地產(chǎn)成本控制精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)成本控制范文

Abstract: In the coming period, real estate companies will face increasingly fierce market competition, increasing income and efficiency, and enhanced cost control will be the focus of future enterprise management, and the key of the investment control is the design, and construction program is the main way to control project cost, material cost control is the highlight of cost control.

關(guān)鍵詞:工程項(xiàng)目;控制原則;控制方法

Key words: project;control principles;control methods

中圖分類號(hào):TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)07-0091-02

0引言

工程項(xiàng)目成本的高低,直接影響著地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益,還表現(xiàn)出一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的管理水平,企業(yè)能否獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益,關(guān)鍵在于有無(wú)低廉的成本,而有效進(jìn)行工程項(xiàng)目的成本最經(jīng)濟(jì)的控制,才能使效益最大化,使企業(yè)價(jià)值最大化,同時(shí),實(shí)施工程項(xiàng)目成本控制,有利于提高企業(yè)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

工程項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)是以最少的人力、物力創(chuàng)造最大的價(jià)值,使所創(chuàng)造的產(chǎn)品性價(jià)比最合理,即為社會(huì)提供質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、成本低的產(chǎn)品。

1工程項(xiàng)目成本管理控制的一般原則

工程項(xiàng)目成本管理的控制是一個(gè)全員、全過(guò)程、全系統(tǒng)控制的過(guò)程,從理論上講,工程項(xiàng)目成本管理控制的一般原則有:

1.1 成本最低化原則工程項(xiàng)目成本控制的根本目的,在于通過(guò)各種手段進(jìn)行成本管理,不斷的降低建筑項(xiàng)目成本,使用最低的成本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。在實(shí)行成本最低化原則時(shí),必須重視成本最低化的合理性和可能性,嚴(yán)禁為了降低成本,進(jìn)行不合理的管理措施。不僅要在施工現(xiàn)場(chǎng)尋找降低成本的可能性,發(fā)揮主觀能動(dòng)性將可能性變成實(shí)際可行性;還要根據(jù)建筑工程的實(shí)際情況,根據(jù)各種研究,制定出合理化的成本最低方案。

1.2 全面成本控制原則全面成本管理是全企業(yè)、全員工和施工全過(guò)程的管理,亦稱“三全”管理。項(xiàng)目成本的全程控制有一個(gè)系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,包括這個(gè)部門的共同合作的過(guò)程,但是一定要防止項(xiàng)目成本無(wú)人負(fù)責(zé)的情況。項(xiàng)目成本控制要求在施工的每一個(gè)階段,每一個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格執(zhí)行,不能有任何的疏漏,保證成本控制的連續(xù)性。

1.3 發(fā)展成本控制原則工程項(xiàng)目成本控制不是能盲目的降低成本,偷工減料,以次充好,是在保證產(chǎn)品質(zhì)量的情況下合理的調(diào)整,同時(shí)要充分考慮產(chǎn)品的后期服務(wù),社會(huì)信譽(yù),還要事前看到由于降低成本是否存在隱患,充分論證隱患發(fā)生的可能性和發(fā)生后所造成的損失大小,采取正確的方案避免可能發(fā)生的隱患。

1.4 動(dòng)態(tài)控制原則工程項(xiàng)目是一次性的,成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的過(guò)程控制,即動(dòng)態(tài)控制,就是從建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、預(yù)算、招投標(biāo)、合同、施工管理及竣工結(jié)算的全過(guò)程控制,在各過(guò)程發(fā)生前準(zhǔn)備階段工作由為重要,企業(yè)管理人員要對(duì)要發(fā)生的各種成本信息,通過(guò)有組織、有系統(tǒng)的進(jìn)行預(yù)測(cè)、核算、比較和分析等一系列工作,使工程項(xiàng)目的實(shí)際成本能夠控制在計(jì)劃成本范圍內(nèi),對(duì)各過(guò)程實(shí)施階段,要嚴(yán)格執(zhí)行,盡量減少人為因素造成成本增加,因此,企業(yè)應(yīng)有監(jiān)管機(jī)制及監(jiān)督制度;對(duì)各過(guò)程完成后階段,成本盈虧已經(jīng)基本定局,即使發(fā)生了偏差,也已來(lái)不及糾正,只能做好總結(jié)及預(yù)防工作,因此,把成本控制的重心放在各過(guò)程發(fā)生前準(zhǔn)備階段及實(shí)施階段上,則是十分必要的。

1.5 目標(biāo)管理原則目標(biāo)管理是進(jìn)行任何一項(xiàng)管理工作的基本方法和手段,工程項(xiàng)目成本控制也應(yīng)遵循這一原則即目標(biāo)設(shè)定、分解目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果評(píng)價(jià)和修正目標(biāo),從而形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。在實(shí)施目標(biāo)管理過(guò)程中,目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行,越具體越好,要落實(shí)到各部門、甚至個(gè)人;目標(biāo)的責(zé)任應(yīng)全面,既有工作責(zé)任,更要有成本責(zé)任。只有將施工成本控制置于這樣一個(gè)良性循環(huán)之中,施工成本目標(biāo)才得以實(shí)現(xiàn)。

1.6 責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則要使成本控制真正發(fā)揮及時(shí)有效的作用,必須嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的要求,貫徹責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項(xiàng)目施工過(guò)程中,各部門、各員工在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí),還應(yīng)享有成本控制的權(quán)力。同時(shí)還要對(duì)各部門在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng),并與工資分配緊密掛鉤,實(shí)行有獎(jiǎng)有罰。實(shí)踐證明,只有責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制,才是名實(shí)相符的項(xiàng)目成本控制,才能收到預(yù)期的效果。

2工程項(xiàng)目成本管理控制的一般方法

工程項(xiàng)目成本控制不同階段有不同的方法,本論文從工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段三個(gè)階段進(jìn)行工程項(xiàng)目成本控制方法的研究。

2.1 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制①建設(shè)單位在項(xiàng)目做出投資決策后,控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。這一點(diǎn)不用懷疑的,據(jù)分析研究表明,設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占到全部工程費(fèi)用的1%以下,但正是這不足1%的費(fèi)用對(duì)工程的造價(jià)的影響度可高達(dá)75%?？梢?設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)工程的效益有多大的影響。很顯然,僅僅在施工階段進(jìn)行成本的管理,雖然有效果,但只是亡羊補(bǔ)牢,對(duì)整體建筑的效益不會(huì)有太大的影響。因此工程造價(jià)管理的重點(diǎn)應(yīng)該放在投資階段和建筑的設(shè)計(jì)階段,要有效控制工程造價(jià),就要堅(jiān)決地把控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)到建設(shè)前期階段上來(lái)。優(yōu)化設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的根本途徑,在優(yōu)化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,編制高質(zhì)量的設(shè)計(jì)概算。如何做到優(yōu)化設(shè)計(jì),提高設(shè)計(jì)質(zhì)量?就是在設(shè)計(jì)前實(shí)行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,特別是大型建筑設(shè)計(jì)的發(fā)包,應(yīng)采用設(shè)計(jì)方案競(jìng)選制度。在設(shè)計(jì)中運(yùn)用價(jià)值工程和采用限額設(shè)計(jì)。同時(shí),設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是必須根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)單位的合理要求,首先做了項(xiàng)目的總體規(guī)劃。這不但要符合規(guī)劃部門對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的要求,而且要按照“布局合理,經(jīng)濟(jì)適用”的總體規(guī)劃思路,因地制宜,充分利用現(xiàn)有場(chǎng)地的地形、地貌,在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)盡可能提高建筑容積率,有效增加總建筑的面積,充分利用寶貴的土地資源,增加建筑面積,降低建筑成本。②工程項(xiàng)目的總體規(guī)劃確定以后,單體建筑方案直接反映出單項(xiàng)工程投資高低、造價(jià)的合理性。影響單位建筑投資最敏感的兩個(gè)問(wèn)題:一是柱網(wǎng)的合理布置,它會(huì)直接影響到上部結(jié)構(gòu)的進(jìn)深和跨度,一般來(lái)說(shuō)跨度不大造價(jià)就比較經(jīng)濟(jì),這就需要用科學(xué)合理的設(shè)計(jì)來(lái)降低造價(jià),以達(dá)到成本控制的目的。二是建筑材料選用,盡量做到就地取材。③工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)也是控制成本關(guān)鍵。在對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段中應(yīng)根據(jù)已定的方案,按照“保證質(zhì)量,滿足使用,適用經(jīng)濟(jì),造型美觀”的設(shè)計(jì)原則,以達(dá)到“造價(jià)不高水平高,標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量高,面積不大功能全,占地不多環(huán)境美”的目的。

