小區(qū)物業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

一、當前軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變，無意參與物業(yè)管理。軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主，即使是新建軍隊經(jīng)濟適用房小區(qū)的業(yè)主，也大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，福利住房的低廉房租以及免費維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實質(zhì)，對物業(yè)管理也不關心，主要表現(xiàn)在：一是有部分業(yè)主認為，參與物業(yè)管理是對全體業(yè)主有益，希望其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重；二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費行為，花錢買服務的意識不強；三是有些業(yè)主認為“凡是對物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務公司的對立面。所需設施老化嚴重，不利于推行物業(yè)管理。軍隊住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟適用住房小區(qū)外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域，住房情況復雜，建成年代、樓房形狀、結(jié)構(gòu)形式差別較大，對其按照統(tǒng)一的標準進行改造難度很大。主要體現(xiàn)在：受建筑年代、建設要求和當年技術水平等影響，部分房屋質(zhì)量差，維修保養(yǎng)成本較大；部分管線老化厲害、超負荷運行現(xiàn)象嚴重；一些新劃售房區(qū)的各種附屬設施設備的市政化程度較低，物業(yè)管理公司難以接手。法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當前，我軍實行物業(yè)管理的依據(jù)除國務院頒布的《物業(yè)管理條例》及《物權(quán)法》外，還有《軍隊住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊營房保障社會化管理暫行規(guī)定》等。這些法律法規(guī)只是對軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的組織實施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問題作了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏可操作性的實施細則。特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上，既缺乏監(jiān)管的主體機構(gòu)，又缺乏相應的規(guī)章制度。根據(jù)國家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關文件，對軍隊住宅小區(qū)的監(jiān)管職責應由業(yè)主代表——業(yè)主委員會來履行。但實際上，軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主委員會大多組織構(gòu)成比較松散，還不具備主體地位，難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用。在規(guī)章制度層面上，規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系僅靠幾部管理公約還遠遠不夠，必須有更加細化的配套規(guī)章制度體系，來規(guī)范營房管理部門、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關系，明確他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用應承擔的責任。管理經(jīng)費標準偏低，業(yè)主費用收繳困難。營房管理經(jīng)費的標準，嚴重影響、制約軍隊住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費的收繳上，由于軍隊住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費費用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費用當中的一部分，認為交納物業(yè)管理費中已經(jīng)包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管，使用狀況的不透明，也是許多業(yè)主不愿意交費的原因之一。這些問題如果長期得不到解決，將對我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會化進程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務缺乏標準，公司和業(yè)主責權(quán)不明。當前，我國的物業(yè)公司大多還處于勞動密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務水平差別很大，就軍隊住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀，目前物業(yè)管理也很難有統(tǒng)一的服務標準。例如，在物業(yè)維修上，維修到哪種程度，保修期多長等，也沒有統(tǒng)一的尺度。此外，對于物業(yè)公司的服務性收費，由于地區(qū)、市場供應、小區(qū)級別等差異，我軍目前也沒有統(tǒng)一的服務收費標準，這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費行為具有一定的隨意性和自主性。

二、做好軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議

引入競爭機制，招標選擇物業(yè)公司。軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標應采取以營房管理部門為主體，業(yè)主參與的原則，必要時可以聘請專業(yè)的組織招標活動中間人對招投標活動加以指導。營房管理部門要明確招標方向、規(guī)范程序，積極引導招投標順利進行。在選擇中標方時，要做好實地考察工作，管理方不但要對入圍公司的團隊精神和管理能力進行實地考察；還應組織投標單位現(xiàn)場考察小區(qū)情況，認真解答投標單位咨詢的各類問題，避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時不知情為借口違約。簽訂合同時，一定要按照標準合同的格式，將雙方的承諾和一些事項的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規(guī)章制度，充分發(fā)揮榜樣作用。在實行物業(yè)管理之初，部隊房管部門就要根據(jù)國家和軍隊現(xiàn)行相關法律法規(guī)，制訂完善小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)管理繳費管理規(guī)定》等資料，讓每一位業(yè)主都感到有章可循，有據(jù)可依。還要根據(jù)小區(qū)實際情況制訂好物業(yè)服務標準的細則，細化如《安保管理規(guī)定》、《停車管理規(guī)定》、《小區(qū)綠化管理規(guī)定》標準等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業(yè)管理服務缺乏標準的問題。同時，要發(fā)揮榜樣的作用，將小區(qū)整體開發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務公司關系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿意度高的小區(qū)，樹立為軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的典型，總結(jié)并推廣其做法和經(jīng)驗，以此帶動軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。爭取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問題，應本著盡可能不增加業(yè)主負擔、不增加部隊投入的原則，根據(jù)資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動資金，專項用于小區(qū)住房共有部分、共用設施設備的維修保養(yǎng)；對于需要改造的設施，在用好總部補助經(jīng)費的同時，探索利用市場經(jīng)濟手段引入社會資金的辦法；對列入地方政府改造項目的部分，要積極爭取地方政府的資金支持；將原屬單位按政策應享受的設施設備更新改造費用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務公司；充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)在優(yōu)勢和潛力，開發(fā)活動中心、商鋪等服務性場所，以其出租收入的一部分彌補物業(yè)管理費和住房公共維修基金。強化主體意識，科學設立業(yè)主委員會?，F(xiàn)代物業(yè)管理的實行，離不開業(yè)主的支持與理解。首先，要加強對業(yè)主的政策宣傳，使國家和軍隊的房改政策人人皆知；其次，將實施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來的益處解釋清楚，切實讓軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理深入人心；第三，要切實做好實行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務機構(gòu)責、權(quán)、利的宣傳與解釋，使每個業(yè)主都明了自身角色，都能夠自覺服從小區(qū)管理規(guī)定，形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面；第四，要加強小區(qū)業(yè)主委員會建設，充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)力主體的地位作用。加強監(jiān)管力度，營造和諧物業(yè)環(huán)境。對重大管理行為和物業(yè)管理基金實施監(jiān)管，是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會成立之前，部隊營房管理部門應主動承擔起臨時業(yè)委會的責任，參與物業(yè)管理全過程，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理機構(gòu)依法經(jīng)營，落實各項管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項的監(jiān)管機制，凡是小區(qū)內(nèi)涉及共有財產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項，都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會組織召開業(yè)主大會來研究決定。業(yè)委會成立之后，基金應由業(yè)委會負責監(jiān)管，重大事項必須要經(jīng)過業(yè)委會的審核決議后才能實施。物業(yè)服務公司至少應每半年向業(yè)主公布一次管理費用收支賬目，每季度應組織業(yè)主召開一次管理工作形勢分析會，讓業(yè)主心里有數(shù)，努力營造一個和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。

作者：何曉云 單位：房地產(chǎn)管理局昆明房管處

第2篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

川大希望大家不要狹義地理解畢業(yè)論文，論文制度必須保留，只是鼓勵多元化的畢業(yè)論文

“我們不是取消本科畢業(yè)論文，而是提倡多元化?！弊颍?6）日，四川大學宣傳部工作人員再次就有關方面的“誤讀”進行了說明，宣傳部工作人員希望大家不要狹義地理解畢業(yè)論文，論文制度必須保留，只是川大鼓勵多元化的畢業(yè)論文（設計）。

再次強調(diào)不可能取消畢業(yè)論文

“再次強調(diào)不是取消，而是提倡多元化?！弊蛉障挛纾ù笮麄鞑抗ぷ魅藛T說，有些人沒有認真讀學校的文件，斷章取義?！皩W生讀了幾年書，總要有東西來檢驗，怎么可能取消畢業(yè)論文？”學校宣傳部一名姓李的老師說，現(xiàn)在學校提倡的是從傳統(tǒng)單一的寫論文方式擴展到學生可以自由選擇多種“畢業(yè)論文”形式，畢業(yè)論文的定義從狹義發(fā)展到了廣義，但并沒有取消。

做客網(wǎng)站改革的目標已經(jīng)達到

昨日下午，四川大學新聞系主任張小元做客國內(nèi)某網(wǎng)站，解讀最近由他最先透露的四川大學改革本科畢業(yè)論文一事。他表示，追求畢業(yè)考核形式多樣化的目標基本上已經(jīng)達到了。

對于如何確保多樣化論文的質(zhì)量問題，張小元表示，對有興趣做學術的學生，學校就嚴格按學術標準培養(yǎng)；有人選擇其他類型的畢業(yè)論文，學校就按照多樣方式培養(yǎng)。他同時也表達了自己的擔憂：“如何避免大學變成社會的職業(yè)訓練班，這是我們一直想避免的陷阱，而網(wǎng)友的擔憂中，我覺得最有價值的也是這個方面?！?/p>

個性教育>>>

川大將破格錄取怪才偏才

昨（16）日，四川大學公布了《四川大學關于特殊興趣和特殊專長學生選拔與培養(yǎng)的實施辦法》，工作人員解釋：“學校鼓勵怪才、偏才等特殊人才的成長?！睂W校將如何認定、選拔、培養(yǎng)這些特殊人才？學校宣傳部相關工作人員回答了記者的問題。

