土地市場(chǎng)論文精選(九篇)

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第1篇：土地市場(chǎng)論文范文

水廠是城市建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施之一。由于城市用水量的迅速增長(zhǎng)，近年來(lái)許多城市急需新建或改擴(kuò)建水廠。如何在新水廠或改擴(kuò)建水廠工程設(shè)計(jì)中提高土地使用率是供水工程師應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題之一。筆者通過(guò)近幾年的工作實(shí)踐，認(rèn)識(shí)到可以通過(guò)提高工藝設(shè)計(jì)的科技含量及采用先進(jìn)設(shè)備等來(lái)尋找解決問(wèn)題的途徑。本文就這方面談點(diǎn)認(rèn)識(shí)并提出四個(gè)解決類(lèi)似問(wèn)題的對(duì)策。

1、以調(diào)流閥代替配水井，減少配水占地面積

為了保證凈水構(gòu)筑物的進(jìn)水流量恒定、進(jìn)水壓力穩(wěn)定，原水無(wú)論是取自地下水還是取自地表水，無(wú)論是通過(guò)重力流輸送到凈水廠還是通過(guò)水泵加壓后輸送到凈水廠，都需要在進(jìn)入凈水構(gòu)筑物前進(jìn)行配水。多年來(lái)，常規(guī)的做法是在凈水構(gòu)筑物前設(shè)置配水溢流井。配水溢流井中因沒(méi)有特殊設(shè)備，便于維護(hù)管理，也曾深受用戶的歡迎。然而，其占地問(wèn)題已成為水廠設(shè)計(jì)中的焦點(diǎn)。近年來(lái)調(diào)流閥的使用為配水方式的改進(jìn)提供了新的途徑，由于它具有投資少、占地面積小、對(duì)水頭和水量調(diào)節(jié)方便、沒(méi)有溢流水浪費(fèi)等優(yōu)點(diǎn)，愈來(lái)愈受到設(shè)計(jì)人員的重視。以筆者近年設(shè)計(jì)的廣東省東莞市第三水廠三期工程為例，一期工程規(guī)模為25萬(wàn)m3/d；二期工程規(guī)模為35萬(wàn)m3/d；三期工程規(guī)模為50萬(wàn)m3/d.水源為東江水，采用取水泵提升后用輸水管道輸送到凈水廠。由于水廠是在不同時(shí)期分期建設(shè)而成，自取水泵房到凈水廠的輸水管道分別為DN=1600、DN=1800和DN=2200，長(zhǎng)度約2km，并聯(lián)向一、二、三期工程輸送原水。由于取水泵房有8臺(tái)泵，7用1備，難以用7臺(tái)泵搭配成三組分別送水25萬(wàn)m3/d，35萬(wàn)m3/d，50萬(wàn)m3/d至凈水廠各期所建凈水構(gòu)筑物，因此在凈水廠需按一、二、三期的規(guī)模重新分配流量。若按常規(guī)設(shè)配水溢流井，需投資200萬(wàn)元，配水溢流井占地面積約3.7畝。但由于東莞市用地十分緊張，無(wú)法設(shè)置配水溢流井，因此設(shè)計(jì)中引用了調(diào)流閥代替配水溢流井，即在三根輸水管道末端分別加設(shè)調(diào)流閥，利用閥后流量計(jì)信號(hào)控制調(diào)流閥開(kāi)度對(duì)一、二、三期凈水構(gòu)筑物進(jìn)行配水。經(jīng)計(jì)算一、二、三期調(diào)流閥前后最大壓差小于10m，選擇調(diào)流蝶閥完全滿足設(shè)計(jì)要求。調(diào)流蝶閥設(shè)備僅需投資80萬(wàn)元，節(jié)約投資約100萬(wàn)元，減少占地面積約3畝。

同樣在一些以水庫(kù)水為水源，重力流輸水到凈配水廠的工程也采用了調(diào)流閥解決類(lèi)似問(wèn)題。如北京市第九水廠二期工程和遵義市北郊水廠改擴(kuò)建工程，調(diào)流閥均成功地發(fā)揮了作用。

