流轉(zhuǎn)土地合同精選(九篇)

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第1篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同范本

甲方(出讓方)： 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 　村 　組(戶主姓名) 乙方(受讓方)：

為了規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，切實維護土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及其它有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方當(dāng)事人共同協(xié)商，達成如下合同條款。

一、土地流轉(zhuǎn)方式 甲方采用 轉(zhuǎn)包 方式將其承包經(jīng)營的土地、山地、魚塘流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營。

二、流轉(zhuǎn)土地的用途 乙方只能將流轉(zhuǎn)的土地用于： 。

三、土地流轉(zhuǎn)時限 從 年 月 日至 年 月 日止。

四、土地流轉(zhuǎn)數(shù)量及費用 甲方將第六條所列土地 畝、魚池 畝、 山地 畝流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營，土地流轉(zhuǎn)費以現(xiàn)金人民幣貳拾壹萬元計算。

五、付費方式及時間 土地流轉(zhuǎn)費以現(xiàn)金凡是支付。土地流轉(zhuǎn)費分六次支付，第一次在20xx 年春節(jié)之前付陸萬。以后每年春節(jié)前付 萬，直至付清貳拾壹萬。

六、流轉(zhuǎn)土地類型、面積和質(zhì)量

七、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、權(quán)利：①按合同約定收取土地流轉(zhuǎn)費;②監(jiān)督乙方依照合同約定的用途使用流轉(zhuǎn)土地;③合同到期或解除后，監(jiān)督乙方對需要還耕的流轉(zhuǎn)土地還耕恢復(fù)，收回流轉(zhuǎn)土地。

2、義務(wù)：①協(xié)助乙方按照合同約定使用流轉(zhuǎn)的土地，幫助協(xié)調(diào)本村組內(nèi)與其他農(nóng)戶之間發(fā)生的用水、用電、治安等方面的糾紛;②不得干涉乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，不得以任何形式使用或占用流轉(zhuǎn)給乙方的土地。

八、乙方的權(quán)力和義務(wù)

1、權(quán)利：①在流轉(zhuǎn)的土地上享有自主生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)品處臵權(quán)和收益權(quán);②流轉(zhuǎn)土地被依法征用、占用造成經(jīng)濟損失的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。 2、義務(wù)：①在國家法律法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，依照合同規(guī)定按時足額交納土地流轉(zhuǎn)費;②對流轉(zhuǎn)土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪;③合同期內(nèi)要保護好流轉(zhuǎn)的土地，不得損毀流轉(zhuǎn)土地;④合同到期或解除后，若造成流轉(zhuǎn)土地?fù)p毀，必須負(fù)責(zé) 流轉(zhuǎn)土地復(fù)耕;⑤加強安全生產(chǎn)，防止事故發(fā)生，因事故造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。

九、合同的變更與解除

1、有下列情況之一者，本合同可以變更或解除：①經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和第三人利益的;②訂立本合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大變化的;③因不可抗力(重大自然災(zāi)害、國家和集體征占用土地等)使合同無法履行的。 2、乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)終止合同，收回流轉(zhuǎn)的土地：①不按合同規(guī)定用途使用土地的;②荒蕪?fù)恋氐?，不按約定破壞土地上的附著物的，破壞水利等基礎(chǔ)設(shè)施的;③不按時交納土地流轉(zhuǎn)費的。 3、甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，或以其他形式使用或占用流轉(zhuǎn)給乙方土地的，乙方有權(quán)終止合同。

十、違約責(zé)任

1、甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方全部損失。 2、乙方違背合同條款給甲方造成損失的，由乙方賠償甲方全部損失。

十一、合同糾紛處理

如雙方發(fā)生合同糾紛，在雙方協(xié)商不成時，按《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)和有關(guān)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理政策執(zhí)行，由甲方所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門或農(nóng)業(yè)局土地承包管理部門進行調(diào)解或仲裁;也可以直接向甲方所在地人民法院提起訴訟。

十二、其他約定

1、在合同期內(nèi)國家有關(guān)惠農(nóng)政策(如各種補貼)，由 方享有。 2、在合同期內(nèi)流轉(zhuǎn)土地應(yīng)交納的水費和生產(chǎn)統(tǒng)籌費用等由 方承擔(dān)。 2、在合同期內(nèi)經(jīng)甲方同意后乙方可以將土地轉(zhuǎn)讓給第三方經(jīng)營。 3、在合同期滿后，若甲方需繼續(xù)流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，在同等條件下乙方可優(yōu)先受讓。 4、本合同未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，達成一致意見后形成書面補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 5、本合同一式四份，經(jīng)雙方簽章后生效。甲方、乙方、甲方所在太泊村、甲方所在彭澤縣棉花原種場土地承包管理部門(鑒證方)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

附件：1、流轉(zhuǎn)土地座落方位簡易圖;2、甲方身份證復(fù)印件和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證復(fù)印件;3、乙方身份證復(fù)印件。

甲 方： (簽章) 聯(lián)系電話： 乙 方： (簽章) 聯(lián)系電話：

鑒證方： (簽章) 鑒證經(jīng)辦人： (簽章) 年 月 日

最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同范本

轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：_________

受讓方(以下簡稱乙方)：_________

甲乙雙方依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方將其承包經(jīng)營的_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))_________村_________組_________畝土地(地塊名稱、等級、四至、土地用途附后)的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事_________(主營項目)生產(chǎn)經(jīng)營。

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)年限為_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

三、轉(zhuǎn)讓價格

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為_________元人民幣。甲方承包經(jīng)營相關(guān)地塊時對該地塊實際投入資金和人力改造的，可收取合理的補償金。本合同的補償金為_________元(沒有補償金時可填寫為零元)。兩項合計總金額為_________元人民幣。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第_________種方式和時間支付轉(zhuǎn)讓金和補償金：

1、現(xiàn)金方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補償金(無補償金時可劃去)，支付的時間為_________。

2、實物方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補償金(無補償金時可劃去)，實物為_________(具體內(nèi)容見附件)。時間為_________。

五、土地承包經(jīng)營權(quán)的交付時間和方式

甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前將轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的土地交付乙方。

交付方式為_________或?qū)嵉匾淮涡匀拷桓丁?/p>

六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)必須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理有關(guān)手續(xù)，在合同生效后甲方終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2、甲方交付的承包經(jīng)營土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

3、乙方必須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，變更土地經(jīng)營權(quán)證書，簽訂新的土地承包經(jīng)營合同，方能獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。

4、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權(quán)。

5、乙方必須按土地畝數(shù)承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅費和國家政策規(guī)定的其他義務(wù)。

6、乙方必須依法保護和合理利用土地，不得掠奪性經(jīng)營，不得給土地造成永久性損害，并負(fù)責(zé)保護好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財產(chǎn)。

7、乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

8、其他約定：_________。

七、違約責(zé)任

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_________。

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況由甲乙雙方協(xié)商或土地承包仲裁機構(gòu)裁決，也可由人民法院判決。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第_________種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)村土地承包管理機關(guān)調(diào)解;

2、提請_________仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字、發(fā)包方同意并經(jīng)_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)備案(或鑒證)后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證、備案單位各執(zhí)一份。

