租賃型集體宿舍精選(九篇)

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第1篇：租賃型集體宿舍范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；住房；救助

中圖分類號：C913.7 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）11-0057-02

作為中國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)轉(zhuǎn)型歷史過程中的必然存在，農(nóng)民工群體為中國社會(huì)的發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)，也是我國工業(yè)化、城市化的巨大推力，還是城鄉(xiāng)二元體制改革的巨大動(dòng)能，他們見證并參與了中國經(jīng)濟(jì)崛起，他們的走向則是中國小康社會(huì)發(fā)展之路上面臨的挑戰(zhàn)。

農(nóng)民工，是指在本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者進(jìn)入城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)業(yè)戶口人員，農(nóng)民工是我國特有的城鄉(xiāng)二元體制的產(chǎn)物，是我國在特殊的歷史時(shí)期出現(xiàn)的一個(gè)特殊的社會(huì)群體。進(jìn)城農(nóng)民工為鄭州的城市建設(shè)和勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但是農(nóng)民工問題所引發(fā)的社會(huì)不公及其對社會(huì)穩(wěn)定的影響也不容忽視，特別是近期鄭州市連續(xù)發(fā)生兩起農(nóng)民工街頭死亡事件引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，農(nóng)民工住房問題再次成為社會(huì)的焦點(diǎn)，解決農(nóng)民工住房問題已成為鄭州市無法回避的問題。

一、鄭州市進(jìn)城農(nóng)民工住房現(xiàn)狀

近年來鄭州市一直致力于和諧城市的建設(shè)，而且隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，吸引了大批農(nóng)民工，為城市建設(shè)和各方面發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。但是，農(nóng)民工依舊是農(nóng)民戶口，在城市中無法享受城鎮(zhèn)居民的住房保障，仍屬于弱勢群體。在談到農(nóng)民工居住狀況時(shí)，最常用的三個(gè)字就是“臟”、“亂”、“差”，不僅如此，很多農(nóng)民工甚至居無定所。根據(jù)筆者發(fā)出的問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，鄭州市農(nóng)民工目前的住房類型如表1所示：

根據(jù)圖表1顯示，鄭州市農(nóng)民工目前的住房類型大致分為以下四大類。

1.由雇主或雇傭單位提供住房

這主要存在于鄭州市的加工制造業(yè)、建筑業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。其中，加工制造業(yè)往往是流水線連續(xù)分班作業(yè)，為了便于管理和提高效率，雇主或單位為工人在廠區(qū)內(nèi)或附近提供集體宿舍；建筑業(yè)是按項(xiàng)目集中施工，工期時(shí)間緊，大部分是由施工單位在施工地提供工棚，就近居?。辉谝话愕膫鹘y(tǒng)服務(wù)行業(yè)，從業(yè)人員大部分是在生產(chǎn)經(jīng)營場所居住或在附近的出租屋集體租住。據(jù)調(diào)查，鄭州的進(jìn)城農(nóng)民工選擇寄居“宿舍、工棚”的比例20.68%。

2.在城中村租住廉價(jià)房屋。

隨著大量農(nóng)民工涌入鄭州市，城鄉(xiāng)交接處的居民利用自有的宅基地，興建城中村，向進(jìn)城農(nóng)民工提供廉租房。這些“城中村”建造前缺乏合理規(guī)劃，建造后更難實(shí)行正常管理。大量自找住房的農(nóng)民工所居住的“城中村”環(huán)境惡劣，衛(wèi)生和食物安全條件很差。但由于農(nóng)民工數(shù)量不斷增加，房租卻在不斷上漲。例如，位于鄭州市北環(huán)的花園路劉莊是房租上漲最明顯的城中村之一。這里的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間（有廚衛(wèi)的單間）在此前月租剛漲到220元的基礎(chǔ)上再次上漲，達(dá)到240元；一個(gè)稍新一點(diǎn)的單間要價(jià)240元，較原來上漲40元；一室一廳房屋月租已由原來350元左右上漲到400元以上。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)盡管房租及其他生活費(fèi)用在不斷上漲，農(nóng)民工的工資卻一直很低。農(nóng)民工中1 000元以下的低收入者占7.16%；47.09%的人收入在1 000～2 000元，29.89%的人收入在2 001～3 000元，3000元以上的占15.86%。（如圖1所示）

收入水平?jīng)Q定了農(nóng)民工的住房類型，據(jù)調(diào)查鄭州的進(jìn)城農(nóng)民工選擇“租賃房屋”的比例占76.5%。農(nóng)民工每人月均居住支出僅為245元，超過半數(shù)以上的農(nóng)民工采取多人合租的方式居住。

2.在鄭州市內(nèi)購置商品房

從國家統(tǒng)計(jì)局得到的數(shù)據(jù)顯示，來鄭務(wù)工的農(nóng)民工收入普遍較低， 2009年度全國農(nóng)民工總量為22 978萬人，比上年增加1.9%，而農(nóng)民工月平均收入為1 417 元，這與鄭州平均5 000——6 000元/平方米的房價(jià)相差巨大。很明顯農(nóng)民工購房能力普遍較弱，只有極少數(shù)來鄭州多年且發(fā)展較好的農(nóng)民工才有能力購房，但是這部分農(nóng)民工比例較低。據(jù)調(diào)查，僅有2.8%的農(nóng)民工在鄭州市內(nèi)購買了住房。

4.流離失所、露宿街頭

目前，鄭州市正在大規(guī)模地拆遷、改造都市村莊，隨著都市村莊的逐步拆遷，多數(shù)外來人員將面臨著居住大遷移、租房難、房租貴等問題。這將會(huì)造成更多無固定工作，或工資較低的農(nóng)民工露宿街頭、立交橋下。又由于鄭州市沒有針對無住所農(nóng)民工的具體救助辦法，若按《救助管理辦法》規(guī)定救助這些露宿橋下的農(nóng)民工，就會(huì)被當(dāng)作流浪乞討人員救助，最后被護(hù)送回家。這就與這些農(nóng)民工的意愿矛盾：這些農(nóng)民工之所以在橋下去露宿，是為了找工作，不是為了乞討和流浪。如果將其收容遣送的話，就等于斷了這個(gè)農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的打算。 因此，這種救助制度就存在一個(gè)救助盲區(qū)，這也成為他們寧愿露宿街頭，也不愿接受救助的原因。

二、解決進(jìn)城農(nóng)民工住房問題的對策

結(jié)合農(nóng)民工從業(yè)范圍廣、流動(dòng)性強(qiáng)、群體分化復(fù)雜等特點(diǎn)，從鄭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，分層次、分階段地逐步推進(jìn)農(nóng)民工居住問題的解決。

1.出臺(tái)租賃優(yōu)惠政策

建議鄭州相關(guān)政府出臺(tái)租賃優(yōu)惠政策，引導(dǎo)和培育房屋租賃市場，加強(qiáng)和完善房屋租賃市場的服務(wù)功能。在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，房屋租賃市場仍是大部分農(nóng)民工解決城市居住問題的主要途徑，但目前鄭州市房屋租賃市場處于自發(fā)無序狀態(tài)。在加強(qiáng)管理的同時(shí)，應(yīng)采取一些具體的措施和辦法，規(guī)范引導(dǎo)和培育房屋租賃市場有序合法地發(fā)展，例如，出臺(tái)租賃優(yōu)惠政策，支持和鼓勵(lì)社會(huì)各界提供中低檔住房用于出租，政府對中低檔住房租賃這一塊實(shí)行租賃稅費(fèi)減免，充分發(fā)揮房屋租賃市場在農(nóng)民工解決居住方面的主導(dǎo)作用。

2.鼓勵(lì)大中型企業(yè)建造集體宿舍

鄭州的一些大中型企業(yè)的基層勞作對勞動(dòng)力的需求較大，而許多企業(yè)在招聘時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)“民工荒”。這也正是劉易斯拐點(diǎn)的前兆，為了解決務(wù)工人員不足的問題，除了增加工資這種簡單的方法外，還建議對勞動(dòng)力的需求大的企業(yè)，建造相當(dāng)數(shù)量的員工宿舍， 并且將宿舍設(shè)施規(guī)范化，這樣不僅可以有效解決“農(nóng)民荒”的問題，還能為企業(yè)解決人員頻繁變動(dòng)的問題，使“農(nóng)民工”在外工作更有“家”的歸屬感。

3.出臺(tái)針對露宿街頭農(nóng)民工的具體救助措施

目前河南省還沒有具體針對無住所農(nóng)民工的具體住房救助措施，當(dāng)面對睡在立交橋下的農(nóng)民工時(shí)，只能按照流浪乞討人員的救助辦法救助，將其送返家鄉(xiāng)。雖然這些農(nóng)民工與流浪乞討人員一樣沒有居所，但他們二者又存在本質(zhì)差別，城市流浪乞討人員一般是沒有勞動(dòng)能力，需要享受國家救濟(jì)的，但是農(nóng)民工是由勞動(dòng)能力的，之所以露宿街頭是由于勞動(dòng)收入過低，或者仍在尋求適當(dāng)?shù)墓ぷ?，以致不足以支付昂貴的房租。因此，鄭州市應(yīng)該率先在救助露宿街頭的農(nóng)民工的政策上突破傳統(tǒng)觀念，建立農(nóng)民工臨時(shí)安置點(diǎn)，為來鄭州務(wù)工的農(nóng)民工提供一個(gè)短期（1到3個(gè)月）的廉租房。而廉租房的建設(shè)資金可以通過土地出讓金、延期支付房租及社會(huì)捐助等方式籌集。

4.針對長期居住的農(nóng)民工，提供長期廉租房

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的概念就將進(jìn)城打工的農(nóng)民工排除在外了。鄭州市可以出臺(tái)一些相應(yīng)的政策，如規(guī)定企業(yè)在聘用農(nóng)民工之后，須為農(nóng)民工繳存住房公積金，用于農(nóng)民工購買或租賃房屋。在對于符合條件的農(nóng)民工，也可以獲得政府提供的廉租房或購買經(jīng)濟(jì)適用房，讓這些農(nóng)民工享受市民的待遇，以便他們舉家遷移到城市，成為城市的永久性居民，加快完成鄭州市城市化進(jìn)程。

5.弱化戶籍制度

一個(gè)公平正義的社會(huì)，救助關(guān)愛弱者、貧者是底線，避免弱者更弱、貧者更貧是責(zé)任。而我國的社會(huì)救助制度的建立與實(shí)施是以戶籍為依據(jù)，通過民政系統(tǒng)的渠道來進(jìn)行幫扶救助的。由于戶籍制的限制農(nóng)民工在遭遇災(zāi)害或大病等困難時(shí)，只能依靠工友間的相互幫助或者通過打工企業(yè)、工會(huì)提供的零星救助，且救助力度不夠大。為了更好地關(guān)注關(guān)心那些留宿街頭的農(nóng)民工，建議鄭州市制定相應(yīng)的外來務(wù)工人員幫扶救助辦法，確實(shí)保障那些露宿街頭又得重病的農(nóng)民工可以得到適當(dāng)?shù)木葷?jì)，不必因?yàn)閼艏贫貌坏胶线m的救濟(jì)。

三、結(jié)語

隨著鄭州市“城中村”改造的不斷推進(jìn)，住房問題將成為更多農(nóng)民工不得不面對的問題。如果不加解決，將會(huì)有更多露宿街頭的農(nóng)民工，這對鄭州市的發(fā)展與在“中原崛起”戰(zhàn)略中所起作用起到阻礙作用。因此，鄭州市的城市化要得到進(jìn)一步發(fā)展，就必須要解決好農(nóng)民工住房問題。通過出臺(tái)優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)大中型建造集體宿舍、政府提供廉租房、弱化戶籍制度等方式為農(nóng)民工提供相對寬松居住的條件，完善農(nóng)民工住房救助制度，對于那些仍然棲息于立交橋下的農(nóng)民工而言，希望通過一系列的措施讓他們得到更溫暖的救助、更有尊嚴(yán)地生存；對于立志公平正義的社會(huì)而言，更加人性化的救助措施的改進(jìn)意味著更深切的自省和更積極的制度建設(shè)。希望未來能夠讓農(nóng)民工在建設(shè)美好鄭州的同時(shí)享受到鄭州發(fā)展帶給自己的實(shí)惠。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：租賃型集體宿舍范文

一、中國特色城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系現(xiàn)狀

（一）國有土地上的住房供應(yīng)

國有土地上的住房供應(yīng)包括商品房和保障房兩大類。從居民住房選擇方式看，有購房和租房兩種形式（見圖1）。

按以上兩個(gè)維度劃分，商品房供應(yīng)中，有出售型商品房和租賃型商品房兩類。一般來說，有購房支付能力的家庭，選擇購買商品房來滿足需求；購房支付能力不足、有租房支付能力的家庭，選擇租賃商品房居住。目前，有一部分群體因?yàn)樽夥恐Ц赌芰Σ蛔悖€會(huì)選擇地下室、或者“群租”等非正規(guī)的商品房租賃形式。

在保障房供應(yīng)中，分為出售型保障房和租賃型保障房兩大類。出售型保障房的供應(yīng)對象一般是無力從市場購買商品房，但有部分購房支付能力的住房困難家庭。這類住房因?yàn)橛姓耐恋?、稅收等政策支持，或者直接限價(jià)，所以房價(jià)比商品房低。目前，這類住房主要有自住型商品房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等形式。

租賃型保障房的供應(yīng)對象是市場購房支付能力不足，市場租賃支付能力也不夠的住房困難家庭。目前，這類住房的主要形式是廉租房和公共租賃房。

（二）集體土地上的住房供應(yīng)

集體土地上的住房供應(yīng)包括出售型的“小產(chǎn)權(quán)房”和農(nóng)村租賃房兩類?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的供應(yīng)對象是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)家庭。大多數(shù)家庭是因?yàn)樵谏唐贩渴袌鲑彿恐Ц赌芰Σ蛔惚黄荣徺I“小產(chǎn)權(quán)房”以滿足自己的基本住房需求，當(dāng)然，也有少數(shù)高收入家庭購買別墅型“小產(chǎn)權(quán)房”以滿足自己的改善性住房需求。

