房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

伴隨時(shí)代的不斷發(fā)展，以及社會體系的不斷進(jìn)步，社會相關(guān)職能部門越來越關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的宏觀調(diào)控。因此，本次研究從我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控行為的基本特征角度進(jìn)行收入進(jìn)行分析，在掌握相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)法體系相關(guān)規(guī)章制度的探討與研究，促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)體制的完善發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長足進(jìn)步。

關(guān)鍵詞:

經(jīng)濟(jì)法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析

一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析

(一)遵循法律規(guī)定下進(jìn)行宏觀調(diào)控具體行為我國房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點(diǎn)，根據(jù)其工作的性質(zhì)進(jìn)行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)工作的進(jìn)一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進(jìn)行相關(guān)工作的運(yùn)作，所有的運(yùn)作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。

(二)遵守市場監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進(jìn)行制度的運(yùn)作和執(zhí)行。社會的相關(guān)職能部門必須認(rèn)識到市場運(yùn)營的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護(hù)我國房地產(chǎn)工作開展的過程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)設(shè)計(jì)的土地資源維護(hù)工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財(cái)政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。

(四)房價(jià)調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟(jì)法原則市場運(yùn)作過程中出現(xiàn)的房價(jià)調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)則和內(nèi)容，需要進(jìn)行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計(jì)到對實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進(jìn)行調(diào)節(jié)與完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對制度的調(diào)整。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟(jì)法規(guī)章制度

(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅(jiān)持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進(jìn)行觀察，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟(jì)法的基礎(chǔ)下進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進(jìn)行市場行為的推進(jìn)和拓展。

(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟(jì)決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和秩序下進(jìn)行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進(jìn)行融合，才能夠保證相關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實(shí)現(xiàn)對國家法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，以此實(shí)現(xiàn)國家權(quán)力和制度的進(jìn)一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對于社會的進(jìn)步具有重要的意義，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。

(三)脫離經(jīng)濟(jì)法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟(jì)法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。

三、經(jīng)濟(jì)法視域下完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對策

(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實(shí)施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進(jìn)步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國特色社會主義國情發(fā)展的基本需求而進(jìn)行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)工作體系的進(jìn)一步鞏固，以此實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。

(二)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法利益觀的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到了市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，這一政策的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)法視野發(fā)展下的社會需求，對于完善我國的基本經(jīng)濟(jì)制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創(chuàng)新促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進(jìn)行管理和控制，實(shí)現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對于我國國民經(jīng)濟(jì)權(quán)益上的保護(hù)，才能夠滿足社會不斷發(fā)展和完善的重要目標(biāo)。

(四)以科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，才是滿足社會發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營和發(fā)展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，同時(shí)也成為保護(hù)社會民眾經(jīng)濟(jì)利益的重要舉措。

四、結(jié)論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國經(jīng)濟(jì)法律和法規(guī)進(jìn)行配合，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制度的完善。

［參考文獻(xiàn)］

［1］邱格磊．我國房地產(chǎn)臨時(shí)性調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)法反思———以“限購令”為視角［J］．福建江夏學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，02:72－79．

第2篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 困境 房產(chǎn)稅 住房保障

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房價(jià)，保障居民的住房消費(fèi)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國十條”以來，各地陸續(xù)實(shí)施了最嚴(yán)厲的調(diào)控手段——限購后，有效地抑制了非剛性需求，為房價(jià)的下行打開了通道。但放眼長遠(yuǎn)，限購帶來的負(fù)面影響也不可忽視，它在過濾非剛性需求的同時(shí)，必然會大大壓縮房地產(chǎn)的總需求。因此，當(dāng)前我們應(yīng)該重新審視限購政策，逐步調(diào)整政策的著力點(diǎn)，在對過去的調(diào)控政策進(jìn)行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，尋找未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效途徑。

一、2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規(guī)范管理階段

2003年2月8日，國土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，旨在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。2003年6月5日，央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，控制并且規(guī)范銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以及對個人的房貸。2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個人住房貸款利率從即日起再次上調(diào)，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，稱之為“國六條”。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于目前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定。2007年9月27日，央行發(fā)出《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長。

3、2008年下半年—2009年底，大力發(fā)展階段

2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價(jià)重拾漲勢，2010年2季度房價(jià)同比漲幅達(dá)到14%，為1998年以來的最高點(diǎn)。

4、2010年初至今，從嚴(yán)調(diào)控階段

2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)調(diào)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求，規(guī)定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，進(jìn)一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進(jìn)行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴(yán)格施行問責(zé)制。2011年1月26日，國務(wù)院召開會議，確定了八項(xiàng)政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年7月20日，總理在第164次國務(wù)院常務(wù)會議上，要求必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

從中央對房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間階段上可以看出，我國對于房地產(chǎn)的調(diào)控具有多樣性，同時(shí)采取了行政政策、財(cái)政政策、土地政策以及金融政策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。每一次新一輪的調(diào)控政策都是在嚴(yán)密分析當(dāng)前市場變化的基礎(chǔ)上制定的，根據(jù)市場的反應(yīng)，來決定調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度。但縱觀近幾年房地產(chǎn)市場的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調(diào)控政策對市場發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了很多負(fù)面影響，有些政策甚至成為房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實(shí)行限購政策以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房價(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢。從表面看來，這種變化是限購政策對市場交易形成的壓制所導(dǎo)致的，符合了當(dāng)前民眾及政府對房價(jià)的期望。但房地產(chǎn)交易的萎縮也可能會帶來整個行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至?xí)绊懙奖姸嗟南嚓P(guān)行業(yè)。因此，為避免整個行業(yè)的劇烈波動，需要有效把握調(diào)控政策的走向和時(shí)機(jī)。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境

1、宏觀調(diào)控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財(cái)政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費(fèi)和融資的現(xiàn)狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房價(jià)卻始終沒有辦法從根本上控制下來。從體制上來看，目前中央對地方政府政績的考察過多關(guān)注于GDP，而房地產(chǎn)作為一個關(guān)聯(lián)性與帶動性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以帶動上下游很多產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也增加了居民收入，從而提高了普通居民對住房的需求量，最終帶動了房價(jià)快速上揚(yáng)。房地產(chǎn)規(guī)模越大，房價(jià)越高，其對GDP的貢獻(xiàn)也就越大。因此，過高的土地價(jià)格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房價(jià)的成因，也是調(diào)控房價(jià)中最難以克服和解決的問題。

