前期物業(yè)管理精選(九篇)

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第1篇：前期物業(yè)管理范文

單位名稱：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質(zhì)等級：_________

證書編號：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。

物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。

第三條　甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。

甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。

第五條　本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。

本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負(fù)責(zé)返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（三）_________。

本物業(yè)共有部分超過保修期的，由乙方組織養(yǎng)護(hù)和維修，依據(jù)養(yǎng)護(hù)及維修的范圍，按照有關(guān)部門的規(guī)定，在物業(yè)管理費或在專項維修資金中支出。

在物業(yè)專有部分（包括自用設(shè)備、毗連部位等）保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負(fù)責(zé)返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（三）_________。

本物業(yè)專有部分超過保修期的由業(yè)主自行承擔(dān)，業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務(wù)的，乙方可以接受委托并合理收費。

第六條　在物業(yè)交付使用后，乙方提供下列選定的物業(yè)管理服務(wù)事項（采取招投標(biāo)的以中標(biāo)文件為準(zhǔn)），其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：

（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護(hù)除外)；

（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、_________等物業(yè)管理區(qū)域市政設(shè)施和房屋共用設(shè)備設(shè)施的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護(hù)除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關(guān)規(guī)定處理；

（三）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；

（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；

（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________等；

（六）交通和車輛停放秩序的管理；

（七）物業(yè)使用禁止性行為的管理；

第2篇：前期物業(yè)管理范文

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費：月_________元/m2；

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務(wù)費：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條　甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。

11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；

12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費時，由乙方負(fù)責(zé)催交；

13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）_________。

（2）_________。

14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

15、_________。

第二十條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；

3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進(jìn)行處理；

5、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________；

7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支帳目；

10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；

11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

12、_________。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條　乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫）。

1、房屋外觀：_________

2、設(shè)備運行：_________

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________

4、公共環(huán)境：_________

5、綠化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：_________

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方按約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收??；

3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。

第二十三條　車位使用費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：

1、露天車位：_________

2、車庫：_________

3、_________

第二十四條　乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費用。

第二十五條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六條　房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用：

1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費用，由_________承擔(dān)；維修、更新費用由_________承擔(dān)。

2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費用，由_________承擔(dān)；維修、更新費用，由_________承擔(dān)。

3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔(dān)。

4、維修資金的其他約定

第七章　違約責(zé)任

第二十七條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條　甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條　甲乙雙方的其他約定

第八章　附則

第三十二條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。

第三十三條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。

第三十四條　雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十八條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十九條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第四十條　合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十一條　本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。

甲方簽章：_________乙方簽章：_________

第3篇：前期物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；概念及特點；前期介入； 解決對策

目前，國外發(fā)達(dá)國家已普遍進(jìn)入了物業(yè)管理的前期介入，國內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，但也有不少開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理的前期介入認(rèn)識不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。

從總體上看，前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會之間發(fā)生的各項矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設(shè)單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應(yīng)首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負(fù)責(zé);第二階段是從工程驗收合格開始到業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設(shè)時常使兩個階段沒有明確的界線。

二、前期物業(yè)管理的主要特征

1、前期物業(yè)管理管理可以由建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理管理。事實上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成,當(dāng)?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。

3、前期物業(yè)管理面對的是全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題,又要收集反饋屬于建設(shè)單位和施工單位答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實施物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更好地開展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

三、前期物業(yè)管理的意義

在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設(shè)單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當(dāng)重要的作用:

1、前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好,使業(yè)主滿意,就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見,并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點記錄。唯有如此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷,對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行審視,對不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。

3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理也是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。

四、我國前期物業(yè)管理管理中存在的主要問題

1、前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位，無論是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設(shè)單位手中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

2、物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

3、共用設(shè)施設(shè)備不明確。有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整，會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。目前，由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問題的對策

1、 提高對前期物業(yè)管理的認(rèn)識。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長遠(yuǎn)發(fā)展?！皯B(tài)度決定一切”，因此應(yīng)該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應(yīng)該認(rèn)識到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來，續(xù)簽《物業(yè)管理服務(wù)合同》。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員使用上務(wù)必要慎重，應(yīng)綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責(zé)任心、能力和思想覺悟等多個角度統(tǒng)籌考慮人員安排。

2、建立《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》要進(jìn)入房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時應(yīng)認(rèn)定條款無效;當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)撤消該條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。

3、加強(qiáng)對建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢，這是由前期物業(yè)管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認(rèn)為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設(shè)單位制定的《臨時物業(yè)規(guī)約》由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定《臨時物業(yè)規(guī)約》或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。

4、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有獨立性的身份，能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅對前期物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。

我認(rèn)為，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行：

（1）強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與開發(fā)建設(shè)單位有任何實質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有任何聯(lián)系;

（2）進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無人投標(biāo)的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接驗收工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對物業(yè)的承接驗收，將正式從開發(fā)建設(shè)單位處接管物業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業(yè)將來的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

（1）要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。根據(jù)《物業(yè)管理條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓(xùn)，以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責(zé)和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項職責(zé)的責(zé)任，從而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進(jìn)行約束。

（3）廣大業(yè)主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責(zé)任意識，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項的積極性。同時，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進(jìn)行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。

結(jié)束語

認(rèn)真做好前期物業(yè)管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長效化管理機(jī)制,提高服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見的，加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。

參考文獻(xiàn)

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[3] 楊宏. 對前期物業(yè)管理中兩個問題的探討[J]. 經(jīng)濟(jì)師, 2009, (04) .

