房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成原因；防范對策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因

（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。

（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計(jì)信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的順利進(jìn)行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項(xiàng)目的可行性、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計(jì)劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負(fù)債率，堅(jiān)持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進(jìn)了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理

我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念

風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中投資多以及項(xiàng)目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險管理

在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)模可能會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進(jìn)行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。

(二)對投資方面的風(fēng)險管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時要嚴(yán)格的對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對項(xiàng)目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機(jī)時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運(yùn)營中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

［中圖分類號］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時,投資規(guī)模巨大,一個項(xiàng)目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無法比擬的特點(diǎn)。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中,現(xiàn)金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項(xiàng)目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達(dá)數(shù)年,而對于企業(yè)來說,資金具有很強(qiáng)的時間價值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長的開發(fā)周期會給企業(yè)帶來更大的財務(wù)風(fēng)險。與此同時,在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價格,而我國實(shí)行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險卻在不斷地加大,此時房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財務(wù)風(fēng)險,最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境相對比較復(fù)雜,而且目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財務(wù)管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財務(wù)預(yù)測、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一

企業(yè)融資可以通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國房地產(chǎn)融資渠道的開展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險意識淡薄

我國的房地產(chǎn)行業(yè)較國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國良好的發(fā)展政策和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險,對企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財務(wù)活動,就一定會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢當(dāng)中,但是隨著近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭,國家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策,主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的防范措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個方面進(jìn)行。

第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險控制,確保信息的可靠性以及對財務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)策劃要以增減加財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險。

第三,提高財務(wù)信息的整合能力。財務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作與其他經(jīng)營部門等非財務(wù)部門的工作通過信息平臺進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力,共同提高企業(yè)績效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財務(wù)業(yè)績。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財務(wù)風(fēng)險。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測和動態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對其資金使用進(jìn)行及時反饋與修正。

參考文獻(xiàn):

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第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)周期性長、投資較大、成本項(xiàng)目較多的項(xiàng)目，其會計(jì)核算的內(nèi)容涉及也相對較多。首先，在核算過程中，企業(yè)會計(jì)要對建房過程中需要購買的各種建筑材料及加工設(shè)備的采購做出核算；其次，是對于固定資產(chǎn)做出的核算。實(shí)時對固定資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，及時做好固定資產(chǎn)減少、損耗、減值等相關(guān)記錄，加強(qiáng)其管理工作；再次，是對成本的核算。會計(jì)不僅要對編制開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用支出計(jì)劃進(jìn)行負(fù)責(zé)，還需要負(fù)責(zé)開發(fā)成本計(jì)劃，同時對二者的執(zhí)行狀況進(jìn)行監(jiān)督，對生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配，對工程和產(chǎn)品開發(fā)的成本進(jìn)行計(jì)算，對生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行分析、考核等；最后，是對企業(yè)銷售及獲得的經(jīng)濟(jì)利潤的核算。該項(xiàng)工作作為房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算中最重要的一部分，直接關(guān)系到企業(yè)的利益。在該環(huán)節(jié)，會計(jì)不僅僅要參與銷售計(jì)劃與利潤計(jì)劃的制定，還需要對銷售、利潤以及企業(yè)需要繳納的稅款做出細(xì)致的結(jié)算。

盈利作為房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)決定了會計(jì)核算對于行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)只有通過會計(jì)人員及時地對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過核算及審計(jì)相關(guān)工作及時地向企業(yè)高層提供相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，才有利于企業(yè)管理者進(jìn)行企業(yè)目標(biāo)的制定，以保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。同時，會計(jì)核算工作還可以通過報表向企業(yè)內(nèi)部提供相關(guān)的財務(wù)信息，為企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，以利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算存在的一些問題

