公司委托管理合同精選(九篇)

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第1篇：公司委托管理合同范文

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖?，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會(huì)或通過應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長(zhǎng)），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對(duì)購(gòu)置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。

管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。對(duì)于依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

第2篇：公司委托管理合同范文

第一條  為加強(qiáng)珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。

第三條  本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設(shè)，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應(yīng)配套公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地的居民生活區(qū)。

零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡(jiǎn)稱市政府）制定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，并對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理。

本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

第四條  住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等由全體業(yè)主共同使用和維護(hù)。

第五條  業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項(xiàng)制度的義務(wù)。

第六條  物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。

第七條  市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。

街道辦事處按其職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作。

第二章  住宅小區(qū)的移交和管理

第八條  住宅小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格的，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，并報(bào)市房管部門備案；未成立業(yè)主委員會(huì)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù)。

住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會(huì)的，房管部門與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》。

業(yè)主委員會(huì)可以在房管部門指導(dǎo)下采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。

第九條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料。

第十條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金；該專用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶代管，?？顚Ｓ茫⒔邮茇?cái)政部門的監(jiān)督。

住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

第十一條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。

第十二條  開發(fā)建設(shè)單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責(zé)任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三章  業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十三條  業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。

第十四條  業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)行使下列權(quán)利：

（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）通過或者修改業(yè)主公約；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作；

（六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

第十五條  業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。

第十六條  已交付使用的住宅小區(qū)入住率達(dá)到50％以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房管部門指導(dǎo)下負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、街道辦事處、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會(huì)議。

第十八條  業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)專職秘書一人，處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

第十九條  業(yè)主委員會(huì)行使下列權(quán)利：

（一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；

（二）批準(zhǔn)本住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的使用方案；

（三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

（五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

（六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。

第二十一條  業(yè)主委員會(huì)的管理費(fèi)用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中提取。

第二十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第四章  物業(yè)管理公司

第二十三條  設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)向市房管部門申領(lǐng)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十四條  物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財(cái)會(huì)等方面初級(jí)以上職稱的技術(shù)人員。

物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓(xùn)，持證上崗。

第二十五條  物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；

（二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；選聘專營(yíng)公司或者人員承擔(dān)各項(xiàng)專營(yíng)業(yè)務(wù)；

（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

（四）承擔(dān)房管部門委托的事項(xiàng)。

第二十六條  物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和環(huán)境效益；

（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)；

（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務(wù)；

（四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）配合街道辦事處、居民委員會(huì)和其他有關(guān)部門做好社會(huì)工作；

（六）接受房管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

第二十七條  房管部門對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)年審制，并逐步實(shí)行等級(jí)制度。

第二十八條  物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況。

第二十九條  物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

第五章  住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)管理

第三十條  物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì)委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理。

第三十一條  《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）住宅小區(qū)的名稱、規(guī)模、戶數(shù)；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度；

（三）業(yè)主委員會(huì)提供給物業(yè)管理公司的條件；

（四）委托管理事項(xiàng)及其標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理公司實(shí)施管理的計(jì)劃方案；

（六）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（七）合同期限；

（八）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（九）違約責(zé)任。

《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)報(bào)市房管部門備案。

第三十二條  住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；

（二）房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行維修，其費(fèi)用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔(dān)；

（三）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出，不足時(shí)可以申請(qǐng)公用設(shè)施專用基金，也可以向政府申請(qǐng)從城市維護(hù)費(fèi)中給予適當(dāng)補(bǔ)貼；

（四）住宅小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)管理部門按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。

第三十三條  業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應(yīng)當(dāng)通報(bào)物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市規(guī)劃部門審批：

（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；

（二）改變房屋使用功能的；

（三）加大房屋負(fù)荷的；

（四）影響小區(qū)景觀的。

第三十四條  有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設(shè)或者檢修時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)予配合。損壞住宅小區(qū)公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償。

第三十五條  住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定，會(huì)同物業(yè)管理公司處理。

第三十六條  需要在住宅小區(qū)公共場(chǎng)地新建停車場(chǎng)，文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。

第三十七條  物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入，必須用于住宅小區(qū)的維護(hù)和管理。

第六章  法律責(zé)任

第三十八條  業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻、制止、要求恢復(fù)原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理：

（一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場(chǎng)地的；

（二）擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀的；

（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備的；

（五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。

第三十九條  業(yè)主逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個(gè)月以上拒交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按照業(yè)主公約的約定承擔(dān)責(zé)任。

物業(yè)管理公司對(duì)逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，可以向人民法院提起訴訟。

第四十條  牧業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：

（一）未按規(guī)定及時(shí)修繕房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自改變公用設(shè)施和公共場(chǎng)地用途的；

（四）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務(wù)的。

物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主委員會(huì)可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

第四十一條  未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不辦理的，責(zé)令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

第四十二條  開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由房管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設(shè)單位所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：

（一）未按規(guī)定提供公用設(shè)施專用基金的；

（二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的。

第七章  附  則

第四十三條  市政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第四十四條  屬于居民委員會(huì)管理的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步依照本條例實(shí)施管理。

第3篇：公司委托管理合同范文

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

乙方（資產(chǎn)受托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

丙方（資產(chǎn)監(jiān)管方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

為確保_________、_________簽訂_________年_________字第_________號(hào)資產(chǎn)管理委托合同（以下稱為“合同”）的履行，甲乙丙三方經(jīng)協(xié)商，簽訂本協(xié)議書，約定甲乙雙方授權(quán)及限制事項(xiàng)，并由丙方根據(jù)約定事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管。

第一條　甲方在丙方開立資金帳戶（資金帳號(hào)：_________），并存入資金人民幣_(tái)________元。乙方自愿轉(zhuǎn)入資金或證券市值人民幣_(tái)________至甲方帳戶（下稱“監(jiān)管帳戶”），作為對(duì)甲方所委托資產(chǎn)的本金及約定收益的保證。甲乙雙方保證該資產(chǎn)合法性。

第二條　本協(xié)議監(jiān)管期限（即帳戶鎖定期間）_________，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方資產(chǎn)年收益率_________，收益計(jì)人民幣_(tái)________（￥：_________元），收益按季度支付，甲方可以在_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日從監(jiān)管帳戶每次轉(zhuǎn)出收益款人民幣_(tái)________（￥：_________元），在_________年_________月_________日轉(zhuǎn)出本金_________萬元。（甲方取款時(shí)須憑加蓋雙方印章的取款單）

第四條　帳戶鎖定期間，甲方委托乙方在其資金帳戶對(duì)應(yīng)的股票帳戶內(nèi)進(jìn)行有價(jià)證券買賣交易活動(dòng)，帳戶資金密碼由甲方管理。

第五條　甲方在丙方開立的上述帳戶在鎖定期間，必須在丙方辦理股票指定交易。三方中任何一方不得單方面提取現(xiàn)金、轉(zhuǎn)托管、撤銷指定交易等。本合同第七、八、十條情形出現(xiàn)則按相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行，三方予以同意。

