房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題也是一個(gè)社會(huì)問題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)槲覈?guó)特殊的社會(huì)背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國(guó)際民生的問題。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，我國(guó)房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：

（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國(guó)目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

二、解決措施

（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐

我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（二）建立健全管理機(jī)制

保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系

第2篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級(jí)的現(xiàn)象?？梢婋m然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

近幾年來。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)．不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國(guó)目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)11條、新國(guó)四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2機(jī)制不完善．管理流于形式

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

第3篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

一、前言

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)及價(jià)值高等特點(diǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問題，會(huì)大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場(chǎng)及融資方式必然會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時(shí)期，加上政府對(duì)其資金運(yùn)作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲(chǔ)備，表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，而傳統(tǒng)的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問題

（1）融資模式單一

現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個(gè)人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個(gè)人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險(xiǎn)小、操作簡(jiǎn)單方便和成本較低等優(yōu)勢(shì)，但是其存在債務(wù)的剛性強(qiáng)和還款嚴(yán)厲度大，加上還會(huì)受到國(guó)家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴銀行貸款，必定會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強(qiáng)，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)受到國(guó)家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還在發(fā)展時(shí)期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場(chǎng)主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（3）融資法律和法規(guī)不完善

房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對(duì)房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對(duì)策

1.采取多元化的融資模式

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會(huì)面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達(dá)到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險(xiǎn)的目的。具體的融資方式有：

（1）內(nèi)源融資

就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進(jìn)行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險(xiǎn)小、成本少的優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目時(shí)間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商通過合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營(yíng)銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊(cè)資本，達(dá)到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會(huì)被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機(jī)構(gòu)（主要為銀行）取得貸款，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長(zhǎng)期融資，可根據(jù)特殊的需求對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時(shí)，經(jīng)擴(kuò)張、收購(gòu)等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業(yè)發(fā)展的情況；②房地產(chǎn)信托融資（REITs），REITs主要是通過發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)和管理，同時(shí)將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國(guó)際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。

2.合理組建融資結(jié)構(gòu)

在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資和金融機(jī)構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可引進(jìn)這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)提供好的借鑒，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達(dá)到投融資的快速發(fā)展。如果社會(huì)福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國(guó)家的融資。

3.完善融資法律和法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)必須做到有法可依，但是目前關(guān)于我國(guó)的房地產(chǎn)投資開發(fā)類的法律法規(guī)極不健全和完善，造成房地產(chǎn)業(yè)融資出現(xiàn)無法可依和有法難依的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)融資中出臺(tái)的法律法規(guī)大部分內(nèi)容比較廣，也比較泛，缺乏相關(guān)的具體細(xì)則，故在實(shí)際的執(zhí)法中，會(huì)出現(xiàn)把握尺度大和增大交易成本的現(xiàn)象。因此，需完善融資法律和法規(guī)，主要方法有：⑴制定出低壓貸款法，規(guī)范現(xiàn)有的抵押市場(chǎng)。出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權(quán)之間的糾紛，并確保抵押登記和評(píng)估等問題能得到法律保護(hù)；⑵制定住房金融機(jī)構(gòu)的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)制度；⑶管理好住房?jī)?chǔ)蓄、公積金、低收入住房補(bǔ)貼等相關(guān)的住房金融經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并制定相關(guān)管理制度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一種有法可依、有法必依、違法必究的發(fā)展環(huán)境，以確保房地產(chǎn)金融能穩(wěn)定、健康發(fā)展[5]。

第4篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

1.投資房地產(chǎn)波動(dòng)大我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于消費(fèi)需求缺乏時(shí)期，是因?yàn)楦＠址康淖》恐贫热∠?，不管是處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的高峰的年份，還是低谷的年份，房地產(chǎn)消費(fèi)供求差幾乎是保持一致的。雖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益前景很光明，但房地產(chǎn)投資需求具有一定程度上的投機(jī)性，因此，也就缺乏消費(fèi)需求的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期處于波谷階段時(shí)，由于缺乏消費(fèi)需求，加速了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退惡化的速度，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅度的波動(dòng)。當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的高峰階段，加劇的投資需求影響了開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。另外，投資結(jié)構(gòu)的不合理，進(jìn)而造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)需求受到了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)種類包括:中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔商品房和別墅等，相比之下中低檔商品房的波動(dòng)幅度和頻率都底于高檔商品房，高檔商品房?jī)A斜性波動(dòng)表現(xiàn)明顯。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還有效益過低的弱點(diǎn)，投資效益低則乘數(shù)效應(yīng)就小，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益低，再而影響了下一年的資本形成，投資擴(kuò)張推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的鏈條出現(xiàn)了中斷，不可預(yù)期的導(dǎo)致了行業(yè)增長(zhǎng)地下降。

2.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是不合理的，尤其是經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)不足。從目前的住房保障政策干預(yù)的結(jié)果，經(jīng)適房供應(yīng)不僅沒有增加，反倒是出現(xiàn)供給逐年下降，經(jīng)適房開發(fā)投資明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增加。對(duì)經(jīng)適房供應(yīng)不足的主要原因是政府價(jià)格的嚴(yán)格控制，經(jīng)濟(jì)適用住房限制開發(fā)商的利潤(rùn)空間，使他們選擇的住宅建設(shè)投資利潤(rùn)率跑偏。同時(shí)，缺乏有效的監(jiān)督，地方政府就增加經(jīng)適房，增加土地出讓收入價(jià)格。有一個(gè)缺陷，住房保障制度本身使實(shí)施過程中所造成的住房保障政策的缺失，它是難以區(qū)分的對(duì)象的外觀，經(jīng)適房不經(jīng)濟(jì)和不適用等現(xiàn)象，影響了住房保障政策發(fā)揮解決低收入家庭住房困難。

