房地產(chǎn)行業(yè)估值精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫預(yù)期壓制估值

自2012年經(jīng)濟(jì)和行業(yè)短周期復(fù)蘇以來，房地產(chǎn)景氣度始終處于繁榮期，2013年房地產(chǎn)投資金額和銷售面積增長(zhǎng)約20%。但與此同時(shí)，地產(chǎn)股的表現(xiàn)卻不盡如人意。2013年，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)的跌幅分別為11.75和15.57%。

今年1月份以來，受多種因素的影響，整個(gè)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程。債券市場(chǎng)、大宗商品市場(chǎng)、A股市場(chǎng)都出現(xiàn)了一定幅度的下跌。房地產(chǎn)股票的調(diào)整明顯超過大盤，成為下跌的重災(zāi)區(qū)。經(jīng)過暴跌，房地產(chǎn)股的估值水平處于歷史最低位置。

分析人士認(rèn)為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和資金面的敏感程度明顯高于其他板塊，因此在市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放階段，暴跌也在情理之中。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型過程中，產(chǎn)能過剩的矛盾日益凸顯。而市場(chǎng)利率的高企也給傳統(tǒng)行業(yè)帶來較大的壓力。在資金面緊張的背景下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的動(dòng)力不足。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的預(yù)期將持續(xù)壓制地產(chǎn)股的估值水平。

也有分析師對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景表現(xiàn)得更加悲觀。長(zhǎng)江證券分析師劉俊表示，2014年新增剛需量將開始下滑，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和政府考核機(jī)制的轉(zhuǎn)變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業(yè)銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味著房地產(chǎn)自此進(jìn)入了供過于求的階段，也標(biāo)志著行業(yè)大周期拐點(diǎn)即將到來。

“疊加考慮到政府保增長(zhǎng)的需要和內(nèi)憂外患的資金面困境，我們認(rèn)為今年行業(yè)基本面穩(wěn)中下行的概率較大?！眲⒖≌J(rèn)為。

政策調(diào)控影響微妙

與此同時(shí)，政策調(diào)控仍將是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)非常重要的因素。在過去的一年，無論是金融去杠桿導(dǎo)致流動(dòng)性緊張，還是國(guó)五條等政策出臺(tái)導(dǎo)致調(diào)控加碼，都對(duì)行業(yè)基本面和估值面造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。而對(duì)于今年調(diào)控的影響，市場(chǎng)人士認(rèn)為可能會(huì)比較微妙。

東方證券分析師楊國(guó)華指出，18屆三中全會(huì)和2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度與以往不同，“調(diào)控”字眼消失，“供應(yīng)和保障”被更多提及，未來政策面將向“更市場(chǎng)化”、“更著重增加供應(yīng)和保障”、“更趨區(qū)域性和靈活性”轉(zhuǎn)變。

“未來行政化手段如限購(gòu)限價(jià)或?qū)⒅鸩降顺觯慨a(chǎn)稅可能會(huì)逐步推行，成為調(diào)節(jié)需求以及地方稅源的重要工具。對(duì)需求更多采取疏而非以往堵，疏將有利于保持需求穩(wěn)定釋放，保持房?jī)r(jià)和投資穩(wěn)定?！睏顕?guó)華表示。

劉俊認(rèn)為，政府對(duì)于房地產(chǎn)政策的制定無非是考慮到房?jī)r(jià)和增長(zhǎng)兩大因素，或者說是在公平與效率、虛擬與實(shí)體間實(shí)現(xiàn)短期平衡。作為影響短期基本面和估值的主要因素，2014年房地產(chǎn)政策主線將從調(diào)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為保增長(zhǎng)。

行業(yè)集中度有望提升

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來格局的變化，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為行業(yè)集中度將會(huì)上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的效應(yīng)會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)將有利于優(yōu)秀企業(yè)的生存和發(fā)展。而行業(yè)新進(jìn)入者的門檻更高，小企業(yè)趕超大企業(yè)將越來越困難。以往“拿塊地就能做房地產(chǎn)，就能賺錢”的時(shí)代可能一去不復(fù)返。

此外，對(duì)于房企而言，以前可以主要依靠銀行貸款，只要能夠找到銀行貸款，就基本可以解決主要的資金需求，而現(xiàn)在甚至未來，非銀貸款、直接融資等渠道將越來越重要，一些融資能力較弱的房企將面臨被淘汰的命運(yùn)，這也將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升。

防御策略為主 安全邊際為王

對(duì)于即將到來的馬年，如何制定房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略呢？

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

我們都希望能在股市中抓到“價(jià)格與價(jià)值巨大差異”的瞬間――這樣的機(jī)會(huì)往往出現(xiàn)在“包裝”爛無可爛的時(shí)候。不過，是巧克力狀的屎還是屎狀的巧克力，還需要慧眼識(shí)之。

相比云計(jì)算、新能源、重組等概念圍繞的板塊，房地產(chǎn)行業(yè)這樣的國(guó)計(jì)民生行業(yè)很難被說成“神秘”，倒是容易被諸多“壞包裝”襲擊，政策打壓、資金短缺、炒房客拋盤、熱錢撤退⋯⋯

“壞包裝”的地產(chǎn)行業(yè)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷售金額52478.72億元，同比增長(zhǎng)18.3%。地產(chǎn)龍頭萬科A（000002）更是實(shí)現(xiàn)銷售額1081.6億元，一躍成為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)績(jī)表現(xiàn)不用說，多數(shù)企業(yè)還不差錢――房地產(chǎn)板塊在持續(xù)了一年一波又一波的調(diào)控下，盡管有越來越多的買房人加入觀望行列，但從投資角度來看似乎房地產(chǎn)板塊已經(jīng)迎來?yè)駮r(shí)投資的良機(jī)?？梢哉f“現(xiàn)在是房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，也是房地產(chǎn)股票的低點(diǎn)”。

市場(chǎng)往往會(huì)由于負(fù)面性事件為某一板塊或個(gè)股提供良好的投資時(shí)機(jī)。2008年，三聚氰胺事件讓整個(gè)乳品板塊進(jìn)入歷史黑洞，龍頭股伊利股份（600887）曾一度跌至6元，隨著負(fù)面影響淡化，乳品板塊開始了漫長(zhǎng)的“價(jià)值回歸”之路，經(jīng)過兩年時(shí)間，伊利被視為高成長(zhǎng)股，最高沖至46元。現(xiàn)在，同樣的狀況是否又要在雙匯發(fā)展（000895）重演？因?yàn)槭萑饩录?，?fù)牌的雙匯一跌再跌，卻有券商認(rèn)為雙匯的基本面并沒有重大改變，市場(chǎng)將對(duì)其進(jìn)行重新估值，在經(jīng)過階段性的下跌后，必然迎來進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。發(fā)生在雙匯上的單一事件畢竟不同于三聚氰胺的行業(yè)性打擊，“重估雙匯”究竟是價(jià)值回歸還是券商的一次“危機(jī)事件包裝”？還要看雙匯的股價(jià)究竟跌至什么價(jià)位、PE如何。

房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)沒有問題

歷史上來看，對(duì)于周期性行業(yè)，最好的投資機(jī)會(huì)都是在投資增速最低點(diǎn)的時(shí)候。刨除保障房投資的板塊，我們能看到真實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)：

從今年一季度銷售來看，上市房企無論是資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力都延續(xù)了去年的態(tài)勢(shì)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額實(shí)現(xiàn)了27%的增長(zhǎng)速度，萬科A、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）銷售額同比增幅超過50%，但板塊估值接近歷史最低點(diǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

