房地產投資合作模式精選(九篇)

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第1篇：房地產投資合作模式范文

關鍵詞：REITs；中國；模式

中圖分類號：F830.5文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2009）10－0049－02

一、房地產投資信托基金概述

房地產投資信托基金(簡稱REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門的投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

二、國外房地產投資信托的主要模式

1.公司型和契約型REITs

契約型房地產投資信托基金，是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標準的信托契約的基礎上，將該契約的受益權加以分割，使投資人取得表示這種權利的受益憑證。

2.封閉型和開放型REITs

封閉型房地產投資信托基金被限制發(fā)行量，不得任意發(fā)行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有該股票，可以在市場上賣掉；相反，開放型房地產投資信托基金可以隨時為投資于新的不動產增加資金而發(fā)行新的股份，投資者可以隨時買入，不愿意持有可以再贖回。

3.私募和公募REITs

私募REITs是指以非公開方式向特定投資者募集REITS資金并以房地產為投資對象的投資信托。在這種條件下，REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機構投資者或富裕個人推銷REITS單位并募集REITS資金。

三、中國REITs的模式選擇及依據分析

根據目前中國的實際情況，可以先通過成立私募房地產投資信托把商業(yè)模式建立起來，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時候通過推動相關立法尋求稅收上的優(yōu)惠，完善相關政策法規(guī)，然后再把私募信托上市轉化為公募信托或者發(fā)起設立新的公募信托。今天的房地產開發(fā)公司將會逐漸走向分化，有的能夠發(fā)展成為專業(yè)的房地產投資管理機構，有的則會繼續(xù)開發(fā)成為房地產投資管理機構的商業(yè)合作伙伴，也有的會二者兼?zhèn)涞峭顿Y和開發(fā)功能相對獨立。

在契約型還是公司型的選擇問題上，按照中國目前的情況，成立契約型基金可以規(guī)避中國現(xiàn)行的《公司法》和《稅法》的管制，如果采用公司型REITS，由于沒有相關的稅收法律作為必要的支持，利潤必須稅后分配從而會極大程度地影響收益水平。由于中國市場經濟遠遠沒有完善，公司治理水平根本不可能達到發(fā)達國家水平。由于信息不對稱，公司經理人往往會作出逆向選擇，即為了自己的利益而不選擇能為股東創(chuàng)造更大價值的投資方式，從而損害股東的權益；再加上根據中國目前的法律設立的證券投資基金不管是開放式還是封閉式都是契約型，這為中國發(fā)展REITs提供豐富的運作經驗。為了更好地保障投資者的權益，從長遠來看，應該選擇公司型，并且像美國的REITs基金一樣可以上市流通。從立法角度來說，可以專門對房地產投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權益。在目前階段，成立房地產投資信托基金應采用契約型。

在開放式還是封閉式的問題上，從美國REITS發(fā)展的經驗來講，開放式REITs比封閉式REITS有更多的優(yōu)勢。但開放式REITs要求具備規(guī)模較大、較為成熟的房地產市場。為減少風險、擴大投資領域，開放式REITs不僅必須投資分散，而且還必須充分利用現(xiàn)有的發(fā)達的房地產市場和投資工具。而且開放式REITs規(guī)模是不確定的，其金額可能會非常大，在這種情況下，要求房地產資產市場必須有足夠的容量，不至于因為基金的增大導致無對象可投。而中國房地產投資對象還不是十分巨大，再加上中國目前還沒有具備跨地區(qū)進行房地產投資的能力基金管理公司或者信托公司。況且在房地產投資信托發(fā)展初級階段，基金管理者沒有太多的經驗可以借鑒，顯然都不適宜于滿足開放式基金的發(fā)展。再加上中國的資本市場不夠規(guī)范，基金管理者往往不能及時、真實地披露信息，因此可以說在中國發(fā)展開放式REITs的條件并不成熟。中國如果要發(fā)展REITS應先發(fā)展封閉式的REITS。

從商業(yè)模式上說，房地產投資信托將把募集到的資金主要用于購買現(xiàn)成的物業(yè)，然后委托專業(yè)的物業(yè)銷售和管理公司經營這些物業(yè)并收取租金，最后再把收上來的租金以投資回報的形式返還給投資信托的投資人。不同的房地產投資信托會有不同的投資范圍和投資理念。房地產投資信托在選擇投資目標的時候考慮問題的唯一出發(fā)點應該是未來現(xiàn)金流的數(shù)量和質量，是投資信托全體股東的投資回報，而不應該是關聯(lián)房地產開發(fā)項目的銷售和關聯(lián)房地產開發(fā)公司的回報。在中國，這里面會有一定的道德風險。如果房地產開發(fā)商同時具有房地產投資信托的功能，一定會有短視的房地產開發(fā)商地把房地產投資信托看做自己房地產開發(fā)業(yè)務變現(xiàn)和解套的工具。如果開始的幾家混業(yè)經營的房地產投資信托這么做了，那么它們很有可能會因為敗壞了房地產投資信托的聲譽而斷送了這個行業(yè)。因此，從避免利益沖突的角度，在剛開始的一段時間內只能允許房地產投資信托購買非關聯(lián)物業(yè)。我們在發(fā)展房地產投資信托時也應注意房地產投資信托的發(fā)展要規(guī)范運作，真正做到“受人之托，代人理財”的信托原則，避免陷入以前某些金融市場不規(guī)范運作的困境。規(guī)范運作的一個重要方面就是嚴格執(zhí)行利潤分派，使得投資者的利益能夠得到充分的保障，并防止房地產投資信托濫用經營收益，避免其過度膨脹，對市場產生負面影響。同時要積極尋求國家政策支持，為設立房地產投資信托以及保障其自由交易，提高其流動性和價值，掃除政策障礙。

四、結語

REITs在中國作為一種嶄新的融資手段，必定會遇到其他的難題。只要通過企業(yè)、社會、和政府三方面的配合，必定能夠推動REITs在中國的發(fā)展。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產金融學[M].北京：清華大學出版社，2007.

[2]漆堅強.對中國發(fā)展房地產投資信托基金的淺析[J].當代經濟人，2006，（1）.

