房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營精選(九篇)
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第1篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營研究，工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項的管理主要內(nèi)容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。
1策劃管理
對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標(biāo)進行管理和控制?？山ㄔO(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。
策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進行確認，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。
（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。
（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因為現(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進行審核；
（4）通過電腦進行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標(biāo)進行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；
（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。
2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。
工程項目部負責(zé)人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質(zhì)量及進度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。
財務(wù)部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。
銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責(zé)
3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進行。工程項目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項目。想要達到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費論文參考網(wǎng)。通過驗資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制
4物業(yè)管理
為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費用的合理、并財務(wù)實施公開，建造人性化的生活氛圍等。
物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。
6結(jié)語
任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻：
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第2篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院和山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第五條 市建設(shè)行政主管部門負責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理職責(zé)。
縣建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。
區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。
土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和項目開發(fā)企業(yè)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)專營開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊資本不低于500萬元；
（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第八條 設(shè)立房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項目；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的30％。
開發(fā)項目完成后，項目開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。
第九條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第十條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取建設(shè)行政主管部門的意見。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時申報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)等級應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：
（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；
（二）企業(yè)資信證明；
（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責(zé)人的職稱證件；
（四）企業(yè)統(tǒng)計年報資料；
（五）其他有關(guān)文件、證明。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級證書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項目。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級證書實行年度審驗制度，經(jīng)審驗不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機關(guān)予以降級或者吊銷資質(zhì)等級證書。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目
第十五條 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市、縣人民政府批準(zhǔn)后實施。
第十六條 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項目，按規(guī)定報計劃部門審批立項。
第十七條 開發(fā)項目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補助、安置等提出建設(shè)條件意見，作為項目建設(shè)的依據(jù)。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實施。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第二十條 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目進行經(jīng)濟測算，擬定開發(fā)項目的價款底價，制定開發(fā)項目實施方案，并會同有關(guān)部門組織實施。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目價款底價由下列各項費用構(gòu)成：
（一）土地使用權(quán)出讓金；
（二）綜合開發(fā)費，包括開發(fā)項目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營性配套設(shè)施的建設(shè)費用；
（三）綜合開發(fā)管理費；
（四）地段差價；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費。
第二十二條 開發(fā)項目價款中的綜合開發(fā)費和綜合開發(fā)管理費按《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定執(zhí)行。
前款規(guī)定費用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價主管部門會同市建設(shè)、財政行政主管部門提出，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
開發(fā)項目價款中的其他各項費用，按照國務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收；國務(wù)院和省政府沒有規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。
第二十三條 綜合開發(fā)費由市、縣建設(shè)行政主管部門負責(zé)收取，納入財政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開發(fā)項目建設(shè)進度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專款用于小區(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。
綜合開發(fā)管理費由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財政專戶，統(tǒng)一管理。
第二十四條 凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開發(fā)項目，都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開發(fā)責(zé)任書，領(lǐng)取開發(fā)經(jīng)營許可證和項目手冊。建設(shè)行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項目及價款等予以公布。
第二十五條 自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項目經(jīng)計劃主管部門立項后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。
第二十六條 進行房地產(chǎn)開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國有土地。
禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見書、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)責(zé)任書的要求進行開發(fā)建設(shè)。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實施。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)責(zé)任書的要求。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。
勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計和項目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開發(fā)責(zé)任書變更手續(xù)，調(diào)整開發(fā)項目價款。
第三十一條 建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。
第三十二條 單項工程的設(shè)計、施工，必須符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國家工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)手冊中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗收申請。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進行驗收。經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