第4篇：前期物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞:前期物業(yè) 前期介入 物業(yè)管理

前期物業(yè)的概念及特點

(一)前期物業(yè)的概念

關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學(xué)界,并沒有一個統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。

對于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段?；诖?前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計和工程施工建設(shè),這兩項工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實施,發(fā)包方聘請監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒有物業(yè)管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)無指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。

(二)前期物業(yè)的特點

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個漸進(jìn)的過程,不可能同時入住,在業(yè)主大會成立之前,業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗收。

涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時,二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時,與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。

建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問題。

我國前期物業(yè)管理中存在的主要問題

(一)對前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識

前期物業(yè)的起算點是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。

(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益

表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位,無論是對物業(yè)企業(yè),還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強(qiáng)調(diào)最低價格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

(三)對前期物業(yè)時間和“質(zhì)價比”缺少具體規(guī)定

在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時間直接影響向日常物業(yè)的過渡,而“質(zhì)價比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時間。我國《物業(yè)管理條例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業(yè)時間進(jìn)行限制,則可以說業(yè)主大會的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業(yè)管理中存在問題的對策

(一)明確前期物業(yè)的涵義

由于我國目前對于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡,基于此必須首先對前期物業(yè)涵義有一個正確的認(rèn)識。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。

(二)加強(qiáng)對建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

為了保障物業(yè)的順利開始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢,這是由前期物業(yè)特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設(shè)單位制定的臨時物業(yè)規(guī)約由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。

(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度

前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨立性的身份,能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業(yè)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無人投標(biāo)的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。

(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費

由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無強(qiáng)制性時間限制的情況下,前期物業(yè)將會無限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會盡力阻止業(yè)主大會的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會。而在對前期物業(yè)費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn),可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業(yè)費,由物業(yè)所在地的物價部門會同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監(jiān)督,該地前期物業(yè)費必須在該幅度之內(nèi)具體確定。

參考文獻(xiàn):

1.許海峰.物業(yè)管理[m].人民法院出版社,2004

第5篇：前期物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 早期介入內(nèi)容 必要性

中圖分類號：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

2007年10月1日國務(wù)院《物權(quán)法》的頒布，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、法制化。隨著物業(yè)管理的不斷深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要，目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)建設(shè)，提高樓盤品質(zhì)，在得到市場良好回報的同時，也理順了后期管理的諸多問題，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)咨詢活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)提出合理化建議，從而使建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的要求。目前，雖然有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項目實施了早期介入，但大多數(shù)都是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發(fā)商通過改進(jìn)，使其完善，但也有許多建議無法整改，留有缺陷給后期的物業(yè)管理帶來許多困難。因此物業(yè)早期介入越早越好。從總體上看，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從五個階段著手：

（一）可行性研究階段

主要內(nèi)容：

1．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

2．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

3．根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

4．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

5．設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

主要內(nèi)容：

1．就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

2．就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；

3．提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；

4、就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置要求等提出意見。

（三）建設(shè)階段

主要內(nèi)容：

1．與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同協(xié)商，及時提出并落實整改方案；

2．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；

3．對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

4．熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

（四）銷售階段

主要內(nèi)容：

1．完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表；

2．?dāng)M定物業(yè)管理的公共管理制度；

3．?dāng)M定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及辦法；

4、對銷售人員進(jìn)行必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)；

5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。

（五）竣工驗收階段

這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗收,在各個單項工程完工后,參與單項工程竣工驗收,在分期建設(shè)的工程完工后,參與分期竣工驗收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗收.

這樣不僅能有效避免物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩，還能有效督促開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)配套方面考慮齊全，避免后期物業(yè)管理上的不便。

二、物業(yè)管理早期介入的必要性

總結(jié)多年來物業(yè)管理的經(jīng)驗不難發(fā)現(xiàn)，由于房屋設(shè)計、建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了諸多影響，許多物業(yè)糾紛都與開發(fā)建設(shè)單位有著或多或少的聯(lián)系。注重物業(yè)管理早期介入，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)之初，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理各階段存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問題的發(fā)生，而且在建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或降低，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障，物業(yè)管理的早期介入就體現(xiàn)了其必要性。

(一) 優(yōu)化設(shè)計

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對的住宅品位和居住環(huán)境的要求越來越高，這使得建設(shè)單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素，物業(yè)管理企業(yè)可以從業(yè)主及日后管理的角度，就房屋實際和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善。

（二）有助于提高工程質(zhì)量

在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業(yè)品質(zhì)。

（三）有利于了解物業(yè)情況

對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可通過早期介入出發(fā)了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數(shù)，對癥下藥。

（四）為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項管理規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)建設(shè)、員工招聘及培訓(xùn)，組織素質(zhì)高、業(yè)務(wù)強(qiáng)、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員和工程技術(shù)人員組成驗收小組進(jìn)入現(xiàn)場，對分部、分項工程質(zhì)量進(jìn)行驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位協(xié)商接管方案及交接的具體事項，如接管時間、日期、注意事項、保修責(zé)任等；收集整理竣工驗收資料，為今后的物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，業(yè)主房屋質(zhì)量糾紛處理等具體工作提供翔實的技術(shù)依據(jù)，便于物業(yè)移交后物業(yè)管理工作的順利開展。

（五） 有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進(jìn)物業(yè)的銷售。同時，建設(shè)單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。

三、物業(yè)管理早期介入的立法作用

由于物業(yè)管理早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)項目和需要進(jìn)行選擇。早期介入和前期物業(yè)管理是不同的，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)。目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識不足，重視不夠，造成物業(yè)在建成后的長期管理服務(wù)中，出現(xiàn)諸多問題。如果把物業(yè)管理的早期介入納入法規(guī)，從法律的角度規(guī)定，新建物業(yè)須有專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)管理和業(yè)主使用的角度對項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行參與，將能有效提升物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量，為今后的物業(yè)管理服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。目前，在物業(yè)管理服務(wù)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能令業(yè)主滿意，其關(guān)鍵不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)水平問題，也存在物業(yè)的設(shè)計開發(fā)、建設(shè)質(zhì)量等方面的因素，從而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量帶來一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。

第6篇：前期物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物流企業(yè);財務(wù)管理

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年12月9日

隨著全球經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代科技的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其規(guī)模、效益、服務(wù)等方面都發(fā)生了較大的改變，而且對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定起到了促進(jìn)作用，物流服務(wù)業(yè)成為物流產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志，然而受到傳統(tǒng)和市場的雙層影響，現(xiàn)代物流企業(yè)在財務(wù)管理方面存在著自己發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適應(yīng)的情況，為促進(jìn)其健康，穩(wěn)定，有序的發(fā)展，物流企業(yè)要采取有效措施不斷對財務(wù)管理進(jìn)行完善與改進(jìn)。

一、物流企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)

物流企業(yè)的物流活動囊括了購買、銷、運等經(jīng)濟(jì)活動，在這些經(jīng)濟(jì)活動之中都會大量的使用資金。物流企業(yè)通過組織物流財務(wù)活動，加強(qiáng)對企業(yè)的財務(wù)管理，能夠使企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)中以最小的成本來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，避免物流資金管理上的片面性和短期行為，有效規(guī)避資金風(fēng)險，確保企業(yè)實現(xiàn)資金效益。