3.規(guī)劃脫離市場(chǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，選擇哪塊的位置，規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)，是市場(chǎng)需求決定的，而不是政府的決定的供給。但是現(xiàn)在我國(guó)的很多地方政府工廠用的房間、住宅小區(qū)、交通、商業(yè)住宅區(qū)、環(huán)境衛(wèi)生等預(yù)先計(jì)劃實(shí)施，優(yōu)惠條件投資者，居民家庭來投宿，美其名為“引鳳窩”，這種做法也獲得了成功，但不成功者多。這說明了市場(chǎng)的實(shí)際需求的盲目的“筑巢風(fēng)”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則相反。政府對(duì)這個(gè)問題的正確做法是需求供給的原則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的運(yùn)行保持一種良性狀態(tài)。

4.調(diào)整脫離了市場(chǎng)化在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)導(dǎo)向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其不合理性，平均利潤(rùn)規(guī)律作用的結(jié)果是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。政府利用批租權(quán)實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)中其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)揮城市聚集經(jīng)濟(jì)的功能?，F(xiàn)在的問題是，要不顧投資者的經(jīng)營(yíng)方向，下命令定指標(biāo)，誰出高價(jià)就批租給誰;還是不尊重投資者的市場(chǎng)取向，強(qiáng)行改變投資方向，片面追求高科技和高消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。

5.有兩個(gè)很突出的問題:①高的盲目行動(dòng)，表面上看來，國(guó)家財(cái)政收入，高房?jī)r(jià)，是這樣嗎?事實(shí)上，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，是地價(jià)太高會(huì)使房地產(chǎn)投資成本，商品房的價(jià)格限制了生產(chǎn)和消費(fèi)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。因此，高的土地價(jià)格的盲目性，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是一種非理性的行為。②行政和政策，具有較低的土地價(jià)格，從而導(dǎo)致土地投資的盲目性，這種無謂損失租金行為暴露了現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理短期性近幾年來，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理都是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的平衡，限制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，使居者有其房，這是對(duì)我國(guó)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不深刻，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還是很明晰的，單方面性的和不正確性的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策缺乏遠(yuǎn)見性且具有短期性。政策的模棱兩可，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路的不相輔，出現(xiàn)相抵觸的現(xiàn)象，政策的不連續(xù)性和不科學(xué)性，都是造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)政策出現(xiàn)上下浮動(dòng)的原因。擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，政策的紕漏也給投機(jī)者帶來了可趁之機(jī)。近幾年來，為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的政策，如2005年的“國(guó)八條”和2006年的“國(guó)六條”等一系列的稅收和金融政策，但房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，讓人看不到調(diào)控的效果。2008年的金融危機(jī)使得國(guó)內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)了戲劇性的變化，上半年貨幣政策由適度以緊改為適度以緊，下半年金融危機(jī)的影響持續(xù)擴(kuò)大，貨幣政策開始由適度以緊改為適度寬松。2008年，由于前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)的投資迅速減少，國(guó)際投資也紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量減少，房?jī)r(jià)下降。

2009年，房地產(chǎn)在政策刺激下逐漸復(fù)蘇過來，并且引來爆發(fā)式增加。為了房?jī)r(jià)過快上漲，2009年12月以來，中央連續(xù)發(fā)出房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，取消了2008年年底出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，同年年底，中央出臺(tái)了國(guó)四條結(jié)束地產(chǎn)刺激政策，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》結(jié)束寬松的土地政策等。從2009年末開始，調(diào)控政策開始逐漸加強(qiáng)。2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了國(guó)十條，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但各部門落實(shí)問題和地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，國(guó)十條的威力顯現(xiàn)不足，加上前幾次調(diào)控政府搖擺不定，購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控失去了信心，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)過4個(gè)多月的僵持觀望又出現(xiàn)大幅上漲。2009年末開始，地產(chǎn)調(diào)控不斷加大。限購(gòu)，加大保障性住房建設(shè)，提高二手房貸首付比例和貸款利率，營(yíng)業(yè)稅由差額征收變成全額征收，公布房?jī)r(jià)年度制約，動(dòng)用政策工具數(shù)量之多，屬歷史罕見。但政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右、忽上忽下，不能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，不利于穩(wěn)定民生。先是出臺(tái)降稅費(fèi)居民買房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購(gòu)房者打了退堂鼓。購(gòu)房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)的一系列調(diào)控感到麻木了。

2.體制不完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)歷了多年，房地產(chǎn)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的熱點(diǎn)。近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重重出手，政策短時(shí)間里緊集推行。但是效果不佳，政策與規(guī)定只流于表面，走走形式，執(zhí)行不徹底，很多失敗、變形的例子出現(xiàn)。政策可操控性不強(qiáng)，細(xì)則的頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上原則的頒布。與此同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理體制管理部門間職能劃分不清晰、職能不相互適應(yīng)，缺乏相應(yīng)的制約機(jī)制，特別是土地管理部門上下級(jí)之間、土地管理部門與地方政府之間及土地管理部門與房管部門之間管理職能交錯(cuò)的矛盾，使得城市政府人員在利益的誘使下，借管理體制上的“空洞”，錯(cuò)位、越位和缺位管理。利用手中的權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商秘密合作，從而導(dǎo)致了內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作失控現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商的鏈條無數(shù)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度也不斷加大，宏觀政策也注定流于表面形式，難發(fā)揮重要作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中金融業(yè)、企業(yè)、地方政府等日常工作中各自為政，各抒己見，各自決策，決策間脫軌，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于表面形式。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)展到過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政來源，地方政府過度依附與土地收入。

