商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

到2014年底，合肥商業(yè)面積大于10萬(wàn)平方米的在建大型購(gòu)物中心將達(dá)到55家，總商業(yè)面積或超過(guò)1500萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積接近4平方米，遠(yuǎn)超香港和上?！?，這組在“當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下中小商貿(mào)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力打造論壇”上公布的數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)出，便立即被安徽省內(nèi)各大媒體多次轉(zhuǎn)載，包括寫(xiě)字樓、商鋪、商業(yè)綜合體在內(nèi)的合肥商業(yè)地產(chǎn)是否過(guò)剩的爭(zhēng)論再度甚囂塵上。

按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積應(yīng)在1.2平方米最為合理。而根據(jù)行業(yè)測(cè)算，一、二線城市合理人均商業(yè)面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積即將邁入4平方米大關(guān)的合肥將是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的3倍，更達(dá)到了二線城市標(biāo)準(zhǔn)的5倍之多。

一面是合肥各類(lèi)大型綜合體和寫(xiě)字樓空置率攀升甚至有商業(yè)中心接連關(guān)門(mén)停業(yè)的低迷現(xiàn)狀；另一面，則有更多的綜合體和寫(xiě)字樓蜂擁而至，每年開(kāi)張至少兩家商業(yè)中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)局越發(fā)撲朔迷離。

以55家綜合體為代表的合肥商業(yè)地產(chǎn)狂歡，究竟是一場(chǎng)財(cái)富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤(pán)的剩宴？

商業(yè)綜合體供大于求？

做了20多年家電商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場(chǎng)，見(jiàn)證了合肥商業(yè)中心的興衰更迭。

“20年前，合肥的百貨商場(chǎng)屈指可數(shù)，只有包括百貨大樓在內(nèi)的幾家商場(chǎng)”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說(shuō)，大約是從七八年前開(kāi)始，合肥的商業(yè)中心仿佛是“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)”。

從合肥市第一家商業(yè)綜合體元一時(shí)代廣場(chǎng)，到接踵而至的新都會(huì)、百大港匯、萬(wàn)達(dá)、銀泰、新地……張平隨之進(jìn)駐的商場(chǎng)也越來(lái)越多，最初的三家分店如今已擴(kuò)展到了近20家。

然而，今年以來(lái)，張平卻漸漸發(fā)現(xiàn)自己的生意并沒(méi)有隨著規(guī)模的擴(kuò)大而變得好起來(lái)，反而有部分分店的銷(xiāo)售額下降了近五六成。

“一方面原因是大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，另一方面則是目前合肥商場(chǎng)越來(lái)越多，人流量被稀釋了，導(dǎo)致人氣不旺，銷(xiāo)售狀況自然變差了”。

前些日子，張平曾發(fā)動(dòng)員工做了一項(xiàng)調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合肥某精品百貨商場(chǎng)內(nèi)，平均每天每個(gè)柜臺(tái)的人流量?jī)H為3～4人；某家具商場(chǎng)除節(jié)假日之外，平均每天每家店甚至連一個(gè)顧客都見(jiàn)不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。

數(shù)據(jù)對(duì)比之下，張平覺(jué)得目前合肥的商場(chǎng)數(shù)量已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購(gòu)物中心、大唐國(guó)際購(gòu)物中心、新地mall三個(gè)綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即將開(kāi)業(yè)的華邦I(lǐng)CC、華潤(rùn)五彩城和華潤(rùn)萬(wàn)象城，小小一個(gè)政務(wù)區(qū)就聚集了這么多家大型綜合體”。

合肥市政務(wù)文化新區(qū)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前政務(wù)區(qū)規(guī)劃總面積達(dá)12.67平方公里，常住人口逾10萬(wàn)人。而據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的一年內(nèi)，政務(wù)區(qū)總商業(yè)面積已超過(guò)100萬(wàn)平方米。

天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現(xiàn)狀也引起了政府方面的高度關(guān)注。安徽省委常委、合肥市委書(shū)記吳存榮就曾公開(kāi)表示說(shuō)，“合肥政務(wù)區(qū)目前大型商業(yè)偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個(gè)，政務(wù)區(qū)暫時(shí)不再批準(zhǔn)建設(shè)綜合體項(xiàng)目”。

政務(wù)區(qū)內(nèi)綜合體體量過(guò)大的情況僅僅是合肥市商業(yè)中心整體情況的一個(gè)縮影。

瑤海區(qū)的寶業(yè)東城廣場(chǎng)、壩上街項(xiàng)目，或?qū)⒙鋺羰裆絽^(qū)的第三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，濱湖新區(qū)的利港銀河廣場(chǎng)……安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業(yè)地產(chǎn)以每年80萬(wàn)平方以上的速度增長(zhǎng)。此外，據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，合肥市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積達(dá)50.69萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額6.97億元，開(kāi)工面積和竣工面積分別為992萬(wàn)平方米和63萬(wàn)平方米。

然而，在商業(yè)綜合體“井噴式”增長(zhǎng)的背后，呈現(xiàn)出的卻是多而不旺的尷尬局面。

11月22日，在走訪政務(wù)區(qū)幾家大型綜合體時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)非周末時(shí)段，逛商場(chǎng)的人并不多，商場(chǎng)人氣顯得格外冷清。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，某一線品牌旗下的商業(yè)綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態(tài)。

此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環(huán)與黃山路交口的沃爾瑪超市關(guān)閉停業(yè)之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長(zhǎng)江路分店也宣布關(guān)張。短短數(shù)月內(nèi)，沃爾瑪已在合肥關(guān)閉兩家分店。有業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪絕不會(huì)是合肥商業(yè)綜合體市場(chǎng)倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業(yè)綜合體體量邁入警戒線的一個(gè)起點(diǎn)。

不僅僅在合肥，近年來(lái)商業(yè)中心急速膨脹的狀況已在全國(guó)范圍內(nèi)迅速蔓延。近日，德勤與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的一份報(bào)告稱，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增幅高達(dá)25%。據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)中國(guó)20個(gè)城市監(jiān)測(cè)的最新數(shù)據(jù)顯示，約1504-新購(gòu)物中心將在今年內(nèi)開(kāi)業(yè)，平均面積將超過(guò)8萬(wàn)平方米……

與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經(jīng)營(yíng)困局凸顯的現(xiàn)象也隨之開(kāi)始大范圍上演。據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道稱，上海江橋萬(wàn)達(dá)僅開(kāi)業(yè)一年多，空置率便達(dá)66%；世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心空置率約8%；而號(hào)稱“世界最大購(gòu)物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。

寫(xiě)字樓未老先衰？

在合肥的商業(yè)地產(chǎn)中，與綜合體過(guò)剩狀態(tài)遙相呼應(yīng)的還有寫(xiě)字樓市場(chǎng)，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫(xiě)字樓的普遍現(xiàn)象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事長(zhǎng)魏宜龍對(duì)此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時(shí)，魏宜龍回憶說(shuō)，他曾于2009年在富廣大廈買(mǎi)下半層寫(xiě)字樓對(duì)外出租。80元/平米的月租價(jià)格在當(dāng)時(shí)看來(lái)也并不算低，卻仍有很多人爭(zhēng)相租賃。

然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時(shí)間。

自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調(diào)租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫(xiě)字樓仍是被空置了將近一年才勉強(qiáng)租出去。

“現(xiàn)在合肥的寫(xiě)字樓太多了，競(jìng)爭(zhēng)壓力太大”，魏宜龍對(duì)合肥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不看好。

合房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售的項(xiàng)目有32個(gè)，另有38家純新盤(pán)或即將上市樓盤(pán)，僅政務(wù)區(qū)包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬(wàn)平米的供應(yīng)量。2013年上半年寫(xiě)字樓的存量與余量達(dá)到200萬(wàn)平方米左右，而下半年近150萬(wàn)平方的寫(xiě)字樓面市，到2013年年底將達(dá)到超300萬(wàn)平方的總存量。

然而，在體量迅速擴(kuò)大的同時(shí)，各家樓盤(pán)卻頻頻喊出首付1萬(wàn)、2萬(wàn)搶購(gòu)甲級(jí)寫(xiě)字樓的口號(hào)。魏宜龍也提及，蜀山區(qū)內(nèi)某寫(xiě)字樓目前的空置率已高達(dá)80%。雖然這一數(shù)據(jù)未經(jīng)證實(shí)，但合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)冷清的局面也得到了此寫(xiě)字樓銷(xiāo)售部的工作人員的默認(rèn)，11月22日，他向記者透露，“今年開(kāi)始，與住宅比起來(lái)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售差很多”。

今年上半年，365地產(chǎn)家居網(wǎng)也曝出了一組驚人數(shù)據(jù)。報(bào)道稱，早在十年前寫(xiě)字樓集群效應(yīng)就已初顯的合肥北一環(huán)一直被稱為合肥的“財(cái)智街區(qū)”。然而去年年底，合肥廬陽(yáng)區(qū)各大寫(xiě)字樓空置面積已達(dá)9萬(wàn)平方米，約占合肥寫(xiě)字樓總空置率的一半。

混亂還是過(guò)剩？

“供大于求最明顯的表現(xiàn)就是招商難”，李慧秋透露，這一問(wèn)題已經(jīng)在合肥市場(chǎng)初顯。據(jù)她了解，有些開(kāi)發(fā)商為了吸引商家人駐，采取補(bǔ)貼裝修費(fèi)用、延長(zhǎng)免租期等各種手段。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在招商中與商家議價(jià)的博弈能力也明顯下降，一些商家開(kāi)始由過(guò)去的支付固定租金變?yōu)殇N(xiāo)售扣點(diǎn)提成，“這種狀況不在少數(shù)”。

“目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開(kāi)始由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)”，面對(duì)合肥綜合體目前所面臨的嚴(yán)峻局面，李慧秋表示，“從現(xiàn)在開(kāi)始，要控制發(fā)展”。

此外，在她看來(lái)，相比于過(guò)剩狀態(tài)，合肥市商業(yè)綜合體及商業(yè)中心分布不均的問(wèn)題更為凸顯。長(zhǎng)江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區(qū)集結(jié)了眾多商業(yè)聚集區(qū)，而長(zhǎng)江東路以南、北城則極度匱乏大型商業(yè)中心。

“商業(yè)綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區(qū)域開(kāi)發(fā)研究中心總經(jīng)理周偉看來(lái)，要破局綜合體過(guò)剩的局面，首要的法則是錯(cuò)位和創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，“綜合體應(yīng)有自己的細(xì)分市場(chǎng)。在開(kāi)發(fā)之前，要先找到自己的定位”。

周偉透露，合肥華南城項(xiàng)目就是細(xì)分市場(chǎng)下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬(wàn)平方米、計(jì)劃投資超過(guò)80億元的綜合體項(xiàng)目將整合整個(gè)合肥市的物流產(chǎn)業(yè)，打造長(zhǎng)三角地區(qū)超大規(guī)模商貿(mào)物流中心，“綜合體一旦與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就不僅僅是一個(gè)商業(yè)中心，而是一個(gè)整合產(chǎn)業(yè)資源的平臺(tái)，這是綜合體未來(lái)的發(fā)展方向”。

不同于商業(yè)綜合體，對(duì)于合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)剩的說(shuō)法，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌則認(rèn)為現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早。對(duì)于目前合肥市住宅樓盤(pán)價(jià)格反超寫(xiě)字樓的現(xiàn)象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫(xiě)字樓自身性質(zhì)決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來(lái)形容其當(dāng)下的狀態(tài)。

他解釋道，寫(xiě)字樓滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，卻先于經(jīng)濟(jì)衰退而衰退?！爱?dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，寫(xiě)字樓才開(kāi)始起步，然后加大馬力，高速的發(fā)展會(huì)立即超越城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度”。

第2篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

2009年底，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了打造十六大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，2010年，濟(jì)南市將推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，精心規(guī)劃建設(shè)一批集多種功能于一身的商貿(mào)中心、金融中心，奧體中心、文化中心、樞紐中心。奧體文博片區(qū)、長(zhǎng)清高?？萍紙@及園博園，恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖，LED示范小區(qū)、華山片區(qū)，華強(qiáng)電子廣場(chǎng)以及魏家莊片區(qū)等，都已具備了城市綜合體的雛形或建設(shè)城市綜合體的良好條件。

在綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為綜合體發(fā)展提供了理論與實(shí)踐的依據(jù)，同時(shí)也為后來(lái)者提供借鑒，指點(diǎn)迷津。

金勇(世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會(huì)展等多種功能于一體的復(fù)合型的產(chǎn)品，這個(gè)并不是1+1=2那么簡(jiǎn)單，城市綜合體是一種有機(jī)的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。

開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理本身就是一種綜合和相互交錯(cuò)以及互動(dòng)的模式，不是―個(gè)簡(jiǎn)單的誰(shuí)先誰(shuí)后的問(wèn)題，先開(kāi)發(fā)，再賣(mài)，苒管理，這個(gè)模式應(yīng)該被一種復(fù)合的模式代替。即使是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)的流程中，有可能最開(kāi)始要做的事情已經(jīng)進(jìn)入管理了。

而一些成功的綜合體項(xiàng)目由于前期進(jìn)行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營(yíng)起來(lái)以后，再逐漸把住宅拿出來(lái)賣(mài)，這個(gè)過(guò)程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。

作為綜合體項(xiàng)目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類(lèi)型上要進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，而且在管理、在開(kāi)發(fā)的周期、開(kāi)發(fā)時(shí)間上也要有一個(gè)綜合性。從管理到設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上也是在時(shí)間點(diǎn)上、在不同的物業(yè)類(lèi)型里面進(jìn)行一個(gè)非常全面的管理，這樣才能給整個(gè)綜合體價(jià)值帶來(lái)很好的提升。

在功能互動(dòng)上，酒店和辦公樓有―個(gè)比較直接的互動(dòng)。在零售業(yè)里面，有商務(wù)消費(fèi)人群，有社區(qū)居民的日常消費(fèi)，有商旅客戶的消費(fèi)，所以要把人群的不同需求在設(shè)計(jì)階段和運(yùn)營(yíng)階段有機(jī)兼顧，同時(shí)通過(guò)物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個(gè)逐漸的品牌提升，同時(shí)也是對(duì)服務(wù)的提升，是一種很綜合、有機(jī)的提升。

不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)模式，在不同區(qū)域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點(diǎn)的個(gè)性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開(kāi)發(fā)者具有超強(qiáng)的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會(huì)貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類(lèi)綜合體模式。

王曉飛(濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)協(xié)作及促進(jìn)南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國(guó)最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開(kāi)發(fā)及信息技術(shù)的各類(lèi)優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)領(lǐng)先。

與此同時(shí)，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機(jī)體系，綜臺(tái)配套能力明顯弱于珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲，尤其缺乏配套的大型專(zhuān)業(yè)交易平臺(tái)，變局勢(shì)在必行，華強(qiáng)廣場(chǎng)應(yīng)勢(shì)而動(dòng)，在濟(jì)南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來(lái)的著陸點(diǎn)。

山大路是濟(jì)南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟(jì)南作為省會(huì)城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為濟(jì)南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費(fèi)者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟(jì)南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。

隨著深圳華強(qiáng)集團(tuán)入駐濟(jì)南，濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢(shì)以及濟(jì)南在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個(gè)億，通過(guò)構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，壟斷環(huán)渤海專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)空白，拓展山大路市場(chǎng)版圖，打造濟(jì)南的”華強(qiáng)北”奇跡。華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)升級(jí)跳，從而帶動(dòng)濟(jì)南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。

談朝暉(恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司董事長(zhǎng))：濟(jì)南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會(huì)展中心，第三是cBD核心商務(wù)區(qū)。我們準(zhǔn)備在濟(jì)南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺(tái)體，融合國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高檔服務(wù)商業(yè)多功能為一體，滿足未來(lái)酒店、辦公、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、展覽等多種需求。將充分利用商務(wù)中心區(qū)域位于濟(jì)南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與西部新城會(huì)展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨(dú)特的整體景觀。

在2009年以前，業(yè)界對(duì)城市綜臺(tái)體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進(jìn)，成為當(dāng)下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)模式。隨著我國(guó)城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來(lái)城市綜合體也將逐步成為城市進(jìn)化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量。

韓建徽(中國(guó)商業(yè)街工作委員會(huì)主任)：城市綜合體正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)和新亮點(diǎn)。就未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)而言，功能復(fù)合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢(shì)，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢(shì)和集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的復(fù)合化趨勢(shì)。特別是城市綜臺(tái)體，它綜合了商務(wù)、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價(jià)值，正在成為―個(gè)新的熱點(diǎn)。

可以預(yù)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入新一輪的快速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。

從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，越來(lái)越多的實(shí)力開(kāi)發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國(guó)除了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投、寶龍、金融街以外，萬(wàn)通地產(chǎn)也開(kāi)始關(guān)注進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當(dāng)大的比重。

從零售商來(lái)看，一些國(guó)外的品牌零售商也開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購(gòu)到購(gòu)地經(jīng)營(yíng)，獲取商業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開(kāi)辟了戰(zhàn)場(chǎng)建設(shè)購(gòu)物中心。英國(guó)、韓國(guó)、日本、德國(guó)的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂(lè)福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。

在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當(dāng)今主流城市繁榮的一大標(biāo)志。審視中國(guó)城市綜合體近年來(lái)的發(fā)展，尚不能與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠(yuǎn)不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對(duì)提升城市價(jià)值的同時(shí)。其存在的種種問(wèn)題也不能被忽視。

顧舒白(AECOM董事、亞洲區(qū)建筑發(fā)展總監(jiān))：在國(guó)內(nèi)這幾年做城市綜合體時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題和大家所忽略的事情。第一，規(guī)劃條件和法規(guī)，國(guó)內(nèi)的法規(guī)當(dāng)時(shí)制定的時(shí)候，因?yàn)槟甏容^遠(yuǎn)，有一些新的商業(yè)行為或業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，很多情況下，拿出來(lái)的設(shè)計(jì)指標(biāo)或者是規(guī)劃要點(diǎn)給的標(biāo)準(zhǔn)特別低，造成了開(kāi)發(fā)的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生很多沒(méi)有價(jià)值或者是價(jià)值很低的商業(yè)空間。第二，防火規(guī)范除有可能會(huì)造成設(shè)計(jì)不合理以外，其相關(guān)要求會(huì)造成商場(chǎng)里面全部都是樓梯，最后的結(jié)果就是商場(chǎng)的使用率非常低。第三，停車(chē)的要求是比較不足的，尤其是―個(gè)綜合開(kāi)發(fā)體。

第3篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

 

2016年4月13日在市社周華主任的帶領(lǐng)下，考察小組到江浙滬十余商業(yè)綜合體進(jìn)行了細(xì)致深入的考察工作，并前往杭州供銷(xiāo)社、紹興柯橋供銷(xiāo)社學(xué)習(xí)交流了先進(jìn)的綜合改革經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)我司未來(lái)發(fā)展綜合體項(xiàng)目有所裨益，此次考察讓考察小組的每個(gè)成員都獲益匪淺，現(xiàn)對(duì)此次考察的感受及下階段工作設(shè)想做如下匯報(bào)：

一、考察學(xué)習(xí)概況

    （一）考察學(xué)習(xí)心得

     在為期一周的考察工作中，我們學(xué)習(xí)了時(shí)代前沿的商業(yè)項(xiàng)目：寧波羅蒙環(huán)球城、印象城，萬(wàn)象城，上海愛(ài)琴海、大悅城、國(guó)金中心，蘇州新光天地、蘇州中心、誠(chéng)品書(shū)店以及德基廣場(chǎng)等綜合體在策劃定位、業(yè)態(tài)布局、內(nèi)外部空間設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)，例如寧波地上多層停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性、通風(fēng)性、便民性，上海建筑上的集約性和高密度性，杭州整體規(guī)劃的統(tǒng)一性和業(yè)態(tài)的全面性，蘇州內(nèi)部設(shè)計(jì)風(fēng)格的文藝性、時(shí)尚性，南京對(duì)于水流、光線運(yùn)用的多樣性、創(chuàng)新性；以及兄弟單位杭州供銷(xiāo)社（杭州合眾工業(yè)集團(tuán)有限公司等）和紹興柯橋供銷(xiāo)社（浙江紹興華通商貿(mào)集團(tuán)股份有限公司等）的先進(jìn)綜合改革經(jīng)驗(yàn)，包括：參股企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu) 、股權(quán)流轉(zhuǎn)方式、龍頭企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及發(fā)展歷史等，并與頂尖設(shè)計(jì)公司飛睿組織專(zhuān)題會(huì)議就項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行了探討。

 （二）企業(yè)發(fā)展思考

     經(jīng)過(guò)認(rèn)真地考察學(xué)習(xí)，對(duì)比一線商貿(mào)流通龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)了存在的差距，也找到了發(fā)展的方向，明白了要想在互聯(lián)網(wǎng)沖擊傳統(tǒng)行業(yè)的大環(huán)境中求生存，我們必須要保持企業(yè)的創(chuàng)新能力以及企業(yè)的生命力，并且深刻地意識(shí)到供銷(xiāo)社下屬企業(yè)需盡快由傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)向大型綜合購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，深知這種變革的必然性和緊迫性。結(jié)合自身實(shí)際與湖南的發(fā)展趨勢(shì)，我司擬在長(zhǎng)沙新區(qū)建立一個(gè)定位中高端，開(kāi)放式、公園式、花園式的商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目落成后將成為長(zhǎng)沙規(guī)模體量最大、業(yè)態(tài)最齊全、面積不低于200萬(wàn)方的第一商業(yè)綜合體，同時(shí)也必將成為長(zhǎng)沙城區(qū)新地標(biāo)。

    （三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃

    項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面將充分利用豐沛水系，與周邊景區(qū)結(jié)合，形成自己的獨(dú)特亮點(diǎn)，室外景觀入目或綠草如茵、翠滴,或小橋流水、奇石林立，或樹(shù)木成蔭、亭臺(tái)樓閣、漫步走廊點(diǎn)綴其間。外立面設(shè)計(jì)體現(xiàn)時(shí)代感、科技感、現(xiàn)代感，有別于傳統(tǒng)百貨店卻不突兀。室內(nèi)寬敞但不空曠，緊湊但不擁擠，有利于各個(gè)板塊及各個(gè)主題街區(qū)體驗(yàn)店的布局，業(yè)態(tài)分布合理。預(yù)期將其打造成高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，以家庭式消費(fèi)為導(dǎo)向，通過(guò)主力店與專(zhuān)賣(mài)店相結(jié)合的形式，設(shè)置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)、家居家電類(lèi)、文化廣場(chǎng)、餐飲、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施，集吃喝玩樂(lè)于一體，以覆蓋老中青幼四代不同層次不同類(lèi)型的顧客，能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受的綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。

二、新項(xiàng)目體制確立

 （一）企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

     一個(gè)企業(yè)能不能長(zhǎng)久發(fā)展壯大，有兩個(gè)非常關(guān)鍵的因素，一個(gè)是制度，即企業(yè)能不能有一套按照市場(chǎng)規(guī)律辦事的科學(xué)制度體系；第二個(gè)是人的因素，有沒(méi)有一個(gè)對(duì)企業(yè)有歸屬感的、穩(wěn)定的隊(duì)伍。目前供銷(xiāo)社運(yùn)營(yíng)模式被集體制經(jīng)濟(jì)掣肘，具體表現(xiàn)為：運(yùn)行機(jī)制不靈活，創(chuàng)新能力不強(qiáng)，人力資源優(yōu)化性不夠，人員工作積極性不高。

 （二）未來(lái)發(fā)展方向

     通過(guò)周主任帶領(lǐng)我們學(xué)習(xí)江浙一帶的供銷(xiāo)社改革成功經(jīng)驗(yàn)，我們深刻地領(lǐng)悟到將來(lái)綜合體能否成功關(guān)鍵在于我們的體制。為積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于供銷(xiāo)合作社綜合改革的決定，充分激發(fā)和釋放企業(yè)活力,提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展引領(lǐng)力，確保新項(xiàng)目健康運(yùn)作，建議未來(lái)我們?cè)谛马?xiàng)目中建立多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)企業(yè)，形成供銷(xiāo)社多家企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者參股與引進(jìn)外資相結(jié)合的獨(dú)立法人經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