2、疊合凈水構(gòu)筑物，減少凈水構(gòu)筑物占地面積

按照傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)思路，各凈水構(gòu)筑物順流程布置有三種基本形式：①直線型；②折角型；③回轉(zhuǎn)型。這幾種形式的共同特點(diǎn)是所有構(gòu)筑物都在同一平面上，且首尾相接，顯然占地面積較大。雖然這種布置構(gòu)筑物的施工簡(jiǎn)單，對(duì)今后擴(kuò)大再生產(chǎn)留有一定余地，在那些土地面積充足的地區(qū)仍不失為首選形式，但在一些寸土寸金的地方或?qū)纤畯S進(jìn)行改擴(kuò)建，沒(méi)有足夠的建筑面積可用的情況下，可采取將幾個(gè)凈水構(gòu)筑物疊合起來(lái)，壓縮平面面積而轉(zhuǎn)向空間發(fā)展。設(shè)計(jì)疊合池不僅可節(jié)約用地，還充分利用水往低處流的自然規(guī)律，減少構(gòu)筑物之間水頭損失，而且便于集中管理。

以遵義市北郊水廠改擴(kuò)建工程為例。遵義市北郊水廠改擴(kuò)建工程規(guī)模為10萬(wàn)m3/d，如果采用凈水構(gòu)筑物順流程首尾相接的布置形式，凈水廠占地面積約65畝。而把清水池建在平流沉淀池下面，將混合井、網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池和清水池設(shè)計(jì)成一個(gè)疊合池，疊合池與濾池、配水泵房之間采用管道順接，則減少占地面積約16畝。

東莞市第三水廠三期工程同樣采用了凈水構(gòu)筑物疊合的方式，使規(guī)模為50萬(wàn)m3/d的凈水構(gòu)筑物網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池、V型濾池和清水池合建成一個(gè)集團(tuán)式凈水構(gòu)筑物，占地面積僅43畝。具體方法是將濾池建在兩個(gè)系列絮凝、沉淀池之間，清水池建在平流沉淀池下面。集團(tuán)式凈水構(gòu)筑物平面尺寸為150m×135m.第三水廠疊合池設(shè)計(jì)參數(shù)如下：

（1）網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池疊合清水池。網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池分為2個(gè)系列，每系列又分為2組，每系列處理能力為25萬(wàn)m3/d，每組處理能力為12.5萬(wàn)m3/d，可獨(dú)立運(yùn)行。絮凝池和沉淀池前后布置，清水池和沉淀池上下布置，絮凝、沉淀和清水池組成一個(gè)疊合池。

每組絮凝池平面尺寸為20.4m×15m，分為4個(gè)單元，每單元分為三段共12格，單格平面尺寸為2.3m×2.3m.第一段過(guò)網(wǎng)流速0.27m/s；第二段過(guò)網(wǎng)流速0.20m/s；第三段不設(shè)網(wǎng)格板，空塔流速為0.073m/s.絮凝池總停留時(shí)間為12min.

每組平流沉淀池平面尺寸為20.4m×130.4m，有效水深3.2m，水平流速為24mm/s，停留時(shí)間1.5h.每組池池頂設(shè)一臺(tái)虹吸式吸泥機(jī)將池底沉泥吸入排泥溝。

每系列沉淀池下面設(shè)1座清水池，因?yàn)樵撍畯S配水泵房是均勻供水，所以清水池容量不需要太大，2座清水池總有效容積為2.09萬(wàn)m3，停留時(shí)間為1h.單座清水池平面尺寸為131m×44.8m.通氣孔設(shè)在池壁兩側(cè)。