農(nóng)村租賃房一般分布在“城中村”、城鄉(xiāng)結(jié)合部或者工業(yè)園區(qū)周邊村莊，主要供給那些租房支付能力弱、追求較低居住成本的外來務(wù)工人員，也有一部分供應(yīng)給剛?cè)肼毜那嗄耆恕?/p>

二、當(dāng)前城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系存在的問題

（一）出售型住房供應(yīng)多，租賃型住房供應(yīng)不足

一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是由租、售兩個(gè)部分組成。在我國，形成了以售為主的住房供應(yīng)模式，住房租賃的發(fā)展嚴(yán)重滯后于住房買賣市場。當(dāng)前，我國處于快速城鎮(zhèn)化階段，每年都有大量的新進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)的青年人和從農(nóng)村流入的外來務(wù)工人員，這些人購房能力顯著不足，過渡性租房需求巨大。但在城鎮(zhèn)國有土地上，商品房供應(yīng)基本以開發(fā)銷售為主，現(xiàn)行的政策安排也是基本按開發(fā)企業(yè)開發(fā)、出售設(shè)計(jì)的，沒有鼓勵(lì)企業(yè)出租住房的政策。保障性公共租賃住房是從2009年才開始發(fā)展的，起步也比較晚。租賃住房尤其是價(jià)格低廉的租賃住房供應(yīng)顯著不足。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)住房自有率在75%左右，也就是說，約有25%的家庭租房住。而德國住房自有率約為43%，一半以上的家庭租住房屋；美國住房自有率長期保持在65%左右，約1/3的家庭租住房屋。與發(fā)達(dá)國家相比，我國住房的自有率較高，租住率較低。

（二）住房供應(yīng)主體單一，缺乏企業(yè)及各類社會(huì)機(jī)構(gòu)參與提供租賃住房

目前，我國租賃型商品房供應(yīng)主體單一，主要以個(gè)體房東為主。根據(jù)學(xué)者文昊、張杰2010年的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，在北京商品房租賃市場的供給主體中，個(gè)體房東的市場份額約占65%，個(gè)體二房東約占17%，租賃機(jī)構(gòu)約占13%，物業(yè)持有機(jī)構(gòu)租賃的僅占5%，且以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留的就業(yè)單位、房管部門等為主，開發(fā)企業(yè)、各類社會(huì)機(jī)構(gòu)基本沒有住房租賃業(yè)務(wù)。

在公共租賃住房供應(yīng)中，基本以政府、開發(fā)園區(qū)企業(yè)提供為主，其他各類企業(yè)參與不夠，保險(xiǎn)、擔(dān)保等追求低利潤回報(bào)的機(jī)構(gòu)投資者參與保障房建設(shè)也不充分，住房合作社、住房協(xié)會(huì)等非營利組織提供保障性住房的制度土壤還不具備。這都導(dǎo)致公共租賃房不能形成大規(guī)模供應(yīng)。

（三）保障房供應(yīng)數(shù)量不足，供應(yīng)對象界定與實(shí)際需求不匹配

當(dāng)前，相對于龐大的城鎮(zhèn)住房困難家庭的需求，保障房供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，覆蓋面仍然偏小。目前，大多數(shù)城市住房保障只覆蓋到戶籍人口，但在外來人口流入較多的城市，住房最困難的群體往往不是本地居民，而是城鎮(zhèn)化帶來的外來務(wù)工人員和新入職的青年人。由于難以通過住房保障來解決住房問題，他們只能選擇城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民住房、城區(qū)地下室或者采取“群租”等非正規(guī)方式解決住房問題。

此外，目前部分保障房供應(yīng)對象的界定與實(shí)際需求不匹配，嚴(yán)重影響了保障房供給效率。比如，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城鎮(zhèn)低收入家庭，但大多數(shù)低收入家庭連經(jīng)濟(jì)適用住房的支付能力都不具備。再如，公共租賃住房要求將外來務(wù)工人員納入保障范疇，但國有土地上建設(shè)的公租房租金水平和市場租金相差有限，低端務(wù)工人員仍然支付不起，政府也沒有實(shí)力面向大量的外來務(wù)工人員提供廉租房或者發(fā)放租房補(bǔ)貼。另外，公共租賃住房也不完全受本地中低收入住房困難家庭歡迎，因?yàn)橛械募彝ハＭㄟ^購買方式擁有保障房，有的家庭原本也有小面積住房，當(dāng)其兒女結(jié)婚、生育子女時(shí)，住房不足凸顯，這時(shí)四五十平方米的公租房往往難以滿足他們的需要，再加上公租房位置偏遠(yuǎn)，增加其生活成本，就更加不受歡迎。

（四）集體土地上住房供應(yīng)發(fā)揮了極大作用，但游離于法律監(jiān)管之外

客觀上，集體土地上住房有效彌補(bǔ)了國有土地住房供應(yīng)不足的問題，以其低廉的價(jià)格滿足了城鎮(zhèn)外來人口的購房需求和租房需求，對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展起到了重要的保障作用。目前，無論是出售型的小產(chǎn)權(quán)房還是農(nóng)村租賃房，其數(shù)量大、涉及范圍廣都已經(jīng)是不爭的事實(shí)。

根據(jù)REICO工作室數(shù)據(jù)，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占北京市場樓盤總量的20%左右，銷售價(jià)格僅為臨近地段商品房價(jià)格的25%-30%。據(jù)媒體報(bào)道，截至2011年，深圳違法建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳住房總建筑面積的49.27%。據(jù)四川省社科院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員陳武元統(tǒng)計(jì)，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到了整個(gè)成都商品房市場的30%左右。據(jù)筆者調(diào)研，在太原，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大約占到市場在售樓盤總量的15%左右。

據(jù)估計(jì)，全國范圍內(nèi)，國有土地上房屋租賃面積與集體土地上房屋租賃面積比大致為3：1。但在部分大城市，集體土地上租賃住房占比更大，比如廣州約為55%，深圳接近80%。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，為解決外來務(wù)工人員解決居住問題發(fā)揮了巨大作用。

在現(xiàn)有制度框架內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村租賃房難以禁止。如果這部分住房長期脫離法律監(jiān)管之外，任其自由發(fā)展，不僅容易產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)治安、質(zhì)量安全、消防衛(wèi)生等問題，還干擾了正常的房地產(chǎn)市場秩序，增加了未來管理的難度。

三、城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的改進(jìn)

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的架構(gòu)不應(yīng)該是不切實(shí)際的想象，而是要與現(xiàn)實(shí)的住房需求相匹配，與需求對象的支付能力相匹配，與城鎮(zhèn)化發(fā)展階段相適應(yīng)。城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的設(shè)計(jì)，既要尋求突破，又要尊重現(xiàn)實(shí)。我國已經(jīng)形成了“出售型+租賃型”、“商品房+保障房”、“國有土地上住房+集體建設(shè)用地上住房”的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，當(dāng)前，對這個(gè)體系更多的是改進(jìn)，而不是重構(gòu)（見圖2）。

（一）增加保障房供應(yīng)數(shù)量

加速城鎮(zhèn)化階段，住房購買需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以十分輕易地取得高利潤回報(bào)，因而沒有動(dòng)力持有經(jīng)營租賃型住房。在這一階段，需要發(fā)揮政府作用，增加保障性住房，尤其是租賃型保障房的供應(yīng)數(shù)量。

目前，公共租賃住房增速過慢，主要受制于資金的約束。因此，一方面，政府需要加大投入建設(shè)公共租賃房；另一方面，還需要培育多元住房供應(yīng)主體，積極引導(dǎo)非營利組織、企業(yè)及其他社會(huì)機(jī)構(gòu)投資建設(shè)、持有運(yùn)營公租房。比如，可以采取劃撥、出讓、租賃、作價(jià)入股等多種方式供應(yīng)土地；可給予長達(dá)30年的貸款支持，并采取財(cái)政貼息的方式降低貸款利息；另外，還可以采取運(yùn)營一定年限后允許分割出售的投資退出機(jī)制等。

此外，可靈活采取“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”兩種住房保障方式。在住房供應(yīng)不足的城市，可更多地采取“補(bǔ)磚頭”的方式，在住房供應(yīng)較充足的城市，可更多地采取“補(bǔ)人頭”的方式。通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，不僅充分運(yùn)用市場機(jī)制，盤活更多的存量住房進(jìn)入住房保障領(lǐng)域，還可以刺激更多的社會(huì)、市場主體建設(shè)、持有經(jīng)營租賃住房，增加租賃住房供應(yīng)。

（二）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)住房管理

當(dāng)前，集體土地上住房已經(jīng)實(shí)際承擔(dān)了住房保障的責(zé)任，為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化做出了巨大貢獻(xiàn)。眾所周知，沒有“城中村”就沒有深圳的城鎮(zhèn)化，沒有各村鎮(zhèn)租賃住房，就沒有東莞工業(yè)化，其他許多城市也是如此。因此，要將其統(tǒng)一納入城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。近期，需要妥善處理歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房，并將農(nóng)村租賃房納入統(tǒng)一規(guī)范管理中，承認(rèn)并繼續(xù)有效發(fā)揮其作用。長遠(yuǎn)看，在符合用途管制的前提下，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，根據(jù)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的現(xiàn)實(shí)需要，統(tǒng)一規(guī)劃布局、合理安排建設(shè)數(shù)量、統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)管，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房市場。

集體土地上住房供應(yīng)仍然包括出售型和租賃型兩類，出售型農(nóng)村住房主要供應(yīng)給商品房購買能力不足又有鄉(xiāng)村居住偏好的城鎮(zhèn)住房困難家庭，隨著老齡化社會(huì)的到來，這樣的需求會(huì)越來越多；少量低密度住宅可供給城鎮(zhèn)高收入階層。供應(yīng)主體是村集體、農(nóng)民、開發(fā)企業(yè)。農(nóng)村租賃房供應(yīng)對象為追求低租金的外來務(wù)工人員、新入職青年群體和有鄉(xiāng)村居住意愿的老年人等。

（三）調(diào)整供應(yīng)產(chǎn)品的供需匹配度

對目前部分保障房供應(yīng)對象的界定與實(shí)際需求不匹配的情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整：對有市場支付能力的家庭，通過商品房購買與租賃方式解決住房問題；對住房極度困難的城鎮(zhèn)居民，采取廉租房方式解決，也可通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，讓其在市場上尋找合適房源居住；公共租賃房和出售型保障房主要用于解決“夾心層”的住房困難，主要供應(yīng)對象為有部分支付能力的關(guān)鍵就業(yè)者，如公務(wù)員、引進(jìn)人才、教師等，還有支付能力階段性不足的青年人以及穩(wěn)定就業(yè)并有一定支付能力的外來務(wù)工人員。對于選擇公共租賃房的家庭，要有一定的租賃補(bǔ)貼，一般對于租金超過其工資水平30%的部分給予補(bǔ)貼，領(lǐng)取補(bǔ)貼的家庭，也可選擇在市場上自由尋找合適住房；對于選擇出售型保障房的要有住房公積金貸款、降低首付比、延長貸款年限等金融稅收政策支持。在一定條件下公共租賃住房可以轉(zhuǎn)成出售型保障房，當(dāng)供應(yīng)對象收入水平提高時(shí)，可以逐步將產(chǎn)權(quán)所有者手中的權(quán)益份額逐步購買為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。

第3篇：租賃型集體宿舍范文

為積極響應(yīng)鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府大力發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的號召，繁榮本鎮(zhèn)商業(yè)，凝聚人氣，我公司經(jīng)過充分的調(diào)查研究，建議在__大道我公司__施工隊(duì)現(xiàn)倉庫所在地建設(shè)一座綜合性商場，現(xiàn)將擬建商場的可行性報(bào)告如下：一、興建該項(xiàng)目的原由

（一）外部原因：盡管我鎮(zhèn)零售業(yè)這幾年發(fā)展迅猛，但是大型商場的布點(diǎn)主要集中在路西，而路東目前尚未形成規(guī)模較大的商場。時(shí)下人民群眾的購物習(xí)慣已經(jīng)傾向于進(jìn)超市或大型商場，在興業(yè)大道興建一座綜合性商場，可以在一定程度上平衡鎮(zhèn)區(qū)商場布點(diǎn)，滿足興業(yè)大道周邊人們的購買需要，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆睒s。顧客來源既就近于__工業(yè)區(qū)、__工業(yè)區(qū)，又是__、__、__和__等村通往鎮(zhèn)中心區(qū)的出口之處，有較廣的市場空間和潛在客源。

（二）內(nèi)部原因：一是我公司__施工隊(duì)倉庫目前為臨時(shí)搭建的棚屋，土地閑置已久，亟待盤活；二是我鎮(zhèn)政府干部職工隨著生活水平的逐漸提高，有一些資金積蓄，可以在政府開發(fā)的項(xiàng)目中參以一定的股份，取得集體和個(gè)人雙贏的效果。

二、擬建項(xiàng)目的基本情況

1、項(xiàng)目選址：住于橫瀝鎮(zhèn)村頭村興業(yè)大道路邊。

2、項(xiàng)目用地規(guī)模：__施工隊(duì)倉庫地塊總面積65畝，計(jì)劃左邊材料試驗(yàn)室后面用于建二棟廠房租給__*制品廠，右邊后面為工業(yè)預(yù)留地，前面為興建商場用地。規(guī)劃商場總用地面積11200平方米，總建筑面積16760平方米，其中商場建筑面積11880平方米，宿舍建筑面積4880平方米。

三、經(jīng)營管理方式（第一種）

政府自籌資金建設(shè)，經(jīng)政府招商引資，租賃給客戶自主經(jīng)營，政府收取租金。管理由經(jīng)聯(lián)總社負(fù)責(zé)，參照__*廠房模式進(jìn)行管理。

四、資金總投入

經(jīng)初步預(yù)算，建設(shè)資金按700元/平方米，約需建設(shè)資金1173萬元；地價(jià)按170元/平方米（不包辦證），約需地價(jià)款190萬元，合計(jì)共投入資金約需1363萬元。

五、建設(shè)資金來源

方案一：按我公司與政府員工各占50即681.5萬元的股份，我公司除地價(jià)款外，不足部分再由我公司補(bǔ)充。員工股由政府組織發(fā)動(dòng)政府員工以自愿方式進(jìn)行集資。

