房地產(chǎn)交易精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)交易范文

摘 要：房地產(chǎn)交易規(guī)定事項(xiàng)由交易雙方定制房地產(chǎn)交易應(yīng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，只有合法的房地產(chǎn)交易才受法律的保護(hù)等。房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)還有很多，需要尋求房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)以及做好風(fēng)險(xiǎn)防范。必須從房地產(chǎn)交易特點(diǎn)出發(fā)，為風(fēng)險(xiǎn)的防范做鋪墊。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)交易 風(fēng)險(xiǎn)防范

普通老百姓購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是他們?nèi)松械拇笫?，要花費(fèi)多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴(yán)重甚至轉(zhuǎn)變成社會(huì)問(wèn)題，因此分析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)且指出規(guī)避的方法對(duì)于廣大購(gòu)房者具有關(guān)鍵積極意義。

1、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商引起的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)城市規(guī)劃可利用土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地進(jìn)行拍賣工作時(shí)往往出現(xiàn)物非所值的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)利益方面的考量，在當(dāng)前市場(chǎng)行情的壓力下，通過(guò)與地方官員進(jìn)行暗箱操作，把城市的規(guī)劃進(jìn)行更改，在本來(lái)規(guī)劃為綠地、公共設(shè)施以及緩沖地帶等地方進(jìn)行建筑項(xiàng)目，導(dǎo)致樓房整體開(kāi)發(fā)不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動(dòng)上帶來(lái)諸多的不便。而部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至把觸角伸到房屋建設(shè)的項(xiàng)目建設(shè)上，通過(guò)偷工減料，沒(méi)有將房屋的環(huán)保規(guī)格降低在消防要求、水電配套工作上，進(jìn)而導(dǎo)致建筑頻頻出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題。另一方面，部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，利用虛假?gòu)V告夸大信息，導(dǎo)致有時(shí)業(yè)主在付款后出現(xiàn)貨不對(duì)板與不能入住等情況出現(xiàn)，有時(shí)即使是入住后由于相關(guān)手續(xù)問(wèn)題遲遲不能拿到房屋產(chǎn)權(quán)。

1.2 不良中介組織方面引起相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介組織大多數(shù)會(huì)在房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估與經(jīng)紀(jì)等方面向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，其在一定程度上可以利用本身知識(shí)體系與對(duì)市場(chǎng)的把握能力為業(yè)主提供最全面的信息，以便于業(yè)主在房地產(chǎn)的購(gòu)買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場(chǎng)上卻存在著部分的不良中介，通過(guò)業(yè)主在房地產(chǎn)知識(shí)上與政策上認(rèn)識(shí)的缺乏，在進(jìn)行合同簽訂的過(guò)程中加入部分對(duì)中介有利的服務(wù)條款，從而減少部分交易業(yè)主的權(quán)利，使交易方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)等方面的損失。還有部分從事房地產(chǎn)中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關(guān)服務(wù)工作時(shí)以包銷為名義，沒(méi)有將房屋委托人委托的價(jià)格與第三方進(jìn)行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價(jià);當(dāng)然，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊端，往往還會(huì)出現(xiàn)無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍以及非法經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題的出現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)交易中買方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范

2.1 在進(jìn)行房屋選購(gòu)前，買方可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與傳媒信息、其他買家評(píng)價(jià)與我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)部門等方式進(jìn)行房地產(chǎn)信息與政策的了解工作，而對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息，買家要通過(guò)本身對(duì)實(shí)際情況的調(diào)查來(lái)掌握，避免出現(xiàn)盲目購(gòu)買的現(xiàn)象，在進(jìn)行購(gòu)買前，一定要親身到所在樓盤進(jìn)行核查。而對(duì)于房屋質(zhì)量，國(guó)家未來(lái)政策與未來(lái)市場(chǎng)等自身無(wú)法把握的方面，可以采納相關(guān)職業(yè)人員的意見(jiàn)。

2.2 買方在進(jìn)行購(gòu)買的過(guò)程中，切忌出現(xiàn)定金先交的現(xiàn)象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的信息進(jìn)行全盤的了解，降低受置業(yè)顧問(wèn)的誘導(dǎo)，而對(duì)于合同不了解的部分要向開(kāi)發(fā)商企業(yè)詳細(xì)詢問(wèn)，如果涉及國(guó)家政策方面的有必要向我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)部門進(jìn)行咨詢(如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定提交定金。

2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時(shí)間、辦理房地產(chǎn)證書(shū)以及違約責(zé)任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過(guò)詳細(xì)的條文列舉，例如在房物的質(zhì)量保期上，一般要將房屋的整套設(shè)施與其他配套設(shè)施進(jìn)行一一列舉，避免出現(xiàn)認(rèn)為麻煩而一眼簽合同的現(xiàn)象。

3、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)方法

3.1 建立健全房地產(chǎn)法制制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比還較為年輕，在相關(guān)法律法規(guī)的配套工作上還相對(duì)落后。因此，我國(guó)政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，提高與市場(chǎng)、企業(yè)等方面的合作力度，在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需要與相關(guān)問(wèn)題的前提下，通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、網(wǎng)絡(luò)建言與傳媒監(jiān)督等各種形式建立健全我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)法制制度，而在制度的執(zhí)行工作上，一定要要求我國(guó)相關(guān)部門做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)與違法必究”等，對(duì)于出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的事業(yè)單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要加大懲罰力度，力爭(zhēng)相關(guān)制度在實(shí)際工作上發(fā)揮最大的作用。

3.2 樹(shù)立誠(chéng)信觀念體系

我國(guó)政府與相關(guān)部門，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“批復(fù)入市”的工作中可以提高相關(guān)審核力度，對(duì)于在道德方面有前科的企業(yè)一定要做好把關(guān)工作。而在實(shí)際的工作上，可以對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行道德講座與培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從事人員的職業(yè)素質(zhì)與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監(jiān)督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監(jiān)督力量來(lái)促使相關(guān)人員樹(shù)立誠(chéng)信觀念。

3.3 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)工作

目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的層面出發(fā)，一定要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)上實(shí)際運(yùn)行的監(jiān)測(cè)力度。例如，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管的部門要提高對(duì)信息溝通與整合工作，定時(shí)對(duì)土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求情況以及土地與住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息的公布工作，通過(guò)必要的手段引導(dǎo)輿論方向，在相關(guān)的政策實(shí)施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)朝理性的方向發(fā)展。

4、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)是多因素導(dǎo)致的，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。絕大多數(shù)房產(chǎn)交易者都是誠(chéng)信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，得以交易圓滿完成，對(duì)雙方來(lái)講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠(chéng)信的僥幸心理上，即使是萬(wàn)一的概率，也會(huì)有不幸者，而這個(gè)不幸者要挽回?fù)p失所要付出的時(shí)問(wèn)、精力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于事先簽定一個(gè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的合同。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)交易范文

第一條為規(guī)范城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律和行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)交易及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

第三條房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。

房地產(chǎn)交易管理應(yīng)遵循集中管理與分級(jí)管理相結(jié)合、依法保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利的原則。

第四條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和本條例的組織實(shí)施。

區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本條例規(guī)定范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理。工商、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)按職責(zé)分工，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)交易管理工作。

第五條房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)按照本條例的規(guī)定及市和區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門委托的權(quán)限，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理的日常工作。

第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第一節(jié)一般規(guī)定

第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括：

（一）買賣（含以房地產(chǎn)清償債務(wù)，下同）；

（二）贈(zèng)與、繼承、劃撥；

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（四）以房地產(chǎn)合資合作、作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）因收購(gòu)、兼并或合并企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）房屋拆遷中，房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得的期房權(quán)利轉(zhuǎn)移的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第七條有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的；

（二）權(quán)屬證明文件與標(biāo)的物不符的；

（三）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的；

（四）屬拆遷凍結(jié)通知書(shū)確定的時(shí)效范圍的。

第八條同幢房屋分割轉(zhuǎn)讓的，各房地產(chǎn)權(quán)利人按相應(yīng)比例占有土地使用權(quán)。

建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

第九條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂書(shū)面合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證明文件和書(shū)面合同到所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

對(duì)符合轉(zhuǎn)讓登記條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓登記條件的，應(yīng)自受理之日起三個(gè)工作日內(nèi)作出不予登記的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

第十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，與轉(zhuǎn)讓人具有共有關(guān)系的房地產(chǎn)權(quán)利人、與轉(zhuǎn)讓人具有租賃關(guān)系的承租人依次享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同簽訂前三十日通知共有權(quán)人或承租人。

對(duì)涉及共有關(guān)系的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人在申辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具其他共有人同意轉(zhuǎn)讓或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)并對(duì)其真實(shí)情況負(fù)責(zé)。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人如實(shí)告知房地產(chǎn)權(quán)屬、質(zhì)量安全現(xiàn)狀和有關(guān)抵押關(guān)系、共有關(guān)系、租賃關(guān)系等情況。

第十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在申辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格，并按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由交易各方協(xié)商議定。

第二節(jié)商品房銷售

第十三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。

商品房現(xiàn)售，按國(guó)家及本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十四條取得《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（二）持有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；以出讓方式獲得土地使用權(quán)的，已按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的百分之二十五以上，且擬預(yù)售的房屋屬多層的，完成主體建筑封頂，屬高層的，已建房屋面積應(yīng)達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)的擬建房屋面積的三分之一以上；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工進(jìn)度和竣工、交付使用時(shí)間、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告書(shū)》；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶并簽訂了監(jiān)管協(xié)議；

（七）涉及房屋拆遷的，已取得房屋拆遷行政主管部門核發(fā)的拆遷許可證書(shū)；

（八）擬預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

進(jìn)行小區(qū)建設(shè)的，預(yù)售人可以分期向房地產(chǎn)行政主管部門申辦《商品房預(yù)售許可證》。

第十五條渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》由市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)，其他地區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》由所在區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)，有關(guān)具體事項(xiàng)可以委托房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理。

房地產(chǎn)行政主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，自受理申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。

第十六條《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、棟號(hào)、房號(hào)、樓層、用途、建筑面積。