第六條　監(jiān)管帳戶應(yīng)完全用于深圳、上海兩地交易所買賣A股股票，基金、上市有價(jià)證券（包括債、國(guó)庫(kù)券）及新股申購(gòu)。帳戶鎖定期間，乙方指定人__________________，身份證號(hào)碼：_________作為合法的交易指令操作人員，甲方和乙方對(duì)該人員在上述規(guī)定的交易范圍內(nèi)的一切操作行為予以認(rèn)可。丙方鷲對(duì)上述帳戶進(jìn)行監(jiān)管，在交易過程中發(fā)生操作人員違規(guī)操作的行為應(yīng)及時(shí)制止，否則，丙方應(yīng)對(duì)由于違規(guī)操作造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若甲、乙方任何一方要從該帳戶中提取現(xiàn)金、轉(zhuǎn)托管、撤銷指定交易等，必須按照本協(xié)議有關(guān)約定條款辦理。

第七條　本協(xié)議期間，當(dāng)監(jiān)管帳戶的總資產(chǎn)之和（股票市值按通知前一天收盤價(jià)及股票數(shù)量計(jì)算）降至_________（警戒線）以下時(shí)，丙方應(yīng)于次日開市前通知甲、乙雙方。乙方應(yīng)于次日證券市場(chǎng)收盤前追加保證金，使甲、乙兩帳戶中的總資產(chǎn)補(bǔ)足至_________。當(dāng)總市值降至_________（平倉(cāng)線）以下時(shí)，甲方有權(quán)對(duì)監(jiān)管帳戶進(jìn)行處理，包括對(duì)證券進(jìn)行平倉(cāng)及提取相當(dāng)于資產(chǎn)委托管理合同標(biāo)的本金壹仟萬元及約定收益款的資金。出現(xiàn)前述情形時(shí)，丙方負(fù)有通知甲、乙雙方的義務(wù)，乙方自愿接受平倉(cāng)的一切后果，并不得以任何理由（包括價(jià)格低等）向甲方、丙方索賠或提出抗辯。

第八條　乙方不得因償還債務(wù)或其它原因與任何第三者簽訂有損于甲、丙方利益的任何合同或協(xié)議文件。否則，甲方有權(quán)終止本協(xié)議，并用事先提供的賣出委托單和取款單對(duì)帳戶進(jìn)行處置，提取資產(chǎn)委托管理合同的本金及收益款。

第九條　帳戶鎖定期間，除本合同第七、八、十條情形出現(xiàn)，丙方不得無故擅自操作監(jiān)管帳戶，否則，丙方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

第十條　在本合同到期之日前，因發(fā)生政策因素及其他不可抗力因素，致使甲、乙方無法正常繼續(xù)執(zhí)行本協(xié)議，甲方有權(quán)按資產(chǎn)委托管理合同約定條款取回本金及收益，本協(xié)議終止。

第十一條　甲、乙、丙三方責(zé)任

1．甲方保證甲方帳戶資產(chǎn)合法性、在本協(xié)議有效期內(nèi)不得抽回本金。乙方同意甲方指定_________（身份證號(hào)碼：_________）為合法監(jiān)控人員，負(fù)責(zé)查詢監(jiān)管帳戶資產(chǎn)，甲方有義務(wù)對(duì)乙方操作情況保密。監(jiān)管帳戶出現(xiàn)本協(xié)議第七、八、十條情形，甲方應(yīng)及時(shí)采取有關(guān)措施，因甲方不及時(shí)平倉(cāng)而造成損失，由甲方自行承擔(dān)責(zé)任，丙方不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。甲方行使處分權(quán)時(shí)，指派人員應(yīng)持乙方蓋有預(yù)留印鑒的書面文件及指派人員身份證原件，丙方即給予辦理（預(yù)留印鑒由雙方共同約定）。

2．丙方有義務(wù)按本協(xié)議的要求，履行監(jiān)管職責(zé)。監(jiān)管期內(nèi)，丙方有義務(wù)對(duì)監(jiān)管帳戶進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，將監(jiān)控情況于每周五下午收市后告知甲、乙雙方，并根據(jù)甲方通知接受甲方對(duì)監(jiān)管帳戶資產(chǎn)市值臨時(shí)查詢。當(dāng)監(jiān)管帳戶資產(chǎn)出現(xiàn)本協(xié)議第七條約定情況，如因?yàn)楸轿窗幢緟f(xié)議及時(shí)履行通知義務(wù)而對(duì)甲方本金或收益造成損失，丙方對(duì)損失部分承擔(dān)賠償責(zé)任；因本條監(jiān)管職責(zé)以外的原因（如司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施等）而造成的損失，丙方概不負(fù)責(zé)。

3．甲方按本協(xié)議第三條約定支取收益及本金時(shí)，乙方保證帳戶上有相應(yīng)的足額現(xiàn)金，否則，甲方有權(quán)憑雙方預(yù)留的委托單對(duì)監(jiān)管帳戶進(jìn)行處置，直至帳戶現(xiàn)金余額足以支付甲方按規(guī)定所需支取的金額。如因此造成損失，由乙方負(fù)責(zé)。乙方對(duì)此不得提出異議。

4．資產(chǎn)管理合同期滿，甲方有權(quán)取回約定收益及本金，超出甲方本金及應(yīng)得收益部份的資產(chǎn)歸乙方所有。若任何一方不按時(shí)進(jìn)行本益結(jié)清，則丙方有權(quán)根據(jù)協(xié)議約定的收益分配比例，對(duì)監(jiān)管帳戶進(jìn)行處置，包括對(duì)證券進(jìn)行平倉(cāng)及提取帳戶內(nèi)資金進(jìn)行本金收益結(jié)清，以保護(hù)雙方合法權(quán)益。

5．甲、乙方在解除資產(chǎn)委托管理合同責(zé)任的同時(shí)，應(yīng)負(fù)責(zé)立即通知丙方，本監(jiān)管協(xié)議隨之解除。

第十二條　以上授權(quán)及限制事項(xiàng)三方應(yīng)共同遵守，任何一方不得違約，若違反本協(xié)議，由此產(chǎn)生的一切損失由違約方承擔(dān)，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十三條　本合同提供住所為甲、乙、丙三方通知送達(dá)法定地址（三方亦可另行約定地址及其他通訊方式），通知可以采取直接送達(dá)或者郵寄、傳真方式送達(dá)。

第十四條　甲、乙雙方_________年_________月_________日簽訂的《資產(chǎn)委托管理合同》是本協(xié)議書附件。

第十五條　本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，經(jīng)三方法定代表或授權(quán)代表簽字、蓋章后生效。

甲方：_________（蓋章）乙方：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）　法定代表人：_________（簽字）

_________年____月____日_________年____月____日

丙方：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）

_________年____月____日

附件

合同編號(hào)：_________年_________字第_________號(hào)

甲方（資產(chǎn)委托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

乙方（資產(chǎn)受托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

甲乙雙方為共謀發(fā)展，經(jīng)友好協(xié)商，甲方委托乙方進(jìn)行資產(chǎn)管理，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)達(dá)如下協(xié)議：

第一條　甲方委托乙方進(jìn)行資產(chǎn)管理的金額：_________。甲方在_________證券股份有限公司_________路營(yíng)業(yè)部開立資金帳戶，資金帳號(hào)：_________（下稱委托管理帳戶），并轉(zhuǎn)入資金_________元整至該帳戶。甲方保證該資金合法性；乙方自愿轉(zhuǎn)入資金或證券市值人民幣_(tái)________至甲方帳戶，作為對(duì)甲方所委托資產(chǎn)的本金及約定收益的保證。