甲方代表人(簽章)：_________ 乙方代表人(簽章)：_________

身份證號：_________ 身份證號：_________

住址：_________ 住址：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

發(fā)包方(簽章)：_________ 鑒證單位(簽章)：_________

法定代表人身份證號：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

土地流轉(zhuǎn)合同范本閱讀

轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)____受讓方(以下簡稱乙方)___

甲乙雙方依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂本合同以供遵守。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方將其承包經(jīng)營的____鄉(xiāng)(鎮(zhèn))____村____組____畝土地(地塊名稱、等級、四至、土地用途附后)的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事____(主營項目)生產(chǎn)經(jīng)營。

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止。

三、轉(zhuǎn)讓價格

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為____元人民幣。甲方承包經(jīng)營相關(guān)地塊時對該地塊實際投入資金和人力改造的，可收取合理的補償金。本合同的補償金為____元(沒有補償金時可填寫為零元)兩項合計總金額為____元人民幣。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第____種方式和時間支付轉(zhuǎn)讓金和補償金：

1、現(xiàn)金方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補償金(無補償金時可劃去)，支付的時間為____。

2、實物方式(一次或分次)支付轉(zhuǎn)讓金和補償金(無補償金時可劃去)，實物為___(具體內(nèi)容見附件)時間為____。

五、土地承包經(jīng)營權(quán)的交付時間和方式

甲方應(yīng)于年____月____日前將轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的土地交付乙方。

交付方式為____或?qū)嵉匾淮涡匀拷桓丁?/p>

六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)必須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理有關(guān)手續(xù)，在合同生效后甲方終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2、甲方交付的承包經(jīng)營土地必須符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。

3、乙方必須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，變更土地經(jīng)營權(quán)證書，簽訂新的土地承包經(jīng)營合同，方能獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。

4、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權(quán)。

5、乙方必須按土地畝數(shù)承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅費和國家政策規(guī)定的其他義務(wù)。

6、乙方必須依法保護和合理利用土地，不得掠奪性經(jīng)營，不得給土地造成永久性損害，并負(fù)責(zé)保護好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財產(chǎn)。

7、乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

8、其他約定：____。

七、違約責(zé)任

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為____。

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況由甲乙雙方協(xié)商或土地承包仲裁機構(gòu)裁決，也可由人民法院判決。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第____種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人min政府、農(nóng)村土地承包管理機關(guān)調(diào)解;

2、提請____仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字、發(fā)包方同意并經(jīng)____鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)備案(或鑒證)后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證、備案單位各執(zhí)一份。

甲方代表人(簽章)____乙方代表人(簽章)____

身份證號：____身份證號：____

住址：____住址：____

____年____月____日____年____月____日

發(fā)包方(簽章)____鑒證單位(簽章)____

第2篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

甲方（承包轉(zhuǎn)出方）：

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村

村民小組

戶

住址

乙方（受讓轉(zhuǎn)入方）：

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村

村民小組

戶

住址

丙方（發(fā)　包　方）：

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村

村民小組

為促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，進一步規(guī)范和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制，保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，維護群眾的合法權(quán)益，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意（采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的還必須經(jīng)發(fā)包方同意），訂立本合同。

一、

基本原則

1、堅持土地集體所有和農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定（采取互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)的需重新確立承包關(guān)系）不變；

2、堅持依法、自愿、有償、平等協(xié)商流轉(zhuǎn)；

3、堅持土地的農(nóng)業(yè)用途不變；

4、確保流轉(zhuǎn)期限不超過承包期的剩余期限；

5、受讓方必須具有較好的資信和具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；

6、在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先受讓權(quán)；

7、承包轉(zhuǎn)出方應(yīng)主動將流轉(zhuǎn)合同報發(fā)包方備案。

二、流轉(zhuǎn)土地狀況及用途

序號

座落地名

等級

面積（畝）

用途

1

2

合計

三、流轉(zhuǎn)方式及期限

甲方采取

方式將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給乙方，期限自

年

月

日起至

年

月

日止。

四、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、有權(quán)監(jiān)督乙方按時履行本合同規(guī)定的各項義務(wù)；

2、有權(quán)獲得其轉(zhuǎn)讓前對提高土地生產(chǎn)能力所增加投入的相應(yīng)補償；

3、協(xié)助乙方取得或接受國家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。

五、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、在不改變土地規(guī)定用途的前提下，有經(jīng)營自主權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)和收益權(quán)；

2、有權(quán)獲得或接受國家和當(dāng)?shù)卣峁┑母鞣N農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)；

3、按時交納流轉(zhuǎn)費用；

4、保護耕地，不得進行掠奪式經(jīng)營，不得隨意棄耕拋荒。

六、履約時間、方式

流轉(zhuǎn)費用（或農(nóng)產(chǎn)品）共計

元（或

公斤），在當(dāng)年（或以后年度每年）

月

日之前由乙方向甲方交納

元（或

公斤）。

七、違約責(zé)任

如果甲方或者乙方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金按當(dāng)年流轉(zhuǎn)費用（或農(nóng)產(chǎn)品）的?。ブЦ叮赃`約之日起一個星期內(nèi)付清。

八、其他事項

1、采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的，丙方有權(quán)提出對乙方的資格要求，并對乙方的情況進行考察，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，可不同意轉(zhuǎn)讓；

2、甲乙雙方發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的，任何一方都可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)申請調(diào)解；

調(diào)解不成的，雙方均可直接向人民法院起訴；

3、執(zhí)行期間，本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方同意可作補充，補充條文與本合同具有同等法律效力；

4、本合同條款在執(zhí)行中如與現(xiàn)行政策不符，以政策規(guī)定為準(zhǔn)；

5、本合同一式四份，甲、乙、丙三方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)各執(zhí)一份。

甲方：

乙方：

丙方（蓋章）：

丙方負(fù)責(zé)人：

年

第3篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

簽訂日期：__________

廣東省農(nóng)業(yè)廳

廣東省工商行政管理局

甲方（原承包方）：_____________住址：__________________________

乙方（受 讓 方）：_____________住址：__________________________

為維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)法規(guī)條例規(guī)定，經(jīng)雙方自愿平等協(xié)商同意訂立本合同。

第一條　流轉(zhuǎn)標(biāo)的、形式、期限和交付標(biāo)準(zhǔn)

甲方將享有承包經(jīng)營權(quán)的座落在__________________________的土地（四至為：東至__________________________，南至__________________________，西至__________________________，北至_____________，）共_____________畝以_____________流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換）方式從_______年______月______日起至______年______月______日止，流轉(zhuǎn)給乙方用于______________________________________________________________________________ 。

上述土地交付標(biāo)準(zhǔn)：______________________________________________________________________________ 。

第二條　雙方權(quán)利及義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)：

1．享有按時收取流轉(zhuǎn)價款權(quán)利；

2．該土地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的土地使用補償：

3．不得干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)：

1．享有該土地的自主生產(chǎn)經(jīng)營使用權(quán)及產(chǎn)品處置收益權(quán)；

2．不得改變該土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；

3．保護和合理利用土地，不得給該土地造成永久性損害；

4．環(huán)保方面應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)達標(biāo)排放；

5．該土地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的青苗及乙方所搭建的建筑物補償。

第三條　流轉(zhuǎn)價款及支付方式

雙方協(xié)商同意以第______方式支付流轉(zhuǎn)價款：

（一）現(xiàn)金形式支付：

1．第一年流轉(zhuǎn)價款為人民幣______元，以后遞增方式及比例為 _________________________________________。

2．本合同生效后______天內(nèi)乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉(zhuǎn)價款中抵扣。

3．本合同生效后______天內(nèi)乙方向甲方一次性支付本年度的流轉(zhuǎn)價款，以后每年______月______日前乙方向甲方支付下一年度的流轉(zhuǎn)價款。

