房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 研究

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問(wèn)題。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)程度低、受國(guó)家政策以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識(shí)

我國(guó)的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營(yíng)體制還沒(méi)有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)維過(guò)程中，常常發(fā)生許多問(wèn)題。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來(lái)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位

明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營(yíng)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動(dòng)由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開(kāi)展。[2]

（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)普遍周期較長(zhǎng)，包含土地的征收、競(jìng)買到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象

當(dāng)今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來(lái)源主要是借貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長(zhǎng)期性問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃

我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對(duì)于公司的資金潛力缺乏正確評(píng)估，也沒(méi)有對(duì)公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的投資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒(méi)有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國(guó)很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲(chǔ)備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司需要以足夠的資金儲(chǔ)備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開(kāi)發(fā)和建設(shè)等活動(dòng)的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對(duì)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國(guó)的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲(chǔ)備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對(duì)接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過(guò)程中，需注意兩個(gè)方面：

（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力

我國(guó)常對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。

（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會(huì)，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對(duì)公司財(cái)務(wù)造成過(guò)大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。

（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對(duì)項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來(lái)源于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專業(yè)市場(chǎng)考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)資訊以及市場(chǎng)容量狀態(tài)，了解市場(chǎng)需求，把握市場(chǎng)走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場(chǎng)容量的能力和處理市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會(huì)需求趨向和地方市場(chǎng)承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營(yíng)性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營(yíng)缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]

參考文獻(xiàn)

[1] 劉玉勉，姜發(fā)根.安徽中小公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015，03（8）：51-56.

[2] 馮戈利，秦現(xiàn)生.航空制造公司中合同管理風(fēng)險(xiǎn)分析及控制應(yīng)用[J].生產(chǎn)力研究，2015，05（8）：133-136.

第2篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；金融風(fēng)險(xiǎn)；問(wèn)題；措施

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進(jìn)步，離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問(wèn)題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不利影響的同時(shí)，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問(wèn)題，及時(shí)防范和處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力之一[1]。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來(lái)不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金和土地購(gòu)置資金直接或者間接地來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過(guò)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過(guò)銀行信貸來(lái)滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購(gòu)房貸款，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠(chéng)信體系等問(wèn)題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加[2]。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)中存在的一系列的問(wèn)題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向，例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過(guò)程中，有的商業(yè)銀行盲目樂(lè)觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過(guò)度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來(lái)不利影響。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)依靠信托公司，按照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產(chǎn)企業(yè)自身和商業(yè)銀行帶來(lái)負(fù)面影響。

二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款證券化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，可以有效的分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經(jīng)由證券機(jī)構(gòu)，以現(xiàn)金方式購(gòu)入證券，然后根據(jù)信用評(píng)級(jí)或者擔(dān)保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過(guò)程中，商業(yè)銀行可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的方式，及時(shí)回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，是防范和規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

2、積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

加快房地產(chǎn)信托投資基金，解決房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差、投資門檻高的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的融資，可以極大的緩解房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴銀行業(yè)的局面。通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困的狀況，擴(kuò)大投資者的范圍，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3、不斷提高金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

銀行自身的經(jīng)營(yíng)方式是自身生存和發(fā)展的前提，因此，銀行部門應(yīng)該制定科學(xué)的管理制度，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，以維護(hù)自身的穩(wěn)定發(fā)展。銀行應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估體系，建立信貸決策支持信息系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的信息合作，以提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，及時(shí)防范和處理金融風(fēng)險(xiǎn)[3]。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，認(rèn)清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，及時(shí)有效的防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以不斷提高我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平。

作者:劉歡 單位:湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院

參考文獻(xiàn)

[1]郝丁.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2016.

第3篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，全國(guó)各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國(guó)仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒(méi)有完全過(guò)去，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來(lái)把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒(méi)有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無(wú)法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過(guò)高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡(jiǎn)單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程并不算長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說(shuō)金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開(kāi)發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來(lái)分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國(guó)家相關(guān)政策，一旦國(guó)家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購(gòu)置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過(guò)程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長(zhǎng)。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開(kāi)發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來(lái)將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]于永順．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)．2009（6）：101

第4篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

雖然房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的作用，但房地產(chǎn)投資及營(yíng)銷過(guò)程中存在著復(fù)雜的不確定性因素。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類繁多。有些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的所有項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生影響，如國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)政策的變化、銀行利率的調(diào)整等；有些風(fēng)險(xiǎn)則只對(duì)某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況、房地產(chǎn)商品持有期的長(zhǎng)短等；有些風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資者可以控制的，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是無(wú)法回避和消除的。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，將房地產(chǎn)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)劃分為內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)及外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：從產(chǎn)品來(lái)上自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量是否能夠達(dá)到和滿足業(yè)主需求；品牌的認(rèn)知程度及對(duì)客戶的吸引；售后服務(wù)鏈的完善。從企業(yè)來(lái)說(shuō)包括內(nèi)控的制度的健全及完善；企業(yè)的控制力強(qiáng)弱；預(yù)見(jiàn)性及決策性是否正確。由于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的建設(shè)及發(fā)展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好內(nèi)控建設(shè)，提高全員素質(zhì)，利用管理手段可以得到穩(wěn)步提升。因此，不再詳加論述，下面主要探討對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)最大的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較多主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)三大主要類型，結(jié)合筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三種風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)要概述。

