房地產(chǎn)金融危機精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融危機范文

關(guān)鍵詞：后金融時代；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；風(fēng)險防范

中圖分類號：F832.1文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

創(chuàng)新是一個國家發(fā)展的不竭動力，也是各行各業(yè)不斷前進的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢，對其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國金融市場的整體結(jié)構(gòu)和運作模式與美國存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟一體化的背景下，美國公司在金融危機中暴露出的問題值得中國公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都對我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場發(fā)展趨勢，在原有的基礎(chǔ)上加強風(fēng)險防范意識，在推進房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強防范風(fēng)險意識等六個方面出發(fā)，針對后金融危機時代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問題及完善措施，做以下簡要分析。

一、我國房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當(dāng)前我國人口的不斷增加，城市發(fā)展化進程的不斷加快，房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動社會發(fā)展的同時，還能進一步促進我國的經(jīng)濟增長。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對土地的要求，整個建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。其次，我國房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢上揚的發(fā)展趨勢，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴大，使得理性通脹預(yù)期對未來房地產(chǎn)價格的走勢影響很大。再次，在我國當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，投資渠道匱乏，無法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報示范效應(yīng)，更加認定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房價扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場發(fā)展在，基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場，以此來發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行

在我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的過程中，針對當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險。再加上我國至今沒有形成滿足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)金融市場在其發(fā)展的過程中，至今沒有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制，導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當(dāng)前住房融資中，二級市場得不到有效的開發(fā)，一級市場又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來大量市場風(fēng)險的同時，也對金融市場的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導(dǎo)體系，導(dǎo)致在其發(fā)展的過程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，其金融創(chuàng)新在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的同時，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風(fēng)險的同時，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場的發(fā)展需求，在彌補當(dāng)前市場缺口的同時，還為投資者與消費者提供了更多的選擇途徑，以此來促進社會的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場內(nèi)容的同時，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補金融市場上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進行了創(chuàng)新，才能實現(xiàn)融資對象的多元化，進一步擴大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對象多元化的同時，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級低壓市場，實現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來增強低壓貸款資金的流動性。

五、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國外一些發(fā)達國家相比，我國至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國在發(fā)展創(chuàng)新的過程中，能夠借鑒國外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國的實際國情，將其運用到我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來，以此來達到創(chuàng)新發(fā)展的目的?？v觀當(dāng)前發(fā)達國家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，我國在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過程中，其起源于美國，并隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實施的過程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢，對民間資金的投向進行科學(xué)、合理的分流，以此來減少房地產(chǎn)商品市場投資性的需求。其次，在REITs模式具體運行的過程中，能夠及時的提供房租租賃市場中的資金來源，同時在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場的供給，以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險，在發(fā)展民間投資新途徑的同時，還能減少工程項目對銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運行，還能有效的環(huán)節(jié)國外資本進入我國房地產(chǎn)市場的壓力，為國內(nèi)資本市場的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強防范風(fēng)險意識

在整個創(chuàng)新活動順利進行的過程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應(yīng)加強自身的風(fēng)險防范意識，以此來確保創(chuàng)新模式的順利運行。在整個風(fēng)險防范意識加強的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，在其風(fēng)險防范意識加強的過程中，必須堅持一切從實際出發(fā)的原則，在借鑒國外先進發(fā)展模式的過程中，應(yīng)結(jié)合著我國的社會體制，不斷推進、創(chuàng)新，以此來達到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進程，積極培育二級市場，同時進一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展?fàn)顩r，尤其是房產(chǎn)價格的浮動，并對其產(chǎn)生的信息進行收集，以便及時的預(yù)測價格浮動帶來的經(jīng)濟風(fēng)險，并對其采取相應(yīng)的完善措施，以便風(fēng)險來臨時能夠?qū)⒔?jīng)濟損失降到最低。在整個風(fēng)險考慮中，除了考慮社會風(fēng)險外，還應(yīng)將個人風(fēng)險考慮在內(nèi)，以此來保證風(fēng)險防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過程中，其主要作用在于政策工具來干預(yù)經(jīng)濟市場，因而在發(fā)展的過程中，應(yīng)以平等的身份參與到市場發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動市場發(fā)展，完善市場基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無法適應(yīng)社會的發(fā)展趨勢。這就要求在其發(fā)展的過程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時，還能促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過程中，面對當(dāng)前我國社會經(jīng)濟的復(fù)雜性，還應(yīng)加強自身風(fēng)險的防范意識，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價值。