（二）實物（稻谷）折現(xiàn)形式支付：

1．協(xié)議流轉(zhuǎn)價款為每年每畝 斤稻谷，以后遞增方式及比例為 。

2．本合同生效后 天內(nèi)乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉(zhuǎn)價款中抵扣。

3．每年結(jié)算支付兩次，分別以當(dāng)年______月______日和______月______日的稻谷市場價為準(zhǔn)折以現(xiàn)金兌付，每年______月______日和______月______日為兌付日。

第四條　違約責(zé)任

（一）乙方應(yīng)按照合同規(guī)定按時足額向甲方支付土地流轉(zhuǎn)價款，逾期一天乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款的______%滯納金。逾期______個月視為乙方單方違約，甲方有權(quán)收回該土地使用權(quán)及沒收合同定金，該土地上的建筑物歸甲方所有。

（二）乙方擅自改變該土地的農(nóng)業(yè)用途或不合理使用土地給該土地造成永久性損害的，經(jīng)國家有關(guān)部門確認(rèn)后，甲方有權(quán)收回該土地使用權(quán)及沒收合同定金，乙方還應(yīng)承擔(dān)土地功能恢復(fù)責(zé)任，無法全部恢復(fù)的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）甲方應(yīng)按合同規(guī)定按時向乙方交付土地，逾期一天應(yīng)向乙方支付當(dāng)年流轉(zhuǎn)價款的______%滯納金。逾期______個月視為甲方單方違約，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（四）甲方違反合同約定擅自干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營,使乙方無法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五條　合同的變更、解除和終止

（一）本合同效力不受甲乙雙方法人代表變動影響，也不因集體經(jīng)濟組織的分立或合并而變更或解除。任何一方不得隨意終止合同。因不可抗拒自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損該土地，造成合同無法履行除外。

（二）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另簽協(xié)議對本合同內(nèi)容進行變更。

（三）合同期滿后，甲方有權(quán)收回該土地的使用權(quán)，乙方應(yīng)清理所有承包土地的地面設(shè)施，將土地整平后交給甲方，如甲方提出要保留地面設(shè)施的，地面設(shè)施歸甲方所有。乙方如需繼續(xù)經(jīng)營，享有同等條件下的優(yōu)先承包權(quán)，但需與甲方重新協(xié)商簽訂合同。

（四）土地流轉(zhuǎn)的期限超過國家規(guī)定的家庭承包期的，超過的時間無效。

（五）合同期內(nèi)，如因國家及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施占用或征用該土地的，本合同自動終止，補償款按本合同第二條規(guī)定分配，甲、乙雙方均不負(fù)違約責(zé)任。

第六條　合同爭議的解決方式

發(fā)生合同糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由農(nóng)業(yè)、工商等政府行政管理部門調(diào)解，調(diào)解不成時，采取以下第______種解決方式：

（一）向__________仲裁委員會申請仲裁；

（二）向____________人民法院申請訴訟。

第七條　本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方平等協(xié)商后可在補充欄目中（附后）完善合同內(nèi)容并與本合同具有同等法律效力。

第八條　本合同自______年______月______日起生效，一式四份，甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證機關(guān)或鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)中心各一份。

甲方：________________（簽字蓋章）

乙方：________________（簽字蓋章）

簽訂日期：______年______月______日

附：補充欄目

第4篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

為了讓廣大農(nóng)民多了解一些關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面的知識，筆者就怎樣簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同做一些介紹：

1.起草合同

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。因為合同是明確雙方權(quán)利與義務(wù)的保證，也是保護雙方利益的法律依據(jù)，所以為了避免以后產(chǎn)生麻煩，雙方當(dāng)事人在簽訂合同時不妨先小人后君子，合同內(nèi)容一定要制定得嚴(yán)謹(jǐn)細致，條款明晰。

在起草土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同時，一般應(yīng)包括以下條款：

1.1雙方當(dāng)事人的姓名（最好把享有土地承包經(jīng)營權(quán)的人都列明，名字應(yīng)與身份證或戶口簿上的名字相符）、住所；

1.2流轉(zhuǎn)土地的名稱、座落（四至）、面積（包括壟數(shù)）、質(zhì)量等級；

1.3流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

1.4流轉(zhuǎn)土地的用途（最好明確寫明只允許種哪些農(nóng)作物）；

1.5雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

1.6流轉(zhuǎn)價款及支付方式；

1.7流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

1.8攤派費用、國家補貼的承擔(dān)、分配；

1.9違約責(zé)任（包括賠償數(shù)額、計算賠償?shù)姆绞降龋?/p>

對于上述條款，要盡量都寫入合同，如果其中一方還有其他要求，經(jīng)雙方商定后也可以寫進去。

有的農(nóng)民認(rèn)為合同是有法定格式的，怕自己文化低，合同格式寫不對，將來不生效，這種想法是不正確的。因為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同沒有特別的格式要求，只要能把事情寫清楚，讓人能讀明白，沒有歧義即可，格式方面可以不考慮。

2.合同簽字

對于在流轉(zhuǎn)合同上的簽字，在實踐中往往也發(fā)生不少問題。在農(nóng)村大多數(shù)人意識中都有“戶主”這個概念，認(rèn)為戶主是一家之主，家庭中的事戶主一個人就可以全權(quán)代表。如一家五口，包括夫妻二人和公婆二人和一未成年子女，在對外流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)時，只要戶主在合同上簽字就行，其他人無需簽字。這里未簽字人都是不安定因素，在合同約定的流轉(zhuǎn)期限較長時，容易發(fā)生糾紛。所以簽字時，受讓方應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方的土地承包經(jīng)營權(quán)證內(nèi)所有的人都在合同上簽字按手印，如不能到場的人員，可以出具一份授權(quán)或同意轉(zhuǎn)讓方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的文書。若是書面材料無法取得，給未簽字的人打電話采集錄音也可，但錄音時最好連續(xù)不間斷，把雙方的姓名和需錄音的內(nèi)容及錄音的用途，征得對方同意后都錄下來，然后刻錄成光碟保存。這些都是以備將來轉(zhuǎn)讓方中個別人員以未經(jīng)自己同意為由，向受讓方主張要回“自己份額”的土地承包經(jīng)營權(quán)。

3.辦理備案（登記）

采取轉(zhuǎn)包、出租、互換方式或者其他方式流轉(zhuǎn)的，當(dāng)事人有條件備案的最好在簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同后15日內(nèi)報發(fā)包方（村委會）辦理備案手續(xù)。因為流轉(zhuǎn)合同備案，一是為了發(fā)包方及時了解土地承包經(jīng)營權(quán)的變動情況；二是便于政府相關(guān)部門和司法機關(guān)確認(rèn)定事實，有助于解決當(dāng)事人之間因土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)而發(fā)生的爭議和糾紛，維護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。應(yīng)注意的是最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》的第十四條中規(guī)定，“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報其備案為由，請求確認(rèn)合同是無效的，不予支持”，也就是說不論流轉(zhuǎn)合同是否備案都不影響流轉(zhuǎn)合同的成立。

采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。發(fā)包方不同意，轉(zhuǎn)讓合同不成立。發(fā)包方同意的，轉(zhuǎn)讓合同成立，當(dāng)事人可以向縣級以上人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第5篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

