房地產(chǎn)行業(yè)審計精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
在2011年12月的本專欄文章里，筆者提到：在市場低迷的時候，從事一手的房地產(chǎn)中介公司日子相對好過一些，而從事二手經(jīng)紀的公司的日子就會更難過一些。但從長遠來看，二手經(jīng)紀的市場份額會越來越大。實際上，在廣州，這些年二手成交量已經(jīng)和一手成交量持平，二手市場份額超過一手已經(jīng)毫無懸念。而二手和一手業(yè)務的本質(zhì)區(qū)別在于：二手業(yè)務是可以重復進行的，不像一手那樣只是“一錘子”買賣。所以二手經(jīng)紀業(yè)務一定是可以長期經(jīng)營的，而且其市場份額的上升會從北上廣深等一線城市向二三線城市延伸，二手經(jīng)紀業(yè)務的來源從長遠看是可以持續(xù)的。
也就是說，對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的需求來源其實并不成問題，即使短期內(nèi)需求會有所減少，但長遠來看需求仍然存在并且還會持續(xù)增長。筆者更擔心的是，我們的行業(yè)能否持續(xù)提供有效的、能夠切實滿足市場需求的供給。
或許業(yè)內(nèi)人士會說：最近房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)大規(guī)模裁員，這不說明供給已經(jīng)過剩了嗎？簡單從數(shù)量上來看，至少在目前，的確如此。但筆者強調(diào)的是：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)能否提供滿足市場需求的有效供給。就在2012年元旦長假期間，廣州的一個大型樓盤在促銷活動中發(fā)生了兩家公司員工的沖突事件。這一樓盤引入兩家公司同時進場銷售，這兩家公司都是境外上市的國內(nèi)知名公司，可謂行業(yè)翹楚，但卻在大量客戶蜂擁而至參加樓盤促銷活動之際，為了爭客而發(fā)生沖突，導致公安介入、媒體矚目。
其實，作為長期身處其中的業(yè)內(nèi)人士，筆者知道這類沖突的發(fā)生絕非孤例，一手聯(lián)合的過程中發(fā)生過，相鄰不同公司的二手地鋪之間也發(fā)生過。行業(yè)競爭是常態(tài)，不僅公司之間的競爭是不可避免的，即使在同一間二手地鋪內(nèi)部，主管也會把手下經(jīng)紀人劃分成兩個以上的團隊，讓團隊之間競爭。但是，競爭難道是要用拳頭來說話嗎？如果一個行業(yè)內(nèi)部的競爭要以打斗的方式來進行，這個行業(yè)能讓客戶感到滿意嗎？這是筆者所擔心的行業(yè)有效供給問題之一。
而且，不讓行業(yè)內(nèi)部競爭訴諸武力，這還僅僅是一個最低要求。一個行業(yè)，要能夠通過為客戶提供滿意的服務立足，需要做的功課還很多。首先應該培養(yǎng)從業(yè)人員的專業(yè)精神和敬業(yè)精神。所謂專業(yè)，所謂敬業(yè)，就是要力求使自己所從事的專業(yè)受到社會敬重，為此就需要提高自己的專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)素養(yǎng)。
第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
關鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息；失真；治理
會計信息是指在經(jīng)濟活動過程中，利用會計理論和會計方法，使用會計實踐獲取反映了會計主體的價值運動狀況的信息。會計信息的失真就是指會計信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準確反映出會計主體真正的經(jīng)營成果和財務狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟管理和經(jīng)濟決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟效益。然而，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因
導致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁?，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系
會計工作的技術性極強，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應當符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質(zhì)量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規(guī)的細則和詳細的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據(jù)，嚴肅財經(jīng)類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。
（二）強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，建立會計信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務監(jiān)察制度，加強對內(nèi)部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應當建立內(nèi)部審計機構(gòu)并明確相關責任，實行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責任制，增強內(nèi)部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務水準和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業(yè)務上做好指導，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強對會計從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機構(gòu)定期考察。其次，要加強財務會計人員的業(yè)務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經(jīng)濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，會計工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經(jīng)濟管理服務。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。
參考文獻
1、方璇.企業(yè)會計信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學學報(社會科學版)，2007(4).
