yè)貸款扶持，地產(chǎn)業(yè)反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時貨幣超發(fā)嚴重，CPI連創(chuàng)新高，流動性過剩，在滬深兩市持續(xù)低迷的情況下，越來越多的人為了財富的升值甚至保值只能投資房地產(chǎn)，進一步推動了樓市的走向。（3）國際經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化。美國次貸危機影響未了，歐洲債務(wù)危機又發(fā)，全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢。越來越多的熱錢涌入國內(nèi)，先推高，后做空。在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的同時，嚴重影響我國的國家經(jīng)濟安全。

由以上可見，我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘?jīng)r已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)行業(yè)單方面的原因造成的，還涉及到經(jīng)濟、民生、政府、國家經(jīng)濟安全等諸多方面，已經(jīng)成為一個諸多社會矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢，如果不能得到妥善的解決，將嚴重影響我國的社會主義現(xiàn)代化進程。而在市場調(diào)節(jié)完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當干預(yù)。在房地產(chǎn)的開發(fā)，買賣，保有等各個階段都有大量的環(huán)節(jié)可以限制，但是政府歷次干預(yù)的主要針對目標都僅僅著眼于商品房買賣中的一個小環(huán)節(jié)：限制炒房。筆者認為，這是政府干預(yù)失效的關(guān)鍵。

三、針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嚴重影響了國民經(jīng)濟的良好有序運行，并且市場調(diào)節(jié)已經(jīng)失靈，只有政府干預(yù)才能有效地解決問題。針對這一狀況，政府應(yīng)該下決心用類似休克療法徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，而不是一直束手任其發(fā)展。對于如何解決當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控局面的窘境，除了當前政府正在進行的調(diào)控政策，筆者給出以下建議。

（一）減少對土地財政的依賴

政府應(yīng)該進行適當?shù)亩愘M改革，擴大稅基，實現(xiàn)政府財政收入的多元化，在不明顯減少財政收入的情況下減少對土地的依賴。并且應(yīng)該建立全國統(tǒng)一可行的土地出讓制度，減少房地產(chǎn)買賣流通階段之前的稅收，進而相對減少商品房的成本。

（二）加大保障房的建設(shè)

為國民提供保障房是政府的責任和義務(wù)。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國家和地區(qū)的做法，制定適合我們國家的保障房政策。重點建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房。中央和地方財政都要對保障房的建設(shè)負責，在土地劃撥、資金投入等方面做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場的壓力。

（三）改善經(jīng)濟環(huán)境與投資環(huán)境

受經(jīng)濟危機和全球經(jīng)濟衰退的影響，國內(nèi)經(jīng)濟增長出現(xiàn)了放緩的趨勢。政府過于追求GDP的增長而采取各種方法。不重視實體經(jīng)濟的投入而導致制造業(yè)資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經(jīng)濟的泡沫化更加嚴重。經(jīng)濟環(huán)境的惡化導致投資環(huán)境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產(chǎn)。國家應(yīng)該重點扶持制造業(yè)的發(fā)展，在稅費以及政策上給予更大的優(yōu)惠，鼓勵其發(fā)展。同時擴大內(nèi)需，刺激國內(nèi)消費，改變過去嚴重依賴出口的局面。并采取適當穩(wěn)健的財政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創(chuàng)造一個穩(wěn)定的投資環(huán)境，引導社會資金有序良好的運行，改變只能通過炒樓來實現(xiàn)資產(chǎn)保值的現(xiàn)狀。

（四）建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開征房產(chǎn)稅

政府建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且進行全國性的信息資源共享。對居民在實名制的基礎(chǔ)上實行以家庭為單位的限購，對已購的第二套以上商品房普遍開征高額房產(chǎn)稅，增加其持有成本，迫使市場上的大量空置房加入到流通領(lǐng)域來，相對緩解供需壓力。政府要對開發(fā)商制定嚴格的房產(chǎn)開發(fā)程序，防止其囤地以及捂盤惜售。

（五）制定相應(yīng)的法律法規(guī)