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)中各類不確定因素所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如建筑材料漲價(jià)、土地價(jià)格漲跌，例如我公司在東麗區(qū)華明鎮(zhèn)2007年購(gòu)買兩塊地皮，其中一塊地建設(shè)時(shí)時(shí)逢奧運(yùn)會(huì)年，國(guó)家特別強(qiáng)調(diào)節(jié)能減排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工費(fèi)大幅漲價(jià)，開(kāi)發(fā)成本大幅增加，而原房屋定價(jià)已經(jīng)虧損，如果仍按原定價(jià)格銷售，則將造成較大虧損，而土地出讓協(xié)議又規(guī)定房屋價(jià)格，造成銷售困難。另一塊地皮，購(gòu)買時(shí)樓面地價(jià)5，500元/平方米，算上開(kāi)發(fā)成本，銷售價(jià)格應(yīng)在1萬(wàn)元/平方米左右，但附近北京首創(chuàng)所開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目，開(kāi)盤價(jià)僅為9，600元/平方米，可想如果我公司繼續(xù)建設(shè)成為成片高層銷售將非常困難。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品更多地受到國(guó)家或地方政府政策和法令的限制。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，并非完全市場(chǎng)化。不同的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展存在程度不同的干涉和限制。2011年來(lái)，央行連續(xù)六次提升存款準(zhǔn)備金率，并且緊縮銀根，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款，以到達(dá)調(diào)解房?jī)r(jià)的目的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的影響。我公司從下半年開(kāi)始，貸款進(jìn)展極其緩慢，原定貸款計(jì)劃僅僅完成1/2，造成工程款都停止支付。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)。我公司在天津地區(qū)屬于較大企業(yè)，但是與萬(wàn)科、恒大、富力，這些地產(chǎn)大鱷以及華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋這些企業(yè)地產(chǎn)相比，無(wú)論在企業(yè)能力還是品牌戰(zhàn)略上均有較大的差距。例如，公司在南開(kāi)區(qū)宜賓道開(kāi)發(fā)一片商品房，不遠(yuǎn)處萬(wàn)科開(kāi)發(fā)假日風(fēng)情項(xiàng)目，雖萬(wàn)科樓盤價(jià)格高于我公司開(kāi)發(fā)樓盤，但萬(wàn)科憑借其品牌優(yōu)勢(shì)及口碑，銷售情況非常好，而我公司樓盤銷售情況較差。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。中國(guó)有句古話，“修身養(yǎng)性平天下”，意思是一個(gè)人先把自己的身心鍛煉好，再談治理天下，首先經(jīng)營(yíng)好自己的企業(yè)是提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重中之重，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善各項(xiàng)制度，推行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、信息化，使得企業(yè)每一個(gè)決策，每一步前行，并不是憑空想象，而是經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)查、研究、分析后的結(jié)果。

2、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，合理價(jià)格定位。面對(duì)日益嚴(yán)峻的融資形式及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我公司的做法是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，合理定價(jià)，多種渠道保證現(xiàn)金流。華明項(xiàng)目2塊地，第一塊地如果我公司直接開(kāi)盤銷售，銷售情況將不容樂(lè)觀，我公司西側(cè)相同樓盤，早于我公司半年開(kāi)始銷售，至今售房率不到50%。為此，我公司前期階段積極與各區(qū)房管局及企事業(yè)聯(lián)系，希望能夠整體買賣，結(jié)果27棟樓有8棟樓作為回遷房賣給河?xùn)|建委，由于華明鎮(zhèn)毗鄰空港，因此公司聯(lián)系空港幾家單位，對(duì)剩余樓盤進(jìn)行了整體銷售，雖然銷售價(jià)格較低，但由于整體銷售，資金回籠較快，節(jié)省了大量銀行貸款利息，解決了困擾公司2年的負(fù)擔(dān)；另一塊地由高層調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，變更為別墅項(xiàng)目，使得銷售價(jià)格能夠得到一定的提升。雖然目前國(guó)家調(diào)控房屋價(jià)格，但國(guó)家鼓勵(lì)限價(jià)房及保障房建設(shè)，因此我公司將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向“兩限”房轉(zhuǎn)移，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，特別是今年下半年，在西青區(qū)開(kāi)盤的限價(jià)房項(xiàng)目一開(kāi)盤即售罄，緩解了我公司的整體資金壓力。

第5篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)權(quán) 登記 風(fēng)險(xiǎn) 防范 控制

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：第一，房地產(chǎn)制度本身不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為法律法規(guī)的不完善；第二，審查義務(wù)趨于嚴(yán)格帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)登記具體程序上的不足；第三，房地產(chǎn)登記中的當(dāng)事人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為當(dāng)事人偽造材料騙取登記等行為。

（一）審查義務(wù)規(guī)定不明確所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)踐中，以“房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)”為由提起的行政訴訟和在房地產(chǎn)登記糾紛中占據(jù)最大的比例。目前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)登記的法律法規(guī)主要是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等法律規(guī)范，其中《物權(quán)法》作為法律其效力最高，《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》是全國(guó)性的部門規(guī)章，這些法律法規(guī)構(gòu)成了一個(gè)完整的房地產(chǎn)登記法規(guī)體系。在房地產(chǎn)登記法律體系中，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。”《房屋登記辦法》第18條則規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。”而在《土地登記辦法》第十三條中規(guī)定“國(guó)土資源行政主管部門受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢問(wèn)，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看?！?從立法描述來(lái)看，我國(guó)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等采取一種模糊態(tài)度，沒(méi)有明確規(guī)定房地產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，而是通過(guò)概括描述的方式規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)盡的審查職責(zé)。 對(duì)于這種概括式的描述，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與普通民眾之間對(duì)于登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)存在理解上的差異，所以經(jīng)常發(fā)生以登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)的行政爭(zhēng)議糾紛，登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)規(guī)定不明確成為了房地產(chǎn)權(quán)登記中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）審查義務(wù)趨于嚴(yán)格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

從司法實(shí)踐來(lái)看，越來(lái)越多的法院趨于要求登記機(jī)構(gòu)作實(shí)質(zhì)審查，法院傾向于將登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)實(shí)質(zhì)化。 支持登記機(jī)構(gòu)所作的形式審查的法院一般認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)對(duì)這些材料的審核要求僅僅是申請(qǐng)人所提供材料符合法定形式條件即可。這些法定的形式包括但不限于：（1）申請(qǐng)書(shū)原件即房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)，需經(jīng)轉(zhuǎn)讓人和受讓人兩人的簽名和印章；（2）雙方的身份證原件；（3）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件；（4）買賣合同或其他處分合同原件，或者公證文書(shū)；（5）契稅繳款書(shū)；（6）系爭(zhēng)房平面圖、宗地圖。法院認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，即使這些文件是虛假的。只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。