（2）V型濾池。濾池和沉淀疊合池建在一起形成集團(tuán)式布置，濾池設(shè)在2系列沉淀疊合池之間，濾池與沉淀池共用上層走道板和下層排空渠。濾池端頭為設(shè)備間及控制室。濾池分為2個(gè)系列對(duì)稱(chēng)布置，中間為管廊，進(jìn)、排水渠設(shè)在池體兩側(cè)?？偲矫娉叽鐬椋?17m×45m.每系列由12個(gè)單池組成，單池過(guò)濾面積為98m2，設(shè)計(jì)濾速：9.12m/h，空氣沖洗強(qiáng)度：18L/（m2.s），水沖洗強(qiáng)度（氣水聯(lián)合沖時(shí)）：4L/（m2.s），水漂洗時(shí)的水沖洗強(qiáng)度：7－8L/（m2.s），表沖洗強(qiáng)度：1.8L/（m2.s）。

每池設(shè)600mm×600mm平板閘（開(kāi)度可調(diào)）、600mm×600mm平板閘（普通型）、DN=500出水調(diào)節(jié)閥、DN=350沖洗進(jìn)氣閥、DN=500沖洗進(jìn)水閥各1個(gè)。均為氣動(dòng)閥門(mén)。

設(shè)備間內(nèi)設(shè)有3臺(tái)沖洗水泵（2用1備），設(shè)計(jì)水量1415m3/h，設(shè)計(jì)揚(yáng)程13.4m；2臺(tái)鼓風(fēng)機(jī)（1用1備），設(shè)計(jì)風(fēng)量106m3/min，設(shè)計(jì)風(fēng)壓0.4bar（1bar＝105Pa）；2臺(tái)空壓機(jī)（1用1備）。

濾池運(yùn)行由計(jì)算機(jī)控制。

3、采用高效設(shè)備提高設(shè)備單位產(chǎn)量，減少占地面積

80年代以后，我國(guó)的供水行業(yè)隨著國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備的引進(jìn)，水處理過(guò)程中的一些工藝起了質(zhì)的變化。目前以液氯作為氯源的負(fù)壓加氯消毒設(shè)備已在新建或改擴(kuò)建水廠中普及，但通常是采用液氯自然汽化的形式。例如東莞市第三水廠一、二期工程加氯間按60萬(wàn)m3/d規(guī)模設(shè)計(jì)。一、二期各設(shè)預(yù)加氯點(diǎn)1處，主加氯點(diǎn)2處。預(yù)加氯設(shè)40kg/h流量控制加氯機(jī)4臺(tái)（2用2備）；主加氯設(shè)20kg/h余氯控制加氯機(jī)6臺(tái)（4用2備）。加氯間和氯庫(kù)平面尺寸為：30m×10m，由于是采用氯瓶自然汽化，共設(shè)在線氯瓶20個(gè)，10個(gè)為一組，兩組互為備用。自然汽化的優(yōu)點(diǎn)是節(jié)約電耗，但是氯庫(kù)占地面積較大。根據(jù)資料，一個(gè)1000kg氯瓶在常溫下產(chǎn)生的氣量為8kg/h，當(dāng)加氯量超過(guò)40kg/h時(shí)，采用自然汽化就不經(jīng)濟(jì)了，并因管道連接口多，也給安全帶來(lái)問(wèn)題。東莞市第三水廠三期工程建成后其規(guī)模由60萬(wàn)m3/d增加到110萬(wàn)m3/d，加氯如仍采用自然汽化，共需設(shè)在線氯瓶36個(gè)，18個(gè)為一組，兩組互為備用。在這種情況下采用高效率的液氯蒸發(fā)器，是經(jīng)濟(jì)合理的。1臺(tái)液氯蒸發(fā)器的產(chǎn)氣量通常為120－200kg/h，相當(dāng)于15－25個(gè)氯瓶的產(chǎn)氣量，而它的占地面積不足1m2.東莞市第三水廠三期工程選用了2臺(tái)200kg/h液氯蒸發(fā)器，并根據(jù)現(xiàn)有條件對(duì)加氯間進(jìn)行了改建，改建的內(nèi)容有兩部分：