2、關雪.企業(yè)會計信息失真及審計對策[J].遼寧科技學院學報，2007(4).
3、啜華.會計信息質(zhì)量與財務約束機制研究[J].財會通訊，2009(2).
4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學院學報，2010(1).
第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因
導致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁?，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系
會計工作的技術性極強，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應當符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質(zhì)量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規(guī)的細則和詳細的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據(jù)，嚴肅財經(jīng)類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。
（二）強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，建立會計信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務監(jiān)察制度，加強對內(nèi)部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應當建立內(nèi)部審計機構(gòu)并明確相關責任，實行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責任制，增強內(nèi)部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務水準和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業(yè)務上做好指導，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍
第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預交所得稅；會計處理
一、企業(yè)所得稅概述
企業(yè)所得稅簡單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規(guī)定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業(yè)所得稅主要面對的對象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。
二、會計處理對稅收的影響
在房地產(chǎn)企業(yè)中對于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業(yè)標準，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應地繳納所得稅。
三、預交所得稅會計處理的意義
稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對企業(yè)所得稅等實行預征制來維持穩(wěn)定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業(yè)做好收入利潤的分配。
四、房地產(chǎn)企業(yè)中預交所得稅存在問題
1.提前確認與預交、虛交稅款
一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規(guī)定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在預交所得稅方面也會出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。
2.延時納稅
房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業(yè)使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時間對經(jīng)營收入進行按時結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實際日期內(nèi)進行。
3.通過“往來科目”偷逃稅款
按照相關企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內(nèi)容，從而實現(xiàn)偷逃稅款。
五、相關審計對策
1.提高審計人員的業(yè)務水平素質(zhì)
審計人員是會計處理的主要工作人員，其業(yè)務水平素質(zhì)對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業(yè)與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計人員的業(yè)務水平素質(zhì)無論是對預交所得稅的會計處理，還是對企業(yè)的其它日常經(jīng)營項目的事務處理，都有著極其重要的作用。
2.充分利用綜合信息
通過稅收政務系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對同一企業(yè)納稅對象進行對歷年來的數(shù)據(jù)展開對比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發(fā)建設真實信息。
3.開展審計實踐
（1）加強實物信息核查
實物信息核查堅持重點抓住“四個環(huán)節(jié)”的原則，這四個環(huán)節(jié)分別是項目數(shù)量、開發(fā)面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據(jù)。
（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對性
對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業(yè)只進行一次的申報繳納，當出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實現(xiàn)象的存在。
六、結(jié)論
綜上所述，本文從五個方面對房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業(yè)所得稅的時候出現(xiàn)了各種問題。對于存在的問題相關房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當中，以維護社會秩序的和諧穩(wěn)定。
參考文獻：
[1]趙磊. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預計利潤對所得稅的影響[J]. 財會月刊，2013，02：53-54.