準(zhǔn)予預(yù)售的商品房總面積不得超過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的商品房總面積。

第十七條商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)向預(yù)購(gòu)人提供下列資料或其復(fù)印件：

（一）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（三）《商品房預(yù)售許可證》；

（四）《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書(shū)》；

（五）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（六）商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；

（七）施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（八）預(yù)售商品房?jī)r(jià)格、付款方式和商品房預(yù)售款專用帳戶。

第十八條商品房預(yù)售，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書(shū)面的商品房買賣合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起十日內(nèi)持商品房買賣合同，向核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。

未經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，不能對(duì)抗第三人，由此造成的損失，由預(yù)售人承擔(dān)。

預(yù)售合同未登記備案的，按下列順序確定預(yù)購(gòu)人的權(quán)利：

（一）已交付價(jià)款及預(yù)購(gòu)商品房的；

（二）已交付價(jià)款未交付預(yù)購(gòu)商品房的；

（三）未交付價(jià)款及預(yù)購(gòu)商品房的，以簽訂合同的時(shí)間為序。

第十九條商品房預(yù)售時(shí)，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行代為收取，預(yù)購(gòu)人憑銀行繳款憑證向預(yù)售人換領(lǐng)發(fā)票。

代收預(yù)售款的商業(yè)銀行有監(jiān)督預(yù)售款的義務(wù)。

第二十條預(yù)售款應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，由具備合法資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書(shū)面通知代收預(yù)售款的銀行向預(yù)售人劃款。未經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知，代收預(yù)售款的銀行不得直接向預(yù)售人劃款。

工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和代收預(yù)售款的銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能開(kāi)設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售款專用帳戶；多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

第二十一條預(yù)售人將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押。

第二十二條預(yù)售人改變已經(jīng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的建筑容積率或改變已預(yù)售商品房的戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局，須經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，并委托原測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行重新測(cè)算，辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)。

非因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或公共利益需要，規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門不得對(duì)已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的建筑容積率或戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局作變更審批。

經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)，涉及合同約定的預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起十日內(nèi)，書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人，與預(yù)購(gòu)人協(xié)商變更或者解除商品房買賣合同，并在變更或解除合同之日起十五日內(nèi)，向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理變更或注銷手續(xù)。

預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，擅自提高建筑容積率或改變商品房買賣合同約定的商品房戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境整體布局，損害預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)購(gòu)人可以解除合同，并由預(yù)售人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，預(yù)購(gòu)人未解除合同的，可不承擔(dān)所購(gòu)商品房改變后所獲增值部分的價(jià)款。

第二十三條預(yù)售人轉(zhuǎn)讓已部分預(yù)售的在建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)自批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓之日起十五日內(nèi)書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人。預(yù)購(gòu)人在被告知之日起三十日內(nèi)，有權(quán)解除商品房買賣合同，收回已付購(gòu)房款及其利息，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在解除合同之日起十五日內(nèi)到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù)；預(yù)購(gòu)人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預(yù)售人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目受讓人，預(yù)購(gòu)人和項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售變更登記。

第二十四條轉(zhuǎn)讓在建商品房項(xiàng)目的預(yù)售人，應(yīng)自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，停止預(yù)售商品房并公示項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況；受讓人未換領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。

第二十五條預(yù)購(gòu)的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉(zhuǎn)讓。

預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知預(yù)售人，再轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在原合同上記載有關(guān)合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，并向原登記機(jī)關(guān)辦理合同登記備案手續(xù)。

預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的，原合同約定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。超出原合同約定范圍內(nèi)的補(bǔ)充約定，再轉(zhuǎn)讓人應(yīng)與再受讓人簽訂補(bǔ)充條款。

第二十六條預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工后應(yīng)經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門驗(yàn)收合格后才能交付使用。預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售商品房項(xiàng)目交付使用后十五日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門交回該項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。

預(yù)售人應(yīng)自預(yù)售商品房交付使用之日起六十日內(nèi)，為預(yù)購(gòu)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；屬現(xiàn)售商品房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，為商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

對(duì)具備登記條件的，有關(guān)權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書(shū)；對(duì)不符合登記條件的，作出書(shū)面決定并說(shuō)明理由。

因預(yù)售人的原因，致使預(yù)購(gòu)人無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記超過(guò)六個(gè)月的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預(yù)購(gòu)人可以退房，并要求預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三章房地產(chǎn)抵押

第二十七條房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書(shū)面抵押合同，并向所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)。其中，以跨區(qū)、縣（自治縣、市）的多處房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出抵押登記申請(qǐng)。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)提出受理意見(jiàn)，并送房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)抵押合同涉及的房地產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性、合法性及是否可以設(shè)定抵押關(guān)系進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，應(yīng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)辦理登記手續(xù)；對(duì)不符合條件的，應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)作出不予登記的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，抵押合同登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定內(nèi)容不一致的，以登記確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。

第二十八條共同共有人以其共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，必須經(jīng)其他共有人書(shū)面同意；未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效。

第二十九條兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí)，該抵押權(quán)為不可分擔(dān)保物權(quán)。

第三十條抵押已出租的房地產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租已抵押的房地產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

第三十一條貸款購(gòu)買房地產(chǎn)并以擬購(gòu)房地產(chǎn)作為抵押物的，購(gòu)買者、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)共同簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同。

第三十二條尚未到期的抵押房地產(chǎn)因城市建設(shè)需要被拆遷的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，債務(wù)人可以提前清償債務(wù)或由抵押人提供其他擔(dān)保。

債務(wù)人無(wú)法提前清償債務(wù)或抵押人不能提供其他擔(dān)保的，拆遷安置取得的房地產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第三十三條已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，抵押人如需對(duì)房屋翻建、擴(kuò)建或改變用途時(shí)，必須取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，對(duì)抵押合同的內(nèi)容作相應(yīng)變更，并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續(xù)。

第三十四條抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知抵押權(quán)人并書(shū)面告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已抵押的情況；抵押人未書(shū)面通知抵押權(quán)人或者未書(shū)面告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，由此給受讓人造成的損失，由抵押人承擔(dān)。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)款低于其擔(dān)保債務(wù)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。

第三十五條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；

（二）作為文物保護(hù)的建筑和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用于公益目的的房地產(chǎn)，但以用于非公益目的的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的除外；

（四）已出售給他人但尚未辦理權(quán)屬登記的現(xiàn)房；

（五）法律、法規(guī)禁止抵押的其他情形。

第四章房地產(chǎn)租賃

第三十六條房地產(chǎn)租賃，是指出租人基于房屋所有權(quán)將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產(chǎn)租賃包括房地產(chǎn)現(xiàn)房租賃和商品房預(yù)租。

商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或商品房預(yù)購(gòu)人以預(yù)售（購(gòu)）房的租賃期權(quán)讓渡給預(yù)租人并收取租金的行為，包括以在建的商場(chǎng)、鋪面、市場(chǎng)攤點(diǎn)或辦公用房向社會(huì)公開(kāi)招租和以在建商品住宅、公寓樓預(yù)約出租。

房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人以聯(lián)營(yíng)、承包、入股等名義讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)的，視為房地產(chǎn)租賃。

第三十七條有下列情形之一的房地產(chǎn)不得租賃：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件的；

（二）共有房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的；

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房地產(chǎn)用途的；

（四）已被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；

（五）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（六）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（七）違法建筑；

（八）依法以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)未達(dá)到法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；

（九）以劃撥方式取得國(guó)有土使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目按經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未竣工的；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第三十八條房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)依法簽訂書(shū)面合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明房屋用途，房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)自合同簽訂之日起三十日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件、身份證明文件和租賃合同向所在地房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理合同登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不能對(duì)抗第三人。

符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)。

第三十九條租賃期內(nèi)，承租人與他人互換房地產(chǎn)使用權(quán)或轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)的，必須征得原出租人書(shū)面同意，重新簽訂租賃合同，并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續(xù)。

第四十條以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租或以劃撥方式取得土地使用權(quán)的已竣工建設(shè)項(xiàng)目的空地出租的，出租人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定向土地行政主管部門繳納租金中所含土地收益。

土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，按市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條出租公有住房，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和市人民政府規(guī)定的租賃政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃事項(xiàng)，但國(guó)家和本市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

公有住房使用權(quán)及被拆除公有房屋使用人的安置權(quán)利，在征得房屋所有權(quán)人同意后，可以依照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓，原租賃關(guān)系同時(shí)終止，由受讓人與房屋所有權(quán)人重新簽訂租賃合同。

抵押人出租已抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并書(shū)面告知承租人。

第四十二條租賃住宅從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，報(bào)請(qǐng)所在地土地、房屋行政主管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定繳納土地收益。

第五章房地產(chǎn)中介服務(wù)

第四十三條從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，須持市房地產(chǎn)行政主管部門提出的資質(zhì)初步審查意見(jiàn)，到工商行政主管部門辦理登記注冊(cè)。

第四十五條申請(qǐng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)初審，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)、章程；

（二）有三十萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金的驗(yàn)資證明；

（三）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的百分之五十以上。從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；

（五）房地產(chǎn)專業(yè)中介服務(wù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自收到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)初審申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出書(shū)面審查意見(jiàn)。

第四十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)自領(lǐng)取法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本到市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

符合條件的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)；不符合條件的，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)作出不予核發(fā)資質(zhì)證書(shū)的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

資質(zhì)管理的具體規(guī)定由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

第四十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)變更或終止，應(yīng)自工商行政主管部門核準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)的變更或注銷手續(xù)。

第四十八條房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承辦業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽定書(shū)面合同，明確規(guī)定雙方的責(zé)任，也可以按照國(guó)家規(guī)定辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)。

第四十九條房地產(chǎn)中介從業(yè)人員管理實(shí)行資格認(rèn)證制度。

從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得專業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門注冊(cè)。取得資格證書(shū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

第六章法律責(zé)任

第五十條未按規(guī)定申辦房地產(chǎn)預(yù)售合同登記備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令責(zé)任人補(bǔ)辦登記備案手續(xù)，給予轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以上百分之十以下的罰款；給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止交易活動(dòng)、退還預(yù)售款，并處已收取的預(yù)售款百分之五以上百分之十以下的罰款。

