不動(dòng)產(chǎn)稅精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

 

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)稅 稅收負(fù)擔(dān) 稅費(fèi)體系

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)體系的現(xiàn)狀分析

我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有11種,其中直接以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的有6種,即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅;與不動(dòng)產(chǎn)緊密相關(guān)的有5種,即營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。從流通環(huán)節(jié)入手,把與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)分為開發(fā)、保有、交易三個(gè)環(huán)節(jié):開發(fā)環(huán)節(jié):土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環(huán)節(jié):城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。交易環(huán)節(jié):契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、所得稅。目前,不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)體系中存在的問題主要表現(xiàn)在:

一是土地市場(chǎng)不夠完善,且土地有償使用方式單一。目前,在國(guó)有土地的出讓方式中,招標(biāo)拍賣所占的份額比較小,行政劃撥和協(xié)議出讓仍占很大比重,并且出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)的同時(shí),又給了購(gòu)地者極大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

二是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收政策實(shí)行“內(nèi)外雙軌制”,內(nèi)外稅制不一致既不利于企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng),與當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越不相容。

三是計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種以建筑面積、房產(chǎn)余值和租金為計(jì)稅依據(jù),這些計(jì)稅依據(jù)都不能準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)值,也就不能很好的發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。

四是存在重復(fù)課稅現(xiàn)象。對(duì)同一稅基重復(fù)課稅造成稅負(fù)不公。

五是不動(dòng)產(chǎn)征稅面窄,減免稅多。隨著我國(guó)近年來農(nóng)村非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市住房制度的改革,使得陳舊的不動(dòng)產(chǎn)稅制受到挑戰(zhàn)?，F(xiàn)行的這種“窄稅基,寬優(yōu)惠”的稅制,不僅使稅收的調(diào)節(jié)收入分配功能受到很大限制,而且給管理帶來一些弊端,影響了稅收?qǐng)?zhí)法的嚴(yán)肅性。

二、不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的新思路

1.統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù),建立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估征稅體系。針對(duì)目前計(jì)稅依據(jù)混亂的情況,建議采用以市場(chǎng)價(jià)值體系下對(duì)土地和建筑分開獨(dú)立評(píng)估的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),提出下面的計(jì)稅公式作為參考:

不動(dòng)產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=土地價(jià)格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率

建筑凈值=建筑價(jià)格-累計(jì)折舊

免征額=家庭人口數(shù)×人均免稅額

上式中,土地價(jià)格指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)估出的地價(jià),綜合考慮區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護(hù)、修繕費(fèi)用;人均免稅額可由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格指數(shù)和居民收入水平來確定。

2.擴(kuò)大征稅面,實(shí)行普遍納稅。改革后的不動(dòng)產(chǎn)稅征稅范圍由城市擴(kuò)大到農(nóng)村,覆蓋所有的個(gè)人自有住房,將城市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的自用房產(chǎn)也納入其中。這樣可提高現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)的保有成本和住房的利用率,也為增加地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)了力量。當(dāng)然我國(guó)還有部分農(nóng)村地區(qū)處于貧困落后狀態(tài),可通過減免稅予以解決。

3.對(duì)現(xiàn)有稅種進(jìn)行增減和調(diào)整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質(zhì)一樣,都是對(duì)土地的使用收取一定的稅費(fèi)。因此,可以取消城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)簡(jiǎn)并有關(guān)稅種。①土地增值稅在調(diào)節(jié)土地增值收益,規(guī)范土地交易秩序方面有一定的作用,但從實(shí)際上看,計(jì)征繁瑣,征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計(jì)征所得稅,從而減少征收成本。②將房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅合并,統(tǒng)一按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅,具體可參照前述的計(jì)稅公式。這樣有利于內(nèi)外資企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng),符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和契約,契稅是對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征稅,而印花稅是對(duì)承受人和出讓人雙方征稅,稅基相同,因此可以只征收印花稅,減輕承受人的負(fù)擔(dān)。(3)增設(shè)新稅種。為了促進(jìn)土地充分利用,扼制過多保有土地的行為,可以開征土地閑置稅;針對(duì)以短期炒賣土地盈利的投機(jī)商,建議開征短期轉(zhuǎn)讓土地稅。通過開征此類稅種可以在一定程度上鼓勵(lì)土地規(guī)范化的開發(fā)利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應(yīng)大幅度提高耕地占用稅的稅率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推進(jìn)土地的集約和合理利用,真正達(dá)到保護(hù)耕地的目的。

