房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)動態(tài)管理；原則；方式

我國自改革開放以來，各行各業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，就目前的狀態(tài)來看，房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段[1]。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務(wù)管理工作中作出改進(jìn)，提高管理效率與水平，而財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)正好可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這一要求，因此我們有必要分析房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的原則，探索財務(wù)動態(tài)管理方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，促進(jìn)其持續(xù)、健康發(fā)展。

一、財務(wù)動態(tài)管理的概念

所謂財務(wù)動態(tài)管理指的是一種財務(wù)管理模式，在財務(wù)的動態(tài)管理中，通過一定的技術(shù)手段來對企業(yè)未來的財務(wù)經(jīng)營狀況與目標(biāo)進(jìn)行模擬，加之必要的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)的幫助，找出制約財務(wù)信息工作的原因。財務(wù)動態(tài)管理屬于一種整體的財務(wù)信息動態(tài)管理流程。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理通過在日常項目管理工作中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，對未來的財務(wù)經(jīng)營目標(biāo)做出設(shè)定，并選取適宜的的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)作為輔助，充分利用現(xiàn)代計算機(jī)軟件等工具，找出限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根源，通過對預(yù)定目標(biāo)與實時動態(tài)目標(biāo)進(jìn)行比較研究，逐漸實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的動態(tài)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理的可行性與必要性分析

首先，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實施財務(wù)的動態(tài)管理是確保其提升開發(fā)項目價值的客觀需求。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，企業(yè)要想在這種行情中獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新力的注入是其發(fā)展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現(xiàn)代房地產(chǎn)創(chuàng)新很容易被其他企業(yè)模仿改進(jìn)，因此，對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業(yè)區(qū)別開來，還要注重從企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理中做出創(chuàng)新，通過財務(wù)運轉(zhuǎn)來拓展企業(yè)的發(fā)展空間。而且在房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的財務(wù)運作模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，無論是企業(yè)自身需求，還是從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理都是最佳選擇。

其次，現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展、尤其是計算機(jī)技術(shù)的普及使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理成為現(xiàn)實。當(dāng)今計算機(jī)技術(shù)的普及和網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，在企業(yè)的財務(wù)管理中，傳統(tǒng)模式的缺點逐漸暴露出來?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展以及實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業(yè)實現(xiàn)自身發(fā)展的需要，財務(wù)管理有責(zé)任實現(xiàn)信息化動態(tài)管理。然而，財務(wù)動態(tài)管理的實現(xiàn)，必須要有適宜的技術(shù)與工具作保障，現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展以及財務(wù)管理軟件的開發(fā)等為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理提供了技術(shù)支撐。

三、房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的原則

（一）合法性原則

在此所指的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中出現(xiàn)違法亂紀(jì)的現(xiàn)象。

（二）適應(yīng)性原則

適應(yīng)性原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)在對財務(wù)動態(tài)管理模式進(jìn)行探究時，必須充分結(jié)合企業(yè)自身的運營情況，確保能夠和企業(yè)發(fā)展所需的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境相符，此外，由于企業(yè)在發(fā)展過程中的不確定性等因素，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、不斷變化的環(huán)境等作出及時調(diào)整與更新。只有做到滿足以上要求，構(gòu)建出來的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。

（三）一貫性原則

一貫性原則在此是指構(gòu)建房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式時，必須要做到連續(xù)性與一致性的統(tǒng)一，堅決避免構(gòu)建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務(wù)動態(tài)管理模式能夠得以順利貫徹執(zhí)行，增強(qiáng)其有效性。

（四）整體性原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，在對財務(wù)動態(tài)管理模式進(jìn)行構(gòu)建的過程中，必須從企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)的未來規(guī)劃，并以發(fā)展的眼光來對該模式進(jìn)行構(gòu)建。在構(gòu)建的財務(wù)動態(tài)管理模式落實過程中，必須要能夠和企業(yè)其他的財務(wù)管理制度統(tǒng)一起來，保障它們共同為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

（一）構(gòu)建原理

正如前文所述，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個整體性工程，管理到整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建之前必須要對其設(shè)計原理進(jìn)行確認(rèn)。在對房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理時，要以實現(xiàn)對財務(wù)的動態(tài)管理為目標(biāo)，以對財務(wù)數(shù)據(jù)的處理與反饋為基礎(chǔ)，通過選取一定的計算機(jī)財務(wù)管理軟件，構(gòu)建出一個能夠及時反饋企業(yè)資金運行情況的財務(wù)信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松地對目標(biāo)資金在不同市場環(huán)境中的變化進(jìn)行模擬，得出一定的比較目標(biāo)值，和動態(tài)財務(wù)指標(biāo)共同完成對信息的反饋，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規(guī)避風(fēng)險，提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

（二）房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)

要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理，在對這一管理模式進(jìn)行構(gòu)建時，必須要建立適宜本企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中實現(xiàn)對財務(wù)的管理工作。為此，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建工作，必須通過以下幾個方面來進(jìn)行。

1.需求分析

首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的要求，事先找出需要在模式構(gòu)建中解決的問題，對即將構(gòu)建出的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的功能進(jìn)行明確，做好功能模塊設(shè)計的準(zhǔn)備工作。通常在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建在于實現(xiàn)對財務(wù)的信息化管理，除了要對企業(yè)日常運營中所涉及的財務(wù)信息信息進(jìn)行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業(yè)開發(fā)項目的詳細(xì)財務(wù)運行狀況作出反饋、統(tǒng)計以及評估等?？梢哉f，房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模塊設(shè)計

在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結(jié)合房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的功能要求，對其功能模塊進(jìn)行設(shè)計。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運行特點，其財務(wù)動態(tài)管理模式應(yīng)該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務(wù)基本信息、績效評估和成本控制分析等。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的運行

房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的作用主要在此環(huán)節(jié)中得以發(fā)揮，主要包含對財務(wù)成本的分解、財務(wù)流向跟蹤、評估考核和項目的動態(tài)管理等環(huán)節(jié)，其中各=環(huán)節(jié)相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，發(fā)揮出財務(wù)動態(tài)管理模式的作用，從而不斷提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，達(dá)到優(yōu)化配置、提升企業(yè)利潤的目的，最終提升企業(yè)的競爭力。

4.房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的集成管理

在房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)集成平臺，促進(jìn)各模塊功能的交互，提升系統(tǒng)的整體性。當(dāng)前在對房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建時，利用Acess系統(tǒng)能夠提升項目管理的規(guī)范性與科學(xué)性，提升管理效率。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務(wù)管理工作中作出改進(jìn)，實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，從而保障企業(yè)獲得持續(xù)、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬.淺析房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（3）：79-80.

第2篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

隨著最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，使得房地產(chǎn)行業(yè)猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉。這樣也增加了現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)感，生存下來的企業(yè)為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續(xù)生存下去，其已經(jīng)逐漸將自身的財務(wù)控制與資源配置放在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而財務(wù)內(nèi)部控制也在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制中脫穎而出，其已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要角色。財務(wù)內(nèi)部控制的新穎之處就在于其將房地產(chǎn)企業(yè)的重點放在財務(wù)資源的配置以及財務(wù)風(fēng)險的防范與應(yīng)對，它的出現(xiàn)使得整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升了一個臺階。其所帶來的優(yōu)勢主要有以下幾點。第一就是財務(wù)內(nèi)部控制是通過財務(wù)預(yù)算的方式來針對房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源進(jìn)行事先預(yù)算，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源能夠達(dá)到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發(fā)揮出企業(yè)的整體潛力，也是房地產(chǎn)企?I經(jīng)營活動能夠獲得更多的財務(wù)收益，這種財務(wù)資源的利用水平是許多企業(yè)夢寐以求的。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)作為龐大的不動產(chǎn)企業(yè)，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產(chǎn)堆積，而財務(wù)內(nèi)部控制也將更加重視固定、無形與有形資產(chǎn)管控，確保資源不浪費。第二就是財務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)中各種風(fēng)險而構(gòu)建的，所以財務(wù)內(nèi)部控制能夠更好的強(qiáng)化企業(yè)整個風(fēng)險防范機(jī)制，將企業(yè)防范以及應(yīng)對風(fēng)險的能力更進(jìn)一步的提升。第三就是財務(wù)內(nèi)部控制的落實是將房地產(chǎn)企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化的重要舉措，由于財務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制將于房地產(chǎn)企業(yè)的所有制度機(jī)制進(jìn)行掛鉤，通過這種密切的聯(lián)系能夠通過財務(wù)內(nèi)部控制來達(dá)到提升企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境的目的。

