房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專項(xiàng)審計(jì)時(shí)做參考。

改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年以來(lái)，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開(kāi)始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來(lái)說(shuō)，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過(guò)探尋我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種

國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，之后國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書(shū)立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需向土地管理部門(mén)繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般來(lái)自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在每一次開(kāi)盤(pán)出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過(guò)九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒(méi)有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在問(wèn)題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購(gòu)銷合同的稅基。大部分購(gòu)銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書(shū)立合同或者書(shū)立書(shū)據(jù)時(shí)必須立即購(gòu)買(mǎi)印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)合作開(kāi)發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開(kāi)發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒(méi)有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身所繳的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購(gòu)房者的契稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納?？梢猿浞掷脟?guó)土部門(mén)和財(cái)政部門(mén)提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓情況和財(cái)政部門(mén)提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門(mén)征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強(qiáng)部門(mén)配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；思考建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問(wèn)題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒(méi)有協(xié)調(diào)好

在目標(biāo)的實(shí)行期間必須把長(zhǎng)期與短期目標(biāo)完全有機(jī)結(jié)合起來(lái)，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個(gè)部門(mén)能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對(duì)不能因小失大，為了眼前的短期目標(biāo)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)的長(zhǎng)期目標(biāo)造成影響，各個(gè)部門(mén)之間往往也會(huì)缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會(huì)出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展的情況。

2.對(duì)問(wèn)題視而不見(jiàn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實(shí)際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過(guò)因?yàn)閸徫坏姆止は鄬?duì)較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機(jī)取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也不會(huì)上報(bào)的情況，長(zhǎng)期以往所存在的問(wèn)題往往會(huì)不斷的積累，最終在沒(méi)有緩沖的前提下，問(wèn)題就會(huì)逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒(méi)有并進(jìn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中搶占更多的金融市場(chǎng)，就需要不斷發(fā)展對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來(lái)之后，對(duì)應(yīng)的相關(guān)制度卻沒(méi)有在同一時(shí)間與業(yè)務(wù)同時(shí)出臺(tái)，這就會(huì)誘發(fā)一系列的問(wèn)題。比如操作過(guò)程中或多或少的會(huì)存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時(shí)在檢查過(guò)程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認(rèn)的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會(huì)令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問(wèn)題，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來(lái)作為其主要的支撐，不過(guò)其在發(fā)展的過(guò)程中沒(méi)有對(duì)有關(guān)的制度實(shí)施修訂，相關(guān)崗位和對(duì)應(yīng)的職責(zé)沒(méi)有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實(shí)中的業(yè)務(wù)完全脫離開(kāi)來(lái)。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責(zé)任的相關(guān)制度，就不能有效的開(kāi)展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開(kāi)展，操作性相對(duì)較差，執(zhí)行起來(lái)往往也較為復(fù)雜，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對(duì)應(yīng)的提升。

二、加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)思考

1.健全內(nèi)部審計(jì)體系

要想不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨(dú)立內(nèi)部審計(jì)組織。此種審計(jì)一般針對(duì)分行的內(nèi)部審計(jì)，可直接與企業(yè)財(cái)務(wù)總部對(duì)接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運(yùn)行與管理者，其對(duì)管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實(shí)際需要，如此才能不斷的強(qiáng)化內(nèi)部控制與管理，同時(shí)對(duì)改革部門(mén)之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計(jì)組織應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實(shí)施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開(kāi)展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門(mén)應(yīng)該是獨(dú)立與權(quán)威并存。

2.加強(qiáng)管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢(qián)往來(lái)，所有的流程往往均有對(duì)應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過(guò)簽字以落實(shí)其業(yè)務(wù)開(kāi)展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個(gè)體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)自身不同的藥物情況與反應(yīng)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)問(wèn)題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理，同時(shí)運(yùn)行以及管理制度也不科學(xué)，就會(huì)出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問(wèn)題，這樣流程也會(huì)較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問(wèn)題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的情況。

3.健全激勵(lì)機(jī)制以不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與各個(gè)部門(mén)的管理。包括上級(jí)對(duì)下級(jí)的控制與管理，同時(shí)還涵蓋員工對(duì)自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)績(jī)效考核來(lái)不斷強(qiáng)化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎(jiǎng)罰分明，對(duì)于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)其獎(jiǎng)勵(lì)，這樣不但可以讓員工樹(shù)立工作的積極性，同時(shí)還可以使得員工或者部門(mén)為了維系自身的榮譽(yù)而在以后的工作中越來(lái)越努力，在某種程度上說(shuō)可以提升員工對(duì)其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時(shí)對(duì)個(gè)別人的工作行為也能夠起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)對(duì)沒(méi)有加以獎(jiǎng)勵(lì)的工作者也會(huì)有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來(lái)的工作中更加積極進(jìn)取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來(lái)工作中更加努力。由于獎(jiǎng)罰分明以及權(quán)責(zé)一致，因此在員工失職犯錯(cuò)的要追究其對(duì)應(yīng)的責(zé)任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴(yán)格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責(zé)任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時(shí)員工才能夠做到嚴(yán)以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個(gè)方向。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時(shí)配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理與控制，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題，從自身的實(shí)際情況出發(fā)，不斷的進(jìn)行內(nèi)部控制改革，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析

    財(cái)務(wù)成本核算缺乏真實(shí)性、及時(shí)性,影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對(duì)象時(shí)不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng),往往成片分期開(kāi)發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)合理確定核算對(duì)象;②建設(shè)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)建造成本的確認(rèn)和計(jì)量存在著差異,造成了對(duì)成本管理財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費(fèi)用分?jǐn)傠S意性過(guò)高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營(yíng)實(shí)際;④成本核算與施工進(jìn)程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進(jìn)度,財(cái)務(wù)成本信息不夠準(zhǔn)確、及時(shí),影響了決策者判斷。

    財(cái)務(wù)成本管理控制意識(shí)淡薄開(kāi)發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)使管理者和員工忽視了財(cái)務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營(yíng)的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認(rèn)識(shí)到精細(xì)化的管理模式,是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財(cái)務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財(cái)務(wù)管理部門(mén)的決算報(bào)告為依據(jù)。按照此方法即使分析過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,由于項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施,已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制,財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。如果財(cái)務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)核算型財(cái)務(wù)成本管理向管理型財(cái)務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

    完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系

    完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系①科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求,科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性;會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財(cái)務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績(jī)效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法,并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí),設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系,向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

    健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)要加強(qiáng)管理,堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施,形成以財(cái)務(wù)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束、以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定量約束的格局。

    強(qiáng)化資金管理在資金籌措方面,首先要加強(qiáng)企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款,企業(yè)將會(huì)有更多的資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目,有利于做大做強(qiáng)。其次資金籌措要有計(jì)劃,根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要選擇適合的資金來(lái)源。在資金使用方面要加強(qiáng)管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)就會(huì)危及到企業(yè)生存。嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出。

    加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計(jì)制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí),應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、可操作性和強(qiáng)制性原則,制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)制度:一是要設(shè)立專門(mén)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作;二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等制度,實(shí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施,從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

    房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集度高的行業(yè),加強(qiáng)資金管理尤為重要。資金管理體制的優(yōu)化應(yīng)當(dāng)從資金預(yù)算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進(jìn)行切入。將企業(yè)的一切資金收支都納入到預(yù)算體系當(dāng)中,并將不同的預(yù)算資金規(guī)劃進(jìn)行結(jié)合,通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)與網(wǎng)上信息系統(tǒng)的利用,建立起包含資金預(yù)算管理系統(tǒng)、資金結(jié)算管理系統(tǒng)、資金分析決策管理系統(tǒng)以及資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的信息化資金管理平臺(tái)。首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過(guò)與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算,可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度;通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。其次,建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式,大型房地產(chǎn)企業(yè)、二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司眾多,會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大,適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式;中小型房地產(chǎn)企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。管理目標(biāo)是提高資金利用效率,降低資金使用成本。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；成本管理；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）3-0122-02

