房地產(chǎn)工程論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)工程論文范文

房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長(zhǎng)我國(guó)GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國(guó)各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的施工建設(shè)。飛速增長(zhǎng)的項(xiàng)目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過(guò)來(lái)，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項(xiàng)目，就采用在每個(gè)項(xiàng)目上同時(shí)上報(bào)同一批名單。倘若這些項(xiàng)目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項(xiàng)目上只是寫(xiě)上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計(jì)方面，部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)草率，設(shè)計(jì)圖紙?zhí)^(guò)粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯(cuò)誤，并且作為技術(shù)人員，并沒(méi)有及時(shí)去工地查找問(wèn)題并及時(shí)解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因?yàn)檠谏w了很多問(wèn)題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊(duì)伍方面，部分建筑隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無(wú)法深入了解設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，沒(méi)有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，過(guò)度注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，只看重短期利益，卻沒(méi)有注意到長(zhǎng)期投資所能帶來(lái)的利益回報(bào)。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因?yàn)樘^(guò)復(fù)雜，所以無(wú)法形成類(lèi)似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗(yàn)和感官之間存在差異，所以對(duì)于質(zhì)量檢測(cè)得控制也不盡相同，沒(méi)有一個(gè)恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目建設(shè)完工之后，無(wú)法通過(guò)常用的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來(lái)檢驗(yàn)內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問(wèn)題的方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的檢測(cè)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分檢測(cè)環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。

2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施

2.1將項(xiàng)目質(zhì)量管理落實(shí)到個(gè)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本身也全權(quán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，需要親自對(duì)質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要參照投資人項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及市場(chǎng)定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。并且參照計(jì)劃進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對(duì)于主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證和檢查以及評(píng)審要注重加強(qiáng)。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問(wèn)題，組織人員快速解決，同時(shí)告知項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。

2.2為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制訂質(zhì)量計(jì)劃在對(duì)投資人對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢(xún)企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)本項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系。

2.3設(shè)計(jì)方案層面的質(zhì)量控制在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，需要通過(guò)可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品的策劃定位來(lái)綜合決定方案設(shè)計(jì)。當(dāng)明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)對(duì)負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)的單位的業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合性的評(píng)估，確保方案設(shè)計(jì)的實(shí)用性。在設(shè)計(jì)方案通過(guò)之后，就進(jìn)入施工圖紙的設(shè)計(jì)流程。對(duì)于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)步驟，都可以通過(guò)對(duì)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)深度的控制來(lái)保證圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量。

2.4施工階段的質(zhì)量控制項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級(jí)直接決定了該項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)度控制和成本控制的確定。然后為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)來(lái)編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。

2.5項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的質(zhì)量控制進(jìn)行項(xiàng)目施工過(guò)程的控制，實(shí)質(zhì)上也就是進(jìn)行程序控制和過(guò)程偏差控制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過(guò)程控制實(shí)質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過(guò)程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計(jì)總說(shuō)明，將合同與實(shí)際施工形成的成品和半成品進(jìn)行對(duì)比；將實(shí)際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進(jìn)行對(duì)比；借助多種質(zhì)量檢測(cè)手段跟蹤整個(gè)施工作業(yè)的過(guò)程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進(jìn)行整改，從而保證對(duì)工程質(zhì)量的實(shí)時(shí)控制。

3.總結(jié)

第2篇：房地產(chǎn)工程論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；質(zhì)量管理

中圖分類(lèi)號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）11-0091-01

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理工作中存在的問(wèn)題

1.1 沒(méi)有充分地對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作的管理進(jìn)行優(yōu)化

規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的工作十分重要，其對(duì)項(xiàng)目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。不過(guò)，在現(xiàn)階段，一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目早期工作比較粗淺，未作出科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工時(shí)出現(xiàn)一系列預(yù)估之外的事。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，因?yàn)橹T多因素影響，造成在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段工作過(guò)程中，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，配套建設(shè)不理想，產(chǎn)品規(guī)劃不符合實(shí)際，相關(guān)工作深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，并未采用切實(shí)可行的手段對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行優(yōu)化處理。項(xiàng)目建設(shè)前，示對(duì)項(xiàng)目圖紙進(jìn)行全面研析，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，與工程實(shí)際脫節(jié)，繪制的項(xiàng)目圖偏離實(shí)際，造成在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)一系列和實(shí)際不符的問(wèn)題，從而制約了項(xiàng)目施工進(jìn)度。例如，對(duì)立面建設(shè)過(guò)程中，空調(diào)安裝空間不足，或者是未預(yù)留空調(diào)安裝空間；起到消防作用的管理沒(méi)有埋設(shè)，直接顯露出來(lái)；規(guī)劃井道安裝時(shí)，規(guī)劃與實(shí)際不符，導(dǎo)致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其未對(duì)項(xiàng)目所需的全部材料、設(shè)備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對(duì)工程不熟，完全根據(jù)要求進(jìn)行建設(shè)，工程質(zhì)量大打折扣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，出現(xiàn)功能性不足的問(wèn)題無(wú)法得到市場(chǎng)認(rèn)可，所以，就項(xiàng)目而言，其收益保障性較差，對(duì)后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠(yuǎn)。

1.2 項(xiàng)目施工監(jiān)管不到位

對(duì)工程施工過(guò)程質(zhì)量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)，在項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束后方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致大量項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo)，從而嚴(yán)重影響項(xiàng)目質(zhì)量，提升施工作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性，為建成投入運(yùn)營(yíng)后居住者帶來(lái)生命財(cái)產(chǎn)威脅。舉例：一些建設(shè)商和園林施工方合作過(guò)程中，交接時(shí)常出現(xiàn)問(wèn)題，尤其是工期不足時(shí)，在主體建筑外立面尚未竣工時(shí)，是無(wú)法撤除相應(yīng)的對(duì)外排架。所以，園林施工方則無(wú)法施工作業(yè)，遲緩了建設(shè)進(jìn)度。與此同時(shí)，進(jìn)行安裝作業(yè)時(shí)，沒(méi)有根據(jù)相關(guān)基準(zhǔn)進(jìn)行操作，造成門(mén)窗滲漏。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)管時(shí)，工程完工檢驗(yàn)查收結(jié)束后，就不再開(kāi)展質(zhì)量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對(duì)成品進(jìn)行保護(hù)的思想認(rèn)識(shí)。舉個(gè)例子，對(duì)鋁合金門(mén)窗進(jìn)行保護(hù)方面，在一些承包商完成門(mén)窗安裝工作時(shí)，實(shí)際上沒(méi)有和接下來(lái)進(jìn)行施工的單位進(jìn)行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時(shí)，門(mén)窗滑道出現(xiàn)質(zhì)量破損。與此同時(shí)，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來(lái)完成的，導(dǎo)致責(zé)任不清，致使維修主體出現(xiàn)非常嚴(yán)重的不滿情緒，進(jìn)一步加大管理難度，同時(shí)加大了協(xié)調(diào)成本支出。所以，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，一些作業(yè)者往往會(huì)對(duì)那些施工有難度，或出現(xiàn)的微小質(zhì)量問(wèn)題重視程度不夠，通常將這些問(wèn)題隱藏起來(lái)，這樣的結(jié)果就是，哪怕在一段時(shí)間中沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)，那么，在長(zhǎng)久居住過(guò)程中，必將引發(fā)一系列安全問(wèn)題。

1.3 工程完工后質(zhì)量管理不到位

工程竣工后，為了確保工程質(zhì)量必須對(duì)工程進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)竣工后的檢查不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒(méi)有提前進(jìn)行驗(yàn)收，而且其他驗(yàn)收單位也沒(méi)有根據(jù)實(shí)際的圖紙和要求進(jìn)行驗(yàn)收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒(méi)有對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)估，使得整個(gè)工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進(jìn)行，工程質(zhì)量也得不到保障。

二、解決房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理工作的有效對(duì)策

2.1 對(duì)工程項(xiàng)目前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)力度進(jìn)行加強(qiáng)

就目前我國(guó)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來(lái)看，對(duì)工程前期都缺乏管理，對(duì)整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了提高對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工之前，必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，保證整個(gè)工程的順利開(kāi)展。在進(jìn)行施工之前，要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場(chǎng)的調(diào)查工作，從而對(duì)工程項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)；然后依照市場(chǎng)考察的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖紙，對(duì)自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測(cè)量與計(jì)算，確保設(shè)計(jì)出的圖紙是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為接下來(lái)的施工打下良好的基礎(chǔ)。