第二條　委托管理期限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方資產(chǎn)年收益率_________，收益計(jì)人民幣_(tái)________（￥：_________元），收益按季度支付，每次支付金額人民幣_(tái)________萬元整（￥：_________元），支付日分別為_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日。乙方于_________年_________月_________日歸還甲方本金_________元。上述款項(xiàng)由甲方憑雙方預(yù)留的取款單，由甲方自行支取。預(yù)留的取款單為不可撤銷的取款單。

第四條　為保證甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，雙方委托_________證券股份有限公司_________路營(yíng)業(yè)部作為監(jiān)管方。甲、乙方與監(jiān)管方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系按三方所簽訂的《監(jiān)管協(xié)議書》的規(guī)定執(zhí)行。

第五條　委托管理帳戶的資金密碼由甲方保管，預(yù)留印鑒為雙方的公章及法定代表人的私章。

第六條　在合同有效期內(nèi)，甲方委托乙方在其委托管理資金帳戶對(duì)應(yīng)的股票帳戶內(nèi)進(jìn)行有價(jià)證券買賣交易活動(dòng)。該帳戶應(yīng)完全用于深圳、上海兩地交易所買賣A股股票、基金、上市有價(jià)證券（包括債券、國(guó)庫(kù)券）及新股申購(gòu)。在本合同有效期間，乙方指定人_________身份證號(hào)碼：_________作為合法的交易指令操作人員，甲方和乙方對(duì)該人員在上述規(guī)定范圍內(nèi)的一切操作行為予以認(rèn)可。

第七條　甲方保證甲方帳戶資產(chǎn)合法性、在本合同有效期內(nèi)不得抽回本金。乙方同意甲方指定_________身份證號(hào)碼：_________為合法監(jiān)控人員，負(fù)責(zé)查詢委托帳戶資產(chǎn)，甲方有義務(wù)對(duì)乙方操作情況保密。

第八條　甲方按合同約定支取收益及本金時(shí)，乙方保證帳戶上有相應(yīng)的足額現(xiàn)金，否則，甲方有權(quán)憑雙方預(yù)留的委托單對(duì)委托帳戶進(jìn)行處置，直至帳戶現(xiàn)金余額足以支付甲方按規(guī)定所需支取的金額。如因此造成損失，由乙方負(fù)責(zé)。乙方對(duì)此不得提出異議。

第九條　本合同期滿，甲方有權(quán)取回約定收益及本金，超出甲方本金及應(yīng)得收益部分的資產(chǎn)歸乙方所有。

第十條　在本合同到期之日前，因發(fā)生政策因素及其他不可抗力因素，致使甲、乙方無法正常繼續(xù)執(zhí)行本協(xié)議，甲方有權(quán)取回本金壹仟萬元及收益，收益按本合同約定的年收益率和實(shí)際發(fā)生時(shí)間進(jìn)行折算（扣除甲方已取出的收益款）。雙方進(jìn)行本益結(jié)清后本合同終止。

第十一條　本協(xié)議一式三份，甲、乙方各執(zhí)一份，監(jiān)管方留存一份，經(jīng)甲、乙方法定代表或授權(quán)代表簽字、蓋章后生效。

甲方：_________（蓋章）乙方：_________（蓋章）

第4篇：公司委托管理合同范文

第二條  本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指對(duì)房屋及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安等設(shè)施及生活環(huán)境進(jìn)行維護(hù)管理、修繕和整治。

本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)是指接受業(yè)主、住戶委托，對(duì)住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、高層住宅、綜合樓宇等的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治和提供便民有償服務(wù)、社區(qū)服務(wù)的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)（包括外資企業(yè)、中外合資企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)）。

第三條  廣州市建設(shè)委員會(huì)是全市物業(yè)管理行業(yè)的主管部門，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理。其職責(zé)是：

1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、登記、發(fā)證；

2.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

3.協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理業(yè)務(wù)涉及的有關(guān)問題。

第四條  對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行等級(jí)管理，按照物業(yè)管理企業(yè)具備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等三個(gè)等級(jí)。

一級(jí)物業(yè)管理要有10名以上經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)管理人員。

二級(jí)物業(yè)管理要有6名以上經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)管理人員。

三級(jí)物業(yè)管理要有3名以上經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)管理人員。

第五條  經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)管理人員是指具有建筑、市政、園林綠化、水電、財(cái)務(wù)等專業(yè)初級(jí)以上職稱的人員，經(jīng)國(guó)家、省、市建設(shè)主管部門認(rèn)可的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)合格的管理人員。

第六條  成立物業(yè)管理企業(yè)必須辦理資格審查手續(xù)，并實(shí)行年檢制度。物業(yè)公司辦理資格審查，需向市建委提出申請(qǐng)，并提供下列文件、資料：

1.申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)載明擬設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的名稱、所在地、注冊(cè)資本、業(yè)務(wù)范圍等；

2.市工商局頒發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本；

3.經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員的任命或聘用合同書、技術(shù)職稱證書、物業(yè)管理培訓(xùn)證書；

4.法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明。

第七條  物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)審核符合資質(zhì)條件的，由市建委發(fā)給《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

第八條  本規(guī)定實(shí)施前已成立的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)在本規(guī)定實(shí)施之日起三個(gè)月內(nèi)，按第五條規(guī)定補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)。

第九條  物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)承接物業(yè)管理任務(wù)，也可以接受房地產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)或區(qū)建委（建設(shè)局）的委托進(jìn)行物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)按如下等級(jí)規(guī)定承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)：

一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可承接管理的物業(yè)規(guī)模為合計(jì)建筑面積10萬平方米以上；

二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可承接管理的物業(yè)規(guī)模為合計(jì)建筑面積5萬～10萬平方米；

三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可承接管理的物業(yè)規(guī)模為合計(jì)建筑面積5萬平方米以下。

第十條  物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)時(shí)，必須與委托單位簽訂委托管理合同，方可進(jìn)行物業(yè)管理。

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)委托管理合同、市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等對(duì)物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，為業(yè)主及用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保持管理范圍內(nèi)良好的生活、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)條件和環(huán)境。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)通過收取維護(hù)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)用于物業(yè)管理的物業(yè)的收入，提供有償?shù)姆?wù)，進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)管理和社區(qū)的服務(wù)。

第十三條  物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的收支帳目需委托具備資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所定期審查及向委托物業(yè)管理的單位、業(yè)主和用戶報(bào)告。

第十四條  物業(yè)管理企業(yè)未按委托管理合同及市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、技術(shù)規(guī)范實(shí)施管理的，除按委托合同的規(guī)定承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，由市建委在年度資格審查時(shí)按有關(guān)規(guī)定予以處理。

第5篇：公司委托管理合同范文

我國(guó)小水電自20世紀(jì)90年代以來，通過政策扶持，個(gè)人投資、合伙投資進(jìn)入小水電市場(chǎng)，小水電站建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。尤其近些年，原有的國(guó)有或集體所有的小水電絕大多數(shù)進(jìn)行了改制，按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則歸投資者所有，大部分在管理上是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)或股份公司的管理模式。由于投資主體的多元化，許多非專業(yè)的投資商片面的認(rèn)為，電站建成就大功告成，就只等收益，卻不知道對(duì)于水電站來說重大風(fēng)險(xiǎn)在運(yùn)營(yíng)管理階段，即投資成功與否主要在電站的運(yùn)營(yíng)管理階段，通過發(fā)電、售電，逐步收回投資并取得一定回報(bào)。水電站的運(yùn)營(yíng)管理是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)的管理過程，遠(yuǎn)不是許多人認(rèn)為的開機(jī)、關(guān)機(jī)，幾個(gè)農(nóng)民工就能完成的工作。它涉及電站與電網(wǎng)、電站與降雨來水的配合。自2011年開始的電力行業(yè)開展的電力安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化工作和水利部開展的農(nóng)村水電站安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)標(biāo)評(píng)級(jí)開始實(shí)施，小水電運(yùn)營(yíng)管理更需要專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，需要經(jīng)常性的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修，以保證擋水建筑物、發(fā)電設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行，進(jìn)而生產(chǎn)出高質(zhì)量的電能，最終使投資回報(bào)正?；⒑侠砘?、最大化。