縱體制不完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)歷了多年，房地產(chǎn)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的熱點(diǎn)。近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂緊房貸，抑制投資投機(jī)性住房，加大保障性住房建設(shè)，進(jìn)展公租性住房。把調(diào)控放在了不需求上，之所以不觸動(dòng)高地價(jià)因素，是我國(guó)地方政府有地方債務(wù)，一旦失去土地收入，那必將引發(fā)地方債務(wù)危機(jī)。要解決高房?jī)r(jià)的問題，就要以現(xiàn)在體制入手，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等創(chuàng)造財(cái)政收入，保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的構(gòu)成，具有產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的特點(diǎn)，革新開放以來，在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中發(fā)揮了作用。在國(guó)際金融危機(jī)時(shí)，出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增加更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱耍覈?guó)地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加本身也不具有長(zhǎng)久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加的拉動(dòng)作用。過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的作用很難具有長(zhǎng)期性和持久性。

第5篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),自2002年以來,隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不少問題,許多地區(qū)出現(xiàn)了不同程度的發(fā)展過熱現(xiàn)象:開發(fā)投資規(guī)模過大、增速過猛,商品房?jī)r(jià)格偏高,投機(jī)需求比重較大等。這些問題必須引起我們的高度重視,如不及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施或者處理不當(dāng),不僅會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,而且會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和金融秩序的穩(wěn)定。

黨的十六屆五中全會(huì)提出了“十一五”的總體規(guī)劃思路,要保證“十一五”期間全國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行,健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)起到很好的帶動(dòng)作用。我國(guó)房地產(chǎn)存在很大的發(fā)展空間,我國(guó)快速的城市化進(jìn)程也為房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí),我們要客觀看待現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)存在的深層次問題,形成促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的正確思路和政策導(dǎo)向,以確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展是以犧牲環(huán)境、消耗浪費(fèi)資源為代價(jià),違背了可持續(xù)發(fā)展的理念,呈現(xiàn)出反可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀,具體表現(xiàn)為:

1.房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,增速過猛;

2.房地產(chǎn)資源稀缺,浪費(fèi)嚴(yán)重;

3.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡;

4.商品房?jī)r(jià)格非正常偏高,導(dǎo)致居民有效需求不足;

5.投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過快;

6.房地產(chǎn)建設(shè)和使用過程中資源浪費(fèi)嚴(yán)重源于科技含量低;

7.房地產(chǎn)業(yè)面臨誠(chéng)信危機(jī)。

二、如何促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展

1.完善立法。需要《物權(quán)法》、《住宅法》、《房地產(chǎn)法》、《民法》、《物業(yè)管理法》、《循環(huán)經(jīng)濟(jì)法》等高層次立法,規(guī)范土地所有權(quán)及其土地使用權(quán)的設(shè)定、房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、房地產(chǎn)登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑清潔安全生產(chǎn)、綠色建筑、物業(yè)管理等內(nèi)容。逐步完善現(xiàn)有法律法規(guī),去除過多的行政干預(yù)。加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員違反法律、法規(guī)的懲罰力度,讓失信者因?yàn)檫`反法律、法規(guī)所遭受的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其不當(dāng)?shù)美?/p>

2.依法行政。房地產(chǎn)業(yè)涉及規(guī)劃、國(guó)土、消防、市政、公安、衛(wèi)生、城管等社會(huì)職能部門,因而這些政府職能部門都往往都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相應(yīng)職能進(jìn)行指導(dǎo)和管理,所以,政府相關(guān)職能部門要嚴(yán)格依照現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件要求,依法行政。其中最為重要的一點(diǎn)就是堅(jiān)決執(zhí)行我國(guó)的基本國(guó)策――“珍惜和合理利用每一寸土地,切實(shí)保護(hù)耕地”,堅(jiān)決杜絕違法違規(guī)大量批地、圈地。此外必須大力加強(qiáng)城市規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃的制定和變更必須嚴(yán)格依照法律程序進(jìn)行。依法行政的有力保障是政府政務(wù)公開,接受廣大人民群眾的監(jiān)督。建立錯(cuò)案行政責(zé)任追究制度,堅(jiān)持“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的原則,對(duì)于在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中、貪贓枉法的國(guó)家工作人員,違反政紀(jì)的,要追究行政責(zé)任,違反法律法規(guī)的,要堅(jiān)決予以法律制裁。進(jìn)一步完善《房地產(chǎn)信用檔案》,建立和完善信息披露制度,保障人民群眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

3.加強(qiáng)宏觀調(diào)控,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求。政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,深化土地市場(chǎng)治理整頓;嚴(yán)格土地審批,嚴(yán)格土地利用年度計(jì)劃管理,堅(jiān)決控制土地出讓總量,強(qiáng)化土地利用規(guī)劃管理;繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策,大力推進(jìn)節(jié)約和集約用地,嚴(yán)把土地閘門。逐步完善金融政策,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻,控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模,加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,盡快實(shí)行房地產(chǎn)證券化,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的多樣性。堅(jiān)決制止炒地、惡意哄抬地價(jià)的現(xiàn)象。建立健全房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警體系,實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況,及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的調(diào)整。倡導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式集約型發(fā)展,在全行業(yè)逐步推廣國(guó)際環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)ISO14001認(rèn)證,對(duì)開發(fā):節(jié)約環(huán)保綠色建筑的企業(yè),給予政策扶持。調(diào)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅投資比例,重點(diǎn)支持發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè),將住宅業(yè)培育成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),對(duì)興建中地價(jià)、中小戶型的普通商品住宅的開發(fā)商給予稅收、獲取土地使用權(quán)等優(yōu)惠,堅(jiān)決限制高檔住宅的數(shù)量。逐步建立進(jìn)城務(wù)工人員和城市低收入群體住房保障制度,一方面,借鑒新加坡、英美等先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),由政府出資大力興建廉租房,另一方面,對(duì)于城市中低價(jià)位私房出租給與稅收等的優(yōu)惠,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求的基本平衡,建設(shè)和諧社會(huì)。