2.2 加強(qiáng)對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理

工程的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，施工過(guò)程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對(duì)整個(gè)施工過(guò)程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保良好工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關(guān)人員要對(duì)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，全方位提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，只有在前一道工序合格的基礎(chǔ)上，才可以開(kāi)展下一個(gè)環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開(kāi)始下個(gè)環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質(zhì)量。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量達(dá)標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時(shí)，必須立刻停止施工，對(duì)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開(kāi)展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門(mén)的建設(shè)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全天候的監(jiān)管，確保在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，并且進(jìn)行及時(shí)積極的解決。

2.3 加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量管理

對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗(yàn)的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量上存在的問(wèn)題并且在第一時(shí)間解決，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。當(dāng)工程竣工后，必須將國(guó)家質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗(yàn)收與認(rèn)定整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要立刻進(jìn)行更正，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量合格。此外，還要建立健全質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目有關(guān)質(zhì)量的信息進(jìn)行有效地整合，便于對(duì)今后的工程建設(shè)起到很好的指導(dǎo)作用。

2.4 增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理工，還要對(duì)施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹(shù)立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員具備高度的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，對(duì)于工程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)反映并且及時(shí)解決，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和能力，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，把提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處。

三、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程也不斷加快。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，并且保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無(wú)法有效控制施工過(guò)程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在這樣的情況下，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1] 趙強(qiáng).淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008（9）.

第3篇：房地產(chǎn)工程論文范文

關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33-4

基金項(xiàng)目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項(xiàng)支持項(xiàng)目

作者簡(jiǎn)介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專(zhuān)業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專(zhuān)業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)不適應(yīng)的一個(gè)集中性問(wèn)題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專(zhuān)業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類(lèi)人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過(guò)研究工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)，結(jié)合我校的工程管理專(zhuān)業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類(lèi)人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國(guó)外房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置現(xiàn)狀

國(guó)外房地產(chǎn)類(lèi)課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教學(xué)的各個(gè)方面都受到社會(huì)、政府、高校等極大的重視。對(duì)比工程管理與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專(zhuān)業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系。而房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系，有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系?？傮w分析，國(guó)外的房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)置特點(diǎn)[2]體現(xiàn)在：（1）加強(qiáng)通識(shí)教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實(shí)地考察、講座和開(kāi)展項(xiàng)目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨(dú)立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機(jī)會(huì)，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊(duì)精神。（4）專(zhuān)業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請(qǐng)房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會(huì)。

2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置現(xiàn)狀

對(duì)國(guó)內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點(diǎn)分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個(gè)學(xué)校的專(zhuān)業(yè)主干課程中都會(huì)包含房地產(chǎn)類(lèi)課程。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類(lèi)以及物業(yè)管理類(lèi)的培養(yǎng)學(xué)時(shí)相對(duì)較多；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)、城市規(guī)劃類(lèi)和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類(lèi)的課程大多屬于專(zhuān)業(yè)選修課程，課時(shí)較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程的主要內(nèi)容。同時(shí)房地產(chǎn)集中實(shí)踐類(lèi)課程也十分重要，一般是與其開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)類(lèi)課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)等。我校的工程管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)類(lèi)課程很少，專(zhuān)業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)，且課時(shí)較少，因此學(xué)生無(wú)法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類(lèi)課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識(shí)體系來(lái)滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人才的需求。

通過(guò)上述分析，國(guó)內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類(lèi)相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我校現(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類(lèi)人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)人才的需求，我們分別針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類(lèi)人才培養(yǎng)中存在的問(wèn)題，更好地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)類(lèi)教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開(kāi)展調(diào)研工作，我們先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的員工進(jìn)行了訪談，然后有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了調(diào)研問(wèn)卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實(shí)踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)學(xué)生知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力方面的需求。問(wèn)卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時(shí)面臨的主要困難是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的欠缺，著重提升大學(xué)生的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵(lì)學(xué)生參加房地產(chǎn)類(lèi)前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢(shì)，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類(lèi)競(jìng)賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)競(jìng)賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會(huì)實(shí)踐調(diào)研活動(dòng)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理沙盤(pán)模擬等。在專(zhuān)業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開(kāi)設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問(wèn)卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對(duì)課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對(duì)于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，大部分人只是主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高校可通過(guò)開(kāi)設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)。目前高校開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)類(lèi)課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對(duì)復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類(lèi)核心課程，如房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類(lèi)課程實(shí)踐活動(dòng)，例如房地產(chǎn)類(lèi)競(jìng)賽、調(diào)研活動(dòng)，尤其是實(shí)習(xí)，希望增加此類(lèi)課程的開(kāi)設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過(guò)比賽能夠增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力?？傊?，在學(xué)生看來(lái)，將來(lái)從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的房地產(chǎn)類(lèi)課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會(huì)的需求。

4 工程管理專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)類(lèi)課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

4.1 工程管理專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專(zhuān)業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)豐富多樣的房地產(chǎn)類(lèi)課程，主要從專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課、專(zhuān)業(yè)必修課、專(zhuān)業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課、專(zhuān)業(yè)競(jìng)賽六個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

1.專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專(zhuān)業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》旨在提高學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項(xiàng)目的前期定位策劃（包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的推廣整合策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等）、項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃（分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理全過(guò)程的理論與實(shí)踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的管理（包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理案例等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實(shí)際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭(zhēng)議、總分包合同、國(guó)際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》是以營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實(shí)務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新經(jīng)驗(yàn)、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形式、房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價(jià)格策略，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略，房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專(zhuān)業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識(shí)于一體的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價(jià)的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)決策、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動(dòng)態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題解析、金融形勢(shì)與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過(guò)多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識(shí)，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨(dú)立認(rèn)識(shí)思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時(shí)把握住機(jī)遇。

《國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過(guò)邀請(qǐng)企業(yè)專(zhuān)業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類(lèi)人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲(chǔ)備、人才管理、績(jī)效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對(duì)性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。

第4篇：房地產(chǎn)工程論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；施工成本；造價(jià)成本管理

1 引言

隨著我國(guó)改革開(kāi)放步伐的迅速加快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市面貌也發(fā)生了翻天覆地的變化。近幾年來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)看好以及人民幣堅(jiān)挺升值預(yù)期之下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走出低谷價(jià)格速升大漲，同時(shí)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本爭(zhēng)取項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，借機(jī)增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首要目標(biāo)之一。為此，必須要開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施工成本管理方面的研究。

本論文主要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及其成本造價(jià)控制特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施工成本進(jìn)行深入的分析和探討，以期從中能夠找到合理有效的成本造價(jià)控制措施和方法，并以此和廣大同行分享。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對(duì)土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它的本質(zhì)特點(diǎn)就是綜合和配套。開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序包括八個(gè)步驟，投資機(jī)會(huì)尋找、投機(jī)機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟，又可歸納為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成大致可劃分為以下9個(gè)項(xiàng)目：

2.1 土地出讓金：包括出讓金、拆遷費(fèi)用、土地評(píng)估費(fèi)、土地交易費(fèi)等。

2.2 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、三通一平等支出。

2.3 建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.5 公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

2.6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

2.7 銷(xiāo)售、推廣費(fèi)用：銷(xiāo)售、推廣費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)以及機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品在銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的銷(xiāo)售中心建設(shè)費(fèi)，樣品房裝修費(fèi)，現(xiàn)場(chǎng)包裝，銷(xiāo)售資料，廣告宣傳費(fèi)，推廣活動(dòng)等所有費(fèi)用，代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)，銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中的比例越來(lái)越大。

2.8 財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息及其他費(fèi)用等。

2. 9稅費(fèi)：稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。

3 房地產(chǎn)企業(yè)施工成本與造價(jià)的控制管理建議和措施

從上面對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成的分析中可以發(fā)現(xiàn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的因素很多，比如設(shè)計(jì)階段成本，招投標(biāo)階段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接決定了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的造價(jià)和成本，也在一定程度上影響著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，為此，本論文重點(diǎn)對(duì)施工成本的控制管理進(jìn)行分析探討。