2.2 工程項(xiàng)目施工階段的成本控制工程項(xiàng)目施工階段是把圖紙、原材料、半成品等變成工程實(shí)體的過(guò)程,這個(gè)階段投資比重較大且伸縮性較強(qiáng),因此采取強(qiáng)有力的措施搞好施工階段造價(jià)管理,對(duì)工程總造價(jià)的控制,提高經(jīng)濟(jì)效益起著顯著作用。工程開工之前,首先應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備工作,按預(yù)算要求恰到好處地制定一個(gè)正確的資金使用計(jì)劃,既要保證工程建設(shè)有足夠資金,又要盡可能少占用資金的原則。

2.2.1 嚴(yán)把合同關(guān)樹立法律意識(shí),把住合同簽訂關(guān)。不管是企業(yè)的決策層,還是執(zhí)行層都應(yīng)重視合同管理,掌握國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定,牢固樹立法律意識(shí),熟悉專業(yè)知識(shí),同時(shí)充分發(fā)揮企業(yè)各部門內(nèi)部會(huì)審合同的作用,在簽訂施工合同前預(yù)先認(rèn)真把關(guān),預(yù)防出現(xiàn)到工程竣工結(jié)算階段因缺乏法律依據(jù)扯皮不清的現(xiàn)象。制定既保護(hù)企業(yè)自身利益又符合招標(biāo)文件要求的施工合同條款,提高對(duì)發(fā)生索賠事項(xiàng)的預(yù)見性,并以合同條款形式明確約定,為索賠提供必要的法律依據(jù),既能預(yù)期增加利潤(rùn)又能控制工程的目標(biāo)成本。

2.2.2 施工方案是控制工程項(xiàng)目成本的主要途徑之一項(xiàng)目開工前首先要認(rèn)真組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底,組織學(xué)習(xí)操作規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),編制質(zhì)量保證措施、安全保證措施等。其次,要根據(jù)設(shè)計(jì)、施工國(guó)庫(kù)券等有關(guān)技術(shù)資料,對(duì)擬定的施工方法、順序、作業(yè)形式、機(jī)械設(shè)備選型、技術(shù)組織措施等進(jìn)行認(rèn)真的研究分析,制定出分工明確、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理、措施得力的施工方案,以技術(shù)優(yōu)勢(shì)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2.3 完善施工現(xiàn)場(chǎng)管理施工過(guò)程情況多變,要深入現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料,掌握工程進(jìn)度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資偏差,采取適當(dāng)糾偏措施,科學(xué)的預(yù)測(cè)未完工程,適時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題,取得造價(jià)控制主動(dòng)權(quán),也為竣工驗(yàn)收提供有力依據(jù)。

2.2.4 把好材料關(guān)項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般要占總成本的70%左右,顯然材料成本是成本控制的重頭戲。建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量,對(duì)某些材料均會(huì)采用甲方指定或限價(jià)方式。首先,企業(yè)應(yīng)關(guān)注造價(jià)公布的價(jià)格,與社會(huì)咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系,建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息渠道的暢通,及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料,半成品的價(jià)格信息,保證工作人員可隨時(shí)隨地地調(diào)用及監(jiān)督,做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià),詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)單停留在這一深度,要進(jìn)一步利用長(zhǎng)期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和社會(huì)公開渠道,尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品。其次?？刂撇牧系牟少?gòu)單價(jià),企業(yè)還應(yīng)把握大勢(shì),在系統(tǒng)價(jià)格的基礎(chǔ)上,定期繪制主要材料時(shí)間――價(jià)格曲線圖。研究判斷不同地區(qū),不同材料的短期及中期走向,在參照價(jià)格信息的基礎(chǔ)上,增加理性分析的因素,把握材料的走向趨勢(shì),將其分析成果應(yīng)用在形式發(fā)生產(chǎn)中。

2.2.5 跟蹤審計(jì)在施工階段主要是以施工圖預(yù)算和建設(shè)工程承包合同為依據(jù),根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工情況,發(fā)揮跟蹤審計(jì)的作用,有效的控制工程投資。跟蹤審計(jì)有時(shí)空地域上的優(yōu)勢(shì),能隨時(shí)掌握工程進(jìn)度,可以使審計(jì)人員更加直接、更加及時(shí)、更加準(zhǔn)確的掌握工程的總體情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)解決和處理問(wèn)題,最大限度的減少損失,使建設(shè)資金發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制

項(xiàng)目清算成本控制:工程竣工驗(yàn)收衙,要求施工單位及時(shí)準(zhǔn)備各種竣工資料,并按項(xiàng)目,分項(xiàng)進(jìn)行歸類整理成冊(cè),尤其是收集整理好設(shè)計(jì)修改通知單、業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等三方共同認(rèn)可的簽證單,以及工程施工中出現(xiàn)的合同內(nèi)容之外且不屬于施工方引起的責(zé)任的要索賠的文字依據(jù),為做好竣工結(jié)算準(zhǔn)備第一手資料。對(duì)于工程中由于質(zhì)量問(wèn)題已返工并已補(bǔ)救的局部工程資料,也應(yīng)由專門人員給予收集并匯編成冊(cè)加以保管,以備查用。對(duì)工程項(xiàng)目已竣工的要認(rèn)真做好工程的結(jié)算工作?？⒐そY(jié)算是施工企業(yè)對(duì)竣工的單位工程進(jìn)行實(shí)際成本的分析,是直接反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一項(xiàng)結(jié)算工作。在各種資料齊全的基礎(chǔ)上,要求施工單位實(shí)事求是的正確套用預(yù)算定額和不同類型的工程費(fèi)用定額,做到依據(jù)充分,資料詳實(shí),耐心細(xì)致,對(duì)于有不同意見或有爭(zhēng)議的問(wèn)題要堅(jiān)持原則、協(xié)商解決,如一時(shí)解決不了,也可以暫時(shí)擱一下,等到下一步匯總時(shí)再作進(jìn)一步解決。當(dāng)有的問(wèn)題有爭(zhēng)議或意見分歧比較大時(shí),可以通過(guò)合法的業(yè)務(wù)管理部門進(jìn)行裁定,以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益不受損害。

目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,今后一段時(shí)期,企業(yè)將面臨日趨激烈的市場(chǎng)挑戰(zhàn),增收提效,強(qiáng)化成本控制將是今后加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)。這就要求企業(yè)把各方面的工作統(tǒng)一到降低成本、提高效益的目標(biāo)上。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求鉆研、調(diào)整和完善管理體制,進(jìn)一步加強(qiáng)各項(xiàng)基礎(chǔ)管理工作,將企業(yè)管理從實(shí)物管理轉(zhuǎn)向價(jià)值管理,使成本管理成為企業(yè)管理的中心。企業(yè)只有把管理的基點(diǎn)放在成本管理上,通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理,進(jìn)行項(xiàng)目成本控制,提高工程投資效益,才能達(dá)到最終提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益的目的,求得全方位的社會(huì)效益,從而獲得更為廣闊的企業(yè)自身生存、發(fā)展的空間,適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),這樣企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn):

第2篇：地產(chǎn)成本控制范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對(duì)策

隨著當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會(huì)提供高質(zhì)量、工期短且造價(jià)低的建筑產(chǎn)品，在施工過(guò)程中實(shí)行項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及成本控制概述

任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要發(fā)生一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。一般我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本定義為，在某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財(cái)力等方面的費(fèi)用，包括土地購(gòu)買費(fèi)、工程辦理協(xié)調(diào)費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費(fèi)用、向國(guó)家上繳的各種稅費(fèi)、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費(fèi)用。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強(qiáng)成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，實(shí)施項(xiàng)目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進(jìn)行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的成本控制定義為，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目合同的規(guī)定，遵循項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)施工項(xiàng)目實(shí)行資源的優(yōu)化配置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進(jìn)行成本控制，主要目的就是通過(guò)降低項(xiàng)目成本而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)工程成本控制存在的問(wèn)題