第2篇：房地產投資合作模式范文

【關鍵詞】房地產信托 房地產投資基金 房地產投資信托 運行模式

一、概念辨析

1、房地產信托

信托在法律上的定義是指以資產為核心、信任為基礎、委托為方式的信用委托和受托行為。根據信托投資形式的不同,信托分為資金信托和財產信托兩類（本文只談后者）。由此從資金信托的角度出發(fā),房地產信托是指受托人、信托投資公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。

在實際操作中，繼20世紀90年代末的信托行業(yè)整頓后，資金信托形式的房地產信托隨著“一法兩規(guī)”（《信托法》，《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的出臺，自2003年起再度迅猛發(fā)展。僅2003年全國發(fā)行房地產信托融資項目近70個，房地產信托資金的數(shù)額超過50億元。目前大多數(shù)房地產資金信托計劃均是由信托投資公司與房地產開發(fā)企業(yè)合作，針對某一特定項目定向發(fā)行，并將信托資金以入股或貸款（特別是短期的“過橋”貸款）的形式投入該項目作為開發(fā)資金。

2、房地產投資基金

投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現(xiàn)代信托關系的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，投資于證券等金融產品或其他產業(yè)部門，以實現(xiàn)預定的投資目的的投資組織、投資機構和投資制度。投資基金制度的基礎是現(xiàn)代信托機制，是信托在商事領域得到運用和發(fā)展的一種財產管理制度，具備信托的一般要素和法律關系。因此從本質上看，房地產投資基金應當被視為房地產信托的一種特殊形式。

也正因為如此，房地產投資基金相對于房地產信托具有其自身的特點，在房地產開發(fā)融資中能夠發(fā)揮更大的作用。首先，區(qū)別于針對某一項目定向發(fā)行的房地產信托產品，房地產投資資金一般采取組合投資形式，其資產不僅分散在不同的房地產開發(fā)項目上，而且往往同時通過直接投資開發(fā)項目、購買抵押貸款證券等方式進行投資。其次，作為信托的一種特殊形式，投資基金不僅具有特定的組織結構和運營機制，而且形成了一套相對獨立而成型的制度體系，包括產權制度、資本制度、法人治理制度、經營制度、內部管理制度和市場退出制度，同時在美國等投資基金發(fā)展相對成熟的國家中，這些制度往往以法律的形式得到確定，保證了基金操作的規(guī)范和高效。

3、房地產投資信托――REITs

REITs最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數(shù)次重大的調整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產投資基金中一種形式的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區(qū)別：REITs通?？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設立條件等。

通過上述分析，我們可以認識到房地產投資基金本質上是信托中房地產資金信托的一種特殊形式，而REITs是房地產投資基金中的一個分支，是在滿足法律定條件后依法建立的特殊的房地產投資資金。因此，房地產信托、房地產產業(yè)投資基金和REITs之間是一種逐步細化的關系，后者屬于前者，但更有其獨特的特點。

二、通過REITs融資的優(yōu)勢

REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。

對于投資者而言，REITs風險低，回報穩(wěn)定。首先，因為REITs一般是由專業(yè)的房地產公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項目，并能對其進行科學的管理，所以，相對于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產信托而言，從經營管理上大降低了投資風險。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產項目,從而分散了投資風險。最后，由于REITs投資于房地產,可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產的基金年平均收益率可達6.7%，遠遠高于銀行存款的收益，而且其風險卻要小于一般的股票。

對于房地產企業(yè)而言，與債務融資相比，REITs是以股權形式的投資，不會增加企業(yè)的債務負擔。如果從銀行貸款，房地產企業(yè)要按借款合同約定的還款，財務壓力大,而且房地產企業(yè)也難以就那些短期內回報低的項目向銀行申請貸款；同時，由于REITs的分散投資策略，降低風險的投資原則，其在一個房地產企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產企業(yè)不喪失對企業(yè)和項目的控制權和自經營權。

三、REITs國際運行模式的比較

房地產投資信托基金作為房地產企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產生于20世紀60年代的美國。20世紀60年代后期，美國、日本等發(fā)達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之后，房地產證券化得到了迅猛發(fā)展，英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務。2003年,房地產投資信托開始進入香港房地產市場運作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產投資信托投資海外地產，并允許借款不超過持有房地產價值的45％。

美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會（香港證監(jiān)會）頒布了《房地產投資信托基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信托計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務。

按《房地產投資信托基金守則》規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90％的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產投資信托基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規(guī)定。

可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實現(xiàn)，而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅動的特征，因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項法規(guī)型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。

美國的REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益于比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規(guī)要求的規(guī)范框架內，因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的結構上的變異。

四、我國建立REITs應采取的措施

1、加快相關政策和法律法規(guī)制定

房地產投資信托(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業(yè)和金融業(yè)相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規(guī)。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

2、加快房地產信托專門人才的培養(yǎng)

加快、加強REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務、又了解房地產市場、熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產信托運營機構或專業(yè)人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當?shù)臅r點對恰當?shù)捻椖窟M行恰當?shù)耐顿Y；同時這種專業(yè)機構或專業(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務、又了解房地產市場，熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信托業(yè)務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

3、防范運作中的道德風險

從美國的房地產投資信托運作經驗來看，其經營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信托業(yè)務的信托公司中建立類似的受托人委員會，負責制訂房地產信托的業(yè)務發(fā)展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業(yè)沒有利益關系，還要創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發(fā)展就顯得非常關鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業(yè)績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化，最大限度地防范風險。

【參考文獻】

[1] 陳怡、彭巖：《房地產融資理論與實務》，中國建筑工業(yè)出版社2005年版。

[2] 車春鵬：《REITs――中國房地產企業(yè)直接融資的新渠道》，載《建筑經濟》2006年8月。

[3] 李健飛：《美國房地產信托基金研究及對我國的啟示》，載《國際金融研究》2005年1月。

第3篇：房地產投資合作模式范文

【關鍵字】房地產投資信托 風險控制 措施

自2003年6月央行121號文件以控制房地產銀行信貸以來，我國房地產投資信托得到了快速發(fā)展，對拓寬房地產融資渠道、完善房地產金融體系起到了積極的作用。但在發(fā)展房地產投資信托的過程中，由于我國房地產市場和資本市場本身的不完善，以及缺乏相關法律法規(guī)的支持等原因，存在著一系列的風險。2005年9月，銀監(jiān)會在《加強信托投資公司部分風險提示的通知》（212號文件）中指出，在到期未能按時清算的信托計劃中，房地產信托項目占61%，并在該文件中提高了房地產信托發(fā)行門檻以控制風險。據用益信托工作的統(tǒng)計顯示，房地產投資信托在2005年高速增長之后開始放緩，其產品的發(fā)行數(shù)量由2005年的115個減為2006年的102個，而2007年僅為54個。因此，我國在大力發(fā)展房地產投資信托的同時，也必須分析各種潛在的風險，采取相應的控制措施。

一、我國房地產投資信托的風險分析

房地產投資信托作為一種專項投資于房地產行業(yè)的信托產品在我國剛剛起步，既受到房地產業(yè)、信托業(yè)和金融市場等多重風險帶來的不確定性因素的影響，也面臨著產品運作過程中的諸多隱患。一般情況下，可以將房地產投資信托的風險分為市場風險與非市場風險：市場風險又稱外在風險，是指由國家宏觀經濟政策或供求變化等外部原因導致市場波動產生的風險；非市場風險又稱內部風險，是指由房地產項目本身或信托公司內部的經營管理等造成的風險。