問：如何認定“雙特生”？

答：“雙特生”是指在某一學科領域有特殊興趣、愛好和特殊專長、潛質(zhì)，或者在某一學科領域開始嶄露頭角或已經(jīng)取得一定的成績，或者對一些冷僻、人才稀缺的學科領域有一定程度的深入了解、有一定獨到見解的奇才、偏才和怪才。

問：如何選拔“雙特生”？

答：學校將多渠道發(fā)現(xiàn)和選拔“雙特生”：一是高考錄取時對具有特殊興趣和特殊專長潛質(zhì)的優(yōu)秀中學生通過中學推薦、自主招生、高考成績等發(fā)現(xiàn)“雙特生”苗子，并在國家招生政策許可的前提下，優(yōu)先或破格錄入四川大學相關專業(yè)學習；二是從已入學的學生中進行選拔，所有我校在讀本科生可以通過本人自薦、輔導員和教師推薦、專家考評等多種形式發(fā)現(xiàn)和選拔。

早報記者何文宗

第3篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

關鍵詞：小區(qū)物業(yè)，消防安全，問題，對策

 

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會化服務功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進行集中管理，確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。

一、小區(qū)火災頻發(fā)及原因

但是總體上我國的物業(yè)管理水平仍處于發(fā)展階段，在消防管理這方面積累的經(jīng)驗還不豐富，不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，導致了我國目前是居民住宅火災高發(fā)，“小火亡人”現(xiàn)象突出，而用火不慎、電氣、玩火等人為因素是引發(fā)居民住宅火災的主要原因。形成這種情況的原因有：

（一）建與用、建與管嚴重脫節(jié)，留下先天隱患。目前由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝，按照國家現(xiàn)行《建筑設計防火規(guī)范》等消防技術規(guī)范的有關規(guī)定，應合理設置消防車道、消防水源，設置必須的消防設施和器材，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。例如某些小區(qū)投入使用后新增加暖氣管道甚至天然氣管道的未有預留架空高度，導致占用消防通道上方空間致使無法滿足消防車通行要求。，小區(qū)物業(yè)。

（二）消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實。消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備的維護保養(yǎng)和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：一是開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，二是物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但有些開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，全部由業(yè)主和用戶來承擔，這樣就造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實的問題，導致消防管理費用沒有保障。

（三）現(xiàn)有物業(yè)管理中沒有很好地引入消防安全管理內(nèi)容。國內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理許多方面還不能適應小區(qū)消防安全工作的實際需要，突出表現(xiàn)在以下方面：①單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應急疏散預案，有些形同虛設；②是小區(qū)保安大多屬臨時雇傭性質(zhì)，沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，遇到火災往往束手無策甚至臨陣脫逃；③消防設施和器材配備嚴重不足或管理維護不當，消防器材在發(fā)生火災時不能發(fā)揮應有作用甚至誤人傷亡。

（四）居民成分復雜消防安全意識淡薄，居民家中存在大量火災隱患。，小區(qū)物業(yè)。隨著生活水平的改善家庭裝修中為了追求效果，過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災的發(fā)生，作為物業(yè)公司沒有及時的向住戶宣傳消防安全常識，對于可能危害公共消防安全的行為不能及時制止或缺乏強制手段。

二、物業(yè)消防安全管理面臨的嚴峻形勢

現(xiàn)代物業(yè)的規(guī)模大、配套設施設備功能齊全，這也就意味著消防安全是物業(yè)管理的重頭戲。消防安全不發(fā)生則已、一旦發(fā)生火災后果不堪設想，所造成的損失可能是毀滅性的乃至災難性的破壞。隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，大型商業(yè)樓宇和住宅區(qū)如雨后春筍，出現(xiàn)了一個住宅區(qū)、一幢大廈的物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實行消防安全管理。，小區(qū)物業(yè)。其次，隨著現(xiàn)代化進程的加快和土地資源的緊缺，城市建筑開始不斷向高空和地下延伸，高層、超高層建筑層出不窮。與此同時，建筑物的使用功能也日趨多樣化和復雜化，消防設施設備越來越多，功能越來越復雜，客觀上也要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術性。

三、解決物業(yè)消防管理問題的途徑

物業(yè)管理作為服務性行業(yè)，消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作是一項長期任務，我們應從以下幾個方面入手。，小區(qū)物業(yè)。

（一）明確物業(yè)管理人員職責，使從業(yè)者知道要干什么，怎么干。物業(yè)服務企業(yè)的職責是對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。物業(yè)管理公司的全體員工都應具有相應的消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；負責消防控制室的日常值班；嚴格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施；管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、維護、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。

（二）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。物業(yè)服務企業(yè)的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規(guī)。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現(xiàn)代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。

（三）公安機關消防機構(gòu)應加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導工作。公安機關消防機構(gòu)應加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督和指導，定期實施防火監(jiān)督檢查，為物業(yè)服務企業(yè)提供法律法規(guī)、消防技術方面的支持和服務，促進物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理水平不斷提升。同時，對物業(yè)消防安全管理人員進行專業(yè)的防火和滅火消防培訓，幫助物業(yè)服務企業(yè)切實提高消防安全管理素質(zhì)。，小區(qū)物業(yè)。

（四）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設階段就應明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設備應嚴格把好驗收、交接關。，小區(qū)物業(yè)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

（五）大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用社區(qū)和巡防的力量開展宣傳，通過設立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區(qū)內(nèi)居民進行消防安全常識、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

綜上所述，物業(yè)服務企業(yè)要提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要在消防安全上加強管理，逐漸形成專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。

第4篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

【文章摘要】

自上世紀90年代我國保障性住房的建設項目啟動至今，多數(shù)地區(qū)的住房保障制度日趨完善，但保障房的后期管理工作問題日漸凸顯。本文重點構(gòu)建了保障性住房物業(yè)服務質(zhì)量評價模型，并對此模型進行了信度分析，以保障數(shù)據(jù)分析的可靠性。發(fā)現(xiàn)綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護和園區(qū)文化與保障性住房物業(yè)服務質(zhì)量具有顯著的正向線性關系，其中綜合服務、保潔服務和綠化養(yǎng)護最能有效地預測保障性住房物業(yè)服務質(zhì)量。并據(jù)此對物業(yè)服務企業(yè)提出針對性強的建議，改善保障性住房的物業(yè)服務。

【關鍵詞】

保障性住房；物業(yè)服務質(zhì)量；影響因素

0 引言

伴隨房價的猛漲，低收入群體的住房問題受到社會的關注。我國自從上世紀90年代開始就有了保障性住房的建設，并預計在“十二五規(guī)劃”期間全國將建成3600萬套保障性住房。雖然目前大部分城市都制定了相對完善的住房保障制度和規(guī)范，但保障房的后期物業(yè)管理仍存在不規(guī)范之處，直接影響到保障性住房業(yè)主住房的體驗，此類問題的存在也對保障性住房的物業(yè)管理提出了更高的要求。本文通過實證分析方法研究影響保障性住房的物業(yè)服務質(zhì)量的影響因子，構(gòu)建物業(yè)服務質(zhì)量評價模型并深入探討提升物業(yè)服務質(zhì)量的有效措施。

1 理論回顧

1.1 保障性住房

社會保障性住房是我國城鄉(xiāng)住宅中極具特殊性的一種住宅的類型，一般來說是根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金給予限定，起社會保障作用的住宅房。保障性住房通常是由廉租住房、經(jīng)濟適用房和政策性租賃住房構(gòu)成的。

1.2 保障性住房業(yè)主

保障房業(yè)主理論上是保障房的適用對象。在按經(jīng)濟收入為標準而劃分的階層中，社會的中低收入人群通常也基本沒有足夠的收入和能力導致無力購買自己最為合適的住房，只能選擇露宿街頭或租賃城市邊緣地區(qū)的房產(chǎn)，而這些居住地的生活條件都極其惡劣，這些社會的中低收入階層，通常就是政府的目標保障性住房業(yè)主。而這些目標業(yè)主，占據(jù)了整個社會人數(shù)的大部分，由此可以推出，他們在社會中的生存狀態(tài)及心理狀態(tài)，極大影響了和諧社會的建設和經(jīng)濟的發(fā)展。

1.3 關于保障性住房物業(yè)管理的研究

保障性住房的大量建設，帶來了不少社會的問題，引起了學者的研究、討論。國內(nèi)學者李金花（2010）認為保障性住房的服務質(zhì)量主要通過業(yè)主滿意度因素進行評價；王寶珍（2011）提出，我國當前社區(qū)建設與業(yè)主組織活動普遍存在居民參與度不高的問題。在國外研究中，Deidre（2006）通過研究美國佐治亞州亞特蘭大Defoors保障性住房小區(qū)住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度評價，指出由于保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導致管理人員的頻繁流動，將導致降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度。

雖然國內(nèi)外學者在此領域已有一定研究，但大多對保障房的物業(yè)管理的研究缺乏系統(tǒng)上的、具有實證支持的研究。因此，本文選擇早已經(jīng)在國外得到了廣泛的關注和應用的美國顧客滿意理論為基礎進行研究。

