房地產(chǎn)企業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

以我國(guó)湖南省綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例，其主要稅費(fèi)情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項(xiàng)目后的增值額÷扣除項(xiàng)目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值率未超過(guò)50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過(guò)100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過(guò)200％的部分，稅率為50％；增值率超過(guò)200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無(wú)需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加以及當(dāng)期企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益的25％征收。在稅務(wù)籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目20％以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會(huì)嚴(yán)密對(duì)增值額進(jìn)行控制。雖然這一方式在應(yīng)用的過(guò)程中取得了一定的成績(jī)，但是對(duì)其進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過(guò)程中存在著以下幾點(diǎn)問(wèn)題。

（一）對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視

我國(guó)為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺(tái)了一系列的政策，從多個(gè)角度對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢(shì)上來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會(huì)出現(xiàn)對(duì)相關(guān)的調(diào)控制度會(huì)錯(cuò)意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確

從目前的發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動(dòng)當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時(shí)要求財(cái)務(wù)工作人員清楚的了解國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來(lái)看并沒(méi)有達(dá)到這一點(diǎn)的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的成本。

（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確

正如上文所說(shuō)，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)其培養(yǎng)的時(shí)間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢(shì)進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯(cuò)誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為淡薄

從理論上來(lái)說(shuō)稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒(méi)有把握好尺度很有可能會(huì)造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃策略方面會(huì)忽視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范；

2.缺乏對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問(wèn)題，因此在改進(jìn)的過(guò)程中需要根據(jù)具體的問(wèn)題進(jìn)行完善。

（一）密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來(lái)越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國(guó)家政策的具體情況，能夠預(yù)測(cè)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動(dòng)向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。

（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對(duì)稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時(shí)機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。

（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力

需要從業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能方面對(duì)相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬(wàn)元），扣除項(xiàng)目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬(wàn)元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬(wàn)元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應(yīng)交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬(wàn)元)。這樣做能夠提高售價(jià)，回成本，加大扣除額，降低增值率。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因

1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。

另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。

“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯(cuò)的效果。

2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系：從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。

規(guī)范的目的：

保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。

規(guī)范的方法：

建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)：綜合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹(shù)，作為目標(biāo)成本制訂的基線。

建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

2.明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。

誰(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？

做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？

“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

責(zé)任成本范圍：

“責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施。

作業(yè)過(guò)程管理：

明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

3.跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法

經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

全動(dòng)態(tài)成本：

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？

我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算？——一個(gè)中心，三條主線

動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄?/p>

三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布：“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具

動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

4.業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話

制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。

將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門(mén)/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說(shuō)話。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立：

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;存在問(wèn)題;解決對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)中，良好的預(yù)算管理工作能夠合理的配置企業(yè)資源，防范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)行具有非常重要的作用。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作還存在一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不好的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的必要性

(一)預(yù)算管理能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)循序漸進(jìn)的發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展指明方向，是企業(yè)發(fā)展理念中重要的內(nèi)容。而有效的預(yù)算管理工作能夠?qū)ζ髽I(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分，從而幫助企業(yè)能夠根據(jù)細(xì)分的目標(biāo)循序漸進(jìn)的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

(二)預(yù)算管理能夠提高資源配制的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，主要包含技術(shù)研發(fā)部門(mén)、營(yíng)銷部門(mén)、工程技術(shù)部門(mén)等。這些部門(mén)之間通常缺乏有效的溝通和聯(lián)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資源不能夠合理的進(jìn)行配置。而預(yù)算管理工作能夠有效的對(duì)企業(yè)的人力、物力和財(cái)力等資源進(jìn)行合理配置，從而防止出現(xiàn)配置不均造成資源浪費(fèi)的情況。

(三)預(yù)算管理能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)是綜合性企業(yè)，在企業(yè)的運(yùn)行過(guò)程中，不可避免的要遇到許多縫隙。防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)始終是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注和重視的關(guān)鍵。放低產(chǎn)預(yù)算管理的主要工作是對(duì)企業(yè)收入、成本、費(fèi)用等進(jìn)行有效的預(yù)估和計(jì)算，并將預(yù)算結(jié)果遞交企業(yè)管理部門(mén)，企業(yè)管理人員在投資決策的時(shí)候，要充分參考預(yù)算管理結(jié)果的意見(jiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的不足

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。但根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作還存在一定的問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