房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必不可少的一個(gè)行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前的情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房?jī)r(jià)的一路走高，使得政府分布了許多限制房?jī)r(jià)的政策，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，但與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有減少。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高，就要對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及對(duì)策作為研究對(duì)象是有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義的。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強(qiáng)成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國(guó)的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問(wèn)題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

1.1 財(cái)務(wù)成本管理重視力度不足

我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有給予財(cái)務(wù)成本管理工作重視，管理意識(shí)較低，沒(méi)有利用正確的態(tài)度來(lái)對(duì)待財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財(cái)務(wù)成本管理，但沒(méi)有重視財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財(cái)務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，但實(shí)際上財(cái)務(wù)人員對(duì)于建筑工程的施工成本控制管理工作沒(méi)有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財(cái)務(wù)人員認(rèn)為只有建筑施工的材料以及機(jī)械設(shè)備才是財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對(duì)其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門(mén)以及財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門(mén)的工作人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，才能使財(cái)務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

1.2 財(cái)務(wù)成本管理體系不健全

一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向不盡相符，這對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理粗放的重要原因。對(duì)于那些具有較全面的財(cái)務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒(méi)有對(duì)企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個(gè)崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財(cái)務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎(jiǎng)懲力度不足，都會(huì)影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法過(guò)于傳統(tǒng)，不能跟上時(shí)代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效率下降。

1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

工程預(yù)結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會(huì)影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對(duì)工程的預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證，繁瑣的計(jì)算會(huì)影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項(xiàng)目管理中的不足，會(huì)得建筑的施工與設(shè)計(jì)等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題上弄虛作假，使預(yù)算高出實(shí)際花費(fèi)很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理對(duì)策分析

面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的許多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來(lái)越意識(shí)到企業(yè)成本管理問(wèn)題是何等重要。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策進(jìn)行分析：

2.1 建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系的建立與健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是極為重要的。加強(qiáng)預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強(qiáng)三級(jí)責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤(rùn)中心，建立起財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標(biāo)。對(duì)于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計(jì)劃要進(jìn)行分層審批與執(zhí)行，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理體系的精細(xì)化。其次，在進(jìn)行預(yù)算的編制之時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的上級(jí)與下級(jí)要進(jìn)行積極的溝通，將每一個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)進(jìn)行明確，制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題才能得到解決。

2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

資金管理體系的建立與健全對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進(jìn)行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作人員要對(duì)企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，將日常管理工作與年度財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個(gè)符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

2.3 對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行升級(jí)

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的改革和推廣，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對(duì)成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評(píng)審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對(duì)每一個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報(bào)表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會(huì)計(jì)的科目設(shè)置與造價(jià)會(huì)計(jì)的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個(gè)會(huì)計(jì)主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

3 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)提高社會(huì)和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對(duì)策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，加強(qiáng)成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全提供一個(gè)有力的保障，為社會(huì)和諧發(fā)展服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 郭淑華.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011，（6）.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

一、審計(jì)尋租：建設(shè)方、工程方和審計(jì)單位三方經(jīng)濟(jì)利益分析

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，目前多采用事后審計(jì)的策略，即在工程項(xiàng)目竣工后才對(duì)各審計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)，由于不能及時(shí)審計(jì)，必然存在審計(jì)上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目中三類主要利益主體產(chǎn)生廣泛的影響。

（一）尋租理論 “租”在經(jīng)濟(jì)學(xué)中又稱之為“經(jīng)濟(jì)租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過(guò)其機(jī)會(huì)成本的利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)租價(jià)值利益的存在，能夠吸引對(duì)這一資源要素的利用，并促進(jìn)資源要素的合理流動(dòng)，直至該資源要素經(jīng)濟(jì)租價(jià)值的消失，這一過(guò)程也是資源要素流動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)均衡調(diào)整的過(guò)程，能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

新技術(shù)和新產(chǎn)品在剛進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，由于其技術(shù)優(yōu)勢(shì)，能夠獲得差額利潤(rùn)，既存在經(jīng)濟(jì)租的發(fā)展空間，從而吸引其他企業(yè)對(duì)該新技術(shù)或新產(chǎn)品的引進(jìn)、開(kāi)發(fā)以及深化發(fā)展，以獲取經(jīng)濟(jì)租的利益，這一過(guò)程稱之為“創(chuàng)租”或“尋利”，這是引導(dǎo)要素流動(dòng)的合理的市場(chǎng)化行為。相反，如果未獲取當(dāng)事人利益采取扭曲市場(chǎng)要素流動(dòng)，具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項(xiàng)目的承包權(quán)，而向相關(guān)委托方人員行賄的行為。與創(chuàng)租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動(dòng)，尋租行為能夠?yàn)楫?dāng)事人帶來(lái)利益的增加，卻會(huì)引起社會(huì)整體福利的降低。

（二）三方經(jīng)濟(jì)關(guān)系 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中主要涉及三類利益相關(guān)群體，既建設(shè)方、工程方以及設(shè)計(jì)方。三方之間的關(guān)系密切，形成利益關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。首先是建設(shè)方和工程方之間的委托和關(guān)系，建設(shè)方作為委托方將工程項(xiàng)目委托工程方建設(shè)完成，并在竣工后對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，支付工程方相關(guān)款項(xiàng)，而工程方則是作為方，承包房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目，完成任務(wù)后，獲取相關(guān)具有一定利潤(rùn)空間的款項(xiàng)。作為委托方和方的建設(shè)方和工程方是獨(dú)立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，故而存在一定的利益沖突，因此引進(jìn)審計(jì)方對(duì)二者的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。審計(jì)方的作用主要是協(xié)調(diào)建設(shè)方和工程方的矛盾，穩(wěn)定二者之間的均衡狀態(tài)，并分擔(dān)部分二者的風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將三方的經(jīng)濟(jì)利益緊密連接在一起。委托方建設(shè)方的利益主要來(lái)源于工程項(xiàng)目成本與后期的銷售價(jià)值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤(rùn)回報(bào)是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項(xiàng)目成本報(bào)價(jià)，以及審計(jì)方的審計(jì)結(jié)果密切相關(guān)。而工程方的經(jīng)濟(jì)利益主要是在工程竣工后與建設(shè)方所結(jié)款項(xiàng)與其相關(guān)材料成本、人力成本以及手續(xù)費(fèi)用等成本費(fèi)用的差額，能夠獲得更多的工程款項(xiàng)和采用盡可能低的成本費(fèi)用對(duì)其利益也產(chǎn)生重要影響。最后，作為有償?shù)膶徲?jì)方，其費(fèi)用主要來(lái)源于其承擔(dān)的審計(jì)業(yè)務(wù)。