1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，存在偏重對(duì)施工階段成本的控制，忽略對(duì)施工前各階段的控制問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用占總成本的比重不高，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到65%-70%左右，施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到25%-35%，而施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2、成本控制中忽視項(xiàng)目經(jīng)理的作用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的委托人，對(duì)項(xiàng)目工程的實(shí)施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全性等方面進(jìn)行合理控制，而且還要加強(qiáng)對(duì)工程的成本控制，這期間項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國(guó)的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒(méi)有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項(xiàng)目經(jīng)理在實(shí)施項(xiàng)目管理過(guò)程中，只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)高的成本支出。

3、成本控制中存在計(jì)劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象

在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，可是在實(shí)施過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)計(jì)劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計(jì)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往出現(xiàn)臨時(shí)制定計(jì)劃的情況，造成資源的浪費(fèi)。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計(jì)劃缺乏實(shí)施的可操作性，使得在土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)營(yíng)和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費(fèi)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計(jì)劃的不周，使得貸款和項(xiàng)目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)工程成本控制策略

1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來(lái)吸引多方施工單位來(lái)進(jìn)行投標(biāo)，爭(zhēng)取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項(xiàng)內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項(xiàng)費(fèi)用名單和費(fèi)用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價(jià)。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相追逐，承攬項(xiàng)目的過(guò)程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價(jià)格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進(jìn)行競(jìng)價(jià)招標(biāo)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費(fèi)用，也可以通過(guò)投標(biāo)行為，調(diào)動(dòng)各建筑單位對(duì)建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時(shí)降低造價(jià)費(fèi)用。

2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)

在房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程實(shí)施過(guò)程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來(lái)進(jìn)行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個(gè)方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項(xiàng)目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費(fèi)。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗(yàn)收中要能夠做到責(zé)任明確，對(duì)于項(xiàng)目的每一個(gè)部分都能找到對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問(wèn)題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費(fèi)用支出，要按照責(zé)任到人的制度進(jìn)行處理，防止因無(wú)法落實(shí)到人的制度造成的資源浪費(fèi)等情況發(fā)生。如有些排練場(chǎng)地的工程建設(shè)項(xiàng)目，往往會(huì)出現(xiàn)不按施工程序進(jìn)行的現(xiàn)象，工程的實(shí)施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過(guò)程中問(wèn)題百出，臨時(shí)的拆建過(guò)程造成資源的巨大浪費(fèi)，增加了工程項(xiàng)目的成本支出。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用的控制

在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，對(duì)銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費(fèi)用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用主要包括與銷售有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，如銷售中心的裝修設(shè)計(jì)、樣板房的設(shè)計(jì)、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動(dòng)等花費(fèi)的成本。銷售推廣費(fèi)用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，否則會(huì)影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。如何做到花最少的錢來(lái)受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問(wèn)題。因此，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要調(diào)動(dòng)公司營(yíng)銷部門各員工對(duì)成本控制的積極性，努力提高自身營(yíng)銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。

4、加強(qiáng)對(duì)成本控制經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)成本控制的同時(shí)，也要注重對(duì)各種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時(shí)刻關(guān)注其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。

5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，對(duì)成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項(xiàng)目工程施工完成后，公司要對(duì)項(xiàng)目部上交的工程結(jié)算收入和各項(xiàng)成本支出核算進(jìn)行詳細(xì)審核，然后提出針對(duì)性的意見返回項(xiàng)目部。項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對(duì)于相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行績(jī)效考核，獎(jiǎng)勵(lì)那些在成本控制方面做出突出貢獻(xiàn)的負(fù)責(zé)人，并對(duì)那些造成成本浪費(fèi)的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對(duì)成本控制的重視。

四、結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸對(duì)外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來(lái)外來(lái)企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)，生存壓力變得越來(lái)越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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第3篇：地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)各界的詬病。在這樣的背景下，我國(guó)相繼的出臺(tái)了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目如何提升競(jìng)爭(zhēng)力，完善項(xiàng)目成本控制就現(xiàn)的尤為重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則

1、不相容職務(wù)分離原則

從防止錯(cuò)弊和控制成本角度來(lái)說(shuō)，將不相容職務(wù)分解到不同人來(lái)?yè)?dān)任，將大大降低錯(cuò)弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項(xiàng)完整的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，必須分配給具有互相制約關(guān)系的兩個(gè)或兩個(gè)以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責(zé)包括授權(quán)、執(zhí)行、記錄、保管、審核。一些業(yè)務(wù)活動(dòng)往往由一個(gè)部門甚至一兩個(gè)崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監(jiān)督，導(dǎo)致很多弊端，尤其是工程采購(gòu)環(huán)節(jié)，由于不相容職務(wù)未能有效分離，采購(gòu)成本偏高，是公司產(chǎn)品成本居高不下的重要因素之一。

2、協(xié)調(diào)配合原則

在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節(jié)都應(yīng)協(xié)調(diào)同步，各項(xiàng)業(yè)務(wù)程序和辦理手續(xù)需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節(jié)現(xiàn)象，減少矛盾和內(nèi)耗，以保證經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的連續(xù)性和有效性。協(xié)調(diào)配合原則，是對(duì)不相容職務(wù)分離原則的深化和補(bǔ)充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯(cuò)弊而不顧辦事效率的機(jī)械做法，而必須做到既相互牽制又相互協(xié)調(diào)，從而在保證質(zhì)量提高效率的前提下完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)。

3、崗位匹配原則

應(yīng)該根據(jù)各崗位業(yè)務(wù)性質(zhì)和人員要求，相應(yīng)地賦予作業(yè)任務(wù)和職責(zé)權(quán)限，規(guī)定操作規(guī)程和處理手續(xù)，明確紀(jì)律規(guī)則和檢查標(biāo)準(zhǔn)，以使職、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標(biāo)準(zhǔn)，工作有檢查，并從內(nèi)控角度看房地產(chǎn)公司成本控制，與每個(gè)崗位的績(jī)效考核掛鉤，以此定獎(jiǎng)罰，以增加每個(gè)人的事業(yè)心和責(zé)任感，提高工作質(zhì)量和效率。

4、重要性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在全面控制的基礎(chǔ)上，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，每個(gè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，識(shí)別自身風(fēng)險(xiǎn)情況并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，加強(qiáng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的控制。為此，在建立成本控制體系時(shí)，分析影響成本的重要因素，將采購(gòu)環(huán)節(jié)尤其是大宗采購(gòu)程序、工程決算審計(jì)程序等作為重點(diǎn)進(jìn)行完善。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素

1、工程承包合同對(duì)成本控制的影響

施工項(xiàng)目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。提高預(yù)算收入，控制支出成本，做到開源節(jié)流，以獲取更大的項(xiàng)目效益。應(yīng)注意的是，除了工程的承包合同對(duì)成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包項(xiàng)目成本的重要基礎(chǔ)，需加強(qiáng)重視。

2、成本計(jì)劃對(duì)成本控制的影響

開展任何一項(xiàng)施工工程，都要事先制定成本計(jì)劃。包括具體的成本控制目標(biāo)、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況與工程承包合同的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程施工所選用的材料、工藝、技術(shù)等，制定切實(shí)可行的成本控制方案。

3、進(jìn)度報(bào)告對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出密切相關(guān)。一方面，通過(guò)進(jìn)度報(bào)告，能夠明示各個(gè)時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成情況及相應(yīng)的成本支出情況，對(duì)比與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目成本計(jì)劃存在的偏差，分析原因，及時(shí)采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內(nèi)，順利實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)；另一方面，利用M度報(bào)告，有助于項(xiàng)目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問(wèn)題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質(zhì)量事故，及時(shí)止損，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法