2小水電管理方式

目前，國(guó)內(nèi)小水電站的管理模式一般有自運(yùn)行管理和委托管理兩種。自運(yùn)行管理就是企業(yè)自行組織人員對(duì)電站的大壩及發(fā)電設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)工作負(fù)責(zé)，這種管理模式對(duì)于企業(yè)來說，工作任務(wù)繁瑣但易于管理控制。鑒于水電站自身生產(chǎn)特點(diǎn)，委托管理又分為全部委托運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)維委托管理、維護(hù)檢修委托管理三種。

(1)全部委托運(yùn)營(yíng)管理就是企業(yè)不僅將生產(chǎn)運(yùn)行委托，而且也將經(jīng)營(yíng)職責(zé)進(jìn)行委托，企業(yè)按合同預(yù)定收取投資回報(bào)。這種模式大大增加了被委托方的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)對(duì)被委托方?jīng)]有相應(yīng)的控制措施。但是，小水電站因其專業(yè)化性質(zhì)，被委托方在水電站經(jīng)營(yíng)管理方面，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比企業(yè)要大得多，且風(fēng)險(xiǎn)的控制能力較企業(yè)強(qiáng)。

(2)運(yùn)維委托運(yùn)營(yíng)管理也就是企業(yè)僅將生產(chǎn)運(yùn)行委托給大的發(fā)電站或公司，而不將經(jīng)營(yíng)職責(zé)委托，自己進(jìn)行控制，企業(yè)按合同預(yù)定支付給被委托方運(yùn)行管理酬金。委托的內(nèi)容主要有:委托生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及發(fā)電設(shè)備的正常運(yùn)行，日常維護(hù)，技術(shù)管理和安全管理;委托發(fā)電設(shè)備大小修工作;物業(yè)管理等。這種管理模式較為普遍，湖南石門金家溝水電站就是采用這種管理模式。

(3)維護(hù)檢修管理就是企業(yè)參與電站經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)行管理，企業(yè)只將發(fā)電設(shè)備的維護(hù)，大小修工作進(jìn)行委托管理，委托給有專業(yè)檢修人才和隊(duì)伍的發(fā)電站或企業(yè)。

3小水電委托管理分析

3．1小水電委托管理的風(fēng)險(xiǎn)

(1)委托方的風(fēng)險(xiǎn)主要有人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。人為風(fēng)險(xiǎn)包括人員管理水平，不可預(yù)見事件等，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括資金籌措不力，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，投資環(huán)境惡化，市場(chǎng)物價(jià)，投資回收期過長(zhǎng)等;自然風(fēng)險(xiǎn)包括河流降水來水，惡劣的氣候條件與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、自燃小災(zāi)害等，政策風(fēng)險(xiǎn)包括國(guó)家政府主管部門的行為、態(tài)度，管理體制等。

(2)被委托方的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)電設(shè)備設(shè)施性能風(fēng)險(xiǎn)等。管理風(fēng)險(xiǎn)主要在于管理人員管理水平，技術(shù)人員技術(shù)水平和責(zé)任心;責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)主要在于委托費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，替代責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等，因此，單就這些方面被委托方的風(fēng)險(xiǎn)并不比委托方小。

3．2小水電委托管理的利弊分析

3．2．1委托管理模式下對(duì)委托方(企業(yè))的利弊

①減少委托方人力資源管理成本，同時(shí)，小水電站委托管理下收益遠(yuǎn)比自己培養(yǎng)專業(yè)人才隊(duì)伍來得快。②委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專業(yè)隊(duì)伍，分出一些風(fēng)險(xiǎn)給被委托方，減少企業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，利于電站安全穩(wěn)定生產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利益最大化。③委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專業(yè)隊(duì)伍，可以集中精力進(jìn)行融資和再投資，做大做強(qiáng)自身核心業(yè)務(wù)，利于企業(yè)多元化、長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展。④委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專業(yè)隊(duì)伍，增加了自身監(jiān)管工作和風(fēng)險(xiǎn)。⑤委托方把小水電站運(yùn)營(yíng)管理委托給專業(yè)隊(duì)伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實(shí)現(xiàn)共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現(xiàn)投資嚴(yán)重虧損。

3．2．2委托管理模式下對(duì)被委托方(企業(yè))的利弊

①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對(duì)那些舊的大水電站企業(yè)，分流一部分過剩人員，盤活企業(yè)自身發(fā)展。②委托管理模式下促使一部分專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理公司的建立和發(fā)展。③委托管理模式下經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任原因促使專業(yè)化發(fā)電企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高自有專業(yè)人員水平等。④部分委托方由于自身專業(yè)知識(shí)和資金原因，在投資建設(shè)階段對(duì)設(shè)備選型欠佳，致使被委托方設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重加大，進(jìn)而影響安全運(yùn)營(yíng)管理。

4結(jié)語

第6篇：公司委托管理合同范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托；投資現(xiàn)狀；存在問題

所謂房地產(chǎn)信托也就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助市場(chǎng)中較權(quán)威的信托責(zé)任公司的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)以及資金應(yīng)用的經(jīng)驗(yàn)而制定科學(xué)合理的信托計(jì)劃，然后通過該計(jì)劃匯集所有管理項(xiàng)目的信托資金，最終形成一個(gè)規(guī)模較大的資金組合，并將其直接應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，最大限度為委托人獲取經(jīng)濟(jì)收益。

一、信托的概述

1、信托的含義

所謂信托也就是個(gè)人或者企業(yè)為了達(dá)到某一目的，將自己擁有的財(cái)產(chǎn)交給值得自己信賴的人或者公司進(jìn)行操作與管理，此時(shí)受托人的主要工作也就是最大限度地為委托人獲取更多經(jīng)濟(jì)利益。信托的含義有廣義與狹義之分，從廣義的角度講，信托也就是某一方授權(quán)給另外一方，此時(shí)另外一方則需要根據(jù)其目的進(jìn)行操作與管理，從而獲取一定經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；而狹義的信托也就是信托業(yè)務(wù)，是擁有財(cái)產(chǎn)的企業(yè)或者個(gè)人為了達(dá)到某一目的將財(cái)產(chǎn)交付給另一人或者企業(yè)，然后讓其對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理與操作。

2、信托的產(chǎn)生及發(fā)展

信托的產(chǎn)生是建立在財(cái)產(chǎn)私有制的基礎(chǔ)之上的，根據(jù)史料記載，早在公元前2548年，古埃及就有通過遺囑遺贈(zèng)小財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)。自羅馬國(guó)王奧古特士首創(chuàng)的“利用信托管理財(cái)產(chǎn)”的法律后，信托觀念才真正確立，例如在“羅馬法典”中就有“信托遺贈(zèng)”的條款。隨后，信托隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得以迅速發(fā)展?，F(xiàn)階段，信托行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展并不顯著，信托業(yè)務(wù)也只是被局限與金融資產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中。但在我國(guó)當(dāng)前，房地產(chǎn)不僅正在成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，而且也正在成為一個(gè)投資熱點(diǎn)或投資工具，特別面臨正在到來的“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，一般性的管理和經(jīng)營(yíng)已不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)便顯得日益必要。