參考文獻：

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第2篇：房地產(chǎn)金融危機范文

關(guān)鍵詞：次貸危機；傳導(dǎo)；房地產(chǎn)金融：啟示

1　美國房地產(chǎn)金融與次貸危機概況

美國是抵押式的房地產(chǎn)金融體系。作為世界上發(fā)放房地產(chǎn)貸款最多的國家，抵押貸款是其傳統(tǒng)的、占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信貸方式。在美國，各家商業(yè)銀行抵押貸款占四種主要貸款總額的1／4，其中房地產(chǎn)抵押貸款占90％左右。根據(jù)借款人信用等級的不同，美國住宅抵押貸款分為優(yōu)級(Prime)、次優(yōu)(Ah-A)和次級(Subprime)。美國聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)將信用等級低于620分的客戶的住宅抵押貸款定義為次級住房抵押貸款，該類貸款通常具有較高的違約風(fēng)險。與此相應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)普爾在其報告中將美國次級住房抵押貸款證券(Subpfime RIVIBS)和投資于美國次級住房抵押貸款證券的CDO定義為次級債券。

次貸危機爆發(fā)的直接原因就是隨著美國宏觀利率逐步上調(diào)，一方面使得次級住宅抵押貸款的借款人還款負擔(dān)越來越重，另一方面致使房地產(chǎn)價格不斷下跌，住宅資產(chǎn)急劇縮水。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)一級市場資金鏈斷裂。如果僅僅是一級市場出現(xiàn)信用違約，其損失或波及面也只涉及到貸款銀行或公司，事實上房地產(chǎn)二級市場，即所有跟次級債券有關(guān)的機構(gòu)都受到了極大地沖擊，并且這種沖擊也蔓延到了實體經(jīng)濟，造成當(dāng)前全球性經(jīng)濟衰退。次貸危機的根源在于房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)在宏觀經(jīng)濟上行時，過于看重房地產(chǎn)本身的市場價值而忽視借款人的還款能力，導(dǎo)致信用風(fēng)險違約可能性加大。而次貸危機擴散至全球的原因在于過度的金融創(chuàng)新。

2　次貸危機的傳導(dǎo)過程

次貸危機的傳導(dǎo)可以分為四個過程

醞釀階段。網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅和“911”恐怖襲擊之后，美聯(lián)儲為防止美國經(jīng)濟衰退先后13次降息，之后美國進入貨幣市場長期低利率的寬松環(huán)境。流動性過剩條件下，為追求較高收益率，商業(yè)銀行等機構(gòu)開始降低貸款條件，向低信用等級客戶提供住宅抵押貸款，房地產(chǎn)金融泡沫產(chǎn)生并助推更多次級貸款發(fā)生。2005年以來，美聯(lián)儲又連續(xù)17次加息，利率從1％升至5，25％，此時次貸借款人還款負擔(dān)開始逐漸加大，2007年初次級抵押貸款機構(gòu)問題逐步暴露。

擴散階段。為分散次級貸款風(fēng)險并獲得更多的流動資金用于貸款，放貸機構(gòu)成立相對獨立的特殊日的實體將貸款實施證券化并轉(zhuǎn)移出資產(chǎn)負債表。而后，投資銀行通過估價模型計算各類貸款的風(fēng)險及其對應(yīng)的收益率并承銷。這樣，次貸衍生產(chǎn)品通過債券市場被不同國家的對沖基金、保險公司、社?；鸬炔煌L(fēng)險偏好的機構(gòu)投資者購買。正是通過貸款證券化這一金融創(chuàng)新工具，當(dāng)次貸一級市場資金鏈斷裂后，二級市場次級債券同樣掉進流動性短缺和虧損的困境，所有購買了美國房地產(chǎn)次緞債券的機構(gòu)都被卷入了此次危機。

轉(zhuǎn)移階段。房地產(chǎn)二級市場危機反過來又加劇了各類投資于次級債券的金融機構(gòu)的困境。次貸危機爆發(fā)后，盡管美聯(lián)儲推行寬松貨幣政策，不斷降息，但無論如何金融機構(gòu)的信貸依然緊縮。信貸緊縮勢必影響到企業(yè)投資、居民消費等實體經(jīng)濟。2008年初，美國宏觀經(jīng)濟報告顯示實體經(jīng)濟有衰退跡象，至今大衰退已是事實。

發(fā)散階段。美國為了自救，開始通過美元大幅貶值向世界各地輸出通脹。美國國內(nèi)實體經(jīng)濟衰退直接影響到的就是各對美出口國的出口貿(mào)易，而美元貶值對于持有美國國債的國家尤其是中國面臨資產(chǎn)大幅縮水，但這將發(fā)揮積極作用減輕美國現(xiàn)有的負擔(dān)，也有助于整個世界經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇。