1、項(xiàng)目成本分析表法

項(xiàng)目成本分析表法是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的一個(gè)非常重要的手段，主要是對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的各種表格予以分析、比較，對(duì)成本進(jìn)行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進(jìn)行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個(gè)項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中同步使用，可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際需要，選擇有針對(duì)性的方法以達(dá)成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對(duì)工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過(guò)程中，對(duì)已發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達(dá)到改善管理工作效果，改進(jìn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用支，主要是人工費(fèi)、工程材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及管理費(fèi)用等與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析，通過(guò)監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時(shí)糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)等項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用開支變化的因素。在項(xiàng)目施工成本控制的過(guò)程中，人工費(fèi)在整個(gè)工程費(fèi)用中占有較大比例，人工費(fèi)用的控制關(guān)鍵在于合理配備工人，堅(jiān)決杜絕用工浪費(fèi)，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以用限額領(lǐng)料的辦法來(lái)控制工程耗用的材料。在對(duì)施工機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行控制時(shí)，需要合理確定機(jī)械臺(tái)班定額，做好事前測(cè)算、事中控制，提高機(jī)械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項(xiàng)目實(shí)施中使用較多的一種方法，是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和費(fèi)用進(jìn)行綜合控制的一種有效方法。項(xiàng)目成本偏差控制法，主要是通過(guò)采用成本分析、比較的方法找出實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而采取相應(yīng)的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)。在項(xiàng)目成本控制中，成本控制的偏差可分為實(shí)際偏差、計(jì)劃偏差、目標(biāo)偏差三種。目標(biāo)偏差即為實(shí)際偏差與計(jì)劃偏差的差額，由于計(jì)劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過(guò)程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項(xiàng)目的目標(biāo)偏差，就需要取一定的措施來(lái)減少施工中發(fā)生的實(shí)際成本偏差。項(xiàng)目的成本目標(biāo)偏―小，說(shuō)明整個(gè)項(xiàng)目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計(jì)曲線法：成本累計(jì)曲線法是整個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目中某房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)獨(dú)立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預(yù)算計(jì)劃中直接導(dǎo)出，也可以借助網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等工具單獨(dú)建立。成本累計(jì)曲線圖上的實(shí)際支出與計(jì)劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)與理想情況存在的偏差并不意味著項(xiàng)目成本控制工作一定發(fā)生了問(wèn)題。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清似差的原因，研判偏差是正?；蚴欠钦?，針對(duì)其原因采取相應(yīng)的處理措施。

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第4篇：地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；管理；

Abstract: The project development cost of real estate is the full cost, real estate enterprises for the development of a certain number of commercial housing costs include: land costs, preliminary engineering costs, infrastructure costs, construction and installation costs, management costs, financial costs, marketing costs and other expenses. Control the project development cost of real estate should be run through the whole process of the project, including project decision, design, construction and completion settlement stage four. Following this specific analysis!

Key words: real estate; cost control; management;

中圖分類號(hào)：F293.33

前言：

面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、政府一輪又一輪的政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個(gè)重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要，已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得比較優(yōu)勢(shì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

1項(xiàng)目決策階段成本控制

在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。實(shí)踐證明，一個(gè)高質(zhì)量的投資決策依賴于對(duì)投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機(jī)制。

1.1 重視產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格預(yù)測(cè)

在項(xiàng)目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項(xiàng)目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對(duì)擬選擇項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位和未來(lái)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。合理預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目未來(lái)銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場(chǎng)前景的項(xiàng)目才有開發(fā)價(jià)值。

1.2 重視成本因素調(diào)研分析

項(xiàng)目所在地的土地價(jià)格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價(jià)格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項(xiàng)目，在預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)厥姓こ碳爱?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實(shí)際施工時(shí)強(qiáng)電工程從變電站至項(xiàng)目紅線約6公里（經(jīng)由市政道路、園林綠化帶、村莊門面房等）的路的協(xié)調(diào)費(fèi)約40萬(wàn)元，由于路線長(zhǎng)，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費(fèi)用約150萬(wàn)元。因此在選擇項(xiàng)目之前，對(duì)上述各成本因素必須進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，掌握準(zhǔn)確詳實(shí)的第一手資料，才能更有效的控制成本。

1.3 客觀、準(zhǔn)確地做好項(xiàng)目可行性研究

專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用估算，分別測(cè)算土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。費(fèi)用測(cè)算采用的標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)匦星楹晚?xiàng)目實(shí)際情況，力求客觀準(zhǔn)確。根據(jù)成本費(fèi)用估算和銷售價(jià)格預(yù)測(cè)情況，采用銷售利潤(rùn)率或者成本利潤(rùn)率等指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目做出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和綜合分析，通過(guò)分析得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論和建議。

1.4 集體決策，理性投資

公司董事會(huì)依據(jù)上報(bào)的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場(chǎng)機(jī)制下，決策過(guò)程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)階段, 由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備都全部確定,其影響項(xiàng)目成本在90%以上，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵,就能取得事半功倍的效果。

2.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目盈利的保障。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要進(jìn)行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進(jìn)行對(duì)比，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。

2.2 加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)

要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實(shí)踐證明，限額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。

2.3 加強(qiáng)圖紙審核，控制設(shè)計(jì)變更

開發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)在每個(gè)單元頂層設(shè)計(jì)了一個(gè)弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為32層左右的高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個(gè)造型，經(jīng)過(guò)我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項(xiàng)工程節(jié)約費(fèi)用約250萬(wàn)元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來(lái)隱患。因此設(shè)計(jì)圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在工程各實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。

3 項(xiàng)目施工階段成本控制

3.1 認(rèn)真做好招投標(biāo)工作

招投標(biāo)是項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)選擇多家資質(zhì)高、信譽(yù)好、業(yè)績(jī)優(yōu)的施工單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對(duì)項(xiàng)目各承包單位的選擇要慎重,因?yàn)槭┕り?duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標(biāo)過(guò)程中對(duì)承包單位要嚴(yán)格進(jìn)行資格審查，認(rèn)真考察施工企業(yè)的業(yè)績(jī)、資質(zhì)、信譽(yù)和技術(shù)裝備等。在報(bào)價(jià)過(guò)程中，應(yīng)采用實(shí)物工程量清單報(bào)價(jià)方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準(zhǔn)確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標(biāo)單位對(duì)所有投標(biāo)單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報(bào)價(jià)。這樣就會(huì)使有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，將技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)確定招投標(biāo)雙方可接受的承包價(jià)格。

3.2 加強(qiáng)合同管理，避免工程索賠

施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價(jià)款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時(shí)，對(duì)于總包合同新清單規(guī)范要求采用固定單價(jià)合同，這就對(duì)開發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對(duì)于小型合同工程價(jià)款盡量采用固定總價(jià)，工程價(jià)款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

3.3 抓好甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購(gòu)管理

甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購(gòu)價(jià)格是影響工程成本的重要因素。按照所采購(gòu)材料設(shè)備的類型、數(shù)量、價(jià)值，能采用公開招標(biāo)的一定要公開招標(biāo)。對(duì)于一些零散材料、小型設(shè)備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

3.4認(rèn)真做好工程變更、洽商控制

在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)單位,應(yīng)建立工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工,確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性，其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。對(duì)于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時(shí)向市場(chǎng)詢問(wèn)現(xiàn)行價(jià)格。在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場(chǎng)價(jià)的今天,如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚,就無(wú)法進(jìn)行工程造價(jià)管理。

4 竣工結(jié)算階段成本控制

竣工結(jié)算是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價(jià)的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價(jià)工程師參照原招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程索賠文件、材料設(shè)備采購(gòu)價(jià)格、專業(yè)分包合同等，對(duì)施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行全面、認(rèn)真、嚴(yán)格的審核，同時(shí)也要委托資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程造價(jià)咨詢公司對(duì)施工單位提供的工程結(jié)算書進(jìn)行更專業(yè)、更全面、更嚴(yán)格的審核。對(duì)造價(jià)咨詢公司可以明確以造價(jià)審減額為基數(shù)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，以充分提高造價(jià)咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。

