房產(chǎn)論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)論文范文

信息化技術(shù)的發(fā)展，對(duì)各行各業(yè)都帶來了一定的沖擊，當(dāng)然，對(duì)于房產(chǎn)檔案管理也是如此。信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，給傳統(tǒng)房產(chǎn)檔案管理帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也給房產(chǎn)檔案的管理帶來了重大影響。

1.1促進(jìn)檔案管理理念的轉(zhuǎn)變

隨著信息技術(shù)理念日益深入人心，人們對(duì)于信息技術(shù)的依賴度也越來越高，如今，信息技術(shù)改變了我們的生活、工作和學(xué)習(xí)方式，人類的活動(dòng)已經(jīng)無法離開信息技術(shù)。信息技術(shù)對(duì)房產(chǎn)檔案管理造成了重要影響，促使房產(chǎn)檔案管理者轉(zhuǎn)變?cè)瓉淼墓芾砝砟?，加大信息化投入力度，向著信息化方向發(fā)展。

1.2促進(jìn)紙質(zhì)檔案向電子檔案的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)檔案以紙質(zhì)檔案為主，管理過程中存在一些問題。隨著信息技術(shù)的應(yīng)用，要將紙質(zhì)檔案轉(zhuǎn)化為電子檔案，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化。電子檔案的檔案資源進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)，可以進(jìn)行資源共享；對(duì)于檔案中保存的錄音、錄像檔案，也可以采用轉(zhuǎn)錄卡設(shè)備，轉(zhuǎn)錄成數(shù)字文件，存入計(jì)算機(jī)中；對(duì)于檔案中的照片、圖片檔案，可以采用掃描儀進(jìn)行掃描，將掃描的內(nèi)容儲(chǔ)存在電腦里，紙質(zhì)檔案向電子檔案發(fā)展，使用、管理起來更加便捷，促進(jìn)了檔案管理工作的順利開展。

1.3實(shí)現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是信息時(shí)代的最好體現(xiàn)，它的應(yīng)用，使原來的存儲(chǔ)信息的方式發(fā)生了深刻的變化。使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，人們可以不受任何時(shí)限進(jìn)行溝通、交流，辦公中使用互聯(lián)網(wǎng)，大大提高了工作效率；在房產(chǎn)檔案管理工作中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行檔案信息的交換。近年來，隨著電子政務(wù)的推廣、電子文件的普及，可以利用網(wǎng)絡(luò)，對(duì)房產(chǎn)電子檔案的信息進(jìn)行收集、整理、鑒定、保管及使用等；把計(jì)算機(jī)技術(shù)與檔案管理工作相結(jié)合，促進(jìn)檔案管理信息的豐富，提高了采集信息的準(zhǔn)確度；建立數(shù)字檔案館，使房產(chǎn)檔案的管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化。提高房產(chǎn)檔案管理的效率。

1.4促進(jìn)檔案管理人員知識(shí)結(jié)構(gòu)多元化

信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，要求檔案管理人員掌握檔案專業(yè)知識(shí)的同時(shí)，還要熟悉信息化建設(shè)。檔案現(xiàn)代化的管理，離不開通信技術(shù)和電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，像多媒體、光盤存儲(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)管理、信息安全管理等高新技術(shù)。房產(chǎn)檔案管理人員要想適應(yīng)信息時(shí)代檔案管理的需求，就要不斷學(xué)習(xí)信息技術(shù)，不斷鞏固和發(fā)展自我，不斷提高自身綜合素質(zhì)。

1.5有利于檔案資源利用實(shí)現(xiàn)社會(huì)化

房產(chǎn)檔案管理的目的是讓人們更好的利用檔案資料，因此，要利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)檔案信息資源共享。企業(yè)可以建立一個(gè)企業(yè)網(wǎng)站，專門管理檔案，利用技術(shù)、人才的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)可公開的檔案資源，使用者可以在網(wǎng)上直接查詢檔案目錄，查閱自己所需檔案內(nèi)容；也可以通過網(wǎng)絡(luò)宣傳企業(yè)的檔案管理工作，開展信息咨詢服務(wù)。

2促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理的建議

2.1建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)