隨著《物權(quán)法》的實(shí)施以及配套規(guī)則的完善，法院可能會(huì)改變支持形式審查的立場(chǎng)。法院認(rèn)為《物權(quán)法》為登記機(jī)構(gòu)設(shè)定了實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，從《物權(quán)法》所規(guī)定的登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)上分析，法院的這種認(rèn)識(shí)是成立的。從立法趨勢(shì)來(lái)看，越來(lái)越多的法律規(guī)范和規(guī)范性文件要求登記機(jī)構(gòu)采取實(shí)質(zhì)審查模式。例如舊《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)審查轉(zhuǎn)移登記的程序，而新《城市房地產(chǎn)管理法》第十條不僅規(guī)定了審查程序，而且第二十七條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)審查的程度和內(nèi)容。又如深圳市制定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》也體現(xiàn)了對(duì)登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查義務(wù)的要求，且對(duì)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任做了如下規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并建立了專門的賠償基金。

（三）當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生當(dāng)事人偽造、冒用文書(shū)、簽名和證件，以及以不正當(dāng)途徑獲得登記材料申請(qǐng)登記給第三人造成損害的現(xiàn)象，當(dāng)事人騙取登記的行為不但侵害了第三人的合法權(quán)益，同時(shí)也給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力帶來(lái)了損害。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一般由申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)受理、審核后，對(duì)符合法定條件的，由登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿上辦理登記，并向申請(qǐng)人頒發(fā)權(quán)利證書(shū)。原則上，只要申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)予以辦理。但面臨的難題是：在偽造材料、證書(shū)及簽名等情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰A(chǔ)而被撤銷。一般認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，哪怕這些文件是虛假的。 在司法實(shí)踐中，只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。例外情形是，在形式審查中，如果登記機(jī)構(gòu)工作人員或者具有重大過(guò)失，應(yīng)當(dāng)查明而沒(méi)有查明登記文件的形式缺陷的，即有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。另外，在當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)申請(qǐng)登記案件中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)形式審查后所作的登記如果隨后經(jīng)證明為虛假而被法院撤銷，雖然登記機(jī)構(gòu)不必承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但登記機(jī)構(gòu)的公信力將大打折扣。

二、房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

防范與控制房地產(chǎn)權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)，主要有三種方式：第一種，通過(guò)完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第二種，通過(guò)完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第三種，通過(guò)建立信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

（一）通過(guò)完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

審查義務(wù)是房地產(chǎn)登記的核心內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)登記應(yīng)該遵循的程序、審查內(nèi)容等，法律都有比較明確的規(guī)定，如《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，《房屋登記辦法》第18條作了進(jìn)一步規(guī)定。上述規(guī)章中的“查驗(yàn)”是指對(duì)申請(qǐng)登記的材料進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要目的在于審查材料是否齊備、是否有權(quán)利瑕疵等。“詢問(wèn)”是由登記機(jī)關(guān)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題向申請(qǐng)人提出，其主要目的在于核對(duì)登記申請(qǐng)人提交的材料，以確定材料的真實(shí)性。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須履行法定、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，即須對(duì)申請(qǐng)人提供的材料加以審核確保書(shū)面材料無(wú)瑕疵，還須審查申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等事項(xiàng)，經(jīng)過(guò)上述程序的審查是房地產(chǎn)登記行為合法有效的基本條件。

通過(guò)歸納上述法條，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于確定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)的尺度和程度，立法是通過(guò)一種對(duì)具體事項(xiàng)概況描述的方式予以規(guī)定的，而并沒(méi)有一個(gè)清晰、統(tǒng)一的審查標(biāo)準(zhǔn)。這導(dǎo)致當(dāng)事人之間甚至當(dāng)事人與法院之間很可能產(chǎn)生責(zé)任承擔(dān)上的分歧，一旦發(fā)生爭(zhēng)端，即使房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)履行了上述法律法規(guī)中的審查義務(wù)，但由于與司法裁判中偏向?qū)嵸|(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的不一致，仍可能承擔(dān)難以預(yù)測(cè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，由于法院有主張登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的傾向，所以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審查義務(wù)，應(yīng)盡可能形成程式化的操作規(guī)范。不僅要審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全、是否符合規(guī)定的登記條件，而且要對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正、司法機(jī)關(guān)及其他有權(quán)機(jī)關(guān)是否已對(duì)登記事項(xiàng)作出了相關(guān)的裁判或其他具有法律效力的行為等事項(xiàng)進(jìn)行審查，在必要時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。總之，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要不斷規(guī)范自己的登記行為，盡量避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通過(guò)完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

房地產(chǎn)登記中，登記類型具體包括總登記、初始登記、經(jīng)常登記，他項(xiàng)權(quán)利登記、設(shè)定登記、變更登記、注銷登記等等。不同種類的房地產(chǎn)登記的程序也并不一致，有必要根據(jù)不同的登記類型改進(jìn)登記工作。由于房地產(chǎn)登記分為種類繁多，但是進(jìn)行登記工作的卻是同一個(gè)登記機(jī)關(guān)，甚至是同一批登記工作人員。所以，有必要梳理各登記類型的登記程序，并針對(duì)各類型的登記實(shí)施不同的登記政策，這有利于明確房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)時(shí)登記應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)，做到有的放矢，為增強(qiáng)登記的公信力、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全提供制度保障。

信息技術(shù)的發(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)張正在引起政府管理的深刻變革。 對(duì)于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而言，利用互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)登記信息也便利其管理和保存信息，減少事務(wù)性工作。