綜上所述，財務(wù)內(nèi)部控制制度，對房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。只有實行內(nèi)部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當(dāng)中取得先機(jī)與優(yōu)勢。

二、財務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的弊端

（一）現(xiàn)有內(nèi)部控制機(jī)制整體性與靈活性較差

由于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展程度，其內(nèi)部控制理論已經(jīng)逐漸的完善，其已經(jīng)將企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制指導(dǎo)到一個較為完善的層次。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，將該內(nèi)部控制機(jī)制適時的引進(jìn)，在剛起步時為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的效益。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構(gòu)建并且落實內(nèi)部控制機(jī)制，這樣就使得由理論充斥的呆板內(nèi)部控制機(jī)制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征以及財務(wù)管理的需求來進(jìn)行內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)，這樣的內(nèi)部控制機(jī)制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，內(nèi)部控制機(jī)制在進(jìn)行各種控制程序的過程中還出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境事業(yè)詭譎多變的，一旦內(nèi)部控制機(jī)制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當(dāng)下許多企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產(chǎn)企業(yè)最容易忽略的環(huán)節(jié)。

（二）無法有效的遏制與應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境的不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險也在不斷的增加。所以風(fēng)險就作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的重要目的之一。就當(dāng)下整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管控現(xiàn)狀來看，其只是利用內(nèi)部控制針對風(fēng)險進(jìn)行粗放式的管控，并沒有針對風(fēng)險制定相應(yīng)的風(fēng)險防范與應(yīng)對機(jī)制。而內(nèi)部控制機(jī)制無法有效的對風(fēng)險管控，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)運營風(fēng)險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應(yīng)的科學(xué)的應(yīng)對策略，從而無法針對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行評估，也就沒有辦法對其進(jìn)行一定的防范以及應(yīng)對，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)上極易產(chǎn)生風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)會造成不必要的損失。

（三）內(nèi)部控制機(jī)制缺乏監(jiān)督機(jī)制保障

無論什么企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制機(jī)制的主體都是人為的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此針對人的行為進(jìn)行監(jiān)督就是降低人為操作風(fēng)險的重要保障，但是由于這個監(jiān)督的過程是繁冗復(fù)雜的，因此房地產(chǎn)企業(yè)這方面的監(jiān)督機(jī)制并沒有有效的保障。具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性不強(qiáng)，只是簡單的利用內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)兼任監(jiān)督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監(jiān)測到企業(yè)財務(wù)運轉(zhuǎn)過程中的種種財務(wù)風(fēng)險，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監(jiān)督機(jī)制不能夠很好的對整個房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部控制落實進(jìn)行有效的監(jiān)督制約，那么就會出現(xiàn)監(jiān)督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機(jī)會。其次就是由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制整體存在一定的滯后性，這樣內(nèi)部控制的監(jiān)督人員的監(jiān)督活動也不能實時的將監(jiān)督反饋給相關(guān)部門，多數(shù)都是在事后才反應(yīng)過來，這樣就大大的削弱了監(jiān)督的作用。最后就是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)沒有認(rèn)真落實的完成自身的監(jiān)督工作，沒有嚴(yán)格的按照日常工作來進(jìn)行監(jiān)督工作的實施，致使內(nèi)部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風(fēng)險防范或是處理的最佳時機(jī)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的策略

（一）健全風(fēng)險控制應(yīng)對，從財務(wù)角度全面的風(fēng)險評估

內(nèi)部控制需要從兩個角度加強(qiáng)，首先是針對房地產(chǎn)企業(yè)各個隱藏的風(fēng)險誘因從源頭上進(jìn)行消除，其次就是需要在內(nèi)部控制實踐中重點關(guān)注風(fēng)險的監(jiān)測與控制。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為惡劣的市場環(huán)境，其政策性與市場性風(fēng)險都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風(fēng)險控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的健全風(fēng)險管控，加強(qiáng)風(fēng)險識別與評析，審慎的進(jìn)行風(fēng)險研究，最終形成與環(huán)境相適應(yīng)的自我更新的風(fēng)險分析機(jī)制。其具體操作方式，就是利用當(dāng)下科學(xué)有效的風(fēng)險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風(fēng)險的破壞力進(jìn)行預(yù)估；同時構(gòu)建出動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)測機(jī)制以及數(shù)字化的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，這兩種機(jī)制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對風(fēng)險進(jìn)行管控，無論是預(yù)防還是應(yīng)對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能夠從最大程度上降低各種風(fēng)險產(chǎn)生所帶來的損失。

（二）加強(qiáng)完善投資決策

隨著我國政府針對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的復(fù)雜形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠繼續(xù)傳統(tǒng)的暴利還是一個無法確定的事情，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向也不是很清晰。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)一味的堅持以往的經(jīng)驗不斷投入大筆的資金來追求資產(chǎn)增長，卻將過高的負(fù)債置之不理，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)是十分不利的。因此財務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)該其重點放在解決房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的問題，通過制定一系列的措施來規(guī)范財務(wù)投資決策，從而達(dá)到合理科學(xué)的投資，而不是盲目的進(jìn)行投資。財務(wù)內(nèi)部控制中應(yīng)該明確要構(gòu)建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責(zé)任、負(fù)責(zé)人以及具體成員；其次就是需要負(fù)責(zé)人依照財務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制構(gòu)建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環(huán)節(jié)安排不同的負(fù)責(zé)人，同時明確其職權(quán)。通過上述方式能夠有效避免財務(wù)決策失誤的現(xiàn)象，從而達(dá)到科學(xué)投資的目的。

（三）構(gòu)建全面預(yù)算控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)通常都是巨額投資，要想每個房地產(chǎn)項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構(gòu)建一個健全的全面的預(yù)算控制機(jī)制是必不可少的。財務(wù)內(nèi)部控制從某種程度上來說就是加強(qiáng)預(yù)算管控，該方式是事前預(yù)防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制應(yīng)該充分把握好財務(wù)預(yù)算管控工作。具體需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將其注意力能夠放在財務(wù)預(yù)算管控環(huán)節(jié)上；其次需要強(qiáng)化預(yù)算部門員工預(yù)算知識以及意識的培訓(xùn)，提升其參與預(yù)算管控工作的責(zé)任感與積極性，這樣才能夠為財務(wù)內(nèi)部控制改革打下良好的群眾基礎(chǔ)。之后還需要相應(yīng)部門組織編制、審議預(yù)算草案，針對財務(wù)預(yù)算管控制定詳盡的落實細(xì)則與方案，形成最后的預(yù)算方案，之后上交房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由其審批；審批通過后通過相關(guān)部門組織下達(dá)預(yù)算，最后執(zhí)行相關(guān)預(yù)算項目。最關(guān)鍵的就是還要在這個預(yù)算項目結(jié)束之后對其進(jìn)行執(zhí)行情況評估，以此作為約束與監(jiān)督機(jī)制，還能夠為以后的預(yù)算留下經(jīng)驗。

（四）加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)控，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

第一需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建出多層次的財務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，這樣能夠提升內(nèi)部控制的全面性。首先其對提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務(wù)資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常?轉(zhuǎn)的方式就是構(gòu)建多層次的財務(wù)內(nèi)部機(jī)制，這樣無論是整個房地產(chǎn)企業(yè)還是其子公司等的財務(wù)都能進(jìn)行整體性的管控。第二就是房地產(chǎn)企業(yè)要將財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督盡量往整個財務(wù)活動的后方移動，這樣能夠有效結(jié)合內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制，從而形成財務(wù)、內(nèi)部雙重監(jiān)督機(jī)制，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運轉(zhuǎn)程序與內(nèi)部控制運行提供強(qiáng)有力的保障。

