房地產(chǎn)項目財務培訓精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會計準則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進行的一系列財務活動。對于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財務活動必須遵循以下三項原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。

（二）預見性

企業(yè)必須在履行責任義務之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業(yè)進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目開發(fā)成本中計入房地產(chǎn)項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業(yè)繳稅負擔。第二，當房地產(chǎn)項目開發(fā)完成之后，其利息費用能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算的，可以通過金融機構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算利息費用的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用計算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本總額加計10%一下扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項目完工時間的方法，達到延緩企業(yè)繳稅時間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項目開發(fā)之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號政策文件規(guī)定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險、生育保險等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進行項目開發(fā)，當項目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設，待房地產(chǎn)建設完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設完成之后進行實際轉(zhuǎn)讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業(yè)實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務作為起始，這也是在計財部門完成財務核算過程前的具體業(yè)務。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業(yè)業(yè)務流程進行嚴格規(guī)范，加強稅務管理，促進企業(yè)各個部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅籌劃經(jīng)驗來看，只有對企業(yè)業(yè)務流程的所有環(huán)節(jié)進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。

（二）納稅籌劃應該防范風險出現(xiàn)

房地產(chǎn)納稅籌劃風險包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該不斷加強我國稅收政策的學習，提高納稅籌劃風險責任意識；對企業(yè)納稅籌劃負責人員進行專業(yè)課程的培訓；企業(yè)領(lǐng)導層應該重視稅企關(guān)系，加強溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負責人要有較高的知識水平，要熟知稅務、財務、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的納稅籌劃。

總結(jié)

綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應注意的部門配合和風險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

參考文獻：

[1] 李建英. 談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃[J]. 商場現(xiàn)代化. 2010（29） .

[2] 楊娜. 新財稅制度下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方式[J]. 經(jīng)濟視角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石紅紅. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J]. 遼寧工程技術(shù)大學學報（社會科學版）. 2011（02） .

第2篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn) 稅務 會計 差異 協(xié)調(diào)

根據(jù)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或者實現(xiàn)資本增值而持有的房地產(chǎn)，主要包括已經(jīng)出租的建筑物、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)。它是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，其主要行為為出租土地使用權(quán)和建筑物。目前，企業(yè)開始實施新的投資性房地產(chǎn)會計準則對企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)項目進行確認、計量和披露，這個規(guī)定引入了公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式就包含了成本模式和公允價值模式，投資性房地產(chǎn)項目的會計準則和稅務處理規(guī)定差異較大，在實務中企業(yè)需要了解這種差異并進行調(diào)整，做好投資性房地產(chǎn)項目的會計處理和稅務處理銜接。

一、從投資性房地產(chǎn)主要涉及的稅種考慮其對會計和稅務處理的影響

目前，從投資性房地產(chǎn)準則中分析，投資性房地產(chǎn)項目主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，這些稅種都是基于建筑物和土地使用權(quán)產(chǎn)生。由于會計準則和以上這些稅種的稅務處理有一定的差異，導致投資性房地產(chǎn)項目的稅務處理和會計處理有一定的差異。

1、房產(chǎn)稅對投資性房地產(chǎn)項目會計和稅務處理的影響

房產(chǎn)稅是基于房屋的稅目，其征稅對象是房屋，它是按照房屋的計稅余值或者房屋的租金收入進行計稅，它是財產(chǎn)稅的一種，分成從價計征和從租計征兩種方法。這兩種方法的不同也對會計和稅務的處理差異產(chǎn)生一定的影響。從租計征并沒有影響稅基，因此會計準則的處理方式和稅務處理并沒有存在差異。但是對于從價計征的方式而言，由于房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或者租金收入為計稅依據(jù)，即從價計征，這就沒有考慮房產(chǎn)增值的部分，另外從價計征的稅率為1.2%，從租計征的稅率為12%，但是會計準則是允許投資性房地產(chǎn)項目在后續(xù)的處理中采用公允價值的模式，一旦資產(chǎn)負債表日公允價值和賬面價值有差異，稅務處理和會計處理就有一定的差異。

2、土地增值稅對投資性房地產(chǎn)項目會計和稅務處理的影響

土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，它是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的增值收入計稅的一種稅目。土地增值稅是對增值收入征稅，而企業(yè)會計準則是規(guī)定在采用公允價值進行后續(xù)計量時，企業(yè)需要根據(jù)公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值。這種稅種僅僅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)取得的轉(zhuǎn)讓收入征稅，是否計征的判斷依據(jù)就在于公司的這個投資性房地產(chǎn)是否有發(fā)生了產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)會計準則的規(guī)定，會計主體需要在資產(chǎn)負債表日以公允價值確認土地增值，如果產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生改變，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，這種規(guī)定的差別也造成了企業(yè)在土地增值稅上的稅務處理和會計處理有一定的差異。

3、企業(yè)所得稅對投資性房地產(chǎn)項目會計和稅務處理的影響

企業(yè)所得稅是企業(yè)必須繳納的稅目，但是部分項目可以在稅前列支。按照稅法的規(guī)定，企業(yè)如果按照稅法規(guī)定的折舊方法和年限對房地產(chǎn)項目計提折舊或者進行攤銷產(chǎn)生的費用可以在稅前列支，以此計算應納稅的所得額。但是在企業(yè)會計準則中則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)項目如果采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，企業(yè)需要對投資性房地產(chǎn)項目進行計提折舊或者攤銷時需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值調(diào)整賬面價值，兩者的差異計入當期的損益，這種不同的處理方法要求也造成了這個稅種下的稅務和會計處理的差異。

二、從投資性房地產(chǎn)初始計量和后續(xù)處理考慮其對會計和稅務處理的影響

1、從投資性房地產(chǎn)初始計量考慮其對會計和稅務處理的影響

稅法相關(guān)規(guī)定要求公司在初始計量投資性房地產(chǎn)項目需要以歷史成本為基礎，所謂的歷史成本就是指企業(yè)在獲得投資性房地產(chǎn)項目時的支出金額，在持有期間，除了根據(jù)稅法可以確認為損益的項目外，不得隨意更改計稅的基礎。對于房屋建筑物的初始計量需要分類處理，對于買入的房屋建筑物，應當按照買入的價款和相關(guān)稅費作為計量基礎；企業(yè)自行建造的房屋建筑物，其竣工結(jié)算前的一切支出均為計量的基礎；通過投資、重組、交換等獲得房屋建筑物，資產(chǎn)的公允價值和相關(guān)稅費作為計量的基礎；融資租入的房屋建筑物則需要按照公允價值和最低租價付款額的現(xiàn)值孰低項目加上租賃合同過程中的費用作為計量的基礎。對于土地使用權(quán)的初始計量就需要按照買入價格、相關(guān)稅費、其他支出作為計量的基礎；通過置換、投資、重組獲得土地使用權(quán)則是按照公允價值和稅費為計量的基礎。

會計準則要求在初始計量的時候，相關(guān)單位需要根據(jù)成本進行計量。這也是需要根據(jù)不同的類別的投資性房地產(chǎn)項目采用不同的入賬項目。對于外購的投資性房地產(chǎn)項目，需要按照購買的價格、其他的支出和相關(guān)稅費；對于自行建設的投資性房地產(chǎn)項目則是需要按照該投資性房地產(chǎn)項目達到可以使用狀態(tài)之前的一切開支；其他類型的投資性房地產(chǎn)項目則是需要根據(jù)會計準則的要求，將符合條件的成本計入計量基礎中。

2、從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量考慮其對會計和稅務處理的影響

由于在后續(xù)計量中可以采用成本模式和公允價值模式兩種，本文需要對不同模式下的影響進行分析。

（1）成本模式。在成本模式下，稅務處理認為成本和費用必須能夠確定，不能夠僅僅由納稅人自行預測，這種預測包括了減值準備等，例如投資性房地產(chǎn)項目的減值準備項目是不能夠在稅前扣除，除非這種項目已經(jīng)是確定發(fā)生，即投資性房地產(chǎn)項目已經(jīng)處置了。另外，折舊和費用的攤銷也必須在稅法規(guī)定的標準內(nèi)才能夠扣除。會計處理則需要遵循會計謹慎性的要求，這主要表現(xiàn)在資產(chǎn)減值準備上，當投資性房地產(chǎn)存在減值的現(xiàn)象，會計上需要計提減值準備，這個減值損失就計入當期的損益，同時這種減值損失不可在后期轉(zhuǎn)回。同時，投資性房地產(chǎn)也需要依據(jù)扣除資產(chǎn)減值損失后的賬面價值計提折舊或者攤銷。