(一)地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理的體系有待完善

當(dāng)前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都根據(jù)自身的實(shí)際情況制定了預(yù)算管理制度，但總體來(lái)說(shuō)，預(yù)算管理制度的科學(xué)性還有待提高。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作在實(shí)際的工作中，缺乏有力的組織體系作為支撐平臺(tái)。而這種情況也導(dǎo)致了企業(yè)預(yù)算管理的總體目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)各個(gè)部門(mén)的預(yù)算管理也更多的成為一種形式。其次，預(yù)算管理部門(mén)工作人員的職責(zé)范圍不夠明確。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作的順利展開(kāi)需要各個(gè)部門(mén)的有力支持，但在實(shí)際工作中，各個(gè)部門(mén)對(duì)于相應(yīng)的責(zé)任不夠明確，經(jīng)常出現(xiàn)推諉責(zé)任的現(xiàn)象，從而造成預(yù)算管理工作的困難。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠緊密

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)可以看成是發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的細(xì)分，因此預(yù)算目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)之間應(yīng)該具有較強(qiáng)的聯(lián)系。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)在制定預(yù)算目標(biāo)時(shí)，通常都忽略了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的考量。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本很可能隨著環(huán)境的變化而出現(xiàn)變化，因此對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，而項(xiàng)目的盈虧情況又不能在預(yù)算中進(jìn)行體現(xiàn)，從而對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估工作造成了影響。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)的落實(shí)力度不夠

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算管理工作作為財(cái)務(wù)部門(mén)的下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行預(yù)算管理過(guò)程中，受到自身業(yè)務(wù)局限性的影響，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷成本進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，進(jìn)而造成預(yù)算數(shù)據(jù)的可靠性不高，間接的導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)不能作為企業(yè)管理人員對(duì)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行決策的依據(jù)。另外，有的企業(yè)對(duì)于預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行力度不夠，預(yù)算目標(biāo)在傳達(dá)后，沒(méi)有引起領(lǐng)導(dǎo)的重視，企業(yè)也缺乏對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的有效監(jiān)控，最終造成預(yù)算管理工作達(dá)不到效果。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的評(píng)價(jià)制度的科學(xué)性還有待提高

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核制度還不夠完善，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。首先，對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)的重視程度較低，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)績(jī)考核時(shí)，通常沒(méi)有結(jié)合預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行考評(píng)工作。其次，預(yù)算考核的管理體系不夠先進(jìn)，目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的預(yù)算考核辦法還是傳統(tǒng)的考核辦法，通常只是將財(cái)務(wù)指標(biāo)作為最主要的考核指標(biāo)，而對(duì)其他管理指標(biāo)考慮不多。最后，預(yù)算管理的反饋機(jī)制還不夠完善。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理的考核不僅是要作為業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，同時(shí)也應(yīng)該是企業(yè)未來(lái)發(fā)展參考依據(jù)。因此，良好的反饋機(jī)制非常重要，反饋機(jī)制要能夠有效的反映企業(yè)預(yù)算管理存在的問(wèn)題，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效的參考意見(jiàn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的途徑

(一)建立健全的預(yù)算管理體系

建立健全的預(yù)算管理體系是加強(qiáng)預(yù)算管理工作的核心途徑，具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要從以下方面完善預(yù)算管理體系。

1、做好責(zé)任劃分工作

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算責(zé)任應(yīng)該按照從上到下的順序逐級(jí)進(jìn)行分析。企業(yè)的高級(jí)管理部門(mén)要對(duì)整體經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)，各個(gè)項(xiàng)目部門(mén)要對(duì)細(xì)化的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行負(fù)責(zé)，部門(mén)的各個(gè)員工要負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、加強(qiáng)預(yù)算編制的合理性

預(yù)算管理人員要做好預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，要根據(jù)企業(yè)的需要及時(shí)開(kāi)發(fā)新的相關(guān)指標(biāo)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要明確房地產(chǎn)預(yù)算的編制過(guò)程，要保證預(yù)算編制工作在科學(xué)有效的條件下進(jìn)行。

3、對(duì)預(yù)算編制的報(bào)送時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格的要求

房地產(chǎn)企業(yè)要明確編制的報(bào)送的時(shí)間，并在預(yù)算編制中，標(biāo)注明確的編制依據(jù)，對(duì)于沒(méi)有完成的部門(mén)，要進(jìn)行相應(yīng)的懲罰。