就目前而言，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了會計(jì)核算專管部門，但一些核算問題仍然比較突出，在一定程度上影響了企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，增加了企業(yè)風(fēng)險。首先，在房地產(chǎn)行業(yè)，會計(jì)核算的科目設(shè)置較為復(fù)雜。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長、資金投入大、項(xiàng)目施工較為分散等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算工作相對復(fù)雜，難度也較大，同時也在一定程度上對核算的準(zhǔn)確性產(chǎn)生了一些不利影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)人員在登記相關(guān)賬目時經(jīng)常將新賬建立在年終結(jié)賬之后，這樣就會使賬目處理變得麻煩而復(fù)雜，在很大程度上增加了會計(jì)核算的工作量、降低了其工作效率，影響企業(yè)的發(fā)展；另外，房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)風(fēng)險披露方面存在嚴(yán)重的不足。房地產(chǎn)一直都是各行業(yè)中的高風(fēng)險行業(yè)，特別是財務(wù)風(fēng)險（投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、利率風(fēng)險以及匯率風(fēng)險），應(yīng)通過披露進(jìn)行有效的防范。所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)人員必須做好財務(wù)管理相關(guān)工作，注意對各種財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行披露，從而做到規(guī)避風(fēng)險，以保障企業(yè)利益；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算在合作建房項(xiàng)目中仍舊存在諸多弊端。合建房項(xiàng)目是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的主要由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建房土地投資而另外的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋建筑的資金的多機(jī)構(gòu)、企業(yè)合作的項(xiàng)目。這樣，利潤分配就會出現(xiàn)房產(chǎn)分配和利潤分配兩種形式。盡管會計(jì)的利潤核算工作非常簡單，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)會加大其經(jīng)營成本，使開發(fā)成本的概念變得不那么清晰，從而使利潤分配得公正性受到質(zhì)疑。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

一、投資決策

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，先期的決策分析，往往是一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。只有前期定好了方向，把握好了時機(jī)，將資金管理應(yīng)用到位，在后期的操作中，才能有效地規(guī)避風(fēng)險，為項(xiàng)目的成功做好鋪墊。

一般來說，該階段所遇到的風(fēng)險，主要包括財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險以及銀行信貸風(fēng)險等。其中財務(wù)風(fēng)險和銀行信貸風(fēng)險兩個風(fēng)險點(diǎn)尤值得房地產(chǎn)企業(yè)格外關(guān)注。

財務(wù)風(fēng)險系數(shù)的高低，通常和房地產(chǎn)企業(yè)的投資負(fù)債率的大小有關(guān)。投資負(fù)債比率越大，財務(wù)風(fēng)險系數(shù)就越高；反之，則會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金的籌集時，無論是通過銀行貸款，還是通過其他方式，一定要對其中可能潛藏的風(fēng)險進(jìn)行充分預(yù)估，比如銀行貸款政策在未來一段時間內(nèi)是否可能變化？信貸利率是增是減？企業(yè)將來是否有足夠的現(xiàn)金流去償還債務(wù)本息？

二、土地獲取

在投資決策做出之后，接下來最為關(guān)鍵的，自然是拿地。

這一步往往是整個流程中最容易產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)。土地使用制度的變化，可能會使房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算成本大幅增加，也可能會使得土地的使用年限發(fā)生改變；而土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地過程中帶來手續(xù)上的困難，而且還可能會給企業(yè)帶來一些法律風(fēng)險。近幾年，因拆遷引起的經(jīng)濟(jì)糾紛越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，一定要對土地?fù)碛姓撸ㄆ胀ㄊ忻?、老百姓等）的心理進(jìn)行充分分析。通過這一系列的工作，將風(fēng)險降至最低，使得房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的過程中實(shí)現(xiàn)利益最大化。

三、施工建設(shè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在施工階段，所追求的目標(biāo)，自然是在既定的成本下，“按時”、“保質(zhì)”、“安全”地完成項(xiàng)目的施工建設(shè)。在此過程中，所遇到的風(fēng)險，也多半和這4個因素有關(guān)：即項(xiàng)目成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險。任何一個點(diǎn)出了問題，都可能會對預(yù)期收益產(chǎn)生影響。比如，在施工過程中，如果安全風(fēng)險防范措施不足而出現(xiàn)施工事故，造成人員傷亡，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔(dān)事故帶來的經(jīng)濟(jì)損失，而且還要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；而如果雙方不能就賠償方案達(dá)成一致，還可能對施工工期產(chǎn)生影響，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔(dān)逾期交付而產(chǎn)生的違約損失，還可能使該地產(chǎn)項(xiàng)目錯過最佳租售時機(jī)，進(jìn)而對項(xiàng)目收益產(chǎn)生直接影響。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務(wù)風(fēng)險和管控風(fēng)險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財務(wù)管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對項(xiàng)目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會計(jì)規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營、規(guī)?；l(fā)展特點(diǎn)越來越突出，其財務(wù)管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產(chǎn)財務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會文化水平的提高，財務(wù)人才隊(duì)伍對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率逐步提高，財務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項(xiàng)目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別，對財務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗，所以在整個項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)運(yùn)營過程，預(yù)防各類財務(wù)風(fēng)險，提供財務(wù)管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險和公開市場財務(wù)披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴(yán)格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；?，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費(fèi)用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗(yàn)財務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊(duì)伍