政府出臺確實有效的法律法規(guī)約束。（1）對全國的房地產(chǎn)要有統(tǒng)一的行業(yè)標準、準入標準、開發(fā)標準等等，并且限定地產(chǎn)商的利潤。（2）對政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設(shè)等等都要有明確的法律法規(guī)進行限定。（3）對居民的投資進行法律的規(guī)范。在注重契約精神的前提下，以法律去規(guī)范其市場行為。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為多種社會矛盾的集合點，解決房地產(chǎn)行業(yè)的窘狀是當下最為緊迫的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟運行以及社會和諧產(chǎn)生的負面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的徹底改革會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不利影響，導致經(jīng)濟增長的短暫減速甚至衰退，但政府仍應(yīng)該下定決心進行改革，以經(jīng)濟暫時減速換取今后的可持續(xù)的發(fā)展，只有這樣我們才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟更快更好的發(fā)展。這對構(gòu)建社會主義和諧社會以及完成我國的社會主義現(xiàn)代化目標，都有著極為深遠的戰(zhàn)略意義。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局.中華人民共和國2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報[R].2011，（2）.

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)收入范文

房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡房地產(chǎn)市場產(chǎn)品大多以高層為主,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重,社區(qū)規(guī)劃理念、不同功能需求的戶型設(shè)計、建筑質(zhì)量(建筑用材)、景觀園林的實景展示、社區(qū)內(nèi)部配套等方面存在不足。其次,商品住宅中,高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠協(xié)調(diào),市場以中高檔商品住宅為主,中小套型、中低價位房源供應(yīng)不足,住宅整體價格偏高,超過低收人家庭的承受能力。

房地產(chǎn)行業(yè)存在較高金融風險房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)資金多數(shù)來源于銀行貸款,而對貸款的償卻依賴于未來預(yù)期收入,一旦市場發(fā)生變化或其他不可確定性因素的發(fā)生,都有可能影響開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的償還,給銀行帶來諸多風險。另外,大多數(shù)購房者的首付額只占房價總額30％左右,房價總額的70％來自銀行貸款,如果其住房貸款償還出現(xiàn)壓力,則最終的風險也將轉(zhuǎn)移給銀行。

房地產(chǎn)價格與居民收入不協(xié)調(diào)目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力,中低收入人群無法將其轉(zhuǎn)為有效需求。另外,很多人利用房地產(chǎn)進行投資,在一定程度上抬高了房地產(chǎn)價格。

房地產(chǎn)市場秩序有待完善房地產(chǎn)市場中,部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者存在銷售行為不規(guī)范,亂收費,物業(yè)管理跟不上以及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不完善等問題,給業(yè)主購買及入住帶來諸多不便。另外,由于缺乏真實有效的信息來源,購房者無法辨別信息的真?zhèn)紊踔辽袭斒茯_,影響了市場交易。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對策建議

政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)辦法,合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和進度,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格。依法整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序,改進和加強房地產(chǎn)市場信息統(tǒng)計工作,從而促進房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展。

通過深化住房制度改革,市已初步建立了市場供應(yīng)與社會保障相適應(yīng)的住房保障體系。但是,商品住房的購買者主要是中高收入者,仍有相當一部分中低收人家庭買不起住房。為此,政府應(yīng)不斷完善住房保障體系,加大經(jīng)濟適用房建設(shè),同時對于購買經(jīng)濟適用房的居民要嚴格審查。集中建設(shè)廉租住房,繼續(xù)穩(wěn)步擴大廉租房受益面,切實保證那些真正需要住房保障的城鎮(zhèn)低收入家庭能夠享受到政府提供的廉租房優(yōu)惠政策待遇。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),其建設(shè)基金多數(shù)來自銀行放貸。但是隨著國家的宏觀調(diào)控的不斷深入,銀行貸款逐漸降低。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展,就必須拓寬融資渠道,實行多元化融資。房地產(chǎn)企業(yè)要積極爭取信貸資金的支持,可以采取多種渠道融資,如信托投資、民間投資以及發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金等,從而為房地產(chǎn)行業(yè)健康有力發(fā)展提供資金保障。

目前,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)抓住宏觀調(diào)控的有利發(fā)展機遇,重視品牌建設(shè)、提高樓房質(zhì)量并強化服務(wù),從而在市場競爭中處于有利地位。開發(fā)商應(yīng)注重提高住宅品質(zhì),加強質(zhì)量監(jiān)控,滿足綠色環(huán)保的建筑理念,提高環(huán)境和質(zhì)量水平。加強基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),滿足居民生活需求,提高住宅的適用性、耐久性和經(jīng)濟性。