三、成立項(xiàng)目專(zhuān)班

 （一）專(zhuān)班成員組成

  為穩(wěn)步有序地推進(jìn)項(xiàng)目工作，擬成立一個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)班，由周主任牽頭任組長(zhǎng)，許仙任副組長(zhǎng)，成員有：別書(shū)起、周茂華以及招商部全體成員，并遴選堅(jiān)固可靠且有商業(yè)嗅覺(jué)的年輕人加入專(zhuān)班，獨(dú)立運(yùn)作。

 （二）專(zhuān)班成立作用

     成立專(zhuān)班，通過(guò)股權(quán)將員工利益與企業(yè)綁在一起的，解決人員積極性問(wèn)題，解決留住人的問(wèn)題，通過(guò)多方籌措資金來(lái)解決資金問(wèn)題，解決專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)問(wèn)題。并另設(shè)總經(jīng)理操盤(pán)，以新型管理理念、管理模式、管理方法對(duì)商業(yè)綜合體進(jìn)行管理。

四、工作推進(jìn)步驟

 （一）迅速在長(zhǎng)沙或者湖南請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的公司對(duì)我們綜合體項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析（偏重于項(xiàng)目論證），論證我們究竟需要多大的體量，完成項(xiàng)目前期的論證，論證綜合體的定位，論證資金需求，建設(shè)周期，可以與上海設(shè)計(jì)公司接觸，由周茂華同志負(fù)責(zé)推進(jìn)。

（二）在項(xiàng)目論證的同時(shí)，由同志負(fù)責(zé)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局進(jìn)行商業(yè)論證。包括：業(yè)態(tài)定位及主力店配比、豎向布局、平面布局、主力店布局、商鋪劃分、品牌劃分與落位等。

    （三）在各項(xiàng)論證結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行概算，確定資金來(lái)源及籌措方式，預(yù)估項(xiàng)目建設(shè)周期，并進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)。

（四）完成用地規(guī)劃和項(xiàng)目征用土地報(bào)批程序。

（五）力爭(zhēng)在二季度鎖定地塊，完成項(xiàng)目建設(shè)與施工手續(xù)的審批。

    （六）根據(jù)各方面條件，擇機(jī)推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)工。

第4篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：居民消費(fèi)　擴(kuò)大內(nèi)需　現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體

1　唐山市居民汽車(chē)消費(fèi)現(xiàn)狀分析

唐山是一個(gè)資源型重化工業(yè)城市，2012年唐山GDP達(dá)5442.4億，居全國(guó)各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快。近年來(lái)，唐山社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以前所未有的速度飛速發(fā)展，機(jī)動(dòng)車(chē)保有量增長(zhǎng)速度之快、幅度之大出乎人們的預(yù)料，其中，私家車(chē)數(shù)量更是不斷攀高。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年12月31日，唐山機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)150.2萬(wàn)輛，機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛?cè)丝倲?shù)達(dá)157.6萬(wàn)人，雙雙突破了150萬(wàn)大關(guān)。在150.2萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車(chē)中，小型汽車(chē)保有量為81.4萬(wàn)輛，其中私家車(chē)保有量為78.1萬(wàn)輛，小型汽車(chē)中私家車(chē)比例已高達(dá)95.9％。而市區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已達(dá)43.4萬(wàn)輛。近年來(lái)，唐山機(jī)動(dòng)車(chē)保有量始終保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2000年時(shí)總量不過(guò)44萬(wàn)余輛，時(shí)至今日，在短短不足4年時(shí)間里便突破150萬(wàn)輛。與機(jī)動(dòng)車(chē)保有量大幅度增長(zhǎng)相同，機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛?cè)丝倲?shù)也在2011年突破150萬(wàn)，截至2011年12月31日，總數(shù)已達(dá)157.6萬(wàn)人。在157.6萬(wàn)駕駛?cè)酥校制?chē)駕駛證人數(shù)為143.5萬(wàn)人。汽車(chē)已成為唐山居民的重要生活消費(fèi)品。截止2011年底，唐山市每百戶居民家庭擁有汽車(chē)25.5輛，同比增長(zhǎng)1.2倍。私家車(chē)的增加，使居民家庭用于交通和通信消費(fèi)不斷增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增長(zhǎng)7.6％。其中，人均用于車(chē)輛用燃料及零配件支出為364元，增長(zhǎng)1.7倍；車(chē)輛維修費(fèi)56元，增長(zhǎng)4.0倍。

在汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，唐山在汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境和城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面還存在諸多問(wèn)題。

1.1在市場(chǎng)環(huán)境方面，雖然，唐山盛世國(guó)際汽車(chē)園、龐大汽車(chē)園等一些汽車(chē)園的入駐和建設(shè)豐富了唐山的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)，但圍繞汽車(chē)消費(fèi)的良好消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)體系尚未形成，銀行的汽車(chē)消費(fèi)信貸政策及服務(wù)等還需進(jìn)一步完善，汽車(chē)保險(xiǎn)服務(wù)水平和質(zhì)量有待于提高、汽車(chē)消費(fèi)的相關(guān)配套措施也需進(jìn)一步加強(qiáng)。

1.2在城市交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，雖然市區(qū)北新道、建設(shè)路、衛(wèi)國(guó)路、環(huán)城路等城市主干道已完成建設(shè)和改造，但全市路網(wǎng)沒(méi)有形成完整系統(tǒng)，斷頭路多、交通不暢，部分道路寬度不夠，機(jī)非混行、交通混亂、堵塞，城市停車(chē)場(chǎng)嚴(yán)重缺乏等問(wèn)題依然嚴(yán)重。

2　促進(jìn)唐山市居民汽車(chē)消費(fèi)發(fā)展的建議

“現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”是以汽車(chē)消費(fèi)為中心，覆蓋多產(chǎn)業(yè)形態(tài)、具有高度復(fù)合功能的城市綜合體，是城市綜合體與汽車(chē)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合的理想產(chǎn)物，是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的新模式，是促進(jìn)城市功能進(jìn)化與驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力?！艾F(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”以汽車(chē)消費(fèi)特色產(chǎn)業(yè)為支撐，通過(guò)多重物業(yè)形態(tài)的有機(jī)組合，資源共享，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)的最大化。

當(dāng)前，汽車(chē)消費(fèi)已成為拉動(dòng)內(nèi)需新的極具活力的增長(zhǎng)點(diǎn)，唐山市汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)立足于全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，以現(xiàn)有城市汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)布局為基礎(chǔ)，打造“現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”，建設(shè)以汽車(chē)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為核心，以配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)為輔，配以其他產(chǎn)業(yè)模式汽車(chē)消費(fèi)發(fā)展新模式。具體措施如下：

2.1立足實(shí)際，切實(shí)做好汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃，重視汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的培育與建設(shè)。

第一，要以唐山市“十二五”規(guī)劃綱要為指導(dǎo)，合理理順“現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市總體規(guī)劃之間關(guān)系，將市政交通建設(shè)、城市布局規(guī)劃與汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展相結(jié)合。在建設(shè)“現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”建設(shè)中，要積極借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的理念，突出現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體的個(gè)性特征。要從提升現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體發(fā)展水平和層次的視角出發(fā)，把現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體發(fā)展與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建形成城市綜合體長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐和內(nèi)生動(dòng)力。現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體的建設(shè)涉及多個(gè)部門(mén)、多個(gè)系統(tǒng)、多個(gè)業(yè)態(tài)、多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理流程非常復(fù)雜，必須要明確開(kāi)發(fā)主體，理順管理體制，創(chuàng)新建設(shè)投資機(jī)制，可以按照一次規(guī)劃、分期實(shí)施、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，采取邊投入、邊建設(shè)、邊經(jīng)營(yíng)的發(fā)展策略，盡可能降低建設(shè)主體的資金投入壓力。

第二，加強(qiáng)汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的配套建設(shè)，完善“現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”的服務(wù)化功能。汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)配套服務(wù)完善的市場(chǎng)，必須集整車(chē)銷(xiāo)售、配件供應(yīng)、維修檢測(cè)、舊車(chē)交易、評(píng)估置換、租賃拍賣(mài)、網(wǎng)絡(luò)售購(gòu)、技術(shù)咨詢和展示博覽等功能為一體。對(duì)“現(xiàn)代城市汽車(chē)消費(fèi)綜合體”的建設(shè)，市政府應(yīng)組織力量協(xié)調(diào)車(chē)管、交通、工商、路政、保險(xiǎn)、銀行等相關(guān)配套服務(wù)單位入駐，確保綜合體服務(wù)齊全，實(shí)行一條龍服務(wù)。同時(shí)，要建立汽車(chē)銷(xiāo)售人才和維修、保養(yǎng)等售后專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)機(jī)制，加強(qiáng)汽車(chē)職業(yè)教育，積極鼓勵(lì)本市的大中專(zhuān)院校設(shè)立汽車(chē)服務(wù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)，確保汽車(chē)服務(wù)人才滿足汽車(chē)消費(fèi)的健康發(fā)展需要。

第三，加大政策扶植力度，強(qiáng)化服務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，努力營(yíng)造汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的有利環(huán)境。完善汽車(chē)消費(fèi)的保障體系，在養(yǎng)車(chē)、規(guī)劃、交通、市場(chǎng)、金融制度、政策等多方面進(jìn)行綜合考慮，出臺(tái)配套措施，促進(jìn)汽車(chē)消費(fèi)的健康發(fā)展。充分利用報(bào)刊、電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)等媒體廣告，創(chuàng)新招商宣傳手段，加大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)舉辦汽車(chē)會(huì)展，品牌推介會(huì)等，將消費(fèi)政策、產(chǎn)品促銷(xiāo)與汽車(chē)文化緊密結(jié)合，營(yíng)造良好的消費(fèi)環(huán)境。

第四，加大汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)力度，進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)管理。實(shí)施市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略，以中高檔轎車(chē)和客車(chē)銷(xiāo)售為主，汽車(chē)品牌要多樣化，滿足各種需求。要使各種交易主體和經(jīng)營(yíng)方式優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，共同發(fā)展。要加強(qiáng)二手車(chē)市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)二手車(chē)經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)，努力形成多層次多梯度發(fā)展的汽車(chē)消費(fèi)體系，滿足不同層次的購(gòu)車(chē)需求，

2.2完善城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善交通狀況，為汽車(chē)消費(fèi)提供有力支撐

目前，唐山市的交通基礎(chǔ)設(shè)施明顯滯后，已不能適應(yīng)汽車(chē)大量進(jìn)入居民家庭生活的要求，良好的交通環(huán)境是促進(jìn)汽車(chē)消費(fèi)發(fā)展的重要保障

第一，加強(qiáng)城鎮(zhèn)布局規(guī)劃。城鎮(zhèn)布局規(guī)劃要體現(xiàn)適度超前的思想，充分考慮汽車(chē)消費(fèi)的發(fā)展前景，提高城市發(fā)展的容量，擴(kuò)展城市發(fā)展的空間，為汽車(chē)消費(fèi)的普及提供外部條件。

第二，加快城市道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，完善市區(qū)東西走向、南北走向道路與環(huán)城路的連接，對(duì)原有狹窄的主干道進(jìn)行拓寬，增大道路密度，緩解交通高峰時(shí)段道路交通擁堵、部分卡口路段多等行車(chē)難問(wèn)題。

第5篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

國(guó)慶長(zhǎng)假過(guò)后，內(nèi)地土地成交市場(chǎng)出現(xiàn)局部波動(dòng)。10月10日，國(guó)資委直屬企業(yè)保利集團(tuán)所屬上市公司保利地產(chǎn)一日之內(nèi)高價(jià)拿下長(zhǎng)沙、上海兩幅土地，其中上海徐匯區(qū)濱江地塊以45億元的價(jià)格成交，成為上海今年“地王”;保利和萬(wàn)科聯(lián)合競(jìng)得的長(zhǎng)沙濱江地塊，總價(jià)也高達(dá)32億元人民幣。同期北京成交住宅地塊達(dá)到了10宗，平均樓面價(jià)8181元每平方米，溢價(jià)率達(dá)到了33%。

面對(duì)土地市場(chǎng)在嚴(yán)格調(diào)控下逆勢(shì)上漲的異動(dòng)，國(guó)土資源部開(kāi)始部署相關(guān)調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。在國(guó)土資源部部長(zhǎng)辦公會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史特別強(qiáng)調(diào)，“部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目的情況，需要密切關(guān)注”。