第三十五條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
（一）開發(fā)項目計劃執(zhí)行情況；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（四）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
（五）拆遷安置方案的落實情況；
（六）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第三十六條 參加開發(fā)項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗收結(jié)論負責(zé)。
第五章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第三十七條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第三十八條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對轉(zhuǎn)讓合同進行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。
第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項目開發(fā)者變更手續(xù)。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第四十一條 商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第四十二條 商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時由政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤限制幅度；享受國家優(yōu)惠政策的住宅價格，實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，仍達不到原核驗的質(zhì)量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 罰則
第四十四條 違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。
第四十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第四十六條 違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本辦法規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十八條 違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。
第四十九條 違反本辦法規(guī)定，擅自進行自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動，限期補辦手續(xù)，可以處建設(shè)項目投資額1％以上5％以下的罰款。
第五十條 違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計和項目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。
第五十一條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第五十二條 國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第五十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附則
第3篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本條例。
第二條 在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動實施監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第三條 自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門負責(zé)自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，持營業(yè)執(zhí)照副本和有關(guān)材料到企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。
房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年，開發(fā)項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出核定資質(zhì)等級申請，經(jīng)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門初審后，由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。
各資質(zhì)等級企業(yè)的條件應(yīng)當(dāng)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。
第九條 核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級和辦理升級的審批權(quán)限按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，不能越級承擔(dān)任務(wù)。
（一）一級資質(zhì)：開發(fā)建設(shè)項目規(guī)模不受限制；
（二）二級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在25萬平方米以下的建設(shè)項目；
（三）三級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在10萬平方米以下的建設(shè)項目；
（四）四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)：可以在本盟市內(nèi)開發(fā)建筑面積在3萬平方米以下的建設(shè)項目。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。
第十二條 自治區(qū)外一、二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
符合前款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，由項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門向自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門備案后方可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并接受項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門的監(jiān)督管理。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十三條 旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同同級計劃、規(guī)劃、城建、土地等有關(guān)行政管理部門，編制當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)。
第十四條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃行政管理部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃行政管理部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十五條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目之日起15日內(nèi)，到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行單項驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，并向有關(guān)部門備案；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗收申請之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門對以下內(nèi)容進行綜合驗收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
（二）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收備案情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期綜合驗收。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十一條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第二十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第二十三條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任方。項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。
第二十五條 商品房預(yù)售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門申請辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。
第二十六條 旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)作出答復(fù)，同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房預(yù)售廣告和其他方式宣傳時，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號。
第二十八條 商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門和土地行政管理部門備案。
第二十九條 預(yù)售商品房所得款項，必須用于該項目的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立商品房預(yù)售所得款項的監(jiān)管制度。
第三十條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂國家有關(guān)部門統(tǒng)一印制的規(guī)范的商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
計算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)機構(gòu)出具委托書。中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定。享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請核驗。經(jīng)核驗，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十五條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責(zé)任
第三十六條 違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十七條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：
（一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門予以警告、責(zé)令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門給予降低資質(zhì)等級的處罰。