（2）公允價值模式。投資性房地產(chǎn)項目的稅務處理在公允價值模式下是不得將公允價值的變動損益納入計算應納稅所得額中，在這個模式下，投資性房地產(chǎn)項目也可以通過計提折舊或者攤銷進行扣除。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)項目的會計處理需要提供確鑿的證據(jù)以表明投資性房地產(chǎn)項目的公允價值可以持續(xù)獲得，在這種模式下，投資性房地產(chǎn)項目不得計提折舊或者攤銷，在會計處理中投資性房地產(chǎn)項目應當以資產(chǎn)負債表日公允價調(diào)整其賬面價值，差額記入當期的損益。

三、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置處理考慮其對會計和稅務處理的影響

1、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處理考慮其對會計和稅務處理的影響

在會計準則規(guī)定中，投資性房地產(chǎn)項目可以和其他資產(chǎn)之間進行轉(zhuǎn)換，這需要滿足以下條件：投資性房地產(chǎn)項目為自用、將自用的房屋建筑物改為出租使用、停用自有的土地使用權(quán)改為出租等。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前后的賬面價值不變；在公允價值模式下，企業(yè)如果進行自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換時，企業(yè)需要以轉(zhuǎn)換當日的公允價值進行計價，如果賬面價值大于公允價值，差額記入當期損益，這種處理也適用于將投資性房地產(chǎn)項目改為自用；如果賬面價值小于公允價值，則差額記入所有者權(quán)益。

在稅務處理下，需要區(qū)分不同的類別分別計算納稅基礎。首先，如果是企業(yè)將原本采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)項目，且之前也沒有計提減值準備，那么將其轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)時候可以直接轉(zhuǎn)換為自用形式，將土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)，如果該項目已經(jīng)計提了減值準備，則需要進行納稅調(diào)整。其次，企業(yè)將原本公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，需要根據(jù)會計處理中的賬面價值和公允價值差異記入當期損益。再次，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計量模式均是需要確認收入，并以公允價值作為計稅基礎。

2、從投資性房地產(chǎn)處置處理考慮其對會計和稅務處理的影響

在會計處理上，當企業(yè)出售、報廢、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)項目或者投資性房地產(chǎn)項目發(fā)生毀損的，應當將處置的收入扣除其賬面價值和相關(guān)的稅費后計入當期損益。即，當投資性房地產(chǎn)被處置或者永久不再使用時，應當終止該項投資性房地產(chǎn)。在稅務處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)項目時，需要按照稅法的規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓的收入納入轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，同時在計算應納稅所得額時候?qū)⒃撡Y產(chǎn)的精致和轉(zhuǎn)讓費用在稅前扣除。

四、進一步協(xié)調(diào)投資性房地產(chǎn)會計和稅務處理差異的建議

目前，投資性房地產(chǎn)項目中的會計處理和稅務處理差異較大，對實際財稅操作造成了一定的難度，一般而言，稅法的改變較緩慢，這就需要稅法調(diào)整其相關(guān)的規(guī)定，這樣才能夠減少差異。例如，稅法可以從調(diào)節(jié)收入、維護稅基的基礎出發(fā)，遵循相關(guān)性和謹慎性的原則，尋求和新會計準則的協(xié)作。

稅法可以對整個房地產(chǎn)稅收進行調(diào)整，將房地產(chǎn)區(qū)分為經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和投資性房地產(chǎn)項目，國家可以參與房產(chǎn)收益的分配，調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者的收入，從長遠分析看，國家可以逐步在房地產(chǎn)領(lǐng)域中推行公允價值模式。當然這種推行也是需要在公允價值可以獲取且市場信息較為完備的時候推行。稅法也可以進行相應的修改，以資產(chǎn)公允價值作為計稅基礎，對資產(chǎn)增值的部分進行全額征收企業(yè)所得稅，逐步縮小兩者的差異，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟、組織財政收入的作用，逐步實現(xiàn)會計處理和稅務處理的趨同。

當然，在目前階段，對于企事業(yè)單位而言，在稅法仍沒有大幅變動的形勢下，企事業(yè)需要加強內(nèi)部的培訓，配置合適的人員，通過各種形式的培訓和教育，加強相關(guān)崗位人員的業(yè)務素質(zhì)，同時做好內(nèi)部控制制度，完善企業(yè)的財務和稅務處理流程，確保公司的稅收收益沒有受到損失。由于房地產(chǎn)項目的市場敏感性和通用性，投資性房地產(chǎn)項目不同于一般資產(chǎn)，其會計處理和稅務處理也需要進行關(guān)注。希望本文的研究能夠?qū)ο嚓P(guān)單位有所裨益。

【參考文獻】

[1] 姚建雄：投資性房地產(chǎn)會計處理方法探討[J].福建商業(yè)高等專科學校學報，2009（10）.

第3篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

我國現(xiàn)階段，交易市場的信用程度不足，為房地產(chǎn)項目投資帶來巨大的風險和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項目投資具有高風險、高投資、高利潤的特點，這就決定了在投資過程中既有經(jīng)營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風險。為此，加強對房地產(chǎn)項目的風險管有效識別、估計尤其重要，進一步對風險進行分析，將投資風險降到最低，加強房地產(chǎn)投資風險的防范意識，已成為房地產(chǎn)投資行業(yè)的首要任務。

房地產(chǎn)投資存在的風險類型和風險產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風險。環(huán)境因素的影響包括自然災害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟的調(diào)控和相應的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術(shù)風險?？茖W技術(shù)的進步、建設材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風險為技術(shù)風險。例如科學技術(shù)的進步導致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環(huán)境調(diào)查和預測的風險、技術(shù)設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰(zhàn)略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。一旦在決策和管理過程中出現(xiàn)意外，將會造成無法評估的損失。高層指導方針、戰(zhàn)略思想可能造成的項目決策失誤、盲目開發(fā)建設，帶來的后果將不堪設想。這也是開發(fā)項目過程中存在的最大風險。

產(chǎn)生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟水平的限制作用，導致經(jīng)濟對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風險。

房地產(chǎn)風險的有效識別

房地產(chǎn)風險的有效識別過程是通過分析什么樣的風險因素會帶來什么樣的損失和對整個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的整體影響，并將這些記錄在文檔內(nèi)保存。具體識別過程如下：先確定要分析的房地產(chǎn)風險識別的對象。每個參與人員對整個項目的各個階段的要求要了解，最終確定出要分析的對象?，F(xiàn)階段主要風險識別的方法都是建立在傳統(tǒng)風險識別方法上，對其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、專家調(diào)查法 、財務報表分析法、頭腦風暴法、故障樹法以及市場調(diào)查法。

房地產(chǎn)的風險防范對策

1.完善住房公積金貸款制度，鼓勵多元化融資。住房公積金制度的完善可以促進中低層收入人的購房能力，為房地產(chǎn)投資商減緩資金壓力，同時也帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，刺激買房消費，避免買房難的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)從銀行貸款數(shù)額巨大，就會造成資金的風險，因此，應該改變銀行貸款的單一的融資模式，發(fā)展多元化融資模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當通過多渠道來收集資金，用自身的努力去打破傳統(tǒng)信貸融資，尋找符合自身企業(yè)的融資模式。

2.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應該加強企業(yè)的科學化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

3.培養(yǎng)具有營銷和技術(shù)知識的專業(yè)人員。房地產(chǎn)開發(fā)商應加強對職工的技能培訓和專業(yè)知識的深化，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力。同時企業(yè)決策層必須由合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，具備有風險識別、判斷、處理能力，有防范和分析風險的意識和能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，對行業(yè)的基本工作規(guī)律有深入的了解，對行政主管部門頒布的法律法規(guī)要了解，只有這樣才可能避免政策風險，才可能妥當?shù)靥幚盹L險造成的后果。