4、做好戰(zhàn)略目標(biāo)的細(xì)分工作

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的目標(biāo)就是企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的細(xì)分，因此，企業(yè)要協(xié)調(diào)好預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)之間的關(guān)系，從而提高預(yù)算管理工作的效率。具體來(lái)說(shuō)，首先房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)明確業(yè)務(wù)方向，并對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行科學(xué)的編制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要以年度預(yù)算作為中心，以項(xiàng)目進(jìn)度作為關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目編制單獨(dú)的年度預(yù)算，并由預(yù)算管理部門(mén)進(jìn)行匯總。年度預(yù)算最好以不同的項(xiàng)目作為依據(jù)，對(duì)收入、回款以及成本等進(jìn)行對(duì)應(yīng)的預(yù)算編制，保證預(yù)算編制的科學(xué)性。

(二)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行有效的監(jiān)控

在對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行追蹤工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要注意以下兩點(diǎn)。通過(guò)良好的監(jiān)督檢查制度，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行嚴(yán)格的檢查。對(duì)于季度和半年度的預(yù)算執(zhí)行情況要進(jìn)行通報(bào)，對(duì)于年度預(yù)算執(zhí)行情況要進(jìn)行重點(diǎn)的業(yè)績(jī)考評(píng)。建立良好的監(jiān)督預(yù)警機(jī)制。項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在完成后，預(yù)算監(jiān)督人員要對(duì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行明確，并分析和預(yù)算指標(biāo)之間的差異，并根據(jù)具體情況，做好責(zé)任的明確工作。

(三)加強(qiáng)計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，企業(yè)管理活動(dòng)的信息化程度越來(lái)越高。在預(yù)算管理工作中，管理部門(mén)要提高預(yù)算管理的信息化程度，從而提升預(yù)算管理的工作水平。例如，要提高對(duì)財(cái)務(wù)軟件的使用效率，確保采集的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠性和全面性。用友軟件、金蝶軟件等是目前企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中比較常用的軟件，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要能夠良好的掌握。

四、結(jié)束語(yǔ)

良好的預(yù)算管理工作能夠有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要提高對(duì)預(yù)算管理工作的重視程度，從建立健全的預(yù)算管理體系，協(xié)調(diào)好預(yù)算管理和戰(zhàn)略目標(biāo)管理的關(guān)系，做好預(yù)算執(zhí)行情況的追蹤工作，提高預(yù)算編制的信息化程度等方面入手，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作質(zhì)量，為企業(yè)的良性發(fā)展提供幫助。

作者:務(wù)孟站 單位:杭州眾安置業(yè)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]楊莉.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題與對(duì)策[J].中國(guó)外資,2013

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性有待提高

現(xiàn)如今我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。

（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國(guó)家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)反應(yīng)。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目

合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對(duì)于年銷售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。

（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

1.1資金管理問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，資金是非常重要的。從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況直接進(jìn)入“一落千丈”的局面，除了融資難、融資渠道有限等因素外，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、業(yè)績(jī)下跌以及回款難也成為重要原因，這些問(wèn)題嚴(yán)重束縛房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有的甚至?xí)蛊髽I(yè)進(jìn)入破產(chǎn)的境地。

1.2施工項(xiàng)目管理問(wèn)題

1.2.1工程預(yù)結(jié)算管理方面，目前較多企業(yè)在工程項(xiàng)目預(yù)算管理極不規(guī)范，預(yù)算編制缺乏依據(jù)，預(yù)算管理意識(shí)淡薄，部分工程項(xiàng)目預(yù)算管理體制不健全，導(dǎo)致工程成本浪費(fèi)與流失嚴(yán)重，使工程項(xiàng)目預(yù)算達(dá)不到預(yù)期的效果；工程預(yù)算監(jiān)督不到位，預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行力不強(qiáng)，預(yù)算監(jiān)督形同虛設(shè)，結(jié)果造成一些部門(mén)負(fù)責(zé)人盲目使用資金；預(yù)算編制缺乏準(zhǔn)確性和科學(xué)性，工程項(xiàng)目預(yù)算無(wú)法對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全面的控制，不能確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.2.2工程承包與分包的問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，工程承包和分包的現(xiàn)象是十分普遍的。在分包的過(guò)程中，很有可能將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工單位，一旦出現(xiàn)這種情況，很可能會(huì)影響工程的質(zhì)量和進(jìn)度；同時(shí)，也可能出現(xiàn)人身安全事故，給企業(yè)帶來(lái)各種不良的安全隱患。

1.2.3風(fēng)險(xiǎn)管控方面，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，不能全面識(shí)別本企業(yè)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析不到位，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施采取不恰當(dāng)，不能及時(shí)、全面地處理風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)巨大損失，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。