4.制定科學(xué)、合理的城市規(guī)劃。老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā),城市規(guī)劃一定要先行。需要根據(jù)老城區(qū)的特定地點(diǎn)、環(huán)境和歷史條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)城市的性質(zhì)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),結(jié)合老城區(qū)的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀,未來發(fā)展的方向,做出合理的規(guī)劃。切忌城建規(guī)模過大,標(biāo)準(zhǔn)過高,實(shí)施過急,大規(guī)模拆遷。

第6篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】 中小規(guī)模； 房地產(chǎn)企業(yè)； 多元融資

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身特征的限制以及市場(chǎng)環(huán)境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業(yè)因?yàn)橘Y金斷檔而面臨倒閉的窘境。當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)只能從尋找融資新渠道來進(jìn)行自救，如何在傳統(tǒng)融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關(guān)乎到企業(yè)的生存與發(fā)展。

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

（一）自有資金

自有資金主要來自于企業(yè)的股東出資、留存收益等等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有一定數(shù)量的自有資金是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的先決條件。國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%，低于這一規(guī)定不但不能獲得政府對(duì)開發(fā)的批準(zhǔn)，也很難得到商業(yè)銀行的貸款。這一規(guī)定對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量過多過濫、不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抑制作用，但普遍資金實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)卻因缺乏資金而無力進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)。此外，由于國(guó)內(nèi)宏觀政策多番調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

（二）定金及預(yù)收款

定金及預(yù)收款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金，是伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生的一種融資方式。自實(shí)行商品房預(yù)售制度以來，定金及預(yù)收款對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用不亞于銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，在房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的環(huán)節(jié)中起到了重要的作用。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，必將限制甚至取消房屋預(yù)售制度。此時(shí)，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)就很難采用定金及預(yù)收款方式籌集資金，進(jìn)而加劇其融資困境。

（三）銀行貸款

銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借入開發(fā)資金的融資行為，是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)最主要的傳統(tǒng)融資方式。銀行貸款的好處是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠開發(fā)資金時(shí)，可利用抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，確保有充裕的周轉(zhuǎn)資金，然而隨著央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴(yán)格，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說其貸款的艱難程度可想而知。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)，為了基金持有人的利益，以組合資產(chǎn)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的一種信托基金制度。央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視房地產(chǎn)投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的缺失，還無法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，于是房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作，開展了“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”業(yè)務(wù)――房地產(chǎn)信托計(jì)劃。而實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金。近幾年，由于國(guó)內(nèi)金融體系的不完善和國(guó)家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控，以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式已無法滿足中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需資金，在這樣一個(gè)資金缺乏的背景下，真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展能夠進(jìn)一步拓寬中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統(tǒng)融資模式所積聚的融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。此外，近期國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展還將有利于匯集社會(huì)上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期的資本投資，對(duì)于抑制流動(dòng)性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金與國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的豐富積累，及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的逐步成熟，房地產(chǎn)投資信托基金勢(shì)必成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的主要融資渠道之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)不健全、約束太多，目前大部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)起成立的，無論從規(guī)模還是水平上來說對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，只是一些類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。近年來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)信貸緊縮，對(duì)于以銀行貸款為融資主渠道的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，稍微運(yùn)作不善就可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境。若中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)能獲得產(chǎn)業(yè)投資基金的投資，不僅能拓寬企業(yè)的融資渠道，提供發(fā)展所需的長(zhǎng)期資金，還能有效破解中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在外部管理約束、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、增加企業(yè)價(jià)值、提升企業(yè)信用、分散和降低整體風(fēng)險(xiǎn)等方面的力度，也比以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式更加明顯。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然嘗試采用產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作模式進(jìn)行融資，但在與有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)合之間卻出現(xiàn)了一些問題，與國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金相比仍存在差距。因此，我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成熟經(jīng)驗(yàn)，消除阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的一員。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。隨著房地產(chǎn)業(yè)資金門檻的不斷提高和土地監(jiān)管政策的日益嚴(yán)格，有些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有土地但因資金實(shí)力不強(qiáng)，籌錢無門而無力開發(fā)，或者雖有資金但卻拿不到土地項(xiàng)目的現(xiàn)象普遍存在，同時(shí)，市場(chǎng)上可供中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯(lián)合”或“中小聯(lián)合”的合作開發(fā)方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，不僅能很好地解決中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，而且能夠有效降低其投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢?，房地產(chǎn)合作開發(fā)不失為一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)、可操作性強(qiáng)的融資渠道。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，通過促使一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，緩解企業(yè)自身資金壓力、擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)諸要素的使用效率，進(jìn)而有效地提高中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)收益，分散和轉(zhuǎn)移企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的建議