尋租理論在我國(guó)工程項(xiàng)目的審計(jì)業(yè)務(wù)中普遍存在，主要表現(xiàn)為以下三種形式，首先是工程方向建設(shè)方的相關(guān)監(jiān)理人員行賄，以獲得工程項(xiàng)目的承包權(quán)。對(duì)建設(shè)方監(jiān)理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費(fèi)用上作假，從而提升工程方的利潤(rùn)空間；其次是審計(jì)方向建設(shè)方單位行賄，一方面是為了獲取審計(jì)業(yè)務(wù)，獲得更高的審計(jì)業(yè)務(wù)報(bào)酬，另一方面，還利用審計(jì)的信息優(yōu)勢(shì)對(duì)建設(shè)方進(jìn)行一定程度的索賄。最后，則是工程方向?qū)徲?jì)方行賄，實(shí)現(xiàn)二者之間的合謀，促使二者共同對(duì)審計(jì)信息進(jìn)行人為的篡改或者謊邊，使建設(shè)方利益受損。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目事后審計(jì)的時(shí)間差以及相關(guān)事項(xiàng)事后難以確認(rèn)情況的存在，為審計(jì)尋租現(xiàn)象提供了有利的條件。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制在現(xiàn)階段的實(shí)施過(guò)程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來(lái)源于建設(shè)方、工程方或者審計(jì)方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中難以廣泛實(shí)施，解決這一難題，則必須對(duì)該審計(jì)控制現(xiàn)狀和問(wèn)題有較為清晰地認(rèn)識(shí)和把握。

（一）建設(shè)方角度 建設(shè)方是我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的首要環(huán)節(jié)，而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)方在這第一道關(guān)口上還存在著較多需要改進(jìn)的地方。（1）對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的忽略。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目聘用的有償審計(jì)機(jī)構(gòu)，一般是工程造價(jià)的咨詢機(jī)構(gòu)，在選擇具體的咨詢公司時(shí)，將重點(diǎn)集中在該公司的營(yíng)業(yè)資格、業(yè)務(wù)范圍以及審計(jì)費(fèi)用上，很少對(duì)審計(jì)資質(zhì)進(jìn)行關(guān)注。事實(shí)上，我國(guó)工程造價(jià)咨詢公司是有甲乙等級(jí)之分的。具有甲等級(jí)資質(zhì)的咨詢公司具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)行能力，在員工素質(zhì)上也更為優(yōu)質(zhì)，故而能夠承擔(dān)各種類型的工程審計(jì)業(yè)務(wù)。而乙等級(jí)資質(zhì)的咨詢公司，業(yè)務(wù)能力、執(zhí)行能力以及員工素質(zhì)則是良莠不齊的，拼聘請(qǐng)這類公司承擔(dān)審計(jì)業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于沒(méi)有關(guān)注到這一差異，而且從成本角度出發(fā)，聘請(qǐng)的非專業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)的幾率更大，極大地阻礙了全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制策略的實(shí)現(xiàn)。

（2）審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度的缺乏。我國(guó)很少建設(shè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，使得在為工程項(xiàng)目選擇審計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，存在較大的制度漏洞，許多審計(jì)機(jī)構(gòu)不是憑借其專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和精湛的審計(jì)技能而獲得審計(jì)業(yè)務(wù)，而是憑借“關(guān)系”或其它途徑獲得，這形成了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的實(shí)現(xiàn)重要障礙，這些質(zhì)量參差不齊的審計(jì)機(jī)構(gòu)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)審計(jì)功能的發(fā)揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計(jì)效果差強(qiáng)人意，還會(huì)造成人力、物力、財(cái)力資源的浪費(fèi)。故而完善的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度迫在眉睫。發(fā)生審計(jì)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)也較高，必須加強(qiáng)控制管理，提高審計(jì)人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育。

（3）審計(jì)工作內(nèi)容的不明確。我國(guó)的審計(jì)工作涉及面極為廣泛，尤其是針對(duì)全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來(lái)看，全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制設(shè)計(jì)的內(nèi)容可以包括工程項(xiàng)目的投資預(yù)算、投資回報(bào)、工程程序管理、工程招投標(biāo)事項(xiàng)以及工程方案設(shè)計(jì)等各個(gè)方面，如果將所有的事項(xiàng)都包含在內(nèi)，則審計(jì)人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業(yè)務(wù)量龐大，而且雜亂，使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制難以為繼。故而必須對(duì)全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的內(nèi)容進(jìn)行一定有條理的梳理和明確，使得審計(jì)人員能夠條理清晰的開(kāi)展工作。

（4）對(duì)招投標(biāo)的不規(guī)范管理。致使我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的審計(jì)控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規(guī)范的招投標(biāo)管理。誠(chéng)然，我國(guó)的相關(guān)合同法、招標(biāo)法在找投標(biāo)管理上進(jìn)行了有關(guān)的規(guī)定，但是規(guī)定條款內(nèi)容過(guò)于寬泛和籠統(tǒng)，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發(fā)揮空間。故而招投標(biāo)的結(jié)果往往不是最佳的結(jié)果，而使各種尋租行為博弈的結(jié)果，不僅妨礙了工程項(xiàng)目合理方、審計(jì)方的選擇，而且審計(jì)材料、信息的真實(shí)性將面臨較大的挑戰(zhàn)，使得全過(guò)程的審計(jì)控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續(xù)。

（二）工程方角度 工程方往往會(huì)從自身利益出發(fā)，當(dāng)尋租成本低于尋租收益時(shí)，會(huì)采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對(duì)全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制形成阻力。（1）合同規(guī)避審計(jì)條款的存在。合同雙方從自身利益角度會(huì)在合同中計(jì)量的載入有利于己方的條款，工程方通常會(huì)利用合同的這一特性，在合同寫(xiě)入一定的條款規(guī)避審計(jì)，從而更好地維護(hù)自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計(jì)的期限規(guī)定的較短，從而使得對(duì)工程量、等審計(jì)事項(xiàng)的審計(jì)缺乏足夠的時(shí)間，而導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)，全過(guò)程的審計(jì)控制的價(jià)值也大打折扣。

（2）利用工程方案規(guī)避審計(jì)。工程組織設(shè)計(jì)方案是建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方利益分配的重要環(huán)節(jié)。組織設(shè)計(jì)方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優(yōu)勢(shì)，通常會(huì)在組織設(shè)計(jì)方案中按照己方的設(shè)備、組織機(jī)構(gòu)以及技能設(shè)計(jì)出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設(shè)方和審計(jì)方在專業(yè)知識(shí)上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計(jì)工作不能正確的對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)的資源配置，也使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制的功能降低。

（3）利用材料價(jià)格規(guī)避審計(jì)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的材料價(jià)格采用由工程方核價(jià)申請(qǐng)使用的方式進(jìn)行，雖然，具體的材料價(jià)值是由市場(chǎng)根據(jù)供需狀況而形成，但是核價(jià)申請(qǐng)方式，卻使得工程方具有了對(duì)材料價(jià)格報(bào)價(jià)一定的主動(dòng)權(quán)。工程方可以利用工程項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、材料價(jià)格波動(dòng)頻繁的特點(diǎn)，在材料價(jià)格較高時(shí)申請(qǐng)重新核價(jià)，而在材料價(jià)格下降時(shí)卻仍然保持較高的價(jià)格，從而提高了工程方的利潤(rùn)空間。工程方的這一舉措，促使，審計(jì)方的審計(jì)核算不能反映即期的真實(shí)資本需求狀況，出現(xiàn)審計(jì)誤差。

（三）審計(jì)方角度 審計(jì)方在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在缺乏合理的審計(jì)指南和缺乏勝任的審計(jì)人員兩個(gè)方面。（1）缺乏合理的審計(jì)指南。審計(jì)制度在我國(guó)的發(fā)展較晚，法律規(guī)范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過(guò)程的跟蹤審計(jì)更是近些年才出現(xiàn)的審計(jì)理論和方法，我國(guó)現(xiàn)有的法律中，只有對(duì)前有支持性的條款規(guī)定，而沒(méi)有具體的可供指導(dǎo)和參考的審計(jì)指南，從而使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)工作仍然只能在摸索中前進(jìn)，故而，進(jìn)程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計(jì)人員。從工程項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō)，其審計(jì)工作內(nèi)容繁多，業(yè)務(wù)量大，需要較多審計(jì)人員資本的投入，而對(duì)于審計(jì)人員來(lái)說(shuō)，全過(guò)程的跟蹤審計(jì)專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)要求高，需要審計(jì)人員極強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心。但是我國(guó)對(duì)審計(jì)人員的培養(yǎng)重視力度不夠，審計(jì)人員的進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低，管理較為松散，使得審計(jì)人員的整體素質(zhì)不高，達(dá)不到全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的人員素質(zhì)要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制優(yōu)化