（1）利用原有加氯機(jī)，適當(dāng)增加加氯機(jī)和改造加氯管路。三期于總進(jìn)水管上設(shè)預(yù)加氯點(diǎn)1處，加氯率為1mg/L，加氯量22.29kg/h，考慮一、二期共備用了2臺(tái)40kg/h流量控制加氯機(jī)，三期不再增加預(yù)加氯機(jī)，但需要對(duì)加氯管道進(jìn)行改造。三期設(shè)主加氯點(diǎn)2處，加氯率2mg/L，加氯量44.58kg/h，三期新增設(shè)40kg/h復(fù)合環(huán)路控制加氯機(jī)3臺(tái)（2用1備）。一、二、三期建成后共有20kg/h主加氯機(jī)3臺(tái)（2用1備），40kg/h主加氯機(jī)6臺(tái)（4用2備）。加氯間內(nèi)共設(shè)加氯機(jī)13臺(tái)。加氯機(jī)重新布置使其安排緊湊，在未擴(kuò)建加氯間的情況下，圓滿實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)目的。

（2）增加液氯蒸發(fā)器。三期按110萬(wàn)m3/d規(guī)模對(duì)加氯系統(tǒng)重新設(shè)計(jì)，設(shè)蒸發(fā)器2臺(tái)（1用1備）。由于增設(shè)了液氯蒸發(fā)器，氯庫(kù)中僅需設(shè)2組工作瓶（每組并聯(lián)2瓶），減少了工作瓶的占地面積。在有限的條件下，擴(kuò)建現(xiàn)有氯庫(kù)（將原氯庫(kù)向西擴(kuò)15.60m），擴(kuò)建后的氯庫(kù)儲(chǔ)備天數(shù)為14d.另外選擇調(diào)速水泵可以減少泵房中水泵臺(tái)數(shù)，也是采用高效設(shè)備提高設(shè)備的單位產(chǎn)量，減少占地面積的方法。

4、將輔助生產(chǎn)社會(huì)化，減少輔助生產(chǎn)占地面積

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，傳統(tǒng)的水廠設(shè)計(jì)通常采用小而全的模式，即將輔助生產(chǎn)設(shè)施設(shè)計(jì)得周到全面。車(chē)、鉆、刨、銑、磨各類(lèi)機(jī)械樣樣俱全，再加上電修、儀修等。因而輔助生產(chǎn)用房占了水廠面積的相當(dāng)比例。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，水廠設(shè)備多采用招投標(biāo)方式確定，所選用的設(shè)備優(yōu)質(zhì)可靠，售后服務(wù)有保證，致使水廠維修設(shè)備處于閑置狀態(tài)。機(jī)器的折舊、輔助生產(chǎn)人員的工資已成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)。隨著設(shè)備制造行業(yè)售后服務(wù)制度的完善和修理行業(yè)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展，水廠的大部分設(shè)備維修可交由設(shè)備供應(yīng)廠商和社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行，另設(shè)機(jī)修車(chē)間等已無(wú)必要。將輔助生產(chǎn)社會(huì)化，既節(jié)省了廠區(qū)用地又減少了水廠的人員編制。

第2篇：土地市場(chǎng)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；供需關(guān)系；成本問(wèn)題；拉動(dòng)內(nèi)需

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）34-0143-03

政策的宏觀調(diào)控在抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高方面沒(méi)有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平，大部分中低收入人群望房興嘆。所以站在社會(huì)主義國(guó)家的角度以及改善民生的角度都有必要深入去分析房產(chǎn)價(jià)格上漲的具體原因，以便政府做出有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善的相關(guān)房產(chǎn)政策，降低由房產(chǎn)價(jià)格高漲所帶來(lái)的房產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的威脅程度，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的發(fā)展道路以便可以制定出更有利于未來(lái)的長(zhǎng)期的高效的發(fā)展策略。

一、供需關(guān)系的影響

（一）需求影響

一種商品的價(jià)格在很大程度上是由于消費(fèi)者對(duì)于該商品的需求決定的，通過(guò)相關(guān)研究我們發(fā)現(xiàn)影響房產(chǎn)需求變動(dòng)的主要因素有以下幾種：（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展；（2）城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升；（3）房地產(chǎn)的區(qū)位影響。