第4篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

本文主要談房地產(chǎn)項目管理中的主要以及風險防范目標的確立，進而提出風險防范的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；風險防范；目標定位

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

前言

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中會出現(xiàn)很多風險，房地產(chǎn)必須要明確項目管理中的風險防范目標，進而實行動態(tài)的、系統(tǒng)的項目風險管理，構(gòu)建起一個成熟的風險防范系統(tǒng)，制定好風險管理計劃，明確風險管理目標，建立起有效的風險防范機構(gòu)，加強各部門協(xié)調(diào)，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力，使房地產(chǎn)項目的風險降到最小。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險

房地產(chǎn)投資過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在供應量大、政策瞬息萬變的中國房地產(chǎn)市場，風險更是在所難免。

1、政策風險

房地產(chǎn)投資周期相對較長，又是近幾年國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風險的影響比較大。2013年新《國六條》出臺，對投資、投機需求進一步抑制，二套及以上住房轉(zhuǎn)讓給予更嚴政策。政府換屆，調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化，堅持中央調(diào)控政策不放松的同時，2013年不再以房價回歸為目標，而是加大保障性住房建設力度，強調(diào)城鎮(zhèn)化改革帶來的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購、限貸的行政手段仍將繼續(xù)推行，長效機制的房產(chǎn)稅、保障房合理實施進一步探索中。一系列的調(diào)控政策，既為房地產(chǎn)投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

2、融資風險

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉(zhuǎn)移了自己的風險，房地產(chǎn)企業(yè)相當于還要繳納土地出讓金、支付現(xiàn)有動遷戶拆遷安置費、支付拆遷過渡期補償費、回遷住宅建設、政府各項收費、銷售管理費用等，大量資金的需求導致融資難度大、操作風險高。

3、質(zhì)量風險

在項目的策劃初期，經(jīng)濟技術(shù)分析上如果出現(xiàn)問題，在未來的建筑品質(zhì)和價格之間勢必會存在著一定的問題；在項目的設計階段，由于一些靠“關(guān)系”通過的圖紙，最終導致的不符合標準的方案；在具體的項目建設階段，由于具體的施工人員在建設過程中，對于圖紙的認識不夠正確，造成的建設中的失誤，或者是依據(jù)自己理解意思肆意修改圖紙的過程；在項目的施工管理中，由于沒有將關(guān)鍵部位進行跟蹤檢查，最終導致的結(jié)構(gòu)不符合標準的風險；現(xiàn)在的建筑以期房為主。在交房時，建筑的結(jié)構(gòu)與銷售時所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實際等等，都會造成一定的風險。

二、房地產(chǎn)項目風險防范目標的定位

房地產(chǎn)的項目風險管理工作是一項全員參與的、有目的的管理活動，惟有目標明確、精準定位，才能夠保證風險管理的成效。房地產(chǎn)項目風險管理需要有一定的前瞻性，準確的預測出項目進行過程中可能會遭遇到的風險，從而有力地規(guī)避風險，或者在損失發(fā)生之前采取有效措施，將風險所帶來的損失降到最低。

我們在對風險防范目標進行設計時，必須要做到：

與企業(yè)的發(fā)展目標保持一致，同時還要與企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境緊密結(jié)合，如此才能夠保證風險防范目標定位的準確性。

注意房地產(chǎn)的項目管理處于多目標體系的管理之中，其中有三大基本目標，即：功能目標體系、進度目標體系以及費用目標體系，這三大目標體系與風險防范目標體系的構(gòu)建緊密相關(guān)，因此我們在對風險防范目標體系進行定位時，必須要注意到以下幾個方面：

（1）三大目標從策劃、設計、計劃，需要經(jīng)歷從總體到個體，從概念到實施，從簡單到復雜的過程，所以我們需要對三大目標進行細化，這樣才能夠使職責落實到位，以便于總目標的實現(xiàn)。因此，我們制定風險防范目標，并將其細化時，同樣要注意與三大目標不能夠出現(xiàn)矛盾與沖突。

（2）三大目標結(jié)構(gòu)的關(guān)系是均衡的、協(xié)調(diào)的，我們在對風險防范目標進行構(gòu)建時，需要注意其內(nèi)在的邏輯性，必須要注意片面強調(diào)最高質(zhì)量、最短工期、最低成本都是不可取的。

（3）三大目標體系是相互聯(lián)系、相互影響的，如果其中的一個體系發(fā)生了變化，勢必會引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會導致項目工程的質(zhì)量受到影響，必將會引起成本的上漲。因此，制定風險防范目標時，必須要注意三者的優(yōu)化與平衡。

三、房地產(chǎn)項目管理風險防范的措施

1、房地產(chǎn)項目組合管理的風險平衡

要使房地產(chǎn)項目組合達到風險均衡，除了對單個項目的分析，還必須考慮新項目是否適合企業(yè)戰(zhàn)略和目前的項目組合，特別是對企業(yè)項目組合總體風險的影響。如果對每一個潛在的項目都重復計算實物期權(quán)價值和在險實物期權(quán)價值，將得到項目風險等級的列表。最適合公司目前組合的項目應從整體風險、資源要求計劃、與公司戰(zhàn)略目標的連貫性考慮。用可視化圖表來表示項目組合的平衡，在風險收益圖的基礎上，提出基于組合矩陣和項目風險測量的風險價值概念的組合平衡模型，如圖1 所示。

圖1 C-RoV@R5% VSExpectedRov矩陣圖

圖中的圓圈表示項目，面積表示項目的總投資；Y 軸使用風險價值為項目的風險度量；X 軸使用項目實物期權(quán)價值衡量項目的回報。X 軸與 Y 軸上的取值直接取決于正在考慮分析中的項目的具體情況，間接取決于公司的規(guī)模與戰(zhàn)略。用實物期權(quán)價值和風險價值作為衡量標準分析一系列特定的項目組合相當方便。一個項目的金融風險等級與它的規(guī)模相匹配是一個合理的假設（高回報的項目通常伴隨著高風險），因此，可以在圖上描繪出一個斜角帶，從低風險低回報的區(qū)域到高風險高回報的區(qū)域，大部分項目都分布在上述地帶。但是，風險和收益之間的線性假設并非完美無缺。雖然只是少數(shù)情況，但仍有項目在主要序列（即圖中的斜角帶）之外，例如，風險水平低于該類別平均水準的大型項目。當房地產(chǎn)企業(yè)考慮公司目前的項目組合并且希望添加一些新項目時，很有必要將不同階段的項目納入考慮。因此，實物期權(quán)價值及其相應風險必須及時更新，因為一部分工作已完成。

基于風險的項目組合風險平衡矩陣圖更進一步，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將實物期權(quán)價值（RoV）和相應的風險價值（C-RoV@R5%）都分為高、中、低 3 個水平。圖2描述企業(yè)目前的項目組合狀況及潛在新項目對未來項目組合風險的影響。圖中的矩陣能有效支持房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，當很多大項目處在高風險高回報的區(qū)域時，一種解決方案是將處在低風險水平并能提供合理的低回報的潛在項目納入現(xiàn)有組合中。

圖2（注：1未建項目，2在建項目，3完成項目）

2、施工前期的風險防范措施

施工進行之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要與當?shù)氐恼?、各級管理部門、金融機構(gòu)等企業(yè)單位做好溝通、搞好關(guān)系，為未來項目的啟動奠定基礎。比如要去地方的國土部門、城市規(guī)劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進行溝通咨詢，以便了解當?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境、城市未來規(guī)劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調(diào)整項目設計；去國土資源、城市規(guī)劃等部門做調(diào)查，了解地塊的具體的使用意識、使用情況進行確認。對未來征地、拆遷、安置與補償可能發(fā)生的問題進行預測，要靈活處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強企業(yè)員工的合同意識，對土地出讓合同、拆遷安置補償合同、勘察規(guī)劃設計合同進行認真核對，保證合同中不會出現(xiàn)陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術(shù)風險，做好防火、抗震工作。

