房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負債經(jīng)營 資本結(jié)構(gòu) 負債結(jié)構(gòu)

負債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負債經(jīng)營。但是，負債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運用債務(wù)進行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營中存在的問題

負債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因為負債經(jīng)營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機。

1、負債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風險和財務(wù)風險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風險，如果采取負債經(jīng)營，它就必須要既承擔經(jīng)營風險又承擔財務(wù)風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強制企業(yè)破產(chǎn)，負債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風險能力，因此，負債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風險增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風險，企業(yè)一定要做到適度負債經(jīng)營。企業(yè)負債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點確定適合自己的負債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)不合理

負債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關(guān)系。因此，負債結(jié)構(gòu)問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負債還遠遠不夠，更要關(guān)注負債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機。企業(yè)長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風險進行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風險意識，建立有效的財務(wù)風險防范機制

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營管理；分析

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)的項目應(yīng)實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。

1 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時跟進來應(yīng)對這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素最合理的科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務(wù)之急。

2 項目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項目是一次性的任務(wù)，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3 物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營管理中的行為準則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務(wù)公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。

4.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

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[2] 李娜，劉守濤. 循環(huán)經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)[J].上海房地, 2010，（04）.

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

第二條  凡國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)進行下列領(lǐng)域房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營：

（一）科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；

（二）旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；

（三）高檔住宅、辦公樓。

香港、澳門、臺灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人以及華僑，也適用本規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）及其地上建筑物、其他附著物。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營，是指轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟活動。

第四條  投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，必須遵守中國的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權(quán)自主進行經(jīng)營活動。

投資者的合法權(quán)益，受法律保護。

第五條  投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營企業(yè)，或合作經(jīng)營企業(yè)，或獨資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡稱開發(fā)企業(yè)）。

本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

投資者成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營活動的，必須經(jīng)市人民政府審核，報國務(wù)院主管部門批準。

第六條  開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)。

擬出讓土地使用權(quán)的地塊，經(jīng)市人民政府批準，由房屋土地管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規(guī)定向預期受讓人提供相應(yīng)的資料。

第七條  開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個人出售、出租房地產(chǎn)。但向國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經(jīng)市人民政府批準。

出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應(yīng)簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房屋土地管理局核準。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應(yīng)在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權(quán)比例和剩余年限。房屋出租的期限，應(yīng)與土地使用權(quán)屆期的期限一致。

出售房屋的價格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。

第九條  預售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房屋土地管理局批準：

（一）付清地價款，取得土地使用證；

（二）施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）已完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；

（四）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定。

預售的房屋交付使用后，購房人應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記。

第十條  出售、出租房地產(chǎn)可以在國內(nèi)或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。

出售、出租房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定辦理公證、認證。

第十一條  開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的銀行或其他金融機構(gòu)抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。

抵押人將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十二條  開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應(yīng)依法交納稅費。

除國家規(guī)定和市人民政府公布的收費項目外，開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納其他費用。

第十三條  開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應(yīng)堅持自求平衡。投資者從開發(fā)經(jīng)營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關(guān)規(guī)定支配和使用。

第十四條  本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經(jīng)濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規(guī)定申報審批，補交地價款。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

2000年3月29日重新修訂的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號，以下簡稱《資質(zhì)管理規(guī)定》）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級劃分以及處罰等內(nèi)容作出了新的規(guī)定，我部為此印制了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》（以下簡稱《資質(zhì)證書》）和申報表、年檢表，開發(fā)了管理應(yīng)用軟件。為了貫徹《資質(zhì)管理規(guī)定》，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，做好企業(yè)清理和《資質(zhì)證書》的換證工作，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、各地要按照《資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，重新核定資質(zhì)等級，換發(fā)由建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的新的《資質(zhì)證書》，企業(yè)原持有的資質(zhì)證書收回。

二、各地要結(jié)合清理換證工作，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理狀況進行一次全面清理檢查。清理檢查的重點內(nèi)容是：

（一）企業(yè)近三年的經(jīng)營狀況。是否連續(xù)虧損、資不抵債，是否承擔開發(fā)項目；

（二）企業(yè)近三年承擔的開發(fā)建設(shè)項目的質(zhì)量情況及對質(zhì)量事故、質(zhì)量問題的處理；

（三）企業(yè)經(jīng)營行為是否規(guī)范合法，是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；

