房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

關(guān)鍵詞：事件營銷;類型;問題;建議

一、南寧房地產(chǎn)事件營銷的事件類型

事件營銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有新聞價(jià)值、社會(huì)影響以及名人效應(yīng)的人物或事件，吸引媒體、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹立良好品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)的銷售的手段和方式。近幾年南寧房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，一片大好。事件營銷憑借其目的性強(qiáng)、成本低、效果明顯等特征，越來越受到房地產(chǎn)商的青睞，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目常用的營銷策略之一，目前市場(chǎng)上事件營銷的事件類型主要有以下5種類型：

（一）營銷節(jié)點(diǎn)性事件

房地產(chǎn)營銷節(jié)點(diǎn)一般是指在項(xiàng)目銷售過程中的各個(gè)重要時(shí)間點(diǎn)。如：首次對(duì)外推廣、營銷中心開放、園林示范展示區(qū)開放、首次開盤、二次開盤等。這些事件都與項(xiàng)目的銷售有重大的關(guān)聯(lián)度，對(duì)項(xiàng)目的整盤銷售都會(huì)產(chǎn)生影響。此類事件的開展通常是以吸引市場(chǎng)目光，提高項(xiàng)目知名度，為項(xiàng)目增加客戶基礎(chǔ)為目的的。營銷節(jié)點(diǎn)性事件一般都會(huì)聲勢(shì)浩大，具有儀式感。如：營銷中心開放事件。營銷中心開放意味著營銷中心可以正式接待客戶，正式入市。除了開放儀式外，還會(huì)設(shè)計(jì)互動(dòng)游戲與冷餐環(huán)節(jié)，提高客戶的體驗(yàn)感和增加客戶的互動(dòng)性，線上推廣方面選用多媒體組合，全城發(fā)力，告知市場(chǎng)項(xiàng)目正式入場(chǎng)，吸引全城目光，為項(xiàng)目造勢(shì)。

（二）新聞公關(guān)事件

房地產(chǎn)新聞公關(guān)是指在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，按照新聞規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目的品牌需要，通過新聞媒介，樹立品牌形象，創(chuàng)造消費(fèi)需求，為營造良好的外部發(fā)展環(huán)境等營銷目標(biāo)的一種營銷溝通手段。常見的新聞公關(guān)事件有：項(xiàng)目品牌會(huì)、產(chǎn)品會(huì)、媒體見面會(huì)等。此類事件的開展通常是利用媒體為項(xiàng)目造勢(shì)，引發(fā)全城關(guān)注，除此之外就是危機(jī)公關(guān)的運(yùn)用，當(dāng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上出現(xiàn)負(fù)面消息時(shí)，運(yùn)營部門會(huì)單獨(dú)為危機(jī)事件召開媒體見面會(huì)，當(dāng)面澄清事實(shí)，擴(kuò)大影響力。

（三）爆點(diǎn)事件

房地產(chǎn)爆點(diǎn)事件是指在項(xiàng)目運(yùn)營過程中策劃的能立刻引起全城關(guān)注的事件。如：明星演唱會(huì)、大型展覽會(huì)、新科技體驗(yàn)或極具爭(zhēng)議性的活動(dòng)。爆點(diǎn)事件對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目而言，意義非凡。通常會(huì)在項(xiàng)目正式入市前或首次開盤前，為引起全城關(guān)注而舉辦。雖有助于凸顯項(xiàng)目的品牌個(gè)性，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的美譽(yù)度和知名度。但一般人力、物力投入也大。

（四）系列事件

房地產(chǎn)系列事件是指同一主題下的舉辦兩場(chǎng)以上的不同事件，如：以女性為主題的瑜伽課堂活動(dòng)、插花藝術(shù)活動(dòng)、護(hù)膚養(yǎng)生講座活動(dòng)等。系列事件的舉辦有助于輸出項(xiàng)目的品牌理念，加深客戶對(duì)項(xiàng)目的品牌認(rèn)知

（五）周末暖場(chǎng)事件

房地產(chǎn)周末暖場(chǎng)事件是在每周末針對(duì)目標(biāo)客群舉辦的，能在現(xiàn)場(chǎng)制造熱鬧氣氛的一種事件。暖場(chǎng)活動(dòng)大致有幾種分類：親子活動(dòng)類、DIY類（蛋糕DIY、巧克力DIY、手工DIY等）、才藝展示類、互動(dòng)自助類等暖場(chǎng)活動(dòng)費(fèi)用低、效果明顯，處于順銷期的項(xiàng)目一般都會(huì)舉辦此類活動(dòng)。暖場(chǎng)事件有助于提升項(xiàng)目品牌影響力、吸引潛在客戶關(guān)注與逼定現(xiàn)場(chǎng)客戶成交的作用。

二、南寧房地產(chǎn)事件營銷存在的問題

（一）目標(biāo)不明確，盲目跟風(fēng)，不考慮事件與項(xiàng)目的品牌協(xié)調(diào)性、產(chǎn)品的特性是否有關(guān)聯(lián)度，最終導(dǎo)致宣傳效果較差，甚至影響企業(yè)的形象