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的要求越來(lái)越強(qiáng)烈，而要實(shí)現(xiàn)應(yīng)用這一策略需要設(shè)計(jì)出合理的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的合理流程。

（一）審計(jì)單位審計(jì)程序確定 審計(jì)程序關(guān)系到全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的貫徹實(shí)行，做好這一工作需要從以下幾個(gè)方面著手：第一，選擇最佳的審計(jì)單位。要根據(jù)項(xiàng)目需要選擇具有較高等級(jí)的審計(jì)單位，同時(shí)綜合考察審計(jì)單位的業(yè)績(jī)情況、業(yè)務(wù)能力、人員構(gòu)成以及業(yè)內(nèi)聲譽(yù)等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計(jì)單位，為工程項(xiàng)目選擇最佳的審計(jì)單位。第二，對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行考察，審計(jì)工作具體是由審計(jì)人員來(lái)操作和完成，故而審計(jì)人員的素質(zhì)以及職業(yè)能力也是審計(jì)程序確定的重要內(nèi)容。全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制對(duì)審計(jì)人員的要求較高，故而對(duì)審計(jì)人員也要進(jìn)行全面的考察，不能僅局限于業(yè)務(wù)能力，對(duì)其道德素質(zhì)也是考察的重要方面。第三，簽訂審計(jì)承諾書(shū)，審計(jì)承諾書(shū)是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中各方利益以及調(diào)節(jié)糾紛的法律依據(jù)，能夠有效地降低全過(guò)程跟蹤神審計(jì)控制中的風(fēng)險(xiǎn)。第四，采用先進(jìn)的技術(shù)評(píng)標(biāo)方法，傳統(tǒng)的采用經(jīng)濟(jì)標(biāo)的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計(jì)，而技術(shù)標(biāo)能夠有效規(guī)避這一弊端，故而應(yīng)該廣泛采用這一招標(biāo)方案。

（二）準(zhǔn)備階段的全過(guò)程審計(jì) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的基礎(chǔ)階段，這一階段審計(jì)結(jié)果將對(duì)后續(xù)的審計(jì)工作產(chǎn)生極大地影響，故而，一定要嚴(yán)把關(guān)口，為全過(guò)程的跟蹤審計(jì)奠定良好的基礎(chǔ)。具體的需要從以下幾個(gè)方面著手：首先，對(duì)工程方招標(biāo)文件的嚴(yán)格把關(guān)，招標(biāo)文件時(shí)建設(shè)方選擇最佳合作方的主要依據(jù)，故而不能在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的漏洞，要全面審查招標(biāo)方介紹、招標(biāo)疑問(wèn)解答、造價(jià)意見(jiàn)書(shū)、初審合同等資料。其次，對(duì)承包委托合同的審查，合同是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的主要依據(jù)，故而對(duì)承包合同需要進(jìn)行認(rèn)真的審查，主要包括合同價(jià)款、單價(jià)以及中標(biāo)價(jià)等信息，工程材料、設(shè)備等品種價(jià)格的規(guī)定以及相關(guān)利益主體權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。再次，對(duì)工程項(xiàng)目合理性的審查，工程項(xiàng)目的建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方對(duì)于工程項(xiàng)目會(huì)有不同的見(jiàn)解和要求，在審計(jì)的準(zhǔn)確階段，就應(yīng)該將其明確化，并對(duì)其問(wèn)題進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，以求達(dá)成一致。最后，對(duì)工程項(xiàng)目方案的優(yōu)化，在準(zhǔn)確階段需要對(duì)審計(jì)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行一定的了解，在工程項(xiàng)目開(kāi)始前做好規(guī)劃控制工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的優(yōu)化，以采用最合理的工程成本。

（三）實(shí)施階段的全過(guò)程審計(jì) 工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴(yán)密核查，在工程項(xiàng)目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計(jì)需要重點(diǎn)突破的地方，在跟蹤審計(jì)過(guò)程中一定要嚴(yán)格審查，防止漏洞的存在。第二，設(shè)計(jì)變更的謹(jǐn)慎審查，在工程項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)變更的情況較多，對(duì)審計(jì)工作的干擾也比較大，故而需要采取謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待，在發(fā)生設(shè)計(jì)變更情況下需要對(duì)變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價(jià)進(jìn)行周密的核查。第三，對(duì)設(shè)備及材料價(jià)格的審查，設(shè)備以及材料價(jià)格是工程方獲取利益的重要來(lái)源之一，為此建設(shè)方和審計(jì)方應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)設(shè)備及材料市場(chǎng)價(jià)格的知悉度，規(guī)避價(jià)格波動(dòng)這一信息滯后的弊端，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。第四，工程索賠款的嚴(yán)格控制，工程索賠是工程項(xiàng)目所面臨一大風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的防止這一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，可以在事情對(duì)可能發(fā)生的索賠事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真分析、預(yù)防措施，事中對(duì)索賠事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)記錄措施以及事后進(jìn)行清晰地責(zé)任區(qū)分措施進(jìn)行防范和控制。第五，合理支付進(jìn)度款項(xiàng)，對(duì)于按期支付的工程進(jìn)度款項(xiàng)，要進(jìn)行合理的核算，既保證款項(xiàng)的及時(shí)支付，也能保證不占用建設(shè)方的資金。

（四）竣工階段的全過(guò)程審計(jì) 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后，還需要對(duì)驗(yàn)收結(jié)果及未支付款項(xiàng)進(jìn)行核算，主要包括：第一，實(shí)體完工的審查，這是對(duì)竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收以及完善，以確保項(xiàng)目的全面竣工，并完成對(duì)質(zhì)量的檢驗(yàn)；第二，對(duì)合同履約情況的審查，這是保證審計(jì)結(jié)算的措施，主要是對(duì)工程方的承包資格、所使用材料品種、價(jià)格、數(shù)量以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證和其他的相關(guān)合同要件進(jìn)行的審查；第三，審查結(jié)算資料的真實(shí)性和完整性況，這是確保審計(jì)結(jié)果的重要方式，其中最為重要的是對(duì)竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規(guī)定進(jìn)行編制，否則將會(huì)影響到結(jié)算進(jìn)程；第四，對(duì)審計(jì)過(guò)程的監(jiān)控，審計(jì)方也是尋租行為的主要參與者，同時(shí)也為了保證審計(jì)的客觀和公正性，需要對(duì)審計(jì)過(guò)程進(jìn)行一定的監(jiān)督和控制。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制對(duì)策

對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制是充分發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督控制以及資本優(yōu)化配置功能，規(guī)避工程項(xiàng)目中的尋租行為，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目管理的有效手段，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目審計(jì)管理的現(xiàn)狀，需要做出以下努力：

（一）審計(jì)介入的合理定位 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，建設(shè)方和工程方是工程項(xiàng)目中最為主要的利益主體，設(shè)計(jì)方是作為第三方的協(xié)調(diào)者和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者而介入到前面二者之間的關(guān)系中，其承擔(dān)的主要職責(zé)在于實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)方以及工程方的監(jiān)督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計(jì)方應(yīng)做好合理的介入定位，做好監(jiān)督的工作，不涉及到建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)工作，并在雙方的關(guān)系中堅(jiān)持審計(jì)的相關(guān)制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計(jì)方的合理定位，才能促使審計(jì)方在自身的職責(zé)范圍內(nèi)更好地發(fā)揮職能作用。