（四）是否發(fā)生消費者對該企業(yè)的集體投訴，企業(yè)處理投訴事件的情況；

（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》要求向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進行保修；

（六）是否按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的；

（七）是否按規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢；

（八）已預售的建設(shè)項目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護購房者的合法權(quán)益。

三、根據(jù)清理檢查結(jié)果，對有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予換發(fā)新的資質(zhì)等級證書：

（一）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴重的；

（二）企業(yè)虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；

（三）持有開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書未從事任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動兩年以上的。

對于因上述原因未換發(fā)新《資質(zhì)證書》的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)會同有關(guān)部門，監(jiān)督企業(yè)采取措施妥善保護購房者的合法權(quán)益。

四、有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《資質(zhì)管理規(guī)定》，給予相應(yīng)處罰：

（一）開發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準預售商品房，或經(jīng)營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費者損失，開發(fā)企業(yè)未予妥善解決的；

（二）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進行保修的；

（三）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的；

（四）未按規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的；

（五）已預售的建設(shè)項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權(quán)益受到侵害的。

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當將存在上述問題的企業(yè)列為重點監(jiān)督、檢查對象，督促其盡快解決問題。對上述有關(guān)問題未妥善解決的企業(yè)，在這次換證時，換發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期不得超過一年。有效期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門暫不批準該企業(yè)承擔新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。《暫定資質(zhì)證書》有效期滿，符合條件的，可根據(jù)其實際業(yè)績換發(fā)相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。

五、各地要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊資質(zhì)等級的銜接過渡工作。此次清理換證原則上按照新的資質(zhì)標準重新核定。因注冊資金達不到新標準的企業(yè)，給予3個月的過渡期限，3個月后注冊資金仍達不到標準的，重新核定資質(zhì)等級。

六、原在國家工商行政管理局注冊的企業(yè)，由建設(shè)部負責清理換證。在地方工商行政管理部門注冊的資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審后報建設(shè)部審批，換發(fā)新證；二級以下企業(yè)的清理換證工作由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織。

七、各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門應(yīng)在2000年8月底前完成清理換證工作。清理換證工作結(jié)束后，各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當及時將清理結(jié)果向社會公布。各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門應(yīng)于2000年9月底前將清理換證結(jié)果報建設(shè)部。

八、換證結(jié)束后，未取得新資質(zhì)證書的企業(yè)，不得再承擔新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

九、自2000年開始，我部對資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批實行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報的企業(yè)，參加上半年的評審，11月30日前上報的企業(yè)，參加下半年的評審。

一級企業(yè)的申報材料由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織上報，申報需提供的材料見附件一。二級以下企業(yè)的審批程序和申報需提供的材料由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門規(guī)定。

十、資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢工作由建設(shè)部負責。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門按附件二的要求統(tǒng)一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報建設(shè)部審批；二級以下企業(yè)的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門規(guī)定。

十一、各地建設(shè)行政主管部門要將清理換證工作作為當前的一項重點工作來抓，充分利用清理換證的有利時機，加強對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為的規(guī)范和管理。要通過這次清理換證，扶持一批實力強、規(guī)模大、信譽好，經(jīng)營管理規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經(jīng)營行為不規(guī)范、有名無實的企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展營造一個良好的市場環(huán)境。

附件一：申報資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門關(guān)于申報資質(zhì)一級企業(yè)的文件；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件；

4.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

5.企業(yè)（公司）章程（復印件加蓋公章）；

6.企業(yè)的驗資報告和上年度財務(wù)報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

7.企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件（復印件加蓋公章），企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)等負責人的任職文件及職稱證件（復印件加蓋公章），企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（復印件加蓋公章）；

8.近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃批準文件（復印件加蓋公章）；

9.近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

10.近3年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計報表主管部門公章）；

11.近3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；

12.《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》樣本（加蓋房地產(chǎn)開發(fā)主管部門公章）。

附件二：資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門關(guān)于申報資質(zhì)年檢的文件；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；

3.《資質(zhì)證書》正本（復印件）、副本（原件）；

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（復印件加蓋工商部門公章）；

5.企業(yè)上年度財務(wù)報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

6.上年度房地產(chǎn)開發(fā)項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；

7.上年度房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件；

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；風險；規(guī)避 文章編號：2095-4085（2017）02-0088-02