4.不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購(gòu)買者通過競(jìng)拍獲得土地使用權(quán),當(dāng)期一次性支付土地出讓金的50%,剩余部分在土地出讓期限內(nèi)以年租形式與不動(dòng)產(chǎn)稅一并繳納。改革后就實(shí)現(xiàn)了“三贏”:對(duì)地方政府而言,既形成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入來源,又在一定程度上降低了過度批地的刺激;對(duì)購(gòu)地者來說,減輕自身財(cái)政負(fù)擔(dān)的同時(shí)提高了土地使用效率;對(duì)居民而言,地價(jià)下降帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降,使普通百姓更有能力購(gòu)買住房。(2)建立一套適應(yīng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。依據(jù)我國(guó)目前的國(guó)情,最佳選擇是在國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)。一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國(guó)土部門,有利于利用現(xiàn)有資料降低評(píng)估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的技術(shù)相對(duì)于其他部門具有優(yōu)勢(shì)。此外還有利于密切監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,從而可以在政策調(diào)整中及時(shí)提出建議。鑒于不動(dòng)產(chǎn)的地域局限性和我國(guó)地區(qū)差異大的特點(diǎn),在欠發(fā)達(dá)地區(qū),不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可由省級(jí)政府設(shè)立,而在發(fā)達(dá)地區(qū),地級(jí)市政府能夠獨(dú)立承擔(dān)設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)的成本且其管轄范圍較大,對(duì)于這些地方在市級(jí)政府設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)更具效率。(3)新、老房稅收差別問題。目前,此問題最好的解決方案就是:老房老辦法,新房新辦法。由于老房的價(jià)款中已包含了原有房地產(chǎn)開發(fā)、取得環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi),對(duì)老房、新房從改革時(shí)起一同開征同比例的不動(dòng)產(chǎn)稅不合理。在此,建議對(duì)新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內(nèi)分?jǐn)偟哪曜?也征收不動(dòng)產(chǎn)稅,而對(duì)老房只征收不動(dòng)產(chǎn)稅,因?yàn)樾吕戏康臉I(yè)主都享受著地方政府運(yùn)用這些上繳的不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收收入提供的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品,這完全符合“受益原則”。

參考文獻(xiàn):

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

[論文摘要]批量評(píng)估采用統(tǒng)一的模型和標(biāo)準(zhǔn)，能夠在短時(shí)間內(nèi)低成本、高效率地完成大規(guī)模的目標(biāo)對(duì)象評(píng)估，達(dá)到效率和公平的統(tǒng)一。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，在研究批量評(píng)估的相關(guān)理論基礎(chǔ)上，探討如何建立批量評(píng)估系統(tǒng)，成為目前中國(guó)的新課題。

一、批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）的產(chǎn)生始于從價(jià)稅評(píng)估[4]中對(duì)一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動(dòng)產(chǎn)自動(dòng)評(píng)估中的應(yīng)用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動(dòng)評(píng)估的概念，其認(rèn)為評(píng)估管理的目的不僅僅是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人認(rèn)為自己是被公平對(duì)待的。

二、批量評(píng)估的基本理論

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程。

（一）批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)

從價(jià)值評(píng)估原理上看，批量評(píng)估系統(tǒng)是運(yùn)用價(jià)值評(píng)估基本方法，依據(jù)財(cái)產(chǎn)特征或跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對(duì)系列房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評(píng)估根據(jù)所評(píng)估群體資產(chǎn)的特征，一般選擇適當(dāng)?shù)某杀痉?、市?chǎng)比較法或收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計(jì)量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù)，進(jìn)而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

（二）批量評(píng)估應(yīng)用的前提條件

由于批量評(píng)估技術(shù)著重保留了影響其價(jià)值的重要的、特殊的因素，忽略了評(píng)估對(duì)象的一些特殊差異，因此，批量評(píng)估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件：

1．相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公正透明；買賣雙方力量對(duì)比比較均衡，行為理性；房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌；市場(chǎng)交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言，評(píng)稅系統(tǒng)中考慮因素越多，評(píng)估結(jié)果相對(duì)越準(zhǔn)確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價(jià)格的參數(shù)體系的支撐，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣。

3．合理的房地產(chǎn)分類。批量評(píng)估技術(shù)是分類分區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)實(shí)體因素進(jìn)行修正，如果實(shí)體因素相差太大，基準(zhǔn)價(jià)格必定沒有代表性，因此，批量評(píng)估技術(shù)適用于使用功能一致、實(shí)體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評(píng)估技術(shù)應(yīng)用前，應(yīng)先對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，分類制定批量評(píng)估體系。對(duì)于評(píng)稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn)，應(yīng)該采用個(gè)案評(píng)稅的方法。

4．合理的評(píng)估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平表現(xiàn)具有明顯差異，在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值通過區(qū)位劃分來反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，作為應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要，一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界，在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場(chǎng)價(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）批量評(píng)估的步驟