為了促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理，就要建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)的建立是以滿足信息化需求為前提的。要應(yīng)用數(shù)據(jù)庫、超文本技術(shù)及元數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化信息技術(shù)，開發(fā)出具有分析和決策功能的檔案管理系統(tǒng)，支持瀏覽、存儲(chǔ)、檔案的收集、檢索、檢閱管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等，同時(shí)為使用者提供網(wǎng)上服務(wù)，滿足房產(chǎn)檔案一體化管理的需要。

2.2加強(qiáng)安全管理

2.2.1確保電子檔案的安全

為了保證電子檔案歸檔的安全管理，就要與信息部門合作，對(duì)于各類文件如何歸檔做出規(guī)定，從信息技術(shù)管理著手，確保檔案的安全性。

2.2.2做好房產(chǎn)檔案的保密工作

在信息化的房產(chǎn)檔案管理過程中，要制定相關(guān)的保密制度，根據(jù)檔案的重要程度可分為絕密保護(hù)、機(jī)密保護(hù)及一般保護(hù)三種類型。

2.3注重各部門的協(xié)作

信息部門主要負(fù)責(zé)信息技術(shù)平臺(tái)，提供相關(guān)的信息、技術(shù)支持；技術(shù)部門負(fù)責(zé)信息的收集、開發(fā)；房產(chǎn)檔案管理部門負(fù)責(zé)對(duì)檔案的整理、歸檔。要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的一體化，就要理順這三個(gè)部門之間的協(xié)作關(guān)系，檔案的管理要與企業(yè)的整體流程相統(tǒng)一，打破傳統(tǒng)檔案管理的界限，實(shí)現(xiàn)文件檔案一體化管理。

2.4掌握現(xiàn)代信息技術(shù)

房產(chǎn)檔案管理工作要跟上時(shí)代的步伐，充分運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，加大信息技術(shù)設(shè)備的投入。同時(shí)，檔案管理的工作人員，要不斷學(xué)習(xí)，調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，掌握扎實(shí)的檔案專業(yè)知識(shí)、了解相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，同時(shí)還要學(xué)習(xí)先進(jìn)的信息技術(shù)，以滿足檔案管理工作的需求。

3結(jié)語

第2篇：房產(chǎn)論文范文

【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對(duì)如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第3篇：房產(chǎn)論文范文

1.強(qiáng)化檔案標(biāo)準(zhǔn)化，為檔案信息化建設(shè)創(chuàng)造條件

在構(gòu)建信息化提供的時(shí)候，要從目前房地產(chǎn)檔案管理工作的總體發(fā)展需求出發(fā)，組織技術(shù)以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)骨干分析當(dāng)前的情況，做好調(diào)研工作，到信息化建設(shè)成功的企業(yè)以及部門進(jìn)行參觀，全面了解信息化軟件系統(tǒng)的工作原理、建設(shè)要點(diǎn)以及技術(shù)重點(diǎn)，上至領(lǐng)導(dǎo)，下至普通員工都必須要對(duì)信息化系統(tǒng)有深入的認(rèn)識(shí)，達(dá)成共識(shí)之后，開展信息化建設(shè)。要客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前檔案管理中的問題，比如檔案管理無法真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，檔案信息滯后等問題，信息化過程重點(diǎn)注重針對(duì)這些方面進(jìn)行建設(shè)，突破當(dāng)前檔案工作的瓶頸，確保檔案管理能夠順利進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段，為檔案信息化的全面落實(shí)提供良好的條件，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.循序漸進(jìn)，逐層推進(jìn)檔案信息化建設(shè)

房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)要遵從系統(tǒng)理論思想以及集成化要求，要從系統(tǒng)整體出發(fā)，針對(duì)檔案信息自動(dòng)化建設(shè)的各方面逐一細(xì)化，建立立體化、功能完善的信息管理系統(tǒng)，將橫向與縱向的信息通過網(wǎng)絡(luò)加以聯(lián)通，真正發(fā)揮出信息系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

3.加強(qiáng)論證，重點(diǎn)搞好數(shù)據(jù)庫建設(shè)