一、存在的問題

（一）、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題表現(xiàn)尤為突出。一些以前棄耕或不要地的農(nóng)民現(xiàn)在重新要地耕種，這就使得原本因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移而帶來的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛更加頻發(fā)，這已經(jīng)成為我鎮(zhèn)當(dāng)前農(nóng)民上訪的主要問題。

（二）、鄉(xiāng)村債務(wù)越滾越大。由于種種原因，我們鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)村屯都背負(fù)著沉重的債務(wù)，有些村屯達到百萬元以上。稅費改革以前，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠收取農(nóng)業(yè)稅逐漸償還債務(wù)。稅費改革后，多數(shù)村屯由于沒有支撐財政的骨干企業(yè)，地方稅收較少，過去償還債務(wù)的渠道被切斷，而新的還債機制沒有建立。靠轉(zhuǎn)移支付，僅能勉強維持生存，根本沒有財力償還債務(wù)，更沒有能力拿出資金搞農(nóng)村公共產(chǎn)品的供給。制約農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展。

（三）、村級辦公經(jīng)費不足。按照省里核定的村級支出標(biāo)準(zhǔn)大小村都尚有缺口。從現(xiàn)實情況看，絕大部分村負(fù)債運轉(zhuǎn)，有的村拖部工資，影響了干部的積極性。

（四）、部分缺失土地農(nóng)民要求分取土地。有些農(nóng)民因種種原因在第二輪承包土地過程中，沒有得到土地，稅費免除以后，由于利益的驅(qū)使紛紛要求分取土地。

退耕還林政策執(zhí)行倒退。在退耕還林政策中，退耕地不再繳納農(nóng)業(yè)稅是作為一項優(yōu)惠政策以免代補的，種樹比種糧有較好的收益。如今種樹收益還未完全實現(xiàn)，而種糧既免稅又有補貼，種樹的“以免代補”已失去優(yōu)勢，一些農(nóng)民又開始“退林還耕”了。

二、對策與建議

（一）、根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，各級農(nóng)業(yè)行政主管部門及農(nóng)經(jīng)管理部門是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理主體。因此，各級農(nóng)業(yè)行政主管部門及農(nóng)經(jīng)管理部門在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)上應(yīng)做好以下幾方面工作：一是搞好調(diào)查研究，掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動態(tài)，重點解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的突出矛盾和問題，及時制定出引導(dǎo)、規(guī)范和促進農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意見和建議；二是指導(dǎo)訂立土地流轉(zhuǎn)合同。

（二）、在村級債務(wù)上，一是采取措施化解現(xiàn)有債務(wù)。通過精簡機構(gòu)、費用包干、資產(chǎn)盤活、蹲息降債、糾錯減債等方式化解現(xiàn)有債務(wù)。二是防止新債發(fā)生。加強對村級集體經(jīng)濟的監(jiān)督管理，建立村集體借款審批制度。村級興辦公益事業(yè)要量力而行，杜絕各種超越經(jīng)濟承受能力的舉債工程、達標(biāo)工程。三是國家給予一定的政策傾斜和財力補助。村級債務(wù)有相當(dāng)一部分是用于農(nóng)村義務(wù)教育、維護社會穩(wěn)定、河道治理、農(nóng)田水利建設(shè)以及農(nóng)村社會公共事業(yè)發(fā)展，建議國家給予一定的政策傾斜和財力補助，化解村級債務(wù)。

（三）、加大農(nóng)村轉(zhuǎn)移支付力度，保證農(nóng)村各項工作正常運轉(zhuǎn)。取消農(nóng)業(yè)稅后，村集體經(jīng)濟收入在短期內(nèi)必定減少，這必將影響基層政府正常職能的發(fā)揮，因此國家要從全局出發(fā)，加大村級的轉(zhuǎn)移支付，這樣才能保障農(nóng)村生產(chǎn)公益事業(yè)正常運轉(zhuǎn)，保證基層政府各項職能的正常發(fā)揮，才能促進農(nóng)村經(jīng)濟、社會健康有序發(fā)展。

（四）、解決農(nóng)戶缺失土地問題。在繼續(xù)堅持土地政策三十年不變的前提下，在一定范圍內(nèi)，對農(nóng)戶承包的土地適時進行小規(guī)模調(diào)整。要協(xié)助村組對機動地、瞞報土地、撂荒土地等進行調(diào)查摸底，分給缺失土地農(nóng)戶?；蛘咭浞职l(fā)揮村民會議作用，做好群眾思想工作，村組有收入的，給予缺失土地農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。對于過去瞞報的土地，重新進行上報。

第6篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn)土地確權(quán)土地糾紛

[中圖分類號]F321.1[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1003-1650（2015）02-0053-02

在農(nóng)村經(jīng)濟中，發(fā)展的核心一直以來都是土地，無論是民生，還是經(jīng)濟發(fā)展，都離不開土地，這也就關(guān)系到廣大農(nóng)民的根本利益。而且，在國家實施惠農(nóng)政策之后，土地所展現(xiàn)的價值也隨之增加。因此，明確土地流轉(zhuǎn)和土地確權(quán)的概念與意義，減少土地糾紛的出現(xiàn)，才能確保農(nóng)村經(jīng)濟和發(fā)展和民生的穩(wěn)定。

1土地流轉(zhuǎn)和土地確權(quán)概述

1.1土地流轉(zhuǎn)

在2004年，隨著《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的頒布，土地流轉(zhuǎn)開始實行，該決策指出“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，即是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，可以將其土地經(jīng)營權(quán)也就是使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，但自身保留承包權(quán)。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等。現(xiàn)如今，國家鼓勵農(nóng)民將自己擁有承包權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓給專業(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)業(yè)發(fā)展更具規(guī)模更加現(xiàn)代化。

1.2土地確權(quán)

土地確權(quán)則是指土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他權(quán)利的確認(rèn)、確定。每宗地的土地權(quán)都需要經(jīng)過多重土地登記程序，最后才能得到確認(rèn)和確定。

然而近些年來，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展和對農(nóng)業(yè)的推進，政府開始實施一系列的惠農(nóng)利農(nóng)政策，如取消農(nóng)業(yè)稅等。這些措施加快了農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進存儲城鎮(zhèn)化進程，也使得農(nóng)產(chǎn)品的價值逐漸提高，相應(yīng)的，土地的價值也隨之上升，土地也越來越受到重視，作為農(nóng)民獲取利益的主要依賴。然而這種現(xiàn)象也漸漸帶來了不小的負(fù)面影響，即土地糾紛的產(chǎn)生。

2土地糾紛產(chǎn)生的原因

2.1根本原因――社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和土地效益的大幅提升

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價值的提升，另外還有農(nóng)業(yè)稅的減免與取消，都使得農(nóng)村土地越來越備受青睞。過去一些年里由于農(nóng)村向城鎮(zhèn)涌入大量務(wù)工人員而荒廢已久的土地，現(xiàn)在也重新獲得了重視，再次得到試用和開發(fā)。受到利益的驅(qū)使，往往會有協(xié)商不理想的情況發(fā)生，這時通常就需要用到訴訟的方式解決問題。