（三）通過(guò)建立信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

從維護(hù)交易安全和交易秩序、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利的角度出發(fā)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記工作中有必要和其他部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立信息共享機(jī)制。在登記實(shí)踐中，對(duì)于經(jīng)常發(fā)生的偽造、冒用文書(shū)、簽名和證件的現(xiàn)象，需要專業(yè)的技術(shù)、方法和設(shè)備方能鑒定，登記機(jī)關(guān)并非專業(yè)的司法鑒定機(jī)構(gòu)，難以憑自身的技術(shù)力量作出準(zhǔn)確的判斷，在在偽造材料、證書(shū)及簽名的情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰A(chǔ)而被撤銷。所以，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有必要和公安等其他部門實(shí)施信息共享，借助專業(yè)部門的專業(yè)手段輔助登記工作。另外，對(duì)于其他機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明文件，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要加強(qiáng)與出具證明文件的部門之間的配合和協(xié)調(diào)，盡量做到資源共享、信息銜接，尤其是電子數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和銜接，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)證明文件的真?zhèn)巍?/p>

此外，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以建立相關(guān)信息的共享，以便房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)能夠知曉申請(qǐng)人的真實(shí)信息或者有關(guān)房產(chǎn)的真實(shí)信息，盡量避免申請(qǐng)人提交虛假材料騙取登記的情況發(fā)生?？傊捎诜康禺a(chǎn)登記的復(fù)雜性以及牽涉面的廣闊性，涉及眾多部門的職能，各部門之間建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推進(jìn)各部門信息共享，既有利于房地產(chǎn)登記工作，也有利于其他各部門的相關(guān)工作。

（作者：深圳大學(xué)法學(xué)院憲法與行政法研究方向碩士研究生，研究方向：憲法與行政法）

注釋：

洪祖.略論物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145

江必新.全國(guó)法院再審典型案件評(píng)注（下）[M].北京：中國(guó)法制出版社，2011，754

王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261

第6篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來(lái)不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金和土地購(gòu)置資金直接或者間接地來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過(guò)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過(guò)銀行信貸來(lái)滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購(gòu)房貸款，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠(chéng)信體系等問(wèn)題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)中存在的一系列的問(wèn)題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過(guò)程中，有的商業(yè)銀行盲目樂(lè)觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過(guò)度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來(lái)不利影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）??對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略

1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來(lái)周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來(lái)制定具體的實(shí)施措施。

其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過(guò)自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房?jī)r(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國(guó)家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過(guò)高的情況或者是萬(wàn)一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來(lái)控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過(guò)有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)。導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購(gòu)房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過(guò)拓寬融資渠道的方式，來(lái)構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

第7篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與全球化的加劇，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。對(duì)于這種問(wèn)題，我國(guó)也在慢慢完善相關(guān)機(jī)制以保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)向上發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中房地產(chǎn)金融是其重要因素，因此防范金融風(fēng)險(xiǎn)不但決定了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展趨勢(shì)，還會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與金融行業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成深遠(yuǎn)影響。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義和類型

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)含義

房地產(chǎn)金融的廣義是指房地產(chǎn)資金之間的流通，包含了房產(chǎn)金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資經(jīng)營(yíng)相關(guān)聯(lián)的金融活動(dòng)與投資活動(dòng)。而金融風(fēng)險(xiǎn)指的就是房地產(chǎn)業(yè)在銀行的幫助下進(jìn)行籌措、融通、清算資金等相關(guān)金融業(yè)務(wù)時(shí)，因?yàn)楦鞣N突發(fā)問(wèn)題而受到影響，使銀行在收益時(shí)不能夠達(dá)到預(yù)期收益，進(jìn)而需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)類型

信用風(fēng)險(xiǎn)。主要指的是因借款人沒(méi)有能力償還或者不想償還，而出現(xiàn)的貸款利息不可以及時(shí)回收或根本沒(méi)有辦法回收的狀況。這種信用風(fēng)險(xiǎn)一般都會(huì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)因房源銷售困難、投資周轉(zhuǎn)不暢或者因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個(gè)人，并且個(gè)人出現(xiàn)了收支減少、待業(yè)在家、支出更多或者亡故等因素也會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有能力還款。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诋?dāng)前金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有充足的運(yùn)轉(zhuǎn)資金與能夠隨時(shí)提現(xiàn)的資產(chǎn)，所以可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法償還到期債務(wù)，與無(wú)法滿足客戶提出要取出存款的要求，進(jìn)而承擔(dān)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。有部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具有原發(fā)性，指的是在資產(chǎn)構(gòu)造里中長(zhǎng)期資金貸款比例太大，現(xiàn)金等不能解決提款需求，同時(shí)又缺少資金融合的經(jīng)濟(jì)渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具有繼發(fā)性，主要是因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)金融里有很多人是將房產(chǎn)作為貸款抵押品，而當(dāng)貸款人無(wú)法按時(shí)還取貸款時(shí)，銀行就會(huì)要求將抵押房產(chǎn)進(jìn)行處理以得到賠償，但是房產(chǎn)賣不掉就會(huì)導(dǎo)致銀行缺少相應(yīng)的資金用來(lái)解決提款等問(wèn)題，這也會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果在金融市場(chǎng)里出現(xiàn)外匯升值，就會(huì)導(dǎo)致本國(guó)貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務(wù)出現(xiàn)家中的情況；如果情況剛好相反，就會(huì)讓用外匯計(jì)價(jià)的相關(guān)資產(chǎn)出現(xiàn)減少的情況。在進(jìn)行外匯買賣與收支時(shí)也有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)在房產(chǎn)金融里出現(xiàn)外匯或者外債的身影時(shí)，就有可能會(huì)出現(xiàn)外匯風(fēng)險(xiǎn)。

二、出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)機(jī)制

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)建設(shè)在不斷進(jìn)行完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之在快速發(fā)展，兩者都具備了廣闊的發(fā)展前景，但是在當(dāng)前還沒(méi)有其他的專門針對(duì)房地產(chǎn)金融的法案，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的規(guī)章制度應(yīng)該得到進(jìn)一步完善。