3、項目施工階段的風險管理措施

施工階段不僅對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有著直接影響，同時因其時間較長，可能存在的風險因素也就更多。對于項目施工階段的風險控制，我們可以從以下幾個方面入手：

（1）對于現(xiàn)場容易發(fā)生的危險事故必須要做好預案工作，比如高空墜落、護坡處理等等，做好極端氣候的應對工作，協(xié)調(diào)設計人員、監(jiān)理人員、施工人員以及一些材料、設備供應商之間的關(guān)系，保證工程項目的有效進行。

（2）對施工現(xiàn)場進行科學、合理的布置。易燃易爆品儲藏的位置要遠離食堂、變電房等容易引發(fā)火花的地方，易燃易爆品倉庫要絕對禁止煙火；水泥倉庫的地面需要架空，切實做好防潮、防水措施；對于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進行堆放。四是加強現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織、措施、人員、機械的落實，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。五是做好現(xiàn)場建設日志，注意資料收集和保存，預防和減少施工索賠。六是盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期，這是一些小開發(fā)商經(jīng)常使用的規(guī)避風險的措施。

（3）擴大宣傳力度，提高施工人員的安全意識。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用培訓工作，提高進場人員的安全意識，使他們能夠嚴格按照相關(guān)制度完成操作，對于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓考核之后，才能夠上崗。經(jīng)常組織安全檢查，保證進場的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。

4、進行風險轉(zhuǎn)移

對于無法直接回避的風險，開發(fā)商主要可以通過合同契約、工程分包、融資及購買保險等方法分散和轉(zhuǎn)移風險。

（1）通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能因為缺乏銷售及售后服務能力，可以與另一家企業(yè)簽訂合同，由后者負責房屋的銷售和維修服務，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則維修工作及相關(guān)費用均由該企業(yè)來承擔。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。

（2）如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務負擔轉(zhuǎn)移給其他人，這是一種非保險形式的風險轉(zhuǎn)移。

（3）通過購買保險，業(yè)主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風險損失。房產(chǎn)保險可以將自己不能承擔或不愿意承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。

5、工程索賠的風險防范措施

1、注意把握索賠機會。在施工管理中能否及時，全面地發(fā)現(xiàn)潛在的索賠時機是索賠工作的前提條件。為此，企業(yè)的合同管理人員必須具有良好的合同管理素質(zhì)，索賠分析應變能力及豐富的施工管理經(jīng)驗，熟悉施工中的各個工序環(huán)節(jié)，并且掌握一定的建筑法規(guī)及財務知識，才能及時抓住索賠機會，為企業(yè)挽回損失。

2、注意保留完整的索賠記錄。當發(fā)生可進行索賠的事項時，應及時記錄事件發(fā)生時及發(fā)生過程中的現(xiàn)場實際狀況和現(xiàn)場人員、設備的詳細清單，并及時請現(xiàn)場監(jiān)理工程師或工程師代表簽字。索賠事件造成現(xiàn)場損失時，還應做好相應的現(xiàn)場照片、影像資料的搜集，整理工作，并確保其完整性和有效性。

3、注意索賠證據(jù)的收集和整理。在合同履行中出現(xiàn)索賠機會時，能否及時提供充分而有效的索賠證據(jù)是關(guān)系索賠成敗的關(guān)鍵。因此，施工中應特別注意材料的收集。整理，務求保證索賠證據(jù)的真實性、全面性、關(guān)聯(lián)性和法律效力。

四、房地產(chǎn)項目管理風險控制需注意的問題

應對開發(fā)項目實施系統(tǒng)全面的風險管理，采用各種風險防范的措施主動控制風險，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力并提高企業(yè)的盈利能力，以保障房地產(chǎn)市場和企業(yè)的和諧、可持續(xù)發(fā)展。但我國的房地產(chǎn)開發(fā)風險管理體系起步較晚，相應的制度法規(guī)還不夠完善，很多概念和方法常常被忽略或誤解，許多問題值得注意：

1、進行風險交流，動態(tài)識別和評估風險。風險交流是指項目運作主體間關(guān)于風險分析過程、相關(guān)風險、風險因素以及風險認識的信息和意見進行互動交流的過程。

2、每個人都是風險管理的主體風險管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，以至于無法將其職能歸于某一個專業(yè)部門來負責。

3、進行風險控制雖可以減小風險發(fā)生概率，緩和風險發(fā)生后的嚴重程度，但卻不能完全的消除風險，即便是風險回避和風險轉(zhuǎn)移也不可能完全的避免各項風險。

4、風險是可以利用的由于長期性、損益雙重性等房地產(chǎn)開發(fā)和風險的種種特性，對房地產(chǎn)開發(fā)而言風險常常是可以利用的。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項目管理中，風險是難免存在的，但是它也是可以控制的。這就需要構(gòu)建起風險預警系統(tǒng)，制定風險控制措施，將風險減少或者降低。房地產(chǎn)項目不同的階段，就要運用不同的方法，具體問題，具體分析，才能有針對性的控制風險。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目面臨的最大風險是投資風險，所以要加大投資風險的控制力度，制定針對投資風險的防范措施，爭取在國家相關(guān)政策法規(guī)下，將風險降到最小。

參考文獻：

第5篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

【文章編號】0450-9889（2017）05C-0080-02

慕課建設方興未艾，基于慕課的立體化教材建設是我國乃至全球教育信息化的發(fā)展方向。基于慕課建設立體化教材是一件新生事物，聯(lián)合行業(yè)、企業(yè)和高校同行一起建設慕課可以更好地提升教材與慕課的質(zhì)量。目前，廣西20多所辦有建筑專業(yè)的高職院校聯(lián)合出版社、浙江開元數(shù)字化公司、廣西住建廳培訓中心計劃共同打造一套廣西高職建筑專業(yè)立體化教材，本文試介紹這套教材的建設背景、具體做法和推廣意義，以適應教育信息化發(fā)展方向，促進慕課教材更好地為學習者使用。

一、建設背景

慕課也叫大型開放式網(wǎng)絡課程，源于大衛(wèi)?懷利2007年8月在美國猶他州州立大學建立的研究生開放課程。在我國俗稱網(wǎng)絡共享課，2012年以來開始應用到我國的教育行業(yè)。

2014年廣西20多所辦有建筑專業(yè)的高職院校聯(lián)合出版社、浙江開元數(shù)字化公司、廣西住建廳培訓中心，由廣西住建廳培訓中心安排所屬的廣西建設教育協(xié)會承擔組織責任，要求協(xié)會所屬的各個建筑安裝企業(yè)和廣西所有設有建筑類專業(yè)的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學生打造一套基于慕課的以工作過程為導向的立體化建筑類專業(yè)教材，并把這套教材放到浙江大學等出版社出版，對應的慕課則傳送到開元數(shù)字平臺與廣西高職高專建筑專業(yè)師生共享。

目前這項工作正在進行。未來幾年內(nèi)這套由行業(yè)、企業(yè)、高職院校建筑院系按照國家最新建筑規(guī)范共同打造出的立體化教材（配套慕課），屬于全國首創(chuàng)，既引導了課程信息化建設的革命，也引領(lǐng)了全國建筑類專業(yè)的教材改革。教育部2012年印發(fā)的《教育信息化十年發(fā)展規(guī)劃（2011―2020年）》中提出，到2020年，需形成與國家教育現(xiàn)代化發(fā)展目標相適應的教育信息化體系，基本實現(xiàn)所有地區(qū)和各級各類學校寬帶網(wǎng)絡的全面覆蓋。這從硬件上為慕課的建設、立體化教材的建設提供了基礎。中國的慕課學習者目前主要分布在一線城市和教育發(fā)達城市，學生資源很豐富。

