房地產(chǎn)稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費(fèi)用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險，筆者就此從以下幾點來談?wù)勛陨眢w會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險。對此，企業(yè)財務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險意識。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預(yù)計出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務(wù)部門建立各項稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計算出準(zhǔn)確的預(yù)計稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務(wù)部門及時跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)。

4.利用臨界點進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務(wù)院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則（國務(wù)院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

第2篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負(fù)的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

[1]李樂，朱紫云.北京驚曝10億房地產(chǎn)稅款追繳事件[N].中國經(jīng)營報，2005，9，19

[2]崔榮春.從減肥原理到稅務(wù)籌劃[N].中國稅務(wù)報，2004，8，31

第3篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問題、風(fēng)險及若何籌劃作詳細(xì)說明。

（一）土地增值稅匯繳實務(wù)中存在問題及風(fēng)險

土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風(fēng)險：

1.各單位財務(wù)人員對土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門的溝通，不能取得公司相關(guān)部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃

1.項目前期準(zhǔn)備階段

（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇

首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。

（2）開發(fā)方式選擇

一個地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設(shè)階段

（1）建設(shè)期扣除項目籌劃

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓ο蟆?/p>

（2）借款費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較高，則計算分?jǐn)偫?，提供了金融機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較低，則不計算應(yīng)分?jǐn)偫?，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進(jìn)稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關(guān)鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。

（3）把代收費(fèi)用并入房價減少稅基進(jìn)行籌劃

如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風(fēng)險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅的特點是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進(jìn)稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入?；菊魇辗秶ǎ恨D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

（二）土地增值稅計算

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應(yīng)納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財務(wù)人員在會計的領(lǐng)域中，通過一些會計技巧、會計分?jǐn)偧皶嫵杀居嬏岬确椒ǖ倪\(yùn)用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實在公司經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨(dú)立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財稅不分家，財務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財務(wù)人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗的中介機(jī)構(gòu)來針對本企業(yè)進(jìn)行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型

過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。

（四）錯過最佳的稅收籌劃時機(jī)

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進(jìn)行稅收籌劃。項目開發(fā)到這個階段時，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項，準(zhǔn)備在一塊地上同時開發(fā)公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關(guān)部門進(jìn)行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。

（五）不及時了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會承擔(dān)高額的稅負(fù)。

在我國不同地區(qū)出臺一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項目的轉(zhuǎn)讓方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計和運(yùn)作。譬如通過對項目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。

應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個項目中的土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時機(jī)在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進(jìn)行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。

方案1：項目前期不進(jìn)行籌劃。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項目的地價是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。

（四）利用稅率臨界點的籌劃

我國土地增值稅計算采用四級超率累進(jìn)稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通?；镜姆椒ㄊ窃谕恋卦鲋刀惽逅銜r，通過加大扣除費(fèi)用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運(yùn)用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會加大稅負(fù)，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。

綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應(yīng)關(guān)系為：第1級數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結(jié)語

第5篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

（一）注重加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會被認(rèn)定為偷逃稅，面臨稅務(wù)處罰，非但沒有減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還會加重企業(yè)的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務(wù)部門比房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務(wù)部門擁有的自由裁量權(quán)，我們在進(jìn)行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險，取得應(yīng)有的收益。

（二）全程監(jiān)控方案實施過程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設(shè)計的成功，還在于其執(zhí)行的過程?？茖W(xué)的籌劃方案需要有效協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，財務(wù)部門、生產(chǎn)部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產(chǎn)企業(yè)與投資者、客戶、供應(yīng)商積極溝通協(xié)調(diào)。動態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過程，隨時解決出現(xiàn)的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法

（一）營業(yè)稅的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)有時會遇到事先確定客戶、定向開發(fā)的情況，此時不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節(jié)約稅款?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營業(yè)稅。依據(jù)此規(guī)定，采用建成后銷售的方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要對建筑業(yè)營業(yè)額和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)額分別按3％和5％的稅率計算繳納營業(yè)稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶達(dá)成協(xié)議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)開發(fā)建造，這種代建行為不發(fā)生房產(chǎn)及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只需要對建筑行為按3%的稅率計算繳納營業(yè)稅，與自建后銷售的方案相比稅負(fù)更輕。另外，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行對外投資時，可以采用現(xiàn)金投資也可以采用實物不動產(chǎn)投資。如果某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備投資5000萬資金于甲五星級酒店，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)這5000萬投資資金的取得是以銷售房產(chǎn)為前提的，而銷售5000萬元房產(chǎn)需要按銷售不動產(chǎn)稅目繳納250萬元的營業(yè)稅，以及按建筑業(yè)稅目3％的稅率繳納營業(yè)稅。如果換成實物投資，直接以價值5000萬元的不動產(chǎn)投資于該酒店，與現(xiàn)金投資相比，至少節(jié)約了250萬元的營業(yè)稅支出。