第四十一條 違反本條例規(guī)定，自治區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，未辦理資質(zhì)登記手續(xù)的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。
第四十二條 違反本條例規(guī)定，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十三條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重或者發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十五條 國家有關(guān)管理部門及其工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，給予批評教育、責(zé)令停止職務(wù)或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違反本條例規(guī)定，未達到資質(zhì)條件而批準(zhǔn)資質(zhì)等級的；
（二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；
（三）違反規(guī)劃、土地、園林、消防等法律、法規(guī)規(guī)定擅自批準(zhǔn)建設(shè)的；
（四）沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的；
（五）不具備商品房預(yù)售條件而批準(zhǔn)預(yù)售的；
（六）濫用職權(quán)，隨意處罰當(dāng)事人的；
（七）其他違法違紀(jì)行為。
第六章 附則
第四十六條 在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
第4篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟 企業(yè)經(jīng)營 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營戰(zhàn)略
中圖分類號： F293.33文獻標(biāo)識碼： A
前言：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，經(jīng)營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，凡經(jīng)營戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述
在市場經(jīng)濟條件下，實現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項生產(chǎn)經(jīng)營計劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營來實現(xiàn)。沒有業(yè)務(wù)的支持，各項發(fā)展戰(zhàn)略都將落空?？梢娊?jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經(jīng)營的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營戰(zhàn)略。
現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實施方案，制定和實現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財力、物力，使經(jīng)營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。
二、成長期企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略
經(jīng)過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產(chǎn)值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產(chǎn)增長率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長的態(tài)勢，標(biāo)志著企業(yè)進入成長階段。
2.1成長期企業(yè)經(jīng)營狀況分析
①財務(wù)運行狀況
企業(yè)進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務(wù)運行狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產(chǎn)運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。
②權(quán)益和償債能力
在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機構(gòu)放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財務(wù)運作良好的條件下可以獲得財務(wù)杠桿收益。
③財務(wù)收益狀況
企業(yè)成長期擴大生產(chǎn)規(guī)模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。
2.2成長期經(jīng)營戰(zhàn)略模式
通過創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴大市場占有率為經(jīng)營戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經(jīng)營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。
擴大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴大規(guī)模會提高行業(yè)的進入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴大是企業(yè)進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴大后的企業(yè)通過內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤率的提高，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析
企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經(jīng)濟效益并不是無限的，當(dāng)投資規(guī)模達到一定程度時，如果再擴大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經(jīng)濟性與不經(jīng)濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理
3.1開發(fā)管理
開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)項目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。
3.2項目管理
項目管理是指從項目規(guī)劃設(shè)計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對規(guī)劃方案進行檢驗與評估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過計算機進行規(guī)劃設(shè)計成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。
施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。
3.3設(shè)施管理
為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀(jì)九十年代初才開始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。
3.4過程管理的協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項目管理中的規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理及項目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。
第5篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
通過對相關(guān)文獻研究并結(jié)合工作實踐，房地產(chǎn)開發(fā)費用一般涉及以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本費用
開發(fā)成本費用是房地產(chǎn)工程中最大的支出，其通常包括有土地費、工程建設(shè)前期費、建筑與安裝工程費用以及公共配套設(shè)施建設(shè)費等。以土地費為例，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得某一地塊使用權(quán)所支出的出讓、征地拆遷和安置補償?shù)荣M用；又比如公共配套設(shè)施建設(shè)費，它是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)具體項目要求建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)以及市政公用等配套設(shè)施所支出的費用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用
與上述成本費用不同，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用主要指企業(yè)在項目建設(shè)過程中所支出的直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，其主要有管理、財務(wù)以及銷售等三方面費用。以管理費用為例，指的是房地產(chǎn)企業(yè)為確保某一項目得以順利建設(shè)而支出管理與組織經(jīng)營活動所產(chǎn)生各項費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)其他費用
在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，除了上述兩項外，其還涉及一些其他費用，主要包括有諸如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅等稅金以及其他行政事業(yè)性收費等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的因素
根據(jù)對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究，現(xiàn)階段影響開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的因素主要有以下幾個：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)地點與規(guī)劃限制
在眾多房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)影響因素中，其開發(fā)地點與規(guī)劃限制是最重要的一個，因為一個地理位置優(yōu)越以及規(guī)劃條件相對寬松的項目能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的投資經(jīng)濟效應(yīng)。然而結(jié)合實際來看，地方政府由于受自身土地數(shù)量以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等情況所影響，這就使其會對不同地點的地塊有著眾多的規(guī)劃條件限制。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)某一地塊前，地方政府已經(jīng)根據(jù)總體規(guī)劃，對該地塊設(shè)置了諸如土地用途、建筑容積率、建筑密度、綠化覆蓋率、建筑高度以及建筑間距等多方面的限制條件，這不但決定了房地產(chǎn)企業(yè)在該地塊上所開發(fā)項目類型、數(shù)量、建筑選型以及高度等，同時更會影響企業(yè)開發(fā)項目售價的高低。
（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計