2014年浙江開元數(shù)字學習平臺hzkybook.com正式開通，這是一個免費平臺。在windows操作系統(tǒng)、安卓系統(tǒng)之間互通。它的功能如下：（1）將所有教材的數(shù)字版本保存在學校的服務器上，是出版單位認可的，全球共享的大型的數(shù)字教材云平臺。（2）為每所高校保存每一道試題，每一張試卷和每一份作業(yè)。（3）記錄所有教師提供的每一個問題，的每一個任務，記錄每一個學生的學習狀態(tài)。（4）能隨機整合全球任何一本教材、任何一個視頻、微課、案例。（5）平臺設有筆記系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)、考試系統(tǒng)、任務系統(tǒng)、資源系統(tǒng)、社區(qū)設計。（6）對所有的網(wǎng)絡資源進行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實訓資料的用戶評價制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學的各種社團群；全球高校教學動態(tài)信息；建立學科論壇。

開元數(shù)字學習平臺合作開發(fā)的第一套為全國乃至全球高?高專學生服務的慕課，就是廣西住建廳培訓中心聯(lián)合廣西20多所高職院校和廣西20多家建筑企業(yè)正在開發(fā)的建筑專業(yè)立體化教材，廣西機電職業(yè)技術(shù)學院率先制作附有慕課的3門樣本立體化教材，并為后續(xù)的30多門立體化教材提供可供借鑒的建設方法，為廣大高職院校建筑類專業(yè)服務。

二、立體化教材建設的具體做法

其一，廣西住建廳培訓中心2014年10月在南寧召開廣西高職高專建筑專業(yè)課程建設及建筑專業(yè)立體化教材建設研討會。會議內(nèi)容包括：（1）探討高職高專建筑課程立體化教材建設的重要性；（2）研討校企合作與建筑人才需求的目標、關(guān)系及急迫性；（3）研討建筑專業(yè)教材立體化建設相關(guān)事宜。參會人員有：（1）廣西建設教育協(xié)會領(lǐng)導；（2）出版社領(lǐng)導、浙江開元數(shù)字化公司領(lǐng)導；（3）廣西高職高專建筑專業(yè)系主任（院長）；（4）相關(guān)高校、企業(yè)專家，主編、副主編、參編人員。

其二，按照慕課的標準制定廣西高職高專建筑專業(yè)立體化教材的建設方法，課程資源構(gòu)成及資源搜集方法、教材寫作要求、課程網(wǎng)頁的制作標準等。按照慕課建設的要求，引導參與編寫立體化教材的教師按照慕課的要求編寫教材，同時提供所有相關(guān)知識點的企業(yè)實操現(xiàn)場圖片和視頻，制作重要知識點的微課，形成一系列的慕課即網(wǎng)絡共享課程。針對建筑類的課程實踐性很強，學生很難理解和想象的特點。我們通過立體化教材的開發(fā)，把各知識點的圖片、視頻直觀地展示給同學，方便他們理解與掌握，告知他們慕課網(wǎng)址，引導他們在課余時間上網(wǎng)自學和復習，參與教師的網(wǎng)上互動和課程游戲，熟練地掌握課程重點知識。

其三，利用廣西各職業(yè)技術(shù)學院影響力，動員廣西住建廳培訓中心聯(lián)合相關(guān)出版社，動員廣西建設教育協(xié)會所屬的各個建筑安裝企業(yè)和廣西所有設有建筑系的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學生打造一套以工作過程為導向的立體化建筑類專業(yè)教材。讓參與課程建設的老師，對照課程教學大綱，認真構(gòu)思課程設計；根據(jù)擬建設教材大綱編寫課程的三級目錄，經(jīng)編委會討論通過方可編寫；高校教師和企業(yè)高管共同嚴格按照國家和廣西建筑規(guī)范編寫；企業(yè)提供大量的建筑過程的場景圖片和視頻以及運作案例；高校教師建設知識點微課。然后連同教材、課件及大量的課程資源一起放在開元數(shù)字學習平臺上建成網(wǎng)絡課程，形成慕課給全國乃至全球的同行、高職高專建筑專業(yè)學生、建筑行業(yè)自學人士共享。

其四，進行課程建設模式說明――以《房地產(chǎn)項目開發(fā)》為例。具體而言，一是確定主編和課程負責人。二是主編組織編寫隊伍，主編一人來自學院，一人來自企業(yè)。學院主編為第一主編，第一主編主持編輯會議，商量教材的大綱、目錄、協(xié)作分工，確定怎樣組織寫作內(nèi)容來順應以工作過程為導向的房地產(chǎn)課程建設，就《房地產(chǎn)項目開發(fā)》而言，就是通過學習我們的這本教材，讓一個完全不懂房地產(chǎn)的學生也能夠按照課程教材的指示，一步一步完成房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。教材的第一部分教師教學生注冊房地產(chǎn)公司，辦理房地產(chǎn)資質(zhì)證書、建章立制、招聘人才。第二部分是教學生怎樣去通過招投標去獲得土地或開發(fā)項目，了解我國的土地政策、房地產(chǎn)的發(fā)展史、談判的技巧。第三部分編寫的是怎樣做好房地產(chǎn)項目前期工作，包括勘察、設計與三通一平。第四部分談論的是總平與報建，敘述了規(guī)劃設計、開發(fā)項目的四個主要證件（建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證）的辦理、報建費用的繳納與減免等，為開發(fā)商科學定位，獲得規(guī)劃局、建設局及相關(guān)部委的批準提供可能。第五部分主要介紹了開發(fā)商采用招投標的辦法選擇施工單位和監(jiān)理單位的過程，以及甲方工程部與監(jiān)理公司管理建筑工程的具體過程。第六部分開發(fā)項目營銷，主要介紹房地產(chǎn)商為了更快更有效收回投資，和銷售商一起精心策劃房地產(chǎn)銷售的各項準備工作、開盤售樓后的銷售管理、銷售培訓，房地產(chǎn)購房手續(xù)與付款方式。還介紹了銀行按揭辦理的方法和選擇技巧。第七部分開發(fā)項目竣工移交：介紹了房地產(chǎn)竣工結(jié)算、房地產(chǎn)竣工驗收、房地產(chǎn)工程結(jié)束后的三次房屋移交、房地產(chǎn)工程檔案的建設及向城建檔案館移交工程檔案資料等過程。第八部分房地產(chǎn)開發(fā)項目財務與稅收探討了房地產(chǎn)項目的資金運作，房地產(chǎn)項目的稅收構(gòu)成，怎樣才能做好項目的財務分析和稅務分析，即避免重復納稅也避免偷稅漏稅，同時指導讀者怎樣看懂財務報表和統(tǒng)計報表。第九部分開發(fā)項目的售后服務：包括如何開展物業(yè)管理工作，掌握新常態(tài)下物業(yè)管理的經(jīng)營走向、業(yè)主委員會的籌建及住房維修基金的收取、管理與使用；辦理房產(chǎn)證的程序、稅費；商品房的使用說明書、房屋質(zhì)量保證書的各項規(guī)定等等。三是按照教材章節(jié)搜集國家的法律法規(guī)、各種企業(yè)案例、地圖和城市土地級別分類圖等參考資料，編寫個章節(jié)的課程PPT，錄制教師上課的各個知識點的慕課，各章節(jié)題庫，師生互動資料，然后打包上傳到開元數(shù)字化平臺。四是上課時直接打開開元課程平臺講授課程，在實踐教學中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

其五，本課題組已于2014、2015年出版了《房地產(chǎn)項目開發(fā)》《熱工學原理》《房地產(chǎn)經(jīng)紀》等教材，并與開元數(shù)字化平臺合作成果開發(fā)了4門慕課即網(wǎng)絡共享課。

三、建設的意義與推廣價值

（一）階段性成果。建設取得的階段性成果如下：（1）首期樣板3本教材按期正式出版。（2）各個課程的教學設計、教?W資源、課件、復習題及答案上交或上傳開元數(shù)字學習平臺。（3）首期樣板3門網(wǎng)絡共享課程（MOOCS）按期建設完畢。

