小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)精選(九篇)
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第1篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
一、由于我們的操作不合理和住戶的違規(guī)使用，導(dǎo)致新年期間富康花園小區(qū)13棟209房被污水入浸，污水延伸到一樓商鋪，給業(yè)主和商家都造成了很大的損失，管理處工作人員忙得不可開交，業(yè)主也是抱怨?jié)M腹。在公司的支持和管理處工作人員的共同努力下，經(jīng)一個多禮拜的努力，此事終于得到了圓滿的解決，業(yè)主還拿出現(xiàn)金給我處工作人員慰勞。
二、市場環(huán)境的變化，導(dǎo)致我們管理處秩序維護員短缺，給小區(qū)的治安防范帶來了挑戰(zhàn)，由于人員的不足，致使兩戶住戶的門鎖被撬，雖未損失什么貴重物品，但說明了人員穩(wěn)定的重要性。管理處上報公司，經(jīng)對工資和人員做了相應(yīng)的調(diào)整后，小區(qū)到目前為止，沒有再發(fā)生過上述問題，確保了小區(qū)治安的穩(wěn)定性。
三、蝶戀花西餐廳占用小區(qū)的消防通道長達三年之久，造成業(yè)主對管理處的抱怨，也帶來了消防隱患，經(jīng)管理處多次協(xié)商、調(diào)節(jié)，并借用執(zhí)法部門的整治時機，成功的讓蝶戀花西餐廳歸還了長期占用的消防通道，還提高了對消防的認識。此舉得到了業(yè)主的好評，消除了安全隱患。
四、人員緊缺，招聘時不能擇優(yōu)錄取，有些員工私心較重，素質(zhì)不過硬，給公司的聲譽帶來了一些負面的影響，經(jīng)管理處與業(yè)主溝通，雖能得到理解，但是不可否認，這種行為應(yīng)該胎死腹中，不能盟發(fā)。否則將會給公司帶來毀滅性的打擊。因此我們接下來的重任是一定要加強員工的素質(zhì)培訓(xùn)，提高個人的榮辱觀，體現(xiàn)物業(yè)管理人的真正價值。
五、管理處積極響應(yīng)公司的號召，制定有償服務(wù)價格表，并率先在富康花園實施，雖有少數(shù)業(yè)主持有不同的意思，但經(jīng)過溝通后，都欣然接受了這一事實。到目前為止運行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)的范圍。確認了業(yè)主和物管各自的責(zé)任。
六、小區(qū)已成立8年之久，加上地下管網(wǎng)小很容易堵塞，管理處就按照年前制定的操作流程，歷時一年的流程操作，現(xiàn)已無任何問題，管網(wǎng)暢通，還給了小區(qū)業(yè)主一個舒適衛(wèi)生的生活環(huán)境，得到了公司和業(yè)主的好評。
七、因為有了XX年成功分亨芒果的經(jīng)驗，10年我們在芒果的管理和分享的過程中都做的得心應(yīng)手，讓小區(qū)的業(yè)主再一次享受了自已的節(jié)日—芒果節(jié)。看小區(qū)業(yè)主們分享著芒果盛宴，讓我們深深的感觸到，只有真心的付出，才會收獲滿意的微笑。物業(yè)管理藝術(shù)的決巧就是看我們怎樣去勾勒。
八、樓宇天臺的年久失修，暴露出了安全隱患，管理處工作人員扛著沉重的焊機，攀爬于每個樓道，經(jīng)一個禮拜的努力，終于劃上了圓滿的句號。小區(qū)東西門的破損和當(dāng)初的設(shè)計不合理，讓小區(qū)業(yè)主飽受了烈日和雨水之苦，管理處決心改善其薄弱環(huán)節(jié)，投入大量的人力物力，進行改建，讓以前的過關(guān)變成了現(xiàn)在的回家，也彰現(xiàn)了我們物業(yè)公司服務(wù)的本質(zhì)。
九、小區(qū)單元樓的門禁系統(tǒng)，是業(yè)主與管理處之間的畔腳石，多年來一直得不到有效的解決。管理處與業(yè)主進行反復(fù)的溝通，得到了大多數(shù)業(yè)主的認同，并同意由管理處牽頭進行聯(lián)系，共商門禁改造計劃。此工程到目前為止，已成功的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運行良好。管理處對已安裝好的業(yè)主進行了回訪，得到的答復(fù)是：“我家小孩到晚上9點了還到樓下去按自家的對講機，讓我們在家聽對講里面發(fā)出來的音樂，笑死人了”。
第2篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
關(guān)鍵詞：新建、住宅小區(qū)、物業(yè)管理現(xiàn)狀、物業(yè)管理規(guī)范化
中圖分類號： F287 文獻標識碼： A
前言：優(yōu)質(zhì)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在很多發(fā)達國家早已成為國家綜合實力的一個重要標志。我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在改革開放以后得到了迅猛發(fā)展，為世人所矚目，但存在的諸多問題不容忽視。因此，切實加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該成為全面建設(shè)小康社會、樹立民本思想、打造服務(wù)品質(zhì)、提升社會整體質(zhì)量的一個重要方面。
1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容
現(xiàn)代城市住宅小區(qū)的功能已經(jīng)從傳統(tǒng)的以居住為主的單一功能向著具有居住功能、商業(yè)服務(wù)功能、娛樂功能、安全功能、教育功能等功能多樣性發(fā)展，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，其管理對象是物，服務(wù)對象是人，以服務(wù)為宗旨。窩管理于服務(wù)之中。與其功能相適應(yīng)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容有以下幾個方面。
1.1環(huán)境的維護與管理
(l)公用市政設(shè)施的維護管理。就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門聯(lián)系。
(2)環(huán)境衛(wèi)生的維護管理。搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，向業(yè)主或使用人提供一個整潔舒適的居住、辦公環(huán)境,干凈整潔的環(huán)境可造成人們視覺上的美感和心理上的舒適感。
(3)綠化管理。做好綠化草地和花木的養(yǎng)護工作，努力營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境。
(4)治安管理，加強保安管理，向業(yè)主和使用人提供生活和辦公的安全保障。
(5)車輛交通管理，加強車輛管理，防止車輛丟失、損失等，要求小區(qū)車輛停放有序，行車路線有明顯標志，車輛限速行駛等。
1.2住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)接管理
產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)管理即是對物業(yè)所有權(quán)的管理，是房管部門按法律規(guī)定的原則，對物業(yè)所有權(quán)及其合法變動情況的確認，保障產(chǎn)權(quán)人合法行使權(quán)力而進行的一系列管理工作。它是房地產(chǎn)行政管理的一項基本工作，也是城市房地產(chǎn)各項管理工作的基礎(chǔ)。主要內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)登記、審查確認產(chǎn)權(quán)、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記、產(chǎn)權(quán)檔案。
1.3創(chuàng)建文明小區(qū)
隨著物質(zhì)生活的不斷提高，人們對精神生活的追求也逐步提高。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司在嚴格管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力建設(shè)的前提下還應(yīng)積極開展精神文明建設(shè)。主要包括：
(l)制定小區(qū)精神文明公約。
(2)開展文明單位創(chuàng)建活動，主要是開展文明小區(qū)、文明樓、文明家庭活動。
(3)開展社區(qū)活動，運用各種傳媒工具和文娛活動場所組織各種公益活動，包括體育、文藝、文化活動，聯(lián)絡(luò)感情，增強友誼，鍛煉身體。
(4)小區(qū)居民能夠遵守各項管理制度，文明居住，并能積極參加各項公益活動，鄰里間團結(jié)友愛，互幫互助。
2住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題分析
2.1當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題
近年來，物業(yè)管理在全國取得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全國有7000余家物業(yè)管理企業(yè)，從業(yè)人員100多萬。從對住宅小區(qū)的物業(yè)管理來看，目前主要存在著以下幾個方面的問題：
(l)服務(wù)質(zhì)量良莠不齊。
(2)物業(yè)管理公司小而多、沒有形成規(guī)模經(jīng)濟效益。
(3)資金缺乏。
2.2問題的成因分析
產(chǎn)生以上問題的原因很多,但總的來說主要有以下三方面:
(l)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(使用人)物業(yè)消費意識薄弱。隨著房改制度深入開展，購買住房作為投資和消費已被人們普通認可。但購買住房后的物業(yè)管理作為消費則尚未被人們完全認識。
(2)物業(yè)管理立法工作不完善。物業(yè)管理涉及的關(guān)系十分復(fù)雜，客觀上要求物業(yè)管理法制的加強和完善。但由于人們對物業(yè)管理認識上的滯后性，使物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)未能跟上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