（二）審計(jì)介入時(shí)間的掌控 審計(jì)工作設(shè)計(jì)的范圍較廣，不能盲目的開(kāi)展審計(jì)工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計(jì)程序設(shè)計(jì)階段就工程項(xiàng)目的周期、工程量、工程要求進(jìn)行深入的研究，進(jìn)而明確審計(jì)內(nèi)容，選擇適用的審計(jì)方式，再確定合理的審計(jì)介入時(shí)間。同時(shí)，還需要根據(jù)審計(jì)程序的設(shè)定，全面履行全過(guò)程跟蹤審計(jì)的職責(zé)，履行過(guò)程中，也要注意對(duì)審計(jì)介入時(shí)間的掌控，根據(jù)審計(jì)對(duì)象的不同特點(diǎn)，調(diào)節(jié)審計(jì)方式，從而使審計(jì)結(jié)果更為科學(xué)合理。

（三）審計(jì)法律法規(guī)的健全 我國(guó)有關(guān)審計(jì)的法律法規(guī)存在制度落后，缺乏操作性規(guī)定的弊端，故而不能很好地發(fā)揮法律法規(guī)對(duì)審計(jì)事業(yè)的促進(jìn)作用，因此，急需要完善我國(guó)審計(jì)的法律法規(guī)體系，使其成為促進(jìn)我國(guó)審計(jì)規(guī)范化發(fā)展強(qiáng)有力的支持后盾。同時(shí)通過(guò)法律實(shí)現(xiàn)審計(jì)的制度化、規(guī)范化以及程序化能夠?qū)ぷ饧昂现\等具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為進(jìn)行有效地遏制和削減，促進(jìn)我國(guó)工程項(xiàng)目管理能力的增強(qiáng)，也使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制能夠在我國(guó)得到廣泛的應(yīng)用。

（四）審計(jì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把握 實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制，還需要結(jié)合審計(jì)力量的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，在目前我國(guó)審計(jì)力量還不足的情況下，實(shí)現(xiàn)審計(jì)控制效能的最大化是重點(diǎn)完成對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)工作。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)往往是全過(guò)程跟蹤審計(jì)過(guò)程中的樞紐，也是核心環(huán)節(jié)，做好關(guān)鍵事項(xiàng)的審計(jì)，能夠促使其他的審計(jì)事項(xiàng)能夠順利的實(shí)現(xiàn)，從而不僅節(jié)約了審計(jì)力量，也極大地提高了審計(jì)效率。

（五）審計(jì)費(fèi)用的合理設(shè)置 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)是一項(xiàng)工作量繁重，審計(jì)資源耗費(fèi)巨大的工作，為了更好地激勵(lì)審計(jì)工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計(jì)工作貢獻(xiàn)力量，就需要合理的設(shè)置審計(jì)工作的費(fèi)用。一方面，合理的審計(jì)費(fèi)用有利于審計(jì)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，使得更多的人才加入審計(jì)行業(yè)的隊(duì)伍；另一方面，審計(jì)資源也能夠在審計(jì)費(fèi)用的規(guī)范中得到整合，從而使得審計(jì)工作能夠更好地開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn) 重要性

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，然而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)在政策、營(yíng)銷等因素的影響下，將重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)化為如何設(shè)計(jì)出迎合消費(fèi)者口味的戶型，如何利用營(yíng)銷手段達(dá)到售房的目的，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，同時(shí)也在某種程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的隱患。

二、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性

（一）資金鏈?zhǔn)菦Q定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生死存亡的因素

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入大，這就需要企業(yè)具備一定的資金實(shí)力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不是說(shuō)項(xiàng)目總投資是多少，企業(yè)就需要多少自有流動(dòng)資金，因?yàn)樵陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金投入和資金回流是交叉的，這就需要開(kāi)發(fā)商非常清楚地了解項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，具體地說(shuō)就是整個(gè)項(xiàng)目需要分為幾個(gè)投入產(chǎn)出周期，在首個(gè)開(kāi)發(fā)周期中需要投入多少資金，需要經(jīng)歷多長(zhǎng)時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)資金回流（達(dá)到房屋預(yù)售階段），預(yù)售房的資金是否能滿足下個(gè)開(kāi)發(fā)周期的資金投入，在這個(gè)循環(huán)的過(guò)程中如何將資金的利用程度達(dá)到最大化，此過(guò)程中起決定作用的就是資金的利用率即資金的周轉(zhuǎn)速度。

（二）項(xiàng)目成本控制是決定開(kāi)發(fā)企業(yè)成敗的關(guān)鍵一環(huán)

房地產(chǎn)企業(yè)如果只顧埋頭搞開(kāi)發(fā)、搞工程、搞營(yíng)銷而忽視項(xiàng)目從頭到尾的成本控制，那么結(jié)果只能是本末倒置。即便是工程質(zhì)量再好、營(yíng)銷手法再成功，等到工程決算才發(fā)現(xiàn)原來(lái)成本超過(guò)預(yù)期。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的概算、預(yù)算、決算充分說(shuō)明了成本控制以及經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于企業(yè)的重要性。在項(xiàng)目成本控制的全過(guò)程中事前和事中控制尤為重要，具體體現(xiàn)為預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概算的時(shí)候，我們可以通過(guò)項(xiàng)目定位估算出房屋售價(jià)，除開(kāi)企業(yè)在此項(xiàng)目上預(yù)期達(dá)到的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，我們可以得出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本上限。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）健全缺失的財(cái)務(wù)管理制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)上很多民營(yíng)企業(yè)起步比較晚，在制度建設(shè)方面還處于探索階段，導(dǎo)致企業(yè)在最開(kāi)始的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作時(shí)期，許多工作沒(méi)有一個(gè)可參照的合理制度，特別是在財(cái)務(wù)管理上。企業(yè)內(nèi)部常出現(xiàn)財(cái)權(quán)分割、資金賬外循環(huán)等情況，導(dǎo)致企業(yè)資金呈現(xiàn)分散狀態(tài)，個(gè)人私開(kāi)戶頭、私設(shè)小金庫(kù)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)意識(shí)較弱

國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)公司，并非由行業(yè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)構(gòu)建而成，由于缺乏專業(yè)管理水平的企業(yè)只是片面地將施工和銷售作為企業(yè)管理的重點(diǎn)，忽略了財(cái)務(wù)管理的重要性。還有一些企業(yè)是家族式企業(yè)，公司各個(gè)部門(mén)的具體工作全由民營(yíng)業(yè)主一人決策，財(cái)務(wù)部門(mén)多安排自己的親戚或者家屬參與其中，這些人的學(xué)歷水平和專業(yè)素質(zhì)良莠不齊，復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)的分工、職責(zé)混亂不堪，這些人長(zhǎng)久以來(lái)憑借著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大好形式風(fēng)光無(wú)限，對(duì)工作缺乏積極性，對(duì)財(cái)務(wù)制度一知半解，更有甚者。

（三）企業(yè)各部門(mén)沒(méi)有很好地配合財(cái)務(wù)部門(mén)