（二）預期效果。建設達到的預期效果如下：將所有教材的數(shù)字版本保存在學校的服務器上，建成全球共享的大型的數(shù)字教材云平臺。（1）為每所高校保存每一道試題，每一張試卷和每一份作業(yè)。（2）記錄所有教師提供的每一個問題，的每一個任務，記錄每一個學生的學習狀態(tài)。（3）能隨機整合全球任何一本教材、任何一個視頻、微課、案例。（4）平臺設有筆記系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)、考試系統(tǒng)、任務系統(tǒng)、資源系統(tǒng)、社區(qū)設計。（5）對所有的網(wǎng)絡資源進行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實訓資料的用戶評價制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學的各種社團群；全球高校教學動態(tài)信息；建立學科論壇。

第6篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 成本控制 價值工程 項目管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

隨著經(jīng)濟危機的不斷沖擊，我國房地產(chǎn)企業(yè)受到很大的打擊，為了保證企業(yè)的經(jīng)濟利潤，同時還要保證建筑的質(zhì)量問題，越來越收到人們的關(guān)注。在相當一段時間內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。同時政府也加大基礎建設投入，增大施資力度，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的勢頭，這導致很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重眼前利益而不重視產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)內(nèi)涵的提升。房地產(chǎn)企業(yè)如何能在新的形勢下既保證質(zhì)量又獲得利益，其中重要因素就是需要對房地產(chǎn)的項目開發(fā)成本進行系統(tǒng)的研究，進而采取有效的措施降低開發(fā)成本。

一、項目成本統(tǒng)計分析

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，加強企業(yè)的成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指企業(yè)在開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的過程中所必須支出的各種費用的總和。要想節(jié)省成本，就需要在前期做好成本分析工作，嚴格控制成本，防止在施工過程中無計劃濫用成本。

1.工程評估階段

此階段主要包括兩部分工作。一是項目財務評估，根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。二是市場分析，主要分析市場的可支付的價格水平、供求關(guān)系、目標市場及其競爭環(huán)境。這一階段對企業(yè)來講至關(guān)重要，但并不會產(chǎn)生直接的費用支出。 2.開發(fā)前期階段

此階段主要有土地費用，包括土地征用費或拆遷安置補償費、城鎮(zhèn)土地出讓金、土地契稅及公證費等。目前在我國房產(chǎn)項目構(gòu)成中土地費約占20%以上，有些項目甚至達到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重點，需要做好準備工作。

3.項目建設階段

本階段發(fā)生的費用主要有以下幾個方面：財務費用、管理費、市政公共設施費用、建筑安裝工程費。財務費用主要是指項目開發(fā)過程中因融資而產(chǎn)生的利息支出費用及金融機構(gòu)手續(xù)費等，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。管理費主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資、保險費、辦公費、差旅費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中該部分所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。建筑安裝工程費是指按照施工圖施工時所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和材料設備費。主要由建筑材料成本、施工成本和設備成本決定。從我國目前情況看約占整個成本的35%~40%左右。

2.4項目租售階段

在租售階段發(fā)生的主要費用有稅費和銷售費用。稅費包含兩部分，一部分是稅收，另一部分是行政性費用，在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般在10%~15%左右。銷售費用包括項目銷售過程中產(chǎn)生的代銷手續(xù)費、廣告費、銷售人員工資、展覽費等費用。大多數(shù)房產(chǎn)公司選擇專業(yè)的公司為其銷售，因而產(chǎn)生雇傭費用。

二、土地成本報價控制

土地成本的不斷提高是房地產(chǎn)成本提高的主要原因，表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，這就增加了許多不必要的成本。有些地方無論是開發(fā)商還是政府都在拼命地哄抬地價。開發(fā)商認為地價再高也會轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，自己只要有土地就有利潤，政府認為地價高了自己的利潤就會增大，因而導致土地價格不斷飆升。土地拍賣為每個房地產(chǎn)企業(yè)提供了公平競爭的機會，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)間不得不為獲得土地而進行激烈的競爭。因為土地成本在整個項目開發(fā)成本中占的比重較大，其結(jié)果自然是大大壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，使之真正步入了微利時代。微利時代的到來使得投資決策更要慎之又慎。

面對激烈競爭報價過于保守將會面臨著關(guān)門的局面，而盲目競標又可能會導致土地價格按照當時的產(chǎn)品價格測算已是無利可圖的甚至虧損的情況。對它們而言需要的不僅僅是膽識和魄力更需要科學的土地報價決策方法和依據(jù)。所以企業(yè)在參加土地競標的時候一定要結(jié)合自身的特點和競爭對手的情況通過科學、合理地研究形成自己的土地報價策略。

三、項目管理成本的控制

項目是一個臨時機構(gòu)來完成特定工作的組織方式。項目中的工作彼此間有著密切的聯(lián)系，所有這些往往需要多個單位或部門需要統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)。所謂的項目管理是將相關(guān)的知識、技能、工具和技術(shù)應用于項目活動，以成功地實現(xiàn)預期目標的活動。項目管理的目標是尋找項目的最佳平衡時間，成本，質(zhì)量，資源四個要素的控制。項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有廣泛的應用范圍。其實，成本控制是房地產(chǎn)項目管理的核心內(nèi)容之一，因為房地產(chǎn)開發(fā)屬系統(tǒng)工程，涉及多部門、多環(huán)節(jié)的過程，開發(fā)周期長，它必須結(jié)合整個過程的綜合管理控制成本，以減少人力，物力和財力上的損失。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

1.樹立成本控制意識

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導向，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制管理也要以市場為導向，高度重視成本控制的實際工作，在意識上充分認識到良好的成本控制給企業(yè)帶來長遠的利益。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應社會主市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，應結(jié)合經(jīng)濟與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程，成本控制的觀念貫穿房地產(chǎn)項目建設的始終，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強企業(yè)的成本效應。積極開展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓，加強對成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。

2.加強成本控制監(jiān)督

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建設過程是一個建設周期長的工作，對于每一個項目實際工作的環(huán)節(jié)，成本控制監(jiān)督直接影響財政資金使用效益的好壞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導和相關(guān)工作人員應設置一個科學合理、具有操作性的預算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個項目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴格控制成本的作用。同時還應積極推廣應用先進的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。

3.改善成本管理方法

由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理的有效途徑之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將項目開發(fā)投資的成本控制在預算的范圍內(nèi)，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過合理分配企業(yè)人、財、物等戰(zhàn)略資源控制費用支出，擴大成本管理的范圍，實施全過程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競爭戰(zhàn)略確定成本管理的重點，運用價值鏈分析，進行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個企業(yè)的不同情況靈活地、適當?shù)丶右越梃b和運用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。

4.實施信息管理系統(tǒng)

現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個全面信息化管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營方式，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域應運用先進的信息技術(shù)進行企業(yè)項目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計算機技術(shù)進行成本控制，推進企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財務部門為中心，經(jīng)營計劃，人力資源，監(jiān)察審計等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項業(yè)務活動高效率地運作。當前，ERP成本管理系統(tǒng)是進行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術(shù)基礎上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，對于改善企業(yè)業(yè)務流程、提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。

五、結(jié)語

要降低房地產(chǎn)價格關(guān)鍵的一點就是要降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。本文研究的是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制，是房地產(chǎn)行業(yè)的熱點、難點問題、理論發(fā)展和改革迫切需要研究的問題，其他更多的問題還需要在實踐中進一步總結(jié)、提高。

參考文獻：

1．張馳. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評價指標體系研究D. 東南大學 2004

2．王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究D. 西安科技大學 2008

第7篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目 管理 風險 控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

正文：

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進程的加快，更加促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項目投資風險意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，在競爭日益激烈的環(huán)境中難以立足。

一、概述

1.房地產(chǎn)投資風險

房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。房地產(chǎn)項目投資風險管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因及發(fā)展趨勢。

在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險主要表現(xiàn)在兩個方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風險、資源風險等，是受社會和經(jīng)濟環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術(shù)風險和組織風險等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發(fā)等都可能造成財務風險甚至投資失敗。

此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟風險降低的同時，政府調(diào)控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風險的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險預警機制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。