第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計；內(nèi)部控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
當前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點：
1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈
國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進入壁壘較低。隨著主要技術條件的日益成熟，在信貸規(guī)?？刂坪屯恋卣袠伺馁u制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風險的能力。
2.企業(yè)的運作更加專業(yè)化
房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運作型向項目專業(yè)運作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項目運作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴張的需要，其整體運作更加專業(yè)化。
3.融資渠道的多樣化
隨著國家相關宏觀調(diào)控政策的出臺，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權融資、項目融資等方式實現(xiàn)融資渠道的多元化。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作存在的主要問題
隨著我國經(jīng)濟體制改革的進一步深化，內(nèi)部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計技術比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。
1.內(nèi)部審計人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作屬于新興的一個領域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人員是從其他財務崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進行相關的內(nèi)部審計工作，內(nèi)審人員這種單純的財務思維根本不能適應現(xiàn)代企業(yè)審計工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機構(gòu)人員的知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風險管理、網(wǎng)絡信息技術等方面的復合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作的效率也制約著其進一步的發(fā)展與完善。
2.內(nèi)審技術比較落后，內(nèi)審機構(gòu)的地位不高且獨立性較差
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財務分析為主的分析方法和詳查法進行審計工作，而沒有將現(xiàn)代管理評審技術、網(wǎng)絡信息技術以及經(jīng)營分析等方法運用到審計實踐中去，這種審計技術已不能適應時展的需要，并且不能形成一個系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計工作的實質(zhì)，進而影響了內(nèi)部審計功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進企業(yè)競爭力的增強和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)的設置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設在財務不下，在實行機構(gòu)改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權威作用。
3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實現(xiàn)向管理審計的全面轉(zhuǎn)變
內(nèi)部審計包括財務審計、采購審計、質(zhì)量控制審計、投資審計和銷售審計等領域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財務審計為主的單一內(nèi)部審計模式，其中許多還停留在財務查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認為內(nèi)審工作就是財務查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲嫻ぷ鞯膬?yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計工作，但經(jīng)營管理審計的思維模式仍以財務查賬為主，并且偏重于事后審計，這種審計思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計新成員時，通常選擇財務和審計人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領導認為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計工作，認為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。
三、構(gòu)建科學、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機制
針對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作中存在的上述問題，筆者認為應當從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強化公司治理、提高內(nèi)部審計獨立性、運用先進的內(nèi)部審計技術、完善內(nèi)部控制和相應的考核激勵機制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計機制，以促進企業(yè)綜合效益的最大化。
1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運用先進的審計技術和方法
內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作順利進行的必要條件。一方面，企業(yè)要對審計人員進行財務、審計、風險管理等專業(yè)知識以及職業(yè)道德的定期教育培訓，并積極吸納工程技術、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實提高員工的審計水平和綜合素養(yǎng)，促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點從傳統(tǒng)的“查錯糾弊”向為公司內(nèi)部管理決策及效益服務轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責應從審查和監(jiān)督向評價與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應擴展到包括財務審計在內(nèi)的各個領域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設以強化數(shù)據(jù)分析技術，不僅關注事后審計工作，還要切實做好事前和事中審計，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。
2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預算管理和激勵機制
房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應的內(nèi)部控制制度以保障各項工作的有章可循，要通過加強管理層的專業(yè)培訓以促進內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進新技術、新理念和新方法，成立高層預算小組，建立完善的全面預算管理機制以對日常各個環(huán)節(jié)實施詳細的預算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃向包括基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資在內(nèi)的資金預算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合自身的實際發(fā)展狀況，建立一套科學、完善的評價考核與激勵機制，從而充分調(diào)動內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實現(xiàn)企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏提供可靠保障。
3.強化公司治理，提高內(nèi)審的獨立性
一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團必須設置審計委員會，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計委員會的同時，還須接受管理層的領導，這種雙向負責、報告和雙重領導的模式有利于增強內(nèi)部審計在公司治理框架中的地位以及審計機構(gòu)與人員的獨立性與監(jiān)控能力。一方面，審計委員會在職能上對內(nèi)部審計進行監(jiān)督，使內(nèi)審機構(gòu)是在審計委員會管理機制下獨立經(jīng)營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計在行政上受高級管理層的領導并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應有的獨立。
4.實施適當?shù)膬?nèi)部審計外部化
房地產(chǎn)企業(yè)在設置內(nèi)部審計模式時要將公司全部內(nèi)審業(yè)務按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經(jīng)濟責任和業(yè)務職能進行審計，二是對管理層和董事會受托經(jīng)濟責任進行審計。針對第一部分應當由公司的內(nèi)部審計部門負責，而后一部分則應實施適當?shù)耐獍?，向?qū)徲嬑瘑T會報告審計信息并提出改進意見。其中，承接外包業(yè)務的機構(gòu)和人員應由審計委員會從不承接本公司年度審計的會計師事務所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計委員會直接支付報酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計工作的獨立性，保證內(nèi)部審計職能更好的發(fā)揮。
四、結(jié)論
隨著我國經(jīng)濟體制改革的進一步深化，內(nèi)部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計工作，審計人員的綜合素質(zhì)不高、相關制度尚不完善、審計獨立性比較缺失，因此，企業(yè)要對內(nèi)部審計進行更深層次的研究，切實提高內(nèi)部審計工作的水平與效率，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計風險成因及其防范對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.