3.1 組織措施

公司實(shí)行以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目管理體制，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)。公司以項(xiàng)目部為利潤(rùn)中心其他部門(mén)配合相關(guān)的支持與服務(wù)，在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目部設(shè)置項(xiàng)目總經(jīng)理和工程部經(jīng)理，成員一般包括土建工程師、水暖工程師、機(jī)電工程師、工程主管、市政主管、成本主管以及計(jì)劃信息主管等，公司經(jīng)營(yíng)管理部、招標(biāo)采購(gòu)中心、產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心、法律部、財(cái)務(wù)部，在部門(mén)內(nèi)部指定專(zhuān)人或團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作，其他部門(mén)，總監(jiān)辦，人力資源部，房管科，網(wǎng)絡(luò)信息部，研發(fā)部，市場(chǎng)調(diào)研部對(duì)項(xiàng)目部工作提供支持。

3.2 技術(shù)措施

在投資控制中，投資的計(jì)劃值和實(shí)際值的對(duì)比，可能會(huì)有所偏差，因此監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)產(chǎn)生偏差的原因及采取的糾偏措施進(jìn)行分析研究，同時(shí)應(yīng)考慮計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度所產(chǎn)生的偏差會(huì)對(duì)投資偏差產(chǎn)生的后果是否會(huì)有有重要影響。在進(jìn)行工程投資偏差分析時(shí)，要對(duì)局部偏差和累計(jì)偏差同時(shí)進(jìn)行分析。施工成本控制中的偏差控制法是與掙值管理技術(shù)相類(lèi)似的方法，是在制定出計(jì)劃成本基礎(chǔ)上，通過(guò)采用成本分析方法找出實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的偏差和分析產(chǎn)生偏差的原因與未來(lái)的發(fā)展變化趨勢(shì)，進(jìn)而采取有效措施以減少或消除偏差，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的一種科學(xué)管理方法。

3.3 經(jīng)濟(jì)措施

經(jīng)濟(jì)措施是工程成本控制另一個(gè)主要手段，通過(guò)給施工企業(yè)制訂合理獎(jiǎng)懲機(jī)制，鼓勵(lì)節(jié)約，防范浪費(fèi)等一系列做法，在項(xiàng)目的銷(xiāo)售、物業(yè)管理、建筑技術(shù)、工程管理等各方面提出計(jì)劃和創(chuàng)新概念，在實(shí)施后能夠切實(shí)降低工程成本的，應(yīng)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。例如，鼓勵(lì)總包單位對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙，提出自己的修改意見(jiàn)，如果意見(jiàn)被合理采納并因此節(jié)約了工程成本，業(yè)主應(yīng)該給予施工企業(yè)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

3.4 質(zhì)量措施

深入分析工程的使用功能，合理確定工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要的和過(guò)剩的功能，發(fā)現(xiàn)并補(bǔ)充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更加合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本，在保證工程達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開(kāi)發(fā)單位和總包單位應(yīng)從經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)進(jìn)行比較分析，選擇成本最低的、質(zhì)量合格的方案。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是以經(jīng)濟(jì)效益為目的，衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的重要因素，其開(kāi)發(fā)成本的高低必然引起售房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。同時(shí)只有控制好了開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會(huì)得到保障。本論文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)施工成本進(jìn)行了分析探討，給出了若干具體的施工成本管理與控制措施，對(duì)于進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和造價(jià)控制具有較好的指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 羅鼎林.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)工程造價(jià)的確定與控制[M].北京:化學(xué)工業(yè)出版社,1997.

第5篇：房地產(chǎn)工程論文范文

關(guān)鍵詞：價(jià)值工程，房地產(chǎn)，項(xiàng)目管理

 

房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱(chēng)，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目每年投資在10000億以上，在全國(guó)固定資產(chǎn)投資中占20%以上，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云突變，從2007年的狂飆突進(jìn)到2008的經(jīng)濟(jì)寒冬,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。要想贏得消費(fèi)市場(chǎng)，就必須在減少成本、降低價(jià)格、提高功能、改善環(huán)境上下功夫，即“造價(jià)不高水平高，標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。而要真正達(dá)到以上要求，將價(jià)值工程的學(xué)說(shuō)應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中就顯得十分必要。

1．價(jià)值工程的定義與中心思想

價(jià)值工程 （ValueEngineering）產(chǎn)生于20世紀(jì)40年代的美國(guó),由美國(guó)通用電氣公司采購(gòu)部的麥爾斯首先提出。我國(guó)1978年正式引入，經(jīng)過(guò)不懈努力，價(jià)值工程在我國(guó)迅速展開(kāi)，從制造業(yè)到社會(huì)生產(chǎn)和管理的許多方面，都取得了很大的進(jìn)步，但在與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)中運(yùn)用并不十分廣泛。價(jià)值工程是通過(guò)各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作,對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)的分析,不斷地創(chuàng)新,旨在提高所研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。其主要內(nèi)容是：以最低的壽命周期成本,可靠地實(shí)施產(chǎn)品或項(xiàng)目的必要功能 ,為提高產(chǎn)品或項(xiàng)目?jī)r(jià)值而著重進(jìn)行功能研究的有組織的活動(dòng)。價(jià)值工程的中心思想就是要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)在保證產(chǎn)品整體功能的前提下，盡量消除某些零部件的多余功能，以達(dá)到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（價(jià)值大）。

2.價(jià)值工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的意義。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中充分應(yīng)用價(jià)值工程，對(duì)提高開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益的潛力是很大的，其原因主要有以下幾個(gè)方面：

2.1開(kāi)發(fā)商不斷地對(duì)新的產(chǎn)品功能進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)出適合客戶新功能要求的、成本最低的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以對(duì)客戶產(chǎn)生更大的吸引力，這是競(jìng)爭(zhēng)的需要，也是開(kāi)發(fā)商自身發(fā)展的需要。論文大全。

2.2從橫向來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是由許多的分項(xiàng)工程構(gòu)成的，對(duì)各分頂工程往往是分開(kāi)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工的，這就很容易出現(xiàn)某一分項(xiàng)工程的功能和費(fèi)用與整體功能的改進(jìn)和降低綜合費(fèi)用的總目標(biāo)不一致。因此，按照整體功能的要求在各分項(xiàng)工程中尋求最佳的配比，以降低總成本，在這方面，價(jià)值工程的應(yīng)用是大有作用的。

2.3從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合來(lái)說(shuō)，技術(shù)人員往往存在著片面追求多功能、高功能而忽視了成本的趨向；而管理人員、財(cái)務(wù)人員因?yàn)椴欢夹g(shù)，往往不知道錢(qián)應(yīng)花在什么功能上。尤其是技術(shù)人員對(duì)客戶的要求了解不多，不能按客戶對(duì)功能的要求來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，使其因缺乏競(jìng)爭(zhēng)力與生命力而不能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上立于不敗之地。

2.4通過(guò)開(kāi)展價(jià)值工程活動(dòng)，系統(tǒng)地將新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中, 可以給開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步確保功能、降低成本提供很大的空間。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中開(kāi)展價(jià)值工程工作

3.1科學(xué)決策，選擇對(duì)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的第一步就是必須進(jìn)行必要的科學(xué)的選擇，選擇是關(guān)鍵。這樣，價(jià)值工程活動(dòng)才能取得效果。在選擇好產(chǎn)品種類(lèi)后，第二步還要進(jìn)行房型選擇、戶型選擇、面積選擇、地段選擇等。論文大全。選擇時(shí)，首先就是要考慮適銷(xiāo)對(duì)路。像一些地方，一邊是空房賣(mài)不掉，一邊是居民無(wú)房住。于是形成了理論上的求大于供而實(shí)際上供大于求的怪圈。其主要原因就在于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)對(duì)象的選擇上，調(diào)查研究不夠充分，沒(méi)有進(jìn)行正確的分析、評(píng)價(jià)，匆忙投入建設(shè),從商品房建設(shè)的那一天起．就與廣大中低收入居民無(wú)緣。所以說(shuō)，選擇對(duì)象是價(jià)值工程活動(dòng)的關(guān)鍵。

3.2重視房地產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。

有關(guān)資料認(rèn)為建筑物成本的80%以上是由于設(shè)計(jì)階段決定的，雖然在設(shè)計(jì)、施工、材料采購(gòu)等階段都有價(jià)值工程可以做，但由于設(shè)計(jì)階段決定著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的樣式、結(jié)構(gòu)、材料選用和施工工藝，從根本上框定了產(chǎn)品的功能水平和成本水平。顯然如果能在設(shè)計(jì)過(guò)程中，同時(shí)開(kāi)發(fā)價(jià)值工程活動(dòng)，進(jìn)行功能與成本的分析，使設(shè)計(jì)工作更加完善與合理，則可減少不必要的功能，增加必要的功能，以達(dá)到最低的成本實(shí)現(xiàn)必要功能的目的。正是由于設(shè)計(jì)過(guò)程中運(yùn)用價(jià)值工程的效果大，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極參與設(shè)計(jì)方案的擬定，不要理解這是設(shè)計(jì)部門(mén)的事。