專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則認(rèn)為批量評(píng)估的步驟包括如下7個(gè)[5]：（1）確立要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)。要求對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定義和基本描述。（2）根據(jù)使用于財(cái)產(chǎn)的一貫行為定義市場(chǎng)區(qū)域。（3）確認(rèn)影響價(jià)值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準(zhǔn)模型。（6）將模型中反映出來的結(jié)論應(yīng)用于被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征中，即利用經(jīng)檢驗(yàn)通過的模型結(jié)論對(duì)批量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（7）檢查批量評(píng)估的結(jié)果，確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財(cái)產(chǎn)需仔細(xì)地復(fù)查。

（四）批量評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)成

一般而言，用于稅基評(píng)估的批量評(píng)估系統(tǒng)包括5個(gè)子系統(tǒng)：

1．?dāng)?shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)批量評(píng)估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護(hù)和管理等工作。

2．評(píng)估系統(tǒng)。負(fù)責(zé)根據(jù)所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型以及不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評(píng)估方法，采用不同的專業(yè)評(píng)估軟件、模型對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

3．業(yè)績(jī)分析系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅及評(píng)估的表現(xiàn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步確定是否進(jìn)行重新評(píng)估以及對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行辯護(hù)。

4．管理支持系統(tǒng)。負(fù)責(zé)為財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估提供各種自動(dòng)化的支持。

5．訴訟系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)稅基評(píng)估中出現(xiàn)的各種爭(zhēng)端訴訟等進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

三、我國(guó)批量評(píng)估的應(yīng)用展望

（一）制定稅基評(píng)估相關(guān)的法律制度

建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估架構(gòu)，關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國(guó)有關(guān)評(píng)估的立法還不健全，有關(guān)稅基評(píng)估的立法更是尚未起步。稅基評(píng)估不僅是評(píng)估本身需要立法，與之相關(guān)的一系列評(píng)估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規(guī)定什么時(shí)候進(jìn)行評(píng)估、怎樣評(píng)估、評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰(shuí)來承擔(dān)評(píng)估工作，由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查等，是十分必要的。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（IVS）的不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估準(zhǔn)則中就認(rèn)為定義、支持并保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財(cái)產(chǎn)稅體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)

稅基評(píng)估是否能實(shí)行、批量評(píng)估系統(tǒng)能否成功建立以及評(píng)估結(jié)果能否為公眾和政府接受，評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估的基礎(chǔ)首先就要保證一個(gè)翔實(shí)的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息，還要收集市場(chǎng)信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng)，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接，為實(shí)現(xiàn)稅基評(píng)估提供基礎(chǔ)。在這個(gè)過程中，需要政府國(guó)土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實(shí)現(xiàn)信息共享。

（三）建立評(píng)估爭(zhēng)議處理制度

一個(gè)成功的稅基評(píng)估必須包括爭(zhēng)議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭(zhēng)議處理程序，并通過及時(shí)通知與充分考慮各方申訴和受理行為時(shí)間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度，就要注重對(duì)不同性質(zhì)的爭(zhēng)議內(nèi)容區(qū)別對(duì)待，實(shí)行逐級(jí)遞進(jìn)的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭(zhēng)議可以有效引導(dǎo)業(yè)主，方便爭(zhēng)議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時(shí)利用從簡(jiǎn)單、非正式的溝通到正式的逐級(jí)提高關(guān)注程度、逐級(jí)受理不同復(fù)雜程度的申訴，力求減少最終進(jìn)入最高級(jí)別的上訴的案件數(shù)量，有利于提高受理案件的質(zhì)量，節(jié)約處理成本。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才

進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)嘗試，其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識(shí)背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國(guó)際、國(guó)內(nèi)的各種資源，采取多種方式，著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面，可以與國(guó)際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作學(xué)習(xí)，請(qǐng)他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外，還可以充分利用國(guó)內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的專家資源，進(jìn)行溝通協(xié)作。

參考文獻(xiàn)

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[3]廖俊平，任作風(fēng)，《香港差餉稅征收管理系統(tǒng)介紹》，《涉外稅務(wù)》，2004-8

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

的確，現(xiàn)今大城市的房?jī)r(jià)確實(shí)高的離譜了，這對(duì)在這些城市生活的人來說真的是一個(gè)大難題。加稅反而能降低房?jī)r(jià)，就有點(diǎn)不可思議了。因?yàn)閷?duì)任何商品加征稅收，其長(zhǎng)期結(jié)果只會(huì)是使商品物價(jià)上漲。當(dāng)然，在某些特殊情況下，對(duì)交易過程征稅，短期內(nèi)可以抑制需求，使價(jià)格下降，但那僅僅是假象，隨著需求的回升，其最終結(jié)果只能是推動(dòng)價(jià)格上漲。在需求并沒有改變的情況下，加稅必定增加供給的成本從而降低供給，推高價(jià)格，這本是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。