[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計風險形成因素與解決途徑[J].中國城市經(jīng)濟.2012（03）.
第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
【關鍵詞】投資 審計費用 房地產(chǎn)上市公司
一、引言
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，對商品房投資的結(jié)果直接影響到公司經(jīng)營業(yè)績的好壞。審計作為一種外在監(jiān)督機制，能合理的判斷出企業(yè)投資結(jié)果的好壞所帶來的經(jīng)營狀況的好壞，從而促使企業(yè)改進投資決策，提高投資效率。已有的文獻主要是從資本結(jié)構(gòu)、公司治理、事務所特征、財務狀況這些角度進行研究分析，很少有學者從投資角度分析。過度投資可能會降低企業(yè)收益，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂而引起嚴重的財務危機； 投資不足則使資金得不到充分利用，不利于企業(yè)利潤的增長。黎來芳等（ 2012）研究表明，融資規(guī)模與過度投資正相關，而投資者保護有利于抑制過度投資。也有少數(shù)研究從會計政策、審計對銀行借款的監(jiān)督角度研究了企業(yè)投資問題。
二、理論分析與研究假設
投資的結(jié)果直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的好壞。當Q
H1：投資機會與審計費用正相關。
一定期間內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)對外進行的投資越多，其所面臨的財務風險越大，審計師進行控制程序和實質(zhì)性程序就會較為復雜，發(fā)生的審計費用就越大。因此碑文提出如下假設。
H2：投資規(guī)模與審計費用正相關。
三、實證研究
（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)來源
本文選取2010年-2014年在A 股上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，剔除數(shù)據(jù)值可能異常的ST公司，然后進行了缺失值和不匹配值的提出，最終獲得657個樣本，數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫。
（二）模型、變量與方法
本文主要研究的是企業(yè)的投資對審計費用的影響，結(jié)合前面所出的投資機會、投資規(guī)模與審計費用之間的假設，參照黃B、黃妮（2012）以及之前學者在審計費用影響因素方面的分析，本文構(gòu)建了如下的模型；
各變量的解釋見表1。
本文使用了stata 12.0為計量工具進行分析。
（三）實證研究結(jié)果與解釋
1.描述性統(tǒng)計
在進行回歸之前，先對樣本數(shù)據(jù)進行了描述性分析。
2.相關系數(shù)統(tǒng)計
各變量之間的相關系數(shù)見下表。
從上表的數(shù)據(jù)可以看出，審計費用與托賓Q值和凈投資成正相關，審計費用與企業(yè)資產(chǎn)對數(shù)之間的相關性最高，而其他變量之間的相關性較小。
3.回歸分析
通過stata12.0對各變量進行線性回歸得出如下結(jié)果
上表的分析結(jié)果可以看出，回歸的結(jié)果很顯著。
1）投資機會方面：回歸結(jié)果顯示，在置信度為1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資機會與審計費用成正相關，即企業(yè)面臨的投資機會越大，審計費用越高，企業(yè)面臨的投資機會越小，審計費用越低，符合原假設。
2）投資規(guī)模方面：本模型中通過房地產(chǎn)企業(yè)當年的凈投資來衡量投資規(guī)模?；貧w結(jié)果顯示，在置信度為0.1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資規(guī)模與審計費用正相關，即企業(yè)投資規(guī)模越大，審計費用越高；投資規(guī)模越小，審計費用越低，符合原假設。
3）其他方面：從控制變量的角度進行公司資產(chǎn)越大審計費用越高；國有控股的公司審計費用較低；被出具標準無保留意見的審計報告的公司的審計費用低；第一大股東的持股比例與審計費用負相關；公司的每股收益與審計費用負相關。這些結(jié)論均和以前學者的研究結(jié)果相符。
參考文獻：
[1]蔡吉甫.公司治理、審計風險與審計費用關系研究[J].審計研究，2007，08.