（二）契稅的稅收籌劃

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)時有時可以采用股權(quán)并購的方式，購買股權(quán)而不是直接購買土地使用權(quán)，這樣在獲得土地使用權(quán)的同時并不需要支付相應(yīng)的契稅支出。如果對方規(guī)模過大，不便全部收購，又可以依據(jù)同一文件的規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！庇赏恋厥褂脵?quán)所有者分立出新的企業(yè)，將相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入，新企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產(chǎn)企業(yè)再將此新企業(yè)并購，仍然不需要繳納契稅。

（三）土地增值稅的稅收籌劃

1.利息扣除的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》實施細(xì)則規(guī)定：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除?？梢钥闯?，利息支出有據(jù)實扣除和按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%扣除的差別。如果實際利息支出低于土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%，宜采用按5%來計算扣除，否則宜據(jù)實扣除。事實上在目前的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較難從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，而且有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要不是靠借款籌資，而是靠權(quán)益資本籌資，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃的可能。

2.增值率的籌劃?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計稅。這一規(guī)定形成了稅收籌劃的一個臨界點，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的某個房產(chǎn)項目的增值率在20%左右時，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負(fù)的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來看一個案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬平方米，單位售價為8000元每平方米，總計銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2.7億元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明（忽略印花稅），則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬元）如果此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定增加該住宅小區(qū)的綠化及相關(guān)配套設(shè)施，相關(guān)開發(fā)成本增加至2.83億元，則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發(fā)成本1300萬元，但同時節(jié)約了土地增值稅4350萬元，共計比前者多獲得收益3050萬元。綜上所述，當(dāng)普通住宅開發(fā)項目的增值率在20%左右時，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當(dāng)然在調(diào)低住宅項目增值率時，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價的方法。

3.裝潢款的籌劃。目前許多房產(chǎn)開發(fā)商推出精裝房項目。精裝房與毛坯房相比，銷售價格中包含了裝潢成本，在推高價格的同時，也必然帶來了營業(yè)稅和土地增值稅稅負(fù)的增加。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以注冊成立一家全資控股獨(dú)立核算的裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同：一份為房地產(chǎn)銷售合同，按稅法規(guī)定繳納土地增值稅和營業(yè)稅及附加；一份為裝修服務(wù)合同，只需繳納營業(yè)稅及附加。這種方案將以前總價款中的裝修價款剔除了出來，不用繳納土地增值稅和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

第6篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

［關(guān)鍵詞］“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

1引言

經(jīng)濟(jì)日趨復(fù)雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進(jìn)。稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理活動之一，關(guān)系著企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識不強(qiáng)、籌劃方案不完善等，因此有必要進(jìn)行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復(fù)雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風(fēng)險?；诖?，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

2理論基礎(chǔ)

2.1稅收籌劃目標(biāo)

稅收具有強(qiáng)制性，稅收的無償性說明納稅是企業(yè)資源的凈流出，企業(yè)以利潤最大化為目標(biāo)的前提下，總是想減少稅費(fèi)繳納。稅收籌劃策略正是在這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下產(chǎn)生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現(xiàn)稅后利潤最大。稅收籌劃得當(dāng)，企業(yè)取得了節(jié)稅經(jīng)濟(jì)利益，在涉稅零風(fēng)險情況下，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲取資金時間價值，提高自身經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。

2.2政策依據(jù)

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規(guī)定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規(guī)定以及優(yōu)惠政策。稅收政策的差別化為企業(yè)納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節(jié)點將房地產(chǎn)分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進(jìn)項稅，因此適應(yīng)選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進(jìn)項稅，稅負(fù)會明顯降低。利用稅收政策的特殊規(guī)定是指不同稅種的計稅依據(jù)和抵扣范圍不同，比如企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。在這種規(guī)定下，企業(yè)可以在符合規(guī)定下擴(kuò)大開發(fā)成本總額。稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國流轉(zhuǎn)稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉(zhuǎn)稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)來說避免了重復(fù)征稅問題，籌劃得當(dāng)能降低企業(yè)稅負(fù)。

