房地產(chǎn)策略報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

“在直接投資市場，亞太地區(qū)在2011年將繼續(xù)提供廣泛的投資機(jī)會(huì)。隨著房地產(chǎn)市場的基本面在資本市場復(fù)蘇下不斷改善，市場上存在著對投資者具吸引回報(bào)的投資?！鳖I(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略主管曾紀(jì)崇表示，“區(qū)內(nèi)也同時(shí)存在具價(jià)值、復(fù)蘇和增長的市場，這為核心和機(jī)會(huì)資本帶來多樣化的投資選擇?！?/p>

具體到中國房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)而言，領(lǐng)盛2011年投資策略年度報(bào)告指出，在中國，最佳的機(jī)會(huì)來自二線城市的部分住宅發(fā)展項(xiàng)目，投資機(jī)構(gòu)可主要關(guān)注高質(zhì)量的項(xiàng)目和有良好業(yè)績記錄的發(fā)展商。由于長期需求強(qiáng)勁而流動(dòng)資金激增，中國的本土核心投資者應(yīng)該考慮一線城市和發(fā)展較佳的二線城市的高質(zhì)量寫字樓和零售資產(chǎn)。

近來中國調(diào)控房地產(chǎn)的政策層出不窮，中國政府可以掌控住宅市場嗎？“市場對于最近數(shù)輪的政策反應(yīng)短暫，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然受到市場追捧，不過其價(jià)格得到合理定位?！鳖I(lǐng)盛亞太區(qū)策略副董事陳碧婷表示，“但我們也看出，地段不好的項(xiàng)目壓力較大，投資應(yīng)謹(jǐn)慎?！?/p>

領(lǐng)盛報(bào)告指出，中國“十二五”計(jì)劃將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)至國內(nèi)消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)增長再平衡、貨幣緊縮政策將繼續(xù)令開發(fā)商的資本來源受壓，但是“流通性充裕、投資渠道缺乏、通脹壓力以及收入增長迅速繼續(xù)支撐著投資需求，雖然現(xiàn)在住宅需求（用家和投資者）受到抑制，但剛性需求仍然存在”。

具體而言，領(lǐng)盛對于中國2011年投資建議是可關(guān)注二線城市優(yōu)質(zhì)地段的高檔辦公樓及中檔住宅、中西部新興物流樞紐開發(fā)現(xiàn)代化物流倉儲(chǔ)。此外，核心投資者應(yīng)關(guān)注擁有良好租戶群的優(yōu)質(zhì)商鋪及辦公樓項(xiàng)目。

第2篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

11月26日，在中國首屆房地產(chǎn)節(jié)開幕新聞會(huì)上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專職副會(huì)長潘其源表示，在2020年以前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)依然能夠保持持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢。

潘其源表示，最近有關(guān)房地產(chǎn)需要降溫的論調(diào)日漸增多，但結(jié)果沒有壓下去，這是因?yàn)閷?shí)際供需關(guān)系足以支撐現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢。按照目前的情況分析，在2020年以前，中國房地產(chǎn)行業(yè)依然能保持持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢，這一點(diǎn)，已經(jīng)得到大多數(shù)政府部門、學(xué)者的支持。有關(guān)部門正在研究具體策略，屆時(shí)將以行業(yè)研究報(bào)告等方式，正式為未來15年的房地產(chǎn)市場奠定基調(diào)。

潘其源同時(shí)指出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多問題。比如，行業(yè)分散度太高，小型企業(yè)太多，對整個(gè)市場的正規(guī)化、健康化發(fā)展不利；另外，現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)方面的法規(guī)還不太完善，拆遷問題比較突出。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各界還需要付出很大的努力。

京華時(shí)報(bào)·肖賓

第3篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)咨詢 博弈論 囚徒困境 重復(fù)博弈

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）08-055-02

一、引言

我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀(jì)90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國樓市開始復(fù)蘇以來，專業(yè)咨詢企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第50號令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)可分為信息咨詢業(yè)務(wù)和投資決策咨詢業(yè)務(wù)兩大類。信息咨詢業(yè)務(wù)即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供房地產(chǎn)市場信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中最為廣泛和普及的一種：提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關(guān)的各方面信息，如房價(jià)、地價(jià)及其動(dòng)態(tài)情況和預(yù)測、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺的房地產(chǎn)政策以及其他關(guān)于房地產(chǎn)變動(dòng)信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時(shí)了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場形勢，還提供對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和服務(wù)。投資決策咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場營銷策劃等。現(xiàn)我國房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報(bào)告，方案等書面或報(bào)告形式提供給客戶，主要是應(yīng)用SWOT分析，經(jīng)驗(yàn)理論等為依托，對數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。

博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對抗（或合作）中，對抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動(dòng)的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)和行為科學(xué)研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應(yīng)用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭行為分析。

二、博弈模型的建立與分析

1.對存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務(wù)無差異，價(jià)格及市場占有率均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣：

如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動(dòng)集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當(dāng)甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時(shí)，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時(shí)數(shù)量關(guān)系為：T>P>R>S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時(shí)，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當(dāng)雙方都進(jìn)行創(chuàng)新并獲得成功時(shí)，雙方收益為P。

因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。因?yàn)闊o論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新”才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項(xiàng)階段性、多變性的活動(dòng)，兩個(gè)公司之間可能不在同一時(shí)間完成創(chuàng)新。在寡頭競爭市場，在每一階段各寡頭都在關(guān)注著對手的行動(dòng)，從而調(diào)整自身的決策。所以我們假定每個(gè)公司都是在通過多個(gè)時(shí)期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時(shí)期會(huì)增加在技術(shù)創(chuàng)新上的投入。設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一個(gè)從時(shí)間到隨機(jī)量k（t）映射，k（t）表示到時(shí)間t累積的創(chuàng)新上的投入。用πi（i=1，2）表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤，用π0表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤。設(shè)定貼現(xiàn)系數(shù)為δ，人們對未來收益越看重（δ越大），寡頭雙方預(yù)計(jì)再次競爭的可能性也越大。當(dāng)利率為r，則δ= ，率先獲得成功者利潤的現(xiàn)值可用 表示。用μ（k（t），t）表示創(chuàng)新戰(zhàn)略失敗的概率，這一概率取決于房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會(huì)隨著投入的增加而降低；反之，則失敗的概率會(huì)升高。再令C（k（t））為在創(chuàng)新活動(dòng)中投資的成本，則搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值為：

上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值是時(shí)間與累計(jì)投入的函數(shù)。各寡頭采取理性競爭行動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是權(quán)衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤，即如果πp（k（t），t）>π0，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，（創(chuàng)新，創(chuàng)新）是納什均衡；反之，（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）是納什均衡。

在雙寡頭競爭市場，博弈雙方不會(huì)因?yàn)轭A(yù)計(jì)同時(shí)創(chuàng)新后依然平分市場而且利潤比不創(chuàng)新時(shí)有所增加就必然產(chǎn)生（創(chuàng)新，創(chuàng)新）的納什均衡。在不合作的情況之下，因?yàn)橐豁?xiàng)產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個(gè)研發(fā)階段，每個(gè)階段有不同的分任務(wù)并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設(shè)計(jì)過于簡單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調(diào)研了解市場及對手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)對失敗概率函數(shù)μ（k（t），t）進(jìn)行調(diào)整。

2.對存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當(dāng)事人對咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進(jìn)入，激烈的競爭環(huán)境使得各個(gè)企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應(yīng)對措施。若不進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務(wù)提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場占有份額。但是在市場優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新的目標(biāo)是市場份額。

如表2所設(shè)，T>R>P>S情況是可能出現(xiàn)的，兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動(dòng)力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P

盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。為解決此問題，引入重復(fù)博弈。

3.無限次重復(fù)囚徒困境博弈。重復(fù)博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結(jié)構(gòu)的博弈重復(fù)多次，甚至無限次。因?yàn)槠渌麉⑴c人過去的行動(dòng)的歷史是可以觀測的，因此在重復(fù)博弈中，每個(gè)參與人可以使自己在每個(gè)階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復(fù)博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠(yuǎn)采取不合作策略。

針對雙寡頭市場的產(chǎn)品創(chuàng)新博弈分析，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)采取的行動(dòng)步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新（合作），則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新（不合作），則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新（不合作）。

設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新（合作），則他的期望效用為：

如果咨詢公司選擇創(chuàng)新（不合作），則他的期望效用為：

在長期博弈過程中，貼現(xiàn)率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。

當(dāng)Ua>Ub時(shí)，可得：δ≥

若T與P相差越大，同時(shí)T與R相差越小則（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時(shí)，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關(guān)系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。

通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭中是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。

三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)例

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴(kuò)大，各咨詢企業(yè)之間的競爭也不斷增加，每個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。

易居（中國）控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團(tuán)為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務(wù)。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨(dú)立第三方房價(jià)指導(dǎo)平臺“克爾瑞房價(jià)”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超?躍――易居中國2013年度創(chuàng)新峰會(huì)”中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.66%，不僅遠(yuǎn)超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。

易居中國在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動(dòng)，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來的房地產(chǎn)市場咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競爭力的主要手段之一。

四、結(jié)論

通過對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競爭中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競爭中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，利用先進(jìn)的理論知識和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】信息披露制度；房地產(chǎn)上市公司；內(nèi)部控制報(bào)告

近些年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)熱門起來。雖然離不開商家的炒作，或是受人們傳統(tǒng)守房、蝸居觀念的影響，但房地產(chǎn)的火熱已經(jīng)成為一個(gè)不爭的事實(shí)。談到信息披露制度，我們更多地認(rèn)識還是來自證券市場。它被定義為主要指公眾公司以招股說明書、上市公告書以及定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告等形式，把公司及與公司相關(guān)的信息，向投資者和社會(huì)公眾公開披露的行為。然而，事實(shí)上，在市場實(shí)際運(yùn)作中卻常常存在融資者或發(fā)行方與投資者信息不對稱現(xiàn)象。這些不規(guī)范的信息披露增加了投資者判斷的難度，容易誤導(dǎo)投資者，致使資源的不合理分配，擾亂證券市場秩序，那么也就會(huì)影響市場的發(fā)展效率。

該現(xiàn)象自然也存在于房地產(chǎn)行業(yè)。以下是對四家規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司2012年年度報(bào)告的信息披露情況的分析。

一、研究對象的基本信息說明

本文選取滬、深A(yù)股中總資產(chǎn)規(guī)模最大的四家房地產(chǎn)公司作為研究對象，其信息披露報(bào)告統(tǒng)計(jì)狀況均來自上海證券交易所和深圳證券交易所官方網(wǎng)站。

2、金地?cái)?shù)據(jù)參考為2011年6月至2012年6月。

二、信息披露狀況研究

（一）總體情況比較

通過在滬、深 證券交易所所得數(shù)據(jù)的初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)得到2012年以上四家公司的信息披露概況。

（二）具體情況比較

總體而言，四家房地產(chǎn)上市公司在其2012年內(nèi)部控制自我評價(jià)報(bào)告中所披露的信息在內(nèi)容涵蓋范圍上處于較高水平，但從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，也存在一些問題，具體來說：

1、目標(biāo)設(shè)定因素

目標(biāo)設(shè)定主要指公司管理層根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好設(shè)定公司戰(zhàn)略目標(biāo)，并在公司內(nèi)層層分解和落實(shí)。既然“目標(biāo)設(shè)定”被劃分在內(nèi)部控制基本要素內(nèi)，那么理應(yīng)加以說明。而且，戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該不涉及商業(yè)機(jī)密，并能反映出整個(gè)公司的發(fā)展方向與態(tài)勢，反映出整個(gè)公司內(nèi)部的凝聚力與在市場的競爭力，這些對投資者而言是及其重要的信息。

2、風(fēng)險(xiǎn)對策因素

風(fēng)險(xiǎn)對策，顧名思義，即公司管理層按照公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，采取規(guī)避、降低、分擔(dān)或接受的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方式，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。四家公司在此項(xiàng)因素的信息披露中顯示出較大的差距。金地將風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)分為經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)業(yè)政策、融資環(huán)境、市場競爭等外部因素和組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、研究開發(fā)、財(cái)務(wù)狀況等內(nèi)部因素，采用定量與定性相結(jié)合的方法進(jìn)行分析與評估，為管理層制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略提供依據(jù)。條理清晰，一目了然，給人傳達(dá)出該公司應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)時(shí)堅(jiān)定的信心和強(qiáng)烈的決心。保利則是將重點(diǎn)放在了應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的措施上，堅(jiān)定中心與價(jià)值觀，發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢，以信息化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化為手段大力提升內(nèi)部管理。雖條理不如金地清晰，但該因素信息披露狀況還算良好。然而，萬科和招商卻為涉及該方面內(nèi)容，或者是沒有明確闡述。作為行業(yè)兩家龍頭公司，其應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力與信心毋庸置疑，但最好能把該因素列入來年內(nèi)部控制報(bào)告中，給投資者一個(gè)明確的交代。

3、控制活動(dòng)因素

控制活動(dòng)是指為確保風(fēng)險(xiǎn)管理策略有效執(zhí)行而制定的制度和程序，包括核準(zhǔn)、驗(yàn)證、調(diào)查、復(fù)核、定期盤點(diǎn)、記錄核對、職能分工、資產(chǎn)保全、績效考核等。令人欣喜和滿意的是，所調(diào)研的四家房地產(chǎn)上市公司在該方面所達(dá)到的質(zhì)量遠(yuǎn)高于之前兩項(xiàng)，都作了極為詳盡的描述，且分類細(xì)致，如保利達(dá)到10項(xiàng)控制分類，而萬科對7項(xiàng)控制分類的第七項(xiàng)進(jìn)一步劃分了10個(gè)小項(xiàng)。這些清晰的闡述展示了各公司內(nèi)部有序的運(yùn)轉(zhuǎn)流程，也展現(xiàn)了其在市場中的實(shí)力與風(fēng)采，更體現(xiàn)出在未來中決勝的信念。最好在以后的報(bào)告中，各公司都能參照該因素的完成度，認(rèn)真踐行信息披露制度，使市場有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、研究結(jié)論

通過對以上四家房地產(chǎn)上市公司2012年內(nèi)部控制報(bào)告的調(diào)研分析，我們可以得到以下結(jié)論：

1、資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司基本都能做到及時(shí)的信息披露，且較為完整。但仍存在信息披露不完整等不足，且此為實(shí)力較強(qiáng)、排名靠前的上市公司，整個(gè)行業(yè)的信息披露狀況仍有待督促和提高。

2、在編輯內(nèi)部控制自我評價(jià)報(bào)告這類常規(guī)式、具有重復(fù)性的報(bào)告時(shí)，空話、套話，搬用固定模式的現(xiàn)象仍存在。站在投資者的角度盡可能地展示投資者需要的內(nèi)容，才是信息披露的初衷所在。

3、有必要明確各類型報(bào)告格式，給出相關(guān)指引，避免各有側(cè)重，缺乏部分信息的披露的狀況發(fā)生。

四、關(guān)于上市公司信息披露的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)上市公司誠信意識，完善報(bào)告的審計(jì)制度

誠信的重要性對上市公司不言而喻。在此處的誠信主要體現(xiàn)在上市公司實(shí)事求是，避免不披露。選擇性披露等狀況，從根上本使公司得到發(fā)展，而非靠虛假數(shù)據(jù)和信息。同時(shí)，有關(guān)部門進(jìn)一步推進(jìn)審計(jì)制度的完善，對上市公司的報(bào)告進(jìn)行第三方審計(jì)，從客觀上實(shí)現(xiàn)信息披露的可靠性。