在檔案信息化建設(shè)過程中，開發(fā)和建設(shè)數(shù)據(jù)庫是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，借助信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)檔案資源的科學(xué)化管理，這是建立檔案信息管理系統(tǒng)的最終目的。檔案管理部門以及相關(guān)工作人員必須要認(rèn)識(shí)到到一點(diǎn)，那就是檔案信息化建設(shè)并不是短時(shí)間內(nèi)就能夠完成的，也不是一次性投入工程，它是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，在建立的最初的系統(tǒng)之后，還面臨著不斷的升級(jí)和維護(hù)，因此強(qiáng)化論證，為數(shù)據(jù)庫建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)是非常必要的。

4.科學(xué)決策，慎重選定技術(shù)路線

檔案信息化建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)化工作，因此從設(shè)計(jì)到最后的使用，都要經(jīng)過嚴(yán)格的計(jì)劃，科學(xué)的決策，微機(jī)、工作站以及服務(wù)性能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)都是影響信息自動(dòng)化工程的因素，在當(dāng)前的管理背景下，應(yīng)該合理選擇檔案信息化系統(tǒng)的技術(shù)路線，在保障檔案信息管理質(zhì)量與效率的同時(shí)，最大限度實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)建設(shè)的合理性與經(jīng)濟(jì)性，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)檔案管理現(xiàn)狀，充分考慮先進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，積極借鑒先進(jìn)的信息化建設(shè)技術(shù)，不能盲目引入信息化技術(shù)，制定階段性目標(biāo)，確保每個(gè)階段都能夠完成建設(shè)目標(biāo)。

5.多渠道籌措，科學(xué)合理分配建設(shè)資金

房地產(chǎn)信息化建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程，要長(zhǎng)期堅(jiān)持，在這個(gè)過程中需要大量資金的支持，為了能夠減少單位投資壓力，單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該積極拓寬籌資渠道，堅(jiān)持中央撥款、地方撥款與單位自助、爭(zhēng)取外援相結(jié)合的原則，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，合理分配資金，建立檔案信息化建設(shè)轉(zhuǎn)向資金，做到?？顚Ｓ茫瑴p少資金浪費(fèi)。充分調(diào)動(dòng)財(cái)稅征收管理的積極作用，實(shí)現(xiàn)財(cái)政、稅務(wù)、金融的相互融合促進(jìn)，將檔案信息化建設(shè)納入長(zhǎng)期建設(shè)發(fā)展計(jì)劃中，為檔案信息自動(dòng)化奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

6.加強(qiáng)培養(yǎng)教育，重視人才管理

檔案信息化建設(shè)過程中需要大量的技術(shù)型、創(chuàng)新型、復(fù)合型人才，這些人才是檔案信息化建設(shè)的保障和動(dòng)力，因此在建設(shè)檔案信息化的過程中，單位應(yīng)該強(qiáng)化人才的教育培養(yǎng)，重視人才的管理，減少人力資源流動(dòng)性，構(gòu)建一支高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍。有針對(duì)的開展思想政治教育以及職業(yè)道德教育，提升信息管理人才的工作責(zé)任心，積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以及專項(xiàng)人才培養(yǎng)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)人才工作積極性，為檔案信息化管理建設(shè)提供更加有力的發(fā)展環(huán)境。

7.注意行政決策的科學(xué)性和民主化

如何實(shí)現(xiàn)檔案信息化的整體推進(jìn)與重點(diǎn)突破相協(xié)調(diào)，如何把繁重的任務(wù)和推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程相結(jié)合，決策的正確與否起著至關(guān)重要的作用。在實(shí)際工作中，我們注意行政領(lǐng)導(dǎo)與檔案業(yè)務(wù)、計(jì)算機(jī)專業(yè)技術(shù)、人事教育、后勤保障等部門共同研究，設(shè)立專家業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢小組，討論并提出系統(tǒng)建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展日標(biāo)和指導(dǎo)方針，協(xié)調(diào)自動(dòng)化系統(tǒng)建設(shè)中各有關(guān)方面工作，審定系統(tǒng)建設(shè)的階段日標(biāo)、技術(shù)路線、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、實(shí)施方案、投資規(guī)模、經(jīng)費(fèi)預(yù)算及重大立項(xiàng)和執(zhí)行。

8.結(jié)束語

房地產(chǎn)檔案信息化管理的實(shí)現(xiàn)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有效支持，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的一體化，促進(jìn)了信息技術(shù)在各行各業(yè)的普及，房地產(chǎn)檔案管理信息化是順應(yīng)時(shí)展規(guī)律的舉措，是檔案管理工作向著更高層次發(fā)展的必經(jīng)之路。

作者:宋斌路 單位:齊齊哈爾市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭玉蘭,夏征.淺談房產(chǎn)權(quán)屬檔案的屬性及管理[J].檔案天地,2010(06).