第3篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 新構(gòu)想

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金量巨大，面臨的市場競爭也日益激烈，也就使得該行業(yè)必須迎接更大的挑戰(zhàn)和遭遇更多的風(fēng)險。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，其平均壽命往往不超過三年，這是非常值得警惕的一個現(xiàn)象。很大一部分原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得不到很好的銜接，從而造成了不必要的損失甚至走向破產(chǎn)的邊緣。究其原因，主要在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，如果財務(wù)管理達(dá)不到一定的水準(zhǔn)，很有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不善甚至倒閉。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理具有重要的地位，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得長遠(yuǎn)生存空間的關(guān)鍵因素之一。本文將著重探討如何加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，提高財務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財務(wù)管理方法已經(jīng)顯然不能適應(yīng)時展的要求了，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：房地產(chǎn)企業(yè)很多時候都缺乏必要的財務(wù)管理意識，往往造成了對于目標(biāo)成本控制環(huán)節(jié)的忽視，基本上還停留在會計核算水平；房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)過于集中，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率低下，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的決策層缺乏先進(jìn)的管理理念和方法作為理論支撐；由于房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金量大，且融資籌資途徑有限，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高，一旦不能及時收回應(yīng)收賬款而一味的舉債借款，就很容易加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，從而給企業(yè)經(jīng)營帶來很大的困難；還有些房地產(chǎn)企業(yè)只把重點放在工程質(zhì)量和進(jìn)度上，對于財務(wù)管理未引起充分足夠的重視，從而使得財務(wù)管理制度缺乏應(yīng)有的科學(xué)性、針對性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏對于財務(wù)人員素質(zhì)的培訓(xùn)力度，從而造成財務(wù)控制力較弱，也很難實現(xiàn)財務(wù)籌劃的功能。這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)的各項財務(wù)管理水平不高，成本管理過于粗放，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。以上這些不僅僅妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，而且也成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的最大瓶頸之一。

三、努力加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理特點，我們要想真正加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，提高財務(wù)管理水平，就要遵循一定的財務(wù)管理原則，深入分析論證各個開發(fā)項目，加強(qiáng)對資金的管理工作，尤其重視降低相關(guān)開發(fā)成本和有關(guān)費用，并實行長期的全員參與的成本管理辦法。此外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作已經(jīng)在當(dāng)代新形勢下表現(xiàn)出新的工作特點，比如說當(dāng)前我國已經(jīng)出臺了一系列保障性住房政策，有些城市還逐步實行了限購令，國家還調(diào)整了相關(guān)稅收政策，針對開發(fā)產(chǎn)品的不同情況征收不同的稅率，而且還收緊了銀行信貸業(yè)務(wù)，加大了貸款不同情況之間的利率差距。這些新特點勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為深遠(yuǎn)的影響，甚至?xí)斐删薮蟮臎_擊。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快加強(qiáng)自身的財務(wù)管理工作和能力的提高。具體來說，主要可以從以下幾個方面來入手：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變對于財務(wù)管理的認(rèn)識，走出財務(wù)管理的誤區(qū)，不斷加強(qiáng)自身的財務(wù)意識，切實樹立長遠(yuǎn)的財務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，以先進(jìn)的經(jīng)營觀念認(rèn)識和重視企業(yè)財務(wù)管理的重要性和必要性。通過房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的財務(wù)理念增強(qiáng)，能夠促進(jìn)和改善財務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)提高，因為領(lǐng)導(dǎo)層的財務(wù)意識能夠直接決定企業(yè)的財務(wù)管理水平，它能夠促使財務(wù)人員提供真實可靠的財務(wù)信息，還有利于企業(yè)聘用高素質(zhì)的財務(wù)人員，從而能夠從思想、組織和行動上都促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)水平提高；

（2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力克服傳統(tǒng)管理手段的主觀隨意性，不斷加強(qiáng)對于項目的可行性研究，加強(qiáng)決策制度建設(shè)，避免不必要的損失。按照國家的規(guī)定做好各項日常的財務(wù)工作，切實規(guī)范化各種財務(wù)行為，建立健全各項財務(wù)管理制度，完善內(nèi)部審計制度，加大內(nèi)部的監(jiān)督力度，并且引入一定的內(nèi)部競爭機(jī)制，通過一定的科學(xué)評估手段來進(jìn)行獎懲。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能形成一股嚴(yán)格的內(nèi)控財務(wù)制度，使得企業(yè)員工能夠在良好的激勵政策下與企業(yè)同生死，共存亡，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期和穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，重視對企業(yè)目標(biāo)成本的管理工作，積極創(chuàng)新財務(wù)管理的方法，提高財務(wù)控制的能力，對企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動實行事前、事中和事后的財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)分析，建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)和審批審核制度，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立多元化的融資渠道，優(yōu)化籌資渠道，通過多種手段，努力降低財務(wù)風(fēng)險，并通過優(yōu)化投資項目，適當(dāng)儲備一些土地資源，同時通過科學(xué)合理的方法來評價項目的經(jīng)濟(jì)效益大小，來強(qiáng)化和改善公司的財務(wù)管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)從活動組織上和制度上得到雙重保障。

四、結(jié)語

總的來說，快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)近階段以來，已經(jīng)持續(xù)遭遇了國家宏觀調(diào)控政策和市場持續(xù)低迷的交易現(xiàn)狀，為了能夠適應(yīng)此種變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快加強(qiáng)自身的財務(wù)管理工作，把它放到戰(zhàn)略性的高度來認(rèn)識和實施。只有這樣，我國的房地產(chǎn)企業(yè)才能克服傳統(tǒng)財務(wù)管理的局限性，才能適應(yīng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和國家房產(chǎn)政策的變化，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升到更高的層次打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）

[2]劉紹忠.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理研究[J].時代經(jīng)貿(mào)，2010，（8）

第4篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

【關(guān)鍵詞】Z記分模型；房地產(chǎn)上市公司；財務(wù)困境

目前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)市場觀望氣氛嚴(yán)重、開發(fā)商陷入囚徒困境、房價大面積下跌、資金鏈越繃越緊、汶川大地震對房地產(chǎn)市場特別是四川房地產(chǎn)市場的沖擊、房市拐點論及政府救市爭議等現(xiàn)象。在此背景下，筆者基于Altman 的“Z 記分模型”對滬深兩市房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行財務(wù)困境分析，試圖為處在一個特殊時期的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者、外部投資者、金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)決策等提供參考。

一、我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)困境的基本情況

財務(wù)困境又稱財務(wù)危機(jī)，企業(yè)陷入財務(wù)困境是一個逐步的過程，通常從財務(wù)正常漸變到財務(wù)困境，最嚴(yán)重的財務(wù)困境是破產(chǎn)。財務(wù)困境通常被認(rèn)為是企業(yè)履行義務(wù)時受阻，具體表現(xiàn)為流動性不足、權(quán)益不足、債務(wù)拖欠及資金不足四種形式。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的財務(wù)困境符合以上情形，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品變現(xiàn)能力差、負(fù)債依賴程度過高、工程款欠款嚴(yán)重、開發(fā)資金嚴(yán)重不足、預(yù)期償債壓力過大。

二、“Z記分模型”的基本原理

“Z記分模型”是用于判別企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險大小的一個預(yù)警模型。但是，破產(chǎn)是屬于法律范疇的概念，企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前一定會陷入財務(wù)危機(jī)或者財務(wù)困境，破產(chǎn)并不等同于停業(yè)。從我國上市公司實際情況看，還沒有出現(xiàn)破產(chǎn)停業(yè)的案例。因此，用Altman的Z記分模型用于判別企業(yè)是否存在財務(wù)困境或財務(wù)危機(jī)更適合于我國國情。

