個(gè)人住房抵押貸款精選(九篇)
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第1篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款證券化；流程設(shè)計(jì)；政策建議
作者簡(jiǎn)介：劉開瑞(1963－ )，男，甘肅民勤人。陜西師范大學(xué)財(cái)務(wù)學(xué)系副教授，主要從事不動(dòng)金融的研究；張馨元(1986－ )，女，陜西西安人，陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院碩士研究生，主要從事不動(dòng)產(chǎn)金融的研究。
中圖分類號(hào)：F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
個(gè)人住房抵押貸款證券化，是指貸款權(quán)益人(又稱發(fā)起機(jī)構(gòu))通過風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制將流動(dòng)性較低但具有預(yù)期未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)移給特定目標(biāo)載體，由其將所持有的該資產(chǎn)和所產(chǎn)生的現(xiàn)金流匯集起來，形成一個(gè)資產(chǎn)池，并經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，在對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行重新分配和配置的基礎(chǔ)上，以流通性強(qiáng)的抵押擔(dān)保證券形式出售給投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款的融資行為(周潔，2009)。個(gè)人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產(chǎn)證券化中出現(xiàn)最早也是最多的一種，其目的是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展(王戰(zhàn)宇，2008)。
現(xiàn)代意義的住房抵押貸款始于20世紀(jì)70年代，目前已成為國(guó)際資本市場(chǎng)上發(fā)展最快、最具活力的一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在各國(guó)得到了廣泛的實(shí)施和應(yīng)用。歐洲市場(chǎng)2009年前三個(gè)季度個(gè)人住房抵押貸款發(fā)行量總額為1887億歐元，而美國(guó)的住房抵押貸款發(fā)行額為9891億歐元。雖然受金融危機(jī)的影響，發(fā)行量有所下降，但仍是歐美資本市場(chǎng)最重要的投資產(chǎn)品之一。
中國(guó)建設(shè)銀行2005年首次發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券，進(jìn)入債券市場(chǎng)，帶動(dòng)了我國(guó)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，也引發(fā)了理論界的探討。許多學(xué)者定位于住房抵押貸款證券化在中國(guó)推行的必要性和可行性、市場(chǎng)前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的實(shí)際情況出發(fā)，旨在設(shè)計(jì)合理的住房抵押貸款證券化的運(yùn)作流程，以期為實(shí)際操作提供參考。
一、我國(guó)進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性
(一)個(gè)人住房抵押貸款證券化的理論依據(jù)
在住房抵押貸款證券化的融資過程中，交易主體面臨著許多由不對(duì)稱信息所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如投資者所關(guān)心的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)等問題與籌資者對(duì)證券化產(chǎn)品的質(zhì)量相比掌握的信息較少，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行在擔(dān)任發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)參與資產(chǎn)證券化過程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會(huì)產(chǎn)生逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)(吳靜，2007)。
中國(guó)人民銀行于2005年了《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》，有效規(guī)避了住房抵押貸款證券化過程中的信息不對(duì)稱問題。其第五條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在資產(chǎn)支持證券發(fā)行前的第五個(gè)工作日，向投資者披露發(fā)行說明書、評(píng)級(jí)報(bào)告、籌集辦法和承銷團(tuán)成員名單。第九條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)與信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)支持證券跟蹤評(píng)級(jí)的有關(guān)安排做出約定，并應(yīng)于資產(chǎn)支持證券存續(xù)期內(nèi)每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對(duì)稱帶來的逆向選擇問題，降低了由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。
根據(jù)交易成本論中企業(yè)和市場(chǎng)的相互替代關(guān)系，判斷個(gè)人住房抵押貸款證券化是否進(jìn)行必須滿足：證券化業(yè)務(wù)收益與回收貸款本息進(jìn)行再投資所獲收益之和超過支付給各個(gè)參與主體的費(fèi)用之和(吳靜，2007)。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局于2006年聯(lián)合了《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》，對(duì)證券化過程中的印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅問題做出了明確規(guī)定，有效地減少了個(gè)人住房抵押貸款證券化過程中的交易成本，為具體實(shí)施提供了根本動(dòng)力。像信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)，將實(shí)施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機(jī)構(gòu)時(shí)，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對(duì)非金融機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價(jià)收入，不征收營(yíng)業(yè)稅；投資機(jī)構(gòu)從信托項(xiàng)目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。
(二)我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)依據(jù)
在我國(guó)銀行資產(chǎn)中，個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量仍是最優(yōu)的。截至2009年6月，工商銀行個(gè)人住房貸款高達(dá)6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長(zhǎng)17.0％。個(gè)人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個(gè)人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個(gè)人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。
由此可以看出，個(gè)人住房抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，安全性相對(duì)較高，將其證券化對(duì)投資者而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
個(gè)人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問題的一種方式，社會(huì)效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的改革，到市場(chǎng)準(zhǔn)入、證券化的信用增級(jí)、稅收的優(yōu)惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，各種法律法規(guī)的規(guī)范和完善，都為個(gè)住房抵押貸款證券化提供了條件。
二、個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的流程設(shè)計(jì)
個(gè)人住房抵押貸款證券化的前期準(zhǔn)備和后期管理都比較復(fù)雜。發(fā)行前期個(gè)人住房抵押貸款的借款人情況千差萬別，借款筆數(shù)成千上萬；發(fā)行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評(píng)級(jí)等工作量大，因此需要建立一個(gè)符合中國(guó)金融環(huán)境的統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)體系。
(一)個(gè)人住房抵押貸款證券化參與主體及其關(guān)系
個(gè)人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：
(1)發(fā)起機(jī)構(gòu)，指出售應(yīng)收款用于證券化的機(jī)構(gòu)。
(2)特別目的機(jī)構(gòu)，是指從發(fā)起人那里購(gòu)買可證券化的資產(chǎn)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券的一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)。它是一般不會(huì)破產(chǎn)的高信用等級(jí)實(shí)體，是整個(gè)證券化的核心。
(3)信用評(píng)級(jí)與增級(jí)機(jī)構(gòu)，為了增強(qiáng)證券對(duì)投資者的吸引力，減輕和化解資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)行成本，需要對(duì)資產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，并提供擔(dān)保的兩個(gè)機(jī)構(gòu)。
(4)證券承銷商，是為特別目的機(jī)構(gòu)所發(fā)行的證券進(jìn)行承銷的實(shí)體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。
(5)投資者，是在資本市場(chǎng)上購(gòu)買抵押支持證券的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。
一個(gè)完整的個(gè)人住房抵押貸款證券化基本運(yùn)作流程包括以下環(huán)節(jié)：先由發(fā)起人選擇合適的貸款組成資產(chǎn)池，然后組建特殊目的載體實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離。其次需要提高資產(chǎn)支持證券的信用等級(jí)，在改善發(fā)行條件后，邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行發(fā)行評(píng)級(jí)，再由證券承銷商負(fù)責(zé)證券的發(fā)行。最后服務(wù)機(jī)構(gòu)按期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，建立積累金以便按時(shí)對(duì)投資者還本付息。待資產(chǎn)支持證券到期后，還要向聘用的各類機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)。如此時(shí)收入還有剩余則按協(xié)議規(guī)定在原始權(quán)益人與SPV之間進(jìn)行分配(楊正蔚，2005)。
住房抵押貸款證券化運(yùn)作的基本結(jié)構(gòu)流程如圖1所示。
(二)個(gè)人住房抵押貸款證券化流程
1、選擇合適的個(gè)人住房抵押貸款，構(gòu)建資產(chǎn)池
我國(guó)目前沒有專門從事房地產(chǎn)金融的銀行，也沒有像美國(guó)的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行類似的機(jī)構(gòu)。就實(shí)踐來看，目前開展房地產(chǎn)證券化過程中，通常會(huì)由保存有較完整的債權(quán)債務(wù)合同和較詳細(xì)的有關(guān)合同履行狀況的貸款商業(yè)銀行來充當(dāng)發(fā)起機(jī)構(gòu)。
具體來說商業(yè)銀行在審核和批準(zhǔn)借款者的申請(qǐng)后，與之簽訂貸款合同，發(fā)放抵押貸款。貸款的數(shù)額、本息的償付方式和利率的選擇因購(gòu)房?jī)r(jià)格、購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況和銀行利率水平而定。首先，商業(yè)銀行至少要從個(gè)人住房貸款證券化過程中獲得手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等收入，參與的中介機(jī)構(gòu)也要獲得中介費(fèi)，因此住房抵押貸款的利率應(yīng)高于無風(fēng)險(xiǎn)利率，即期限相同的國(guó)債收益率，否則就沒有商業(yè)運(yùn)作的可行性。而截止到2010年1月我國(guó)的國(guó)債收益率如表1所示。
個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準(zhǔn)利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池最好是信貸資金發(fā)放的同質(zhì)性高的房地產(chǎn)抵押貸款而并非個(gè)人住房公積金貸款。
其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數(shù)額相等，同時(shí)每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點(diǎn)是還款初期借款人負(fù)擔(dān)較重，隨著時(shí)間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預(yù)期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。
最后，由于從發(fā)放貸款到出售貸款、組成資產(chǎn)池、發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券需要一定的運(yùn)作時(shí)間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發(fā)行中長(zhǎng)期貸款支持債券較為合適。
2、特定目的載體、特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置
從個(gè)人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發(fā)起機(jī)構(gòu)、證券承銷商及投資者、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、受托管理機(jī)構(gòu)相聯(lián)系，是證券交易結(jié)構(gòu)的核心。它是一個(gè)專為隔離風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立的特殊實(shí)體，目的在于將用于證券化的資產(chǎn)從發(fā)起人手中收買，使基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身的信用水平分離開來，即達(dá)到所謂的“破產(chǎn)隔離”。
國(guó)際上特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)立形式較多，有類似于德國(guó)模式，即在商業(yè)銀行內(nèi)部成立特別目的機(jī)構(gòu)的表內(nèi)業(yè)務(wù)模式；也有些銀行將證券化資產(chǎn)出售給其他獨(dú)立的具有法人資格的特別目的機(jī)構(gòu)，這是美國(guó)普遍采取的表外業(yè)務(wù)證券化模式；還有澳大利亞的準(zhǔn)表外模式等。