3.1.1加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理全面“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發(fā)票對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平有重大影響。一般來說，結(jié)算方式選擇上，企業(yè)在購買物料時盡可能采用分期付款的結(jié)算方式，這樣取得的發(fā)票能實現(xiàn)及時抵扣進(jìn)項稅額的目的，而采用預(yù)付或賒購結(jié)算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產(chǎn)企業(yè)不可能取得增值稅專用發(fā)票，無法實現(xiàn)抵扣進(jìn)項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優(yōu)勢，還能確保取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重加強(qiáng)對虛假發(fā)票的識別和防范，相關(guān)部門人員在接受發(fā)票時應(yīng)仔細(xì)辨別真假，確保抵扣進(jìn)行稅額時發(fā)票合規(guī)。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務(wù)的企業(yè)納稅人身份是影響進(jìn)項稅抵扣的關(guān)鍵點。在報價相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商或者建筑企業(yè)時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)。如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發(fā)票;當(dāng)貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時，其申請代開成功后，房地產(chǎn)企業(yè)才可適用3%的抵扣率。小規(guī)模納稅人征收率遠(yuǎn)低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開增值稅專用發(fā)票，增加了委托代開環(huán)節(jié)，推遲了房地產(chǎn)企業(yè)取得利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣的時間，會增加企業(yè)資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業(yè)并不是唯一因素，在實際工作中還應(yīng)考慮凈利潤，如果向小規(guī)模納稅人采購后，企業(yè)獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進(jìn)項稅額的損失，那么應(yīng)當(dāng)選擇與小規(guī)模納稅人的合作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)將上游建筑業(yè)務(wù)獨(dú)立分離出去，單獨(dú)成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務(wù)。這樣終端房地產(chǎn)銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務(wù)可以進(jìn)行進(jìn)項稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進(jìn)項稅抵扣額“營改增”之前，企業(yè)繳納營業(yè)稅，開發(fā)精裝房所產(chǎn)生的直接材料以及人工費(fèi)用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進(jìn)項稅?！盃I改增”后，開發(fā)精裝房的材料費(fèi)用和人工成本，在取得增值稅專用發(fā)票后，可以用來抵扣進(jìn)項稅。具體來說，精裝房中可以進(jìn)行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項稅，銷售精裝房時，將裝飾費(fèi)用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產(chǎn)9%計算銷項稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在精裝房環(huán)節(jié)可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)受融資約束的影響，開發(fā)多為毛坯房，這些企業(yè)在條件允許的情況下，擴(kuò)大精裝修房的比例，使企業(yè)少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發(fā)建造階段，土地增值稅在開發(fā)成本中占據(jù)很大比重，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢、開發(fā)周期長等特點使企業(yè)面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉(zhuǎn)讓”特征。房地產(chǎn)企業(yè)建房方式主要分為自己購置的土地使用權(quán)建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋對外銷售，不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負(fù)較重。代建房屋是在委托方的土地使用權(quán)上建造房產(chǎn)，房屋建成后房屋產(chǎn)權(quán)仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費(fèi)用屬于提供勞務(wù)服務(wù)收入，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉(zhuǎn)讓土地再去購買房產(chǎn)這一環(huán)節(jié)，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產(chǎn)企業(yè)能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現(xiàn)節(jié)稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優(yōu)惠政策《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區(qū)分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對普通住房和非普通住房做出明確的區(qū)分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住房才符合稅收優(yōu)惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內(nèi)，在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業(yè)凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內(nèi)，以此來達(dá)到免稅的效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮擴(kuò)大普通標(biāo)準(zhǔn)住房的建筑面積，充分享受免稅的優(yōu)惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規(guī)定土地增值稅采取超率累進(jìn)稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價格，但降低售價會影響企業(yè)利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是經(jīng)過簡單裝修后對房屋進(jìn)行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨(dú)立核算房屋原價和裝修費(fèi)用，這樣裝修合同對應(yīng)的收入屬于提供勞務(wù)取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費(fèi)用，大大減少了企業(yè)繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按一定標(biāo)準(zhǔn)抵扣，不是按實際支出扣除。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用中的財務(wù)利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發(fā)費(fèi)用為開發(fā)成本、土地價款和利息合計的5%以內(nèi);當(dāng)開發(fā)費(fèi)用中的財務(wù)利息支出不能確定時，開發(fā)費(fèi)用扣除限額為土地價款和開發(fā)成本合計的10%。企業(yè)籌資一般選取負(fù)債籌資或權(quán)益籌資。稅法規(guī)定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發(fā)費(fèi)用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加負(fù)債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費(fèi)用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)利息支出大于地價款和開發(fā)成本合計的5%，這時應(yīng)當(dāng)選擇第一種開發(fā)費(fèi)用扣除方式;否則，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠權(quán)益籌資方式，選擇第二種開發(fā)費(fèi)用扣除方式。除上述單獨(dú)降低售價或加大扣除項目金額外，企業(yè)也可采用綜合方法降低增值率。如企業(yè)可以加大開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施的投入，一方面滿足用戶高質(zhì)量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補(bǔ)償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。