(3)物業(yè)管理收費與其發(fā)展不相適應(yīng)。物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(使用人)的委托，對其居住小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通和環(huán)境面貌等項目開展的日常維護、修繕、清潔服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費問題現(xiàn)在是物業(yè)管理工作中比較受關(guān)注的問題：一方面，業(yè)主(使用人)認為收費價格與服務(wù)質(zhì)量不符，繳納費用卻得不到高質(zhì)量的服務(wù)，而且感覺物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費的使用不透明，不知道自己所繳納的物業(yè)管理費究竟用到了什么地方，從而對物業(yè)管理部門收取物業(yè)管理費不信任，不理解，甚至相抵觸，拒絕繳納。另一方面，物業(yè)管理公司認為費用標準太低，對需要完成的工作力不從心。
3、新建住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化建議
針對我國新建住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題,筆者認為根本原因就是物業(yè)管理缺乏規(guī)范化,因此必須加強物業(yè)管理的規(guī)范化研究,為以后的物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。
3.1引入競爭機制，將物業(yè)管理市場化
筆者認為物業(yè)管理公司也應(yīng)該積極參與到市場競爭中來，有競爭企業(yè)才有積極進取的動力，針對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理，筆者認為業(yè)主委員會可以通過招標的方式選擇物業(yè)管理公司，這樣選擇的物業(yè)公司才能更符合小區(qū)管理的要求。物業(yè)公司應(yīng)該徹底轉(zhuǎn)變原有的觀念，不能固守地盤不思進取，應(yīng)成立獨立的物業(yè)公司，進行現(xiàn)代化管理，招聘優(yōu)秀的物業(yè)管理人才，進行針對性的培訓(xùn)，讓員工養(yǎng)成吃苦耐勞、高度負責(zé)的工作態(tài)度，并按照市場要求建立工作規(guī)范，使物業(yè)管理真正走向市場化。只有這樣，物業(yè)公司才能從根本上認識到管理的重要性，才能進一步重視公司的發(fā)展，重視管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提高更好的服務(wù)。
3.2目前我國物業(yè)管理立法遠遠滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，缺乏系統(tǒng)性和綜合性，層次也較低，物業(yè)管理法制的完善需要政府各級部門的大力支持，首先立法部門要確保物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的立法工作，明確政府物業(yè)管理部門職責(zé)分工，加強對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和管理，同時明確業(yè)主、物業(yè)公司、政府職能部門之間的權(quán)利和義務(wù)，使物業(yè)管理在發(fā)展的過程中做到有法可依。同時，各級地方政府也應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍和職權(quán)范圍，并盡快建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)體系，這樣才有針對性。物業(yè)公司也應(yīng)該制定完善的規(guī)章制度，建立崗位責(zé)任制，明確員工的工作職責(zé)，使公司管理規(guī)范化。
3.3新建住宅小區(qū)較多，位置和檔次不同，如果政府不加以管理，難免會出現(xiàn)亂收費現(xiàn)象，因此政府應(yīng)該針對不同的住宅小區(qū)設(shè)置不同的物業(yè)管理收費標準，使物業(yè)管理收費做到有法可依，有章可循。此外，物業(yè)公司也可以根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟承受能力提供不同的物業(yè)服務(wù)，按質(zhì)論價，業(yè)主也可以按照自身的實際情況選擇需要的服務(wù)項目，各取所需，這種按質(zhì)論價的物業(yè)管理收費方式有利于弱化物業(yè)與業(yè)主之間因為收取的費用與提供的服務(wù)不一致的矛盾，也有利于物業(yè)管理收費難現(xiàn)象的有效解決。
結(jié)語：
物業(yè)管理公司需要重新以戰(zhàn)略的眼光設(shè)計企業(yè)的未來發(fā)展，建造富有創(chuàng)新意識的團隊，以滿足顧客需求的超凡價值，去迎接市場競爭的挑戰(zhàn)。優(yōu)質(zhì)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在很多發(fā)達國家早已成為國家綜合實力的一個重要標志。我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在改革開放以后得到了迅猛發(fā)展，為世人所矚目，但存在的諸多問題不容忽視。在實現(xiàn)市場化物業(yè)管理發(fā)展模式過程中,隨競爭機制的引入,物業(yè)管理企業(yè)將面臨激烈的市場競爭,同時也帶來新的機遇。
參考文獻
1張麗英.拒交物業(yè)管理費的法律問題.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報.1999(2):43一45
2陳偉.居住小區(qū)物業(yè)收費問題探討.北京房地產(chǎn).1999(4):22一25
3趙小軍.物業(yè)管理的功能、問題及對策.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報.1999()l:35一37
第3篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理；VB6.0；數(shù)據(jù)庫；信息；用戶
中圖分類號：TP311.52 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0075-01
迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。本文通過用VB 6.0編寫小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，利用軟件工程原理，采用生命周期方法學(xué)，其開發(fā)主要包含建立和維護后臺數(shù)據(jù)庫以及前端應(yīng)用程序的開發(fā)兩個方面，用來實現(xiàn)小區(qū)信息數(shù)據(jù)庫的創(chuàng)建和各種費用的統(tǒng)計、收取和匯總。
一、系統(tǒng)需求分析
（一）系統(tǒng)要解決的問題
作為更適用于現(xiàn)代化小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)，本系統(tǒng)應(yīng)實現(xiàn)的功能：信息化，方便業(yè)務(wù)處理，方便靈活的查詢功能，清晰明確的權(quán)限管理。
（二）系統(tǒng)需求問題描述
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)由資料管理、基本管理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、系統(tǒng)管理、幫助、退出功能模塊六大子系統(tǒng)組成。本系統(tǒng)的主要參與者有：普通工作人員、公司財務(wù)人員、公司系統(tǒng)管理員、公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主。他們參與以上模塊中其中一種或幾種工作活動。
（三）系統(tǒng)的非功能性需求
系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理，人機界面友好，系統(tǒng)反應(yīng)速度快，系統(tǒng)的開放性和可維護性。
二、數(shù)據(jù)庫設(shè)計
系統(tǒng)的E-R圖設(shè)計
數(shù)據(jù)庫設(shè)計就是將現(xiàn)實世界的數(shù)據(jù)組織成數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)所采用的數(shù)據(jù)模型。實體聯(lián)系方法簡單、實用，通常使用它的工具—E-R圖。下面給出系統(tǒng)部分E-R圖（因為各個實體屬性較多，簡潔起見，在每個 圖中只給出了相關(guān)的屬性）
三、系統(tǒng)設(shè)計
基本資料管理模塊
四、總結(jié)
在本系統(tǒng)的開發(fā)過程中，由于本人是初次開發(fā)軟件，在知識、經(jīng)驗方面都存在著不足。另外，在整個開發(fā)的過程中，時間也比較倉促。因此，該系統(tǒng)也會存在一些缺陷和不足。由于對物業(yè)管理的整個流程不夠熟悉，在需求分析時未能做到完全滿足用戶的需求。因為本系統(tǒng)是一個通用的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，所以在需求分析階段做得不是很深入，以后應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理進行詳細的需求分析和業(yè)務(wù)流程分析從而更合理更科學(xué)地設(shè)計系統(tǒng)功能模塊和數(shù)據(jù)庫。
參考文獻
[1]林陳雷,郭安源,葛曉東.教育信息化系統(tǒng)開發(fā)實例導(dǎo)航.人民郵電出版社,2003
第4篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
改造后，對于藥材居委會來說，將是全新的挑戰(zhàn)，圍繞現(xiàn)階段"五新大調(diào)研大討論",結(jié)合社區(qū)實際，現(xiàn)將今后藥材"五新"新思路總結(jié)為"如何認識社區(qū)新優(yōu)勢，如何挖潛創(chuàng)收新途徑，如何運用管理新路徑，如何打造服務(wù)新品牌，如何破解發(fā)展新瓶頸".