第3篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

學(xué)界通說認(rèn)為，宏觀調(diào)控的方式與手段有三：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關(guān)系，筆者比較認(rèn)同楊紫教授的觀點(diǎn)，既在一個法制健全的國家，重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會采取法律的形式，以法律為依據(jù)，以國家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

本此宏觀調(diào)控的一大特色在于越來越多的經(jīng)濟(jì)手段替代了以往某些時(shí)刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段作為主攻措施，央行、財(cái)政部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會也是直接參與進(jìn)了調(diào)控的陣線。這是在宏觀調(diào)控的屬性之一――“間接性”在指引下所必然發(fā)生的一種調(diào)整，“看不見的手”才是宏觀調(diào)控的第一選擇。

二、我國的特有的調(diào)控手段――“土地政策”與其他手段的配合

我國宏觀調(diào)控最富有特色之處是調(diào)控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質(zhì)決定的運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的獨(dú)特優(yōu)勢，是西方國家所不具備的。我國土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實(shí)施土地用途管制、農(nóng)地嚴(yán)格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達(dá)到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)。中國目前正處于工業(yè)化中期和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，土地需求增長迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作中，土地的基礎(chǔ)性地位毫無疑問，所以，要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地政策也相應(yīng)的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環(huán)節(jié)的繁多，它的時(shí)滯性比其他調(diào)控手段更為嚴(yán)重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實(shí)效必須注意提高預(yù)見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價(jià)格政策之間的相互配合。

1.與金融政策的配合

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度有兩大因素：土地供應(yīng)狀況和資金供應(yīng)狀況，對應(yīng)的就是在調(diào)控過程中應(yīng)強(qiáng)化土地政策和金融政策的配合。

本次調(diào)控中個人住房信貸政策部分的核心就是從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價(jià)格形成較合理的預(yù)期，抑制投機(jī)性需求，保護(hù)自營性購房。其傳導(dǎo)過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計(jì)劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費(fèi)、部分投資者和投機(jī)者會因首付款增加而減少購房套數(shù)會購房面積，從而導(dǎo)致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機(jī)者的住房需求會得到抑制。更重要的是，取消優(yōu)惠利率可以使得部分投機(jī)者因預(yù)期收益下降而主動放棄投資計(jì)劃，住房需求下降無疑有助于控制房價(jià)上漲。

另外，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，其中針對的一大現(xiàn)象就是“保租銷售”， 這種銷售方式實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的非法集資，已經(jīng)與銷售房產(chǎn)沒有關(guān)系了，房產(chǎn)的價(jià)格也再不受市場需求的約束，很大一部分風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁到了金融機(jī)構(gòu)的身上，給房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都帶來了極大的安全隱患。從維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定的角度出發(fā)，這一現(xiàn)象將被切實(shí)整頓。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國家參與社會財(cái)富再分配、籌集財(cái)政資金的主要渠道，更是國家宏觀調(diào)控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經(jīng)濟(jì)流向起著導(dǎo)引作用。對哪種產(chǎn)業(yè)免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產(chǎn)業(yè)，反之則意味著國家抑制或放緩該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一種非常敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿。

“新八條”第五條規(guī)定運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部于2005年5月27日發(fā)文《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》部署個人住房管業(yè)稅問題，物業(yè)稅的開征試點(diǎn)工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業(yè)已成為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的另一不可或缺之手段。

3.與價(jià)格政策的配合

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格主要通過市場而形成。價(jià)格隨供求關(guān)系的變化而圍繞價(jià)值波動。如果價(jià)格非因供求原因而過分偏離價(jià)值，或因價(jià)格壟斷出現(xiàn)暴利，或因任意低價(jià)競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機(jī)制。作為反映和調(diào)節(jié)國家價(jià)格總水平的價(jià)格管理關(guān)系也必然的成為了此次宏觀調(diào)控的對象。

“新八條”規(guī)定加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

第4篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)；發(fā)展

我國的房地產(chǎn)是個年輕而新興的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過短暫而迅速的發(fā)展，它已經(jīng)使之成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展

的支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)是指:指總量經(jīng)濟(jì)活動，即國民經(jīng)濟(jì)的總體活動。是指整個國民經(jīng)濟(jì)或國民經(jīng)濟(jì)總體及其經(jīng)濟(jì)活動和運(yùn)行狀態(tài)，它呈現(xiàn)出很多特征。當(dāng)人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行時(shí)，勢必對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不像其他經(jīng)濟(jì)具有很多共性特征。它是受制于地域政治、經(jīng)濟(jì)和文化的一個領(lǐng)域，是從屬性的。從社會資產(chǎn)分類角度來看，房屋作為不動產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)也將房地產(chǎn)投資列入固定資產(chǎn)投資的范疇。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動性十分明顯。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。房地產(chǎn)的消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是一種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀綠化、以及商貿(mào)、文化等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境;第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，投資與消費(fèi)，開啟了國人消費(fèi)、投資的新理念，提前實(shí)現(xiàn)了部分人的汽車加房子夢想。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的非理性的行為

2011中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。然而我國地產(chǎn)市場中仍然存在著的非理：

2.1 房產(chǎn)市場缺乏穩(wěn)定機(jī)制

市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進(jìn)口可移動的貿(mào)易品，還通過直接投資等方式大量“進(jìn)口中國的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲。中國的房地產(chǎn)市場還是一個發(fā)展中的市場，還存在諸多非理。加上國外和國內(nèi)的一些投機(jī)因素使地價(jià)和房價(jià)充滿了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌入房地產(chǎn)市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機(jī)性。政府行為及其政策也存在導(dǎo)致商品房價(jià)格上漲的誘發(fā)因素。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進(jìn)行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價(jià)而又最直接的行政手段。市場缺乏穩(wěn)定，更是引發(fā)投機(jī)盛行。