第7篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險；稅種

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡述

基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項目實際情況，針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項目為例）

（一）成本對象。成本對象由企業(yè)開工之前報主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對象備案時，需報送以下資料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后年度實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額。以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計稅毛利率。目前，開發(fā)項目位于南京市的計稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入受市場價格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會根據(jù)項目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開發(fā)成本，增加主營業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，會連續(xù)幾年稅務(wù)利潤虧損，合理安排銷售時點，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長、銷售時點較晚的項目。

（二）營業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時點為收到款項或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時考慮到“營改增”政策的變化，地稅勢必會對營業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險很高，不建議對此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實際稅負(fù)，以下幾點僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測銷售金額，調(diào)整銷售單價，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫、儲藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項目立項所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報告，且根據(jù)清算時點要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會提高清算項目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計劃，可推延補(bǔ)稅時點。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級以上發(fā)展和改革委員會審批或備案的項目（《投資項目核準(zhǔn)通知書》）為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

第8篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，故房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經(jīng)營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達(dá)到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實際應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當(dāng)，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負(fù)擔(dān)。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，應(yīng)充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加稅收負(fù)擔(dān)的關(guān)系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應(yīng)交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當(dāng)增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數(shù)為1.67238，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售單價的定價具有指導(dǎo)性意見。

2）變房地產(chǎn)銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃法

按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅，不征營業(yè)稅。如果購買方是法人企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購買方達(dá)成協(xié)議，以房產(chǎn)作價向購買方進(jìn)行股權(quán)投資，后再以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷售房產(chǎn)。

舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費(fèi)用2000萬元，發(fā)生期間費(fèi)用100萬元，現(xiàn)在因金融危機(jī)再無力開發(fā)，準(zhǔn)備以10000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給另一家乙房地產(chǎn)公司。

方案一：如轉(zhuǎn)讓在建項目，營業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應(yīng)交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設(shè)項目轉(zhuǎn)讓后，股東們將凈利潤全部分配，應(yīng)繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應(yīng)納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉(zhuǎn)讓股權(quán)，假設(shè)公司的資產(chǎn)總額5500萬元，負(fù)債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，應(yīng)繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應(yīng)納稅總額=5+900=905萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離、分散，以達(dá)到享用較低檔的稅率，合理降低稅負(fù)。

舉例如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費(fèi)用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產(chǎn)營業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務(wù)合同營業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應(yīng)承擔(dān)稅負(fù)=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標(biāo)明金額360萬元，假設(shè)扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費(fèi)用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3.稅收籌劃應(yīng)注意問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售活動金額大，稅負(fù)甚重， 稅收籌劃也較為復(fù)雜，因此，在稅收籌劃時應(yīng)注意如下問題：

1）稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行成本效益分析企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，最終目標(biāo)是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產(chǎn)出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務(wù)主管部門認(rèn)可，否則將會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給企業(yè)帶來損失。

3）稅收籌劃應(yīng)系統(tǒng)、通盤進(jìn)行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應(yīng)注意風(fēng)險防范納稅人進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢，國家政策、法律、法規(guī)的可能變動對企業(yè)經(jīng)營活動的影響，在收益與風(fēng)險之間進(jìn)行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務(wù)利益。

4.結(jié)語

總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復(fù)雜的專項工作，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達(dá)到合理避稅和降低稅負(fù)，增加企業(yè)價值的作用。

[參考文獻(xiàn)]：

[1]揚(yáng)俊，羅崢編著?合法節(jié)稅─新經(jīng)理人稅務(wù)籌劃手冊?中國紡織出版社， 2003年2月版?

第9篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險控制

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險，也能夠使企業(yè)實現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險偏好、財務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項及可能的稅收風(fēng)險等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險；落實方案時應(yīng)考慮企業(yè)價值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時應(yīng)注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗。

推遲納稅時間節(jié)點可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時間價值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項目所獲利潤可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點時應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進(jìn)稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會計政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項目完工前貸款利息可計入開發(fā)成本，完工后亦可計入財務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產(chǎn)品競爭力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項目公司出售股權(quán)時其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項稅金及營業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價外費(fèi)用，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。

合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。

（三）營業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價外費(fèi)用，減少營業(yè)稅計稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對收取的價外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會進(jìn)一步減輕。

參考文獻(xiàn)：