第五十二條不按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房或者將未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門驗(yàn)收以及驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處違法行為所涉商品房交易金額百分之五至百分之十的罰款。

預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，擅自提高建筑容積率或改變商品房戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局的，由有關(guān)行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定予以查處。

第五十三條因房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任，致使房地產(chǎn)交易合同解除的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)退還購(gòu)房者已付的購(gòu)房款及其利息，賠償購(gòu)房者已支付的有關(guān)稅費(fèi)等損失。

第五十四條未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或超越執(zhí)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第五十五條未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格或者取得資格證書(shū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可處二百元以上一千元以下的罰款；逾期不改正的，吊銷其資格證書(shū)。

第五十六條違反本條例規(guī)定將預(yù)售商品房預(yù)售款挪作他用的，由市或區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，處挪用款額百分之五以上百分之十以下的罰款；逾期不改正的，注銷《商品房預(yù)售許可證》，并可由建設(shè)行政主管部門降低或取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十七條房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員有、、、索賄、受賄等違法違紀(jì)行為的，視其情節(jié)輕重，由所在單位、行政主管部門或行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。給管理相對(duì)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十八條房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在房地產(chǎn)交易登記工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并可視其情節(jié)輕重給予行政處分。

房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)及其工作人員在房地產(chǎn)交易登記工作中因工作失誤給房地產(chǎn)權(quán)益人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)等行政主管部門的具體行政行為不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

第七章附則

第六十條房地產(chǎn)交易合同、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門、市工商行政主管部門統(tǒng)一印制。

第3篇：房地產(chǎn)交易范文

推進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提高依法行政水平

北海房地產(chǎn)交易中心作為政府窗口單位，始終堅(jiān)持以推動(dòng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展為目標(biāo)，以提高服務(wù)水平，優(yōu)化投資環(huán)境，方便廣大群眾為工作重點(diǎn)，不斷完善服務(wù)管理體系建設(shè)，全面實(shí)施規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化管理，制定了服務(wù)承諾制，首問(wèn)責(zé)任制，限時(shí)辦結(jié)制，一次性告知制，政務(wù)公開(kāi)制等一系列規(guī)章制度，建立了科學(xué)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)加強(qiáng)法制教育和人員培訓(xùn)，提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范服務(wù)行為，提高行政效能，依法行政水平明顯提高，法制建設(shè)躍上新臺(tái)階。2006年被廣西建設(shè)廳授予“全區(qū)建設(shè)系統(tǒng)‘四五’普法依法治理先進(jìn)單位”稱號(hào)。

加強(qiáng)服務(wù)環(huán)境建設(shè)提高服務(wù)管理水平

近年來(lái)，北海房地產(chǎn)交易中心加大了服務(wù)硬件設(shè)施的投入，改善了服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，建成服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、檔案查詢區(qū)、信息區(qū)四位一體的服務(wù)場(chǎng)所，建立了自動(dòng)化電腦網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。通過(guò)理順?lè)康禺a(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易、權(quán)屬登記、檔案管理、信息服務(wù)一體化管理，提供“一站式”服務(wù)。

在北海市房地產(chǎn)交易中心主任、北海市房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報(bào)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任鄒文同志的帶領(lǐng)下，通過(guò)自主創(chuàng)新，自主研發(fā)，自籌經(jīng)費(fèi)，節(jié)約近100萬(wàn)元資金，開(kāi)發(fā)建立了以樓盤表為核心的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，并于2005年7月通過(guò)了由建設(shè)部組織的對(duì)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的考核驗(yàn)收，成為廣西首批通過(guò)驗(yàn)收的2個(gè)城市之一。同時(shí)通過(guò)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，實(shí)現(xiàn)了商品房網(wǎng)上樓盤表的房屋權(quán)利狀況實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)同步標(biāo)識(shí)，建立和完善了以動(dòng)態(tài)更新樓盤為基礎(chǔ)的商品房買賣合同網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)，開(kāi)通了北海市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，并依托房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)定期形成市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告，及時(shí)分析和房地產(chǎn)信息，為政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控和政策引導(dǎo)提供決策依據(jù)，為各界群眾和廣大投資者提供了最權(quán)威的房地產(chǎn)信息平臺(tái)。

強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任創(chuàng)建文明窗口

北海房地產(chǎn)交易中心作為政府窗口單位，近年來(lái)，積極協(xié)助政府部門做好盤活積壓房地產(chǎn)工作，先后參加了盤整閑置土地、處置停緩建工程等重點(diǎn)工作，配合政府部門做好項(xiàng)目的跟蹤、督辦、協(xié)調(diào)工作，使全市積壓房地產(chǎn)得到有效盤活，昔日無(wú)人問(wèn)津的“爛尾樓”，經(jīng)處置盤活后已成為城市形象的新亮點(diǎn)。

交易中心還時(shí)刻不忘回饋社會(huì)。自2003年以來(lái)，多渠道籌措資金累計(jì)16.3萬(wàn)元，向貧困災(zāi)區(qū)捐款捐物，慰問(wèn)困難群眾，添置教學(xué)設(shè)施，修建校舍和進(jìn)村公路，解決農(nóng)村入學(xué)難和出行難問(wèn)題。2006年被北海市支教工作領(lǐng)導(dǎo)小組表彰為“支教工作先進(jìn)后援單位”。

近年來(lái)，交易中心精神文明建設(shè)不斷推進(jìn)，在參加市建委系統(tǒng)舉辦的歌詠、演講等比賽中均取得優(yōu)異成績(jī)，文明單位建設(shè)取得歷史性突破，2005年被市委、市政府授予北海市文明單位稱號(hào)。

第4篇：房地產(chǎn)交易范文

現(xiàn)行稅收制度中，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅種主要有：房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅(個(gè)人或企業(yè))、土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅以及營(yíng)業(yè)稅的各種附加等。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中現(xiàn)行交易稅收制度對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、規(guī)范交易行為曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)重要作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度本身的缺陷逐漸暴露出來(lái)。征稅的法律、法規(guī)依據(jù)多在1994年以前制定。過(guò)去，我國(guó)城鎮(zhèn)居民中擁有房的極少，社會(huì)對(duì)于擁有房產(chǎn)者和出租、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為存在嚴(yán)重的偏見(jiàn)，出租房屋收取租金在一定程度上被視為不勞而獲。這些偏見(jiàn)在稅收制度中反映明顯。房產(chǎn)自用稅負(fù)較輕，轉(zhuǎn)讓出租則課以重稅。具體表現(xiàn)為稅種重復(fù)，稅率偏高。詳見(jiàn)附表。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅制存在的問(wèn)題

過(guò)去的十多年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化。房產(chǎn)總量成倍增加，房?jī)r(jià)與1985年相比上漲了4―5倍。房改的推行使住房私有程度大幅度提升。購(gòu)置房產(chǎn)出租已成為城鎮(zhèn)居民正常投資渠道之一。各類房產(chǎn)交易的活躍程度遠(yuǎn)非十多年前的狀況可以比擬?，F(xiàn)行的從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代稅收體系中演變而來(lái)的房地產(chǎn)交易稅收制度已日漸落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度的弊端越來(lái)越明顯地暴露出來(lái)，主要表現(xiàn)為：

1、稅種繁多，程序復(fù)雜，辦事缺乏透明度。

對(duì)于房地產(chǎn)買賣，賣方要征營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅。買方要征契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅。房產(chǎn)出租要征房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁雜，計(jì)算程序復(fù)雜、辦事效率低下。對(duì)于名目繁多的稅種，專業(yè)工作人員操作起來(lái)都感覺(jué)頗為棘手，當(dāng)事人更是似懂非懂，不甚了了。

2、稅率偏高，稅負(fù)沉重。

商品房交易中單位購(gòu)房或個(gè)人購(gòu)買非住宅要繳納契稅3％、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5％、印花稅0.03％，合計(jì)8.03％；二手房交易中單位售房或個(gè)人轉(zhuǎn)讓高檔住宅及非住宅要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加6％，印花稅0.05％，合計(jì)6.05％，此外，如有所得和增值，還須繳納所得稅和土地增值稅。房產(chǎn)出租稅率達(dá)18％以上，據(jù)測(cè)算，非住宅出租稅率最高可達(dá)30％。過(guò)重的稅負(fù)使得許多房地產(chǎn)交易行為轉(zhuǎn)入地下，逃避管理，反而導(dǎo)致稅收流失。如房屋出租主動(dòng)申請(qǐng)辦理租賃合同登記備案的極少，房屋租賃管理工作只有深圳、溫州等少數(shù)幾個(gè)城市開(kāi)展得比較好，大部分城市工作情況都不理想，其主要原因之一就是房屋租賃稅負(fù)太重。

3、稅種交叉，重復(fù)征稅。

對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，賣方征收營(yíng)業(yè)稅，買方征收契稅，同一標(biāo)的交易的雙方都要課稅，是雙重征稅。另外買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復(fù)征稅。

4、流通環(huán)節(jié)稅負(fù)沉重，忽視占有、使用環(huán)節(jié)的稅收。

對(duì)于私有住宅，自用不征稅，出租即課以重稅。非住宅自用只征房產(chǎn)稅，出租則要征產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等，稅負(fù)成倍增加。流通環(huán)節(jié)稅負(fù)繁重，占有、使用環(huán)節(jié)的稅收尚未受到重視。

5、政策調(diào)整不均衡，不同標(biāo)的之間的稅負(fù)相差太大。

幾年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收政策作了多次調(diào)整，但未以全面促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展考慮。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字(1999)210號(hào)文件下調(diào)了普通住宅交易的稅負(fù)，對(duì)于非普通住宅沒(méi)有作相應(yīng)調(diào)整(普通住宅的概念不明確問(wèn)題在下文討論。為便于敘述，筆者暫以非普通住宅一詞指代普通住宅以外的包括別墅、度假村等高檔住宅以及商店、寫字樓、車庫(kù)等非住宅在內(nèi)的各類房產(chǎn))。政策調(diào)整不均衡，使得不同標(biāo)的房地產(chǎn)交易稅率相差很大，若再考慮價(jià)格差別因素，稅負(fù)差距更大。