3.3市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)研工作是開(kāi)展價(jià)值工程活動(dòng)必不可少的步驟，只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究，收集比較完整、準(zhǔn)確的資料，才有可能使產(chǎn)品功能及其成本分析做到相對(duì)準(zhǔn)確，才有可能提出價(jià)值高的改進(jìn)方案，取得突破性的成效。調(diào)查的主要內(nèi)容包括：客戶對(duì)產(chǎn)品外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)格、交房時(shí)間、周?chē)h(huán)境等方面的要求；其他競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及動(dòng)向；新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)計(jì)方案的發(fā)展趨勢(shì)和使用情況；各類(lèi)建筑成本的價(jià)格資料；國(guó)家和政府各有關(guān)部門(mén)規(guī)定的法律、方針政策、財(cái)政、稅收、金融等方面的情報(bào)資料等。

3.4功能分析(合理布局)

功能分析是價(jià)值工程的核心，它的目的是為了確定產(chǎn)品的必要功能，計(jì)算產(chǎn)品的價(jià)值，來(lái)進(jìn)一步確定價(jià)值工程活動(dòng)的方向和目標(biāo)。首先，進(jìn)行功能分類(lèi)，把它分解為一級(jí)功能、二級(jí)功能、三級(jí)功能。二是在房地產(chǎn)品本身的一級(jí)功能及二、三級(jí)功能中進(jìn)行合理分配，計(jì)算合理比重，分清功能主次。例如對(duì)于面對(duì)普通大眾的住宅應(yīng)從美觀功能向?qū)嵱霉δ苻D(zhuǎn)移，從次要功能向主要功能轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)“以人為本”、以人為核心的思想。

3.5 在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中強(qiáng)化工程建設(shè)成本控制。主要做好以下幾方面工作：編制成本計(jì)劃，確定成本控制目標(biāo)；認(rèn)真審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；控制處理好工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算；控制工程變更等。因施工階段應(yīng)用較復(fù)雜,現(xiàn)舉例說(shuō)明:

北方×管道保溫層施工：圖紙會(huì)審中我們發(fā)現(xiàn)管道保溫層的保護(hù)層做法是保溫層外纏兩道玻璃絲布，再刷兩道防火漆。這種做法施工起來(lái)比較費(fèi)時(shí)間，且空間小的地方不易施工，做不好會(huì)影響保溫效果。因此決定選擇這個(gè)保護(hù)層作為價(jià)值工程對(duì)象進(jìn)行分析。原設(shè)計(jì)保護(hù)層采用“玻璃絲布＋防火漆”，它的基本功能是 “防火和隔絕空氣”。 根據(jù)該保護(hù)層的功能，我們通過(guò)收集資料和查閱新材料，尋找到一種防火塑料布（它是把網(wǎng)狀的玻璃絲布做成密實(shí)的塑料布，同時(shí)加入化學(xué)原料使其阻燃具有防火功能）。經(jīng)分析和試驗(yàn)，這種防火塑料布完全具備防火和隔絕空氣的功能，經(jīng)兩遍纏裹非常密實(shí)，可以替代原來(lái)的“玻璃絲布＋防火漆”做法。論文大全。然后，我們經(jīng)討論，進(jìn)行了方案創(chuàng)新，將原做法改為纏裹兩遍防火塑料布。新的做法施工工藝簡(jiǎn)單、方便，相當(dāng)于原來(lái)產(chǎn)玻璃絲布的工作量，省掉了刷漆工作，不存在刷漆不到位現(xiàn)象，也不會(huì)因刷漆污染墻面或其它東西。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：防火塑料布的費(fèi)用比原來(lái)的玻璃絲布費(fèi)用稍高，但比刷防火漆的費(fèi)用低得多。經(jīng)計(jì)算本工程共有保溫保護(hù)層8100平方米，原“玻璃絲布＋防火漆”方案共需費(fèi)用37.8萬(wàn)元，新的“防火塑料布”方案共需費(fèi)用13.8萬(wàn)元，共計(jì)節(jié)約24萬(wàn)元，節(jié)約率63.5%。此處應(yīng)用價(jià)值工程節(jié)省了大量資金，獲得了行內(nèi)的好評(píng)。

總之，價(jià)值工程是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的廣泛應(yīng)用不僅可以改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，更重要的是加強(qiáng)人們提高品質(zhì)、節(jié)約資源的意識(shí)，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)更加高效的運(yùn)行。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動(dòng)密集型階段，技術(shù)改進(jìn)空間很大，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用價(jià)值工程必將產(chǎn)生巨大的效果。

參考文獻(xiàn)

[1]李亮群.價(jià)值工程在中國(guó)建筑業(yè)的應(yīng)用情況分析[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì).2004(2):23-25.

[2]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社，2003.

[3]中國(guó)房地產(chǎn)年鑒編委會(huì).中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2001[M]北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社.2002.

第6篇：房地產(chǎn)工程論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 目標(biāo)成本 成本控制

論文摘要：在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，成本控制能力直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，介紹房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本構(gòu)成，提出房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制原則和控制流程，以期實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)管控，確保目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。

1 引言

從2002年5月國(guó)土資源部第11號(hào)令，頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》至今10年里，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著浴火重生。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)和推動(dòng)作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益趨于透明，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)范化和管理精細(xì)化。

在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要在紛繁復(fù)雜的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，成本控制能力將直接起到?jīng)Q定作用。同時(shí)，隨著政府、社會(huì)、媒體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督和管控力度加大，瘦身鋼筋等通過(guò)犧牲工程質(zhì)量來(lái)控制成本的做法必然加速企業(yè)的滅亡。建立合理的目標(biāo)成本控制體系，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，做好成本控制，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指為構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體發(fā)生的各項(xiàng)支付，主要包括：土地成本支出、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃和報(bào)建支出、建設(shè)安裝支出、基礎(chǔ)設(shè)施支出、公共配套設(shè)施支出、景觀建設(shè)支出等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售構(gòu)成中為達(dá)成管理目標(biāo)而發(fā)生的相關(guān)支出，主要包括：管理費(fèi)用支出、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出和財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。

3 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制原則

根據(jù)目標(biāo)成本性質(zhì)不同，其控制原則也應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，原則不當(dāng)將造成產(chǎn)品質(zhì)量下降，因此在這類(lèi)目標(biāo)成本控制過(guò)程中要以“合理”為原則。也就是說(shuō)，在開(kāi)發(fā)前期應(yīng)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展和所期望的經(jīng)營(yíng)成果有合理預(yù)期，設(shè)定合理的目標(biāo)成本，在動(dòng)態(tài)管控過(guò)程中，注重目標(biāo)成本的合理實(shí)施，控制實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏差率。

4 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程包括：目標(biāo)成本設(shè)定、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理、成本回顧與分析3個(gè)階段。

4.1 第一階段：目標(biāo)成本設(shè)定

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合、持續(xù)的過(guò)程，其涉及土地獲取決策、項(xiàng)目研發(fā)定位決策、工程施工管理、項(xiàng)目銷(xiāo)售、項(xiàng)目交付使用、項(xiàng)目交付后綜合評(píng)估等多個(gè)環(huán)節(jié)。目標(biāo)成本的合理設(shè)定，與項(xiàng)目定位、建造標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)綜合影響下的目標(biāo)利潤(rùn)密不可分。

項(xiàng)目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)成本合理設(shè)定的計(jì)算基礎(chǔ)，綜合售價(jià)影響目標(biāo)利潤(rùn)是否可以達(dá)成，是對(duì)產(chǎn)品定位、建造標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期合理性的結(jié)果論證。

4.1．1人員支持與成果

公司管理層——提出利潤(rùn)目標(biāo)值和開(kāi)發(fā)費(fèi)用控制目標(biāo)；

專(zhuān)業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)人員——提出項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，初步確定產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)、建造面積指標(biāo)；

專(zhuān)業(yè)工程人員——根據(jù)項(xiàng)目方案提出初步建造標(biāo)準(zhǔn)和配置；

專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員——根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格做出預(yù)判；

專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師——根據(jù)研發(fā)初步指標(biāo)和工程初步建造標(biāo)準(zhǔn)及配置，計(jì)算目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本。