2、有關(guān)部門盡可能給出解釋性指導(dǎo)

在調(diào)研過程中，不難發(fā)現(xiàn)，信息披露狀況較好的基本都是參照了相關(guān)指引。這些指引既能規(guī)范各方的報(bào)告內(nèi)容、格式，使其形成統(tǒng)一形式，為之后的審計(jì)工作提供便利，又能夠激勵(lì)部分公司，達(dá)到一定的強(qiáng)制作用。與此同時(shí)，還可以鼓勵(lì)自愿披露，這都將是信息披露制度走向成熟的重要環(huán)節(jié)。

3、投資者和債權(quán)人應(yīng)重視自身能力的提高

信息披露必是在經(jīng)歷一個(gè)愈發(fā)趨近完善、可靠的過程，可是面對越發(fā)紛繁復(fù)雜的信息，信息需求主體，即投資者和債權(quán)人的判斷力也受到了挑戰(zhàn)。在這個(gè)過程中，投資者們應(yīng)不斷提升自身的信息獲取與分析的能力，尋得對自己有價(jià)值的信息，真正變投機(jī)為投資。

房地產(chǎn)上司公司信息的披露是一個(gè)復(fù)雜的課題，筆者在這里只是做了一些初步的探討。不過可以肯定的是，房地產(chǎn)上市公司信息披露得完善與否將在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)

[1]臧傳寶： 《論證券市場信息披露制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)》

第5篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

【關(guān)鍵字】企業(yè)房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢

企業(yè)房地產(chǎn)，是指非房地產(chǎn)企業(yè)，因日常經(jīng)營活動(dòng)所需，購買持有或租賃使用的房地產(chǎn)物業(yè)。典型的企業(yè)房地產(chǎn)組合是由一個(gè)總部和若干分支機(jī)構(gòu)組成，其中的業(yè)態(tài)既有辦公樓廠房，又有零售商鋪。1房地產(chǎn)是企業(yè)很重要的固定資產(chǎn)，如何管理好這部分資產(chǎn)對企業(yè)的經(jīng)營管理有著深遠(yuǎn)的影響。在國外，比較先進(jìn)的是美國，早在19世紀(jì)60年代，就已經(jīng)有了企業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)研究，并陸續(xù)在企業(yè)中實(shí)踐發(fā)展。在國內(nèi)，隨著企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的激增和全球化所帶來的中國企業(yè)海外擴(kuò)張需要，使企業(yè)房地產(chǎn)的概念也正越來越受到重視。

一.中國企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的快速增長及海外擴(kuò)張

根據(jù)國際房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的《2012年中國公司企業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正處于以制造業(yè)為主，向以服務(wù)業(yè)為主轉(zhuǎn)變的過程中，企業(yè)房地產(chǎn)（資產(chǎn)）在各地區(qū)的覆蓋現(xiàn)狀為，一線城市占76%，二三線城市分別為78%和50%，港澳臺地區(qū)僅30%。未來三年，大多數(shù)受訪的中國企業(yè)預(yù)計(jì)將會(huì)擴(kuò)大其房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模，且其中93%的企業(yè)表示將側(cè)重于國內(nèi)擴(kuò)張占，由于一線城市的發(fā)展趨于飽和，未來的發(fā)展主要是二、三線城市，預(yù)計(jì)增長分別為87%和84%。有78%的受訪企業(yè)稱只考慮在國內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)張。同時(shí)，15%的企業(yè)表示將同時(shí)擴(kuò)張國內(nèi)及海外市場。在增長的物業(yè)類型上，85%的受訪企業(yè)將增加對辦公空間的投資，77%將加大對商鋪的投資，而67%則將提高對廠房的投資。

圖1 現(xiàn)階段中國企業(yè)房地產(chǎn)布局與增長預(yù)期 數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

由于全球化一體化進(jìn)程的深入，中國企業(yè)與西方企業(yè)所關(guān)注的商業(yè)問題越來越相似，預(yù)計(jì)在未來三至五年中，中國企業(yè)無論在組織結(jié)構(gòu)，亦或是工作方式，乃至外包形式上都將向發(fā)達(dá)國家的全球發(fā)展趨勢日益趨同。隨著中國企業(yè)對外包服務(wù)及其對企業(yè)價(jià)值的逐步了解，中國公司的企業(yè)房地產(chǎn)部門在分析國內(nèi)外市場環(huán)境、制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略以及界定其職能方向等各方面實(shí)際情況時(shí)，會(huì)從現(xiàn)在的完全由內(nèi)部管理慢慢向部分外包模式過渡。

二.目前及未來影響中國企業(yè)房地產(chǎn)策略的主要因素

在中國企業(yè)中，有機(jī)增長（Organic Growth）2、成本壓力，提升品牌形象以及同業(yè)競爭，是當(dāng)今影響企業(yè)房地產(chǎn)策略的最主要因素。

1.企業(yè)的有機(jī)增長與成本壓力

企業(yè)期待快速發(fā)展，同時(shí)也不得不關(guān)注成本控制的問題。2013年一季度中國經(jīng)濟(jì)增速小幅回落，中國經(jīng)濟(jì)面臨下行趨勢的跡象初顯。自2008年全球金融危機(jī)以來，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一直不容樂觀，且對中國企業(yè)的影響逐步加深擴(kuò)散。這對企業(yè)的營業(yè)收入、市場資本總量和生存前景帶來了嚴(yán)重而又迅猛的影響，尤其是如今的中國銀行業(yè)，作為最早受到?jīng)_擊的行業(yè)之一，促使銀行和金融機(jī)構(gòu)必須最先采取應(yīng)對措施。

作為金融機(jī)構(gòu)的企業(yè)房地產(chǎn)人員，筆者切身體會(huì)到的這些措施主要是著力于成本的控制和削減。企業(yè)會(huì)審時(shí)度勢，一方面放緩分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立，不再一味開拓新店，而是考慮將業(yè)務(wù)量發(fā)展不大的店鋪遷址。另一方面，企業(yè)從以市場化戰(zhàn)略為中心的戰(zhàn)略正逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿杀緸橹行牡膽?zhàn)略，從而導(dǎo)致辦公設(shè)施相關(guān)投資的減少。

2.企業(yè)通過房地產(chǎn)管理提升品牌形象

企業(yè)通常會(huì)進(jìn)行品牌策劃和戰(zhàn)略規(guī)劃來提升品牌形象，提高消費(fèi)者對公司及其產(chǎn)品的認(rèn)知度，樹立企業(yè)良好的品牌形象。企業(yè)的零售店鋪?zhàn)匀皇切蜗笾凶畲蟮摹懊孀印惫こ?。不難發(fā)現(xiàn)，許多跨國公司的店面裝修風(fēng)格全球統(tǒng)一，可以在消費(fèi)者心目中留下鮮明的印象，也是很好的企業(yè)形象宣傳。當(dāng)企業(yè)的業(yè)務(wù)或戰(zhàn)略規(guī)劃做出調(diào)整時(shí)，也可以通過改變店鋪的招示牌和裝修風(fēng)格來傳達(dá)許多相關(guān)信息。在這個(gè)過程中，企業(yè)房地產(chǎn)部門的協(xié)調(diào)管理必不可少，從設(shè)計(jì)到施工都需要將公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場營銷意圖貫徹在裝修風(fēng)格中。中國的品牌連鎖業(yè)已十分普及，隨著我國企業(yè)對企業(yè)房地產(chǎn)的重視和管理水平的提高，也將把企業(yè)房地產(chǎn)管理融入到品牌管理中去。