三、海外國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制比較分析

作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的手段和財(cái)政收入的重要來(lái)源，房地產(chǎn)稅在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)都受到了極大的重視。各國(guó)(地區(qū))的房地產(chǎn)稅制有諸多不同之處，但綜合來(lái)看，房地產(chǎn)稅可分為以下三類：

1、房地產(chǎn)取得稅類。在國(guó)外取得房地產(chǎn)時(shí)必須向政府交納各種房地產(chǎn)稅。該稅類主要包括：(1)登記許可稅費(fèi)。它是在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，政府課征的一種稅。稅基為登記時(shí)的價(jià)格，稅率因登記的內(nèi)容不同而不同。日本、德國(guó)、比利時(shí)、意大利都開(kāi)征此稅。(2)不動(dòng)產(chǎn)取得稅。不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是原始取得還是繼承取得，均需向政府交納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，計(jì)稅依據(jù)為取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格。(3)印花稅。納稅人是領(lǐng)受特殊文件、合同、公證和稅法上列舉的其他憑證的人。芬蘭對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等的轉(zhuǎn)讓行為及有關(guān)證書(shū)征收印花稅，稅率不等，最低1．5％，最高6％； 日本房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)繳印花稅，稅率根據(jù)合同的交易價(jià)值確定。

2、房地產(chǎn)保有稅類。對(duì)房地產(chǎn)保有征稅的目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房屋或土地實(shí)際占有者之間的收益分配。在這一階段，目前世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括了一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。(1)將房地產(chǎn)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征。操作方法是將不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，依據(jù)財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值課稅，以美國(guó)為代表。(2)對(duì)土地或房屋所有或占有者征收個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅按不同財(cái)產(chǎn)分別課征，而不是將所有的財(cái)產(chǎn)合并課征一般財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)今各國(guó)課征的有關(guān)房地產(chǎn)的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅主要包括：對(duì)房屋征收的房產(chǎn)稅，如法國(guó)的房屋稅：對(duì)土地征收的土地稅，如日本的地價(jià)稅(屬日本國(guó)稅)；巴西的農(nóng)村土地稅等；對(duì)土地房產(chǎn)一起征收的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅及巴西、芬蘭的不動(dòng)產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋或者不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，對(duì)特殊用途的，如公共、宗教和教育等物業(yè)實(shí)行減免措施。

3、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是在土地或房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移、買賣時(shí)征收的。其主要稅種有：(1)所得稅。房地產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者，由房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓獲得的收入，都必須向政府交納所得稅。大多數(shù)國(guó)家把房地產(chǎn)收入作為企業(yè)或個(gè)人總收入的一部分，合并其他所得課征綜合所得稅。為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)、合理分配土地增值，日本、法國(guó)和韓國(guó)對(duì)短期性土地轉(zhuǎn)讓加重收稅。(2)資產(chǎn)利得稅。世界許多國(guó)家對(duì)具有投機(jī)性的資產(chǎn)利得，開(kāi)征“資產(chǎn)利得稅”。征稅目的在于控制地價(jià)上漲，調(diào)節(jié)土地收益分配。法國(guó)、英國(guó)、愛(ài)爾蘭等國(guó)都開(kāi)設(shè)了“資產(chǎn)利得稅”，美國(guó)也設(shè)置了類似“資產(chǎn)利得稅”的，“資產(chǎn)增益稅”。(3)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅。有些國(guó)家和地區(qū)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益分離出來(lái)，單獨(dú)作為征稅對(duì)象，征收增值稅。如意大利和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅等。

從上述分析中可以發(fā)現(xiàn)，海外國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收體系具有兩個(gè)共同特點(diǎn)。一是在稅種設(shè)計(jì)方面“重保有、少流通”，即從稅收的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，重視對(duì)房地產(chǎn)保有階段的征稅，而在房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方面設(shè)計(jì)的稅種則相對(duì)較少。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，很好地調(diào)控了市場(chǎng)供求關(guān)系。另一個(gè)特點(diǎn)是在稅負(fù)水平方面堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則。所謂“寬稅基”是指海外的國(guó)家和地區(qū)，除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅措施外，凡擁有或占有不動(dòng)產(chǎn)者均要向政府繳納房地產(chǎn)稅，為房地產(chǎn)稅收入提供了穩(wěn)定充足的物質(zhì)基礎(chǔ)： “少稅種”是指有關(guān)房地產(chǎn)稅的稅類較少。這樣，既可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公現(xiàn)象的發(fā)生，又可以降低稅收征管的成本，提高稅收效率；“低稅率”是指各稅種的稅率普遍水平都不高，從而減少了納稅人的心理恐懼。這些海外國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅雖然稅率不高，卻能在稅基較寬、征收效率較高的條件下，創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)定和豐厚的財(cái)政收入。

四、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度改革的幾點(diǎn)建議

中國(guó)已經(jīng)加入WTO，今后，會(huì)有更多的外資投入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資領(lǐng)域除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域外，投資二級(jí)市場(chǎng)買賣租賃也會(huì)大量增多。要對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度進(jìn)行改革，構(gòu)建與國(guó)際慣例接軌的房地產(chǎn)交易稅收體系。要改變目前的限制流通的做法，降低流通環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)，激活市場(chǎng)，促進(jìn)流通，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)全面健康發(fā)展。1994年以后有過(guò)幾次稅收政策調(diào)整，大抵是調(diào)整稅率，沒(méi)有涉及稅種歸并精簡(jiǎn)，力度太小，應(yīng)當(dāng)增大稅制改革力度。根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，參照部分WTO成員國(guó)房地產(chǎn)稅收制度，并提出以下幾點(diǎn)建議。

1、簡(jiǎn)化流通環(huán)節(jié)稅種，提高辦事效率。

目前流通稅種繁多，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃手續(xù)，僅各種稅單就要打印許多張，辦事效率低下，根本談不上透明度。要?dú)w并精簡(jiǎn)稅種。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)外，其他單位和個(gè)人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不征營(yíng)業(yè)稅；取消對(duì)個(gè)人征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；將契稅改名為房地產(chǎn)取得稅；將所得稅、增值稅合并。簡(jiǎn)化后流通環(huán)節(jié)除印花稅仍雙方繳納外，轉(zhuǎn)讓方、出租方只繳納所得稅，購(gòu)買方只繳納房地產(chǎn)取得稅。

2、降低流通環(huán)節(jié)稅率，促進(jìn)流通降低流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以達(dá)到活躍交易市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目的。住宅、非住宅轉(zhuǎn)讓的稅率應(yīng)當(dāng)大體一致。按合并后的稅種，印花稅稅率取0．05％，稅基應(yīng)為轉(zhuǎn)讓、出租合同金額、出租的按年計(jì)征。轉(zhuǎn)讓出租所得稅的稅率取5％左右，稅基應(yīng)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租的凈所得額。房地產(chǎn)取得稅的稅率住宅取1．5％，非住宅取2％，稅基為房地產(chǎn)價(jià)值。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅率應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究確定。

3、全面開(kāi)征房產(chǎn)稅

為優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大稅源、保證房地產(chǎn)稅收總收入不因流通調(diào)節(jié)稅率的下調(diào)而大幅度下降，同時(shí)為便于稅收征管和房產(chǎn)管理，應(yīng)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅。即不論住宅或非住宅，也不論出租或自用全面征收房產(chǎn)稅。非住宅稅率取1％；考慮到目前有相當(dāng)多的居民購(gòu)買房改房、經(jīng)濟(jì)適用房仍靠銀行貸款支持，擁有私人住宅的多數(shù)居民屬中低收入者，住宅房產(chǎn)稅可暫采用低稅率，取0．5％左右，逐步過(guò)渡到與非住宅相同。同時(shí)采取優(yōu)惠政策，減輕低收入家庭的稅收負(fù)擔(dān)，如每個(gè)家庭可享受80―100平方米住宅房產(chǎn)稅免稅優(yōu)惠，或低收入家庭通過(guò)申報(bào)、公示、審批等公開(kāi)程序，免交一處住宅房產(chǎn)稅。

全面開(kāi)征房產(chǎn)稅后，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，以避免重復(fù)征稅。

4、開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，調(diào)整社會(huì)分配不均。

房產(chǎn)繼承或贈(zèng)與，均比照房地產(chǎn)取得稅的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)承受人征收遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)承受人征收所得稅。稅基為房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，稅率及起征點(diǎn)應(yīng)廣泛聽(tīng)取各界意見(jiàn)后確定。

第5篇：房地產(chǎn)交易范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)交易市場(chǎng);現(xiàn)狀;對(duì)策

近幾年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)繁榮發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)卻屢屢出現(xiàn)房地產(chǎn)違規(guī)銷售、利用虛假合同套取銀行貸款、房地產(chǎn)交易虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)行為,社會(huì)反響強(qiáng)烈,房地產(chǎn)市場(chǎng)備受詬病。房地產(chǎn)交易行為是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本,其重要性不言而喻。一旦發(fā)生房地產(chǎn)交易違規(guī)行為,直接影響到銀行資金安全以及各方面的經(jīng)濟(jì)利益;影響到社會(huì)的穩(wěn)定和社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建;關(guān)系到國(guó)家行政機(jī)關(guān)的形象和聲譽(yù);關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展。因此,規(guī)范房地產(chǎn)交易行為將有利于社會(huì)穩(wěn)定,維護(hù)國(guó)家行政機(jī)關(guān)形象,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)交易行為的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。a

一、我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范交易行為可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展晚于國(guó)外,相應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制還相對(duì)不完善。但是,隨著近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,圍繞著培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。規(guī)范市場(chǎng)交易行為,國(guó)家和各級(jí)政府、房地產(chǎn)部門進(jìn)行了積極的改革、探索和實(shí)踐,逐漸建立起一套適合房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。