（二）房地產(chǎn)金融渠道單一，太過(guò)依賴銀行貸款

我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在經(jīng)歷了30年的發(fā)展之后，國(guó)內(nèi)銀行的相關(guān)體制建設(shè)漸漸成熟，但是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金大多依賴銀行貸款，既存現(xiàn)狀顯然會(huì)讓房地產(chǎn)金融出現(xiàn)更多的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款方式主要有建筑貸款、房產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)貸款、儲(chǔ)備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)所運(yùn)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)都會(huì)承擔(dān)其中運(yùn)行時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)的信用與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而且，如果每項(xiàng)環(huán)節(jié)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中產(chǎn)生差錯(cuò)就一定會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）受益群體的利益訴求差異化

當(dāng)前我國(guó)國(guó)情決定了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的受益群體會(huì)有多元性，在這當(dāng)中包含了各階層政府、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、土地產(chǎn)權(quán)方、商業(yè)銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)化后，房產(chǎn)價(jià)值就會(huì)和受益群體之間有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不了高房?jī)r(jià)時(shí)，銀行不但會(huì)貸款給開(kāi)發(fā)商同時(shí)還會(huì)提供貸款給普通消費(fèi)者，這又會(huì)讓銀行借貸身處風(fēng)險(xiǎn)之中，而且，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)里政府也占據(jù)了關(guān)鍵位置，因此要在利益和風(fēng)險(xiǎn)間找到支撐點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)里受益群體的利益訴求決定了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。

（四）個(gè)人住房貸款有潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)已建立并在不斷完善，在當(dāng)中所包含的內(nèi)容越來(lái)越多，反映的信息情況越來(lái)越全面，因此銀行在對(duì)貸款人資產(chǎn)情況與貸款意圖進(jìn)行監(jiān)管調(diào)查時(shí)，會(huì)越來(lái)越方便，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，原有的客戶群體已發(fā)生很大變化，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，也通過(guò)貸款方式解決住房問(wèn)題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個(gè)人征信系統(tǒng)對(duì)這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，個(gè)人信用信息沒(méi)有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無(wú)法借助個(gè)人征信信息來(lái)規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來(lái)源也變得多樣化，還款的不穩(wěn)定性因素增加了，更容易導(dǎo)致客戶在申請(qǐng)按揭住房貸款后，出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）增強(qiáng)銀行的自身管理

銀行如果想防范自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)那么在事前就應(yīng)該重視預(yù)防，不是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后再想辦法解決。在貸款發(fā)出前，如果發(fā)生了開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還貸款的情況，那么銀行應(yīng)該立即將其抵押品沒(méi)收。但這種方法也是事后的補(bǔ)救，防范重點(diǎn)應(yīng)該還是事前控制。而另一面，需要強(qiáng)化監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的各種細(xì)節(jié)。銀行一定要按照法律法規(guī)走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發(fā)放貸款給不合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并需要強(qiáng)化認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的規(guī)律，不被金錢所誘惑，對(duì)銀行內(nèi)部進(jìn)行改革、改進(jìn)原有體制，并同時(shí)制定出科學(xué)合理的考核方式，施行權(quán)責(zé)合一的獎(jiǎng)罰制度。

（二）擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

將房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道擴(kuò)展開(kāi)來(lái)的目的是將銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分給社會(huì)來(lái)共同承擔(dān)，主要方法有投資者自身承擔(dān)起房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的融資。當(dāng)前我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)方面的主要融資方式有將貸款融資轉(zhuǎn)化為銀行貸款、資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化、房產(chǎn)信托等多樣性融資渠道，是擴(kuò)展消費(fèi)者與房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融系統(tǒng)完備之后，房地產(chǎn)融資與個(gè)人貸款才可以在股權(quán)與債券融資中構(gòu)建完善的證券市場(chǎng)。在證券市場(chǎng)中，可以創(chuàng)新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實(shí)現(xiàn)投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的融資渠道，進(jìn)而逐步分解對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析。

（三）建立完善的市場(chǎng)機(jī)制

在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)體系里，如果缺少了市場(chǎng)的監(jiān)督或者能力不足，就有可能出現(xiàn)資源配置不均衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分收益?zhèn)€體把發(fā)展成本轉(zhuǎn)移到奉獻(xiàn)資源者身上，而這些人不但沒(méi)有辦法得到收益同時(shí)還需浪費(fèi)成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槭芤嫒后w之間的競(jìng)爭(zhēng)，特別是有一些利益集團(tuán)無(wú)法對(duì)某些參與者產(chǎn)生約束力，最后出現(xiàn)利益失衡的現(xiàn)象。所以如果想防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該建立高效率的約束機(jī)制，并通過(guò)平衡收益群體間的利益訴求，確保市場(chǎng)擁有相對(duì)公平，進(jìn)而完成風(fēng)險(xiǎn)和利益之間的平衡。

（四）完善個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)制

雖然我國(guó)現(xiàn)在建立了針對(duì)個(gè)人的信用評(píng)級(jí)制度，但是一般情況下都只會(huì)依靠道德約束與評(píng)判，如果在貸款過(guò)程中出現(xiàn)了違約問(wèn)題，當(dāng)事人的要承擔(dān)的法律責(zé)任相對(duì)不會(huì)很嚴(yán)重，而銀行在其中的制約效力也會(huì)十分有限，所以，完善現(xiàn)有的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度是當(dāng)前銀行的首要任務(wù)，我國(guó)應(yīng)和國(guó)外已發(fā)展完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)制看齊，建立信用調(diào)查、信用檔案等機(jī)制于一體的監(jiān)管制度，以有效的法律監(jiān)管個(gè)人貸款，增強(qiáng)違約風(fēng)險(xiǎn)成本，例如，銀行可以采取聯(lián)網(wǎng)的方式，在網(wǎng)上對(duì)涉嫌貸款違約的當(dāng)事人進(jìn)行公布，并同時(shí)取消其永久貸款資格；并強(qiáng)化對(duì)信用評(píng)級(jí)制度的使用，信用等級(jí)越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應(yīng)獲得優(yōu)待，以此方法完善信用評(píng)級(jí)機(jī)制，能夠有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)之間的合作逐漸在深化開(kāi)展當(dāng)中，由此便可以看出房地產(chǎn)行業(yè)只有擴(kuò)寬融資渠道才能夠防范與化解金融風(fēng)險(xiǎn)，除開(kāi)傳統(tǒng)意義上的銀行投資，外來(lái)資金也應(yīng)成為我國(guó)房產(chǎn)金融業(yè)新的資金來(lái)源。銀行在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)改革時(shí)可以把潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應(yīng)該將房產(chǎn)業(yè)中受益群體之間的各種訴求進(jìn)行平衡，并以順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律為前提正確掌握宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)能夠成功防范風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展道路可以越來(lái)越穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯磊.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2015，04