財務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)人才隊(duì)伍，提高房地產(chǎn)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務(wù)人員隊(duì)伍，不僅提高可以提高解決財務(wù)問題的能力，而且可以防范財務(wù)風(fēng)險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務(wù)管理和控制體系，實(shí)現(xiàn)有效的財務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時財務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案，使得具體工作順利貫徹落實(shí)，發(fā)揮財務(wù)管控作用，才能使財務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險，縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨攧?wù)管理帶來的風(fēng)險和損失。只有建立健全的財務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險有充分的認(rèn)識，才能真正防范財務(wù)風(fēng)險。

(三)強(qiáng)化財務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用，建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；風(fēng)險管理；問題；探討

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對財務(wù)風(fēng)險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產(chǎn)風(fēng)險管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理當(dāng)中存在的問題進(jìn)行探究得出一系列的對應(yīng)方法。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財務(wù)風(fēng)險管理問題

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對容易，資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過程中解決財務(wù)風(fēng)險管理方面的問題。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險發(fā)生的因素

（一）成本控制的能力不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細(xì)致就會造成財務(wù)管理的風(fēng)險。目前在我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費(fèi)，同時也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，會影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項(xiàng)目運(yùn)作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個項(xiàng)目能夠正常運(yùn)行起來，在目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目就無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時會影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，增加房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）管理員工的風(fēng)險意識不強(qiáng)

財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風(fēng)險意識，同時管理技能以及相關(guān)的知識掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。

三、有效加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險管理的制度

（一）制定有效的成本管理制度

經(jīng)過一系列對于房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理的分析報告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際狀況，對項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行動態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動異常的情況。

（二）建立多種融資渠道

不合理的資本構(gòu)成將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工期無法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

（三）增強(qiáng)財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對財務(wù)人員進(jìn)行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財務(wù)管理人員樹立正確合理的風(fēng)險意識。在復(fù)雜又繁亂的財務(wù)工作的過程當(dāng)中，財務(wù)人員要不斷提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，以防止企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。其次，開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對財務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時又要重視對財務(wù)專業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財務(wù)知識，樹立風(fēng)險觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

綜上所述，在國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險意識和防范意識，同時做好一系列應(yīng)對房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題的對策，以積極樂觀的態(tài)度去面對房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個全面的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險解決體系，從制度上、流程上控制財務(wù)風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 預(yù)警分析； 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計(jì)資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

2.資本運(yùn)動風(fēng)險

（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運(yùn)風(fēng)險。資金營運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。

（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項(xiàng)目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機(jī)發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸⑷€城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

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第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；問題；措施

[中圖分類號] F240 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

（一）財務(wù)管理意識薄弱的問題

我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導(dǎo)致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業(yè)橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財政管理大權(quán)掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴(yán)重。很多往來業(yè)務(wù)都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的賬本都一式兩份，其中一份是為應(yīng)付檢查。以上因素導(dǎo)致了企業(yè)在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，財務(wù)人員的財會專業(yè)知識嚴(yán)重缺乏，應(yīng)用水平不高，最終使得企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平。這樣就導(dǎo)致了財務(wù)人員制作的財務(wù)報表不能真實(shí)地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務(wù)報表進(jìn)行決策，就會使得財務(wù)決策失誤，進(jìn)而嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）不重視預(yù)算管理職能

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理制度，但在實(shí)際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實(shí)際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方面進(jìn)行財務(wù)分析，不能將實(shí)際情況與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未能發(fā)揮充分的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)編制財務(wù)預(yù)算的目的僅僅是將預(yù)算任務(wù)交給財務(wù)部門進(jìn)行審批、控制。由于財務(wù)部門與上級之間信息不對稱，只能根據(jù)企業(yè)申報的預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對企業(yè)所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

（三）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

財務(wù)是企業(yè)資金進(jìn)出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認(rèn)真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財會信息不能及時、準(zhǔn)確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，這無疑對經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生起了一種“促進(jìn)”作用。但是我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖建立內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制但也未嚴(yán)格執(zhí)行，特別是有的企業(yè)將管理與監(jiān)督合并在一起，使得權(quán)責(zé)不明責(zé)任很難追究，監(jiān)管機(jī)制形同虛設(shè)，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