房地產(chǎn)企業(yè)在確定某一地點進行開發(fā)后，要充分結(jié)合企業(yè)項目建設(shè)意圖、地塊地質(zhì)以及規(guī)劃限制條件，開展項目整體的規(guī)劃與建筑設(shè)計工作，這其中主要包括有建筑物、構(gòu)筑物、道路、綠地以及公共配套設(shè)施等方面內(nèi)容。結(jié)合實踐來看，隨著人們選購住房時從過去單純滿足居住向更高品質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計中涉及的內(nèi)容更多、要求更高，不但推高了企業(yè)開發(fā)成本，同時更會使得企業(yè)投資經(jīng)濟效應(yīng)受此而影響。
（三）房地產(chǎn)周邊配套設(shè)施
除上述影響房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)的因素外，其周邊配套設(shè)施情況也是重要因素之一。周邊配套設(shè)施一般包括水電燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療以及商業(yè)服務(wù)等，這些配套設(shè)施會隨著項目所在地政府規(guī)劃要求、地段繁華程度不同而各有差異。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)對策探究
鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應(yīng)下降，企業(yè)要準(zhǔn)確分析導(dǎo)致這一局面的原因并采取相應(yīng)的對策，提高所開發(fā)項目投資經(jīng)濟效應(yīng)。為此，總結(jié)出了以下對策：
（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力
房地產(chǎn)行業(yè)投資經(jīng)濟效應(yīng)在很大程度上受到社會性與政策性因素影響，近些年來隨著政府加大對房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力因銀行緊縮銀根而不斷增大，也使其開發(fā)投資效應(yīng)出現(xiàn)下降。對此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提高自身融資能力，即通過整合融資渠道并在遵守相關(guān)法律法規(guī)情況下，加大非銀行途徑融資能力建設(shè)，使企業(yè)在獲得較好項目建設(shè)資金基礎(chǔ)上保障其投資經(jīng)濟效應(yīng)；其次，降低融資成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的成本一般在3%至15%之間，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)該項成本更是高達20%，因而降低融資成本對于保障其投資經(jīng)濟效應(yīng)有著極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在整合自身融資渠道基礎(chǔ)上選擇出融資成本適宜的方式。
（二）構(gòu)建科學(xué)合理的設(shè)計方案招標(biāo)競爭機制
科學(xué)合理的設(shè)計方案招標(biāo)競爭機制是擇優(yōu)選擇，確保建筑設(shè)計規(guī)劃質(zhì)量的重要保障，通過招標(biāo)競標(biāo)，優(yōu)選投標(biāo)單位，雖然需要付出一定的財力、物力與人力，但其卻能夠給企業(yè)帶來更高價值的效果，有利于企業(yè)良好形象的樹立。開發(fā)企業(yè)可以取眾人之長，最終重新組合成一個科學(xué)的設(shè)計方案。采用公開招標(biāo)的方法來優(yōu)選設(shè)計單位，能有效降低工程設(shè)計的成本費用，也有利于工程設(shè)計質(zhì)量的提升。
第6篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞：經(jīng)營管理；房地產(chǎn)項目；營銷管理
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步，房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景，應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。
1房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容
1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理
這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理
對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標(biāo)。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理
其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理
市場營銷的關(guān)鍵在于把握市場、把握客戶，是一門很深的學(xué)問。“酒香不怕巷深”的時代已經(jīng)過去了，因為現(xiàn)在的“香醇美酒”實在太多，所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理
房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性；五是房地產(chǎn)商品價值的巨額性；六是房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。
2.1 產(chǎn)品策略
產(chǎn)品策略的核心是“為誰服務(wù)”（消費者是誰）：即產(chǎn)品定位。進行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰服務(wù)的問題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。
2.1.1需要避免的定位錯誤
公司在進行產(chǎn)品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯誤：
一是定位過低。定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過高。如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強烈的印象，而忽略了對其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會使消費者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。
2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化
產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理
3.1幾種常見的定價方法
（1）成本導(dǎo)向定價法。以理論價為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價。
（2） 競爭導(dǎo)向定價法。一是隨行就市定價法。這種方法風(fēng)險較小，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標(biāo)，確定產(chǎn)品價格。
3.2 幾種常見的定價策略
（1）“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價格再提高。
（2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎、一次性付款優(yōu)惠等等。
（3）差別定價策略。對不同的顧客群規(guī)定不同的價格；對不同用途規(guī)定不同的價格；對不同時間規(guī)定不同的價格。
3.3 幾種常見的調(diào)價方法
（1）采用延續(xù)報價定價。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。
（2）使用價格自動調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調(diào)整條款。
（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。
3.4價格控制
房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。 價格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設(shè)置與此價格相適應(yīng)的銷售比例。
3.4.1促銷策略
房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
3.4.2廣告
廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現(xiàn)，以加強效果。
房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。
3.4.3房地產(chǎn)展銷會
這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
3.4.4人員推銷
這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。
另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。
第7篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；環(huán)境影響；建設(shè)項目
中圖分類號： F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
近年來，在隨著改革開放的不斷深入，城市化進程得以快速的發(fā)展，規(guī)模也在不斷的擴大，同時，這也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一個上升的趨勢，也帶來了巨大的經(jīng)濟效益。但是在這種發(fā)展的同時，也給城市環(huán)境以及周邊居民的生活環(huán)境帶來了很多不利的因素，所引發(fā)的環(huán)境污染問題也成為重點需要研究的對象，這對房地產(chǎn)行業(yè)也是嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，在房地產(chǎn)的建設(shè)項目過程當(dāng)中必須要以科學(xué)合理、高效、經(jīng)濟的手段并利用各種環(huán)保的新源，節(jié)能的材料等措施，以減少在施工期給環(huán)境所造成的不利影響問題，以保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響的特點
房地產(chǎn)開發(fā)項目主要有住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等建筑工程，它有別于一般的建設(shè)項目，其對環(huán)境的影響具有兩重性:一方面項目在建設(shè)和使用過程中產(chǎn)生的廢水、噪聲、廢氣、固體廢物等會對環(huán)境產(chǎn)生非常不利影響，是一個環(huán)境污染源；另一方面房地產(chǎn)項目又是人們?nèi)粘Ｉ罹幼 ⑿蓍e、工作的場所，需要一個安靜、舒適的環(huán)境，又屬于被保護的對象，保護級別和保護內(nèi)容一般優(yōu)于或多于周圍環(huán)境。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價，既要評價它對外環(huán)境的影響，還要評價外部環(huán)境對該項目的環(huán)境影響，這是房地產(chǎn)項目與其它類型建設(shè)項目環(huán)評的一個重要區(qū)別點。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中主要環(huán)境影響分析
房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響主要分為施工期和營運期(即居住使用期)兩類，只要在項目的起始階段進行合理規(guī)劃，在項目的實施階段對影響環(huán)境的因素進行有效監(jiān)控，就能取得滿意的效果。
1、房地產(chǎn)項目施工期主要環(huán)境影響及防治措施
（1）噪聲污染
在房地產(chǎn)的施工進程中，不可避免地會產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備簡單，不能很好地防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場周圍居民的生活帶來了很大的影響。并且由于房地產(chǎn)施工周期較長，使得周圍的居民長期處于噪聲的污染之下。也引起了房地產(chǎn)開發(fā)單位和周圍居民的糾紛，所以要確定建設(shè)項目施工期噪聲對環(huán)境保護目標(biāo)產(chǎn)生影響的防治措施，采用合理布局、消聲、吸聲、減震等方法減少噪聲污染。