二、物流企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

企業(yè)財務(wù)管理能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中減少成本，獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益，是市場經(jīng)濟(jì)下每一個企業(yè)都必須要做的重要工作。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物流企業(yè)如雨后春筍般大量出現(xiàn)，為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長作出了突出貢獻(xiàn)。但是，物流企業(yè)財務(wù)管理中存在著眾多問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）物流企業(yè)融資困難。目前，我國物流企業(yè)數(shù)量眾多且分布廣泛，大規(guī)模的物流企業(yè)屈指可數(shù)，大部分的物流企業(yè)主要依托自身內(nèi)部的資金積累來進(jìn)行企業(yè)的日常經(jīng)營管理，由于自身規(guī)模小、信用度不高，通過外部融資十分困難。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國際間交流的日益密切，物流企業(yè)從傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代化、國際化的物流過渡已成為其發(fā)展趨勢，但物流企業(yè)依托自身內(nèi)部資金的積累難以實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。同時，我國物流企業(yè)缺乏具有一定資信度的資產(chǎn)或抵押物，而銀行等金融機(jī)構(gòu)對貸款企業(yè)的限制條件較多，審批復(fù)雜，物流企業(yè)難以通過外部進(jìn)行融資。此外，我國現(xiàn)階段的金融市場還不發(fā)達(dá)，還未建立健全全國范圍內(nèi)的租賃、資產(chǎn)典當(dāng)?shù)冉鹑跈C(jī)構(gòu)，這就造成了我國物流企業(yè)融資渠道狹窄，形式過于單一。

（二）物流企業(yè)資金管理松散，使用效率低。目前，我國物流企業(yè)在資金的使用上出現(xiàn)了兩極分化的狀況，有的物流企業(yè)大量資金閑置，沒有充分地將其運用到生產(chǎn)經(jīng)營之中;有的物流企業(yè)資金不足，難以進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，而且大部分物流企業(yè)對資金的使用效率低、隨意投資，這都使得物流企業(yè)的資金面臨著風(fēng)險。物流企業(yè)經(jīng)營管理者缺乏對企業(yè)內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)情況的準(zhǔn)確掌握，不能對資金進(jìn)行優(yōu)化配置，這就造成了資金不能得到較高的使用效率。此外，物流企業(yè)在日常經(jīng)營管理中需要大量的資金儲備，但企業(yè)員工受各種因素的影響對資金保有量無法給出準(zhǔn)確的預(yù)測，企業(yè)無法獲得較高的資金效益，而且物流企業(yè)對應(yīng)收賬款的管理手段和方式十分匱乏，企業(yè)難以實現(xiàn)對資金的高效管理，這不僅造成資金的使用效率下降，而且還抑制了物流企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）物流企業(yè)財務(wù)監(jiān)管粗放。物流企業(yè)與其他企業(yè)具有很大不同，他們往往依靠眾多分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行跨區(qū)經(jīng)營，以實現(xiàn)企業(yè)物流的覆蓋面和服務(wù)范圍。規(guī)模較大的物流企業(yè)存在大量的子公司、孫公司，面對如此龐大的組織結(jié)構(gòu)，物流企業(yè)難以實現(xiàn)對所有下屬公司財務(wù)管理的全面監(jiān)控，長期存在著會計核算不統(tǒng)一等問題。物流企業(yè)財務(wù)監(jiān)管之所以出現(xiàn)這些問題是由眾多因素導(dǎo)致的，主要體現(xiàn)在：物流企業(yè)財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)較低，自身缺乏專業(yè)的財務(wù)管理知識和經(jīng)驗，財務(wù)監(jiān)督手段和方法單一，財務(wù)監(jiān)督效果不佳;物流企業(yè)各組織結(jié)構(gòu)具有自身獨立的核算系統(tǒng)，與企業(yè)整體核算要求相差甚遠(yuǎn)，部分子公司和孫公司為了實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益大多會打自己的小算盤;物流企業(yè)的財務(wù)管理制度未能有效貫徹到各個下屬公司，缺乏對下屬公司的財務(wù)管理控制。

（四）財務(wù)信息失真。物流企業(yè)對財務(wù)的有效管理需要依靠真實完整的財務(wù)信息，但目前我國大部分物流企業(yè)主要依靠的是傳統(tǒng)的方式來采集和獲取財務(wù)信息，而且財務(wù)管理人員缺乏對財務(wù)信息的監(jiān)督和檢查，再加上受財務(wù)人員職業(yè)道德、綜合素質(zhì)的影響，使得財務(wù)信息失真，準(zhǔn)確度大大降低，時常發(fā)生編制假賬、會計核算不準(zhǔn)確、賬實不符等問題，嚴(yán)重阻礙了物流企業(yè)的財務(wù)管理工作。

三、物流企業(yè)財務(wù)管理改進(jìn)建議

目前，我國物流企業(yè)財務(wù)管理面臨著眾多問題，企業(yè)難以獲得資金效益，而且也阻礙著物流企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物流企業(yè)要采取有效措施做好財務(wù)管理的改進(jìn)工作。

（一）拓寬融資渠道。近年來，物流企業(yè)向現(xiàn)代化、國際化的方向發(fā)展已成為行業(yè)趨勢，物流企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中需要大量的資金支持，面對現(xiàn)階段融資困難的現(xiàn)狀，物流企業(yè)要通過多方面來拓寬融資渠道。第一，引進(jìn)外資。隨著國際間交流的日益密切，世界各地越來越多的投資者來到了中國市場，為物流企業(yè)的融資帶來了機(jī)遇。物流企業(yè)要從自身發(fā)展的實際需求出發(fā)，依靠現(xiàn)代化的管理模式來吸引更多的國外資金。同時，國家要充分發(fā)揮自身的職能，加強(qiáng)與國際的交流與合作，通過招商引資來為物流企業(yè)提供資金支持。此外，物流企業(yè)在吸引國外資金過程中還要不斷學(xué)習(xí)國際先進(jìn)的財務(wù)管理理念與方法，切實提高自身的財務(wù)管理能力;第二，國家政策支持。國家的優(yōu)惠政策是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的保障，國家相關(guān)部門要為物流企業(yè)的資金籌措制定切實可行的方針政策，促進(jìn)物流行業(yè)的發(fā)展。