第4篇：房產(chǎn)論文范文

當(dāng)今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。通過設(shè)計(jì)、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價(jià)格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容

房?jī)r(jià)是受成本影響的，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過相對(duì)較低的銷售價(jià)，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤(rùn)的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包施工階段、項(xiàng)目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。

（1）項(xiàng)目策劃階段

這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，因此開發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。

（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目

發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款一般以國(guó)家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。

②熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象。

③對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

④詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

⑥定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。

⑦及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補(bǔ)充工作著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

（4）項(xiàng)目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。

（5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段

在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用，對(duì)于企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位非常重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因

第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻是形同虛設(shè)。

第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對(duì)落后的原因。

第五，沒有實(shí)行全面成本控制。

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

我們看到目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對(duì)房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應(yīng)注意的問題

第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標(biāo)

成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。

第二，成本控制要全面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。

2、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

從國(guó)內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，在初步設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。

第一，開發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目的，而不能只是由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實(shí)現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)或者可以說是創(chuàng)造市場(chǎng)。

第二，抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場(chǎng)需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng)，唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。不過，那些過分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。

第三，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對(duì)工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測(cè)。

第四，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。這是一個(gè)至關(guān)重要的問題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是施工經(jīng)驗(yàn)。在設(shè)計(jì)委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能因節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用或其他原因而選擇小的設(shè)計(jì)單位，決不可因小失大，設(shè)計(jì)出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)

這里的采購(gòu)是指完成項(xiàng)目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務(wù)所需的過程，包括開發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計(jì)，銷售等）及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購(gòu)這個(gè)成本控制應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過程中要對(duì)容易發(fā)生爭(zhēng)議或出現(xiàn)問題的事項(xiàng)在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。

4、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動(dòng)態(tài)管理。

工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設(shè)計(jì)中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場(chǎng)施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對(duì)癥下藥”。

對(duì)于第一類的成本動(dòng)態(tài)控制可以從三個(gè)方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把本項(xiàng)目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計(jì)人員對(duì)市場(chǎng)的研究、市場(chǎng)的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員緊密溝通，將強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計(jì)過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設(shè)計(jì)矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審不能流于形式。上述三個(gè)方面看起來是開工前的一個(gè)設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制，其實(shí)更是一個(gè)成本的動(dòng)態(tài)控制，如果設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確、各專業(yè)協(xié)調(diào)、則會(huì)大大減少在工程實(shí)施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類主要是由于市場(chǎng)和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的變化。一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對(duì)一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢(shì)必造成洽商的增多和成本的加大。

第5篇：房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

0前言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營(yíng)業(yè)稅：

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。

因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。

我們可以利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策來進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營(yíng)業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

2利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬元。

（1）如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）

（2）如果分開核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。

分開核算合計(jì)共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。

3合理定價(jià)的籌劃

依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！逼髽I(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A，銷售房?jī)r(jià)總額為X，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對(duì)企事業(yè)來說只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y，X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，則新的價(jià)格為（X+Y），新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項(xiàng)目金額為A+5.5×（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來的收益超過新增的稅負(fù)而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偅?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價(jià)較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤(rùn)。上述案例中除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個(gè)方案：

方案1：公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又獲得最高利潤(rùn)，則最高售價(jià)為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時(shí)獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當(dāng)價(jià)格在11000萬元至13361.92萬元之間時(shí)，雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。方案2：公司想通過提高售價(jià)再多獲收益，則提價(jià)至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價(jià)要大于1009.84（萬元）。即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時(shí)提價(jià)才會(huì)增加企業(yè)總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在11000萬元至14000萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇13361.92萬元作為房產(chǎn)銷售價(jià)格。可見企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。