我國(guó)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，各種法律、法規(guī)還有待完善，因此應(yīng)由信托公司充當(dāng)SPV。這是源于信托獨(dú)特的法律特質(zhì)滿足資產(chǎn)證券化對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的要求：一是確立了名實(shí)分離的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，即信托財(cái)產(chǎn)由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權(quán)制度，即信托制度下受益人所享有的受益權(quán)內(nèi)容由委托人自由設(shè)定，這樣信托受益權(quán)利的性質(zhì)是多樣的，內(nèi)容是自由組合的；三是確立了信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，我國(guó)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》第六條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)因承諾而取得的信貸資產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)、證券登記托管機(jī)構(gòu)及其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)固有財(cái)產(chǎn)?？梢姡磐胸?cái)產(chǎn)既不屬于受托人的自有財(cái)產(chǎn)，也不屬于委托人或受益人的自有財(cái)產(chǎn)，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)。
個(gè)人住房抵押貸款證券具體方案，應(yīng)為商業(yè)銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財(cái)產(chǎn)信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)。此時(shí)信托公司對(duì)住房抵押貸款實(shí)施單獨(dú)記賬、單獨(dú)管理，并以自己的名義充當(dāng)證券發(fā)行人，對(duì)外發(fā)行代表對(duì)證券化資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益證書。
3、個(gè)人住房抵押貸款證券的發(fā)售
此階段是個(gè)人住房抵押貸款證券化過程中最復(fù)雜、參與者最多、技術(shù)要求最高的實(shí)質(zhì)性階段，包括構(gòu)造完善的交易結(jié)構(gòu)、進(jìn)行信用增級(jí)、內(nèi)部評(píng)級(jí)以及安排證券銷售等步驟。
信用增級(jí)是構(gòu)造個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵內(nèi)容。其實(shí)現(xiàn)方式分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩類。前者主要包括超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，選擇內(nèi)部增級(jí)方式是比較可行的，具體實(shí)施應(yīng)借鑒建行的經(jīng)驗(yàn)，采取設(shè)定優(yōu)先／次級(jí)資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)和設(shè)立信托儲(chǔ)備賬戶來實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)，即分為優(yōu)先級(jí)A檔、B檔、C檔和次級(jí)檔四層結(jié)構(gòu)，此設(shè)計(jì)使得投資者充分衡量了風(fēng)險(xiǎn)水平，并獲得相對(duì)匹配的收益率，有效分散了證券化的風(fēng)險(xiǎn)。在儲(chǔ)備金設(shè)置上，其設(shè)置了“信托(流動(dòng)性)儲(chǔ)備賬戶”、“信托(服務(wù)轉(zhuǎn)移)儲(chǔ)備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲(chǔ)備帳戶”以及“信托(稅賦)儲(chǔ)備賬戶”，分別用于補(bǔ)充現(xiàn)金流分配的金額不足，更換“貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)”的轉(zhuǎn)移費(fèi)用、彌補(bǔ)混同或抵消風(fēng)險(xiǎn)和支付信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的稅賦。
信用增級(jí)后，SPV應(yīng)邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)證券進(jìn)行發(fā)行評(píng)級(jí)。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在對(duì)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、借款人的資信狀況、證券化交易結(jié)構(gòu)等進(jìn)行全面的信用風(fēng)險(xiǎn)考查后，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定證券的信用級(jí)別。譬如，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司將信用等級(jí)從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(jí)(胥清等，2009)。不言而喻，資產(chǎn)支持證券的信用評(píng)級(jí)越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越低，也就越易為廣大投資者所認(rèn)同，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)也就越小。
證券承銷機(jī)構(gòu)的主要職能一方面是協(xié)助公開發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券、建議證券發(fā)行價(jià)格和時(shí)間；另一方面承銷機(jī)構(gòu)利用其對(duì)證券市場(chǎng)的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關(guān)產(chǎn)品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當(dāng)?shù)某袖N機(jī)構(gòu)也是至關(guān)重要的，通常應(yīng)選擇規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)輻射較廣、有較強(qiáng)債券分銷能力的金融公司作為個(gè)人住房抵押貸款證券的承銷機(jī)構(gòu)。
4、個(gè)人住房抵押貸款證券投資機(jī)構(gòu)
目前，我國(guó)已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國(guó)
證券交易自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng))和NET(全國(guó)電子交易系統(tǒng))兩個(gè)交易系統(tǒng)，在公眾投資意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和金融意識(shí)不斷增強(qiáng)的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個(gè)人住房抵押貸款證券是以信用為支持發(fā)行證券，再輔以信用增級(jí)處理，使其證券級(jí)別較高。因此對(duì)投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司以及醫(yī)療統(tǒng)籌基金、社保基金、住房公積金等各類投資基金機(jī)構(gòu)成為個(gè)人住房抵押貸款證券的主要投資機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行等一般存款類機(jī)構(gòu)在資金寬松的情況下可以成為投資機(jī)構(gòu)，但在資金緊張的情況下，不應(yīng)進(jìn)行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。
5、個(gè)人住房抵押貸款證券的后期管理
個(gè)人住房抵押貸款證券的借款者數(shù)量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數(shù)額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計(jì)算。為此，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)必須每月收本息，資金管理機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入也應(yīng)按月進(jìn)行，證券登記托管機(jī)構(gòu)應(yīng)每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根據(jù)《金融信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》第三十六條規(guī)定，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)可以是信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)。所以個(gè)人住房抵押貸款證券的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是商業(yè)銀行。由于其獨(dú)立于本機(jī)構(gòu)的貸款，因此在管理時(shí)須單獨(dú)設(shè)賬、單獨(dú)管理。具體職責(zé)是收取證券化資產(chǎn)的本金。利息和其他收入，并及時(shí)、足額地轉(zhuǎn)入資金保管機(jī)構(gòu)開立的資金賬戶。
在個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中，貸款資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金，包括本金和利息，以及由此現(xiàn)金進(jìn)行的某些理財(cái)業(yè)務(wù)帶來的收益，需要由專門資金管理機(jī)構(gòu)開設(shè)信托財(cái)產(chǎn)的資金賬戶保管。由于證券登記托管機(jī)構(gòu)掌握不同時(shí)期各投資機(jī)構(gòu)的實(shí)際持有個(gè)人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發(fā)證券收益的經(jīng)驗(yàn)，所以將由該機(jī)構(gòu)向投資人支付投資證券獲得的收益。
三、結(jié)論及建議
從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情、商業(yè)銀行自身的發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)際住宅融資市場(chǎng)的趨勢(shì)來看，我國(guó)商業(yè)銀行推行個(gè)人住房抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤活存量資產(chǎn)，減低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，提高資本充足率，實(shí)現(xiàn)賬外融資。然而，個(gè)人住房抵押貸款證券化畢竟是一項(xiàng)巨大的工程，過程復(fù)雜，參與者眾多，在業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)時(shí)，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。為了全面順利地推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進(jìn)行不斷完善外，應(yīng)該考慮五個(gè)方面。第一，商業(yè)銀行選擇合適的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池；第二，以財(cái)產(chǎn)信托的方式設(shè)置SPV，使資產(chǎn)與原始權(quán)益人的信用水平相分離，達(dá)到“破產(chǎn)隔離”；第三，選擇合適的增級(jí)方式和權(quán)威的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提高個(gè)人住房抵押貸款證券的信用等級(jí)，以及適當(dāng)?shù)某袖N機(jī)構(gòu)來配合公開發(fā)行；第四，選擇對(duì)投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)；第五，證券發(fā)行后，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和證券登記托管機(jī)構(gòu)須單獨(dú)設(shè)立賬戶進(jìn)行管理，以便保證投資人的利益。
第2篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞:信用風(fēng)險(xiǎn);住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)防范
2000年以來,我國(guó)進(jìn)一步深化了城鎮(zhèn)住房制度改革,加快了住房分配貨幣化方案實(shí)施步伐,使得銀行的商業(yè)性住房貸款迅速開展起來。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)近年來的穩(wěn)步增長(zhǎng),使其在銀行信貸資產(chǎn)中比重逐漸增大,同時(shí)也為國(guó)內(nèi)銀行開辟了一個(gè)重要的蓬勃發(fā)展的業(yè)務(wù)市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)期以來我國(guó)個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重始終在75%-97%,1997年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額190億元,到2007年底已達(dá)到3萬億,多年來一直保持著高位增長(zhǎng)。隨著個(gè)人住房貸款余額的增長(zhǎng),信用風(fēng)險(xiǎn)也不斷累積,個(gè)人住房抵押貸款開始顯現(xiàn)逐步攀升趨勢(shì),而其本身所攜帶的風(fēng)險(xiǎn)影響程度也隨著擴(kuò)大,再加之次貸危機(jī)的爆發(fā)以及目前房?jī)r(jià)的相對(duì)企高,這就更值得引起我們對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)注了。在社會(huì)信用制度不健全的情況下,借款人信用是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本影響因素。因此,作為銀行信貸產(chǎn)品,信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行首當(dāng)其沖要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn),也是解決個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。
一、信用風(fēng)險(xiǎn)的分類和引致原因
信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行客戶無力履約的風(fēng)險(xiǎn),也是目前銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。影響住房抵押貸款的原因包括銀行自身的原因和非銀行的原因。前者包括銀行對(duì)借款人的調(diào)查失誤、銀行對(duì)住房估值偏差、貸后管理落后等等原因;后者則包括借款人本身還款意愿、市場(chǎng)變化、技術(shù)原因、企業(yè)管理落后等等原因,具體又可分為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款還款期限長(zhǎng),通常要持續(xù)20-30年,在這段時(shí)間里,個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性,經(jīng)濟(jì)惡化及其引發(fā)的個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生,這樣便會(huì)形成還款能力風(fēng)險(xiǎn)。而在還款能力確定的情況下,借款人還可能故意欺詐,騙取銀行貸款,拖欠還款,造成所謂的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。在過去,受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響,政府干預(yù)和銀行治理結(jié)構(gòu)缺陷因素被認(rèn)為是導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。隨著我國(guó)金融業(yè)改革開放的深入,政府干預(yù)和銀行治理結(jié)構(gòu)缺陷因素正在消減,市場(chǎng)變化因素增強(qiáng)。