“Z記分模型”最初是由美國學(xué)者Altman在20世紀(jì)60年代運用配對抽樣法（paired sample approch）對過去20年（1946―1965年）破產(chǎn)和非破產(chǎn)的各33家制造企業(yè)進(jìn)行多變量（22個）判別分析后提出的。在模型提出后，Altman選擇了一個81家企業(yè)組成的新樣本進(jìn)行檢驗，最后檢驗出76家企業(yè)，成功率達(dá)93%。模型如下：

Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5

“Z記分模型”判斷企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險大小的臨界值是：若Z>2.675，則企業(yè)財務(wù)狀況良好，發(fā)生破產(chǎn)風(fēng)險可能性??；若1.81

關(guān)于”Z記分模型”的適用性，盡管最初是依據(jù)制造企業(yè)的資料提出的，但檢驗結(jié)果證明，它對其他類型的公司同樣適用。向德偉（運用Z記分法評價上市公司經(jīng)營風(fēng)險的實證研究， 2002）認(rèn)為Z記分法對進(jìn)行某個行業(yè)或某類企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險整體分析的指導(dǎo)性很強(qiáng)。在上市公司進(jìn)行個案分析時，對某些異常情況應(yīng)加以特別關(guān)注， 以免由于某些因素畸變影響Z記分法的準(zhǔn)確性和風(fēng)險判斷。 王波（Z－score）模型對我國上市公司適用性實證研究，2006）認(rèn)為Altman標(biāo)準(zhǔn)對我國的上市公司仍然有較好的適用性。茍成玲、邢領(lǐng)（Z 信用計分模型對中國上市公司的適用性檢驗，2003）對70只滬深上市股票樣本進(jìn)行檢驗，結(jié)果證明，“Z記分模型”對中國上市公司基本適用，能在一定程度上對上市公司的財務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測。

關(guān)于“Z記分模型”的改進(jìn)，筆者認(rèn)為，在計算變量X1時所用的運營資金應(yīng)該考慮減去長期借款，這樣更符合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況。因為房地產(chǎn)企業(yè)的所有銀行借款應(yīng)該都屬于項目開發(fā)貸款，與項目一一對應(yīng)，期限不會超過一個營業(yè)周期內(nèi)。同時，由于銀行監(jiān)管，要隨著項目銷售進(jìn)度提前收回，房地產(chǎn)企業(yè)的“長期借款”有流動性的性質(zhì)。筆者將變量X3、X5的總資產(chǎn)定義為期初期末平均數(shù)。

三、“Z記分模型”在房地產(chǎn)上市公司財務(wù)困境預(yù)測研究中的應(yīng)用

（一）樣本選擇及指標(biāo)計算說明

筆者選擇滬深證券交易所上市的77家房地產(chǎn)公司作為樣本，取2006年年報、2007年年報及2008年一季度報表的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)作為“Z記分模型”的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于國泰安研究服務(wù)中心 ）。并根據(jù)上述改進(jìn)意見，對“Z記分模型”的相關(guān)變量定義如下：

X1：營運資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債-長期借款）/總資產(chǎn)

X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)

X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=經(jīng)營利潤/平均總資產(chǎn)

X4：股權(quán)市價總值/總負(fù)債=（報表日收盤價×股數(shù)）/總負(fù)債

X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/平均總資產(chǎn)

關(guān)于變量X3中涉及的“息稅前利潤”，由于房地產(chǎn)公司對項目貸款利息會計核算的特殊性，無法獲取“營業(yè)成本”中的項目貸款利息，因此該部分利息支出沒有從經(jīng)營利潤中扣除。本文所指經(jīng)營利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-銷售費用-管理費用。

（二）Z值計算

根據(jù)表1Z值計算結(jié)果，其中000656ST東源、600603ST興業(yè)、600745ST天華由于一些因素畸變，導(dǎo)致Z值異常，在以下的分析中，去除此3家公司，對剩余的74家公司Z值進(jìn)行分析。

（三）Z值分析與解釋

1.對房地產(chǎn)上市公司的總體分析。

筆者對上述最終選定的74家公司2006年、2007年、2008年1季度Z值進(jìn)行簡單分析。

可以看出，只有27%公司Z記分大于2.675，財務(wù)狀況良好；有72.9%的公司陷入財務(wù)困境。

超過55%的公司存在一定的或嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。由于截止目前，只能獲取上市公司2008年1季度的報表，但可以預(yù)計年底時， “Z記分模型”中涉及的留存收益、息稅前利潤、銷售收入等三個指標(biāo)比一季度增加的可能性很大。而74家樣本公司的“長期應(yīng)付款”總額只有45億，占流動負(fù)債總額的比例不到2%，即使這些長期應(yīng)付款在2008年全部到期，也不會引起營運資金的較大幅度的減少。如再考慮股權(quán)價值下跌可能性較大，綜合幾個因素作用的結(jié)果，筆者認(rèn)為到年末Z值的整體狀況和一季度末不會有大的差別。

綜合上述各年分析，2007年房地產(chǎn)整體上是沒有財務(wù)困境的，這種結(jié)果與現(xiàn)實情況是吻合的。2006年有近四分之三的房地產(chǎn)公司的Z值低于財務(wù)困境臨界點，而實際情況并沒有那么嚴(yán)重，這與當(dāng)時的貨幣政策有關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)能夠比較容易地從金融機(jī)構(gòu)獲得融資，化解了可能的財務(wù)風(fēng)險。

到2008年，Z值分布與2007年相比有較大變化，超過一半的公司（41家）面臨財務(wù)危機(jī)。根據(jù)表5進(jìn)一步分析，74家上市公司的總負(fù)債3 364億，而面臨財務(wù)危機(jī)的41家公司的負(fù)債總額為2 906億，占86%。這41家公司在2006年、2007年總負(fù)債占研究對象（74家公司）的比例分別是81%、87%。同時，我們還可以看到，有財務(wù)危機(jī)的公司的資產(chǎn)規(guī)模在2007年經(jīng)歷了一次快速膨脹，增長率達(dá)76%，而資本結(jié)構(gòu)一直維持在2006年的67%這一水平，已經(jīng)觸及金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的自有資金比例不低于35%的上限，這種現(xiàn)象是公司過于激進(jìn)的項目儲備戰(zhàn)略造成的。相反，沒有財務(wù)危機(jī)的公司2007年資產(chǎn)的增長率只有28%，這些公司的平均資本結(jié)構(gòu)一直維持在50%以下。

2.汶川大地震對四川房地產(chǎn)上市公司的影響分析。

5?12汶川大地震無疑對房地產(chǎn)市場造成了沖擊，首當(dāng)其沖的當(dāng)數(shù)四川房地產(chǎn)市場，本文對四川房地產(chǎn)上市公司000628ST高新、000838國興地產(chǎn)、600139ST綿高進(jìn)行分析。2008年1季度這3家公司Z值分別為0.464、4.255、0.698，除國興地產(chǎn)Z值高于2.675外，其余兩家都較低，存在較為嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。正合地產(chǎn)（2008）在結(jié)合1994年美國洛杉磯大地震、1995年日本阪神大地震及汶川大地震所處宏觀環(huán)境進(jìn)行研究后認(rèn)為：汶川大地震只會對四川區(qū)域的房地產(chǎn)市場造成短期負(fù)面沖擊，預(yù)計時間為6個月，具體的恢復(fù)時間將取決于市場信心的建立、貨幣政策的金融支持力度。據(jù)此，汶川大地震短期內(nèi)勢必將加劇兩家公司財務(wù)況狀的惡化。

四、結(jié)論與建議

從上述分析結(jié)果看，“Z記分模型”的測度結(jié)果符合房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實情況，房地產(chǎn)行業(yè)在2008年大部分都陷入財務(wù)困境，其原因主要是2007年在沒有穩(wěn)健資本結(jié)構(gòu)的情況下，行業(yè)過度擴(kuò)張造成的。

膨脹是發(fā)展和倒閉的分水嶺，應(yīng)該說，2007年市場給房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個改善房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的契機(jī)，但大部分企業(yè)因激進(jìn)的項目儲備戰(zhàn)略而錯過了此次機(jī)會。從緊的貨幣政策還將持續(xù)，在無法輕易獲得金融支持的情況下，要緩解目前的財務(wù)危機(jī)，還得靠企業(yè)另謀途徑，諸如改變營銷策略、引進(jìn)合作伙伴、項目轉(zhuǎn)讓、重組等。否則，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)困境勢必進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式或?qū)⒚媾R重大改變。希望房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過本輪洗禮后，能夠以一種健康、穩(wěn)健的方式迎接下一輪房地產(chǎn)景氣周期的到來。

【主要參考文獻(xiàn)】

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［2］ 茍成玲，邢領(lǐng).Z信用計分模型對中國上市公司的適用性檢驗.北京，2003.