1、市場風險

（1）國家宏觀政策風險。由于房地產業(yè)與國家經濟緊密相關，尤其房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，與金融業(yè)關系也非常緊密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策，對環(huán)境保護的政策，對租金、售價的限制政策，對材料、設備的限制政策，尤其對固定資產投資規(guī)模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策等，都會給房地產投資者帶來風險。在我國現(xiàn)階段，房地產市場和資本市場都還很不完善，政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經驗，經常會針對發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應的政策和法律法規(guī)。例如在2007年政府接連出臺了一系列方針政策，包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴厲查處限制土地、90/70方針等等，對房地產和金融市場都產生了一定的波動，也給處于發(fā)展初期的房地產信托帶來了巨大的風險。如果投資者投資項目選擇不當，必然會遭受損失。

（2）房地產行業(yè)風險。除了國家政策的宏觀調控，房地產行業(yè)還面臨著市場及自身周期波動帶來的風險。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結構、產業(yè)結構的演進、自然條件等因素都會對城市或地區(qū)的城市建設、房地產物業(yè)形態(tài)等需求產生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災害等外部因素都會影響到房產價格和租金收益。如果遇到房地產市場的不利情況，會使信托計劃的預期收益降低甚至出現(xiàn)損失。

房地產業(yè)的周期波動也可能給投資者帶來風險。當房地產業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時，房地產業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。最后，由于房產本身既是耐用消費品又是投資品，在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機風險，產生房地產泡沫。

（3）利率風險。利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調整利率可以引導資金的走向。房地產投資所需資金量大，利率的升高會對房地產投資信托產生兩方面的影響：一是對房地產實際價值的折減，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使凈現(xiàn)值減小，尤其是中長期信托項目，甚至可能出現(xiàn)負的凈現(xiàn)值；二是會抑制對房地產的購買需求，從而導致房地產價格下降。

2、非市場風險

（1）信息不對稱導致的風險。房地產投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面：房地產開發(fā)商及信托投資公司。在我國目前監(jiān)管制度還不健全的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)為獲得房地產投資信托公司的青睞，往往會利用財務手段制造虛假報表。此外，房地產開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密，這種短期盈利模式也使得中國的房地產業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風險轉化平臺。一旦房地產開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，信托資金必然會遭受到毀滅性損失。

投資信托公司同樣也存有信息“失真”風險。例如，有些投資信托公司只宣傳了“預期收益率”，卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。由于房地產信托不作保底承諾，“預期收益”是不受法律保護的，這意味著一旦項目出現(xiàn)問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金的歸還都會有危險。此外，房地產投資信托在本質上是一種委托關系，由于其在我國剛剛起步，尚未形成完善的運作機制，也未形成對受托人的有效約束和激勵機制，可能會發(fā)生受托人道德風險，即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關聯(lián)的房地產企業(yè)等，這些都可能影響項目的進展和信托收益，導致委托人利益受損。

（2）運營風險。運營風險產生于適應競爭環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務經營的效率。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風險，主要包括項目的選擇和評估失誤、違規(guī)經營、投資者不能勝任經營管理工作、運作模式和產品結構單一等。

投資者如果想在規(guī)避風險的前提下提高投資收益率，則必須要對擬貸款企業(yè)或投資的房地產項目本身能否產生預期效益進行分析與評判。當投資項目或貸款對象確定后，要對投資（貸款）對象使用的信托資金的安全性、效益性情況進行監(jiān)督，如果信托公司決策失誤，或對信托資產的管理執(zhí)行不到位，甚至發(fā)生挪用資金等道德風險，都勢必會造成投資者的損失。

在房地產投資信托市場發(fā)達的國家，房地產投資信托都是由專業(yè)的房地產公司發(fā)起并管理的，而中國的房地產公司尚未具有獨立組織發(fā)起信托投資基金的實力；另一方面，擁有發(fā)起資格的信托投資公司又缺乏經營管理房地產投資信托的經驗，在我國既有房地產專業(yè)技能又擅長信托理財?shù)膹秃闲腿瞬畔喈斎狈?，這使得信托財產的管理風險加大。

我國的房地產投資信托運作模式和產品結構單一也會帶來運營風險。目前我國多數(shù)房地產投資信托資金都是直接貸款給房地產開發(fā)商，絕大部分信托計劃只是針對特定的一個項目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，運作模式較為單一。據用益信托工作室統(tǒng)計，在2005年發(fā)行的115個房地產信托項目中貸款類73個，發(fā)行規(guī)模為總發(fā)行規(guī)模的65%，而在2006年發(fā)行的102個房地產信托項目中，貸款類占到58個，發(fā)行規(guī)模達到總發(fā)行規(guī)模的70%。這意味著一旦投資的房地產項目出現(xiàn)問題，投資者將面臨著損失的風險。

（3）信托資產流動性風險。房地產投資信托的信托財產多以土地、房屋、房地產企業(yè)股權等形態(tài)表現(xiàn)，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。按照《資金信托管理暫行辦法》，一旦投資人（委托方）與信托公司（受托方）簽訂了《資金信托合同》，投資人不得違反《合同法》的有關規(guī)定隨意解除已簽訂的合同，而國內目前也沒有明確資金信托業(yè)務可在證券二級市場進行交易。另一方面，房地產作為不動產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，很難短時期內將房產兌換成現(xiàn)金。因此，如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

二、我國房地產投資信托的風險控制

通過上面的分析可以看出，我國房地產投資信托風險的產生既有政策法規(guī)、房地產及金融行業(yè)方面的宏觀原因，也有自身業(yè)務經營、風險控制、人員素質等微觀方面的原因。因此，本文從宏觀和微觀兩個層面來分析我國房地產投資信托的風險控制措施。

1、房地產投資信托風險控制的宏觀措施

（1）建立我國房地產投資信托的法律法規(guī)體系。房地產投資信托業(yè)務涉及很復雜的權利義務關系，而且這種權利關系需要專門的法律予以調整確認。建立成套的法律法規(guī)體系，可以有效地防范房地產投資信托帶來的風險，為控制風險提供法制基礎。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒，美國等國家己經積累了豐富的經驗。在亞洲國家和地區(qū)，韓國1998年7月通過了《資產證券化法案》。中國臺灣地區(qū)也于2004年出臺了《金融資產證券化條例》。亞洲國家這一系列立法變革，無疑能給中國房地產投資信托的順利開展提供有益的參考。我國可以借鑒美國等經濟發(fā)達國家的做法，建立對房地產投資信托的嚴格管理，在資產負債結構、業(yè)務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。另一方面相應配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整，盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。同時還要針對我國房地產信托業(yè)務發(fā)展，設定相關的約束機制，確認有效房產所有權，建立銀行托管制度，保護投資者的合法利益。