（2）廢氣污染
房地產(chǎn)建設(shè)項目由于施工過程中會產(chǎn)生大量揚塵，即使有防塵措施，也不可避免地會產(chǎn)生對大氣的污染；建筑垃圾長期的也會產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。因此要明確施工期揚塵污染防治措施，及時清運，適量灑水。
（3）固體廢物污染
由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對對周圍居民的生活造成了很大的影響，而且破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量，對城市的景觀有消極的影響。所以應(yīng)該在施工前采用類比分析法預(yù)測固體廢物產(chǎn)生量從而確定排放去向，免除在施工過程中對周邊環(huán)境造成破壞。
（4）廢水污染
房地產(chǎn)項目施工期廢水污染主要來源于施工機械、建材沖洗和施工區(qū)地面清洗產(chǎn)生的廢水以及施工人員產(chǎn)生的生活污水，施工時在低洼地設(shè)置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，經(jīng)沉淀作為施工用水的一部分重復(fù)使用。
（5）生態(tài)影響
房地產(chǎn)開放項目對生態(tài)環(huán)境的影響十分大，所以房地產(chǎn)項目在建設(shè)前，要明確項目建設(shè)過程中農(nóng)田、砍伐樹木以及綠地等破壞情況，提出生態(tài)補償措施。建設(shè)項目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時，還應(yīng)注意綠化布置的功能性(實用、經(jīng)濟)，水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。
2、房地產(chǎn)項目運營期主要環(huán)境影響及防治措施
（1）生活污水
廢水主要為居民餐飲、洗浴、沖廁等生活污水、商業(yè)污水和停車場沖洗廢水等，生活及商業(yè)污水就地處理后同停車場沖洗廢水排入市政污水管，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠。
（2）生活垃圾
生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施。
（3）大氣污染物及噪聲
大氣污染物主要是來自停車場產(chǎn)生的汽車尾氣，地下車庫等送排風(fēng)系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)噪聲主要來自于配電房、水泵房等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲，種植綠化隔離帶，合理配置綠化，增大綠樹率，能夠減少氣體及噪聲的污染，營造良好的小區(qū)域氣候環(huán)境。
三、外環(huán)境對房地產(chǎn)項目的影響
房地產(chǎn)項目與周邊環(huán)境之間的影響是雙向的，而且要更多地受到周邊環(huán)境的影響，更具環(huán)境影響的敏感性和脆弱性。
1、項目建設(shè)選址的問題
項目建設(shè)選址需要注意的問題為：
（1）周邊環(huán)境中的隱患污染。由于城市功能分區(qū)不明，加上房地產(chǎn)項目集中于“黃金地段”、“肥地”，帶有一定的盲目性，造成許多房地產(chǎn)和工廠相鄰共處，而這些工廠大都有原料倉庫，其中存放大量的易燃、易爆危險品。此外，還常有許多潛在的危險或有礙健康的因素存在，比如高壓線、發(fā)射臺等電磁輻射源的存在，其產(chǎn)生的電磁輻射可能導(dǎo)致某些慢性疾病的發(fā)生等問題。
（2）在原工業(yè)用地上進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，遺留的化學(xué)污染問題。這部分的評價一般發(fā)生在項目建設(shè)前期購買土地時，即場地評價。首先需要對項目建設(shè)用地之前的土地使用情況進行調(diào)查，識別用地遺留的環(huán)境污染問題，其次應(yīng)做相關(guān)的監(jiān)測，如地下水、對土壤等進行監(jiān)測，監(jiān)測指標(biāo)需建立在對原土地調(diào)查的基礎(chǔ)上設(shè)定。再就是根據(jù)監(jiān)測結(jié)果提出土地治理方案，最后給出該地塊是否可以作為某種使用性質(zhì)開發(fā)利用的結(jié)論。
因此在房地產(chǎn)環(huán)評中遇到和工廠相鄰共處的情況，在環(huán)境現(xiàn)狀評價中需要對相鄰的工廠進行詳細調(diào)查、分析，篩選出潛在的環(huán)境隱患，并針對各類環(huán)境隱患提出預(yù)防、緩減措施，并進行措施的可行性論證及其環(huán)境達標(biāo)性論證。
2、噪聲問題
房地產(chǎn)類項目的開發(fā)建設(shè)往往選址于交通方便的地方，一方面方便的交通為開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)居住者提供了便利條件，但同時交通噪聲的污染也為將來居住者帶來巨大的煩惱。
周邊存在噪聲源的評價中概括起來可分為噪聲源不變和噪聲源有變化兩種情況。噪聲源不變的情況為噪聲源是目前已經(jīng)存在，而且將來房地產(chǎn)開發(fā)建成后也不會發(fā)生變化；噪聲源有變化的基本包括目前噪聲源存在，將來規(guī)劃有新的噪聲源的增加，噪聲污染的程度也將增大的。
對于噪聲源固定不變的情況在房地產(chǎn)項目環(huán)評中，噪聲預(yù)測方法宜選擇類比分析法，在建設(shè)地進行現(xiàn)場的實測類比分析比較可行且準(zhǔn)確性高。在預(yù)測分析中應(yīng)依據(jù)項目建設(shè)的方案，對項目建設(shè)地包括廠界進行晝夜、實時、不同方案的監(jiān)測，并掌握噪聲源的規(guī)律，在監(jiān)測的基礎(chǔ)上進行分析、評價，提出結(jié)論。對噪聲源有變化的，在噪聲影響預(yù)測評價中宜選擇模型預(yù)測方法。根據(jù)本地噪聲源的性質(zhì)和規(guī)律等選擇合適的預(yù)測模型，結(jié)合項目建設(shè)方案和項目建設(shè)地現(xiàn)狀噪聲水平，進行預(yù)測。在預(yù)測的基礎(chǔ)上，提出防治措施，給出結(jié)論。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目既是污染源，又是被保護的對象，其對環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評價過程中，結(jié)合項目特點和周圍環(huán)境狀況，全面考慮分析房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項目環(huán)評工作得到比較客觀，使項目評價工作真正為項目服務(wù)。
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第8篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
浙江省涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法全文第一章 總則
第一條 為加強涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，促進對外開放和外向型經(jīng)濟的發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指經(jīng)批準(zhǔn)在本省開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，以及有權(quán)開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)的省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱涉外房地產(chǎn)企業(yè))，按規(guī)定取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃開發(fā)土地、建設(shè)公用基礎(chǔ)設(shè)施或房屋，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。
第三條 本辦法適用于本省沿海開放城市、沿海經(jīng)濟開放區(qū)各市、縣以及經(jīng)省政府批準(zhǔn)的其他區(qū)域內(nèi)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)。
第四條 涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)本著統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地的原則，有計劃、有步驟地進行。
涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)符合國家吸收外資產(chǎn)業(yè)政策的要求。開發(fā)建設(shè)有利于引進外商投資舉辦先進技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品出口企業(yè)的工業(yè)廠房以及配套的生活服務(wù)設(shè)施等綜合性項目;開發(fā)建設(shè)有利于加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快舊城改造的房地產(chǎn)開發(fā)項目;以及改善投資環(huán)境、加快外商投資區(qū)建設(shè)、進行成片土地開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
第五條 除成片土地開發(fā)外，外商投資開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營形式。
省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以已擁有的國有土地使用權(quán)、建筑物和工業(yè)產(chǎn)權(quán)作為條件，與外商合資、合作開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)。
第六條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動，必須遵守國家的有關(guān)法律、法規(guī)。
涉外房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議、合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護。
第七條 省城鄉(xiāng)建設(shè)廳是涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行政主管部門。
第二章 企業(yè)設(shè)立
第八條 省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定報經(jīng)批準(zhǔn)后，可開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)。
外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人，可按規(guī)定進行投資，設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)。
第九條 設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備下列條件：
(一)開發(fā)經(jīng)營的項目必須符合本辦法第四條的規(guī)定;
(二)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)必須達到國家建設(shè)部部頒三級及三級以上等級標(biāo)準(zhǔn);
(三)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例符合國家有關(guān)規(guī)定，并按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資?？梢砸淮涡岳U清出資，也可以分期繳付出資。
中外合資經(jīng)營涉外房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本中，外商出資比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