近兩年來(lái)，中國(guó)住宅市場(chǎng)陷入史無(wú)前例的調(diào)控，與民生無(wú)關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)一度成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港灣。然而，當(dāng)今年總體經(jīng)濟(jì)下行，而商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)集中放量時(shí)，即便是商業(yè)地產(chǎn)頭號(hào)大佬王健林的日子也不那么好過(guò)了。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%。這是萬(wàn)達(dá)收入歷史上第一次同比減少。其中，商業(yè)地產(chǎn)收入494.6億元，同比減少14%。

萬(wàn)達(dá)慘淡的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)以及國(guó)土部門(mén)的關(guān)注，給內(nèi)地脫軌的商業(yè)地產(chǎn)拉響了警報(bào)。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫浮現(xiàn)

過(guò)去兩年，因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而被迫從住宅領(lǐng)域“轉(zhuǎn)型”的開(kāi)發(fā)商，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，致使各地商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)突然放量增長(zhǎng)，泡沫隱現(xiàn)。

以成都為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年5月成都市立項(xiàng)和在建的城市綜合體（商業(yè)體量超過(guò)5萬(wàn)平方米）已超過(guò)88個(gè)，總體量達(dá)千萬(wàn)平方米，而到2012年5月，這一數(shù)據(jù)有望達(dá)到150個(gè)。未來(lái)兩年，成都將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，對(duì)于成都這樣一年僅有60萬(wàn)平方米左右消化量的區(qū)域中心城市來(lái)說(shuō)，兩年的供應(yīng)將面臨長(zhǎng)達(dá)15年的靜態(tài)消化量。

“2009年到2011年商業(yè)用地供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)的高峰，未來(lái)2年，成都將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市?！痹诔啥继鞇?ài)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣看來(lái)，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)迅速膨脹的還不止成都一地。同期，北京、天津、重慶、沈陽(yáng)、西安、南京、昆明、長(zhǎng)沙等城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量均十分龐大。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在二季度出現(xiàn)供應(yīng)高峰，創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到250萬(wàn)平方米，2011年這一數(shù)據(jù)還不到100萬(wàn)平方米。

在昆明，未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海;而在沈陽(yáng)“金廊工程”商業(yè)區(qū)，在建的以商業(yè)為主的項(xiàng)目達(dá)700多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上?；春Ｂ?、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬(wàn)平方米的建筑面積。

“成都的商業(yè)環(huán)境還算良好的，但很多新規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體由于總體開(kāi)發(fā)量巨大，前期招商已經(jīng)很成問(wèn)題?！痹诔啥纪愕禺a(chǎn)總經(jīng)理文化勇看來(lái)，像沈陽(yáng)、昆明、重慶這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市誘發(fā)的泡沫甚至超過(guò)了成都。

“這輪商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的迅速膨脹主要是住宅調(diào)控，資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，加上受前期商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項(xiàng)目在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機(jī)進(jìn)入這一領(lǐng)域?！焙涡辣硎?，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存消化周期將會(huì)創(chuàng)下新高?！鞍催^(guò)去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，很多二線城市的消化周期將超過(guò)15年，有的甚至達(dá)到60年?！?2012年10月13日，河南鄭州二七區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

地方政府推波助瀾

天量供應(yīng)面前，為何地產(chǎn)商仍蜂擁而至投身商業(yè)地產(chǎn)呢？

“自2008年開(kāi)始，特別是此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，住宅用地屢屢流拍或底價(jià)成交，地方政府便逐步加大商業(yè)用地的整理和推介進(jìn)度?！痹谖幕驴磥?lái)，大量的城市綜合體項(xiàng)目在二線城市如火如荼地建設(shè)，最主要的原因是地方政府希望商業(yè)地產(chǎn)成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的引擎及做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的硬件基礎(chǔ)。

隨著住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的深入，二線城市尤其是省會(huì)城市的商業(yè)地產(chǎn)便成為很多地產(chǎn)商爭(zhēng)搶的蛋糕，“而當(dāng)?shù)卣畡t‘順應(yīng)市場(chǎng)’，大手筆規(guī)劃和推出商業(yè)用地，由此導(dǎo)致這些城市商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量激增?！笔腊钗豪硎吮硎?。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質(zhì)區(qū)分，商業(yè)用地為53宗，占比達(dá)90%。而在4月26日，成都還首次集中推出總面積26959畝的土地，其中“北改”和天府新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目備受關(guān)注。

“地方政府熱衷于批綜合體項(xiàng)目，有商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓，再配套部分住宅。這樣的項(xiàng)目普遍位于市郊新城，以商業(yè)地產(chǎn)為主，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)?！焙涡辣硎荆@在一定程度上將形成商業(yè)地產(chǎn)高空置率的形成。

在世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文看來(lái)，一線城市以外的省會(huì)城市在未來(lái)一兩年之內(nèi)都將面臨一個(gè)短期的放量供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，超出市場(chǎng)需求的局面?！斑@需要地方政府在發(fā)展中從土地的供應(yīng)源頭上進(jìn)行控制，更科學(xué)地去研究判斷未來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新增需求量，這樣可以有調(diào)節(jié)性地增加新供應(yīng)。”

行業(yè)洗牌，開(kāi)發(fā)商生死考驗(yàn)

巨量的供應(yīng)壓頂和投資泡沫的顯現(xiàn)，考驗(yàn)的不僅僅是地方政府，更直接的便是投身其中的開(kāi)發(fā)商。

萬(wàn)通地產(chǎn)2012年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1.23億元，比2011年同期下降54.49%;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-1964萬(wàn)元，同比大降近183%;利潤(rùn)總額為1004萬(wàn)元，同比降約136%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為-1860萬(wàn)元，同比降約273%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2302.5萬(wàn)元，同比大降約3953%。

去年3月底，馮侖悄然辭去萬(wàn)通董事長(zhǎng)，萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型隨后正式啟動(dòng)。萬(wàn)通地產(chǎn)新任董事長(zhǎng)許立曾對(duì)外豪言，公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%～30%的目標(biāo)。然而尷尬的一季報(bào)不經(jīng)意間透露了轉(zhuǎn)型者所面臨的窘境。萬(wàn)通地產(chǎn)2012年一季度凈利潤(rùn)大幅下滑，或許還只是商業(yè)地產(chǎn)陣痛的開(kāi)始。

第6篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

在十多年前開(kāi)發(fā)第一代產(chǎn)品“單體店”時(shí)，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)始考慮商業(yè)生態(tài)與商鋪增值之間的辯證關(guān)系了，它主動(dòng)與世界500強(qiáng)企業(yè)簽約，通過(guò)沃爾瑪?shù)戎髁Φ耆腭v，進(jìn)而拉動(dòng)小商鋪的售價(jià)而獲利。盡管彼時(shí)的萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有過(guò)多地考慮商鋪后續(xù)的經(jīng)營(yíng)、管理，但它與世界500強(qiáng)企業(yè)簽約的做法在當(dāng)時(shí)卻是一個(gè)創(chuàng)舉。然而，始料未及的是，“訂單模式”讓萬(wàn)達(dá)很快回籠資金，卻讓店鋪經(jīng)營(yíng)者陷入困境。由于主力店的示范效應(yīng)超乎想像，最后導(dǎo)致商鋪供不應(yīng)求、售價(jià)節(jié)節(jié)高升。開(kāi)發(fā)商、商鋪投資者、商鋪?zhàn)赓U者三者的利益是捆綁在一起的，萬(wàn)達(dá)的做法最終讓租賃者承擔(dān)了過(guò)高的租價(jià)而難以為繼。

萬(wàn)達(dá)第二代產(chǎn)品“商業(yè)組合體”彌補(bǔ)了第一代產(chǎn)品在商業(yè)形態(tài)方面的缺憾。萬(wàn)達(dá)試圖以6-8家主力店為小商鋪營(yíng)造出濃郁的商業(yè)氛圍，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)“商業(yè)生態(tài)鏈”失衡的局面。然而事與愿違，萬(wàn)達(dá)依然改變不了小商鋪?zhàn)赓U者“慘淡經(jīng)營(yíng)”的現(xiàn)實(shí)。在某種程度上，商業(yè)是此消彼長(zhǎng)的零和游戲，萬(wàn)達(dá)在商鋪銷(xiāo)售上獲得的利潤(rùn)越高，小商鋪經(jīng)營(yíng)者的生存空間就越小。忽視了這一商業(yè)本質(zhì)，無(wú)論萬(wàn)達(dá)對(duì)項(xiàng)目形態(tài)做出何種改變，都不可避免地形成了與小商鋪經(jīng)營(yíng)者爭(zhēng)利的局面。

商業(yè)生態(tài)關(guān)系看似復(fù)雜，但其實(shí)很簡(jiǎn)單，那就是讓所有的利益相關(guān)者都能賺到錢(qián)。經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)后，萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品“城市綜合體”應(yīng)運(yùn)而生。萬(wàn)達(dá)通過(guò)出售“城市綜合體”里的住宅、寫(xiě)字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣(mài)，用來(lái)抵押以獲得銀行貸款，這些錢(qián)除了開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目外，還有一個(gè)重要的用途：“養(yǎng)鋪?！比f(wàn)達(dá)不必靠賣(mài)商鋪賺錢(qián)，而商鋪?zhàn)赓U者也不必為早期的高租金而擔(dān)心。不過(guò)，由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張速度過(guò)快，這樣一來(lái)，商業(yè)生態(tài)就進(jìn)入一種良性的循環(huán)狀態(tài)。許多合作伙伴很難跟得上萬(wàn)達(dá)的發(fā)展步伐，萬(wàn)達(dá)只好涉足酒店、影院、百貨公司、KTV連鎖店的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

繼“城市綜合體”之后，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)出第四代產(chǎn)品“萬(wàn)達(dá)城”?！叭f(wàn)達(dá)城”是一個(gè)旅游城市的概念，不僅包含“城市綜合體”的業(yè)態(tài)，還包括主題公園、步行街、旅游經(jīng)典、演藝舞臺(tái)等功能。這讓商業(yè)生態(tài)圈的內(nèi)涵進(jìn)一步擴(kuò)大，延伸至文化、旅游、觀光層面，萬(wàn)達(dá)的身份不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是一個(gè)類(lèi)似于城市經(jīng)營(yíng)者的角色，人與環(huán)境、人與城市、人與商業(yè)之間的關(guān)系變得越來(lái)越重要。

萬(wàn)達(dá)的成長(zhǎng)史其實(shí)是一部商業(yè)生態(tài)關(guān)系進(jìn)化史，它的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)、成功與失敗都離不開(kāi)這個(gè)主題。從萬(wàn)達(dá)的四次產(chǎn)品進(jìn)化中，可以看到萬(wàn)達(dá)構(gòu)建和諧商業(yè)生態(tài)關(guān)系的基本邏輯。

出師不利的萬(wàn)達(dá)1.0

2000年5月17日，萬(wàn)達(dá)召開(kāi)了被其稱之為“”的董事會(huì)會(huì)議。在這次會(huì)議上，王健林決定大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，他的理由是：賣(mài)住宅收錢(qián)，是一錘子買(mǎi)賣(mài)，而商鋪既可租，又可賣(mài)，還可以自營(yíng)，能長(zhǎng)期獲利。如何邁開(kāi)第一步？由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和成功的案例，王健林只能摸著石頭過(guò)河。

2001年開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)涉足商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)四層單體建筑，總建筑面積6萬(wàn)平方米。它是萬(wàn)達(dá)第一代產(chǎn)品的典型代表，萬(wàn)達(dá)早期開(kāi)發(fā)的6個(gè)項(xiàng)目，全部以此為模型依葫蘆畫(huà)瓢而建：“建一個(gè)大房子，第一層開(kāi)精品店，第二層開(kāi)超市，第三層開(kāi)家居賣(mài)場(chǎng)，第四層開(kāi)影院，一個(gè)單體店四五萬(wàn)平方米。其中，一層商鋪拿來(lái)賣(mài)，其余商鋪拿來(lái)租?！?/p>