認識社區(qū)新優(yōu)勢：
藥材社區(qū)位于中城區(qū)北側(cè)，東鄰發(fā)展大道，南鄰古黃河水景公園風(fēng)光帶，西至運河文化大橋，北至二線防洪大堤，轄區(qū)面積2.5平方公里，管轄范圍內(nèi)有一處共25棟居民住宅小區(qū)、一個單位宿舍，另有市馬陵高中部、市第一人民醫(yī)院、市民政局、市殘聯(lián)、陽光大酒店、老年公寓等單位坐擁其中，交通便利，風(fēng)景秀麗，社區(qū)資源豐富。
挖潛創(chuàng)收新途徑。
依托市馬陵高中部和市第一人民醫(yī)院地利優(yōu)勢，努力協(xié)調(diào)爭取在附近建立一個規(guī)范經(jīng)營、秩序井然的疏導(dǎo)點，不僅能滿足周邊居民和學(xué)生需求，而且便于環(huán)境衛(wèi)生的長效管理，也為居委會創(chuàng)造了收益。
居委會開辦物業(yè)公司為隆城頤和安置小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)成立樓棟長、黨支部、業(yè)主委員會參與小區(qū)物業(yè)監(jiān)督，始終堅持讓小區(qū)物業(yè)管理運行在陽光下。
與市城司協(xié)調(diào)爭取租賃隆城頤和安置小區(qū)門面房，對門面房進行統(tǒng)一管理與對外出租，居委會從中賺取中介費。
運用管理新路徑：
探索以黨建創(chuàng)新引領(lǐng)社區(qū)管理創(chuàng)新新思路，凝聚各方力量，整合各類資源，開展"單位聯(lián)社區(qū)、黨員聯(lián)居民"的"雙聯(lián)"活動，為社區(qū)發(fā)展提金點子、想好辦法。
一是建立功能型黨支部。根據(jù)黨員愛好特長、志愿服務(wù)內(nèi)容等，深化轄區(qū)單位在職黨員進社區(qū)參與社區(qū)管理。將各單位在職黨員活動情況，統(tǒng)一納入社區(qū)黨務(wù)公開，在社區(qū)網(wǎng)站、公開欄公示，同時社區(qū)黨委還充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)平臺，不定期發(fā)送短信，加強轄區(qū)單位與社區(qū)黨委之間的溝通。
二是居住在社區(qū)內(nèi)的黨員亮明身份。為了便于后期管理，與物業(yè)公司做好對接，做好常住人口名冊登記。將在每個樓棟入口處懸掛"黨旗在樓棟飄揚"展示牌，主動參與到物業(yè)小區(qū)管理中，以實際行動塑造新形象，展示新風(fēng)采。
三是建立信息化管理平臺。以網(wǎng)格化管理為抓手，建立網(wǎng)格QQ群，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映訴求平臺。
四是善于活用"從群眾中來，到群眾中去"工作方法。要始終相信高手在民間，學(xué)會向群眾尋計問策，利用好、選好社區(qū)評議團成員，為藥材新常態(tài)下的新發(fā)展排憂解難，出謀劃策。
打造服務(wù)新品牌
藥材轄區(qū)內(nèi)以老年公寓、市民政局、市殘聯(lián)等這些幫扶弱勢群體的單位居多，且隆城頤和安置小區(qū)入住戶多是周邊拆遷家庭。根據(jù)社區(qū)特點，打造"為樂助老"特色社區(qū)，自建一批服務(wù)弱勢群體的志愿者隊伍，與社會志愿者組織搞好對接，提供配套服務(wù)，不定期開展特色活動。利用好市第一人民醫(yī)院得天獨厚的資源優(yōu)勢，不定時為居民開展義診咨詢。
破解發(fā)展新甁頸
第5篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
關(guān)鍵詞 信息管理 數(shù)據(jù)庫 收費系統(tǒng)
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A
0 引言
作為城市發(fā)展建設(shè)的一個主要發(fā)展力量，物業(yè)收費管理事業(yè)正在伴隨著城市房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展蓬勃興起，廣大百姓在成為購房客戶的同時也成為了物業(yè)的業(yè)主，他們在享受擁有產(chǎn)權(quán)興奮的同時，也更加關(guān)注在居住區(qū)內(nèi)是否能享受良好的服務(wù)、物業(yè)是否能夠保值增值。因此，如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)收費管理的關(guān)鍵問題。提高物業(yè)收費管理水平必須使用先進的管理理念、現(xiàn)代化的管理手段。小區(qū)管理內(nèi)容繁雜，日常各項收費是小區(qū)的主要收費項目，如果使用傳統(tǒng)的手工管理方式，將耗費大量人力物力。要想用較少的人力完成復(fù)雜的管理，就必須要有一套科學(xué)、高效、嚴密、實用的物業(yè)收費管理系統(tǒng)。
1 業(yè)務(wù)流分析
小區(qū)物業(yè)收費（管理）系統(tǒng)工作流程為：系統(tǒng)啟動并進入登錄界面，根據(jù)不同的用戶進行登錄，所有用戶都可以瀏覽系統(tǒng)主頁面。通過權(quán)限判斷，注冊用戶除了可以瀏覽信息操作外，還可以進行對自己注冊資料的操作（包括對自己的資料的錄入、修改和刪除的操作），以及圖書借閱、查詢等功能。管理員可以對系統(tǒng)信息進行添加、修改和刪除的權(quán)限，及對系統(tǒng)管理的所有功能進行操作。
本系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程圖如圖1所示：
2 系統(tǒng)開發(fā)目標
（1）操作簡單、界面友好：完全控件式的頁面布局，使得信息的錄入工作更簡便；許多選項包括房屋信息、業(yè)主信息、銷售信息等只需要點擊鼠標就可以完成。（2）即時可見：對信息的處理（包括添加、修改、刪除）將立即在對應(yīng)的頁面顯示出來，達到“即時、即時見效”的功能。（3）功能完善：不僅包括常見系統(tǒng)的信息管理的各個方面：信息錄入、瀏覽、刪除、修改、查詢等各個方面，完整地實現(xiàn)了系統(tǒng)對即時信息的管理要求。而且，還能進行對會員的管理，對會員的資料進行審核，以及上傳文件的管理。（4）方便移植：系統(tǒng)應(yīng)具有實用性、可靠性和適用性，同時注意到先進性。針對不同的用戶，只需要稍作修改就可以開發(fā)出適合自己特點的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。系統(tǒng)界面中所需的數(shù)據(jù)都存放于數(shù)據(jù)文件中，只要對該文件做部分修改，就能在系統(tǒng)界面上實現(xiàn)及時更新的效果，減少了更改系統(tǒng)源代碼的復(fù)雜性。（5）動態(tài)管理：對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫實行動態(tài)操作，能實現(xiàn)對數(shù)據(jù)庫信息的動態(tài)查詢、動態(tài)更新修改和動態(tài)錄入數(shù)據(jù)。
3 數(shù)據(jù)庫設(shè)計
通過系統(tǒng)功能分析，針對小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，總結(jié)出如下的需求信息：（1）用戶分業(yè)主用戶和管理員用戶；（2）注冊用戶無需要登錄就可以進行論壇操作；（3）管理員用戶登陸后可進行管理員信息、房屋信息及銷售記錄信息的維護。
經(jīng)過系統(tǒng)功能分析和需求總結(jié)，考慮到將來功能上的擴展，設(shè)計如下的數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)：（1）管理員信息，包括數(shù)據(jù)項：帳號，密碼，權(quán)限等。（2）房屋信息，包括數(shù)據(jù)項：ID，房屋名稱，地址等。（3）業(yè)主信息，包括數(shù)據(jù)項：編號，業(yè)主姓名，價格等。
得到上面數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)以后，就可以設(shè)計出能夠滿足用戶需求的各種實體，以及它們之間的關(guān)系，為后面的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計打下基礎(chǔ)。這些實體包含各種具體信息，通過相互之間的作用形成數(shù)據(jù)的流動。
4 管理模塊界面設(shè)計
用戶界面的大部分功能都是以管理模塊為前提的，因為用戶模塊所顯示的數(shù)據(jù)大部分需要通過管理模塊來添加。因此，我們首先要來介紹管理模塊的設(shè)計與開發(fā)。管理模塊相對業(yè)主模塊要復(fù)雜一些，因為在這里需要對所有信息進行維護，包括瀏覽、增加、修改和刪除等操作。為了便于系統(tǒng)維護，頁面的命名才用“模塊名+功能名”的方式。概括起來，管理模塊具有以下功能：（1） 管理員管理；（2）房屋信息管理；（3）設(shè)備信息管理；（4）投訴信息管理；（5）收費信息管理；（6）系統(tǒng)參數(shù)管理。
本系統(tǒng)包括五個模塊：（1）人員與安全管理模塊；（2）房屋模塊；（3）設(shè)備管理模塊；（4）收費理模塊；（5）投訴管理模塊。
人員與安全管理模塊主要包括對物業(yè)管理人員和業(yè)主的信息管理。包括錄入人員的基本信息；用戶權(quán)限分配，對物業(yè)管理人員和業(yè)主進行權(quán)限的分配。
房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情況統(tǒng)計。其中房屋信息管理包括對房屋的基本資料的錄入，變更和查詢等。房屋使用情況統(tǒng)計實現(xiàn)對房屋現(xiàn)有狀況的統(tǒng)計和查詢。能夠以列表顯示空房、出租房屋和個人住宅。能夠顯示哪些房屋在裝修時經(jīng)過改動，哪些沒有經(jīng)過改動。
設(shè)備管理模塊主要包括設(shè)備信息管理和報修管理。設(shè)備信息管理包括對小區(qū)設(shè)備的基本信息的錄入，修改，查詢等。報修管理負責(zé)對設(shè)備故障報修的添加，查詢，對設(shè)備維修情況進行記錄，并能統(tǒng)計出老舊或多次報修的設(shè)備。能夠打印報修單。
收費管理模塊主要包含收費管理和收費統(tǒng)計。收費管理負責(zé)對收費的金額，人員日期等基本信息進行添加和查詢。收費統(tǒng)計能夠統(tǒng)計顯示出已繳費的業(yè)主名單，和欠費的業(yè)主名單等。能夠打印收費、欠費單。
投訴管理模塊主要含有投訴管理和投訴統(tǒng)計。投訴管理主要對投訴的詳細內(nèi)容進行添加記錄，對投訴案件的級別分出輕重緩急。投訴統(tǒng)計是指統(tǒng)計查看投訴的類型（安全類、民事糾紛、物業(yè)服務(wù)類、環(huán)境類、設(shè)備類等），顯示類型的具體列表，并能打印列表。并能查詢已解決和未解決的投訴。本系統(tǒng)是一個在線小區(qū)物業(yè)收費系統(tǒng)，采用+SQL2008的模式來訂制的一個小型電子服務(wù)平臺。本系統(tǒng)從功能上來說，比較完備。系統(tǒng)以Web界面與用戶交互，為用戶提供信息并接受其操作，同時通過數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)來存儲信息數(shù)據(jù)。系統(tǒng)實現(xiàn)了對信息數(shù)據(jù)的瀏覽、查詢、編輯和管理等基本數(shù)據(jù)庫操作，系統(tǒng)采用了模塊化設(shè)計方法，根據(jù)用戶的需求及程序的應(yīng)用與維護的易用性，將各個部分置于不同的模塊當(dāng)中，方便了程序的擴展與維護，同時建立了程序功能復(fù)用的基礎(chǔ)。