2 評價模型的構(gòu)建及研究假設

2.1 物業(yè)服務質(zhì)量評價模型構(gòu)建

本文將美國顧客滿意度指數(shù)模型作為研究的理論模型基礎，結(jié)合我國保障性住房物業(yè)行業(yè)以及業(yè)主的實際情況，將感知質(zhì)量具體化，通過綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護和園區(qū)文化七個因素代替。綜合調(diào)查所得的顧客滿意度和業(yè)主投訴次數(shù)、業(yè)主忠誠度，探索彼此的關系和影響。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，本文建立了如下物業(yè)服務質(zhì)量模型。

2.2 物業(yè)滿意度研究假設

（1）綜合服務感知質(zhì)量。綜合服務感知質(zhì)量由工作時間、裝修管理、需求處理、意見處理和禮節(jié)儀表等五個觀測變量組成（季晨曦，2010）。上述五個觀測變量的正向變動將增大業(yè)主對于物業(yè)服務的滿意度。因此，本文提出以下假設：

H1：綜合服務感知質(zhì)量對保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（2）秩序維護感知質(zhì)量。秩序維護感知質(zhì)量主要包括出入登記、防火防盜、到場效率等觀測變量（鄧潔君，羅利，2006）。上述觀測變量的正向變動將會提高業(yè)主對于物業(yè)服務的滿意度。因此，本文提出以下假設：

H2：秩序維護感知質(zhì)量對保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（3）車輛管理感知質(zhì)量。車輛管理感知質(zhì)量包括車流進出和車輛停放等觀測變量（鄧潔君，羅利，2006）。上述觀測變量的正向變動能夠為顧客提供便捷和良好感官，增加滿意度。因此，本文提出以下假設：

H3：車輛管理感知質(zhì)量對保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（4）綠化養(yǎng)護感知質(zhì)量。綠化養(yǎng)護感知質(zhì)量包含小區(qū)內(nèi)花草樹木的觀賞性和存活率（王青蘭，2002）。上述觀測變量的正向變動能夠改善居住環(huán)境，從而有可能提高業(yè)主的物業(yè)滿意度。因此，本文提出以下假設：

H4：綠化養(yǎng)護感知質(zhì)量對保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（5）保潔服務感知質(zhì)量。保潔服務感知質(zhì)量包括小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作、垃圾收集及時率、鼠患蚊蠅的滅殺工作等（季晨曦，2010）。上述觀測變量的正向變動能夠防止疾病等細菌的傳染，有利于居民的身體健康。因此，本文提出以下假設：

H5：保潔服務感知質(zhì)量對保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

（6）園區(qū)文化感知質(zhì)量。園區(qū)文化感知質(zhì)量主要是指園區(qū)內(nèi)的各種活動的舉辦頻率及其影響力、吸引力。上述觀測變量的正向變動能夠改善加強業(yè)主之間的聯(lián)系，對小區(qū)產(chǎn)生家的感覺，極有可能增加業(yè)主的物業(yè)滿意度。因此，本文提出以下假設：

H6：園區(qū)文化感知質(zhì)量對保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。

3 研究方法

3.1 抽樣調(diào)查

本文研究樣本來自北京市通天苑、回龍觀小區(qū)，在采集中采用簡單隨機抽樣的形式。其中，共發(fā)放問卷220份，回收問卷220份，其中有效問卷200份，有效回收率為91%。按照學者Tinsley &Tinsley（1987），以及Comrey（1988） 的建議，如果量表題項數(shù)小于40題，中等樣本數(shù)約為150位，較佳樣本量為200位?？梢?，本文研究樣本基本可以為后續(xù)研究提供保障。

3.2 研究測量

本文研究涉及七個變量，即綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護和園區(qū)文化，均通過量表進行測量。本文主要借鑒了國內(nèi)外對于此內(nèi)容的研究，以國外成熟量表為基礎，針對保障性住房小區(qū)及業(yè)主進行修改，產(chǎn)生最終量表。在具體測量時，本文采用LIKERT5級量表，由1到5分別表示很不滿意、不滿意、一般、滿意及非常滿意。

3.3 模型選擇

本文探討的是綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護和園區(qū)文化七個自變量對因變量業(yè)主滿意度的影響，故假設為多元線性回歸模型。多元線性回歸模型的一般形式為：

Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi i=1，2，…，n

其中 k為解釋變量的數(shù)目，βj（j=1，2，…，k）稱為回歸系數(shù)。上式也被稱為總體回歸函數(shù)的隨機表達式。它的非隨機表達式為：

E（Y∣X1i，X2i，

…Xki，）=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki

βj也被稱為偏回歸系數(shù)。

4 實證分析

本章的主要任務是對問卷調(diào)查所收集的數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，包括對各變量進行描述性統(tǒng)計分析；對正式量表進行信度檢驗；通過多元回歸分析等方法探討各影響因素對物業(yè)滿意度評價體系的作用。

4.1 信度檢驗

通過對調(diào)查問卷的信度檢驗，可以證明調(diào)查問卷的可靠性，本文因此采用克隆巴赫系數(shù)進行檢驗。公式α為信度系數(shù)，一般來說，介于 0.70-0.98 均屬高信度，而低于 0.35 則為低信度，必須予以拒絕。

文章對綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護、園區(qū)文化七個分項進行Cronbach’s Alpha系數(shù)檢驗得出如下結(jié)果如表2：

由分析結(jié)果可知，上述七個分項該系數(shù)都達到0.70以上，均屬于高信度，可靠性良好。

4.2 回歸分析

為探究綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護、園區(qū)文化能否有效預測居民滿意度并檢驗其預測能力，本文在進行了量表信度檢驗的基礎上，對居民滿意度與各因素間進行多元線性回歸分析如表3。

a. Predictors： （Constant）， 園區(qū)文化， 車輛管理， 秩序維護服務， 保潔服務， 綜合服務， 綠化養(yǎng)護， 維修養(yǎng)護

上表調(diào)整后Sig.值為0.000，小于0.001，即拒絕回歸方程系數(shù)為0的原假設，回歸模型可行。

a. Dependent Variable： 物業(yè)滿意度

b. Predictors： （Constant）， 園區(qū)文化， 車輛管理， 秩序維護服務， 保潔服務， 綜合服務， 綠化養(yǎng)護， 維修養(yǎng)護

表4中sig值小于0.001，即拒絕回歸方程系數(shù)為0的原假設，因此，以上七個變量具有統(tǒng)計意義，可以作回歸模型的影響因素。

a. Dependent Variable： 物業(yè)滿意度

表5中方差膨脹因子（VIF）表示容忍度的倒數(shù)，VIF越大，顯示共線性越嚴重。當0

表中顯示綜合服務、保潔服務、園區(qū)文化三項的P值即Sig值均小于0.05，具有較強的顯著性，即線性方程包含綜合服務、保潔服務、園區(qū)文化三個因素。因此回歸方程如下：

（Y：居民滿意度；X1：綜合服務；X2：保潔服務；X3：園區(qū)文化）

5 研究結(jié)論及建議

5.1 研究結(jié)論

經(jīng)過量表的信度檢測，說明了各分量表擁有優(yōu)良的可靠性且整體的信度是可觀的。在這個基礎上，通過對自變量和因變量、自變量和自變量的相關性分析，得知綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護、園區(qū)文化與物業(yè)服務質(zhì)量都有著顯著的正向關系，同時與滿意度也顯著正相關，H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7七個假設均成立。

為探究綜合服務、秩序維護、車輛管理、保潔服務、綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護、園區(qū)文化能否有效預測物業(yè)服務質(zhì)量，能否根據(jù)這七個因素建立物業(yè)服務質(zhì)量評價模型，本文進行多元回歸線性分析，選取顯著性小于0.05，顯著性較強的因素即為綜合服務、保潔服務和園區(qū)文化為多元回歸線性方程的自變量，說明了通過綜合服務、保潔服務和園區(qū)文化能很好地預測物業(yè)服務質(zhì)量。

5.2 意見與建議

從研究所得結(jié)論中可知保障性住房業(yè)主對于其物業(yè)服務仍有意見，物業(yè)服務企業(yè)必須從業(yè)主的反饋中正視企業(yè)的不足之處，盡可能的彌補不足 ，提升物業(yè)服務質(zhì)量，進而增加業(yè)主的滿意度和忠誠度。

（1）做好基礎性準備，實現(xiàn)價值最大化

保障性住房業(yè)主的特殊性導致保障性住房的物業(yè)費收繳率不樂觀，成本居高不下，服務質(zhì)量下降。為此，服務人員需熟悉小區(qū)業(yè)主的基本情況，在收費工作中做到心中有數(shù)，提高物業(yè)費用收繳率，進而提升保障性住房的物業(yè)服務質(zhì)量。

（2）提高綜合服務能力，關注業(yè)主需求意見

針對不同生活背景的保障性住房業(yè)主，服務人員需掌握一定的顧客心理學理論，因人而異地提供服務，有效解決物業(yè)管理與業(yè)主需求的供需關系。同時也要建設多渠道的業(yè)主投訴機制，提高投訴的及時性。此外對于住區(qū)裝修用戶也應加強管理，將裝修對其他業(yè)主帶來的不便降到最低。