二、房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理方式及具體對策

1.風險管理的主要方式。

房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉(zhuǎn)移、風險自留。

2.風險管理的具體對策。

針對不同類型、特征和規(guī)模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：

2.1了解市場動態(tài)，提高風險預測能力。

投資前對市場情況進行調(diào)查分析是投資風險管理的重要環(huán)節(jié)。首先要了解市場需求和政府的建設規(guī)劃意圖，以保證企業(yè)投資方向的準確性及正確性。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風險的關(guān)鍵。

2.2完善企業(yè)內(nèi)部的投資決策管理和風險管理。

企業(yè)投資要建立在市場調(diào)查的基礎之上，要綜合考慮市場需求和潛在的風險，以確定最佳的投資方案。對于投資決策層來說，首先要選擇合適的開發(fā)項目區(qū)位，合適的區(qū)位可以保證企業(yè)降低投資風險實現(xiàn)升值。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

2.3完善企業(yè)的風險管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對市場的動態(tài)風險監(jiān)測。

房地產(chǎn)投資的可行性研究、投資決策和風險管理是建立在完善的信息系統(tǒng)和良好的信息溝通渠道上的，因此，企業(yè)必須設立專業(yè)的信息管理部門，建立和完善信息系統(tǒng)，來進行信息的搜集、處理工作。通過信息系統(tǒng)對平時的國家或城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市總體規(guī)劃、市場需求等信息進行分析處理，制定準確的信息報告，使決策管理層能夠及時準確的了解市場需求，規(guī)避投資風險；還可以建立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為決策管理層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時有效的掌握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的動態(tài)變化情況。

2.4加強風險管理的系統(tǒng)培訓，提高員工的風險管理意識。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部定期培訓的方式或委托外部培訓機構(gòu)培訓的方式來實現(xiàn)對企業(yè)員工的培訓，可以增強員工的專業(yè)技能，增強企業(yè)的凝聚力。通過風險管理培訓，使企業(yè)員工能夠了解企業(yè)所面臨的各種風險，知道將如何應對即將出現(xiàn)的風險和對已存在的風險進行處理的方法，提高員工的風險管理意識，從根本上增強企業(yè)的抗風險的能力。

2.5采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風險。

投資分散策略包括投資區(qū)域分散、投資種類分散、投資時間分散三種。

投資區(qū)域分散：房地產(chǎn)市場具有較強的區(qū)域性特點，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)項目投資效益的影響也存在差異，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風險的目的。

投資種類分散：房地產(chǎn)項目種類不同所帶來的投資風險也不同，所獲得的效益也有所區(qū)別，因此投資時做到投資種類分散，可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資風險。

投資時間分散：是在投資過程中設立合理的投資時間間隔，以減少因市場動蕩造成的損失。

聯(lián)合策略是指幾個房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合的方式，一起參與某房地產(chǎn)項目的投資，利益共享、風險共擔，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)獨自投資的風險。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等相關(guān)的經(jīng)濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。只有企業(yè)自身及時的了解動態(tài)，從項目最開始階段到最后的完成階段實施全程的動態(tài)監(jiān)控、全面的風險管理分析，實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風險管理，設立專門的風險管理機構(gòu)，制定風險管理計劃，明確風險管理目標，明確各部門風險管理人員的責、權(quán)、利，通過有效的信息共享，加強各部門協(xié)調(diào)，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一項高投入、高風險、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來保證其日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要議題之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運營的儲備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項目周期通常較長，成本與收入的變動性較大，成本的變動與實際收益的變動存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應出了企業(yè)的財務狀況與企業(yè)實際業(yè)績間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績的好壞通?？梢詮默F(xiàn)金流量的財務報表中得到體現(xiàn)。通過企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實地反映企業(yè)的實際業(yè)績。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量相當大?，F(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過現(xiàn)金流量表反映，同時，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強的償債能力，企業(yè)管理者此時可根據(jù)投資的需要進行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進行正確的投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標不適應

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標?，F(xiàn)金流管理沒有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標發(fā)展的高度上來，對現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營活動，如現(xiàn)金預算、日?，F(xiàn)金流量、流程與流動速度，追求短期的盈利目標，忽略了現(xiàn)金流管理長期的戰(zhàn)略目標，導致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標脫節(jié)。此外，在土地儲備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地儲備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實。但是土地儲備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長遠來看土地儲備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過度的土地儲備會導致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標背道而馳。

（二）企業(yè)管理層對現(xiàn)金流管理的意識淡薄

通過現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財務管理的理論知識，對企業(yè)財務報表反映的會計信息分析不夠全面，導致其無法在危機關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業(yè)對房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對房地產(chǎn)進行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會計、出納等重要職位聘用自己的親屬擔任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過度重視經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)企業(yè)對定期召開的財務大會，在進行預算分析時，過于強調(diào)企業(yè)當期的經(jīng)營利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的財務預算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。

（三）現(xiàn)金流管理體系不健全

現(xiàn)金流管理的最終目標是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的穩(wěn)定性，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費用、營銷費用和財務費用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式?，F(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過度追求現(xiàn)金流管理短期目標，忽略了長期的現(xiàn)金流管理。同時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負值，為企業(yè)未來的發(fā)展埋下了禍根。在實際業(yè)務操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過度重視土地儲備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務活動的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無限價值驅(qū)動了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲備，而土地的儲備是需要高成本的，大量的土地儲備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。

（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理過多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財務部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現(xiàn)金流管理的認識不同，存在現(xiàn)金流管理是財務部的職責的認識偏差，導致其對現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機制缺乏事前預測、事中控制與事后分析的有機結(jié)合?，F(xiàn)金流管理離不開各部門各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無法保障現(xiàn)金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤，并將現(xiàn)金流管理與利潤目標直接掛鉤，對業(yè)績的考核偏重企業(yè)的短期利潤，沒有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無法正常發(fā)放員工工資、沒有資金用以購進原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制偏重于房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制，忽略了項目開發(fā)前期的可行性成本，招投標所帶來的成本與項目設計環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，大部分企業(yè)對日常的成本支出的控制較為嚴格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。此外，國家政策會對房地產(chǎn)業(yè)帶來直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房價的攀升，與此同時，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的人工成本、建筑原材料價格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本不斷上升，房價的下跌與房地產(chǎn)項目成本的上升，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對策

（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標相結(jié)合

現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運營低層次的局面。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進行現(xiàn)金流管理時要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對環(huán)境因素進行正確分析，保證現(xiàn)金流動與企業(yè)環(huán)境變化趨勢相吻合。同時，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預算目標要與總公司的預算目標相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務于總公司的現(xiàn)金流管理目標，是對現(xiàn)金流管理體系的補充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應對其子公司的現(xiàn)金流進行實時的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預算不合理，導致子公司資產(chǎn)短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產(chǎn)的企業(yè)應考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時，對于非主營房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風險。

（二）樹立全局觀念，提高財務管理意識

現(xiàn)金流管理是財務管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長在現(xiàn)代管理的時代，應充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應做到：首先，樹立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識，現(xiàn)金流管理是服務于企業(yè)戰(zhàn)略目標的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應局限在企業(yè)項目開發(fā)或日常業(yè)務的某個環(huán)節(jié)，應立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財務部、成本部等部門的工作，提高各部團結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財務意識，普及財務管理相關(guān)知識，提高管理層對財務管理的理論知識與實踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財務報表，對掌握的會計信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財務部、銷售部、工程部等各部門的權(quán)責，使其正確履行其權(quán)責。針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的要職，應慎用選人政策，嚴格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財務專業(yè)知識與操作實踐能力的人擔任相應的職位，以保證財務管理的順利進行。另一方面要針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特性，有針對性地開展財務知識普及，組織相應的財務理論與實踐的培訓，提高各部門對企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。