如果說政府對(duì)第二套住房加征稅收是為了推高第二套住房的價(jià)格，從而增加第一套住房的相對(duì)供給，使第一套住房的價(jià)格降低。這樣看來似乎合理、可行，其實(shí)大有問題。最為關(guān)鍵的問題是如何核定第二套住房。什么樣的房子能界定為第二套住房，在我國(guó)現(xiàn)行的政策中并沒有相關(guān)的規(guī)定，而且即使個(gè)人已經(jīng)實(shí)際擁有數(shù)套住房，也可能會(huì)用親友的名字去登記。在我國(guó)信用體系不完善的今天，確定一套房屋是否為某人的第二套住房，在實(shí)際操作中的確有難度。更何況，向第二套住房購(gòu)買者征收高額稅負(fù)，在操作上也面臨諸多困難。例如一個(gè)人擁有200平方米的一套房子不自然是不用交稅，但另一個(gè)人擁有兩套50平方米的房子卻要交高額的稅負(fù)，這顯然是有失公允了。另外還有一些特殊情況的，如在外地工作的人，外地有一套房，老家也有一套房，這是很正常的。而像這類戶主征稅，就是貌似公平的不公平了。購(gòu)買第二套住房者不乏用于投資炒房，但這些人究竟占多大的比例，很難確定，所以如果盲目地出臺(tái)政策，哪怕出發(fā)點(diǎn)是好的，也會(huì)引發(fā)社會(huì)反彈。

從另一方面來看，對(duì)第二套住房征收高額不動(dòng)產(chǎn)稅是為了降低房?jī)r(jià)。但從中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來看，效果很不明顯，而且這有可能會(huì)刺激房?jī)r(jià)瘋漲。在這個(gè)政策出臺(tái)之前，有錢人有可能會(huì)更加瘋狂地買下第三、四套以至第五套住房，錢不夠而又想購(gòu)買第二套住房以提高生活質(zhì)量的人，也會(huì)擺出背水一戰(zhàn)的架勢(shì)，趕快貸款買下第二套住房。如此，房?jī)r(jià)不瘋漲才怪。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

如果繼承人在取得房產(chǎn)以后再次將房產(chǎn)出售的，其在繳納公證費(fèi)用和稅費(fèi)所獲得的房產(chǎn)變更登記之后，必須再一次的繳納個(gè)人所得稅時(shí)，個(gè)人所得稅的金額，就會(huì)按照法律20%的使用稅率進(jìn)行計(jì)算。其辦理變更登記的，一般就必須去往當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)所在地以及房產(chǎn)管理局辦理相關(guān)的變更登記手續(xù)。

法律依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》第二條對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。契稅印花稅稅收對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

各國(guó)的土地稅制，是一個(gè)包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財(cái)產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個(gè)人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅相聯(lián)系?？偟膩碚f，各國(guó)的土地稅制是以土地為課稅對(duì)象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營(yíng)用地、林地等。各國(guó)的土地稅制包括3個(gè)方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國(guó)際比較

土地保有稅是一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)個(gè)人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價(jià)上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國(guó)情不同，各國(guó)對(duì)土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)以及征收管理等，差別很大，特別是許多國(guó)家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國(guó)之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國(guó)對(duì)土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對(duì)土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國(guó)對(duì)土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財(cái)產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)都屬于財(cái)產(chǎn)的存量，目前有許多國(guó)家和地區(qū)都把這些財(cái)產(chǎn)合并在一個(gè)稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財(cái)產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)有選擇的幾類財(cái)產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國(guó)、新加坡等的一般財(cái)產(chǎn)稅，把土地等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動(dòng)產(chǎn)，如加拿大、法國(guó)、英國(guó)、荷蘭等，都把土地歸入不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收對(duì)象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國(guó)香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)擁有土地、房屋、其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人課征。

（3）合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財(cái)產(chǎn)凈值稅的課稅對(duì)象是納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)的凈值。財(cái)產(chǎn)凈值是從財(cái)產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國(guó)，都把土地合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因?yàn)榉课萃街谕恋刂?，密不可分，有些?guó)家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國(guó)對(duì)房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對(duì)城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個(gè)稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個(gè)稅種是對(duì)土地與其他不動(dòng)產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前把土地保有單列稅種征收的國(guó)家和地區(qū)大約有30個(gè)，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對(duì)農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對(duì)城市土地及房屋建筑物征收的城市財(cái)產(chǎn)稅。印度的州政府對(duì)農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有地價(jià)稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價(jià)稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國(guó)對(duì)所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國(guó)征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對(duì)非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價(jià)稅（國(guó)稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計(jì)稅依據(jù)