3.同業(yè)競爭與外包服務(wù)的普及對企業(yè)房地產(chǎn)的影響

同業(yè)競爭通常是公司考慮戰(zhàn)略時(shí)必須關(guān)注的問題。從跨國企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡和社會(huì)分工的細(xì)化可以發(fā)現(xiàn)，無論從戰(zhàn)略管理的角度，還是從成本控制的壓力來看，企業(yè)紛紛引進(jìn)了部分外包的組織結(jié)構(gòu)形式。據(jù)全球企業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)CoreNet統(tǒng)計(jì)，目前一半的中國企業(yè)仍采取各地區(qū)分散式企業(yè)房地產(chǎn)管理模式，未來三年內(nèi)65%的中國企業(yè)將采取更為集中式的管理。另外，目前53%的企業(yè)完全由內(nèi)部人員管理其房地產(chǎn)服務(wù)需求，預(yù)計(jì)未來三年這一比重將降至20%。而選擇內(nèi)部管理與外包相結(jié)合模式的中國企業(yè)將從目前的47%上升至70%。考慮完全外包服務(wù)的中國企業(yè)數(shù)量從2011年的零增至10%。

隨著中國企業(yè)對外包服務(wù)及其企業(yè)價(jià)值的逐步了解，毋庸置疑，越來越多的中國企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)也將從現(xiàn)在的完全內(nèi)部行政人員管理向部分專業(yè)工作外包的模式過渡。在此過程中，中國企業(yè)將要尋求那些能夠提供一體化服務(wù)的本地或跨國服務(wù)供應(yīng)商。我們稱之為“交鑰匙”3的外包服務(wù)模式正在中國漸漸發(fā)展并日臻成熟。

三.危機(jī)中借鑒國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展中國企業(yè)房地產(chǎn)

目前中國企業(yè)無論在國內(nèi)還是海外都將面臨更加嚴(yán)峻的市場環(huán)境。外部環(huán)境的疲軟使得企業(yè)房地產(chǎn)部門的職能更具戰(zhàn)略性。根據(jù)仲量聯(lián)行通過對公司重大決策的充分參與度分析，56%的中國企業(yè)已經(jīng)制定了企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，25%的中國企業(yè)擁有專門的企業(yè)房地產(chǎn)部門，更可喜的是，有76%的中國企業(yè)制定了相對長期的企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略（3-5年）。企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略需要提前規(guī)劃，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要組成部分，這在中國的許多企業(yè)高管中也成為了共識。在波動(dòng)和不確定性徒增的市場環(huán)境中，有三個(gè)主要的國際企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢值得中國企業(yè)關(guān)注和借鑒。

首先，就是美國人提出的“精益發(fā)展”4。早前這一概念被廣泛應(yīng)用于城市和交通規(guī)劃理論中，即集中資源發(fā)展實(shí)用的城市中心和道路交通，避免過度開發(fā)，浪費(fèi)資源。同時(shí)，“精益發(fā)展”應(yīng)當(dāng)是基于長期規(guī)劃的成長而非短期行為。當(dāng)跨國企業(yè)的增長發(fā)生在一個(gè)不確定且充滿變化的環(huán)境中，其擴(kuò)張的地點(diǎn)也可能在全球范圍內(nèi)不斷移動(dòng)。無論是成熟市場還是增長迅速且競爭激烈的發(fā)展中國家，不同地區(qū)發(fā)生著差異化的成本控制策略。幾乎所有的公司都希望以最少的成本獲取最多的收益，紛紛采取戰(zhàn)略調(diào)整來削減成本，例如：試用移動(dòng)辦公或在家辦公，減少辦公面試來節(jié)省成本，使用節(jié)能燈管和綠色環(huán)保認(rèn)證的建材，裝上聲控或定時(shí)開關(guān)。這些既是可持續(xù)發(fā)展的措施能夠減少能源消耗，提升品牌形象，又符合客戶和員工的預(yù)期。”企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)人員的職責(zé)范圍一直在衍變，從租售物業(yè)到裝修辦公室、店鋪，還有設(shè)施管理，物業(yè)的清潔維護(hù)，甚至物業(yè)內(nèi)的人員健康安全都可能是企業(yè)房地長的內(nèi)務(wù)。現(xiàn)今的企業(yè)房地產(chǎn)人，需要成為掌握多方面技能的專業(yè)人士來應(yīng)對不斷加大的壓力。

第二個(gè)趨勢是企業(yè)房地產(chǎn)部門與決策層（C-Suite）5的聯(lián)系日趨緊密。全球金融危機(jī)以來，在外部增長有限的條件下，愈發(fā)凸顯了削減成本的重要性。由于企業(yè)房地產(chǎn)的資產(chǎn)組合價(jià)值在大多數(shù)公司都比較龐大，自然引起了企業(yè)決策層的關(guān)注。如今，日益復(fù)雜的市場環(huán)境以及公司核心管理層對企業(yè)房地產(chǎn)的逐步重視，都給企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)者的工作來前所未有的壓力。不少企業(yè)房地產(chǎn)部門可能需要出售物業(yè)回籠資金，并在成本控制上幫助公司達(dá)到目標(biāo)。隨著公司決策層對企業(yè)房地產(chǎn)部門的工作期望值提高，業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)也愈加全面甚至苛刻。當(dāng)然，這也令企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)人員能夠在戰(zhàn)略和融資方面施加更深更廣的影響，提高對公司的貢獻(xiàn)度。企業(yè)房地產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)與公司核心管理層建立良好的合作伙伴關(guān)系，共同討論如何能通過企業(yè)房地產(chǎn)的布局和管理協(xié)助公司達(dá)到整體經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人必須從企業(yè)決策層的角度看待問題，從公司整體物業(yè)需求的角度思考企業(yè)房地產(chǎn)策略，從財(cái)務(wù)的角度考慮投入物業(yè)需要的現(xiàn)金流與盈虧數(shù)據(jù)對公司運(yùn)營的影響，同時(shí)將公司戰(zhàn)略規(guī)劃體現(xiàn)在房地產(chǎn)的布局中。近期，持續(xù)惡化的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢需要周全的房地產(chǎn)策略，既要考慮到經(jīng)濟(jì)增長，又能顧及成本壓力。

第三個(gè)值得關(guān)注的方面是可變通性。由于受到全球金融危機(jī)的影響，許多企業(yè)都必須迅速調(diào)整原有的物業(yè)資產(chǎn)組合，是否需要出售租回？可否提高面積利用率？維持現(xiàn)狀已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)，高管們也漸漸領(lǐng)悟到企業(yè)房地產(chǎn)‘可變通’的重要性。要實(shí)現(xiàn)這種‘可變通性’，企業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)需要在長期規(guī)劃的實(shí)施中部署一整套的戰(zhàn)略。例如：租賃條款中對于續(xù)租擴(kuò)租減租等權(quán)力的協(xié)商，辦公場所的可改造性、以及業(yè)主配合度、物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)能力等等問題。以此確保企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)組合獲取更高的靈活性，幫助企業(yè)在持續(xù)動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中保留回旋的余地。企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)人員的目標(biāo)就是能讓公司的物業(yè)組合策略更可變通，提升辦公空間利用率，并以此幫助提高生產(chǎn)效率。

注釋：

1、Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）

2、有機(jī)增長是指致力于提升客戶滿意度、員工參與度以及核心業(yè)務(wù)盈利的增長，是公司依靠創(chuàng)新、新產(chǎn)品和服務(wù)、客戶增長等核心業(yè)務(wù)拓展而帶來的增長。

3、一站式方案（英語：Turnkey project，又稱turnkey，turn-key），是指的是賣方將專門的方案設(shè)計(jì)并調(diào)試完成，在可立即使用的情況下賣給買家。

4、精益發(fā)展， 即英語’Smart growth’

5、‘C-suite’ 外企中廣泛引用的概念，指公司的核心管理層，CEO（chief executive officer）， CFO（chief executive officer）， COO（chief operating officer）等。這里的字母’C’就是英語中的’chief’.