在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中光是加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的管理意識(shí)強(qiáng)化是不夠的，因?yàn)楣镜馁Y金畢竟是流通于各個(gè)部門(mén)的，只有財(cái)務(wù)部門(mén)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理僅能起到引導(dǎo)作用。財(cái)務(wù)部門(mén)在和經(jīng)濟(jì)部或者工程部有財(cái)務(wù)接觸的時(shí)候常會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，其他的部門(mén)沒(méi)有重視到財(cái)務(wù)管理的重要性，一些文件信息沒(méi)有傳遞到財(cái)務(wù)部門(mén)。例如，某企業(yè)已經(jīng)明文規(guī)定各部門(mén)的用款申請(qǐng)需在每月的30日之前向財(cái)務(wù)部提交，然后由財(cái)務(wù)部對(duì)各部門(mén)的用款申請(qǐng)進(jìn)行匯總編制，再向經(jīng)理辦公會(huì)上報(bào)，經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部開(kāi)始籌措資金并嚴(yán)格按照用款計(jì)劃撥款。可是工程部缺乏財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，或者認(rèn)為財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)部門(mén)自己的事情，總是不能按照規(guī)定時(shí)間提交用款申請(qǐng)，對(duì)于和自己平級(jí)的部門(mén)，財(cái)務(wù)部又無(wú)權(quán)指責(zé)其拖后腿的行為，只有靠企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層出面來(lái)解決問(wèn)題、化解矛盾。

（四）財(cái)務(wù)管理中缺乏嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲機(jī)制

任何管理政策想要得到良好的落實(shí)，必須要伴隨著嚴(yán)格的約束手段和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。為了加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、降低企業(yè)的成本消耗、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)效益，僅靠一個(gè)完善的管理制度是不能實(shí)現(xiàn)的，建立一套合理、嚴(yán)肅的獎(jiǎng)懲機(jī)制是非常重要的。而現(xiàn)今很多的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理確實(shí)僅停留在制度的建設(shè)上，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)良好的貫徹與執(zhí)行。由于財(cái)務(wù)主管實(shí)行的是委派制度，無(wú)形增加了財(cái)務(wù)主管手中的權(quán)力，實(shí)際工作中沒(méi)有加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)主管的工作績(jī)效進(jìn)行系統(tǒng)考察，即便考察了績(jī)效，也沒(méi)有規(guī)范的細(xì)則或條例來(lái)評(píng)價(jià)。

四、針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題提出的有效應(yīng)對(duì)措施

（一）健全財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)

財(cái)務(wù)管理不是財(cái)務(wù)部門(mén)一個(gè)部門(mén)的問(wèn)題，它是整個(gè)企業(yè)應(yīng)該參與的管理。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立并完善財(cái)務(wù)管理體系，以財(cái)務(wù)部門(mén)作為預(yù)算的主要制定及執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其他部門(mén)應(yīng)時(shí)刻配合財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，為財(cái)務(wù)部門(mén)提供及時(shí)有效、準(zhǔn)確客觀的資料和數(shù)據(jù)，為財(cái)務(wù)預(yù)算提供有效的保障。

（二）財(cái)務(wù)部門(mén)正確處理好與其他部門(mén)的關(guān)系

財(cái)務(wù)預(yù)算的有效完成是一個(gè)全員參與實(shí)踐的過(guò)程，光靠財(cái)務(wù)部門(mén)自己的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)于每一階段的預(yù)算目標(biāo)全面的把握，在與預(yù)算目標(biāo)不符時(shí)，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)階層報(bào)告。領(lǐng)導(dǎo)階層也要提高財(cái)務(wù)管理的重視程度，組織合適的預(yù)算管理組織，包括完善的預(yù)算執(zhí)行部門(mén)和預(yù)算審計(jì)部門(mén)。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，自身具有兩大特點(diǎn)，一是與宏觀經(jīng)濟(jì)政策緊密聯(lián)系，具有明顯的周期性；二是屬于資金密集型行業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。近十幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模也不斷攀升。綜觀全國(guó)，當(dāng)前房地產(chǎn)處于復(fù)雜的宏觀調(diào)控期，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，房?jī)r(jià)回調(diào)預(yù)期愈加增強(qiáng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)外溢正在加快，未來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的含義及投放情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指運(yùn)用信貸資金向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。按貸款用途，分為住房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開(kāi)發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等。按照中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)，2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年總計(jì)新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總計(jì)新增5916億元。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增也高達(dá)5764億元。可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放受到來(lái)自監(jiān)管方面的壓力，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力、財(cái)務(wù)壓力上升；與此同時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)——政策性風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。商業(yè)銀行如何把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，成為銀行審計(jì)人員關(guān)注的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和審計(jì)要點(diǎn)

房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)貸款審計(jì)中既要關(guān)注宏觀層面又要關(guān)注微觀操作層面。這里只側(cè)重關(guān)注與操作風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的合規(guī)審計(jì)內(nèi)容。表1中所列基本涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（一）貸款審批發(fā)放流程中的審計(jì)要點(diǎn)

1．貸款時(shí)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)、土地使用證等“四證一書(shū)”手續(xù)是否齊備。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等四證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2．貸款時(shí)項(xiàng)目資本金是否足額到位。根據(jù)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金的有關(guān)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%，在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注貸款時(shí)項(xiàng)目資本金是否及時(shí)足額到位，是否存在對(duì)自有資金嚴(yán)重不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款?？梢酝ㄟ^(guò)審查企業(yè)在銀行開(kāi)立的賬戶以及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)批復(fù)同意的資本金到位情況等證明材料，并與該項(xiàng)目在發(fā)改委備案登記的項(xiàng)目投資進(jìn)行比對(duì)判斷項(xiàng)目的資本金是否及時(shí)足額到位。

3．開(kāi)發(fā)企業(yè)是否利用已完工項(xiàng)目重復(fù)申請(qǐng)貸款，或利用同一項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請(qǐng)貸款導(dǎo)致貸款金額超過(guò)項(xiàng)目投資額。比如，審計(jì)中曾發(fā)現(xiàn)某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，分別向當(dāng)?shù)貎杉疑虡I(yè)銀行申請(qǐng)貸款6.5億元（該項(xiàng)目備案投資10億元），先后獲得兩家銀行授信并簽訂貸款合同。

4．開(kāi)發(fā)商是否存在向銀行多報(bào)投資額，超比例獲取貸款。通過(guò)比較開(kāi)發(fā)商備案登記的項(xiàng)目總投資與向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)的項(xiàng)目總投資，關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)貸款時(shí)是否存在通過(guò)提供虛假可研報(bào)告等資料，虛增項(xiàng)目投資額套取銀行貸款等。

5．核實(shí)抵押情況是否真實(shí)有效。通過(guò)實(shí)地考察當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)情況，并根據(jù)《土地項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告》估算出項(xiàng)目貸款的資金擔(dān)保比例，審查土地價(jià)值是否被高估或評(píng)估報(bào)告是否虛假不真實(shí)。

（二）貸款資金回款路徑封閉式管理的審計(jì)要點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行封閉管理，在開(kāi)發(fā)階段，可以保證貸款資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；在銷售階段，通過(guò)封閉管理歸集銷售資金，保證銷售資金優(yōu)先用于還貸。否則，一旦貸款資金被挪用，有可能造成項(xiàng)目不能按期完成甚至爛尾，而項(xiàng)目銷售資金被挪用，就有可能喪失還款資金來(lái)源，貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成貸款損失，所以貸款資金回款路徑的封閉管理是確保貸款安全性的重點(diǎn)。加強(qiáng)封閉管理賬戶的監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用。禁止從銷售回籠專戶直接對(duì)外支付項(xiàng)目建設(shè)資金。因房屋銷售提取抵押權(quán)證的，需先收回不低于權(quán)利價(jià)值的開(kāi)發(fā)貸款。項(xiàng)目銷售進(jìn)度達(dá)到審批書(shū)要求的起還點(diǎn)時(shí)，銷售回籠資金應(yīng)全部用于歸還開(kāi)發(fā)貸款。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】信息披露制度；房地產(chǎn)上市公司；內(nèi)部控制報(bào)告