（一）傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合

傳統(tǒng)融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，但長(zhǎng)久以來，傳統(tǒng)融資模式在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上一直占據(jù)主導(dǎo)地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析各種融資渠道的可操作性，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r和融資能力，依據(jù)其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發(fā)項(xiàng)目，將傳統(tǒng)融資和新興融資相互結(jié)合，確定合理的融資優(yōu)化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)主要經(jīng)歷準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷售三個(gè)融資階段，企業(yè)應(yīng)在充分考慮各個(gè)階段所面臨風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依據(jù)自身實(shí)際情況來選擇每個(gè)階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準(zhǔn)備階段和生產(chǎn)階段。準(zhǔn)備階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險(xiǎn)。該階段融資期限較長(zhǎng)，數(shù)額較大，受政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補(bǔ)充自有資金。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可在此階段選擇自有資金+房地產(chǎn)合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本。在該階段，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可選擇房地產(chǎn)投資信托基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實(shí)現(xiàn)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)

目前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產(chǎn)金融政策及相關(guān)法律法規(guī)。因此，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，為不同融資渠道設(shè)計(jì)與之配套的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策，細(xì)化基金的融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面的規(guī)定，為基金運(yùn)作提供規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的流程，保證基金在運(yùn)作中完全按照市場(chǎng)規(guī)則參與競(jìng)爭(zhēng)。此外，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等之所以能夠快速發(fā)展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵。因此，可參照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)稅法體制，制定專門針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的減免稅收政策及法律法規(guī)，為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。只有這樣，才能使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系從開始就以規(guī)范的形態(tài)發(fā)展。

（三）建立多層次監(jiān)管體系

國(guó)內(nèi)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金、類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和基金業(yè)，這三個(gè)行業(yè)分別由住建部、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)管理，還有國(guó)資委對(duì)大項(xiàng)目的國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行監(jiān)督?？梢?，如果沒有明確的監(jiān)管體系，勢(shì)必政出多門。建立多層次監(jiān)管體系是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的運(yùn)作不僅需要基金自身的監(jiān)管，而且還需要外部監(jiān)管。這種外部監(jiān)管不僅僅需要政府通過法律法規(guī)進(jìn)行宏觀監(jiān)管，同時(shí)還需要設(shè)立相關(guān)的行業(yè)組織通過行業(yè)自律作為輔助監(jiān)管，并聯(lián)同社會(huì)輿論一起監(jiān)督基金管理機(jī)構(gòu)的合法運(yùn)作。

（四）增強(qiáng)相關(guān)專業(yè)管理人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的引入，不僅豐富了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道使之多元化，同時(shí)還是一種新經(jīng)營(yíng)管理理念的升華。由于基金的運(yùn)作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業(yè)管理人才參與基金的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作，他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析研究能力，還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律的知識(shí)，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域各個(gè)方面的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此，增強(qiáng)相關(guān)專業(yè)管理人才培養(yǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的規(guī)范發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，也是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過構(gòu)建多元化融資體系，優(yōu)化組合傳統(tǒng)融資與新興融資渠道，以取得良性發(fā)展，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的融資困境。

【參考文獻(xiàn)】

第7篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資管理;對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及特點(diǎn)

(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

經(jīng)歷十幾年的發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè),從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都已發(fā)生了巨大變化,已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中相當(dāng)重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè),起著舉足輕重的作用。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)依然存在融資方式單一,融資渠道狹窄的問題,融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國(guó)金融業(yè)門檻的提高,房地產(chǎn)融資將日益困難。金融市場(chǎng)的變化也要求開拓房地產(chǎn)融資渠道。近年來,我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴(yán)格,將使一大批沒有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)融資,是我國(guó)房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對(duì)的一個(gè)重要課題。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

1、以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響,銀行信貸增長(zhǎng)幅度一路下滑,2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%,自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快,分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的住房貸款,至少有60%以上的資金來自銀行。

2、融資渠道趨向多元化

資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的融資工具,雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅占1%,但是它表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的疲弱局面,2004年10月銀監(jiān)會(huì)公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》,該辦法將符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制,這將把資金信托變?yōu)檎嬲饬x的房地產(chǎn)信托。

二、如何正確認(rèn)識(shí)新形式下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)融資體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系、宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有十分不利的影響。具體來說,存在五個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn):第一,由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第二,對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù),銀行業(yè)從中所獲得的收益卻只是固定的利息,銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益并不對(duì)稱,不利于銀行體系的穩(wěn)定。第三,房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算,不利于宏觀調(diào)控的實(shí)施。第四,房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度,形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng),不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。第五,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要能夠在全新市場(chǎng)規(guī)則和全新市場(chǎng)環(huán)境下有效運(yùn)作的融資方式,來抵御加入世界貿(mào)易組織后面臨的沖擊和國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。因此,支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)融資,形成內(nèi)源性融資積累,是促進(jìn)其健康成長(zhǎng)的必然要求。

(二)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)證券市場(chǎng)融資問題

1、從國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的高度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展壯大的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。然而,目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在證券市場(chǎng)中的比例仍然很小。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于高景氣階段,有必要讓投資者分享該行業(yè)成長(zhǎng)的成果。

2、把握中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素

宏觀調(diào)控促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合,使得企業(yè)的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調(diào)控地根緊縮、銀根緊縮,從而導(dǎo)致部分融資能力有限、拿地上不具優(yōu)勢(shì)的企業(yè)不得不從行業(yè)中消失。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)使企業(yè)為了自身生存的需要,不得不盡快地拓寬自身的融資渠道,加大土地資源的獲取以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。因此,我們認(rèn)為,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),更多表現(xiàn)為資金、土地的競(jìng)爭(zhēng);而在行業(yè)進(jìn)入相對(duì)成熟期后,企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更多地是依靠自身的管理水平、行業(yè)整合能力等等以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。因此,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,其關(guān)鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產(chǎn)企業(yè)管理能力和水平的不斷提高。