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展給廣大民眾的日常生產(chǎn)生活帶來了翻天覆地的變化。但我們也應(yīng)當充分意識到，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中仍然存在一些風險，導致房地產(chǎn)項目投資難以達到投資者預期的效果。進而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能產(chǎn)生的風險，并進行科學有效的規(guī)避，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的風險

（1）政策風險。毋庸置疑，每一項政策的出臺都有其積極意義。但從房地產(chǎn)商角度來說，政策的出臺可能存在一定的風險，而這種風險往往是全局性的，關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的生死存亡。除此之外，影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的還有治安風氣。社會治安與每一個人息息相關(guān)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著密切的聯(lián)系，只有社會治安水平不斷提升，人們才能生活安定，房地產(chǎn)才能夠得到發(fā)展。

（2）市場風險。市場并不是一成不變的，其供求關(guān)系會不嚳⑸變化，這種變化往往會對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)生影響。通常情況，如果供給大于需求，房地產(chǎn)價格就會持續(xù)下降，反之，房產(chǎn)價格則會不斷上升。不僅如此，與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其資金流動性相對較差，這也在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的難度，甚至導致房地產(chǎn)的開發(fā)處于不利地位，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風險。

（3）經(jīng)營性風險。作為一個企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)在日常的經(jīng)營管理活動中，難免會因為對于市場環(huán)境考慮不周導致其經(jīng)營不善等現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)投資商在選擇投資類型時，每一個選擇對其都具有不確定性，而一旦做出了錯誤的選擇，對房地產(chǎn)經(jīng)營者來說，往往是毀滅性的打擊。

2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險規(guī)避

（1）精準的預測風險。在投資前，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者應(yīng)當對投資后可能出現(xiàn)的風險進行全面的預測，并在此基礎(chǔ)上提出切實可行的對策，以應(yīng)對風險的到來。風險的預測可以通過市場調(diào)查和市場研究等途徑實現(xiàn)，只有這樣，才能夠做出更為科學和詳細的決策，為房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營保駕護航。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者還應(yīng)當對國家或政府可能出臺的政策進行預測，這是實現(xiàn)更好決策的前提和基礎(chǔ)，是在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中能夠獲得政府支持的最有效保證。

（2）強有力的風險控制。在選擇項目和投資方式時，選擇那些風險較小的項目，可以避免出現(xiàn)投資結(jié)果偏離投資目的現(xiàn)象的發(fā)生，保障投資小。對于那些風險太大的想法，提示其成功后可能會為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益，筆者建議相關(guān)決策者作出放棄的決定。之所以這樣做的主要原因在于，放棄是規(guī)避風險的最好辦法，雖然放棄了利潤，但也有效避免了更大損失的出現(xiàn)。

（3）多種方式的風險轉(zhuǎn)移。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)在作出決策時都會面臨各種各樣可能發(fā)生的風險，在這種情況下，我們要采取的措施就是將風險轉(zhuǎn)移出去。常見的風險轉(zhuǎn)移方式包括以下三種：首先，運用保險的方式實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。在決策之前，開發(fā)商可以預測可能發(fā)生的經(jīng)濟風險，隨后與保險公司進行有效的溝通與交流，購買與自身實際情況相適應(yīng)的房地產(chǎn)保險。這種做法可以避免投資失敗后公司面臨巨額虧損。從本質(zhì)來說，購買保險的方式就是將風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司；其次，運用契約合同的方式轉(zhuǎn)移風險。該種方式是與保險轉(zhuǎn)移相對應(yīng)而存在的，其通過將風險轉(zhuǎn)嫁非保險業(yè)務(wù)的其他人來降低自身損失的方式；再次，運用財務(wù)責任轉(zhuǎn)移來實現(xiàn)風險規(guī)避。在實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)之前，開發(fā)與經(jīng)營者可以發(fā)行公司股票或是尋求合作伙伴等方式，將公司可能面臨的部分風險損失轉(zhuǎn)嫁給他人；最后，盡可能地分散風險。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者所面臨的風險往往是巨大的，而如果將這些風險分散，則可以有效降低風險發(fā)生時企業(yè)面臨的巨大經(jīng)濟損失。所謂的風險分散是指在投資活動中，避免出現(xiàn)一籃子雞蛋的現(xiàn)象，可以既開發(fā)住宅又開發(fā)寫字樓，實現(xiàn)多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營，這種做法一方面可以實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面，也可以滿足不同人群的需求。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