近些年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)熱門(mén)起來(lái)。雖然離不開(kāi)商家的炒作，或是受人們傳統(tǒng)守房、蝸居觀念的影響，但房地產(chǎn)的火熱已經(jīng)成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。談到信息披露制度，我們更多地認(rèn)識(shí)還是來(lái)自證券市場(chǎng)。它被定義為主要指公眾公司以招股說(shuō)明書(shū)、上市公告書(shū)以及定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告等形式，把公司及與公司相關(guān)的信息，向投資者和社會(huì)公眾公開(kāi)披露的行為。然而，事實(shí)上，在市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)作中卻常常存在融資者或發(fā)行方與投資者信息不對(duì)稱現(xiàn)象。這些不規(guī)范的信息披露增加了投資者判斷的難度，容易誤導(dǎo)投資者，致使資源的不合理分配，擾亂證券市場(chǎng)秩序，那么也就會(huì)影響市場(chǎng)的發(fā)展效率。

該現(xiàn)象自然也存在于房地產(chǎn)行業(yè)。以下是對(duì)四家規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司2012年年度報(bào)告的信息披露情況的分析。

一、研究對(duì)象的基本信息說(shuō)明

本文選取滬、深A(yù)股中總資產(chǎn)規(guī)模最大的四家房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象，其信息披露報(bào)告統(tǒng)計(jì)狀況均來(lái)自上海證券交易所和深圳證券交易所官方網(wǎng)站。

2、金地?cái)?shù)據(jù)參考為2011年6月至2012年6月。

二、信息披露狀況研究

（一）總體情況比較

通過(guò)在滬、深 證券交易所所得數(shù)據(jù)的初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)得到2012年以上四家公司的信息披露概況。

（二）具體情況比較

總體而言，四家房地產(chǎn)上市公司在其2012年內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)報(bào)告中所披露的信息在內(nèi)容涵蓋范圍上處于較高水平，但從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，也存在一些問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)：

1、目標(biāo)設(shè)定因素

目標(biāo)設(shè)定主要指公司管理層根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好設(shè)定公司戰(zhàn)略目標(biāo)，并在公司內(nèi)層層分解和落實(shí)。既然“目標(biāo)設(shè)定”被劃分在內(nèi)部控制基本要素內(nèi)，那么理應(yīng)加以說(shuō)明。而且，戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該不涉及商業(yè)機(jī)密，并能反映出整個(gè)公司的發(fā)展方向與態(tài)勢(shì)，反映出整個(gè)公司內(nèi)部的凝聚力與在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這些對(duì)投資者而言是及其重要的信息。

2、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策因素

風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，顧名思義，即公司管理層按照公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，采取規(guī)避、降低、分擔(dān)或接受的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方式，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。四家公司在此項(xiàng)因素的信息披露中顯示出較大的差距。金地將風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)分為經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、融資環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等外部因素和組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、研究開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)狀況等內(nèi)部因素，采用定量與定性相結(jié)合的方法進(jìn)行分析與評(píng)估，為管理層制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略提供依據(jù)。條理清晰，一目了然，給人傳達(dá)出該公司應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)堅(jiān)定的信心和強(qiáng)烈的決心。保利則是將重點(diǎn)放在了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施上，堅(jiān)定中心與價(jià)值觀，發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢(shì)，以信息化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化為手段大力提升內(nèi)部管理。雖條理不如金地清晰，但該因素信息披露狀況還算良好。然而，萬(wàn)科和招商卻為涉及該方面內(nèi)容，或者是沒(méi)有明確闡述。作為行業(yè)兩家龍頭公司，其應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力與信心毋庸置疑，但最好能把該因素列入來(lái)年內(nèi)部控制報(bào)告中，給投資者一個(gè)明確的交代。

3、控制活動(dòng)因素

控制活動(dòng)是指為確保風(fēng)險(xiǎn)管理策略有效執(zhí)行而制定的制度和程序，包括核準(zhǔn)、驗(yàn)證、調(diào)查、復(fù)核、定期盤(pán)點(diǎn)、記錄核對(duì)、職能分工、資產(chǎn)保全、績(jī)效考核等。令人欣喜和滿意的是，所調(diào)研的四家房地產(chǎn)上市公司在該方面所達(dá)到的質(zhì)量遠(yuǎn)高于之前兩項(xiàng)，都作了極為詳盡的描述，且分類細(xì)致，如保利達(dá)到10項(xiàng)控制分類，而萬(wàn)科對(duì)7項(xiàng)控制分類的第七項(xiàng)進(jìn)一步劃分了10個(gè)小項(xiàng)。這些清晰的闡述展示了各公司內(nèi)部有序的運(yùn)轉(zhuǎn)流程，也展現(xiàn)了其在市場(chǎng)中的實(shí)力與風(fēng)采，更體現(xiàn)出在未來(lái)中決勝的信念。最好在以后的報(bào)告中，各公司都能參照該因素的完成度，認(rèn)真踐行信息披露制度，使市場(chǎng)有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、研究結(jié)論

通過(guò)對(duì)以上四家房地產(chǎn)上市公司2012年內(nèi)部控制報(bào)告的調(diào)研分析，我們可以得到以下結(jié)論：

1、資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司基本都能做到及時(shí)的信息披露，且較為完整。但仍存在信息披露不完整等不足，且此為實(shí)力較強(qiáng)、排名靠前的上市公司，整個(gè)行業(yè)的信息披露狀況仍有待督促和提高。

2、在編輯內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)報(bào)告這類常規(guī)式、具有重復(fù)性的報(bào)告時(shí)，空話、套話，搬用固定模式的現(xiàn)象仍存在。站在投資者的角度盡可能地展示投資者需要的內(nèi)容，才是信息披露的初衷所在。

3、有必要明確各類型報(bào)告格式，給出相關(guān)指引，避免各有側(cè)重，缺乏部分信息的披露的狀況發(fā)生。

四、關(guān)于上市公司信息披露的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)上市公司誠(chéng)信意識(shí)，完善報(bào)告的審計(jì)制度

誠(chéng)信的重要性對(duì)上市公司不言而喻。在此處的誠(chéng)信主要體現(xiàn)在上市公司實(shí)事求是，避免不披露。選擇性披露等狀況，從根上本使公司得到發(fā)展，而非靠虛假數(shù)據(jù)和信息。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步推進(jìn)審計(jì)制度的完善，對(duì)上市公司的報(bào)告進(jìn)行第三方審計(jì)，從客觀上實(shí)現(xiàn)信息披露的可靠性。

2、有關(guān)部門(mén)盡可能給出解釋性指導(dǎo)

在調(diào)研過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)，信息披露狀況較好的基本都是參照了相關(guān)指引。這些指引既能規(guī)范各方的報(bào)告內(nèi)容、格式，使其形成統(tǒng)一形式，為之后的審計(jì)工作提供便利，又能夠激勵(lì)部分公司，達(dá)到一定的強(qiáng)制作用。與此同時(shí)，還可以鼓勵(lì)自愿披露，這都將是信息披露制度走向成熟的重要環(huán)節(jié)。

3、投資者和債權(quán)人應(yīng)重視自身能力的提高

信息披露必是在經(jīng)歷一個(gè)愈發(fā)趨近完善、可靠的過(guò)程，可是面對(duì)越發(fā)紛繁復(fù)雜的信息，信息需求主體，即投資者和債權(quán)人的判斷力也受到了挑戰(zhàn)。在這個(gè)過(guò)程中，投資者們應(yīng)不斷提升自身的信息獲取與分析的能力，尋得對(duì)自己有價(jià)值的信息，真正變投機(jī)為投資。