3　次貸危機的原因分析

次貸危機從爆發(fā)到演變?yōu)橐粓鱿砣虻慕鹑谖C，其中暴露出很多問題，也是其原因。

首先，長期低利率刺激房地產(chǎn)非理性膨脹。美國自2001年來，持續(xù)放松銀根的貨幣政策導(dǎo)致美元流動性過剩，一方面刺激了以房屋為代表的資產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升，另一方面也為房地產(chǎn)信貸機構(gòu)大規(guī)模開展次級房貸以追逐利潤提供了有利條件。兩方面共同作用導(dǎo)致美國次級住宅抵押貸款市場的風(fēng)險不斷循環(huán)放大。2004年6月，美聯(lián)儲為抑制流動性過剩又開始新一輪的加息過程，這使得房地產(chǎn)價格下降和次貸借款人還款負擔(dān)加重同時出現(xiàn)。借款人無法通過再融資支付房款，之前積聚的次貸市場風(fēng)險集中釋放。

其次，利益驅(qū)使下信貸機構(gòu)放松風(fēng)險管理。惡性競爭下，信貸機構(gòu)為提高資金收益率不惜放松對借款人基本貸款資質(zhì)和條件的審查，將目光投向信用等級低端購房群體。信貸機構(gòu)面向該類群體提供貸款時，過分看重房地產(chǎn)本身的價值升值，忽視了其最應(yīng)該重視的借款人自身的償付能力這一重要條件。盡管之后，信貸機構(gòu)將這些貸款通過證券化的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到資本市場，但風(fēng)險本身并沒有消失，反而隨著各種各樣更高級別的衍生產(chǎn)品將風(fēng)險傳導(dǎo)給了世界各國投資者。

再次，金融衍生品設(shè)計存在缺陷，同時監(jiān)管當(dāng)局也放松警惕。此次危機中，金融衍生工具的過度頻繁使用，拉長了金融交易鏈條，使得風(fēng)險評估變得困難，很多時候連出售衍生工具的機構(gòu)也弄不清楚他們賣出的產(chǎn)品風(fēng)險到底有多大。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)資金鏈條出現(xiàn)問題時，其后的各類金融機構(gòu)所承擔(dān)的金融資產(chǎn)價值多倍收縮，引起連鎖反應(yīng)，產(chǎn)生了巨大的系統(tǒng)風(fēng)險。監(jiān)營當(dāng)局對房地產(chǎn)金融市場以及金融衍生品交易市場的風(fēng)險關(guān)注不夠，造成對經(jīng)濟前景預(yù)測的失誤和高泡沫的形成。

最后，評級機構(gòu)推波助瀾危機傳導(dǎo)。投資機構(gòu)對投資產(chǎn)品的選擇往往以評級機構(gòu)的信用評級為判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)。而此次危機中，評級機構(gòu)處于多方面利益考慮，對原本信用級別較低的次級債產(chǎn)品在經(jīng)過投資銀行包裝后給予了很高的評價等級，誤導(dǎo)了包括養(yǎng)老保險基金及國外投資人在內(nèi)的穩(wěn)健型投資者，這也是此次危機在壘球傳導(dǎo)的重要原因。

4　當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融應(yīng)從次貸危機中吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)

盡管次貸危機引發(fā)的全球金融風(fēng)暴對我國的直接影響相對較小，但當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀存在的問題不容忽視。

為減輕金融危機帶來的負面影響，抑制國內(nèi)經(jīng)濟快速下滑和通縮的嚴(yán)峻局面，2008年9月以來央行連續(xù)五次降低貸款利率，四次調(diào)低存款利率；同時為拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟增長，化解經(jīng)濟放緩風(fēng)險，在2010年之前我國還啟動高達4萬億元的經(jīng)濟刺激方案。這些措施的實施使我國當(dāng)前的形勢與2001年后的美國極為相似。流動性過剩與低利率并存。

房地產(chǎn)金融市場存在的問題也日益突

出：房地產(chǎn)貸款增長快、規(guī)模大，其主要來源是商業(yè)銀行，融資渠道單一，風(fēng)險集中；二級市場發(fā)展緩慢，資產(chǎn)證券化尚處于起步階段；放貸機構(gòu)風(fēng)險控制意識不夠；房地產(chǎn)金融配套體系不完善；政府和金融監(jiān)管機構(gòu)的職能發(fā)揮不夠到位。

針對上述宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)金融日益突出的問題，結(jié)合美國次貸危機的傳導(dǎo)過程和原因分析，我們從中得到以下幾個重要啟示：

完善房地產(chǎn)金融體系。我國房地產(chǎn)金融的主體主要是商業(yè)銀行，從房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)直至銷售，商業(yè)銀行為各個階段提供貸款，導(dǎo)致風(fēng)險過分集中于商業(yè)銀行，因此從宏觀上來講我們應(yīng)當(dāng)建立一個多元化、有層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系，這是今后我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保證。對現(xiàn)有各類與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機構(gòu)要不斷完善，加強監(jiān)管。