保障房投資促使行業(yè)運(yùn)行穩(wěn)定

保障房開工加速促使房地產(chǎn)投資增速回升

7月，受各地加快保障房開工建設(shè)推動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資達(dá)3.19萬億元，同比增長(zhǎng)33.6%，比上月小幅回升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額5622億元，同比增長(zhǎng)36.55％，增幅比上月提高了7.67個(gè)百分點(diǎn)，比上月環(huán)比減少25.16%。

7月，全國(guó)住宅投資累計(jì)達(dá)2.28萬億元，同比增36.4%，增幅比上月小幅回升0.3個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，7月住宅投資完成額4149億元，同比增37.53％，比上月增加5.4個(gè)百分點(diǎn)，比上月環(huán)比減少了22.46%。由于各地加大保障房開工建設(shè)，這使得全國(guó)住宅投資增速高于房地產(chǎn)投資增速，從而使住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例71.5%繼續(xù)小幅回升。

“限購(gòu)”擴(kuò)展預(yù)期使商品房銷量增速放緩

7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成購(gòu)置土地面積累計(jì)達(dá)25089萬平米，同比增長(zhǎng)15.4%，比上月繼續(xù)回落3個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3179萬平米，同比下滑2.04%，下滑幅度有所收窄?？傮w上，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松和持續(xù)信貸緊縮下，開發(fā)商拿地策略依然較為謹(jǐn)慎。

7月，全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置金額6044億元，同比增長(zhǎng)19.6%，比上月小幅回升0.8個(gè)百分點(diǎn)，增速有所企穩(wěn)；從單月情況看，7月全國(guó)土地購(gòu)置金額1029億元，同比增長(zhǎng)23.43%（由于基數(shù)原因當(dāng)月同比增幅上升了11.39個(gè)百分點(diǎn)），環(huán)比下滑了28.77％。

7月，代表一、二線城市的12個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)面積和成交面積均有所回落。從當(dāng)月土地購(gòu)置金額和購(gòu)置面積進(jìn)行推算，7月全國(guó)土地出讓均價(jià)為3236元/平，同比和環(huán)比分別上升了25.99%和18.11%。地方政府在土地溢價(jià)率回落的情況下提高土地掛牌價(jià)是7月全國(guó)土地出讓價(jià)格回升的主要原因之一。

7月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)為5.20億平米，同比增長(zhǎng)13.6%，比上月繼續(xù)微升0.7個(gè)百分點(diǎn)，增速回升有減緩跡象。7月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)達(dá)2.88萬億元，同比增長(zhǎng)26.1%，增幅較上月繼續(xù)回升2個(gè)百分點(diǎn)，增速回升也有減緩跡象。這反映前期開發(fā)商加大推盤量帶動(dòng)的銷量回升受到了近期“限購(gòu)”將向二、三線城市擴(kuò)展預(yù)期的影響。

除廣州、重慶外，7月大多數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房成交量均環(huán)比出現(xiàn)不同幅度的回升。這主要是由于這些受“限購(gòu)”影響的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市前期積累了較多的剛性需求，從而促使這些城市的商品房成交量近期出現(xiàn)溫和回升。

估值隱含“限購(gòu)”擴(kuò)展預(yù)期

8月17日媒體報(bào)告稱，住建部已發(fā)文要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)。

這是從溫總理7月14日表明“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”以來，時(shí)隔一月并未有進(jìn)一步政策落實(shí)。由于近期海外市場(chǎng)震蕩，外需仍有減弱趨勢(shì)，不同地方受影響程度也有不同。后期各省市是否會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)新限購(gòu)政策，一方面取決于后期房?jī)r(jià)調(diào)控效果；另一方面取決于地方經(jīng)濟(jì)健康程度。

從我們調(diào)研情況來看，目前市場(chǎng)需求依舊樂觀但能否順利取得貸款成為制約銷售的關(guān)鍵。許多城市購(gòu)房人在取得房貸之前，銀行均要求其進(jìn)行一定金額定存、或者購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。后期信貸能否放松將成為刺激市場(chǎng)的關(guān)鍵?？紤]到當(dāng)前估值已經(jīng)隱含部分利空預(yù)期，后期利空消息使股價(jià)進(jìn)一步下跌空間有限。與其過度恐慌限購(gòu)，不如冷靜尋求后期買入時(shí)點(diǎn)。建議關(guān)注1）9月公布的8月CPI是否有效回落到6%以下、2）9月公布的房地產(chǎn)投資、銷售增速是否存在下滑3）一線藍(lán)籌個(gè)股8倍以下，仍是良好買入時(shí)點(diǎn)。

房地產(chǎn)板塊仍有估值修復(fù)優(yōu)勢(shì)

當(dāng)月房地產(chǎn)板塊超額收益率小幅回升

2010年全年房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)收益率為-20.31％，跑輸滬深300約8.8個(gè)百分點(diǎn)。從2011年初至2011年8月26日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的累積收益率為2.79%，滬深300指數(shù)的累積收益率為-7.26%，板塊對(duì)滬深300指數(shù)的超額收益率為10.05%。今年房地產(chǎn)板塊已出現(xiàn)較好的相對(duì)收益，但從去年至今房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)仍小幅跑輸滬深300指數(shù)。

由于房地產(chǎn)板塊估值有一定優(yōu)勢(shì)，因此盡管今年年初房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，但也僅使得1月、4月、5月和7月房地產(chǎn)指數(shù)微幅跑輸滬深300指數(shù)，而2月、3月、6月和8月房地產(chǎn)指數(shù)收益率分別為5.95%、3.84%、7.04％和1.17％，均分別跑贏滬深300指數(shù)0.65個(gè)百分點(diǎn)、4.35個(gè)百分點(diǎn)、5.62個(gè)百分點(diǎn)和3.55個(gè)百分點(diǎn)。8月房地產(chǎn)指數(shù)收益率再次較大幅度跑贏滬深300指數(shù)3.55個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來房地產(chǎn)板塊在同期23個(gè)行業(yè)板塊中收益排名第3，排名比上月上升3位。

房地產(chǎn)板塊估值仍在歷史底部區(qū)域徘徊

從PE估值看，截至2011年8月26日，房地產(chǎn)板塊的整體估值（PE-TTM）為17.44倍。該市盈率水平在歷史波動(dòng)中樞的低端區(qū)域，且低于行業(yè)近5年的歷史平均水平（31.44倍）。因此，房地產(chǎn)板塊仍有較強(qiáng)的估值修復(fù)需求。

對(duì)于我們重點(diǎn)跟蹤18家地產(chǎn)上市公司而言，目前對(duì)應(yīng)2010年平均靜態(tài)市盈率14.5倍，對(duì)應(yīng)2011年平均動(dòng)態(tài)市盈率11.75倍；對(duì)應(yīng)2012年平均動(dòng)態(tài)市盈率8.68倍。

投資建議

8月中后階段，意西兩國(guó)國(guó)債危機(jī)、新一輪限購(gòu)落地以及市場(chǎng)關(guān)于存款準(zhǔn)備金繳存基數(shù)變化的相關(guān)傳聞使得A股出現(xiàn)連續(xù)震蕩。地產(chǎn)板塊由于估值較低，且存在博弈政策轉(zhuǎn)變的邏輯使得當(dāng)月指數(shù)收益率再次跑贏滬深300指數(shù)3.55個(gè)百分點(diǎn)。