（2）加強對信托業(yè)務的嚴格監(jiān)管。為了真正有效地防范和控制房地產投資信托業(yè)務風險，必須建立對信托業(yè)務的監(jiān)管機制，并建立起科學的監(jiān)管模式。首先要制定有關監(jiān)管的法律法規(guī)，使監(jiān)管部門對房地產投資信托機構各項業(yè)務的監(jiān)管具有相應的法律依據，如對投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進行資格審查，投資信托公司內部要有獨立管理機構，項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等。其次，要盡力構造相關業(yè)務監(jiān)管的統(tǒng)一框架，實現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化，這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦，有利于實現(xiàn)監(jiān)管對象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標的統(tǒng)一，從而有利于提高監(jiān)管的效率，而且可以為房地產投資信托業(yè)務經營主體創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。再次，根據目前我國房地產投資信托的發(fā)展情況，為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務風險，應強化中央銀行對信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應從機構管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務管理、資產負債比例管理等方面著手，逐步構建一套針對信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

（3）強制信息披露制度。我國房地產投資信托的健康發(fā)展，必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護和投資者對市場的信心。政府必須實行強制信息披露制度，約束房地產開發(fā)企業(yè)行為，并將所有相關信息公之于眾，以免投資者因信息不對稱遭受損失。銀監(jiān)會已于2004年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》，確定了30家信托公司首批公布年報，并要求3年內所有信托公司實施年報披露制度，應以此為契機，督促信托公司加強房地產投資業(yè)務數(shù)據的統(tǒng)計和披露工作。另一方面，房地產企業(yè)與信托公司應該形成長期有效合作機制，提高信息透明度，規(guī)范運作，共同提高抗風險能力。在美國，證券管理委員會負責監(jiān)管工作，房地產投資信托的投資計劃、則務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準，而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經驗，提高信息披露的有效性。

2、房地產投資信托風險控制的微觀措施

（1）信托公司提高自身風險管理水平。信托公司應提高自身風險管理水平，降低管理風險。一是要做好投資項目的風險分析和對房地產企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產各個項目的特點和經營方式不同，這些不同又影響著投資項目的風險大小，因此投資項目風險分析的關鍵是要做好項目評估和可行性研究，同時還應加強對貸款人信用等級、財務狀況、償還能力的審查和評判，從源頭上控制信托財產風險。二是要為信托資金的安全保障引入擔保措施，以分散風險，并保證擔保機構的資質。三是要對合同執(zhí)行情況，房地產開發(fā)商的財務情況，以及項目的進展情況進行跟蹤了解，當發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項目出現(xiàn)風險時，要及時采取補救措施，如按合同約定向擔保人追索或及時處置抵押物，盡量將信托財產的損失降到最低限度。信托公司應通過加強對信托財產的日常管理，提高信托財產的安全性與效益性，降低投資人的風險和損失。

（2）引入第三方評價機構或仲裁機構。目前，大多數(shù)投資信托公司房地產專業(yè)投資分析和管理能力不足，風險控制能力較差。因此，引進或建立專業(yè)的房地產經營管理機構或中介機構，讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務，借助專業(yè)機構的判斷和管理，可預見并有效控制房地產金融風險。房地產信托可將部分信托事務委托專業(yè)機構處理，以契約形式明確專業(yè)機構的權利、義務和承擔的責任，既可以加強房地產信托的專業(yè)管理能力，各專業(yè)機構又分擔了其責任范圍內的風險。同時，各專業(yè)機構也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增強作用。出現(xiàn)相關的法律問題時，信托公司如果以單方決定，或者以主觀意志為轉移地判斷，變現(xiàn)價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權或質押權實現(xiàn)信托受益時而支付的成本是合理的等行為，往往不能得到投資者的真正認同。因此，引入專業(yè)會計事務所運用多種評估方法對信托財產進行評估，并引入專業(yè)律師事務所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見，能有效地解決很多法律問題，更有效地控制房地產投資信托的風險。

（3）不斷進行產品創(chuàng)新。信托公司要不斷進行創(chuàng)新，不僅要在房地產投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進行優(yōu)化改進，還應進行產品的創(chuàng)新。121號文件之后，房地產信托進行了一些創(chuàng)新，出現(xiàn)了股權信托模式和財產信托模式，但仍以貸款給房地產項目為主，這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風險。目前，房地產投資信托基金（REITs）模式越來越成為房地產投資信托的新方向，其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎向股東分紅派息，而我國的商業(yè)房地產自2005年以來快速發(fā)展，存在大量在優(yōu)質的可供持有和運營的物業(yè)。由于REITs可以公開發(fā)售上市，并且需要定期向投資人分配信托利益，因此可以很好的降低房地產信托的流動性風險。

（4）加強人才的培養(yǎng)和儲備。信托公司應重視對專業(yè)人才的培養(yǎng)，在房地產投資信托的運作過程中以投資方向明確、業(yè)務清晰、運作規(guī)范為基本原則，培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務知識又具有房地產運營管理理念的專業(yè)人才。但從本質上講，房地產投資信托運作更偏重于理財，而非單純的房地產專業(yè)技術，其注重的是房地產資產的運作，而非項目的具體實施。所以必須加強培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務、懂財務通法律的理財專家，同時，這些人員又必須對房地產業(yè)有一個比較全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心業(yè)務80%的利潤實際上是由20%的高管或專業(yè)人員承擔和完成的，能否建立一支經過專門訓練，具備良好的心理素質、完美的人格品質、靈敏的市場嗅覺和綜合的業(yè)務能力的管理隊伍，將是房地產投資信托興衰的關鍵所在。

【參考文獻】

[1] 劉玲玲：我國房地產投資信托的發(fā)展對策[J].中國房地產，2007（1）.

[2] 樓當：信息不對稱所致的中國房地產信托風險與防范[J].上海房地，2006（9）.

第4篇：房地產投資合作模式范文

關鍵詞：房地產投資信托基金(REITs)商業(yè)地產機遇與挑戰(zhàn)

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

1、 房地產投資信托基金的含義及特點

1.1 房地產投資信托基金的含義

房地產投資信托基金，即Rest Investment Trusts,(以下簡稱為Rests)，是一種專門投資于房地產的基金。主要是指以基金的組織形式經營，為了分散風險，由具有專門知識經驗的人，將不特定多數(shù)人的投資資金，投入房地產買賣管理或抵押權貸款投資，由此獲得的收益，分配給股東或投資者，屬于中長期的投資形式。

1.2 房地產投資信托基金在商業(yè)地產中運用的特點

REITs作為一種以房地產為投資標的基金，具備長期收益穩(wěn)定、稅負低的特點;尤其是在開發(fā)商業(yè)地產時，在其建設期和運營期提可以為商業(yè)項目提供持續(xù)穩(wěn)定的資金流。REITs發(fā)行的商業(yè)地產的證券憑證中，其中一個核心特點是商業(yè)地產的所有權和受益權分離，商業(yè)地產產權是其證券憑證的實物基礎，購買REITs證券相當于購買了一定份額的商業(yè)實物不動產的所有權和收益權，從中長期而言REITs具有持續(xù)的增值和保值功能，可為投資者提供更具吸引力的、更穩(wěn)定的收益保障。

2、 商業(yè)地產的概念及發(fā)展模式

2.1 商業(yè)地產的概念

隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產也得到了快速發(fā)展。在我國，商業(yè)地產主要是指以商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設和經營為目的的地產開發(fā)，目前主要的物業(yè)形態(tài)有包括：商鋪、寫字樓、購物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場、、酒店賓館等物業(yè)。