第一條為了加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責，負責轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當遵循經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當依法向工商行政管理部門申請登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。

開發(fā)主管部門應(yīng)當自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準予核定資質(zhì)等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人的，應(yīng)當在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項目，應(yīng)當符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。未經(jīng)本級人民政府批準，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當根據(jù)開發(fā)項目進度，會同財政部門擬定應(yīng)當由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計劃，報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當按照批準的建設(shè)計劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時交付使用。

開發(fā)項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準的設(shè)計方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照建筑節(jié)能設(shè)計標準，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任?？辈?、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔相應(yīng)的責任。

第二十五條開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當自受理商品房預售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應(yīng)當按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。

第三十四條買受人應(yīng)當自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當訂立銷售合同。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構(gòu)名稱、預售許可證批準文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當真實、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告；情節(jié)嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；

（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責任。

第六章附則

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。

從合作開發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營又有很多自身的特點：

（一）主體特定性

根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營主體應(yīng)當是實行獨立核算，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合作，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營的，也可以成為聯(lián)營合同的主體。由此可見，法律對上述聯(lián)營主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。

（二）土地使用權(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當完備

我國土地屬國家或集體所有，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進行房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。對劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，必須經(jīng)過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。

（三）貫徹責、權(quán)、利統(tǒng)一的原則

合作開發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風險。雖然并沒有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項目建設(shè)管理，不論項目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其它聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認定為無效。

（三）行政干預性強

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開發(fā)經(jīng)營的實質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準。行政干預性較強，是合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的又一特性。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式

房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。

《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！备鶕?jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項目共管帳戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實踐中，因為采用這種合作開發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中采取比較多的方式。

《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營的就是法人型合作開發(fā)。在成立項目公司的情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運作模式。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認定

房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛比例高，情況復雜，它的復雜性在于以合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質(zhì)認定復雜，進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復雜。筆者擬在本文中對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力認定的幾個影響因素作一探討。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響

合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中要求合作雙方至少有一方當事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，合作合同無效。

但在審判實踐中，常出現(xiàn)雙方當事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的情況。此種情形下是否應(yīng)認定合同無效，理論界存在不同意見。

1998年上海市高院《關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的研討情況》中認為，合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的各方應(yīng)當具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；與不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)訂立合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目合同的，應(yīng)視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》處理?？梢姡凇吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺前，司法實踐是要求合作方均具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的。

隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產(chǎn)案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應(yīng)視為合法”。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效，但前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效”。

據(jù)此，筆者認為，對于雙方當事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，應(yīng)當認定合同有效。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對合作開發(fā)合同效力的影響

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中以土地使用權(quán)為出資的一方依法取得土地使用權(quán)。

但在審判實踐中常有簽訂合作開發(fā)合同時，以土地使用權(quán)作為合作條件的一方仍未取得土地使用權(quán)證的情況。筆者認為，根據(jù)《合同法》和當前審判中“不輕易確認合同無效”的原則，沒有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無權(quán)處分行為，但只要在前取得土地使用權(quán)證，則不宜確認該合作開發(fā)合同無效。

（三）名為合作開發(fā)合同的幾種轉(zhuǎn)性情形

《解釋》第十四條規(guī)定，合作開發(fā)合同是指當事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可見，合作開發(fā)合同應(yīng)當具備共同出資、共享利潤和共擔風險三大法律特征。但在實踐中，冠名為“合作開發(fā)房地產(chǎn)”的合同很多，實質(zhì)卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔風險”這個重要的法律特征，因此實質(zhì)上已經(jīng)不屬于合作開發(fā)合同。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定，土地使用權(quán)作價入股可以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。通過土地使用權(quán)的作價入股，以合資方式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，一般是一方提供土地，另一方或幾方負責提供開發(fā)該土地所需的資金。各方的投入以股份的形式計算，組建共同經(jīng)營、共負盈虧的合資企業(yè)，由該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營作價入股的土地。企業(yè)的經(jīng)營成果依照各方在企業(yè)中的股份進行分配。這種合資企業(yè)通常以項目公司形式組建。組建合資企業(yè)，其形式是有限責任公司或者股份有限公司的，應(yīng)當依照《公司法》的規(guī)定成立。非公司形式的企業(yè)，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