方案二：全部由我公司投資建設(shè)，不設(shè)員工股。

六、經(jīng)濟(jì)效益及投資回收年限

按現(xiàn)行商場市場租賃價(jià)格，租金約為13元/平方米/月，合計(jì)年租金收入預(yù)計(jì)260萬元。如照正常運(yùn)作計(jì)算（不計(jì)利息），6年可收回初始投資。

第4篇：租賃型集體宿舍范文

我的營業(yè)執(zhí)照法人已經(jīng)更改了，現(xiàn)在要更改組織機(jī)構(gòu)代碼證，需要哪些材料呢？

商界因單位名稱、地址、機(jī)構(gòu)類型三項(xiàng)中任一項(xiàng)發(fā)生變更，應(yīng)在變更后的30天內(nèi)到原代碼頒證機(jī)構(gòu)辦理換證手續(xù)，應(yīng)提交材料如下：1．變更后的證照（批文）的原件及復(fù)印件；2．法人代表（負(fù)責(zé)人），經(jīng)辦人的身份證原件及雙面復(fù)印件；3．本單位公章；4．代碼證正本、副本及IC卡；5．介紹信。

沈陽周先生

我只有14歲，只有銀行卡，能買股票嗎？

商界依照你的年齡應(yīng)該是不能開戶購買股票的。按照我國現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，證券公司有權(quán)拒絕下列人員開戶：1．未滿18周歲的未成年人及未經(jīng)法定人允許者；2．證券主管機(jī)關(guān)及證券交易所的職員與雇員；3．黨政機(jī)關(guān)干部、現(xiàn)役軍人；4．證券公司職員；5．被宣布破產(chǎn)且未恢復(fù)者；6．未經(jīng)證券主管機(jī)關(guān)或證券交易所允許者；7．法人委托開戶未能提出該法人授權(quán)開戶證明者；8．曾因違反證券交易的案件在查未滿三年者。

深圳 周女士

民營企業(yè)建立集體戶口需要具備哪些條件呢？

商界一、辦理集體戶口具備條件：1．單位員工20人以上，其中有6人以上戶口須遷入集體戶口；2．單位有專人負(fù)責(zé)集體戶口管理，并自覺承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；3．單位有穩(wěn)定的辦公場所或員工宿舍。

二、須提交的材料：1．企業(yè)法人簽名的申請書；2．企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3．本單位負(fù)責(zé)管理集體戶口的人員名單；4．單位員工宿舍或辦公場所房產(chǎn)證明,屬于租房的提供租賃合同。

重慶張女士

資產(chǎn)負(fù)債表中，應(yīng)交稅金是不是等于增值稅申報(bào)表中應(yīng)補(bǔ)稅款。另外，下月我公司的未交稅金是等于當(dāng)月的增值稅納稅申報(bào)表中的應(yīng)補(bǔ)稅款，還是以前幾個(gè)月增值稅納稅申報(bào)表中的應(yīng)補(bǔ)稅款之和？

商界 資產(chǎn)負(fù)債表上的應(yīng)交稅金就是總賬上此科目的數(shù)據(jù)，但不一定是企業(yè)本月應(yīng)交的增值稅。月末應(yīng)交的增值稅是本月進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅相抵扣后的應(yīng)補(bǔ)稅款加上月留底稅之和。另外，應(yīng)交稅金科目一般包括應(yīng)交增值稅和個(gè)人所得稅、城建稅。

太原吳先生

資產(chǎn)評估里投資的概念有這么一句話――通過分配增加財(cái)富，請問這是什么意思？

商界 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的分配環(huán)節(jié)并不能增加社會(huì)總的財(cái)富。但是在分配或者二次分配的過程中，有些人通過投資的方式，按照資本要素分得一部分社會(huì)財(cái)富。這部分財(cái)富通過分配的方式由一部分人轉(zhuǎn)移給另一部分人所有，那么就個(gè)人而言，投資的這個(gè)人的財(cái)富就增加了。

武漢趙先生

生產(chǎn)加工型的企業(yè)第一次年審要帶什么資料？

商界 你具體說的是什么年審呢？如果是工商年審，需要帶的資料如下：1．年審表格；2．營業(yè)執(zhí)照正本和副本原件；3.法人身份證復(fù)印件；4．授權(quán)書；5．會(huì)計(jì)報(bào)表；6．機(jī)構(gòu)代碼證。

太原 樊先生

我想注冊一家小型公司，現(xiàn)在準(zhǔn)備租辦公室，不知道20平方米的房子可不可以，注冊公司時(shí)，對辦公室面積有要求嗎？

商界注冊公司只要有正規(guī)的租賃合同、實(shí)際辦公地址就可以辦理了。對場地面積沒有要求，只要能夠正常辦公就行。

阜陽 唐先生

第5篇：租賃型集體宿舍范文

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；農(nóng)民工；市民化

中圖分類號：C912 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-03

一、農(nóng)民工生存狀況及市民化意愿

2012年遼寧省農(nóng)民工總量約為420萬人，其中：來自本省農(nóng)民工331萬，占79%；來自外省的農(nóng)民工89萬人，占21%。來自本省農(nóng)民工市內(nèi)流動(dòng)的260萬人，占79%；跨市流動(dòng)的71萬人，占21%。來自本省農(nóng)民工是來自外省農(nóng)民工的3.7倍，本省農(nóng)民工占絕大多數(shù)。市內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工是跨市流動(dòng)農(nóng)民工的3.7倍，市內(nèi)流動(dòng)是農(nóng)民工的主體。

1.農(nóng)民工就業(yè)分布

2011年全省農(nóng)民工415萬人，從事建筑業(yè)93.7萬人，制造業(yè)51.3萬人、采礦業(yè)25.5萬人、保安業(yè)22萬人、餐飲業(yè)及其他行業(yè)112.5萬人；主要分布在沈陽市66萬人，大連市92萬人，其他城市163萬人，分布在縣城、小城鎮(zhèn)的有94萬人。遼寧省農(nóng)民工主要分布在沈陽、大連等大中城市，并且大量從事就業(yè)門檻較低的傳統(tǒng)二、三產(chǎn)業(yè)。這說明大中城市的就業(yè)機(jī)會(huì)比縣城和小城鎮(zhèn)多，承載能力也比后者強(qiáng)。

2.農(nóng)民工社會(huì)保障

2013年，遼寧省醫(yī)療保險(xiǎn)參保的農(nóng)民工106萬人，參保率約25%；在工傷保險(xiǎn)方面，全省參保的農(nóng)民工188.55萬人，參保率約45%；在養(yǎng)老保險(xiǎn)方面，全省參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的農(nóng)民工46.4萬人，參保率約11%；在失業(yè)保險(xiǎn)方面，全省參保的農(nóng)民工27.3萬人，參保率約7%。農(nóng)民工參加社會(huì)保險(xiǎn)的積極性不高，與長期居住關(guān)聯(lián)度較大的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)僅為11%，更是偏低。在技能培訓(xùn)結(jié)構(gòu)方面，參加技能培訓(xùn)39萬人，參與率約9.4%，取得技能證書僅11萬人。從這項(xiàng)調(diào)研來看，我省農(nóng)民工的社會(huì)保障水平還比較低，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享受與城鎮(zhèn)居民同等公共服務(wù)的差距還比較大。

3.農(nóng)民工住房情況

據(jù)沈陽市（2012年）的抽樣調(diào)查顯示，農(nóng)民工的居住方式主要有租住、借住、集體宿舍、活動(dòng)板房、帳篷和在建建筑五類。其中，租住的占43%，借住的占2%，集體宿舍的占26%，活動(dòng)板房的占13%，帳篷和在建建筑的占16%。租住和住集體宿舍的農(nóng)民工比例占7成左右。

4.農(nóng)民工市民化意愿

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009至2012年，遼寧省已有47萬農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)，對推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)起到了一定作用。但是，從現(xiàn)實(shí)情況分析，我省農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)人數(shù)呈逐年下降趨勢，2009至2012年分別為22萬、9.5萬、9.2萬、6.1萬，其中，落戶小城鎮(zhèn)、購房、投親落戶比例較大，分別為11萬、6.3萬、4.5萬。

據(jù)遼寧省公安廳2013年問卷調(diào)查所知，在調(diào)查的10000名流動(dòng)人口（農(nóng)民工）中，愿意落戶城鎮(zhèn)的有3217人，占32.2%，不愿意落戶城鎮(zhèn)的有6783人，占67.8%；在不愿意落戶城鎮(zhèn)的人口中，不愿意放棄土地的有2680人，占39.5%，認(rèn)為城鎮(zhèn)消費(fèi)水平高的有1508人，占22.2%，城鎮(zhèn)沒有住房的有1092人，占16.1%?？梢钥闯?，土地、住房、收入問題是制約農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)的主要因素，同時(shí)，惠農(nóng)政策、征地補(bǔ)償、生活習(xí)慣等也在一定程度上限制了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。

二、農(nóng)民工市民化的制約因素分析

1.成本因素制約

目前國內(nèi)有關(guān)農(nóng)民工市民化成本研究基本上是從公共成本、個(gè)人成本和社會(huì)成本三個(gè)方面進(jìn)行的，尚未形成普遍認(rèn)可的成本構(gòu)成體系和測算方法，而且測算結(jié)果差異較大，從人均2.5萬元到119.7萬元不等（見表1）。。

表1 農(nóng)民工市民化的綜合成本

全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)

公共

成本 城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)成本（元/人年） 677 716 603 547

公共服務(wù)管理成本（元/人年） 806 1623 505 465

社會(huì)保障成本（元/人） 41356 45547 34362 39832

義務(wù)教育成本（元/人） 14180 15066 12384 12616

住房保障成本（元/人） 12011 15214 9512 10305

公共總成本（萬元） 13.1 17.6 10.4 10.6

個(gè)人

成本 生活成本（元/人年） 14710 16981 12139 12351

住房成本（元/人） 100906 126013 83634 91159

社會(huì)保障成本（元/人年） 2975 2742 2970 3839

個(gè)人總成本（萬元/年） 11.9 14.6 9.9 10.7

從研究文獻(xiàn)來看，影響農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的成本主要包括公共成本和個(gè)人成本，其中公共成本主要是政府為市民化人口提供各項(xiàng)公共服務(wù)、社會(huì)保障和新（擴(kuò)）建基礎(chǔ)設(shè)施等而需增加的財(cái)政支出。個(gè)人成本主要是農(nóng)民工個(gè)人及其家庭在城鎮(zhèn)定居所需支付的生活費(fèi)用和發(fā)展費(fèi)用，二者缺一不可。

遼寧處于東部地區(qū)，如果按照平均每年實(shí)現(xiàn)70萬人的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化目標(biāo)，則全省每年需拿出28.7億元（17.6萬元/43年*70萬人）財(cái)政收入用于支付市民化的公共成本。2012年全省公共財(cái)政預(yù)算收入為3103.7億元，可見農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化對公共財(cái)政壓力并不是很大，政府財(cái)力負(fù)擔(dān)并不是制約農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的主要因素。

而就農(nóng)民工個(gè)人而言，市民化的最大成本是住房成本，如果按照戶均3口人計(jì)算，每個(gè)新市民家庭需要的住房成本將達(dá)到37.8萬元。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年外出農(nóng)民工人均月收入2290元，全年收入約為2.75萬元，也就是說農(nóng)民工在維持全年人均支出成本后很難承受購房成本，這也是前述租住和住集體宿舍的農(nóng)民工比例占7成左右的主要原因。

2.現(xiàn)行制度約束

一是現(xiàn)行戶籍管理制度及其附屬福利政策的約束。盡管在2009年遼寧省政府出臺(tái)了《關(guān)于深化戶籍管理制度改革若干規(guī)定》，明確規(guī)定在全省取消“農(nóng)業(yè)戶口”和“非農(nóng)業(yè)戶口”性質(zhì)劃分，統(tǒng)一稱作“居民戶口”。但是在諸如就業(yè)、住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等制度方面，居民待遇仍然與戶口掛鉤，城鄉(xiāng)福利待遇的差距明顯，而在不同城市之間這種差距也同樣存在。

二是現(xiàn)行土地管理制度的約束。例如現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革較慢，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較難通過土地和房產(chǎn)的征收收益獲得足夠的市民化成本支持。同時(shí)，隨著國家持續(xù)對“三農(nóng)”的關(guān)注以及新農(nóng)村建設(shè)的取得新成就，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)意識(shí)不斷提高、法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口放棄土地獲得市民身份的機(jī)會(huì)成本越來越高。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組（2011年）的調(diào)查，73%的農(nóng)民工希望進(jìn)城定居后能保留承包地，67%的農(nóng)民工希望能保留宅基地。此外，當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤的政策，沒有與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人的數(shù)量掛鉤，造成人口輸入地與輸出地之間人口與土地資源的配置嚴(yán)重失衡，農(nóng)村土地出現(xiàn)閑置等浪費(fèi)現(xiàn)象。

3.社會(huì)認(rèn)同度低

由于大部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口受教育程度低、缺乏工作技能，所以往往從事技術(shù)含量低、收入也較低的傳統(tǒng)行業(yè)。此外生活觀念和生活習(xí)慣的差異，以及個(gè)別治安案件、不遵守社會(huì)公德等行為，導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)居民對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口整體產(chǎn)生偏見或歧視。而農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口原有的文化與行為方式以及經(jīng)濟(jì)生活方面的差距，也使得他們對所在的城市缺乏歸屬感。據(jù)一項(xiàng)關(guān)于農(nóng)民工自我身份界定的調(diào)查，選擇“城市市民”的人數(shù)只有19.31%，選擇“農(nóng)民”的人數(shù)占57.93%，選擇“邊緣人”的人數(shù)占22.51%（梅建明，2006）。對廣州、深圳、東莞等地新生代農(nóng)民工的調(diào)查顯示，63%的人存在“我不屬于這里”的感覺（張麗艷、陳余婷，2012）。