銀監(jiān)會(huì)認(rèn)可了房地產(chǎn)信托的積極作用，并有意促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，比較明確地透露出對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的支持，這尤其是體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模上的變化。有關(guān)房地產(chǎn)信托200份的限制是業(yè)內(nèi)人士普遍討論的內(nèi)容，一般認(rèn)為這在一定程度上限制了信托產(chǎn)品發(fā)放的規(guī)模，使得利用資金的規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)行組合投資不具有經(jīng)濟(jì)性，然而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制?！肮咎嶙愀黜?xiàng)準(zhǔn)備金后，凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元”的信托公司，可以開辦不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的作用正在放大，單就這一條來說，信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，為房產(chǎn)信托提供了廣闊的發(fā)展前景。

二、房產(chǎn)信托的優(yōu)點(diǎn)以及關(guān)系的建立

1、房地產(chǎn)信托的優(yōu)點(diǎn)

房地產(chǎn)信托在社會(huì)發(fā)展中具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)信托具有共同事業(yè)的穩(wěn)定性，我們將持有財(cái)產(chǎn)的個(gè)人或者企業(yè)當(dāng)做委托人，信任的人或者公司作為受托人，此時(shí)委托人會(huì)將自己的財(cái)產(chǎn)直接轉(zhuǎn)交給受托人，由受托人代為管理，另外，受托人必須是值得信賴的個(gè)人或者組織，這樣才有可能避免各種風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠?yàn)槲腥双@取更多經(jīng)濟(jì)利益。其次，房地產(chǎn)信托可以使委托人在較小風(fēng)險(xiǎn)的情況下獲取更多經(jīng)濟(jì)利益，委托方將自己的財(cái)產(chǎn)委托給受托人之后，就如同將本金存入銀行，委托人在合約期間持續(xù)獲取利益，等到合約結(jié)束之后，委托方仍然能夠得到房地產(chǎn)，保障了委托人的資金安全。再次，委托人將資金委托給受托人保管時(shí)開能夠隨時(shí)取得資金，另外也可以將一部分的資金作為擔(dān)保，這充分說明了信托的資金具有較大的流動(dòng)性，給委托人帶來極大的便利。第四，委托人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受托人之后并不需要對(duì)其加以干涉，只需要坐享紅利即可，這也與第二點(diǎn)安全性相似。

2、房地產(chǎn)信托關(guān)系的建立

從當(dāng)前我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀來看，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托責(zé)任公司，更多的是對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行信托管理。在進(jìn)行信托管理的過程中，首先我們需要制定一份科學(xué)合理的信托管理合同，然后根據(jù)這一合同建立退關(guān)關(guān)系。一般來說，信托管理合同制定的主要內(nèi)容應(yīng)具有以下幾個(gè)方面：1）關(guān)于托管房地產(chǎn)的一切對(duì)外事宜，由受托人出面，并以受托人的名義代委托人辦理。2）由受托人全權(quán)與承租人商訂，出租如有欠租、損害或其他違約等，信托人不負(fù)責(zé)任。受托人對(duì)托管的房地產(chǎn)，有代委托人修理的權(quán)利；托管房地產(chǎn)應(yīng)繳付的各種稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、水電費(fèi)和其他因經(jīng)租管理而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，由受托人代為支付；手續(xù)費(fèi)數(shù)額及支付方式；委托期限等。3）托管房地產(chǎn)的出租，信托人應(yīng)依照委托人約定的租金數(shù)目辦理，并與承租人訂立“租賃合同”，按期收取租金，再定期轉(zhuǎn)交或匯交給委托人或受益人（扣支應(yīng)收的手續(xù)費(fèi)）。

三、房產(chǎn)信托投資以及存在的問題

1、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，一項(xiàng)新的房產(chǎn)信托產(chǎn)品在委托人與受托人的共同努力下可以取得更多經(jīng)濟(jì)效益，并且還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行投資。但是我們需要清楚的知道，在房地產(chǎn)信托過程中，委托人擁有的項(xiàng)目本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要受托人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)則，了解其發(fā)展前景與存在的問題之間的比例，明確當(dāng)接受這一委托之后應(yīng)該如何規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到各種因素的限制，導(dǎo)致其發(fā)展不夠顯著，還不夠完善。

2、建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境。加快我國(guó)相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度，為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面，海外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒，政府可以借鑒美日等發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、 公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的過度競(jìng)爭(zhēng)；另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用，實(shí)行專業(yè)化投資組合，并保護(hù)投資者的利益。

3、投資者對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者則可能虧損嚴(yán)重。

四、結(jié)束語

在現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者，亦或是信托機(jī)構(gòu)，都需要對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品加以認(rèn)識(shí)，只有明確產(chǎn)品的特點(diǎn)以及存在的風(fēng)險(xiǎn)，才能夠在工作中采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行管理。如果沒有做到這一點(diǎn)，即使風(fēng)險(xiǎn)再小的項(xiàng)目，如果心態(tài)上存在差距，也會(huì)導(dǎo)致其出現(xiàn)虧損，也在很大程度上阻礙了信托行業(yè)的健康發(fā)展，由此看來，在實(shí)際工作中必須要求房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、信托機(jī)構(gòu)適當(dāng)調(diào)整心態(tài)，客觀認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在工作中具備防范意識(shí)，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬亞明.論當(dāng)前政策環(huán)境下房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的拓展.信托投資研究.

第7篇：公司委托管理合同范文

據(jù)了解，地方社保對(duì)外委托投資一般是通過旗下的 獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)--企業(yè)年金中心進(jìn)行。但由于全國(guó)各地地方社保發(fā)展層次參差不齊，地方社 保管理體制也千差萬別，所以各地地方社保機(jī)構(gòu)對(duì)委托投資的認(rèn)識(shí)水平有很大的差距。更重 要的是，"企業(yè)年金管理辦法"還未有正式的定論，地方社保旗下企業(yè)年金的入市問題還未 能擺上明面，所以已進(jìn)行投資委托的地方社保都與受托券商簽訂了嚴(yán)格的保密協(xié)議，嚴(yán)禁將 受托投資信息外傳。

但即使是如此低調(diào)，市場(chǎng)還是從中發(fā)現(xiàn)了各地企業(yè)年金中心的運(yùn)作行蹤。早有研究人士發(fā)現(xiàn) ，海信電器2003年半年報(bào)顯示，"上海市企業(yè)年金發(fā)展中心"以50萬股的持股量成為了該公 司的第七大股東。桐君閣和上海航空的半年報(bào)中均出現(xiàn)了"上海市企業(yè)年金發(fā)展中心"的身 影。

比全國(guó)社?；疬€大

雖然去年全國(guó)社?；疬M(jìn)入證券市場(chǎng)時(shí)，資產(chǎn)管理 人的選擇限定在基金管理公司。但了解地方社保底細(xì)的券商卻認(rèn)為，成為全國(guó)社保基金管 理人固然重要，但還有一個(gè)更大的聚寶盆--地方社保基金正在等待挖掘。