銷售價(jià)格的定價(jià)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)非常重要的方法，這不僅對(duì)土地增值稅會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。

4設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的銷售價(jià)來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)（以下均不考慮加計(jì)扣除20%因素）原計(jì)劃以2400元/平方米的價(jià)格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價(jià)格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為160萬元，但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤(rùn)為105萬元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)200萬元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計(jì)20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策，需繳納營(yíng)業(yè)稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費(fèi)附加1萬元，共計(jì)11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤(rùn)為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)237.3萬元，通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)51.3萬元。

5通過周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

第6篇：房產(chǎn)論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系構(gòu)建

一、營(yíng)銷安全

所謂營(yíng)銷安全從營(yíng)銷的角度看，是指一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中，不會(huì)因來自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)營(yíng)銷受到損失。營(yíng)銷安全對(duì)于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展極為重要，是衡量一個(gè)營(yíng)銷方案成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。只強(qiáng)調(diào)企業(yè)快速發(fā)展而忽視企業(yè)的營(yíng)銷安全問題對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)災(zāi)難。上世紀(jì)三株、秦池等企業(yè)的衰敗給企業(yè)敲響了警鐘，也使企業(yè)和社會(huì)更加關(guān)注營(yíng)銷安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全是指房地產(chǎn)企業(yè)在其營(yíng)銷過程中，不會(huì)因來自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷受到損失。在經(jīng)歷了初期的粗曠型發(fā)展后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟和規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買選擇也愈加理性，房地產(chǎn)企業(yè)的各種內(nèi)外部因素對(duì)企業(yè)營(yíng)銷的影響程度也越來越大。而由于房地產(chǎn)業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)并存、影響因素多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全愈加引起重視，構(gòu)建營(yíng)銷安全體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說已是迫在眉睫。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系構(gòu)建

一個(gè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系如下圖所示：

圖房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系

1.品牌安全

(1)品牌定位安全。擺在現(xiàn)有的成功房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)問題就是品牌定位的安全問題，即多元化還是專業(yè)化的問題。從理論上講，一個(gè)企業(yè)到底是專業(yè)化好還是多元化好尚無定論，專業(yè)化和多元化是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的兩難選擇。首先，不能堅(jiān)持所謂的“獨(dú)生子戰(zhàn)略”，把全部的力量都放在房地產(chǎn)上，必須走多元化之路，要培育一些新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)產(chǎn)品。一旦整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)困境，房地產(chǎn)利潤(rùn)下降后，能有新的產(chǎn)品代替房地產(chǎn)，繼續(xù)企業(yè)的品牌延伸。其次，必須明確房地產(chǎn)產(chǎn)品在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中作為代表性產(chǎn)品的地位，這是多元化的前提。我國(guó)企業(yè)大多是幼小型企業(yè)，主營(yíng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)占有率不高，核心能力不突出，缺乏實(shí)施多元化戰(zhàn)略的能力和資源，專業(yè)化應(yīng)是其基本戰(zhàn)略。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)第一品牌的塑造者--深圳萬科公司，公司成立初主營(yíng)業(yè)務(wù)并不明晰，多元化使企業(yè)無核心競(jìng)爭(zhēng)力可言，20世紀(jì)90年代后期以來公司明確把房地產(chǎn)業(yè)作為主營(yíng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把一些非主營(yíng)業(yè)務(wù)剝離出去，企業(yè)專業(yè)化程度不斷提高，公司的核心能力日益增強(qiáng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力日益凸現(xiàn)，專業(yè)化造就了"萬科"的品牌地位。而萬達(dá)的品牌之路則更曲折，著名的房地產(chǎn)企業(yè)大連萬達(dá)集團(tuán)在足球職業(yè)化的初期就投身足球，大連足球取得了巨大的成功，在前期也一定程度地帶動(dòng)了萬達(dá)房地產(chǎn)的快速發(fā)展。但在后期，萬達(dá)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為一個(gè)足球品牌而非房地產(chǎn)品牌，萬達(dá)集團(tuán)的售樓電話成為球迷熱線，萬達(dá)足球已經(jīng)成為萬達(dá)集團(tuán)在房地產(chǎn)上繼續(xù)發(fā)展的最大阻力，最后萬達(dá)集團(tuán)不得不忍痛割愛，退出職業(yè)足球。退出職業(yè)足球后萬達(dá)的曝光率在一定程度上有所下降，但萬達(dá)地產(chǎn)的品牌卻更加深入人心。