第8篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須規(guī)范

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種嚴(yán)格的要件要式法律行為，即指轉(zhuǎn)讓主體要適格，轉(zhuǎn)讓的土地要經(jīng)批準(zhǔn)，要符合用地和城建規(guī)劃，土地使用權(quán)用途要具合法性，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備合法有效的土地使用權(quán)證，并已完成投入該地塊開(kāi)發(fā)總金額的25%。

實(shí)踐中存在著大量的變相轉(zhuǎn)讓土地規(guī)避法律監(jiān)管的行為，如以土地聯(lián)建、合資入股、項(xiàng)目承包、合作建房、以土地承包開(kāi)發(fā)的形式，以支付承包費(fèi)的形式掩蓋土地轉(zhuǎn)讓的事實(shí)變相轉(zhuǎn)讓土地，規(guī)避法律。這種承包合同中的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不是共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行為，合同違法無(wú)效。也有企業(yè)以轉(zhuǎn)讓土地所代表的股權(quán)，卻不辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、以土地入資或股份轉(zhuǎn)讓掩蓋地產(chǎn)買賣，這類股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

此外，個(gè)別地方政府在土地出讓合同中與第一手土地使用權(quán)受讓方約定必須由第一受讓方或本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)定年限，如10年后才允許轉(zhuǎn)讓，以防止土地頻繁轉(zhuǎn)讓和保護(hù)地方利益。作為后手受讓方，特別是外地開(kāi)發(fā)商更應(yīng)注意審查當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)讓方上手合同中有否此種限制條款，有的外地開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)讓方支付了地價(jià)款，卻得不到地皮，當(dāng)?shù)卣雒娓深A(yù)，還要通過(guò)訴訟向轉(zhuǎn)讓方追討地價(jià)款。

二、集體土地麻煩多

集體土地不許擅自轉(zhuǎn)讓。城鄉(xiāng)接合部的集體土地由于城市開(kāi)發(fā)及輻射，地皮便宜且有升值潛力，縣鄉(xiāng)政府以低地價(jià)招商引資，村隊(duì)經(jīng)濟(jì)組織以農(nóng)民宅基地、自留地、飼料地等集體土地吸引城市企業(yè)前往投資項(xiàng)目、辦工廠、搞聯(lián)營(yíng)，當(dāng)聯(lián)營(yíng)體失敗，需要償債時(shí)，才發(fā)現(xiàn)集體土地不許擅自轉(zhuǎn)讓。國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，集體土地須經(jīng)國(guó)家依法征收后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)買賣，補(bǔ)交國(guó)家土地收益之后，所剩余額才能用來(lái)償債。如果所剩余額不足以償債，此時(shí)聯(lián)營(yíng)對(duì)方(村隊(duì)經(jīng)濟(jì)組織)再?zèng)]有別的財(cái)產(chǎn)，城市企業(yè)作為聯(lián)營(yíng)一方承擔(dān)連帶責(zé)任，債務(wù)余額由城市企業(yè)承擔(dān)，這意味著城市企業(yè)又要增加償債份額。

鄉(xiāng)政府和村級(jí)集體組織擅自改變耕地用途，違規(guī)建賓館等旅游設(shè)施，違反國(guó)家保護(hù)耕地的基本國(guó)策，遲早被查處，資金被套牢。

開(kāi)發(fā)商以發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)，經(jīng)合法手續(xù)獲得土地（主要是耕地）的經(jīng)營(yíng)，借口為上述項(xiàng)目建專家房、看守房超法律規(guī)定的比例建商品住宅、別墅出賣。郊區(qū)農(nóng)村舊村改造中不執(zhí)行土地整理和土地復(fù)墾的規(guī)定在村莊立體化改造之后空余的宅基地或耕地違法開(kāi)發(fā)商品房。這類房產(chǎn)售出后，由于地皮違法辦不了產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)購(gòu)房人退房訴訟，一旦退房必然造成開(kāi)發(fā)商資金損失。

有的開(kāi)發(fā)商想通過(guò)兼并收購(gòu)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)來(lái)獲得企業(yè)腳下地皮，但不細(xì)審被兼并企業(yè)的合同文件，收購(gòu)之后剛要搞開(kāi)發(fā)，沒(méi)想到當(dāng)?shù)剞r(nóng)民出來(lái)干預(yù)。被兼并企業(yè)在以整體出賣自己之前已將這片土地賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民17年使用權(quán)。收購(gòu)方開(kāi)發(fā)商要再等17年才能開(kāi)發(fā)這片土地，這種收購(gòu)是很失敗的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有弄清這片土地存在著“一地二賣”的權(quán)利瑕疵，開(kāi)發(fā)商作為后一買賣合同的買方要讓位于在先的權(quán)利人。