4.承載能力限制

由于資源配置的不均衡，大中小城市和小城鎮(zhèn)在就業(yè)機(jī)會(huì)、工資水平和公共服務(wù)等方面差距懸殊。據(jù)《國家統(tǒng)計(jì)局2012年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》顯示，在直轄市務(wù)工的農(nóng)民工人均月收入水平2561元，比上年增加259元；在省會(huì)城市務(wù)工的農(nóng)民工月收入水平2277元，增加236元；在地級市和縣級市務(wù)工的農(nóng)民工月收入水平分別為2240元和2204元，分別增加229元和222元。大城市的務(wù)工收入水平和增加額都要高于中小城市的水平。從就業(yè)人數(shù)上看，在直轄市務(wù)工的占10%，在省會(huì)城市務(wù)工的占20.1%，在地級市務(wù)工的占34.9%，在縣級市務(wù)工的占23.6%。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口向大中城市集聚，一方面使大城市特別是超大城市規(guī)模急劇膨脹，出現(xiàn)交通擁堵、環(huán)境惡化、房價(jià)高企等“城市病”，另一方面也使一些小城市和小城鎮(zhèn)缺乏人氣，出現(xiàn)相對衰落的現(xiàn)象。所以雖然現(xiàn)行政策已經(jīng)全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，但是實(shí)際上對農(nóng)民工并沒多少吸引力，而大中城市雖然存在各種落戶限制，但仍然受到七成左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的青睞。

三、農(nóng)民工市民化的對策建議

國家新型城鎮(zhèn)化的核心思想是實(shí)現(xiàn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，首要任務(wù)是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。這是城鎮(zhèn)化政策從注重?cái)?shù)量向質(zhì)量與數(shù)量并重的重大轉(zhuǎn)變。結(jié)合上述調(diào)研分析并借鑒國內(nèi)典型經(jīng)驗(yàn)，提出有關(guān)對策建議如下：

1.深化戶籍改革

圍繞解決已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶問題，深化戶籍管理制度改革，努力提高農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)的素質(zhì)和能力。一是實(shí)施差異化的落戶政策。完全放開建制鎮(zhèn)和中小城市落戶政策，取消現(xiàn)有全部限制條件，只要在建制鎮(zhèn)和中小城市有合法落戶地址（含租賃）即可落戶。適度放開大城市落戶政策。對于購房落戶，取消實(shí)際居住1年限制，只要合法取得房屋并實(shí)際居住的，本人及其共同居住的配偶、未婚子女、父母可申請落戶。二是進(jìn)一步健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度、實(shí)施居住證制度、實(shí)際居住人口登記制度。逐步剝離附著在戶籍上的就業(yè)、住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會(huì)福利和管理制度，建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的公共服務(wù)體系。三是在推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)入城鎮(zhèn)落戶的過程中要堅(jiān)持自愿、分類、有序的原則，充分尊重農(nóng)民意愿，優(yōu)先解決存量，有序引導(dǎo)增量。這方面鐵嶺市正在探索的“單戶城鎮(zhèn)化”經(jīng)驗(yàn)值得借鑒.

2.推進(jìn)

一是將集體建設(shè)用地交易納入國有土地使用權(quán)交易市場統(tǒng)一管理，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場體系。探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新途徑。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，探索建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場管理制度。二是探索實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策。三是向國家爭取政策，做城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)跨縣級行政區(qū)域的試點(diǎn)。四是推進(jìn)提高建設(shè)用地集約化程度的改革，完善各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高單位建設(shè)用地上的人口承載能力。五是推進(jìn)宅基地改革，完善農(nóng)村宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，探索農(nóng)村宅基地自愿有償退出機(jī)制，制定多樣化的補(bǔ)償方式和合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，賦予農(nóng)民自主選擇權(quán)利。

3.加強(qiáng)資金保障

一是建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制。加大預(yù)算內(nèi)新增財(cái)力對城鎮(zhèn)化建設(shè)的支持力度，針對各項(xiàng)財(cái)力性轉(zhuǎn)移支付的不同政策目標(biāo)，在制定各項(xiàng)財(cái)力性轉(zhuǎn)移支付政策時(shí)，逐步形成與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口規(guī)模相掛鉤的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付分配制度。建立政府、企業(yè)、個(gè)人和社會(huì)共同參與的多元化的成本分擔(dān)機(jī)制。二是充分利用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際金融組織的資金，并以之為契機(jī)學(xué)習(xí)和引入先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。三是充分發(fā)揮財(cái)政信用，積極向中央爭取地債發(fā)行額度或爭取由省直接發(fā)行地債。四是有效發(fā)揮市場機(jī)制作用，以財(cái)政擔(dān)保和貼息等方式，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入公共事業(yè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投資主體多元化。

4.提升承載能力

一是優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)。編制全省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，確定科學(xué)的城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)和空間布局。以城市群為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，提升遼寧中部城市群地位，建設(shè)遼寧沿海城鎮(zhèn)帶。大力推進(jìn)縣城等中小城鎮(zhèn)發(fā)展，提升其吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的能力。二是加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障。大力發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌，將進(jìn)城農(nóng)民工納入公共租賃住房保障范圍。制訂和落實(shí)進(jìn)城農(nóng)民工享受住房保障和住房公積金的政策措施。三是提高城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平。加強(qiáng)城市道路交通建設(shè)，優(yōu)先發(fā)展公共交通。推進(jìn)集中供熱。加強(qiáng)供水、燃?xì)?、排水等設(shè)施建設(shè)和地下管網(wǎng)改造。提升城市排澇能力和污水處理能力。完善垃圾收集運(yùn)輸處理體系。四是加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)。大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供就業(yè)機(jī)會(huì)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)，加大對農(nóng)民工就業(yè)培訓(xùn)力度，提高農(nóng)民工的綜合素質(zhì)，積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力進(jìn)城創(chuàng)業(yè)，認(rèn)真做好就業(yè)困難農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力就業(yè)援助工作，進(jìn)一步加強(qiáng)公共就業(yè)服務(wù)管理基礎(chǔ)工作。五是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會(huì)保障。將新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)合并實(shí)施，建立城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民的養(yǎng)老保險(xiǎn)一體化。按照歸口管理、整合資源、政策并軌的原則，整合城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療兩個(gè)體系，建立健全城鄉(xiāng)一體化的醫(yī)療保險(xiǎn)管理服務(wù)體系。同時(shí)完善教育、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)水平。

參考文獻(xiàn)：

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[2]中國社會(huì)科學(xué)院編.中國城市發(fā)展報(bào)告No.6[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2013年

[3]張加明.農(nóng)民工市民化的幾點(diǎn)思考[J].農(nóng)業(yè)考古，2011年03期

第6篇：租賃型集體宿舍范文

關(guān)鍵詞：招工難；工資結(jié)構(gòu)；殘疾員工；機(jī)器替代人工

一、 引言

自2004年1月起，一度僅在個(gè)別地區(qū)或企業(yè)出現(xiàn)的用工短缺現(xiàn)象，迅速蔓延至長三角、珠三角、閩東南等多個(gè)區(qū)域，有著9億農(nóng)民的中國首次遭遇“民工荒”，打破了中國農(nóng)村剩余勞動(dòng)力“無限供給的神話”（鞠志萍，2006）。中國是世界人口大國，勞動(dòng)力資源豐富，改革開放以來，憑借低成本勞動(dòng)力優(yōu)勢，“中國制造”風(fēng)聲水起，所向披靡，出口總額屢創(chuàng)新高。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年，全年出口總額已達(dá)到20 489億美元，同比增長7.9%。巨大的出口紅利來源于低價(jià)的勞動(dòng)力要素。而近年來，以廉價(jià)勞動(dòng)力為優(yōu)勢的"中國制造"受到越來越多的挑戰(zhàn)，廉價(jià)工資已很難吸收更多的勞動(dòng)力供給，在華外企迫于勞動(dòng)力成本激增壓力，陸續(xù)將工廠遷移至越南、老撾等人工成本更低的東南亞國家。數(shù)量化的人口紅利已經(jīng)一去不復(fù)返了，“招工難”成為諸多企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)難題。胡放之等（2012）對湖北13個(gè)縣（市）區(qū)不同行業(yè)、規(guī)模、所有制的236家用人單位進(jìn)行調(diào)查研究表明，反映缺工的有209家，占88.2%，其中，經(jīng)常性缺工（非臨時(shí)性或季節(jié)性缺工）的有138家，占58.5%。“招工難”甚至已經(jīng)出現(xiàn)了從沿海向內(nèi)地、從勞動(dòng)密集型向資本、技術(shù)密集型企業(yè)蔓延的趨勢。

針對提出的問題，本文以福建D企業(yè)作為現(xiàn)實(shí)案例，對企業(yè)“招工難”問題進(jìn)行剖析，并討論相應(yīng)對策，以期為面臨“招工難”問題的區(qū)域和企業(yè)提供參考。

二、 “招工難”企業(yè)員工現(xiàn)狀

“招工難”企業(yè)員工多呈現(xiàn)以下幾大現(xiàn)狀（鞠志萍，2006；胡放之，2012；孫育平，2012）：（1）員工年齡結(jié)構(gòu)較為單一，以“中年”員工居多；（2）員工多來自本省及河南、四川、湖南等中部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)人口大?。唬?）工齡短，工人流動(dòng)性強(qiáng)；（4）現(xiàn)有勞動(dòng)力無法滿足生產(chǎn)需求。下面以D企業(yè)為例進(jìn)行說明。

D企業(yè)是位于福建廈門的一家食用菌外貿(mào)加工企業(yè)，主要出口地為日本，2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入約5 000萬元人民幣。截止2013年1月31日，企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)工人106人，其中女工96人，男工10人。從年齡特征看，30歲～50歲之間的工人居多，其中，20歲～29歲占12人，30歲～39歲占36人，40歲～49歲占51人，具體分布情況見圖1。

從地域特征看，工人主要來自福建、江西等10個(gè)省/直轄市，具體分布情況見圖2。在區(qū)/縣一級，工人共來自68個(gè)區(qū)/縣，平均約1.6人來自同一區(qū)/縣，其中，仙游（7人）、儀隴（6人）、漳浦（4人）、南漳（4人）四縣的工人較多。

從工齡看，工人流動(dòng)性較大，“半年及以下”的占22%，共23人?！?個(gè)月至1年”的占25%，共27人。工齡在2年及以上的共56人，分別來自40個(gè)不同的區(qū)/縣，平均約1.4人來自同一區(qū)/縣，略低于平均水平1.6人，說明同一區(qū)/縣的工人可能存在一定的集體跳槽現(xiàn)象，但這一差距并不明顯。

企業(yè)滿足生產(chǎn)要求約需工人150人，現(xiàn)有工人106人，綜上，企業(yè)一方面面臨“招不到”員工的問題，另一方面由于工人流動(dòng)性較大，又存在“留不住”人才的問題。

三、 “招工難”成因分析

1. 工資待遇低、勞動(dòng)強(qiáng)度大。工資待遇長期偏低是“招工難”問題的根本原因。企業(yè)競爭不斷加劇，中小勞動(dòng)密集型企業(yè)利潤水平偏低，只能依賴廉價(jià)勞動(dòng)力維持當(dāng)前較低利潤水平。反過來，為維持現(xiàn)有利潤，只得降低勞動(dòng)成本、維持低工資、低福利待遇。很多企業(yè)常以地方最低工資標(biāo)準(zhǔn)作為底薪，為滿足訂單需求，工作日、周末加班頻繁，勞動(dòng)強(qiáng)度大，但加班工資低，部分企業(yè)加班工資甚至低于地方規(guī)定的非全日制用工工資標(biāo)準(zhǔn)。福建省人力資源與社會(huì)保障廳文件《閩政（2012）39號》規(guī)定，廈門市最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1 200元/月，非全日制用工小時(shí)最低工資標(biāo)準(zhǔn)為12.7元/小時(shí)。D企業(yè)的工資主要包括基本工資和加班工資，基本工資是1 200元/月，但加班工資略低于12.7元/小時(shí)。工人要獲得較高的工資，只能通過工作日、周末加班來實(shí)現(xiàn)。從這一角度反觀企業(yè)“招工難”問題，其實(shí)質(zhì)是“招廉價(jià)勞動(dòng)力難”。

2. “食、住、行”缺乏配套保障。為降低經(jīng)營成本，許多企業(yè)未開設(shè)員工食堂，也沒有餐費(fèi)補(bǔ)貼，員工的“中餐”無保障，成為制約企業(yè)“招工”的一個(gè)重要因素。住宿方面，一些企業(yè)提供集體員工宿舍，但生活配套設(shè)施不齊全，“臟、亂、差”現(xiàn)象較為普遍。此外，部分外地員工與伴侶同時(shí)出來打工，集體員工宿舍無法解決其居住需求，部分企業(yè)為在外租賃住房的員工提供“租房補(bǔ)貼”，但也是“杯水車薪”?！靶小敝饕高^年過節(jié)的返鄉(xiāng)出行，以春節(jié)為例，很多企業(yè)未幫助員工預(yù)訂車票，春運(yùn)期間部分車票面臨漲價(jià)，訂票難、票價(jià)高，員工只得在“返鄉(xiāng)”高峰期來臨前，辭職回家過年，這是造成春節(jié)前夕民工辭職率居高不下的重要原因。

3. 人口紅利逐漸減小。人口紅利，指勞動(dòng)力占總?cè)丝诘谋戎?，人口紅利逐漸減小是“招工難”問題的外因。20世紀(jì)60年代和80年代，我國出現(xiàn)了兩次生育高峰，由于計(jì)劃生育的全面實(shí)施，自90年代后，嬰兒出生率開始下降，新增勞動(dòng)力數(shù)量隨之下降，但60年代嬰兒潮時(shí)期出生的人口逐漸老齡化，勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋戎亻_始見頂回落，人口紅利逐步減小。年齡段處在18歲～30歲的“新生代農(nóng)村青年”的心態(tài)和自主意識(shí)也影響了企業(yè)招工（閭定軍，2004），呈現(xiàn)出“三高一低”的特征：受教育程度高、職業(yè)期望值高、物質(zhì)和精神享受要求高，工作耐受力低（孫育平，2012）。這一代人大多接受了比父輩們更高層次的教育，對自身價(jià)值的認(rèn)識(shí)也有所提升，故而對勞動(dòng)條件和工資的要求也相應(yīng)提高。民辦教育和大學(xué)擴(kuò)招的快速發(fā)展，也使越來越多的農(nóng)村青年陸續(xù)進(jìn)入大學(xué)深造，外出打工的人相應(yīng)減少。國家惠農(nóng)政策不斷完善，為民工選擇自主創(chuàng)業(yè)或就近擇業(yè)提供了便利，外出務(wù)工人員減少。在D企業(yè)的106名員工中，20歲～29歲僅占12人，而30歲～39歲的工人占36人，40歲～49歲的工人占51人。