（3）注重保潔服務細節(jié)，提高社區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量

保障性住房小區(qū)房屋面積相對較小，與一般住區(qū)相比人口密度較大，生活垃圾較多。保潔工作注重整體，把握服務細節(jié)，加強清潔力度提高清潔頻率。目前在保障性住房中也不乏有寵物的業(yè)主，對于寵物也應在小區(qū)中建造簡單的寵物方便設施，進行統(tǒng)一清理。最后，也需不斷對保潔人員的服務意識、禮貌禮儀以及統(tǒng)一著裝等方面進行培訓。

（4）加大宣傳力度，增強園區(qū)文化氣息

良好的小區(qū)文化能夠密切與業(yè)主關系，達到顧客滿意的目的，融洽物業(yè)管理公司與業(yè)主的關系。因此，針對調(diào)查中保障性住房社區(qū)活動吸引力不足的問題，在小區(qū)中應設立專用的文化宣傳欄。此外，要充分了解業(yè)主精神需求，關注社區(qū)活動的主要參與群體，增強活動開展深度。

【參考文獻】

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【作者簡介】

第5篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

［論文內(nèi)容摘要］ 業(yè)主委員會是

業(yè)主委員會是

2.我國物業(yè) 管理 在排他性方面的特征。我們知道，純 公共 產(chǎn)品是完全不排他的，但物業(yè)管理由于具有擁擠性特征，因此便具有局部排他性。（1）物業(yè)管理不能完全排他，否則它的消費主體數(shù)量就不會大于1，或者說就不具有共同消費性而變成私人產(chǎn)品。比如，住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的內(nèi)容就是對業(yè)主的公用部分、公共設施和公共設備、綠化、安全、衛(wèi)生等進行管理，在小區(qū)內(nèi)的所有人包括業(yè)主、使用人、甚至外來人（如鄰近小區(qū)的人到這里來娛樂、休閑）就都可以享用物業(yè)管理的服務。（2）物業(yè)管理又不能完全不排他，面對現(xiàn)階段物業(yè)管理的相對短缺，那樣就會造成擁擠和消費上的競爭性。例如，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、安全等主要是由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主付費使用的，因為物業(yè)管理主要針對業(yè)主服務的。因此，物業(yè)管理具有局部排他性特征。物業(yè)管理的局部排他性也有多種表現(xiàn)形式，它可能表現(xiàn)為不接納某些 社會 成員作為“俱樂部成員”（如通過付費只對該小區(qū)提供服務和生產(chǎn)），也可能表現(xiàn)為采用高價格使某些人退出消費行列或不能進入消費行列（如純商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)品更加高級、先進，采用 電子 監(jiān)控系統(tǒng)等高科技手段進行管理，它的物業(yè)管理非就相應的高）等形式。

3.對我國物業(yè)管理的屬性的認識，除了傳統(tǒng)的研究方法之外，在事實維度之外還應加上空間維度，即必須對我國物業(yè)管理在各個地方的數(shù)量分配情況加以研究。因為對任何產(chǎn)品的消費都是相對于一個特殊的 地理 位置而言的，只有消費者在確定了某一位置之后，才能對所提供的產(chǎn)品的數(shù)量和類型進行選擇。正如有的學者指出的那樣：“某些公益物品可能并不帶有空間的限制（例如從研究和開發(fā)獲得的受益）；但對于其他公益物品來說，盡管新來的居民無形耗費更多的 成本 便可以獲得其收益，然而這種收益卻局限在一個社區(qū)中（可能會溢出某些利益到鄰近的社區(qū)）”②而物業(yè)管理正如前述,它僅僅只是針對某一住宅區(qū)域內(nèi)提供服務。

綜上所述，物業(yè)管理是一種具有地方性質(zhì)的準公共產(chǎn)品。相比之下，我國住房制度改革前物業(yè)管理看成是純公共產(chǎn)品的觀點在很大程度上是基于公共產(chǎn)品應該由政府來提供這一主觀看法，屬于一種制度安排，而不是由于物業(yè)管理現(xiàn)實屬性決定的。鑒于此，我們對我國的物業(yè)管理屬性的認識一直存于悖論之中——從地方性的準公共產(chǎn)品到制度化的純公共產(chǎn)品。這種理論與現(xiàn)實的反差，現(xiàn)實與理想的錯位導致我國住房制度中物業(yè)管理供給的失靈，同時也是業(yè)主委員會在集體行動中產(chǎn)生困境的根源。

三、多元協(xié)作治理：業(yè)主委員會善治的路徑選擇

美國著名 經(jīng)濟 學 家曼瑟·奧爾森認為，集體行動是由理性人組成的集團通過集體選擇的方式供給公共物品的過程。集體行動失敗被認為是 市場 失靈的表現(xiàn)，人們無法通過價格機制分配公共物品的供給成本和分享公共物品帶來的受益。但是通過建立配套的激勵制度，能夠在集團內(nèi)部形成有序的社會交換關系，促進社會協(xié)作，走出集體行動的困境。參與公共物品供給的主體除了政府之外，還包括利益集團等社會組織，“私人集團和組織也能提供公共物品”③業(yè)主委員會就是基于住宅小區(qū)內(nèi)存在集體行動的必要性而產(chǎn)生的 邏輯 結(jié)果。

解決業(yè)主委員會的集體行動困境，首先需要物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供區(qū)分開來。因為，生產(chǎn)者與提供者相區(qū)分是解決公共產(chǎn)品由政府以外組織和個人供給的理論關鍵④。

所謂的“生產(chǎn)是指 物理 過程，據(jù)此公益物品或服務得以存在物，而提供則是消費者得到產(chǎn)品的過程”⑤。由于以往對物業(yè)管理非分割性理解上的偏頗，政府和理論界通常把物業(yè)管理作為物業(yè)服務生產(chǎn)、分配和利用的一個整體過程，即物業(yè)管理的生產(chǎn)與提供是不可分的。現(xiàn)在隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的明晰，業(yè)主委員會權(quán)能的加強，可以并可能把物業(yè)管理的供給分成對物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供兩個過程：第一個過程是生產(chǎn)過程，即政府、開發(fā)商和物業(yè)管理公司的生產(chǎn)，由他們生產(chǎn)適當水平的物業(yè)管理服務。這種物業(yè)管理服務可以有三個生產(chǎn)者：政府向業(yè)主提供的服務（如電信部門、 電力 公司、郵政部門、自來水公司、房管局等）、物業(yè)公司和業(yè)主委員會為自己提供的服務（有的小區(qū)業(yè)主委員會自己管理物業(yè)）。第二過程是提供過程，即業(yè)主委員會把業(yè)主對物業(yè)的需求提供給業(yè)主。

第6篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

以"三個代表"重要思想為指導，樹立科學發(fā)展觀，堅持"著力構(gòu)建和諧小區(qū)，打造高效服務隊伍 "的工作方針，以人為本，認真落實"誠信熱情、用心服務"的工作要求，不斷提升服務質(zhì)量和服務水平，把二廠各小區(qū)建設為環(huán)境優(yōu)美、人文和諧、安全祥和的高效社區(qū)，使我廠后勤服務工作邁上新臺階。

二、奮斗目標

1、小區(qū)物業(yè)管理達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、國家級生態(tài)小區(qū)、國家級綠化示范小區(qū)標準，營造優(yōu)美和諧的文明小區(qū)。

2、建立完善的醫(yī)療服務體系，加強醫(yī)療衛(wèi)生服務、醫(yī)療保健、公共衛(wèi)生、計劃免疫、社區(qū)醫(yī)療服務體系，實現(xiàn)二廠職工家屬人人享有較高水平的衛(wèi)生醫(yī)療保健，健康水平主要指標走在所在地區(qū)前列。

3、牢固樹立終身教育的理念，深入實施素質(zhì)教育，全面提高保教工作水平，充分利用家庭、社區(qū)等到教育資源，力爭在五年內(nèi)把幼兒園辦成領導放心、家長滿意的正規(guī)幼兒園。

4、招待所堅持原則"顧客至上、服務第一"的服務宗旨，樹立窗口形象，力爭在五年內(nèi)達到"二星級"賓館標準。

5、加強站機關服務的管理工作，實行"首辦負責制"，落實"事務處理認真及時、高效，來賓接待主動熱情周到，解答問題耐心細致 準確"的服務精神。

三、小區(qū)滾動規(guī)劃

1、完善小區(qū)綠化工程，設置自動噴淋系統(tǒng)、休閑小品、雕塑、游泳池、假山等，逐步向公園化靠攏。小區(qū)增設各種標示牌、警示牌。2008年實施。

2、為保證社區(qū)居住安全，礦區(qū)安裝監(jiān)控設施，在每個角落及樓幢間安裝可視探頭。在1＃、7＃、11＃、西1＃樓、北一面墻及6＃、10＃、16＃、18＃、南一面墻安裝防盜報警系統(tǒng)，圍墻加高或建成網(wǎng)關圍墻。