2.2 我國商業(yè)地產的發(fā)展模式

隨著我國商業(yè)地產的迅速發(fā)展，商業(yè)地產的運作模式也呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展，目前我國商業(yè)地產的主要運作模式有以下幾種：

第一、直接出售模式。開發(fā)商將建成的商業(yè)地產以預售或現(xiàn)售的形式出售給購房機構或購房個人，從而實現(xiàn)盈利。

第二、出售后由專門的機構對商業(yè)項目進行統(tǒng)一管理，一般以售后返租和包租的形式。這種模式具有較大的風險。

第三、開發(fā)商出售加自己持有。這個模式比上面提到的四個模式有所進步，部分銷售可以實現(xiàn)資金的快速回籠，剩余的開發(fā)商轉換為運營商，以實現(xiàn)長期的租金收益，這樣的模式有利益開發(fā)商管理好項目，提高項目的管理水平，從長期來看，有助于提高項目的租金和售價，對于整個項目來講是有好處的。

第四、以萬達集團為代表的訂單式開發(fā)模式。所謂“訂單式開發(fā)”是指地產開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產之前，先行與知名商家結成戰(zhàn)略聯(lián)盟；開發(fā)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮到項目商圈的市場；并與若干家企業(yè)確定合作關系，并且在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)一起參與項目的規(guī)劃，最終使整個開發(fā)經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經營收益與風險控制等方面更加合理科學。萬達地產通過打造訂單式的開發(fā)模式，成功成為中國商業(yè)地產開發(fā)的成功者。

第五、開發(fā)商完全持有。對于商業(yè)房地產來講，最佳的模式就是完全持有，因為只有持有才能保證它的品質和資產不斷地增值。

3、 我國商業(yè)地產發(fā)展REITs的機遇

第一、 我國房地產業(yè)大發(fā)展，在住宅類房地產受到嚴格的調控下，商業(yè)地產發(fā)展迎來了一輪發(fā)展的黃金周期。相應地，房地產中介、房地產營銷、土地評估、房地產評估等的發(fā)展逐步規(guī)范，為REITs的發(fā)展提供了運作保障

第二、 最近幾年隨著我國經濟的發(fā)展，保險公司、社?；稹⑵髽I(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金已逐漸成為REITs 市場上頗具實力的機構投資者。這些機構投資者往往擁有規(guī)模龐大的投資需求,受到市場的長期追捧,在資本市場上具有相當?shù)母偁巸?yōu)勢。

第三、 國內信托制度日趨完善，為REITs在我國的發(fā)展提供了制度保障，尤其是2001 年頒布了《信托法》,2002 年頒布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》,使得REITs在我國的發(fā)展有了更權威的法律依據。

第四、 美國、日本、新加坡等地REITs的成功經驗，為我國發(fā)展REITs提供了大量寶貴的經驗，通過學習國外的REITs的先進理念和成功案例，并結合中國自身的經濟制度，發(fā)展適合中國國情的REITs運作模式。

4、 我國商業(yè)地產發(fā)展REITs遇到的挑戰(zhàn)

第一、 我國商業(yè)地產在發(fā)展中經常會出現(xiàn)二個問題：一是商業(yè)規(guī)劃不完善，導致很多商業(yè)項目品質較低，很難做到可持續(xù)發(fā)展；二是商業(yè)項目在開發(fā)程序上采用先規(guī)劃再經營的開發(fā)模式，導致項目以后的經營困難重重，很難保證穩(wěn)定的回報率。

第二、 我國對于發(fā)展REITs缺少健全的法律法規(guī)。雖然我國于2001 年頒布了《信托法》,2002 年頒布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》。但是我國還沒有完善的《投資基金法》或者《產業(yè)基金法》,因此要針對中小投資者募集私募資金包括房地產投資信托基金是不合法的。特別是關于房地產投資信托基金如何具體運作、房地產信托經營業(yè)務的稅收制度等問題,這些都是房地產信托經營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。這些關鍵問題沒有明確的規(guī)定,在一定程度上就妨礙了房地產投資信托基金的發(fā)展。

第三、 銀行信貸和REITs的兩難選擇。盡管目前銀行收緊了對房地產開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產開發(fā)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求；而REITs在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

第四、 缺乏專業(yè)人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才，而現(xiàn)階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產投資基金的經營運作，所以發(fā)展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。

5、 結語

目前我國發(fā)展REITs遇到了不少困難，但是隨著我國商業(yè)地產的發(fā)展，發(fā)展REITs，解決開發(fā)企業(yè)的融資難題成為我國當下發(fā)展房地產業(yè)的重要課題。同時為了有效分散銀行系統(tǒng)的風險,我國引入并設立REITs勢在必行。

參考文獻：

1. 王秀玲.房地產投資信托基金在我國內地發(fā)展的障礙及對策分析. 建筑經濟，2007年

2. 徐一千、趙倩 我國房地產投資信托基金發(fā)展的障礙及對策研究 工業(yè)技術經濟 2008年

3. 祝亞輝、黃志玉 REITs在商業(yè)地產中的運用 重慶科技學院建筑工程學院 2006年

第5篇：房地產投資合作模式范文

    種種政策信息表明，中國政府決心讓經濟減速。

    2004年4月27日，銀監(jiān)會“窗口指導”，通知各商業(yè)銀行不要在5月份來臨前突擊發(fā)放貸款。

    其實，此次突擊停貸行動并非無跡可循。事實上，在過去7個月內，中國人民銀行已經三度對法定存款準備金率進行調整：2003年9月，上調一個百分點至7%；2004年3月，實行差別準備金率制度，即按個別金融機構的信貸能力而采取不同的準備金率要求；2004年4月，再次上調半個百分點至7.5%—8.0%。1%的存款準備金，約相當于1500億元。上調1.5個百分點，融資市場便減少約2250億元的貸款額度。

    就此番央行舉措，央行副行長吳曉靈在4月的博鰲論壇上評論說：“如果大家都想和央行對著干，最終結果，便出現(xiàn)連央行自己都不愿意看到的強硬貨幣政策出臺?！?/p>

    在這“減速”國策當前，近年全線飄紅的房地產市場自必首當其沖。國務院近期發(fā)出的通知，對房地產開發(fā)（不含經濟適用房項目）等相關行業(yè)的固定資產投資項目資本金比例，由20%提高到35%及以上。此舉無疑是希望從源頭上將銀根抽緊，遏制過度投資。

    銀根緊縮影響地產投資

    從宏觀經濟層面看，自1999年以來房地產開發(fā)貸款占整體金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢。

    從附圖可見，房地產貸款至去年為止已占了整體貸款的20%強。反觀國內房地產開發(fā)的模式，資金來源幾乎60%—80%依賴銀行貸款。且看看國外房地產行業(yè)的融資結構：銀行債權融資10%—15%，而股權和各種直接融資則占70%.與國外開發(fā)模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。