［3］ 黃湘.談“Z 計分模型”的不適應(yīng)性與改進(jìn)[ J ].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2003.

第5篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財務(wù)方面的問題顯得尤為重要，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進(jìn)行進(jìn)一步探索，尋求合理的應(yīng)對措施，建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，想取得效益就需要加強(qiáng)對與財務(wù)成本管理的控制，財務(wù)成本管理工作主要指的是企業(yè)財務(wù)管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財務(wù)管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達(dá)到最小化，與此同時提高企業(yè)效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業(yè)的財務(wù)管理進(jìn)行合理的分析和管控，同時由于企業(yè)的財務(wù)成本管理需要企業(yè)項目進(jìn)行管控，這樣才能夠達(dá)到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，財務(wù)成本管理的狀況直接關(guān)系到企業(yè)的運營和發(fā)展，同時也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營項目，因此想要得到一個良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財務(wù)成本工作做到盡善盡美，成為整個企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關(guān)重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求力度大，在管理過程當(dāng)中會出現(xiàn)很多問題，特別是資金問題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程當(dāng)中，由于財務(wù)管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟(jì)實力有待增強(qiáng)，造成銀行進(jìn)行資金審核當(dāng)中信貸標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對民營企業(yè)信任度低，在信貸過程當(dāng)中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務(wù)管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費嚴(yán)重，同時企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細(xì)致調(diào)查，從而造成企業(yè)在財務(wù)管理方面存在隱患。

（三）內(nèi)部控制存在一定問題

企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算過程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內(nèi)部管控協(xié)調(diào)能力較差，在實際當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)報銷私人費用和私自采購的費用，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)存在困難。同時中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集權(quán)問題突出，給財務(wù)管理工作帶來不便，財務(wù)管理人員核算財務(wù)時不能反映出真實情況，信息不明確，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項目進(jìn)行當(dāng)中未能給予財務(wù)充分重視

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當(dāng)中，從項目前期的投資開發(fā)到后期的運營管理，都需要財務(wù)成本管理內(nèi)容貫穿其中，項目當(dāng)中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運營和管理，因此，企業(yè)財務(wù)管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對于這一點認(rèn)識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設(shè)計方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個企業(yè)項目利潤達(dá)到最大化，需要對企業(yè)的財務(wù)成本進(jìn)行合理的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施建議

（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進(jìn)行項目開發(fā)的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對與資金的管控，項目使用資金過程當(dāng)中制定出完善的計劃，同時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業(yè)在進(jìn)行資金管控的過程當(dāng)中需要保證資金利用的平衡，通過財務(wù)管控降低資金的使用成本，達(dá)到效益最大化。

（二）增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)成本管理意識，樹立全面發(fā)展的科學(xué)管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程當(dāng)中，需要把先進(jìn)的科學(xué)的管理方法融入到企業(yè)財務(wù)管理當(dāng)中去，形成一個全面系統(tǒng)的科學(xué)發(fā)展管理機(jī)制，將房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細(xì)節(jié)工作管理過程當(dāng)中，面對不同項目，應(yīng)當(dāng)通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，在對企業(yè)成本進(jìn)行計算的時候需要把企業(yè)的開銷進(jìn)行核算，其中包括物質(zhì)以及非物質(zhì)的花費，這樣才能夠更加完善財務(wù)成本管理機(jī)制。

（三）強(qiáng)化項目管理與控制，實施監(jiān)督管理制度

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競爭力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴于經(jīng)濟(jì)，因此必須嚴(yán)格把控好企業(yè)項目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，需要對于各個環(huán)節(jié)的花費進(jìn)行嚴(yán)格控制，在工程項目結(jié)算的時候還要實行嚴(yán)格的檢查，這些都屬于項目管控當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對于企業(yè)成本的控制，就需要加強(qiáng)管控力度，保證企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進(jìn)員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機(jī)制需要人為的進(jìn)行實施，因此完善財務(wù)成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級發(fā)展時期，在發(fā)展的過程當(dāng)中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強(qiáng)員工對于新的財務(wù)管理制度的認(rèn)可度。

四、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對財務(wù)管理制度方面的問題進(jìn)行改革，并且從公司的實際角度出發(fā)，分析問題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，合理的規(guī)避風(fēng)險，創(chuàng)建出健全完善的財務(wù)資金管理體系，進(jìn)而提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，完善市場。

參考文獻(xiàn)

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[3]王甄.房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及其應(yīng)對措施分析[J].經(jīng)營管理者，2013(23).

第6篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;風(fēng)險防范

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達(dá)地區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。如何應(yīng)對西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財務(wù)風(fēng)險來保障企業(yè)的科學(xué)規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，西安市房地產(chǎn)市場持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格與成交量齊漲局面，供應(yīng)項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導(dǎo)了市場，也吸引了開發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬達(dá)等國內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來投資，而由其開發(fā)的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個節(jié)點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風(fēng)險，下面將從這四個方面對西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析。

1、籌資風(fēng)險分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來源可以看出，大部分企業(yè)利用財務(wù)杠桿效應(yīng)，在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續(xù)偏高。在高利益回報的驅(qū)動下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，還出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，這種做法相當(dāng)冒險，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會給企業(yè)帶來致命打擊。

2、投資風(fēng)險分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標(biāo)進(jìn)行分析。國際上通常認(rèn)為該指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標(biāo)近年來均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場近幾年出現(xiàn)投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會造成當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財務(wù)風(fēng)險。

3、資金回收風(fēng)險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，而企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

4、收益分配風(fēng)險分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設(shè)備對西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費與積累是一種此消彼長的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債管理。一般來說，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險較高;權(quán)益資金的風(fēng)險較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險，單一籌資是不現(xiàn)實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來進(jìn)行籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財務(wù)管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平，對企業(yè)決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，對相關(guān)財務(wù)報表有科學(xué)認(rèn)識，使管理者能夠根據(jù)客觀真實信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學(xué)決策，摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗或主觀感覺進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性;其次，要加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面要加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有人員知識和能力能夠勝任目前財務(wù)工作;另一方面企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員，使人員有合理的流動機(jī)制。

3、加強(qiáng)資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財務(wù)收支上嚴(yán)格實施財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項目施工運營和營銷資金需求;第二，加速應(yīng)收賬款回收，調(diào)整庫存，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽度，為下次融資進(jìn)行鋪墊;第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務(wù)風(fēng)險。

4、提高企業(yè)自身競爭力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過熱，部分消費者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發(fā)適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險。

主要參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)管理問題措施

房地產(chǎn)企業(yè)是個集建筑、裝修、服務(wù)等為一體的綜合性的產(chǎn)業(yè)，近年來已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。作為一個涉及到眾多行業(yè)并且資金龐大的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營管理的效益顯得尤為的重要。財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理的核心部分，其管理的優(yōu)良直接影響著企業(yè)的生存發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財務(wù)管理的力度，提高財務(wù)管理的質(zhì)量，才能不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難點概述