3、消防系統(tǒng)重新規(guī)劃設計：（1）消防通道太窄，消防車無法通行，是嚴重的安全隱患，加寬消防通道。房前屋后的便道兩側(cè)同時拓寬到3米，總長度22000米。（2）小區(qū)內(nèi)消防栓太少，需加密，特別是棟間。消防管道也需改造。

4、小區(qū)中心花園建設地下人防工程，地面建綜合樓，樓層為2層，功能為商鋪、物業(yè)服務綜合樓。商鋪面積1500m2，其余地面部分進行整體園林式綠化設計（堆土成假山，山上建人工瀑布、噴泉，山下建游泳池，采用自動噴灌技術，形成一個自動噴灌系統(tǒng)，節(jié)約資源。

5、小區(qū)建一所教學、休息、飲食、娛樂為一體的全日制幼兒園，建設地點在14＃樓西頭。（或?qū)F(xiàn)職教樓改成幼兒園。）以解決前線雙職工帶小孩的困難問題，消除前線職工的后顧之憂。

6、在方便居民休閑的地方加設長椅200個。為居民提供休息場所。同時，將小區(qū)綠化帶用護欄圈起來，防止人為損壞。棟間綠化帶增加1米寬人行通道，總長度600米。

7、拆除現(xiàn)有球場，新建多功能室內(nèi)體育場館。

8、在17、18＃樓西側(cè)空地建社區(qū)衛(wèi)生所，共三層，底層建商鋪，二、三層作辦公用房。

9、完善戶外健身器材，墊橡膠板，將所有器材集中到電信樓旁的空地上。

10、將小區(qū)向數(shù)字化方向發(fā)展。（1）實行"家家通網(wǎng)絡"，利用現(xiàn)有的閉路電視系統(tǒng)建設小區(qū)智能網(wǎng)絡。（2）建立小區(qū)便民服務局域網(wǎng)。

11、在適當位置設置一個大的電子屏幕，更方便、及時、快捷地為廣大居民服務。

12、將小區(qū)液化氣改造成管道氣系統(tǒng)，建管道井，把水、電、氣、網(wǎng)絡集中在一起，實現(xiàn)一戶一根總管線。

13、所有房子外墻重新粉刷，色彩重新進行整體調(diào)整，使之和諧統(tǒng)一。

14、招待所向上擴容，加兩層客房，每層1000 m2。增建1000 m2的職工食堂。將房間整體調(diào)整，一樓做職工食堂，二樓做招待食堂。

15、金北地下水網(wǎng)嚴重老化，漏水現(xiàn)象十分嚴重，造成水資源嚴重浪費，利用現(xiàn)有的暖氣管線和保溫層改造成水管線，老水網(wǎng)甩掉不用。

16、石油大廈沿街建筑室內(nèi)外翻修整治，門面房維修改造，樓上部分建成職工公寓。

17、拆除石油大廈鍋爐房、煤場及停車場，建職工健身娛樂場所，進行整體綠化設計，綠化整體重新設計，種花草、鋪綠地、涼亭，設長椅，給居民提供一個休閑場所。

18、現(xiàn)有的換氣點太小，將花房移到小區(qū)西北角空地，換氣點在原花房處擴建200 m2。小區(qū)西北角重建花房1500 m2。

四、具體目標

1、深入開展"小區(qū)是我家，管理靠大家"的小區(qū)創(chuàng)建活動，建立激勵機制，掀起小區(qū)建設管理熱潮，有計劃成本地開展小區(qū)文明競賽活動，形成小區(qū)居民共管的文明氛圍。

2、積極開展豐富多彩的文化、體育活動，營造小區(qū)文化體育氛圍。

3、到2010年，油區(qū)法定傳染病發(fā)病率下降至1‰，職業(yè)病系統(tǒng)管理率100%，食品衛(wèi)生突發(fā)事件為零，兒童計劃免疫"五苗"全程接種率達100%，職工就診在衛(wèi)生院所首診率90%以上，將衛(wèi)生院所建成一所方便職工、設施齊全的正規(guī)衛(wèi)生所。

第7篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

[關鍵詞］格調(diào)竹鏡小區(qū);景觀設計;景觀維護

一、格調(diào)竹境小區(qū)景觀設計的現(xiàn)狀

格調(diào)竹境小區(qū)位于天津市河東區(qū)中山門地鐵站沿線附近，交通出行十分便利。好的景觀可以給人以清靜自然的感受，對于格調(diào)竹境來說，它的建筑設計與景觀設計與人文因素巧妙地融合在一起，這也體現(xiàn)了景觀、建筑、人文三者之間的一種統(tǒng)一和諧之美。格調(diào)竹境小區(qū)的景觀環(huán)境設計在全國來說都是首屈一指的。該項目建成時間為2009年7月，開盤時間為2011年5月，作為“新中式”風格高層住宅小區(qū)的典型設計案例，從建成到現(xiàn)在已有八年多的時間。該設計項目最大的特色就是延續(xù)了傳統(tǒng)古典園林的景觀設計手法，并將一些獨具歷史韻味的中國傳統(tǒng)文化符號元素加以創(chuàng)新發(fā)展，使整個小區(qū)的環(huán)境景觀都充滿著中國山水韻味。但是隨著時間推移，小區(qū)草坪養(yǎng)護管理跟不上、廊架設施和景觀小品已漸漸變舊亟待更新維護，這也是現(xiàn)在很多居住小區(qū)共有的問題。我們只注重了設計，但對于后期的維護完善沒有做好充分的保證。在2017年7月份筆者到格調(diào)竹境小區(qū)進行了參觀調(diào)研，首次來到這里給人眼前一亮的感覺，整個小區(qū)的綠化景觀設計頗具傳統(tǒng)中式文化藝術特色，里面的景墻、小品、地面鋪裝等都融入了很多中國傳統(tǒng)文化元素在里面，卻又加以簡約創(chuàng)新化，充滿著古典與現(xiàn)代結(jié)合的設計文化氣息。小區(qū)的景觀設計分為東西兩個區(qū)域，并由中央道路分隔開。西側(cè)區(qū)域是緊鄰虎丘路的幾棟18層住宅間的景觀設計，采用現(xiàn)代空間布局設計手法的小區(qū)會所景觀和“琴、棋、書、畫”四園。這一側(cè)的景觀更注重人際交往活動行為的功能性要求，景觀也更貼近人性化設計，以下參考了小區(qū)景觀方案的設計說明對格調(diào)竹境小區(qū)內(nèi)的景觀進行介紹。“琴園”位置靠近北側(cè)地下車庫出入口，在景觀設計上注重空間圍合式設計手法。其中變電室位于琴園的中央位置，它的西側(cè)是很有創(chuàng)意的“七星流瀑”，以不規(guī)則的疊瀑形式與旁邊的景觀亭很好地融合在一起。這一設計同時還將地下車庫的人行出入口巧妙地遮擋，從不同的視角能看到不同的景觀節(jié)點。“棋園”采用以周圍豐富的綠化為主體的整體格局，巧妙運用尺度、群組和透視關系來營造靜謐、深邃的東方園景。仿照黑白色圍棋形制的棋盤廣場靠近中心區(qū)域，空間采用圍合式布局，私密性較強，并且非常安靜，非常適合小區(qū)業(yè)主們在此對弈。同時設計者加入了日式“枯山水”景觀設計元素，比如中央棋盤小廣場東側(cè)“一池三山”，象征“溪流河海”的白色細砂池配合微微升沉的景觀地形，更顯禪意之美。“書園”由大體量的變電箱、通風豎井和地下車庫人行出入口形成空間布局，與江南名園——留園的“冠云峰庭院”有著近乎一致的巧合。在這種巧合的循導之下，景觀設計師們嘗試著將古典園林的空間布局進行再現(xiàn)，用“解構(gòu)主義”的建筑語言重塑歷史上的蘇州園林，用簡約大方的設計手法延續(xù)傳統(tǒng)園林的風格理念。主要景觀特色是將廊架和景墻的布局施以圍合式的效果，其中一面景墻還提供了專門可以閱讀的桌子，小區(qū)業(yè)主們可以自帶椅子在此閱覽書籍。“畫園”緊鄰小區(qū)會所，以古典與現(xiàn)代的撞擊與融合為立意，采用圍繞小區(qū)會所建筑而生的“畫展”設計理念，并依托場地現(xiàn)狀規(guī)劃的景觀空間，依次將全園描繪成特色鮮明的五幅“虛擬的空間畫作”，即“春之曉”主題花壇、“夏之清”荷花水池、“秋之瑟”溪流景觀、“冬之寂”石之庭院，以及“山色空濛”主題壁畫。為體現(xiàn)詩情畫意的效果，設計者們運用了很多不同顏色的喬灌木和地被植物，通過借景、漏景等傳統(tǒng)設計手法的運用，使畫園的景觀更像一幅立體的山水畫。另一部分是靠近東側(cè)26層住宅區(qū)域的景觀設計，這一區(qū)域多以模仿自然式景觀地形做設計。其中最為突出的是“瓦園”，它是小區(qū)景觀設計的點睛之筆之一，從西側(cè)入口進入前行一段距離即可看到。其周圍用景墻加以遮掩，運用中國傳統(tǒng)的“瓦”元素創(chuàng)造出現(xiàn)代居住小區(qū)的藝術作品，把滿溢古韻的藝術氣息從人們的回憶中帶到了今天居住者的身邊。