（二）提高企業(yè)現(xiàn)有資金使用率。近年來，我國市場經(jīng)濟(jì)取得了飛速發(fā)展，面對激烈的市場競爭，傳統(tǒng)的物流企業(yè)正在向現(xiàn)代化、國際化方向轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)市場的多樣化需求。目前，我國物流企業(yè)資金使用率低下是阻礙企業(yè)快速發(fā)展的重要問題，因此，物流企業(yè)要采取有效措施來提高企業(yè)現(xiàn)有資金使用率。第一，物流企業(yè)要加快固有資金的流通周轉(zhuǎn)率，依靠電子商務(wù)提供的便利條件，做到對流動資金的及時回籠和合理利用，實現(xiàn)資金效益;第二，充分整合物流信息資源，實現(xiàn)資源的高效利用。

（三）強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)督管理模式和力度。目前，我國物流企業(yè)財務(wù)監(jiān)管粗放，企業(yè)難以實現(xiàn)對下屬公司財務(wù)管理的全面監(jiān)控，整個企業(yè)內(nèi)部長期存在著會計核算不統(tǒng)一等問題。因此，物流企業(yè)要從內(nèi)部入手，不斷強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)督管理模式和力度，做到對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的有效監(jiān)控。第一，物流企業(yè)要制定一套科學(xué)合理的制度規(guī)范，明確財務(wù)管理人員的職責(zé)與權(quán)利，加強(qiáng)對財務(wù)管理人員行為的約束，使其自覺按照規(guī)章制度進(jìn)行財務(wù)管理工作;第二，物流企業(yè)要建立健全財務(wù)管理部門的組織機(jī)構(gòu)，成立專門部門來進(jìn)行資金的調(diào)度與核算，確保資金使用率穩(wěn)步提升。

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物流企業(yè)正逐步向現(xiàn)代化、國際化方向轉(zhuǎn)變，為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長作出了突出貢獻(xiàn)。但是物流企業(yè)財務(wù)管理中存在的眾多問題阻礙著其進(jìn)一步發(fā)展，物流企業(yè)要主動拓寬融資渠道，提高企業(yè)現(xiàn)有資金使用率，強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)督管理模式和力度，以此提高財務(wù)管理水平，實現(xiàn)資金效益。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]宋克玉，周彤云.銀川市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)存在的問題與政策建議[J].寧夏黨校學(xué)報，2010.1.

[2]彭卯華.我國物流企業(yè)財務(wù)管理中存在問題與完善對策探討[J].時代經(jīng)貿(mào)（中旬刊），2008.S9.

第7篇：前期物業(yè)管理范文

【關(guān)鍵詞】物資供應(yīng);采購計劃;管理

中圖分類號： F253.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

物資管理是企業(yè)在國家計劃指導(dǎo)下所需生產(chǎn)資料進(jìn)行有計劃的和節(jié)約等一系列供應(yīng)過程的管理。物資管理是一個較為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)運籌過程，是一個龐大的系統(tǒng)工程,它在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益中占有極其重要的地位。以下結(jié)合筆者從事電力物資管理工作中的經(jīng)驗和體會,對電力物資計劃、采購、保管、倉儲、運輸?shù)忍岢隹捶?供同行商榷。

1、計劃管理

物資計劃管理是電力企業(yè)物資供應(yīng)的中心工作,計劃工作做的越深越細(xì),對保證供應(yīng)越可靠。電力企業(yè)物資計劃通常有需求計劃、采購計劃、平衡計劃、調(diào)撥分配計劃。這幾種計劃的劃分是在不同的時期和不同的情況下為滿足企業(yè)物資供應(yīng)而制定的。需求計劃的編制依據(jù)是根據(jù)設(shè)計要求、工程建設(shè)和運行維護(hù)的需要,以及上級核定的儲備定額等依據(jù)進(jìn)行編制,同時要按照國家的方針政策,根據(jù)市場的供需情況運用價值規(guī)律來指導(dǎo)計劃的編制。物資需求計劃一般有兩種,一種是運行維護(hù)物資需要計劃,一種是基建物資需要計劃。對于運行維護(hù)物資需用計劃的編制,主要是根據(jù)維修工作量和儲備定額的基礎(chǔ)資料用直接法和間接法。對所需的主要原材料、輔助材料和備品配件等分別加以測算匯總后形成需要計劃。對于基本建設(shè)的物資需求計劃主要是根據(jù)項目工程的設(shè)計,由建設(shè)單位會同施工單位根據(jù)施工圖預(yù)算編制出材料的需求計劃，配套設(shè)備的需求計劃則是根據(jù)初步設(shè)計、建設(shè)規(guī)模、投資或儲備貸款的情況,按照設(shè)計提供的設(shè)備清冊,分專業(yè)和用途以及類別匯總出需要計劃,報主管單位批準(zhǔn)后,通過有資質(zhì)的招標(biāo)公司和設(shè)計院編制商務(wù)和技術(shù)招標(biāo)文件。按照國家頒布的招投標(biāo)規(guī)定進(jìn)行邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)。不論是基建的材料計劃還是設(shè)備計劃,當(dāng)計劃編好后還要做好采購計劃、平衡計劃的編制。平衡要堅持先重點后一般的原則,最大限度地實現(xiàn)計劃的綜合性、準(zhǔn)確性、完整性,全面高效的完成生產(chǎn)和基建所需物資的供應(yīng)工作。

2、采購與合同簽訂管理

物資采購是企業(yè)物資供應(yīng)工作、執(zhí)行計劃工作的開始環(huán)節(jié)。采購首先要掌握有關(guān)政策法令,按照招投標(biāo)管理的渠道在主管單位、招標(biāo)公司、設(shè)計院以及其它有關(guān)單位的配合下,根據(jù)已批準(zhǔn)的需求計劃和產(chǎn)品圖紙資料進(jìn)行,堅決杜絕無計劃的盲目訂購。訂購要保證所訂各種物資及時、適用、齊備,經(jīng)濟(jì)地完成。具體來講,及時要掌握進(jìn)貨時間并滿足生產(chǎn)和工程建設(shè)的要求。適用要掌握所訂物資的規(guī)格、數(shù)量、型號、質(zhì)量滿足生產(chǎn)要求。齊備要掌握所訂物資能保證生產(chǎn)的配套性和完整性要求。經(jīng)濟(jì)要掌握訂購的費用最低,包括物資本身價格、運雜費、儲備費等,以達(dá)到降低成本提高效益之目的。