商業(yè)銀行等貸款機構(gòu)應(yīng)強化風(fēng)險管理意識和手段。美國次貸危機爆發(fā)的根源就在于貸款機構(gòu)風(fēng)險控制意識弱化。商業(yè)銀行要不斷完善自身的全面風(fēng)險管理框架，將信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、國家風(fēng)險等一系列風(fēng)險納入管理體系；宏觀經(jīng)濟上行時，不能盲目、過度追逐利益，忽視潛在風(fēng)險；開展房地產(chǎn)抵押信貸時，要注重客戶信用和償付期內(nèi)的償還能力，不能以抵押物的市場價值作為衡量依據(jù)；在投資金融衍生產(chǎn)品時，要不斷提高對投資對象的甄別能力，不能過分輕信信用評級機構(gòu)的滯后性評級，最好不涉足那些難以理解的、定價模型過于復(fù)雜的衍生品；加強對資產(chǎn)負債表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制意識。

用好證券化這一“雙刃劍”。美國次貸危機由一級市場傳導(dǎo)至二級市場最終擴散至全球，其傳導(dǎo)的重要工具就是貸款證券化。證券化本身作為金融創(chuàng)新手段是中性的，其風(fēng)險關(guān)鍵在于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，如果將那些高風(fēng)險的不良資產(chǎn)通過證券化出售，就會加大投資者承擔(dān)的風(fēng)險并在不斷的轉(zhuǎn)手出售中放大風(fēng)險。我們應(yīng)當(dāng)正確認識證券化，不能因噎廢食。一方面要充分發(fā)揮證券化的積極作用。將商業(yè)銀行等貸款機構(gòu)相對集中的風(fēng)險通過資產(chǎn)證券化在盡可能大的空間和時間上分散，提高商業(yè)銀行流動性，避免資產(chǎn)負債的期限錯配；另一方面要控制其有可能產(chǎn)生的消極作用，即對質(zhì)量較高的資產(chǎn)實施證券化。

第3篇：房地產(chǎn)金融危機范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；后金融危機時代；銅陵市

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發(fā)了次貸危機，世界的金融體系危機迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機構(gòu)破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購、AIG危機，強勢震撼美國金融市場，連鎖反應(yīng)下世界迅速陷入危機恐慌，世界各國經(jīng)濟主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區(qū)域性機構(gòu)迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟。到2009年中期，世界經(jīng)濟由經(jīng)濟危機恐慌進入到“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機時代背景下得到科學(xué)發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受國家宏觀調(diào)控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預(yù)售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產(chǎn)的過熱勢頭有所降溫。

2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現(xiàn)類似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數(shù)分別達到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達到3.96萬平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

1.供求關(guān)系解讀失靈。市場經(jīng)濟中供求關(guān)系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機行為，僅靠供求關(guān)系的解讀是遠遠不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關(guān)系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場背景中，風(fēng)險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項目或投資的融資成本有多高，風(fēng)險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預(yù)期，投資固定資產(chǎn)達到保值增值的目的變得動力十足。

2.投機動機滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產(chǎn)的投機行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導(dǎo)向，加大投機行為，只要房價漲幅達到預(yù)期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機失公平的現(xiàn)象。以政府為主導(dǎo)的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機行為的滲透催化便會促使房價上漲。

3.房地產(chǎn)金融調(diào)控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房價出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價。但政府對房地產(chǎn)的金融調(diào)控也出現(xiàn)乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強有力實施與建設(shè)和宏觀調(diào)控帶來的消費者預(yù)期的影響，金融調(diào)控的作用力顯得相對次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風(fēng)險控制，房地產(chǎn)的貸款對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機構(gòu)貸款量達，盈利空間相對較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強，信用等級較高，風(fēng)險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進和諧社會的發(fā)展而實施強有力的金融調(diào)控，加大對房地產(chǎn)的控制和對投機行為的打壓，雖有一定成效，但因為房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長，貨幣金融調(diào)控相對乏力。

4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團的資質(zhì)和氣候，但過早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無恐。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應(yīng)政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個體的市場定位而且還會對整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟效益。

5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場銷售密切相關(guān)。然而，很多消費者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產(chǎn)的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現(xiàn)缺陷，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業(yè)誤解公積金，認為會加重企業(yè)負擔(dān)，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風(fēng)險和信用風(fēng)險較大。