4.1．2成果論證

預(yù)期銷(xiāo)售收入－目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本－目標(biāo)開(kāi)發(fā)費(fèi)用－合理稅金＞目標(biāo)利潤(rùn)，則初步方案可行，進(jìn)一步深化并形成目標(biāo)成本。

預(yù)期銷(xiāo)售收入－目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本－目標(biāo)開(kāi)發(fā)費(fèi)用－合理稅金＜目標(biāo)利潤(rùn)，則需要判斷是否可以通過(guò)適當(dāng)壓縮開(kāi)發(fā)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，若可行，則進(jìn)入深化階段并形成目標(biāo)成本；若不可行，則需要重新對(duì)初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證，直至達(dá)成利潤(rùn)目標(biāo)。

目標(biāo)成本設(shè)立后，后期通過(guò)建設(shè)控制降低成本的空間已經(jīng)很狹小，因此這一階段是房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制體系中最重要的一環(huán)。

4.2第二階段：目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制

目標(biāo)成本設(shè)立后，房地產(chǎn)項(xiàng)目也隨即進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)階段，在這一階段，目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵在于動(dòng)態(tài)回顧與實(shí)施管理。

4.2．1 人員支持與成果

專(zhuān)業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)人員——逐步清晰和完善的項(xiàng)目研發(fā)指標(biāo)、為達(dá)到研發(fā)效果對(duì)建筑材料的選擇與確認(rèn)； 　專(zhuān)業(yè)工程人員——詳細(xì)的建造和設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)；

專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師——統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生成本并對(duì)未來(lái)發(fā)生成本進(jìn)行合理計(jì)算與預(yù)估。

4.2．2成果論證

若動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本偏差率，在企業(yè)預(yù)估范圍內(nèi)，則說(shuō)明項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成可控。

若動(dòng)態(tài)成本遠(yuǎn)超出目標(biāo)成本，則需要分析原因，若變動(dòng)合理且售價(jià)提升可以綜合消除影響，則說(shuō)明項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成可控；否則，應(yīng)緊急召開(kāi)各專(zhuān)業(yè)人員論證會(huì)，尋找解決方案。

若動(dòng)態(tài)成本遠(yuǎn)小于目標(biāo)成本，則需要分析原因，防止施工過(guò)程中的質(zhì)量下降。

4.2．3 成本節(jié)約

在建設(shè)施工過(guò)程中，雖然重在動(dòng)態(tài)成本控制，但是仍需要通過(guò)施工管理進(jìn)一步合理節(jié)約成本。通過(guò)對(duì)影響施工成本的各種因素加強(qiáng)管理，并采取各種有效措施，消除施工中的損失浪費(fèi)現(xiàn)象。4.3 第三階段：成本回顧與分析

項(xiàng)目完成全面財(cái)務(wù)結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)組織各相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員，以目標(biāo)成本達(dá)成為核心展開(kāi)成本回顧與分析，明確指出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中目標(biāo)成本控制成功之處和偏差原因，建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為后續(xù)項(xiàng)目目標(biāo)成本的建立提供寶貴的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)驗(yàn)分享。

5目標(biāo)成本控制體系維護(hù)

為確保目標(biāo)成本控制體系能順利運(yùn)行并為項(xiàng)目成本管理作出貢獻(xiàn)，需要做好以下維護(hù)基礎(chǔ)工作。

第一，建立標(biāo)準(zhǔn)化成本科目分類(lèi)并規(guī)范核算內(nèi)容，以加強(qiáng)目標(biāo)成本在時(shí)間軸上的縱向可比性和項(xiàng)目間的橫向可比性。

第二，制定成本管理制度，確保成本實(shí)施過(guò)程有章可循，操作規(guī)范。例如，形成施工單位招投標(biāo)管理辦法、材料設(shè)備采購(gòu)驗(yàn)收管理辦法等。

第三，用考核量化管理效果，按照成本類(lèi)別將目標(biāo)成本細(xì)分至各管理部門(mén)，并通過(guò)量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)間點(diǎn)對(duì)成本控制實(shí)施成果進(jìn)行考核評(píng)估。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的建立，是業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)和學(xué)者研究的重點(diǎn)和方向，筆者結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系建立提出具有實(shí)際操作性的建議。

主要參考文獻(xiàn)

［1］任夏儀，張文.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用［J］．財(cái)會(huì)研究，2008（3）.

［2］蒙炳華.房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理研究［D］．上海：同濟(jì)大學(xué)，2009.

［3］方芳，何昌貴，孫曉陽(yáng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)［M］．上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

第7篇：房地產(chǎn)工程論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；估價(jià)；比較法；研究

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2015）36-0177-02

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也被不同行業(yè)的人士進(jìn)行關(guān)注，尤其是在我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)非常重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，因此，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理的估價(jià)，選擇合理的估價(jià)方法是非常重要的，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

一、簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法

1.市場(chǎng)比較法的定義

在房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，利用市場(chǎng)比較法就是能夠相比較與相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)，對(duì)待估計(jì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理估價(jià)的一種方法。市場(chǎng)比較法主要是將等待評(píng)估的房地產(chǎn)與相似的近期房產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)相似已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格的充分研究，最后得出等待評(píng)估的房地產(chǎn)的可能實(shí)現(xiàn)的合理的成交價(jià)格，需要考慮的因素有很多，如區(qū)域因素、個(gè)別因素修正等等。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)使用市場(chǎng)比較法的過(guò)程中，所需要的基準(zhǔn)就是市場(chǎng)實(shí)際的交易價(jià)格，因此，這種對(duì)方非常進(jìn)行估價(jià)的方法的應(yīng)用是比較廣泛的，且估計(jì)出來(lái)的價(jià)格是比較合理、說(shuō)服力也是比較強(qiáng)的，而利用市場(chǎng)比較法估計(jì)出來(lái)的價(jià)格被稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。

2.市場(chǎng)比較法的應(yīng)用

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要對(duì)相似的大量成交房地產(chǎn)交易進(jìn)行充分的搜集，只有正確的對(duì)房地產(chǎn)的具體情況進(jìn)行評(píng)估，充分對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行了解，再對(duì)搜集到的各種資料進(jìn)行比對(duì)和分析，才能夠房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環(huán)境的不同，可能所搜集的相似房地產(chǎn)中不是全部都適合用來(lái)比較，需要對(duì)搜集的房地產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的篩選。在對(duì)可比較實(shí)例進(jìn)行選擇的時(shí)候，要選擇比較類(lèi)似的房產(chǎn)，如相同的用途、相同的性質(zhì)等等；選擇出來(lái)的實(shí)例交易案例，需要與等待估計(jì)的房地產(chǎn)具有類(lèi)似或溫和的情況；選擇出來(lái)進(jìn)行比較的實(shí)例案例，所進(jìn)行成交的時(shí)間要盡量的接近所需要估計(jì)房地產(chǎn)的時(shí)間。如果選好了可以比較的實(shí)例案例，就要建立合理的比較基準(zhǔn)，對(duì)不同因素進(jìn)行合理的修正，從而更加準(zhǔn)確的計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格，最后才能夠保證分析方法是準(zhǔn)確的、合理的，從而計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)值，這樣才能夠計(jì)算出等待估價(jià)的房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)值。

二、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，從而房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。在這三種修正中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。1.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)該是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或是其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房的成交價(jià)格外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的狀況。2.不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產(chǎn)狀況修正中進(jìn)行實(shí)物狀況修正時(shí)應(yīng)該注意這個(gè)問(wèn)題。

三、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的改進(jìn)措施

1.建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)

在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的本質(zhì)就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)換成貨幣，在這個(gè)轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，要想能夠更準(zhǔn)確的利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，就需要準(zhǔn)備更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，因此，就需要建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)，只有這樣才能夠保證估價(jià)的可靠性。

2.建立完善的土地市場(chǎng)估計(jì)信息系統(tǒng)

雖然我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程日益加快，但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然存在著諸多問(wèn)題，需要大量可比的實(shí)例，應(yīng)該建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，比如房屋交易信息系統(tǒng)以及房屋出租信息系統(tǒng)等。在信息系統(tǒng)中，詳細(xì)的對(duì)實(shí)際交易或出租情況進(jìn)行闡述，進(jìn)而可以有效的將影響到房屋價(jià)格的因素清晰的反映出來(lái)。另外，在信息充足的情況下，通過(guò)科學(xué)的方法，做好可比案例的選擇，通過(guò)運(yùn)用模糊聚類(lèi)和層次分析等方法，將數(shù)據(jù)做的更加客觀和準(zhǔn)確。