4. 政府監(jiān)管、規(guī)劃職能缺位。用工不規(guī)范、民工權(quán)益受侵害，與政府相關(guān)職責(zé)部門監(jiān)管、保護(hù)不力有直接聯(lián)系。地方政府片面追求GDP、招商引資和財(cái)政收入的增加，顧此失彼，忽視對民工基本和合法權(quán)力、利益的保護(hù)，政府監(jiān)管職能出現(xiàn)缺位。部分地方政府在布局新一輪的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，并未在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等方面對勞動(dòng)力供求作出科學(xué)規(guī)劃預(yù)測，也沒有對外地工人生活及其子女上學(xué)等公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致招商項(xiàng)目啟動(dòng)了，卻出現(xiàn)“招工難”的窘境。

四、 “招工難”應(yīng)對策略

1. 調(diào)整工資結(jié)構(gòu)、改善勞動(dòng)環(huán)境。為留住現(xiàn)有員工，工人工資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)包括“工齡工資”，不同工齡段的“工齡工資”應(yīng)拉開差距，凸顯吸引力。工齡工資應(yīng)形成明文制度，并向工人公示，才能起到應(yīng)有的激勵(lì)作用。此外，需改善工人勞動(dòng)環(huán)境，保障工人的“食、住、行”。在廠房有閑置的情況下，開設(shè)員工食堂，解決工人吃飯問題，或給予工人適當(dāng)?shù)牟唾M(fèi)補(bǔ)貼。在條件允許的情況下，修建員工宿舍，改善員工住宿條件。春運(yùn)期間，為員工預(yù)訂返鄉(xiāng)車票，并提供一定的車費(fèi)補(bǔ)貼，解決員工的后顧之憂。

2. 招聘殘疾員工。企業(yè)招聘的思路要放開，招聘殘疾員工可以大額節(jié)省工資支出，并獲得稅收優(yōu)惠。以D企業(yè)為例，目前企業(yè)未招聘殘疾工人，在日常生產(chǎn)過程中，工人在工作臺(tái)上很少交流，且戴有口罩。作為過渡，可以先招聘聽力、言語殘疾工人。招聘殘疾人，有很多政策優(yōu)惠：（1）《廈殘聯(lián)[2012]19號》規(guī)定，用人單位超比例（員工總數(shù)的0.8%）安排殘疾人就業(yè)的，按當(dāng)年度所在區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的80%對超比例部分給予用人單位工資性補(bǔ)貼；（2）《財(cái)稅[2007]92號》規(guī)定，支付給殘疾人的實(shí)際工資總額可以在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除，并可按支付給殘疾人實(shí)際工資的100%加計(jì)扣除。此外，對安置殘疾人的單位，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照企業(yè)實(shí)際安置的殘疾人數(shù)，限額即征即退增值稅或減征營業(yè)稅；（3）安排就業(yè)的殘疾人數(shù)量超過安排比例0.8%的企業(yè)，免繳殘疾人保障金。在招聘殘疾人時(shí)，可能面臨殘疾人不便于管理的問題，政府也有相應(yīng)配套政策，以廈門市為例，《廈殘聯(lián)[2012]19號》規(guī)定，對殘疾員工管理員工資實(shí)行階梯補(bǔ)貼，月均安排殘疾人員10名（20名）和以上的單位，可配備1名管理員，按當(dāng)年度所在區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的100%（150%）給予管理員工資補(bǔ)貼。企業(yè)招聘殘疾人的關(guān)鍵在于管理層“思路”要放開，不能對殘疾人有抵觸。相反，招聘殘疾人可以大幅滿足生產(chǎn)勞動(dòng)力要求，提高產(chǎn)量，有效節(jié)約人工成本，避稅（所得稅），免繳殘疾人保障金，對于機(jī)器噪音大的車間，還可安置“聽力殘疾”工人，一舉兩得。最后，企業(yè)積極招聘殘疾人，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，有利于提升企業(yè)形象，建立和發(fā)展政府關(guān)系。

3. 員工內(nèi)部推薦。企業(yè)工人通常來自全國不同省、市，企業(yè)可以定期“內(nèi)部推薦”招聘通知，明確“招聘要求”，由內(nèi)部工人推薦“鄉(xiāng)鄰”加入企業(yè)。按新人的“年齡段”、“留任時(shí)間”給予推薦人介紹費(fèi)（“伯樂獎(jiǎng)”）。這一對策面臨的質(zhì)疑是：工人是否會(huì)拉幫結(jié)派，集體跳槽？以D企業(yè)為例，106人中，工齡在2年及以上的共56人，分別來自40個(gè)不同的區(qū)/縣，約1.4人來自同一區(qū)/縣，比平均水平1.6低，說明同一區(qū)/縣的工人可能存在一定的集體跳槽現(xiàn)象，但這一現(xiàn)象并不明顯。作為相應(yīng)的控制措施，在初選階段，可以限定同一區(qū)/縣的員工推薦員工不超過一定規(guī)模，如D企業(yè)可以限定不超過2人。此外，介紹費(fèi)（“伯樂獎(jiǎng)”）標(biāo)準(zhǔn)不能太低，要有一定的吸引力，但以新人的留任時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，到期“分階段”支付介紹費(fèi)，有效節(jié)約企業(yè)成本，并保障制度的有效性和持續(xù)性。員工內(nèi)部推薦運(yùn)用得當(dāng)，對企業(yè)大有裨益：（1）滿足生產(chǎn)勞動(dòng)力要求，提高產(chǎn)量；（2）被介紹的人因?yàn)橛惺烊嗽谄髽I(yè)工作，因而信任這個(gè)企業(yè)，應(yīng)聘者就職后穩(wěn)定性較高；（3）熟人介紹，對員工背景“知根知底”；（4）節(jié)省外出招聘的人力、物力、財(cái)力。

4. 增設(shè)“計(jì)件”臨時(shí)工種。除了全日制員工外，對于一些操作簡單、耗時(shí)費(fèi)力、驗(yàn)收方便、時(shí)間靈活的獨(dú)立工序，可以增設(shè)支付“計(jì)件”工資的臨時(shí)工種。這一工種主要針對企業(yè)周邊鄉(xiāng)、鎮(zhèn)部分需要照顧小孩和家務(wù)，無法進(jìn)行全日制工作的民工設(shè)計(jì)。以D企業(yè)為例，“香菇切塊”、“包裝”工序操作簡單、上手快，操作過程中對“雜質(zhì)”挑選（需有一定經(jīng)驗(yàn)才能辨別雜質(zhì)）要求低，勞動(dòng)成果驗(yàn)收方便，針對這兩道工序可增設(shè)臨時(shí)工，按重量/件付費(fèi)。這一對策可能面臨的質(zhì)疑是：計(jì)價(jià)工資、成本是否過高？作為控制措施，盡量選擇一些耗時(shí)費(fèi)力的工序開發(fā)臨時(shí)工種。在D企業(yè)中，香菇切塊耗時(shí)費(fèi)力，相對較高的費(fèi)用在情理之中。確定工資水平時(shí)，應(yīng)注意高于企業(yè)基本平均工資水平，但低于平均加班工資水平。增設(shè)“計(jì)件”臨時(shí)工種的好處有：（1）滿足生產(chǎn)勞動(dòng)力要求，提高產(chǎn)量。；（2）獨(dú)立工序時(shí)間靈活，完工進(jìn)度不會(huì)影響下一道工序的進(jìn)度，不影響生產(chǎn)的連貫性；（3）上手快，只需簡單培訓(xùn)；（4）勞動(dòng)成果驗(yàn)收方便，便于控制效率和質(zhì)量。

5. 機(jī)器替代人工。我國在2004年首次出現(xiàn)“民工荒”現(xiàn)象，國內(nèi)勞動(dòng)力供給出現(xiàn)短缺，人口紅利逐漸減弱，劉易斯拐點(diǎn)（勞動(dòng)力供給曲線將由平坦變?yōu)槎盖?，?dǎo)致勞動(dòng)力價(jià)格加速上升）逐漸逼近，傳統(tǒng)依賴廉價(jià)勞動(dòng)力成本獲取競爭優(yōu)勢的發(fā)展模式受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，勞動(dòng)力價(jià)格上升增加了企業(yè)成本，從而催生了企業(yè)使用機(jī)器替代人工的轉(zhuǎn)型需求，勞動(dòng)力價(jià)格將不斷上升的預(yù)期也推動(dòng)了機(jī)器推廣普及以規(guī)避未來勞動(dòng)力價(jià)格持續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)（王韌，2011）。因此，對于出現(xiàn)“招工難”的勞動(dòng)密集型企業(yè)應(yīng)關(guān)注行業(yè)內(nèi)各工序?qū)崿F(xiàn)機(jī)械化操作的發(fā)展趨勢，在符合成本效益原則的基礎(chǔ)上，及時(shí)引進(jìn)或改進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備。

6. 政府出臺(tái)相應(yīng)配套扶持措施。政府應(yīng)當(dāng)為幫助企業(yè)緩解用工短缺，做好用工服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展制定相關(guān)扶持措施：（1）根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，適時(shí)調(diào)整增加地方最低工資標(biāo)準(zhǔn)。（2）完善民工的引進(jìn)、激勵(lì)機(jī)制，有針對性地提高相關(guān)單位、企業(yè)和個(gè)人的獎(jiǎng)勵(lì)幅度，鼓勵(lì)各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、職業(yè)技術(shù)院校、大中專院校、中介機(jī)構(gòu)、勞務(wù)協(xié)作基地、企業(yè)老員工為企業(yè)引進(jìn)勞動(dòng)力。開展好企業(yè)用工公共服務(wù)，持續(xù)開展企業(yè)用工招聘活動(dòng)。（3）鼓勵(lì)企業(yè)通過技術(shù)進(jìn)步提高生產(chǎn)率，支持勞動(dòng)密集型企業(yè)采用先進(jìn)適用的技術(shù)、工藝和設(shè)備，降低對勞動(dòng)力的過度依賴。（4）積極為外地務(wù)工人員提供公共租賃住房。鼓勵(lì)和支持各類企業(yè)利用自有土地自籌資金投資建設(shè)、運(yùn)營公共租賃住房，將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外地務(wù)工人員納入到公共租賃住房的保障范圍內(nèi)。在一些外地民工較為集中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，鼓勵(lì)集中建設(shè)面向園區(qū)企業(yè)或就業(yè)人員出租的公共租賃住房。（5）解決好外地務(wù)工人員隨遷子女入學(xué)問題。對處于義務(wù)教育階段的外來務(wù)工人員子女，鼓勵(lì)和支持在民工暫住地就近入學(xué)。并在評優(yōu)評先方面享受與當(dāng)?shù)貙W(xué)生同等的待遇。（6）引導(dǎo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)集體宿舍標(biāo)準(zhǔn)化、食堂管理規(guī)范化、醫(yī)療幫扶常態(tài)化、文娛活動(dòng)普及化。

先進(jìn)的企業(yè)文化管人，一流的企業(yè)制度管人，二流的企業(yè)人管人，“人治”的企業(yè)多數(shù)在原地踏步，無法做大做強(qiáng)。建立適合企業(yè)的人力資源引進(jìn)、培養(yǎng)、發(fā)展制度，并保持制度的落實(shí)和穩(wěn)定性是企業(yè)解決招工問題，不斷發(fā)展壯大的根本。這有賴于地方人民政府和企業(yè)的共同努力，針對員工“穩(wěn)定”和“招聘”兩條主線出臺(tái)相應(yīng)的政策和內(nèi)部制度。

參考文獻(xiàn)：

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2.胡放之.“招工難、就業(yè)難”并存的原因及解決對策――基于湖北的調(diào)查.湖北社會(huì)科學(xué)，2012，（8）：49-52.

3.閭定軍.“民工荒”探源.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2004，（10）：131-132.

4.孫育平.化解企業(yè)“招工難”的區(qū)域就業(yè)政策選擇――基于南昌市勞動(dòng)力供需市場態(tài)勢的分析.企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012，（7）：137-141.

5. 王韌.制造轉(zhuǎn)型：挖掘“機(jī)器替代人工”的機(jī)會(huì).平安證券專題報(bào)告，2011，（8）：1-22.