三、對房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)性意見

1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學(xué)理念。主要靠投資、出口和消費拉動經(jīng)濟的增長成為中國的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達國家經(jīng)驗，西方發(fā)達國家的消費拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費增長差距還很大，消費拉動經(jīng)濟增長空間很大，然而在實現(xiàn)消費拉動經(jīng)濟增長的征途中，會出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費水平總有個上限，房地產(chǎn)的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導(dǎo)致消費者其他支出減少，消費拉動經(jīng)濟的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，要形成科學(xué)的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問題。 發(fā)展經(jīng)濟，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問題要用科學(xué)的方法在發(fā)展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買房購房中出現(xiàn)的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護航。第二，建立有效的住房專項儲蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，加大金融工具的?chuàng)新，同時擴大住房抵押貸款規(guī)模，金融機構(gòu)要加大市場調(diào)研力度，總結(jié)經(jīng)驗、研究對策，為促進房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，建立全國性的個人信用評定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風(fēng)險，增加房地產(chǎn)市場資金量。

3.加強政府科學(xué)引導(dǎo)和調(diào)控。加強政府對房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關(guān)的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學(xué)發(fā)展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機構(gòu)，憑借政府信用，減少信用風(fēng)險和違約風(fēng)險，并增強金融機構(gòu)的放貸信心；另一方面等時機成熟，積極穩(wěn)步引進民間資本，增加供資主體，擴大供資渠道，擴充市場資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問題，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的差異，對市場生產(chǎn)資料的所有量進行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點，分主流，有計劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴大公積金的覆蓋范圍，嚴(yán)格執(zhí)行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風(fēng)險，提高公積金的效用。首先，建立標(biāo)準(zhǔn)化的公積金運營管理制度，加強公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程。其次，加強公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預(yù)售樓盤和購房者的調(diào)查，貸中加強對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學(xué)合理制定公積金貸款運作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調(diào)性，減少風(fēng)險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來源于省略/和作者的整理）。

參考文獻：

[1] 林鳳萍.對中國房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控乏力的探討[J].遼寧師范大學(xué)學(xué)報:社會科學(xué)版，2011，(1).

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第4篇：房地產(chǎn)金融危機范文

[關(guān)鍵詞]危機 關(guān)系營銷 實踐 意義

所謂關(guān)系營銷,是把營銷活動看成一個企業(yè)與消費者、供應(yīng)商、分銷商、競爭者、政府機構(gòu)及其他公眾發(fā)生互動作用的過程,其核心是建立和發(fā)展與這些公眾的良好關(guān)系。企業(yè)在營銷過程當(dāng)中,應(yīng)當(dāng)注意到關(guān)系營銷的對企業(yè)經(jīng)營所起到的積極作用,并把它提上議事日程。

一、金融危機下國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

隨著金融危機的全面爆發(fā),由美國次貸危機所激起的金融海嘯席卷全球,中國也不可避免的受到了沖擊,最顯著便是房地產(chǎn)市場的全面低迷。原本國內(nèi)房地產(chǎn)市場猶如一個巨大的“溫室”,房子一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面;由于行業(yè)的不完全競爭性,使得許多房地產(chǎn)企業(yè)對于先進的企業(yè)關(guān)系營銷方式并不重視,關(guān)注重點多偏向于眼前的豐厚利潤。當(dāng)遭遇金融動蕩的沖擊,市場疲態(tài)盡顯,資金無法回籠,直接影響企業(yè)的經(jīng)營,生存和發(fā)展受到威脅,甚至能給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。此時,滯后的關(guān)系營銷弊端便清晰的顯現(xiàn)出來。

如果不把握好國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),那么美國的今天就是我們的明天。市場的持續(xù)低迷要引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)深思,將來何去何從,如何在危機中尋找機遇。

二、金融危機下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷現(xiàn)狀及存在的主要問題

1.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷現(xiàn)狀

(1)意識到關(guān)系營銷的重要性。隨著國內(nèi)房價一路上漲,“房地產(chǎn)泡沫”的質(zhì)疑聲也愈演愈烈;伴著政府一系列金融、土地等嚴(yán)控政策相繼出臺,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間將越發(fā)的狹窄,地產(chǎn)企業(yè)要在困境中生存,必須有效地運用關(guān)系營銷策略。

(2)部分房地產(chǎn)企業(yè)已建立CRM。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型的行業(yè),其信息化涵蓋了開發(fā)、銷售、后期物業(yè)管理等。無論是項目化的運作方式還是集中化管理模式的推廣,這些業(yè)務(wù)范疇都是緊密聯(lián)系、缺一不可。

(3)重視企業(yè)間合作。金融危機下在資金壓力的影響下,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過結(jié)盟方式提供并滿足客戶多元化需求及服務(wù),促進房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展及良性競爭。

2.存在的主要問題

(1)認識的偏差阻礙了關(guān)系營銷的實施。雖然國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到關(guān)系營銷的重要性,并且有的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立相應(yīng)部門,采取了相應(yīng)的營銷措施,但在關(guān)系營銷運用過程中仍存在許多問題,比如對關(guān)系營銷的曲解阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的實施,提到關(guān)系營銷,人們會立即認為是通過“拉關(guān)系、走后門”來進行營銷活動。