第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
一、我國房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量存在的問題
（一）會計信息披露存在主觀虛假信息
導致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越嚴厲的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。
（二）會計信息披露不夠準時
長期以來，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規(guī)定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產(chǎn)企業(yè)常常將一些臨時報告會，在實際事項已經(jīng)發(fā)生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。
（三）會計信息披露不夠完整
房地產(chǎn)企業(yè)對與房地產(chǎn)建設項目相關企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對房地產(chǎn)企業(yè)自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產(chǎn)業(yè)政策和制度法規(guī)的會計行為或重大經(jīng)濟事項；對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的投放去向以及利潤構(gòu)成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業(yè)的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務報告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。
（四）會計信息披露不夠標準和規(guī)范
根據(jù)相關法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規(guī)定，確保會計信息披露的標準型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露存在過于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的質(zhì)量和水平。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產(chǎn)業(yè)政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。
二、我國房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量不佳的原因
（一） 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性
首先是企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項直至銷售移交的過程生產(chǎn)周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現(xiàn)波動較大的現(xiàn)象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開發(fā)期限較長，其異步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展也是非常不利的。同時，有的房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發(fā)揮董事會、監(jiān)事會的監(jiān)督作用，使得相關部門和人員無法為企業(yè)的會計信息披露行為進行有效的監(jiān)管和引導。第三房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數(shù)據(jù)與實際情況不相符，使得會計信息失真。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善
從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露工作的高質(zhì)量開展?，F(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產(chǎn)企業(yè)進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規(guī)范化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自主權，而政府監(jiān)督、市場監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的質(zhì)量。
三、提高我國房地產(chǎn)信息質(zhì)量的措施
（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
對房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規(guī)范，進一步避免和減少房地產(chǎn)企業(yè)不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規(guī)操作行為，促進整個房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。
（二）擴大信息公開內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（三）提高會計人員業(yè)務能力與職業(yè)道德素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)在本文轉(zhuǎn)自ter-spacing: normal; color: rgb(51,51,51); word-spacing: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px" />
（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理
房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉(zhuǎn)變觀念，增強行業(yè)自律，以嚴謹?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設立財務監(jiān)督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應改進內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。
（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系