2.2地籍管理的不規(guī)范和界樁埋設(shè)的不統(tǒng)一

利益為上，在承包土地的過程中，為減少成本，即少交農(nóng)業(yè)稅與公糧，出現(xiàn)了兩本賬策略，一本帳主要保管在村干部那里，上面記下村民分配所得土地的數(shù)量，另一本用來上報給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，上面記錄的土地數(shù)和承包合同書以及土地承包證書上的記錄一致，但通常與農(nóng)民實際分到的土地數(shù)量相比要少很多。另外，界樁對于農(nóng)民劃分土地而言是十分重要的界定憑據(jù)。但就是這樣的重要憑據(jù)，卻依然存在埋設(shè)不統(tǒng)一的現(xiàn)象。埋設(shè)的過程主要是在丈量土地后，找一塊石頭在兩塊地之間埋設(shè)，即便更規(guī)范一些，也只是在石頭下加一個石灰樁。正是因為這樣的隨意和不規(guī)范，當(dāng)有土地糾紛時，辦案人員往往會在勘探界樁時發(fā)現(xiàn)多塊類似的石頭，無法進行準(zhǔn)確的界定。因此，管理和實施上的不規(guī)范，都可能為將來的土地糾紛埋下隱患。

2.3農(nóng)民法律意識的淡薄

現(xiàn)如今越來越多土地承包商會擅自更改土地用途，也就是違反了土地合同的內(nèi)容，也導(dǎo)致土地以及相關(guān)的林業(yè)資源遭到破壞，損害了集體利益。還有些種植戶交付一定費用就長期使用承包田，擅自經(jīng)營土地，卻往往不辦理相關(guān)的土地使用手續(xù)，這種情況就會被否認(rèn)土地使用權(quán)。并且，由于很多農(nóng)民缺乏法律知識，去法院進行起訴，而不是向上級申請仲裁，最終就會無功而返。

3土地糾紛的特點

3.1土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范

部分農(nóng)村經(jīng)濟條件缺乏，法律意識也較為淡薄，在土地確權(quán)過程中往往不經(jīng)過書面合同的流程，直接自主性轉(zhuǎn)讓，也沒有得到發(fā)包方的同意；同樣的，部分農(nóng)村，即使簽訂了書面的流轉(zhuǎn)合同，在相關(guān)條款和內(nèi)容上也并不十分規(guī)范和明確，存在許多隱患。

3.2土地糾紛涉及人員較多，具有群體化的特征

土地糾紛，往往都牽扯雙方很多村民，也關(guān)系到他們的切身利益，民生和經(jīng)濟，這些矛盾一旦被激化，就會演變成群體矛盾，產(chǎn)生不可調(diào)和的事件，很可能嚴(yán)重影響社會經(jīng)濟和新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。

3.3爭搶現(xiàn)象嚴(yán)重

經(jīng)濟發(fā)展迅速，新農(nóng)村建設(shè)力度加大，政府實行的一系列優(yōu)惠政策，也讓土地利益受到越來越多農(nóng)民的關(guān)注，爭搶土地權(quán)益的事件也隨之發(fā)生，矛盾不可避免。。

4土地糾紛的解決對策

4.1規(guī)范管理地籍，保證一致性

管理上的規(guī)范是首要且必須的，由相關(guān)職能部門組織，并且需要農(nóng)村村干部的密切配合，對各農(nóng)戶的土地進行重新丈量、登記造冊以及權(quán)屬證書的發(fā)放，確保權(quán)屬書上所記錄的土地數(shù)與農(nóng)民實際擁有的土地數(shù)的一致性。

4.2統(tǒng)一界樁制作與埋設(shè)方式

規(guī)范化界樁的埋設(shè)，是對以后產(chǎn)生糾紛了調(diào)解的重要手段，避免隱患的發(fā)生，保障農(nóng)民合理的土地權(quán)益，讓界樁能真正起到界定的作用。

4.3加強訴訟調(diào)解

發(fā)生土地糾紛時，村民往往由于法律意識的缺乏，而求訴無門，這種情況下，更需要加強法律意識的宣傳，加強村民本身的訴訟調(diào)解意識。訴訟調(diào)解是解決土地糾紛的重要手段，也可以更好的維護農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的穩(wěn)定，確保良好和諧的土地關(guān)系。

4.4落實土地管理制度

現(xiàn)如今的土地狀況，如果要解決土地糾紛，則需要落實幾個制度：a.鑒證制度；b.公開制度；c.回訪與檢查制度；d.調(diào)解仲裁制度。

第7篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

【摘要】我國法律明確規(guī)定，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)或者是使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。但是，在我國現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)制度中，都還有著諸多的不完善和不健全。本文主要分析了我國現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)中所存在的問題，探討了如何完善和健全我國的土地流轉(zhuǎn)度。

【關(guān)鍵詞】土地流轉(zhuǎn)；存在問題；完善和健全

隨著我國經(jīng)濟化的快迅發(fā)展，突顯出了我國土地資源合理利用的重要性，因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度就是我國農(nóng)業(yè)研究中的一個重要課題。所謂制度就是為經(jīng)濟發(fā)展提供服務(wù)，降低成本。制度在特定的范圍內(nèi)才有規(guī)范作用，不具有普遍性。就我國目前的農(nóng)業(yè)發(fā)展情況而言，必須要完善我國土地的流轉(zhuǎn)制度，才能有利于我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展和進步。

1 土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.1 土地流轉(zhuǎn)機制不健全，缺乏社會保障和政策引導(dǎo)

在我國，目前的大部分土地流轉(zhuǎn)，相互之間的轉(zhuǎn)讓和承包，都處在一個自發(fā)和無序的狀態(tài)，一般情況下，往往都是以簡單的協(xié)議形式進行承包和轉(zhuǎn)讓，甚至于只是一個口頭形式的轉(zhuǎn)讓和承包。這樣，就使得合同的穩(wěn)定性較差，導(dǎo)致了協(xié)議雙方的權(quán)利和義務(wù)不規(guī)范，在對未來情況的預(yù)測方面也比較難以控制，而且不便于管理，因為雙方都不受法律的保護，也為在日后可能引起的紛爭埋下了后患。另外，這種形式下的約定，也會導(dǎo)致接包方缺乏積極性，達不到應(yīng)有的經(jīng)濟效益。

此外，我國農(nóng)村的土地社會保障機制并不健全，而土地具有就業(yè)功能和社會保障功能，所以就決定了我國農(nóng)民不可以輕易地離開土地。在我國當(dāng)前的社會結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民雖然在城市打工，但是卻很難取得城市戶口，因此，我國農(nóng)民根本無法享受社會保障的福利。所以，就造成了“粗放田”、“應(yīng)付田”現(xiàn)象的嚴(yán)重發(fā)生。

1.2 農(nóng)業(yè)的風(fēng)險大，利益低工資，農(nóng)民負(fù)擔(dān)過重

在農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的物質(zhì)和能量循環(huán)的過程中，會受到陽光、降雨以及土壤等自然因素的影響，最終影響到農(nóng)業(yè)的投入和產(chǎn)出，這就決定了農(nóng)業(yè)的風(fēng)險明顯地高于其他產(chǎn)業(yè)。對于進行小規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營的家民來講，他們根本無法承受農(nóng)業(yè)風(fēng)險，再加上，農(nóng)產(chǎn)品的供需彈性不對稱，更加促進了農(nóng)產(chǎn)品的波動性，進而加大了農(nóng)業(yè)市場的風(fēng)險性。

1.3 土地的承載負(fù)擔(dān)過重，農(nóng)民沒有收益

對于農(nóng)業(yè)這個產(chǎn)業(yè)來講，是一個受氣候影響較大、周期性長，見效又慢的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，而且利益較低。所以，就嚴(yán)重導(dǎo)致了農(nóng)民增產(chǎn)不增收的嚴(yán)重現(xiàn)象。這就是近年來，農(nóng)民不愿意承包土地的根本原因。