(2)信用危機對關(guān)系營銷開展帶來阻力。市場經(jīng)濟是一種信用經(jīng)濟,但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不講信用、違規(guī)、違約、違法現(xiàn)象呈現(xiàn)出有增無減的態(tài)勢。例如開發(fā)商和中介對進行信息壟斷;房屋銷售中的“隱蔽行為”、“隱蔽知識”;開發(fā)過程中的暗箱操作等都直接挫傷著消費者的信任度。

(3)缺乏對應(yīng)的客戶維系策略。在企業(yè)營銷活動中,絕大部分企業(yè)只重視對新客戶的開發(fā),卻忽略了保持現(xiàn)有的客戶?？蛻艄芾淼闹匦闹糜谑矍昂褪壑?造成售后服務(wù)中存在的諸多問題得不到及時有效的解決,使得現(xiàn)有客戶大量流失。

三、金融危機下提高房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷水平的對策

1.樹立正確的關(guān)系營銷觀念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視客戶的利益和沖突,積極主動地處理客戶的問題,不但重視服務(wù)人員的服務(wù)過程質(zhì)量,更要重視服務(wù)結(jié)果對客戶滿意程度的影響。此時房地產(chǎn)企業(yè)實施關(guān)系營銷能更容易、更深刻地被客戶感覺和認可,最大限度地提升品牌形象和降低企業(yè)成本。

2.建立顧客關(guān)系管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要建立客戶管理與服務(wù)系統(tǒng)。根據(jù)系統(tǒng)有效地運用儲存額數(shù)據(jù),對顧客進行科學(xué)化、系統(tǒng)化管理;完善顧客服務(wù)體系,通過售后追蹤,及時發(fā)現(xiàn)使用問題,并采取相應(yīng)措施妥善處理;建立、健全與外界溝通的橋梁,全面把握顧客對企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的態(tài)度、看法、批評和建議,以此作為調(diào)整和改進房地產(chǎn)營銷決策的重要依據(jù)。

3.提升危機公關(guān)處理能力

由于房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成因素復(fù)雜多樣,所處的市場環(huán)境和社會環(huán)境變化加劇,越來越多地企業(yè)遭遇危機事件的挑戰(zhàn),如客戶投訴、媒體揭短、貸款受到限制等等,危機事件處理的好壞,結(jié)果截然相反。關(guān)鍵時刻關(guān)鍵問題的解決是危機公關(guān)的集中體現(xiàn),危機公關(guān)是危機管理解決突發(fā)性事件的有效手段之一,它對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有積極的現(xiàn)實意義。

4.通過戰(zhàn)略聯(lián)盟應(yīng)對市場低迷

現(xiàn)代企業(yè)的營銷活動,強調(diào)企業(yè)要建立良好穩(wěn)定的伙伴關(guān)系,追求其相關(guān)者利益最大化,為企業(yè)帶來長期且穩(wěn)定的財務(wù)績效。房地產(chǎn)企業(yè)面對市場的低迷,通過戰(zhàn)略結(jié)盟對合作資源進行整合,最大限度降低市場開發(fā)帶來的風(fēng)險,控制成本以確保企業(yè)平穩(wěn)運營。

四、結(jié)語

美國金融海嘯的沖擊,讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)加強關(guān)系營銷建設(shè),提高自身核心競爭力,已成為企業(yè)成敗的關(guān)鍵問題。本文以危機下的關(guān)系營銷為例,針對當(dāng)前市場存在的主要通過詳實的分析并制定相對對策,為提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。

參考文獻:

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第5篇：房地產(chǎn)金融危機范文

1.1土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地,作為稀缺資源,國家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級市場。前幾年出臺的土地儲備、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方面的政策的實施使地價不斷上漲;近幾年又因宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響,各地土地招標(biāo)拍賣掛牌市場不斷出現(xiàn)流拍的情況。開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場運行情況,掌握市場數(shù)據(jù),爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中,應(yīng)認真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價的分析工作,應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風(fēng)險,根據(jù)預(yù)控的原則,在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價位。分析土地可能成交價與可承受的心理價位時宜采用房地產(chǎn)估價中的土地估價方法。

1.2建筑與安裝費用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分,是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價管理、建設(shè)中造價管理及項目結(jié)算管理三個階段。招投標(biāo)合同價管理是建筑與安裝成本控制的重點,這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場、建材市場的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價;最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競爭情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎罰條款,所以合同造價并不就是建筑與安裝成本。

1.3政府規(guī)制費

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)制費也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費的管理。政府規(guī)制費主要包括項目立項、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中,正處于項目前期,開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項費用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財務(wù)費用。

1.4配套設(shè)施開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出,即在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用,如鋼爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5間接費用