目前的限購(gòu)常態(tài)化和平?；⑹站o流動(dòng)性無疑對(duì)行業(yè)后期銷售構(gòu)成挑戰(zhàn)。從我們調(diào)研情況來看，目前市場(chǎng)需求依舊樂觀但能否順利取得貸款成為制約銷售的關(guān)鍵。許多城市購(gòu)房人在取得房貸之前，銀行均要求其進(jìn)行一定金額定存、或者購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。后期信貸能否放松將成為刺激市場(chǎng)的關(guān)鍵。如果今年“金九銀十”銷售不能如期擴(kuò)大，行業(yè)四季度土地購(gòu)置和新開工增速下滑將是大概率事件。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

從2013年中報(bào)看，142家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2746.65億元，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)511.15億元，其中凈利潤(rùn)378.77億元，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)343.78億元，同比分別上升43.80%、34.16%、32.13%和34.16%，中期收入與利潤(rùn)穩(wěn)步提升創(chuàng)歷史新高。

數(shù)據(jù)顯示出，房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，后續(xù)行業(yè)整體利潤(rùn)率將保持穩(wěn)定甚至小幅提升。這對(duì)提升行業(yè)板塊估值水平將起正面作用。

分析師表示，目前市場(chǎng)剛性需求仍較充足，下半年開發(fā)商加大推盤力度，需求穩(wěn)定釋放將是大概率事件。全年行業(yè)將能取得良好的銷售增長(zhǎng)，未來業(yè)績(jī)有保障。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，龍頭公司已經(jīng)鎖定2013年下半年及2014年收入的68%，業(yè)績(jī)較為確定。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前估值水平仍維持在歷史底部區(qū)間，行業(yè)景氣度回升后得以維持，同時(shí)行業(yè)利潤(rùn)率提升、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障等均足以支持板塊估值的修復(fù)。

不過，估值修復(fù)的空間顯然受到政策的影響。廣發(fā)證券建議，尋找房地產(chǎn)行業(yè)擁有超額收益的品種。兩種類型的企業(yè)將會(huì)持續(xù)獲得超額收益，一類是解決土地稀缺性的企業(yè)，比如華夏幸福；再有是基于高周轉(zhuǎn)、高杠桿下的企業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，比如陽(yáng)光城與泰禾集團(tuán)。

分析師指出，要跳出傳統(tǒng)框架、探尋新型運(yùn)營(yíng)模式的房企，在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期中可能會(huì)率先受益，能夠協(xié)助地方政府一起推動(dòng)地方發(fā)展的房企，將有機(jī)會(huì)分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，模式包括推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的土地整理和城中村改造、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的園區(qū)開發(fā)等。這類運(yùn)營(yíng)模式能夠幫助相關(guān)房企在一定程度上解決土地資源獲取的問題。如華夏幸福對(duì)于園區(qū)的前期投入集中在基建和土地整理，整理完成后，由于整體開發(fā)使得公司拿地方面基本上沒有競(jìng)爭(zhēng)者，可以低價(jià)獲取土地儲(chǔ)備。再如外高橋，也將直接受益于上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)。

此外，在利潤(rùn)率保持平穩(wěn)的情況下，房企凈資產(chǎn)回報(bào)率的提升更多地將依賴于高周轉(zhuǎn)和高杠桿，這類房企的代表是陽(yáng)光城以及泰禾集團(tuán)。它們的主要特點(diǎn)是在擁有一定市場(chǎng)容量的區(qū)域進(jìn)行深耕，強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)，同時(shí)借助高杠桿繼續(xù)擴(kuò)大在深耕區(qū)域的市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。

近期，上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)成為市場(chǎng)資金關(guān)注重點(diǎn)，自貿(mào)區(qū)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)首先將拉動(dòng)土地開發(fā)和地產(chǎn)投資，之后在政策支持下吸引企業(yè)和人員進(jìn)入，使自貿(mào)區(qū)租金上漲、物業(yè)增值，進(jìn)一步推動(dòng)地產(chǎn)投資。申銀萬國(guó)建議關(guān)注真正存在直接受益于自貿(mào)區(qū)未來發(fā)展的公司，如外高橋、陽(yáng)光城、浦東金橋和陸家嘴。

外高橋（600648）

總股本：10.1億股

每股凈資產(chǎn)：5.24元

2012年每股收益：0.44元

2013年中期每股收益：0.52元

動(dòng)態(tài)市盈率：27.79倍

基本情況：

公司主營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，保稅區(qū)內(nèi)的轉(zhuǎn)口貿(mào)易、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)際貨運(yùn)業(yè)務(wù)、外商投資項(xiàng)目的咨詢、國(guó)際經(jīng)貿(mào)咨詢、承辦海運(yùn)進(jìn)出口貨物的國(guó)際運(yùn)輸業(yè)務(wù)。

特別關(guān)注

今年起，公司正在加快森蘭項(xiàng)目進(jìn)程，該項(xiàng)目是建設(shè)上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要配套項(xiàng)目，是上海國(guó)際貿(mào)易示范基地的功能載體。公司作為自貿(mào)區(qū)園區(qū)主要開發(fā)公司的優(yōu)勢(shì)地位將得到進(jìn)一步鞏固。

陽(yáng)光城（000671）

總股本：10.2億股

每股凈資產(chǎn)：2.17元

2012年每股收益：1.04元

2013年中期每股收益：0.14元

動(dòng)態(tài)市盈率：45.18倍

基本情況：

位于福建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司的產(chǎn)品持續(xù)熱銷、項(xiàng)目開發(fā)周期不斷加快，并已于去年年底將管理總部從福州搬至上海。

特別關(guān)注：

陽(yáng)光城是除外高橋外在自貿(mào)區(qū)擁有最多土地儲(chǔ)備的公司。今年上半年，公司累計(jì)在外高橋新市鎮(zhèn)取得建筑面積3.89萬平方米的商業(yè)地塊儲(chǔ)備，平均樓面地價(jià)6420元，后續(xù)開發(fā)將大幅受益于區(qū)域房?jī)r(jià)提升。

浦東金橋（600639）

總股本：9.29億股

每股凈資產(chǎn)：4.72元

2012年每股收益：0.36元

2013年中期每股收益：0.21元

動(dòng)態(tài)市盈率：37.56倍

基本情況

浦東金橋成立于1992年5月，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、出租和中介。

特別關(guān)注

在自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)有1.78萬平方米倉(cāng)庫(kù)，同時(shí)控股股東參與臨港建設(shè)，臨港地區(qū)有20萬平方米土地儲(chǔ)備。公司未來2年租金收入將保持15%穩(wěn)健增長(zhǎng)，具備較強(qiáng)的安全性。

保利地產(chǎn)（600048）

總股本：71.4億股

每股凈資產(chǎn)：6.21元

2012年每股收益：1.18元

2013年中期每股收益：0.48元

動(dòng)態(tài)市盈率：11.32倍

基本情況

主營(yíng)一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)、出租本公司開發(fā)商品房、房屋工程設(shè)計(jì)等。

特別關(guān)注

公司業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)，上半年公司預(yù)收款已鎖定今年全部業(yè)績(jī)和明年部分業(yè)績(jī)。預(yù)計(jì)公司2013年～2015年的收入增速分別為28%、28%、25%，凈利潤(rùn)增速分別為28%、22%、29%。

萬科A（000002）

總股本：110億股

每股凈資產(chǎn)：6.05元

2012年每股收益：1.14元

2013年中期每股收益：0.41元

動(dòng)態(tài)市盈率：12.15倍

基本情況

一家實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

1994年2月，昆百大A（000560.SZ）上市，募集資金1.18億元。彼時(shí)的昆百大A號(hào)稱為大型商業(yè)零售企業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域都不斷擴(kuò)大。募投項(xiàng)目也一片光明。