3、房地產(chǎn)行業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)在邏輯要求

目前,中國(guó)至少有5萬余家房地產(chǎn)公司,其中有很多中小房地產(chǎn)企業(yè)存在經(jīng)營(yíng)實(shí)力和誠(chéng)信不強(qiáng)的問題。牛市為房地產(chǎn)上市公司打開了直接融資快車道,也給強(qiáng)勢(shì)企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展與擴(kuò)張積蓄能量,資本助推房地產(chǎn)導(dǎo)致行業(yè)整合的趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明朗。資金素來是房地產(chǎn)業(yè)的血脈,房地產(chǎn)上市公司競(jìng)相進(jìn)行巨額融資,表明房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)證券化開始加速。在資本的助力之下,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實(shí)力的提升,在行業(yè)整合的初期,土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,行業(yè)進(jìn)入門檻將隨之提高;在整合的中期,則是并購(gòu)高發(fā)期,并且大多是以上市公司并購(gòu)非上市企業(yè)的形式出現(xiàn);在整合的后期,多寡頭競(jìng)爭(zhēng)的局面將形成,上市公司之間的聯(lián)合與合作將成為普遍現(xiàn)象。在A股市場(chǎng)目前的房地產(chǎn)上市公司中,萬科、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等公司是整合的領(lǐng)軍者,以良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)不斷擴(kuò)大與同行的差距。

(三)房地產(chǎn)上市公司直接融資與地價(jià)上漲的關(guān)系分析

2007年,我國(guó)股價(jià)和房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。隨著資本市場(chǎng)融資功能的恢復(fù),一些地產(chǎn)上市公司從中受益,籌集了資金。與此同時(shí),國(guó)內(nèi)土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高,參與競(jìng)拍者不乏上市公司的身影?；?/p>

于此,一些媒體認(rèn)為在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資促使上市公司高價(jià)拿地,證券市場(chǎng)間接成為地價(jià)上漲的“幫兇”,認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“圈錢――高價(jià)拿地――推高房?jī)r(jià)――再圈錢”的惡性循環(huán),甚至認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)寡頭壟斷時(shí)代,將損害購(gòu)房者權(quán)益。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)公司證券市場(chǎng)融資并不是地價(jià)上漲的“幫兇”:房地產(chǎn)上市公司不可能通過拉高地價(jià)來獲取更多利潤(rùn);資本市場(chǎng)的融資不是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要渠道,撬不動(dòng)地價(jià)的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者,并非現(xiàn)在融資后才去“抬高地價(jià)”;拍賣地價(jià)屢創(chuàng)新高,并非全是上市公司在推動(dòng),一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此,上市公司并非推高地價(jià)的“罪魁禍?zhǔn)住?把推高地價(jià)與證券市場(chǎng)直接融資相關(guān)聯(lián)更是缺乏科學(xué)性。

三、新形式下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的對(duì)策

(一)建立多元化融資渠道

我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá)11.2萬億元,再加上保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等民間資本已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的潛在資金市場(chǎng)。由于我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn),建議可以借鑒美國(guó)的運(yùn)作模式,通過房地產(chǎn)信托投資基金這種方式投資,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)基金是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求。具有一定的流動(dòng)性、穩(wěn)定的投資回報(bào)、較強(qiáng)的組合投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力以及資金積聚等優(yōu)勢(shì)。目前,在北美、歐洲和澳大利亞等地,房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)十分成熟。盡管我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī),但國(guó)外不少投資基金已開始涉足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們或者在中國(guó)設(shè)置資產(chǎn)管理公司,或者投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(二)放松規(guī)制,開拓房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的資金來源

資金來源是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的“水源”,是房地產(chǎn)金融的立足之本。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)資金需求的特點(diǎn),結(jié)合股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道,比如進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金,鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄存款,引入保險(xiǎn)資金,完善投資信托市場(chǎng)。由于地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn),它對(duì)金融始終保持著很強(qiáng)的依賴性,自有資金+銀行貸款也一直是我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式。但近來國(guó)家為了防止房地產(chǎn)過熱,在金融政策上實(shí)施了一些宏觀調(diào)控,同過去相比,銀行信貸門檻提高了很多,許多開發(fā)商倍感資金壓力。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道,根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn),采用不同方法融資。

(三)健全相關(guān)法律

由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方,同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí),在市場(chǎng)博弈過程中處于不利地位。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督,有利于改變消費(fèi)者的不利地位,提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。

參考文獻(xiàn):

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(3)趙豐. 我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管主客體利益的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J] . 時(shí)代經(jīng)貿(mào). 2007,(07)

第8篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資渠道 現(xiàn)狀 分析

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)城市化、工業(yè)化過程中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，跟人民群眾的實(shí)際生活緊密相關(guān)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)還有這良好的關(guān)聯(lián)效益，不僅能夠帶動(dòng)制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，還能有效促進(jìn)園林、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。很多地方通過發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)增加了財(cái)政收入，改善了城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施與人民的居住條件。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，其資金來源仍然嚴(yán)重依賴銀行，這樣的資金運(yùn)作模式給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)公司相繼出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的情況，給自身發(fā)展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國(guó)政府的宏觀調(diào)控下，一系列房地產(chǎn)信貸政策相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場(chǎng)又相對(duì)疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過這些傳統(tǒng)融資渠道獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來源，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產(chǎn)信托、買方信貸等措施紛紛走進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的視線，并且逐漸開始發(fā)揮重要作用。在新的發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續(xù)足量的資金支持，已經(jīng)成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足的關(guān)鍵因素。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，信用層級(jí)差