在美國(guó),受次級(jí)債對(duì)全球金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊,一些金融機(jī)構(gòu)由于大量投資于次級(jí)債而受到影響,出現(xiàn)流動(dòng)性困難,最終破產(chǎn)或被兼并,連一些大的金融機(jī)構(gòu)也難逃厄運(yùn)。諸如美林公司被美國(guó)銀行吞并,貝爾斯登被摩根大通廉價(jià)收購(gòu)等等,足見住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的破壞力。目前,我國(guó)的大中城市房?jī)r(jià)依然處于高位運(yùn)行,而同時(shí)居民在住房投資和投機(jī)的積極性都空前增加,貸款買房的居民占絕大多數(shù)。同時(shí)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的刺激下,全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了恢復(fù)期,各種資源、原材料價(jià)格已經(jīng)逐步回升,我國(guó)的很多企業(yè)都基本實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈,消化金融危機(jī)中的虧損。隨著企業(yè)業(yè)績(jī)的復(fù)蘇,油價(jià)、水價(jià)、電價(jià)的上調(diào)以及其他各類資產(chǎn)價(jià)格的上漲,我國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在著可能的通貨膨脹隱憂。而目前利率仍在低位徘徊,由此引發(fā)的可能的加息會(huì)使住房抵押貸款面臨前所未有的風(fēng)險(xiǎn)曝露。因此,我們必須做好這方面的預(yù)警和預(yù)防工作,防止住房貸款信用違約集中釋放造成的多米諾骨牌效應(yīng)。
二、個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)識(shí)別
理論認(rèn)為,資本結(jié)構(gòu)、擔(dān)保、企業(yè)規(guī)模、資本大小可以作為貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別信號(hào),但是對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款,這些指標(biāo)并不完全適應(yīng)。目前而言,對(duì)于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可以基于以下指標(biāo)的判斷:
第一,借款者家庭資產(chǎn)凈值的大小。家庭資產(chǎn)凈值是指住宅的現(xiàn)有價(jià)值與其債務(wù)的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值之差。住宅作為抵押貸款的抵押物,是作為貸款人無力履約時(shí)銀行需要變賣的資產(chǎn),其現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值的大小直接關(guān)系到違約情況下貸款損失所能挽救程度的大小,可以作為信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別信號(hào)之一,也可以作為判斷是否違約的一個(gè)最基本的決定因素。
第二,借款人的工作和收入來源。住房抵押貸款的償還主要還是依靠借款人以后的工作收入來償還,具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源的借款人所發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)更小。
第三,借款人持有的資產(chǎn)。根據(jù)收入和資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的分析,借款人如有不能提供證明依據(jù)的經(jīng)常性穩(wěn)定收入,則必須具有一定數(shù)量的資產(chǎn)證明。審查收入不足以確定借款人還款能力的,銀行會(huì)考慮到要求借款人出具具有流動(dòng)性的金融資產(chǎn)以證明其還款能力。而當(dāng)借款人持有資產(chǎn)急劇縮水時(shí),我們可以判定此時(shí)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的概率也會(huì)明顯變大。
第四,征信機(jī)構(gòu)報(bào)告。主要是判斷借款者的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。可以說,以往的信用記錄可以一定程度反映一個(gè)人的信用意識(shí)和價(jià)值觀,而這種觀念和意識(shí)很難在短時(shí)間內(nèi)改變,借款人在以前的借款記錄中違約頻頻,則在以后的借款中發(fā)生違約的概率也會(huì)很高。對(duì)于征信單位給出的歷史的信用行為記錄進(jìn)行調(diào)查評(píng)估是規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)、保障房供安全的重要環(huán)節(jié)。目前呼吁建立信用檔案的主要意義也在于此。
上述因素被認(rèn)為是表征借款人信用品質(zhì)的主要指標(biāo),也是判斷住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。
三、個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估
從20世紀(jì)末起,信用風(fēng)險(xiǎn)管理在國(guó)際金融界得到很高的重視和極大的發(fā)展。在古典信用風(fēng)險(xiǎn)度量方法基礎(chǔ)上,新的度量和管理方法不斷涌現(xiàn),在突破傳統(tǒng)定性方法的局限基礎(chǔ)上,新的信用風(fēng)險(xiǎn)度量方法能夠更為科學(xué)地進(jìn)行定性和定量分析。國(guó)外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的貸款分析體系等,然而目前對(duì)于國(guó)內(nèi)來說,基于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)估值模型的特點(diǎn)和應(yīng)用范圍約束,并不存在完全適應(yīng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的模型,因而在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款實(shí)踐中運(yùn)用這些模型進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)量化度量的并不多,更多地仍是依賴于信貸員或信用分析人員的職業(yè)判斷。
國(guó)內(nèi)可以針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款建立一個(gè)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)估值模型,這一模型可以將影響貸款質(zhì)量的宏觀因素和微觀因素、長(zhǎng)期因素和短期因素囊括進(jìn)來,宏觀方面的因素可以考慮失業(yè)率、GDP增長(zhǎng)率及政府支出水平和特定地區(qū)、行業(yè)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值、證券市場(chǎng)指數(shù),微觀方面的因素可以考慮借款人的財(cái)務(wù)狀況、受經(jīng)濟(jì)周期影響程度、個(gè)人誠(chéng)信度、持有資產(chǎn)現(xiàn)值等等因素。在確立這一系列因素之后,就可以對(duì)每筆個(gè)人住房抵押貸款給出相應(yīng)的量化評(píng)分結(jié)果,同時(shí),再根據(jù)以往個(gè)人住房貸款的數(shù)據(jù)資料將評(píng)分估值結(jié)果同相應(yīng)的損失期望值對(duì)應(yīng),那么就可以較準(zhǔn)確估計(jì)出銀行所持有個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)大小。
在此基礎(chǔ)上可以根據(jù)歷史或測(cè)算的市場(chǎng)震蕩數(shù)據(jù),運(yùn)用模擬方法或計(jì)量技術(shù)模仿一系列不利情況下可能曝露的信用風(fēng)險(xiǎn),比如測(cè)試經(jīng)濟(jì)迅速下滑時(shí)可能對(duì)借款人償債能力的影響、測(cè)試房?jī)r(jià)在短期內(nèi)連續(xù)下跌可能對(duì)銀行信貸組合的價(jià)值變化的影響等等,根據(jù)這些測(cè)試評(píng)估結(jié)果制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)拓展政策方針和風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略決策,這樣銀行對(duì)住宅抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀和未來就可以有一個(gè)動(dòng)態(tài)、全面的把握,從而將風(fēng)險(xiǎn)損失減至最少。
四、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防范措施和建議
第一,建立和提高我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的量化分析技術(shù)。在國(guó)外,個(gè)人住房抵押貸款成為銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域之一,美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也極為迅速,但是相應(yīng)的更為科學(xué)、客觀的貸款管理體系并未完全建立。當(dāng)前,跨國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)發(fā)展日趨定量化,在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、度量過程中均有大量的實(shí)證數(shù)據(jù)作支持,使得風(fēng)險(xiǎn)管理越來越體現(xiàn)出客觀性和科學(xué)性的特點(diǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行也應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),積累和完善數(shù)據(jù)資源,建立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的模型。
第二,政府對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理給予政策支持。經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中存在個(gè)體難以抵御的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),在全球性的金融海嘯情況下更是使得一些中下等收入居民違約風(fēng)險(xiǎn)增加,會(huì)對(duì)銀行信貸循環(huán)體系造成巨大沖擊。因此,政府針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),在必要時(shí)候?qū)μ囟悇e的個(gè)人住房抵押貸款實(shí)施一定的優(yōu)惠政策,減輕存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)。例如,2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房貸政策出臺(tái),廣發(fā)銀行、北京銀行等銀行對(duì)于首套唯一的140平方米以下住房并且無逾期記錄的房貸者給予了7折房貸政策優(yōu)惠,一定程度對(duì)中下等收入居民形成了政策支持,有助于降低銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。
第三,建立符合中國(guó)國(guó)情的住房消費(fèi)模式,整頓和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。與西方國(guó)家比較,我國(guó)居民以最低的人均GDP實(shí)現(xiàn)了最高的住房擁有率,那么我國(guó)的低收入群體的生存壓力也應(yīng)該是十分巨大。針對(duì)低收入群體推出住房保障制度,推廣廉租房計(jì)劃,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)住房保障制度的公開、透明運(yùn)作和社會(huì)監(jiān)督,抑制住宅炒作和投機(jī)活動(dòng),有助于減少房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng),降低房貸信用風(fēng)險(xiǎn)。
第四,建立和完善中國(guó)的個(gè)人信用管理體系,包括建立和完善個(gè)人信用檔案、個(gè)人資信評(píng)估和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。我國(guó)應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)征信體系經(jīng)驗(yàn),采用政府推動(dòng)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的方法,整合各個(gè)部門的公共記錄信息,這將有利于銀行在放貸過程中更全面、更及時(shí)地動(dòng)態(tài)把握好貸款所處的風(fēng)險(xiǎn)狀況,減少信用違約帶來的損失。
第五,提高銀行自身消除風(fēng)險(xiǎn)、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。首先是健全銀行內(nèi)控制度,商業(yè)銀行要建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化,銀行在貸前調(diào)查、貸中審查、貸款審批、貸后管理等各環(huán)節(jié)要落實(shí)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施,建立科學(xué)的量化的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng),增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警功能。其次要提升信貸員工整體素質(zhì),增強(qiáng)其對(duì)金融、分析調(diào)查、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理等知識(shí)的學(xué)習(xí)和掌握,加強(qiáng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)操守教育,減少風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的隨意性,嚴(yán)防“假個(gè)貸”,杜絕人為控制信貸業(yè)務(wù)的情況,削弱銀行內(nèi)部個(gè)人在信貸發(fā)放問題上過大的個(gè)人決斷權(quán)。再次要努力提高銀行自身資本充足率,提高抵補(bǔ)預(yù)期和非預(yù)期損失的能力,管理層可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)建立動(dòng)態(tài)資本和動(dòng)態(tài)撥備要求,強(qiáng)制性提高銀行的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
第六,穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款證券化。我們應(yīng)肯定金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的積極意義,不能因噎廢食。住房抵押貸款證券化實(shí)際上是把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券,它可以有效地分散和轉(zhuǎn)移積聚在銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后,原來集中在銀行的貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上轉(zhuǎn)為各類投資者人的有價(jià)證券,由于抵押證券是以一組投資組合為抵押,個(gè)別信用風(fēng)險(xiǎn)被分散;同時(shí),它也解決了銀行面臨的流動(dòng)性約束,一定程度上轉(zhuǎn)移了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該看到,近年來我國(guó)在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列探索和實(shí)踐,取得了一些成績(jī)。因此,應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)打穩(wěn)扎,為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造各種有利條件。