1.4 土地流轉(zhuǎn)受到土地流轉(zhuǎn)價格低廉的嚴(yán)重制約

我國雖然采取一些措施給予土地有償流轉(zhuǎn)，可是由于土地流轉(zhuǎn)的價格極低，導(dǎo)致我國許多地方不僅出現(xiàn)了拋荒撂田的嚴(yán)重現(xiàn)象，甚至于一些農(nóng)民倒貼費用，甩掉土地。其中造成這種現(xiàn)象的原因有以下幾種情況：首先，由于我國土地的流轉(zhuǎn)范圍太狹窄，也沒有順暢的流轉(zhuǎn)渠道。還有我國一些比較偏遠的農(nóng)村，沒有信息中介服務(wù)，沒有健全的土地流轉(zhuǎn)市場，土地的流轉(zhuǎn)僅僅局限于村內(nèi)，無法實現(xiàn)跨區(qū)域的流轉(zhuǎn)，所以成交率很低。其次就是由于農(nóng)民打工的收入遠遠高于農(nóng)民種地的收入，所以對于他們來講，種地根本不合算；然后就是沒有可以為之服務(wù)的中介機構(gòu)。因為在土地流轉(zhuǎn)中所涉及到的主體比較多，如承包主體、所有權(quán)主體以使用主體等，這些主體素質(zhì)不統(tǒng)一，不了解轉(zhuǎn)讓的程序，所以必須要有完善的中介機構(gòu)為之服務(wù)。

2 關(guān)于土地流轉(zhuǎn)制度的完善

2.1 健全和完善與土地流轉(zhuǎn)制度相互配套的法律制度

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度受制度環(huán)境的影響比較大。土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)逐漸成為我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一種趨勢。所以，在我們在完善土地流轉(zhuǎn)制度的同時，還要加強與之相配套的一些法律制度的完善，而且，這也是保證我國農(nóng)民權(quán)益受到法律保護的重要途徑。據(jù)有關(guān)專家研究，我國土地流轉(zhuǎn)制度的制度環(huán)境包括戶籍制度、村民自治制度、農(nóng)村的社會保障體系等等，接下來我們來簡單了解一下：

首先要加強我國農(nóng)村社會保障體系的健全和完善。由于我國沒有健全的社會保障體系，所以我國的農(nóng)民根本無法脫離土地，因為他們一旦離開了土地，就沒有了安全感和也無法增強我國農(nóng)民的適應(yīng)市場風(fēng)險的能力。所以，為了保證農(nóng)民的利益，必須要加強我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)、醫(yī)療、教育以及養(yǎng)老等社會保障制度的建立和完善。當(dāng)前情況下，解決養(yǎng)老問題地我國社會保障體系中的關(guān)健，此外，社會保障體系還應(yīng)該以醫(yī)保為核心，教育為基礎(chǔ)，做出進一步的完善，確保我國農(nóng)民均可以享受到應(yīng)有的公民權(quán)益。

其次是加強我國村民自治制度的健全和完善。確保農(nóng)民土地權(quán)益的重要基礎(chǔ)就是完善和健全村民自治制度。建立可以真正體現(xiàn) 我國農(nóng)民意志的執(zhí)行機制、決策參與機制以及監(jiān)督機制。比如，在村民民主選舉村委會成員時，健全和完善村民自治制度，使村民明確村委會的主要職責(zé)。

還有就是要健全我國的戶籍制度。我國的土地流轉(zhuǎn)制度的建立基礎(chǔ)是農(nóng)村的勞動力轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)并有穩(wěn)定工作和收入，也就是說，農(nóng)民只有在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的條件下獲得的穩(wěn)定收入超過了自己所承包土地所帶來的經(jīng)濟效益時，才會把土地投放到流轉(zhuǎn)市場。所以，就要先把完善戶籍制度作為突破口，并且消除戶籍制度對農(nóng)民勞動力轉(zhuǎn)移的阻礙，才能進一步促進我國農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前，我國已經(jīng)有不少發(fā)達的省份對戶籍制度進行了改革和創(chuàng)新，比如說山東、浙江以及廣東等。

2.2 構(gòu)建風(fēng)險防范機制

土地承擔(dān)著我國農(nóng)民生活保障的功能作用。特別是我國一些比較偏遠的山區(qū)和一些經(jīng)濟比較落后的地區(qū)，農(nóng)民本身的文化水平程度不高，再加上我國的勞動力市場供過于求，就導(dǎo)致了我國農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中失地并且失業(yè)，嚴(yán)重影響了農(nóng)民的生存問題。所以，我國一定要建立切實可行的土地風(fēng)險防范機制，確 保農(nóng)民的生存問題和農(nóng)民權(quán)益。

首先就是對土地合同管理的加強以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)范性文本的完善。在土地流轉(zhuǎn)的合同中，不僅要明確規(guī)定土地流轉(zhuǎn)的起止日期、土地流轉(zhuǎn)的期限以及土地流轉(zhuǎn)的面積，還要規(guī)定流轉(zhuǎn)土地的用途、價格和雙方當(dāng)事的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利等，并且要在合同中體現(xiàn)由于市場變化和國家政策所導(dǎo)致的風(fēng)險的承擔(dān)。另外就是進行土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合同書、土地流轉(zhuǎn)申請書等的統(tǒng)一編制。

其次對土地流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范。我國土地流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范要本著“依法、有償、自愿”的基礎(chǔ)原則，來制訂相應(yīng)的規(guī)范程序。對于涉及人員較多而且是全村性的土地流轉(zhuǎn)要召開村民代表會議商討決定，而對于土地流轉(zhuǎn)面積較大、期限較長的要在公證處公正。

還有就是對土地流轉(zhuǎn)項目評估論證的加強。比如說，對于土地流轉(zhuǎn)過程中土地的使用方式有了重大的變化的項目，就要評估該項目自身的價值、以及土壤、環(huán)境的影響，并且要解除合同之后的資金問題。

總結(jié)：

總而言之，我國農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料就是土地，而土地對于農(nóng)民來講，是其生存的命根。因此，我國在建設(shè)新農(nóng)村的同時，一定要加強土地流制度的健全和完善。而且，我國經(jīng)濟社會要想全面發(fā)展，必須要建立完善的土地流轉(zhuǎn)制度?？傊覀冊诮⒔∪耐恋亓鬓D(zhuǎn)制度的過程中，要完善我國的法律法規(guī)，規(guī)范土地的產(chǎn)權(quán)；加強農(nóng)村社會保障機制的健全，確保當(dāng)前農(nóng)業(yè)發(fā)展的局勢穩(wěn)定；要綜合運用各種方法有效地防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險，使得農(nóng)民的收入和效益得到增加，進而，增加國民經(jīng)濟，加快我國農(nóng)業(yè)建設(shè)。

參考文獻

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第8篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

（一）對農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的認(rèn)識不到位農(nóng)村很多干部只是沿用中國傳統(tǒng)管理制度，沒有充分認(rèn)識到農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的重要性，在這些干部頭腦中，認(rèn)為農(nóng)村的減負(fù)工作實際上是給上一級政府部門造成麻煩的工作，以為土地?fù)Q證和土地流轉(zhuǎn)只是白白浪費了許多力氣，人們根本不予認(rèn)可。因此，很多農(nóng)村干部只是應(yīng)付工作，沒有取得上級部門和村民的支持，引起大量村民的不滿。