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，因此在開發(fā)期間一次性要求的資金金額一般都偏大，加之房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期相對于其他企業(yè)而言時間較長，這樣使得資金的周轉(zhuǎn)期限也相應(yīng)增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度較大。其次，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的項目較廣，由于時間地點的不同，項目核算的成本內(nèi)容也不盡相同，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理上存在著一定的難度。第三，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財務(wù)關(guān)系也是相當(dāng)?shù)膹?fù)雜的，并且開發(fā)過程中存在著巨大的風(fēng)險。具體的關(guān)系包括與投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、開發(fā)企業(yè)、內(nèi)部員工等等的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，加上開發(fā)時間長、資金金額巨大，在期間任何存在的不確定的因素都會加大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的若干問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對于事先可行性研究的重視程度不夠

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的一個問題就是在項目開發(fā)之前，對于該項目的可行性分析并沒有足夠的重視，由于可行性分析不到位直接導(dǎo)致了企業(yè)在項目上的損失，影響了公司的項目開發(fā)和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)，其開發(fā)特性決定了可行性研究對于項目開發(fā)本身的重要性，可行性研究涉及到項目的各個環(huán)節(jié)和各個步驟，本身對于項目具有指導(dǎo)性的作用。但是目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)將眼光局限在較小的范圍內(nèi)，沒有對項目進(jìn)行全面的分析，導(dǎo)致了更多的工程規(guī)劃只是依靠主管的判斷，缺乏系統(tǒng)的分析決策。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力較為薄弱

目前，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著對于成本管理能力較差的現(xiàn)象，成本管理的薄弱直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的造價成本大幅度上升，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理不理想的重要原因之一。首先沒有細(xì)化成本的管理，當(dāng)然在市場環(huán)境和宏觀政策都較好的情況下，粗線條的成本管理模式并不會產(chǎn)生太大的問題，但是目前在我國政府的宏觀調(diào)控力度不斷的加大，沒有將成本管理細(xì)化到各個環(huán)節(jié)和各個步驟之中，必然使得管理漏洞百出，直接影響了企業(yè)的利潤。其次，在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)普遍只對于施工造價比較重視，而對于投資之前以及設(shè)計之中的造價管理卻經(jīng)常被忽略，工程造價的各個環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，成本管理體系不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員不是工程造價的專業(yè)人員，缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，對于價格是否合理難以做出正確的判斷，直接影響了成本管理的成效。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理模式缺乏統(tǒng)一性

房地產(chǎn)企業(yè)有著項目多樣化的特點，一個房地產(chǎn)公司可能會有很多個分公司，分別有不同的項目，而每個不同的項目采用的財務(wù)管理方式都不一樣，財務(wù)管理的統(tǒng)一性和集中度都不夠，各個項目之間的核算方式、財務(wù)軟件、成本計費標(biāo)準(zhǔn)等都不同。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)之間缺乏明確的財務(wù)授權(quán)制度，導(dǎo)致了額下級的開發(fā)項目分公司等都各自為政，房地產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行各個項目統(tǒng)一的控制，財務(wù)數(shù)據(jù)和資金的運行都是分散進(jìn)行的，不利于企業(yè)的同一控制和預(yù)算的進(jìn)行。這樣不僅僅不能給企業(yè)的管理人員提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息，還會使得企業(yè)的財務(wù)管理工作陷入被動的局面。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)管理的重視程度不夠

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)管理的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，主要表現(xiàn)在一方面，在房地產(chǎn)內(nèi)部還沒有將財務(wù)管理上升到一定的戰(zhàn)略高度，對于財務(wù)管理的要求并不高，財務(wù)管理還是處于一種被動反映的狀態(tài)，雖然建立了工程預(yù)算或者財務(wù)預(yù)算等機(jī)制，但是管理方法上還是有較大的不足。另一方面，企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)并沒有達(dá)到相應(yīng)的要求，由于對于財務(wù)管理重視程度不夠，房地產(chǎn)對于員工的培訓(xùn)等手段上也相當(dāng)?shù)牟蛔悖@樣極大的制約了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理意識的薄弱對于整個財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)都有著重大的影響，直接制約了企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

3、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的相關(guān)舉措

3.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于可行性研究的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識到可行性研究對于整個財務(wù)管理的重要性，加強(qiáng)對于可行性論證的重視程度。在房地產(chǎn)的各個項目中進(jìn)行可行性的論證，從戰(zhàn)略的高度和細(xì)節(jié)的深度上對項目的盈虧、前景等進(jìn)行全面的測量、預(yù)算以及分析。還要立足于整個企業(yè)的層面對于各個項目進(jìn)行總體的分析，分清每個項目的重要程度以及主次關(guān)系，避免主觀判斷情況的出現(xiàn)。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實際情況，做好項目可行性研究的審批工作，并且在可行性研究的過程中加大財務(wù)管理力度，使得財務(wù)管理能夠始終貫穿于可行性研究的全過程，使得可行性研究的質(zhì)量能夠大大的提高，從而滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理過程中，成本管理控制的能力是直接關(guān)系到財務(wù)管理的整體績效的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的成本管理工作，對于房地產(chǎn)企業(yè)目前的經(jīng)營形式，將成本管理作為財務(wù)管理中的主要工作之一，不斷提高財務(wù)管理的能力，加強(qiáng)全面的成本管理，不斷改變粗線條的成本管理模式，細(xì)化成本管理，在成本管理的過程中制定成本預(yù)算目標(biāo)，對于項目開發(fā)建設(shè)的過程之中的研究費用、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用等等都要進(jìn)行全面的預(yù)算。對于房地產(chǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行深入的分析，并且對于預(yù)算指標(biāo)的完成情況要進(jìn)行檢測和考核，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑。除此之外，要積極調(diào)動公司的全體人員進(jìn)行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的預(yù)測研究，事中的成本核算以及事后的評價分析等等都能夠更好的掌控。協(xié)調(diào)好不同部門之間的工作，貫徹實施成本控制策略，降低了企業(yè)的成本，使得成本管理能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的生存和發(fā)展。

3.3優(yōu)化發(fā)那個地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式

從目前的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，房地產(chǎn)的財務(wù)管理模式缺乏統(tǒng)一性，上下級沒有形成很好的連接，直接影響了財務(wù)管理的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實際情況，采用統(tǒng)一的管理模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目之間，上下級之間的財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算方式等等都更加統(tǒng)一起來。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作能夠取得較好的效果，管理層采集到的數(shù)據(jù)更加具有可比性，便于更好的進(jìn)行決策。財務(wù)管理模式的統(tǒng)一性還表現(xiàn)在對于資金的同一控制上，摒棄過去分散的資金管理模式，加強(qiáng)對于資金的控制，在保證資金安全的情況下，要控制開支，提高資金的使用和投資效益，來滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理的需求，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意思，優(yōu)化員工素質(zhì)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱，直接影響了企業(yè)財務(wù)管理的成效，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)其財務(wù)管理的意識，充分的認(rèn)識到財務(wù)管理對于企業(yè)的重要性，讓財務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理之中，使得財務(wù)管理真正的成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要手段，保證其財務(wù)管理能夠取得預(yù)期的成效。戰(zhàn)略性的財務(wù)管理必然對于財務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)財務(wù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對于財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在鞏固專業(yè)知識的同時也應(yīng)當(dāng)不斷增加對于建筑等房地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓(xùn)，從整體上加強(qiáng)財務(wù)隊伍的素質(zhì)。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)對于財務(wù)人員的評價和考核，提高財務(wù)人員主動學(xué)習(xí)的積極性，對于不合格的財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時的調(diào)崗或是加強(qiáng)培訓(xùn)，從未更好的保護(hù)企業(yè)的財務(wù)安全，為企業(yè)更好的實施財務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險管理；防范措施

一、舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)過程中出現(xiàn)的財務(wù)損失

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到了快速發(fā)展的階段。由于08年的金融危機(jī)，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)得住這次考驗。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的收緊，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)支撐不了巨大的成本壓力和償還債務(wù)的壓力，以至于一些企業(yè)資金鏈斷裂企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。在進(jìn)行房屋開發(fā)的過程中很多地方都可以風(fēng)險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產(chǎn)經(jīng)濟(jì)損失，甚至一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)了。