國(guó)家建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制主要是從以下幾方面進(jìn)行的:首先,在法制建設(shè)方面:國(guó)家根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,在不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的過(guò)程中建立起一套較為完善的用以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律、法規(guī)和規(guī)章,這一法律規(guī)范的形成在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了重要的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其次,在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系方面:房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期整個(gè)市場(chǎng)處于混亂狀態(tài),沒(méi)有相對(duì)成形的管理體系,顯然不利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?，F(xiàn)在通過(guò)不斷地摸索逐浙建立起了涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立和管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、商品房預(yù)售和房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記和發(fā)證等市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展操作機(jī)制。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化管理也逐漸開(kāi)始盛行,這一舉措的實(shí)施極大地提高了信息傳遞的時(shí)效性和完整性。

再次,在執(zhí)法力度方面:房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫的后果是一系列違規(guī)行為的產(chǎn)生,為了規(guī)范市場(chǎng)交易行為,深化改革房地產(chǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,很多地方政府采取房產(chǎn)與工商聯(lián)手的方法,加大執(zhí)法力度,定期開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織專項(xiàng)執(zhí)法檢查,強(qiáng)力監(jiān)管.嚴(yán)格懲處。最后,誠(chéng)信體系方面:將以往的交易流程透明化和程序化。房地產(chǎn)交易方面實(shí)行分級(jí)管理方式,市、區(qū)分級(jí)負(fù)責(zé)登記房地產(chǎn)交易,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)和預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系;建立房產(chǎn)樓盤表、GIs地籍圖庫(kù)和權(quán)籍管理系統(tǒng)“三庫(kù)合一”的交易登記權(quán)屬管理信息系統(tǒng),完善交易中心、受理大廳和服務(wù)窗口設(shè)藍(lán);統(tǒng)一服務(wù)項(xiàng)目、辦件流程、收件內(nèi)容、辦事時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、制定文明守則,公開(kāi)監(jiān)督電話,推進(jìn)服務(wù)承諾。

二、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的對(duì)策

(一)樹(shù)立正確認(rèn)識(shí)

樹(shù)立正確的認(rèn)識(shí)主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)的.作為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上不可缺少的一方.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)交易行為的正確認(rèn)識(shí)是促進(jìn)房地產(chǎn)交易行為規(guī)范化的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)褒貶不一, 尤其是近幾年房?jī)r(jià)攀升的同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受的指責(zé)也在逐漸增多。究其原因,無(wú)怪乎房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著太多不規(guī)范行為.無(wú)可置疑的是在發(fā)展初期這種不規(guī)范行為造就一了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)甚至成功,然而,這種現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)可以算得上是合理,但是在全球經(jīng)濟(jì)化、購(gòu)房者日趨成熟的現(xiàn)在無(wú)疑將成為致命的打擊.房地產(chǎn)企業(yè)作為行業(yè)中的一員必須樹(shù)立只有規(guī)范,才能發(fā)展的正確認(rèn)識(shí)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)轉(zhuǎn)型期,房地產(chǎn)企業(yè)的新的游戲規(guī)則正在逐漸形成,房地產(chǎn)市場(chǎng)要獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展必須規(guī)范化。

(二)強(qiáng)化法制建設(shè)

“無(wú)規(guī)矩不成方圓”,要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)不是單純的思想上樹(shù)立正確認(rèn)識(shí),口頭上說(shuō)說(shuō)就可以的.要保證交易行為規(guī)范化,必須強(qiáng)化相應(yīng)法制的建設(shè)。一方面完善立法.近幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)上頻現(xiàn)“炒房熱”“捂盤惜售”等問(wèn)題,房產(chǎn)投機(jī)者更是層出不窮,社會(huì)影響極為惡劣,雖然相關(guān)的管理部門也做過(guò)相應(yīng)的調(diào)查和處理。但是卻經(jīng)常因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)上取證較為困難、處罰力度過(guò)小、操作麻煩等問(wèn)題,經(jīng)常是不了了之,管理者處于相對(duì)尷尬的境地,心有余而力不足。因此,必須建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)交易法規(guī),簡(jiǎn)化操作過(guò)程,加大懲處力度,做到有法可依;另一方面要強(qiáng)化執(zhí)法。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方保護(hù)主義色彩過(guò)于濃重,某些地方甚至國(guó)家的發(fā)展主要依賴于房地產(chǎn)業(yè),必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)于強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象,直接后果是房地產(chǎn)企業(yè)有恃無(wú)恐違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。因此,要規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行為,政府首先要端正態(tài)度,加強(qiáng)執(zhí)法力度,切實(shí)負(fù)起責(zé)任。

(三)規(guī)范道德行為

從思想上筑牢違法違紀(jì)的防護(hù)堤思想是行為的根源,行為是思想的反應(yīng)。正確的思想是規(guī)范行為的根本,只有擁有正確的思想才可以有效預(yù)防和杜絕違法交易行為的出現(xiàn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,房地產(chǎn)交易從業(yè)人員首先要從思想上筑牢違法違紀(jì)的防護(hù)堤。具體來(lái)講,要求從業(yè)人員樹(shù)立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。秉持服務(wù)大眾,維護(hù)消費(fèi)者利益的思想;就交易機(jī)構(gòu)而言,可以組織交易從業(yè)人員定期接受先進(jìn)思想教育,加強(qiáng)思想政治修養(yǎng)。

(四)規(guī)范市場(chǎng)行為

從技術(shù)上防范各種違法交易行為對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)管過(guò)于滯后“治標(biāo)不治本”。要規(guī)范市場(chǎng)行為,必須將規(guī)范的位置前移。加大對(duì)交易行為源頭的管理,從根源上進(jìn)行監(jiān)管。一方面,推行房產(chǎn)權(quán)證加密措施.加大該措施的宣傳力度,使購(gòu)房者明白此種方式是為了保護(hù)其正當(dāng)權(quán)益進(jìn)而接受該措施。另一方面,完善房地產(chǎn)交易的信息化平臺(tái)的建立。引導(dǎo)各房地產(chǎn)交易市場(chǎng)信息平臺(tái)的完善,設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)信息平臺(tái)的建立和完善,確保房產(chǎn)交易信息及時(shí)正確錄入。通過(guò)上述兩種方式可以增強(qiáng)整個(gè)交易市場(chǎng)的防范能力,有效避免房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的虛假登記、虛假登記現(xiàn)象的發(fā)生。

(五)規(guī)范從業(yè)行為

從提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)著手房地產(chǎn)交易的從業(yè)人員作為市場(chǎng)行為的主要實(shí)施者,其綜合素質(zhì)的提高有助于進(jìn)一步規(guī)范從業(yè)行為 提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)可以從以下方面進(jìn)行:一是從業(yè)人員嚴(yán)格依法辦事。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制化的現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外,從業(yè)人員要嚴(yán)格樹(shù)立法律意識(shí),按照相關(guān)的法律、法規(guī)辦事,做到有法必依,違法必究。二是從業(yè)人員要嚴(yán)格自律。房地產(chǎn)從業(yè)人員要牢記自己的職責(zé),注意自身形象,切實(shí)做到服務(wù)群眾,恪盡職守。三是相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。對(duì)遵守法規(guī)、切實(shí)履行自身責(zé)任的從業(yè)人員予以津貼補(bǔ)助、發(fā)放獎(jiǎng)金等:對(duì)那些懲罰,以損害消費(fèi)者利益為代價(jià)牟取私利的人員則予以警告、處分、甚至吊銷其從業(yè)資格等。

(六)規(guī)范監(jiān)管行為,不斷推進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的體制和制度創(chuàng)新

當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的運(yùn)行體制還不夠完善,需要不斷推進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的體制和制度創(chuàng)新。首先,發(fā)揮人民群眾的監(jiān)管作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以備受詬病,很大程度是由于未能發(fā)揮廣大人民群眾參與其中發(fā)揮其監(jiān)管作用。建立房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng),實(shí)行房地產(chǎn)登記資料公開(kāi)查詢機(jī)制,確保廣大人們?nèi)罕娔軌驅(qū)崟r(shí)了解到房地產(chǎn)交易的情況,從而發(fā)揮人們?nèi)罕姷谋O(jiān)督作用;其次,充分發(fā)揮紀(jì)檢、檢查機(jī)關(guān)的監(jiān)督作用。紀(jì)檢、檢查機(jī)關(guān)要切實(shí)關(guān)注房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的行為,一方面,采取措施預(yù)防違法行為的發(fā)生;另一方面,嚴(yán)格打擊市場(chǎng)上的欺詐活動(dòng),一旦確定行為損害了群眾的利益堅(jiān)決依法處理,并且實(shí)行責(zé)任追究,絕不包庇。通過(guò)推進(jìn)和完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的體制和制度,遏制房地產(chǎn)交易中的違法行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為規(guī)范化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)要發(fā)展必須規(guī)范交易行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的規(guī)范不是一朝一夕就能完成的,必須得到社會(huì)各界的廣泛支持,只有這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,使房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)久地存在下去。

參考文獻(xiàn):

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第6篇：房地產(chǎn)交易范文

第一條、為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條、凡在本市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)等城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)的，均適用本條例。

第三條、本條例所稱房地產(chǎn)是指合法房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。

本條例所稱房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第四條、市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理工作。

市、縣（市）人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)管理工作。

工商、物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)有資產(chǎn)等行政管理部門按照各自的職責(zé)，配合房產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門做好房地產(chǎn)交易管理工作。

第二章、一般規(guī)定

第五條、房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)、誠(chéng)實(shí)信用的原則。禁止私下交易和其他損害國(guó)家、集體利益和他人合法權(quán)益的行為。

第六條、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家規(guī)定的制式契約或者合同文本，并在簽訂之日起三十日內(nèi)持下列證件到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易登記、審核：

（一）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證；

（二）當(dāng)事人身份證或者法人資格證明及上級(jí)主管部門出具的證明文件，屬于國(guó)有資產(chǎn)的，需提交縣級(jí)以上人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)文件；

（三）房地產(chǎn)交易契約或者合同文本；

（四）贈(zèng)與、分家析產(chǎn)、繼承房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交具有法律效力的證明文書(shū)；