采購方式一般采用公開招標(biāo)及邀請招標(biāo)。由專門的招標(biāo)公司按需求單位提報的需求計劃按專業(yè)或類別組織采購,盡可能采用公開招標(biāo)方式，以吸引更多的潛在供應(yīng)商參與投標(biāo)，在招標(biāo)過程中要本著“三公原則”,擇優(yōu)選擇質(zhì)量好、價格低、交貨及時、服務(wù)好的供貨單位。

物資招標(biāo)結(jié)束后就是合同簽訂階段。合同的簽訂應(yīng)符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。近年來有些物資，市場價格變動較大,這是由于市場的供需結(jié)構(gòu)矛盾造成的,比如:有些產(chǎn)品很緊缺,有些很長線,供需不平衡,這種不平衡導(dǎo)致產(chǎn)品價格隨社會的需求和行情而變化,不反映產(chǎn)品的實際價值,也就是說,供不應(yīng)求時價格就會上漲,反之,價格就會下降,這種價值規(guī)律的變化,在實際工作中經(jīng)常遇到,因此,在簽訂合同，物資的價格也要能根據(jù)市場的變動進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)制，以確保在物資價格大幅上漲時，供應(yīng)單位仍能按時、按需提品，這樣對采購和供貨雙方都能“雙贏”，如果合同中沒有正常的價格調(diào)整機(jī)制，那么物資價格大幅上漲時，供貨單位由于虧損嚴(yán)重會選擇不供或拖遲供貨，這樣采購單位也會由于供貨單位不供貨或延遲供貨而影響工程進(jìn)度，這樣就會導(dǎo)致“雙輸”。因此合同中價格調(diào)整機(jī)制是必然的，當(dāng)然這要求我們的物資管理人員要不斷地掌握市場價格信息，確保合同價格調(diào)整的正確執(zhí)行。

3、庫存管理

物資的正常儲備是保證企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動的必須措施。合理的儲備量對保證生產(chǎn)和建設(shè)以及減少資金占用等都有很大意義。目前電力企業(yè)物資的庫存量主要決定于供應(yīng)方式、用料特點、物資本身的特點以及企業(yè)的管理水平。不同的物資其儲備也不同,如大型設(shè)備價值高,企業(yè)只能按設(shè)備更新或擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的需要而購置,而不能預(yù)先儲備,對于二類三類機(jī)電和原材料以及備件的儲備則是必須的。儲備一般有類別儲備、個別儲備、經(jīng)常儲備、事故儲備等。經(jīng)常儲備適用于使用多,且數(shù)量穩(wěn)定消耗又大的物資。個別儲備適用于訂購難度大、運輸可靠性差的物資?？傊?不論哪種儲備其作用是不同的,但其目的是相同的,即降低庫存量,減少資金占用量,加大安全供給系數(shù)。由于企業(yè)需要的物資種類十分繁雜,庫存管理上通常采用ABC分類管理,ABC分類是在保證生產(chǎn)建設(shè)需要的前提下,按供應(yīng)量大小,結(jié)合.資金量占用大小來劃分的。

A類物資品種一般不多,但在資金占用上較大,是整個庫存物資的重點管理對象;C類物資品種較多,日常使用也多,是整個庫存物資的管理對象;B類物資介于AC類之間,筆者認(rèn)為對于這三類物資的管理A類要減少訂購批量,儲備保持在最低。C類要加大訂貨批量,庫存量要保持在較多的儲備,以簡化手續(xù)減少日常工作量;B類物資的管理伸縮性較大,控制方法可介于AC類之間?？傊?在保證生產(chǎn)建設(shè)的前提下,庫存量越低越好,降低庫存量的主要途徑有加強(qiáng)計劃和采購工作水平、合理選擇供應(yīng)方式、正確掌握進(jìn)貨量、加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、密切供需關(guān)系、消除人為因素等方法。因此,要達(dá)到倉儲管理的最優(yōu)化,只有在全面物資管理上下工夫。

4、運輸管理

運輸是物資流通中的樞紐,合理的運輸應(yīng)是運距最短、環(huán)節(jié)最少、時間最短、費用最省。不合理的運輸是不按經(jīng)濟(jì)區(qū)域組織運力,不考慮各種運力的合理分工,運輸環(huán)節(jié)太多費用太大以及遷回運輸、倒流運輸、重復(fù)運輸?shù)?。物資運輸一般采用鐵路、公路、航空,也可用水路、人力運輸?shù)?不論何種運輸方式,運輸中的安全可靠性是十分重要的,特別是基建大件物資的運輸更要采取可靠的安全措施,專門制定運輸及裝卸貨物的方案。在這種特殊情況下,物資管理部門一定要制定好各種運輸和裝卸方案的安全措施,確保貨物的可靠性。

第8篇：前期物業(yè)管理范文

【關(guān)鍵詞】物資管理；采購；管理辦法

1.各項工作開展情況

在過去的三年里，作為項目物資管理職能部門主管，我認(rèn)真貫徹落實公司各項管理制度，結(jié)合現(xiàn)場物資需求重點，堅持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高效節(jié)支”的工作方針，加強(qiáng)物資管理，保證物資供應(yīng)，控制成本開支，圓滿的完成了公司下達(dá)的各項任務(wù)。

1.1熟悉合同，熟悉周邊及甲方情況，進(jìn)行市場調(diào)研

首先就是盡快熟悉工程合同，掌握合同的每一個細(xì)節(jié)，熟悉甲方各方面情況，進(jìn)行當(dāng)?shù)厥袌鲑Y源調(diào)查，了解周邊環(huán)境，公路及鐵路運輸狀況等，進(jìn)行各方面成本測算，及時與本工程其他參建單位物資部門取得聯(lián)系，形成共識，共同到水泥廠簽訂了水泥供貨合同。