但上市之后，昆百大A的業(yè)績(jī)就一落千丈。到了1998年，凈利潤(rùn)只有90.18萬元，1999年只有133.71萬元，雖然這兩年還盈利，但靠的是營(yíng)業(yè)外收入。1994年至1999年累計(jì)盈利7320萬元，還填不滿一年的巨虧。2000年至2002年，昆百大A分別巨虧7741.69萬元、1.48億元、2.1億元。隨著超市、購(gòu)物中心及專業(yè)連鎖店的崛起，傳統(tǒng)百貨業(yè)的日子越發(fā)艱難。

雖然中國(guó)零售業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展迎來爆發(fā)性增長(zhǎng)的盛況，一批企業(yè)脫穎而出，昆百大A也是少數(shù)幸運(yùn)地趕早登陸資本市場(chǎng)的公司之一，然而卻痛失了零售業(yè)的黃金時(shí)代。

此后轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)績(jī)?nèi)詿o起色。最近又進(jìn)軍房地產(chǎn)中介行業(yè)，又將如何？

華夏西部入主

2001年10月起，成立于1994年的華夏西部投資有限公司（下稱“華夏西部”）開始陸續(xù)受讓昆百大A的股份，在辦理股份過戶手續(xù)期間，由華夏西部托管這些受讓股份，行使股東權(quán)利。2011年，華夏西部托管股份3086.38萬股（占總股本的22.96%），而第二大股東昆明百貨大樓持股2150.99萬股（占總股本的16%），雖然股權(quán)過戶尚未完成，但2011年12月，華夏西部法定代表人何道峰等人已經(jīng)占據(jù)了昆百大董事會(huì)過半席位，何道峰成了上市公司董事長(zhǎng)。

公司管理層已經(jīng)大變樣，但業(yè)績(jī)還是沒有好轉(zhuǎn)，2002年巨虧2.11億元，凈資產(chǎn)-1.87億元。連續(xù)三年虧損，昆百大A暫停上市。

2003年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3757.60萬元，扣除政府補(bǔ)貼等非經(jīng)常性損益后，凈利潤(rùn)只有151.78萬元。2004年昆百大A順利恢復(fù)上市，當(dāng)年年報(bào)稱，明確了以住宅開發(fā)作為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，并致力于提高規(guī)?；紖^(qū)住宅的開發(fā)能力。 昆百大此次豪賭房地產(chǎn)中介行業(yè)，能換來業(yè)績(jī)起色？

比起零售業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加迅猛，是改革開放以來最賺錢的行業(yè)之一，催生一大批百億、千億級(jí)企業(yè)和一大批富豪。在互聯(lián)網(wǎng)巨頭崛起之前，房地產(chǎn)界的富豪長(zhǎng)期霸占首富寶座，即使到今天，富豪榜大部分富豪都來自房地產(chǎn)行業(yè)。

如果說，國(guó)有體制僵化、機(jī)構(gòu)臃腫及人員冗余等使昆百大A痛失零售業(yè)的發(fā)展良機(jī)，但通過大量裁員并改制為民營(yíng)的昆百大A在房地產(chǎn)行業(yè)依然沒有撈到多少油水，雖然2003年之后一直實(shí)現(xiàn)盈利，但盈利不多，經(jīng)常通過變賣資產(chǎn)才能維持盈利。

華夏西部入主后，截至2015年，昆百大A年均實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3449.21萬元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)1360.57萬元。但昆百大A累計(jì)融資28億元（含IPO1.18億元），累計(jì)派現(xiàn)1.11億元。業(yè)績(jī)與融資金額，對(duì)比鮮明。

昆百大A無法獲得房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤(rùn)，卻像房地產(chǎn)公司那樣債臺(tái)高筑。2011年至2014年，各年末資產(chǎn)負(fù)債率分別為75.43%、71.70%、74.55%和71.63%，2014年年末銀行借款余額13.81億元，超過凈資產(chǎn)。2014年年末非金融機(jī)構(gòu)借款本金、利息為1.24億元。2011年至2014年，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為7007.20萬元、9324.30萬元、1.02億元和1.22億元。

2015年4月，昆百大A成功完成23.4億元增發(fā)，其中約10億元用于償還借款，按公司實(shí)際平均借款年利率7.98%測(cè)算，公司每年可以節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用約7980萬元，扣除所得稅影響后，每年可新增利潤(rùn)約5985萬元。

如此一來，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用從2014年的1.22億元下降至4795.61萬元，2015年才得以實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3083萬元，扣除非經(jīng)常性損益卻只有1369.98萬元。沒有23.4億元巨額融資的雪中送炭，2015年昆百大A恐怕巨虧。

而且，昆百大A在2015年將原值3.37億元的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，可以不用計(jì)提折舊。在房地產(chǎn)業(yè)火爆情況下，可以增加不少利潤(rùn)。如果一旦房地產(chǎn)下行，高達(dá)17.25億元的投資性房地產(chǎn)（截至2015年年末）屆時(shí)恐怕面臨巨額減值損失。

不過，大股東的日子過得有滋有味。2015年年報(bào)顯示，華夏西部是以資本運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理為主要業(yè)務(wù)的私營(yíng)有限責(zé)任公司，截至2014年年底，總資產(chǎn)約為53.84億元，凈資產(chǎn)約為11.51億元，企業(yè)收益總額為18.68億元，凈利潤(rùn)9258萬元（未審計(jì)）。

而大股東之所以過得滋潤(rùn)，與高價(jià)賣資產(chǎn)給上市公司、讓上市公司接手巨額呆賬甚至壞賬存在一定關(guān)系。

高價(jià)收購(gòu)新西南

2011年12月，昆百大A以10.47元/股向華夏西部子公司西南商業(yè)大廈股份有限公司定向發(fā)行3012.87萬股股份作為對(duì)價(jià)購(gòu)買其持有的昆明新西南商貿(mào)有限公司（下稱“新西南”）100%的股權(quán)。新西南主要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為新西南廣場(chǎng)，其收入主要來源為向商戶收取租金。新西南經(jīng)營(yíng)糟糕，但估值暴漲。2008-2010年度以及2011年1-6月，新西南凈利潤(rùn)分別為-295.99萬元、5053.89萬元、1777.51萬元和1881.73萬元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)分別為-458.36萬元、61.52f元、846.58萬元和755.97萬元。但評(píng)估值為3.15億元，增值率約為313.61%?？毓晒蓶|從轉(zhuǎn)讓中大賺一筆。

交易完成后，在業(yè)績(jī)承諾期間，新西南業(yè)績(jī)靚麗。但承諾期過后，新西南迅速變臉。2014年?duì)I業(yè)收入6238.74萬元，凈利潤(rùn)-772.79萬元，2015年?duì)I業(yè)收入1.06億元，凈利潤(rùn)646.86萬元。

昆百大A還為新西南在銀行的5億元固定資產(chǎn)抵押借款提供保證擔(dān)保，2014年期末新西南上述借款余額為4.67億元，直到2015年5月，昆百大A利用募集資金償還了該筆借款，擔(dān)保解除。

江蘇百大估值波動(dòng)

江蘇百大成立于2004年6月，注冊(cè)資本為1億元，昆百大A出資4100萬元，持股41%。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。2008年10月，江蘇百大增加注冊(cè)資本，此后Elliott方合并持有江蘇百大34.7%的股權(quán)，昆百大A持股比例下降至26.77%，江蘇百大不再納入昆百大A的合并報(bào)表范圍。