（四）低效的資金管理問題

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，完成既定的發(fā)展目標(biāo)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有計(jì)劃的使用資金，在資金比較多時就隨意開支，不分必要與非必要，資金不足時很容易因無法進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)而使得企業(yè)陷入財務(wù)危機(jī)。有的企業(yè)在項(xiàng)目啟動前不對項(xiàng)目資金的使用做整體的計(jì)劃，在資金使用時只考慮對單一項(xiàng)目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。也有企業(yè)認(rèn)為資金越多越好，使得企業(yè)大量的閑置資金以備不時之需，從而造成資金的嚴(yán)重浪費(fèi)、資金使用效率低下。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）優(yōu)化企業(yè)的融資行為

融資行為對于企業(yè)來說是一項(xiàng)非常重要的財務(wù)活動，成功的融資行為，不僅會解決企業(yè)的財務(wù)危機(jī)，還會給企業(yè)帶來巨大的利潤。然而，不恰當(dāng)?shù)娜谫Y行為，會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險，導(dǎo)致無法償還，甚至導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。所以，對企業(yè)融資風(fēng)險的控制是刻不容緩的，必須作為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重心工作。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的產(chǎn)業(yè)，所以公司制定合理的資金運(yùn)用方案和合理的融資方案尤為重要。企業(yè)一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹(jǐn)記融資的目的是保證經(jīng)營活動的可持續(xù)。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制

財務(wù)風(fēng)險管理是一個識別風(fēng)險和評估風(fēng)險、評價風(fēng)險、控制風(fēng)險、處理風(fēng)險損失的過程。應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的措施是在風(fēng)險識別、評估和評價的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以風(fēng)險識別、評估、評價是極其重要的。企業(yè)要想及時解決出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，就需要制定詳細(xì)科學(xué)的財務(wù)計(jì)劃和方案，健全財務(wù)管理系統(tǒng)，對財務(wù)決策采取科學(xué)的方法。想要健全財務(wù)風(fēng)險管理的機(jī)制，首先要建立科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析制度，利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而對未來風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題從而采取相應(yīng)的措施來控制風(fēng)險。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量很大，生產(chǎn)期很漫長，企業(yè)的經(jīng)營活動依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，所以對客戶的信用、資金的評估就顯得尤為重要了。第三，建立科學(xué)的內(nèi)部管理制度。企業(yè)的經(jīng)營決策在企業(yè)內(nèi)部必須進(jìn)行嚴(yán)格的評估、審查、預(yù)測，用科學(xué)的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風(fēng)險。

（三）提高管理人員風(fēng)險意識

企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業(yè)的內(nèi)部管理體制。要讓企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理人員明確，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是貫穿于整個經(jīng)營管理過程中的，所以財務(wù)管理人員必須在財務(wù)工作的每一個環(huán)節(jié)做好風(fēng)險防范工作。完善企業(yè)內(nèi)部管理體制就是完善企業(yè)內(nèi)部的控制制度，提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識和防范意識。

首先，著力加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)知識和道德水平。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考試，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能夠很好地滿足企業(yè)的需要，其中財務(wù)人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)和財務(wù)管理制度缺陷，在企業(yè)的經(jīng)營過程中不斷地探索，從而構(gòu)建內(nèi)部的財務(wù)控制體系，并根據(jù)實(shí)際情況不斷的完善。在企業(yè)的資金管理中，要嚴(yán)格按照財務(wù)管理制度來直營，定期查賬對賬，對賬實(shí)不符的情況要及時查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，房地產(chǎn)行業(yè)不是很穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資時，就需要組合投資策略來降低風(fēng)險系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。尤其是當(dāng)某個房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險非常大時，企業(yè)可以通過和其他公司共同合作，從而減少了投資風(fēng)險，同時也避免了投資風(fēng)險過大而產(chǎn)生的財務(wù)危機(jī)。由于房地產(chǎn)市場的需求不穩(wěn)定，企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等結(jié)合兩項(xiàng)或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開發(fā)，避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，同時單一產(chǎn)品帶來的風(fēng)險也能有效的規(guī)避了。所以說組合投資策略對于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是非?？扇〉氖侄巍?/p>

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