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，王健林想到了“訂單模式”，也就是說(shuō)預(yù)先得到世界500強(qiáng)企業(yè)的訂單，簽署租賃協(xié)議之后才進(jìn)行實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。他向沃爾瑪拋出了橄欖枝，但一年后換來(lái)的只是一句“我們對(duì)你的項(xiàng)目感興趣”和極其苛刻的合作條件：除了項(xiàng)目建設(shè)要按照沃爾瑪?shù)囊髧?yán)格施工外，萬(wàn)達(dá)還必須將租金降至每平方米20元/月的極限水平，并承諾免除6個(gè)月的租金。為此，王健林與沃爾瑪展開(kāi)了長(zhǎng)達(dá)半年的談判?！伴L(zhǎng)春項(xiàng)目?jī)H僅是一個(gè)單店，后來(lái)的綜合購(gòu)物中心差不多6-8個(gè)主力店，照這樣談合同，可能一個(gè)項(xiàng)目一年時(shí)間就過(guò)去了，這就會(huì)制約我們快速發(fā)展?！彪m然王健林心懷不滿，但由于萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)商家的號(hào)召力幾乎是零，再三權(quán)衡之下，王健林最終滿足了沃爾瑪?shù)囊蟆Ｍ踅×种宰越瞪矶闻c沃爾瑪聯(lián)姻，在于他希望通過(guò)沃爾瑪來(lái)提升項(xiàng)目的知名度、抬高商鋪價(jià)格、快速回籠資金，轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

沃爾瑪?shù)氖痉缎孕?yīng)超乎想像。由于沃爾瑪入駐其中，長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)的一層店鋪賣(mài)價(jià)節(jié)節(jié)高升，臨街外鋪的價(jià)格最高達(dá)到每平方米6.68萬(wàn)元，刷新了長(zhǎng)春的商鋪價(jià)格記錄。2002年，僅靠賣(mài)鋪，萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)春項(xiàng)目上就獲得了3億元收入。這無(wú)疑是一場(chǎng)漂亮的戰(zhàn)役，然而沒(méi)過(guò)多久，購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資者一紙狀書(shū)將萬(wàn)達(dá)告上法庭。

當(dāng)初萬(wàn)達(dá)宣傳商鋪每平方米的月租可達(dá)到500元，如果按年回報(bào)率12%計(jì)算，8年即可收回投資，但由于業(yè)態(tài)不成熟，許多小商家承擔(dān)不了高租金而紛紛歇業(yè)。這與樓上沃爾瑪?shù)臒狒[喧囂形成了強(qiáng)烈對(duì)比。由于小商家與沃爾瑪?shù)淖饨鹣啾雀叱龆啾?，受到刺激的一樓商鋪投資者怒而“圍城”，阻止顧客上沃爾瑪。

從國(guó)際上來(lái)看，大多數(shù)成功的MALL商業(yè)城都是以較低的租金、較長(zhǎng)的租期吸引大型主力店，而以高租金和短租期對(duì)待小商家?？磥?lái)，萬(wàn)達(dá)似乎也遵循了這一慣例，但它忽視了另一條“只租不賣(mài)”的鐵規(guī)則。將黃金鋪面出售雖然能快速回籠資金，但這意味著未來(lái)面臨著商家難以統(tǒng)一管理的難題。各自為政的商鋪業(yè)主無(wú)法在店鋪功能、商家選擇上進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、嚴(yán)格把關(guān)，最終只會(huì)讓項(xiàng)目陷入到“一賣(mài)就死，一租就亂”的死循環(huán)里。類(lèi)似的失敗例子還有很多，中旅商業(yè)城就是一例：當(dāng)初零賣(mài)商鋪導(dǎo)致統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)困難，為了重啟項(xiàng)目，它不得不與業(yè)主進(jìn)行艱難的談判。天河城是少有的一個(gè)成功例子，天河城在當(dāng)初的租、售選擇中選擇了前者，頂住巨大的資金壓力、熬過(guò)艱難期后，一舉成為廣州乃至華南的商業(yè)地標(biāo)。

租還是賣(mài)的一念之差直接決定了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的生死。世界商業(yè)地產(chǎn)之父、美國(guó)KAMICO購(gòu)物中心創(chuàng)始人庫(kù)珀曾指出，對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商而言，如果把物業(yè)出售給分散的所有者，會(huì)使結(jié)果難以控制，開(kāi)發(fā)商要投入很大的精力管理，否則就會(huì)影響商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值。萬(wàn)達(dá)正是出于急于收回投資而忽略了經(jīng)營(yíng)管理的重要性，導(dǎo)致悲劇發(fā)生。商鋪投資者失去了萬(wàn)達(dá)在營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)方面的支持，根本就沒(méi)有將萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好的可能性。

產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售與統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)從來(lái)都是一對(duì)矛盾體，對(duì)于大型購(gòu)物廣場(chǎng)尤其是占地?cái)?shù)萬(wàn)平方米的商業(yè)MALL來(lái)說(shuō)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)比商鋪銷(xiāo)售更重要。從銷(xiāo)售回款上看，萬(wàn)達(dá)從長(zhǎng)春項(xiàng)目上獲利頗豐，在從經(jīng)營(yíng)上，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)卻是一個(gè)經(jīng)營(yíng)徹底失敗的項(xiàng)目。高價(jià)賣(mài)鋪行為不僅損害了投資者的利益，而且使萬(wàn)達(dá)的聲譽(yù)受損。

慘敗的萬(wàn)達(dá)2.0

在業(yè)界，人們把萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)為代表的單體商業(yè)樓稱之為萬(wàn)達(dá)1.0，以沈陽(yáng)項(xiàng)目為代表的裙樓店鋪集群則被稱之為萬(wàn)達(dá)2.0?！耙粋€(gè)項(xiàng)目有四五個(gè)獨(dú)立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市和電影院，通過(guò)一條室外步行街連起來(lái)做一個(gè)廣場(chǎng)”，這個(gè)廣場(chǎng)在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部叫做“商業(yè)組合店”。無(wú)論是業(yè)態(tài)還是功能上，“商業(yè)組合店”比第一代產(chǎn)品豐富了許多。

沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)就是典型的萬(wàn)達(dá)2.0產(chǎn)品。這個(gè)項(xiàng)目分為兩期，一期是18萬(wàn)平方米的MALL商業(yè)城，二期是總面積5萬(wàn)平方米的兩棟商業(yè)大樓，是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)廣場(chǎng)。尚在開(kāi)發(fā)期，它就吸引了沃爾瑪、大洋百貨、歐倍德、燦坤數(shù)碼廣場(chǎng)、華納國(guó)際影城、大食代美食廣場(chǎng)等大商家的目光。在萬(wàn)達(dá)“以租金養(yǎng)商戶”、“一鋪富三代”、“零風(fēng)險(xiǎn)”、“每個(gè)商鋪每平方米至少可以出租500元”等頗具誘惑力的宣傳攻勢(shì)下，購(gòu)鋪者紛至沓來(lái)，354個(gè)商鋪不到一年時(shí)間基本賣(mài)完，回收資金近6.5億元。

2003年12月23日，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)在和平區(qū)太原街開(kāi)業(yè)。由于規(guī)劃方面的嚴(yán)重失誤，商鋪不僅沒(méi)有空調(diào)設(shè)施和封閉型大棚，而且沒(méi)有廁所，更令業(yè)主氣憤的是，每平方米10元的高額物業(yè)管理費(fèi)換來(lái)的卻是衛(wèi)生沒(méi)人打掃、水管經(jīng)常爆裂、地下停車(chē)廠封閉、門(mén)窗閉合不嚴(yán)的亂象。當(dāng)初萬(wàn)達(dá)宣傳的七大主力店并沒(méi)有如期入駐，開(kāi)業(yè)當(dāng)天只來(lái)了沃爾瑪和百盛，大面積的空鋪使得整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)冷冷清清。寒冷的天氣，再加上種種亂象，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)6天就被迫暫時(shí)停業(yè)，商鋪業(yè)主紛紛要求退鋪。原本這個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)是政府的形象工程，最后卻成為沈陽(yáng)黃金地帶最扎眼、最突兀的街頭一景。

退鋪糾紛從2004年一直延續(xù)到2007年，期間打了200多起官司，其中王健林參與談判的就有80多起。萬(wàn)達(dá)耗在了漫長(zhǎng)而又艱難的談判中，在政府部門(mén)的干預(yù)下，萬(wàn)達(dá)不僅原價(jià)回購(gòu)了業(yè)主的商鋪，而且不得不將一期購(gòu)物廣場(chǎng)推倒重建。在這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的糾紛中，萬(wàn)達(dá)多花了近9億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)摩爾規(guī)劃應(yīng)該遵循最佳商業(yè)布局原則，即大商家的人流要經(jīng)過(guò)中小業(yè)主商鋪，通過(guò)中小業(yè)主商鋪的人流也要能方便進(jìn)出大主力店，兩者是相輔相成的關(guān)系。然而現(xiàn)實(shí)是，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)被分割成幾個(gè)獨(dú)立的部分，一樓多數(shù)商鋪根本不能分享到知名商家?guī)?lái)的人氣。“萬(wàn)達(dá)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)與審查機(jī)制缺乏，沒(méi)有真正的商業(yè)專(zhuān)家為規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)，沒(méi)有消費(fèi)者對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)?！鄙蜿?yáng)五洲商業(yè)公司副總經(jīng)理黃志杰如此分析。

沈陽(yáng)項(xiàng)目的慘痛教訓(xùn)給了王健林當(dāng)頭一棒，而在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，反對(duì)做商業(yè)地產(chǎn)的聲音也越來(lái)越多。重挫之下，王健林開(kāi)始反思前兩代產(chǎn)品的缺陷，親自設(shè)計(jì)了第三代產(chǎn)品的雛形，更重要的是，在2005年底的高管閉門(mén)會(huì)議上，他確定了“商鋪只租不賣(mài)”的原則。他還給自己設(shè)定了一個(gè)期限：如果5年還做不好商業(yè)地產(chǎn)，那么掉頭去做住宅。此時(shí)的王健林有點(diǎn)破釜沉舟的意味。

萬(wàn)達(dá)3.0的蝴蝶效應(yīng)

在過(guò)去的幾年里，只要萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)入駐的地方，周邊的住宅樓、寫(xiě)字樓、酒店都實(shí)現(xiàn)了增值。與其如此，為何不自己開(kāi)發(fā)住宅樓、寫(xiě)字樓獲得溢價(jià)呢？想通之后的王健林豁然開(kāi)朗。2006年，他親手用鉛筆勾勒出第三代產(chǎn)品“城市綜合體”的雛形。

王健林筆下的“城市綜合體”，是把國(guó)外的室內(nèi)步行街與中國(guó)的商業(yè)大樓結(jié)合在一起的綜合性建筑，組合了寫(xiě)字樓、住宅、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)，而商業(yè)中心則增加了文化、娛樂(lè)、健身、餐飲等內(nèi)容。經(jīng)過(guò)再三思量、反復(fù)論證之后，王健林決定新一代產(chǎn)品中的商鋪、酒店“只租不賣(mài)”，而住宅、寫(xiě)字樓則“只賣(mài)不租”。這樣一來(lái)，既避免了類(lèi)似長(zhǎng)春、沈陽(yáng)項(xiàng)目的悲劇，又快速回籠了資金。王健林還確定了城市綜合體的黃金分配比例：商業(yè)占40%，寫(xiě)字樓占20%，酒店占5%，住宅占35%。其中，住宅、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售收入占到整體項(xiàng)目投資的1/3左右，剩下的商鋪、酒店則可以通過(guò)抵押獲得10-15年期的銀行貸款。這個(gè)全新的“以售養(yǎng)租”、“住宅、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售補(bǔ)貼商鋪經(jīng)營(yíng)”的模式讓萬(wàn)達(dá)一下子找到了感覺(jué)。

寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品的得意之作，該項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，體量是沈陽(yáng)項(xiàng)目的2.6倍，是長(zhǎng)春項(xiàng)目的10倍，除了建有一個(gè)占地面積27萬(wàn)平方米的商業(yè)中心外，還包括一個(gè)五星級(jí)酒店、一棟高160米的寫(xiě)字樓。該項(xiàng)目的中心是一個(gè)室內(nèi)步行街，作為人流量最大的商業(yè)室內(nèi)空間，室內(nèi)步行街將多種業(yè)態(tài)組合為一個(gè)整體，形成了一個(gè)暢達(dá)的商業(yè)閉環(huán)。2006年12月22日開(kāi)業(yè)當(dāng)天，近20萬(wàn)的人流涌入其中。這與當(dāng)初長(zhǎng)春、沈陽(yáng)項(xiàng)目慘淡的開(kāi)業(yè)狀況，形成了極其鮮明的對(duì)比。