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近年來雖然發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但是目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較小，占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的比例還很低，這一部分房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，有些還并沒有完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小，資金管理也比較分散，整體財(cái)務(wù)管理水平較低，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大的特點(diǎn)。這些企業(yè)的開發(fā)能力較差，難以抵御各方面的風(fēng)險(xiǎn)，這些特征都導(dǎo)致企業(yè)很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的信用評(píng)級(jí)較為靠后，信用差也嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的融資。金融部門的貸款要以企業(yè)的信用作為重要的依據(jù)，是對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的判斷。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處在較高的水平，再加上國(guó)際金融危機(jī)的影響，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化，一些運(yùn)作不規(guī)范，資金不能及時(shí)到位的企業(yè)都可能面臨著被市場(chǎng)淘汰的局面。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

我國(guó)在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就無從談起。1998之后我國(guó)全面取消福利分房在制度，至此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發(fā)展歷程。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)投資、建設(shè)和分配，個(gè)人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業(yè)單位用于建設(shè)住房的資金不可能收回。另外，由于過于強(qiáng)調(diào)土地公有制，導(dǎo)致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于人民群眾的實(shí)際需求。1998年后，我國(guó)明文規(guī)定全面停止住房分配政策，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才算真正建立起來?？陀^來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，不少房地產(chǎn)企業(yè)都還在經(jīng)驗(yàn)積累和摸索階段，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的重要原因之一。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資缺乏政策支持

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發(fā)展滯后。由于受到傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期思維的影響，房地產(chǎn)融資模式較為單一，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系亟須進(jìn)一步完善。目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，主要是通過房地產(chǎn)抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個(gè)世紀(jì)90年代開始，我國(guó)就已經(jīng)明確提出不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市，兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國(guó)現(xiàn)行的法律和相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券實(shí)施較為嚴(yán)格的審批制度，有評(píng)級(jí)要求，還需要資產(chǎn)抵押，達(dá)不到要求的企業(yè)不能發(fā)行債券，即便達(dá)到要求，對(duì)發(fā)行數(shù)量也有限制。由于缺乏相關(guān)法律和政策的扶持，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)難以形成科學(xué)合理的融資體系，難以保證協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展，多元化的融資渠道發(fā)展也就停滯不前。

三、拓寬我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的建議

（一）盡快完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資的各項(xiàng)法律法規(guī)

實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資渠道需要以健全的法律法規(guī)保障作為基礎(chǔ)。健全、完善的房地產(chǎn)金融法律體系，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)多元化融資，還能便于有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)融資過程的監(jiān)督。目前來看，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了類似《土地管理法實(shí)施條例》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，這些規(guī)定對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律保障，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。但是，為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資，我國(guó)還應(yīng)該出臺(tái)一些支持性的政策。在完善現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，逐步取消對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托投資的限制，盡快出臺(tái)符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)投資基金的相關(guān)法律，早日結(jié)束房地產(chǎn)投資基金無法可依的尷尬局面。

（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金

金融危機(jī)過后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)的資金困難狀況日益嚴(yán)峻。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金具有明顯的優(yōu)勢(shì)。首先，能夠多元化我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，減輕房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)依靠銀行融資的壓力。房地產(chǎn)投資基金是憑借發(fā)行收益憑證的方式募集資金，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，直接將資本市場(chǎng)上充裕的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)銀行融資渠道的大力補(bǔ)充。其次，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資基金，有助于本土房地產(chǎn)企業(yè)吸引國(guó)際資本，擴(kuò)大資金的來源范圍。這些資金會(huì)選擇投向那些盈利能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠髽I(yè)作為投資對(duì)象，客觀上有助于整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序的建立，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的健康發(fā)展，有助于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)。最后，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金還可能豐富和完善房地產(chǎn)金融體系。我國(guó)人口眾多，土地稀缺，住房具有很強(qiáng)的投資價(jià)值和抗通脹能力，因此，房地產(chǎn)是不少中小投資者眼中的理想投資領(lǐng)域。然而，由于資金有限，投資的準(zhǔn)入門檻很高，很多投資者難以分享房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的盈利。房地產(chǎn)投資基金恰好可以妥當(dāng)解決這一問題，以其較強(qiáng)的流動(dòng)性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機(jī)會(huì)，逐漸成為一種回報(bào)率穩(wěn)定的理財(cái)工具。

（三）將房地產(chǎn)信托投資作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的有力補(bǔ)充

房地產(chǎn)信托投資是憑借商業(yè)信托組織發(fā)展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資或者收購(gòu)、持有房地產(chǎn)企業(yè)的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托投資有著很多顯著的優(yōu)勢(shì)。首先，房地產(chǎn)信托融資可以有效降低整個(gè)企業(yè)的融資成本，從而節(jié)約大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目要求，通過資金信托、股權(quán)投資模式、貸款模式等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為企業(yè)提供更多融資可能性。最后，信托產(chǎn)品是民間資金的集合，流動(dòng)性較大，能夠緩和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)只要拿到土地批文之后，就可以進(jìn)行信托融資和前期建設(shè)準(zhǔn)備，節(jié)約時(shí)間。

四、結(jié)語

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要在充分考慮自身?xiàng)l件和需求的前提條件下，謹(jǐn)慎選擇最適合自身發(fā)展定位的融資渠道。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)如果能實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難的實(shí)際困難，還有助于我國(guó)整體金融體系的進(jìn)一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產(chǎn)行業(yè)的融資新渠道，但是在實(shí)際運(yùn)作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的探索，更需要整個(gè)國(guó)家金融體系的不斷建設(shè)和完善。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也不斷進(jìn)步，并取得了碩大的成果。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)，對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用。但是隨著時(shí)間的推移，我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)存在著一些問題，影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。文章主要分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題，并提出有效的策略，以此使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的更好更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問題；對(duì)策