事件營銷的主要目的在于利用有新聞價(jià)值的事件的影響力，幫助項(xiàng)目持續(xù)向市場(chǎng)發(fā)聲，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和品牌的宣傳。但目前南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在一些為了做事件而做的企業(yè)，完全不考慮整個(gè)事件的調(diào)性是否與項(xiàng)目本身的氣質(zhì)契合，不僅浪費(fèi)了人力、財(cái)力、物力，更會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目對(duì)外的形象輸出。

（二）缺乏長期性以及系統(tǒng)性，導(dǎo)致事件營銷與銷售脫節(jié)，影響銷售進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在不同的開發(fā)階段有不同的營銷目標(biāo)，事件營銷也要跟隨開發(fā)周期的階段不同調(diào)整相應(yīng)的事件營銷策略，這就需要以長期且系統(tǒng)的將事件營銷規(guī)劃好，從而幫助項(xiàng)目快速銷售。

（三）危機(jī)事件缺乏應(yīng)急處理措施，危機(jī)意識(shí)弱，導(dǎo)致危機(jī)事件處理不及時(shí)，不到位

危機(jī)事件一般具備突發(fā)性、緊急性和不確定性等特征。有些危機(jī)事件處理不當(dāng)會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可挽回的損失。南寧市場(chǎng)上常見的危機(jī)事件類型有：工程質(zhì)量問題、客戶在營銷中心打鬧、客戶維權(quán)拉橫幅等。這些危機(jī)事件往往會(huì)廣泛引起媒體的關(guān)注，稍處理不當(dāng)，就會(huì)影響企業(yè)品牌的美譽(yù)度。

（四）缺乏創(chuàng)新性，導(dǎo)致邀約客戶返場(chǎng)有難度，從而影響銷售

目前南寧市場(chǎng)上的事件營銷活動(dòng)普遍創(chuàng)新性，在目前產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴(yán)重的情況下，事件營銷的創(chuàng)新性尤為重要，創(chuàng)新的制造事件營銷，才能跳脫出目前南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能以最少的成本獲得最大的利潤，從而順利邀約客戶返場(chǎng)，為產(chǎn)品銷售提供輔助作用。

三、提升南寧房地產(chǎn)事件營銷效果的建議

（一）明確目標(biāo)，加強(qiáng)關(guān)聯(lián)度

一般來說，房地產(chǎn)事件營銷的目標(biāo)主要有三方面：一是為了聚攏人氣，為項(xiàng)目炒作；二是提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的知名度與名譽(yù)度；三是輸出項(xiàng)目銷售信息，從而幫助銷售。在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段，目標(biāo)也不盡相同，所以需要事件營銷人員明確目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目調(diào)性、目標(biāo)客戶氣質(zhì)、產(chǎn)品特性選擇適合的事件。

（二）制定計(jì)劃，明確策略，提高執(zhí)行力事件營銷策略

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中的主要營銷策略之一，需要與項(xiàng)目的整體營銷目標(biāo)相統(tǒng)一，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營具有長期性、科學(xué)性、系統(tǒng)性等特征，事件營銷策略也需根據(jù)項(xiàng)目特性、目標(biāo)客群特征、產(chǎn)品特點(diǎn)制定計(jì)劃，輔助項(xiàng)目完成不同階段的營銷目標(biāo)，也可與其他項(xiàng)目形成差異化，體現(xiàn)自身的創(chuàng)新性。事件營銷策略制定好后，需要安排專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)，在執(zhí)行中不的完善和修正事件營銷策略以便于為下一階段的事件營銷策略提供理論依據(jù)。

（三）強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)培訓(xùn)，提前做好危機(jī)事件預(yù)案處理

危機(jī)事件是房地產(chǎn)企業(yè)必備的能力之一，但危機(jī)事件往往具有不可控性和突發(fā)性，所以就需要在日常工作中加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作人員的危機(jī)意識(shí)培訓(xùn)，積極排查現(xiàn)場(chǎng)、工地等潛在危機(jī)，并有針對(duì)性地對(duì)可能發(fā)生的危機(jī)事件做好預(yù)案，萬一發(fā)生，及時(shí)處理，防止事態(tài)嚴(yán)重。

（四）正視事件營銷，準(zhǔn)備好充足的資金

事件營銷作為新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，目前已具備普遍性，很多企業(yè)喜歡影響力大、具有轟動(dòng)力的事件營銷，這樣表面看似風(fēng)光，其實(shí)往往會(huì)給企業(yè)帶來不必要的損失。事件營銷還是需要從自身出發(fā)，科學(xué)分析事件營銷費(fèi)用與效果之間的關(guān)系，合理地借助事件營銷來完成營銷目標(biāo)。

參考文獻(xiàn):

[1]張年勝.事件營銷在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用研究[D].安徽：安徽大學(xué),2012.

[2]邱立波.如何借助事件營銷提升企業(yè)提升品牌形象[J].新聞界,2010.