2.2市場中缺乏價(jià)格約束作用

空置房的增多并不是說明居民住房已經(jīng)得到圓滿解決，而只能說明房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價(jià)，眾多的工薪階層只能望而卻步，畸高的房價(jià)與相對低下的消費(fèi)能力構(gòu)成了一對難以調(diào)和的矛盾，大批潛在消費(fèi)者由于購買力不足而無法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費(fèi)。不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.3城市化規(guī)劃脫離市場化進(jìn)程

農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價(jià)差，促使各地城市建設(shè)不斷開疆拓土，新區(qū)、開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財(cái)政、政績得到完美的結(jié)合。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷”的翻版?，F(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4政府對自由市場的干預(yù)

土地批租是“壟斷性活動”，其收益實(shí)質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產(chǎn)生為了取得額外收益而進(jìn)行種種“尋租”現(xiàn)象?，F(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢。在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向

3.1搞好“城市經(jīng)營”

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有的是短期通過出售直接獲利，有的是長期出租或經(jīng)營獲利，有的是通過其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長期獲利。很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。比如工業(yè)廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加，比如公園、旅游景點(diǎn)、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等。

3.2加強(qiáng)住房保障

建立完善經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器。

3.3 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能

在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運(yùn)營商)，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期?！耙虼?，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府有必要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

4 結(jié)論

認(rèn)識房地產(chǎn)，就是要認(rèn)識它的本質(zhì)――地域性經(jīng)濟(jì)、行業(yè)從屬性、資產(chǎn)的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發(fā)展階段。當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時(shí)，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計(jì)民生，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場健康發(fā)展，避免過度投機(jī)和房價(jià)大起大落。

第5篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控立法研究

一方面，房地產(chǎn)市場是一個多級市場，在這個市場上，“即包括土地使用權(quán)的出讓（一級市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級市場），還包括土地使用權(quán)出讓（一級市場）后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（二級市場）以及投入適用的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等”；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了銷售服務(wù)、管理等服務(wù)要素。這一過程涉及到一系列的交易關(guān)系，形成了一個以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和服務(wù)內(nèi)外兩層的市場結(jié)構(gòu)體系。在這樣一個復(fù)雜的市場上，國家對一個環(huán)節(jié)的調(diào)控就會產(chǎn)生牽一發(fā)動全身的影響。隨著房地產(chǎn)的商品化程度的提高，政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也經(jīng)歷了從起步到深入再到調(diào)整的過程。我國的住房制度改革大致經(jīng)歷了以下幾個階段：

（1）住房制度改革的啟動階段(1978-1985)。這個階段首次提出了中國將實(shí)行住房商品化政策。（2）住房制度改革的深化試點(diǎn)階段(1986-1991)。住房制度改革方面，國務(wù)院在總結(jié)前期改革經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，于1986年2月專門設(shè)立了“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，并提出了以“提租增資”為中心的改革方案。基本思路是：提高房租、增加工資、變暗貼為明貼、變實(shí)物分配為貨幣分配，通過提高租金，促進(jìn)售房改革，并在煙臺、唐山、常州、蚌埠等中等城市進(jìn)行，初步獲得成功。（3）住房制度改革的催化促進(jìn)時(shí)期(1992-1993)。政府開始全面介入房地產(chǎn)市場的相關(guān)環(huán)節(jié)，并將培育房地產(chǎn)市場運(yùn)作的各類要素為工作的重點(diǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的過程中也開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡和過度膨脹的特點(diǎn)。由于政府將工作的重點(diǎn)放在提高房地產(chǎn)的供給方面，忽略了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督調(diào)控和無序炒買炒賣行為的約束，結(jié)果使全國的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)失控的局面，房價(jià)與地價(jià)普遍上揚(yáng)。（4）住房制度改革的結(jié)構(gòu)調(diào)整階段(1994-1996)。房地產(chǎn)泡沫的快速膨脹暴露出我國經(jīng)濟(jì)生活中制度性的缺陷和深層次性矛盾。從1993年下半年開始，國家開始了為期三年的治理整頓，商業(yè)銀行自營性住房貸款受到了中國人民銀行的全面監(jiān)管，房地產(chǎn)投機(jī)所需的資金來源受到了限制。（5）住房制度市場化階段(1998年-現(xiàn)在)。國務(wù)院從1998年下半年開始停止住房的事務(wù)分配，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄?shí)行住房的分配貨幣化。以此為標(biāo)志，中國住宅房地產(chǎn)的市場化運(yùn)作開始正式啟動。

二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動，對社會許多領(lǐng)域會產(chǎn)生明顯的波及效應(yīng)。

第一，商品住房價(jià)格波動，對系列商品鏈的價(jià)格變化產(chǎn)生重要影響。由于不能對吃、穿、醫(yī)療、教育等消費(fèi)形成任何替代，住房價(jià)格高漲容易形成其他生活必需品如糧油價(jià)格的比價(jià)復(fù)歸。我國出現(xiàn)生活必需品價(jià)格上漲的現(xiàn)象，一定階段內(nèi)，一定程度上可以歸結(jié)為在住房價(jià)格不下降情況下，其他產(chǎn)品的比價(jià)復(fù)歸。如果由于住房價(jià)格高漲導(dǎo)致糧油價(jià)格翻番上漲，進(jìn)而導(dǎo)致國家出現(xiàn)惡性通貨膨脹，后果將不堪設(shè)想。

第二，對個人財(cái)富變動產(chǎn)生重要影響。房價(jià)高漲會對收入分配造成很大影響。表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間，由于現(xiàn)行政策不允許農(nóng)民對土地做商業(yè)開發(fā)，只能交給政府，由政府再批發(fā)給開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)，最后銷售給公眾。表現(xiàn)在政府和公眾間，政府得到土地收益，某種程度上形成了政府獲取財(cái)富的分配效應(yīng)。表現(xiàn)在公眾中間，財(cái)富占有方面資產(chǎn)收入效應(yīng)激增。表現(xiàn)在即得利益上面，借助于現(xiàn)行體制下的公共信息的不透明，出現(xiàn)通過權(quán)力獲得財(cái)富的階層。