各國(guó)土地稅的計(jì)稅依據(jù)，基本上可以分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種。

從量計(jì)征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計(jì)征的土地稅，因?yàn)橛?jì)征簡(jiǎn)便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國(guó)已少采用，以從價(jià)計(jì)征取而代之。

從價(jià)計(jì)征的土地稅，是以土地的價(jià)值或價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國(guó)相繼仿行。從價(jià)計(jì)征的關(guān)鍵是土地的計(jì)價(jià)。各國(guó)的土地計(jì)價(jià)方法不盡相同，大多數(shù)國(guó)家是根據(jù)土地的估價(jià)課征，也有少數(shù)國(guó)家按年度租金價(jià)值課征。美國(guó)的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價(jià)”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國(guó)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值也是根據(jù)“估價(jià)法”確定。瑞典財(cái)產(chǎn)凈值稅中土地等不動(dòng)產(chǎn)的凈值由官方評(píng)估確定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價(jià)”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價(jià)”征收地價(jià)稅。日本作為國(guó)稅征收的“地價(jià)稅”，對(duì)土地的價(jià)額是以征稅期的“時(shí)價(jià)”計(jì)算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價(jià)格。

（四）稅率設(shè)計(jì)

各國(guó)土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。

美國(guó)、德國(guó)、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)土地課稅一般采用比例稅率。美國(guó)的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國(guó)對(duì)個(gè)人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價(jià)稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國(guó)家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國(guó)家和地區(qū)，對(duì)不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營(yíng)業(yè)用地，宗教、社會(huì)福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對(duì)限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國(guó)，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國(guó)包括土地在內(nèi)的一般財(cái)產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國(guó)香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對(duì)供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國(guó)地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國(guó)23％的統(tǒng)一稅率。

4．對(duì)空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對(duì)閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價(jià)值稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)15％的土地）按該宗土地地價(jià)稅的3——5倍征收。對(duì)空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。

發(fā)展中國(guó)家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因?yàn)槔圻M(jìn)稅率對(duì)限制私人占有土地?cái)?shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個(gè)級(jí)次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國(guó)的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價(jià)值大小，課以一定稅額，分34個(gè)級(jí)次。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的地價(jià)稅稅率，按地價(jià)總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價(jià)總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對(duì)某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國(guó)綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個(gè)別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對(duì)象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個(gè)級(jí)別，最低級(jí)次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級(jí)次的稅率分別為5％和2％；個(gè)別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場(chǎng)、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場(chǎng)、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國(guó)家歸地方政府，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對(duì)象的土地其位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國(guó)家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國(guó)，土地課稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分，而財(cái)產(chǎn)稅則是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國(guó)1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價(jià)稅屬于國(guó)稅，由國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級(jí)劃分稅種分別征收的體制，3級(jí)政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣粍?dòng)產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國(guó)際比較

對(duì)土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時(shí)的價(jià)格超過其原來入賬時(shí)價(jià)格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價(jià)上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動(dòng)或投資得到的，而完全是由于社會(huì)發(fā)展、土地需求的增長(zhǎng)而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財(cái)富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對(duì)資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對(duì)土地及建筑物增值的課稅，如我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅。另一種是只對(duì)土地的增值課稅，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅和韓國(guó)的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對(duì)象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價(jià)形成的增值額。德國(guó)、英國(guó)、日本原先實(shí)行過的土地增值稅，對(duì)以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的課稅對(duì)象，也包括這兩個(gè)部分的增值額。我國(guó)和日本等國(guó)的現(xiàn)行土地增值稅只對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)發(fā)生的增值課稅。韓國(guó)的土地超額增值稅，只對(duì)納稅人擁有的閑置土地或非營(yíng)業(yè)用地的增值征稅。在日本，對(duì)個(gè)人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個(gè)人所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國(guó)家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個(gè)人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財(cái)產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國(guó)、英國(guó)等國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個(gè)人或法人的綜合收入，征收個(gè)人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計(jì)入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國(guó)對(duì)持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長(zhǎng)期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨(dú)課征。日本對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計(jì)算，分離課稅，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對(duì)超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計(jì)算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時(shí)，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國(guó)、意大利兩國(guó)，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。

（三）計(jì)稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價(jià)減去其原價(jià)（原來購(gòu)入價(jià)或取得使用權(quán)的支付價(jià)）和各項(xiàng)成本費(fèi)用以后的余額。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報(bào)納稅。對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價(jià)一次，按增加價(jià)值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