1.2完善和貫徹公司各項規(guī)章制度

開工伊始，既加緊對本科工作人員進(jìn)行了業(yè)務(wù)培訓(xùn)，帶領(lǐng)全科人員學(xué)習(xí)貫徹了公司制定的各項管理制度，并結(jié)合現(xiàn)場實際情況修改完善了倉庫安全防火責(zé)任制度，明確了責(zé)任人，對物資主管、計劃員、采購員、保管員明確了崗位職責(zé)并懸掛上墻，制定了消耗材料以舊換新及回收的辦法，采取了對各分包隊伍安全帽、工作服等勞動保護(hù)用品一次性調(diào)撥、扣取分包隊伍材料款的辦法，這樣既保證了公司統(tǒng)一著裝的整體形象，又節(jié)約了勞保開支。

2.對下屬施工單位的管理辦法

由于項目特點是點多面廣，涉及分包隊伍較多，分承包方式不同，鑒于這種情況，采取了小型消耗材料及工器具承包，大型材料部分承包，部分材料甲供的辦法，即減輕了資金壓力，減少了物資管理人員的開支，又滿足了工程物資需求。同時要求各施工單位設(shè)立專職材料員，由其總公司出具委托書并加蓋公司公章、留取材料人員筆跡的辦法，使各施工隊伍能隨時對物資領(lǐng)用價格、數(shù)量進(jìn)行核實和監(jiān)督。

在緊張的施工階段，資金非常緊張，下屬各承包材料的施工單位沒錢買材料，制約了生產(chǎn)的正常進(jìn)行，經(jīng)項目經(jīng)理協(xié)商，決定這部分材料暫由項目物資部賒欠，采用先開內(nèi)部調(diào)撥單再由財務(wù)在該施工單位當(dāng)月工程款中扣除的辦法，有效地解決了由于資金緊張進(jìn)不來材料的問題。

3.倉儲管理工作

堅持每月倉儲例行檢查制度，通過對倉儲基礎(chǔ)工作的檢查，增強(qiáng)倉儲人員的管理意識，促進(jìn)了庫容、庫貌及物資管理水平的不斷提高。為了盤活庫存物資，對倉庫剩余物資隨時進(jìn)行盤點，分析未使用的原因，同時將庫存物資分類建賬，列出明細(xì)，以便基層單位查詢，合理利用。加大對帳外物資和積壓物資的調(diào)劑使用力度，做到首先利用庫存，該材料沒有庫存的，再進(jìn)行采購。伊敏屬于極寒地區(qū)，設(shè)備的越冬保管成了重中之重，項目部領(lǐng)導(dǎo)四處奔波，終于借來了廠房、車庫、辦公室、寢室用來存儲怕凍的設(shè)備，解決了這個難題。同時利用現(xiàn)有材料，搭建了臨時棚倉，利用原設(shè)備包裝箱材料重新對到貨設(shè)備加以保護(hù)，也起到了防雨防潮防曬的作用，節(jié)省了原材料投入。庫工則采取不養(yǎng)人、用人時從各隊伍臨時抽調(diào)的辦法，解決了設(shè)備卸車、開箱、倒運等問題。

4.存在的問題

政治學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)抓得還不夠緊，政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)還有待提高，要在今后的工作中，自覺地加強(qiáng)理論、政策及相關(guān)知識以及新知識、新理論的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，克服循規(guī)蹈矩的思想，跟上新形勢下的發(fā)展需要，做到與時俱進(jìn)。

（1）缺乏銳意進(jìn)取的創(chuàng)新意識，工作方式方法沿用傳統(tǒng)的較多，在實際工作中缺乏管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、方法創(chuàng)新。

（2）對國家宏觀調(diào)控政策缺乏前瞻性，因此對市場價格的波動規(guī)律不能提前掌握。

5.工作當(dāng)中的打算

加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員政治、業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。

5.1建立長期有效的激勵約束機(jī)制。在市場條件下，物質(zhì)作為一個敏感部門，為了避免發(fā)生問題，從保護(hù)職工的角度出發(fā)，除了加強(qiáng)日常教育外，還要建立一種機(jī)制，我們現(xiàn)有的崗位績效考核辦法對業(yè)務(wù)人員的日常工作考核起到了一定的積極作用，在此基礎(chǔ)上還要進(jìn)一步完善。

5.2節(jié)省成本費用，除了加大比質(zhì)比價力度外，更重要的是從源頭上降低采購價格，不斷研究政策理論，關(guān)注國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，隨時掌握宏觀調(diào)控所引起的市場經(jīng)濟(jì)變化，及早掌握物資價格波動規(guī)律，要有預(yù)見性，比如可以在燃料油漲價之前足量儲備，在鋼材漲價之前有預(yù)見性囤貨，多了解生產(chǎn)基地、生產(chǎn)廠家，都會節(jié)約大量開支。

5.2.1加強(qiáng)與基層單位的溝通，建立信息溝通渠道，加大信息收集面，從不同角度了解材料、配件的質(zhì)量、供貨期、使用年限等，以質(zhì)量為前提，強(qiáng)化服務(wù)意識，以降低成本為目的，保證生產(chǎn)經(jīng)營所需物資的供應(yīng)工作。

5.2.2加強(qiáng)安全管理，落實安全責(zé)任，保證重點部位不出問題。油料倉庫和油漆化工庫、氧乙炔庫是物資管理的重點防范部位，規(guī)章制度和操作規(guī)程要抓好落實，對相關(guān)工作人員要有針對性的進(jìn)行安全培訓(xùn)，進(jìn)一步提高安全意識，對安全工作要經(jīng)常檢查，多學(xué)習(xí)安全知識，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，決不能存在僥幸心理，要落實責(zé)任一抓到底。

6.物資管理的意見及建議

（1）涉及物資管理，我經(jīng)過三年多伊敏項目主管工作和多年的計劃員工作，在工作中體驗到，原來由計經(jīng)部門、物資計劃員、工程部及各施工單位技術(shù)人員在開工伊始即對整個工程施工圖紙做出三冊，即設(shè)備清冊、材料清冊（含鋼材清冊）及加工配制清冊，這個傳統(tǒng)工作方法很先進(jìn)，但是由于伊敏項目施工圖到現(xiàn)場很晚，有些部門人員到現(xiàn)場晚以及人員配備少、現(xiàn)場忙不過來等原因（必要時建議公司可臨時抽調(diào)人員支援），沒能夠按照這個傳統(tǒng)方法執(zhí)行，建議首先由施工單位做出全部施工圖預(yù)算，再由專工審核，工程部審核，計劃部審批，最后到物資部門執(zhí)行（物資部門有權(quán)根據(jù)自己做的三冊，經(jīng)過與其他部門核對，進(jìn)行審核和刪減），在滿足現(xiàn)場需求情況下，可分期分批酌情采購，既可以合理安排車輛，節(jié)省資金，又可以避免浪費。