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

編號(hào)

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營銷部開展了針對(duì)公司位于××市××房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研活動(dòng)。

本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告就是對(duì)這次調(diào)研活動(dòng)的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，從而為××項(xiàng)目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動(dòng)所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場(chǎng)營銷部是本次調(diào)研活動(dòng)的主導(dǎo)部門。市場(chǎng)營銷部派出三名經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動(dòng)，并編寫了調(diào)研報(bào)告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營銷部開展此次調(diào)研活動(dòng)。

③為了確保調(diào)研活動(dòng)順利開展，市場(chǎng)營銷部還聘請(qǐng)了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動(dòng)。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項(xiàng)指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

④人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢(shì)（未來三年的發(fā)展趨勢(shì)）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個(gè)月的銷售預(yù)測(cè)情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢(shì)。

（六）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析

（略）

2.項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析

①項(xiàng)目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn)

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項(xiàng)目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。

②項(xiàng)目周邊教育配套。

③項(xiàng)目周邊金融配套。

④項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的售樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤及分析

分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等。

2.項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤概況、配套情況、價(jià)格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計(jì)、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢(shì)分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點(diǎn)。

②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

③本區(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點(diǎn)。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有唯一性。

④戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較為合理、實(shí)用率高。

⑤產(chǎn)品的性價(jià)比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項(xiàng)目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大。

②總價(jià)過高，首付壓力相對(duì)較大。

⑤產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計(jì)與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)。

⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)錯(cuò)位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析。

②項(xiàng)目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問卷。

②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

③訪談及會(huì)談?dòng)涗洝?/p>

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。

（一）委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二） 受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

（1）市場(chǎng)調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

D項(xiàng)目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

（2）項(xiàng)目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研

B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷

C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析

E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

A項(xiàng)目背景分析

B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志

C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計(jì)概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。

咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。

受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。

對(duì)于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2） 兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。

（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。

對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；分析

一、項(xiàng)目略述：

新水明珠項(xiàng)目，位于聊城市興華西路，總占地面積42655平方米（合63.98畝），計(jì)劃總投資2.9億元，開發(fā)總建筑面積8.2萬平方米。是聊城市孟達(dá)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的大型高檔景觀住宅。該項(xiàng)目采用獲得國家專利金獎(jiǎng)的“變維住宅建筑體系”，以“高廳普臥，樓上樓下”的空中別墅式的變維住宅設(shè)計(jì)理念顛覆了傳統(tǒng)建筑理論，另外，新水明珠小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)上體現(xiàn)了傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代居住理念的融合，顯示了頗具匠心的獨(dú)特風(fēng)格。

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售管理建議：

1、售樓處的設(shè)立：售樓處應(yīng)設(shè)立在主干道（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)），最好靠近路口，使人車都便于到達(dá)。售樓處裝修不易過于豪華，色彩格調(diào)典雅大方，應(yīng)分清辦公區(qū)、洽談區(qū)以及模型展示區(qū)。設(shè)一個(gè)接待臺(tái)，上擺3臺(tái)電腦，便于接待客戶，兩張辦公桌、四個(gè)咖啡臺(tái)，墻壁懸掛項(xiàng)目形象圖片（或樓盤LOGO）及戶型圖，并且擺放或懸掛相關(guān)證書（土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證），盡可能給客戶提供方便，并利于業(yè)務(wù)員的介紹。

2、售樓處的燈箱應(yīng)十分明顯，它不僅可以傳達(dá)重要信息，如位置及售樓電話，還可以將客戶引至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

3、銷售資料的準(zhǔn)備：a、必要的法律文件：如建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土地使用證、商品房預(yù)（銷）售許可證，這些可以提高我們的可信度。b、宣傳資料（可選擇彩頁一種）：設(shè)計(jì)一定要突出買點(diǎn)，如變維住宅、“高廳普臥，樓上樓下”，站在客戶的角度，具有吸引力，并配以圖文說明，如什么是變維住宅、優(yōu)惠政策、配套設(shè)施、物業(yè)管理及戶型圖等。c、銷售文件：如商品房買賣合同（或從銷售系統(tǒng)軟件上直接打?。?、購房須知、價(jià)格表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、銀行貸款利率表及付款方式等。

4、銷售人員的確定：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，銷售人員定在6-10人，同時(shí)設(shè)一名銷售主管，負(fù)責(zé)洽談至簽訂合同的全過程。其他人員可負(fù)責(zé)客戶的接待、洽談，全力配合，共同完成銷售工作。銷售人員要具有溝通能力和親和力，及時(shí)掌握并保存客戶信息。

三、銷售推廣建議

1、廣告宣傳

a、在項(xiàng)目銷售前期，應(yīng)把電視廣告作為首選，并以通知、說明為主要方式。形象畫面配以文字說明，一天播出2次（中午12：30左右、晚上8：00左右），它可與滾動(dòng)字幕交替播出。其內(nèi)容一定要突出主題或賣點(diǎn)，如變維住宅、“高廳普臥，樓上樓下”、誘人的升值前景、星級(jí)物業(yè)管理等等。這樣，宣傳15---20天左右，可以搞一個(gè)開盤典禮，請(qǐng)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及當(dāng)?shù)刂耸繀⒓樱@樣可以擴(kuò)大影響，聚集人氣，此后，電視廣告可間斷性播出。b、不可忽視路牌廣告，在聊城主要商業(yè)聚集地或繁華的十字路口，做幾個(gè)醒目的路牌廣告，主要是形象宣傳，如效果圖，不宜包含太多的內(nèi)容，目的使客戶產(chǎn)生好奇心，將其吸引到售樓處，由銷售人員進(jìn)一步洽談。c、銷售人員可定期外出散發(fā)宣傳資料，提高宣傳力度，增加與潛在客戶見面的機(jī)會(huì)。