基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地重大項(xiàng)目（項(xiàng)目號：11JJD790006）階段性研究成果。

第7篇：租賃型集體宿舍范文

甲方（出租方）：_________

住所：_________郵編：_________

【本人】【法定代表人】：_________聯(lián)系電話：_________

【委托】【法定】人：_________聯(lián)系電話：_________

乙方（承租方）：_________

?。ㄊ校?地區(qū)：_________性別：_________出生年月日：_________

住所（址）：_________郵編：_________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照】號碼：_________聯(lián)系電話：_________

【委托】【法定】人：_________聯(lián)系電話：_________

住所（址）：_________郵編：_________

乙方的其他承租同住人共_________人，姓名和公民身份號碼情況如下：

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│序號│姓名　│公民身份號碼│

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根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《上海市房屋租賃條例》等法律、法規(guī)和規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，訂立本合同。

第一條　出租房屋情況和租賃用途

1－1　甲方將座落在本市_________【區(qū)】【縣】_________路_________【弄】【新村】_________【號】【幢】_________室（部位）_________的房屋（簡稱該房屋）出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為_________平方米，房屋類型為_________，結(jié)構(gòu)為_________，房屋用途為居住。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產(chǎn)權(quán)證，編號：_________】【_________，編號：_________】，并已告知乙方該房屋【已】【未】設(shè)定抵押。

1－2　乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為居住使用，并保證在租賃期間嚴(yán)格遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。

1－3　該房屋的公用或合用部位的使用范圍、條件和要求，現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備狀況以及需約定的有關(guān)事宜，由甲、乙雙方在本合同補(bǔ)充條款中加以列明。甲、乙雙方同意該附件作為甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時(shí)乙方向甲方返還該房屋的驗(yàn)收依據(jù)。

第二條　交付日期和租賃期限

2－1　甲、乙雙方約定，甲方于_________年_________月_________日前向乙方交付該房屋，租賃日期自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2－2　租賃期滿，乙方應(yīng)如期返還該房屋。乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期屆滿前_________個(gè)月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后，雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同。

第三條　租金、支付方式和限期

3－1　甲、乙雙方約定，該房屋每日每平方米【建筑面積】【使用面積】租金為（_________幣）_________元。月租金總計(jì)為（_________幣）_________元。（大寫：_________萬_________仟_________佰_________拾_________元_________角整）。上述租金在租賃期限內(nèi)不變，如需變動(dòng)，則應(yīng)由甲、乙雙方重新協(xié)商，并達(dá)成書面協(xié)議。

3－2　乙方應(yīng)于【每月_________日前】【_________】向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的_________％支付違約金。

3－3　乙方支付租金的方式：_________。

第四條　保證金和其他費(fèi)用

4－1　甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為_________個(gè)月的租金，即（_________幣）_________元。保證金收取后，甲方應(yīng)向乙方開具收款憑證。

租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。

4－2　租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤、通信、空調(diào)、有線電視、_________、_________費(fèi)用由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

除上述費(fèi)用外，其他費(fèi)用均由另一方承擔(dān)。

第五條　房屋使用要求和維修責(zé)任

5－1　租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施，發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的_________日內(nèi)進(jìn)行維修。其中，因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

5－2　根據(jù)前款約定，應(yīng)由甲方維修而逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)；應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)維修而拒不維修的，甲方可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

5－3　租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對該房屋進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)提前_________日通知乙方。檢查養(yǎng)護(hù)時(shí)，乙方應(yīng)予以配合。

5－4　乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由【甲方】【甲方委托乙方】報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備歸屬及其維修責(zé)任由甲、乙雙方另行書面約定。

第六條　房屋返還時(shí)的狀態(tài)

6－1　除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期【屆滿之日】【屆滿后_________日內(nèi)】返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按（_________幣）_________元/平方米【建筑面積】【使用面積】向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)。

6－2　乙方返還該房屋應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)。返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

第七條　轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和交換

7－1　租賃期內(nèi)，乙方將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，必須事先征得甲方的書面同意。但同一間居住房屋，不得分割轉(zhuǎn)租。乙方轉(zhuǎn)租該房屋應(yīng)與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面的轉(zhuǎn)租合同。

7－2　租賃期內(nèi)，乙方將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或與他人承租的房屋進(jìn)行交換，必須事先征得甲方書面同意。轉(zhuǎn)讓或交換后，該房屋承租權(quán)的受讓人或交換人應(yīng)與甲方簽訂租賃主體變更合同并繼續(xù)履行本合同。

第八條　解除本合同的條件

8－1　甲、乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：

（一）該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法提前收回的；

（二）該房屋因社會(huì)公共利益被依法征用的；

（三）該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的；

（四）該房屋在租賃期間因不可抗力導(dǎo)致毀損、滅失的；

（五）甲方已告知乙方該房屋出租前已設(shè)定抵押并可能于租賃期限內(nèi)被處分，現(xiàn)被處分的。

（六）_________。

8－2　甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的_________倍支付違約金；給另一方造成損失，支付的違約金不足抵付損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：

（一）甲方未按時(shí)交付該房屋，經(jīng)乙方催告后_________日內(nèi)仍未交付的；

（二）甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。

（三）乙方未征得甲方同意改變房屋居住用途，致使房屋損壞的；

（四）因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；

（五）乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；

（六）乙方擅自增加承租同住人，且人均承租建筑面積或使用面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）乙方逾期不支付租金累計(jì)超過_________月的；

（八）_________。

第九條　違約責(zé)任

9－1　該房屋交付時(shí)存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應(yīng)自交付之日起的_________日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)、逾期不修復(fù)的，甲方同意減少租金并變更有關(guān)租金條款。

9－2　因甲方未在該合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已受到限制，造成乙方損失的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

9－3　租賃期間，甲方不及時(shí)履行本合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，致使房屋損壞，造成乙方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

9－4　租賃期間，非本合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)按提前收回天數(shù)的租金的_________倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

9－5　乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，甲方可以要求乙方【恢復(fù)房屋原狀】【賠償損失】。

9－6　租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的_________倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。

第十條　解決爭議的方式

10－1　本合同屬中華人民共和國法律、法規(guī)管轄。

10－2　甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，雙方同意選擇下列第_________種方式解決：

（一）提交上海仲裁委員會(huì)仲裁；

（二）依法向人民法院。

第十一條　其他條款

11－1　租賃期間，甲方需抵押該房屋，應(yīng)當(dāng)書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當(dāng)事人協(xié)議以折價(jià)、變賣方式處分該房屋前_________日書面征詢乙方購買該房屋的意見。

11－2　本合同自雙方【簽字之日】【簽字后第_________日】生效。雙方約定，自合同生效之日起_________日內(nèi)，按規(guī)定共同向房屋所在地街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）社區(qū)事務(wù)受理中心辦理登記備案，領(lǐng)取房屋租賃合同登記備案證明。因甲方逾期未會(huì)同乙方辦理登記備案影響乙方辦理居住登記的，乙方可按規(guī)定單獨(dú)辦理租賃信息記載。

11－3　本合同經(jīng)登記備案后，凡變更、終止本合同的，雙方應(yīng)按規(guī)定及時(shí)向原受理機(jī)構(gòu)辦理變更、終止登記備案手續(xù)。因甲方未會(huì)同乙方辦理登記備案或變更、終止登記備案的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔(dān)一切責(zé)任。

11－4　本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。本合同補(bǔ)充條款為本合同不可分割的一部分，本合同及其補(bǔ)充條款內(nèi)空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。

11－5　甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，對各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同規(guī)定追究違約責(zé)任。

11－6　甲方聯(lián)系地址：__________，郵編：_________;乙方聯(lián)系地址：_________，郵編：_________。甲、乙雙方向前述對方聯(lián)系地址以掛號信方式郵寄法律文書的，即視為法律文書已經(jīng)通知并送達(dá)對方。

11－7　本合同連同附件一式_________份。其中：甲、乙雙方各持一份，_________【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場局受理處一份（辦理登記備案或信息記載后，由社區(qū)事務(wù)受理中心轉(zhuǎn)交），以及_________各一份，均具有同等效力。

補(bǔ)充條款

──────────────────────────────────────────────────────────────

(粘貼處)

(騎縫章加蓋處)

甲方（名稱）：_________

乙方（名稱或名字）：_________

甲方【本人】【法定代表人】

乙方【本人】【法定代表人】

簽署：_________

簽署：_________

【委托】【法定】人簽署：

【委托】【法定】人簽署：_________

甲方蓋章：_________

乙方蓋章：_________

日期：_________年____月____日

日期：_________年____月____日

簽于：_________

簽于：_________

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱：_________

經(jīng)紀(jì)人姓名：_________

經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號：_________

附件

使用說明

一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《上海市房屋租賃條例》以及《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定制定的示范文本，適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)市場化居住房屋租賃行為。

本合同條款均為提示性條款，供租賃雙方當(dāng)事人約定采用。合同中的未盡事宜，可由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后，訂立補(bǔ)充條款予以明確。

二、本合同條款中的【　 】內(nèi)容為并列的選擇項(xiàng)，雙方當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際要求選擇，不予選擇的劃除。

三、本合同簽訂前，雙方當(dāng)事人應(yīng)相互校驗(yàn)有關(guān)身份證明，同時(shí)，出租人還應(yīng)向承租人出具該租賃居住房屋的房地產(chǎn)權(quán)證或其他權(quán)屬證明。

四、居住房屋租賃，應(yīng)符合規(guī)定的條件和標(biāo)準(zhǔn)。凡承租的居住房屋人均建筑面積低于10平方米，或者人均使用面積低于7平方米的；其中，承租集體宿舍的，承租的人均建筑面積低于6平方米，或者人均使用面積低于4平方米的，將不予辦理登記備案。在租賃期內(nèi)，乙方增加同住人的，應(yīng)當(dāng)符合上述規(guī)定的人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)，并書面告知出租人。

五、居住房屋租賃中，凡境內(nèi)不具有本市戶籍的承租人（包括承租的同住人），在按規(guī)定向租賃居住房屋所在地的街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）社區(qū)事務(wù)受理中心，辦理房屋租賃合同登記備案或租賃信息記載后，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理居住登記，領(lǐng)取《上海市居住證》或《上海市臨時(shí)居住證》。

六、房屋租賃保證金是一種履約保證的措施。房屋出租時(shí)，出租人可以與承租人在合同中約定收取房屋租賃保證金。租賃保證金的數(shù)額由租賃雙方當(dāng)事人約定。租賃關(guān)系終止時(shí)，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分應(yīng)當(dāng)歸還承租人。

七、根據(jù)市物價(jià)局的規(guī)定，辦理房屋租賃合同登記備案時(shí)，應(yīng)按人民幣50元／件的標(biāo)準(zhǔn)向登記備案機(jī)構(gòu)繳納登記備案費(fèi)。但境內(nèi)不具有本市戶籍的承租人租賃居住房屋的，在向社區(qū)事務(wù)受理中心辦理房屋租賃合同登記備案時(shí)，僅需繳納人民幣20元／件；而辦理租賃信息記載的，則不收費(fèi)。

八、本合同文本可向市或房屋所在地房地產(chǎn)交易中心、農(nóng)場系統(tǒng)受理處或社區(qū)事務(wù)受理中心購取。雙方當(dāng)事人使用本合同前應(yīng)仔細(xì)閱讀，認(rèn)真了解各條款內(nèi)容。

第8篇：租賃型集體宿舍范文

1.1問題提出

中國在由二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨入現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的過程中，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移和城市化發(fā)展是一個(gè)長期的必然的趨勢。改革開放20多年來，已有大量農(nóng)村勞動(dòng)力流入城市，成為城市中“事實(shí)上的遷移人口”，在中國城市中已出現(xiàn)諸如“浙江村”之類的移民自發(fā)安置形式[1,2]，無論是數(shù)量巨大的流動(dòng)人口還是采取自發(fā)安置的“移民”，都已經(jīng)給中國社會(huì)和城市發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。進(jìn)入90年代，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移已從“離土不離鄉(xiāng)”[3]的就地轉(zhuǎn)移進(jìn)入全分離的異地轉(zhuǎn)移階段，并主要以流入城市地區(qū)和發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)為主流[4-8]。目前和今后，在中國城市中將面臨嚴(yán)重的移民安置問題。

數(shù)量巨大的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移去何處？在城市中如何吸收安置移民并讓他們能夠融入城市社會(huì)？其次還有文化的適應(yīng)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展問題。但目前國內(nèi)的研究集中于勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的原因機(jī)制和影響分析，對城市外來移民的吸收安置研究薄弱。

1.2城市外來低收入移民

本文界定研究對象為城市外來低收入移民，主要是指從農(nóng)村來的、在城市中生活了較長時(shí)間、戶籍沒有遷移的、素質(zhì)和收入水平較低但存在預(yù)期收益的、待遷移和有長期定居意向的“準(zhǔn)移民”。“城市外來低收入移民安置”是從“人類安置”的主要含義出發(fā)，主要是期望從解決移民最基本的住房問題角度，來達(dá)到在城市安置移民的目的。

1.3城市外來低收入移民的調(diào)查特征

本文采取觀察訪談和問卷調(diào)查的方式，通過對廣州市和東莞市的一般抽樣調(diào)查和50個(gè)鎮(zhèn)村的重點(diǎn)調(diào)查，獲得合格問卷459份，（占95.8%）。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：近10～20年來，城市外來人口增長速度很快，已接近并超出當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝凇Ｔ诒徽{(diào)查的外來人口當(dāng)中，男性多于女性，71.1%的人在30歲以下、年齡結(jié)構(gòu)（特別是女性）偏向年輕，70.4%的外來人口接受初中或高中教育，56.8%的外來人口來自農(nóng)村地區(qū)，66.1%的外來人口在城市滯留超過1年以上并且有延長的趨勢，主要就業(yè)于第三和第二產(chǎn)業(yè)的非正式部門，目前仍屬城市中收入不穩(wěn)定的中低收入階層。

2城市外來人口現(xiàn)狀居住特征分析

2.1外來人口現(xiàn)狀居住類型

調(diào)查表明，目前外來人口在城市中居住類型主要有如下8種（表1），其中住出租屋、住單位集體宿舍、擅自占住和寄（借）住4種主要類型分別占49.45%、25.27%、15.60%和4.84%，合計(jì)占95.16%。

表1外來人口的現(xiàn)狀居住類型

Table1Actualoccupancytypeofnon-nativebornlow-incomemigrants

居住類型人數(shù)（人）比例(%)

A寄（借）住224.84

B擅自占住7115.60

b1露宿34.23

b2廢棄房屋57.04

Bb3水上船只11.41

b4建筑工棚4563.38

b5自建窩棚1115.49

b6其它68.45

C住旅館招待所20.44

D住出租屋22549.45

d1租公房94.00

d2租私房15167.11

Dd3經(jīng)營用房125.33

d4租臨時(shí)房屋10.44

d5集體出租屋167.11

d6其它3616.00

E住單位集體宿舍11525.27

F住自己購買房屋91.98

G住自建房屋71.54

H其它40.88

*24人沒有回答。

A、寄（借）住。外來人口寄（借）住在親戚、朋友、熟人和主人家，其居住條件相對較好，但易激發(fā)寄住家庭的矛盾，居住既不長久也不安穩(wěn)。

B、擅自占住。外來人口在城市中露宿、占住廢棄的房屋、居住水上船只、在建筑工地搭建工棚、自建窩棚等。擅自占住實(shí)質(zhì)是對土地的“非法入侵”，易受到政府的整治，是一種臨時(shí)暫時(shí)的居住方式。

C住旅館招待所。在被調(diào)查的人中所占比例最小。

D住出租屋。外來人口在城市中租住單位公房、城鎮(zhèn)和農(nóng)民私房、臨時(shí)房屋以及集體出租屋，這已成為外來人口的主要居住方式。由于外來人口的急劇增加，在需求刺激下城市中非正式的租賃市場已經(jīng)形成。住出租屋已經(jīng)使外來人口的居住條件略有改善，但常常是盡可能多的人擠住在一間房子里，居住條件仍非常艱苦。

E住單位集體宿舍。比例上僅次于住出租屋的方式。一般工廠均為工人提供集體宿舍，特別是在珠江三角洲的三資企業(yè)，在一些私人企業(yè)則可能是在工場旁邊隨意搭建一些臨時(shí)窩棚供工人居住。集體宿舍一般只允許個(gè)人居住，當(dāng)家屬隨來時(shí)只好外出尋找出租屋居住。