(2)品牌產(chǎn)權(quán)安全。品牌產(chǎn)權(quán)安全是指企業(yè)的品牌名稱、商標(biāo)均為本企業(yè)所有，不存在品牌名稱并不為本企業(yè)真正所有、商標(biāo)被別人搶注等惡劣現(xiàn)象。

2.產(chǎn)品定位安全

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位是站在發(fā)展商或者土地使用人的立場(chǎng)，針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)的潛在客戶，決定其所持有的土地，應(yīng)在何時(shí)，以何種方式，提供何種產(chǎn)品和用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發(fā)商或土地所有人的利益。產(chǎn)品定位安全是成功出售房地產(chǎn)的基本條件，產(chǎn)品定位可以分為以下幾種：

(1)象征性定位安全。由于消費(fèi)水平的不同，通過價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對(duì)居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。開發(fā)上營(yíng)造了象征性群體，使消費(fèi)者通過購(gòu)買、居住實(shí)現(xiàn)歸屬感、自豪感。如香港的半山，北京的龍?jiān)穭e墅，美國(guó)的比夫利山莊，都是這種自然選擇的結(jié)果。

(2)功能定位功能定位安全。房地產(chǎn)是具有多功能的產(chǎn)品，從功能劃分來看，一般以寫字樓、商鋪酒店、公寓較多。由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅僅是有一個(gè)辦公場(chǎng)地，對(duì)商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時(shí)功能的作用愈顯重要。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本需要，而住宅的外型美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對(duì)消費(fèi)者更有吸引力。另外，有些城市推出的商住兩用住宅，也迎合了一些小公司的需求，使這些小公司不僅節(jié)約了另外租用辦公場(chǎng)所的費(fèi)用，也提高了工作效率。

(3)概念定位安全。銷售的最高境界，不是買產(chǎn)品，而是買概念。通過對(duì)房地產(chǎn)合理地賦予特定的概念定位，可有效促進(jìn)其營(yíng)銷。一個(gè)好的概念可以提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的檔次和品位，從而在營(yíng)銷中達(dá)到事半功倍的效果，

3.產(chǎn)品價(jià)格安全

房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。價(jià)格安全理論要求企業(yè)的價(jià)格策略必須以不引起營(yíng)銷危機(jī)為基礎(chǔ)，一切可能導(dǎo)致當(dāng)前和未來營(yíng)銷危機(jī)的幾個(gè)策略都是不安全的營(yíng)銷策略。價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排，一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并要有與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例和以小幅頻漲逐步實(shí)施的價(jià)格策略。

定價(jià)的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。價(jià)格控制上要嚴(yán)格避免以下三種情況：第一種情況是價(jià)格在銷售期下調(diào)。房?jī)r(jià)在樓盤開盤以后，基本原則是只升不跌，一旦樓盤價(jià)格明顯下調(diào)，不僅會(huì)嚴(yán)重挫傷已購(gòu)房者的積極性，帶來市場(chǎng)負(fù)面效應(yīng)，而且會(huì)使樓盤市場(chǎng)信譽(yù)度下降而影響樓盤銷售。第二種情況是價(jià)格做空。有些開發(fā)商為了人為的制造人氣，即使在市場(chǎng)實(shí)際接受能力較差的情況下，依舊人為提高市場(chǎng)銷售價(jià)。而在實(shí)際銷售中，又隨意讓客戶還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。第三種情況是價(jià)格缺少升值空間。一旦發(fā)現(xiàn)自身樓盤市場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)績(jī)，便誤認(rèn)為上市價(jià)格太低，過快或過大地上調(diào)房?jī)r(jià)，致使市場(chǎng)應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上非常榮耀，但往往會(huì)因此失去市場(chǎng)。一些房地產(chǎn)企業(yè)，就是因?yàn)閮r(jià)格上調(diào)比率過高，速度過快，使樓盤失去了市場(chǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格控制事物，再欲下調(diào)又無法下調(diào)時(shí)，變得束手無策。