2、活動(dòng)推廣

a、適時(shí)舉行開盤儀式。經(jīng)過一段時(shí)間的廣告宣傳，根據(jù)售樓處掌握的客戶信息，及時(shí)舉行開盤儀式，請(qǐng)政府有關(guān)人員和當(dāng)?shù)刂耸繀⒓?，并及時(shí)邀請(qǐng)新聞?dòng)浾撸ㄟ^領(lǐng)導(dǎo)致詞和以新聞報(bào)道的方式介紹我們的項(xiàng)目并對(duì)項(xiàng)目狀況做出評(píng)價(jià)，這比單純的商業(yè)廣告更具吸引力和可信度。開盤儀式上，可準(zhǔn)備些實(shí)用的小禮品，如印有該項(xiàng)目介紹的手提紙袋，可進(jìn)一步加強(qiáng)我們的宣傳力度。b、有獎(jiǎng)銷售或打折促銷活動(dòng)。以“讓利于民”的手段在短時(shí)間內(nèi)聚集大量人氣，從而增加項(xiàng)目的知名度，并直接增加銷售量。該活動(dòng)可在開盤儀式后馬上舉行，也可在銷售一段時(shí)間后舉行。活動(dòng)期間控制在一個(gè)月之內(nèi)。但不宜經(jīng)常舉行，讓人產(chǎn)生“低廉”和“拋售”的感覺，導(dǎo)致客戶對(duì)房屋品質(zhì)的懷疑而得不償失。

3、租售并舉：對(duì)于該項(xiàng)目的臨街商鋪，在一系列銷售策略不盡人意的情況下，可考慮租售并舉，以租代售的方法。或者一開始就將這種方式貫穿于銷售的全過程。待新的商圈形成，市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的勢(shì)頭，再將房屋收回出售，達(dá)到盈利的目的。

四、價(jià)格方面的建議

1、定價(jià)原則：在保證成本、體現(xiàn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，要掌握價(jià)格范圍并反映市場(chǎng)供求，過高無法被市場(chǎng)接受，過低會(huì)產(chǎn)生我們急于拋售的感覺，同樣無法接受。同時(shí)，還必須保證我們打折讓利后的利潤。

2、合理的差價(jià)：目前放商品房銷售很多都講究“一房一價(jià)”，該項(xiàng)目我們也可以做出這樣的嘗試，把朝向好、通風(fēng)好的房源和其他房源價(jià)格適當(dāng)拉開距離。當(dāng)然，在銷售過程中應(yīng)根據(jù)具體情況靈活掌握，但反映在我們的價(jià)格表中至少應(yīng)該這樣。

3、根據(jù)目前狀況，項(xiàng)目應(yīng)該定“低開高走”的策略。這樣，每次調(diào)價(jià)能形成房地產(chǎn)增值的表象，給前期的購房者以信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激潛在商戶的購買欲。但每次漲幅不宜過大，掌握在3%-5%之間，且調(diào)價(jià)后的幾天，可配合適當(dāng)?shù)恼劭鄄呗?，作為價(jià)格局部過渡。

五、銷售實(shí)施階段建議：

預(yù)熱期：開盤前一個(gè)月，該階段應(yīng)積極組建售樓處，準(zhǔn)備宣傳資料及相關(guān)文件，招聘銷售人員，并加強(qiáng)廣告宣傳，為開盤儀式做好準(zhǔn)備。強(qiáng)銷期：該階段最為關(guān)鍵，應(yīng)加強(qiáng)促銷，并適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。廣告宣傳的作用尤為重要，及時(shí)通過廣告或新聞把我們一切活動(dòng)宣傳出去，保持熱銷的氣氛，使項(xiàng)目得到認(rèn)可，盡可能多的成交。持續(xù)熱銷期：該階段應(yīng)充分利用前期所獲得的客戶資源，認(rèn)真分析反饋的信息，做相應(yīng)的策略調(diào)整，廣告宣傳可間斷性播出。尾期：廣告宣傳以提示性為主，所剩房屋基本為我們的純利潤，不要追求高的價(jià)格，否則反而增加風(fēng)險(xiǎn)，可以促銷的方式完成尾盤的銷售。

最后，整個(gè)銷售過程應(yīng)為動(dòng)態(tài)管理、組織過程，市場(chǎng)變化莫測(cè)，銷售中應(yīng)根據(jù)具體情況及時(shí)作出調(diào)整。

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目 房地產(chǎn)策劃 前期策劃 市場(chǎng)定位

1 緒論

推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的三架大馬車：消費(fèi)、出口、投資。而作為直接影響地方財(cái)政增收，與群眾密切相關(guān)的房地產(chǎn)，則在現(xiàn)今可以說時(shí)時(shí)刻刻受到關(guān)注。隨著國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)已經(jīng)從大中城市走向城郊、走向鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，正以其旺盛的生命力，和無限的發(fā)展前景，受到青睞。人們不再把目光聚焦城市林立的高樓，而是重返鄉(xiāng)村，田園詩畫的居住環(huán)境，給富裕起來的城市階層一種新的居家生活方式。到鄉(xiāng)村去現(xiàn)在不是一兩個(gè)先富人的專利，而是成了一種新的潮流。鄉(xiāng)村房地產(chǎn)，更多的要考慮城市元素，要加上現(xiàn)代的東西，這樣才有生命力。從事鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)前期定位策劃，是一項(xiàng)艱苦繁難的工作。雖然有城市的房地產(chǎn)作借鑒，但是必須在這個(gè)基礎(chǔ)上突破，難度更大?？梢哉f現(xiàn)在城市房地產(chǎn)好做，鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)卻不好做。因此系統(tǒng)的研究鄉(xiāng)村房地產(chǎn)前期定位策劃經(jīng)驗(yàn)，可以更好的拉動(dòng)鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)融合進(jìn)程，可以更多地把城鎮(zhèn)人口從城鎮(zhèn)的擁擠中解放出來，治好城鎮(zhèn)病，更加合理地搭配城鄉(xiāng)居住生活布局。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快的發(fā)展。