（五）交易共有房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意交易的書(shū)面證明；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提供的其他證明文件。

對(duì)符合登記條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理當(dāng)事人登記之日起十五日內(nèi)辦結(jié)審查核實(shí)手續(xù)；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第七條、房地產(chǎn)交易實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，由依法設(shè)立的具有房地產(chǎn)估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)辦理。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，遵守有關(guān)的法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的估價(jià)辦法、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

第八條、房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以評(píng)估價(jià)格作為交易底價(jià)，其中涉及國(guó)有資產(chǎn)的，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門確認(rèn)。

第九條、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。房地產(chǎn)交易成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)；成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，按成交價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)。

第三章、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十條、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其房地產(chǎn)以買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式轉(zhuǎn)移給他人的行為。

下列情形視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為：

（一）交換房地產(chǎn)的；

（二）以房地產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；

（三）企業(yè)兼并、合并或者企業(yè)破產(chǎn)使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）分家析產(chǎn)、繼承房地產(chǎn)的。

房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

同一幢房屋分割轉(zhuǎn)讓的，受讓人享有所受讓房屋建筑面積占該房屋總建筑面積相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。具體范圍由房屋轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商界定。

第十一條、下列房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓：

（一）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（二）依法收回土地使用權(quán)的；

（三）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（六）依法公告列入拆遷范圍的；

（七）法律、法規(guī)禁止交易的其他情形。

第十二條、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)的，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。

第十三條、轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)時(shí)，在同等條件下其他共有人享有優(yōu)先受讓權(quán)。

第十四條、轉(zhuǎn)讓租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先受讓權(quán)。

第十五條、轉(zhuǎn)讓享受政府或者單位補(bǔ)助購(gòu)買、自建的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原補(bǔ)助單位或者房產(chǎn)行政管理部門同意。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得轉(zhuǎn)讓收入中個(gè)人原投資占綜合造價(jià)比例部分，其余部分歸原補(bǔ)助單位或者房產(chǎn)行政管理部門。

第十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政管理部門辦理房屋權(quán)屬變更登記，憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)，到土地管理部門依照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記。

第十七條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行預(yù)售。預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)持有《商品房預(yù)售許可證》，廣告中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

第十八條、市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布《商品房預(yù)售許可證》發(fā)證情況。

第四章、房屋租賃

第十九條、房屋租賃是指房屋所有權(quán)人在約定的時(shí)間內(nèi)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十條、出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理租賃登記，由承租人領(lǐng)取《房屋租賃證》。

房屋租賃期限、價(jià)格、用途，房屋修繕責(zé)任和雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，由出租人和承租人通過(guò)合同約定。但不得違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定和侵害他人的合法權(quán)益。

第二十一條、房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中的所含土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。

第二十二條、從事房屋出租經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人（居民個(gè)人居住房屋租賃除外）應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾聿块T領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可從事房屋租賃活動(dòng)。

第五章、房地產(chǎn)抵押

第二十三條、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)、履行擔(dān)保的行為。

房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂書(shū)面抵押合同，并分別到房產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。

第二十四條、同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過(guò)該房地產(chǎn)的評(píng)估總價(jià)值。

第二十五條、房地產(chǎn)抵押期內(nèi)，抵押人未取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得將已抵押的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或者改建、擴(kuò)建及改變用途。

第二十六條、房地產(chǎn)抵押期內(nèi)，因國(guó)家建設(shè)需要拆除抵押房屋的，抵押關(guān)系即告結(jié)束，由抵押人清償債務(wù)或者由抵押雙方重新設(shè)定抵押權(quán)。

第二十七條、房地產(chǎn)抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押合同即告終結(jié)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)分別到房產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門辦理抵押注銷登記。

第二十八條、房地產(chǎn)抵押期滿，抵押人不能按照合同約定償還債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法或者按雙方約定處分房地產(chǎn)。處分房地產(chǎn)所得價(jià)款，依下列順序和原則分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的稅費(fèi)；

（二）以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；

（三）按抵押合同償還債務(wù)；

（四）剩余部分歸還抵押人。

價(jià)款不足清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。

第六章、房地產(chǎn)中介服務(wù)

第二十九條、下列行為屬房地產(chǎn)中介服務(wù)：

（一）進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；

（二）從事房地產(chǎn)交易咨詢；

（三）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；

（四）法律、法規(guī)允許的其他房地產(chǎn)中介行為。

第三十條、房地產(chǎn)中介活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在中介機(jī)構(gòu)內(nèi)進(jìn)行，設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；

（四）有具備相應(yīng)資格的專業(yè)人員；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行審查。

第三十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并到物價(jià)管理部門申辦《收費(fèi)許可證》后方可營(yíng)業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的房產(chǎn)行政管理部門備案。

第七章、法律責(zé)任

第三十二條、違反本條例第五條、第六條規(guī)定，未經(jīng)登記、審核進(jìn)行私下交易的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，繳納稅費(fèi)并對(duì)當(dāng)事人雙方各處以房產(chǎn)交易額2％以下罰款。

第三十三條、違反本條例第十二條、第二十一條規(guī)定，未繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金或者土地收益，可以并處違法所得50％以下的罰款。

第三十四條、違反本條例第十七條第一款規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第三十五條、違反本條例第二十條第一款規(guī)定，未辦理租賃登記擅自租賃房屋的，租賃無(wú)效，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門限期補(bǔ)辦租賃手續(xù)。

第三十六條、違反本條例第二十二條、第三十一條規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自經(jīng)營(yíng)房屋出租和擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止經(jīng)營(yíng)房屋出租活動(dòng)和房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得3％以下的罰款。

第三十七條、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人違反物價(jià)管理、稅務(wù)管理、國(guó)有資產(chǎn)管理等法律、法規(guī)的，由縣級(jí)以上人民政府物價(jià)管理部門、稅務(wù)管理部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

第三十八條、當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在收到處罰決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定部門的同級(jí)人民政府或者上一級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議，或者向人民法院提起訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十九條、房地產(chǎn)交易管理人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，未構(gòu)成犯罪的，由所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章、附則

第四十條、房產(chǎn)管理部門直管公房和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位自管公房向居民、職工出售、出租住宅的，不適用于本條例，按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行。

第四十一條、城市規(guī)劃區(qū)以外國(guó)有土地上的房地產(chǎn)交易參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第四十二條、市、縣（市）可以設(shè)立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，提供信息，展示行情，提供服務(wù)。

第7篇：房地產(chǎn)交易范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易檔案；功能；利用；社會(huì)化服務(wù)

【Abstract】This article discusses the function of real estate transaction files， analyzes the real estate transaction files using the key， to enhance the real estate transaction files indicated level of social services the best route.

【Key words】Real estate transaction files；Function；Use；Social service

1. 前言

（1）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展和完善，房產(chǎn)交易已成為房地產(chǎn)管理的重中之重，對(duì)于房產(chǎn)走向、制定調(diào)控房產(chǎn)政策、規(guī)范產(chǎn)權(quán)屬管理、建立系統(tǒng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系等方面，都是十分必要的而且有著深遠(yuǎn)的影響。這就需要好的房地產(chǎn)管理體系，房地產(chǎn)管理包括房地產(chǎn)交易檔案，也是管理的重要組成部分，房地產(chǎn)權(quán)屬管理的前提和基礎(chǔ)是房地產(chǎn)交易檔案，當(dāng)前房地產(chǎn)交易檔案管理工作是一個(gè)非常重要的課題。作者結(jié)合多年的管理與工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勧槍?duì)這個(gè)課題的看法和意見(jiàn)，希望能給大家提供好的幫助。

（2）對(duì)于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、制定房地產(chǎn)調(diào)控政策、規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬管理、建立統(tǒng)一有序健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系等方面，都有著十分重要的作用和影響。如何充分發(fā)揮房地產(chǎn)交易檔案的多重功能、提升其社會(huì)化服務(wù)水平，是當(dāng)前房地產(chǎn)交易檔案管理工作中的一個(gè)重要課題。筆者結(jié)合多年的工作實(shí)踐，談些看法和意見(jiàn)。

2. 定位

對(duì)房地產(chǎn)交易檔案多重功能的定位是非常重要的，房地產(chǎn)交易檔案具有著檔案的基本功能，和檔案功能具有同樣的效力：

2.1保管作用。通過(guò)收集、整理、歸類、裝訂，把零散的資料收集起來(lái)，集中統(tǒng)一管理，具有相應(yīng)的保密性。

2.2鑒證作用。通過(guò)查閱、復(fù)制檔案，對(duì)某事件、某一物品提供相關(guān)證明的作用，此證明有真實(shí)性。

2.3編研作用。通過(guò)對(duì)相關(guān)的檔案進(jìn)行分類整理、研究，能夠?qū)υ?jīng)發(fā)生過(guò)的事情起到證實(shí)，有正確認(rèn)識(shí)，對(duì)以后相關(guān)的事情起到引導(dǎo)和借鑒作用。

2.4各種類別的檔案，由于其性質(zhì)、內(nèi)容不盡相同，功能各異，有的具有基礎(chǔ)上的延伸，功能獨(dú)特。房地產(chǎn)交易檔案就是如此，功能多重性主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

（1）保護(hù)功能。房地產(chǎn)交易是依法依規(guī)、按權(quán)利人的真實(shí)意愿進(jìn)行的，其交易行為受法律保護(hù)，交易完成后各種資料統(tǒng)一歸檔保管，既使權(quán)利人的交易資料得到安全管理，又為權(quán)利人提供一定程度的保密服務(wù)，是國(guó)家和政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的有效保護(hù)。 所以此交易行為具有保護(hù)功能 。

（2）鑒證功能。如果權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)屬受到他人的質(zhì)疑、侵害或糾紛時(shí)，房地產(chǎn)交易檔案可提供具有法律效力的原始憑據(jù)；房地產(chǎn)交易檔案可提供合法的權(quán)益證明，當(dāng)權(quán)利人的房地產(chǎn)用于質(zhì)抵、擔(dān)保、融資或是轉(zhuǎn)讓時(shí)。與此同時(shí)，司法、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)辦案提供有力的證據(jù)。