參考文獻(xiàn)：

[1]仲量聯(lián)行《2012年中國公司企業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告》，2012年7月

[2]任紀(jì)軍，《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2006年。

[3]Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）

[4]Martha A. O’ Mara， Strategy and Place – Managing Corporate Real Estate and Facilities for Competitive Advantage， （1999）

第6篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，工程造價(jià)，控制，管理

Abstract: This article from the real estate construction project of the importance of engineering cost, analyzes the current real estate cost control to the existing problems, and to solve the problem, from decision stage, the design phase, the bidding stage, stage of construction, analyzes the final accounts of the completed project cost control stage management strategy method. Finally draw: only constant innovation to real estate construction projects of engineering cost control methods and management strategy, to be able to better improve China's real estate project cost management efficiency and benefits.

Keywords: real estate, construction cost, control, management

中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直以來受到國家及其相關(guān)部門的重視。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于提高人民的居住條件，改善城市面貌，提升城市形象方面具有非常重要的意義。而房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的工程造價(jià)控制是房地產(chǎn)行業(yè)能夠順利發(fā)展的重要條件。為此，我們必須采取一定的方式，來提升房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制水平。本文從房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要性出發(fā)，分析了目前房地產(chǎn)造價(jià)控制存在的主要問題，并針對問題，從決策階段，設(shè)計(jì)階段，招投標(biāo)階段，施工階段，竣工決算階段分析了造價(jià)控制管理策略方法。最后得出：只有不斷的創(chuàng)新各種有利于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制方法和管理策略，才能夠更好地提高我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的效率和效益。

二、目前房地產(chǎn)造價(jià)控制存在的主要問題

結(jié)合相關(guān)的資料，總結(jié)出如下目前我國房地產(chǎn)造價(jià)控制中存在的主要問題：投招標(biāo)程序不夠規(guī)范，施工方案不夠優(yōu)化和原材料缺乏嚴(yán)格的控制。

1、投招標(biāo)程序不夠規(guī)范

招投標(biāo)是項(xiàng)目的開始，如果在開始階段就存在不合理現(xiàn)象，就會(huì)嚴(yán)重的影響項(xiàng)目的進(jìn)行。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，招投標(biāo)的合理程度直接影響著房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制，如果投招標(biāo)程序不合理，會(huì)對工程造價(jià)帶來巨大的隱患。而目前我國的很多投標(biāo)工程，存在很多不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)關(guān)系，很多投標(biāo)項(xiàng)目出現(xiàn)暗箱操作現(xiàn)象。這些不正當(dāng)?shù)耐墩袠?biāo)程序后面必然會(huì)伴隨很多不正當(dāng)?shù)睦骊P(guān)系，這也必然導(dǎo)致工程造價(jià)控制不規(guī)范。

2、施工方案不夠優(yōu)化

完善和優(yōu)化施工方案是降低工程造價(jià)成本的主要措施之一。然而，目前我國對于施工方案的控制管理仍然不夠，存在很多的隱患。比如：在企業(yè)人員專業(yè)配比分配方面，國際上一般是建筑師，設(shè)備師以及結(jié)構(gòu)師的比例為3:1:1，而我國則為2:1:1，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際水平，這一現(xiàn)象則導(dǎo)致過高的設(shè)計(jì)成本，不利于造價(jià)控制。由此可見，優(yōu)化施工方案對于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理具有非常大的作用。

3、原材料缺乏嚴(yán)格的控制

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的大部分成本來自于原材料，因此，原材料的控制水平之間關(guān)系著房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目工程造價(jià)控制效果。所以，要想提高工程造價(jià)水平，必須加大原材料控制力度。而目前我們原材料控制方面仍然存在很多的不足：第一，現(xiàn)場材料管理人員缺乏對工程造價(jià)控制管理的認(rèn)識；第二，經(jīng)常出現(xiàn)同一內(nèi)容重復(fù)簽證的現(xiàn)象；第三，監(jiān)理部門對于原材料的檢驗(yàn)過程不夠仔細(xì)，第四，經(jīng)常出現(xiàn)簽證日期與實(shí)際情況不匹配的現(xiàn)象。以上情況必然導(dǎo)致資金的流失和浪費(fèi)，影響工程造價(jià)的控制管理。

三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理策略

要想要提升房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理水平，必須做到以下五點(diǎn)：提升決策階段的造價(jià)管理，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理，優(yōu)化招投標(biāo)階段的造價(jià)管理，加強(qiáng)施工階段的造價(jià)管理和完善竣工決算階段的造價(jià)管理。

1、提升決策階段的造價(jià)管理

為了提升決策階段的工程造價(jià)管理，必須詳細(xì)分析，深入調(diào)查，反復(fù)論證項(xiàng)目，進(jìn)行可行性報(bào)告分析。然后結(jié)合實(shí)際情況，對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面合理的預(yù)算， 還要加入安全，工期和環(huán)境保護(hù)因素，最后決策是否可行。

2、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平不但關(guān)系著項(xiàng)目的質(zhì)量，也關(guān)系著項(xiàng)目工程造價(jià)是否合理。因此，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理，以此來減少工程的變更，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。為此要從以下方面做起：一方面，設(shè)計(jì)要體現(xiàn)建設(shè)單位的預(yù)期目標(biāo)，滿足市場需求，提供最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案；另一方面，對設(shè)計(jì)圖紙要進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的審查，做到圖紙符合標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確無誤。同時(shí)還要運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

3、優(yōu)化招投標(biāo)階段的造價(jià)管理

要想從根本上優(yōu)化招投標(biāo)階段的造價(jià)管理，必須要做到以下兩點(diǎn)：

（1）對合同進(jìn)行嚴(yán)格的管理

對于合同內(nèi)容要做到合理，對于一些特殊情況要加以說明，做到有理有據(jù)。同時(shí)，要注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)利的約束，量化風(fēng)險(xiǎn)，做到責(zé)任明確，公正的維護(hù)各方的權(quán)益。

（2）做好標(biāo)書審核準(zhǔn)備

標(biāo)書的審核準(zhǔn)備非常重要，要盡量詳細(xì)的描述各種材料的品牌型號等等，做好內(nèi)部標(biāo)底，實(shí)現(xiàn)合理定價(jià)。4、加強(qiáng)施工階段的造價(jià)管理 加強(qiáng)施工階段的造價(jià)管理從以下方面做起：第一，施工單位要嚴(yán)格的按照合同規(guī)定辦事；第二，監(jiān)理單位要充分的發(fā)揮其監(jiān)督作用；第三，盡量減少設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。5、完善竣工決算階段的造價(jià)管理 做到及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行竣工決算對于提高工程造價(jià)管理水平具有重要意義。因此，在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持依據(jù)現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行審核。在結(jié)算時(shí)要深入現(xiàn)場，細(xì)致核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量。

四、總結(jié)

總之，只有不斷的創(chuàng)新各種有利于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制方法和管理策略，才能夠更好地提高我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的效率和效益。通過這些好的策略方法，以便形成完整的理論、方法與應(yīng)用體系，最終優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的工程造價(jià)控制，提升工程造價(jià)控制管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王秋香. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理研究[J]. 民營科技, 2010, (07) .

[3] 潘國瑾. 淺析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制與管理[J]. 山西建筑, 2010, (25) .

[4] 劉建平. 我國當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制存在的問題剖析[J]. 經(jīng)營管理者, 2010, (21) .