5 總結(jié)
本系統(tǒng)還存在一些不足之處，對數(shù)據(jù)庫操作的性能有待進一步優(yōu)化，雖然本系統(tǒng)優(yōu)化了不少，但要達到理想狀態(tài)還有一段距離。根據(jù)系統(tǒng)的不足，繼續(xù)改進和完善本系統(tǒng)。
參考文獻
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第6篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
聽景園物業(yè)管理問題及原因分析
經(jīng)過我們的調(diào)查走訪，聽景園小區(qū)的物業(yè)管理的現(xiàn)狀為，?小區(qū)安全保衛(wèi)情況較為良好，小區(qū)的各個出入口都有保安，并有監(jiān)控錄像，但是監(jiān)控錄像起不到實時防護的作用，只有在出現(xiàn)問題的時候才會用到監(jiān)控錄像；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生情況較為整潔，路面沒有明顯的垃圾，垃圾處理的較為及時；小區(qū)內(nèi)交通及車輛管理情況一般，小區(qū)停車比較混亂，一是有許多停車位沒有充分利用，不在此居住還占有車位，好多車位長期空著，而有需求的業(yè)主無車位可申請；二是車位標示不清楚，也沒有車位鎖，導(dǎo)致沒有車位的車主隨意亂停引發(fā)鄰里糾紛；三是地下停車庫長期閑置。小區(qū)公共設(shè)施的管理維護情況較為良好，路燈、健身器材等都得到及時的維護。之所以出現(xiàn)以上問題，主要是由以下四個方面造成的。第一，物業(yè)管理企業(yè)自身定位不準確。物業(yè)管理企業(yè)沒有完成從“管理者”到“服務(wù)者”這個角色的轉(zhuǎn)變，仍然以“管理者”的角色來進行管理規(guī)范，出現(xiàn)了服務(wù)態(tài)度冷淡，溝通方式強硬等現(xiàn)象，從而加劇業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。物業(yè)管理服務(wù)缺乏主動性，只有當(dāng)業(yè)主上門反映問題時，物業(yè)管理企業(yè)才會做出相應(yīng)的解決措施，而不能做到防患于未然。第二，物業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。物業(yè)管理人員的素質(zhì)是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)水平高低的一個指標。像物業(yè)管理這種服務(wù)行業(yè)應(yīng)該需要一些具有專業(yè)知識、經(jīng)驗比較豐富的高素質(zhì)物業(yè)管理人才。但是，目前該物業(yè)管理企業(yè)的管理人員都不是這方面的專員。聽景園小區(qū)的物業(yè)管理人員，有一些是剛剛成年的沒有任何經(jīng)驗的年輕人，有一些是退休再返聘的老年人，還有一些退伍的軍人，這些都體現(xiàn)了物業(yè)管理的服務(wù)人員不專業(yè)，缺少管理經(jīng)驗，他們在與業(yè)主處理問題的時候難免會出現(xiàn)溝通不暢，解決問題的辦法不夠?qū)I(yè)而引起業(yè)主不滿。
業(yè)主作為物業(yè)管理過程中的一大主體，其行為也會對物業(yè)管理產(chǎn)生一定的影響。個別業(yè)主常有一些不文明的行為，例如聽景園小區(qū)就存在私搭亂建、開辟土地種菜等現(xiàn)象，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)派相關(guān)人員進行溝通時，會遇到一些業(yè)主蠻不講理的現(xiàn)象，導(dǎo)致問題得不到解決。一些業(yè)主會出現(xiàn)少繳或者不繳物業(yè)費的行為，而物業(yè)管理公司也只能以停水停電這種不得已的辦法來催繳費用，妨礙了物業(yè)管理企業(yè)進行正常的物業(yè)管理活動。還有一些業(yè)主在維護自身利益的同時不顧他人的合法權(quán)益，導(dǎo)致其他業(yè)主的利益受損，從而使問題變得復(fù)雜化，矛盾逐漸升級。與此同時，因為同一小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)參差不齊，業(yè)主之間無法達到共識，沒有辦法綜合出一致的意見和想法與物業(yè)管理企業(yè)進行交涉，所以在同物業(yè)管理企業(yè)進行討論的時候無法達成統(tǒng)一的意見，使得問題擱置得不到解決。
開發(fā)商作為企業(yè)參與市場競爭，本身需要有足夠的競爭實力，而這些都體現(xiàn)在開發(fā)商所建造的建筑質(zhì)量是否合格、配套設(shè)施是否完善，整體規(guī)劃是否合理。但隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，出現(xiàn)了不少的開發(fā)商為了追求短期經(jīng)濟利益，建筑用料以次充好，濫竽充數(shù)，這就給物業(yè)管理企業(yè)在后期工作中埋下了隱患。從開發(fā)商遺留問題的來說，具體可以分為以下兩類：一是房屋建筑的整體規(guī)劃常常出現(xiàn)隨意變更的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益遭受損失。照理說，業(yè)主所購買房屋的布局，樣式，位置都是在購房合同中明確標明的，但業(yè)主卻經(jīng)常在開發(fā)商交房時發(fā)現(xiàn)自己的房屋與合同中的內(nèi)容有明顯出入，這其中，有合法的調(diào)整，但更多的是開發(fā)單位自行隨意更改房屋布局。在走訪聽景園小區(qū)的過程中，我們就發(fā)現(xiàn)有業(yè)主抱怨房屋規(guī)劃與購房合同中有不一致的內(nèi)容，這種不遵守合同，隨意變更房屋規(guī)劃的行為，使業(yè)主的合法權(quán)益遭受損失，也給物業(yè)管理帶來極大地麻煩。二是房屋建筑質(zhì)量差，配套設(shè)施不齊全。例如，在業(yè)主入住時，往往發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施并沒有按照合同配備齊全，去找開發(fā)商尋求解決時，開發(fā)商又會一拖再拖，直到物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)，這些問題就推脫給了物業(yè)管理企業(yè)，而面對開發(fā)商遺留問題，物業(yè)企業(yè)又推脫說自己沒有責(zé)任，這些是開發(fā)商該負的責(zé)任，甚至搬出與開發(fā)商簽訂的合同，明確指出合同中并未規(guī)定這些問題出現(xiàn)時該由誰負責(zé)，這便使得問題一拖再拖，始終得不到解決。在調(diào)查走訪過程中也有業(yè)主反映，物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該明確向業(yè)主說明房屋質(zhì)量的責(zé)任是如何劃分的,在保修期內(nèi)的問題應(yīng)該由誰來負責(zé)等一系列的問題。
街道辦事處作為政府的派出機構(gòu)，其主要職責(zé)有三方面：一是對新建居住區(qū)入住進行驗收管理，保證新建居住區(qū)具備居住生活的基本條件；二是指導(dǎo)監(jiān)督居住區(qū)物業(yè)管理相關(guān)單位和居民，依法選舉業(yè)主委員會；三是協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，組織相關(guān)專業(yè)部門成立居住物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)機構(gòu)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題和糾紛。但在實際生活中，街道辦往往不能夠很好的履行自身職責(zé)，甚至不履行職責(zé)，這對于本就需要政府支持的業(yè)主委員會變得無足輕重，而我們所調(diào)查的聽景園小區(qū)至今也未能成立業(yè)主委員會。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系本身也需要政府出面進行協(xié)調(diào)，街道辦不作為使得二者之間的一些矛盾糾紛無法妥善解決，長此以往便成了二者關(guān)系改善的絆腳石，不利于和諧小區(qū)的建設(shè)。
聽景園小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對策
本項目經(jīng)過長期的調(diào)查研究，通過查閱相關(guān)資料，走訪各個不同層次的小區(qū)等途徑，學(xué)習(xí)借鑒成功的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗和做法。總結(jié)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題，對其進行深入分析與研究，根據(jù)實際調(diào)查研究，并借鑒國內(nèi)外成功的物業(yè)管理對策，提出符合聽景園小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對策。根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示，聽景園小區(qū)半數(shù)以上的業(yè)主認為其物業(yè)從業(yè)人員在職業(yè)技能和服務(wù)態(tài)度方面還有待增強。這就說明物業(yè)企業(yè)不僅要加強對從業(yè)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的培養(yǎng)，更要明確企業(yè)定位，端正服務(wù)態(tài)度，加強物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)方，遇到問題理應(yīng)聽取各方意見，協(xié)調(diào)解決，為業(yè)主提供更多、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。另外，物管企業(yè)自身的行為規(guī)范尤為重要，員工們統(tǒng)一服裝、文明舉止，保持良好的服務(wù)態(tài)度，首先給業(yè)主們一個很好的印象，解決起問題來也游刃有余。在市場競爭體制下，物業(yè)管理企業(yè)有了更多的發(fā)展機會，同時也面臨著更大的挑戰(zhàn)。提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)為市場提供的產(chǎn)品是服務(wù)。因此，如何提升服務(wù)質(zhì)量、樹立良好品牌觀念是物業(yè)管理企業(yè)的一大要務(wù)。然而怎樣才能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)呢？人才是企業(yè)市場競爭的關(guān)鍵，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進高端管理人才，加快人才培訓(xùn)，確保從業(yè)人員整體素質(zhì)的提升。一方面要廣招專業(yè)性人才，創(chuàng)新管理機制；另一方面要加大培訓(xùn)力度，量化考核標準，培養(yǎng)出一支精英隊伍。隨著員工素質(zhì)的提高、管理手段的加強，服務(wù)質(zhì)量隨之才能提高。品牌是企業(yè)的生命，物業(yè)管理企業(yè)想要在未來的市場競爭中做大做好，必須要有“金字招牌”。只有在服務(wù)標準上多下功夫，造就一支高品質(zhì)的職業(yè)化隊伍，才能滿足未來物業(yè)發(fā)展的需要。#p#分頁標題#e#