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第3篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房抵押貸款提前還款
一、住房消費(fèi)貸款提前清償?shù)挠绊懸蛩?/p>
1998年我國(guó)停止住房分配政策之后,住房抵押貸款就成了城市居民購(gòu)買房屋的主要方式,這是一種以所購(gòu)買的房屋為抵押向銀行借款的住房信貸模式。在合同期限內(nèi)當(dāng)借款人擁有提前還貸能力時(shí)會(huì)選擇提前償還貸款,以減少不必要的利息負(fù)擔(dān),即住房抵押貸款的提前還貸。造成提前還貸的因素是多方面的:借款人積蓄增加、其他投資收益減少、住房抵押貸款利率上升,另外還有轉(zhuǎn)讓房屋等其他的獲得提前還貸資本的可能。提前還貸的行為是房屋購(gòu)買者作為理性人的經(jīng)濟(jì)行為,它受到了以利率和貸款期限為主的各種經(jīng)濟(jì)因素的影響。理性的提前還貸可以增加借款人的收益,對(duì)銀行及金融市場(chǎng)也有著重大的影響力,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:首先,提前還貸的發(fā)生使得銀行的預(yù)期利息收入減少,從而帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失;再次,提前還貸增加了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),此外提前還貸現(xiàn)象還使得住房抵押貸款證券現(xiàn)金流不確定。現(xiàn)金流的確定正是解決住房抵押貸款證券的關(guān)鍵問題。
1、利率因素
(1)市場(chǎng)利率和原先貸款利率的利率差額(interest rates p read,I RS)。利率水平的不斷變化,會(huì)使在還款期間市場(chǎng)利率與初始的貸款利率產(chǎn)生一個(gè)利率差額,導(dǎo)致貸款的機(jī)會(huì)成本發(fā)生變化,這種變化又分為兩種情況:固定利率抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。在固定利率抵押貸款中,利率下降,當(dāng)?shù)盅嘿J款的市場(chǎng)利率明顯低于原先訂立的抵押貸款的合同利率時(shí),貸款人就會(huì)考慮提前還貸,用更低的市場(chǎng)利率去獲得新的貸款。在可變利率抵押貸款的條件下,利率下降,借款成本會(huì)隨著浮動(dòng)利率降低。由于理性人的預(yù)期是利率降低后不會(huì)持續(xù)走低,借款人為了減少利率支出,在利率降低后盡快還款。
(2)利率的變動(dòng)軌跡。利率路徑見表1。在利率變動(dòng)軌跡1中,大量提前償付發(fā)生在第一年底,到第三年底,相對(duì)第一年底發(fā)生的提前償付的量是極少的,這種現(xiàn)象被稱為“再融資歇火”(Refinancing Burnout);而利率變動(dòng)軌跡2的提前償付大部分發(fā)生在第三年底。
2、房屋周轉(zhuǎn)率
(1)經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性變動(dòng)也是影響住房抵押貸款提前償付行為的一個(gè)重要的因素。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于繁榮時(shí)期時(shí),社會(huì)就業(yè)率上升,人們收入增加,對(duì)未來的良好預(yù)期使借款人對(duì)住房產(chǎn)生改舊換新的沖動(dòng),使得房屋周轉(zhuǎn)率上升,住房抵押貸款的提前償付也隨之上升;與此相反,當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于蕭條時(shí)期時(shí),住房抵押貸款的提前償付則顯得比較低迷。
(2)季節(jié)因素。美國(guó)的研究表明,抵押貸款的提前償付會(huì)表現(xiàn)出一定的季節(jié)性趨勢(shì),在春季(從3月份開始)和夏季的提前償付率呈上升趨勢(shì),該趨勢(shì)與一級(jí)住宅市場(chǎng)的活動(dòng)有關(guān)。在這個(gè)市場(chǎng)中,住宅購(gòu)買在春季增加,在夏季后期逐步達(dá)到高峰。在秋季和冬季住宅購(gòu)買下降。這是因?yàn)楹芏嗝绹?guó)人在夏季會(huì)隨著子女上大學(xué)的地點(diǎn)而發(fā)生遷移,因而會(huì)使得住房抵押貸款的提前支付率增大。在冬季,遷移率比較低,因此住房抵押貸款的提前支付率也較低。季節(jié)因素在中國(guó)的抵押貸款提前償還中表現(xiàn)的并不是很明顯。
3、抵押貸款的債齡
抵押貸款的期限同樣是影響提前償付的重要因素,美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明,期限低于三年的抵押貸款提前償付率較低,隨著期限的增加提前償付表現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這是因?yàn)樵谳^短的時(shí)間內(nèi)一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)、生活環(huán)境發(fā)生大變動(dòng)的可能性較小,提前還款的幾率較小。隨著抵押貸款期限的延長(zhǎng),一個(gè)家庭出現(xiàn)變動(dòng)的可能性增大(如工作變動(dòng)、收入增加、離婚等),就會(huì)發(fā)生自愿與非自愿的提前還款等行為。
二、住房抵押貸款提前還貸對(duì)商業(yè)銀行的影響
1、影響了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)
銀行的利差來源于資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的配對(duì)管理,資產(chǎn)減少會(huì)對(duì)利差來源產(chǎn)生影響,從而影響負(fù)債管理。銀行作為一個(gè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)企業(yè),資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配程度直接影響著其資本營(yíng)運(yùn)狀況。借款人的提前還款行為,將使得其資產(chǎn)與負(fù)債之間的期限發(fā)生錯(cuò)位,使原有的利率結(jié)構(gòu)平衡喪失。如果沒有提前還款行為,銀行資產(chǎn)的期限與負(fù)債的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前還款行為,將破壞這種期限對(duì)等的狀態(tài)。銀行自身的資產(chǎn)與負(fù)債的期限不配,將使其暴露在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之下。
2、減少商業(yè)銀行的利息收入
存貸款業(yè)務(wù)是我國(guó)商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù),獲取存貸差仍是我國(guó)商業(yè)銀行利潤(rùn)的主要來源。個(gè)人住房抵押貸款有房產(chǎn)作抵押,同時(shí)又有保險(xiǎn)公司保險(xiǎn),安全性較高,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他貸款項(xiàng)目較低,是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一,也是銀行獲利的重要業(yè)務(wù)。
3、短期內(nèi)造成巨額存貸差,回收資金閑置
提前還貸增加,會(huì)使銀行的累收速度超過累放速度。一方面,住房抵押貸款的不定期提前還款使大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)現(xiàn)金回籠,另一方面,銀行對(duì)沒有把握還貸的企業(yè)和項(xiàng)目“慎貸”,此消彼長(zhǎng),短期內(nèi)會(huì)造成巨額存貸差。由于消費(fèi)者提前還款時(shí)間不確定,銀行對(duì)提前還款的資金不能預(yù)先做好安排,造成回收資金積壓。銀行要重新選擇新的投資渠道使資金有效合理的運(yùn)用,而資金閑置會(huì)導(dǎo)致信貸投放壓力增大,從而加大了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
4、服務(wù)成本未得到全部補(bǔ)償,增加經(jīng)營(yíng)成本
每發(fā)生一筆抵押貸款,銀行在審核貸款者信用、評(píng)估抵押物價(jià)值、簽訂抵押貸款合同、發(fā)放抵押貸款等環(huán)節(jié)都產(chǎn)生服務(wù)成本,這些成本通過抵押貸款利息得以補(bǔ)償,并分?jǐn)傇谡麄€(gè)還款期。若借款人突然提前還款,銀行等于白忙一場(chǎng),付出的勞動(dòng)只得到部分補(bǔ)償。此外,提前還貸也需要經(jīng)過借款人提出申請(qǐng)、銀行受理并批準(zhǔn)、變更借款合同、計(jì)算部分或全部提前償還等一些環(huán)節(jié),這不可避免會(huì)導(dǎo)致銀行經(jīng)營(yíng)成本提高。由于提前還款行為的不確定性,使得銀行不能按照正常的貸款程序來處理,只能提供額外的人力來完成有關(guān)的各種操作,從而造成人工成本的增加。由上述分析可知,提前還款行為增加了銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)自身經(jīng)濟(jì)利益,銀行應(yīng)緊跟消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求步伐,采取有效措施,借鑒國(guó)外的方法,積極研究提前還款行為發(fā)生的機(jī)理和變化規(guī)律,統(tǒng)計(jì)有關(guān)提前還款的數(shù)據(jù)并建立相應(yīng)的預(yù)測(cè)模型,以便進(jìn)行對(duì)提前還款行為進(jìn)行有效地預(yù)測(cè)和防范,減少風(fēng)險(xiǎn)。
三、加強(qiáng)住房抵押貸款提前還貸風(fēng)險(xiǎn)管理
1、掌握提前還貸行為規(guī)律,準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率
對(duì)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率,確定提前還貸導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還貸行為的各種因素及其作用機(jī)理,并運(yùn)用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還貸模型,量化各因素與提前還貸行為的關(guān)系。
1989年,Richard和Roll提出了一個(gè)主要針對(duì)固定利率住房抵押貸款的提前償付模型。在該模型中,影響提前償付率的因子有四個(gè):再融資激勵(lì)(refinancing incentives)、季節(jié)(seasoning)、債齡(age)、衰竭效應(yīng)(burnout)。將四個(gè)因素結(jié)合起來,由Richard和Roll的提前償付模型計(jì)算出的提前償付率為:
CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)
上式中,CPRt為第t個(gè)月的提前償付率,RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分別代表第t個(gè)月的再融資激勵(lì)因子、季節(jié)因子、債齡因子和衰竭效應(yīng)因子。
2、構(gòu)建抵押貸款提前還貸的數(shù)據(jù)庫
目前,我國(guó)對(duì)住房抵押貸款提前償還問題的研究還存在較大不足,一個(gè)重要的原因是實(shí)證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。由于住房抵押貸款在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng),一些商業(yè)銀行對(duì)原始資料的集整理意識(shí)淡薄,有關(guān)貸款申請(qǐng)人個(gè)人信息的標(biāo)準(zhǔn)化資料比較收缺乏。同時(shí),我國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)沒有經(jīng)歷過不同宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的充分考驗(yàn),因此很難從市場(chǎng)上獲得以大的時(shí)間和空間跨度為基礎(chǔ)建立起來的大樣本的提前償還統(tǒng)計(jì)資料。
3、推出多樣化的住房抵押貸款方式
目前,我國(guó)主要實(shí)行可變利率等額還款這樣一種貸款方式,其貸款利率的調(diào)整也不是根據(jù)法定利率的變動(dòng)而及時(shí)調(diào)整的,而是存在一定的時(shí)滯。由于借款人的還款能力有很大差別,使得單一的貸款方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足借款人多方面的需求,也就是說當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的借款人每月計(jì)劃償還的現(xiàn)金流與其可用于償還貸款的收入流之間有很大的缺口,從而有可能導(dǎo)致包括提前還貸在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為了適應(yīng)不同借款人的市場(chǎng)需求,從而降低提前還貸風(fēng)險(xiǎn),很有必要推出多種抵押貸款方式。
4、積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化
資產(chǎn)證券化作為管理銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)的有效工具,自1970年代在美國(guó)推出后發(fā)展極為迅猛,而最早也是最適合證券化的銀行資產(chǎn)是住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前美國(guó)有一半以上的住房抵押貸款進(jìn)行了證券化處置,1999年MBS(資產(chǎn)支持證券)發(fā)行規(guī)模首次超越聯(lián)邦政府債券,成為美國(guó)第一大債券市場(chǎng);2001年MBS余額占全部債務(wù)余額的22%,而國(guó)債僅占全部債務(wù)余額的16%。需要強(qiáng)調(diào)的是,住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),而在于及早收回資金,提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。而這一過程客觀上也對(duì)由長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配導(dǎo)致的利差風(fēng)險(xiǎn)和銀行價(jià)值波動(dòng)進(jìn)行了有效管理。當(dāng)然,成功的抵押貸款證券化要求對(duì)該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握,否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價(jià)。
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第4篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)分析;風(fēng)險(xiǎn)防范
一、引言
隨著我國(guó)金融業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的深化,自2000年以來,中國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房熱情不斷升溫,住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在這將近十年的時(shí)間里,個(gè)人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)受到了各家商業(yè)銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國(guó)商業(yè)銀行一個(gè)重要的信貸業(yè)務(wù)種類,給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購(gòu)買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個(gè)人住房貸款存在著對(duì)象多、范圍廣、流動(dòng)性差及期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。同時(shí),目前我國(guó)個(gè)人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立等問題。所以,這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險(xiǎn)隱患,需要我們重新對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行認(rèn)真地分析。
二、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀
目前,我國(guó)房屋貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,具體數(shù)字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長(zhǎng)數(shù)穩(wěn)中有升,近兩年來也上升迅速,可以說,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,并一直保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。
因?yàn)槲覈?guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展非常迅速,各大商業(yè)銀行都想在這塊市場(chǎng)里占據(jù)有利地位,所以相繼擴(kuò)大了個(gè)人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大,其潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)加大。
三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)個(gè)人住房抵押貸款的客觀風(fēng)險(xiǎn)因素
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指因市場(chǎng)變化給銀行帶來財(cái)務(wù)損失的可能性。主要包括:利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。利率風(fēng)險(xiǎn)是指銀行的財(cái)務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動(dòng)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)個(gè)人住房貸款而言,當(dāng)資金市場(chǎng)出現(xiàn)利率攀升時(shí),由于按照目前規(guī)定,個(gè)人住房貸款利率必須到次年初才能調(diào)整,在未調(diào)整期間,銀行利息收人減少,導(dǎo)致效益下降。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于外匯價(jià)格變動(dòng)給銀行帶來損失的可能性。
2.地區(qū)差異風(fēng)險(xiǎn)
各地區(qū)政策不統(tǒng)一,同樣造成銀行資金風(fēng)險(xiǎn)。地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺(tái)制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。如各地對(duì)抵押登記的規(guī)定不盡相同,有的地區(qū)房產(chǎn)、地產(chǎn)分開辦理抵押登記手續(xù),操作十分不便,容易形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
貸款法律風(fēng)險(xiǎn)是指在具體的貸款過程中,因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個(gè)貸款行為不受法律保護(hù),直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)銀行面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)尤為突出,主要體現(xiàn)為《擔(dān)保法》條款不能有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn),如借款人違約時(shí),抵押權(quán)人若將抵押物拍賣,擔(dān)保法規(guī)定,必須先與抵押人協(xié)商一致;抵押物未經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時(shí),將產(chǎn)生法律糾紛,形成貸款風(fēng)險(xiǎn)等。
(二)個(gè)人住房抵押貸款的主觀風(fēng)險(xiǎn)因素
1.信用風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房抵押貸款的申請(qǐng)和執(zhí)行過程中,存在很多可能導(dǎo)致申請(qǐng)人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó),個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為:借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款時(shí)提供虛假不實(shí)的資料。
某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實(shí)際情況不符的虛假資料,而其實(shí)際還款能力并不強(qiáng)甚至根本無法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。
第一,虛高評(píng)估抵押物(房產(chǎn))的價(jià)值
按照我們國(guó)家的個(gè)人住房信貸政策,購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),可以根據(jù)具體情況只支付房產(chǎn)價(jià)值一定比例的款項(xiàng),剩余比例款項(xiàng)可以通過申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房貸款進(jìn)行支付。該政策為一部分購(gòu)房者提供了可乘之機(jī),只要購(gòu)房者能夠通過某些渠道使得體現(xiàn)在出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值高于該房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值套取銀行貸款。
第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭
假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn),將暫時(shí)沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購(gòu)下,從銀行套取購(gòu)房貸款。
辦理假按揭的程序一般為:開發(fā)商通過給付身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬,有償使用對(duì)方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議,包括開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商發(fā)放無真實(shí)借款主體且擔(dān)保不落實(shí)的長(zhǎng)期房地產(chǎn)貸款,是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中的典型違規(guī)行為,這使得開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。
2.策略風(fēng)險(xiǎn)
任何行業(yè)的發(fā)展都有一個(gè)周期問題,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,超常發(fā)展就可能有相應(yīng)回調(diào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的階段,如果銀行將過多的信貸資源投入進(jìn)去,將來就可能面臨巨大的策略風(fēng)險(xiǎn)。因此,商業(yè)銀行要根據(jù)各自情況對(duì)房地產(chǎn)的信貸投入比例進(jìn)行總量控制。同時(shí),還要加強(qiáng)行業(yè)分析,關(guān)注宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,防止盲目跟風(fēng),盲目決策,以規(guī)避策略風(fēng)險(xiǎn)。
3.操作風(fēng)險(xiǎn)
近年來,由于個(gè)人房地產(chǎn)信貸受到政策激勵(lì),在相關(guān)配套政策并不完善的情況下出現(xiàn)了爆炸式發(fā)展,操作風(fēng)險(xiǎn)日漸顯現(xiàn)。銀行內(nèi)外勾結(jié),騙取貸款的案件時(shí)有發(fā)生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標(biāo)的物估價(jià);貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴(yán)重高估的地產(chǎn)作為抵押物轉(zhuǎn)移給銀行,最終使銀行實(shí)際形成巨大虧空。
四、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
(一)主觀風(fēng)險(xiǎn)因素的對(duì)策研究
1.建立個(gè)人信用制度,控制借款人違約風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢(shì)下提出并開始起步的,是隨著商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的增加而產(chǎn)生的客觀要求。隨著我國(guó)商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展和整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行,個(gè)人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展。一些發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度建設(shè)己有100多年的歷史,形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制,完善的個(gè)人信用制度已成為發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為此,我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí),建立起符合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人信用制度。
2.銀行自身完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞
主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)速度;對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查;簽定回購(gòu)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款;嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn);堅(jiān)持較高的資本充足率;強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。
(二)客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的對(duì)策研究
1.健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。目前,我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法始終處于滯后狀態(tài)。為此,對(duì)于房地產(chǎn)金融的立法,第一要出臺(tái)專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法,以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的監(jiān)管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度;第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險(xiǎn)法”,完善“個(gè)人住房貸款操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款客戶評(píng)價(jià)暫行辦法”、“個(gè)人住房貸款一級(jí)審批操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款貸后管理辦法”和“個(gè)人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制及個(gè)人信用制度;第四要完善現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度,增加住房抵押貸款保險(xiǎn)的種類,降低貸款申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。
2.大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)
我國(guó)的房地產(chǎn)金融要發(fā)展,必須建立起適合國(guó)情的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度,以增加抵押物的擔(dān)保能力,降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。為此,第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),政府應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)住房抵押貸款保險(xiǎn)實(shí)行政策傾斜;第二要開發(fā)新險(xiǎn)種;第三要鼓勵(lì)借款人積極投保,對(duì)自愿投保住房抵押貸款保險(xiǎn)的借款人,商業(yè)銀行應(yīng)給予適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。
3.建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)
消費(fèi)信貸與其他貸款不同,借款人是一個(gè)消費(fèi)者,貸款購(gòu)買的是超過其即期收入限度并較長(zhǎng)時(shí)間才能歸還貸款的財(cái)產(chǎn)或耐用消費(fèi)品。因此,在發(fā)放消費(fèi)貸款時(shí),用抵押、擔(dān)保做還款保證顯得十分必要。
(三)風(fēng)險(xiǎn)防范的創(chuàng)新思路
資產(chǎn)證券化是廣義的資產(chǎn)證券化的重要組成部分,是指發(fā)起人將缺乏流動(dòng)性、但具有某種可預(yù)測(cè)現(xiàn)金收入屬性的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合(即“基礎(chǔ)證券”),出售給特定的發(fā)起人,或者將該基礎(chǔ)證券信托給特定的受托人,通過創(chuàng)立一種以該基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證(即資產(chǎn)支持證券),在資本市場(chǎng)上出售變現(xiàn)該資產(chǎn)支持證券的一種結(jié)構(gòu)性融資手段。
資產(chǎn)證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle,SPV),該機(jī)構(gòu)以其收購(gòu)的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的行為。
證券化流程主要包括以下幾個(gè)步驟,即發(fā)起人選擇證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn),構(gòu)建資產(chǎn)池;設(shè)立特殊目的載體(SPV);發(fā)起人將資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移給SPV;進(jìn)行信用增級(jí);評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí),進(jìn)行證券銷售;現(xiàn)金流管理及償付。
住房抵押貸款證券化(MBS)成為國(guó)際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢(shì)。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國(guó)金融體系功能錯(cuò)位,促進(jìn)資本市場(chǎng)功能完善,化解商業(yè)銀行的流動(dòng)患,還能給商業(yè)銀行帶來多方面的收益,同時(shí)為民間資本和各類保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入銀行信貸領(lǐng)域開辟一條間接渠道。
五、結(jié)束語
本文在對(duì)影響我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)得出以下結(jié)論:
第一,我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)因素可以按照主觀風(fēng)險(xiǎn)因素與客觀風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行細(xì)分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預(yù)防措施都不盡相同。認(rèn)真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款各風(fēng)險(xiǎn)因素的內(nèi)在聯(lián)系,有助于商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)更加明細(xì),便于從操作流程上進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控措施。