2 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目定位策劃實(shí)證分析

2.1 九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目以整體效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點(diǎn)，著重刻畫純生源態(tài)的生態(tài)環(huán)境，為客戶營造詩情畫意的人居文化，塑造都市中舒適安全便捷自然優(yōu)美的居住地區(qū)，住宅區(qū)可以分為功能區(qū)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動(dòng)空間、分期開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃、構(gòu)成統(tǒng)一整體。目前市場(chǎng)出售的有柴璽欣園、景泰陽光商住樓、瑞景新城三期、麗都中央公館廬山春天等，項(xiàng)目規(guī)模大小一般，項(xiàng)目戶型以多層住宅為主，有部分商業(yè)產(chǎn)品，另外有少部分別墅產(chǎn)品。這項(xiàng)目顯現(xiàn)了與眾不同的原生態(tài)居住環(huán)境，創(chuàng)造了既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。

本文將以九江縣縣城近郊沙河鄉(xiāng)柴璽欣園為案例探討九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)前期定位策略理論和方法研究。

2.2 市場(chǎng)調(diào)查與分析

本研究采取隨機(jī)抽樣的方式進(jìn)行調(diào)查，于2012年11月至2013年01月在九江縣沙河鄉(xiāng)發(fā)放問卷，共發(fā)放300份，回收的問卷數(shù)261份，有效地排除被調(diào)查者主觀和故意的選擇等無效問卷后，共收集有效問卷243份，有效回收的比例為81.0%。在選擇客戶時(shí)，年齡、職業(yè)和收入都有顯著差距，因此樣本的選取還是比較合理的。本人對(duì)問卷得到信息進(jìn)行處理，對(duì)問卷中出現(xiàn)的問題進(jìn)行修改，不斷調(diào)整問卷，以確保邏輯上的合理性和問卷的嚴(yán)謹(jǐn)性。

樣本基本資料描述主要就年齡、職業(yè)、收入水平等分別進(jìn)行了描述。本研究調(diào)查問卷共有12個(gè)題項(xiàng)，所以回收的有效問卷數(shù)量基本符合要求。

2.3 鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析

2.3.1 目標(biāo)市場(chǎng)定位

鄉(xiāng)村房地產(chǎn)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。新近開盤的凱旋城三期、柴璽欣園逐漸提升該居住品質(zhì)，同時(shí)凸顯區(qū)域高素質(zhì)住宅的鄉(xiāng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。

由于開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的客戶趨于以教師為主的公職人員、鄉(xiāng)里富裕家庭、外出務(wù)工一族、又想改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要組成部分。通過市場(chǎng)調(diào)研分析，為了適應(yīng)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群購房和適應(yīng)開發(fā)區(qū)住房需求而開發(fā)的，具有原生態(tài)化與人文品位高的基本特點(diǎn)，更而以人為本的體現(xiàn)具有健康性、文化性、舒適性的住房需求改變，所以要追求一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住房。健康安全是綠色住宅的概念。所以提出一種營造健康家庭，建設(shè)綠色住宅的觀念。

2.3.2 九江縣鄉(xiāng)村居民購房意向分析

對(duì)本縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群情況的了解，需要充分的利用市場(chǎng)調(diào)查資料。在市場(chǎng)調(diào)查過程中，要綜合運(yùn)用多種調(diào)查方法，本文運(yùn)用三種方法，分別是觀察法、訪問法、實(shí)驗(yàn)法。

根據(jù)九江縣鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目民意購房市場(chǎng)調(diào)研所做的調(diào)查數(shù)據(jù)，將有20.61%的家庭打算買新房。以下是這些家庭的具體情況：根據(jù)年齡來看：在35-45歲之間的人最多，其次是25-35歲與45-55歲的人，兩者共占80.40%。而25歲以下和55歲以上的人數(shù)最少。根據(jù)職業(yè)特征來分析：在有意向購房人中，外出務(wù)工人員最多，其次是教師。兩者占總?cè)藬?shù)的53.10%。此外公務(wù)員、醫(yī)務(wù)人員、民營及個(gè)體商戶和自由職業(yè)者的人數(shù)很少。根據(jù)家庭收入來看：意向購房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000

元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。

2.3.3 目標(biāo)客戶定位與分析

本項(xiàng)目是主要以開發(fā)區(qū)附近以教師為主的公職人員和各村富裕家庭及縣城返鄉(xiāng)事業(yè)成功人士等目標(biāo)客戶享受生活的購房需求和適應(yīng)開發(fā)區(qū)住房需求為目的而開發(fā)的，具有美好自然環(huán)境、智能化、原生態(tài)化和人文品位高的基本特點(diǎn)，所以需要住房舒適、健康性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)。營造一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住宅地。健康安全是綠色住宅的賣點(diǎn)。所以提出一種營造健康家庭，建設(shè)綠色住宅的觀念。因此，本次項(xiàng)目客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經(jīng)商人士、外出務(wù)工一族、其他。