根據(jù)調(diào)查問卷和訪談記錄顯示，聽景園小區(qū)如今出現(xiàn)的物業(yè)糾紛不全是因為物業(yè)管理企業(yè)沒有做好，也有不少業(yè)主在維護自身利益的同時損壞其他業(yè)主的利益，令矛盾升級。維權(quán)固然不錯，但該如何正確維權(quán)也是業(yè)主們該思考的。因此，業(yè)主們需要提高自身素質(zhì)，遇到問題以恰當(dāng)?shù)姆绞椒从?，積極與物業(yè)進行溝通談判，妥善處理問題。一方面要提高業(yè)主們的契約意識，在與物業(yè)管理企業(yè)訂立各項合同時就該深思細酌，不能貿(mào)然簽字，一旦合同生效，出現(xiàn)問題尋求解決時也得有根有據(jù)；另一方面，業(yè)主也應(yīng)自覺遵守一些規(guī)定，如不亂停車、不私搭亂建、保持公共場所衛(wèi)生等。大家不要為了私利而破壞物業(yè)管理的整體秩序，更不要凡事都把責(zé)任推給物業(yè)。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織，不僅可以有效監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，還可以在出現(xiàn)問題時據(jù)理力爭，保障業(yè)主們的合法權(quán)益。據(jù)我們走訪調(diào)查，聽景園小區(qū)現(xiàn)在仍然沒有成立業(yè)主委員會。沒有業(yè)委會，也就缺少一個正規(guī)的組織去承擔(dān)起維護業(yè)益的重擔(dān)。因此，業(yè)主們需要提高主人翁意識，要有集體觀念，不能總為一己之私置集體利益于不顧。希望聽景園小區(qū)能早日成立業(yè)主委員會，為業(yè)主服務(wù)，有效保障業(yè)主們的權(quán)益。
據(jù)統(tǒng)計，住宅消費投訴最多的是工期和質(zhì)量。以天津市為例，工期的延誤是屢見不鮮的事，對于這個問題聽景園不存在，本文不做討論。有些開發(fā)商為了降低成本，會在建筑材料上做文章，例如，在施工過程中偷工減料、選取不達標的水泥和鋼筋。而這些建筑材料是否合格，消費者在買房時是看不到的，物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)時也是不知道的。但在后期管理中，不時會遇到屋頂漏水、下水管道破裂等問題，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的不便。為了減少房地產(chǎn)開放建設(shè)中的質(zhì)量問題影響以后的物業(yè)管理，《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗?？墒牵退氵@樣規(guī)定，并不能杜絕潛在的樓盤質(zhì)量問題，這就對開放商的社會良知和責(zé)任感提出了很大的考驗，我們呼吁開放商能承擔(dān)起社會責(zé)任，保證建筑質(zhì)量，杜絕出現(xiàn)豆腐渣工程。同時，為了增強開發(fā)商的責(zé)任意識和職業(yè)道德，物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)人員要及時的檢查設(shè)施設(shè)備，根據(jù)管理經(jīng)驗，在容易出問題的地方加大檢查力度，及早發(fā)現(xiàn)問題并解決，避免日后物業(yè)管理的糾紛。在檢查房屋沒有質(zhì)量問題的同時，要同開發(fā)商簽訂合同，開發(fā)商須注明建設(shè)用材、施工單位等有關(guān)房屋的信息、承諾沒有欺瞞、署名房屋質(zhì)量問題由誰負責(zé)、明確各方的權(quán)利義務(wù)等。購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要注意前期物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同內(nèi)容，知道自己在購房后需要遵守哪些規(guī)定，自己享有哪些權(quán)利與義務(wù)，為日后維權(quán)提供法律根據(jù)。
街道辦事處作為小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的上級單位，理應(yīng)要做好相關(guān)工作，共同支持物業(yè)管理積極向良好的方向發(fā)展。一方面街道辦事處要在其職能涵蓋下分擔(dān)小區(qū)的公共職責(zé)，對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督；另一方面，街道辦也應(yīng)協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛，為業(yè)主提供法律咨詢，保障各方權(quán)益。為了盡快填補政府的監(jiān)管盲區(qū)、及時扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)的運作偏頗，只有街道辦和業(yè)委會雙管齊下，規(guī)范物業(yè)管理，才能使物業(yè)管理行業(yè)緣木成林，健康穩(wěn)步的發(fā)展。
第7篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
關(guān)鍵詞：武警部隊 物業(yè)管理 問題對策
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2012)O9-0074-02
本文主要圍繞武警部隊自有住房物業(yè)管理現(xiàn)狀，針對存在的重點難點問題進行研究，并給出一些對策建議，對于完善武警部隊的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平具有一定的借鑒意義和現(xiàn)實意義。
一、武警部隊自有住房物業(yè)管理的概念特點
武警部隊自有住房主要是指部隊人員已購買的現(xiàn)有住房、集資房、安居房、經(jīng)濟適用房等。部隊人員自有住房物業(yè)管理，就是由專業(yè)機構(gòu)，依照法律、合同或契約，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以有償服務(wù)為手段，以綜合效益為目的，運用現(xiàn)代化管理科學(xué)及先進的修繕技術(shù)，對已竣工驗收投入使用并已社會化了的各類非軍事住用建筑和附屬設(shè)施及場地所實施的各種管理活動。從廣義上應(yīng)包括住房的保養(yǎng)、維修，小區(qū)配套設(shè)施、環(huán)保綠化的維護、管理以及道路、消防、衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等社區(qū)治理及其公益性經(jīng)營服務(wù)等等。
武警部隊作為一個執(zhí)行革命任務(wù)的武裝集團，肩負著維護社會穩(wěn)定的神圣職責(zé)，各級官兵隨時準備著離開營房開赴前線執(zhí)行任務(wù)，這就要求部隊住宅小區(qū)的物業(yè)管理既要適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求，又要針對軍隊高度集中統(tǒng)一、住房自成體系、人員流動頻繁、收人較低、負擔(dān)較重、職業(yè)風(fēng)險性高的特點，注重把握部隊住宅小區(qū)的特色，只有這樣才能更有好的服務(wù)官兵，營造良好的生活環(huán)境。
二、武警部隊自有住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析
在部隊各部門的整體推動下，武警部隊自有住房物業(yè)管理已經(jīng)有了一定程度的發(fā)展和進步，取得了一些成效，但相對與地方的住宅小區(qū)，武警部隊的物業(yè)管理還是比較滯后的，整體保障水平還比較低下，這在一定程度上制約和影響著武警部隊住房制度改革向深層次發(fā)展。筆者通過向部分業(yè)主了解，武警部隊自有住房物業(yè)管理的現(xiàn)實狀況并不是很樂觀，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）物業(yè)管理觀念滯后,業(yè)主思想難以轉(zhuǎn)變?！拔飿I(yè)管理”是隨著經(jīng)濟體制改革的發(fā)展、社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立和我國城鎮(zhèn)住房制度改革不斷演化而產(chǎn)生的新生事物，它是與當(dāng)前“住房分配貨幣化”相適應(yīng)的一種經(jīng)營性、有償服務(wù)性的社會化住房管理模式，可以說已眾所周知且被人們所接受。然而，由于武警部隊的特殊性，住宅小區(qū)的業(yè)主多以軍人為主，大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，普遍缺乏物業(yè)知識且維權(quán)意識薄弱，參與物業(yè)管理的主動性不強，甚至存在抵觸心理。主要體現(xiàn)在以下幾方面:一是當(dāng)共同利益受損時，更希望軍隊營房管理部門或其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重。二是對參與物業(yè)管理缺乏明確的目標，對自己的努力也不抱有信心。三是一部分業(yè)主并不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費行為，花錢買服務(wù)的意識不強。四是有些業(yè)主認為“凡是對物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對立面。
（二）法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當(dāng)前，我軍現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)只是對軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的組織實施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問題做了原則性的規(guī)定，仍然缺乏可操作的配套措施，無法可依的情況仍然存在。在物業(yè)監(jiān)管上，缺乏必要的機構(gòu)和措施。具體體現(xiàn)在:一是物業(yè)服務(wù)公司在管理事務(wù)上對業(yè)主不公開、不透明。一些措施，業(yè)主只是被動執(zhí)行，很容易產(chǎn)生抵觸心理。二是服務(wù)及收費存在一定的隨意性和自主性，缺乏服務(wù)及收費標準，業(yè)主只能接受。三是在業(yè)主委員會的設(shè)置上，一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但大多組織構(gòu)成松散，制度不夠健全，履行職責(zé)尚存在困難，更談不上發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等作用。