二、小區(qū)景觀現(xiàn)階段存在的問題和思考性建議

第一，從景觀角度來看格調(diào)竹境小區(qū)現(xiàn)狀，草坪植被退化、土壤是首要問題。植被草坪多數(shù)區(qū)域草坪退化，其土壤已經(jīng)，嚴重影響了景觀的觀賞效果，主要原因在于景觀退化，而后期的管理維護又沒能跟上。因為居住小區(qū)人流量密集度較高，設計者在設計之初就做了很多防止踩踏草坪的標識系統(tǒng)，但沒有起到明顯的草坪不被踩踏的保護效果。針對這一問題，需要通過小區(qū)居民和物業(yè)管理兩類人群共同治理維護才能解決。通過物業(yè)宣傳使人們意識到保護小區(qū)綠地的重要性，而物業(yè)可以通過請一些專業(yè)綠化養(yǎng)護管理人員來松土、澆水、除蟲，重新覆蓋草籽，重點定期加以養(yǎng)護，使綠地重新得以復蘇，保持格調(diào)竹境小區(qū)良好的景觀生態(tài)環(huán)境。第二，目前小區(qū)景觀中的工字鋼廊架和防腐木平臺以及休閑座椅等設施有些陳舊褪色，有的已經(jīng)破損而影響美觀性，這也是小區(qū)景觀需要維護完善的一大問題。設計之初雖然運用了很多新型材料，但是目前看來應用在廊架上的這種工字鋼結(jié)構(gòu)隨著四季氣候的冷暖交替以及光照變化和雨水的侵蝕，很多廊架的外層漆皮局部已經(jīng)脫落，導致內(nèi)部鋼架生銹，很不美觀；而相對應的木質(zhì)條狀防腐木地板表面油漆層也已褪去，木質(zhì)結(jié)構(gòu)在外層，局部邊角也有破損等問題。對于硬件設施的掉漆、破損需要小區(qū)物業(yè)請專業(yè)人員進行維護和修補，同時居委會可與小區(qū)業(yè)主多溝通交流，適當開展維護小區(qū)公共設施的義務維護活動。第三，理水是古典園林中常見的景觀設計手法，在格調(diào)竹境小區(qū)的多個景觀節(jié)點也有運用。但是隨著時間的推移，水池和池塘內(nèi)的苔蘚雜質(zhì)會變得過多，影響水景觀賞效果。水池青苔形成的條件與天津的氣候環(huán)境和水質(zhì)環(huán)境有很大關系，人工清理和微生物治理是最為有效的凈化水池方法之一。用化學清洗劑雖然效果好，但是考慮到環(huán)保性，應該在水池中養(yǎng)殖些食用苔蘚的魚蝦，并安排物業(yè)工作人員定期喂食，清理水池雜物，這樣就可以保證小區(qū)的水景更加清潔美觀。第四，該小區(qū)的占地面積較大，所運用的“新中式”風格景觀設計在建筑設施、景觀小品、植被綠化等方面造價昂貴，容易導致后期維護完善不足。格調(diào)竹鏡居住小區(qū)綠化率45%、容積率2.6，物業(yè)費一平方米1.8元/月（2017年），相對于同規(guī)模級別的小區(qū)費用較低，不能充分運用到小區(qū)的景觀綠地、景觀小品和公共設施的維護中。而和它占地面積相近的紅橋區(qū)金領國際居住小區(qū)每平米物業(yè)費在2.4元/月（2017年），能夠保證后期的景觀維護。從景觀空間布局看，小區(qū)最具特色的“琴、棋、書、畫”四園分散在西側(cè)每棟樓與每棟樓之間，南側(cè)的主要水景“平湖秋月”用現(xiàn)代施工手法模仿自然山水之景?？v觀全局來看，小區(qū)每個景觀節(jié)點都非常精致，但分布較為分散，旁人看來它更像公園中的觀賞景點，所以它的后期維護資金自然不會太低。而紅橋區(qū)金領國際小區(qū)將整體綠化集中在中央花園區(qū)域，便于綜合維護和管理，這樣應用到居住小區(qū)中的景觀空間布局設計值得我們借鑒學習。

三、對小區(qū)物業(yè)在景觀維護上的思考性建議

經(jīng)過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)天津市很多中高端高層住宅小區(qū)的門禁安保措施管理得非常完善，格調(diào)竹境小區(qū)的安保措施也非常完善安全。但是我們發(fā)現(xiàn)對于景觀的維護則相對薄弱許多，這也是天津很多中高端居住小區(qū)的普遍現(xiàn)象。原因在于小區(qū)的物業(yè)人員主要側(cè)重于小區(qū)基本的水電、供暖、天然氣、光纖電纜和小區(qū)的安保，以及鄰里間的社會關系這些基礎性的管理維護。筆者認為這一問題需要從精神意識形態(tài)上來看。我們國內(nèi)很多小區(qū)的物業(yè)管理工作人員對于小區(qū)全面維護的思想意識不夠到位，并且物業(yè)管理單位、居民委員會和業(yè)主委員會或其他部門之間的管理權(quán)限有交錯，容易形成管理重疊區(qū)。其中物業(yè)代表了小區(qū)業(yè)主的主體利益，具備綜合自治管理的能力；居民委員會以推動政府思想政策、落實民生問題的工作為主導；而業(yè)主委員會的建立是為了保障業(yè)主的權(quán)益。所以對于小區(qū)的景觀環(huán)境維護應該有一個以專門負責景觀維護管理的主導管理部門，多方面、多層次地合理安排實施維護措施。比如物業(yè)公司聘請一些專業(yè)人員，以3月一次的維護周期開展小區(qū)的植被、設施、水池的綜合維護。同時加強與居委會和業(yè)主委員會、小區(qū)業(yè)主的溝通交流，通過探討達成一套可行性強的景觀維護完善方案，保證小區(qū)景觀在維護過程中不會給小區(qū)業(yè)主帶來出行或噪聲上的麻煩。

四、景觀設計師的思考

景觀設計師應該通過定期的設計反饋深入了解小區(qū)的景觀發(fā)展現(xiàn)狀，在以后的設計中避免出現(xiàn)景觀維護管理跟不上等諸如此類的問題。格調(diào)竹境小區(qū)值得我們學習借鑒的是其在景觀細節(jié)處理上非常認真考究，小到每一塊磚石鋪裝，大到整個小區(qū)景觀的空間布局都充滿著“新中式”風格設計感。不僅將古典園林設計中的空間布局方式用現(xiàn)代的景觀設計手法表現(xiàn)得淋漓盡致，而且充分考慮到小區(qū)景觀設計中的人文關懷要素。很多設計不僅滿足了小區(qū)業(yè)主們交流、散步、游覽、休憩、看書、下棋等這些居住性要素，還通過設計將人們引入一個充滿自然山水之氣意境的景觀空間。目前格調(diào)竹境小區(qū)的景觀設計在很多居住區(qū)中依舊是出類拔萃的，后期居住小區(qū)的景觀綜合管理應該會更加全面合理。它的設計理念和設計手法都是本著尊重中國傳統(tǒng)文化、遵從自然發(fā)展規(guī)律而展開的，符合當代人的文化價值觀念，所以我國居住區(qū)景觀的未來發(fā)展趨勢應該會朝著這個方向推進發(fā)展。奧雅董事長李寶章先生在新中式景觀設計理論文集中的一句話，筆者認為很有道理：向中國傳統(tǒng)園林學習，貴在學其神韻，而非簡單的形式抄襲。對祖先智慧的深刻理解首先建立在對自然的尊重之上?；貧w景觀最樸實的本真模樣，在回歸中重新發(fā)現(xiàn)自我，從而超越自我，唯有如此，才能走出一條與自然相融合，適合現(xiàn)代中國人生活需要和審美需求，富有民族特色的景觀設計之道。

五、結(jié)語

“新中式”景觀風格居住區(qū)多集中在高端別墅類項目，而格調(diào)竹境小區(qū)把這種景觀設計風格運用到了中高端的住宅小區(qū)中。筆者認為設計師們是想將這種景觀風格推廣到更多的大眾小區(qū)中，讓多數(shù)的中國人都可以享受到“中國式居住”。但由于格調(diào)竹境小區(qū)在景觀設計制作上過于煩瑣、后期維護跟不上，導致很多景觀節(jié)點沒有得到及時的更新和維護，影響了美觀性和使用性。“新中式”景觀設計風格在高層住宅小區(qū)中應當本著設計便于后期維護的思路去認真思考，這樣在以后的居住小區(qū)景觀設計中就能得到提升。總的來說，格調(diào)竹境小區(qū)獨樹一幟的景觀設計給我們帶來很好的啟發(fā)，對于我國居住小區(qū)今后的發(fā)展起到了一定的推動作用。