3 結(jié)論與展望

3.1 研究結(jié)論

鄉(xiāng)村房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)非常有潛力的項(xiàng)目，中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，發(fā)展鄉(xiāng)村房地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要戰(zhàn)略方向。本文通過定量分析與定性分析相結(jié)合得出了以下前期策劃內(nèi)容與方法方面的研究成果：

①通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)研分析預(yù)測(cè)、產(chǎn)品定位研究、價(jià)格定位研究、經(jīng)濟(jì)效益及營銷推廣的分析，得出了前期策劃所應(yīng)重點(diǎn)研究的內(nèi)容及方法。

②本文研究了鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容與研究方法，但房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容和方法應(yīng)隨項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目進(jìn)度等因素而有所改變，并且應(yīng)隨著項(xiàng)目進(jìn)度而逐步深化、專業(yè)化指導(dǎo)開發(fā)工作的開展。

3.2 研究結(jié)論應(yīng)用于鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃的建議

首先，在鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位方面，主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。其次，在項(xiàng)目規(guī)劃策略上，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃戶型主要以小高層和多層為主，底層主要用于做車庫或者店鋪。戶型根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的情況來看，顧客對(duì)戶型要求趨向于三室一廳以上的類型，以100-130平米的類型為主，130平米以上的戶型較少。最后，目標(biāo)客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經(jīng)商人士、外出務(wù)工一族。

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第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā) 管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。2 項(xiàng)目成本管理問題無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在問題的相對(duì)建議及方法

針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對(duì)開發(fā)商提出以下建議和方法：

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

三 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。 (1)應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；(3)針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場(chǎng)信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

(2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理

(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個(gè)過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。

總結(jié)：針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主方項(xiàng)目管理與委托監(jiān)理并行的項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設(shè)監(jiān)理機(jī)制盡快健全與規(guī)范，推行全過程監(jiān)理：另一方面對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進(jìn)行探討，解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題。同時(shí)理順建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關(guān)系，將業(yè)主方項(xiàng)目管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式。筆者就我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題作了以上剖析，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制、進(jìn)度控制和溝通管理方面提出了具體的項(xiàng)目管理措施

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，綜合研究開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項(xiàng)目是否具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后的評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

在我國，房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項(xiàng)目帶來了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，具體則表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人的理解，對(duì)于計(jì)算機(jī)評(píng)價(jià)的指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告存在質(zhì)量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對(duì)此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，有可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場(chǎng)脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的市場(chǎng)地位不準(zhǔn)確

市場(chǎng)定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場(chǎng)定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目成功以后，決定在相鄰城市另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營方面。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如之前的休閑廣場(chǎng)的收益，其主要原因就在于對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其就存在了經(jīng)營范圍重疊的問題。

（四）會(huì)先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測(cè)的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善的對(duì)策

三、完善路徑

在國家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析主要從市場(chǎng)、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對(duì)經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營銷計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學(xué)出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)，北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001.

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

【關(guān)鍵詞】可行性研究；房地產(chǎn)項(xiàng)目；重要性

可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，是房地產(chǎn)商做出決策的重要依據(jù)，通過可行性研究，在很大程度上能夠提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段，我國城市化建設(shè)正處于快速發(fā)展的新時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用的研究具有十分現(xiàn)實(shí)的意義。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述

所謂的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，就是在項(xiàng)目開發(fā)之前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)影響因素進(jìn)行綜合分析，包括政策因素、市場(chǎng)需求因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等等，從而判斷該項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效用性以及技術(shù)可行性，選擇最佳的開發(fā)方案，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的合理性與科學(xué)性。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體步驟與內(nèi)容

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟

第一，組織準(zhǔn)備工作。在開展項(xiàng)目可行性分析前，需要組建研究班子，為項(xiàng)目研究經(jīng)費(fèi)、構(gòu)想以及具體研究計(jì)劃等負(fù)責(zé)。

第二，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以及收集資料。進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查主要是調(diào)查投資現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等環(huán)境，收集的資料具體包括當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃資料、政策方針資料、交通資料、地質(zhì)水文資料、地形地貌資料、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料等等。

第三，根據(jù)獲取的資料，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際的情況，結(jié)合國家政策、地方政策以及現(xiàn)有資源狀況等，對(duì)多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行對(duì)比，選擇最佳的開發(fā)方案。

第四，通過先進(jìn)的技術(shù)手段以及經(jīng)濟(jì)分析方法等，對(duì)選出的最佳開發(fā)方案進(jìn)行進(jìn)一步的財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)，判斷該方案的可行性。

第五，進(jìn)行研究報(bào)告書的編寫。研究報(bào)告書就是描述項(xiàng)目可行性研究的全過程，保證報(bào)告額內(nèi)容全面、準(zhǔn)確、真實(shí)。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過程中，主要研究的內(nèi)容體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，對(duì)項(xiàng)目概況進(jìn)行研究，包括項(xiàng)目名稱、宗旨、背景等情況；項(xiàng)目水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、自然條件等；項(xiàng)目功能、規(guī)模以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