（三）管理經(jīng)費標準偏低，業(yè)主費用收繳困難。武警部隊現(xiàn)行的營房管理經(jīng)費標準已執(zhí)行多年，隨著人們生活水平和精神追求層次的不斷提高，偏低的營房管理經(jīng)費嚴重制約了軍隊住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平的提高，物業(yè)管理公司入不敷出，慘淡經(jīng)營的現(xiàn)象比較普遍。在物業(yè)費的收繳上，受固有觀念的影響，一部分人不大愿意支付住宅的日常費用。一些業(yè)主對房屋維修基金的概念和用途都不太清楚，甚至把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費用當(dāng)中的一部分，認為交納物業(yè)管理費中已經(jīng)包括房屋維修基金，不愿意交納這部分“多余”的資金。
（四）物業(yè)管理專業(yè)化程度不高，缺乏專業(yè)型人才。物業(yè)管理這一新生事物需要適量的專業(yè)人才，物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。但目前，我國物業(yè)管理的從業(yè)人員多數(shù)來自下崗、轉(zhuǎn)崗職工，知識結(jié)構(gòu)不健全、層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識不強，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。因此，武警部隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)性人才就更是“供不應(yīng)求”。
三、武警部隊自有住房物業(yè)管理的對策建議
第8篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
一、目標任務(wù)
著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業(yè)管理工作機制，落實職能部門職責(zé)、落實業(yè)主委員會職責(zé)，提高物業(yè)企業(yè)競爭能力、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強物業(yè)承接查驗、加強物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業(yè)招投標管理，提升城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，推動我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
二、工作內(nèi)容
（一）“一個完善”：即完善物業(yè)管理工作機制
一是加強物業(yè)管理工作機構(gòu)建設(shè)。市級、各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)，以及各街道和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)均要明確具體的機構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理工作，并根據(jù)工作實際，配備一定數(shù)量的專兼職工作人員。社區(qū)居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機構(gòu)、有人員負責(zé)。
二是安排物業(yè)管理專項資金。各地要建立物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區(qū)、豐澤區(qū)財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費，以后應(yīng)逐年提高財政預(yù)算金額。
三是加強制度建設(shè)。各縣（市、區(qū)）人民政府和開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)管委會要加強物業(yè)管理制度建設(shè)和政策支持，出臺規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定；要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內(nèi)物業(yè)管理工作匯報，協(xié)調(diào)解決屬地內(nèi)物業(yè)管理重大問題。各級房地產(chǎn)行政主管部門要對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進行全面調(diào)查研究，摸清底數(shù)，分析存在問題，出臺規(guī)范性文件，強化行業(yè)規(guī)范管理。各相關(guān)單位要結(jié)合本單位在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，認真調(diào)查研究，制訂規(guī)范性文件，加強監(jiān)管。各街道辦事處和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責(zé)建立并落實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時調(diào)處化解，并上報區(qū)級主管部門；嚴重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。
四是推進老舊小區(qū)整治工作。各縣（市、區(qū)）和開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)要在年老舊小區(qū)整治試點的基礎(chǔ)上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規(guī)模、居民整治意愿較強的老舊小區(qū)，繼續(xù)推進老舊小區(qū)整治工作。要通過設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區(qū)面貌初步改善、基本具備物業(yè)管理條件，并根據(jù)小區(qū)實際和居民意愿，采取引進專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長效管理機制。
（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責(zé)，落實業(yè)主委員會職責(zé)
1、落實職能部門職責(zé)。住建、行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、物價、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等職能部門應(yīng)明確本部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，進行責(zé)任分解，明確分管領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任科室、負責(zé)人、經(jīng)辦人。加強對物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督檢查，加強部門協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題。建立糾紛投訴調(diào)處機制，對執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯(lián)動處理機制，對未履行職責(zé)而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。
2、落實業(yè)主委員會職責(zé)。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要加大組建小區(qū)業(yè)主委員會的力度，符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應(yīng)達到60%以上。加強業(yè)委會制度建設(shè)，引導(dǎo)業(yè)主委員會規(guī)范管理，推進業(yè)主大會成立和規(guī)范運作。促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（三）“三個提高”：即提高物業(yè)企業(yè)競爭能力，提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)
1、提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。一是要轉(zhuǎn)變提升行業(yè)的發(fā)展方式。物業(yè)管理今后不應(yīng)該簡單追求量的擴張，而應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向重視質(zhì)的提高。要通過現(xiàn)代科技的運用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，切實增強行業(yè)整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業(yè)競爭力。鼓勵、扶持規(guī)范化的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過企業(yè)整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質(zhì)條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質(zhì)，逐年提高二級以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會要給予指導(dǎo)、幫助；引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平。一是要認真落實《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，切實履行物業(yè)服務(wù)合同，實現(xiàn)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護等基礎(chǔ)服務(wù)達標，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，努力提高業(yè)主的滿意率。