第5篇：地產(chǎn)成本控制范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)成本；成本控制

已經(jīng)過(guò)去的2011年，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，是極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等強(qiáng)有力的措施多管齊下。在政策嚴(yán)格執(zhí)行近一年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)部分指標(biāo)開始出現(xiàn)下行跡象，景氣指數(shù)也步入不景氣區(qū)間。受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，2011年以來(lái)，全國(guó)的土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年謹(jǐn)慎。據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年，30個(gè)重點(diǎn)城市中有六成以上城市的土地成金額、出讓面積同比均出現(xiàn)下滑。從土地成交均價(jià)來(lái)看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一線城市的土地成交均價(jià)降幅明顯，土地價(jià)格在持續(xù)調(diào)控下開始下滑。從建筑面積的增長(zhǎng)情況來(lái)看，據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年30城市土地成交面積的增幅相對(duì)2010年明顯放緩，可見，2011年三輪宏觀調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響也較明顯，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出現(xiàn)下跌；一線城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。這都表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著十分嚴(yán)峻的形勢(shì)。但是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不平衡現(xiàn)象，如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，發(fā)展實(shí)力比較雄厚，論單個(gè)項(xiàng)目的銷售金額，一線城市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)依然不可動(dòng)搖。而二、三線城市以及重點(diǎn)的四線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)起步較晚，但其本身的發(fā)展需求卻非常大，愿望也較為迫切，同時(shí)，在項(xiàng)目銷售規(guī)模上可挖掘空間也非常大，這對(duì)于二、三線城市以及重點(diǎn)的四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨于常態(tài)化的形勢(shì)下，努力拓展自己的生存和發(fā)展空間，以扎實(shí)的腳步前進(jìn)，也是一個(gè)很好的機(jī)遇。抓住這一機(jī)遇的有效手段之一就是要大力控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。

一、明確開發(fā)成本的構(gòu)成要素，科學(xué)合理地規(guī)劃成本合成，做好成本控制

以下筆者從房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的角度，談一些控制開發(fā)成本的措施。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成要素主要包含土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，　配套及其他收費(fèi)支出和管理費(fèi)用等幾個(gè)方面，對(duì)此要進(jìn)行嚴(yán)格控制，科學(xué)規(guī)劃。

（一）土地、土建、設(shè)備費(fèi)用

這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％?！∑渲凶钪匾氖峭恋刭M(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)　開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)　用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭　金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)　的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)　的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

（二）配套及其他收費(fèi)支出

主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10―15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

（三）管理費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

二、分解開發(fā)項(xiàng)目的成本因素，實(shí)行分階段成本控制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的階段性特點(diǎn)，對(duì)每個(gè)階段都實(shí)行成本控制是比較有效的成本管理手段。下面分別加以闡述。

（一）認(rèn)真做好項(xiàng)目開發(fā)成本的分析預(yù)測(cè)

成本預(yù)測(cè)是項(xiàng)目開發(fā)效益預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容，是企業(yè)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)事前控制的重要手段，成本預(yù)測(cè)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策起著決定性的作用。從時(shí)間上劃分，成本預(yù)測(cè)可分為先期成本預(yù)測(cè)和期中成本預(yù)測(cè)。先期成本預(yù)測(cè)，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)。一般說(shuō)來(lái)，先期成本預(yù)測(cè)包括兩方面內(nèi)容。其一是新項(xiàng)目決策前的成本預(yù)測(cè)，主要是為項(xiàng)目決策和開發(fā)方案的選擇提供承要依據(jù)其；二是新項(xiàng)目確定后，對(duì)計(jì)劃期成本水平的測(cè)算，這種測(cè)算過(guò)程實(shí)際上就是測(cè)算成本指標(biāo)與分析各種因素對(duì)成本的影響程度的過(guò)程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過(guò)程。

（二）做好設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

（1）提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

（2）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案一般需要的投資較多，但是其實(shí)施過(guò)程中的效益一般也比較好。投資回收期越短的設(shè)計(jì)方案越好。某項(xiàng)目，總建筑面積約537萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)提供近10萬(wàn)人口居住生活，采用架空平臺(tái)（蓋板）的設(shè)計(jì)理念，解決了用地與湘江之間高差和景觀、交通等的問(wèn)題。設(shè)計(jì)方案有有如下方法：

方法1：高層低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容積率。低覆蓋率能夠提升居住舒適度增加可售價(jià)值，同時(shí)節(jié)約土地成本。高度提升帶來(lái)了景觀價(jià)值及可售價(jià)格的提升，特別是對(duì)于濱江住宅類型的項(xiàng)目而言（表1）

方法2：優(yōu)化戶型配度。精簡(jiǎn)戶型種類，集中布置大、小戶型，突出各類戶型的優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)將140m2以上的大戶型和90m2以下小戶型各自獨(dú)立、分區(qū)布局，從而避免了不同購(gòu)買人群之間的不同生活習(xí)慣的相互干擾。這樣既能夠使大戶型相對(duì)安靜和私密，保障其高檔的居住品質(zhì)，又打造了高效、時(shí)尚的年輕人公寓。此外，戶型種類的精簡(jiǎn)，也帶來(lái)了管理成本的降低。

方法3：建筑的體表比與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)化。住宅類型全部改為板武建筑，剪力墻規(guī)整布置。與塔樓等其他類型住宅相比，板樓外表規(guī)整，周長(zhǎng)減小，建筑表面積減少，相應(yīng)減少建筑建造成本。經(jīng)過(guò)計(jì)算，同等戶型面積下，板樓比塔樓建筑外表面積大約減小約10%。此外，這種規(guī)則的平面便于剪力墻的規(guī)整布置，簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)計(jì)算。

方法4：優(yōu)化住宅下的蓋板設(shè)計(jì)。小區(qū)配套公共建筑板上板下布置的選擇，以幼兒園為例.對(duì)于幼兒園板下布重而言，有如下優(yōu)勢(shì)：①獨(dú)立柱基，減少基礎(chǔ)施工成本；②減少士方開挖量；③局部蓋板取消，④減少材料和施工成本；　減少板下不可售的建筑面積，提高建筑利用率。經(jīng)測(cè)算，幼兒園（按占地2000m2估算）板下布置相對(duì)板上布置共節(jié)約成本約482.6萬(wàn)元人民幣（圖1）。

方法5：建筑空間的綜合利用，提高建筑使用率。小區(qū)出入口位置的G層房間，由于靠近住戶，不適合用作嘈雜的商業(yè)和設(shè)備用房。但是，這些房間具有良好的通風(fēng)和采光，完全滿足城市物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，可用作物業(yè)管理用房。這種對(duì)地下輔助空間的綜合利用，大大提高了建筑綜合成本的使用率（圖2）。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

（5）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

（三）施工階段的成本控制

首先要確保整個(gè)施工過(guò)程符合規(guī)范性要求，包括招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等。其次要建立工程項(xiàng)目概預(yù)算控制制度，對(duì)概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項(xiàng)目的成本，按預(yù)算控制費(fèi)用支出；加強(qiáng)對(duì)概預(yù)算編制的審核，審查編制依據(jù)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、工程量計(jì)算、定額套用等是否真實(shí)、完整、正確；因工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)有完整的書面文件和其他相關(guān)資料，并經(jīng)財(cái)會(huì)部門審核后方可付款。再次要制定工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程，明確項(xiàng)目決策、概預(yù)算編制、價(jià)款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求。最后要制定切實(shí)可行的資金使用汁劃，既要能保證工程建設(shè)的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措。

值得一提的是工程監(jiān)理問(wèn)題，質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、　程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前沒(méi)有詳細(xì)地審查施工圖紙，使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一道斜梁并末及時(shí)更改，既給建設(shè)單位帶米了額外的經(jīng)濟(jì)損失，又增加了施工單位的技術(shù)難度，同時(shí)還降低了房屋使用的舒適度。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展，離不開今年宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策由抗通脹為主轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)為主的契機(jī)下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的表態(tài)是依然堅(jiān)持不放松。除了保障房外，今年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖?；仡?008年底的歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中也沒(méi)有涉及房地產(chǎn)，可事實(shí)是房地產(chǎn)對(duì)保增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的拉動(dòng)作用。因此，只要是在穩(wěn)增長(zhǎng)為主的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)就有望迎來(lái)一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境，企業(yè)需要的是少說(shuō)多做、埋頭精干，積極尋找應(yīng)對(duì)之策，做好成本控制。成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程，是整個(gè)公司降低成本，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化的核心工作。其能否順利推進(jìn)，需要房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視及參與項(xiàng)目員工的共同參與。每一個(gè)部門、每一個(gè)參與項(xiàng)目開發(fā)人員都應(yīng)視其為己任，充分認(rèn)識(shí)到成本領(lǐng)先的重要性和必要性，并且在日常工作中自覺地貫徹落實(shí)。只要本著精益求精的態(tài)度、科學(xué)的方法，一定可以把成本控制在較低的水平，真正實(shí)現(xiàn)成本控制給企業(yè)帶來(lái)的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]覃曉艷，王玉紅，何耀菊，吳立平；目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J]；長(zhǎng)春大學(xué)學(xué)報(bào)；2005年03期.