1.城鄉(xiāng)一元化發(fā)展。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化過(guò)程。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展進(jìn)程所帶來(lái)的一個(gè)最主要的改變是人口結(jié)構(gòu)上的改變，即使得大批從農(nóng)村剩余人口涌向城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使得非農(nóng)人口的比重在總?cè)丝谥械谋戎氐玫酱蠓鹊奶嵘ㄈ绫?所示），由此引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)的需求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總供需帶來(lái)了不可估量的影響。但是根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同又可以將影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的需求分為兩個(gè)方面：居住需求，賺錢(qián)需求。（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的居住需求。隨著城鄉(xiāng)一元化發(fā)展的步伐，大量的農(nóng)村人口涌入城鄉(xiāng)。雖然城鄉(xiāng)一元化發(fā)展解決了大部分人的就業(yè)問(wèn)題，但是這部分人的住宅又形成了另一個(gè)新的需求，于是擁有自己住宅成了他們另一個(gè)當(dāng)務(wù)之急，這也就造成了房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系中需求的比重大大的提升。（2）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的賺錢(qián)需求。就在大部分人因?yàn)榫幼⌒枨鬄榉康禺a(chǎn)的價(jià)格提升作出“貢獻(xiàn)”的同時(shí)，一部分本身富裕的城鄉(xiāng)人口，看到了未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，于是這一部分人便本著賺錢(qián)的意圖加入到影響房地產(chǎn)價(jià)格的供求關(guān)系的大軍中來(lái)，這部分人的居住問(wèn)題早已經(jīng)解決，他們就是憑借自己的富余資金來(lái)賺取更多的資金。

表1

2.城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升。近年來(lái)伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，社會(huì)保障等各方面與改善民生的相關(guān)政策的不斷完善，使得中國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入水平得到大幅度的提升（如表2所示），這也使得城鎮(zhèn)居民對(duì)房地產(chǎn)需求變得更大，同樣根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同可以從居住需求和賺錢(qián)需求兩個(gè)方面來(lái)分析其需求變動(dòng)情況。（1）居住需求。首先，城鎮(zhèn)居民收入大幅度提升增強(qiáng)了居民購(gòu)買(mǎi)的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)。其次，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，城鎮(zhèn)居民有效需求逐漸旺盛。最后，拆遷安置等相關(guān)輔助措施的進(jìn)一步完善增加了城鎮(zhèn)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求，并且這部分需求將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。（2）賺錢(qián)需求。隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高，民間資金的不斷雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，又因?yàn)楣善笔袌?chǎng)等高風(fēng)險(xiǎn)投資渠道的低迷狀態(tài)，使得城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)而將資金投入到利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的供需關(guān)系，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.房地產(chǎn)的區(qū)位影響。房產(chǎn)的區(qū)位影響主要是指房產(chǎn)所處位置對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，即主要是房產(chǎn)周?chē)步逃?、衛(wèi)生、交通等與民生直接相關(guān)的公共產(chǎn)品的供給情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。隨著國(guó)民生活水平的提高，居住環(huán)境也越來(lái)越多的被重視起來(lái)，這就使得對(duì)處于較好生態(tài)環(huán)境、交通條件、教育條件、衛(wèi)生條件地段的房產(chǎn)的需求被大大的提升，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的提升。

（二）供給影響

一種商品的價(jià)格在一定程度上取決于生產(chǎn)者對(duì)于該商品的供給，從房地產(chǎn)自身的角度出發(fā)我們發(fā)現(xiàn)主要是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為、國(guó)際熱錢(qián)炒作這三種行為通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。