（3）服務(wù)功能。在房地產(chǎn)交易之前，交易雙方可對(duì)交易有關(guān)政策和權(quán)屬情況進(jìn)行了解、查詢，根據(jù)要求準(zhǔn)備一些必備資料或復(fù)制有關(guān)資料，為順利實(shí)現(xiàn)交易達(dá)成共識(shí)，做好準(zhǔn)備。同時(shí)，通過(guò)一定的信息平臺(tái)，為更多人群提供房地產(chǎn)交易檔案公開(kāi)查詢的服務(wù)（在保護(hù)大家隱私的情況下）。

（4）監(jiān)測(cè)功能。市場(chǎng)的活躍程度高，房地產(chǎn)交易會(huì)相應(yīng)增大。某一類房地產(chǎn)（如集資房、二手房等）交易的大小，反映了某一類房地產(chǎn)在政策調(diào)控下的現(xiàn)實(shí)情況，運(yùn)行狀態(tài)；房地產(chǎn)抵押量直接反映了金融政策的變化。我們可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易檔案作做相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析，從而調(diào)整市場(chǎng)運(yùn)行，這些都為制定房地產(chǎn)發(fā)展宏觀政策和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行起到一定的參考作用。

3. 當(dāng)前房地產(chǎn)交易檔案利用中的主要問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)交易檔案管理的不斷完善，我們對(duì)檔案利用有了一定的基礎(chǔ)。但是，還是不能徹底使用，我們?cè)诜康禺a(chǎn)交易檔案的功效，特別是社會(huì)化服務(wù)水平而言，問(wèn)題較大。主要表現(xiàn)為：

（1）缺乏統(tǒng)一的檔案利用規(guī)范要求。盡管住建部門實(shí)行了房地產(chǎn)檔案管理規(guī)范化考核，但仍然偏重于管理，突顯的是"保管作用"和"保護(hù)功能"，對(duì)檔案的利用則缺乏剛性要求。比如，公開(kāi)查詢和保密，沒(méi)有硬性標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)確范圍；具體到每一次交易，什么需要保密、什么當(dāng)事雙方都能查詢、什么可公開(kāi)查詢、哪些檔案可以給司法機(jī)關(guān)人員和紀(jì)檢監(jiān)察部門查詢或復(fù)制，沒(méi)有成文的詳細(xì)規(guī)定；哪些查詢、復(fù)制是無(wú)償提供，哪些服務(wù)應(yīng)該屬于有償服務(wù)，界限標(biāo)準(zhǔn)，目前沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。

（2）缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。在房地產(chǎn)交易檔案上，直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的好壞。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)可以看到，大家都是從商品房銷售價(jià)格來(lái)看問(wèn)題，分析問(wèn)題，基本上不會(huì)有人從房地產(chǎn)交易檔案方面分析問(wèn)題；調(diào)控房地產(chǎn)政策也是靠行政措施更多一些，交易數(shù)據(jù)只能做參考，不能完全反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的全部，必須全面，深入市場(chǎng)分析。事實(shí)上，我們沒(méi)有要求檔案管理人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，也沒(méi)有建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制和信息平臺(tái)。

（3）缺乏提供社會(huì)化服務(wù)的平臺(tái)。服務(wù)是雙向的，你對(duì)服務(wù)有什么需求、我能為您提供哪些服務(wù)，有了交流服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)才能發(fā)輝其作用。現(xiàn)在房地產(chǎn)交易檔案服務(wù)主要就是交易雙方辦手續(xù)時(shí)查閱、復(fù)制資料，出于保密，為其他人提供的信息量很少，此功能沒(méi)有能與房屋買賣、租賃等中介服務(wù)融合在一起。

（4）缺乏與土地交易檔案的有效融合。當(dāng)前管理體制下，大城市和小城市管理體制不盡相同，在一些較大城市和土地房屋統(tǒng)一管理的地方，房地產(chǎn)交易是整體進(jìn)行的，但在中小城市，由于發(fā)展較落后，房產(chǎn)與土地整體交易嚴(yán)重受阻，各自所管理的交易檔案都不能反映出該宗房地產(chǎn)的全部交易內(nèi)容，房產(chǎn)交易與土地交易是由不同的管理部門負(fù)責(zé)的，各自按本身的交易程序進(jìn)行，形成各自的交易檔案，把本不應(yīng)分割的一宗房地產(chǎn)人為分割，連交易內(nèi)容都不能及時(shí)完整的反映，發(fā)揮交易檔案的功能和作用就更談不上了。

4. 提升房地產(chǎn)交易檔案社會(huì)化服務(wù)水平的最佳路線

我們通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易檔案的功能進(jìn)行定位，分析當(dāng)前房地產(chǎn)交易檔案管理和使用中存在的問(wèn)題，通過(guò)分析結(jié)論如下：要充分發(fā)揮房地產(chǎn)交易檔案的多重功能，提升其社會(huì)化服務(wù)水平。作者結(jié)合多年的工作實(shí)踐認(rèn)為，當(dāng)前本著積極探索為目的，最佳路線如以下幾點(diǎn)：

4.1制定并實(shí)施合理的統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易檔案利用規(guī)范。堅(jiān)持以"管用并重、服務(wù)社會(huì)"為標(biāo)準(zhǔn)和"保護(hù)中利用、利用中提升"的指導(dǎo)路線，由省級(jí)以上制定并實(shí)施房地產(chǎn)交易檔案利用規(guī)范。原則如下：一是安全保密的原則。利用檔案必須在保護(hù)權(quán)利人隱私的前提下進(jìn)行，不得泄露權(quán)利人個(gè)人信息。二是分類界定的原則。應(yīng)在規(guī)范中明確哪些檔案、哪些內(nèi)容可逐級(jí)公開(kāi)，哪些數(shù)據(jù)應(yīng)定期向社會(huì)公布，哪些檔案的查詢或復(fù)制是有償服務(wù)。三是權(quán)責(zé)法定的原則。應(yīng)當(dāng)明確對(duì)于權(quán)利人或交易雙方而言，涉及本人房地產(chǎn)權(quán)屬的內(nèi)容，可以隨時(shí)或多次有償或無(wú)償查閱，對(duì)于司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門可憑有效證明調(diào)閱檔案；對(duì)于其他人憑有效證件可查閱無(wú)特定權(quán)利人的檔案。目的就是，讓查閱檔案成為查閱人的一種法定權(quán)利，提供檔案成為檔案管理部門的一種法定義務(wù)。四是方便快捷的原則。設(shè)定的檔案查閱或復(fù)制等利用程序，應(yīng)便民利民、高效快捷，提高檔案利用效益。

4.2完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和信息平臺(tái)。立足于民服務(wù)于民的原則，建立安全、全面、準(zhǔn)確、及時(shí)、開(kāi)放的房地產(chǎn)交易檔案信息管理系統(tǒng)，并做好相應(yīng)切實(shí)可行的規(guī)范，綜合保護(hù)、鑒證、監(jiān)測(cè)、服務(wù)功能于一體，面向社會(huì)提供更全面、更及時(shí)更準(zhǔn)確的服務(wù)。也就是說(shuō)：

（1）電子系統(tǒng)化，對(duì)房地產(chǎn)交易檔案進(jìn)行掃描。在交易申請(qǐng)受理時(shí)，即把申請(qǐng)人提供的各種資料進(jìn)行掃描，辦理中形成的審核資料和辦理后提交的成果資料同步掃描，既完成紙質(zhì)檔案，也要建立電子檔案，實(shí)行雙軌制并用。

（2）建立房地產(chǎn)交易檔案電子信息庫(kù)。對(duì)交易檔案進(jìn)行分類歸檔、電子編目，并歸檔房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查測(cè)量圖形，實(shí)現(xiàn)坐標(biāo)定位、圖庫(kù)一致。

（3）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易檔案公開(kāi)查詢。根據(jù)房地產(chǎn)交易檔案利用規(guī)范的程序和要求，查閱人通過(guò)登陸系統(tǒng)網(wǎng)站查閱相關(guān)資料，有償服務(wù)需付費(fèi)后可下載。

（4）交易信息定期制度。對(duì)當(dāng)日交易情況進(jìn)行，對(duì)每月、每季、每年交易情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，定期分析報(bào)告。

（5）對(duì)某類房地產(chǎn)交易進(jìn)行專題分析，為交易雙方以及主管部門提供參考信息。

4.3建立和推行統(tǒng)一的房產(chǎn)與土地交易協(xié)調(diào)機(jī)制。從當(dāng)前現(xiàn)狀出發(fā)，房地產(chǎn)管理體制需因地制宜，逐步完善推廣。辦法有以下幾種：

（1）強(qiáng)化前置要件審查。嚴(yán)格按房地產(chǎn)管理法的要求，規(guī)范房產(chǎn)和土地登記程序，堅(jiān)決制止和懲處不依法定程序登記發(fā)證行為，要按規(guī)范程序走，哪個(gè)部門先登記，哪個(gè)部門后登記要有合理順利，杜絕房產(chǎn)部門不管土地是否登記、土地部門不管房產(chǎn)是否登記現(xiàn)象，該哪個(gè)部門先登記的，后登記的部門必須作為強(qiáng)制性要件，按順序登記，否則不得登記。

（2）實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易與土地交易的聯(lián)網(wǎng)。在同級(jí)政府的統(tǒng)籌下，按照"數(shù)據(jù)共享、平臺(tái)共建"的原則，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易與土地交易的網(wǎng)上同步運(yùn)行，進(jìn)而構(gòu)建快捷式房地產(chǎn)交易網(wǎng)。

第8篇：房地產(chǎn)交易范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)的總的稱謂。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。但是我國(guó)的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實(shí)務(wù)帶來(lái)了難度。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，有利于保護(hù)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對(duì)于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問(wèn)題具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

一、問(wèn)題的產(chǎn)生

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指?jìng)鶛?quán)合同，因而我國(guó)法律沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)合同。