中外合資經(jīng)營的涉外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有一定規(guī)模，外商出資金額，一般應(yīng)在二百萬美元以上或等值的其他可兌換貨幣。
第十條 設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。其項目建議書和可行性研究報告，應(yīng)報省計劃經(jīng)濟委員會審批;合營或合作各方簽訂的合同、章程，報省對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會審查批準(zhǔn)，核發(fā)批準(zhǔn)證書;合營企業(yè)或合作企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項目建設(shè)書、合營或合作各方簽訂的合同、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報省城鄉(xiāng)建設(shè)廳審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級。
第三章 開發(fā)建設(shè)
第十一條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)在本省開發(fā)房地產(chǎn)，其土地使用權(quán)的取得，須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。
第十二條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)項目，由省計劃經(jīng)濟委員會會同省城鄉(xiāng)建設(shè)廳實行專項計劃管理，并由統(tǒng)計部門會同建設(shè)行政主管部門實行專項統(tǒng)計。
第十三條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目，須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理;在城市規(guī)劃區(qū)外的成片房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)編制總體規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后按規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)。
開發(fā)建設(shè)項目的規(guī)劃審批，按有關(guān)規(guī)定辦理。
第十四條 涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計，一般應(yīng)由中華人民共和國境內(nèi)具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位承擔(dān)。需要委托中華人民共和國境外設(shè)計單位設(shè)計的，該設(shè)計單位的資格須報省城鄉(xiāng)建設(shè)廳審查。省城鄉(xiāng)建設(shè)廳應(yīng)在十五天內(nèi)給予答復(fù)。
出售、出租給中華人民共和國境外人員的住宅，其建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適應(yīng)境外人員的居住需要。別墅式住宅占商品住宅的比例應(yīng)適當(dāng)控制。出售、出租給中華人民共和國境內(nèi)個人的住宅，須執(zhí)行國家有關(guān)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的建筑施工，須納入建筑市場統(tǒng)一管理，實行公開招標(biāo)，并按統(tǒng)一規(guī)定的辦法進行評標(biāo)和決標(biāo)。工程質(zhì)量應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門依照規(guī)定實行監(jiān)督。
第十六條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)建成的房屋，應(yīng)組織竣工驗收合格后，方可按規(guī)定出售、出租。
第四章 經(jīng)營秘管理
第十七條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，可以按出讓合同規(guī)定出售、出租或抵押;以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，須按規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金后，方可出售、出租或抵押。
第十八條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房屋應(yīng)以向境外銷售為主，其比例不得低于可供銷售總量的百分之七十，并收取外匯。
向中華人民共和國境外銷售的商品房屋，購買者的身份應(yīng)符合國家公安管理的有關(guān)規(guī)定。向境內(nèi)銷售的商品房屋，購買、租賃對象應(yīng)主要為外資企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè);境內(nèi)居民個人，可以以人民幣或境外匯入的外匯購買或租賃住宅;境內(nèi)的國家機關(guān)、團體、事業(yè)單位和國營集體企業(yè)，不得購買、租賃上述商品房屋，作住宅、辦公用房。
第十九條 房屋出售可在中華人民共和國境內(nèi)進行，也可在中華人民共和國境外進行。但沒有與中華人民共和國建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家或地區(qū)除外。
第二十條 房屋出售價格由買賣雙方協(xié)商確定。如出售價格低于房屋所在地商品房成本價的，當(dāng)?shù)厥?、縣房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)。出售人應(yīng)將出售價格報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和物價部門備案。
第二十一條 房屋買賣雙方應(yīng)簽訂買賣合同。房屋買賣合同應(yīng)具備房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、價格、付款方式、交付使用時間、相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍、售后保修服務(wù)和違約責(zé)任等主要內(nèi)容。
第二十二條 雙方在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)過戶登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
第二十三條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋須具備下列條件，報市、縣建設(shè)行政主管部門審查批準(zhǔn)。
(一)有審核批準(zhǔn)的工程設(shè)計圖紙;
(二)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和土地使用證;
(三)除土地使用權(quán)出讓金外，實際投資已達該建設(shè)項目總投資的百分之二十以上;
(四)工程施工進度和竣工交付日期已確定;
(五)預(yù)售計劃和對象符合規(guī)定;
(六)已落實預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。
第二十四條 預(yù)售房屋時，買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》。涉外房地產(chǎn)企業(yè)收取的預(yù)售款應(yīng)存入指定的銀行。房屋竣工后，預(yù)售款必須首先用于支付及清償該預(yù)售房屋的全部費用后，方可另作他用。
第二十五條 預(yù)售房屋交付時，買方憑《房屋預(yù)售合同》與賣方簽訂《房屋買賣合同》，并按本辦法第二十二條的規(guī)定辦理登記。
第二十六條 房屋出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《房屋租賃合同》，并在三十天內(nèi)按規(guī)定辦理租賃登記。
第二十七條 出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。
出售已出租的房屋，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
第二十八條 房屋所有權(quán)可以抵押。房屋所有權(quán)抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
第二十九條 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，并在三十天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押登記。
第三十條 已出租的房屋抵押時，應(yīng)書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十一條 因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。
第三十二條 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
第三十三條 高層樓宇和成組團的居住新村、別墅區(qū)，須設(shè)立物業(yè)或屋宇管理機構(gòu)，負責(zé)維護管理屋宇和公共設(shè)施。
第五章 法律責(zé)任
第三十四條 違反本辦法規(guī)定的，由各管理部門依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。
第三十五條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以依法直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又拒不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
第三十六條 中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營的涉外房地產(chǎn)企業(yè)在履行合同、章程時發(fā)生糾紛，董事會不能協(xié)商解決時，可根據(jù)書面協(xié)議提請中華人民共和國仲裁機構(gòu)或其他的仲裁機構(gòu)仲裁。
第三十七條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營活動中涉及房屋所有權(quán)和使用權(quán)的糾紛，可向房地產(chǎn)仲裁委員會申請調(diào)解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起訴。
第六章 附則
第三十八條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中有關(guān)外匯事宜，依照國家外匯管理規(guī)定辦理。
第三十九條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中的各項保險，應(yīng)向中華人民共和國境內(nèi)的保險公司投保。
第四十條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)以及其他納稅義務(wù)人應(yīng)按國家和本省的有關(guān)規(guī)定繳納稅費。
第四十一條 涉外房地產(chǎn)企業(yè)的房屋出售、預(yù)售、出租、抵押等情況，應(yīng)按年報送市、縣建設(shè)行政主管部門備案。
第四十二條 香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟組織或個人，投資設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，參照本辦法辦理。
第四十三條 本辦法執(zhí)行中的有關(guān)具體問題由省城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)解釋。
第四十四條 本辦法自公布之日起施行。
涉外房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循原則第一條 為適應(yīng)對外開放和外向型經(jīng)濟發(fā)展的需要，加強涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本試行辦法。