第6篇：地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；成本；問(wèn)題；對(duì)策

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適應(yīng)市場(chǎng)需求的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，提高利潤(rùn)率，達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高項(xiàng)目利潤(rùn)率、增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力的目的。

一、房地產(chǎn)工程成本管理中存在的主要問(wèn)題

1、不重視成本控制，成本控制人員素質(zhì)不高。一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理中，對(duì)成本控制重視度不夠，沒(méi)有切實(shí)有效的成本控制措施，成本控制責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，成本管理意識(shí)不強(qiáng)，缺乏法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)。沒(méi)有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成本管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才不多，一些成本管理人員不能適應(yīng)成本控制發(fā)展需要，積極充實(shí)成本管理的新知識(shí)、新經(jīng)驗(yàn)、新技術(shù)。

2、缺乏可操作的工程成本控制依據(jù)。工程成本的控制要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行。工程作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，由于其結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對(duì)單體工程項(xiàng)目制定出可操作的工程成本控制依據(jù)(目標(biāo)成本) 十分關(guān)鍵。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程目標(biāo)成本的制定過(guò) 于簡(jiǎn)單化和表面化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡(jiǎn)單地按照經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)目標(biāo)成本， 而忽略了該工程的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件以及工期的要求。在項(xiàng)目成本管理措施方面， 只有簡(jiǎn)單的規(guī)章，具體由誰(shuí)去做，怎樣做，做到什么程度都沒(méi)有規(guī)定。

3、缺乏完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。堅(jiān)持責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，獎(jiǎng)罰分明，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動(dòng)力。目前房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T、每個(gè)崗位責(zé)權(quán)利不相對(duì)應(yīng)，以至于無(wú)法考核其優(yōu)劣，出現(xiàn)了干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣的局面，獎(jiǎng)罰不分明。發(fā)生了責(zé)任上的問(wèn)題往往互相推諉， 無(wú)法考核其優(yōu)劣，這樣就會(huì)嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，給工程項(xiàng)目成本管理帶來(lái)不可估量的損失。

4、忽視工程項(xiàng)目“質(zhì)量成本”的管理和控制質(zhì)量?！?質(zhì)量成本” 分為內(nèi)部故障成本 (如應(yīng)建設(shè)單位要求返工、停工等引起的費(fèi)用)、外部故障成本(如承包商索賠等引起的費(fèi)用)。目前我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中尚未建立起對(duì)工程項(xiàng) 目質(zhì)量成本的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。

5、忽視工程項(xiàng)目“ 工期成本” 的管理和控制。工期目標(biāo)是工程項(xiàng)目管理三大主要目標(biāo)之一，房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)，順利向業(yè)主移交房產(chǎn)是取得 信譽(yù)的重要條件。工程項(xiàng)目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會(huì)引起成本的變化。 盲目地趕工期要進(jìn)度，會(huì)造成工程成本的陡然增加。

6、成本核算流于形式。在工程施工過(guò)程中，沒(méi)有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來(lái)，沒(méi)有階段成本分析，沒(méi)有分部分項(xiàng)成本分析，沒(méi)有實(shí)際成本與預(yù)算成本、 計(jì)劃成本的比較，因此對(duì)工程項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)意義不大。加上獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制不健全，獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí)，成本超支與個(gè)人收入不直接掛鉤，因此管理人員對(duì)成本控制情況并不十分關(guān)心。另外，部分工程邊設(shè)計(jì)，邊報(bào)批，邊施工，致使工程成本無(wú)法控制，導(dǎo)致工程成本嚴(yán)重超支。

二、成本控制實(shí)施步驟中的控制要點(diǎn)

1、強(qiáng)化施工項(xiàng)目成本控制意識(shí)，進(jìn)行全員管理。應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員的積極性，使項(xiàng)目管理人員真正認(rèn)識(shí)到施工成本管理的重要性?？啥ㄆ诨虿欢ㄆ诮M織員工學(xué)習(xí)、交流，對(duì)員工進(jìn)行考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部等各個(gè)部門，要做到全員參與，理順公司內(nèi)部各部 門之間的職責(zé)關(guān)系，相互協(xié)作，相互制約，責(zé)任分工明確，權(quán)力利益配套。

2、建立規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制。做好項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)工作，制定成本計(jì)劃。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理部在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)力，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)部門成員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期檢查和考評(píng)，有獎(jiǎng)有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)的控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常包括四個(gè)階段，即立項(xiàng)、規(guī)劃涉及、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷四個(gè)階段，不同階段發(fā)生的成本費(fèi)用也不盡相同，與此相對(duì)的，成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)也不相同。只有抓住各個(gè)階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)并對(duì)其進(jìn)行控制，該項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的成本才可能達(dá)到最小化，企業(yè)獲利的空間也相應(yīng)變大。

①立項(xiàng)階段

立項(xiàng)階段在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中所占的費(fèi)用比重很小，大約在1%左右，但是對(duì)整個(gè)成本控制的影響卻達(dá)到60%-70%，可見在立項(xiàng)階段成本控制的重要性。該階段發(fā)生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、可行性研究費(fèi)用、市政配套費(fèi)用等。立項(xiàng)階段要考察的重點(diǎn)是該項(xiàng)目的投資環(huán)境、地理位置、交通條件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等。對(duì)于土地方面發(fā)生的綜合費(fèi)用，企業(yè)可以選擇目前市場(chǎng)價(jià)值不大但是未來(lái)升值空間較大的地皮，這樣未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大約支付的成本； 對(duì)于可行性研究，企業(yè)盡量聘請(qǐng)專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，盡管費(fèi)用方面可能大于普通的投資機(jī)構(gòu)，但是獲得的報(bào)告準(zhǔn)確度也相對(duì)高一些，至于其他的配套費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量爭(zhēng)取國(guó)家或該地區(qū)的一些優(yōu)惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其實(shí)就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進(jìn)行全面的規(guī)劃和描述的階段，是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理與否，決定著整個(gè)成本的控制。該階段主要包括方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)等，當(dāng)然，在設(shè)計(jì)時(shí)要明確市政規(guī)劃的情況。方案設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮到可能某些地方發(fā)生變動(dòng)時(shí)的預(yù)備方案，這樣才能有備無(wú)患；施工圖設(shè)計(jì)主要就是嚴(yán)格按著之前的預(yù)算及設(shè)計(jì)圖的描述，按照相關(guān)部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購(gòu)時(shí)要進(jìn)行多家供應(yīng)商比較，選擇各方面都成熟的材料和設(shè)備。 市政設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)與政府進(jìn)行溝通和合作，提升周邊社區(qū)的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要提倡節(jié)儉意識(shí)，反對(duì)浪費(fèi)，反對(duì)重視技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守等現(xiàn)象。

③施工建設(shè)階段

該階段就是將設(shè)計(jì)圖紙變成現(xiàn)實(shí)的、成型的建筑產(chǎn)品。這一階段在質(zhì)量、期限等方面表現(xiàn)額尤其重要。在該階段房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法主要就是在施工時(shí)采用先進(jìn)的施工設(shè)備、科學(xué)的施工方案及物美價(jià)廉的材料等，施工建設(shè)階段的控制要點(diǎn)主要是招標(biāo)文件、施工單位、供應(yīng)商的選擇、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的審查等，招標(biāo)文件主要就是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設(shè)備的采購(gòu)可以經(jīng)過(guò)比較挑選供應(yīng)商，并且可以與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，這樣可以節(jié)省成本；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的審查就是在開工前或者開工時(shí)盡量爭(zhēng)取階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中存在的缺陷，盡量減少設(shè)計(jì)變更。

④市場(chǎng)營(yíng)銷階段

市場(chǎng)銷售階段就是房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，企業(yè)對(duì)其進(jìn)行銷售的過(guò)程，在這一階段對(duì)其控制的目的就是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收、達(dá)到設(shè)定的盈利目標(biāo)。 這一階段的成本控制要點(diǎn)主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動(dòng)等，營(yíng)銷廣告及營(yíng)銷活動(dòng)是這一階段的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想將商品房等在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售，就需要通過(guò)廣告和一系列的活動(dòng)讓大眾了解知道該開發(fā)項(xiàng)目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。