之后，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和效益上升，同時(shí)為減少公司與控股股東華夏西部的關(guān)聯(lián)交易，昆百大A2009年12月以9200.47萬元受讓華夏西部所持江蘇百大25.47%的股權(quán)，江蘇百大估值3.61億元。2010年3月，又以7705萬元受讓ElliottNewcastle所持江蘇百大9.7%的股權(quán)，江蘇百大估值7.94億元。2012年9月，公司以1.68億元受讓ElliottNewcastle所持江蘇百大25%的股權(quán)，江蘇百大估值6.70億元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，昆百大A持有江蘇百大86.94%的股權(quán)，后者自2012年6月納入合并范圍，并將江蘇百大歷次股權(quán)變更形成的資本公積―其他資本公積余額1978.3萬元轉(zhuǎn)入2012年投資收益。

接著，為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦，集中優(yōu)勢(shì)資源提升商業(yè)零售的經(jīng)營(yíng)能力，公司逐步對(duì)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行收縮，2014年6月將所持江蘇百大86.94%的股權(quán)以4.17億元全部轉(zhuǎn)讓給無錫紫英投資管理有限公司。

從這一系列的股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，Elliott方賺了6963.57萬元，回報(bào)率39.79%?？毓晒蓶|華夏西部賺了3805萬元，回報(bào)率97.56%。而昆百大A累計(jì)耗資3.63億元，收回4.17億元，賺了5462.63萬元，回報(bào)率15.06%，由于昆百大A沒有多少自有資金，主要靠銀行借款，將利息算進(jìn)去，昆百大A實(shí)際上賺的更少。昆百大A投入最大、投資時(shí)間最長(zhǎng)、回報(bào)率卻最低，最終出售股權(quán)時(shí)，江蘇百大的估值只有4.8億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于昆百大A接手Elliott方的股份時(shí)的估值。而在房地產(chǎn)更加火爆的情況下，江蘇百大的估值為何卻大幅縮水？

換個(gè)法子接手燙手山芋

昆明百大集團(tuán)野鴨湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“野鴨湖房地產(chǎn)”）是昆百大A與華夏西部共同投資的企業(yè)，昆百大通過全資子公司云南百大房地產(chǎn)有限公司持有其60%的股權(quán)，華夏西部直接持有其40%的股權(quán)。截至2013年年末，野鴨湖房地產(chǎn)經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)為15億元，總負(fù)債為14億元，凈資產(chǎn)為1億元;全年?duì)I業(yè)收入1.85億元，凈利潤(rùn)3104萬元;2014年1-6月營(yíng)業(yè)收入2.98億元，凈利潤(rùn)9008.15萬元。

看上去，野鴨湖房地產(chǎn)業(yè)績(jī)靚麗。不過，其巨額款項(xiàng)卻難以收回。

因合作協(xié)議開發(fā)項(xiàng)目，野鴨湖房地產(chǎn)與盤龍區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資公司（下稱“盤國(guó)投”）形成債務(wù)關(guān)系，野鴨湖房地產(chǎn)對(duì)盤國(guó)投兩筆債權(quán)金額合計(jì)4.41億元。由于款項(xiàng)難以收回，昆百大A與野鴨湖房地產(chǎn)于2014年9月簽署了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，野鴨湖房地產(chǎn)將標(biāo)的債權(quán)按賬面值轉(zhuǎn)讓給公司。

通過上市公司來接手呆賬、壞賬，相當(dāng)于幫大股東華夏西部承擔(dān)另外40%的潛在壞賬損失。2016年6月末，該款項(xiàng)占上市公司其他應(yīng)收款總額的85.71%，一直列示在“單項(xiàng)金額重大并單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的其他應(yīng)收款”，一直沒有計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，理由是“項(xiàng)目開發(fā)合作款及土地定金，預(yù)計(jì)可收回”。賬齡2-3年的為6858.74萬元，3-4年的7083.14萬元，4-5年的5853.6萬元，5年以上的24302.4萬元，昆百大A沒有計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的理由站不住腳。

野鴨湖房地產(chǎn)因運(yùn)營(yíng)資金需要，向控股股東華夏西部借款3000萬元，借款期限自2014年9月29日至2015年3月29日，年利率6%，借款期限屆滿時(shí)借款利息為90萬元。

野鴨湖房地產(chǎn)于2014年9月將其持有的百大新都會(huì)一層商鋪評(píng)估作價(jià)3.33億元，出資設(shè)立新都會(huì)商貿(mào)公司，當(dāng)年年底，又將持有的新都會(huì)商貿(mào)公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆百大A，由此獲得巨額利潤(rùn)。2014年全年野鴨湖房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入3.27億元，凈利潤(rùn)高達(dá)2.75億元，下半年?duì)I業(yè)收入比上半年增加了0.29億元，凈利潤(rùn)卻增加1.85億元。華夏西部也賺翻了。

而在2013年10月，昆百大A曾擬以每股9.49元的價(jià)格向大股東非公開發(fā)行3100萬股股份，購(gòu)買其持有的野鴨湖房地產(chǎn)40%股權(quán)。同時(shí)，還計(jì)劃以不低于8.55/股的價(jià)格向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金0.98億元。以2013年8月31日為基準(zhǔn)日，預(yù)估值為2.94億元，增值2.71億元，增值率為1170%。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)95.34%。明顯的利益輸送遭到市場(chǎng)大量質(zhì)疑。一個(gè)多月后，昆百大A停牌表示，對(duì)重組預(yù)案進(jìn)行調(diào)整。后來不了了之。

私募上位

2014年7月，昆百大A公告，擬收購(gòu)珠寶商周大生100%股權(quán)。后者曾一度陷入“黃金摻銥”風(fēng)波而令I(lǐng)PO計(jì)劃受阻。同年9月，昆百大A定增方案，2015年4月發(fā)行完成后，其中謝勇控股的太和先機(jī)認(rèn)購(gòu)9000萬股，持有昆百大A19.15%的股份，為第二大股東。何道峰直接及間接持股比例雖由41.97%降至34.68%，仍為公司實(shí)際控制人。

2015年11月，何道峰將其通過華夏西部控制的昆百大A8.55%股權(quán)以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給謝勇，金額為7.5億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，謝勇通過直接和間接方式合計(jì)持有昆百大A27.88%股權(quán)，為第一大股東。昆百大A實(shí)際控制人及董事長(zhǎng)變更為謝勇，控股股東變更為太和先機(jī)。入主14年后，何道峰退居幕后。

謝勇通過明珠148號(hào)資管計(jì)劃受讓股權(quán)，資金來源于富安達(dá)-昆百大資管計(jì)劃的委托管理資產(chǎn)，其中謝勇以自有資金2.5億元認(rèn)購(gòu)全部劣后份額，其他投資者出資5億元認(rèn)購(gòu)全部?jī)?yōu)先級(jí)份額。加上之前定增金額70380萬元，謝勇累計(jì)耗資14.54億元，相當(dāng)于昆百大A估值52.14億元，相對(duì)于其2015年業(yè)績(jī)，市盈率為169倍，扣除非經(jīng)常性損益后，市盈率更是高達(dá)381倍。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股7.5元，比簽署協(xié)議前的收盤價(jià)8.93元折讓了16.01%，比2015年4月增發(fā)價(jià)格7.82元也便宜。

從謝勇履歷來看，擁有近22年的證券、期貨投資經(jīng)歷。一位習(xí)慣于資本運(yùn)作的董事長(zhǎng)來了，昆百大A將面臨怎樣的發(fā)展前途？