第7篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

這次政府工作報(bào)告確實(shí)沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控與遏制房價(jià)上漲等關(guān)鍵詞句，然而，并不意味著對于房地產(chǎn)市場就放任不管了，畢竟當(dāng)下房地產(chǎn)問題仍然是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)問題的關(guān)節(jié)點(diǎn)。

綜合最近有關(guān)房地產(chǎn)政策的一些消息來看，未來房地產(chǎn)調(diào)控形式可能已經(jīng)發(fā)生了巨大變化：雙向調(diào)控與分類調(diào)控可能會(huì)成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場政策新方向。姜偉新針對房地產(chǎn)市場的前景提出了雙向調(diào)控政策，住建部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為總理報(bào)告中的增加中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)和抑制投機(jī)投資性需求，就是供求雙向調(diào)控。由此，我們可以發(fā)現(xiàn)，所謂雙向調(diào)控主要是從保障性住房與增加商品房有效供給與供應(yīng)兩大方向進(jìn)行調(diào)控。增加中小戶型供應(yīng)，主要是繼續(xù)強(qiáng)化居住，將有限的土地資源最大限度地轉(zhuǎn)換成為更多的住房，遏制投機(jī)性與投資性需求也是為了改善需求結(jié)構(gòu)，防止炒房集團(tuán)繼續(xù)將房價(jià)變成地上懸河。增加保障性住房需求可能是非常重要的任務(wù)了，因?yàn)楫?dāng)下房價(jià)已經(jīng)非常高了，只要能夠到現(xiàn)實(shí)中看看的人都明知此情。雖然三四線城市的絕對價(jià)格并不是很高，但是，很顯然與當(dāng)?shù)氐膫€(gè)人收入相比還是高很多。因此，增加保障性住房，才能滿足更多低收入家庭的住房需求。

分類調(diào)控的意思也非常明顯，即為了應(yīng)對不同地域的房地產(chǎn)情況而做出的分類開藥方策略，從而避免了一些地方樓市發(fā)燒全國樓市跟著吃藥的一刀切調(diào)控政策。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)表明，在70個(gè)大中城市中，2013年北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格的上漲幅度都超過了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個(gè)二三線城市房價(jià)漲幅也高于10%，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢相對平緩，當(dāng)然也有一些地方樓市出現(xiàn)了“崩盤”現(xiàn)象。中國樓市多次出現(xiàn)了熱點(diǎn)城市高燒不退，冷得城市淪為鬼城的境地。因此，今后政策調(diào)控更可能更傾向于分類分地區(qū)調(diào)控。

分類與雙向調(diào)控實(shí)際上都是為了區(qū)別對待不同情況的思路，其本質(zhì)上有著內(nèi)在關(guān)聯(lián)。住建部副部長齊驥表示，“雙向調(diào)控”也可稱為“分類指導(dǎo)”，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，以抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不會(huì)退出；對于庫存量比較大的城市，則要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)調(diào)控政策這種轉(zhuǎn)換在形式出現(xiàn)了重大變化，在內(nèi)容上也出現(xiàn)了一定變化，這個(gè)變化就是逐漸去行政化，去行政化并不意味著房地產(chǎn)市場會(huì)更健康，如今一些觀點(diǎn)走向了極端，認(rèn)為房地產(chǎn)出了問題都是行政干預(yù)之過，實(shí)際上，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場體系不完善的背景下，沒有房地產(chǎn)調(diào)控，中國房地產(chǎn)市場不知道崩潰幾次暴漲幾次了。去行政化是可以減輕責(zé)任，但并不意味著房地產(chǎn)市場會(huì)更如人意。

市場變化總是風(fēng)云起伏，十年太長難以言說，從繁榮期估價(jià)的資產(chǎn)總是高估，評價(jià)能力也存在高估，僅僅從今年來說，房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力將會(huì)非常大，兩會(huì)過后房地產(chǎn)“崩盤論”已經(jīng)完成任務(wù)，馬上就要歇火了，接下來我們就要迎來一個(gè)如何面對房地產(chǎn)暴漲的難題了。

第8篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷策略；問題分析

[中圖分類號]F270[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]B

一、營銷策劃

房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

二、房地產(chǎn)營銷策劃的必要性

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個(gè)正確的營銷策略不僅需要對自身企業(yè)的充分認(rèn)識，還需要對外部市場及客戶進(jìn)行足夠的調(diào)查與分析，從而提高企業(yè)的競爭能力。

一個(gè)好的營銷策劃對開發(fā)商的在經(jīng)營和決策方面有以下作用：

1.可以幫助開發(fā)商明確目標(biāo)市場和客戶群體，確定投資方向

不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規(guī)格、形式、特點(diǎn)，我們通過房地產(chǎn)營銷策劃的前期市場調(diào)研，確定房地產(chǎn)商品的投資方向與設(shè)計(jì)目標(biāo)。

2.有利于房地產(chǎn)銷售困難的解決

房地產(chǎn)商開發(fā)商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產(chǎn)商提供如何定價(jià)，如何宣傳等方面的知識，幫助地產(chǎn)商更好的銷售。

三、房地產(chǎn)市場營銷存在的問題

1.市場調(diào)研不足，對市場需求分析不足

市場調(diào)研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項(xiàng)目規(guī)模、位置特點(diǎn)等與消費(fèi)者的關(guān)系的整體了解；樣本數(shù)據(jù)不足，導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果與實(shí)際差距很大。對市場實(shí)際需求分析不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場營銷停滯。

2.目標(biāo)市場與市場定位的混淆

目標(biāo)市場和市場定位這兩個(gè)概念是市場營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標(biāo)市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會(huì)變得無的放矢和搖擺不定。然而實(shí)踐中有時(shí)會(huì)混淆這兩個(gè)概念，對目標(biāo)市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實(shí)在可靠的支撐。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位模糊，影響產(chǎn)品總體銷售。

3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一

房地產(chǎn)開發(fā)商為了項(xiàng)目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產(chǎn)廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的形象及信用，大量的消費(fèi)者對廣告存在不信任的態(tài)度，影響產(chǎn)品銷售。

4.房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少

目前，房地產(chǎn)營銷理論與實(shí)踐缺乏結(jié)合，主要是房地產(chǎn)營銷研究專業(yè)人員較少，多數(shù)房地產(chǎn)研究人員為有過幾個(gè)成功案例的商或者是學(xué)過市場營銷的學(xué)院派教授。前者注重的是經(jīng)驗(yàn)且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實(shí)踐，能將理論與實(shí)踐結(jié)合起來的人少之又少。

5.商品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)確，過度炒作

賣點(diǎn)：無非就是產(chǎn)品與眾不同的特點(diǎn)、特色。這些特點(diǎn)、特色一方面是是產(chǎn)品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創(chuàng)造力產(chǎn)生的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)有很多，例如：房型、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等，但是很多房地產(chǎn)商和營銷策劃人員會(huì)選擇概念炒作，以概念做為產(chǎn)品的賣點(diǎn)，例如：生態(tài)綠色，人文，歐美風(fēng)格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動(dòng)的傳播效果，造成消費(fèi)者聽覺沖擊，反而忽略了消費(fèi)者真正的需求。這種做法有時(shí)會(huì)讓消費(fèi)者很迷茫。

四、解決房地產(chǎn)營銷問題的策略

1.加強(qiáng)市場調(diào)研，準(zhǔn)確分析市場需求

市場調(diào)研時(shí)，要有針對性的對項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等，同消費(fèi)對象的關(guān)系從整體上進(jìn)行了解及把握；準(zhǔn)確了解當(dāng)時(shí)的市場需求情況。調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測市場前景。確定企業(yè)投資方向。

調(diào)研流程：調(diào)研計(jì)劃撰寫——調(diào)研問卷設(shè)計(jì)——調(diào)研問卷實(shí)施——調(diào)研問卷收集、整理——數(shù)據(jù)分析——調(diào)研報(bào)告撰寫。

2.明確市場定位

應(yīng)該明確目標(biāo)市場與市場定位的分別，市場定位是企業(yè)及產(chǎn)品確定在目標(biāo)市場上所處的位置。明確的使企業(yè)的產(chǎn)品和形象在目標(biāo)顧客的心理上占據(jù)一個(gè)獨(dú)特、有價(jià)值的位置。明確產(chǎn)品定位及特點(diǎn)，從而使產(chǎn)品在今后的銷售中創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道