參考文獻：

1.滑際珂.天津“格調(diào)竹境”.城市環(huán)境設計,2011.Z1

2.格調(diào)•竹境：首創(chuàng)新中式情感建筑.經(jīng)營與管理，2008.8

3.周玉明,黃勤,姜彬.中國古典園林設計.化學工業(yè)出版社.2013

4.奧雅設計集團.鑄造精品：奧雅新中式景觀設計的理論與實踐.華中科技大學出版社.2014

5.趙凌云.居住小區(qū)園林綠化養(yǎng)護質(zhì)量提升的探討.工程技術（引文版），2016.12

6.李振波.如何發(fā)揮物業(yè)管理在建設和諧社區(qū)中的作用.城市建筑，2016.26

第8篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

關鍵詞：呼叫單元 話機單元 無線 安全

中圖分類號： TU714 文獻標識碼： A

1、前言

目前客人來訪與主人實現(xiàn)交流的方式主要有兩種，一種是家庭房門上安裝的門鈴，通過門鈴發(fā)出聲音來提示，當有訪客來訪時，訪客按下防盜門上的門鈴按鈕，提醒主人有客人來訪；另一種是通過敲門，來提醒主人有客來訪。至于是誰來訪，還需要主人走到門口，通過防盜門上的貓眼觀察進行查看，而有些房門沒有設置貓眼，則無法得知來訪者的身份，如果是不懷好意的人企圖進入家里或者受到不良推銷的騷擾，而主人對其大意又未加防范，導致對住戶造成很大的安全隱患。住宅小區(qū)的特點是用戶集中，容量大，統(tǒng)一保安管理，而且國內(nèi)大部分地區(qū)經(jīng)濟收入不高，因此小區(qū)安防系統(tǒng)必須滿足"安全可靠、經(jīng)濟有效、集中管理"的要求，雖然目前市場上有各種各樣的安防系統(tǒng)，但是真正符合小區(qū)特點、適合小區(qū)使用的產(chǎn)品并不多。隨著居民住宅的不斷增加，小區(qū)的物業(yè)管理就顯得日趨重要。其中訪客登記及值班看門的管理方法已不適合現(xiàn)代管理快捷、方便、安全的需求。早期的門鈴只是單純的提醒主人有客來訪。樓宇訪客門鈴系統(tǒng)通過無線實時監(jiān)控，以達到隨時隨地接收訪客門鈴和查看訪客實時視頻圖像的目的[1]。樓宇訪客門鈴系統(tǒng)不僅僅是方便住戶和訪客的電控門系統(tǒng),而且是一種小區(qū)物業(yè)管理和安防管理必不可少的直接有效的手段和現(xiàn)代化的小區(qū)生活方式.從20世紀80年代末功能單一獨戶型對講門鈴、多層住宅多線制對講、樓宇總線制對講，發(fā)展到今天大型社區(qū)聯(lián)網(wǎng)及綜合性智能，產(chǎn)品經(jīng)歷了飛速發(fā)展的過程。樓宇訪客門鈴系統(tǒng)為各類用戶提供了實時、安全和便捷的服務，實驗結(jié)果表明，系統(tǒng)能流暢的實現(xiàn)視頻的實時采集和傳輸. [2]。

2、樓宇訪客門鈴系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

如圖1所示，樓宇訪客門鈴系統(tǒng)包括呼叫單元1、話機單元2。呼叫單元包括：音頻放大模塊11、呼叫輸入模塊12、呼叫音頻輸出模塊13、呼叫音頻輸入模塊14、視頻采集模塊16；話機單元包括：控制器21、集成音頻放大模塊22、門鈴提示模塊23、話機音頻輸出模塊24、話機音頻輸入模塊25、顯示模塊26。

呼叫單元和話機單元相連接，呼叫單元中的音頻放大模塊輸入端與音頻輸入模塊相連接，呼叫單元通過內(nèi)嵌的藍牙模塊與話機單元的控制器相連接。話機單元中的控制器與集成音頻放大模塊相連接，集成音頻放大模塊的輸入端與話機音頻輸入模塊相連接，集成音頻放大模塊的輸出端與揚聲器相連，話機單元中的控制器還與呼叫單元的視頻采集模塊相連接，控制器的輸出端與顯示模塊相連接，控制器通過藍牙通訊協(xié)議與呼叫單元內(nèi)各模塊之間實現(xiàn)無線的數(shù)據(jù)傳輸和控制。

3、樓宇訪客門鈴系統(tǒng)的具體實施方式

智能樓寧可視對講系統(tǒng)是應用了單片機編程技術,串行通信、攝像及視頻顯示技術而設計的一種訪客識別電控信息管理的智能系統(tǒng)。當訪客通過按動門鈴的按鈕，呼叫輸入模塊導通并發(fā)出信號，同時指示燈模塊的指示燈亮起，控制器接收到呼叫輸入模塊發(fā)出的信號，并將該信號傳遞給門鈴提示模塊，觸發(fā)其工作發(fā)出振鈴聲。當住戶聽到鈴聲，啟動話機音頻輸出模塊和話機音頻輸入模塊，同時控制器控制門鈴提示模塊停止響鈴，訪客與住戶之間可以進行對講。訪客通過呼叫音頻輸入模塊說話時，話音信號通過音頻放大模塊輸出到控制器，控制器將放大的語音信號傳輸給話機音頻輸出模塊中，住戶即可聽到訪客的聲音。而住戶通過話機音頻輸入模塊講話時，語音信號通過集成音頻放大模塊輸出到控制器，控制器將放大的語音信號傳輸至呼叫音頻輸出模塊中，訪客即可聽到住戶語音。光聽到訪客的聲音，沒有看到訪客的人，對住戶來講，還是存在一定的安全穩(wěn)患，該系統(tǒng)中的呼叫單元視頻采集模塊，通過與控制器輸出端相連的顯示模塊，將來訪者的圖像實時的傳遞給控制器，控制器通過其內(nèi)部處理后顯示在顯示模塊上，住戶通過圖像可以更快判斷來訪者的身份，決定是否給客人開門，更加方便快捷。

4、、結(jié)束語

智能樓宇的房地產(chǎn)開發(fā)商愈來愈傾向?qū)踩婪懂a(chǎn)業(yè)的電視監(jiān)控、防盜報警、門禁系統(tǒng)、樓宇對講、智能停車場等建立在一個平臺上，實現(xiàn)資源共享，以適應工程的智能一體化設計、綜合布線和施工的要求，避免資源的浪費和工程的復雜性。安全防范產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展必將帶動各個部分的共同發(fā)展，會出現(xiàn)“一榮俱榮，一損俱損”的局面。

綜上所述，本系統(tǒng)可以通過無線方式來實現(xiàn)傳統(tǒng)門鈴的提醒功能，又可以使主人第一時間與來訪者進行通話，且還能實時顯示出來訪者的圖像，使住戶能夠快速辨識來訪者的身份，僻免盲目開門導致的一些人身、財產(chǎn)安全隱患，增加了住戶的安全感，保障住戶的生命、財產(chǎn)等安全。樓宇訪客門鈴系統(tǒng)雖然在國內(nèi)運用時間不長，但已有長足進展，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，樓宇訪客門鈴系統(tǒng)必將以星火燎原之勢，燃遍大江南北[3]。

參考文獻：

[1]石貴民、林陳楠、巫升權(quán)，基于WAP2.0的手機可視門鈴系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)，[期刊論文]，《武夷學院學報》，2013年2期。

第9篇：小區(qū)物業(yè)論文范文

    論文關鍵詞 攀爬入室盜竊 偵查 防范

    一、攀爬入室盜竊的危害態(tài)勢和案例

    新世紀以來盜竊案件有了哪些改變,攀爬案件在此過程中產(chǎn)生的惡劣影響和危害。伴隨“第五次犯罪高峰”的到來,攀爬入室盜竊案件呈現(xiàn)出多地頻發(fā)的態(tài)勢。由于犯罪分子作案范圍廣、盜竊財物案值巨大,在盜竊過程中易于轉(zhuǎn)化成搶劫、、殺人等其他惡性案件等,給人民群眾人身安全和財產(chǎn)安全帶來極大的危害。

    這里以安徽省六安市為例,該市地處安徽省中部,改革開放后市域經(jīng)濟得到較快發(fā)展、人民生活水平有了較大幅度的提高。隨著公路運輸?shù)陌l(fā)展、鐵路尤其是動車的開通,六安市外來流動人員增加,攀爬入室盜竊案件增加。

    2012年4月,該市破獲了安徽省掛牌重大系列攀爬入室盜竊案件。嫌疑人系退伍軍人,下崗后無固定生活來源,該人從2008年作案至今數(shù)十起,案件涉及財物金額共計40余萬元。

    這起案件是該市撤地建市以來,破獲的一起案值最大的、以攀爬為方式的入室盜竊案件。其中,一方面嫌疑人根據(jù)我市區(qū)南側(cè)住宅區(qū)集中密集的特點,瘋狂作案,有時甚至一夜之間將整棟單元樓自一樓至頂樓住戶盜竊,在群眾中產(chǎn)生極大的恐慌。另一方面犯罪分子的反偵查能力較強,這也為公安機關的破案帶來很大的難度,案件的偵破工作一度陷入僵局。