第三，對金融和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和安全產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)金融安全問題在美國的次貸危機(jī)中得以暴露。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的房子為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間，但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給金融業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新提高了廣闊的空間，但是，房地產(chǎn)業(yè)的房子，也給金融業(yè)的發(fā)展造成潛在的危險(xiǎn)。銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過度發(fā)放個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫。泡沫的破滅，通過危及銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定，甚至是政治穩(wěn)定。

第四，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理構(gòu)成產(chǎn)生重要影響?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)贏利模式的資本吸引力非常大。資本的不合理流向，降低了對自主創(chuàng)新的經(jīng)營實(shí)體的投入；各種投機(jī)行為，抑制了制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，導(dǎo)致地價(jià)、房租大幅度上漲，造成其他產(chǎn)業(yè)的成本上升，從而降低國家在其他產(chǎn)業(yè)方面的競爭力。

因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展有著積極的意義，而且對宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、經(jīng)濟(jì)安全、社會公平、經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定都有著重要的意義。

三、政府宏觀調(diào)控的不可訴性分析

鄧正來老師認(rèn)為，中國市民社會與國家應(yīng)當(dāng)是良性的結(jié)構(gòu)性互動關(guān)系。一方面要保持市民社會和政治國家的相對獨(dú)立性。因此，在房地產(chǎn)中，我們要強(qiáng)調(diào)市場自身的運(yùn)行，一種相對獨(dú)立于國家的狀態(tài)。另一方面，市民社會和政治國家是相互影響、相互滲透的。對市民社會來說，要確定國家干預(yù)的具體方式、內(nèi)容和限度，同樣，對于國家來說，要為市民社會的獨(dú)立性確定一個合理的限度。這正如恩格斯所指出的：“國家權(quán)力對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反作用可以有三種：它可以沿著同一方向起作用，在這種情況下就會發(fā)展得比較快；它可以沿著相反方向起作用，在這種情況下像現(xiàn)在每個大民族的情況那樣，它經(jīng)過一定的時(shí)期都要崩潰；或者是它可以阻止經(jīng)濟(jì)發(fā)展沿著既定的方向走，而給它規(guī)定另外的方向——這種情況歸根到底還是歸結(jié)為前兩種情況種的一種。但是很明顯，在第二和第三種情況下，政治權(quán)力能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成巨大的損害，并造成大量的人力和物力的浪費(fèi)。”正因?yàn)檎男袨榫哂胸?fù)面效果，所以，當(dāng)其行為對社會公共利益造成損害時(shí)，我們要求有有效的救濟(jì)手段來對這種損害進(jìn)行預(yù)防或者說使這種損害發(fā)生在盡可能小的范圍內(nèi)。訴訟手段是解決糾紛的有效手段，但是由于宏觀調(diào)控的政策性與法律行并存，使之具有自己獨(dú)特的特性，因此，筆者認(rèn)為，政府的宏觀調(diào)控具有不可訴性，不可能通過訴訟途徑來救濟(jì)權(quán)利。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年以來開展的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國務(wù)院和中央部委、直屬機(jī)構(gòu)了大約三十個文件。這些文件，從《立法法》等法律的規(guī)定看絕大多數(shù)文件并不具備行政法規(guī)和部門規(guī)章的法定形式。其中包括對房地產(chǎn)行業(yè)影響極其巨大的“國六條”和“九部委意見”。但是，其內(nèi)容很多都違反了《行政許可法》、《行政處罰法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律的強(qiáng)制性規(guī)范。宏觀調(diào)控行為的對象是不特定的多數(shù)人，它涉及的都是國家的重大公共利益，若其不合法、不合理將會侵害多數(shù)人的普遍的、不特定的利益，所以，需要加強(qiáng)對政府宏觀調(diào)控行為的監(jiān)督以及限制其權(quán)力依法行使。權(quán)力違法行使，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，對公眾造成損害就應(yīng)當(dāng)給予賠償或補(bǔ)償。但是，宏觀調(diào)控行為是一種國家行為且很多是抽象性的法律、行政法規(guī)和規(guī)章?；趪倚袨楹统橄笮姓袨椴豢稍V的特征，我認(rèn)為，房地產(chǎn)中的宏觀調(diào)控也是不可訴的。

首先，缺乏合適的原告和被告。一種行為是否可訴，一方面要求當(dāng)事人與案件有直接的利害關(guān)系，這種關(guān)系是個人和特定的，不是全社會共同的關(guān)系；另一方面，要求有具體的原告和被告。而宏觀調(diào)控行為是典型的以不特定人為對象的國家行為，且其涉及的都是國家和社會的公共利益，而在當(dāng)前中國司法現(xiàn)狀下，我國是不承認(rèn)公益訴訟的。王名揚(yáng)老師在《美國行政法》中說“如果損害的范圍很廣，包括全體公民在內(nèi)，沒有一個人比其他人受到更多的損害，大家在損害面前平等，這是一種不可分化的抽象的損害。抽象的損害不對任何人產(chǎn)生資格，例如美國在越南進(jìn)行戰(zhàn)爭，行政當(dāng)局不采取措施制止通貨膨脹，全體美國人民受到損失，任何人不能因此取得資格。”

其次，缺乏合適的管轄法院。如果宏觀調(diào)控行為可訴，那么，管轄的法院確定被告時(shí)，應(yīng)該是政府，而且是中央政府。如果從這點(diǎn)出發(fā)，按照我國現(xiàn)在的四級法院設(shè)置，無論哪級法院都沒有管轄權(quán)，是無法啟動司法程序的。

四、建立和完善宏觀調(diào)控的法律責(zé)任機(jī)制，確保政府依法調(diào)控

政府是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動力，但是也可能阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。正如前面所述，政府的宏觀調(diào)控不可訴，但是，這并不意味著宏觀調(diào)控權(quán)可以任意行使而不受約束。法的可訴性不等于可救濟(jì)性，有權(quán)利必有救濟(jì)，沒有救濟(jì)的權(quán)利就不是真正的權(quán)利。因此，我們要積極探究權(quán)利救濟(jì)的多種方式。