豪賭我愛我家

2015年4月，昆百大A籌集資金23.4億元用于電子商務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目、償還銀行借款和補(bǔ)充流動(dòng)資金。新業(yè)務(wù)電子商務(wù)才剛起步，公司又瞄準(zhǔn)新的目標(biāo)。

2016年9月2日至今，一直停牌的昆百大A在2017年2月27日公告，擬支付3.78億元，受讓北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱“我愛我家”）6%的股權(quán)。另外，擬向其他17名我愛我家股東發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買其合計(jì)持有的我愛我家94%的股權(quán)，支付對(duì)價(jià)為61.82億元。昆百大A擬向包括太和先機(jī)在內(nèi)的不超過10名特定對(duì)象非公開發(fā)行股票募集配套資金總額不超過25億元。

出讓方承諾，我愛我家2017年至2019年累積扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)分別不低于5億元、11億元及18億元。業(yè)績(jī)承諾非常誘人，但我愛我家2014年、2015年、2016年1-9月凈利潤(rùn)分別為-6662.28萬元、1.43億元、2.65億元，并且還是未經(jīng)審計(jì)的數(shù)據(jù)。不知道未來3年18億元凈利潤(rùn)的底氣來自何方？

我愛我家負(fù)債巨大，2014年至2016年9月末各期末的負(fù)債總額分別為16.85億元、22.47億元、43.40億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為91.70%、85.11%、85.28%。

2017年1月，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）全資子公司融創(chuàng)房地產(chǎn)向北京鏈家增資26億元，獲得后者6.25%股權(quán)，北京鏈家的估值高達(dá)416億元。北京鏈家2014年、2015年經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)分別為7444.58萬元、8.09億元。

我愛我家2015年未經(jīng)審計(jì)營(yíng)業(yè)收入51億元，凈利潤(rùn)1.5億元。以此計(jì)算，昆百大A并購(gòu)我愛我家的市盈率43.82倍，而融創(chuàng)中國(guó)入股北京鏈家的市盈率為51.42倍。從市盈率來對(duì)比，昆百大的并購(gòu)更加實(shí)惠。但我愛我家的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，到底有沒有水分不得而知。北京鏈家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及人員數(shù)量約為我愛我家的3-4倍，我愛我家2017年要完成5億元凈利潤(rùn)，相當(dāng)于北京鏈家2015年凈利潤(rùn)的61.80%，估計(jì)難度不小。

從公開信息看，我愛我家的合法合規(guī)方面隱患不少，過去3年累計(jì)被處罰98次，被處罰的原因五花八門。

是否規(guī)避借殼上市

根據(jù)昆百大A經(jīng)審計(jì)的2015年度財(cái)務(wù)報(bào)告及我愛我家未審計(jì)的2015年度財(cái)務(wù)報(bào)表及預(yù)估作價(jià)情況，本次交易相關(guān)指標(biāo)達(dá)到重大資產(chǎn)重組標(biāo)準(zhǔn)。是不是借殼上市？公告顯示，在不考慮非公開發(fā)行募集配套資金的情況下，謝勇及其一致行動(dòng)人將合計(jì)控制上市公司19.45%的股份，仍為上市公司實(shí)際控制人。因本次交易前后不涉及實(shí)際控制人的變更，因此，不屬于《重組管理辦法》第十三條規(guī)定的借殼上市。

但是，19.45%的股份真的可以控制董事會(huì)嗎？從資本市場(chǎng)發(fā)生的股權(quán)之爭(zhēng)來看，不容易。為了本次重組第一大股東不發(fā)生變動(dòng)，我愛我家早已做好了精心的準(zhǔn)備。

2011年2月，我愛我家第一大股東為偉業(yè)策略，持股比例55.05%。長(zhǎng)達(dá)4年多，股東結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變動(dòng)，但此后我愛我家股權(quán)轉(zhuǎn)讓突然變得活躍起來。2015年3月至今，我愛我家股東發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓近10次。

2015年年末，偉業(yè)策略持股比例降至44.53%，依然為第一大股東。但到了2016年5月，偉業(yè)策略持股比例只有8.03%，變成第六大股東。2017年1月，偉業(yè)策略通過受讓股權(quán)，持股比例上升至12.03%，為第二大股東，而第一大股東東銀玉衡持股20%。總之，經(jīng)過數(shù)輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓，我愛我家股東結(jié)構(gòu)分散，第一大股東持股比例降至20%。

本次重組，偉業(yè)策略只獲得現(xiàn)金對(duì)價(jià)7.58億元，而東銀玉衡獲得昆百大A8.70%股份。

昆百大A與我家我家股權(quán)變動(dòng)幾乎同步，2014年9月定增預(yù)案，2015年4月完成定增，接著謝勇入主。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

事件：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥昨日接受采訪時(shí)說，計(jì)劃用三年時(shí)間，總投資9000億元人民幣通過廉租住房的方式解決城鎮(zhèn)747萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，其中287萬戶通過實(shí)物配租的方式解決，460萬戶通過貨幣補(bǔ)貼的方式解決；同時(shí)，根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃，今后三年，全國(guó)還將建設(shè)400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并將進(jìn)行國(guó)有林業(yè)、煤礦、農(nóng)墾職工的棚戶區(qū)危舊房改造，大約解決220萬戶的住房問題。中央財(cái)政將給予一定的轉(zhuǎn)移支付，但主要還是依靠地方政府、住房困難戶本人以及所在單位等幾方面的共同出資。

點(diǎn)評(píng)：

我們認(rèn)為這是建設(shè)部配合國(guó)務(wù)院四萬億投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的響應(yīng)，該政策出臺(tái)會(huì)促進(jìn)內(nèi)需的拉動(dòng)、改善房地產(chǎn)行業(yè)供給結(jié)構(gòu)、促進(jìn)商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，但短期內(nèi)對(duì)商品房市場(chǎng)影響是負(fù)面的，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期將相應(yīng)的拉長(zhǎng)：

1、該政策是補(bǔ)課，有利于維持社會(huì)公平，拉低住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展；保障性住房是政府早就該做的工作，自從98年貨幣化分房以來，過去十年該政策缺失；從該政策的出發(fā)點(diǎn)來看，基本上與07年以來國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向一致，即10%廉租房加上20%經(jīng)濟(jì)適用房加上30%的中低價(jià)中小戶型商品房，按照這個(gè)比例，廉租房超過計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用房符合計(jì)劃。

廉租房支出超預(yù)期：9000億重點(diǎn)用于747萬戶低收入家庭住房和220萬戶棚戶區(qū)改造家庭，以貨幣補(bǔ)貼為主（60%貨幣補(bǔ)貼，40%實(shí)物分配），所以對(duì)拉動(dòng)租房市場(chǎng)需求有幫助；而另外287萬套的廉租房需要通過建設(shè)或購(gòu)買來實(shí)現(xiàn)；

經(jīng)濟(jì)適用房符合預(yù)期：而400萬套經(jīng)濟(jì)適用房約占到商品房年銷售套數(shù)不到20%（07年約500萬套），基本上是按照20%的標(biāo)準(zhǔn)來做的，沒有過多的超出預(yù)期。另外隨著商品房市場(chǎng)的低迷，限價(jià)房供應(yīng)出現(xiàn)萎縮，所以盡管經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模超出很多城市的計(jì)劃（見表1），但加上限價(jià)房并沒有明顯的增加。