2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的原則

2.1重要性原則

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎(chǔ)上，要分清重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，制定出更嚴(yán)格的措施，加強(qiáng)控制管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，對(duì)于這類事項(xiàng)要實(shí)行集體決策和聯(lián)簽制度。

2.2制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與分工、業(yè)務(wù)流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設(shè)置兩個(gè)科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購(gòu)與驗(yàn)收部門(mén)要分開(kāi)設(shè)置等，也就是說(shuō)完成某項(xiàng)工作要由互不隸屬的兩個(gè)以上部門(mén)來(lái)完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

2.3成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實(shí)施成本與效益，忽略成本的控制是無(wú)意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會(huì)影響工作效率，但能夠防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這種控制對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然是必須的。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

3.1加強(qiáng)企業(yè)資金管理與控制，建立科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度和體系，積極規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)的血脈，必須嚴(yán)格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應(yīng)該在本年末對(duì)下年的資金進(jìn)行全面的預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算籌集、使用資金，嚴(yán)格按照預(yù)算的程序和審批權(quán)限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并實(shí)行預(yù)算與業(yè)績(jī)考核的無(wú)縫連接，做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明的管理考核體制；對(duì)于確實(shí)需要超出預(yù)算的支出，應(yīng)該按照預(yù)算的審批程序和權(quán)限，逐級(jí)報(bào)批調(diào)整預(yù)算，使企業(yè)資金管控科學(xué)合理。

3.2提高現(xiàn)場(chǎng)管理人員和技術(shù)人員的素質(zhì)，嚴(yán)格控制分包工程的質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，給企業(yè)、國(guó)家、人民都會(huì)帶來(lái)巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責(zé)。公司對(duì)工程總承包商在進(jìn)行工程分包時(shí)，要對(duì)分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術(shù)水平有所了解；作為總承包商應(yīng)要求分包公司做好其公司人員的培訓(xùn)工作，提高其員工的技術(shù)水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認(rèn)為分包公司人員管理達(dá)不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進(jìn)行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對(duì)于分包出去的工程，嚴(yán)格按照工程預(yù)算書(shū)規(guī)定使用的材料，對(duì)不達(dá)標(biāo)的材料堅(jiān)決予以退回，同時(shí)還要加強(qiáng)施工過(guò)程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理公司，對(duì)于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求比較嚴(yán)格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時(shí)還要督促施工效率，減少怠工、費(fèi)工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)和施工單位的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當(dāng)?shù)亟o予技術(shù)支持和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。

3.3建立全局風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，全面識(shí)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案

風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)一個(gè)事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標(biāo)帶來(lái)的影響。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，只要一個(gè)事物存在就會(huì)面臨種種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應(yīng)該有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，尤其是高層應(yīng)及時(shí)全面地向全員灌輸風(fēng)險(xiǎn)管理思想，對(duì)工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務(wù)層面采用行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)組合清單、職能部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)匯總等辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，合理選擇風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略并不斷調(diào)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，企業(yè)還需建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，明確責(zé)任人員，規(guī)范處理程序，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，一旦出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽(yù)等各方面的損失。

3.4結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，建立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門(mén)、審計(jì)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門(mén)職責(zé)分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務(wù)層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都要有科學(xué)合理的管控制度，使企業(yè)整個(gè)管控過(guò)程不存在空白點(diǎn)；對(duì)重大項(xiàng)目的招標(biāo)、重大人事任免、重大責(zé)任事故的處理要按規(guī)定的程序和權(quán)限實(shí)行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨(dú)決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

4結(jié)語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在這三個(gè)方面：

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來(lái)源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)資金的70%-80%。也正為如此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)債務(wù)融資具有強(qiáng)大的依賴性。因此，面對(duì)著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國(guó)家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的影響。其中國(guó)家法律政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，巨大投資成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會(huì)造成重大的不可彌補(bǔ)的損失。在2013年國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，就明確的說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因?yàn)橘Y金被長(zhǎng)期的占用，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹(shù)立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立具有企業(yè)特色的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動(dòng)者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實(shí)踐中牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能真正將風(fēng)險(xiǎn)理念推及全體員工。其次，必須通過(guò)各種渠道和方式，加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和觀念培訓(xùn)，讓每一個(gè)員工都自覺(jué)認(rèn)同于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺(tái)，切實(shí)提高員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過(guò)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制績(jī)效考核指標(biāo)體系，從整體上對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國(guó)當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至由此引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度