（二）相關(guān)的法律法規(guī)不健全農(nóng)村經(jīng)濟管理工作應(yīng)該管理農(nóng)村的土地承包合同，審查農(nóng)村的財務(wù)工作，監(jiān)督農(nóng)民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)情況。這些內(nèi)容非常復(fù)雜，需要熟練掌握國家政策，具有很高的專業(yè)技能，但因為沒有相應(yīng)國家法律的支持，所以農(nóng)村經(jīng)濟管理部門做不到合理監(jiān)管農(nóng)民負(fù)擔(dān)，不能解決許多土地合同矛盾，阻礙了農(nóng)村工作的正常開展。

（三）干部隊伍不穩(wěn)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站干部經(jīng)常任意調(diào)換，從而使農(nóng)經(jīng)站經(jīng)常出現(xiàn)空崗情況，所以很多農(nóng)經(jīng)站工作人員工作不踏實，造成農(nóng)村的經(jīng)濟管理工作不能正常開展。

（四）村級辦公經(jīng)費不夠充足目前很多農(nóng)村的經(jīng)濟狀況較差，甚至連村干部的工資也不能按時發(fā)放，使大量村干部喪失了工作積極性；有的村只好向村民借款辦公，從而負(fù)債累累。農(nóng)村經(jīng)濟管理工作不允許向農(nóng)民收費，只有依靠國家財政付出。因為村莊的運營資金缺乏，所以農(nóng)村經(jīng)濟管理工作不能正常開展，甚至有的村莊干脆放棄不做。

二、加強農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的對策

（一）充分認(rèn)識農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的重要性為了保證社會的穩(wěn)定發(fā)展，保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵害，必須做好農(nóng)村經(jīng)濟管理工作。要求各級領(lǐng)導(dǎo)部門要充分認(rèn)識到此項工作的重要性，做好此項工作的指導(dǎo)工作。使農(nóng)村土地承包政策落實到戶，在農(nóng)民自愿、合理補償、依法辦事的方針指導(dǎo)下，嚴(yán)格管理土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，以家庭承包經(jīng)營為主，建立雙層經(jīng)營體制。要加強監(jiān)督管理關(guān)于農(nóng)民切身利益的問題，做好農(nóng)民的思想工作，防止農(nóng)村出現(xiàn)混亂情況。農(nóng)村經(jīng)濟管理的主要責(zé)任是農(nóng)村經(jīng)濟的審計監(jiān)督工作。所以，各級領(lǐng)導(dǎo)部門要充分重視農(nóng)村經(jīng)濟管理工作，使農(nóng)村經(jīng)濟管理部門發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）發(fā)展外向型經(jīng)濟最近幾年，農(nóng)村經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機械化程度越來越高，因此農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動力，如何合理利用這些勞動力，發(fā)揮他們在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中的作用，是農(nóng)村經(jīng)濟管理部門需要考慮的重要問題。農(nóng)村經(jīng)濟管理部門要利用各種措施，扭轉(zhuǎn)他們的觀念，鼓勵他們辦廠，實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟的全面創(chuàng)收。在創(chuàng)業(yè)過程中，要根據(jù)這部分勞動力的優(yōu)勢，吸引外商投資，進行實地考察，創(chuàng)辦外向型企業(yè)，不但可以使大量的農(nóng)村勞動力實現(xiàn)就業(yè)，又使農(nóng)村經(jīng)濟獲得發(fā)展，是一項行之有效的農(nóng)村經(jīng)濟管理辦法。

（三）合理處理農(nóng)村債務(wù)為了使農(nóng)村經(jīng)濟管理經(jīng)費得到合理利用，減輕農(nóng)村的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，可以采取機構(gòu)裁減、費用固定等方法，達到節(jié)約經(jīng)費的目的。再有，要嚴(yán)格控制新債務(wù)的出現(xiàn)，對村級集體經(jīng)濟進行嚴(yán)格監(jiān)管，遇有村集體借款情況，要嚴(yán)格審批。各村承辦公益事業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)濟情況，不允許超額支出，欠下巨額債務(wù)。在農(nóng)村管理經(jīng)費的使用方面，盡量細化管理制度，做好經(jīng)費的預(yù)算工作，防止浪費管理經(jīng)費的情況，從而使管理經(jīng)費得到合理利用。

（四）完善激勵政策現(xiàn)階段的農(nóng)村經(jīng)濟管理工作，缺少必要的管理經(jīng)費，只有擁有充足的管理經(jīng)費，制定科學(xué)合理的激勵制度，才能有效調(diào)動基層經(jīng)濟管理者的工作熱情。建立合理的激勵制度、實行績效考核，有利于農(nóng)村經(jīng)濟管理工作的正常開展。

三、結(jié)語

第9篇：流轉(zhuǎn)土地合同范文

論文摘要：本文在借鑒國內(nèi)外眾多文獻的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的實際特色和一定數(shù)據(jù)，提出一套適合兵團乃至全國的制度性對策理論體系。為解決阻礙兵團土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的難題提供思路，利于土地資源配置的長遠優(yōu)化發(fā)展。為兵團乃至國家的土地政策科學(xué)評價形成，為建立科學(xué)可行的利益聯(lián)結(jié)體系與制度體系提供理論借鑒。

論文關(guān)鍵詞 新疆兵團 土地流轉(zhuǎn) 法律對策

一、土地流轉(zhuǎn)問題概述

(一)近年來，國內(nèi)外學(xué)者對土地流轉(zhuǎn)問題的理論和實證研究有一定積累

改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規(guī)定，立法確認(rèn)土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。隨后中央人民政府根據(jù)憲法修正案的新規(guī)定，頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。至此，土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)成為我國合法和順應(yīng)憲法和民心的事實。在學(xué)術(shù)界，土地流轉(zhuǎn)問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離等普遍問題;以及區(qū)域土地產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營的影響因素及形成過程;輔助金融機制與信用體系構(gòu)建;流轉(zhuǎn)過程監(jiān)管及農(nóng)民利益保障;在土地流轉(zhuǎn)中統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，及政府職能與責(zé)任重塑;耕地保護和資源優(yōu)化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉(zhuǎn)的制度改革創(chuàng)新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規(guī)律。

第一階段從1990年到2001年，學(xué)者們主要從土地流轉(zhuǎn)的必要性出發(fā)，研究了土地流轉(zhuǎn)市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉(zhuǎn)包、抵押、繼承等法律技術(shù)問題，分析了土地流轉(zhuǎn)的動因，提出了土地流轉(zhuǎn)法律機制的雛形。代表性論著有楊學(xué)成的《試論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場化》載《中國社會科學(xué)》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉(zhuǎn)的合法性和正當(dāng)性，有少量的區(qū)域土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報告，純法律技術(shù)問題及制度創(chuàng)新研究初見端倪。

第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉(zhuǎn)的效率和模式，也有探討土地流轉(zhuǎn)中的政府責(zé)任;土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村人口流動的關(guān)系;農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調(diào)制度性保障在土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化中的作用;經(jīng)濟學(xué)方法尤其制度經(jīng)濟學(xué)方法被廣泛使用于土地流轉(zhuǎn)的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉(zhuǎn)利益聯(lián)結(jié)模型。這一階段的研究數(shù)量急劇增多，經(jīng)濟學(xué)角度和法學(xué)角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應(yīng)該與黨的十六大報告積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的指導(dǎo)正相關(guān)。