第二,我國(guó)應(yīng)盡快建立完善的個(gè)人信用體系的管理模型,商業(yè)銀行可以根據(jù)未來自身的實(shí)際情況,制定相應(yīng)的個(gè)人住房抵押貸款指導(dǎo)性操作流程,建立相應(yīng)的違約預(yù)警機(jī)制和因地制宜的違約風(fēng)險(xiǎn)控制方針。
第三,通過對(duì)加強(qiáng)立法的呼吁,以及風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的建立,降低客觀風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)住房金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及其他服務(wù)體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續(xù)、資信調(diào)查、房屋評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理等方面效率較低。在客戶支付能力產(chǎn)生困難時(shí),無法及時(shí)變現(xiàn),造成還款時(shí)間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分散的具體操作表現(xiàn)形式,目前能夠較快實(shí)現(xiàn)的模式是擔(dān)保公司與保險(xiǎn)公司等。如果保險(xiǎn)、擔(dān)保公司與銀行合作,對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散,將會(huì)帶來積極地促進(jìn)作用。
在解決商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素和客觀風(fēng)險(xiǎn)因素的同時(shí),還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過市場(chǎng)這一平臺(tái)進(jìn)行資產(chǎn)證券化或抵押貸款證券化,化解個(gè)人住房抵押貸款資金流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn),提前收回商業(yè)銀行的貸款資金,盤活信貸資產(chǎn),增強(qiáng)自身資金的流動(dòng)性,同時(shí)又轉(zhuǎn)移了違約風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn):
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第5篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞:個(gè)人住房貸款;貸款;風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購(gòu)買商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)不斷上漲以及住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購(gòu)買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。而且，政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均可能引起市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力的變化，使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)面臨著一定的考驗(yàn)。從實(shí)際來看，面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下。
一、利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)
1.貸款利率風(fēng)險(xiǎn)
在金融借貸市場(chǎng)上，資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政府經(jīng)濟(jì)政策的改變而發(fā)生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場(chǎng)利率上升，那么貸款人就會(huì)因此減少利息收入，就會(huì)減少收益，造成損失。
2.存款利率風(fēng)險(xiǎn)
由于內(nèi)外部環(huán)境的改變，導(dǎo)致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率情況加上一定的利潤(rùn)制定的，所以一點(diǎn)存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金，這樣利潤(rùn)空間就會(huì)大大減少。
二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力的下降。物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來，就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會(huì)因此而受到損失。
2.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升，超過住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)，從而造成收益的減少。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。如果開發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高。另外，即使開發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失。
三、信用風(fēng)險(xiǎn)
1.借款人的違約行為
（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象屢見不鮮，這對(duì)于銀行業(yè)并非一件好事。首先，這將會(huì)降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會(huì)造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。再次，提前還款還會(huì)增加銀行的各項(xiàng)無形成本。由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來處理，耗費(fèi)較大的人力。而且銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算，增加了經(jīng)營(yíng)成本和服務(wù)成本。
（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個(gè)人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動(dòng)能力、失業(yè)或其他特殊情況導(dǎo)致無法還款的一種無意違約。貸款人是很難做到對(duì)借款人的財(cái)物狀況作出有效監(jiān)管或是準(zhǔn)確預(yù)期，因此個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。
2.開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)
（1）假按揭風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)商指使他人辦理按揭貸款，通過辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會(huì)使得銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由低到高，造成銀行的潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。
（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商為了獲得該項(xiàng)目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實(shí)的妾也和項(xiàng)目資料騙取貸款。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，不具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開發(fā)能力和優(yōu)良開發(fā)業(yè)績(jī)的開發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購(gòu)房者不能按期入住，最終開發(fā)項(xiàng)目甚至中途“夭折”。處于劣勢(shì)的購(gòu)房者可能要求解除購(gòu)房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的損失。
四、操作性風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身管理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.貸前調(diào)查形式化
銀行對(duì)貸款前的調(diào)查流程有詳細(xì)、具體的規(guī)定，但實(shí)際操作中，由于個(gè)人信貸戶數(shù)多、筆數(shù)多、借款人來源分散，在沒有足夠的監(jiān)督管理的情況下，過于形式化，輕視具體內(nèi)容的調(diào)查，是銀行需要承擔(dān)不必要的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2.個(gè)人信貸審批不嚴(yán)謹(jǐn)
在個(gè)人信貸審批方面銀行存在監(jiān)督檢查不夠、專業(yè)化程度低下、經(jīng)營(yíng)過渡授權(quán)等諸多問題使得銀行對(duì)個(gè)人信貸審批質(zhì)量無法保障。
3.忽視貸后管理
我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報(bào)告。但是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)達(dá)到一定業(yè)務(wù)量后，無論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無法實(shí)現(xiàn)的。
4.抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高估，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。
五、法律風(fēng)險(xiǎn)
1.借款人借款資格
依據(jù)法律規(guī)定，自然人因?yàn)閷⒖範(fàn)顩r分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人。而對(duì)于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對(duì)于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實(shí)踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會(huì)造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.借款用途
我國(guó)法律明確規(guī)定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場(chǎng)及用于非法活動(dòng)。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也在不斷強(qiáng)調(diào)銀行要嚴(yán)禁發(fā)放無指定用途的貸款。所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作，就會(huì)使貸款用于非法的活動(dòng)之中。而這種貸款往往很難收回。
六、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議
1.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式
其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。
2.提高貸款審查力度和管理水平
貸款人在接到借款人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于不同資信度的借款人，應(yīng)采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應(yīng)按協(xié)議催收貸款，在整個(gè)貸款償還期間，借款人如有違反貸款協(xié)議的，應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。
3.通過保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)
保險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具，通過向保險(xiǎn)公司投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失。同時(shí)，貸款人也可投保住房貸款保險(xiǎn)，防止借款人不能如期還款的損失。
第6篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
住所：___________________________________
電話：___________________________________
郵政編碼：_______________________________
開戶金融機(jī)構(gòu)及賬號(hào)：_____________________
抵押權(quán)人(乙方)_________________________
住所：___________________________________
法定代表人(或授權(quán)人)_____________
電話：___________________________________
郵政編碼：_______________________________為確保乙方與_____簽訂的_____號(hào)借款合同(以下簡(jiǎn)稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作抵押，乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)抵押，甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
第一條甲方以抵押物清單所列之財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。第二條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的產(chǎn)權(quán)情況1.房地產(chǎn)坐落：______________________________
2.地號(hào)：____________________________________
3.土地面積：________________________________
4.土地使用年限：___________________________
5.土地來源：________________________________
6.土地出讓(轉(zhuǎn)讓、劃撥)合同號(hào)：____________
7.國(guó)有土地使用ず牛篲________________________
8.房屋建筑面積：____________________________
9.共有權(quán)份額：_____________________________
10.房屋所有權(quán)證號(hào)：_________________________
11.房屋預(yù)售、買賣契約號(hào)：___________________第三條以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的抵押情況
1.抵押土地期至：________________________________
2.抵押土地面積：________________________________
3.抵押土地評(píng)估價(jià)值：___________________________
4.抵押房屋部位：________________________________
5.抵押房屋建筑面積：____________________________
6.抵押房屋評(píng)估總價(jià)值：__________________________
7.房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值：___________________________
第四條甲方抵押擔(dān)保的貸款金額(大寫)______元，貨款期限自_______年____月____日至________年____月_____日，貨款用途為___________.