二是要創(chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，以點帶面，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、市、晉江市、南安市、惠安縣各創(chuàng)建2個市級以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，其他縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)各創(chuàng)建1個市級以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。重點創(chuàng)建“十大物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區(qū)祺龍苑、大江盛世A區(qū)、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區(qū)、佳豪城市花園二期），物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門要大力指導(dǎo)、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建工作。市物業(yè)管理協(xié)會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業(yè)企業(yè)，組織物業(yè)管理專家，從內(nèi)業(yè)資料、外業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等方面，幫助企業(yè)規(guī)范管理物業(yè)項目；要組織物業(yè)管理專家，對物業(yè)企業(yè)擬申報示范住宅小區(qū)的項目進行指導(dǎo)，確保擬申報項目順利通過評審。
3、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。一是要加強企業(yè)間的交流、學(xué)習(xí)?？山柚飿I(yè)協(xié)會平臺積極開展物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗學(xué)習(xí)交流活動，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人學(xué)習(xí)借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的先進物業(yè)管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓(xùn)。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓(xùn)，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設(shè)施維護等崗位人員培訓(xùn)。三是要組織物業(yè)從業(yè)人員參加物業(yè)管理師資格考試，逐步推行項目經(jīng)理持有物業(yè)管理師資格證上崗制度。四是物業(yè)企業(yè)要建立健全員工培訓(xùn)制度，加強企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)。
（四）“四個加強”：即加強物業(yè)承接查驗，加強物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業(yè)招投標管理
1、加強物業(yè)承接查驗。根據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗辦法》，結(jié)合我市實際，制定物業(yè)承接查驗相關(guān)規(guī)定，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行各自義務(wù)，規(guī)范物業(yè)承接查驗。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，并在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相關(guān)材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，屬地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)組織相關(guān)人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設(shè)完整。房屋權(quán)屬登記機關(guān)在開發(fā)建設(shè)單位申請辦理新建房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)審核物業(yè)承接查驗備案情況。
2、加強物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區(qū)）住建局開展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動。各縣（市、區(qū)）住建局、街道辦事處組織物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務(wù)收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內(nèi)容，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實履行物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)服務(wù)等級和服務(wù)標準，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，做到秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護等服務(wù)達標。加大對違法違紀企業(yè)的處罰力度，堅決將侵犯業(yè)主合法權(quán)益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場。通過整治，物業(yè)管理小區(qū)要達到《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區(qū)夜景燈整齊、美觀，小區(qū)內(nèi)路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境干凈整潔；綠化植物長勢良好。
3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責(zé)全市住宅專項維修資金使用的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，并負責(zé)市區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、開發(fā)區(qū)）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區(qū)、港區(qū)、臺商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構(gòu)。完善專項維修資金管理系統(tǒng)，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業(yè)小區(qū)、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續(xù)分帳到戶。
4、加強前期物業(yè)招投標管理。市住建局制定完善前期物業(yè)管理招投標相關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)招投標程序；制定物業(yè)管理專家?guī)旃芾碛嘘P(guān)規(guī)定，充實物業(yè)管理專家?guī)?，加強物業(yè)管理專家培訓(xùn)、管理。各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)招投標活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，當(dāng)年預(yù)售的項目應(yīng)100%實行前期物業(yè)招投標，并做到公平、公開、公正。
三、工作步驟
（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）
各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)要結(jié)合實際，組織召開有關(guān)部門、物業(yè)公司負責(zé)人、業(yè)主委員會和業(yè)主代表參加的會議，分析屬地內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理措施。對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況，要組織開展全面調(diào)查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區(qū)）要結(jié)合本地實際制定具體工作方案并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在自查的基礎(chǔ)上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業(yè)服務(wù)項目，明確具體目標、內(nèi)容和措施。各縣（市、區(qū)）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。
（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）
各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)及各相關(guān)部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內(nèi)容組織實施，抓好落實。
（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）
各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定》對屬地物業(yè)企業(yè)進行考核；市住建局按照《市物業(yè)管理工作考核規(guī)定》對各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作情況進行考核。
四、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理是改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)要增強做好這項工作的緊迫感和責(zé)任感，進一步加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立或及時調(diào)整物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作機構(gòu)，制定方案，切實做好屬地內(nèi)規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促。