4、加強(qiáng)階段性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析及成本核算。階段性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析一般包括 地下室結(jié)構(gòu)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、裝修工程完工 ( 即項(xiàng)目竣工 )的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分 析。每一階段的完工標(biāo)志著這一階段成本的截止，必須作詳細(xì)的分析。通過(guò)分析項(xiàng)目成本支出的情況，找出項(xiàng)目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項(xiàng)目成本測(cè)算積累經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目竣工決算后，由項(xiàng)目部編制詳細(xì)的結(jié)算資料及成本資料交公司，由公司預(yù)結(jié)算部門對(duì)項(xiàng)目部的結(jié)算資料進(jìn)行審核，公司財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目成本資料進(jìn)行審核。公司對(duì)項(xiàng)目的盈虧情況作詳細(xì)審查， 確定項(xiàng)目的盈虧額。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價(jià)的控制，實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理，采用科學(xué)的工具和手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期的每一個(gè)階段的每個(gè)環(huán)節(jié)，都要有控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益?？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。認(rèn)真做好工程開發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；成本控制

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，對(duì)于成本的有效控制不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性運(yùn)行。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，在成本控制方面一般包括在投資決策階段的成本控制，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，在招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算以及營(yíng)銷等方面的成本控制，具體來(lái)說(shuō)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1 投資決策階段

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在取得一個(gè)項(xiàng)目之后，在開發(fā)之前要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做可行性的研究。在進(jìn)行可行性的研究過(guò)程中首先應(yīng)該由策劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從而提出可行性的建議，也就是說(shuō)這個(gè)建議一方面要滿足消費(fèi)者的需要，另一方面要讓企業(yè)獲得較高的利潤(rùn)，并且在這過(guò)程中需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行很好的定位。在分析目前市場(chǎng)中的狀況的基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，當(dāng)然在進(jìn)行調(diào)研以后，專業(yè)人士還要根據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查資料以及一些特有的方法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行資金的估計(jì)，也就是要進(jìn)行初步的預(yù)算。而決策者則要根據(jù)所提交的策劃報(bào)告對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)的地點(diǎn)以及時(shí)間還有所要用到的一些原料的價(jià)格，市場(chǎng)方面的需求以及所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的分析與研究，從產(chǎn)品定位角度說(shuō)明成本與產(chǎn)品的密切關(guān)系，并獲得高品質(zhì)，底成本的產(chǎn)品。或者滿足市場(chǎng)需求的低成本產(chǎn)品，從而正確的制定目標(biāo)成本與資金計(jì)劃，為以后的環(huán)節(jié)鋪路，并且為科學(xué)的成本控制打好基礎(chǔ)。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制的好不好，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段可以分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工設(shè)計(jì)三部分，當(dāng)然由于所在的階段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在設(shè)計(jì)招投標(biāo)的活動(dòng)中，可以將技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)方面的影響看作是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，也就是要組織多家單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，然后在過(guò)程中邀請(qǐng)多個(gè)專家進(jìn)行評(píng)標(biāo)，從而科學(xué)的選出最適合做項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，從而讓良好的設(shè)計(jì)降低成本；在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該對(duì)一些建筑原材料以及人力的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的估算，當(dāng)然在估算的過(guò)程中要保證所估算的數(shù)字不能夠超過(guò)的可行性報(bào)告里面的幅度；并且在施工圖的設(shè)計(jì)階段，對(duì)于施工圖要進(jìn)行完美詳細(xì)的編制，將工程方面的設(shè)計(jì)與工程預(yù)算結(jié)合起來(lái)，在保證有好的質(zhì)量的前提下降低工程造價(jià)。當(dāng)然為了達(dá)到這個(gè)目的，企業(yè)可以邀請(qǐng)比較專業(yè)的工程造價(jià)人員，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控，從而達(dá)到降低成本的目標(biāo)。

3 招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)中，招投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在很多的項(xiàng)目開發(fā)中都是這樣，為了保證找到最好的開發(fā)商以及找到最好的合作商，項(xiàng)目擁有者都會(huì)組織投招標(biāo)活動(dòng)。所以在整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，不管是在土地的競(jìng)拍還是在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以及提供材料方面都要進(jìn)行招投標(biāo)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)公司為了保證招投標(biāo)科學(xué)的進(jìn)行，所以就會(huì)將自己所要的東西委托給一家專門的招投標(biāo)公司，讓他們科學(xué)的組織招標(biāo)投標(biāo)，闡述合同條款的完善及可執(zhí)行來(lái)降低成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，盡量編制切實(shí)可行的閉口合同來(lái)減小施工階段的成本變動(dòng)，然后通過(guò)專業(yè)的評(píng)審團(tuán)的審判，找出最適合的合作企業(yè)。在進(jìn)行這樣的活動(dòng)的過(guò)程中不僅需要招投標(biāo)公司的努力，更需要企業(yè)部門的配合，從而讓整個(gè)活動(dòng)能夠科學(xué)有序的進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中需要將施工圖的預(yù)算作為招投標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)，在這方面對(duì)整個(gè)開發(fā)的成本進(jìn)行控制，然后在各個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的審核，從而讓整個(gè)成本的控制在一個(gè)良好的環(huán)境中發(fā)展也是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

4 施工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，施工也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)樵谶@個(gè)環(huán)節(jié)一些書面上的報(bào)告上的成本的控制都到了現(xiàn)實(shí)中去，也就是說(shuō)要在這個(gè)過(guò)程中將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)換成實(shí)際的成本。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于成本的控制也就非常關(guān)鍵，在遇到目標(biāo)偏離的時(shí)候要盡可能的進(jìn)行矯正，實(shí)現(xiàn)良性的循環(huán)，讓整個(gè)過(guò)程在一個(gè)可控制的范圍之內(nèi)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于設(shè)備以及原材料的質(zhì)量把關(guān)也是非常重要的，在這個(gè)階段的成本控制主要注意以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)于合同的控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該謹(jǐn)遵合同上的條款，增強(qiáng)全體的法律意識(shí)，保證合同的嚴(yán)密性。因?yàn)槿绻麑?duì)于合同不能夠很好的控制，那么在施工的過(guò)程中如果發(fā)生糾紛以及索賠的現(xiàn)象，就會(huì)對(duì)開發(fā)中的成本控制產(chǎn)生很大的影響，有可能會(huì)因?yàn)樗髻r導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的問(wèn)題，所以在施工的過(guò)程中需要對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂?，以免因?yàn)楹贤募m紛出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的成本浪費(fèi)。

（二）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的控制

在施工的過(guò)程中，如果由于在組織以及技術(shù)方面的缺陷，也有可能會(huì)導(dǎo)致成本的增加。例如在施工的時(shí)候施工人員不能夠按時(shí)按質(zhì)的去完成一些任務(wù)，或者是由于在組織方面由于簽證方面的原因造成的滯后，或者是由于一些原材料或者是別的材料的不過(guò)關(guān)導(dǎo)致問(wèn)題的出現(xiàn)，這些都有可能會(huì)引起工程造價(jià)的失控。所以在這個(gè)階段要注意組織方面的完善，要嚴(yán)格按照管理流程做事。并且在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于一些設(shè)備以及材料的價(jià)格也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，不要因?yàn)椴牧腺|(zhì)量的不過(guò)關(guān)造成一些不必要的損失，也應(yīng)該及時(shí)的把握原材料的價(jià)格，從而積極的做出應(yīng)變。而不是因?yàn)閷?duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的忽視而導(dǎo)致整個(gè)建安成本的增加，從而造成開發(fā)成本不可控。

5 竣工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，整個(gè)項(xiàng)目的最后階段也就是我們所說(shuō)的決算階段，這時(shí)候的工程造價(jià)已經(jīng)成為了實(shí)際的造價(jià)，所以在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候要根據(jù)造價(jià)管理的規(guī)定并且按照所簽訂的合同進(jìn)行價(jià)格的審核，一些該增的項(xiàng)目進(jìn)行增加，一些該刪減的項(xiàng)目進(jìn)行刪減，雙方應(yīng)該根據(jù)合同約定的結(jié)算方法，對(duì)于任何一筆費(fèi)用等進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)然在進(jìn)行控制的時(shí)候還要對(duì)結(jié)算的資料進(jìn)行完整性及有效性審查，包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘及圖片資料審查，只有通過(guò)審查符合合同約定要求的結(jié)算資料才能作為竣工結(jié)算的組成部分。從而避免因弄虛作假或其它因素影響增加成本。從而讓整個(gè)開發(fā)的過(guò)程都處于一種科學(xué)的可控的范圍之內(nèi)，通過(guò)科學(xué)的計(jì)價(jià)以及最終的審核，讓成本得以控制。

