土地買賣合同精選(九篇)

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第1篇：土地買賣合同范文

2021年房屋土地買賣合同三

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！

甲方（賣方）：

乙方（買方）：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在______市______區(qū)______路______小區(qū)____號樓___單元____室（建筑面積______平方米，儲藏室_____平方米，產(chǎn)權證號___________）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關的土地使用權同時出賣給乙方（附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖）.

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫______________；即人民幣小寫_________.

三、乙方在簽訂本合同時，支付定金____________，即小寫_________.

四、乙方支付定金之日起___個月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）.

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）.

六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關稅費由___方承擔.

七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額.

八、甲方應在_______前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等.

九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向?qū)Ψ街Ц禵_______元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款.

十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺（型號：_______），空調(diào)兩臺（型號：___________），熱水器（型號：_________），浴霸（型號：________），飲水機（型號：________），音響兩臺（型號：___________），晾衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設施，等讓與乙方（含在房屋價值內(nèi)）.

十一、本合同一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效.

十二、附加條款：________________________________________________________________________________________________________

甲方（賣方）：

（印）

身份證號：

住址：

電話：

年

月

日

乙方（買方）：

（?。┥矸葑C號：

住址：

電話：

年

月

日

房屋土地買賣合同【二】

第一章

總則

第一條

本合同當事人雙方：

出讓人：中華人民共和國_______?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）______市（縣）_____________；

受讓人：_____________________________________________________.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本

著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同.

第二條

出讓人根據(jù)法律的授權出讓土地使用權，出讓土地的所有權屬中華人民共和國.國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其

他按中華人民共和國法律規(guī)定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益.地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權出讓范圍.

第二章

出讓土地的交付與出讓金的繳納

第三條

出讓人出讓給受讓人的宗地位于________________________，宗地編號為__________，宗地總面積大寫

________________________平方米（小寫_____________平方米），其中出讓土地面積為大寫

__________________________平方米（小寫___________平方米）.宗地四至及界址點座標見附件《出讓宗地界址圖》.

第四條

本合同項下出讓宗地的用途為____________________________________________.

第五條

出讓人同意在___年___月___日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓方同意在交付土地時該宗地應達到本條第___款規(guī)定的土地條件：

（一）達到場地平整和周圍基礎設施___通，即通_______________________________.

（二）周圍基礎設施達到___通，即通____________________________，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和基礎地上物

狀況如下：______________________________________.

（三）現(xiàn)狀土地條件.

第六條

本合同項下的土地使用權出讓年期為_________________，自出讓方向受讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦

出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算.

第七條

本合同項下宗地的土地使用權出讓金為每平方米人民幣大寫_____________________元（小寫___________

元）；總額為人民幣大寫_____________________元（小寫____________________元）.

第八條

本合同經(jīng)雙方簽字后___日內(nèi)，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫____________________元（小寫

__________元）作為履行合同的定金.定金抵作土地使用權出讓金.

第九條

受讓人同意按照本條第____款的規(guī)定向出讓人支付上述土地使用權出讓金.

（一）本合同簽訂之日起___日內(nèi)，一次性付清上述土地使用權出讓金.

（二）按以下時間和金額分___期向出讓人支付上述土地使用權出讓金.

第一期

人民幣大寫_________________元（小寫______元），付款時間：___年___月___日之前.

第二期

人民幣大寫_________________元（小寫______元），付款時間：___年___月___日之前.

第

期

人民幣大寫_________________元（小寫______元），付款時間：___年___月___日之前.

分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息.

第三章

土地開發(fā)建設與利用第十條

本合同簽訂后___日內(nèi)，當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》所標示座標實地驗明各界址點界樁.受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自

改動，界樁遭受破壞或移動時，受讓人應立即向出讓人提出書面報告，申請復界測量，恢復界樁.

第十一條

受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應符合下列要求：

主體建筑物性質(zhì)___________________；

附屬建筑物性質(zhì)___________________；

建筑容

積

率___________________；

建

筑

密

度___________________；

建

筑

限

高___________________；

綠

地

比

例___________________；

其他土地利用要求_______________________________________.

第十二條

受讓人同意在本合同項下宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后無償移交給政府：

（1）_______________________；

（2）_______________________；

（3）_______________________.

第十三條

受讓人同意在___年___月___日之前動工建設.

不能按期開工建設的，應提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時間最長不得超過一年.

第十四條

受讓人在受讓宗地內(nèi)進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應按有關規(guī)定辦理.

受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地.

第十五條

受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內(nèi)，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地

登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權.

出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發(fā)《國有土地使用證》.

第十六條

受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動，不得損害或者破壞周圍環(huán)境或設施，使國家或他人遭受損失的，受讓人應負責賠

償.

第十七條

在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依

法辦理有關批準手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金，辦理

土地變更登記.

第十八條

政府保留對本合同項下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附

著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行.

第十九條

出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權

的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償.

第四章

土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第二十條

受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權后，有權將本合同項下的全部或部分

土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈與）剩余年期土地使用權時，應當經(jīng)出讓人認定符合下列第__款規(guī)定之條件：

（一）按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；

（二）按照本合同約定進行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件.

第二十一條

土地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓、抵押合同；土地使用權出租期限超過六個月的，出租人和承租人也應當簽訂書

面出租合同.