首先，要設(shè)立各種監(jiān)督機(jī)制。（1）可以采用復(fù)議的方式。復(fù)議機(jī)關(guān)對明顯不合理的宏觀調(diào)控行為可以宣布無效或者事后補(bǔ)救；對違法的宏觀調(diào)控行為予以撤銷,使其不發(fā)生效力,或消滅已發(fā)生的法律效力。通過建立宏觀調(diào)控復(fù)議制度，為權(quán)利主體提供一條救濟(jì)道路，有利于約束政府權(quán)力依法行使。（2）也可以設(shè)立宏觀調(diào)控決策聽證制度，對于不符合社會整體利益或者有損市場機(jī)制的政府決策予以制止。

第6篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；長效機(jī)制；構(gòu)建

我國政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策文件多如牛毛，但是能夠起到實(shí)際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來。我們調(diào)控的思路局限于一個“限”字，比如說：限貸、限購或者限價(jià)。這些政策手段，都是在強(qiáng)化政府的權(quán)力，而減弱了市場經(jīng)濟(jì)配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過分強(qiáng)化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時(shí)的決策，解決不了長遠(yuǎn)的問題；長效機(jī)制是制度建設(shè)，是保證行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。長效機(jī)制是應(yīng)該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建迫在眉睫。

1 目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效與存在問題

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協(xié)調(diào)社會經(jīng)濟(jì)活動的主要機(jī)制或制度安排。對于房地產(chǎn)市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的規(guī)律和特點(diǎn)，正確行使社會經(jīng)濟(jì)管理的職能，運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，適時(shí)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1.1 房地產(chǎn)十年調(diào)控取得的成效

十多年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得的積極成效十分明顯。反應(yīng)宏觀調(diào)控效果的一個重要表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過購買多套房產(chǎn)來進(jìn)行投資，而是通過股票、期貨及黃金等多元化渠道進(jìn)行投資，這樣既分散了個人投資的風(fēng)險(xiǎn)，又有利于從整體上緩解房價(jià)的上漲。還有一個比較重要的效果就是部分城市房價(jià)飛漲的狀況已經(jīng)有所改觀。2014年12月，全國房價(jià)前100名的城市中有29個城市的房價(jià)是上漲的，另外71個城市的房價(jià)是下降的，其中降幅最大的溫州達(dá)到4.48%。

1.2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要改進(jìn)的方面

房地產(chǎn)十年調(diào)控控在我國取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進(jìn)的方面。首先，在每一輪宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場先是按政策預(yù)期的方向變化，但一段時(shí)間后，新的問題又隨之而來。因?yàn)椴扇〉氖窍鄼C(jī)抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時(shí)滯性，尤其是非行政手段的市場性調(diào)控，它的效果是不能立竿見影的。在運(yùn)行了一定的時(shí)間之后，當(dāng)效果剛剛顯現(xiàn)，國家又出臺了新的政策措施。這就導(dǎo)致了居民心理預(yù)期隨著國家政策的變動而不斷變動，缺乏穩(wěn)定性，進(jìn)而市場動蕩也是不可避免的。

其次，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中占據(jù)主導(dǎo)地位的是行政手段，反觀其效果卻差強(qiáng)人意。如何從根本上采取措施，讓房價(jià)回歸理性，回歸到絕大多數(shù)居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調(diào)控手段顯然很難達(dá)到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房價(jià)再次上漲，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。

最后，影響房地產(chǎn)調(diào)控成效高低的一個重要問題就是中央與地方的利益博弈，這個問題解決起來十分困難。中央政府為了突出其執(zhí)政的效果，堅(jiān)持把穩(wěn)定房價(jià)作為第一要務(wù)，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在其財(cái)政收入中占有非常重要的地位，所以房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌對地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導(dǎo)致中央政府許多調(diào)控政策得不到地方政府的支持，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常變成“空調(diào)”，效果不是很理想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的重要意義

2.1 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的必然要求

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要位置。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)的騰飛在一定程度上可以促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。但房價(jià)過高，甚至形成過度的資產(chǎn)泡沫，就不利于社會資源的合理配置，如果泡沫破裂，必將對國民經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊。從這個程度上來說，國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策非常必要，而且對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不能是臨時(shí)性的安撫政策，需要一個長效機(jī)制來作為保障。

2.2 房地產(chǎn)市場的失靈現(xiàn)象迫切需要宏觀調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建

目前，我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場運(yùn)行還不夠規(guī)范，市場失靈現(xiàn)象和國外相比更為突出。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是我國腐敗的高發(fā)區(qū)，也是政府大量尋租行為產(chǎn)生的高發(fā)區(qū)。政府的這種低效和腐敗行為必須要靠一個長效機(jī)制來解決，只有把有形的手和無形的手結(jié)合起來，才能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置。

3 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的政策建議

3.1 重視房地產(chǎn)市場法律機(jī)制構(gòu)建

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)在于立法，國家應(yīng)該把涉及房地產(chǎn)改革的方方面面都通過法律的形式固定下來。因此，必須將房產(chǎn)稅試點(diǎn)與全面實(shí)行、不動產(chǎn)登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設(shè)等與房地產(chǎn)市場發(fā)展密切相關(guān)的事項(xiàng)納入國家的規(guī)劃與法律體系當(dāng)中，從根本上保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠有法可依，這也符合我國當(dāng)前依法治國的策略和思想。

3.2 促進(jìn)房地產(chǎn)市場稅收機(jī)制構(gòu)建

在構(gòu)建房地產(chǎn)稅收機(jī)制方面，應(yīng)該從中國的實(shí)際國情出發(fā)，因地制宜、因人而異。具體來說，可以根據(jù)社會中的不同群體，分層次來進(jìn)行征稅。有些人擁有多套住房、占據(jù)了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對于這些人國家就應(yīng)該多征稅。而對于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應(yīng)該少征稅，在稅收上給予政策的優(yōu)惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達(dá)到稅負(fù)公平。

3.3 確保房地產(chǎn)市場保障機(jī)制構(gòu)建

在房地產(chǎn)市場調(diào)控的過程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場為主體，政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的熱度審時(shí)度勢，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控即可，可以說是“看不見的手”在發(fā)揮主導(dǎo)作用。而保障房體系是以政府為核心，同時(shí)有機(jī)構(gòu)和企業(yè)的參與，可以說是“看得見的手”在起主導(dǎo)作用。

3.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場金融機(jī)制構(gòu)建

金融機(jī)制對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)相當(dāng)有效，我國已充分認(rèn)識到這一點(diǎn)。目前中國的住房金融制度既實(shí)行了住房抵押貸款制度，還主要學(xué)習(xí)了新加坡的住房公積金制度。下一步，我國還要以中央政府的名義建立住房儲蓄制度。這樣就可以三條腿走路構(gòu)，逐漸形成完善的多元化的房地產(chǎn)金融體系。同時(shí)，我們還要進(jìn)一步細(xì)化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，政府宏觀調(diào)控必不可少，而未來我國更應(yīng)該注重房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的建立和運(yùn)行，以便促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期有序健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張泓銘.房地產(chǎn)“十年調(diào)控”如何評價(jià)[J].上海房地產(chǎn)，2014（01）：20-21.