（四）稅率設(shè)計(jì)

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國(guó)的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國(guó)等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長(zhǎng)短而設(shè)計(jì)高低不同的差另比例稅率，土地持有期長(zhǎng)的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時(shí)間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時(shí)間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對(duì)這3種長(zhǎng)短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對(duì)擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對(duì)土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對(duì)5年以上的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。

2．累進(jìn)稅率。

有些國(guó)家和地區(qū)按照土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時(shí)，不論土地面積大小，漲價(jià)數(shù)額多少，一律以超過原價(jià)倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價(jià)倍數(shù)實(shí)行3級(jí)超額累，進(jìn)稅率，具體計(jì)算為：土地漲價(jià)總額超過原規(guī)。定地價(jià)或前次轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價(jià)總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)以前轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)的土地現(xiàn)值，都按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價(jià)格上漲部分是指地價(jià)超過基準(zhǔn)價(jià)格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

表1：

─────────────────────┬───────────────

│征稅標(biāo)準(zhǔn)│稅率│

├─────────────────────┼───────────────┤

│20%部分│3%——5%│

│20%——50%部分│5%——10%│

│超過基50%——100%部分│10%——15%│

│準(zhǔn)價(jià)格100%——150%部分│15%——20%│

│150%——200%部分│20——25%│

│200%以上部分│25%——30%│

─────────────────────┴───────────────

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國(guó)際比較

土地取得稅是對(duì)個(gè)人或法人在通過購(gòu)買、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地時(shí)課征的稅，分為因購(gòu)買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅和因接受贈(zèng)與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

韓國(guó)對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅，按所購(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈(zèng)與稅和繼承稅外，還有不動(dòng)產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動(dòng)產(chǎn)取得稅是由都道府縣對(duì)取得土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈(zèng)與、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動(dòng)產(chǎn)取得稅的征稅對(duì)象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)買時(shí)的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購(gòu)置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個(gè)部分。

德國(guó)、意大利、荷蘭等國(guó)都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時(shí)，按土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算納稅。有些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對(duì)契約征稅，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

對(duì)土地等財(cái)產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時(shí)課征的稅，稱為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承者繼承的財(cái)產(chǎn)課征的稅和對(duì)死者遺留的財(cái)產(chǎn)課征的稅。贈(zèng)與稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者生前贈(zèng)與他人的財(cái)產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合方式，各國(guó)的做法不同，包括兩個(gè)稅種課征制度的配合和兩個(gè)稅種稅率的配合

1．兩個(gè)稅種課征制度的配合。國(guó)際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個(gè)稅種，如新加坡、我國(guó)香港特別行政區(qū)等在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個(gè)遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈(zèng)與稅；英國(guó)是將一部分生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈(zèng)與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈(zèng)與稅；加納，秘魯只征收贈(zèng)與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國(guó)家所采用，如美國(guó)既征遺產(chǎn)稅同時(shí)又征贈(zèng)與稅；日本、德國(guó)、法國(guó)、瑞典等國(guó)均實(shí)行繼承稅和贈(zèng)與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)除按年或按次課征贈(zèng)與稅外，在財(cái)產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈(zèng)與總額（或受贈(zèng)總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈(zèng)與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國(guó)聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國(guó)的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國(guó)按被繼承人與繼承人或受遺贈(zèng)人、贈(zèng)與人與被贈(zèng)與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對(duì)繼承稅和贈(zèng)與稅分別設(shè)計(jì)稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國(guó)家的稅制》（中國(guó)稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識(shí)出版社1996年3月出版）。

（3）《稅務(wù)研究》1998年1——12期。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)評(píng)估

一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國(guó)加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類型。

以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！雹佻F(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。

物業(yè)稅稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，開征物業(yè)稅使稅基評(píng)估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評(píng)估問題

（一）不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是一定時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，除這一點(diǎn)外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評(píng)估人員在評(píng)估工作中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以確保評(píng)估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對(duì)象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評(píng)估的責(zé)任劃分和評(píng)估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評(píng)估的責(zé)任由哪級(jí)政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國(guó)，評(píng)估由地方政府或縣級(jí)政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國(guó)家，雖然財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評(píng)估的責(zé)任一般在中央政府，這些國(guó)家有英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)和丹麥，而荷蘭是由市級(jí)政府進(jìn)行評(píng)估的。確定由哪級(jí)政府承擔(dān)稅基評(píng)估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問題是：一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評(píng)估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評(píng)估值符合其市場(chǎng)價(jià)值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來的行政成本。由較低級(jí)次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評(píng)估，可能在評(píng)估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢(shì)，但分散評(píng)估同時(shí)也會(huì)帶來評(píng)估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問題。