（三）完善現(xiàn)金流管理體系

由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的大動脈，完善的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財務部門，由財務部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時，根據(jù)業(yè)務規(guī)模在財務部下屬單位設置兩級不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴格實施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時限及時收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開展。再者，企業(yè)應加強對現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應的獎懲，以充分調(diào)動各部門積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應重視財務信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時跟進房地產(chǎn)項目開發(fā)實施進度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動情況，為企業(yè)財務部及管理者正確分析財務信息提供依據(jù)。另一方面，通過財務信息系統(tǒng)的完善，及時地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進行信息的交流與溝通，跟進資金的流動，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對于房地這樣需要殷實的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔的風險，嚴格把關(guān)企業(yè)財務與資金來源狀況，同時，企業(yè)要對現(xiàn)金流進行及時的預測、分析、報告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項目的周期通常較長，企業(yè)應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴格的現(xiàn)金流預算管理目標，按照年度、季度、月份將目標細化，并定期對短期現(xiàn)金流管理預算進行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應注意如下五個要點：第一，在產(chǎn)品項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門、各組織團體間的相互關(guān)系，盡可能完成項目產(chǎn)品的預售要求，盡早獲得預售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應收款項的催收，以回籠房款。第三，提高金融財務風險的預防意識，運用多樣化的付款方式，保證開發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應拓寬融資渠道，避免將風險集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)信譽發(fā)行債券，運用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際需要，盡量縮短項目施工期限，縮減項目開發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動性，降低企業(yè)不必要的費用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運作，這就要求企業(yè)要對資金的使用進行合理的分配，對后期的項目施工計劃、現(xiàn)金的使用提前預測并進行相應的預算安排。第五，對于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機制。及時對分屬的子公司現(xiàn)金流動進行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對其進行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對閑散的資金進行合理的分配與投資，同時為企業(yè)集中財力化解經(jīng)營及財務風險奠定了基礎。

（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問題，具體應做到如下兩點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個環(huán)節(jié)，不應將成本控制局限于項目的施工階段。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期可行性研究，招投標所帶來的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項成本支出，均應謹慎對待，加強對現(xiàn)金管理的重視程度，對項目開發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進行事前的預測，并給予合理的預算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)應正確對待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項目的時間安排與項目的金額兩個維度進行開展。根據(jù)項目進展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項目的進展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預算表，對企業(yè)項目的現(xiàn)金流動進行實時的監(jiān)控。同時，財務部應確保項目開展在企業(yè)的資金流動和項目安排的可控范圍之內(nèi)，對于超出的成本進行及時地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問題。

五、結(jié)論

現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動率較高。經(jīng)濟快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營與財務風險往往不被重視?，F(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。

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第9篇：房地產(chǎn)項目財務培訓范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；成本控制；對策 ； 研究

Abstract: along with the real estate development faces the challenge of cost control precision demand is more and more high, the real estate development project cost control research faces many new problems. In this paper, the basic principle of cost control were studied, focusing on the real estate development construction cost, sale cost control research.

Keywords: real estate; cost control; countermeasure research;

中圖分類號：F045.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

引言

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了近幾年的迅猛發(fā)展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系，市場供需自我調(diào)節(jié)的能力逐步增強，奠定了向更高層次發(fā)展的基礎。隨著房地產(chǎn)市場進入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，靠的是在競爭中開發(fā)更多更好的房地產(chǎn)項目，由此帶來可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。尤其是經(jīng)歷了2009年初席卷全球的國際金融風暴以后，房地產(chǎn)項目將面臨成本控制精細化的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心內(nèi)容。本文針對目前房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本控制所存在的一些基本問題，結(jié)合成本控制的基本理論，重點針對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程成本、營銷成本控制進行研究。

項目成本控制基本理論概述

基本概念

項目成本管理，就是對再完成一個項目過程中可產(chǎn)生的成本費用支出，有組織、有系統(tǒng)地進行預測、計劃、實施、核算、分析等一系列的科學管理工作。要進行項目成本管理，就首先要確定成本管理的對象和目標，然后進行控制和分析。其主要有3項功能：（1）為定期的財務報告目的，計算銷售成本和估計存貨價值；（2）估計和預測作業(yè)、產(chǎn)品、服務、客戶等成本對象的成本；（3）為企業(yè)提高業(yè)務效率、進行戰(zhàn)略決策提供經(jīng)濟信息和反饋。

項目成本管理目標

項目成本管理的總體目標是為企業(yè)的整體經(jīng)營目標服務，具體來說包括為企業(yè)內(nèi)外部的相關(guān)利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經(jīng)濟、技術(shù)和組織手段實現(xiàn)控制成本水平。在不同的經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)成本管理系統(tǒng)總體目標的表現(xiàn)形式也不同，而在競爭性經(jīng)濟環(huán)境中，成本管理系統(tǒng)的總體目標主要依競爭戰(zhàn)略而定。在成本領(lǐng)先戰(zhàn)略指導下成本管理系統(tǒng)的總體目標是追求成本水平的絕對降低，而在差異化戰(zhàn)略指導下成本管理系統(tǒng)的總體目標則是在保證實現(xiàn)產(chǎn)品、服務等方面差異化的前提下，對產(chǎn)品全生命周期成本進行管理，實現(xiàn)成本的持續(xù)性降低。

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原理

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制一般包括如下過程：

檢查識別成本偏差：檢查是對項目成本計劃執(zhí)行情況的跟蹤和監(jiān)控，包括對已完工程量的測算和實際發(fā)生成本的測算，并將實際發(fā)生成本與計劃成本進行比較。同時，也要檢查組織的運轉(zhuǎn)情況，包括各種工作流程、信息流程是否正常，職責分工是否妥當，項目建設環(huán)境是否變化等。

分析偏差：檢查的目的是為了識別項目的實際成本與項目的成本計劃之間是否存在偏差，一旦確定偏差存在，成本管理人員就應進一步地分析偏差產(chǎn)生的原因，同時為尋求有效的控制措施做準備工作。

選擇控制措施：導致成本計劃執(zhí)行過程中產(chǎn)生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相應的形式，必須以目標控制為中心對癥下藥，合理的選擇使用組織措施、經(jīng)濟措施、合同措施和技術(shù)措施使成本執(zhí)行的實際情況與計劃的偏離盡可能地縮小。

決策控制措施：決定選用何種控制措施，實際上要立足于偏差發(fā)生的具體情況。但是無論選用哪一種控制措施，成本管理人員都要認識到，這種糾偏措施的選用可能會給成本計劃的目標控制帶來新的影響。

實施控制措施：一旦控制措施得到了批準，成本管理人員就要落實控制措施的實施。同時，在很多情況下還必須對成本計劃進行重新調(diào)整。

施工成本控制對策研究

施工階段的科學管理，從項目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產(chǎn)品及施工質(zhì)量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學管理，造成人力和財力的多種返工浪費。只有在施工過程中真正落實科學管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設計決定著工程估算的編制，也決定著工程結(jié)算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設計是否切實可行、經(jīng)濟和合理的依據(jù)。這個階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個方面進行成本控制：

加強財務紀律

根據(jù)內(nèi)部經(jīng)濟的核算和責任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經(jīng)濟責任，計算經(jīng)濟效果，做到責權(quán)利明確。

加強工程費用計劃控制

在工程建設過程中，通過嚴格執(zhí)行工程費用計劃，可以有效地控制工程項目投資成本，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟效益。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對施工階段的投資控制應給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等多方面采取措施，控制投資成本。

加強現(xiàn)場簽證管理

施工階段，現(xiàn)場可變因素多，如場地原因，材料供應等因素的影響，所以施工階段的現(xiàn)場簽證不可避免。有些開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機構(gòu)駐工地代表，業(yè)務素質(zhì)差，對預算和有關(guān)規(guī)定不熟悉、不了解，不應簽證的盲目簽證;或簽證不及時辦理;馬馬虎虎隨意簽證;甚至簽證過程中搞不正之風等等。這些現(xiàn)象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價。因此，必須加強現(xiàn)場簽證管理;同時，加強現(xiàn)場管理人員的業(yè)務培訓，提高其經(jīng)濟管理工作的意識;加強職業(yè)道德教育，糾正行業(yè)不正之風;尤其加強對現(xiàn)場簽證的審核工作，不合理的簽證堅決廢除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。

加強合同管理

從項目立項，就成立合同管理小組，主要負責此項目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對合同進行研究和管理。針對施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，·作到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。