6 房產(chǎn)營(yíng)銷以及期間費(fèi)用控制

在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，營(yíng)銷費(fèi)用及期間費(fèi)用也不容忽視，它所占比例約為開發(fā)總成本的5%～10%。在營(yíng)銷的過(guò)程中所涉及的部門很多，并且有很多部門的人員都進(jìn)行了職能的控制，這也是成本控制的一個(gè)重要方面。例如對(duì)于一些銷售人員的銷售費(fèi)用的控制，對(duì)于一些售樓的銷售承諾以及對(duì)于售后方面的糾紛也要進(jìn)行一定的控制。在這段時(shí)間對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的期間費(fèi)用也應(yīng)該進(jìn)行一個(gè)合理并且科學(xué)的控制，期間費(fèi)用包括項(xiàng)目管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目稅費(fèi)、配套費(fèi)等等，如何運(yùn)用好財(cái)務(wù)杠桿、合理避稅、延展各項(xiàng)驗(yàn)工及款項(xiàng)的支付時(shí)間等手段來(lái)降低成本，對(duì)于產(chǎn)生的一些人工以及財(cái)務(wù)還有行政方面的用費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以免出現(xiàn)超支以及別的方面的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進(jìn)行開發(fā)的過(guò)程中能夠做到科學(xué)的預(yù)算，完美的決算，并且在開發(fā)的過(guò)程中做到有效的控制與管理，那么在整個(gè)開發(fā)的過(guò)程中資金的流動(dòng)就會(huì)合理，當(dāng)然開發(fā)能夠獲得最大的成功。

參考文獻(xiàn)

第8篇：地產(chǎn)成本控制范文

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增，這客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義進(jìn)行了分析，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的整體提升帶來(lái)有益的理論思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問(wèn)題；策略

引言

成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來(lái)說(shuō)意義重大，房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，涉及到的項(xiàng)目投資周期都較長(zhǎng)，開發(fā)專業(yè)性也要求較高，這就對(duì)企業(yè)成本控制水平提出了更高的要求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個(gè)行業(yè)供求形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)以及行業(yè)環(huán)境的巨變，企業(yè)在成本控制方面的短板已越來(lái)越明顯，在這種背景之下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的提高，這成為了企業(yè)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的工作，首先需要我們了解房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業(yè)更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業(yè)制定更加合理科學(xué)的成本控制策略。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成主要包括以下幾塊：一方面是土地購(gòu)置價(jià)款，隨著我國(guó)地價(jià)的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的很大比例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這部分成本一般占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本20%左右，目前房地產(chǎn)每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來(lái)說(shuō)包括了營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業(yè)用于營(yíng)銷策劃支出的費(fèi)用，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本控制的重要意義體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面可以有助于企業(yè)提升收益水平，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)收益的提升，在房地產(chǎn)企業(yè)收入乏力的情況下，控制成本支出對(duì)于企業(yè)收益來(lái)說(shuō)更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業(yè)優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費(fèi)，提升資源的使用效率，減少企業(yè)資金閑置或浪費(fèi)，加快資金的周轉(zhuǎn)；成本控制可以將那些無(wú)用成本支出降低甚至消除，幫助企業(yè)更加科學(xué)合理的管理有限資源，這將對(duì)企業(yè)的快速發(fā)展起到重大的推進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平整體偏低，也存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題不能很好地解決就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本控制效果的持續(xù)下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在成本控制方面，存在著一個(gè)嚴(yán)重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時(shí)俱進(jìn)，落后的成本控制理念導(dǎo)致了這一工作開展出現(xiàn)了很多的偏差。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制工作也存在著重視不足的問(wèn)題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者將工作重心放在了如何開拓市場(chǎng)、獲取市場(chǎng)份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒(méi)有意識(shí)和認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的不重視，也造成在企業(yè)內(nèi)部成本控制方面沒(méi)有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業(yè)整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個(gè)問(wèn)題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學(xué)、合理的成本控制度。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有根據(jù)成本控制工作開展的需要，制定出來(lái)相應(yīng)完善的成本控制制度，在企業(yè)實(shí)際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結(jié)果這就放大了個(gè)人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，可以說(shuō)成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業(yè)所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當(dāng)，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當(dāng)?shù)脑挘秃茈y對(duì)企業(yè)成本支出進(jìn)行有效的管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段比較單一，大多是根據(jù)涉及到的項(xiàng)目投資來(lái)粗略估算成本，然后再進(jìn)行成本分解，這種成本控制手段在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境多變的背景下就顯得過(guò)于僵化，因?yàn)樗鼪](méi)有考慮到項(xiàng)目建設(shè)中環(huán)境變化對(duì)成本支出可能會(huì)帶來(lái)的影響，結(jié)果導(dǎo)致可能某些成本本來(lái)能節(jié)省下來(lái)，卻依然被支出，給企業(yè)造成不必要的浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具體策略

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的各種問(wèn)題，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要做好企業(yè)內(nèi)部成本控制管理工作，首先需要正確認(rèn)識(shí)到成本內(nèi)部控制的重要性，在管理觀念上要與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)成本控制存在的問(wèn)題要及時(shí)處理和解決，具體問(wèn)題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設(shè)等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產(chǎn)企業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來(lái)指導(dǎo)成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續(xù)提升。在具體理念方面，成本控制關(guān)鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個(gè)員工都認(rèn)識(shí)到自身所承擔(dān)的成本控制責(zé)任，并積極努力的進(jìn)行成本控制。全面控制原則是指成本控制應(yīng)貫穿企業(yè)運(yùn)作的各個(gè)方面，具體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制要貫穿于每一個(gè)項(xiàng)目投資的整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)、籌備、開發(fā)、銷售等過(guò)程，努力減少每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對(duì)于企業(yè)成本控制取得成效來(lái)說(shuō)必不可少，制度設(shè)計(jì)以及執(zhí)行是企業(yè)成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)需要引入成本控制診斷體系，全面分析現(xiàn)有成本控制方面存在的不足，在依據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際來(lái)制定可操作性強(qiáng)的相關(guān)制度。成本控制制度還應(yīng)具有適用性、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，將管理制度相關(guān)內(nèi)容納入到崗位職責(zé)的界定中去，讓每一個(gè)員工都能夠根據(jù)制度要求開展自身的工作，從而實(shí)現(xiàn)成本全員的有效控制。

3.創(chuàng)新成本控制手段

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要做到不斷創(chuàng)新，根據(jù)此項(xiàng)工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過(guò)方法的創(chuàng)新來(lái)形成一個(gè)科學(xué)的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。從具體方法來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是要引入全面預(yù)算、精益生產(chǎn)、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制效果的提升。

隨著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭遇的挑戰(zhàn)增多，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展成長(zhǎng)是十分重要的一環(huán)。為了更好的在激烈的市場(chǎng)環(huán)境生存、發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)認(rèn)清企業(yè)成本控制中存在各種問(wèn)題，然后對(duì)于這些發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合成本控制相關(guān)理論，不斷進(jìn)行成本策略探索創(chuàng)新，制定符合企業(yè)實(shí)際的成本控制制度，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的持續(xù)下降，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（作者單位：綠地集團(tuán)重慶置業(yè)有限公司）

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[3] 劉通.房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)和完善內(nèi)部審計(jì)工作的有效策略分析[J]；財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）；2012年02期

第9篇：地產(chǎn)成本控制范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

1.2.2 目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過(guò)程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說(shuō)的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過(guò)程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

1.2.5 動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說(shuō)的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項(xiàng)目開發(fā)前期成本

項(xiàng)目開發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會(huì)選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)

房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略

3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過(guò)程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過(guò)程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說(shuō)來(lái)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢(shì)

首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過(guò)大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢(shì)和重要內(nèi)容。