通過土地使用權(quán)的作價入股，以合作方式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開發(fā)與合資開發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開發(fā)則是股權(quán)式的。在合作方式下，各方在開發(fā)經(jīng)營活動中的權(quán)利與義務(wù)完全由合作開發(fā)合同約定，在合作開發(fā)合同別要約定，提供土地方的責任與提供資金方的責任，各方的收益分配比例，這個比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開發(fā)的經(jīng)營，可以雙方組建項目合作機構(gòu)，也可以由一方負責項目的開發(fā)建設(shè)。如果是與外國投資組建中外合作經(jīng)營企業(yè)合作開發(fā)，還應(yīng)當遵守《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的資格問題

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》在主體資格問題上規(guī)定：不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但在前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效。筆者對此有不同的認識。建設(shè)行政主管部門核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要是審查有關(guān)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟能力和技術(shù)能力。如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的經(jīng)營行為是在不具備經(jīng)濟和技術(shù)能力的情形下進行的，那么房地產(chǎn)經(jīng)營活動如工程進度、質(zhì)量又與經(jīng)濟實力和技術(shù)水平有關(guān)，所以在經(jīng)營者主體資格不合格導致如工程質(zhì)量低劣等情形的，即使經(jīng)營者后來取得開發(fā)經(jīng)營資格也無法改變以前工程質(zhì)量低劣的事實。經(jīng)營者屬違法經(jīng)營，未受到法律追究，反而可通過補辦資格而合法化，這樣勢必存在負面作用，導致不公平的結(jié)果，故筆者認為，合同各方在簽訂合同時即應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中對合作行為的界定

由于現(xiàn)行立法沒有對合作行為作出明確界定，從而導致在理論和實務(wù)中對合作行為的特征有不同認識。基于以往合作行為的實際做法和所形成的傳統(tǒng)認識，多數(shù)觀點認為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔風險。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現(xiàn)。筆者認為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營的，而是由其他合作方獨立經(jīng)營，這也符合合同自由原則。考慮此現(xiàn)實情況，尊重當事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營作為認定合作的條件。當事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤，也不承擔虧損和風險。

供地方以土地使用權(quán)為條件合建房屋，是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營范文

第二條 本規(guī)定適用于在本省設(shè)市城市和縣人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)(簡稱開發(fā)企業(yè))。

第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。 未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第五條 省建設(shè)行政主管部門負責全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。

(一)一級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中，具有中級以上職稱的不少于20人(高級職稱的8人)，持有崗位資格證書15人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)5人;會計4人;企業(yè)經(jīng)理、項目和銷售經(jīng)理5人;統(tǒng)計1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率(投訴房屋面積與總銷售房屋面積之比)2%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(二)二級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于3000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的不少于15人(高級職稱的6人)，持有崗位資格證書14人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)5人;會計3人;企業(yè)經(jīng)理、項目和銷售經(jīng)理5人;統(tǒng)計1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率3%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100% 。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(三)三級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1800萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工8萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于15人，其中，具有中級以上職稱的不少于10人(高級職稱的3人)，持有崗位資格證書12人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人;會計2人;企業(yè)經(jīng)理、項目和銷售經(jīng)理5人;統(tǒng)計1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率4%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

四級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工1萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積3萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人(高級職稱的2人)，持有崗位資格證書10人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人;會計2人;企業(yè)經(jīng)理、項目和銷售經(jīng)理3人;統(tǒng)計1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率低于5%，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(五)暫定資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人(高級職稱的2人)，持有崗位資格證書10人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人;會計2人;企業(yè)經(jīng)理、項目和銷售經(jīng)理3人;統(tǒng)計1人)。

3、工程技術(shù)、銷售、財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。

4、有3萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，或與此相當投資額。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記審查時，應(yīng)當依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，聽取同級建設(shè)主管部門意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列證明文件，向建設(shè)主管部門申請暫定資質(zhì)。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表(一式二份，封面加蓋單位公章)。

(二)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正、副本。

(三)企業(yè)章程。

(四)企業(yè)的驗資報告。

(五)企業(yè)稅務(wù)登記證。

(六)企業(yè)固定辦公場所證明。

(七)企業(yè)法人組織機構(gòu)代碼證。

(八)企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動合同(加蓋勞動局鑒定章)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料。