第7篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；信貸風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1 我國房地產(chǎn)信貸狀況

2010年以來，政府不斷出來推出一系列調(diào)控房價(jià)的政策，“國八條”、“國六條”“、國十五條”的相繼頒布嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)貸款條件。從土地來看，采取加大對閑置土地的查處及懲罰力度，從資格審查方面來看，嚴(yán)厲打擊炒房投機(jī)行為，從稅收來看，針對不同購房者實(shí)行差別稅收，從保障住房來看，增加財(cái)政的保障房建設(shè)投入，鼓勵保障性住房建設(shè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)資金來源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年房

地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金總量72494億元，同比增長25.4%。在我國市場經(jīng)濟(jì)尚不完善的背景下，企業(yè)債券、商業(yè)票據(jù)等直接融資渠道較為缺乏而且門檻較高。資金高度集中于商業(yè)銀行，使得房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這不僅加大了商業(yè)銀行的經(jīng)營難度，而且還使其面臨著巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量開始受到威脅[1-2]。

2 房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢判斷

2.1 調(diào)控對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響

由于年初國家房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市等一線城市投資和投機(jī)性購房需求，調(diào)查顯示：居民購房積極性下降，觀望情緒有所抬頭，住房成交量月度間波動增大，二手房成交相對低迷，商品住房成交均價(jià)漲幅相對趨緩等方面。

2.2房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判斷

隨著國家調(diào)控政策逐步落實(shí)，房價(jià)仍將保持繼續(xù)上漲勢頭，供需雙方交易行為更加理性，房地產(chǎn)市場秩序趨于穩(wěn)定?！笆濉焙徒窈笠欢〞r(shí)期我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式加快由外需向內(nèi)需轉(zhuǎn)型，而城市化是經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型根本方向，城鎮(zhèn)人口加快增長，將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供廣闊空間，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前，宏觀調(diào)控已取得階段性成果，2011年9月份全國70個大中城市中商品房價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個，持平的有29個，上漲的城市中漲幅均未超過0.3%；同時(shí)，價(jià)格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個，較8月份增加19個。全國70個指標(biāo)城市的房地產(chǎn)價(jià)格明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)。

2.3房地產(chǎn)銷售及價(jià)格變化情況

2005年以來，盡管商品房銷售快速增長，新竣商品房空置面積也不斷增加，空置率（增量市場空置率）有上升趨勢。近幾年河南駐馬店市2005年以來商品房空置率呈快速上升趨勢，2005年銷售形勢是最好的一年，空置率只有0.73％，2006年、2007年猛增到19.01％、38.32%，2010年達(dá)到42.99%。

3 新形勢下房地產(chǎn)信貸面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)

3.1政策累計(jì)效應(yīng)對改善性住房需求產(chǎn)生較大影響

基層金融部門住房按揭貸款實(shí)行利率優(yōu)惠積極性下降，2010年10月以來央行連續(xù)五次上調(diào)基準(zhǔn)利率，政策調(diào)控前后住房按揭貸款利率提高幅度較大。以5年期貸款為例，2010年10月加息前基準(zhǔn)利率5.94%，七折優(yōu)惠后只有4.16%，五次加息后，5年期貸款基準(zhǔn)利率7.05%，如果上浮10%，高達(dá)7.76%，調(diào)控前后房貸利率升幅高達(dá)86.5%[3]。

3.2調(diào)控政策有效實(shí)施的基礎(chǔ)不夠穩(wěn)固

國務(wù)院新一輪調(diào)控政策，雖然進(jìn)一步強(qiáng)化了限購、限貸等行政性調(diào)控手段，但在土地出讓體制未發(fā)生根本變化，地價(jià)、主要建筑材料價(jià)格及民工工資總體上漲的情況下，房價(jià)上漲壓力仍然較大，短期調(diào)控效果長期保持基礎(chǔ)不牢，投資和交易都存在反彈可能。新一輪調(diào)控政策實(shí)施后，雖然房價(jià)漲幅相對趨緩，但上漲數(shù)額相對較大，普通城鎮(zhèn)居民承受能力有限，房地產(chǎn)市場秩序長期穩(wěn)定面臨著許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商行貸款依賴程度較高

由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍較小，自身實(shí)力較弱，向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款成為籌集開發(fā)資金的第一選項(xiàng)，銀行不能滿足其資金需求時(shí)，就通過民間借貸等方式籌集高成本資金。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款占比在20-30%之間，另外由于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金中，又有相當(dāng)一部分是由個人住房貸款形成的，由此來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金30%以上來最終來源于商業(yè)銀行。

3.4房地產(chǎn)融資市場發(fā)展不完善導(dǎo)致的市場風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，債券融資、上市融資和信托基金等直接融資都存在較嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，金融工具創(chuàng)新不足。據(jù)估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用的銀行貸款資金比重高達(dá)55%以上。由于我國房地產(chǎn)金融市場尚不完善，商業(yè)銀行巨額的房地產(chǎn)貸款很難通過資產(chǎn)證券化到二級市場上流通轉(zhuǎn)讓，風(fēng)險(xiǎn)難以分散致使房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)過度集中，商業(yè)銀行面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