良好的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時(shí)對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)進(jìn)行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)變動(dòng)情況及時(shí)做出反應(yīng)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別可能出現(xiàn)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并快速制度有效措施控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對(duì)各種不確定風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的快速處理能力。同時(shí)通過(guò)建立并完善相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對(duì)和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)能力

鑒于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快，經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱，為了抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭，國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策通常會(huì)由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會(huì)提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資審批，從而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進(jìn)而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和判斷，進(jìn)而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

房地產(chǎn)廣告與其他大眾產(chǎn)品廣告最根本的區(qū)別在于消費(fèi)者不會(huì)僅因?yàn)閺V告創(chuàng)意的獨(dú)特或廣告內(nèi)容的唯美、煽動(dòng)性而盲目的采取購(gòu)買(mǎi)行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買(mǎi)房已不僅僅是一種物質(zhì)消費(fèi)，還包含了更大的精神需求。因此房地產(chǎn)的廣告?zhèn)鞑ヒ欢ㄒi住企業(yè)的文化定位——以符合特定消費(fèi)群體的文化觀念為前提，塑造企業(yè)鮮明獨(dú)特的文化形象。事實(shí)證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)信息的有效傳播，例如煙臺(tái)南山地產(chǎn)在廣告?zhèn)鞑ブ斜小俺缟蟹瞰I(xiàn)，追求卓越”的企業(yè)精神，堅(jiān)定不移的貫徹企業(yè)文化定位，同時(shí)針對(duì)不同的地產(chǎn)類型(住宅產(chǎn)、商業(yè)、別墅、療養(yǎng)休閑中心等)，策劃能夠體現(xiàn)出文化內(nèi)涵、彰顯獨(dú)特性的宣傳內(nèi)容，如在對(duì)老人療養(yǎng)休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區(qū)，溫泉水療養(yǎng)生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務(wù)”、“專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師設(shè)計(jì)適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現(xiàn)了企業(yè)的文化底蘊(yùn)，加深了其在消費(fèi)者心目中的形象，在推動(dòng)企業(yè)業(yè)績(jī)攀升的同時(shí)，也提升了南山地產(chǎn)的品牌價(jià)值。

(二)公共關(guān)系——把握事件營(yíng)銷

適當(dāng)運(yùn)用、合理把握事件營(yíng)銷對(duì)企業(yè)公共關(guān)系的建立和維護(hù)有重要意義。所謂事件營(yíng)銷是指企業(yè)通過(guò)策劃、組織和利用具有一定新聞價(jià)值的事件或具有一定社會(huì)影響力的人物，吸引媒體并通過(guò)媒體將信息傳播給社會(huì)其他團(tuán)體和消費(fèi)者，以此來(lái)提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，樹(shù)立良好的品牌形象，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的銷售。事件營(yíng)銷在房地產(chǎn)銷售中扮演著重要角色，無(wú)論是對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)拓，還是在提高企業(yè)知名度、建設(shè)企業(yè)文化方面，事件營(yíng)銷都起著積極的促進(jìn)作用。例如2008年汶川地震之后，萬(wàn)科集團(tuán)“萬(wàn)科參與汶川地震震后救援與無(wú)償捐建專項(xiàng)報(bào)告”，從集團(tuán)到基金會(huì)，再到普通員工，萬(wàn)科上下共同捐資，捐建項(xiàng)目6個(gè)，總建筑面積27900平方米，受益人群達(dá)35000人。通過(guò)這一事件營(yíng)銷，樹(shù)立和鞏固了萬(wàn)科在公眾心目中的美好形象，使萬(wàn)科的美譽(yù)度、信譽(yù)度得到了極大地提升，進(jìn)一步確立了萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者地位。

(三)人員推銷——優(yōu)化客戶關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)人員推銷是指房地產(chǎn)銷售人員根據(jù)掌握的顧客信息，有針對(duì)性的向顧客介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)相關(guān)情況，通過(guò)交談溝通，促成交易。人員推銷作為營(yíng)銷傳播手段之一，其優(yōu)點(diǎn)在于目標(biāo)顧客的明確性，而面對(duì)面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時(shí)反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈和消費(fèi)者自我意識(shí)的增強(qiáng)，銷售人員僅完成商品的交易環(huán)節(jié)是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續(xù)聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化個(gè)人與顧客、企業(yè)與顧客的關(guān)系，不斷培養(yǎng)企業(yè)的忠誠(chéng)顧客。