(九)企業(yè)獲得開發(fā)項目的證明文件(土地有效證件)。

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本規(guī)定第八條規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全、符合法定形式的，建設(shè)主管部門應(yīng)當受理許可申請;材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場或者在5日內(nèi)一次書面告知申請人需要補正的全部內(nèi)容材料。

第十條 建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，建設(shè)主管部門應(yīng)當自受理之日起20個工作日內(nèi)，依法作出準予行政許可的書面決定，并自作出決定之日起10個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》;對不符法定條件的，建設(shè)主管部門應(yīng)當自受理之日起20個工作日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，并應(yīng)當說明理由。

第十一條 建設(shè)主管部門作出的準予暫定資質(zhì)許可的決定，應(yīng)當予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第十二條 《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，建設(shè)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況依法延續(xù)《暫定資質(zhì)證書》的有效期，但延續(xù)期限不得超過2年，具體延續(xù)程序按行政許可法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延續(xù)。 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿1個月前向建設(shè)主管部門申請核定資質(zhì)等級。建設(shè)主管部門應(yīng)當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級，但最高等級不得超過三級。

第十四條 臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。

第十五條 申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當提交下列證明文件：

(一)企業(yè)資質(zhì)申報表。

(二)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本)。

(三)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

(四)企業(yè)固定辦公場所證明。

(五)企業(yè)驗資報告和企業(yè)資產(chǎn)負債表。

(六)企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動合同(加蓋勞動局鑒定章)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料。

(七)近年開發(fā)項目的有關(guān)證明材料(土地使用證，建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃、施工、預售許可證，開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明，竣工驗收備案表等資料)。

(八)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計年報。

(九)企業(yè)銷售的商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

(十)建設(shè)主管部門認為需要出示的其他文件。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。

一級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)主管部門審批發(fā)證。

二級、三級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門審批發(fā)證，并征求開發(fā)企業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門意見。在省工商局申請注冊的中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以山東齊魯字樣的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，由省建設(shè)主管部門直接審批發(fā)證。

四級、暫定開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門審批發(fā)證，報省建設(shè)主管部門備案。

第十七條 外省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進魯從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，必須是一級資質(zhì)企業(yè);省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，必須是三級以上資質(zhì)企業(yè)。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。一級資質(zhì)由國務(wù)院建設(shè)主管部門年檢;二、三級資質(zhì)由省建設(shè)主管部門年檢;四級、暫定資質(zhì)由市建設(shè)主管部門年檢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不得拒絕參加資質(zhì)年檢。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果要公示，接受社會監(jiān)督。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)各自資質(zhì)等級，按照下列業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)：

一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，按照建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定》可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔20公頃以下的土地和建筑面積25萬平方米以下的居住區(qū)以及與其投資能力相當?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔的開發(fā)項目規(guī)模，原則上按與其注冊資本和人員結(jié)構(gòu)等資質(zhì)等級條件相應(yīng)開發(fā)企業(yè)可承擔的開發(fā)項目規(guī)模來確定，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書有效期為2年，年檢合格的，到期按照延續(xù)行政許可有效期的規(guī)定換發(fā)新證。

第二十一條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領(lǐng)。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人，應(yīng)當在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，由縣級以上建設(shè)主管部門或資質(zhì)審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由建設(shè)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準超越資質(zhì)等級和范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，由縣級以上建設(shè)主管部門或資質(zhì)審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，依據(jù)國務(wù)院《城

市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的;

(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量安全事故或出現(xiàn)因基礎(chǔ)設(shè)施不配套等嚴重問題的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級;情節(jié)嚴重的注銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質(zhì)等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下罰款。 第三十一條 各級建設(shè)行政主管部門工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院第248號令)、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部第77號令)，結(jié)合我省實際制定本細則。

第二條 本細則所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。

第三條 本省行政區(qū)域內(nèi)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須遵守本細則。未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第四條 省建設(shè)行政主管部門負責全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：

(一)一級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于5000萬元;

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

8、有固定的工作場所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

9、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

10、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(二)二級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于20xx萬元;

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

8、有固定的工作場所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

9、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

10、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(三)三級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于800萬元;

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;

3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人， 持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

6、工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱;

7、有固定的工作場所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(四)四級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于100萬元;

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;

3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于3人， 持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

5、工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;