1.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量的階段性失衡使得中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)緩慢，占開(kāi)發(fā)投資的比例較小，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少十分明顯，出現(xiàn)了中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10%，高價(jià)位住宅占到40%以上，這種房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的不合理加劇了供需市場(chǎng)的不均衡程度，導(dǎo)致部分住房的供不應(yīng)求，并最終使得商品住房平均價(jià)格上升。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地，通過(guò)減少住房供給量，使得房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步提高。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提升，更多的企業(yè)家開(kāi)始進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量急劇增加，相對(duì)的土地的供給量就變得越來(lái)越少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)心理逐漸增強(qiáng)，于是便開(kāi)始通過(guò)囤積土地、減少住房供給等投機(jī)的方式通過(guò)減少供給來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的盈利，最終造成了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲。

3.熱錢(qián)炒作?！盁徨X(qián)”又稱(chēng)“逃避資本”，主要由延伸到國(guó)際間從事牟利活動(dòng)的短期資金、跨國(guó)公司的流動(dòng)資金及部分暫時(shí)閑置或過(guò)剩的資金、國(guó)際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國(guó)國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金等共同構(gòu)成的無(wú)特定用途的流動(dòng)資金。它是為追求高報(bào)酬及低風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金。

熱錢(qián)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有三種途徑:第一，直接購(gòu)買(mǎi)大量房產(chǎn)，刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。第二，境外熱錢(qián)憑借資金優(yōu)勢(shì)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商“合作”，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。由于部分房地產(chǎn)商融資困難，熱錢(qián)又有進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的愿望，雙方一拍即合。第三，熱錢(qián)進(jìn)入水泥、鋼材等與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的建筑成本大幅度上漲。無(wú)論哪一種途徑，熱錢(qián)都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，助長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)大“示范效應(yīng)”下，會(huì)吸引更多的外資及國(guó)內(nèi)民間資金進(jìn)入，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)泡沫也越來(lái)越大，一旦泡沫破裂就可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。

二、成本問(wèn)題的影響

企業(yè)的生產(chǎn)成本通常被看成是企業(yè)對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的生產(chǎn)要素的貨幣支付。同樣的，房地產(chǎn)的成本不是只包含建造過(guò)程中所耗費(fèi)的人力、物力、財(cái)力等支出，還包括房地產(chǎn)附著的土地的成本，其中影響房地產(chǎn)成本上升的最主要因素是：土地價(jià)格的上漲、建造成本的上漲、融資成本的上漲。

（一）土地價(jià)格上漲

1.土地價(jià)格的概念。土地價(jià)格是土地資源價(jià)格和土地資產(chǎn)價(jià)格的有效統(tǒng)一。土地資源價(jià)格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性與可讓渡性，它是對(duì)土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，而土地固定資產(chǎn)價(jià)格，則是凝結(jié)在土地中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的，其理論價(jià)格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤(rùn)。所以土地價(jià)格是土地資源價(jià)格和土地資產(chǎn)價(jià)格的有效統(tǒng)一。

2.土地價(jià)格的計(jì)算。中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格的計(jì)算方式。對(duì)于土地價(jià)格的構(gòu)成，中國(guó)目前比較公認(rèn)的觀點(diǎn)是：“土地價(jià)格=出讓金+配套費(fèi)+征地拆遷費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)”。出讓金是指土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)金額。城市建設(shè)配套費(fèi)是指城市建設(shè)部門(mén)向各類(lèi)基本建設(shè)項(xiàng)目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)費(fèi)用。征地拆遷費(fèi)是對(duì)原國(guó)有土地使用者和農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償，屬于補(bǔ)償性質(zhì)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指為了達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括宗地內(nèi)、外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3.土地價(jià)格上漲的原因。主要從土地的供需狀況及地域性這兩個(gè)方面進(jìn)行分析。（1）供需影響。一般商品由于供需的影響，單位商品的價(jià)格會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，但是土地價(jià)格因?yàn)槠渫恋刈陨淼奶匦詤s呈現(xiàn)不斷提高的趨勢(shì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，社會(huì)對(duì)土地的需求日益擴(kuò)大，地租有不斷上漲的趨勢(shì)。（2）土地的地域性。由于土地的地域性導(dǎo)致了土地價(jià)格也具有強(qiáng)烈的地域性，土地位置的固定性，使它無(wú)法像其他商品那樣可以到處流動(dòng)，因而使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，不同地域市場(chǎng)的土地價(jià)格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場(chǎng)均衡價(jià)格。所以，土地價(jià)格一般是在地域性市場(chǎng)內(nèi)根據(jù)其供求關(guān)系，形成各自的市場(chǎng)價(jià)格。這也就是為什么房?jī)r(jià)越高的地域其新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格越高的原因以及不同地域土地價(jià)格各不相同的原因。