“如果說(shuō)第二代的管理模式是出于對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬(wàn)達(dá)的第三代管理模式則完全是出自于對(duì)商業(yè)規(guī)模更深的認(rèn)識(shí)?！蓖踅×秩绱嗽u(píng)價(jià)說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功，也是投資模式的成功?！睆牡谝淮鷨蔚旰偷诙鷱?fù)合店賣(mài)鋪，到現(xiàn)在只賣(mài)商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫(xiě)字樓、公寓，萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品鏈的最優(yōu)組合和資金鏈的良性循環(huán)，構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。

“城市綜合體把萬(wàn)達(dá)20年來(lái)在住宅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、城市公共空間建設(shè)中的所有心得全部匯集在了一個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型上，實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)大于簡(jiǎn)單相加而成的聚合力?！比f(wàn)達(dá)副總裁丁遙曾在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部出版的刊物中撰文分析，“長(zhǎng)期投資與快速回籠、居住與商業(yè)、過(guò)客與常居、資源集約和效率高超，這么多矛盾卻在城市綜合體上得到了對(duì)立統(tǒng)一。”

萬(wàn)達(dá)4.0的造城運(yùn)動(dòng)

雖然萬(wàn)達(dá)的“城市綜合體”在全國(guó)范圍內(nèi)大獲成功，但并不甘于現(xiàn)狀的王健林已著手研究萬(wàn)達(dá)第四代產(chǎn)品。在媒體面前，王健林曾經(jīng)擺過(guò)迷魂陣，暗示或許會(huì)將“專(zhuān)營(yíng)店”當(dāng)作第四代產(chǎn)品。如果真將此視為萬(wàn)達(dá)4.0產(chǎn)品，未免小瞧了王健林的野心。當(dāng)武漢的“楚河漢街”驚世而出，萬(wàn)達(dá)4.0才露出真容。原來(lái)，王健林心目中的萬(wàn)達(dá)4.0不是一座樓，也不是一個(gè)組合體，而是一座城市。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正在升級(jí)為“萬(wàn)達(dá)城”。

自面世之日起，萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品就出盡風(fēng)頭，成為當(dāng)之無(wú)愧的業(yè)界標(biāo)桿。然而，由于第三代產(chǎn)品的主力店面積占比過(guò)高，非零售類(lèi)業(yè)態(tài)占比不足以至于租金坪效較低，再加上多年來(lái)萬(wàn)達(dá)的“城市綜合體”模式被國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)研究了個(gè)底朝天，而過(guò)去在萬(wàn)達(dá)打過(guò)硬仗的干部，成為同行競(jìng)相挖角的對(duì)象，殷嶸、朱逸、潘韜、張?jiān)朴?jì)、張華容、王銳、王僉、孫環(huán)宇、趙立東、王強(qiáng)等一批南征北戰(zhàn)為萬(wàn)達(dá)立下汗馬功勞的老臣紛紛離職。這些萬(wàn)達(dá)老臣不斷將“城市綜合體”思維和經(jīng)驗(yàn)帶到新的企業(yè)，以至于出現(xiàn)了“城市綜合體”扎堆競(jìng)爭(zhēng)的局面。面對(duì)眾多城市綜合體一哄而上，向來(lái)敢為天下先的王健林豈能容忍被競(jìng)爭(zhēng)者恣意模仿、任意超越？為了拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距，萬(wàn)達(dá)需要加快產(chǎn)品升級(jí)的步伐。

經(jīng)過(guò)數(shù)年的精心準(zhǔn)備，2011年9月30日開(kāi)業(yè)的武漢“楚河漢街”揭開(kāi)了萬(wàn)達(dá)4.0的面紗。這個(gè)總建筑面積為340萬(wàn)平方米，總投資高達(dá)500億元的項(xiàng)目，是萬(wàn)達(dá)傾力打造的以文化為核心，兼具旅游、商務(wù)、商業(yè)、居住功能的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成之后被視為武漢的中央文化區(qū)。從一開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)就對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有著明確的定位：“中國(guó)第一，世界一流，業(yè)界朝拜之地?！?/p>

“楚河漢街”為4.0產(chǎn)品“萬(wàn)達(dá)城”描繪了一個(gè)新的模型：21萬(wàn)平方米的休閑步行街+19萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)+45萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓群+155 萬(wàn)平方米豪宅群+15萬(wàn)平方米體驗(yàn)型娛樂(lè)中心(大劇院+會(huì)展中心+2個(gè)電影院+大型單體娛樂(lè)項(xiàng)目+影視主題公園)+22萬(wàn)平方米酒店集群(2家六星級(jí)酒店、1座五星級(jí)酒店和2座三星級(jí)酒店)+5個(gè)名人廣場(chǎng)+1條6米寬的人工河+2座橋。這個(gè)現(xiàn)代版的“清明上河圖”早已超越了綜合體的范疇，更像是一個(gè)旅游城市，承載了更多的文化、旅游、娛樂(lè)功能。

如果說(shuō)“城市綜合體”尚可以被對(duì)手模仿、復(fù)制，那么承載了深厚文化底蘊(yùn)的“萬(wàn)達(dá)城”是其他開(kāi)發(fā)商無(wú)法觸摸的高度。在某種程度上，萬(wàn)達(dá)4.0有著迪士尼樂(lè)園的影子—在全球各地，迪士尼建造了一座座“歡樂(lè)之城”，其開(kāi)發(fā)面積通常在1平方公里以上。與迪士尼的“玩樂(lè)城”不同的是，“萬(wàn)達(dá)城”以購(gòu)物、旅游、觀光為主題，深植于當(dāng)?shù)爻鞘械奈幕Ｒ虼?，每一座“萬(wàn)達(dá)城”都有著獨(dú)特的文化DNA，與當(dāng)?shù)氐某鞘腥跒橐惑w，具有不可復(fù)制性。

王健林是一個(gè)野心勃勃的人，他曾霸氣十足地說(shuō)：“我們只和有追求的官員合作?！边@背后的潛臺(tái)詞是，萬(wàn)達(dá)每進(jìn)入一個(gè)城市，都會(huì)給當(dāng)?shù)毓賳T帶來(lái)政績(jī)。事實(shí)上也是如此，僅“楚河漢街”一個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)就給武漢帶來(lái)了至少3萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，每年帶來(lái)數(shù)百億元收入，如果加上投資70億元、高達(dá)200米的武漢第一高樓“萬(wàn)達(dá)中心”，萬(wàn)達(dá)對(duì)武漢的貢獻(xiàn)不言自明。也正因?yàn)槿绱?，王健林?duì)“楚河漢街”項(xiàng)目極其重視，每隔一段時(shí)間都會(huì)飛往武漢親自過(guò)問(wèn)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，他希望將“楚河漢街”打造成武漢的一張新名片。

雖然“楚河漢街”有著濃郁的楚文化特征，但這并代表萬(wàn)達(dá)4.0不會(huì)出現(xiàn)在其他城市。也許，在王健林心目中早已定好了下一站的目標(biāo)。

獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力

在萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張史中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院起到了舉足輕重的作用。這個(gè)成立于2007年、中國(guó)唯一專(zhuān)業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級(jí)酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)被視為萬(wàn)達(dá)最具競(jìng)爭(zhēng)力的部門(mén)。在每個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院就已將各種細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細(xì)節(jié)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確認(rèn)，盡量避免商家進(jìn)場(chǎng)后進(jìn)行改建，減少浪費(fèi)。

在業(yè)界，萬(wàn)達(dá)的室內(nèi)步行街被稱之最奢侈的步行街，因?yàn)榇蠖鄶?shù)購(gòu)物廣場(chǎng)動(dòng)輒建五六層，而萬(wàn)達(dá)只有三層。“萬(wàn)達(dá)的設(shè)計(jì)理念是在任何位置都能夠同時(shí)看到店招，只有三層的尺度才能夠?qū)崿F(xiàn)。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心為什么人多，人們?yōu)槭裁丛敢饨涣?？就是這個(gè)尺度設(shè)計(jì)導(dǎo)致的?！比f(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院副院長(zhǎng)黃大衛(wèi)說(shuō)。如今，室內(nèi)步行街已成為萬(wàn)達(dá)投資回報(bào)率最高的項(xiàng)目之一。在某些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，室內(nèi)步行街以不到1/8的面積貢獻(xiàn)了近1/3的租金。

萬(wàn)達(dá)之所以成功，與其精心打造的商業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)欠植婚_(kāi)的。對(duì)于合作伙伴，萬(wàn)達(dá)有一套獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)達(dá)將合作伙伴分為三個(gè)類(lèi)別：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。對(duì)主力店，萬(wàn)達(dá)確定了一個(gè)“7+1”結(jié)構(gòu)，除超市外，7家主力店需承諾解決至少一半以上的租賃面積，它們還保證無(wú)條件在萬(wàn)達(dá)新開(kāi)的項(xiàng)目中開(kāi)店，這些主力店包括萬(wàn)達(dá)旗下的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星KTV等。萬(wàn)達(dá)的次主力店大都是國(guó)際頂級(jí)品牌，如肯德基、屈臣氏、星巴克、必勝客等。對(duì)于次主力店，萬(wàn)達(dá)收取的租金每年環(huán)比遞增3%，租期通常為5年。中小型合作伙伴則要通過(guò)招商部門(mén)考察簽約，不在萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)的，還需要總裁特批。嚴(yán)格的商家篩選流程，使萬(wàn)達(dá)從一開(kāi)始就建立了良好的商業(yè)生態(tài)，贏得了頂級(jí)品牌青睞。2011年萬(wàn)達(dá)組織“萬(wàn)商會(huì)”，1500多家世界頂級(jí)品牌與會(huì)，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。在王健林眼中，這些都是萬(wàn)達(dá)模式無(wú)法復(fù)制的精髓。“我經(jīng)常講，除非你挖走整個(gè)鏈條，否則，能拿到U盤(pán)拷走的，還算什么核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)呢？”王健林說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司是另一張王牌，它曾創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過(guò)99%的世界行業(yè)記錄。租金收繳率是衡量商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)通行標(biāo)準(zhǔn)。租金收繳率不高，意味著商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況出了問(wèn)題、退租頻繁，反之則說(shuō)明經(jīng)營(yíng)狀況良好。雖然萬(wàn)達(dá)的超高租金收繳率記錄得益于主力店的貢獻(xiàn)—它們占據(jù)了近70%的租賃面積，但不得不承認(rèn)的是，這與萬(wàn)達(dá)體制的轉(zhuǎn)變是分不開(kāi)的。在2005年以前，萬(wàn)達(dá)考核營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的一個(gè)重要指標(biāo)是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天是否取得火爆業(yè)績(jī)，2005年以后萬(wàn)達(dá)取消了這一考核標(biāo)準(zhǔn)。

更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變是將租金收繳率列為重要考核指標(biāo)，這反應(yīng)了萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)思路從追求短期回報(bào)到注重長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的徹底改變。經(jīng)過(guò)多年的養(yǎng)鋪之后，小商鋪的租金以每年30%以上的速度增長(zhǎng)。基于大好的形勢(shì)，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將小店鋪的比例從30%調(diào)高至35%。畢竟，小商鋪才是其長(zhǎng)期獲利的關(guān)鍵所在。

萬(wàn)達(dá)十分看重執(zhí)行力。過(guò)去，由于各入駐商家裝修時(shí)間不統(tǒng)一，項(xiàng)目很少滿鋪開(kāi)業(yè)，但經(jīng)過(guò)整改之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司會(huì)根據(jù)戰(zhàn)略合作伙伴的業(yè)態(tài)、裝修時(shí)間的不同，與建設(shè)部門(mén)一起排出詳細(xì)的完工進(jìn)度表，對(duì)接每一個(gè)商戶的入場(chǎng)時(shí)間，以此保證同期滿鋪開(kāi)張。