（2）物資部門是管理的關(guān)鍵部門，要求的技術(shù)性和經(jīng)驗性相對較強(qiáng)，責(zé)任心更為重要，建議使用有責(zé)任心的員工，不要使用隨時能放下工作什么都可以不管、不負(fù)責(zé)任、沒有責(zé)任心和榮辱感的臨時工和合同工。

第9篇：前期物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)物流；成本管理

中圖分類號：F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、確定物流成本的控制目標(biāo)

這是實施物流成本控制的第一步。確定物流成本控制目標(biāo)就是明確物流成本控制的基本思想、確定企業(yè)物流成本今后一段時期的工作方向和目標(biāo)。為此，企業(yè)要對物流系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)的診斷，主要包括制定物流管理及組織策略、物流業(yè)務(wù)劃分及重組、倉儲策劃、選址、改造與庫存策略、運輸規(guī)劃及第三方物流策略、物流規(guī)劃與集成范圍、物流與配送系統(tǒng)可行性分析、物流系統(tǒng)輔助策略、物流信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)解決方案、管理軟件設(shè)計要求、物流信息系統(tǒng)集成等。這些項目構(gòu)成了一個企業(yè)物流系統(tǒng)的基本平臺，它們的性能、運行狀態(tài)和組合效率是確定企業(yè)物流成本目標(biāo)的一個基本依據(jù)。

降低物流成本一般可以通過兩個方面來實現(xiàn)：一方面，在既定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、技術(shù)條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條件下，通過降低消耗、提高勞動生產(chǎn)率等措施，來降低物流成本；另一方面，是改變物流成本發(fā)生的基礎(chǔ)條件，提高技術(shù)裝備水平，使物流成本降低。需要說明的是，物流成本控制目標(biāo)的制定必須針對企業(yè)自身的特點，而企業(yè)物流成本控制的重點是時間、流動資金占用和運輸，物流成本控制的目標(biāo)應(yīng)該針對以上這三個環(huán)節(jié)來制定。

二、強(qiáng)化物流活動中各功能成本的控制

要實現(xiàn)物流成本控制的目標(biāo)，加強(qiáng)物流活動中各功能成本的控制是關(guān)鍵。物流功能成本控制, 就是在企業(yè)的物流活動中, 針對物流的一個或多個局部環(huán)節(jié)的支出而進(jìn)行的成本控制, 并據(jù)此達(dá)到預(yù)期的物流成本目標(biāo)。物流功能成本控制主要通過以下幾個方面來進(jìn)行：

1.關(guān)于采購成本的控制

采購成本控制是物流活動成本控制中的第一個環(huán)節(jié)。通過采購成本的控制，可以降低零部件價格、簡化供應(yīng)鏈并且改善市場反應(yīng)度而產(chǎn)生一定的成本結(jié)余。所以，一般的采購成本控制要通過加強(qiáng)采購分析來入手。采購的速度、效率、訂單的執(zhí)行情況會直接影響到企業(yè)是否能夠快速靈活地滿足下游客戶的需求，所以，采購分析對于企業(yè)成本的控制相當(dāng)重要，采購分析沒有做好，就意味著企業(yè)的供應(yīng)鏈和成本沒有控制好，企業(yè)的經(jīng)營、生存和發(fā)展就會存在問題。一般情況下，企業(yè)的采購分析通常解決該買什么、買多少、何時買、購買額、收貨時間和收貨方式。

2.關(guān)于配送成本的控制

對配送成本的控制就是在基本配送目標(biāo)的約束下，在滿足顧客一定的滿意水平與配送成本之間尋求平衡：或者是在一定的配送成本下使顧客的滿意水平實現(xiàn)最高化，或者在一定的顧客服務(wù)水平下使配送成本最小化。在企業(yè)物流管理的實踐中，通常通過以下幾種策略在一定的顧客服務(wù)水平下使配送成本最?。?/p>

（1）混合策略?；旌喜呗允侵敢徊糠峙渌蜆I(yè)務(wù)由企業(yè)自身完成，另一部分則外包給第三方物流公司完成。其基本宗旨是，盡管采用純策略容易形成一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，并使管理簡化，但由于產(chǎn)品品種多變、規(guī)格不一、銷量不同等情況，采用純策略的配送方式超出一定程度后不僅不能取得規(guī)模效益，反而還會造成規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。而采用混合策略，合理安排企業(yè)自身完成的配送和外包給第三方物流公司完成的配送，能使配送成本最低并能實現(xiàn)靈活管理或柔性管理。（2）差異化策略。當(dāng)企業(yè)擁有多種產(chǎn)品時，按產(chǎn)品特點、銷售水平等因素來設(shè)置不同的庫存、不同的運輸方式以及不同的儲存地點，以此降低產(chǎn)品的配送成本。其指導(dǎo)思想是：產(chǎn)品特征不同，在管理者和顧客戰(zhàn)略中的地位不同，相應(yīng)的服務(wù)水平也不同并通過不同的服務(wù)水平實現(xiàn)有關(guān)各方在既定偏好特征下的效用最大化。（3）合并策略。合并策略一般包含兩個配送方法上的合并和共同配送兩個層次。配送方法的合并是由運輸對象的多樣性決定的。企業(yè)在安排車輛完成配送任務(wù)時，充分利用車輛的容積和載重量，做到滿載滿裝，是物流運輸管理的基本原則之一。但由于所運輸?shù)漠a(chǎn)品容重和容積經(jīng)常都相差甚遠(yuǎn)，車上只裝容重大的貨物或容積大的貨物都會提高運輸成本。如果實行合理的輕重配裝、容積大小不同的貨物搭配裝車，不但可以在載重方面達(dá)到滿載，而且也可以充分利用車輛的有效容積，取得最優(yōu)效果。共同配送是由運輸任務(wù)的波動性決定的。其基本做法是，多個客戶聯(lián)合起來共同由一個第三方物流服務(wù)公司來提供配送服務(wù)，這種配送主要有兩種情況：一是中小生產(chǎn)或銷售企業(yè)之間實行共同配送和幾個中小型配送中心之間將用戶所需貨物集中起來共同配送。共同配送的價值主要體現(xiàn)在由于采取柔性化系統(tǒng)可能帶來的成本節(jié)約上，是近幾年中小型企業(yè)降低物流運輸成本的重要方式。（4）標(biāo)準(zhǔn)化策略。標(biāo)準(zhǔn)化策略就是盡量減少因品種多變而導(dǎo)致附加配送成本，盡可能多地采用標(biāo)準(zhǔn)零部件、模塊化產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化策略要求廠家從產(chǎn)品設(shè)計開始就要站在消費者的立場去考慮怎樣節(jié)省配送成本，而不要等到產(chǎn)品生產(chǎn)出來了才考慮采用什么技巧來降低配送成本。（5）延遲策略。其基本思想就是對產(chǎn)品的生產(chǎn)、組裝、包裝和運輸?shù)葢?yīng)盡可能推遲到接到顧客訂單后再確定。這樣可以最大程度地降低未來物流管理的不確定性，從而降低運輸成本。這需要管理者根據(jù)不同情況靈活實施生產(chǎn)延遲、物流延遲或者形成延遲和時間延遲等方式。