第二條 本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準(zhǔn)在本市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋;本市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)銷售的商品房屋;其他向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。
本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的交易不適用本辦法。
第三條 無錫市房地產(chǎn)管理局(以下簡稱市房管局)是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。
第四條 涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營活動應(yīng)納入本市房產(chǎn)市場統(tǒng)一管理。
第五條 涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)除外。
第六條 涉外商品房應(yīng)以向境外銷售為主，其比例應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應(yīng)以外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個人為主要對象。境內(nèi)的國家機關(guān)、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣(市)政府批準(zhǔn)。
第七條 涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣(市)房產(chǎn)交易主管部門核準(zhǔn)。
第八條 涉外商品房在竣工交付前可以預(yù)售。預(yù)售必須符合下列條件：
(一)有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證;
(二)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(三)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(四)有審核批準(zhǔn)的建設(shè)項目工程施工圖紙;
(五)凡無地下室等地下設(shè)施的房屋完成地坪以下的基礎(chǔ)工程;有地下設(shè)施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上(不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開戶銀行出具證明);
(六)工程施工進度和交付日期已確定。
第九條 涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：
(一)有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證;
(二)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(三)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(四)有市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗收合格證書。
第十條 涉外商品房預(yù)售或銷售，必須經(jīng)市、縣(市)房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。
第十一條 涉外商品房預(yù)售或銷售時，買賣雙方應(yīng)分別簽訂《外銷商品房預(yù)售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內(nèi)容包括：
(一)雙方當(dāng)事人的姓名或企業(yè)名稱、法人代表、地址和身份;
(二)商品房的位置、編號、建筑面積及平面圖紙;
(三)相應(yīng)的土地使用權(quán)比例及土地有償使用到期時間;
(四)商品房價格;
(五)商品房款的支付方式;
(六)房屋交付時間和交付方式;
(七)房屋的權(quán)屬和使用性質(zhì)的規(guī)定;
(八)賣方的修繕責(zé)任和買方應(yīng)遵守的關(guān)于房屋使用、管理、維修等方面的規(guī)定;
(九)違約責(zé)任和糾紛處理方式;
(十)雙方約定的其他內(nèi)容。
第十二條 涉外商品房交易雙方簽訂的預(yù)售或銷售合同，應(yīng)經(jīng)房屋所在地市、縣(市)公證機關(guān)公證。
經(jīng)批準(zhǔn)在境外預(yù)售的商品房，需經(jīng)購房者所在國(地區(qū))公證機關(guān)證明該境外購買人在合同上簽名(蓋章)的真實性，憑此證明文件向市、縣(市)公證機關(guān)辦理預(yù)售合同公證。
第十三條 涉外商品房預(yù)售雙方應(yīng)于《外銷商品房預(yù)售合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理涉外商品房預(yù)售備案登記。
房屋竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《外銷商品房預(yù)售合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，同時按規(guī)定繳納稅費。
第十四條 直接銷售涉外商品房，買賣雙方應(yīng)在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)辦理房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刊登外銷商品房銷售或預(yù)售廣告除應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求外，須向廣告經(jīng)營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預(yù)售廣告中應(yīng)載明許可證編號，否則不得刊登銷售或預(yù)售廣告。
第十六條 涉外商品房價格由買賣雙方協(xié)商確定。出售價低于本市商品房成本價時，市、縣(市)政府有優(yōu)先購買權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋預(yù)、銷售前將價格報市、縣(市)房產(chǎn)交易主管部門、物價部門和財政部門備案。
第十七條 非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)銷售，應(yīng)符合《無錫市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。房屋轉(zhuǎn)讓前，須經(jīng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行價格評估，共有房產(chǎn)進行涉外交易的，必須有共有人的書面協(xié)議。
有下列情況之一的房屋不得交易：
(一)無房屋所有權(quán)證的;
(二)行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續(xù)或未補交土地出讓金的;
(三)產(chǎn)權(quán)有爭議或者他項權(quán)利未了結(jié)的;
(四)經(jīng)批準(zhǔn)列入建設(shè)項目，確定兩年內(nèi)拆除的;
(五)妨礙他人合法權(quán)益或者公共利益的;
(六)其他限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。
第十八條 非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應(yīng)在買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持合同到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理所有權(quán)審查、登記、繳納稅費等手續(xù)，并到市、縣(市)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。
第十九條 涉外房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓除應(yīng)按規(guī)定繳納契稅、交易管理費外，還應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。
土地增值稅由賣方交納，由稅務(wù)部門負責(zé)收取。
第二十條 涉外房產(chǎn)出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《涉外房產(chǎn)租賃合同》，經(jīng)公證后在三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理登記。
第二十一條 出售已出租的房產(chǎn)，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。
出售已出租的房產(chǎn)，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
第二十二條 涉外房產(chǎn)所有權(quán)可以抵押。涉外房產(chǎn)所有權(quán)抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，在三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理抵押審核登記。
第二十三條 已出租的涉外房產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十四條 抵押關(guān)系終止后，自終止之日起十五日內(nèi)，雙方當(dāng)事人應(yīng)持有關(guān)合同與憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理注銷手續(xù)。
因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在三十日內(nèi)持有關(guān)憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理權(quán)屬變更登記。
第二十五條 涉外房產(chǎn)交易中涉及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的高層樓宇、居住小區(qū)住宅、別墅區(qū)住宅等涉外房產(chǎn)，應(yīng)設(shè)立物業(yè)、屋宇管理機構(gòu)或委托有關(guān)物業(yè)公司負責(zé)屋宇和公共設(shè)施的維修管理。
第二十七條 違反本試行辦法規(guī)定的，分別不同情況進行處罰：
(一)無照經(jīng)營外銷商品房或涉外房產(chǎn)交易中違法經(jīng)營的，由工商行政管理部門沒收非法經(jīng)營所得，并處2萬元以下的罰款;
(二)未取得商品房外銷許可證，私自進行涉外房產(chǎn)交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，限期補辦手續(xù);不符合有關(guān)規(guī)定的，不予辦理有關(guān)手續(xù);
(三)隱匿涉外房產(chǎn)交易價格，偷逃稅費的，由稅務(wù)部門責(zé)令按實補交稅費，并處以應(yīng)補交稅費三倍以下的罰款;
(四)利用非法手段進行房產(chǎn)登記的，登記無效，房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)情節(jié)輕重處以二千元以上五千元以下罰款;
第二十八條 涉外房產(chǎn)買賣(包括預(yù)售)、租賃、抵押等經(jīng)營活動中發(fā)生糾紛，可依法向有關(guān)仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第9篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
本文結(jié)合潮州市楓溪二村改造，對建設(shè)項目的環(huán)境影響及評價進行了分析。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；環(huán)境影響評價；開發(fā)建設(shè)項目；環(huán)境影響；防護；措施
從環(huán)境系統(tǒng)工程學(xué)的觀點出發(fā),可以看到由于過去只注意生產(chǎn)過程,使物質(zhì)和能量流在系統(tǒng)中形成了不平衡性,引起了環(huán)境的污染和資源的浪費?？疾煳廴疚锏漠a(chǎn)生到消除的連續(xù)過程,研究其相互的聯(lián)系和影響,合理地有效地解決水污染的綜合防治問題。城市要想提高競爭力,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,關(guān)鍵在于人才,需要增強城市人才吸引力,營造一個有利于人才集聚的環(huán)境。