三、建立重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)法律審查機(jī)制

法制部門、公司律師要全面介入經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)，切實(shí)把好法律審查關(guān)預(yù)防、減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)或決策風(fēng)險(xiǎn)。首先要健全采購(gòu)、銷售機(jī)制，預(yù)防、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)法制部門和公司律師應(yīng)全程介入，審查合同等法律文書(shū)及法律手續(xù)的合法性和規(guī)范性，并簽署法律意見(jiàn)，并負(fù)法律責(zé)任，以降低物資成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于重大工程項(xiàng)目，從方案設(shè)計(jì)到工程施工、監(jiān)理，要采用招投標(biāo)的方式進(jìn)行，企業(yè)法律顧問(wèn)、公司律師和項(xiàng)目責(zé)任人要實(shí)行工程項(xiàng)目終身負(fù)責(zé)制，減少項(xiàng)目失誤，提升工程質(zhì)量。其次，依法加大對(duì)外欠款的清理力度，維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)權(quán)益。組織由專門法律服務(wù)人員參與的追討債務(wù)小組，建立目標(biāo)責(zé)任追究制度，對(duì)應(yīng)收賬款重新梳理分類，對(duì)陳賬老賬，采取各種法律手段，通過(guò)拍賣劃撥、以物折抵、延續(xù)債權(quán)等方式進(jìn)行回收。最后，對(duì)各項(xiàng)開(kāi)支行為進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)和法律審查，杜絕違法開(kāi)支現(xiàn)象；對(duì)重大工程建設(shè)項(xiàng)目則委托律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)，提高透明度，防止暗箱操作，規(guī)范投資行為，提高投資效益。

四、融資擔(dān)保需慎重

某地產(chǎn)公司與澳門某公司有意合作經(jīng)營(yíng)某商貿(mào)大廈的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，雙方就所關(guān)心的合作前景、投資比例進(jìn)行了談判，最后雙方同意成立一個(gè)注冊(cè)資金為1.5億人民幣的合資企業(yè)，約定雙方投資比例為：地產(chǎn)公司35%，澳門公司65%。合同簽訂后，地產(chǎn)公司與澳門公司第一期投資及時(shí)到位，新機(jī)構(gòu)也已正式運(yùn)行，不久，澳門公司以發(fā)展該項(xiàng)目為由，向美國(guó)花旗銀行申請(qǐng)貸款1000萬(wàn)美元，在辦理貸款手續(xù)時(shí)，澳門公司及銀行根據(jù)該項(xiàng)目合作合同規(guī)定，要求廣州公司具結(jié)擔(dān)保書(shū)，該項(xiàng)目的合作合同有條款規(guī)定：“乙方（澳門公司）如果為投資需要向銀行貸款時(shí)，由甲方（地產(chǎn)公司）提供擔(dān)?！?。此合同條款對(duì)中方地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)甚大且不公平，外商境外借款，賺錢贏利他分紅，如經(jīng)營(yíng)虧損還不上借款，中方單方擔(dān)保，外商不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，由中方單方還款。如要為外商境外貸款作擔(dān)保必須相應(yīng)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)劃分和自我保護(hù)條款，如設(shè)置共同還債條款，設(shè)置特別提款權(quán)條款，雙方共同簽字才能提款，款項(xiàng)必須進(jìn)境內(nèi)合資公司賬戶，設(shè)置反擔(dān)保條款，將外商在境內(nèi)可供扣押的實(shí)物財(cái)產(chǎn)反擔(dān)保給中方，或?qū)⑼馍淘诤腺Y公司中的股權(quán)反擔(dān)保質(zhì)押給中方，此案中外商的股權(quán)價(jià)值9750萬(wàn)人民幣，擔(dān)保8300多萬(wàn)人民幣貸款的債務(wù)額還是可以的。但要考慮股權(quán)的貶值問(wèn)題，股權(quán)的價(jià)值取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好，股權(quán)有權(quán)，股價(jià)有價(jià)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不好，股權(quán)無(wú)權(quán)，股價(jià)無(wú)價(jià)，股權(quán)難以變現(xiàn)受償，即使全部接受也無(wú)意義。

五、“假按揭”合同違法

開(kāi)發(fā)商串通內(nèi)部員工或親屬甚至用錢收購(gòu)身份證，偽造身份證偽造假購(gòu)房人，從銀行借款購(gòu)房，與銀行簽按揭合同。開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”獲得銀行貸款后，如能順利經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，建房后售出可還銀行貸款。但多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商無(wú)法還款，而借款人也以沒(méi)有真實(shí)購(gòu)房為由主張合同無(wú)效拒絕償還銀行貸款，銀行貸款償還風(fēng)險(xiǎn)極大。開(kāi)發(fā)商抱著有錢就還無(wú)錢就賴的態(tài)度?！凹侔唇摇币殉蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)中獲得銀行資金的“公開(kāi)的秘密”，許多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相仿效的捷徑。開(kāi)發(fā)商有一種僥幸心理，認(rèn)為雖然是“假按揭”所籌款項(xiàng)，但用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并非用于非法目的而不會(huì)受到法律制裁。此類“假按揭”合同是在銀行不知情的情況下所簽，違背銀行的真實(shí)意思表示，開(kāi)發(fā)商與假購(gòu)房人串通，偽造虛假事實(shí)，以合法形式掩蓋非法目的的騙取貸款的行為，合同無(wú)效，屬于開(kāi)發(fā)商與假購(gòu)房人對(duì)銀行的欺詐行為，如情節(jié)嚴(yán)重還可能被認(rèn)定為詐騙罪。

六、謹(jǐn)防施工商墊資風(fēng)險(xiǎn)

施工商為攬工程帶資入場(chǎng)墊資施工，完工后開(kāi)發(fā)商不能給付工程款，按合同法規(guī)定施工單位有權(quán)留置已建工程，拍賣所得可用于優(yōu)先償還工程款。但令施工單位沒(méi)想到的是開(kāi)發(fā)商早已將在建工程出賣，購(gòu)房人已付房款對(duì)房屋主張所有權(quán)。在此沖突中法規(guī)已明文規(guī)定如購(gòu)房人已付50%以上的房款，優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人對(duì)房屋的所有權(quán)。所以施工單位實(shí)現(xiàn)法定工程拍賣抵押權(quán)時(shí)常受到保護(hù)購(gòu)房人所有權(quán)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定法律價(jià)值取向的限制。因此施工商墊資施工必須事先審查在建工程是否已被開(kāi)發(fā)商以期房或現(xiàn)房的形式賣出，否則將來(lái)難以保證追回工程款。