2、短期對(duì)商品房市場(chǎng)帶來負(fù)面沖擊，但沖擊有限：市場(chǎng)對(duì)9000億投入的解讀將在短期內(nèi)進(jìn)一步下降購(gòu)房預(yù)期，市場(chǎng)普遍觀點(diǎn)將是對(duì)商品房市場(chǎng)需求帶來擠壓，而在房地產(chǎn)行業(yè)下降周期中，購(gòu)房預(yù)期是關(guān)鍵，所以我們認(rèn)為短期負(fù)面影響是存在的；但正如以往分析的，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房是對(duì)應(yīng)不同的市場(chǎng)需求，對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊有限，中長(zhǎng)期來看，合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有利于消化房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

從房地產(chǎn)調(diào)控政策看，進(jìn)一步收緊的可能性不大，而放松的可能性在增加。前段時(shí)期不少地方政府試探著給限購(gòu)政策松綁，都被中央嚴(yán)厲制止。但從近期情況看，政府對(duì)首套房的剛性需求還是給予了信貸支持，政策出現(xiàn)一定微調(diào)空間。不可否認(rèn)的是，對(duì)房產(chǎn)的剛性需求仍然很大，政策對(duì)此類需求還是會(huì)繼續(xù)網(wǎng)開一面，貫徹“有保有壓”的調(diào)控方針。而隨著房地產(chǎn)投資下滑，地方財(cái)政緊縮，以及房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)甚至破產(chǎn)，調(diào)控或有放松的可能。

從房地產(chǎn)行業(yè)基本面看，隨著開發(fā)商采取以價(jià)換量的方式“去庫(kù)存”，銷售情況略有好轉(zhuǎn)，資金壓力得到一定的緩解。渣打（Standard Chartered）最近的研究報(bào)告表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)好跡象。自農(nóng)歷新年以來，住房銷售已改善，開發(fā)商對(duì)銷售變得更有信心，10%～20%的價(jià)格折扣將明顯刺激剛性需求。

另外，積極推進(jìn)保障房建設(shè)，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)開拓了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。保障房建設(shè)雖然盈利空間受限，但在商品房利潤(rùn)率不斷下降、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上升的情況下，保障房帶來的收益相對(duì)穩(wěn)定，也不失為一條好的生財(cái)之道。

從房地產(chǎn)股本身情況看，估值已處于歷史底部區(qū)域，價(jià)格相對(duì)便宜，因此存在一定的投資機(jī)會(huì)。 長(zhǎng)城證券 認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊龍頭公司流動(dòng)性、資金項(xiàng)目?jī)?chǔ)備狀態(tài)都非常好。研究顯示，房地產(chǎn)股票的估值大多處于歷史低位，2011年靜態(tài)市盈率9倍，2012年大約為7倍，不僅大大低于過去7年房地產(chǎn)板塊20倍的市盈率，也大大低于美國(guó)和中國(guó)香港這樣發(fā)達(dá)市場(chǎng)和成熟市場(chǎng)15倍的市盈率。與此同時(shí)，今年房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)基本都已經(jīng)鎖定，不存在太大的變數(shù)。

由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期轉(zhuǎn)好，投資者對(duì)房地產(chǎn)股的興趣大增。今年以來，截至4月10日，上證房地產(chǎn)指數(shù)上漲12.05%，遠(yuǎn)高于上證綜指4.84%的漲幅。投資者比較感興趣的主要是一線龍頭股和銷售確定性較高的區(qū)域龍頭股。

招商地產(chǎn)（000024）

總股本 171730萬股

流通A股 68428.59萬股

2011年每股收益 1.51元

2011年分紅預(yù)案 每10股派2元(含稅)

4月10日收盤價(jià) 21.20元

公司是住宅類企業(yè)中較早走專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路線的大型國(guó)企。2011年，為了進(jìn)一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，其以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為公司業(yè)務(wù)的重要組成部分，公司未來利潤(rùn)來源更為多元，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間更廣闊。

2012年預(yù)測(cè)市盈率11倍左右，估值風(fēng)險(xiǎn)較小。

華夏幸福（600340）

總股本 58795萬股

流通A股 23252萬股

2011年每股收益 3.28元

2011年分紅預(yù)案 每10股派2元(含稅)送3股轉(zhuǎn)增2股

4月10日收盤價(jià) 23.43元

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是綜合性園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，2011年占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的93.56%，開發(fā)區(qū)域主要集中在環(huán)北京區(qū)域，園區(qū)地產(chǎn)銷售前景較好。

公司目前簽約園區(qū)已增至10個(gè)，開發(fā)規(guī)模也從3個(gè)增至10個(gè)，原處在開發(fā)狀態(tài)的3個(gè)園區(qū)已進(jìn)入了高速發(fā)展期。公司目前布局將充分受益北京在產(chǎn)業(yè)和住宅方面的溢出效應(yīng)，以及整個(gè)環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

該股2012年預(yù)測(cè)市盈率不到8倍，估值較低。

保利地產(chǎn)（600048）

總股本 594833萬股

流通A股 584323萬股

2011年每股收益 1.10元

2011年分紅預(yù)案 每10股派2.15元(含稅)轉(zhuǎn)增2股

4月10日收盤價(jià) 11.66元

作為中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，公司是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主營(yíng)業(yè)務(wù)是高端精品住宅開發(fā)和城市地標(biāo)性商用物業(yè)，已形成廣州、北京、成都、上海等數(shù)十個(gè)城市的戰(zhàn)略布局，擁有豐富的項(xiàng)目資源。

公司3月份實(shí)現(xiàn)簽約面積93.61萬平方米，同比增長(zhǎng)55.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額97.38億元，同比增長(zhǎng)47.27%。在此基礎(chǔ)上，公司一季度共實(shí)現(xiàn)簽約面積143.89萬平方米、簽約金額148.66億元，較上年同期分別增長(zhǎng)8.98%、6.07%。分析師認(rèn)為，3月銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史次高,僅次于2011年6月。良好的銷售業(yè)績(jī)，顯示公司很好地把握了3月樓市回溫行情。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭，公司憑借“剛需產(chǎn)品為主”+“主動(dòng)以價(jià)換量”+“商業(yè)物業(yè)銷售助力”,銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)可期。

從2011年年報(bào)看，2012年業(yè)績(jī)已經(jīng)鎖定。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，分析師預(yù)期公司2012年每股收益可達(dá)1.39元，對(duì)應(yīng)市盈率不到9倍，估值風(fēng)險(xiǎn)較低。

榮盛發(fā)展（002146）

總股本 186368萬股

流通A股 162497.8萬股

2011年每股收益 0.82元

2011年分紅預(yù)案 每10股派1.2元(含稅)

4月10日收盤價(jià) 10.30元

作為國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司致力于中等城市商品住宅的規(guī)模開發(fā)、跨地區(qū)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。公司業(yè)務(wù)范圍圍繞京津冀和長(zhǎng)江三角洲兩大經(jīng)濟(jì)圈，開發(fā)項(xiàng)目遍及河北、江蘇、安徽等省的多個(gè)城市。

分析師認(rèn)為，2012年公司的銷售金額有望達(dá)到160億元。2011年底預(yù)收賬款已達(dá)93億元，鎖定2012年業(yè)績(jī)60%。

2012年預(yù)測(cè)市盈率不到10倍，估值較低。

華業(yè)地產(chǎn)（600240）

總股本 64500萬股

流通A股 64500萬股

2011年前三季度每股收益0.27元

2011分紅預(yù)案 每10股轉(zhuǎn)增8～12股

4月10日收盤價(jià) 10.37元

目前公司主要業(yè)務(wù)集中在北京、長(zhǎng)春、深圳、大連。2012年公司可售房源充足，銷售業(yè)績(jī)可能超出預(yù)期。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