1工程示例
1.1工程概況簡介
潮州市楓溪二村位于廣東潮州市，現(xiàn)住的樓房大部分始建上世紀(jì)，已年久失修，房屋破舊不堪，存在嚴重安全隱患，且布局不合理，房屋密度大，采光條件差，由于大部分為平房，占用了大量土地。村內(nèi)供水供電設(shè)施老化難修復(fù)。排污、排水管道阻塞，每逢雨天經(jīng)常受浸，“臟、亂、差”等現(xiàn)象日益嚴重，環(huán)境越來越惡化。按市政府的要求為實現(xiàn)“加快舊城改造，美化、亮化城市”的目標(biāo)，對該區(qū)域進行系統(tǒng)的規(guī)劃，改造舊村居，以改善當(dāng)?shù)鼐用褡≌瑮l件“臟、亂、差”的局面。
1.2 項目改造規(guī)模
項目總投資約198000萬元，總占地面積約21.45萬m2（其中包括開辟城市道路用地面積），總建筑面積約95.2萬m2，建筑密度為27%，容積率為4.5，綠化率為30%。項目分兩期進行改造建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容包括住宅、商鋪、市場、文體設(shè)施、金融服務(wù)設(shè)施、郵電服務(wù)設(shè)施、幼兒園、小學(xué)以及其它配套設(shè)施。其中一期總占地面積約9.8萬m2，總建筑面積約49.8萬m2，可提供住宅3292套；二期總占地面積約11.65萬m2，總建筑面積約45.4萬m2，可提供住宅3168套。
1.3 項目改造方案
首期工程總占地面積9.8萬m2（其中包括開辟城市道路面積約0.87萬m2），建筑面積約49.8萬m2（其中住宅樓建筑面積42.9萬m2，商鋪建筑面積1.8萬m2，其它公共配套設(shè)施約5.1萬m2），建筑密度27%，容積率為4.5，綠化率30%，共建32棟18層商住樓，共計可容納住戶3292戶。
二期工程總占地面積11.65萬m2（其中包括開辟城市道路面積約2.67萬m2），總建筑面積約453960.78m2（其中住宅樓建筑面積391527.39m2，商鋪建筑面積12883.7m2，地下停車場面積約49549.69m2）,建筑密度29%，容積率為4.5，綠化率30%，共建34棟（17層和18層）商住樓，共計可容納住戶3168戶。
2 輔助公用工程
2.1供電系統(tǒng)
本工程由市政電網(wǎng)引兩路10KkV電源，高壓供電系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供電方式。工程總用電計算負荷約為20073kW,設(shè)計變壓器總裝機容量25091KVA。
小區(qū)內(nèi)地下室防排煙風(fēng)機，消防泵，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)電源、各建筑內(nèi)消防用電負荷等級為一級負荷，二類高層住宅內(nèi)普通電梯、公共照明等用電負荷為二級負荷，其它一般照明用電負荷為三級負荷。
2.2給、排水系統(tǒng)
水源擬采用城市自來水：從綠榕西路及長德路市政管分別引出兩路DN250供水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)供生活及消防用水。在小區(qū)引入管后設(shè)總表計量。
1）生活給水系統(tǒng)：生活給水直接由潮州市自來水公司給水管網(wǎng)供給，生活用水水質(zhì)符合國家現(xiàn)行生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
整個小區(qū)生活用水?dāng)M采用市政直供、生活水池--變頻加壓兩種供水方式。低區(qū)擬采用市政直供，高區(qū)采用變頻加壓供水。生活泵房擬分別設(shè)在地下室內(nèi)。高層室內(nèi)生活用水按每個分區(qū)供水壓力不大于0.45MPa的原則，分高、低兩個供水分區(qū)。
2）消防給水系統(tǒng)：消防給水直接由潮州市自來水公司給水管網(wǎng)供給。消防設(shè)計按同時發(fā)生一次火災(zāi)考慮。室外消火栓水量30L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：40L/s，自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/s。
排水系統(tǒng)采用雨污分流原則，分流后分別分開排入市政排水、排污管網(wǎng)。
2.3 消防系統(tǒng)
根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，根據(jù)本項目的建筑物面積＞50000m3，消防用水量按30L/s進行設(shè)計，一次火災(zāi)延續(xù)時間1小時計，一次性火災(zāi)消防用水量108m3，消防廢水量按用水量的80％計，則一次火災(zāi)事故廢水排放量約86.4m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。
不具備自然排煙的防煙樓梯間前室及樓梯間均設(shè)單獨的正壓送風(fēng)系統(tǒng)，其正壓值樓梯間為50Pa,前室為25Pa。防煙樓梯前室(合用前室)正壓送風(fēng)口平時常閉，著火時著火層及其上下層(共三層)正壓送風(fēng)口打開；防煙樓梯間隔層設(shè)置自垂式百葉風(fēng)口，著火時風(fēng)口全開。
3. 工程污染因素分析
3.1 施工期污染源分析
拆遷階段主要是對地塊內(nèi)現(xiàn)有居民進行搬遷和舊建筑的拆除、推平過程。在對舊建筑拆除過程中主要產(chǎn)生雨水沖刷廢水、噪聲、地面揚塵、建筑垃圾等污染物。
土建階段主要進行打樁測樁、建筑土建施工、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)及建筑內(nèi)外裝修等。其主要污染物有噪聲、揚塵、廢水及固體廢棄物。
施工期間的污染物源強與施工隊的人數(shù)、施工土方工程規(guī)模、機械設(shè)備、施工水平、施工期限等密切相關(guān)，本項目的工程規(guī)模大、開發(fā)建設(shè)周期較長，由于種種不確定因素，目前現(xiàn)場施工人員難以準(zhǔn)確估算，本報告根據(jù)項目性質(zhì)估計：施工高峰期每天在現(xiàn)場的施工人員最大預(yù)計為200人。在此基礎(chǔ)上，本評價擬根據(jù)類比調(diào)查和查閱參考資料進行定性定量分析。3.2 施工期廢水
施工期廢水主要是來自暴雨下的地表徑流、地下水、施工廢水及施工人員的生活污水。施工廢水包括吹沙、開挖和鉆孔產(chǎn)生的泥漿水、機械設(shè)備運轉(zhuǎn)的冷卻水和洗滌水；生活污水包括施工人員的盥洗水、廚房廢水和廁所沖刷水；地下水主要指開挖斷面含水地層的排水；暴雨地表徑流沖刷浮土、建筑砂石、垃圾、棄土等，不但會夾帶大量泥沙，而且會攜帶水泥、油類、化學(xué)品等各種污染物。
3.3 施工期噪聲
本項目拆遷以機械拆遷為主，不使用爆破，建設(shè)期間使用的機械主要有：混凝土攪拌機、挖掘機、推土機、裝載機、卡車等等。
常用施工機械設(shè)備在作業(yè)期間所產(chǎn)生的噪聲值見表1。
表1 各種施工機械設(shè)備的噪聲值單位：dB（A）
3.4 施工期廢氣
施工過程中造成大氣污染的主要產(chǎn)生源有：建筑物拆除所引起的揚塵、施工開挖及運輸車輛、施工機械走行車道所帶來的揚塵；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的裝卸、運輸、堆砌過程以及開挖棄土的堆砌、運輸過程中造成揚起和灑落；各類施工機械和運輸車輛所排放的廢氣。揚塵的起塵量與物料性質(zhì)、道路平整情況、風(fēng)速、施工強度、車流量、地面濕潤度有關(guān)，情況較為復(fù)雜，機動車輛及施工機械廢氣的產(chǎn)生與燃料油、工況、施工強度等有關(guān)，該大氣污染為無組織排放。
4.環(huán)保治理措施
4.1 污水治理措施
（1）本項目位于潮州市第一污水廠處理系統(tǒng)服務(wù)集水范圍，項目污水排入市政污水管道，進入潮州市第一污水處理廠處理達標(biāo)后排放。
建設(shè)單位擬對污水采取如下治理措施：對生活污水作隔渣處理、糞便污水經(jīng)隔渣及三級厭氧化糞池處理后，其產(chǎn)生的污水需滿足《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）三級標(biāo)準(zhǔn)（第二時段）和潮州市第一污水處理廠進水水質(zhì)要求（二者擇其嚴者）后排入市政污水管網(wǎng)，進入潮州市第一污水廠集中處理，最后排入三利溪。
（2）初期雨水通過雨水管收集后進入景觀水體，用以補充景觀用水。
（3）消防廢水量按用水量的80％計，則一次火災(zāi)事故廢水排放量約437.60m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。
4.2廢氣治理措施
（1）發(fā)電機廢氣：為保證市政停電時等緊急情況下使用以提供消防照明等緊急電源，本項目在一期東區(qū)西北角、一期西區(qū)東南角、一期西區(qū)東北角、一期西區(qū)西南角、二期南區(qū)西南角、二期北區(qū)西北角處共配設(shè)6臺總功率為6000kW發(fā)電機，建設(shè)單位擬將發(fā)電機尾氣經(jīng)水噴淋裝置（加表面活性劑）處理后，達到《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二時段二級標(biāo)準(zhǔn)，即SO2最高允許排放濃度≤500mg/m3，NOx≤120mg/m³，煙色小于林格曼黑度一級標(biāo)準(zhǔn)后，由內(nèi)置煙井引至所在建筑樓高出天面排放。
（2）地下室停車場機動車尾氣：地下停車場汽車尾氣通過機械排風(fēng)系統(tǒng)抽排，避免在地下室內(nèi)聚集；排風(fēng)口不朝向鄰近建筑物和公共活動場所，排風(fēng)口離室外地坪高度大于2.5m，并作相應(yīng)的消聲處理。
（3）垃圾收集點、公廁產(chǎn)生的惡臭為無組織排放源，其邊界濃度執(zhí)行《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB14554-93)廠界標(biāo)準(zhǔn)值中新擴改建二級標(biāo)準(zhǔn)。公共廁所嚴格按照《城市公共廁所設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ 14-2005）設(shè)計施工，平時應(yīng)加強公廁日常管理，保持公廁清潔，采取定期沖洗廁所、噴灑消毒藥劑、放置除臭劑等措施消除惡臭污染。
4.3 噪聲治理措施
建設(shè)單位對備用柴油發(fā)電機進行隔聲、減振、消聲、吸聲綜合處理；水泵、變壓器設(shè)置在密閉的設(shè)備房內(nèi)并進行基礎(chǔ)減振處理；風(fēng)機經(jīng)過隔聲、減振處理，排風(fēng)系統(tǒng)進行適當(dāng)消聲處理；對機動車產(chǎn)生的噪聲，通過限速、禁鳴加強道路綠化等措施來控制。通過上述處理，項目設(shè)備產(chǎn)生的噪聲傳至邊界可達到《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-2008）2類標(biāo)準(zhǔn)；對商業(yè)活動進行科學(xué)管理和合理控制運營時間后，項目商業(yè)活動產(chǎn)生的商業(yè)噪聲傳至邊界可達到《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB 22337-2008）2類標(biāo)準(zhǔn)要求。
4.4 固體廢物處置措施
本項目的固體廢物主要是日常生活垃圾、廚余垃圾等，產(chǎn)生量約為15.15噸/日，建設(shè)單位應(yīng)將上述生活垃圾、廚余垃圾收集后交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。此外，建設(shè)單位還應(yīng)用帶蓋的可密封塑料桶對廚余垃圾暫時儲存，還需對垃圾集散點進行消毒，殺滅害蟲，以免散發(fā)惡臭，孽生蚊蠅。
4.5生態(tài)影響及水土流失防治措施
施工建設(shè)期間采取生物及工程相結(jié)合的措施，盡最大可能控制水土流失，并且在項目建成后采取多種恢復(fù)措施，積極引種鄉(xiāng)土植物，因地制宜，使項目的生態(tài)環(huán)境得以有效補償和恢復(fù)。
5結(jié)束語
綜上所述，本項目的建設(shè)和投入使用后，其產(chǎn)生的污染源經(jīng)有效處理后，將不致對周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。項目建設(shè)單位必須認真執(zhí)行“三同時”的管理規(guī)定，落實本環(huán)境影響報告中的環(huán)保措施，并要經(jīng)環(huán)境保護管理部門驗收合格后，項目方可投入使用，如此本項目的建設(shè)從環(huán)保角度而言是可行的。
參考文獻
[1] 鐘喜華;苗萬強;盧映東;房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價內(nèi)容的探討[J];黑龍江環(huán)境通報;2010年02期