二、 總結(jié)上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的環(huán)節(jié)

經(jīng)過對上述企業(yè)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營各個環(huán)節(jié)都會有財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環(huán)節(jié)。通過對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程及資金的運動過程進(jìn)行分析，我們可以把財務(wù)風(fēng)險具體總結(jié)成：

（一）籌資環(huán)節(jié)具有財務(wù)風(fēng)險。籌資環(huán)節(jié)分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業(yè)有大量的債務(wù)，企業(yè)在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業(yè)無法再另外，如上述企業(yè)中、江蘇香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、由于已經(jīng)有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權(quán)人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現(xiàn)企業(yè)被申請破產(chǎn)的風(fēng)險。

（二）投資環(huán)節(jié)具有財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，在投資開發(fā)初期就需要大量資金去購買土地?，F(xiàn)在大多數(shù)國有土地的出售都是用拍賣的方式進(jìn)行出售，企業(yè)也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權(quán)，這是一筆很大的投資。如果企業(yè)的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風(fēng)險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產(chǎn)有限公司、商丘市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司那樣造成不必要的財務(wù)損失。如果企業(yè)的建筑質(zhì)量不合格，出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務(wù)損失的風(fēng)險。

（三）營運環(huán)節(jié)具有財務(wù)風(fēng)險。營運環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)在取得土地后進(jìn)行后期開發(fā)進(jìn)行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應(yīng)的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應(yīng)時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風(fēng)險，要求履行合同的風(fēng)險，甚至供應(yīng)商會停止供貨，使工程進(jìn)度受到影響，進(jìn)而產(chǎn)生更大的財務(wù)風(fēng)險。在這個環(huán)節(jié)中有20%的企業(yè)出現(xiàn)了財務(wù)風(fēng)險。因此，在這個階段也要加強(qiáng)財務(wù)管理。

三、 分析在上述環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的原因

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發(fā)到房屋銷售需要經(jīng)歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業(yè)要有要加強(qiáng)財務(wù)管理合理利用資金。但是，并不是每個企業(yè)都能利用好每一筆資金。

（一）企業(yè)自身的原因

1、 缺乏財務(wù)預(yù)算管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，當(dāng)然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應(yīng)該是財務(wù)人員應(yīng)該做的，財務(wù)人員應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算，對資金利用做出長期的規(guī)劃，盡量在投資初期要制定好預(yù)算，這樣可以為企業(yè)制定長期的戰(zhàn)略目標(biāo)做出規(guī)劃，也可以合理的安排資金。

2、缺乏現(xiàn)金流管理。曾有人說現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可見現(xiàn)金流對企業(yè)的發(fā)展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營情況將會出現(xiàn)很大問題，甚至有不少企業(yè)因為資金流斷裂而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業(yè)的日常經(jīng)營活動對資金的需要。

3、經(jīng)營管理不嚴(yán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作繁瑣復(fù)雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設(shè)計，基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴(yán)，將會加大公司的費用，進(jìn)而減少公司利潤，甚至?xí)谐霈F(xiàn)虧損的風(fēng)險。

（二）客觀原因

企業(yè)的發(fā)展離不開社會環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其發(fā)展也會受到社會環(huán)境的影響，比如08年的金融危機(jī)，使一些房地產(chǎn)企業(yè)的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進(jìn)而影響到了資金回籠，使企業(yè)可用資金減少，就有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)，利率的變化也會對公司的財務(wù)產(chǎn)生影響。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業(yè)將會承擔(dān)更多的納稅義務(wù)，利潤流出較多企業(yè)的留存將會減少。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財務(wù)管理過程中必須要面對的一個現(xiàn)實問題。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，企業(yè)管理者應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)管理，采取有效措施來降低風(fēng)險的發(fā)生幾率。風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。非系統(tǒng)風(fēng)險是可以完全消除的，但是系統(tǒng)風(fēng)險是無法完全消除的，只有通過建立資產(chǎn)組合來分散風(fēng)險而不能消除風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財務(wù)管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生。對待非系統(tǒng)風(fēng)險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統(tǒng)風(fēng)險我們可以采取主動和被動的措施相結(jié)合的方法來降低損失。

（一） 主動防御措施

1、建立財務(wù)預(yù)算體系。房地產(chǎn)企業(yè)開房屋開發(fā)周期長，資金占用量大，在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業(yè)應(yīng)該對整個項目資金作出預(yù)算，對企業(yè)缺乏的資金應(yīng)該選擇合適的籌資方式，應(yīng)在股權(quán)籌資、向銀行借款、發(fā)行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業(yè)的籌資方式。對企業(yè)的收入與支出、經(jīng)營的成果與費用的分配做出計劃。

2、加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理。現(xiàn)金流被視為企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，企業(yè)的經(jīng)營活動可能會出現(xiàn)問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業(yè)破產(chǎn)是因為現(xiàn)金流斷裂。因此企業(yè)一定要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調(diào)度資金，確保建設(shè)項目施工的正常進(jìn)行。

3、加強(qiáng)經(jīng)營管理。企業(yè)要獲取利潤，必須有成本費用的發(fā)生?，F(xiàn)在有些企業(yè)設(shè)置大量的部門，甚至一些是重復(fù)的，這將會使企業(yè)支出更多的人工成本，在土地開發(fā)初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應(yīng)該加強(qiáng)管理，建立監(jiān)督機(jī)制，盡量減少不必要的費用支出。

（二） 被動防御措施

非系統(tǒng)風(fēng)險是企業(yè)無法避免的，是受市場環(huán)境、國家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等眾多因素影響。由于非系統(tǒng)因素造成的損失和一些小的財務(wù)損失企業(yè)可以采取以下措施：

1、財務(wù)損失計入成本費用。房地產(chǎn)由于開發(fā)周期長，難免會出現(xiàn)一些小的財務(wù)費用損失，對于這些小的損失可以將其計入成本費用。

第9篇：房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)范文

內(nèi)容摘要:本文運用Logistic回歸對我國預(yù)虧的上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,試圖從實證研究的角度說明上市房地產(chǎn)公司財務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因,構(gòu)建上市公司財務(wù)預(yù)警模型。研究表明logistic模型在預(yù)測虧損前的房地產(chǎn)公司財務(wù)困境方面具有較高的準(zhǔn)確率。

關(guān)鍵詞:logistic回歸STT檢驗預(yù)警模型

繼1998年3月中國證監(jiān)會了《關(guān)于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對財務(wù)狀況或其他狀況出現(xiàn)異常的上市公司的股票進(jìn)行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場上一個特殊的群體。無論是資產(chǎn)重組的題材,還是關(guān)聯(lián)交易的頻繁發(fā)生,都可以引起市場對ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動遠(yuǎn)大于市場波動的平均幅度,成為制造投機(jī)成分,為股市營造變數(shù)的一個板塊。為排除行業(yè)不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產(chǎn)業(yè)的上市公司作為研究對象,運用常用統(tǒng)計分析軟件SPSS對這些上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)困境進(jìn)行研究,并運用logistic回歸尋找造成財務(wù)危機(jī)的原因,試圖構(gòu)建相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警模型,為ST公司和投資者的經(jīng)營和決策提供參考。

研究選樣標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系的建立

本文選取的研究對象為2009年被ST的12家房地產(chǎn)公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現(xiàn)正常的12家房地產(chǎn)企業(yè)作為對比樣本。樣本相關(guān)變量數(shù)據(jù)取自CSMAR數(shù)據(jù)庫中各上市房地產(chǎn)公司2008年的數(shù)據(jù)以及證券之星、中國上市公司資訊網(wǎng)、和訊網(wǎng)等網(wǎng)站。