通過對(duì)品牌房企新項(xiàng)目開發(fā)模式的統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)合作開發(fā)已然成為主流，通過股權(quán)合作的房地產(chǎn)基金模式有助于企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在殘酷的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。雖然房地產(chǎn)已過高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的投資價(jià)值仍然巨大。站在“白銀時(shí)代”的風(fēng)口，品牌房企正積極在物業(yè)、金融、娛樂等領(lǐng)域?qū)で筠D(zhuǎn)型突破。下面，我們以萬科、保利、招商、金地為切入點(diǎn)進(jìn)行分析，以此探知房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及未來機(jī)會(huì)。

銷售火爆 投資聚焦核心城市

受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，萬科、保利、招商及金地四家上市房企在本輪行業(yè)回暖中獲得靚麗表現(xiàn)。從銷售面積和銷售金額來看，2016年1-4月四家上市房企均實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，增速?gòu)母叩降鸵来螢榻鸬?、保利、招商、萬科。其中，規(guī)模較小的金地集團(tuán)，2016年前四個(gè)月累計(jì)銷售面積187.9萬平方米，同比增長(zhǎng)118%，實(shí)現(xiàn)銷售金額275.2億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)176%；而行業(yè)龍頭萬科A表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)，累計(jì)銷售面積809.9萬平方米，同比增長(zhǎng)49%，累計(jì)銷售金額1108.9億元，同比增長(zhǎng)73%。

從土地購(gòu)置方面來看，2016年1-4月四家房企新增土地?cái)?shù)量的排名依次是萬科、保利、招商及金地。其中萬科48個(gè)新增項(xiàng)目中有43個(gè)在二線城市，比例接近90%；保利地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目中有21個(gè)來自二三線城市，占比87.5%。相對(duì)于這兩大房企龍頭，招商蛇口和金地集團(tuán)的拿地策略則要謹(jǐn)慎很多。其中招商蛇口在可開發(fā)資源多的優(yōu)勢(shì)下平滑、精細(xì)拿地，繼續(xù)聚焦主流一二線城市，合理補(bǔ)充庫(kù)存。而金地集團(tuán)則更為低調(diào)，至今僅獲得杭州、武漢兩塊土地項(xiàng)目，公司拿地節(jié)奏的放緩，一方面與近期土地市場(chǎng)溢價(jià)率過高有關(guān)，另一方面則是可售項(xiàng)目資源較為充足。

基金模式搶市場(chǎng) 多元化謀轉(zhuǎn)型

從項(xiàng)目開發(fā)模式來看，2016年前4個(gè)月萬科新增的48個(gè)項(xiàng)目中，19個(gè)擁有項(xiàng)目100%權(quán)益，其余均為股權(quán)合作開發(fā)，占比高達(dá)60.4%。另一房企巨頭保利地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目中也有13個(gè)是合作開發(fā)，比例也超過50%。可以看出，通過股權(quán)合作的基金模式已經(jīng)成為房企操作主流。

從投資的角度分析，該模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：1.凈資產(chǎn)規(guī)模的降低帶來凈利潤(rùn)率和權(quán)益乘數(shù)的雙提升，提高ROE水平。2.通過經(jīng)營(yíng)杠桿替代財(cái)務(wù)杠桿，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，提高了財(cái)務(wù)安全性；通過不同環(huán)節(jié)收益，使得收益實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定。3.擴(kuò)大市場(chǎng)份額，擺脫對(duì)股權(quán)融資的依賴。4.作為房企品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作的不斷嘗試，將提升其無形資產(chǎn)的盈利能力，進(jìn)而帶動(dòng)凈資產(chǎn)溢價(jià)率的上揚(yáng)。當(dāng)然，股權(quán)合作開發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)及特殊性，在采用時(shí)應(yīng)充分考慮自身?xiàng)l件及能力。

而隨著存量時(shí)代的到來，未來城市升級(jí)將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重心。在立足開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，這四家品牌房企均加快多元化布局。其中萬科擬與深圳地鐵合作，運(yùn)用“地產(chǎn)+物業(yè)”模式，積極轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商；保利地產(chǎn)擬參股設(shè)立粵港證券，深化金融業(yè)務(wù)；招商蛇口整合后集合園區(qū)、社區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)于一身，并積極拓展一線城市地鐵物業(yè)；金地集團(tuán)旗下?lián)碛械摹胺€(wěn)盛投資”管理著多支房地產(chǎn)基金，募集資金能力較強(qiáng)。此外，這四家房企也積極迎合市場(chǎng)潮流，布局養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)020，搶占多元化轉(zhuǎn)型新高點(diǎn)。當(dāng)然，轉(zhuǎn)型機(jī)遇是與風(fēng)險(xiǎn)并存的，我們需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，合理評(píng)估其未來潛在的投資價(jià)值。

板塊重估 價(jià)值當(dāng)立

對(duì)于A股房地產(chǎn)上市公司，由于PE偏短期但確認(rèn)性強(qiáng)，NAV偏價(jià)值但可比性差，因此NAV結(jié)合PE仍是估值的最有效辦法。下面以上述四家房企上市公司進(jìn)行對(duì)比分析：

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)估值范文

訊：三六五網(wǎng)立足于長(zhǎng)三角地區(qū)8大主要城市的房地產(chǎn)和家居建材市場(chǎng)，自主運(yùn)營(yíng)第三方房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷服務(wù)平臺(tái)(365地產(chǎn)家居網(wǎng))，在長(zhǎng)三角地區(qū)的家具建材網(wǎng)絡(luò)用戶中享有較強(qiáng)的品牌知名度，是區(qū)域性房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的龍頭公司。

房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng)，以及互聯(lián)網(wǎng)用戶的爆發(fā)式增長(zhǎng)，行業(yè)的規(guī)模經(jīng)歷了大幅增長(zhǎng)，截止2010年，我國(guó)的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到18億元。自2011年初以來，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策將樓市重新打入低谷，商品房的銷售增長(zhǎng)更為依賴廣告投入，而傳統(tǒng)媒體的廣告投放耗資巨大，房地產(chǎn)商更多的開始將廣告投放在受眾更為廣泛，價(jià)格更為低廉，交互性更強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)媒體上。我們認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)媒體對(duì)傳統(tǒng)媒體的不斷替代將是未來發(fā)展的重要趨勢(shì)。因此，我們看好房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告及增值業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景。

未來公司主要的發(fā)展方向是繼續(xù)向中西部的二三線城市滲透擴(kuò)張，憑借自身豐富的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，力爭(zhēng)在2015年之前將覆蓋城市數(shù)量拓展到50個(gè)。本次募投項(xiàng)目公司計(jì)劃募集資金2.2億元左右，共投入4個(gè)項(xiàng)目的研發(fā)。募投項(xiàng)目圍繞公司的三大業(yè)務(wù)，進(jìn)行了技術(shù)儲(chǔ)備，市場(chǎng)開拓，人才培養(yǎng)和平臺(tái)建設(shè)等。

綜合考慮我國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的市場(chǎng)容量和公司的市場(chǎng)拓展預(yù)期，我們預(yù)期公司2012-2014年實(shí)現(xiàn)EPS分別為1.68元、1.91元、2.44元。我們給予公司11年24-30倍估值，二級(jí)市場(chǎng)合理價(jià)格區(qū)間為32.64-40.8元。公司發(fā)行價(jià)格為34元，接近合理估值區(qū)間的下限，我們認(rèn)為發(fā)行價(jià)格對(duì)應(yīng)的估值水平具備一定的安全邊際，建議投資者積極申購(gòu)，并在公司上市后擇時(shí)售出，以期獲得超額收益。(來源：華泰證券）