3.加強(qiáng)理論研究，完善操作規(guī)范

相關(guān)部門(mén)必須要重視房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究，只有將房地產(chǎn)估價(jià)理論研究清晰，才可以更好的進(jìn)行規(guī)程編制和相關(guān)人才的培養(yǎng)，進(jìn)而將理論知識(shí)轉(zhuǎn)化到實(shí)踐工作當(dāng)中，加強(qiáng)估價(jià)人才的培養(yǎng)。然而，我國(guó)目前的研究者大部分都是來(lái)自于各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，十分缺乏專(zhuān)業(yè)的學(xué)者。高校應(yīng)該積極開(kāi)展相應(yīng)專(zhuān)業(yè)，進(jìn)而才可以更好的對(duì)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行深入的研究，并且將市場(chǎng)比較法的運(yùn)用方式加以完善。

4.科學(xué)確定估價(jià)結(jié)果

第一，要想保證市場(chǎng)比較法能夠更好的運(yùn)行在房地產(chǎn)估價(jià)中，就需要對(duì)自身的市場(chǎng)信息資料庫(kù)進(jìn)行充分的完善，從而實(shí)現(xiàn)信息化的管理。在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，最重要的就是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從而與相似成交房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的對(duì)比，從而得出準(zhǔn)確的估價(jià)。在利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，需要大量的市場(chǎng)交易資料，如今計(jì)算機(jī)技術(shù)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷的成熟，獲得相似比較實(shí)例案例也越來(lái)越多，這就需要充分的對(duì)計(jì)算機(jī)進(jìn)行利用，從而建立起完善的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產(chǎn)案例，從根本上將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行提高，也能夠更好的使市場(chǎng)比較法運(yùn)用到實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中去。第二，要想保證市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中更好的被應(yīng)用，就需要評(píng)估人員能夠?qū)φ{(diào)查的資料進(jìn)行全面的了解，并保證其準(zhǔn)確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術(shù)水平能夠適應(yīng)全面的發(fā)展，并進(jìn)行全面的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，這樣才能夠保證房屋評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)水平和綜合素質(zhì)是關(guān)系著房屋評(píng)估準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)υu(píng)估人員進(jìn)行定期和不定期的培訓(xùn)，使其能夠掌握更加先進(jìn)的技術(shù)水平，并從根本上提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。第三，對(duì)各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念進(jìn)行改變，是保證市場(chǎng)比較法進(jìn)行應(yīng)用的關(guān)鍵因素。這不僅需要政府部門(mén)能夠建立健全的法律法規(guī)，還需要對(duì)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用環(huán)境能夠進(jìn)行改善，這樣才可以從根本上提高房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的被關(guān)注度。結(jié)語(yǔ)：綜上所述，市場(chǎng)比較法與其他的房地產(chǎn)評(píng)估方法相比較有非常多的優(yōu)點(diǎn)，在房地產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程中的應(yīng)用也非常廣泛，也有比較明顯的成效。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的成交量也在不斷的攀升，這就可以為市場(chǎng)比較法的運(yùn)用提供更好的基礎(chǔ)，也能夠保證更廣泛的運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)工作中去。因此，需要對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)工程論文范文

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(一)

房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

論文語(yǔ)種：中文

您的研究方向：本科經(jīng)濟(jì)學(xué)金融

是否有數(shù)據(jù)處理要求：是

您的國(guó)家：廣州

您的學(xué)校背景：普通大學(xué)本科，排名前20%。

要求字?jǐn)?shù)：開(kāi)題報(bào)告：3千字

論文用途：本科畢業(yè)論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個(gè)需要)：否

補(bǔ)充要求和說(shuō)明：

房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經(jīng)成為了我國(guó)當(dāng)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中具有主導(dǎo)性的推動(dòng)性作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是可觀的，但于此同時(shí)其所展現(xiàn)出來(lái)的民生問(wèn)題也是較為嚴(yán)峻的。至1998年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)行全面的住房改革，實(shí)現(xiàn)了以住宅制度市場(chǎng)化以及貨幣化的發(fā)展目標(biāo)，以此為開(kāi)端，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是就地方財(cái)政問(wèn)題還是地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。但在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，中國(guó)城市房地產(chǎn)的價(jià)格則更是展現(xiàn)出了一種更為快速的增長(zhǎng)速度，1998年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格為2063元/平方米，而20XX年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)增長(zhǎng)至6200元/平方米，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了民眾的收入水平，從而成為了我國(guó)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國(guó)家政府對(duì)于國(guó)家以及地方經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要方式，同時(shí)也是政府在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管以及調(diào)控過(guò)程中的主要手段。就我國(guó)目前現(xiàn)狀而言，各地方的房產(chǎn)稅都不盡相同，不僅如此，在學(xué)術(shù)界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題以及如何征收的問(wèn)題也一直以來(lái)都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國(guó)家普遍采用住房?jī)?yōu)惠的原因時(shí)認(rèn)為：住房的分布比金融資產(chǎn)更公平，大部分家庭最重要的財(cái)富是房屋。美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查(2015)研究發(fā)現(xiàn)，住房占凈財(cái)富的比例與凈財(cái)富的數(shù)量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產(chǎn)，是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給富裕階層的表現(xiàn)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。由此產(chǎn)生的效率損失是民主政治和社會(huì)公平的代價(jià)。

參考文獻(xiàn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(二)

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一門(mén)藝術(shù)，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機(jī)。它是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時(shí)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程，因而相關(guān)利益人對(duì)它的分析極為關(guān)注。投資者、債權(quán)人、政府、稅務(wù)部門(mén)、社會(huì)公眾等在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，都要分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，分析財(cái)務(wù)報(bào)表需要依靠一定的分析方法與技巧，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，才能得出較為科學(xué)的決策。本文以青島海爾為實(shí)例，從經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量三個(gè)方面進(jìn)行了分析，其次對(duì)其進(jìn)行了綜合分析并且與同業(yè)公司進(jìn)行了比較分析，最后對(duì)該公司進(jìn)行了綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議。

研究背景

在社會(huì)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權(quán)分離的代表，上市公司的股東、債權(quán)人等相關(guān)外部利益者要求了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況，就要通過(guò)分析公司對(duì)外披露的信息，這就使此財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有必要性。

中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個(gè)培養(yǎng)和嬗變的過(guò)程中畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。目前市場(chǎng)已由散戶跟風(fēng)逐步向機(jī)構(gòu)投資者理性分析變化，機(jī)構(gòu)投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價(jià)值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價(jià)值，如何控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者所面臨的問(wèn)題。上市公司公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，投資人要通過(guò)眾多的信息正確把握企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和未來(lái)，沒(méi)有其他任何工具可以比正確使用財(cái)務(wù)比率和財(cái)務(wù)分析更重要了。

文獻(xiàn)綜述

研究現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠全面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，但是單純從財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)還不能直接或全面說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，特別是不能說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞和經(jīng)營(yíng)成果的高低，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較才能說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處的地位，因此要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析。做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來(lái)的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)；可以檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營(yíng)管理人員的業(yè)績(jī)，為建立健全合理的激勵(lì)機(jī)制提供幫助。

國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財(cái)務(wù)》出版至今，西方財(cái)務(wù)管理理論經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，一是20世紀(jì)50年代以前的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論時(shí)期，另一個(gè)是20世紀(jì)50年代以后至今的現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論時(shí)期畢業(yè)論文房地。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論與現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論有明顯的不同。從研究對(duì)象來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論注重研究公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)問(wèn)題；而現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論立足資金市場(chǎng)來(lái)研究公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。從研究方法來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論偏重描述性方法和定性分析，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為常量；兩現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理注重建立理論模型和實(shí)證檢驗(yàn)，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為隨機(jī)變量。