按照中國(guó)社會(huì) 保障體系建設(shè)總體方案的要求，中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)由基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng) 老組成。截止到2003年底，中國(guó)企業(yè)年金覆蓋人員為560.33萬人， 參保企業(yè)16247家，企業(yè)年金積累基金總量為191.9億元，人均3425元。 根據(jù)權(quán)威人士的預(yù)測(cè)，中國(guó)的企業(yè)年金已進(jìn)入 高速增長(zhǎng)時(shí)期，預(yù)計(jì)未來三年將以每年1000億元的速度增長(zhǎng)，到2010年其市場(chǎng)規(guī)模將 達(dá)到1萬億元。這無疑是券商以及其他任何理財(cái)機(jī)構(gòu)都不會(huì)忽視的市場(chǎng)。

政策尚需明朗

目前在資產(chǎn)管理領(lǐng)域已建立完善托管體系的券商較 受地方社保機(jī)構(gòu)的青睞。據(jù)透露，目前為企業(yè)年金中心理財(cái)?shù)娜叹?與銀行簽訂了《企業(yè)年金資產(chǎn)委托投資管理與委托管理合同》，按嚴(yán)格的托管模式實(shí)施企業(yè) 年 金的投資運(yùn)作。對(duì)此，有銀行托管部負(fù)責(zé)人稱，托管機(jī)制在穩(wěn)健型資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中起著舉足 輕重的作用：通過托管人介入，使資產(chǎn)監(jiān)管權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)與保管權(quán)分離，銀行對(duì)投資 過程實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，委托人安全感大大增強(qiáng)。

第8篇：公司委托管理合同范文

2、對(duì)此類糾紛應(yīng)如何解決。

二、兩年前王先生在某小區(qū)購(gòu)買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。

試析：王先生的做法是否正確？為什么？

三、張先生在某一住宅小區(qū)購(gòu)買了一套高級(jí)住宅。因?yàn)樗俏簧馊耍詫⒆≌鞯盅合蚰炽y行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。

由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提訟。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。

這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒能收繳。

分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？

2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？

四、某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)管理公司對(duì)拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)管理公司來到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸法院。

試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？

答案（一）答：（要點(diǎn)）

1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題；

2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時(shí)只有開發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。

（二）答：（要點(diǎn)）

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶離開而減少工作量，何況這對(duì)其他業(yè)主也是不公平的。

因此，只要業(yè)主購(gòu)買了住房，開發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但因居住才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用是不用繳的，至于公共費(fèi)用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

（三）答：（要點(diǎn)）

1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。

2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會(huì)也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管理公司就會(huì)坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開始就是錯(cuò)誤的。

（四）答（要點(diǎn)）：

1、物業(yè)管理公司的不對(duì)之處及分析

①擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價(jià)，由水、電管理部門

收取的費(fèi)用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價(jià)；

②向業(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的

水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房?jī)r(jià)中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用；

③對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。

④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)我國(guó)《行政處罰法》的規(guī)定，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。

⑤以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘或解聘由開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司。

2、業(yè)主的不對(duì)之處及分析：

①部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費(fèi)。

②部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司的做法不對(duì)。業(yè)主有權(quán)對(duì)原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評(píng)，如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會(huì)按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會(huì)來行使。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒有業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的情形下所做出的決定是無效的。

（五）答（要點(diǎn)）：

1、首先，當(dāng)廖先生上月費(fèi)用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個(gè)月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書，此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知廖先生；

2、如果第二個(gè)月依然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個(gè)月再次發(fā)催款通知書，將前兩個(gè)月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月的費(fèi)用一并通知，并限期繳清；

3、業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進(jìn)行勸導(dǎo)和解釋，爭(zhēng)取廖先生的理解和支持；

4、如果廖先生確有苦難，費(fèi)用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠；

5、如果廖先生沒有特殊困難，當(dāng)收費(fèi)員上門催款時(shí)依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對(duì)其提供服務(wù)；

6、如果依然沒有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應(yīng)的法律程序提訟。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。

（六）答（要點(diǎn)）：

1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；

2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無過錯(cuò)責(zé)任。無過錯(cuò)責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過錯(cuò)為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過錯(cuò)，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。

3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對(duì)管理商或開發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業(yè)管理商或開發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對(duì)業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無責(zé)任或責(zé)任大?。?。

五、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽(yáng)先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事？

六、某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因?yàn)樵撻T棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。

第9篇：公司委托管理合同范文

關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目管理 承接業(yè)務(wù) 一、 國(guó)家投資體制與基本建設(shè)的改革

國(guó)家投資項(xiàng)目的計(jì)劃體制與條塊分割的基本建設(shè)體制，是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。從五、六十年代的撥款到撥改貸，國(guó)家對(duì)基本建設(shè)的投資發(fā)生了巨大的變化，相應(yīng)基本建設(shè)的模式也由沒有競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)家下達(dá)基建計(jì)劃的模式向以市場(chǎng)為核心的，項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制逐漸成為了基本建設(shè)的主流。

1、 完全的計(jì)劃體制

在實(shí)行改革開放以前，國(guó)家對(duì)于基本建設(shè)的投資只有國(guó)家投資，無論項(xiàng)目的大小、投資的性質(zhì)如何，只有國(guó)家基建撥款一條出路。這時(shí)候基本上沒有工程咨詢單位和工程監(jiān)理單位存在的必要。國(guó)家投資基本上是由各個(gè)行政單位控制的，政府對(duì)于投資的控制采用計(jì)劃方法。地方政府為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，都采用了“跑計(jì)劃”的方式，爭(zhēng)取國(guó)家投資。在這一階段，總體上說，投資的效益是較低的。由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)上是計(jì)劃控制的，產(chǎn)品極其匱乏，一般不愁銷路。大中型工程建設(shè)采用大會(huì)戰(zhàn)的方式，由各有關(guān)部門抽調(diào)人員組成基建指揮部。工程結(jié)束后，基建人員回原單位工作。工程設(shè)計(jì)按照蘇聯(lián)模式組建了勘測(cè)設(shè)計(jì)單位從事專業(yè)設(shè)計(jì)。施工也是任務(wù)劃撥的，各部門成立自己的施工隊(duì)伍，按統(tǒng)一施工定額統(tǒng)一的計(jì)劃安排施工，采用法定利潤(rùn)的模式。這樣的體制的最大弊病是沒有競(jìng)爭(zhēng)，也就沒有了積極性。

2、 撥款改貸款的改革

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，以前那種完全的計(jì)劃模式不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展需要。國(guó)家開始了撥款改為貸款的改革。伴隨著撥改貸的，是實(shí)行項(xiàng)目法人（業(yè)主）責(zé)任制。社會(huì)投資的出現(xiàn)和外國(guó)投資、合資企業(yè)的出現(xiàn)，也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一大成就。工程咨詢單位應(yīng)運(yùn)而生，并且表現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。1982年，國(guó)家要求重大的建設(shè)項(xiàng)目，都要通過咨詢公司的可行性分析。伴隨著這一改革，監(jiān)理企業(yè)也開始出現(xiàn)，對(duì)保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度和投資控制發(fā)揮了重要作用。從此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上了一條新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主的道路。投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越顯著，地方政府的投資欲望也越來越強(qiáng)烈。但這一階段也大量存在投資的效益問題，產(chǎn)業(yè)的趨同性致使重復(fù)建設(shè)一再發(fā)生，大量的極為寶貴的建設(shè)資金沒有得到很好的利用。從基本建設(shè)角度看，大會(huì)戰(zhàn)性質(zhì)的基建指揮部越來越不適應(yīng)新時(shí)期建設(shè)發(fā)展的要求。而先進(jìn)的、以魯布格模式的招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主責(zé)任制、施工的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和新的建設(shè)監(jiān)理制逐漸顯示了強(qiáng)大的生命力。