    過去幾年來，房地產開發(fā)商借銀行貸款以大量消耗土地、鋼鐵、水泥等社會資源，一旦出現(xiàn)市場逆轉、行業(yè)萎縮，其行業(yè)風險將由商業(yè)銀行承擔，并最終轉化為整體金融市場和社會的風險。

    如今，中央決心減速，且矛頭直指房地產業(yè)，開發(fā)企業(yè)和投資者應如何應對？

    房地產新方向

    國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，在央行的降溫手段影響下，今年前4個月中國房地產投資增幅明顯下降。2003年1—4月房地產投資平均增幅34.6%，而今年4月份的增幅已明顯下降至22.8%。

    在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張。國家政策面對地產控制的加緊，將導致開發(fā)成本增加、投資利潤率降低。

    如何擴大自身融資渠道，并借此儲備相當土地等上游資源，已成為眾多地產開發(fā)商近期最為關注的焦點。

    國外資金一馬當先，借此東風先拔頭籌。最近，海外基金公司和投資銀行均非?？粗剡@個機會并紛紛來華探路。新鮮例子如，摩根士丹利（MotganStanley）與上海復地（集團）合作投資5000萬美元，打造上?！皬偷匮艌@”；新加坡騰飛基金（Ascendas）收購并開發(fā)上海騰飛大廈。仲量聯(lián)行作為世界性的房地產顧問，最近受國際投資機構所托，尋求迅速進入國內房地產市場的需求亦明顯上升。

    不過，由于中國政策不夠透明，市場操作、金融限制較多，加上房地產市場相對不成熟，國外基金大規(guī)模進入仍存在一定困難。因此，在考慮項目的基本強弱因素之外，國際投資機構往往更會以國內合作對象的企業(yè)形象、專業(yè)性和市場化程度來判斷投入合作與否。

    對開發(fā)商的啟示

    如今，當政策轉向，市場再非一面倒看好時，開發(fā)商不得不重新部署、整合資源，以面對新一輪的競爭局面。

    當然，個別企業(yè)由于自身競爭力與局限的不同，理應采取不同的應對方法。對于資金鏈緊張或者開發(fā)能力比較薄弱的企業(yè)來說，最佳的反應恐怕是觀望，甚或割肉求售。對于資金充?；蛘呓洜I有道的企業(yè)而言，現(xiàn)下卻似乎是擴張的良機。

    無論如何，暴利時代已經結束，房地產市場亦受制于地心吸力。眼下，我們需要對資金、土地等資源作更合理的利用，尋求低耗能的開發(fā)方式，采取更專業(yè)化、市場化的運作模式。更進一步說，就是沖出國門，與國際知名的房地產投資、管理公司加強合作，一方面擴大資金的來源，另一方面為項目的市場打開一條國際性的出路。

第6篇：房地產投資合作模式范文

    在當今社會,房地產經濟是我國城市化發(fā)展下國民經濟的主要支柱,房地產經濟安全在一定程度上影響了國家經濟安全,因此,政府主導對當?shù)禺a市場進行調控和監(jiān)管是保證房地產經濟安全的有效手段。

    1.政府調控監(jiān)管是促進房地產經濟安全的手段。房地產所依賴的土地屬于國家、房地產經濟所屬于的國民經濟屬于國家制定,因此政府對房地產市場發(fā)展及其經濟發(fā)展進行調控和監(jiān)管是必然趨勢和方法。政府可以從宏觀上出現(xiàn),針對我國房地產整體,結合我國基本國情和社會發(fā)展現(xiàn)狀制定各項房地產市場調控措施,在落實措施過程中政府還要對房地產發(fā)展進行監(jiān)督管理,保障各項工作能夠恰到好處的落實到位,符合國家經濟發(fā)展方向,這樣才能從根本上促進我國房地產經濟更加安全。

    2.房地產市場的波動決定的政府調控監(jiān)管的必要性。房地產市場周期性出現(xiàn)各種波動和變化是導致房地產經濟的一個主要因素,而國家作為經濟發(fā)展方向的主導者,有責任對房地產市場進行調控監(jiān)管。政府通過調控監(jiān)管手段解決或降低房地產市場的波動造成的影響,或者提前預知和避免大的波動出現(xiàn),以確保房地產經濟安全和穩(wěn)定。因此,房地產經濟波動從其造成的影響上決定了政府調控監(jiān)管的必要性。

    3.調控監(jiān)管是我國房地產現(xiàn)狀發(fā)展的需要。我國是以公有制經濟為主體的社會主義市場經濟,實行的是土地公有制、國民經濟公有制,這就決定的我國房地產市場發(fā)展的獨有國情。國家的統(tǒng)一規(guī)劃、合理分配、有效利用等決定了我國房地產市場的國家主導型,同時房地產發(fā)展時間短、速度快等引起的問題和矛盾較為突出,就需要政府從大體上對其進行調控監(jiān)管。

    二、政府調控監(jiān)管模式分析

    (一)實施多方面全方位調控模式我國房地產經濟及國情十分復雜,政府調控要從多方面進行全方位實施,才能保證取得較好的成效。本節(jié)針對前文的影響房地產安全的因素出發(fā)對調控監(jiān)管模式進行分析。

    1.對房地產經濟波動調控。由于我國房地產波動形成的原因、時期、造成的影響各不相同,因此對房地產經濟波動調控監(jiān)管需要根據實際現(xiàn)狀進行。首先,政府要根據房地產經濟波動及周期循環(huán)的不同階段確定調控監(jiān)管的方向;其次,根據房地產市場經濟的運行狀況和趨勢制定調控時間,調控時間要嚴格,要符合實際發(fā)展特征,不能超前也不能滯后;最后,根據房地產經濟波動的幅度情況,確切把握和落實調控監(jiān)管的程度及力度。

    2.對房地產市場需求規(guī)律調控。對房地產市場需求規(guī)律的調控監(jiān)管主要以我國房地產的獨特性為原則依據,分三方面進行落實。一是完善房地產市場體制及工作機制,有效發(fā)揮機制的協(xié)調作用;二是對土地資源的調控監(jiān)管,根據城市發(fā)展需求進行土地資源分配和利用;三是對物業(yè)管理市場的調控監(jiān)管,嚴禁物業(yè)及業(yè)主擾亂房地產經濟安全。3.對房地產投資行為調控。政府對房地產投資行為的調控主要以健康市場經濟為主,對投機行為以監(jiān)管為主。對投資市場以投資規(guī)模、投資對策、投資結構等進行調控,保證其不偏離國家主體發(fā)展道路及經濟方向;對房地產投機行為進行強力監(jiān)管,對違法違紀和不合市場的行為進行處罰,以確保房地產的最初目的和經濟安全。