(四)網(wǎng)絡(luò)傳播——?jiǎng)?chuàng)新模式

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

全面的預(yù)算管理進(jìn)行的基礎(chǔ)就是企業(yè)的利潤(rùn)，圍繞企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行全體員工、各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程等進(jìn)行全面的預(yù)算，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分重要的，其作用也是不容小視的。

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

全面管理圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)展開(kāi)，企業(yè)整體的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，因此，企業(yè)的所有預(yù)算都是為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)。在企業(yè)做好一切的預(yù)算之后，就會(huì)將企業(yè)整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃化與規(guī)范化，從而有利與更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)。

2.有利于反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算可以作為評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些前景以及風(fēng)險(xiǎn)很好地反映出來(lái)，從而使一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)變得更加透明，以便于更好地進(jìn)行正確的抉擇來(lái)確保資金流動(dòng)的合理性與低風(fēng)險(xiǎn)性，在一定程度上也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理起到了一定的促進(jìn)作用。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)中的員工進(jìn)行相互協(xié)調(diào)

由于全面預(yù)算管理是一個(gè)全員性、全部門(mén)性的一個(gè)過(guò)程，在這期間需要員工與員工之間進(jìn)行有效的溝通與很好地協(xié)調(diào)才能將預(yù)算順利地進(jìn)行下去，從而使整個(gè)企業(yè)的員工形成一個(gè)整體，在某個(gè)部門(mén)出現(xiàn)困難與問(wèn)題時(shí)，可以通過(guò)全面預(yù)算管理使全體員工進(jìn)行協(xié)調(diào)與解決，從而在一定程度上也提高了員工工作的效率與員工之間的協(xié)調(diào)性。

4.有利于降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

有效的全面預(yù)算管理是對(duì)于企業(yè)未來(lái)項(xiàng)目投資與公司的發(fā)展來(lái)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，其中的盈利性、風(fēng)險(xiǎn)性都會(huì)很好地被預(yù)測(cè)出來(lái)，因此有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于下一步的發(fā)展進(jìn)行合理的抉擇，從而將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

二、如何完善目前房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)測(cè)管理

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)全員對(duì)于全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)度與重視度

由于全面預(yù)算管理是一個(gè)全面的預(yù)算，必須要使全體員工進(jìn)行合理的配合與協(xié)調(diào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高員工對(duì)于全面預(yù)算管理的重視度，讓他們對(duì)于全面預(yù)算管理有一個(gè)整體的認(rèn)識(shí)，使他們認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。從而使整體員工動(dòng)員起來(lái)，積極配合全面預(yù)算管理的工作并且給與一定的支持，可以將各部門(mén)進(jìn)行不同的分工：例如營(yíng)銷部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)整體收入的預(yù)算、研發(fā)部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)生產(chǎn)成本的預(yù)算、人力資源部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)人力成本的預(yù)算，最終由財(cái)務(wù)部的員工來(lái)進(jìn)行最后的整合預(yù)算等等，這樣使預(yù)算出來(lái)的數(shù)據(jù)才更具準(zhǔn)確性，從而大大降低了公司的風(fēng)險(xiǎn)。

2.要完善與構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境

完善與構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境主要分為兩個(gè)方面：第一個(gè)是要建立與完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度。由于許多房地產(chǎn)企業(yè)公司整體目標(biāo)與下層部門(mén)的聯(lián)系不夠，以至于實(shí)施全面預(yù)算管理的條件不具備，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立一個(gè)高效的全面預(yù)算制度。第二個(gè)就是要安排專門(mén)的人來(lái)進(jìn)行全面預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門(mén)人員來(lái)專門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的全面預(yù)算，使全面預(yù)算管理有人落實(shí)、有人監(jiān)督，從而提高其落實(shí)度。

3.要注重全面預(yù)算的指標(biāo)與企業(yè)的整體戰(zhàn)略的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算指標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)的整體戰(zhàn)略相統(tǒng)一，使全面預(yù)算成為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)與抉擇的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)的制定時(shí)要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，以大量的實(shí)地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，在進(jìn)行全面預(yù)算的指標(biāo)之前首先要明確企業(yè)的短期目標(biāo)、長(zhǎng)期目標(biāo)、未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略具體是什么，從而圍繞企業(yè)整體的戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)制定全面預(yù)算指標(biāo)。這樣可以使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算與以后企業(yè)的發(fā)展更好地聯(lián)系起來(lái)，從而有效地避免了預(yù)算工作的盲目性。

三、結(jié)語(yǔ)