除此之外，為了提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率、培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在院線、酒店、百貨、KTV連鎖等產(chǎn)業(yè)上積極布局。曾有不少人質(zhì)疑萬(wàn)達(dá)將業(yè)務(wù)延伸到院線、酒店、百貨，多元化的步子邁得太大，很容易造成消化不良。但事實(shí)上，無(wú)論是院線、酒店還是百貨，都是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中必需的組成部分?！熬拖袷情艠?shù)，它的根須落在地上，會(huì)長(zhǎng)出一顆新的榕樹(shù)來(lái)，但是新長(zhǎng)出來(lái)的榕樹(shù)和從前的榕樹(shù)是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹(shù)都長(zhǎng)在同一個(gè)生態(tài)環(huán)境里，這才是商業(yè)地產(chǎn)。”王健林說(shuō)。

為了更好地開(kāi)發(fā)第四代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)斥巨資成立了萬(wàn)海文化旅游公司。它計(jì)劃投資1000億元，在東北長(zhǎng)白山建亞洲最大的滑雪場(chǎng)，在云南西雙版納建媲美迪士尼的大型主題公園，在大連金石建世界最大的影視文化產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)建50家高端旅游度假酒店和多臺(tái)國(guó)際頂級(jí)水平的大型舞臺(tái)秀。“未來(lái)，這些度假旅游區(qū)將成為萬(wàn)達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)?！背酥?，萬(wàn)達(dá)還成立了文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋電影制作放映、舞臺(tái)演藝、電影科技娛樂(lè)、連鎖文化娛樂(lè)、報(bào)刊傳媒和中國(guó)字畫(huà)收藏。它計(jì)劃在2012年實(shí)現(xiàn)200億元的銷(xiāo)售收入。

第7篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)信托 融資性質(zhì) 選擇

一、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出市場(chǎng)銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)雙雙下滑的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期。與此相對(duì)應(yīng)的，全國(guó)各地房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，各大城市各類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷問(wèn)世。尤其是在各城市規(guī)劃的新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)力度極大。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》，各城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢(shì)，35個(gè)城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門(mén)、西安、寧波、福州、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長(zhǎng)春、哈爾濱、呼和浩特、?？凇⒛蠈?、貴陽(yáng)、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、太遠(yuǎn)、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

從國(guó)內(nèi)來(lái)看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽(yáng)人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門(mén)、寧波、青島、合肥、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

而就北上廣深等一線城市來(lái)看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)。

整體來(lái)看，我國(guó)各大城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都呈現(xiàn)較為飽和的態(tài)勢(shì)，但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人口聚集、稅收優(yōu)勢(shì)等因素，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常都能受到當(dāng)?shù)卣闹С?，在?dāng)前住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)調(diào)整的大形勢(shì)之下眾多開(kāi)發(fā)商也將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)選擇。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇及操作注意事項(xiàng)

與住宅市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)商業(yè)的預(yù)售條件通常都是主體施工完畢，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售要求高，預(yù)售前需要的資金量較大；同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目需要的培育期長(zhǎng)，物業(yè)剛性需求低；上述因素使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在周期長(zhǎng)、回款相對(duì)較慢、專(zhuān)業(yè)性要求更強(qiáng)的特點(diǎn)。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1、項(xiàng)目的選擇

（1）項(xiàng)目性質(zhì)

目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大體可分為城市綜合體、寫(xiě)字樓、酒店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)四個(gè)大類(lèi)：城市綜合體項(xiàng)目通常為商鋪、寫(xiě)字樓物業(yè)的混合體，商鋪可銷(xiāo)售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫(xiě)字樓出租或出售等，其回款速度相對(duì)較快；寫(xiě)字樓項(xiàng)目由于其主體物業(yè)是寫(xiě)字樓，回款速度相對(duì)較慢；酒店若采用自有經(jīng)營(yíng)的方式，則其回款速度更慢；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如家具建材市場(chǎng)、物流園等，其存在較長(zhǎng)的培育期，且通常當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和自持比例有要求，項(xiàng)目回款速度一般最慢。

項(xiàng)目介入前，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，并應(yīng)考慮其各個(gè)物業(yè)形態(tài)推出的計(jì)劃和安排。

（2）項(xiàng)目區(qū)位

城市人口數(shù)量以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景的重要影響因素，根據(jù)同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數(shù)量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)供給較為平衡，可優(yōu)先進(jìn)入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度，短期市場(chǎng)壓力較大應(yīng)審慎進(jìn)入；南寧、?？凇⑶鄭u、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，應(yīng)選擇性進(jìn)入；合肥、廈門(mén)、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、哈爾濱、昆明、貴陽(yáng)、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度的城市應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避進(jìn)入。

具體到每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮該項(xiàng)目的交通便捷性、可覆蓋人口和區(qū)位范圍、該區(qū)域內(nèi)同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的飽和度等進(jìn)行綜合判斷。

（3）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃

首先應(yīng)考慮項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo)售和自持比例，尤其應(yīng)關(guān)注該比例是開(kāi)發(fā)商的自有計(jì)劃還是當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性要求，如雙流縣政府對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常要求開(kāi)發(fā)商必須自持60%。

其次應(yīng)考慮項(xiàng)目的定位、擬引入的商家等，還應(yīng)考慮是由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)或引入專(zhuān)業(yè)品牌和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行托管式經(jīng)營(yíng)。

2、交易對(duì)手的選擇

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)對(duì)運(yùn)營(yíng)商有較高的要求，在交易對(duì)手的選擇上應(yīng)充分考慮交易對(duì)手同類(lèi)項(xiàng)目的歷史開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、是否有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和策劃團(tuán)隊(duì)等因素。

3、介入時(shí)點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回款期較長(zhǎng)，因此我部認(rèn)為不能在項(xiàng)目初始階段（如拿地）介入，介入時(shí)點(diǎn)應(yīng)在主體施工進(jìn)行到一半左右。此時(shí)點(diǎn)介入可有效防范項(xiàng)目完工和預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，但此時(shí)點(diǎn)介入時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的和交易對(duì)手的或有負(fù)債。

4、現(xiàn)金流的控制

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要包括銷(xiāo)售部分的回款以及自持物業(yè)出租收益兩個(gè)部分，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流做詳細(xì)的測(cè)算，并且由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按揭首付比例是6成，因此應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域同類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售情況做詳細(xì)的盡調(diào)，以此審慎評(píng)估銷(xiāo)售部分的回款速度。

項(xiàng)目介入后，需對(duì)銷(xiāo)售回款和出租收益做嚴(yán)格的監(jiān)管。

三、結(jié)論

綜上情況分析，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇和操作有如下建議：

1、重點(diǎn)考慮商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域位置，縣級(jí)及以下、目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重飽和的一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目不建議操作，三四線城市項(xiàng)目慎入；商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域位置的判斷和分析建議在整個(gè)城市商業(yè)飽和度判斷的基礎(chǔ)上重點(diǎn)考慮其可輻射范圍內(nèi)同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的分布。

2、交易對(duì)手需具有同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不建議與初次操作商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目低于3個(gè)的開(kāi)發(fā)商合作。

3、介入時(shí)點(diǎn)不能太靠前，需在項(xiàng)目主體施工進(jìn)行到至少30%以后介入。

4、需充分考慮可銷(xiāo)售物業(yè)的銷(xiāo)售回款、項(xiàng)目可形成的資產(chǎn)價(jià)值，竣工后獲取經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的可能性等。

第8篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

【關(guān)鍵詞】老齡化社會(huì)；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)，成為吸引養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國(guó)務(wù)院總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會(huì)議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國(guó)有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

老齡人口的快速增長(zhǎng)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國(guó)。目前，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀可用8個(gè)字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財(cái)富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問(wèn)題。“未老先衰”則意味著老年人存在對(duì)自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費(fèi)和精打細(xì)算的方式，據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長(zhǎng)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較快發(fā)展機(jī)遇，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢(shì)待發(fā)，無(wú)奈卻一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，未來(lái)需要針對(duì)老人改變的住宅設(shè)計(jì)就有8000萬(wàn)套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計(jì)需求4000萬(wàn)個(gè)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，開(kāi)始吸引地產(chǎn)商、專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，探索5年間，至今全國(guó)已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，但實(shí)際開(kāi)發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問(wèn)題還是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有成熟？目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位不清，沒(méi)有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位來(lái)看，主要是針對(duì)年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開(kāi)發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥(niǎo)式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)“模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)”，面臨營(yíng)銷(xiāo)、盈利以及長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的困擾。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實(shí)際上還是在賣(mài)房子。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有固定的盈利模式，都只是通過(guò)一次性賣(mài)房來(lái)獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責(zé)不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去5年內(nèi)都停留在開(kāi)發(fā)商從政府拿地的概念，因?yàn)榇蛄损B(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開(kāi)的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負(fù)地價(jià)拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類(lèi)似腐敗溫床的意味。這是由于中國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)模式，因?yàn)橥恋氐膯?wèn)題說(shuō)不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒(méi)有說(shuō)清楚。從養(yǎng)老過(guò)渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會(huì)所”的概念，中國(guó)的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護(hù)方面沒(méi)有任何的承諾與標(biāo)準(zhǔn)。

二、對(duì)商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、開(kāi)展盈利和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進(jìn)歐美先進(jìn)服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開(kāi)發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。目前開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作，主要“拼能力”，如萬(wàn)科與親和源合作開(kāi)發(fā)的北京萬(wàn)科萬(wàn)科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；二是險(xiǎn)資與開(kāi)發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！保缛f(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開(kāi)發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團(tuán)成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機(jī)制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商就能干好的，如果要靠開(kāi)發(fā)商自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)和體系，完全沒(méi)有效率。養(yǎng)老不是賣(mài)房產(chǎn)，而是賣(mài)服務(wù)，而國(guó)內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項(xiàng)目“種子”作為試點(diǎn)，因此需要第三方服務(wù)機(jī)制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，在這類(lèi)社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類(lèi)社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)，在整個(gè)過(guò)程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來(lái)愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式逐漸走進(jìn)了人們的視野第三類(lèi)是“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老開(kāi)發(fā)模式。這類(lèi)地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷(xiāo)售與會(huì)員銷(xiāo)售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對(duì)健康活力老人的“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，該主題開(kāi)發(fā)模式針對(duì)的客戶主要是高保健意識(shí)的中高端家庭。“比如現(xiàn)在40多歲的群體，他們會(huì)有這樣的意識(shí)，自己現(xiàn)在買(mǎi)這個(gè)物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說(shuō)是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開(kāi)發(fā)內(nèi)容還包含護(hù)理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開(kāi)發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。打造養(yǎng)生目的地幾個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運(yùn)動(dòng)設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開(kāi)發(fā)模式――會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營(yíng)方式。該類(lèi)社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個(gè)功能，針對(duì)的群體主要是自理老人與護(hù)理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會(huì)員制和押金制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)；會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

【參考文獻(xiàn)】

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第9篇：商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文

1北京市流通業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，流通業(yè)地位不斷提升

2006年以來(lái)，北京市流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，集中反映在社會(huì)消費(fèi)品零售額從2006年的3295.3億元增加到2010年的6229.3億元，幾乎翻了一番。流通業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度也在不斷提高。流通業(yè)在2010年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2918.69億元，占全市總產(chǎn)值的比重為20.68%，產(chǎn)值拉動(dòng)力達(dá)到了1.52。表1從產(chǎn)值角度反映了北京市流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的概況。

1.2市場(chǎng)主體中私營(yíng)及個(gè)人經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛

2006年以來(lái)，北京市流通市場(chǎng)形成了國(guó)有、集體、合營(yíng)、外資和私營(yíng)個(gè)體等不同類(lèi)型的主體。非公有制主體發(fā)展迅猛，有力地推動(dòng)了北京市流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表2反映了社會(huì)消費(fèi)品零售額中各種不同所有制主體所占有的市場(chǎng)份額。

從表2中我們可以看出國(guó)有經(jīng)濟(jì)以及集體經(jīng)濟(jì)的比重在不斷地下降，而個(gè)體經(jīng)濟(jì)及外資等所占的比重不斷提高并占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。這說(shuō)明北京市流通業(yè)已經(jīng)逐步完成了市場(chǎng)化改革，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制初步建立和形成。