6、有固定的工作場所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

7、商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

各資質(zhì)等級企業(yè)的條件中，臨時聘用或者兼職的人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù);

第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向工商行政管理部門申請登記時，應(yīng)當先由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行資質(zhì)預審。在省工商行政管理部門注冊登記的開發(fā)企業(yè)由省建設(shè)行政主管部門出具資質(zhì)預審意見，在各市工商行政管理部門注冊登記的企業(yè)由所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門出具資質(zhì)預審意見。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件經(jīng)所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審合格后，報省建設(shè)行政主管部門備案并申領(lǐng)《暫定資質(zhì)證書》。

(一)申請報告;

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表;

(三)營業(yè)執(zhí)照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件);

(四)企業(yè)章程和有關(guān)企業(yè)管理的規(guī)章制度(復印件加蓋公章);

(五)驗資證明(原件或驗證原件后的復印件);

(六)企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理的身份證明和任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、經(jīng)營等負責人的任職文件(復印件加蓋公章);

(七)當年在職人員的正式統(tǒng)計表，專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同(驗證原件后的復印件);

(八)固定辦公經(jīng)營場所及相應(yīng)的技術(shù)裝備證明;

(九)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其它文件;

(十)外商投資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供以上(一)至(九)項材料外，還須提供以下二項文件：

1、對外經(jīng)濟貿(mào)易行政主管部門的批準文件;

2、項目可行性研究報告和計劃行政主管部門關(guān)于可行性研究報告的批復。

以上所報材料一式三份，除申報表外，其他材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊。

省建設(shè)行政主管部門自收到經(jīng)初審后的備案申請之日起，在30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，不符合條件的，應(yīng)說明原因。

《暫定資質(zhì)證書》有效期1年，省建設(shè)行政主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。

第七條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)，經(jīng)所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審合格后，報省建設(shè)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。省建設(shè)行政主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。

申請核定和晉升資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當提交下列文件：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表(一式三份);

(二) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件;

(三) 申請報告;

(四) 營業(yè)執(zhí)照(驗證原件后的復印件)、企業(yè)章程和有關(guān)企業(yè)管理的規(guī)章制度(復印件加蓋公章);

(五)企業(yè)的驗資報告和上年度財務(wù)會計報告(原件或復印件加蓋單位公章);

(六)企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責人的任職文件(復印件加蓋公章)，當年在職人員的全員統(tǒng)計表，專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同(驗證原件后的復印件);

(七)固定辦公經(jīng)營場所及相應(yīng)的技術(shù)裝備證明;

(八)已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料;

(九)《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告;

(八)其他有關(guān)文件、證明。

以上(三)至(十)項所報材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊，一式三份。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。

一級資質(zhì)由省建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。

二級資質(zhì)及二級以下資質(zhì)由所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審，報省建設(shè)行政主管部門審批。

經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。

第十條 資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書分為正本和副本，資質(zhì)審批部門核發(fā)資質(zhì)證書正本一本，并可以根據(jù)需要核發(fā)副本若干份。

第十一條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可申請辦理補領(lǐng)手續(xù)。

第十二條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，按本細則第九條規(guī)定的程序，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申

請資質(zhì)等級。

第十三條 企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人，應(yīng)當在變更30日內(nèi)，報所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門后，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。

第十四條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，報所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門后，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照《資質(zhì)證書》確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級或超范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔的業(yè)務(wù)范圍如下：

(一)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

(二)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下(分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算)的開發(fā)建設(shè)項目。

(三)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米及以下(分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算)的開發(fā)建設(shè)項目。

(四)四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積3萬平方米以下(分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算)的開發(fā)建設(shè)項目。

二級和三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在全省范圍內(nèi)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目，四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定在本市區(qū)(縣、市)范圍內(nèi)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第十六條 省外的一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在河南省境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)持下列證件到省建設(shè)行政主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

(一) 進豫承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目的申請報告;

(二)企業(yè)所在地省級建設(shè)行政主管部門的證明(介紹信);

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書正本復印件(加蓋本企業(yè)公章)和副本原件;

(三)營業(yè)執(zhí)照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件);

(四)合法的資信證明;

(五)企業(yè)法定代表人證明和法定代表人委托書;

(六)企業(yè)進豫的所有人員名單和各類專業(yè)技經(jīng)人員的資格證書;