F自己購買住房和G自建住房。這兩種方式目前所占比例較小。

2.2外來人口現(xiàn)狀居住特征

2.2.1居住行為特征

目前外來人口短期安置行為趨向明顯。雖居住條件較差，但都表現(xiàn)出極強(qiáng)的忍耐性。實(shí)質(zhì)上多數(shù)外來人口在對待住房上只是無可奈何的采取一種暫時(shí)的、對付式的辦法來解決。

2.2.2居住狀況

①74.4%的人采取同住方式以分擔(dān)租金。②69.7%的外來人口人均實(shí)際居住面積低于8m[,2]／人。③多數(shù)缺乏基本的設(shè)施條件。79.5%的人住房缺乏成套設(shè)施，40.4%的人其住房有最基本的獨(dú)立廚廁，其他為根本沒有任何設(shè)施的工棚、窩棚和水上船只。

2.2.3居住空間分布與景觀特征

外來人口在城市中可分為聚居式和散居式兩種類型，具體又可分為“村莊”聚居型、單位聚居型和遍在散居型。在珠江三角洲的三資和外資企業(yè)，單位宿舍的提供只是保證再生產(chǎn)連續(xù)進(jìn)行的一個(gè)中間管理環(huán)節(jié)，居住行為被作為生產(chǎn)行為的一個(gè)部分得到集中管理，就象一只只“口袋”將外來人口裝了起來；而在外來人口聚居的“都市村莊”，建筑密度一般在70%以上，“接吻樓”、“握手樓”隨處可見、布局雜亂；村莊基礎(chǔ)設(shè)施不完善，通風(fēng)不暢、采光不足，而由擅自占住和租住形成的窩棚區(qū)，垃圾遍地，污水橫流。

外來人口不僅本身居住條件惡化，而且刺激城市非正式的住房租賃市場形成，促使“都市村莊”滿目擴(kuò)建；而暫時(shí)性短期安置則使城市出現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)、形成社區(qū)分割，已給社會(huì)和城市發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。外來人口在城市中的短期安置行為，應(yīng)源于中國傳統(tǒng)戶籍管理制度所帶來的移民在身份認(rèn)同上的障礙；安置問題所以產(chǎn)生在于現(xiàn)有住房制度中，面向中低收入階層的社會(huì)住房資源配置不足，或根本沒有意識(shí)到外來人口巨大的住房需求。

3自下而上的外來移民自助安置

3.1自助安置的內(nèi)涵與理論應(yīng)用

自助(Self-help)安置起源于20世紀(jì)初，作為一種理論形式則起源于60年代，后由于世界銀行的肯定和參與，使其成為一種解決低收入階層住房問題的世界性計(jì)劃[9,10]。

自助是一種與其它建設(shè)系統(tǒng)不同的建設(shè)方式。住在這種自助式住房中的個(gè)人和家庭必須通過自財(cái)政、自勞動(dòng)和自管理等等參與住房建設(shè)過程，這可能是完全自發(fā)的、也可以由機(jī)構(gòu)組織發(fā)起的。自助安置理論其核心是期望通過解決城市低收入移民階層最基本住房問題來達(dá)到在城市安置他們的目的[11～19]。在發(fā)展中的拉丁美洲等地區(qū)城市化過程中，農(nóng)村人口盲目流向城市，移民首先面對的是最基本的居住問題；其次由于受教育程度低、難于就業(yè)而普遍收入低，更進(jìn)一步加重了移民安置問題。完全自發(fā)的城市“擅自占住”因而成為必然，并嚴(yán)重影響城市發(fā)展。有組織的自助安置期望通過移民和機(jī)構(gòu)的努力，在解決最基本的住房問題同時(shí)，通過提高文化和社會(huì)意識(shí)，最終在城市安置[10]。

在中國，目前對城市化過程中的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和流動(dòng)人口安置，理論上主要有兩種解決問題的方式：一是“自上而下”的方式。通過建立國家和地方的宏觀調(diào)控體系，使流動(dòng)人口“合理有序”的流動(dòng)[20,21]。這是一個(gè)調(diào)控過程沒有到達(dá)安置的層次；一是“自下而上”的方式。80年代以后，中小城鎮(zhèn)的發(fā)展作為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的“蓄水池”發(fā)揮了重要的“截流”作用[22]，改革開放15年以來小城鎮(zhèn)累計(jì)吸收了3000多萬的勞動(dòng)力就業(yè)[23]。這是宏觀層面上自下而上的問題解決方式；McGee的Desakota模式描述了在較發(fā)達(dá)的核心區(qū)域以自下而上為主的城市化過程[24]。由于非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，這些區(qū)域不僅吸收了本地大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，而且吸引了數(shù)以百萬計(jì)的內(nèi)地民工[25～28]。這是中觀層面上自下而上的問題解決方式；在這里，試圖構(gòu)建一種微觀層面上自下而上的方式，主要以外來低收入移民自我依賴為主的安置方式。

3.2交叉分析

對城市外來人口基本特征與現(xiàn)狀居住類型作交叉分析，結(jié)果表明：

(1)在現(xiàn)狀三種主要的居住類型中，住出租屋的和住單位集體宿舍的文化程度略高、滯留時(shí)間略長，一般主要從事第三產(chǎn)業(yè)但住集體宿舍的有更多從事第二產(chǎn)業(yè)；擅自占住者以來自湖南和四川的為多，住出租屋的主要來自湖南、廣東、江西和四川，其他來源分散；雖然多數(shù)來源于農(nóng)村地區(qū)，但住出租屋和住集體宿舍的有更多來自城鎮(zhèn)甚至城市地區(qū)。

(2)在外來人口中，文化程度越低的現(xiàn)狀主要采取方式B和A，初高中及大專以上主要采取E、F和G；滯留時(shí)間越短的（1年以下）主要采取B和A，滯留時(shí)間較長的（1～3年）主要采取F，滯留時(shí)間更長的主要采取E和G；從事第一產(chǎn)業(yè)的主要采取G，從事第二產(chǎn)業(yè)的以E比例最高，而從事第三產(chǎn)業(yè)的則以F和G比例較高；目前儲(chǔ)蓄水平越低的（1萬元以下）主要只能A寄（借）住，儲(chǔ)蓄水平相對較高的主要采取G、F和E；來自湖南、廣西和貴州等省的以B和A比例最高，來自距離較遠(yuǎn)的四川、湖北、江西和河南等省的則以E、F和G比例最高，而來自距離更近的廣東其他地區(qū)的主要是F和G、或者可能是依靠近親采取A寄（借）住。

顯然，A寄（借）住、B擅自占住和C住旅館招待所更接近暫時(shí)性短期安置行為，而D住出租屋和E住單位集體宿舍屬過渡性安置行為，F(xiàn)自己購買房屋和G自建房屋則表達(dá)較長期的遷移安置傾向。

3.3解決移民安置問題的一個(gè)基本框架

目前采取D住出租屋、E住單位集體宿舍、F住自己購買的房屋和G住自建房屋等居住類型的外來人口可能導(dǎo)向自助安置，以下是一個(gè)解決問題的基本框架：

(1)首先要開展自助安置試驗(yàn)。有兩種結(jié)果：其一是導(dǎo)向移民永久城市安置，其二可能因?yàn)橐泼袷杖敕e累、家庭牽制和城市適應(yīng)等問題失敗返回來源地城鎮(zhèn)安置或農(nóng)村；(2)自助試驗(yàn)主要有個(gè)人和機(jī)構(gòu)兩種啟動(dòng)方式。由于外來移民收入兩極分化，一些可在一定政策條件下購房安置，一些開展個(gè)人自助建房安置；機(jī)構(gòu)自助的發(fā)動(dòng)者可以是企業(yè)、地方和社會(huì)組織，國內(nèi)的或國外的；機(jī)構(gòu)自助是解決問題的主體。(3)在空間層面上，合適的自助安置試驗(yàn)應(yīng)從發(fā)達(dá)地區(qū)的城市（鎮(zhèn)）和大城市的中間及圈層開始。在試驗(yàn)過程中，無論是儲(chǔ)蓄收入、文化素質(zhì)還是城市適應(yīng)性，移民通過自身積累都會(huì)得到提高，其結(jié)果：一部分外來移民融入當(dāng)?shù)爻鞘校ㄦ?zhèn)），一部分可能由于收入提高以購房安置形式進(jìn)入大城市，一部分可能由于適應(yīng)問題回返來源地城鎮(zhèn)安置，當(dāng)然仍有部分返回農(nóng)村。

適合自助安置的城市外來人口基本特征如下：年齡在19～29歲或以上，有一定的文化程度（至少具有初高中或大專以上），目前在該地區(qū)已滯留一個(gè)較長的時(shí)間如1～3年或以上，有一定的儲(chǔ)蓄水平（或者接受家庭援助的可能性）如有1～3萬元以上，來自距離最近的地區(qū)和反而來自距離相對較遠(yuǎn)的省份的外來人口。

3.4住房發(fā)展與自助教育

在中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，如果政府給予政策上的支持，自助住房生產(chǎn)計(jì)劃將是可行的。但同時(shí)要使自助超出單純的自助住房生產(chǎn)，關(guān)鍵是在自助住房發(fā)展計(jì)劃中開展自助教育。

通過教育和培訓(xùn)，不僅希望為成員提供住房和服務(wù)設(shè)施，而且在于促進(jìn)一個(gè)民主的自管理的整合的城市社會(huì)的形成。一般自助教育和自助住房建設(shè)如影相隨同時(shí)進(jìn)行（表2）：

表2一般的自助教育－住房發(fā)展時(shí)間表

附圖

a-A介紹自助合作的規(guī)則、組織和功能，介紹機(jī)構(gòu)和自助組織法，討論成員地位和職責(zé)；b-B了解住房規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)政和資助、建設(shè)和建筑、組織和管理，討論并參與規(guī)劃設(shè)計(jì)；c-C小規(guī)模住房建設(shè)的方法、設(shè)備和工具使用、建筑技術(shù)和合作技巧的理論與實(shí)踐培訓(xùn)；d-D住房擴(kuò)張、環(huán)境和住房維護(hù)、住房資源利用的技術(shù)培訓(xùn)，參與成員管理會(huì)議；e-貸款償還、會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)，溝通技巧和職業(yè)培訓(xùn)，社會(huì)責(zé)任教育等等。

通過自助和自助教育，首先可以解決最基本的住房問題，其次學(xué)習(xí)與建筑相關(guān)的技術(shù)知識(shí)，提高資金運(yùn)用和相關(guān)的組織管理能力；表達(dá)自己的動(dòng)機(jī)期望，認(rèn)識(shí)個(gè)人

權(quán)利和社會(huì)責(zé)任，形成一定的社會(huì)意識(shí)并激發(fā)個(gè)人潛能；增加與社會(huì)的聯(lián)系，提高移民對城市生活的適應(yīng)能力。自助住房建設(shè)的過程因此成為自下而上的開發(fā)性移民安置過程，自助住房生產(chǎn)模式是自下而上的外來移民安置模式。

4外來移民安置與自下而上的城市化發(fā)展

4.1自下而上的城市化內(nèi)涵

自下而上的城市化，是指發(fā)生在農(nóng)村地域，由基層社區(qū)政府發(fā)動(dòng)和農(nóng)民自主推動(dòng)的、以農(nóng)村人口在農(nóng)村內(nèi)就地轉(zhuǎn)移，建立小城鎮(zhèn)為中心的城市化過程[6]。

如果在自下而上的開發(fā)性移民安置模式作用下，另一種形式的自下而上的城市化將會(huì)出現(xiàn)，與以上對自下而上的城市化的理解不同的是：在地域上，城市化發(fā)生發(fā)展的地域在城市而非農(nóng)村；城市化人口來源非來自農(nóng)村的就地轉(zhuǎn)移而是異地轉(zhuǎn)移。但理解大致相同的是：城市化發(fā)動(dòng)的主體來自“下”，即城市化發(fā)展投資主體主要來自地方社區(qū)和農(nóng)民群體及個(gè)人，以自有和自籌資金為主。

4.2外來移民安置對農(nóng)村和城市發(fā)展的影響

4.2.1外來移民安置與城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在開發(fā)性移民安置模式作用下，試圖建立一種促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的機(jī)制：在國家鼓勵(lì)自助安置的政策和減少農(nóng)村土地對外來人口的牽制作用下，通過自助提高外來人口的城市適應(yīng)能力，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力的空間異地轉(zhuǎn)化，農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營和規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展。外來人口在城市就業(yè)將大大促進(jìn)城市非正式經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于開發(fā)性移民安置中自助教育的作用，外來移民的文化和社會(huì)意識(shí)及移民素質(zhì)等都會(huì)得到提高，移民在就業(yè)中逐步從就業(yè)于非正式經(jīng)濟(jì)部門轉(zhuǎn)向就業(yè)于正式經(jīng)濟(jì)部門的可能性，顯然要大于沒有實(shí)施開發(fā)性移民安置模式以前，從這個(gè)角度看則長期有利于城市正式經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4.2.2外來移民安置與城市空間的有序評價(jià)

在開發(fā)性移民自助安置中，人口集中和產(chǎn)業(yè)集聚是在同一地點(diǎn)同時(shí)發(fā)生的，這將意味著實(shí)質(zhì)性的城市空間擴(kuò)張。如果空間位置選擇得當(dāng)、組織合理、整個(gè)開發(fā)過程在非完全商業(yè)化的前提下來進(jìn)行，將實(shí)現(xiàn)城市空間的有序發(fā)展。由于在自助過程中鼓勵(lì)自助組內(nèi)密切的家庭聯(lián)系和住房合作建設(shè)的開展，通過自助教育提高移民的質(zhì)素加強(qiáng)移民與社會(huì)的聯(lián)系，等等，將使所形成的安置“空間連接度”[29]提高，如果通過諸如自助教育、自助規(guī)劃和計(jì)劃、政府和操作者的作用等組織過程，對內(nèi)部連接度已較高的住房活動(dòng)［D=D（資金、土地、設(shè)施等）］、產(chǎn)業(yè)活動(dòng)［I=I（非正式的、正式的）］和衍生活動(dòng)［S=S（教育文化、社會(huì)意識(shí)等）等按不同的功能屬性和類型結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織，將實(shí)現(xiàn)空間的有序發(fā)展，形成等級的移民安置空間（圖1）。