不能過度的宣傳，使消費(fèi)者出現(xiàn)疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應(yīng)拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎(chǔ)。或者可以創(chuàng)造出一個(gè)自己的品牌，通過品牌效應(yīng)增加消費(fèi)者對產(chǎn)品的信任度。同時(shí)可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網(wǎng)絡(luò)營銷，網(wǎng)上論壇等。

4.加強(qiáng)對房地產(chǎn)營銷人員的培養(yǎng)

人們都說二十一世紀(jì)人才最重要，一個(gè)好的營銷人才可以為地產(chǎn)商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強(qiáng)對營銷人員的培養(yǎng)，讓顧客可以看到我們的專業(yè)性，技術(shù)性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費(fèi)者的目光。

對于銷售人才的培養(yǎng)我們可以通過定期組織銷售人員學(xué)習(xí)，為銷售人員提供互相學(xué)習(xí)，相互交流的機(jī)會(huì)等方法來實(shí)現(xiàn)。這樣才能讓房地產(chǎn)營銷的理論與實(shí)踐更好的結(jié)合。

5.了解商品賣點(diǎn)，實(shí)事求是，避免炒作

營銷人員應(yīng)該從客戶和市場需要出發(fā)，要了解特定的商品有特定的消費(fèi)群體，所以要根據(jù)顧客的不同而不是通過商品的不同來細(xì)分商品。要及時(shí)把握客戶的需求，根據(jù)客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動(dòng)顧客的賣點(diǎn)，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點(diǎn)說出，讓顧客感到迷茫。

營銷人員在商品營銷策劃時(shí)也要做到實(shí)事求是，不夸大商品特點(diǎn)，避免概念銷售，不講大話、空話，謹(jǐn)慎銷售避免炒作，讓消費(fèi)者更加了解商品特色，明確自己的購買目標(biāo)，從而使商品更好的銷售。

五、總結(jié)

第9篇：房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營銷；問題；營銷策略

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

近幾年來，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息化技術(shù)發(fā)展迅速，使得各個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營模式發(fā)生了很大變化，已經(jīng)滲透到了人們生活的方方面面，越來越多的人更加依賴于網(wǎng)絡(luò)，互聯(lián)網(wǎng)儼然成為人們獲取外界信息、與外界進(jìn)行交流的一種重要渠道。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)平臺傳播信息速度更快、更廣，并且不受時(shí)間和空間的限制，能夠?qū)崿F(xiàn)雙向溝通，將其應(yīng)用于產(chǎn)品營銷中去，能夠?qū)崿F(xiàn)更加理想的營銷效果，改善了傳統(tǒng)營銷模式中的很多不足之處，可以降低企業(yè)的營銷成本，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供有力保障，對加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要意義。

一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特征

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷方式與傳統(tǒng)營銷方式有很大的不同，對其進(jìn)行詳細(xì)分析，可以總結(jié)出幾個(gè)明顯特征：一是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是以網(wǎng)絡(luò)為主要營銷渠道，不受時(shí)間和空間的限制，交易過程更加方便，可以進(jìn)行遠(yuǎn)程營銷；二是房地產(chǎn)在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷過程中需要建立數(shù)據(jù)庫，對顧客或者潛在顧客以及市場信息進(jìn)行分析，進(jìn)而制定出更加科學(xué)、可行的營銷方案，滿足顧客的實(shí)際需求以及市場發(fā)展形勢；三是房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者可以借助于網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行互動(dòng)，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的各種信息可以在網(wǎng)上進(jìn)行，同時(shí)顧客的自身需求信息也可以通過網(wǎng)絡(luò)顯示出來，實(shí)現(xiàn)了市場信息的雙向化透明；四是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的網(wǎng)上支付方式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，顧客對其安全性以及信譽(yù)度存在疑慮，沒有真正實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易，O2O交易模式還需不斷完善；五是顧客僅僅通過網(wǎng)上公布的各種信息，很難對房子質(zhì)量做出準(zhǔn)確判斷，容易出現(xiàn)真實(shí)商品與網(wǎng)上信息不符現(xiàn)象，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益；六是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式是在傳統(tǒng)營銷模式的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，其本質(zhì)離不開傳統(tǒng)營銷理念，只不過是營銷過程所借助的載體發(fā)生了變化，可以說是信息化時(shí)代的產(chǎn)物。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢

（一）提高營銷效率。房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷大多是通過粘貼廣告、發(fā)傳單、媒體廣告等方式來進(jìn)行宣傳，使更多的人了解到房地產(chǎn)商品信息，但是宣傳效果并不理想，究其根本原因是營銷效率較低，很難做到使顧客全面了解房地產(chǎn)信息，廣告宣傳很難吸引人們的眼球，影響力度不足。通過網(wǎng)絡(luò)營銷方式可以依托網(wǎng)絡(luò)平臺更加全面、詳細(xì)的將相關(guān)信息展示出來，可以結(jié)合多媒體技術(shù)增強(qiáng)信息宣傳的趣味性，引起人們的注意，利用人們的好奇心來提高潛在客戶數(shù)量，同時(shí)在宣傳過程中還不會(huì)受到時(shí)間、空間、天氣等各種因素的影響，宣傳范圍更大，宣傳效果更好。

（二）降低營銷成本。原有的房地產(chǎn)營銷方式成本較高，大多數(shù)宣傳工作都是由宣傳人員或者是通過媒體宣傳完成的，需要耗費(fèi)大量的人力和財(cái)力，并且很難實(shí)現(xiàn)理想的宣傳效果。通過網(wǎng)絡(luò)營銷方式，借助網(wǎng)絡(luò)平臺便可以完成所有宣傳活動(dòng)，節(jié)約了大量的人工費(fèi)和廣告費(fèi)，降低了營銷成本；同時(shí)網(wǎng)絡(luò)傳播信息的速率更快，范圍更廣，能夠?qū)崿F(xiàn)更加理想的宣傳效果。

（三）擴(kuò)大消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)商品價(jià)格較貴，消費(fèi)者在購買之前都會(huì)進(jìn)行慎重考慮，結(jié)合自己的實(shí)際情況選擇最為合適的商品，但是傳統(tǒng)營銷模式中房地產(chǎn)產(chǎn)品信息透明度不高，消費(fèi)者無法對其進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解，存在很多疑慮，自由選擇的空間較小。通過網(wǎng)絡(luò)營銷方式可以將房地產(chǎn)商品信息更加全面、詳細(xì)的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，打消消費(fèi)者心中的疑慮，使其能夠了解到樓盤各個(gè)方面的信息，根據(jù)自身實(shí)際情況和需求選擇更加合適的商品。

（四）確立消費(fèi)者的核心地位。消費(fèi)者是房地產(chǎn)銷售過程中的主體，但是在傳統(tǒng)銷售模式中往往會(huì)將其放在被動(dòng)地位，僅僅通過廣告形式進(jìn)行宣傳很容易引起消費(fèi)者的抵觸心理，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的互動(dòng)力度有待提高，對其真實(shí)需求不夠了解。在網(wǎng)絡(luò)銷售模式中確立了消費(fèi)者的核心地位，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了與消費(fèi)者的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙向溝通和雙向交流，為消費(fèi)者提供了更多的業(yè)務(wù)模式，為其提供針對性的服務(wù)，給予其更多的自由選擇權(quán)和參與權(quán)。

（五）營銷對象更加明確。房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷理念是廣泛宣傳，沒有按照消費(fèi)者的特征、實(shí)際需求以及支付能力等各方面信息對其進(jìn)行分類，營銷對象不夠明確，雖然基數(shù)比較大，但是真正有購房想法的人卻很少，潛在顧客數(shù)量較少，營銷的實(shí)際命中率較低。在網(wǎng)絡(luò)營銷模式中，宣傳對象主要集中在30歲左右的上網(wǎng)人群，營銷對象更加明確，這些人的工作相對穩(wěn)定，具有一定的支付能力，并且很多人都存在購房的想法，這類人更加樂于了解房地產(chǎn)商品信息，營銷的命中率比較高，提高了房地產(chǎn)營銷的精準(zhǔn)度。