引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動(dòng)了地方政府財(cái)政的收入。但是在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)諸多問題，如管理目標(biāo)不明確、管理過于形式化、管理機(jī)制不夠完善等，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)的良好發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行探討十分有必要。本文就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

（一）管理目標(biāo)不明確，出臺(tái)的政策沒有落到實(shí)處

房地產(chǎn)發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且還與我國(guó)的社會(huì)生活緊密相連。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題應(yīng)值得重視。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中的問題主要有以下幾點(diǎn)。

1.管理目標(biāo)不明確

為了使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需平衡，使價(jià)格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調(diào)整。但是由于我國(guó)當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，對(duì)房地產(chǎn)中的問題還不是特別了解。對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃還不夠清晰，這就使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)不夠明確。其中規(guī)劃的策略存在不合理的現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2.政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)在政策調(diào)控房?jī)r(jià)上進(jìn)行了調(diào)整，但是房?jī)r(jià)并未下降，反而出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。雖然在這個(gè)過程中出現(xiàn)過下降的，但是之后還是隨之增長(zhǎng)。從整體上來看，還是呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這就對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成了很大影響。

3.政策調(diào)控沒有從根源處解決問題

由于我國(guó)的政策調(diào)控不但沒有解決我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，反而使房?jī)r(jià)上漲。這是由于調(diào)控的手段太過單一，沒有從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問題。這樣不僅對(duì)我國(guó)的資源有很大浪費(fèi)，而且之前出臺(tái)的降稅費(fèi)的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會(huì)造成消費(fèi)者打消買房的念頭。對(duì)于國(guó)家的一系列調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產(chǎn)問題的實(shí)質(zhì)。照這種形勢(shì)發(fā)展，未來房地產(chǎn)將無法吸引消費(fèi)者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機(jī)制有待提升

1.管理太過形式化

我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題成為了熱點(diǎn)話題。尤其在最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也引起了政府的重視，并出臺(tái)了一系列政策。但是需對(duì)規(guī)定與正常都沒有真正落實(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，其規(guī)則與實(shí)施的原則存在一定的差異，引起房地產(chǎn)界的出現(xiàn)很大的爭(zhēng)議。我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理策略實(shí)施按照由上到下的原則進(jìn)行，這就使地方政府、中央政府房地產(chǎn)出現(xiàn)各自實(shí)施政策，而兩者沒有進(jìn)行有效的溝通。其中導(dǎo)致其職責(zé)沒有明確。這就影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策無法落實(shí)到位。

2.過分依賴房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了有力的促進(jìn)作用。尤其在國(guó)際金融危機(jī)中，政府出臺(tái)了一系列的政策推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府將房地產(chǎn)的發(fā)展作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的主體。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不穩(wěn)定的現(xiàn)象，過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設(shè)，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關(guān)法規(guī)體系還不夠完善

房地產(chǎn)的法律法規(guī)的不健全是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的原因之一。我們從其他國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展來看，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，其最主要的是制定相關(guān)的法規(guī)體系。但是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)考慮到整體性，不但要考慮前期的開發(fā)、建設(shè)與交易，還應(yīng)對(duì)后期的管理引起重視。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)后期的管理還存在著不足，與其發(fā)展速度明顯不相符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)無法良好的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策

（一）資金成本進(jìn)行控制

控制開發(fā)成本解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施中的一種，開發(fā)成本與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著緊密的聯(lián)系，其關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生以及價(jià)值。在項(xiàng)目確定之后，要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，主要是根據(jù)公司的實(shí)際情況來實(shí)施。一般的資金控制是較為簡(jiǎn)單的，其中對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出很難掌握，對(duì)其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開支；制定相關(guān)的制度來控制成本，其中要考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況實(shí)施，實(shí)施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

要使房地產(chǎn)良好的發(fā)展，制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。首先需要明白發(fā)展目標(biāo)的意義，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)發(fā)展方式上也發(fā)生了一些改變。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系到人們的生活居住以及我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此，制定房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃具有著重大的意義。其次，由于我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，明確發(fā)展的思路與方向是主要的一點(diǎn)，制定長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)對(duì)我國(guó)的城鎮(zhèn)發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大作用。因此，要對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)進(jìn)行深入的分析，為制定我國(guó)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的問題。

（三）不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系

由于我國(guó)房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，不夠完善的法律法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，不斷的完善法律法規(guī)，才能使我國(guó)房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況制定有效的法律法規(guī)，使其更加科學(xué)合理。首先需要約束政府經(jīng)濟(jì)管理政策，防止政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成干擾，同時(shí)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系落實(shí)到位，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理更加全面。

（四）建立健全管理機(jī)制

要認(rèn)識(shí)到宏觀調(diào)控所發(fā)揮的作用，要想解決我國(guó)房地產(chǎn)的問題，不能只靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控，最主要的是改革房地產(chǎn)的管理體制，才能從根本上解決房地發(fā)展的問題。這就需要我們根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，制定出有效的、科學(xué)的、合理的運(yùn)行管理機(jī)制。其次，還需要明確地方政府房地產(chǎn)與中央政府房地產(chǎn)的責(zé)任主體，只有這樣才能使管理以及監(jiān)督工作落實(shí)到位。同時(shí)，在實(shí)施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現(xiàn)負(fù)面影響。

三、結(jié)語

總而言之，我我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展取得了碩大的成果，但是在經(jīng)濟(jì)管理中還存在一些問題，影響了房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。因此，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產(chǎn)能夠良好的發(fā)展，需要建立有效的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系，同時(shí)還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題，才能推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展。

作者：王斌 單位：山西運(yùn)城市住房公積金管理中心

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