    刑事技術人員通過對嫌疑人作案特點的歸納和分析,對近年來發(fā)生的攀爬入室盜竊案件進行梳理串并,由于作案時間跨度較長,犯罪嫌疑人作案手法日趨嫻熟,現(xiàn)場遺留的痕跡物證稀少,提取到的可疑使用的痕跡如足跡花紋也在不斷變化,整個串并案過程困難重重。

    功夫不負有心人,經(jīng)過抽絲剝繭的細致分析,刑事技術人員將已發(fā)生的攀爬入室盜竊案件50余起進行了串并,并將相關現(xiàn)場提取的痕跡物證,涉案財物情況提供給偵查員,為整個案件的破獲奠定了基礎。最后,在有關偵技部門的配合下,一舉破獲該特大系列攀爬入室盜竊案件。

    二、新形勢下攀爬入室盜竊頻發(fā)的原因分析

    攀爬入室盜竊案件近年來在多座城市頻發(fā),歸納來看,原因主要有以下幾個方面:

    從社會角度來看,一方面,社會發(fā)展經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,導致一些地區(qū)的青壯年進入城市后,無法找到合適的工作,缺少固定的生活來源,部分人萌生了攀爬入室盜竊的念頭并付諸行動;另一方面,隨著物質(zhì)生活的不斷豐富,尤其娛樂產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也導致了一些青少年被物欲所迷惑,為了過上紙醉金迷的生活,置國法于不顧,繼而走向盜竊犯罪的道路。

    從城市樓層發(fā)展及管理的特點看,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)居民的住宅向聚居型、高層化發(fā)展,在引入物業(yè)服務、提高安全防范措施的同時,仍存在一系列新的安全隱患:一方面,住戶因為物業(yè)公司安保人員的進駐小區(qū),安全防范意識產(chǎn)生懈怠,認為小區(qū)安全措施較之以前的住宅周邊環(huán)境有了較大的改善,加之有門衛(wèi)保安的看護,更加安全,不會再有被盜情況的出現(xiàn),從而放松了防范意識;另一方面,主要是客觀條件的制約:一些小區(qū)物業(yè)公司在業(yè)主入住過程中,為了住宅區(qū)整體的美觀和高層住宅的安全考慮,不建議業(yè)主在住宅中安裝防盜窗、防盜護欄等防盜設施,這也為攀爬案件的發(fā)生變相提供了條件。

    從居民經(jīng)濟物質(zhì)生活有了較大幅度改善的現(xiàn)狀看,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,住戶家中的財物結(jié)構(gòu)發(fā)生的深刻的變化:DV、平板電腦、筆記本電腦等高端電子產(chǎn)品已進入尋常百姓家,家中存放數(shù)萬元的首飾也并不鮮見,更有住戶為了使用方便家中更放置大量現(xiàn)金。這些都在主、客觀上刺激不法之徒不惜鋌而走險。

    三、攀爬入室盜竊犯罪的作案特點及偵破難點

    (一)攀爬入室盜竊案件的作案人群

    從作案人群來看,一類為外來作案人群,外來作案人群主要有在本地逗留時間短,案件發(fā)案率在其到達到峰值,離開后迅速降低,呈現(xiàn)出波浪型的特點,就安徽省六安市來看,該案件的高危人群主要集中來源于貴州、四川;另一類為本地作案人群,本地作案人員大多對案發(fā)現(xiàn)場情況較為熟悉,案件發(fā)案率有一定的集中性和連續(xù)性,作案手段也趨于穩(wěn)定的特點。從嫌疑人自身的特點來看,在實施此類盜竊案件,犯罪嫌疑人自身往往具備良好的身體素質(zhì),體型偏瘦,掌握一定的攀爬技巧。

    (二)攀爬入室盜竊案件的作案特點

    對多層公寓住宅樓,犯罪嫌疑人大多借助住戶安裝的防盜窗、雨水管道、煤氣管道等物為落腳點,向上攀登。對高層住宅樓,犯罪嫌疑人多采取潛入樓道后,借助樓道通風窗、安全通道或樓頂平臺為起點進行攀爬。

    作案過程中,犯罪嫌疑人常攜帶有便攜式的手電筒、手套、鋼鋸條、面罩、匕首等作案工具。在其通過窗戶侵入事主住宅后,犯罪嫌疑人主要針對客廳、臥室內(nèi)的財物盜取,盡量縮短作案時間。

    有些嫌疑人采用順手牽羊方式,將客廳、書房、臥室內(nèi)衣物、挎包轉(zhuǎn)移到無人區(qū)域進行翻動,盜得財物后,將剩余物品隨手丟棄。一些慣偷甚至會在事主休息的房間進行翻動。偷盜財物只要以現(xiàn)金、首飾、電子產(chǎn)品等易于出手銷贓的物品為主。

    攀爬案件大多發(fā)生在夜間,一方面便于自身攀爬過程隱蔽,另一方面住宅住戶處于熟睡過程中,防范意識較差,夜間小區(qū)內(nèi)的安保人員警惕性下降。

    在作案前,盜竊作案團伙成員間多采取分散進入不同小區(qū)行竊或者在同一小區(qū)不同單元樓間進行偷盜,單個成員作案不易被發(fā)現(xiàn),即使被發(fā)現(xiàn),單人也便于逃跑,成員分散行竊也擴大其團伙的不法所得。由于行竊時間較短,不法所得較多,犯罪嫌疑人往往一晚盜竊數(shù)家,更有甚者一夜之間在多棟單元樓間頻繁作案。

    (三)攀爬入室盜竊案件的打擊、偵破難點

    一是犯罪嫌疑人流竄迅速,抓捕難度大。鐵路、公路的高速建設,在方便群眾出行的同時,也同樣為跨省、市作案提供了便利。犯罪嫌疑人在行竊過程中,往往晚上到達一地立即作案,得手后立刻借助交通工具逃竄,跨區(qū)域、短時間在一地逗留為案件的偵查帶來很大難度。

    二是嫌疑人反偵察能力強,破案難度大。此類盜竊案件中,受過違法處理的、兩牢回歸人員、慣犯較多,反偵查意識較強,在整個行竊過程中采取多種方式方法逃避打擊,常用方式主要以下幾種:(1)作案時通過戴手套,腳套等自帶工具,降低工具公安機關痕跡物證的提取率,以此逃避打擊;(2)作案時通過利用帽子、衣物等物對自身外貌特點進行偽裝;(3)混淆視聽,對偵查員的偵查方向進行干擾和誤導。進入事主家中后,穿上事先準備或事主的鞋子進行行竊,在行竊完成后對作案時的進出口進行清理打掃。

    四、攀爬入室盜竊案件的偵破經(jīng)驗及防范要點

    (一)攀爬入室盜竊案件的偵破經(jīng)驗

    針對攀爬案件打擊的這些難點,就安徽省六安市市在偵破此類案件的一些經(jīng)驗,筆者總結(jié)了以下常用的幾種措施:

    (1)針對犯罪嫌疑人作案流竄速度快的特點,在對作案特點進行分析后,通過公安情報平臺對臨近地區(qū)近期類似案件進行分析后串并,將蛛絲馬跡串成線索鏈,達到信息共享,多方協(xié)力構(gòu)建偵緝天網(wǎng);(2)對中心現(xiàn)場及外圍現(xiàn)場,犯罪嫌疑人遺留的諸如煙蒂、手套、痰跡等生物物證進行提取,利用先進的生物物證技術,將嫌疑人的“生物身份證”入庫進行比對;(3)根據(jù)案發(fā)時間段通過對通訊數(shù)據(jù)的梳理碰撞,對可疑的通訊號碼進行布控;(4)地方公安機關與監(jiān)獄系統(tǒng)積極互動及時掌握攀爬案件嫌疑人的出獄后活動狀況;(5)對已經(jīng)抓獲的犯罪嫌疑人,成立專門的預審小組,制定詳細的審訊方案,對案件進行深挖,將團伙中的其他成員一網(wǎng)打盡,對已發(fā)生犯罪事實搜集認定,通過司法手段對犯罪嫌疑人嚴懲。

    (二)攀爬入室盜竊的防范要點

    遏制攀爬入室盜竊案件的高發(fā)態(tài)勢,防范和打擊要兩手抓,兩手都要硬。就防范而言,一方面,在居家過程中,應從家庭安防的硬件和自身觀念的軟件著手。針對攀爬案件從窗戶侵入的特點,在家中廚房、書房、臥室等安裝有窗戶的房間安裝防盜護欄窗或防護欄,并在窗原子內(nèi)加入填充物增加犯罪分子的破壞難度;晚上休息或家中長時間無人照看時,將房門和窗戶保險閉合,尤其在夏季天氣炎熱時,為了透風涼快將窗戶開啟,或者在廚房做飯時為了通風換氣將窗戶開啟時忘記關閉而讓不法之徒有機可乘;將家中貴重物品存放銀行,不要將財務放在“老三柜”——床頭柜、衣柜、書柜內(nèi),在方便自己拿取的同時也為小偷提供便利。將財物放在家中不太顯眼難以找到的地方。提高自身的安全防盜意識,是防止盜竊案件發(fā)生的關鍵。