第五條甲方保證對(duì)抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán)。
第六條甲方在本合同生效之日將抵押物權(quán)屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權(quán)屬證明文件由乙方代為保管。
甲方以所購(gòu)期房作抵押，在借款合同生效之日將購(gòu)房合同、抵押登記證明交乙方執(zhí)管。取得房屋所有權(quán)證后，將房屋所有權(quán)證一并交乙方執(zhí)管。
第七條抵押擔(dān)保的范圍：貸款金額(大寫)及利息、借款人應(yīng)支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)和抵押權(quán)的費(fèi)用(包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等)
第八條本合同的效力獨(dú)立于被擔(dān)保的借款合同，借款合同無效不影響本合同的效力。
第九條本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
第十條抵押期間，甲方有義務(wù)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時(shí)接受乙方的檢查。
第十一條甲方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的第一受益人為乙方。保險(xiǎn)單證由乙方代為保管。
第十二條抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由甲方存入乙指定的賬戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用。第十三條借款合同有效期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，乙方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
第十四條抵押物價(jià)值減少，甲方應(yīng)在30天內(nèi)向乙方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險(xiǎn)手續(xù)。
第十五條抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得贈(zèng)與、出售、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項(xiàng)下的抵押物。第十六條抵押期間，經(jīng)乙方書面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。第十七條以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在土地使用權(quán)抵押期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得在設(shè)定抵押的土地上另行建造定著物;乙方書面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設(shè)定抵押的土地上所建造的房屋預(yù)售，預(yù)售房屋面積限制在建筑______平方米以內(nèi)。甲方將預(yù)售出的房地產(chǎn)權(quán)情況列出清冊(cè)，報(bào)送乙方備案。乙方有權(quán)制止甲方繼續(xù)預(yù)售房屋。
第十八條借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務(wù)，乙方有權(quán)以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。第十九條發(fā)生下列情況之一，乙方有權(quán)提前處分抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、停止發(fā)放借款合同項(xiàng)下貸款或者提前收回借款合同項(xiàng)下已發(fā)放的貸款本息：
1.甲方被宣告破產(chǎn)或被解散;
2.甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務(wù)或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;
3.借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權(quán)落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項(xiàng)約定的違約情形等。
第二十條甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)向乙方支付借款合同項(xiàng)下貸款金額____%違約金，違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)就不足部分予以賠償。對(duì)上述違約金、賠償金以及甲方未承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的貸款本金、利息和其他費(fèi)用，乙方有權(quán)直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵銷。
第二十一條乙方依法處分抵押物所得的價(jià)款，按下列順序分配：
1.支付處分抵押物所需的費(fèi)用;
2.清償借款人所欠乙方貸款利息;
3.清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金(包括罰息)和賠償金等;
4.支付其他費(fèi)用。
第二十二條本合同有效期內(nèi)，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第二十三條其他約定事項(xiàng)：
1.甲方違反本合同自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行;
2.____________________________________________________.
3.____________________________________________________.
第二十四條因本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)向乙方所在地人民法院提起訴訟。
第二十五條本合同自抵押物清單中的抵押物均辦理登記之日起生效。
第二十六條本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。副本____份。
第7篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范
資金的穩(wěn)健、安全運(yùn)行是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行一系列金融活動(dòng)的首要原則。在商業(yè)銀行中，住房抵押貸款方面所涉及的資金量最大，也是占用資金最長(zhǎng)的領(lǐng)域，其期限最長(zhǎng)可達(dá)二三十年之久，如此大的資金，被占用如此長(zhǎng)的時(shí)間，因此在其中會(huì)涉及到一系列的金融風(fēng)險(xiǎn)。
一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀
在個(gè)人的消費(fèi)信貸中，由于個(gè)人住房抵押貸款占據(jù)重要的位置，近年來，住房抵押貸款已成為我國(guó)商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭的業(yè)務(wù)，被視為拓展信貸營(yíng)銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要手段，因此，個(gè)人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點(diǎn)拓展的貸款投向。
經(jīng)過中國(guó)人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截止到2009年3月末，購(gòu)房帶余額為3.49萬億元，同比增長(zhǎng)10.6%，比上年同期低19.2個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房貸款新增1149億元，同比多增146億元。隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增長(zhǎng)，個(gè)人住房抵押貸款不良率也開始逐漸的上升。因此，商業(yè)銀行應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)的防范，采取有效的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
二、商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的一種風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在如下幾方面：
其一，被迫違約。被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，因?yàn)橹Ц赌芰ο陆祷蛘哂型话l(fā)事件發(fā)生，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息。其二，理性違約。理性違約主要指借款人的主動(dòng)行為，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益，因而產(chǎn)生的違約行為。其三，提前還款。提前還款是借款人主動(dòng)違約行為，主要指借款人不按照合同約定的期限以及額度提前償還部分或者全部貸款的行為。其四，惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為“假按揭”，屬于一種欺騙行為，主要表現(xiàn)為實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，比如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場(chǎng)，加大了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）抵押風(fēng)險(xiǎn)
貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但是商業(yè)銀行會(huì)面臨如下的抵押風(fēng)險(xiǎn)：其一，抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何锏淖儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。其二，抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者指抵押物因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化以及房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者指抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)格下降，或者由于估計(jì)人員因其過失或故意過高估計(jì)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）利率風(fēng)險(xiǎn)
該風(fēng)險(xiǎn)主要指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率的現(xiàn)象，因而導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行主要面臨如下兩種利率風(fēng)險(xiǎn)：其一，“不匹配”風(fēng)險(xiǎn)，抵押貸款的長(zhǎng)期性和存款利率以及貸款利率調(diào)整的不同步，比如個(gè)人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調(diào)，銀行的資金成本也會(huì)隨之上調(diào)；個(gè)人住房抵押貸款屬于浮動(dòng)利率且下浮時(shí)，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會(huì)縮小。其二，由利率風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險(xiǎn)。
（四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)而遭受的利益損失。我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在如下兩方面：其一，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款資金的來源于運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長(zhǎng)貸”的問題。其二，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的變現(xiàn)性比較差。
（五）法律制度風(fēng)險(xiǎn)
指法律制度不健全，對(duì)失信、違約行為懲罰辦法不具體，執(zhí)行力度不強(qiáng)，使商業(yè)銀行面臨損失。良好的社會(huì)法律環(huán)境是發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的基礎(chǔ)條件，我國(guó)還缺少消費(fèi)信貸方面的法律、法規(guī)。
（六）市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)
政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，最終給商業(yè)銀行帶來的損失。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已嚴(yán)重脫離了個(gè)人的消費(fèi)能力，隨著經(jīng)濟(jì)的過熱發(fā)展，部分一線大城市的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)泡沫。
（七）管理風(fēng)險(xiǎn)
指商業(yè)銀行內(nèi)部個(gè)人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題，因而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)。很多商業(yè)銀行客戶經(jīng)濟(jì)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，為了能夠搶占個(gè)貸市場(chǎng)份額、完成考核指標(biāo)，出現(xiàn)了審批把關(guān)不嚴(yán)的情形；各商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)作中的隨意性很大，尚未形成統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)流程。缺少熟悉個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的專家，管理經(jīng)驗(yàn)與人員的培訓(xùn)滯后于個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。
（八）操作風(fēng)險(xiǎn)
違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至進(jìn)行違規(guī)經(jīng)營(yíng)；另一方面，部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或者思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至于借款人串通，逃避制度約束。
三、商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范
（一）建立健全內(nèi)部評(píng)級(jí)體系以及內(nèi)部評(píng)級(jí)模型
現(xiàn)代商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)管理不僅包含單一借款人風(fēng)險(xiǎn)管理，更重要的是，應(yīng)以優(yōu)化配置風(fēng)險(xiǎn)資本與配置信貸資產(chǎn)組合為風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對(duì)銀行面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量、監(jiān)控以及主動(dòng)管理，因此，需要商業(yè)銀行對(duì)整體信貸業(yè)務(wù)開發(fā)并建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系，采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法，對(duì)未來整體風(fēng)險(xiǎn)作出合理的預(yù)測(cè)。還應(yīng)充分考慮借款人個(gè)人資料與歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力與資信評(píng)估模型，逐步完善單一的借款人信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)借款人進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，以此作為業(yè)務(wù)開展的重要依據(jù)。
（二）完善抵押物處置制度
首先，積極培育、發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)。有效的實(shí)施抵押貸款就必須培育與發(fā)展相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)以及資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，制定抵押住房拍賣規(guī)程，解決抵押物的合法處分問題。其次，健全對(duì)房屋使用者的安置制度。第三，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為，保證抵押物估價(jià)的真實(shí)有效性。第四，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)已被評(píng)估的抵押房屋的實(shí)際情況，在充分考慮抵押房產(chǎn)處分、轉(zhuǎn)讓以及拍賣所應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，以及確保信貸資產(chǎn)安全的前提下，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。
（三）強(qiáng)化住房抵押貸款的力量風(fēng)險(xiǎn)管理與流動(dòng)性管理
隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化改革的不斷推進(jìn)，利率風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之逐步的顯現(xiàn)，應(yīng)采取如下幾種措施。其一，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作出周期性的調(diào)整，利率的調(diào)整可以是一個(gè)月、一個(gè)季度、半年或者一年。其二，開發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款指在低壓貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的低壓貸款方式。比如固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其三，套期保值，我國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化。其四，大力發(fā)展住房抵押貸款交易的二級(jí)市場(chǎng)，通過該市場(chǎng)商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押貸款形成債券出售，換取貸款資金或者流動(dòng)性高的短期債券，提高流動(dòng)性。
（四）完善內(nèi)部信貸管理機(jī)制，防范管理與操作風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行應(yīng)制定一套嚴(yán)密、詳細(xì)，并且操作性強(qiáng)的規(guī)章制度與流程，逐步提高信貸管理水平。首先，加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查。借款人應(yīng)具有完全民事行為能力，對(duì)抵押房屋擁有所有權(quán)，并持有所有權(quán)憑證。其次，完善貸款相關(guān)手續(xù)。在簡(jiǎn)化手續(xù)的同時(shí)，要完善個(gè)人住房抵押貸款的登記、公正、抵押以及保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。第三，嚴(yán)格規(guī)范貸款的操作流程，切實(shí)防范操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第四，提高住房信貸業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)，強(qiáng)化其責(zé)任感，并建立有效的內(nèi)部管理機(jī)制，調(diào)動(dòng)信貸業(yè)務(wù)人員的積極性。
（五）完善抵押貸款的法律制度環(huán)境
住房抵押貸款涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要良好的法律環(huán)境以及立法支持。我國(guó)應(yīng)盡快制定和頒布《信貸法》，明確消費(fèi)信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責(zé)，合理的分散信貸風(fēng)險(xiǎn)；建立個(gè)人破產(chǎn)制度，使住房抵押貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依，切實(shí)通過法律推行個(gè)人信用制度。
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第8篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范
1.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制下，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生有其可能性和必然性，這主要由住房貸款性質(zhì)、特點(diǎn)及市場(chǎng)環(huán)境所決定。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要源于信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生提前還款風(fēng)險(xiǎn)，而操作風(fēng)險(xiǎn)多來源于銀行內(nèi)部。筆者重點(diǎn)從違約風(fēng)險(xiǎn)、提前還貸風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三方面分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)：
1.1違約還貸風(fēng)險(xiǎn)
違約貸款指借款人和銀行簽訂以住房為抵押取得貸款，且在規(guī)定時(shí)間未能還清貸款的行為。違約貸款風(fēng)險(xiǎn)亦稱信用風(fēng)險(xiǎn)，它伴隨貸款關(guān)系出現(xiàn)而生，貸款償還或發(fā)生違約沖銷壞賬而滅。對(duì)于特定貸款人都存在違約還款的可能性，因此從貸款發(fā)放至本息收回期間都應(yīng)開展信用風(fēng)險(xiǎn)管理。
信用風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的主要組成板塊。商業(yè)銀行和借款人之間信息不對(duì)稱是產(chǎn)生違約還貸風(fēng)險(xiǎn)的根源，而其中信用制度的不完善是信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生基礎(chǔ)條件。而此處信息不對(duì)稱多為內(nèi)生性信息不對(duì)稱，一般借款人對(duì)自我信息清晰知曉，處于優(yōu)勢(shì)地位，而商業(yè)銀行缺乏對(duì)借款人信息的充分掌握，屬弱勢(shì)方。當(dāng)借款人借助信息優(yōu)勢(shì)使銀行利益受損時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制無法發(fā)揮職能，進(jìn)而產(chǎn)生違約還貸風(fēng)險(xiǎn)，借貸雙方信息不對(duì)稱行為愈嚴(yán)重，信用風(fēng)險(xiǎn)越大，即使商業(yè)銀行單方面采取種種措施，也只能有效降低信用風(fēng)險(xiǎn)程度，卻不能避免和消除。
1.2提前還貸風(fēng)險(xiǎn)
提前還款風(fēng)險(xiǎn)多指借款人提前還款所造成損失的可能性。當(dāng)市場(chǎng)利率低于貸款合同的利率時(shí)，借款方提前還貸情況時(shí)常發(fā)生，此類提前還款使銀行既承受利息的損失，又要承擔(dān)為該部分資金尋找投資渠道的成本。影響提前還貸風(fēng)險(xiǎn)因素有外生和內(nèi)生因素。外生因素多指非自愿性提前還款，如房屋受自然災(zāi)害影響，保險(xiǎn)公司代為還款的情形；而內(nèi)生因素包含利率和房?jī)r(jià)、貸款期限、經(jīng)濟(jì)周期。個(gè)人住房貸款包含固定利率和浮動(dòng)利率貸款，后者利息隨利率浮動(dòng)而變化，尤其對(duì)貸款期限長(zhǎng)的借款者價(jià)值波動(dòng)較大；經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，個(gè)人住房貸款還款上升，而經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)個(gè)人住房貸款的提前還款隨之低迷。
1.3操作風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中的操作風(fēng)險(xiǎn)多源于銀行內(nèi)部，違規(guī)操作是引發(fā)操作風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。操作風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和商業(yè)銀行自身貸款制度松弛程度有很大關(guān)系，當(dāng)商業(yè)銀行貸款制度放寬時(shí)，操作風(fēng)險(xiǎn)較大；而當(dāng)商業(yè)銀行制度管理上嚴(yán)格約束貸款，則操作風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)降低。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)重業(yè)務(wù)輕管理，在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，為提升業(yè)務(wù)量不惜違規(guī)降低貸款標(biāo)準(zhǔn)開展業(yè)務(wù)，或借助住房貸款違規(guī)辦理個(gè)人高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
2.我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
2.1 完善我國(guó)商業(yè)銀行內(nèi)部借貸管理機(jī)制
加強(qiáng)房貸申請(qǐng)審查資格審查，該審查是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一個(gè)關(guān)卡，可有效防范信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。進(jìn)行資格審查時(shí)，應(yīng)以借款人現(xiàn)金收入為評(píng)估基礎(chǔ)，對(duì)其家庭收入、疾病預(yù)測(cè)等進(jìn)行綜合分析；對(duì)貸款人借款金額、合法合理性進(jìn)行全面審查，調(diào)查科側(cè)重借款人還款能力、信用清理、擔(dān)保情況；貸款人應(yīng)規(guī)范審批流程，實(shí)現(xiàn)審查和貸款分離，確保貸款審批人員獨(dú)立授權(quán)審批貸款；貸款人應(yīng)設(shè)置合理借款者收入償還機(jī)制，結(jié)合借款人收入、負(fù)債、日常支出等，確定科學(xué)的貸款期限和金額，保證借款人每期償還能力超過還款金額。
加強(qiáng)個(gè)人房貸抵押物的審查，抵押物作為商業(yè)銀行收款的第二來源，亦是銀行收款的最后憑證，但同時(shí)抵押物自身伴有的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款抵押物的審查非常關(guān)鍵，越發(fā)嚴(yán)格的審查，越能為商業(yè)銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。抵押物審查中要對(duì)抵押物合法性強(qiáng)化審查；控制抵押率，以規(guī)避因抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)未能如期還款履行擔(dān)保法的借款人，堅(jiān)決拍賣其抵押房產(chǎn)。
2.2建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)是和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的領(lǐng)域，具有較高的市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)，為預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)非常關(guān)鍵。建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制能夠有效對(duì)國(guó)家政策、市場(chǎng)變化宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，及早對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)，繼而采取一系列措施規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)和威脅降低損失。預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期、復(fù)雜、高難度的工程，它包含風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警數(shù)據(jù)庫、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型和快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制。其中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警數(shù)據(jù)庫可通過不同渠道和途徑收集全面、系統(tǒng)的資料和數(shù)據(jù)，為開發(fā)合理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型提供條件，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型中的參數(shù)綜合我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)況、概率密度函數(shù)等確認(rèn)；而快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制的建立能夠及時(shí)、迅速化解和消除潛在風(fēng)險(xiǎn)的威脅。
2.3建立并發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制和個(gè)人信用體系
房屋抵押貸款保險(xiǎn)目的在于分散房屋毀壞的風(fēng)險(xiǎn)、借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和借款人的人參風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)種類單一，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)沒有進(jìn)行合理劃分。因此，可通過建立個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，嚴(yán)格劃分風(fēng)險(xiǎn)，并開發(fā)與之相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，如財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、失業(yè)險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等；根據(jù)消費(fèi)者收入情況開發(fā)不同種類保險(xiǎn)，如對(duì)收入較低建立政策性抵押貸款保險(xiǎn)，對(duì)收入高借款人提供商業(yè)性抵押貸款保險(xiǎn)；加快個(gè)人房屋抵押貸款證券化進(jìn)程，從根源上驅(qū)除商業(yè)銀行“存短貸長(zhǎng)”的矛盾和與之帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
建立科學(xué)、全面、系統(tǒng)的個(gè)人信用體系。嚴(yán)格按照借款人收入、信用等級(jí)、信用透支等綜合確定是否貸款或貸多少。首先完善國(guó)內(nèi)個(gè)人信用評(píng)估制度，可從國(guó)外引進(jìn)先進(jìn)可靠的計(jì)量模型，將定量和定性相結(jié)合對(duì)借款人進(jìn)行信用評(píng)估；同時(shí)加強(qiáng)全國(guó)范圍內(nèi)思想道德宣傳和教育，強(qiáng)化誠(chéng)信意識(shí)、守信意識(shí)，這對(duì)個(gè)人信用體系建設(shè)具有至關(guān)重要作用。（作者單位：長(zhǎng)江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）
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第9篇：個(gè)人住房抵押貸款范文
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施
1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：
1.1違約風(fēng)險(xiǎn)
違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過比較其住房有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。
1.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國(guó)的住房貸款主要來源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。這種短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場(chǎng)更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來的損失。
1.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個(gè)人都對(duì)未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。
1.4利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。
2住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范
針對(duì)上面所述的這些風(fēng)險(xiǎn)，本文從以下幾個(gè)角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)盡量最小化。
2.1違約風(fēng)險(xiǎn)的控制
針對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲(chǔ)蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制
住房抵押貸款期限長(zhǎng)，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個(gè)基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營(yíng)企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對(duì)這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
2.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)的控制
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個(gè)人住房抵押
貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4利率風(fēng)險(xiǎn)的控制
針對(duì)利率變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3結(jié)論
住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善?？傊?，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。
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