我國(guó)《合同法》第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定是目前爭(zhēng)議較大。一般認(rèn)為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個(gè)條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時(shí)必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點(diǎn)會(huì)引發(fā)理論上和實(shí)踐中的難題：即把一些本來(lái)有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時(shí)起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對(duì)抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對(duì)抗第三人。然而所有權(quán)是對(duì)世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動(dòng)混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無(wú)效，而不是判決強(qiáng)制出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無(wú)效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣責(zé)任。其結(jié)果，往往使無(wú)辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過(guò)戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無(wú)效，債權(quán)人可請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]

物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動(dòng)具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護(hù)，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會(huì)帶來(lái)理論和實(shí)踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動(dòng)，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過(guò)戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強(qiáng)行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說(shuō)到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實(shí)務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實(shí)際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說(shuō)明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l沒(méi)有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動(dòng)登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒(méi)有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實(shí)中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過(guò)戶以前合同效力獨(dú)立存在，并不受過(guò)戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過(guò)戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實(shí)行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國(guó)家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國(guó)家、集體、私人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”該條規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國(guó)的物權(quán)法還未制定出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見(jiàn)于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識(shí)。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒(méi)有規(guī)定登記后生效。如果將過(guò)戶登記作為買賣合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過(guò)戶登記以前均處于無(wú)效狀態(tài)，若一方不按約定履行過(guò)戶業(yè)務(wù)，另一方將無(wú)法主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對(duì)方承擔(dān)并不明確的締約過(guò)失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無(wú)效而隨之無(wú)效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟(jì)，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無(wú)法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個(gè)合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示公信原則

物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，對(duì)此還必須有一個(gè)外在的形式：不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來(lái)揭示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的合意或意思表示主要是通過(guò)公示行為來(lái)體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒(méi)有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護(hù)原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實(shí)踐中的問(wèn)題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以可以公開(kāi)的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示、并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，目的主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒(méi)有必要設(shè)立登記或交付制度，因?yàn)殡p方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來(lái)說(shuō)，不管真實(shí)情況怎樣，推定公示的事實(shí)就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動(dòng)效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對(duì)世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對(duì)抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開(kāi)。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國(guó)已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒(méi)有統(tǒng)一的登記法律和登記機(jī)關(guān)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實(shí)現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國(guó)的登記機(jī)關(guān)并不相同，例如，在我國(guó)是行政機(jī)關(guān)，在德國(guó)是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無(wú)必然聯(lián)系。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄?！?/p>

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。” 《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合下，采取登記對(duì)抗主義。登記要件主義在法國(guó)的意思主義和德國(guó)的形式主義之間尋求折衷立場(chǎng)，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身結(jié)合為一體，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了公示的態(tài)度。但在法律實(shí)務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見(jiàn)，如易助長(zhǎng)一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)，卻忽略了對(duì)第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動(dòng)規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中的運(yùn)用，就意味著物權(quán)變動(dòng)所涉及的登記均為物權(quán)變動(dòng)的公示，它只影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。實(shí)際上，過(guò)戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的過(guò)程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨(dú)立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問(wèn)題。德國(guó)、瑞士等國(guó)在立法中明定了登記的公信力，法國(guó)、日本等國(guó)沒(méi)有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國(guó)立法模式的不同。在我國(guó)主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過(guò)申請(qǐng)、注冊(cè)、登記發(fā)證等手續(xù)實(shí)際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價(jià)值取向。我國(guó)《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記種類等。不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是由當(dāng)事人的登記意思和行政機(jī)關(guān)的登記行為來(lái)完成的，因此它是通過(guò)法律的方式來(lái)表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實(shí)，那么對(duì)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利信賴就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進(jìn)行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進(jìn)行交易?？梢赃@樣認(rèn)為，對(duì)這種善意的保護(hù)也就是對(duì)市場(chǎng)的有力維護(hù)。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。”實(shí)際上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國(guó)在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動(dòng)效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護(hù)，公信力受到影響。因此我國(guó)應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動(dòng)，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護(hù)和交易秩序的維護(hù)。為保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；具有社會(huì)公信力，給予善意第三人以有效保護(hù)。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)中的利益衡平

無(wú)因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問(wèn)其是否基于某項(xiàng)有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無(wú)效或者撤銷不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和被撤銷。物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒(méi)被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧?lái)解決債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)是絕對(duì)的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對(duì)抗世人的效力。正因?yàn)槿绱耍瑹o(wú)因性原則成了否定論者對(duì)物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個(gè)主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實(shí)，無(wú)因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行債權(quán)保護(hù)及物權(quán)保護(hù)，如通過(guò)不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達(dá)到保護(hù)的目的。無(wú)因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國(guó)對(duì)無(wú)因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強(qiáng)制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細(xì)的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的靜的安全，保護(hù)真正的權(quán)利人。因而，這里對(duì)善意第三人的權(quán)利的保護(hù)并不明確。我國(guó)法律并未貫徹絕對(duì)的公信力，也即無(wú)因性原則。

另外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑒?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外。”第12條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)?！钡?4條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致。記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”第15條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護(hù)的平衡問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，雖然處分人沒(méi)有處分權(quán)或后來(lái)沒(méi)有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無(wú)效），但若在處分時(shí)給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書(shū)），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護(hù)善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒(méi)有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對(duì)抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無(wú)效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無(wú)因性原則的相對(duì)化。

由于物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)的絕對(duì)性，德國(guó)學(xué)說(shuō)和判例提出了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對(duì)無(wú)因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無(wú)因性的僵硬性所導(dǎo)致對(duì)所有權(quán)人保護(hù)的不利，也就是努力把無(wú)因性規(guī)則的適用局限于保護(hù)交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無(wú)例外地適用分離原則。物權(quán)行為無(wú)因性理論相對(duì)化的目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨(dú)立性。由此可以說(shuō)，無(wú)因性原則是一般性規(guī)定，其相對(duì)化具有個(gè)案意義。

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第9篇：房地產(chǎn)交易范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；三層架構(gòu)；價(jià)格參考

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2013）23-5223-04

房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格高低直接關(guān)系到老百姓的生活水平。房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)的研制為地方政府制定房地產(chǎn)政策提供決策依據(jù)，避免由于決策失誤造成重大損失；建成的房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)可以為地方房地產(chǎn)企業(yè)提供信息查詢服務(wù)，也為老百姓購(gòu)買商品房和二手房提供權(quán)威的價(jià)格參考，建立的房地產(chǎn)交易信息信息庫(kù)，為地方房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期良性發(fā)展提供支持。

1 系統(tǒng)分析

房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)主要為房屋交易信息管理和土地交易信息管理。系統(tǒng)功能如圖1所示：

1.1 房屋交易信息管理

房屋交易信息分為基本信息、區(qū)域因素和個(gè)別因素?；拘畔⒂凶洹⑺帢菍?、總樓層、建筑面積、土地面積、建筑結(jié)構(gòu)、用途、裝修、土地剩余使用年期、交易情況、建成年代、交易時(shí)間、付款方式、總價(jià)、單價(jià)、幣種/單位、面積內(nèi)涵。區(qū)域因素有自然環(huán)境和景觀、人文、社會(huì)環(huán)境、治安狀況、交通便捷度、繁華程度、城市規(guī)劃限制、商業(yè)配套設(shè)施、教育配套設(shè)施、醫(yī)療配套設(shè)施、其他生活配套、基礎(chǔ)配套設(shè)施完備度、物業(yè)管理。個(gè)別因素有朝向、建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、新舊程度、工程質(zhì)量、平面布置、容積率、房地產(chǎn)權(quán)屬狀況。

房屋交易信息管理在功能上房屋交易信息添加，交易信息修改，交易信息刪除，交易信息查詢，交易信息導(dǎo)出等。

1.2 土地交易信息管理

房屋交易信息分為基本信息、區(qū)域因素和個(gè)別因素?；拘畔⒂械貕K編號(hào)、地塊名稱、行政區(qū)域、地塊位置、土地用途、土地面積、出讓年限、容積率、建筑密度、綠地率、土地使用年限、交易日期、交易方式、交易情況、土地單價(jià)、土地總價(jià)。區(qū)域因素有距公交站點(diǎn)距離、距火車站距離、距長(zhǎng)途汽車站距離、距商業(yè)中心距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、繁華程度、環(huán)境質(zhì)量。個(gè)別因素有土地形狀、地形地基狀況、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、規(guī)劃限制。

土地交易信息管理在功能上土地交易信息添加，交易信息修改，交易信息刪除，交易信息查詢，交易信息導(dǎo)出等。

2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.1 總體架構(gòu)

本系統(tǒng)主要采用三層架構(gòu)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將系統(tǒng)劃分為數(shù)據(jù)訪問(wèn)層、業(yè)務(wù)邏輯層和表示層。數(shù)據(jù)訪問(wèn)層是系統(tǒng)的最底層，直接負(fù)責(zé)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的操作，使用LINQ技術(shù)實(shí)現(xiàn)。業(yè)務(wù)邏輯層是中間層，主要負(fù)責(zé)系統(tǒng)業(yè)務(wù)邏輯處理。表示層負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的顯示及系統(tǒng)與用戶的交互。三層架構(gòu)層次清晰，隔層之間相互訪問(wèn)，降低系統(tǒng)的耦合性，提高了程序的可維護(hù)性和可擴(kuò)展性。

2.2 房屋交易信息管理模塊設(shè)計(jì)

1）房屋交易信息管理模塊類協(xié)作圖如圖2所示：

2）房屋交易信息管理模塊各層類設(shè)計(jì)

2.3 土地交易信息管理模塊設(shè)計(jì)

1）土地交易信息管理模塊類協(xié)作圖如圖3所示：

2）土地交易信息管理模塊層類設(shè)計(jì)

3 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)基于.NET平臺(tái)采用三層架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用SQL Server作為系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)，基于LINQ技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)訪問(wèn)。房地產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)的研究可為地方政府制訂房地產(chǎn)政策提供決策依據(jù)，也可為購(gòu)買房地產(chǎn)的企業(yè)和老百姓提供價(jià)格參考。

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