三、房地產(chǎn)營銷過程中存在的問題

（一）營銷理念和營銷方式落后。很多房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在傳統(tǒng)的營銷理念中，片面強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)消費(fèi)的剛性需求，存在壟斷經(jīng)營思想，沒有對自身在市場中的競爭力進(jìn)行準(zhǔn)確定位，沒有意識到品牌營銷的重要性，危機(jī)感和憂患意識不強(qiáng)，在市場中缺乏競爭力度，營銷效果并不理想。缺乏創(chuàng)新意識，營銷方式比較單一，無法吸引消費(fèi)者的注意力；廣告宣傳內(nèi)容大多是集中在商品方面，沒有樹立品牌營銷意識，對企業(yè)自身的宣傳力度不足；營銷對象不夠明確，缺乏針對性，命中效率比較低。

（二）營銷成本較高。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)營銷大多是采用企業(yè)直接銷售和委托銷售兩種方式：采用房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售的模式，企業(yè)本身要籌備銷售部門，聘用專門的銷售人員和管理人員，租用場地，設(shè)立營銷展示廳，同時(shí)還要做各種廣告宣傳和促銷活動(dòng)，這種銷售活動(dòng)，成本必然少不了。如果要采用委托的銷售模式，就要和房地產(chǎn)商達(dá)成協(xié)議委托銷售，房地產(chǎn)商勢必要從中獲得利潤。所以，不管采用哪種傳統(tǒng)的營銷方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說銷售成本高，對于消費(fèi)者來說房價(jià)高，二者皆不利。

（三）廣告宣傳具有盲目性。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷中，主要是通過傳統(tǒng)媒體和銷售人員向消費(fèi)者傳播樓盤信息和促銷信息，傳遞的是房地產(chǎn)企業(yè)的主觀意愿。至于消費(fèi)者是否能看到廣告、有多少人看到了，看到的人又有多少能領(lǐng)會(huì)廣告中想表達(dá)的內(nèi)容，房產(chǎn)商一般很難預(yù)計(jì)，都是依靠所謂的經(jīng)驗(yàn)來判斷，具有很大的盲目性。并且，每次的廣告信息，消費(fèi)者一般都是被動(dòng)接受，房產(chǎn)商很難及時(shí)得到消費(fèi)者的反饋意見，更談不上根據(jù)反饋及時(shí)做出廣告或是銷售上的調(diào)整了。

（四）缺乏高素質(zhì)的營銷人才。房地產(chǎn)營銷是一項(xiàng)綜合性的復(fù)雜營銷活動(dòng)，在營銷過程中除了考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求之外，還需要對市場波動(dòng)情況以及宏觀政策調(diào)控進(jìn)行綜合考慮，同時(shí)還需要工作人員具備較強(qiáng)的交際能力和營銷能力；除此之外，還對其職業(yè)道德素質(zhì)有著較高要求，所以這就需要綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人才來完成營銷活動(dòng)。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷工作人員專業(yè)化程度不高，對房產(chǎn)知識了解較少；沒有接受過正規(guī)的培訓(xùn)，營銷經(jīng)驗(yàn)不足，交際能力和營銷能力不強(qiáng)；職業(yè)道德素質(zhì)較低，無法對自己的行為進(jìn)行嚴(yán)格約束，影響了營銷質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略

（一）創(chuàng)新營銷理念和營銷方式。房地產(chǎn)在開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)，要想充分發(fā)揮出網(wǎng)絡(luò)銷售模式的優(yōu)勢，就需要?jiǎng)?chuàng)新營銷理念和營銷方式，制定更加科學(xué)、可行的營銷方案。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立品牌營銷理念，在宣傳房地產(chǎn)商品的時(shí)候，加大對企業(yè)形象的宣傳，獲取消費(fèi)者的信任，提高市場競爭力。其次，將消費(fèi)者放在首要地位，利用網(wǎng)絡(luò)平臺加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通和交流，了解消費(fèi)者實(shí)際購房需求以及想法，不做侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益的違法行為，建立平等互惠的交易關(guān)系。最后，建立房產(chǎn)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫，按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)對消費(fèi)者人群進(jìn)行劃分，對其詳細(xì)信息進(jìn)行分析，找出更多的潛在客戶，做到營銷對象的精確化。

（二）充分利用網(wǎng)絡(luò)營銷渠道。網(wǎng)絡(luò)營銷渠道多種多樣，常見的有購買搜索流量、自媒體營銷、專業(yè)網(wǎng)站營銷等，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷的時(shí)候，要充分利用各種網(wǎng)絡(luò)營銷渠道，加強(qiáng)營銷宣傳力度，借助于多元化的網(wǎng)絡(luò)營銷方式實(shí)現(xiàn)營銷宣傳的全面覆蓋，擴(kuò)大宣傳影響力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與媒體網(wǎng)絡(luò)公司建立良好的合作管理，在其幫助下構(gòu)建完善、可行的網(wǎng)絡(luò)營銷模式；其次，充分利用各種網(wǎng)絡(luò)媒介，通過建立微信公眾號以及微博賬號等方式房產(chǎn)信息，起到營銷宣傳效果，為消費(fèi)者提供更多的獲取房產(chǎn)信息的途徑。

（三）構(gòu)建完善的網(wǎng)絡(luò)營銷體系。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷所涉及到的工作內(nèi)容較多，需要構(gòu)建完善的網(wǎng)絡(luò)營銷體系對其進(jìn)行規(guī)范和管理，才能保證網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)更加高效、有序地進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的網(wǎng)絡(luò)營銷管理機(jī)構(gòu)，采集顧客信息并按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)對顧客進(jìn)行分類，結(jié)合顧客的實(shí)際需求制定針對性的營銷方案。按照地區(qū)對營銷區(qū)域進(jìn)行劃分，設(shè)置分區(qū)部門經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)地區(qū)的營銷業(yè)務(wù)，并定期將分區(qū)的網(wǎng)絡(luò)營銷情況上報(bào)至總部機(jī)構(gòu)，方便總部對顧客信息進(jìn)行整理，對網(wǎng)絡(luò)營銷策略進(jìn)行調(diào)整，提高營銷水平和營銷質(zhì)量。

（四）提高營銷人員綜合素質(zhì)。營銷人員是開展?fàn)I銷活動(dòng)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷過程中，可以通過提高營銷人員的綜合素質(zhì)來提高營銷質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)更加理想的營銷效果。首先，在招聘營銷人員的時(shí)候，需要對應(yīng)聘人員的綜合素質(zhì)和能力進(jìn)行評定，包括專業(yè)能力、交際能力、計(jì)算機(jī)能力、道德素質(zhì)等多個(gè)方面，為打造高素質(zhì)營銷隊(duì)伍奠定基礎(chǔ)；其次，加強(qiáng)對營銷人員的培養(yǎng)，使員工能夠盡快熟悉各項(xiàng)業(yè)務(wù)，更快融入到工作中去，同時(shí)提高其計(jì)算機(jī)能力，能夠熟練運(yùn)用各種計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和軟件；再次，加強(qiáng)對營銷人員的管理，規(guī)范其行為舉止，幫助員工樹立正確的價(jià)值觀，端正其工作態(tài)度，提高員工的責(zé)任心，做好與顧客的交流和溝通工作。

五、結(jié)語

網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展和廣泛應(yīng)用，使得房地產(chǎn)銷售模式發(fā)生了很大變化，網(wǎng)絡(luò)銷售已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷售的必然發(fā)展趨勢。通過創(chuàng)新營銷理念和營銷方式、充分利用網(wǎng)絡(luò)營銷渠道、構(gòu)建完善的網(wǎng)絡(luò)營銷體系、提高營銷人員的綜合素質(zhì)等方法，能夠充分發(fā)揮出網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢，改善傳統(tǒng)營銷模式中的不足，對加快房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義。

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