七、物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

小區(qū)建筑物上墜落物、脫落物砸傷人、車，物業(yè)公司是否有責(zé)任？物業(yè)公司是小區(qū)建筑物外立面管理人，對(duì)小區(qū)樓頂、樓外的潛在危險(xiǎn)應(yīng)有識(shí)別防范風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)管理的義務(wù)，如玻璃門窗裝修問(wèn)題向居民和裝修公司明確警示，應(yīng)盡必要注意義務(wù)定期檢查,教育通知居民，建立必要的規(guī)章制度約束裝修公司及居民防范墜落物、脫落物砸傷人、車。如物業(yè)公司未盡必要注意和管理義務(wù)應(yīng)要承擔(dān)一定法律責(zé)任。

小區(qū)內(nèi)大風(fēng)刮倒枯樹(shù)壓斷電線，過(guò)往行人遭電擊身亡，小區(qū)內(nèi)水井、水溝、花房水深兒童溺水，護(hù)欄尖銳刺傷兒童，電源暴露兒童游玩觸電等等。如物業(yè)公司能夠證明自己已盡必要注意義務(wù)和管理義務(wù)，已采取必要的管理措施仍無(wú)法防止此類事故發(fā)生，物業(yè)才可能減免法律責(zé)任。 所以物業(yè)公司必須對(duì)危險(xiǎn)的非公共場(chǎng)所加強(qiáng)管理，設(shè)置警示標(biāo)志、圍欄，盡必要注意義務(wù)識(shí)別處理危險(xiǎn)源。像上述案例中由于是低壓電線，枯樹(shù)因大風(fēng)壓斷電線供電局無(wú)責(zé)，但對(duì)于物業(yè)公司而言，如遇大風(fēng)吹倒枯樹(shù)壓斷電線之結(jié)果完全可以事先預(yù)測(cè)，并應(yīng)采取相應(yīng)防范措施以防止此類事故發(fā)生。

第9篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資成本；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早于金融業(yè)，但是卻在金融業(yè)發(fā)展之后才得到迅猛發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)更是密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)離不開(kāi)金融業(yè)，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發(fā)而動(dòng)全身，都隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)行情好，說(shuō)明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機(jī)會(huì)相應(yīng)增多，證券業(yè)、銀行業(yè)、基金和保險(xiǎn)等金融行業(yè)也可以得到很多發(fā)展機(jī)會(huì)，資金流動(dòng)性增強(qiáng)，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無(wú)限的投資機(jī)會(huì)中的最高效的機(jī)會(huì)上去，從而發(fā)揮資源的最大效用。

管理高效的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用與金融業(yè)聯(lián)系緊密的優(yōu)勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，從金融資本市場(chǎng)獲取資金，發(fā)展壯大自己的企業(yè)。但是對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會(huì)有什么融資風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何防范等問(wèn)題都并沒(méi)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析探討，可以得到提高經(jīng)營(yíng)效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強(qiáng)融資成本管理等改善現(xiàn)狀的措施。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本現(xiàn)狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經(jīng)營(yíng)情況，擔(dān)保人信息等。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)不是上市企業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和所有者都是同一個(gè)人。這種情況下，當(dāng)企業(yè)獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款資金時(shí)，如果企業(yè)所有者不將資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而是用于其他高風(fēng)險(xiǎn)投資，就會(huì)形成違約成本低、違約機(jī)會(huì)多、違約風(fēng)險(xiǎn)大的局面。同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不穩(wěn)定、管理者信用備案不全面等原因，企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行會(huì)因?yàn)檫@種嚴(yán)重的信息不對(duì)稱承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)就會(huì)有更多顧慮，同時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行多方面的限制，而且還會(huì)提高貸款的利率，也就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預(yù)售和施工墊資占了目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)周期性經(jīng)營(yíng)效益不好、資金流動(dòng)受限，貸款還款不及時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來(lái)更多的限制。如果企業(yè)在銀行規(guī)定時(shí)間內(nèi)都不能還款，銀行就會(huì)強(qiáng)行使企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。商品房預(yù)售依托于市場(chǎng)環(huán)境，行情好預(yù)售情況就好，預(yù)售額就多；行情不好預(yù)售情況就不好，預(yù)售額就少。資金的這種不確定性會(huì)給融資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)家有關(guān)部門近年來(lái)依次公布多項(xiàng)禁令，明令禁止建筑企業(yè)墊資施工。以上種種，都給企業(yè)的融資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產(chǎn)負(fù)債率在85%左右。這樣的資本結(jié)構(gòu)并不是企業(yè)有意為之，而是迫于無(wú)奈。每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到施工再到銷售完成，都必須匹配相應(yīng)的預(yù)算開(kāi)支，企業(yè)的資金基本沒(méi)有閑置狀態(tài)。當(dāng)為新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資時(shí)，企業(yè)自身能夠投入的資金自然沒(méi)有太大額度。

根據(jù)融資順序的理論，任何企業(yè)都會(huì)首選內(nèi)部融資，當(dāng)內(nèi)部融資不能滿足融資額度要求時(shí)才會(huì)選擇外部融資，而外部融資中的債務(wù)融資和股權(quán)融資又首選債務(wù)融資，因?yàn)閭鶆?wù)融資不會(huì)稀釋企業(yè)的股權(quán)，而且債務(wù)融資的手續(xù)相比股權(quán)融資更簡(jiǎn)單，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都放棄了股權(quán)融資的方式，導(dǎo)致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國(guó)目前各房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模不同，但是管理機(jī)制類似，管理能力也相似。管理者們?cè)谌谫Y成本管理方面的表現(xiàn)都不盡如人意。融資結(jié)構(gòu)的不合理、融資成本過(guò)高、資金融入與支出的不配合還有成本等原因，都說(shuō)明融資成本管理系統(tǒng)漏洞百出，融資成本管理人員的不專業(yè)、企業(yè)融資管理的不完善，加劇房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法為后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供保障。

（一）提高經(jīng)營(yíng)效益