物業(yè)稅的稅基評(píng)估由誰(shuí)來進(jìn)行是值得討論的問題。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)主要是，有的國(guó)家設(shè)立專門機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價(jià)值，總評(píng)估師是由州議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)③；英國(guó)設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個(gè)層次的評(píng)估辦公室，其中中央和大區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評(píng)估工作④。有的國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的責(zé)任在較低級(jí)次的地方政府，此時(shí)地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基。雖然成本是選擇評(píng)估主體的重要考慮因素之一，但無論是設(shè)立專門的稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，最主要的問題是必須明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會(huì)帶來比即時(shí)的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評(píng)估周期

物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為征稅依據(jù)的，因此評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評(píng)估之間的間隔太長(zhǎng)，將會(huì)引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場(chǎng)因素變化使財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)侵蝕稅收；另一個(gè)是由于不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值上漲的幅度不同，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)導(dǎo)致納稅人之間的相對(duì)不公平。將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計(jì)的市價(jià)上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個(gè)問題，但真正能解決這兩個(gè)問題的是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的重新評(píng)估。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估；在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估。⑤決定評(píng)估間隔時(shí)間的因素大概有兩個(gè)：一是財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值起伏的均衡程度，這是與市場(chǎng)有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評(píng)估的成本。由于市場(chǎng)情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評(píng)估間隔時(shí)間的關(guān)鍵。當(dāng)前計(jì)算機(jī)技術(shù)在評(píng)估中的應(yīng)用，使得開展大規(guī)模的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本大大降低，這有利于合理增加評(píng)估密度，提高財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的準(zhǔn)確性和保證財(cái)產(chǎn)稅征收的公平性。

我國(guó)在物業(yè)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。若法律上缺少對(duì)評(píng)估周期的明文規(guī)定，則將在實(shí)際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評(píng)估，從而使物業(yè)稅的稅基評(píng)估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評(píng)估的工作量而長(zhǎng)期怠于評(píng)估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評(píng)估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單高效的申訴程序，指定專門的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

（一）基本評(píng)估方法

稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、收入法和重置成本法。市場(chǎng)比較法需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對(duì)這些差異對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。由于評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值惟一直接的證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場(chǎng)比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場(chǎng)比較法時(shí)，可使用收入法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的是通過運(yùn)用批量評(píng)估（massassessment）來實(shí)現(xiàn)的。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過程包括三個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等；（3）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。

很明顯，批量評(píng)估并非是籠統(tǒng)地分塊評(píng)估，它承認(rèn)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)性，并通過估價(jià)模型將不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響切實(shí)地表現(xiàn)出來。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評(píng)估效率，降低了評(píng)估成本，同時(shí)也增加了稅基評(píng)估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當(dāng)前亟待開展的工作

對(duì)應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評(píng)估是我們?cè)谝郧暗亩悇?wù)工作中未曾試過的。充分借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評(píng)估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時(shí)間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。另外完備的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評(píng)估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

（1）中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報(bào)告《澳大利亞的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)》，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》2000年6月。

（2）張燕“稅基評(píng)估的探討”，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則研究》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社2002年版。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

關(guān)鍵詞：稅收杠桿 房產(chǎn)稅 供求平衡 宏觀調(diào)控

就發(fā)展歷程來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國(guó)際稅收實(shí)踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（四）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來源。

三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

（三）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國(guó)稅收杠桿，支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；稅收政策；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F29

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2011）06-0186-01

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重大影響。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛的同時(shí)，我們也應(yīng)該注意到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并積極主動(dòng)的去應(yīng)對(duì)，而稅收政策應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。

1 理論分析

稅收手段是財(cái)政政策的主要手段，它是通過稅種和稅率的變動(dòng)來調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。稅收是財(cái)政收入的主要來源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)模和速度直接相關(guān)。

如圖1所示，稅率(T)為零時(shí)，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點(diǎn)T。時(shí)，稅收達(dá)到最大，這時(shí)稅率為最優(yōu)稅率，如稅率繼續(xù)上升，高稅率打擊經(jīng)濟(jì)主體的積極性，因而，有可能使經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，包括經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)衰減，從而導(dǎo)致稅基大幅下降，這樣整個(gè)稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點(diǎn)。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調(diào)動(dòng)各方面的積極性，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行最大效率，稅收結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策實(shí)行稅收傾斜，支持關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)超前發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)課稅也應(yīng)找到最合理的稅率。

2 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)