第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農(nóng)民的基本權(quán)利為視角進行專門性研究，側(cè)重土地流轉(zhuǎn)中的農(nóng)民權(quán)益保障研究;開始出現(xiàn)大量外國土地制度的對比研究;土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)話以制約行政權(quán)的理論模型已經(jīng)較為全面;較多文獻基于原有理論或?qū)嵶C成果建立，也有文獻將研究重點轉(zhuǎn)向資源優(yōu)化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉(zhuǎn)形式繼續(xù)深化外，還呈現(xiàn)出與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，加強金融配套制度建設(shè)等特點;也開始出現(xiàn)述評類的總結(jié)著述，典型如張會萍的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究綜述》載《寧夏社會科學(xué)》2011年3期。這一階段的研究明顯體現(xiàn)關(guān)注民生的特點，研究中的農(nóng)民利益保障問題被重點凸顯;調(diào)查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經(jīng)解決，如土地經(jīng)營權(quán)的法律定性，但仍有已經(jīng)提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農(nóng)民權(quán)益保障制度構(gòu)建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)績效的法學(xué)方法評價問題。

(二)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象背后的規(guī)律性研究尚顯不足，土地流轉(zhuǎn)的效果評價體系的構(gòu)建還有待探討

其一，政府在土地流轉(zhuǎn)宏觀調(diào)控中的干預(yù)路徑與干預(yù)程度選擇，土地流轉(zhuǎn)如何與現(xiàn)有的農(nóng)村社會保障制度協(xié)同改革，土地流轉(zhuǎn)中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規(guī)律性決定因素。其二，針對土地流轉(zhuǎn)效果的評價研究，現(xiàn)有研究大多是運用經(jīng)濟學(xué)分析方法針對一個區(qū)域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學(xué)的評價方法。即在構(gòu)建一種新的指標(biāo)評價體系的基礎(chǔ)上，針對一個區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)模式，在經(jīng)濟社會的宏觀層面和農(nóng)戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規(guī)則的有效性對土地流轉(zhuǎn)制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。

二、新疆兵團土地流轉(zhuǎn)問題的研究思路和方法

(一)新疆兵團土地流轉(zhuǎn)的政策現(xiàn)狀

根據(jù)新疆兵團相關(guān)政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了兩費自理、租賃承包等多種形式的土地承包責(zé)任制，增強了干部職工的風(fēng)險意識，有效地調(diào)動了干部職工的生產(chǎn)積極性和主動性。兵團國土資源局以開展回頭看為契機，全面抓好學(xué)習(xí)實踐活動整改落實后續(xù)工作，并以構(gòu)建保障、促進科學(xué)發(fā)展新機制為主線，嚴(yán)格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統(tǒng)推動科學(xué)發(fā)展和綜合服務(wù)的能力，為兵團可持續(xù)發(fā)展提供資源保障。兵團國土資源局在學(xué)習(xí)實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。該局將耕地保護責(zé)任目標(biāo)分解到各年度，實行耕地保護一票否決制建立耕地保護激勵機制，對完成任務(wù)好、新增耕地多的師，在項目開發(fā)和土地利用上予以傾斜;指導(dǎo)各師按照兵團土地利用總體規(guī)劃修編確定的指標(biāo)，合理確定各類用地數(shù)量和布局，為實施結(jié)構(gòu)調(diào)整提供依據(jù)。這個布局圍繞重大項目建設(shè)積極實施用地重點保障，嚴(yán)格執(zhí)行項目預(yù)審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規(guī)定的原則審核用地數(shù)量，積極引導(dǎo)建設(shè)用地向高產(chǎn)出、少用地、節(jié)約集約可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進。力爭在職工家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，全面規(guī)范兵團團場土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經(jīng)實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導(dǎo)。三是處里出臺優(yōu)惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎(chǔ)性的投入，清挖排渠，硬質(zhì)防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產(chǎn)。(二)新疆兵團土地流轉(zhuǎn)的研究思路

首先，針對政府政策這一最重要變量對于現(xiàn)行各種土地流轉(zhuǎn)模式的制度性影響因素進行實證調(diào)研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究;其次，通過農(nóng)戶的需求與滿意度調(diào)查，對兵團土地流轉(zhuǎn)已取得的經(jīng)驗和存在的現(xiàn)實問題充分思考歸納;此時，現(xiàn)實問題已經(jīng)出現(xiàn)并已經(jīng)充分總結(jié)。最后，結(jié)合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的原則與規(guī)則，并基于前述成果，力爭構(gòu)建新的土地流轉(zhuǎn)效果法學(xué)評價體系，同時提出科學(xué)可行的發(fā)展和完善兵團土地流轉(zhuǎn)的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉(zhuǎn)讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規(guī)避研究，最終實現(xiàn)更為科學(xué)可行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度設(shè)計。研究方法則首先是調(diào)查研究方法，擬由農(nóng)一師國土局領(lǐng)導(dǎo)主持實地調(diào)研，依托塔里木大學(xué)周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學(xué)教師邀約行內(nèi)人士合議研究分析，力爭作出開創(chuàng)性結(jié)論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)土地優(yōu)化配置必不可少的一環(huán)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，要注重保障農(nóng)民的權(quán)利。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中要節(jié)制資本，應(yīng)將資本下鄉(xiāng)盡量限定在為農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)域內(nèi)，防止資本對農(nóng)民土地的兼并導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)破產(chǎn)。對于眾多土地流轉(zhuǎn)模式，需要構(gòu)建科學(xué)的評價體系來考評土地流轉(zhuǎn)的績效等問題。隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)提供完善的服務(wù)。同時，應(yīng)當(dāng)加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監(jiān)督管理力度。

三、新疆兵團土地流轉(zhuǎn)政策的法律定位與對策

兵團土地總面積7457千公頃，農(nóng)用地4206千公頃。新型團場建設(shè)需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化的發(fā)展，要保證土地向種田能手流轉(zhuǎn)，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業(yè)，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現(xiàn)團場土地承包經(jīng)營權(quán)的充分流轉(zhuǎn)為前提。土地流轉(zhuǎn)糾紛最終需要司法的裁決?，F(xiàn)有國內(nèi)成文法無論土地管理法還是農(nóng)村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)由法律規(guī)范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉(zhuǎn)糾紛有法可依，構(gòu)建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當(dāng)性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經(jīng)的途徑。

筆者認(rèn)為：兵團制定土地流轉(zhuǎn)政策，首先應(yīng)對兵團團場流轉(zhuǎn)模式進行調(diào)研研究。研究應(yīng)當(dāng)包括：轉(zhuǎn)包模式統(tǒng)計與分析、出租模式統(tǒng)計與分析、互換模式統(tǒng)計與分析、轉(zhuǎn)讓模式統(tǒng)計與分析、股份合作模式統(tǒng)計與分析、其他模式統(tǒng)計與分析。其次要作兵團農(nóng)戶滿意度與土地流轉(zhuǎn)意愿田野調(diào)查，包含針對普通農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查，和針對經(jīng)營大戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)驅(qū)動機理調(diào)查。最后，還應(yīng)當(dāng)作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實務(wù)中各種土地理論已經(jīng)演化形成形態(tài)各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經(jīng)驗和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場管制制度，英國的棄地者補貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉(zhuǎn)的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團土地流轉(zhuǎn)制度的法律設(shè)計提供科學(xué)的借鑒。例如國外農(nóng)村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農(nóng)地制度、日本農(nóng)地制度的設(shè)定體系、日本農(nóng)地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。