由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質(zhì)量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內(nèi)部管理的會計管理體系，努力強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，制定內(nèi)部稽查和財務監(jiān)察制度，健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。
參考文獻：
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[2]周曉惠，房地產(chǎn)上市公司社會責任信息披露的現(xiàn)狀研究[J].商業(yè)會計，2011（14）
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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)，發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)市場的因素分析，最直接有效的辦法是考察房地產(chǎn)市場價格的影響因素。雖然房價高低不一定能代表市場運行情況的好壞，但是房價直接敏感地反應了房地產(chǎn)市場的波動。因此考察房價的變動因素是近年眾多學者研究房地產(chǎn)市場興衰的行之有效的方法。
一、影響房價的幾個因素
（一）政策方面：國家近年一直加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，政府的調(diào)控作用在這一產(chǎn)業(yè)中所起的作用越來越重要。政府調(diào)控手段主要有兩條，一是通過貨幣政策調(diào)控，二是通過出臺房地產(chǎn)的相關行業(yè)政策。
首先，貨幣政策主要通過影響開發(fā)商以及購房者的資金量，間接影響房地產(chǎn)供給和需求數(shù)量。有學者認為我國房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，會受制于國家的貨幣調(diào)控政策。但目前的情況是，地方政府和開發(fā)商以及銀行，原本應是三個相互博弈的利益團體，卻有利益趨同的傾向。使得開發(fā)商能以較少的資本，運營龐大的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商也并不太擔心資金鏈會斷裂，企業(yè)會破產(chǎn)。因為房地產(chǎn)市場的動蕩會引起大規(guī)模的連鎖反應，首當其沖的就是銀行。
其次，出臺房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策。例如反囤地政策一出爐便被各大媒體爭相報道。但類似政策的出臺和推行，阻力是十分巨大的。例如備受關注的房產(chǎn)稅改革，就一直在逐步試點，逐漸摸索中。直到近期，國務院出臺了二手房交易收取所得稅的新規(guī)，各地紛紛出現(xiàn)搶在新規(guī)實施前的一波二手房過戶的的熱潮。由此可見，國家對樓市的干預是能夠立竿見影的，只是需要在強硬度與有效性間謀求一個平衡點。
（二）國際形勢：如今世界各國逐漸走出了08年金融危機的影響，海外熱錢有回流的趨勢。外資投機性強，可能發(fā)生大進大出的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是它與金融業(yè)密不可分。投機性的熱錢對金融危機會起到推波助瀾的作用，若疏于引導和監(jiān)管，很容易增大房地產(chǎn)市場的泡沫。
（三）行業(yè)規(guī)律：房地產(chǎn)市場有許多特有的特征，如需求主導，資金密集型，成本難以定價等等。
需求有效的市場中，決定價格的主導者是需求而不是供給。隨著我國城市化進程加速，居民對住房的需求成為一種巨大的剛性需求。這種旺盛的需求使得房價連續(xù)幾年攀升，購房成為國民投資、資產(chǎn)保值增值等的首選。甚至出現(xiàn)了炒房團體，更使房價一發(fā)不可收。
資金密集型說明房地產(chǎn)行業(yè)與金融的關系密切。房市的動蕩直接影響金融市場的穩(wěn)定。并且房地產(chǎn)行業(yè)鏈中，上下關聯(lián)的行業(yè)眾多。使得房價不僅是居民敏感的指標，更是國家經(jīng)濟敏感的風向標。因此，房價的穩(wěn)定是國家經(jīng)濟調(diào)控首要的目標，決定了房價不會大幅下跌。
成本難以定價主要是因房地產(chǎn)行業(yè)最重要的資源是土地，但土地作為一種特殊的稀缺資源，雖然可以流動，但其價格難以反映其價值。且其定價權往往掌握在政府手里，房地產(chǎn)開發(fā)成本中與政府有關的一系列費用根本沒有辦法由市場來定價。因此其成本難以審計，決定了無法實行直接有效的價格管制。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析
（一）目前的行業(yè)形勢分析。首先是購房需求方面。經(jīng)過07年瘋狂的購房浪潮之后，以投機和投資為目的的購房需求有所透支，但是以自住為目的的購房需求仍是很旺盛。大多數(shù)購房者只是因房價過高而暫時對樓市持觀望態(tài)度。全國部分城市在12年底已經(jīng)出現(xiàn)了樓市回暖的苗頭?？梢姺績r稍有所降，潛在購買力便轉(zhuǎn)化成購買力，又會促使房價反彈。其次是購買能力方面。2005年以來資本市場發(fā)生的翻天覆地的變化以及2007年以來顯著的通貨膨脹使得我國兩級分化現(xiàn)象越來越明顯。這使得中高端的商品房購買力有增無減，但是普通的商品房卻使居民難以負擔。再次是供應商方面。商品房空置量上升，加之土地價格的上漲，一次購置土地的金額幾乎要耗用企業(yè)一年的營業(yè)收入。使房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺。不利于企業(yè)資本運作。
（二）未來的行業(yè)趨勢預測
我國房地產(chǎn)市場要向品牌化發(fā)展：其一、我國房地產(chǎn)市場的特點決定了該行業(yè)需要企業(yè)有很強的資金運作、抵御風險的能力，小型的房地產(chǎn)企業(yè)難以生存和發(fā)展。其二、近幾年購房中遇到的糾紛層出不窮，房屋質(zhì)量參差不齊，購房者愿意為購買大公司有保障的樓盤而支付更高的價格。其三、從前幾年的經(jīng)驗看，政府絕不會放松對樓市的調(diào)控。因此未來十年是房地產(chǎn)市場競爭較為激烈的時期，可能伴隨著大量的公司的合并和兼并。
房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展空間：中國有三次嬰兒潮，分別出現(xiàn)在1962-1976 ，1985-1991，2006年前后，前兩次嬰兒潮到現(xiàn)在正好形成了大量的由48歲左右中年父母和25歲左右的年輕人組成的家庭，恰好有購房的需求也有購房的能力。這將為房市未來幾年的發(fā)展提供強勁的動力。