4.土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系?；仡櫜煌瑢W(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的研究文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)即使運(yùn)用了相同的研究方法，選取了相同的樣本，來(lái)源也相同的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析也有著完全相反的結(jié)論。中國(guó)目前現(xiàn)行的有關(guān)土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系主要有以下幾種：（1）地價(jià)決定房?jī)r(jià)。（2）房?jī)r(jià)決定地價(jià)。（3）相互影響，一定條件下表現(xiàn)出因果關(guān)系。（4）相互影響，但不存在因果關(guān)系。

上述學(xué)者的研究結(jié)論其實(shí)證明中國(guó)的土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系其實(shí)是多種關(guān)系并存的，其原因是因?yàn)橥恋乇旧淼牡赜蛐砸约巴恋貎r(jià)格的地域性所造成的，即在一些地方是單純的土地價(jià)格影響房產(chǎn)價(jià)格，但在另一些地方則是兩者相互影響只不過(guò)兩者的主體各不相同，但是要明確的一點(diǎn)是，隨著土地價(jià)格的上漲房產(chǎn)價(jià)格是只增不減的。

（二）建造成本上升

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及建筑行業(yè)生態(tài)成本的不斷加大，大部分與建筑行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品的價(jià)格均開(kāi)始上升，例如水泥、鋼筋、建筑用磚、石子、木材、玻璃等；再加上勞動(dòng)力工資的上漲、房產(chǎn)周?chē)h(huán)境配套設(shè)施等附加值的成本上升，這部分價(jià)格上漲在開(kāi)發(fā)商所賺取利潤(rùn)不變的情況下就表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的成本提高

開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來(lái)，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，管理部門(mén)出臺(tái)了一系列政策，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款門(mén)檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金外，主要是國(guó)內(nèi)銀行貸款及其他資金來(lái)源。其他資金來(lái)源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來(lái)自于銀行貸款，在政府不斷調(diào)整銀行利率的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會(huì)上升，引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抬高房?jī)r(jià)。

三、拉動(dòng)內(nèi)需的需要

在國(guó)外金融危機(jī)的沖擊下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需要向內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)正好可以用其所能回報(bào)經(jīng)濟(jì)。畢竟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資比重較大，對(duì)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)100元的投資，可以拉動(dòng)十幾個(gè)部門(mén)170元~220元的投資，房地產(chǎn)100元的消費(fèi)，可以拉動(dòng)150元的消費(fèi)。這也是為什么中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格在國(guó)際金融危機(jī)的大背景下仍然上漲的原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，雖然近些年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的比較快，尤其是在中國(guó)加入WTO之后，更是迅猛發(fā)展，但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制仍然不是很完善，由此導(dǎo)致的房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲將是房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展遺留的問(wèn)題。因此，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)更快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，要使中國(guó)的房產(chǎn)事業(yè)更快、更好的發(fā)展必須解決這一遺留問(wèn)題，因此，需要政府及市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)揮其在房產(chǎn)市場(chǎng)中積極的作用，在制定進(jìn)一步的發(fā)展政策的時(shí)候可以充分的考慮到影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的諸因素，明確工作重點(diǎn)提高工作效率，使中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)能夠按照平穩(wěn)、健康的步伐全速前進(jìn)。

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The Factors of the Keep Rising Estate Prices of Our Country

PAN Wu-lin，ZHAO Meng，LIU Jing，WANG Gang

（Administrtion Collage of Agricultural University of Hebei，Baoding 071000，China）