(七)擬開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料;

(八)其他有關(guān)文件、證明。

省內(nèi)的一、二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本市范圍以外進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)持有關(guān)證件到項目所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。 第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。對于不符合資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營

行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以相應(yīng)的處理。

一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省建設(shè)行政主管部門初審后報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審定。

二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由企業(yè)所在市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織審查，提出初審意見，報省建設(shè)行政主管部門審定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。

全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一向社會公布。 第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)年檢時應(yīng)當提交以下材料。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢申報表(一式三份);

(二) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件;

(三)企業(yè)自檢報告;

(四)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件)，固定辦公經(jīng)營場所及相應(yīng)的技術(shù)裝備證明;

(五)企業(yè)章程和有關(guān)企業(yè)管理的規(guī)章制度(復印件加蓋公章);

(六)經(jīng)審計的企業(yè)上年度財務(wù)會計報表(原件或復印件加蓋公章);

(七)上年度房地產(chǎn)開發(fā)項目實施情況詳細報告及證明材料;

(八)上年度房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件;

(九)上年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計年報基層表;

(十)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的執(zhí)行情況報告;

(十一)人員變動情況和現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員資格證書(驗證原件后的復印件)以及企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)等負責人的任職文件(復印件加蓋公章)。

以上(三)至(十一)項所報材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊，一式三份。

第十九條 企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十條 企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十一條 企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;

(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的;

(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。

第二十二條 企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級;情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 第二十三條 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門予以警告、責令限期改正，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十四條 企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。

第二十五條 各級建設(shè)行政主管部門工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

河北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法第一章 總 則

第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當遵循經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案制度，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況及誠信經(jīng)營情況。

第六條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市和縣(市)人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府土地行政主管部門以及發(fā)展和改革、規(guī)劃、工商行政管理等有關(guān)部門，按照規(guī)定的職責，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的管理工作。

第七條 縣級以上人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照國家和本省有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度、業(yè)主工程款支付擔保制度的情況實施監(jiān)督。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第八條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個工作日內(nèi)，出具書面意見。

第九條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：

(一)注冊資本金在五百萬元以上;

(二)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;

(二)企業(yè)章程;

(三)驗資證明;

(四)法定代表人的身份證明;

(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同;

(六)企業(yè)辦公用房的房屋所有權(quán)證明或者房屋租賃合同。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的核定和管理，依照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

未取得資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依照下列規(guī)定承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目：

(一)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)項目的規(guī)模不予限制;

(二)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過二十五萬平方米;

(三)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過十五萬平方米;

(四)四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過十萬平方米。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場的供求情況，會同有關(guān)部門編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，報同級人民政府批準。并根據(jù)批準后的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門，擬定本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展計劃，按照規(guī)定的程序組織實施。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的下列事項如實記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二)經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案;

(三)資本金到位和開發(fā)建設(shè)投資完成情況;

(四)拆遷補償安置情況;

(五)開工日期和建設(shè)進度情況;

(六)按規(guī)定應(yīng)當記錄的其他事項。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主工程款支付擔保制度。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，不得擅自變更項目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計。確需變更的，應(yīng)當依法報原批準機關(guān)批準。

第十七條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到綜合驗收申請之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期進行綜合驗收。未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第十八條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應(yīng)當具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，雙方當事人應(yīng)當簽訂書面委托合同。合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)。

第二十條 商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或者按建筑面積計價。

商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。

按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第二十一條 計算商品房的面積，應(yīng)當執(zhí)行國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和有關(guān)部門公布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應(yīng)當載明商品房預售許可證明的批準文號。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得的款項，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應(yīng)當向房屋購買人出示下列文件：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照;

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證書;

(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(五)竣工驗收的備案證明。

第二十六條 銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將建設(shè)工程設(shè)計方案及住宅小區(qū)各項公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條 銷售商品房設(shè)有樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當說明實際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)施、裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。

第二十八條 銷售商品房時，雙方當事人應(yīng)當按照國務(wù)院有關(guān)部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。

第二十九條 商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。

住宅使用說明書應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。

第三十條 在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第三十一條 商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測單位進行檢測。經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，其檢測費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔;經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測費用由購買人承擔。

第五章 法律責任

第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元;對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門及其他有關(guān)部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)資質(zhì)證書的;

(二)向不具備商品房預售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預售許可證明的;