第二，進(jìn)行市場(chǎng)分析以及預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求。在深入調(diào)差過程中，基于對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中掌握的資料，對(duì)市場(chǎng)供給情況以及項(xiàng)目市場(chǎng)需求情況進(jìn)行分析，本著客觀的原則實(shí)施預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)的內(nèi)容包括市場(chǎng)售價(jià)、成本、開發(fā)周期等等。

第三，優(yōu)選規(guī)劃方案。制定合理的規(guī)劃方案，并在對(duì)多個(gè)規(guī)劃方案對(duì)比的基礎(chǔ)上，選擇最佳的方案，對(duì)該方案進(jìn)行更加詳細(xì)的描述，包括規(guī)劃方案中包含的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)、項(xiàng)目布局、設(shè)施分布等等。

第四，安排開發(fā)進(jìn)度。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行合理安排，根據(jù)前期工程、主體項(xiàng)目、附屬工程、交工驗(yàn)收工程等進(jìn)行劃分。對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于投資大、規(guī)模大、建設(shè)周期長，還需要對(duì)每期開發(fā)內(nèi)容進(jìn)行分析，做出合理的統(tǒng)籌安排。

第五，估算項(xiàng)目投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本主要包括土地費(fèi)用、稅費(fèi)、開發(fā)期間管理費(fèi)用等，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資的估算必須保證精確，同時(shí)根據(jù)不同時(shí)期項(xiàng)目開發(fā)的具體情況進(jìn)行綜合考慮，盡可能使投資估算與將來項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本一致。

第六，制定合理的資金籌措方案，并對(duì)資金籌措成本進(jìn)行估算。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)投資估算的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目資金需求量進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，并制定合理可行的資金籌措方案，分析與計(jì)算籌措成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的成本資金，資金籌措方案的合理性，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)正常運(yùn)行具有直接的影響。

第七，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。根據(jù)我國現(xiàn)行的財(cái)稅政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等，從項(xiàng)目盈利能力等方面進(jìn)行分析，包括對(duì)項(xiàng)目銷售成本、銷售收益、償債能力等的分析與評(píng)價(jià)。

第八，風(fēng)險(xiǎn)分析。析風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因

素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。

第九，得出可行性研究結(jié)論。

3.可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用的重要性

可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的必要工作，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設(shè)以及科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過可行性研究，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商做出決策提供重要的參考依據(jù)；第三，可行性研究也能夠?yàn)楦鱾€(gè)參與部門之間簽訂協(xié)議的依據(jù)來源；第四，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，能夠?yàn)轫?xiàng)目后期評(píng)價(jià)以及考核提供依據(jù)；第五；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣约碍h(huán)境保護(hù)都能夠部門提出開發(fā)與規(guī)劃申請(qǐng)的重要依據(jù)。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例

4.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

某地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積132.37畝，總建筑面積295213.0平方米 ，其中住宅建筑面積146516.0平方米，商業(yè)用房建筑面積92397.0平方米，地下建筑面積56300.0平方米。投資總額：74800.0萬元；建設(shè)單位：江蘇某置業(yè)有限公司；建設(shè)地點(diǎn)：棗莊薛城區(qū)。

4.2 該項(xiàng)目的可行性研究

通過上述介紹的可行性研究的步驟與內(nèi)容，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，得出以下結(jié)果：

（1）該項(xiàng)目建設(shè)符合國家的房地產(chǎn)投資政策和棗莊市有關(guān)政策，對(duì)于提高城市化建設(shè)水平，增加城市整體功能，優(yōu)化投資環(huán)境，擴(kuò)大招商引資，提高居民生活水平，全面建設(shè)小康社會(huì)，將起著極大的促進(jìn)作用。同時(shí)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位也具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是必要的。

（2）本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通方便，無污染源，是理想商居住生活區(qū)，同時(shí)市場(chǎng)前景較好。

（3）本項(xiàng)目所需的各項(xiàng)市政配套條件均可解決，為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。

（4）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效果表明，項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，能夠達(dá)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保效益的三統(tǒng)一。

（5）問題與建議，棗莊房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于開發(fā)高峰，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)銷售節(jié)奏，建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)合作，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌制定合理的企業(yè)營銷方案，保證銷售資金回款。

經(jīng)以上分析論證，該項(xiàng)目選址得當(dāng)，規(guī)模合理，規(guī)劃科學(xué)，建設(shè)方案可行，建設(shè)條件具備，資金來源可靠，具有較強(qiáng)的可操作性。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有必要性，技術(shù)上具有可行性，經(jīng)濟(jì)上具有合理性，同時(shí)具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保效益。

5.總結(jié)

通過上述分析可知，可行性研究對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說具有重要的意義，是房地產(chǎn)商做出開發(fā)決策的重要依據(jù)。本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究的步驟與具體內(nèi)容，同時(shí)通過歐商城項(xiàng)目實(shí)例進(jìn)行說明，證明了可行性研究的重要性。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭微.有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的現(xiàn)實(shí)意義探討[J].房產(chǎn)探究.2013，35（20）：136-137.