房地產(chǎn)上司公司信息的披露是一個(gè)復(fù)雜的課題，筆者在這里只是做了一些初步的探討。不過(guò)可以肯定的是，房地產(chǎn)上市公司信息披露得完善與否將在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)

[1]臧傳寶： 《論證券市場(chǎng)信息披露制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)》

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從“支柱產(chǎn)業(yè)”逐漸淪落為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，去除泡沫、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、壓縮房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間成為政府的政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)業(yè)將很快會(huì)告別暴利時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)將會(huì)理性回歸，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化，只有那些極少數(shù)具備卓越的精細(xì)化管理優(yōu)勢(shì)，擁有強(qiáng)大資本和暢通的融資渠道，擁有先進(jìn)管理理念的地產(chǎn)商才會(huì)脫穎而出，做強(qiáng)做大。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)作為企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)積極創(chuàng)新審計(jì)思路，通過(guò)有效的審計(jì)監(jiān)督和診斷，提高企業(yè)管理水平，為企業(yè)增加價(jià)值。

一、開(kāi)展項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的必要性

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資額大、控制環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，建設(shè)過(guò)程中的投資決策、設(shè)計(jì)、銷售、采購(gòu)、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，都可能導(dǎo)致無(wú)法挽回的損失，直接影響項(xiàng)目的投資效益。因此有必要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程、全方位的監(jiān)控。

長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的全程審計(jì)不很重視，審計(jì)部門(mén)的精力主要停留在工程竣工結(jié)算的審核以及項(xiàng)目終結(jié)后效益的分析考核上，這樣做往往是亡羊補(bǔ)牢。這種事后審計(jì)，對(duì)于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有的已無(wú)法整改，或不具備整改的條件；有的整改起來(lái)比較被動(dòng)，通過(guò)開(kāi)展全過(guò)程跟蹤審計(jì)就可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)提出整改方案和措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。

二、對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程審計(jì)的內(nèi)容及審計(jì)思路

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程和工作特點(diǎn)，可劃分為三個(gè)階段，投資決策及設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目終結(jié)階段。

（一）項(xiàng)目投資決策及設(shè)計(jì)階段的審計(jì)。

1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析是項(xiàng)目投資前期工作的核心和重點(diǎn)，也是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，審計(jì)中應(yīng)對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行全面的審查，重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

（1）結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求分析項(xiàng)目的投資環(huán)境、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)前景、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施等關(guān)鍵內(nèi)容。

（2）復(fù)核可研報(bào)告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、相關(guān)參數(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，確定項(xiàng)目建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上的效益性和經(jīng)濟(jì)性。

2．設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，據(jù)有關(guān)研究表明，設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%以上，顯而易見(jiàn)，優(yōu)良的設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，項(xiàng)目的工期、質(zhì)量能否保證，投資能否節(jié)約，在很大程度上也取決于設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣。該階段審計(jì)應(yīng)關(guān)注：（1）是否建立完善的擇優(yōu)機(jī)制選擇設(shè)計(jì)單位；（2）審查是否采用了“限額設(shè)計(jì)”法，各專業(yè)指標(biāo)是否分解到位，是否設(shè)立了較強(qiáng)的設(shè)計(jì)審查小組，是否有相應(yīng)的獎(jiǎng)罰機(jī)制來(lái)確保設(shè)計(jì)質(zhì)量；（3）分析設(shè)計(jì)方案是否運(yùn)用了價(jià)值工程進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)選用的材料設(shè)備是否符合項(xiàng)目定位。

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段的審計(jì)

項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，審計(jì)的思路就是依據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)，定期審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況，分析項(xiàng)目執(zhí)行是否偏離目標(biāo)，針對(duì)存在的問(wèn)題提出改進(jìn)措施，具體來(lái)講，應(yīng)圍繞以下幾方面開(kāi)展審計(jì)工作。

1．審查項(xiàng)目目標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)大體分為：銷售目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、融資目標(biāo)、費(fèi)用控制目標(biāo)。審計(jì)中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的編制深度、目標(biāo)的可落實(shí)性、可考查性，可行性進(jìn)行審查，從而形成項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程審計(jì)的目標(biāo)評(píng)價(jià)體系。

2．實(shí)施有效的評(píng)估。分階段對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)估，審計(jì)中應(yīng)主要集中于分析實(shí)際績(jī)效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。審計(jì)的內(nèi)容分兩個(gè)方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對(duì)偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對(duì)措施，以及糾正行動(dòng)方案的合理性，即評(píng)估責(zé)任人應(yīng)對(duì)變化的能力。

3．發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項(xiàng)目管理組織予以糾正。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響階段目標(biāo)的完成，從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)，就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織提出糾正行動(dòng)方案。

4．對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中審計(jì)的重點(diǎn)。既要允許項(xiàng)目管理組織根據(jù)實(shí)際情況，在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項(xiàng)目組夸大客觀事實(shí)、隨意調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)。在審計(jì)工作中，要重點(diǎn)把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差與目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項(xiàng)目責(zé)任人員的主觀努力性。（三）項(xiàng)目終結(jié)階段的審計(jì)

項(xiàng)目終結(jié)后，要集中審查項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理；對(duì)項(xiàng)目的投資決策、實(shí)施過(guò)程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計(jì)項(xiàng)目的全過(guò)程。

1．重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見(jiàn)性。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)的，哪些是無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。

2．重新審查對(duì)預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3．重新審查企業(yè)的項(xiàng)目管理能力。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中職責(zé)履行情況，項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差，項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的偏差。

三、對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)

眾所周知，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資構(gòu)成中，建安投資占的比重很大，在建安環(huán)節(jié)中，盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但浪費(fèi)投資的可能性卻很大。因而要對(duì)建安環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。在審計(jì)中，側(cè)重把握以下三個(gè)方面。

（一）工程招投標(biāo)的審計(jì)。應(yīng)當(dāng)注重審查工程建設(shè)項(xiàng)目在勘察、施工、供貨、監(jiān)理等合作單位的選定時(shí)，是否實(shí)行了招投標(biāo)制，是否按照“公開(kāi)、公平、公正”的原則進(jìn)行招投標(biāo)。審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)審查招投標(biāo)程序的合法性及操作的規(guī)范性，審查投標(biāo)單位資質(zhì)和條件的有效性，審查招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)辦法的合理性，審查工程標(biāo)底的合理性。通過(guò)實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)的審計(jì)，從源頭上降低工程造價(jià)，提高項(xiàng)目的投資效益。

（二）項(xiàng)目合同的審計(jì)。建設(shè)合同是明確雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的有效依據(jù)，也是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)的關(guān)鍵文件，因此審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目工程建設(shè)是否遵守“先訂合同，后施工”原則，有無(wú)無(wú)合同施工的現(xiàn)象，合同是否響應(yīng)招投標(biāo)文件，合同條款是否齊全嚴(yán)謹(jǐn)，如定額套用、費(fèi)用計(jì)取、材料供應(yīng)、工期進(jìn)度等主要條款是否明確等。

（三）工程造價(jià)控制的審計(jì)。應(yīng)當(dāng)注重審查工程建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制情況，主要包括審查合同的執(zhí)行情況；現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更等引起的索賠情況；工程的竣工結(jié)算和財(cái)務(wù)竣工決算情況；以及總體造價(jià)的控制及構(gòu)成等。審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)審查工程造價(jià)超控的情況，如設(shè)計(jì)概算超可行性研究估算、施工圖預(yù)算超設(shè)計(jì)概算、工程竣工決算超施工圖預(yù)算等問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1]尹貽林主編，建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理[M]，天津，天津人民出版社，2006