間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場而發(fā)生的各項間接費用,包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施

2.1努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因為決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對項目投資成本進行預(yù)測,建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據(jù)之一。

2.2做好設(shè)計階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計開始,因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達70%—90%。設(shè)計階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計平面組合好,將會使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證;實行限額設(shè)計;實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法;加強設(shè)計出圖前的審核工作。

2.3在企業(yè)內(nèi)部引進競爭機制

積極引進市場機制和競爭機制,在承發(fā)包上實行招投標(biāo),是實現(xiàn)成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實踐證明:引進市場機制,實行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時,還是實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計方案,為工程造價控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報價合理,施工方案先進,技術(shù)力量強,工期短的施工企業(yè),為工程進度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競爭,可達到優(yōu)化施工組織設(shè)計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進度,縮短了工期,促進了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達到降低工程造價的目的。

參考文獻

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第6篇：房地產(chǎn)金融危機范文

論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對如何改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美國住房抵押貸款市場巨頭房利美和房地美陷入困境，美國次貸危機開始全面爆發(fā)，并蔓延到許多國家，引發(fā)了一場全球性的金融危機。作為世界新興經(jīng)濟大國的我國經(jīng)濟也深受其害，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟率先進入寒冬，住房價格下降，一些城市出現(xiàn)零交易。隨之而來可以預(yù)見的是，土地招拍掛流標(biāo)，政府沒有財政收入，建筑企業(yè)倒閉，建筑工人失業(yè)，建筑鋼材等上游供應(yīng)企業(yè)銷售停滯，房屋裝潢和家具行業(yè)隨之進入蕭條之列，從而影響到整個國民經(jīng)濟的收入和社會的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)處于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的中間階段，是我國經(jīng)濟建設(shè)的支柱行業(yè)。面對金融危機，我國需要緊急出臺相關(guān)政策，以挽回低迷的房地產(chǎn)市場。根據(jù)日本的經(jīng)驗和研究，房地產(chǎn)稅收政策要比金融政策更容易和有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。因此，面對全球金融危機給我國經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來的諸多不利影響和負面沖擊，我們必須采取一定的房地產(chǎn)稅收改革政策，加以調(diào)控、加以引導(dǎo)，以扭轉(zhuǎn)不利局面，最大限度的減少、減輕因金融危機帶來的損失和影響。

1 金融危機對我國房地產(chǎn)的影響

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數(shù)。伴隨著價格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2 房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟行為、調(diào)節(jié)國家財富分配的重要經(jīng)濟杠桿。房地產(chǎn)稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對漲價的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復(fù)雜性很難估計出來。可以確定的是，資本利得稅、財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。

3 我國房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個相當(dāng)繁榮的時期，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出的貢獻。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國有必要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1） 居民購房優(yōu)惠收稅

在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2） 二手房營業(yè)稅實行差額收稅

現(xiàn)行的對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時期，繼續(xù)對二手房交易實行全額征收營業(yè)稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時也有利于繁榮房地產(chǎn)市場，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3） 暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會影響稅務(wù)機關(guān)的公信力。因此，在金融危機的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機制

不管經(jīng)濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的稅收征管機制，構(gòu)建符合經(jīng)濟發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

參考文獻

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第7篇：房地產(chǎn)金融危機范文

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，而當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理意識相對薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強風(fēng)險管理，提高風(fēng)險防范意識，吸收先進的風(fēng)險管理理念，強化企業(yè)的風(fēng)險管理實踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀的風(fēng)險管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競爭力。

1房地產(chǎn)風(fēng)險管理基本內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營受許多不確定性因素影響，往往會產(chǎn)生較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險即為市場風(fēng)險，是一種不可控的經(jīng)營風(fēng)險，主要包括購買力風(fēng)險、周期風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險，市場供應(yīng)風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中同時也存在可控風(fēng)險，個別風(fēng)險即為能通過投資組合分散抵消的可控風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營個別風(fēng)險主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、持有期風(fēng)險等。

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理。房地產(chǎn)風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中對可能遇到的風(fēng)險及時進行預(yù)測、識別、評估，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險，合理規(guī)避風(fēng)險，爭取以最低成本實現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展。風(fēng)險管理的本質(zhì)是加強對不確定性因素的管理，這種經(jīng)營過程中的不確定性一方面會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強風(fēng)險管理不僅要做到將經(jīng)營風(fēng)險降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機遇。風(fēng)險管理體系包括風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險定性分析、風(fēng)險定量分析、風(fēng)險應(yīng)對措施、風(fēng)險監(jiān)控等內(nèi)容，風(fēng)險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進行風(fēng)險管理時需做到及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、及早采取措施規(guī)避風(fēng)險，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風(fēng)險管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)風(fēng)險管理目標(biāo)的設(shè)置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)險管理目標(biāo)，風(fēng)險管理目標(biāo)一般分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。事前目標(biāo)的設(shè)置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟性、合法性，增強全體員工的風(fēng)險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風(fēng)險損失帶來的負面效應(yīng)，履行相應(yīng)的社會義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。事后目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當(dāng)?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關(guān)，保障企業(yè)日后具有長遠發(fā)展的能力，盡可能減少風(fēng)險損失帶來的負面影響，為企業(yè)樹立良好的社會形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。