目前，許多國(guó)家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡(jiǎn)稅費(fèi)、輕稅負(fù)”、“從價(jià)計(jì)稅、動(dòng)靜結(jié)合、地方所有”的特點(diǎn)?！皩挾惢笔侵赋藢?duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅?！昂?jiǎn)稅費(fèi)”是指一個(gè)國(guó)家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，稅外收費(fèi)也少?！拜p稅負(fù)”是指國(guó)外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國(guó)征收房地產(chǎn)稅收的50個(gè)州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%?！皬膬r(jià)計(jì)稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，即以財(cái)產(chǎn)的資本價(jià)值、評(píng)估價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)，只有少數(shù)國(guó)家以土地面積和賬面價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！皠?dòng)靜結(jié)合”是指既重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國(guó)的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅、韓國(guó)的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅)），如意大利不動(dòng)產(chǎn)增值稅、其它國(guó)家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈(zèng)與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個(gè)人所得稅。但對(duì)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對(duì)住宅實(shí)行減免和抵扣；而在開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。“地方所有”是指為了激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財(cái)政收入來源，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家已形成了一套相對(duì)成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價(jià)制度、計(jì)算機(jī)管理制度，并建立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。

3 引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的稅收政策建議

3.1 減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)

減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)是解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題的治本之策。稅負(fù)較多的集中在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，是國(guó)際社會(huì)的普遍做法。許多發(fā)達(dá)國(guó)家的地方稅收收入主要來自對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅。以英國(guó)為例，直接來自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收(指?jìng)€(gè)人而不包括公司)僅占全國(guó)總稅收的1%-2%，而來自房地產(chǎn)保有的居住用不動(dòng)產(chǎn)稅和經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅占總稅收的30%。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，減輕供給者的成本。我國(guó)如果能提高保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，則能抑制房?jī)r(jià)上漲過快，同時(shí)也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)供給。

需要指出的是，將來改革不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收應(yīng)該是有區(qū)別的，對(duì)保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)控應(yīng)首先從空置不動(dòng)產(chǎn)入手，而對(duì)普通居住用的不動(dòng)產(chǎn)在很長(zhǎng)時(shí)間里免稅。對(duì)現(xiàn)行空置的不動(dòng)產(chǎn)征收比較重的保有環(huán)節(jié)的稅收，增加投機(jī)者的持有成本，減少投機(jī)收益，使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供給量有所增加，緩解供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。對(duì)目前百姓消費(fèi)居住不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施合理的免征額，在很長(zhǎng)時(shí)間不應(yīng)增加他們的稅負(fù)，因?yàn)樗麄冊(cè)谫I房時(shí)已承受了沉重的稅負(fù)。

3.2 加快推進(jìn)物業(yè)稅的改革

逐步將房地產(chǎn)稅收的重點(diǎn)由目前的對(duì)供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫?，?yīng)是下一步調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策選擇的方向。對(duì)需求方征稅也就是對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅。我國(guó)目前雖然有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等保有環(huán)節(jié)的稅種，但是對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實(shí)上沒有征稅，因此在個(gè)人占有這部分房地產(chǎn)時(shí)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產(chǎn)。所以，多占有住宅房地產(chǎn)以保存財(cái)富的成本就非常低。這樣，目前在交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅收政策和制度便無法對(duì)抑制房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的稅制體系，物業(yè)稅的改革是當(dāng)前首要的任務(wù)，物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是通過房地產(chǎn)交易或評(píng)估得出的，因此，建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系將成為物業(yè)稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業(yè)稅計(jì)稅稅率的確定、計(jì)征時(shí)間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環(huán)節(jié)征稅，將會(huì)進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。

3.3 通過稅收政策抑制投機(jī)性需求

市場(chǎng)的投機(jī)行為助漲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)所以，要抑制投機(jī)性需求。首先，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80%。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。所以我國(guó)在抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求時(shí)，國(guó)家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費(fèi)，國(guó)家在征收物業(yè)稅時(shí)應(yīng)確定一個(gè)上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過這個(gè)上限則按累進(jìn)制征稅。其次，政府應(yīng)完善購(gòu)房登記制度，個(gè)人購(gòu)房時(shí)必須說明購(gòu)房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。同時(shí)，可以以個(gè)人為單位，限制購(gòu)房面積。例如，年收入在2萬元以下的個(gè)人，購(gòu)房面積不能超過25平方米，年收入在5萬元以下的個(gè)人，購(gòu)房面積不能超過45平方米，年收入在10萬元以上的個(gè)人，購(gòu)房面積不能超過70平方米。最后，嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度。

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第9篇：不動(dòng)產(chǎn)稅范文

個(gè)人出售土地、房屋取得收人，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。其中，出售土地、房屋取得的收入，包括貨幣收人、實(shí)物收入和其他收入。

按合同簽定的土地、房屋成交價(jià)格計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目計(jì)算繳納，適用稅率為5%。從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收人全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）