    (二)成立政府垂直監(jiān)管工作方式根據我國政府結構及房地產現(xiàn)狀,提出成立政府垂直監(jiān)管機制模式。該垂直機制要求以國務院為主導,向下逐層逐級實施房地產經濟管控,各層級部門負責各自的職責任務,完成各自的工作內容。

    (三)落實各社會團體合作調控監(jiān)管模式我國地大物博,最主要的人多、房多、分布廣等,因此,要政府一律進行調控監(jiān)管十分困難。以此,政府作為主導對房地產經濟進行調控,社會各團體機構協(xié)助政府進行監(jiān)督,包括各企事業(yè)單位、公司、協(xié)會、公益組織、社會大眾等,可以更加突出成效,保證房地產經濟安全穩(wěn)定發(fā)展。

    三、結論

第7篇：房地產投資合作模式范文

金融化大勢所趨

房地產業(yè)面臨的種種變化使得房地產金融化成為此輪轉型最重要的趨勢。實際上，房地產業(yè)天然就具有實體經濟和金融經濟的雙重屬性。由于房地產是優(yōu)質抵押品，且是“無轉移抵押”，從它產生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產到銀行抵押，抵押的是產權，而使用權、經營權還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權貸款。充分利用房地產的金融屬性，可以引導出很多很精彩的房地產金融活動來。

作為房地產開發(fā)商，要認識和充分發(fā)揮房地產的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產的自身優(yōu)勢，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產的風險。

在盛世神州與房地產上市公司前五十強的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產上市公司把自身的長處作為金融交易過程中討價還價的要素。例如，房地產開發(fā)商的品牌要折價，統(tǒng)一設計要折價，統(tǒng)一采購要折價，團隊業(yè)績要折價，再加上土地本身，以及附帶的房產，企業(yè)自覺地實現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對于房地產金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產金融的資源程度如何，決定了房地產企業(yè)的市場份額，進而決定了其生死存亡。從這個意義上來說，房地產這個行業(yè)的血脈流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地長行業(yè)金融化的過程中，房地產基金有著舉足輕重的作用。房地產基金是房地產直接融資的重要組成部分。根據國家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會融資總規(guī)模將達到15%。房地產基金具備中國金融改革的政策優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，其誕生可謂“恰逢其時”，將在房地產金融中發(fā)揮越來越重要的作用。

首先，房地產基金對于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時，房地產基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔“資本金”。

其次，對于金融機構來說，房地產基金能夠“錦上添花”。在金融機構還不能進行房地產貸款的時候，房地產基金就可以進入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時再撤出。當開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進去，既可以幫助金融機構脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。

最后，對于社會投資者來說，房地產基金能夠起到“保駕護航”的作用。通過房地產基金，社會投資者把資金交給有經驗的機構進行經營管理。房地產基金的經營管理因為專注，所以專業(yè)，可以減少風險、保障收益。

專業(yè)的房地產基金除了向房地產商提供資金之外，還可以提供市場定位、成本控制、產品營銷等增值服務，使得項目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。

中國房地產基金的總量很低。據統(tǒng)計，2010年約為100家，2011年房地產基金的規(guī)模約為1000億元，和全國房地產貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。

第8篇：房地產投資合作模式范文

【關鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業(yè)及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業(yè)為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發(fā)展方向之一。當前我國現(xiàn)有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業(yè)管理人為××資產提供物業(yè)管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發(fā)行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業(yè)為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時，并未破壞物業(yè)產權的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產權的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構進行管理，為商業(yè)項目的發(fā)展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。

二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機構的貸款類業(yè)務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發(fā)商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软椖咳谫Y，成為我國房地產開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優(yōu)先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優(yōu)點有兩點：首先能夠增加房地產企業(yè)的資本金，促使房地產企業(yè)達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實現(xiàn)了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優(yōu)先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規(guī)的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業(yè)貸款、股權投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。

參考文獻：

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[3]周春生.融資、并購與公司控制.北京大學出版社，2007，(3).

第9篇：房地產投資合作模式范文

摘 要：隨著我國經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)成為了我國國民經濟的重要的支柱之一，房地產項目的開發(fā)對我國經濟發(fā)展有著非常重大的影響。房地產行業(yè)作為高投入、高回報、高風險的需要大量資金的行業(yè)，風險控制對房地產開發(fā)項目至關重要。文章針對房地產開發(fā)項目的風險控制進行簡要分析。

關鍵詞 ：房地產 開發(fā)項目 風險 分類

一、東南國際航運中心項目簡介

該項目占地10.47 萬平方米，總投資約55 億元，總建筑面積約65 萬平方米，擬建設成東南國際航運中心的綜合政務服務中心、航運服務企業(yè)集聚中心、航運交易和商務中心，并將成為廈門港口城市乃至整個海西的地標性建筑。2012 年11 月20 日開工，力爭項目2016 年建成投用。東南國際航運中心總部項目由一棟聯(lián)檢服務大樓、一棟酒店、一棟會展中心、三棟配套商務寫字樓組成。項目將圍繞航運交易的核心功能，形成以航運辦公為主，兼具商務辦公、酒店、會展會議、休閑購物中心等綜合商業(yè)配套的多功能商務社區(qū)，成為拉動經濟發(fā)展新的增長點，成為國際一流的國際航運中心軟硬件運轉平臺，打造高水準的大通關與綜合政務服務窗口，電子口岸與第四方物流平臺、航運要素集聚的特色交易服務中心、金融中心、總部經濟聚焦商區(qū)，構建東南國際航運中心的主要窗口和服務品牌。

二、房地產投資風險的分類

1、自然風險。自然風險又可以稱為不可抗力造成的風險。由于自然環(huán)境或者突發(fā)的自然災害，如地震、臺風等，造成工期的延誤，或者因自然災害造成的破壞而不得不返工等。這些都是人為因素所不能抗拒的，一旦發(fā)生，將造成數(shù)額巨大的經濟損失。

2、市場競爭風險。市場競爭風險指的是在同一階段，市場上出現(xiàn)過多相似樓盤，而造成激烈的市場競爭，最終影響樓盤的銷售量，并在無形中推高了營銷成本，而使得房地產投資企業(yè)面臨市場競爭風險。出現(xiàn)這一風險的主要原因在于，投資者未能及時進行充分的市場調查，在不了解市場供求關系的情況下，而做出錯誤決斷，這是房地產投資企業(yè)對市場把握能力不足的一種體現(xiàn)。

3、清算風險。清算風險指的是開發(fā)商在投資后，沒有在計劃時間內順利出售或者因為各種原因而低于預期價格出售的可能性。無論那種結果，都將直接嚴重影響房地產開發(fā)商的經濟效益。

4、流動性和變現(xiàn)性風險。這兩種風險是由房地產自身的性質所造成的。房地產交易的完成，只是收益權與使用權發(fā)生的轉移，而其本身是不會移動的。正是由于這一特征，而造成房地產開發(fā)項目深受市場供求關系、地區(qū)人口結構等外力因素的影響，而使得整個投資項目收益具有不確定性。其次，房地產的價值量比較大，因而房地產開發(fā)商需要投入大量資金，導致房地產的大多數(shù)資金交易需要一個較長周期的過程。這些因素都在不同程度上使得房地產交易的流動與變形具有滯后性，導致房地產投資企業(yè)在需要資金用于內部周轉時，資金量不足，而影響發(fā)展。