3、 項(xiàng)目法人責(zé)任制的建立

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，我國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐漸向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡。到目前為止，國(guó)家絕大多數(shù)的商品已經(jīng)由市場(chǎng)自主定價(jià)，投資也越來越成為企業(yè)的自主行為。國(guó)家開始實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。工程建設(shè)領(lǐng)域全面實(shí)行了招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。應(yīng)該說，這一改革是十分深刻的革命。我們國(guó)家在基本建設(shè)方面也開始與國(guó)際接軌，大量的國(guó)外承包商進(jìn)入中國(guó)，他們帶來了施工管理方面的很多新的東西。隨著許多大的建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，建設(shè)項(xiàng)目管理開始在中國(guó)流行起來。工程咨詢企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)也逐步打破了舊的行業(yè)壟斷，一種全新的以項(xiàng)目管理的制為特色的行業(yè)產(chǎn)生與出現(xiàn)，并由此引發(fā)了建設(shè)管理行業(yè)的一場(chǎng)大討論，人們對(duì)于監(jiān)理企業(yè)是否應(yīng)該成立和它的發(fā)展方向進(jìn)行了深入的討論，與之密切相關(guān)的其他行業(yè)人士如咨詢公司、注冊(cè)造價(jià)師等也紛紛發(fā)表了各自的意見。我認(rèn)為，這場(chǎng)討論是很有必要的，因?yàn)檫@是現(xiàn)實(shí)的需要。中國(guó)的工程咨詢行業(yè)和監(jiān)理行業(yè)面臨的是同樣的問題，即對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目管理，應(yīng)該是從頭至尾的管理，這也是國(guó)際通行的咨詢工程師的道路。這場(chǎng)爭(zhēng)論目前尚未結(jié)束，但對(duì)于建設(shè)行業(yè)必須實(shí)行從工程建設(shè)立項(xiàng)、可行性研究等的施工前期的咨詢服務(wù)到設(shè)計(jì)、建設(shè)期的全過程管理服務(wù)，大家取得了一致性的認(rèn)識(shí)。

二、 項(xiàng)目管理與咨詢、監(jiān)理的關(guān)系

工程項(xiàng)目建設(shè)涉及到各個(gè)領(lǐng)域與多個(gè)專業(yè)，業(yè)主往往由于自身時(shí)間、精力、和專業(yè)等方面的限制，不可能將全部管理工作由自己來完成。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，業(yè)主一般通過各種委托合同，把工程管理的各項(xiàng)任務(wù)交給不同的專業(yè)單位完成，項(xiàng)目的業(yè)主只承擔(dān)協(xié)調(diào)和監(jiān)控，以實(shí)現(xiàn)其原計(jì)劃目標(biāo)，保證達(dá)到質(zhì)量好、速度快、投資省的建設(shè)目的。

咨詢單位是隨著國(guó)家對(duì)于可行性研究列入基本建設(shè)程序而產(chǎn)生的，主要承擔(dān)的是國(guó)家基本建設(shè)投資決策的評(píng)估任務(wù)，一般隸屬于國(guó)家計(jì)委系統(tǒng)，有全國(guó)性的和區(qū)域性的綜合工程咨詢公司或咨詢中心。

監(jiān)理單位是專為項(xiàng)目實(shí)施階段提供施工監(jiān)理服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)，一般隸屬于國(guó)家建設(shè)部。監(jiān)理單位接受業(yè)主委托，根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同、設(shè)計(jì)文件和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)對(duì)工程實(shí)行監(jiān)督管理。

從上述分析我們可以看出，咨詢單位和監(jiān)理單位都是對(duì)工程建設(shè)實(shí)行咨詢服務(wù)的，但兩者的服務(wù)內(nèi)容和工作階段存在較大的差異，咨詢單位主要是做項(xiàng)目的前期咨詢服務(wù)，而監(jiān)理單位主要是項(xiàng)目施工階段的咨詢服務(wù)。兩者的隸屬管理單位也分別是國(guó)家計(jì)委（發(fā)改委）、國(guó)家建設(shè)部。但是，從項(xiàng)目管理的角度我們可以看出，兩者都是項(xiàng)目管理的一個(gè)方面，從工程咨詢公司到工程項(xiàng)目管理公司是向后發(fā)展，而從監(jiān)理公司到工程項(xiàng)目管理公司是向前發(fā)展。在項(xiàng)目管理發(fā)展的今天，有條件的工程咨詢公司和知名的監(jiān)理公司都應(yīng)該向項(xiàng)目管理公司發(fā)展。這樣，才能更好地滿足業(yè)主的要求，把工程項(xiàng)目建設(shè)管理搞的更好。

三、 代建制項(xiàng)目管理的內(nèi)容與操作

對(duì)于目前的項(xiàng)目建設(shè)，一個(gè)明顯的變化是代建制的出現(xiàn)。所謂代建制，是指業(yè)主不直接出面組織施工，而是把施工項(xiàng)目管理的職責(zé)交給一家項(xiàng)目管理公司，由項(xiàng)目管理公司代行其職能。代建制代表了專業(yè)化、職業(yè)化的工程管理單位已經(jīng)逐漸取得了信任。實(shí)行項(xiàng)目的代建制的單位目前并不多，但由于它的明顯的專業(yè)性的優(yōu)勢(shì)，它是我國(guó)工程建設(shè)走向成熟的標(biāo)志。目前，在北京市范圍內(nèi)，筆者已知的代建制項(xiàng)目有回龍觀醫(yī)院、國(guó)家博物館、國(guó)家勞動(dòng)與社會(huì)保障部新辦公樓、德國(guó)菲斯曼廠房等一批項(xiàng)目。

代建制的管理，具體表現(xiàn)為：在委托管理合同中均明確規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資分解控制計(jì)劃及項(xiàng)目管理架構(gòu)（合同網(wǎng)絡(luò)圖）等重要工作文件由管理公司編制，但要報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)生效；各項(xiàng)管理工作雖多由管理公司完成，但一切合同的簽署與款項(xiàng)的支付均在業(yè)主與有關(guān)方間直接進(jìn)行，這就是說業(yè)主雖然將項(xiàng)目的各項(xiàng)管理目標(biāo)作為考核管理公司工作的合同根據(jù)，并授權(quán)管理公司展開工作，但仍保留了在重要具體工作方面的最終決定權(quán)。委托管理合同的基礎(chǔ)在于委托與受托雙方間的信任，只要業(yè)主保持對(duì)管理咨詢公司的基本信任，能夠按管理合同的約定正常審批管理公司報(bào)送的文件，基本正常地簽署與執(zhí)行各類經(jīng)濟(jì)合同，管理咨詢公司就可履行自己的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)委托管理合同約定的項(xiàng)目管理目標(biāo)。