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷建議范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融 創(chuàng)新

一、引言

房地產(chǎn)金融主要是依托房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)展的金融服務(wù)，主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流通、購買消費(fèi)等價(jià)值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動(dòng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有金融產(chǎn)品的屬性，因而這也決定了房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)勢(shì)必有著天然的聯(lián)系，特別是對(duì)我國來說，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不斷攀升，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的整體擴(kuò)大，更加促進(jìn)了金融行業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，以金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)來吸引外部資金，以金融產(chǎn)品集聚的資金來為房地產(chǎn)開發(fā)提供資本金保障，成為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作發(fā)展的重要模式。但作為金融市場(chǎng)中的新生力量，房地產(chǎn)金融在運(yùn)作過程中也存在著不少的問題，需要重點(diǎn)研究解決。

二、房地產(chǎn)金融的主要特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)金融作為近年來新發(fā)展的金融業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長

房地產(chǎn)金融與其他金融產(chǎn)品最大的不同在于金融產(chǎn)品的周期長，由于與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較大，受到房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長的影響，對(duì)資金的占用時(shí)間也較長，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品周期延伸。

（二）房地產(chǎn)金融額度一般要大一些

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成投資和項(xiàng)目運(yùn)營，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難實(shí)現(xiàn)，特別是房地S項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、設(shè)備安裝、配套費(fèi)用、銷售以及稅費(fèi)等等，成本非常大，因此對(duì)資金規(guī)模的需求較大，這決定了房地產(chǎn)金融的融資金額規(guī)模通常較大。

（三）房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小一些

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產(chǎn)本身就屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有較強(qiáng)的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)更加可控。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題分析

（一）間接金融比例較大容易影響房地產(chǎn)金融的均衡發(fā)展

房地產(chǎn)金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動(dòng)，如果不能妥善處理好金融結(jié)構(gòu)比例問題，很容易造成金融發(fā)展失衡，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新程度不夠

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，尤其是表現(xiàn)在金融產(chǎn)品種類方面，在房地產(chǎn)的股票類、債券類、信托類的金融產(chǎn)品方面開發(fā)不夠，尤其是對(duì)中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持不夠，造成了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的融資渠道仍然過于單調(diào)。

（三）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展還不夠健全

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應(yīng)該具有良好的融資平臺(tái)、運(yùn)營管理以及服務(wù)咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產(chǎn)金融的信貸、咨詢業(yè)務(wù)需要持續(xù)加強(qiáng)。

四、房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策研究

（一）健全完善房地產(chǎn)金融體系

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的發(fā)展速度較慢，發(fā)展模式局限以及可持續(xù)不夠等問題，必須進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融發(fā)展模式，改進(jìn)提升金融體系質(zhì)量。在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展推動(dòng)上，一方面，應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征信體系建設(shè)，并加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，應(yīng)該為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新各種平臺(tái)和載體，同時(shí)健全完善相關(guān)的政策扶持、引導(dǎo)機(jī)制，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)建良好的外部環(huán)境。特別是應(yīng)該在多元化的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)上作文章，豐富房地產(chǎn)融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產(chǎn)融資規(guī)模，確保間接性融資和直接融資結(jié)構(gòu)比例的合理化，保證房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定。

（二）充分發(fā)揮市場(chǎng)和政府在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面的作用

對(duì)于房地產(chǎn)金融的發(fā)展，在市場(chǎng)管理上，應(yīng)該注重放寬對(duì)金融市場(chǎng)的條件限制，重點(diǎn)在建立規(guī)范金融秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)金融持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展上制定相關(guān)措施，為房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)I造良好的外部空間。同時(shí)，應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)揮好政府的引導(dǎo)作用，通過制定導(dǎo)向性創(chuàng)新性較強(qiáng)的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。此外，政府部門還應(yīng)該注重做好有關(guān)的監(jiān)管，特別是確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有關(guān)信息尤其是資金來源信息的真實(shí)性，保障整個(gè)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定有序發(fā)展。

（三）提高房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展，最根本的還是要不斷結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展變化強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。比如，可以在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面創(chuàng)新，將房地產(chǎn)債券分割成小單位面值的有價(jià)證券出售，盤活市場(chǎng)存量資金。在互聯(lián)網(wǎng)金融營銷方面創(chuàng)新，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)銷售、租賃房屋，提供相關(guān)的金融服務(wù)。在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式方面創(chuàng)新，在項(xiàng)目初期進(jìn)行眾籌，引入大眾投資者，節(jié)約資金鏈壓力，降低營銷費(fèi)用。在供應(yīng)鏈金融投資方面創(chuàng)新，由商業(yè)銀行牽頭，與產(chǎn)業(yè)各方共建供應(yīng)鏈金融電子商務(wù)平臺(tái)，引入市場(chǎng)投資者，提供更加多樣的金融投資產(chǎn)品。在房地產(chǎn)投資信托模式方面創(chuàng)新，將資金以信托計(jì)劃的名義投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而獲得信托收益。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制管理

在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，必須重視金融風(fēng)險(xiǎn)所造成的風(fēng)險(xiǎn)問題，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，應(yīng)該注意通過完善金融市場(chǎng)體系，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，降低信用風(fēng)險(xiǎn)等一系列的措施，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移。其次，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建設(shè)，并充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)以及金融市場(chǎng)有關(guān)信息數(shù)據(jù)的分析處理，防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問題。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)金融無論是對(duì)金融行業(yè)還是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著重要的影響。鞏固房地產(chǎn)金融的發(fā)展基礎(chǔ)，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的保障能力，必須緊密結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，并注重房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量提升，不斷提高房地產(chǎn)金融發(fā)展的多元化水平，進(jìn)而促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]肖玲.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀與未來展望及其金融風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì).2016（04）.