5、行業(yè)政策風險。政策風險是指政策的潛在變化給房地產市場，房地產商品交換和經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全面的，因此，由于政策的變化帶來的風險，房地產市場將受到重大影響。因此，應密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此產生的風險。政策風險因素可分為以下幾類:政治環(huán)境、經濟體制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策變化、環(huán)保政策變化、施工安全法規(guī)變化、審批過程、法律的風險。

三、房地產業(yè)投資風險產生的主要原因

1、房地產的投資回收周期較長。導致房地產投資面臨巨大風險的一個主要原因就是投資周期較長。據目前狀況來看，除了房地產開發(fā)投資會隨著開發(fā)過程的結束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長的時間。因此，一般來說，規(guī)模較小的房地產企業(yè)不具備承受這種長時間的資金壓力與市場風險，只有資金實力比較雄厚的企業(yè)才能應對房地產投資風險。

2、房地產企業(yè)投資經營活動的成敗。房地產風險來源的另一個就是企業(yè)的經營活動。企業(yè)為了周轉而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經營活動不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來巨大還債壓力，而且還會給企業(yè)的信譽造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產企業(yè)的資金周轉處于癱瘓的局面。

3、房地產企業(yè)的投資利潤率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對于房地產投資來說，另一個較大的風險來自于房地產企業(yè)的投資利潤率與借入資金利率之間的關系具有不確定性。由于房地產企業(yè)投資后，當遇到周轉資金不足時，需要進行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對財務進行調控。受這種不確定性的影響，使得房地產企業(yè)將面臨巨大的投資風險。如果相較于房地產投資的利潤率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財務作用下提高自身的自有資金利潤率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產企業(yè)則面臨著虧損的風險，甚至由于負債率過高而不得不選擇破產。

四、具體風險控制

1、投資環(huán)境風險。新世紀以來，我國國家政策穩(wěn)定，市場經濟趨于成熟，但還是會有隨機性的波動，而房地產業(yè)不僅在很大程度上受國家宏觀經濟政策的影響，同時也隨著市場經濟的變化而變化，并且其供求狀況和價格等因素也隨之波動。

2、投資可行性研究風險。房地產開發(fā)項目在投資之前，都需要嚴格進行投資可行性研究。應授權專業(yè)化機構在項目實施工作前期的準備階段全權考慮整個地區(qū)市場、資金、各種風險等方面的因素，對項目進行綜合評估，評估項目是否可行，整個研究歷時將近半年。這其中也投入大量的人力物力財力，已經有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評估似乎只是走過場，這就很可能會擴大投資的風險指數(shù)，因此在進行可行性研究時應該借助于科學的分析，而不是全憑經驗分析，否則會面臨不可抵擋的投資風險的打擊。

3、物業(yè)模式選擇風險。房地產地理位置，作為購房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產價值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項目開發(fā)商在進行投資決策時必須考慮項目所處的地理位置和相關條件，合理選擇投資物業(yè)的位置，確保自身未來產業(yè)保值升值。不同性質的要求是不一樣的。

4、運用投資組合巧妙減小風險。不同類型的房地產也將面臨不同的商業(yè)風險，而且獲得的利潤也有差別，為了能夠顯著降低商業(yè)風險，并能保證預期的投資效益不受影響，可以選擇房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，及其之間所具有的相互調劑作用，從而調整到市場需要的狀態(tài)，最終良好的抵御市場風險，并獲取預期利潤。

5、出資方式風險。廈門海投集團競拍取得項目地塊后，在選擇出資方式時詳細評估了項目情況、企業(yè)能力及相關成本費用等問題，避免因選擇出資方式不當承擔較大的風險。在政府支持下，廈門海投集團與廈門市土地開發(fā)總公司（以下簡稱市土總）達成合作協(xié)議，共同出資參與東南國際航運中心總部大廈開發(fā)，兩家開發(fā)商共同承擔房地產開發(fā)投資及相關風險，也同時享有投資收益，這樣做的好處就是有利于開發(fā)集團無需獨自承受較大的資金壓力。兩家開發(fā)商合資成立項目公司進行開發(fā)運作，項目公司注冊資金按80%︰20%股比，海投集團出資80%，市土總出資20%。

銀行貸款利率的提高是發(fā)生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內已經多次加息。可以通過三個步驟，來規(guī)避由此造成的風險，首先，在簽訂貸款合同時，盡量選擇固定利率；其次，在評價投資方案時，提前做好銀行提高貸款利率的風險防范；最后，及時對銀行貸款利率進行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來的風險，并提出應對措施。

6、采取有效措施轉移風險。首先，在簽訂建設合同時，通過具體條款的內容，可以將風險損失轉由另一方承擔，并承擔經濟損失，實現(xiàn)風險轉移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉移風險損失責任。一般來說，房地產項目開發(fā)需要較長的施工周期，在這個過程中會因為建材、設備市場價格的波動使得成本受到影響，而面臨風險，因此，房地產投資企業(yè)可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現(xiàn)工期延誤等情況，則有承包商對由此產生的損失負責。其次，參加保險、實現(xiàn)風險的專業(yè)，以小數(shù)額的保費為代價，避免所承受的風險。但是，保險公司經營的范圍值包括純粹保險，所以房地產投資企業(yè)并不能通過保險來轉移所有風險。

7、通過風險自留，合理控制風險。風險自留指的是當房地產投資企業(yè)在項目開發(fā)中遇到某種不能避免、控制和轉移的風險，或者雖然風險較大，但其背后所帶來的利潤也很可觀時，房地產投資企業(yè)可以在不影響其戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，選擇由自身來承擔風險。風險自留是一種有效的風險處理措施，其本質上是在風險發(fā)生后并造成了一定的經濟損失，房地產投資企業(yè)通過內部資金的融通對受損單位的損失進行彌補。同時，風險自留也適用于殘余風險的處理，有時在特定條件下，這也是面對風險的唯一選擇。

8、價格風險。考慮該地區(qū)同類地產的市場供求情況、當?shù)氐慕洕l(fā)展情況、區(qū)域城市規(guī)劃、消費者購買的心理變化、項目地理環(huán)境等等，東南國際航運中心總部大廈的銷售價格預計平均價格為辦公12000 元每平方米，商業(yè)16000 元每平方米，相比同類高端辦公物業(yè)，它的價格比島內低，在島外區(qū)處于較高的層位。但是企業(yè)不可能完全因為其他房地產的定價高或者低來確定自己的售價，因此在價格的制定上還是面臨著一定的風險，這就需要完全了解當?shù)胤康禺a市場環(huán)境，特別是購房者的心理，從而通過調查分析得出一個合理的黃金價格點。

五、結束語