對(duì)于財(cái)務(wù)分析的概念有如下幾種表述：美國(guó)加州大學(xué)的教授waterB.Neigs認(rèn)為財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的財(cái)務(wù)信息并加以分析與解釋的一種判斷過(guò)程.美國(guó)紐約市立大學(xué)LeopoidA.Bernstein認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是一種判斷過(guò)程，旨在評(píng)估企業(yè)現(xiàn)在或過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；其主要目的在于對(duì)未來(lái)的狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行最佳預(yù)測(cè)。美國(guó)哈佛大學(xué)管理學(xué)教授波特認(rèn)為價(jià)值可看成是資金的生成和增值，則價(jià)值鏈就是價(jià)值增值的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)迸行分析，實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)企業(yè)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行分析。美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說(shuō)：為了與信息時(shí)代接軌，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映無(wú)形資產(chǎn)和軟資產(chǎn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。盡管財(cái)務(wù)管理理論總會(huì)有新的觀點(diǎn)提出，但財(cái)務(wù)管理的一些基本原理在各國(guó)大致相同。例如，財(cái)務(wù)分析中的比率分析原理，財(cái)務(wù)計(jì)劃中的平衡原理，財(cái)務(wù)控制中的分權(quán)原理，財(cái)務(wù)決策中的風(fēng)險(xiǎn)原理都基本一致。

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

對(duì)于我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系目前主要有三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)主張從財(cái)務(wù)學(xué)研究對(duì)象所包含內(nèi)容展開(kāi)，認(rèn)為從財(cái)務(wù)的本質(zhì)資金運(yùn)動(dòng)出發(fā)，研究對(duì)象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、原則和體制等要素；資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律應(yīng)用出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)和方法。

第二種觀點(diǎn)主張是按邏輯的規(guī)定性由財(cái)務(wù)管理學(xué)研究對(duì)象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構(gòu)成基本理論結(jié)構(gòu)體系：從外延方面看包括財(cái)務(wù)管理學(xué)研究方法論、學(xué)科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀點(diǎn)主張我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論研究方法和理論結(jié)構(gòu)體系都應(yīng)該與國(guó)際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實(shí)證研究方法，財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系包括貨幣市場(chǎng)學(xué)、公司財(cái)務(wù)學(xué)、投資學(xué)等內(nèi)容。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述

財(cái)務(wù)報(bào)表的概念

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》第二條規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述，至少應(yīng)當(dāng)包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益(股東權(quán)益)變動(dòng)表和附注。

如果將會(huì)計(jì)核算的過(guò)程比喻為產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表就是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表只是根據(jù)全體使用人的一般要求提供通用的數(shù)據(jù)和有關(guān)指標(biāo)，不能直接、充分、有效地提供關(guān)于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況等指標(biāo)，也不能滿足各特定報(bào)表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)其所提供的各項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的加工、整理、對(duì)比、分析、評(píng)價(jià)，從而形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息。

財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成

財(cái)務(wù)報(bào)表是指反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的書(shū)面文件，包括四張報(bào)表和一個(gè)附注，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)變動(dòng)表、現(xiàn)金流量表和附注。理解財(cái)務(wù)報(bào)表的組成時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：(1)四張報(bào)表加一個(gè)附注是企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的最低要求，而不是財(cái)務(wù)報(bào)表的全部；(2)本準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)，既適用于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表，也適用于合并財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)其他具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)有特殊要求的，在遵循本準(zhǔn)則列報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)按其他準(zhǔn)則的要求進(jìn)行列報(bào)；(4)現(xiàn)金流量表列報(bào)的內(nèi)容和格式，按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體和對(duì)象

現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權(quán)，對(duì)企業(yè)的收益擁有分配權(quán)，但一般不直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管里；企業(yè)管理者以取得報(bào)酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)受到投資者的約束；債權(quán)人不能直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權(quán)力；政府有關(guān)部門(mén)為了保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整形運(yùn)轉(zhuǎn)而對(duì)企業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控；業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)需要充分了解其合作者的經(jīng)營(yíng)情況和信譽(yù)，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。投資者、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門(mén)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)等財(cái)務(wù)信息的需求者，構(gòu)成了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體。

作為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象主要是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，說(shuō)的詳細(xì)一點(diǎn)就是表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)；同時(shí)包括了財(cái)務(wù)報(bào)表附注和審計(jì)報(bào)告；財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是提供某一企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)變化情況的信息，這種信息在許多報(bào)告使用者做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)都是有用的；而財(cái)務(wù)報(bào)表分析的一般目的可以概括為：評(píng)價(jià)過(guò)去的業(yè)績(jī)、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是由不同的使用者進(jìn)行的，他們各自有不同的分析重點(diǎn)，也有共同的要求。

從企業(yè)總體來(lái)看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容，主要包括以下三個(gè)方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。2、評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況。3、評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。

以上三個(gè)方面的分析內(nèi)容互相聯(lián)系，互相補(bǔ)充，可以綜合的描述出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，以滿足不同使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的穩(wěn)健保證，而營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，盈利能力則是前兩者共同作用的結(jié)果，同時(shí)也對(duì)前兩者的增強(qiáng)其推動(dòng)作用。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義

在對(duì)上市公司評(píng)估工作中，根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)等方面評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的基本數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況做出客觀、公正的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要意義表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

信息系統(tǒng)的觀念

(1)會(huì)計(jì)是一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關(guān)的財(cái)務(wù)信息

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(2)信息的價(jià)值是運(yùn)用信息給企業(yè)帶來(lái)的期望效益(經(jīng)濟(jì)利益)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。

(3)財(cái)務(wù)報(bào)表不經(jīng)過(guò)分析，便不會(huì)影響企業(yè)的決策和控制過(guò)程，因而無(wú)任何價(jià)值。

資源配置的觀念

集團(tuán)可視為一系列項(xiàng)目的投資組合，我們不僅應(yīng)分析這一投資組合中個(gè)別投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，而且應(yīng)分析整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異常或例外的財(cái)務(wù)情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問(wèn)題。

績(jī)效管理的觀念

一切管理活動(dòng)的目的就是為了組織的績(jī)效。通過(guò)采用合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和分析方法，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效做出評(píng)價(jià)。

市場(chǎng)效率的觀念

市場(chǎng)通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術(shù)路線

引言

研究背景

研究意義

論文結(jié)構(gòu)

財(cái)務(wù)報(bào)表分析文獻(xiàn)綜述

國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

財(cái)務(wù)報(bào)表概述

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法

目前我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問(wèn)題

青島海爾為例的實(shí)證財(cái)務(wù)報(bào)表分析

企業(yè)背景

財(cái)務(wù)報(bào)表分析

同業(yè)比較分析

結(jié)束語(yǔ)

進(jìn)度安排

第七學(xué)期第5周：交開(kāi)題報(bào)告初稿，開(kāi)題討論；

第七學(xué)期第6周：將英文翻譯初稿及原版復(fù)印件、開(kāi)題報(bào)告交指導(dǎo)教師；

第七學(xué)期第78周：完成文獻(xiàn)翻譯(初稿)、開(kāi)題報(bào)告(正式)；

第七學(xué)期第1112周：完成論文初稿并提交給指導(dǎo)老師；

第七學(xué)期第1316周：修改論文；

第七學(xué)期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學(xué)期第1周：提交論文并進(jìn)行答辯。

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(三)

選題的依據(jù)及意義：

依據(jù)：

進(jìn)入90年代后，我國(guó)的居住環(huán)境和工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境都已廣泛地應(yīng)用熱水供應(yīng)裝置，熱水供應(yīng)裝置已成為現(xiàn)代學(xué)校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應(yīng)緊張，供電部門(mén)開(kāi)始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術(shù)提到了議事日程。近年來(lái)，由于能源結(jié)構(gòu)的變化，促進(jìn)了地源熱泵供熱機(jī)組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。

隨著生產(chǎn)和科技的不斷發(fā)展，人類(lèi)對(duì)地源熱泵供熱技術(shù)也進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，同時(shí)也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產(chǎn)品和技術(shù)，現(xiàn)在利用成熟的電子技術(shù)來(lái)進(jìn)行綜合的控制，并和太陽(yáng)能結(jié)合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護(hù)環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。

意義：

地源熱泵技術(shù)，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對(duì)穩(wěn)定的特性，，通過(guò)消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉(zhuǎn)移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內(nèi)的余熱轉(zhuǎn)移到低位熱源中，達(dá)到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網(wǎng)等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調(diào)系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調(diào)向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時(shí)，它還可供應(yīng)生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據(jù)熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類(lèi)：

空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp

平時(shí)還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質(zhì)的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調(diào)系統(tǒng)的傳遞介質(zhì)也包括進(jìn)來(lái)分類(lèi)形成的畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。

另外，為了讓我們?cè)趯W(xué)習(xí)和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：

地下水系統(tǒng)

地表水系統(tǒng)

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見(jiàn)下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖

第9篇：房地產(chǎn)工程論文范文

石海均(1998)分析了投資者面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。［3］吳錫華(2002)對(duì)房地產(chǎn)投資的評(píng)估決策模型進(jìn)行了探討，建立了含有風(fēng)險(xiǎn)的收益率計(jì)算方法。［4］雷榮軍(2005)在其學(xué)位論文中對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)分析，建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的AHP－GRAM模型，并進(jìn)行了實(shí)證研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模擬的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型。［6］

但目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析主要還是建立在財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)基礎(chǔ)上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風(fēng)險(xiǎn)變量發(fā)生變化的概率、風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相關(guān)性以及多個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)的情況，因此無(wú)法分析多因素同時(shí)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，使評(píng)估的結(jié)果缺乏科學(xué)性，容易錯(cuò)誤地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準(zhǔn)確的定量決策風(fēng)險(xiǎn)分析方法，來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)有方法的不足之處，具有深遠(yuǎn)的理論與實(shí)踐意義。

由于蒙特卡羅技術(shù)可以通過(guò)在已知的分布里面提取隨機(jī)變量，并且能夠運(yùn)用概率分析來(lái)量化每一個(gè)不確定的風(fēng)險(xiǎn)變量，可以綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有的不確定性和模擬項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結(jié)合，則必能進(jìn)一步提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學(xué)位論文中對(duì)蒙特卡羅方法在房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用進(jìn)行了一定的研究。她通過(guò)投資決策實(shí)例驗(yàn)證了蒙特卡羅方法的可行性、實(shí)用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風(fēng)險(xiǎn)，并未對(duì)多風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響作出分析。［3］

本文基于專(zhuān)家學(xué)者的相關(guān)研究，探索了蒙特卡羅技術(shù)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多因素風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用，并做了實(shí)證研究。下文分為四個(gè)部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術(shù)的相關(guān)理論及其在有關(guān)軟件中的實(shí)現(xiàn);第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用;第四部分對(duì)方法的有效性進(jìn)行了實(shí)證研究;第五部分為結(jié)論及展望。

一、蒙特卡羅技術(shù)相關(guān)理論

蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱(chēng)統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)方法或隨機(jī)模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應(yīng)用隨機(jī)數(shù)來(lái)進(jìn)行模擬試驗(yàn)，通過(guò)對(duì)樣本值進(jìn)行隨機(jī)觀察、抽樣、統(tǒng)計(jì)，求得所研究系統(tǒng)的某些參數(shù)。［7］英國(guó)雷汀大學(xué)建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進(jìn)行的一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分析模型技術(shù)應(yīng)用方面的調(diào)查表明，蒙特卡羅方法是應(yīng)用最為廣泛的風(fēng)險(xiǎn)分析方法之一。［8］

運(yùn)用蒙特卡羅法的關(guān)鍵是所取的隨機(jī)數(shù)確實(shí)是隨機(jī)的，并且所取的隨機(jī)數(shù)的分布與自變量概率分布相符合。產(chǎn)生均勻分布的隨機(jī)數(shù)的最簡(jiǎn)單辦法是應(yīng)用Excel軟件中的rand()函數(shù)，它可以產(chǎn)生位于［0，1］區(qū)間的均勻分布的隨機(jī)數(shù)，對(duì)以上隨機(jī)數(shù)進(jìn)行一定的處理(公式(1))，即得到位于區(qū)間［a，b］的均勻分布隨機(jī)數(shù)。a+(b－a)rand()(1)如需產(chǎn)生服從特定分布的隨機(jī)數(shù)，可利用EXCEL的隨機(jī)數(shù)發(fā)生器或Matlab軟件中的相關(guān)函數(shù)實(shí)現(xiàn)。由于在Excel的操作中，隨機(jī)數(shù)會(huì)進(jìn)行即時(shí)更新，給分析帶來(lái)不便?？梢栽诰庉嫏谥休斎搿皉and()”，保持編輯狀態(tài)，然后按F9，將公式永久性地改為隨機(jī)數(shù)，使函數(shù)rand生成一隨機(jī)數(shù)，并且使之不隨單元格計(jì)算而改變。

二、房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險(xiǎn)分析的蒙特卡羅模擬

(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

我國(guó)的研究人員已對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的篩選和總結(jié)，建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系(見(jiàn)圖1)。在實(shí)際的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，影響投資的主要風(fēng)險(xiǎn)變量各不相同，分析人員可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，采用“德?tīng)柗品ā薄邦^腦風(fēng)暴法”等對(duì)以下的指標(biāo)體系進(jìn)行一定的分析和辨別，產(chǎn)生適合于特定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的蒙特卡羅模擬

1.確定風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布

采用德?tīng)柗品ā㈩^腦風(fēng)暴法或數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布及其分布函數(shù)中的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。

2.定義模型并確定模擬次數(shù)

在進(jìn)行模擬時(shí)，為了保證所得的預(yù)測(cè)結(jié)果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實(shí)現(xiàn)次數(shù)。計(jì)算機(jī)輸出的評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布通常隨著模擬次數(shù)n的大小而變化，n越大，其分布越接近實(shí)際的分布。但實(shí)際上仿真次數(shù)過(guò)多不僅計(jì)算整理費(fèi)時(shí)，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數(shù)過(guò)多也無(wú)必要，但仿真次數(shù)過(guò)少，隨機(jī)數(shù)的分布不均勻，會(huì)影響仿真結(jié)果的可靠性。

3.模擬并計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)

4.評(píng)價(jià)指標(biāo)分析

根據(jù)模擬數(shù)據(jù)，繪制模擬結(jié)果的相關(guān)統(tǒng)計(jì)圖表。

5.決策分析

(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)蒙特卡羅模擬流程

三、案例分析

本文以地處華北平原XX市的一房地產(chǎn)項(xiàng)目為案例，①說(shuō)明蒙特卡羅技術(shù)在房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用。小區(qū)位于市區(qū)東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬(wàn)平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬(wàn)平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。XX北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積12.3萬(wàn)平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬(wàn)平方米，占地5683平方米;少量商業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積9.1萬(wàn)平方米，占地3850平方米。計(jì)劃2002年10月開(kāi)工，建設(shè)工期為3年，項(xiàng)目計(jì)算期為6年。項(xiàng)目總投資為12391萬(wàn)元，其中土地費(fèi)420萬(wàn)元、前期工程費(fèi)28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用各99萬(wàn)元(按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì))、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用722萬(wàn)。項(xiàng)目資本金3000萬(wàn)元，分兩年等額投入;商業(yè)銀行貸款3891萬(wàn)元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營(yíng)業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售，高層住宅樓售價(jià)1800元/平方米，多層住宅樓售價(jià)1250元/平方米，商業(yè)用房一半出售，售價(jià)3500元/平方米，營(yíng)業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年?平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。住宅樓從項(xiàng)目開(kāi)工第二年開(kāi)始預(yù)售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開(kāi)始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及概率分布的確定

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別可以采用專(zhuān)家調(diào)查法或數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法進(jìn)行。由于本文在寫(xiě)作過(guò)程中的條件限制，未能用德?tīng)柗品ā㈩^腦風(fēng)暴法及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法確定本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。本文假定圖1中所示的指標(biāo)體系均為本房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，并假設(shè)這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資及售房收入的影響上，風(fēng)險(xiǎn)因素的作用使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)的變動(dòng)在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房收入相互獨(dú)立。下文將對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資及售房收入的變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并作出投資決策。

2.確定模擬次數(shù)并模擬投資項(xiàng)目運(yùn)行

選定模擬次數(shù)為60000次，進(jìn)行模擬，計(jì)算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。

3.指標(biāo)分析及決策

取模擬次數(shù)為60000，所得稅后FNPV為462.28，F(xiàn)IRR為26.45%，F(xiàn)NPV＞0，F(xiàn)IRR＞20%(基準(zhǔn)折現(xiàn)率)，項(xiàng)目可行;所得稅前FNPV為816.66萬(wàn)元，F(xiàn)IRR為30.70%，F(xiàn)NPV＞0，F(xiàn)IRR＞20%，項(xiàng)目可行。同時(shí)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)圖表，在60000次模擬中，稅后FIRR＞20%且FNPV＞0的累計(jì)頻率均為69.56%，稅前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累計(jì)頻率均為65.41%。可見(jiàn)，當(dāng)考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入同時(shí)變動(dòng)時(shí)，本房地產(chǎn)項(xiàng)目可行。即在此風(fēng)險(xiǎn)狀況下，本房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，適宜投資。