4.企業(yè)形象安全

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展、成熟，企業(yè)形象呼之欲出，企業(yè)形象的好壞越來越?jīng)Q定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，形象安全對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)營(yíng)銷起著至關(guān)重要的作用。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要提供了功能齊全、質(zhì)量合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以供置業(yè)者選擇，還要提供及時(shí)、有效的售后服務(wù)。而一旦售后服務(wù)不到位，不僅會(huì)損害置業(yè)者的利益，還將嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)商的總體形象。隨著信息時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要保持良好的形象，還要求房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)足夠的社會(huì)責(zé)任，只有這樣才能得到全社會(huì)的認(rèn)可，其產(chǎn)品也才能獲得消費(fèi)者的青睞。

5.企業(yè)資金鏈安全

資金鏈?zhǔn)侵妇S系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條：現(xiàn)金——資金——現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過程，企業(yè)要維系運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須保持這個(gè)循環(huán)良性的不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)作為一個(gè)資金需求量非常大的行業(yè)，資金鏈就是企業(yè)的生命線，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持資金鏈安全尤為重要。一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈，將對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷帶來極大的壓力，一方面降價(jià)銷售成為維系資金鏈的必然選擇，另一方面資金鏈的斷裂勢(shì)必影響產(chǎn)品的質(zhì)量和交付日期。在調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全更加成為考量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。

四、結(jié)論

總之，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)銷安全是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到企業(yè)的方方面面。我們必須構(gòu)建一個(gè)完整的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系，以保障企業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]李蔚:論企業(yè)營(yíng)銷安全.四川經(jīng)濟(jì)研究，2000.3

[2]呂萍等:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng).中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年4月

[3]葉劍平:房地產(chǎn)估價(jià).中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年4月

[4]李蔚:長(zhǎng)虹得了什么病.企業(yè)管理，2002.11

第7篇：房產(chǎn)論文范文

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)；房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn),來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一,投資決策者對(duì)未來具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn),房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán),而且投資項(xiàng)目建設(shè)后,投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策,也就是說投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來決策權(quán),主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目,而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開始,而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來說,其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性,同類項(xiàng)目之間科技競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢(shì);金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場(chǎng)利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型(買方市場(chǎng)賣方市場(chǎng));自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境,具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素,并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過程、擴(kuò)散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性,進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值,也就是說投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。

房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段,每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對(duì)來自技術(shù)、市場(chǎng)、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)中投資項(xiàng)目收益流的變化,靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后,在市場(chǎng)條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后,將進(jìn)行后續(xù)投資,建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場(chǎng)前景不被看好,則暫時(shí)不追加后續(xù)投資,而是等待投資機(jī)會(huì)的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權(quán),可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用,相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用,這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大,因此在整個(gè)開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場(chǎng)因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講,主要有知識(shí)因素(開發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營(yíng)管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四,房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過上述分析,可見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。超級(jí)秘書網(wǎng)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段,如前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制,取得土地后發(fā)生的費(fèi)用,可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資,在其開發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開發(fā)過程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限,但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán),也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán),此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。

第8篇：房產(chǎn)論文范文

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

第9篇：房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞：利率風(fēng)險(xiǎn)；利率敏感性缺口；持續(xù)期缺口

目前我國(guó)利率市場(chǎng)化已經(jīng)全面實(shí)施，宏觀經(jīng)濟(jì)的過熱或低迷、國(guó)際金融市場(chǎng)利率的變動(dòng)等都會(huì)引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率的大幅波動(dòng)，影響商業(yè)銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)（ISA）與利率敏感性負(fù)債（ISL）是指在一定時(shí)期內(nèi)可重新定價(jià)的資產(chǎn)和負(fù)債，包括浮動(dòng)利率資產(chǎn)和負(fù)債，以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負(fù)債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG<0，稱為負(fù)缺口，存在負(fù)缺口的銀行稱為負(fù)債敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)而有意識(shí)地留下正或負(fù)缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測(cè)利率的變動(dòng)方向，在對(duì)利率走勢(shì)做出判斷后，就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利用利率變動(dòng)來獲取更大的凈利差收入或減少損失。當(dāng)預(yù)測(cè)利率上升時(shí)，保持正缺口，增加的資產(chǎn)利息收入將超過增加的負(fù)債利息支出，從而使凈利息收入增加。當(dāng)預(yù)測(cè)利率下降時(shí)，則保持負(fù)缺口。