3.5商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制不完善帶來的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行內(nèi)部缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估人才，再者，項(xiàng)目評估缺乏有效的監(jiān)督、責(zé)任追究機(jī)制，商業(yè)銀行難以把握其執(zhí)業(yè)能力，更無法監(jiān)督和追求其責(zé)任。貸后風(fēng)險(xiǎn)管理不到位。由于我國尚未建立一套較為完善的個人信用評級體系，個人消費(fèi)信用制度滯后，消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)狀況不透明。

4防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的對策建議

4.1 加強(qiáng)社會信用環(huán)境和信用制度建設(shè)

大力加強(qiáng)社會信用觀念建設(shè)。維護(hù)良好的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境，要加強(qiáng)信用評價(jià)機(jī)制建設(shè)。政府應(yīng)負(fù)責(zé)牽頭，組建公信的信用評價(jià)機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)金融的更好開展提供有力支持，并通過制定完善的法律法規(guī)，完善信用制度[4]。

4.2 強(qiáng)化信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

加強(qiáng)對開發(fā)商和合作樓盤項(xiàng)目的審查與管理，開發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全，加強(qiáng)項(xiàng)目的后續(xù)管理，對項(xiàng)目工程進(jìn)度、資金使用情況、銷售情況等進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。

4.3 健全、完善房地產(chǎn)信貸的法律體系

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，制定和完善與房地產(chǎn)信貸有關(guān)的法律法規(guī)是規(guī)范金融秩序，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的保障。

5 結(jié)論

認(rèn)識房地產(chǎn)，就是要認(rèn)識它的本質(zhì)――地域性經(jīng)濟(jì)、行業(yè)從屬性、資產(chǎn)的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發(fā)展階段。當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時(shí)，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計(jì)民生，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場健康發(fā)展，避免過度投機(jī)和房價(jià)大起大落。

參考文獻(xiàn)

[1]董明明.目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因與對策[J].商業(yè)文化,2011,(3).

[2]邱磊.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國商界,2008,(2).

第8篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡介

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個：一是經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)；二是社會公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過影響房地產(chǎn)市場的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場在運(yùn)行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過限制直接限制房價(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)階段我國政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國國民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會采取行政政策手段。

二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢頭持續(xù)走高，房價(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房價(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)攀高。

2.我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴。我國現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績和財(cái)政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達(dá)1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財(cái)政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長和社會公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價(jià)的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機(jī)會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對對抑制房價(jià)毫無影響，市場的力量會導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來我國房價(jià)上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產(chǎn)市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍將是住房價(jià)格的最有力支撐。人們對未來房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會變化，房價(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場本應(yīng)該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場洗盤嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

三、我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國家都有像中國現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績和財(cái)政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房價(jià)的作用。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績效評估體系。同時(shí)，實(shí)施對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制把控制住房價(jià)格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求為主要目標(biāo)。對于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，征收房產(chǎn)稅是一種長期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長期留存，并通過稅率的調(diào)整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價(jià)值評估一些列問題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]金海燕.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過程研究.哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士論文.2008（9）

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[3]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問題和對策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2013（4）

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第9篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；營銷策略

一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

（一）加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，對于現(xiàn)金的依賴要比其他行業(yè)嚴(yán)重，其資金的主要來源是銀行，銀行利率的變化會使得房地產(chǎn)商的融資成本相應(yīng)的增加，導(dǎo)致其生存壓力不斷加大。國家實(shí)施宏觀調(diào)控，很多投機(jī)性的開發(fā)商便逐漸推入市場，促進(jìn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

（二）增加了行業(yè)競爭公平性

國家宏觀調(diào)控使我國的房地產(chǎn)市場競爭變得更加公平。國家實(shí)施土地招標(biāo)、拍標(biāo)等政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開方法所獲取的土地價(jià)格以及獲取方式都公開化、透明化。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，用競標(biāo)的辦法獲取土地，減少了其獲取暴利的偶然性，很好的促進(jìn)了整個行業(yè)的利潤水平正常化，相應(yīng)的減少了個別開發(fā)商為了追求暴利導(dǎo)致的投資過度化現(xiàn)象。

二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營銷面臨的問題

（一）營銷觀念落后

在房地產(chǎn)需求比較旺盛的時(shí)候，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以產(chǎn)品為主的自我觀念比較強(qiáng)烈，缺少長期利益訴求，沒有很好的保證客戶的滿意程度，營銷觀念缺乏以客戶需求為導(dǎo)向的房產(chǎn)營銷觀念，還停留在“營銷就是單純的銷售”的認(rèn)識程度。很多開發(fā)企業(yè)片面的強(qiáng)調(diào)所謂的“賣樓”，沒有進(jìn)行營銷觀念的創(chuàng)新。在房產(chǎn)營銷的時(shí)候也沒有體現(xiàn)產(chǎn)品帶給公眾人性化的建筑空間和個性化的生活方式。

（二）缺少營銷規(guī)劃

很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)候，缺少相應(yīng)的營銷規(guī)劃，在自我主觀意識的驅(qū)使下進(jìn)行產(chǎn)品市場定位。營銷策劃機(jī)構(gòu)一般是被動的介入到后期促銷中去，制定的營銷規(guī)劃盲目參照一些成功的營銷案例，沒有結(jié)合自身實(shí)際，也沒有認(rèn)真調(diào)查消費(fèi)者的真實(shí)需求，缺少對消費(fèi)者的購買心理分析。一部分開發(fā)商在房產(chǎn)銷售商還停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品階段，沒有很好的掌握競爭對手的營銷狀態(tài)，對自身的營銷優(yōu)勢和營銷經(jīng)驗(yàn)缺少系統(tǒng)的分析。

（三）營銷模式不能適應(yīng)市場需求

1、營銷缺乏品牌意識

品牌是一個企業(yè)做大做強(qiáng)的標(biāo)志，也是企業(yè)實(shí)力和信譽(yù)、服務(wù)的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)品牌包括企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，是企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象代表，是為了更好的區(qū)分不同企業(yè)的不同產(chǎn)品。但是，在很多房產(chǎn)營銷過程中，缺少相應(yīng)的品牌意識，沒有意識到品牌效應(yīng)帶給房地產(chǎn)企業(yè)的是比較高的附加值，根本沒有真正的把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到企業(yè)房產(chǎn)營銷中去。