附圖

圖1對自助安置模式空間有序發(fā)展的認(rèn)識(shí)

Fig.1Knowledgefororderlyspacedevelopmentofself-helpsettlement

4.2.3移民安置與城市社會(huì)空間整合

由于在開發(fā)性移民自助安置中，鼓勵(lì)團(tuán)結(jié)的自助來進(jìn)行住房建設(shè)和相應(yīng)的活動(dòng)，可以預(yù)見地緣、血緣、人緣和業(yè)緣關(guān)系將再次成為移民在自助中的聯(lián)系紐帶，移民文化將在異地得到發(fā)展。自助安置必須充分考慮與移民文化相關(guān)的問題，另一方面如果引導(dǎo)不當(dāng)，在自助中發(fā)展的移民文化現(xiàn)象將對城市社會(huì)發(fā)展帶來不利的影響。

在自助教育下發(fā)展的移民文化與在自發(fā)的地緣、血緣、人緣和業(yè)緣關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展的移民文化相比，將可能發(fā)生一些質(zhì)的變化：自助教育使移民無論在與職業(yè)、收入相關(guān)的經(jīng)濟(jì)層面上，還是在觀念、城市文化認(rèn)同和心理的歸屬感等文化層面上，其城市適應(yīng)性將得到大大增強(qiáng)。結(jié)果將首先使外來移民在“精神”上實(shí)現(xiàn)城市化，其次，移民在文化和社會(huì)意識(shí)上的質(zhì)的變化，將最終促進(jìn)移民與城市的整合，由社會(huì)隔膜和社會(huì)分割所引起的社會(huì)沖突和相應(yīng)的社會(huì)問題將大大緩和。

4.3移民安置與城市化發(fā)展

在國家相關(guān)政策作用下，經(jīng)過內(nèi)外力的交互作用，城市外來移民為發(fā)動(dòng)的主體。資金來源于國際援助、國家長期貸款，并以自助機(jī)構(gòu)獲得的信用貸款和自財(cái)政為主要的資金來源。在自助住房建設(shè)中同時(shí)必須開展自助教育和培訓(xùn)，從而使自助模式超出一般的住房建設(shè)成為一種自下而上的開發(fā)性移民安置。三種有利于城市化發(fā)展的結(jié)果出現(xiàn)（圖2）：

附圖

圖2自下而上的開發(fā)性移民安置與自下而上的城市化發(fā)展

Fig.2Below-updevelopingmigrantssettlementandbelow-upurbanization

其一，在相應(yīng)的戶籍制度和農(nóng)村土地使用制度改革配合下，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將通過自助住房建設(shè)脫離農(nóng)村、居住城市，在發(fā)達(dá)地區(qū)的村鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)和城市三個(gè)層面實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力空間轉(zhuǎn)化；其二，城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動(dòng)反饋。城市非正式經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面在城市地域通過人口集中和產(chǎn)業(yè)集聚使城市空間擴(kuò)張，另一方面城市正式和非正式經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將改變城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；其三，在自助教育過程中，移民城市適應(yīng)性增強(qiáng)、觀眾轉(zhuǎn)變、文化和社會(huì)意識(shí)提高，在“精神”上成為城市化的人。城市空間擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化和移民精神城市化構(gòu)成自下而上的城市化發(fā)展。

收稿日期：2001-04-28；修訂日期：2001-05-31

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第9篇：租賃型集體宿舍范文

中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長

從國際經(jīng)驗(yàn)看，社會(huì)保障體系的定位決定了保障性住房應(yīng)該具有兩個(gè)核心特征：一是基本住房，即指滿足現(xiàn)代生活需要、符合安全衛(wèi)生便利要求的最低居住標(biāo)準(zhǔn)的住房，即以滿足社會(huì)基本的、最低標(biāo)準(zhǔn)的住房需求，也是所謂的“人人有房住，而不是人人有住房”，二是政府救助，即政府通過經(jīng)濟(jì)和金融政策扶持、貨幣形式補(bǔ)貼和直接組織新建住房，對依靠自身努力難以解決住房困難的中低、低收入及最低收入家庭提供基本住房的相關(guān)制度性安排。按照這兩個(gè)原則提供限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格和租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。這應(yīng)該成為中國保障房政策體系構(gòu)建的基本出發(fā)點(diǎn)。

合理界定政策的初始條件

存量公房的維修、管理和產(chǎn)權(quán)處置始終是十分有挑戰(zhàn)性的關(guān)鍵問題，而且增量公房的供給方式側(cè)重干供給端補(bǔ)貼還是需求端補(bǔ)貼也是一個(gè)難以取舍的選擇，所以在國際借鑒過程中，初始政策邊界最為重要。

結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，中國正處于保障房大規(guī)模建設(shè)啟動(dòng)的初期階段，需要明確保障房制度運(yùn)行的基本框架。

為何而建，這是一個(gè)需不需要的司題，任何國家無論處于什么樣的發(fā)展階段，均需要為低收入家庭提供最基本的住房保障，這是一項(xiàng)政府責(zé)任，因此這與商品房市場的房價(jià)高低沒有關(guān)系，建與不建的選擇也不應(yīng)取決于商品房調(diào)控的需求。

為誰而建，確定保障房覆蓋的范圍，只有確定需求邊界，才能評估供給缺口，并由此確定新建的規(guī)模，這需要對城市家庭的收入情況、現(xiàn)有住房條件、存量住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)查摸底，以形成初始的決策信息。

如何建，這是一個(gè)資全匹配問題，即資金來源(負(fù)債)和資金使用(資產(chǎn))期限不匹配，雖然用于出租的公房是一項(xiàng)資產(chǎn)，其收益的現(xiàn)金流表現(xiàn)在長期，當(dāng)期僅以租金或資產(chǎn)折現(xiàn)的形式體現(xiàn)，而開發(fā)過程的負(fù)債結(jié)構(gòu)通常是一次性支出。因此，平衡公共項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的配比關(guān)系是重點(diǎn)，發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)在于債券融資或資產(chǎn)證券化。

建后管理，即需要從政府層面解決產(chǎn)權(quán)歸誰、誰來維修，誰來管理的問題，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，在大規(guī)模建設(shè)基本完成之后，應(yīng)該是最難處理的個(gè)問題。

綜合而言，不同國家針對低收入家庭的保障房制度通常是一個(gè)不斷摸索、不斷試錯(cuò)與校正的過程，從不同國家的試錯(cuò)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，最為關(guān)鍵的第一步是合理界定政策的初始條件，這會(huì)在很大程度避免后續(xù)校正的難度。

初期明確制度的基本框架

總結(jié)國際經(jīng)驗(yàn)，在中國大規(guī)模啟動(dòng)保障房建設(shè)的初期階段，應(yīng)及時(shí)明確保障房制度的基本框架，從而盡可能降低未來保障房制度運(yùn)行、試錯(cuò)與校正的成本。具體來說，至少應(yīng)當(dāng)包括如下幾個(gè)方面的內(nèi)容。

首先，確立長期的“適度居住權(quán)”政策，不因短期的房地產(chǎn)調(diào)控政策變動(dòng)而頻繁切換保障房政策目標(biāo)。

第一，保障房政策要從注重發(fā)揮保障房促進(jìn)投資、對沖商品房市場調(diào)整壓力的政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)為民生導(dǎo)向。1998年以來保障房政策的變遷多發(fā)生在商品房房價(jià)高漲的背景下，保障房作為商品房市場調(diào)控政策的眾多政策選項(xiàng)而存在，往往不是具有中長期政策目標(biāo)的、具有清晰法律規(guī)范的長久戰(zhàn)略。因此，保障房制度應(yīng)轉(zhuǎn)向民生，而非短期的對沖政策，即保障房的存在不是為了短期配合房地產(chǎn)調(diào)控而降低房價(jià)，而是完成政府應(yīng)盡的中長期的基本責(zé)任。

第二，確立“適度居住權(quán)”的保障制度。即住房保障的基礎(chǔ)是符合國家發(fā)展階段與條件的“適度居住權(quán)”，這取決城市化水平人口結(jié)構(gòu)，城市家庭的收入階層分布，針對符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的最低、低及中低收入家庭自下而上滿足基本住房需求。如果超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，使得基本住房保障標(biāo)準(zhǔn)過分超越

國城市化的水平、超越城市平均的住房提供標(biāo)準(zhǔn)，則難以持續(xù)。目前，部分城市將保障標(biāo)準(zhǔn)由2000元提高至5000元，這相當(dāng)于給中等收入家庭提供較高的保障，客觀上可能會(huì)使住房的分配不均擴(kuò)大化。

其次，以廉租房和公租房為主體，構(gòu)建不同類型的保障房之間的“防火墻”機(jī)制，確立清晰的邊界。

2010年開始，公租房作為一種新型的基本保障住房正式推出，從政策界定的內(nèi)容看，公租房的具體含義，(1)供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住

定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍；(2)不得重復(fù)保障，即享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房；(3)只租不售，即公租房只能用于出租，只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，不能用于出售，更不能享受出售的資產(chǎn)收益，或者其它經(jīng)營性活動(dòng)；(4)以配建為主，也可通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集，具體的配建可以在商品房中、開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

然而，也正是因?yàn)?010年公租房概念拓展到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為部分地方政府在完成保障房建設(shè)任務(wù)過程中變換保障房的口徑提供了空間，使得保障房的范圍被不適當(dāng)?shù)貙挿夯_發(fā)園區(qū)建設(shè)的職工宿舍、高校自建房、商品房配建房、集體宿舍，甚至農(nóng)村集體土地自建房均被不同程度地納入到保障房，雖然它們并不全面面向社會(huì)公眾，也沒有區(qū)分分配對象的收入差別。基于這種范圍和口徑上的擴(kuò)大，不同口徑保障房之間的界定和隔離機(jī)制明顯弱化，也為后續(xù)保障房的分配，管理和退出機(jī)制的建立帶來實(shí)質(zhì)困難。

為了避免這種問題，不僅需要在商品房和保障房之間建立起清晰的“防火墻”，也需要在不同保障房口徑之間建立“防火墻”，在保證“市場歸市場、保障房歸保障”兩條線同步運(yùn)行的同時(shí)，避免商品房與保障房之間的交叉與重合；更需要保證各類不同口徑的保障房“名至實(shí)歸、各得其所”。具體而言，可行的保障房概念界定應(yīng)該是

第一，消除商品房與保障房之間的交集區(qū)域，即把經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房排除出保障房的定義范圍。因?yàn)檫@兩類住房是商品與保障之間的模糊區(qū)，也是滋生一系列尋租司題的誘因。從歷史原因看，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的突出司題表現(xiàn)在以下幾個(gè)層面：(1)作為特定階段、特定背景下的過渡性住房，而非長久性、可納入保障房制度框架的住房。經(jīng)濟(jì)適用房是1998年住房商品房條件下產(chǎn)生的制度變革的臨時(shí)性產(chǎn)物，應(yīng)該適時(shí)規(guī)范，限價(jià)房則是近年來房價(jià)持續(xù)高漲背景下，作為平抑房價(jià)而采取的、具有調(diào)控含義的住房；(2)本質(zhì)上為享受政策補(bǔ)貼的商品房是“含有補(bǔ)貼的商品房資產(chǎn)”，它的存在即是對商品房概念的模糊化，也是對保障房概念的模糊化。因此，這導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房既無法按照市場原則交易，也無法按照保障原則分配，這種商品與保障區(qū)域的交叉重疊，最終導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)惡果是供不應(yīng)求和分配不公；(3)“保障范圍泛化”將部分中高收入的人群囊括在內(nèi)，卻將部分中低收入家庭排擠在外。

第二，以廉租房和公租房為主體，即廉租房建設(shè)重在財(cái)政與金融政策支持，公租房建設(shè)重在市場化運(yùn)作與透明化分配管理。具體含義是廉租房主要針對的是最

低收入家庭，公租房主要針對的是中低收入家庭“夾心層高校畢業(yè)生”，進(jìn)城務(wù)工職工，且“只租不售、退出自愿”。

第三，棚戶區(qū)改造住房在基本完成后，應(yīng)退出保障房概念范圍。

第四，規(guī)范產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集休宿舍、農(nóng)村集體自建房。高校自建房，經(jīng)差異化標(biāo)準(zhǔn)分別納入到公租房范圍。

最后，以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力為供給與需求測算的客觀依據(jù)。

第一，以城市常住人口而非戶籍人口作為測度需求標(biāo)準(zhǔn)。從目前各省市公布的保障房覆蓋范圍看，仍然主要針對戶籍人口，而非城市常住人口。然而，我國城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度格局決定了城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、應(yīng)享受統(tǒng)

基本住房保障的居民并不都擁有城市戶籍。相反，城市化的片向決定了非戶籍人口同樣是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人力資源，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)的不僅僅是戶籍人口，也包括范圍更廣泛的城鎮(zhèn)常住人口。因此，基本住房保障同樣也應(yīng)將這部分非戶籍常住人口納入到保障房范圍。

具體而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年中國城市化率為47.5％，城市人口共計(jì)63698萬。目前，國家統(tǒng)計(jì)局對城市人口的統(tǒng)計(jì)口徑為居住在城鎮(zhèn)范圍的全部常住人口，即居住在城市半年以上，統(tǒng)計(jì)上即被計(jì)入常住人口。

進(jìn)一步細(xì)化，目前中國城鎮(zhèn)常住人口可分為本地農(nóng)村人口、本地非農(nóng)戶籍人口，外地農(nóng)村戶籍人口和外地非農(nóng)戶籍人口四類，占比分別為27％、49％、13％和10％。按照這種分類，本地農(nóng)村人口通常擁有自己的住宅，不應(yīng)納入保障房的覆蓋范圍；本地非農(nóng)戶籍即城市戶籍人口中不具備商品房支付能力或無力承擔(dān)房租的家庭則應(yīng)在保障房范圍之內(nèi)：外地農(nóng)村戶籍人口主要為農(nóng)民工，這部分遷移人口通常主要居住在廉價(jià)的城中村住宅中，居住條件較為惡劣，外地非農(nóng)戶籍人口主要為大學(xué)畢業(yè)生，這部分人群是城市“夾心層”的來源之