我公司在代建制管理方面，做出了很好的嘗試，具體做法如下：

1、項(xiàng)目管理模式及管理架構(gòu)的設(shè)立

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)及建設(shè)項(xiàng)目投資與管理的一般作法，每個(gè)項(xiàng)目都有業(yè)主（建設(shè)單位）、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監(jiān)理公司的參予，又因分包制是在分工細(xì)化、專業(yè)水平提高與相對(duì)費(fèi)用降低的條件下發(fā)展起來的，具有合理性，所以上述設(shè)計(jì)、施工、咨詢等方面工作又常常派生出一系列的專業(yè)分包。建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模越大、技術(shù)越復(fù)雜、這個(gè)體系就越是龐大復(fù)雜。

由于上述多個(gè)單位共同參予同一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，就必然產(chǎn)生各個(gè)單位間的關(guān)系，也必然形成該項(xiàng)目的管理架構(gòu)，無論其形成是主動(dòng)的、有序的、明晰的、科學(xué)的，還是被動(dòng)、無序、模糊的。良好的項(xiàng)目管理，其管理模式與架構(gòu)的形成必然屬前一種情況，而模糊混亂或不科學(xué)的項(xiàng)目管理模式與架構(gòu)則必然造成各參建單位工作責(zé)任、工作界面及相互關(guān)系的混亂，使生產(chǎn)與管理資源浪費(fèi)，其結(jié)果是建設(shè)項(xiàng)目設(shè)定工作目標(biāo)的落空。

建立項(xiàng)目的管理模式與管理架構(gòu)，以往是業(yè)主的管理的首要工作任務(wù)，在項(xiàng)目全過程管理中也是需第一個(gè)解決的問題。我們?cè)诿恳粋€(gè)項(xiàng)目介入管理的初期，具體說就是在詳細(xì)了解初步設(shè)計(jì)內(nèi)容后最短的時(shí)間里，經(jīng)過與業(yè)主單位的必要溝通，都要完成項(xiàng)目組織架構(gòu)的制定工作，形成合同網(wǎng)絡(luò)圖。

2、推行項(xiàng)目施工的總承包制

按國(guó)際工程項(xiàng)目管理的一般作法，投資人與工程咨詢管理公司在確定工程組織架構(gòu)時(shí)，非常注意由一個(gè)有實(shí)力的施工承包商承擔(dān)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總工期及項(xiàng)目整體質(zhì)量目標(biāo)的責(zé)任，并由其協(xié)調(diào)管理其他分包商的工作。這是因?yàn)槿绻唇ㄔO(shè)工程技術(shù)上的可分割性，強(qiáng)行將工程分解招標(biāo)施工，雖可能在單項(xiàng)專業(yè)工程上降低造價(jià)，但將不可避免地產(chǎn)生工程內(nèi)部界面過多，沒有單位對(duì)工期與質(zhì)量控制總目標(biāo)負(fù)責(zé)的不利情況。我們非常注重以國(guó)外慣常采用的總承包方法解決確立項(xiàng)目管理總目標(biāo)責(zé)任人的問題，通過多年的工作實(shí)踐，我們已經(jīng)形成了一套與總承包制相適應(yīng)的工作程序與工作文件，如總包/分包合同條款就很好地解決了項(xiàng)目總包方與業(yè)主指定分包方對(duì)業(yè)主的直接責(zé)任與連帶責(zé)任問題。

3、項(xiàng)目工作進(jìn)度計(jì)劃體系

我司通過已建和在建的十多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，不斷地完善與發(fā)展，已形成項(xiàng)目參與各方共同制定的三級(jí)計(jì)劃體系：

a. 一級(jí)計(jì)劃：由業(yè)主、管理/監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工總承包四方共同確認(rèn)的項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃；內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程所有影響進(jìn)度的工作。突出業(yè)主及管理公司的職能工作，如前期手續(xù)、招投標(biāo)工作等。

b. 二級(jí)計(jì)劃：由各專業(yè)分包編制，并由總承包匯總，監(jiān)理核定的專業(yè)工程施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（僅限一級(jí)分包），主要目的為劃分流水、協(xié)調(diào)專業(yè)內(nèi)施工內(nèi)容與順序。

c. 三級(jí)計(jì)劃：由業(yè)主與管理公司編制的月/周計(jì)劃體系，依據(jù)前述項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃進(jìn)度要求并結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目實(shí)際情況編制，將業(yè)主與管理公司的工作任務(wù)分配到每一責(zé)任單位及責(zé)任人，并列出每天應(yīng)實(shí)現(xiàn)的進(jìn)度要求。

4、項(xiàng)目投資控制總計(jì)劃

作為項(xiàng)目管理公司，要有高度的投資控制意識(shí)，才能保障投資人的利益，滿足其對(duì)項(xiàng)目管理的要求。我們的投資控制主要手段是：

① 采用積極的預(yù)前控制方法進(jìn)行投資控制，根據(jù)建筑市場(chǎng)的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在工程大規(guī)模實(shí)施前，先根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的情況（類型、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等）將工程的主要成本構(gòu)成按合同網(wǎng)絡(luò)方法來進(jìn)行分解，形成項(xiàng)目成本控制總計(jì)劃，該計(jì)劃及所有細(xì)化的成本預(yù)算估算指標(biāo)將作為此后工程招標(biāo)時(shí)的可承受報(bào)價(jià)的上限，對(duì)當(dāng)時(shí)尚未完成施工圖設(shè)計(jì)的工程，該指標(biāo)可作為指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位掌控設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的主要依據(jù)（如通過招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，某專業(yè)工程仍嚴(yán)重超過指標(biāo)，一般應(yīng)考慮調(diào)整設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以調(diào)整實(shí)際合同造價(jià)）。

② 采用合同條件來控制工程洽商，采用此方法，有利于將承包商的索賠精力用于避免共同損失，減少承包商與業(yè)主的沖突。

③ 為便于業(yè)主掌握工程進(jìn)度款的支付進(jìn)程，進(jìn)行籌資融資安排，在項(xiàng)目編制出項(xiàng)目成本總控計(jì)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)照項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃的內(nèi)容，并依據(jù)擬定各類合同付款的具體條件（分期支付安排）編制項(xiàng)目工程費(fèi)用年度、季度或月度付款計(jì)劃。

四、 目前工程管理公司承接業(yè)務(wù)的方式

在現(xiàn)階段，工程管理公司承接業(yè)務(wù)一般有以下幾種方式：

（1）管理加監(jiān)理型（2）管理加咨詢型（3）純管理型（4）純監(jiān)理型

所謂管理加監(jiān)理型，即上述的代建制方式。它是比較理想的模式，最適宜工程管理公司的運(yùn)作，便于發(fā)揮項(xiàng)目管理公司的優(yōu)勢(shì)。而管理加咨詢型是業(yè)主已有一定的管理力量，但自身存在一些不夠完整的缺陷，請(qǐng)項(xiàng)目管理公司協(xié)助其管理。在有的資料里，也稱為項(xiàng)目顧問公司。純管理型在實(shí)際工作中不經(jīng)常遇見，它往往是業(yè)主已經(jīng)選定了施工監(jiān)理公司，但在運(yùn)作中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理公司對(duì)于施工進(jìn)度、造價(jià)的控制不力，又回頭與項(xiàng)目管理公司簽訂合同。純監(jiān)理型的，是業(yè)主已有較強(qiáng)的 工程管理力量，對(duì)于施工招標(biāo)、采購(gòu)等比較熟悉，或者工程相對(duì)簡(jiǎn)單，請(qǐng)常規(guī)的監(jiān)理公司已可滿足要求。