2、營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺

當(dāng)前很多房地產(chǎn)營銷都是依靠銷售人員的推銷以及廣告，這些都是勸說手段。媒體喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)檫@個行業(yè)喜歡大肆的廣告。他們認(rèn)為廣告做的越響亮，樓盤銷售的就越好。事實(shí)上，這些猛烈的廣告攻勢未必能起到很好的效果，而且還增加了成本。開發(fā)商喜歡根據(jù)具體的資金回收狀況來確定費(fèi)用的具體投入，營銷缺乏有效的溝通渠道和平臺。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的營銷策略

（一）轉(zhuǎn)變營銷觀念

1、重新定位消費(fèi)者

最近幾年，很多品質(zhì)優(yōu)良、戶型結(jié)構(gòu)比較合理，價(jià)格適中的低端房地產(chǎn)的人氣比較旺盛，銷售勢頭比較良好，而很多設(shè)計(jì)比較講究，裝修比較豪華，造價(jià)比較高的一些寫字樓和別墅，在廣告上冠以“歐陸風(fēng)格”、“住宅新理念”等，銷售的勢頭卻不是特別好。因此，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位顯得非常重要。在進(jìn)行市場定位的時(shí)候，要認(rèn)真把握幾個方面的原則：第一，當(dāng)前市場規(guī)模要足夠大，還要有比較好的發(fā)展空間；第二，目標(biāo)市場競爭還不是特別激烈；第三，企業(yè)要有能力，也要有條件進(jìn)入選定的目標(biāo)市場。

2、建立新型營銷觀念

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品營銷的時(shí)候，要重新建立新型營銷觀念，結(jié)合樓盤的實(shí)際狀況制定營銷模式。隨著房地產(chǎn)市場的不斷細(xì)化，消費(fèi)者的需求也出現(xiàn)了多樣化的趨勢，不管哪一種建筑風(fēng)格都很難單獨(dú)占領(lǐng)市場。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)新營銷觀念，樹立全程營銷觀意識，以消費(fèi)者為中心，制定差異化的營銷模式，這樣才能更好的吸引顧客的眼球，擴(kuò)展市場占有率，甚至可以適當(dāng)?shù)脑黾赢a(chǎn)品的深度，促使產(chǎn)品占領(lǐng)市場，

（二）提升營銷規(guī)劃的水平和實(shí)效

1、完善營銷策劃的質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)和體系

國家實(shí)施宏觀調(diào)控的主要目的就是讓房地產(chǎn)市場變得更加公平、合理，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭會越來越激烈，營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。要把營銷規(guī)劃水平的評價(jià)下放到各個項(xiàng)目公司，根據(jù)出臺的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測評。因?yàn)榫唧w的項(xiàng)目公司跟消費(fèi)者更接近，能夠更準(zhǔn)備的理解和把握消費(fèi)者，提高營銷策劃的效果。

2、解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間的偏差

由于涉及單位跟策劃單位在溝通的時(shí)候存在問題，加上項(xiàng)目申報(bào)的時(shí)限，很難有效的貫徹策劃思想。這就需要讓建筑設(shè)計(jì)單位提前參與到房地產(chǎn)的營銷策劃中去，延伸營銷策劃，把策劃的時(shí)間提早到創(chuàng)意期，這樣才能實(shí)現(xiàn)營銷策劃跟創(chuàng)意的完美結(jié)合。

（三）轉(zhuǎn)變營銷模式，逐步滿足市場需求

1、加強(qiáng)品牌管理，實(shí)行品牌營銷

信譽(yù)是一個品牌的重要核心，也是企業(yè)給于消費(fèi)者吃的一顆定心丸，是企業(yè)贏得消費(fèi)者滿意的重要表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)樹立了品牌之后，其信譽(yù)度可以逐漸放大，從一個樓盤到一組樓盤，從一個品牌到一系列品牌，之后擴(kuò)大到企業(yè)形象，進(jìn)而放大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)合開發(fā)商的短期利益跟長期利益，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。就當(dāng)前情況來看，新樓盤的推出速度比較快，而且很多個性化、特色化、設(shè)計(jì)新穎、配套設(shè)施齊全的樓盤逐漸呈現(xiàn)在公眾面前，那些注重品牌塑造的樓盤必然會引發(fā)新的行情。建立品牌，是一個樓盤質(zhì)量的象征，通過品牌營銷，能夠提高樓盤的銷售業(yè)績。在人們對住宅質(zhì)量提高要求的今天，提高住宅質(zhì)量對于開發(fā)商來說非常重要。越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識到品牌這個無形資產(chǎn)的重要性，開始把品牌意識逐漸提高到品牌行為的高度，開始展開品牌銷售策略，加強(qiáng)品牌管理，從樓盤的策劃到包裝一直到市場推廣到后期的物業(yè)管理，都要投入到品牌營銷意識。

2、積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷和體驗(yàn)營銷

隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷是其重要的組成部分，是傳統(tǒng)營銷跟互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合在一起的產(chǎn)物。網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)很客戶之間搭建了一個交流的平臺，而且這個平臺的信息鋪蓋面比較廣，傳播的速度非?？?，不會受到空間和時(shí)間的限制。房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)能夠快速的跟客戶進(jìn)行對話，及時(shí)、方便的了解用戶的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要積極的利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房產(chǎn)交易和管理。體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的情感、行動等方面重新設(shè)計(jì)經(jīng)營模式，通過創(chuàng)造和出售體驗(yàn)讓消費(fèi)者在整個過程中留下深刻的印象。房地產(chǎn)開發(fā)商要有意識的用體驗(yàn)的心態(tài)去設(shè)計(jì)和建造樓房，提供一種愉快的體驗(yàn)產(chǎn)品，提高客戶滿意度。

結(jié)論

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，人們的消費(fèi)理念也在改變，開始進(jìn)入服務(wù)營銷時(shí)代。對于房地產(chǎn)起來來說，面對宏觀調(diào)控這個大的社會背景，要認(rèn)真研究新時(shí)期房地產(chǎn)營銷所面臨的問題，積極轉(zhuǎn)變營銷觀念和營銷模式，進(jìn)一步滿足市場需求，是企業(yè)在競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳柳欽.房地產(chǎn)營銷進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（06）.