2.被動(dòng)策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負(fù)債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動(dòng)性策略的關(guān)鍵問題在于利率預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性上，如果利率走勢(shì)與預(yù)期相反或利率變動(dòng)不如預(yù)測(cè)的來得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢(shì)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，但如果利率實(shí)際變動(dòng)幅度較小，則采用主動(dòng)策略就可能得不償失，調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價(jià)的。所以，一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測(cè)能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段，往往采用被動(dòng)策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比，它衡量了未來預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場(chǎng)利率的上升會(huì)導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值下降，且銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限越大，隨著市場(chǎng)利率上升時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)值下降的幅度也越大。因此，持續(xù)期可以用來衡量資產(chǎn)負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)程度，持續(xù)期越長(zhǎng)、利率風(fēng)險(xiǎn)越大。可以看出，利率變動(dòng)對(duì)一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個(gè)關(guān)鍵的素：

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時(shí)，資產(chǎn)的持續(xù)期長(zhǎng)于其負(fù)債的持續(xù)期（正）的銀行，資產(chǎn)價(jià)值下降的幅度要大于負(fù)債的價(jià)值，因此銀行凈資產(chǎn)價(jià)值會(huì)下降。當(dāng)利率下降時(shí)，情況相反。

2.利率(Y)變動(dòng)的幅度。變動(dòng)幅度越大，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大，對(duì)于任何給定的利率變動(dòng)，其凈值變化會(huì)越大，反之，其凈值變化會(huì)越小。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率未來變化的預(yù)測(cè)做出的，保持適當(dāng)?shù)某掷m(xù)期缺口，以獲得利率變動(dòng)帶來的收益或減少損失。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將上升，應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴(kuò)大其負(fù)缺口，將缺口調(diào)整為負(fù)值，使未來資產(chǎn)價(jià)值的下降幅度小于負(fù)債價(jià)值的下降幅度，從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將會(huì)下降，則可采取增加正缺口或減少負(fù)缺口的方法。

2.被動(dòng)性策略指在保持銀行凈值的相對(duì)穩(wěn)定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風(fēng)險(xiǎn)。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負(fù)債的持續(xù)期，無論利率如何變動(dòng)，資產(chǎn)的收益與負(fù)債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負(fù)債，進(jìn)行持續(xù)期搭配，使資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期平衡，保持這部分資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值不受利率變動(dòng)的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

優(yōu)點(diǎn)有：第一，該管理方法簡(jiǎn)便、易于理解。就缺口分析而言，通過直接觀察各時(shí)間段內(nèi)利率敏感性缺口正負(fù)及大小，就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風(fēng)險(xiǎn)大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對(duì)利率的變化有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中銀行改變資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調(diào)整將變得非常困難。同時(shí)，缺口管理要將資產(chǎn)負(fù)債按一定的時(shí)期加以劃分。劃分時(shí)期的不同，利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣，有時(shí)甚至出現(xiàn)完全錯(cuò)誤的信息，將正缺口表示為負(fù)缺口，或?qū)⒇?fù)缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)和基差風(fēng)險(xiǎn)。

（二）持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點(diǎn):（1）它對(duì)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)提供了一個(gè)全面的衡量。持續(xù)期從長(zhǎng)期角度觀察問題，有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。（2）充分考慮了每項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債在未來的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時(shí)間價(jià)值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問題。

四、現(xiàn)實(shí)選擇

利率敏感性缺口法來衡量利率風(fēng)險(xiǎn)更適合我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風(fēng)險(xiǎn)管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動(dòng)對(duì)利息收入的影響。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化的全面推進(jìn)，商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大，目前我國(guó)商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

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