(一)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的初步選取

美國紐約大學(xué)的Edward.Altman教授在建立企業(yè)破產(chǎn)預(yù)測的Zeta模型時,財務(wù)指標(biāo)的最初選取遵循了兩個原則:該指標(biāo)在以前的研究中出現(xiàn)的頻率;指標(biāo)與所要研究問題的潛在相關(guān)性。結(jié)合這兩個原則以及敏感性、先兆性、關(guān)聯(lián)性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力、成長能力四個方面提取了各項財務(wù)指標(biāo),具體說明如下:

1.盈利能力指標(biāo)。X1凈資產(chǎn)收益率:該指標(biāo)是從所有者的角度考察企業(yè)盈利水平的高低。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)增值能力越強(qiáng),企業(yè)越有活力,財務(wù)狀況越健康;X2總資產(chǎn)利潤率:該指標(biāo)反映企業(yè)總資產(chǎn)獲得利潤的能力,是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效率的指標(biāo)。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)利用效果越好,企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)的可能性越小。

2.經(jīng)營能力指標(biāo)。X3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。該指標(biāo)越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產(chǎn)流動快,償債能力強(qiáng);X4存貨周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)是衡量企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。它影響到企業(yè)的短期償債能力。該指標(biāo)越高,存貨的占用水平越低,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng);X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)綜合評價企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率。數(shù)值越高,表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,銷售能力越強(qiáng),資產(chǎn)利用效率越高,發(fā)生財務(wù)危機(jī)的可能性越小。

3.償債能力指標(biāo)。X6流動比率:該指標(biāo)是流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率,用于衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。該指標(biāo)越大,企業(yè)短期償還債務(wù)的能力越強(qiáng);X7速動比率:該指標(biāo)是速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率,衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。該指標(biāo)是對流動比率的補(bǔ)充,它越大,企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng),財務(wù)風(fēng)險越小;X8資產(chǎn)負(fù)債率:該指標(biāo)又稱為財務(wù)杠桿系數(shù)。在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下,適當(dāng)?shù)呢攧?wù)杠桿可以起到正面的作用,在經(jīng)營不良時,過度的財務(wù)杠桿會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)狀況惡化。

4.成長能力指標(biāo)。X9主營業(yè)務(wù)收入增長率:該指標(biāo)衡量公司的產(chǎn)品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標(biāo)越大表明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ酱?X10總資產(chǎn)增長率:該指標(biāo)反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。該指標(biāo)越高,表明企業(yè)一定時期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張的速度越快。

(二) 財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的進(jìn)一步篩選

進(jìn)入預(yù)警模型的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠顯著地區(qū)分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應(yīng)用多元統(tǒng)計方法中的T檢驗對預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行再次篩選。對同一財務(wù)指標(biāo)而言,當(dāng)兩組樣本具備齊方差性時,采用的檢驗統(tǒng)計量為:

當(dāng)兩組樣本不具備齊方差性時,采用的檢驗統(tǒng)計量為:

利用24家上市房地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù),采用SPSS統(tǒng)計分析軟件中的雙樣本(獨立)平均數(shù)檢驗Independent-Sample T Test,對樣本2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行顯著性檢驗的結(jié)果如表1所示。由表1可以看出,在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的前一年中有三個指標(biāo)通過了顯著性檢驗,分別是:X7速動比率、X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和X10總資產(chǎn)增長率,這三個指標(biāo)可以有效地區(qū)分有財務(wù)困境和沒有財務(wù)困境的企業(yè),因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財務(wù)困境預(yù)測模型選擇和構(gòu)建

根據(jù)上述篩選出的三個財務(wù)指標(biāo),本文試圖預(yù)測我國上市房地產(chǎn)公司發(fā)生財務(wù)困境的可能性,即根據(jù)該指標(biāo)組刻畫的財務(wù)狀況推測企業(yè)未來發(fā)生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統(tǒng)計分析方法,尤其對于相依變量為二分類變量時的模型往往具有較好的效果。并且相對于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態(tài)分布,因而比判別分析更加穩(wěn)健。其表達(dá)式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數(shù),P為在給定自變量的條件下事件發(fā)生的概率。

運用SPSS統(tǒng)計分析軟件對篩選出的三個經(jīng)過T檢驗的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行l(wèi)ogistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點,即如果通過模型計算出來的某事件發(fā)生的概率(Y=1)大于等于該事件不發(fā)生的概率(Y=0),則判定該事件發(fā)生,否則判定該事件不發(fā)生。在本文中即為當(dāng)P>0.5時,該企業(yè)被判定為ST公司,當(dāng)P

將樣本公司的財務(wù)數(shù)據(jù)代入模型,進(jìn)行回判,得到結(jié)果如表3所示。

從上述預(yù)測結(jié)果來看財務(wù)指標(biāo)的綜合運用大大提高了預(yù)測的準(zhǔn)確性,本文對ST公司的正判概率為83.3%,對正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結(jié)論及虧損的原因

(一)結(jié)論

本文利用logistic回歸對中國預(yù)虧上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)困境進(jìn)行了預(yù)測研究。采納的數(shù)據(jù)是綜合反映公司經(jīng)營狀況的財務(wù)指標(biāo),判斷公司發(fā)生財務(wù)困境的標(biāo)準(zhǔn)是被ST。此外,作為對比研究,文章還選入數(shù)量相同的未發(fā)生虧損的業(yè)績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預(yù)測結(jié)果來看,判別的準(zhǔn)確率達(dá)到83.3%,表明模型在預(yù)測上市房地產(chǎn)公司發(fā)生虧損方面是有效的。因此,這個模型可以為資本市場上的機(jī)構(gòu)與個人投資者做決策提供參考。同時,這個模型可以看做是對上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損原因的解釋,表明速動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長率這三個指標(biāo)所代表的相應(yīng)的償債能力、經(jīng)營能力和成長能力對企業(yè)的財務(wù)狀況具有重要的影響,這三個指標(biāo)越大,企業(yè)的發(fā)生財務(wù)困境的概率越小,因此,企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)在這些方面給予足夠的關(guān)注。

(二)我國上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損的原因

企業(yè)償債能力偏低,風(fēng)險大。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題,企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對比ST企業(yè)與經(jīng)營良好企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)連續(xù)虧損企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率多在90%以上,有的高達(dá)1000%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常經(jīng)營的企業(yè),而速動比率卻明顯偏低。這樣,過高的負(fù)債,不足的償債能力必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的成本增加,盈利下降,以致出現(xiàn)虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等方式來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時回籠,將導(dǎo)致工程難以為繼,極易出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)。 企業(yè)重開發(fā),輕經(jīng)營管理。依據(jù)上述研究結(jié)果中顯示的經(jīng)營能力,再結(jié)合實際,可以發(fā)現(xiàn)被ST的房地產(chǎn)企業(yè)相對于業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè)而言更加輕視物業(yè)經(jīng)營管理。在這種情況下,公司業(yè)績?nèi)Q于具體的開發(fā)項目,而一個開發(fā)項目的周期只有2-4年,極易導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的大起大落。在國外,物業(yè)經(jīng)營管理的比重大大高于物業(yè)開發(fā)的比重,這也是國外房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定的主要原因之一。

企業(yè)開發(fā)能力低,發(fā)展?jié)摿π?。房地產(chǎn)業(yè)是非常密集的資本密集型產(chǎn)業(yè),而我國很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源分散,開發(fā)企業(yè)整體水平不高,與其密集的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。這也是ST房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經(jīng)營能力的欠缺,導(dǎo)致其融資能力也大受影響,進(jìn)而影響到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α６l(fā)展?jié)摿λ成涞某砷L能力的缺乏又進(jìn)一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現(xiàn)在:由于考慮了行業(yè)和規(guī)模進(jìn)行實證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會導(dǎo)致研究結(jié)果與實際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數(shù)據(jù)的途徑有限,有關(guān)公司治理、宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭情況等影響企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)因素沒有納入研究范圍。

參考文獻(xiàn):

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3.杜勇,劉星.基于Logistic回歸的上市公司虧損逆轉(zhuǎn)識別模型研究.[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì),2009(12)