3.關(guān)于運輸成本的控制

運輸成本是指為兩個地理位置間的運輸所支付的款項以及與行政管理和維持運輸中的存貨有關(guān)的費用，其控制點主要在運輸時間、運輸?shù)臏?zhǔn)確性和可靠性以及運輸批量水平等方面, 控制方式通常是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,防止差錯事故,做到安全運輸?shù)取？刂七\輸成本的基本途徑是建立理想的運輸服務(wù)系統(tǒng)。所謂理想的運輸服務(wù)系統(tǒng)應(yīng)該是在運輸距離固定的情況下，追求運輸商品數(shù)量的最大化；或者在運輸商品數(shù)量不足的情況下，追求運輸距離的最小化。通常的做法有三個：一是是將遠(yuǎn)距離、小批量、多品種的商品運輸整合起來，統(tǒng)一調(diào)度分配，并根據(jù)運輸貨物的密度分布和時間要求在運輸過程中適當(dāng)安排一些貨物集散地，用以進(jìn)行貨運的集中、分撿、組配。這樣就把小批量、近距離運輸和大批量、長距離運輸有機(jī)結(jié)合起來。二是盡可能實行回程配載，尤其是在長途運輸中，回程配載對降低運輸成本的作用十分明顯。提高回程配載綠的基本方法是實現(xiàn)運輸市場的多元化和建立企業(yè)之間運輸業(yè)務(wù)的合作關(guān)系等。三是注意實現(xiàn)線路優(yōu)化，避免出現(xiàn)迂回運輸或果園運輸?shù)炔缓侠淼倪\輸現(xiàn)象。

4.關(guān)于庫存成本的控制

庫存成本是與庫存系統(tǒng)經(jīng)營有關(guān)的成本，表現(xiàn)為以原材料、在制品、半成品、成品等的保存為形式形成的成本，據(jù)統(tǒng)計，生產(chǎn)企業(yè)的庫存費用占庫存物品價值的20%左右，銷售企業(yè)的庫存費用占比還要高些，所以，企業(yè)合理庫存對于降低庫存成本是十分重要的。庫存成本控制主要在以下幾個環(huán)節(jié)展開：1，正確核定庫存物料。第一步是正確確定庫存和非庫存的物料，因為企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品品種多樣，經(jīng)常不需要也不可能對所有的產(chǎn)品都準(zhǔn)備庫存；第二步是正確選擇庫存管理模式，拉動式（反應(yīng)式）和推動式（計劃式）等管理模式是根據(jù)不同企業(yè)經(jīng)營情況涉及的庫存模式，需要企業(yè)根據(jù)自己的各點靈活選擇并創(chuàng)造性應(yīng)用。2，盡量減少不可用庫存。不可用庫存本質(zhì)上就是多余庫存量，所以，不可用庫存的減少可以降低庫存成本。庫存管理中的在途庫存、滯銷庫存、預(yù)留庫存、在制品或者是待檢品庫存等都屬于不可用庫存。庫存管理的目標(biāo)之一就是要盡可能降低不可用庫存占庫存總量的比例。在實際的工作中，降低不可用庫存的辦法因庫存種類的不同而不同。就在途庫存來說，首先是盡可能縮短交貨運輸時間，這就需要根據(jù)產(chǎn)品的特性和交貨要求選擇合適的運輸方式。一般來說，價格高而且體積重量較小的產(chǎn)品會優(yōu)先選擇空運，體積笨重、價值不高和交貨時間要求不嚴(yán)的可以選擇海運，短途貨物可選擇公路運輸。不同運輸方式的選擇是以整體成本最優(yōu)為標(biāo)準(zhǔn)的。其次，選擇合適的交貨和付款方式，也是降低庫存成本的一個重要方面，尤其是在跨國交易中。從貨物離開供應(yīng)商的工廠到采購企業(yè)的倉庫需要經(jīng)過一定的時間、環(huán)節(jié)和場所的變換，在這個過程中，對于購買方來說，貨物的所有權(quán)越晚交與企業(yè)，付款的期限越長，則企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險和費用也就越??；對于銷售方來說則恰好相反。最后，選擇正確的廠址也可降低在途庫存，因為買賣雙方的距離越短，交貨時間越短，庫存量相應(yīng)也可以降低。對預(yù)留庫存來說，是要注意選擇合適的交貨方式。分批交貨對買賣雙方的預(yù)留庫存都不會帶來過大壓力，而整批交貨會大大降低購買方的預(yù)留庫存成本而提高銷售方的預(yù)留庫存成本，所以，購買方盡可能使用整批交貨的方式，而校方則既可能采用分批交貨的方式。其他的不可用庫存管理在這里不一一贅述。

作者單位：河南質(zhì)量工程職業(yè)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]王槐林編.采購管理與庫存控制[M].北京，中國物資出版社，2002.150-156.