（二）強化監(jiān)督檢查。各級房地產(chǎn)行政主管部門及有關(guān)部門應(yīng)加強日常監(jiān)督檢查，強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，對物業(yè)小區(qū)存在的問題要及時督促整改，對違法違規(guī)行為要提請相關(guān)職能部門按法規(guī)進行查處。
（三）扶持行業(yè)發(fā)展。要加大力度指導(dǎo)、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)晉升資質(zhì)等級，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，拓展服務(wù)內(nèi)容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)的品牌物業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。
第9篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文
一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀
我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂，物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形現(xiàn)象。
二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因
1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。
據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。
從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。
3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費的收取。
《江蘇省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效。一些業(yè)主沒有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如，項里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當(dāng)他們向業(yè)主委員會匯報企業(yè)虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業(yè)主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時，無償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點費用時，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費的收取。
4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是，開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因：
一是物業(yè)管理收費低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.35元，小區(qū)運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費達半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒有打動業(yè)主的情況下，雙方達成協(xié)議，還是按原來收費和服務(wù)標準進行服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。
二是物業(yè)企業(yè)不合理的負擔(dān)過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費，而這一項物業(yè)公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負債累累，直至無力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關(guān)問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費率低。
我市現(xiàn)有2萬平方米以上的住宅區(qū)50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個；05年以后施工的住宅區(qū)40個。
05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經(jīng)濟體制時建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔(dān)不起投資改造費用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費標準低。
8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。
對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《××市物業(yè)管理實施細則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。
表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。
10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
三、解決物業(yè)管理收費難的對策
物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
1、繼續(xù)加強輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。
2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題。對有些開發(fā)不配套，遺留問題多的新建小區(qū)，會同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。對于服務(wù)管理水平極差，群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會成員素質(zhì)的有效提高。
4、積極開展前期物業(yè)管理招投標，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對住宅小區(qū)一律進入物業(yè)管理招投標程序，以此來剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開發(fā)商前期銷售房屋時出現(xiàn)的虛假廣告和對物業(yè)收費等不切實際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價相等的商品平臺，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時心里有透明度，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。其中前期物業(yè)管理招投標與物業(yè)企業(yè)業(yè)績掛鉤，對表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業(yè)，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強化行業(yè)自律
一是認真開展調(diào)查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問題進行專題調(diào)研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實際困難。
二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準則和管理標準，使企業(yè)依照行業(yè)管理標準規(guī)范企業(yè)的行為。
三是推行規(guī)模化管理。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營，對于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達到標準的管理規(guī)模。通過規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業(yè)，維護企業(yè)、業(yè)主雙重利益。
四是大力開展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。
6、加強對物業(yè)專業(yè)委員會工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協(xié)調(diào)，準確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們在物業(yè)管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會設(shè)立工作站，組織一批具有一定實踐經(jīng)驗和法律方面的人才，來接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行專項論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。
7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學(xué)合理的制度獎優(yōu)罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè)，不斷提高收費率；二是要善于總結(jié)改進收費的方式和手段，改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務(wù)再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理向前發(fā)展
一是行業(yè)主管部門利用政府機關(guān)的權(quán)力，制訂切實可行、操作性較強的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)企業(yè)運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業(yè)主。