1.3流通業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多

2010年北京市法人數(shù)為384973名，這其中屬于流通產(chǎn)業(yè)的批發(fā)、零售、住宿、餐飲以及運(yùn)輸服務(wù)業(yè)法人數(shù)總計(jì)為13716名，占比例為34.21%。其中批發(fā)業(yè)占比最高，批發(fā)業(yè)法人數(shù)占全市總法人數(shù)的15.38%，最少的為運(yùn)輸服務(wù)業(yè)，其這一比例僅為0.56%。表3是2008年到2010年流通業(yè)及其各行業(yè)占全市法人數(shù)的比重。

表3北京市流通業(yè)及其各行業(yè)法人數(shù)占比（2008—2010年）（單位：%）行業(yè)2008年占比2009年占比2010年占比批發(fā)業(yè)13.8414.5715.38零售業(yè)13.3615.4314.92餐飲業(yè)2.472.432.32住宿業(yè)1.031.071.03交通運(yùn)輸業(yè)0.540.570.56流通產(chǎn)業(yè)31.2234.0634.21全市100100100

從表3中我們還可以看出批發(fā)業(yè)在2010年得到了較為迅速的發(fā)展，流通產(chǎn)業(yè)企業(yè)占比保持了較為平穩(wěn)的水平。相比較金融危機(jī)爆發(fā)的2008年，除餐飲業(yè)有少量萎縮以外，其他行業(yè)的企業(yè)數(shù)量占比都有所提高，其中以批發(fā)業(yè)和零售業(yè)最為明顯。

1.4批發(fā)零售業(yè)固定投資增長(zhǎng)最為迅猛，餐飲住宿業(yè)有所萎縮自2008年批發(fā)零售固定投資增長(zhǎng)率達(dá)到-37.5%的水平，這兩年投資增長(zhǎng)較為迅猛，而相應(yīng)的餐飲住宿業(yè)固定投資增速開(kāi)始下降。2010年為-10.5%。表4反映了2008年到2010年三年流通產(chǎn)業(yè)分行業(yè)固定投資增長(zhǎng)比例。

表4北京市流通產(chǎn)業(yè)分行業(yè)固定投資增速（單位：%）年份批發(fā)零售業(yè)住宿餐飲業(yè)運(yùn)輸服務(wù)業(yè)2008-37.523.011.5200915.1-26.814.6201052.3-10.50.8

1.5流通領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)不斷完善

北京市為促進(jìn)流通業(yè)的發(fā)展，近年來(lái)出臺(tái)了一系列的法規(guī)，如《北京市商業(yè)流通發(fā)展資金使用管理辦法》以及《北京市商業(yè)流通發(fā)展項(xiàng)目銀行貸款財(cái)政貼息資金管理辦法》等。為規(guī)范流通業(yè)發(fā)展，提高流通企業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量出臺(tái)了一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范如：《北京市流通業(yè)發(fā)展分類(lèi)指導(dǎo)目錄》、《商業(yè)、服務(wù)業(yè)服務(wù)質(zhì)量》、《北京市商業(yè)零售企業(yè)促銷(xiāo)行為規(guī)范（試行）》等。

2北京市流通業(yè)發(fā)展的問(wèn)題

雖然近年來(lái)北京市流通業(yè)有了進(jìn)一步的發(fā)展，企業(yè)質(zhì)量也有所提升，但是還是存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

2.1流通企業(yè)單體規(guī)模較小，相互間的惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重

2010年流通業(yè)產(chǎn)值較2009年增加了20%，然而企業(yè)數(shù)量增加了34.21%。因此，平均每個(gè)企業(yè)的產(chǎn)出下降了，說(shuō)明單個(gè)流通企業(yè)創(chuàng)造的新增價(jià)值有所削弱。這主要是因?yàn)榇罅康男∫?guī)模的并提供近乎同質(zhì)服務(wù)的流通企業(yè)大量的出現(xiàn)，這嚴(yán)重影響了流通企業(yè)整體的良性發(fā)展，降低了流通企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，削弱了北京市整體的流通競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2流通業(yè)空間布局有待完善

生活在北京的人都會(huì)有一個(gè)共同的感覺(jué)，那就是生活在郊區(qū)十分不方便。這是因?yàn)殛P(guān)乎民生的流通業(yè)在空間布局上較為集中在中心城區(qū)，郊區(qū)的商業(yè)無(wú)論從層次上還是服務(wù)質(zhì)量上都無(wú)法滿足地區(qū)居民的消費(fèi)需求，尤其是在南城地區(qū)，商業(yè)發(fā)展相當(dāng)滯后。

2.3流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)代化水平較低

北京市目前傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)還處于變革時(shí)期，現(xiàn)代批發(fā)業(yè)還需進(jìn)一步發(fā)展完善；綜合性批發(fā)市場(chǎng)過(guò)剩，專(zhuān)業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)不足。除了少數(shù)大型的綜合批發(fā)市場(chǎng)，多數(shù)批發(fā)市場(chǎng)在配套設(shè)施、技術(shù)支持、市場(chǎng)管理服務(wù)等方面仍有不少欠缺。此外，相關(guān)的物流服務(wù)業(yè)也存在資源分散、物流成本高、結(jié)構(gòu)不合理甚至管理不規(guī)范等諸多問(wèn)題。

2.4社區(qū)商業(yè)較為分散，商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理

北京市現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)多以樓盤(pán)底商或者是臨街店鋪為主，很少有較為集中的大商業(yè)綜合體。這不僅降低了社區(qū)商業(yè)的吸引力，還給居民帶來(lái)了環(huán)境污染，噪聲等降低區(qū)域吸引力的后果。商業(yè)業(yè)態(tài)也較集中于餐飲和零售，而其他生活性的服務(wù)卻極度缺失，造成社區(qū)內(nèi)服務(wù)層次的缺失，無(wú)法滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的綜合需求，降低了社區(qū)居民的消費(fèi)意愿。

2.5社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式落后

商業(yè)地產(chǎn)商為謀求短期的利益而將社區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)分割為小塊進(jìn)行出售，由于商鋪面積被分割的很小，大商業(yè)難以進(jìn)入。不利于社區(qū)商業(yè)整體水平的提高。產(chǎn)權(quán)式商鋪的開(kāi)發(fā)終將導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)功能、業(yè)態(tài)上的混亂，帶來(lái)的是惡性競(jìng)爭(zhēng)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的低業(yè)績(jī)。

2.6批發(fā)零售業(yè)利潤(rùn)率低，稅負(fù)阻礙其發(fā)展

從表5中可以看出批發(fā)業(yè)總體平均稅后利潤(rùn)率僅為4.03%，零售業(yè)則更低僅為2.40%。尚不及一年定期存款的利率。這將嚴(yán)重降低批發(fā)零售業(yè)對(duì)資金的吸引力。從稅負(fù)上來(lái)看，零售業(yè)的所得稅率達(dá)到了31.30%的高值，這是在零售業(yè)投入產(chǎn)出比高于批發(fā)業(yè)的情況下導(dǎo)致其低利潤(rùn)率的重要原因。因此，稅收政策的“一刀切”原則損害了零售業(yè)整體的發(fā)展。

2.7法律法規(guī)尚需進(jìn)一步完善

雖然，近年來(lái)為促進(jìn)流通業(yè)的發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列的法律、行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，但流通業(yè)法律體系尚未完全建立完全，應(yīng)當(dāng)從流通業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈著手制定相互關(guān)聯(lián)、互為補(bǔ)充的法律條款以形成完整的流通業(yè)法律體系。

3北京市流通業(yè)發(fā)展的建議

流通業(yè)發(fā)展的目的在于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)與健康發(fā)展，在于提高城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的作用，在于更好地服務(wù)于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的戰(zhàn)略。

3.1調(diào)整中心城區(qū)與周邊功能新區(qū)的商業(yè)格局

目前，北京市中心城區(qū)的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)，而周邊功能新區(qū)的商業(yè)發(fā)展卻嚴(yán)重不足， 這進(jìn)一步導(dǎo)致了城市整體流通業(yè)的低效率運(yùn)營(yíng)，也導(dǎo)致北京市人口分布的極度不均衡，阻礙功能新區(qū)有效地發(fā)揮自身的作用。因此，要重新調(diào)整中心城區(qū)和周邊功能新區(qū)的商業(yè)格局。中心城區(qū)應(yīng)當(dāng)發(fā)展高附加值的商業(yè)，建立綜合性的集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)于一體的大型綜合體，最大程度地使土地的利用最優(yōu)化。周邊功能新區(qū)的商業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)有助于該區(qū)域功能的發(fā)揮。北京市的人口規(guī)模和密度已經(jīng)達(dá)到了非常高的水平，需要在周邊的功能新區(qū)建立新的副中心地帶以承接從中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，新區(qū)的商業(yè)要與之相適應(yīng)。

3.2促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與流通業(yè)的協(xié)同發(fā)展

北京市現(xiàn)有流通業(yè)的主要業(yè)態(tài)依舊以服務(wù)居民生活的零售業(yè)和批發(fā)業(yè)為主，而服務(wù)于旅游和產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)則相對(duì)較少，這不利于城市的持續(xù)發(fā)展，也阻礙了北京市在區(qū)域內(nèi)發(fā)揮其中心城市的作用。因此，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃服務(wù)于北京及周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，增強(qiáng)北京優(yōu)勢(shì)資源的利用效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與流通業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

3.3不同層次的流通業(yè)應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展

如果將流通業(yè)按照其輻射范圍的不同分為：區(qū)域性流通業(yè)、城市流通業(yè)、社區(qū)流通業(yè)。不同層次的流通業(yè)應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展。不同層次的流通業(yè)在發(fā)揮流通業(yè)的功能上呈現(xiàn)互補(bǔ)的關(guān)系，任何一個(gè)層次的流通業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看都必將影響另外兩個(gè)層次的流通業(yè)的發(fā)展。

3.4促進(jìn)旅游業(yè)與流通業(yè)的和諧發(fā)展

北京市是中國(guó)的文化中心，這是北京吸引眾多國(guó)際游客的優(yōu)勢(shì)，與旅游相關(guān)的流通業(yè)的發(fā)展將嚴(yán)重影響這種優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。應(yīng)當(dāng)根據(jù)游區(qū)特點(diǎn)，旅客需求發(fā)展融入中國(guó)文化的特色產(chǎn)業(yè)以及為之服務(wù)的流通業(yè)。應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)特色產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化、商標(biāo)化以及生產(chǎn)企業(yè)和流通企業(yè)的規(guī)?；?、正規(guī)化。

3.5根據(jù)流通業(yè)細(xì)分行業(yè)的不同制定扶植政策

流通業(yè)是一個(gè)十分寬泛的概念，其包含的行業(yè)眾多，各行業(yè)中經(jīng)營(yíng)的商品以及提供服務(wù)的種類(lèi)也十分繁多，產(chǎn)品的特性差異性較為明顯。為適應(yīng)北京市低碳式可持續(xù)性發(fā)展的要求，最大限度的發(fā)揮北京的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)流通業(yè)中低能耗、高附加值以及與民生息息相關(guān)的企業(yè)發(fā)展，針對(duì)流通業(yè)內(nèi)不同行業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)特點(diǎn)制定扶植政策。政策的制定應(yīng)當(dāng)征詢行業(yè)內(nèi)法人代表的建議，也需要國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的專(zhuān)家參與研究制定，并持續(xù)跟蹤政策的實(shí)施情況以及結(jié)果，對(duì)政策不斷地進(jìn)行更新和修正。

3.6大力發(fā)展流通業(yè)的現(xiàn)代化

鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)或者通過(guò)政府扶植成立流通技術(shù)、流通方式研究中心。推進(jìn)電子商務(wù)、無(wú)店零售的發(fā)展，建立大型信息交換以及共享中心，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用提高北京市流通業(yè)的協(xié)調(diào)合作能力，提高企業(yè)的贏利能力以及核心競(jìng)爭(zhēng)力。培育本土大型流通企業(yè)，在可行性調(diào)研的基礎(chǔ)上推廣商標(biāo)制及商品可追溯體制。培育本土大型連鎖經(jīng)營(yíng)店以及專(zhuān)營(yíng)店，增強(qiáng)對(duì)本土企業(yè)投資的扶植力度。建立培訓(xùn)中心，提高流通業(yè)工作人員的專(zhuān)業(yè)化水平。

3.7加強(qiáng)法制，加強(qiáng)流通業(yè)規(guī)劃的實(shí)施與監(jiān)督