2金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。金融危機大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風(fēng)險。金融危機會帶來變現(xiàn)風(fēng)險，不利于刺激消費需求，房地產(chǎn)項目投資減少，市場成交量銳減，抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會因金融債務(wù)問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機往往會增加未來經(jīng)營的不確定性，會在一定程度上影響消費者的消費積極性，削弱消費者的消費能力，消費市場的消費能力減弱也會削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場供大于求，屬于買方市場，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。

金融危機給房地產(chǎn)投資帶來的機遇。金融危機導(dǎo)致市場的不確定性，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機遇。歐美市場資產(chǎn)貶值國內(nèi)有利于國內(nèi)部分實力較強的企業(yè)到歐美進行投資，市場上部分沒有受到金融危機沖擊的投資基金則可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國中小城市的房地產(chǎn)市場進行股權(quán)投資，創(chuàng)造良好的投資效益。

3金融危機下我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況

企業(yè)表面盈利，實際風(fēng)險增長。當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態(tài)勢，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實際經(jīng)營狀況不容樂觀。受金融危機的影響，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴(yán)重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應(yīng)債務(wù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風(fēng)險大等問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長貢獻來自于非主營業(yè)務(wù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)盈利能力堪憂。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨諸多風(fēng)險。金融危機往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設(shè)投入等戰(zhàn)略風(fēng)險，給公司增長、股東價值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負面影響。金融危機帶來的通貨膨脹使得消費市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營管理不善往往也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要，因此當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題時也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險。金融危機引發(fā)的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業(yè)帶來資不抵債的財務(wù)風(fēng)險，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動資金維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂。

4加強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的相關(guān)措施

及時監(jiān)控市場變化評估經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需認真分析市場經(jīng)濟環(huán)境，實時監(jiān)控市場變化，及時識別企業(yè)在經(jīng)營管理中的風(fēng)險，對經(jīng)營風(fēng)險做出準(zhǔn)確評估并進行科學(xué)系統(tǒng)分析，采取合適的風(fēng)險應(yīng)對措施，制定嚴(yán)密的風(fēng)險應(yīng)對方案，合理規(guī)避風(fēng)險。

加強內(nèi)部風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)項目投資決策時需要進行可行性研究分析，企業(yè)需重視對市場需求預(yù)測和競爭情況的分析，確保房地產(chǎn)相關(guān)項目決策的科學(xué)性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營不善帶來的經(jīng)濟損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點，合理編制資金使用計劃，加強建設(shè)項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營者需重視多方案的設(shè)計和選擇，加強合同管理，加強企業(yè)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險警戒線并嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)監(jiān)控警示制度。

建立全面管理體系，增強抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風(fēng)險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風(fēng)險。調(diào)整經(jīng)營模式，提高經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平，明確項目定位，細分目標(biāo)客戶市場，盡可能避免因經(jīng)營管理不善帶來的風(fēng)險。提高產(chǎn)品價值，整合價值鏈，提高企業(yè)的核心競爭力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

第8篇：房地產(chǎn)金融危機范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場信用機制

論文摘要：文章認為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達到90％。

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險問題其根源往往與這一特點密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險和體制風(fēng)險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產(chǎn)金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險和金融危機動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散，降低危機產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險能力，而抗風(fēng)險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發(fā)源自金融風(fēng)險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風(fēng)險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險分擔(dān)能力比較強．可以在不同主體之間進行分?jǐn)偂？鐣r風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發(fā)。

市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體

同時鼓勵房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。

第9篇：房地產(chǎn)金融危機范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;信貸風(fēng)險;房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

(一)地產(chǎn)開發(fā)階段

承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

(三)房地產(chǎn)銷售階段

銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下:

(一)項目合法有效性風(fēng)險

由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理--保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

(二)市場風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

(三)項目質(zhì)量風(fēng)險

由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間內(nèi)影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貨風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目周圍的經(jīng)濟環(huán)境上。

(四)經(jīng)濟風(fēng)險

經(jīng)濟風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),如,原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。

(五)政策性風(fēng)險

對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

(一)政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力

政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo);其次,政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。如,對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本。征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

(二)發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面,規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。

(四)銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境。促進金融穩(wěn)定。

(五)提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源。及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然;其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)。認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。