房地產(chǎn)行業(yè)受政策根本性影響不會過大：政府近年來出臺政策主要目的想要抑制房價，并不是想打壓房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每年占GDP的比重不斷上升，政府的政策始終是監(jiān)管和扶持雙管齊下，最終目的是使房地產(chǎn)更規(guī)范的平穩(wěn)發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)：一方面，土地資源及其他資源緊缺，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大的問題將受到抑制。城市建設逐步向郊區(qū)發(fā)展，原本以地段作為各房產(chǎn)的首要競爭的優(yōu)勢已逐漸消失，取而代之的將是成本等綜合因素的競爭模式。資源節(jié)約型的房地產(chǎn)業(yè)會得到較大發(fā)展。郊區(qū)作為未來房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，部分房產(chǎn)企業(yè)相應有了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的苗頭。另一方面，人民幣的升值還有很長的路要走，通貨膨脹依舊會持續(xù)。房價雖然大體保持不降，其實質(zhì)還是有所下調(diào)。這也從側(cè)面印證了房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整的挑戰(zhàn)。
參考文獻：
[1]夏寧.《對我國房地產(chǎn)市場的思考》.《改革與開放》.2009
第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計范文
(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險產(chǎn)生于資本循環(huán)運動過程中的財務風險，在不同的經(jīng)濟活動階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動。政府調(diào)控政策的實施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動減少；第二是投資的風險，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關，甚至直接關系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??；第三是資金回籠時產(chǎn)生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調(diào)控措施時，產(chǎn)品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
(二)現(xiàn)有的財務預警機制不適應調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業(yè)的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據(jù)不充分，預測變量的數(shù)據(jù)缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險預警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權和所有權分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴重不對稱，經(jīng)營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監(jiān)督機制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息質(zhì)量缺乏保障。
(三)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟社會的正常有序發(fā)展，同時也會造成其他經(jīng)濟方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會出現(xiàn)滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會增加房地產(chǎn)建設的成本投入，另外國家還會增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應對調(diào)控政策的措施
(一)加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低財務風險對于融資環(huán)節(jié)的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現(xiàn)低成本，高安全性的項目資金融資。
(二)建立健全適應經(jīng)濟調(diào)控政策的財務預警機制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標建立財務預警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業(yè)的財務風險。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財務風險，都會影響到企業(yè)財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內(nèi)。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經(jīng)營策略的調(diào)整。
(三)多做市場調(diào)研，了解政策的動態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動態(tài)影響，同時也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因為房地產(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足多個行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎上適當縮小業(yè)務范圍，增強對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進行房地產(chǎn)投資時更應慎重，因為房地產(chǎn)投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業(yè)應注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時要關注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業(yè)應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產(chǎn)品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應對行業(yè)周期風險的能力加強。業(yè)務開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務為主，多業(yè)務并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務的基礎上，進行資本運作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
三、結(jié)束語