土地使用權的轉(zhuǎn)讓、抵押及出租合同，不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定.

第二十二條

土地使用權轉(zhuǎn)讓，本合同和登記文件中載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使

用年限后的剩余年限.本合同項下的全部或部分土地使用權出租后，本合同和登記文件中載明的權利、義務仍由受讓人承擔.

第二十三條

土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地使用權

隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押.

第二十四條

土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方應在相應的合同簽訂之日起30日內(nèi)，持本合同和相應的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同及

《國有土地使用證》，到土地行政主管部門申請辦理土地登記.

第五章

期限屆滿第二十五條

本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公

共利益需要收回本合同項下土地的，出讓人應當予以批準.

出讓人同意續(xù)期的，受讓人應當依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費.

第二十六條

土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請或者雖申請續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準的，受讓人應當交回《國有土地使用

證》，出讓人代表國家收回土地使用權，并依照規(guī)定辦理土地使用權注銷登記.

第二十七條

土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續(xù)期的，本合同項下土地使用權和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持

地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著

物，恢復場地平整.

第二十八條

土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒有批準續(xù)期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，

但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償.

房屋土地買賣合同【三】

賣方（以下簡稱甲方）：

買方（以下簡稱乙方）：

雙方經(jīng)充分協(xié)商，就乙方向甲方購買綜合樓和使用房屋占用范圍內(nèi)的土地的相關事宜，達成如下協(xié)議：

一、購買的標的：

1、本協(xié)議購買的標的為甲方坐落在__市幸福路中段建設村一組集體綜合樓一棟五層，房屋面積20__余平方米，以房產(chǎn)證標注為準.

二、甲方于

年

月

日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用.甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收.

三、總價款

綜合樓價格每平方米人民幣480元，總價款（含房屋占用范圍內(nèi)的土地）為人民幣

元.

四、付款方式、期限及交房期：

第二條：甲方同意乙方在20__年12月31日前一次性償還尚欠甲方的藥品款柒仟元整（7000.00元）.

五、甲方的權利和義務：

1、甲方需將該房屋交付給乙方，并保證該房屋上不存在任何抵押及債務；

2、向乙方交付綜合樓及房屋占用范圍內(nèi)的土地的各種批準文件、權屬憑證；

3、結(jié)清綜合樓的所有債務，并在他人因綜合樓及其房屋占用范圍內(nèi)的土地向乙方主張權利時承擔全部責任；

7、收取本協(xié)議所約定的購買款.

房屋土地買賣合同【四】

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買商品房，甲乙雙方達成如下協(xié)議：

第一條

甲方用地依據(jù)及商品房坐落位置

甲方以_________方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權.

〔土地使用權出讓合同號／土地使用權劃撥批準文件號〕為_________.

劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓批準文件號為_________.

土地使用權證號為_________，土地面積為_________.地塊規(guī)劃用途為_________，土地使用權年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止.

甲方經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，〔現(xiàn)定名／暫定名〕_________，主體建筑物的性質(zhì)為_________，屬_________結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為_________層.工程建設規(guī)劃許可證號為_________.

本房屋位于_________市_________區(qū)（縣）_________路_________號_________樓_________層_________室，施工進度情況參照由甲方提供的照片；房屋所在樓房共有_________單元_________層，乙方所購房屋以自然習慣計數(shù)處于_________單元_________層，朝向為_________，房屋結(jié)構(gòu)為_________，房屋用途為_________.

第二條

面積確認及面積差異處理

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以〔建筑面積〕〔套內(nèi)建筑面積〕（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理.

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定.

合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準.

商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進行處理：

1．雙方自行約定：_________.

2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，乙方有權退房.

乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息.

乙方不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由乙方補足；超出3％部分的房價款由甲方承擔，產(chǎn)權歸乙方.產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由甲方返還乙方；絕對值超出3％部分的房價款由甲方雙倍返還乙方.

產(chǎn)權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝——————————————_100％

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議.

第三條

甲方出售的樓宇須經(jīng)_________市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格，如質(zhì)量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將乙方付款在三十天內(nèi)退回.

第四條

價格與費用

甲方與乙方約定按下述第_________種方式計算該商品房價款：

1．按建筑面積計算，該商品房單位為（_________幣）每平方米_________元，總金額（_________幣）_________元整.

2．按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（_________幣）每平方米_________元，總金額（_________幣）_________元整.

3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（_________幣）_________元整.

4．_________.

除上述房價款外，甲方依據(jù)有關規(guī)定收取下列稅費：

1．代收_________，計（幣）_________元整；

2．代收_________，計（幣）_________元整；

3．_________.

上述代收稅費合計（幣）_________元整.

第五條

價格與費用調(diào)整的特殊約定

該商品房出現(xiàn)下列情況之一時，房價款和代政府收取的稅費可作相應調(diào)整：

1．由于該商品房屬于政府定價的預售商品房，有權批準單位最后核定的價格與本合同第四條規(guī)定的價格不一致，按政府有關部門最后核定的每平方米價格調(diào)整.

2．預售商品房開發(fā)建設過程中，甲方代政府收取的稅費標準調(diào)整時，按實際發(fā)生額調(diào)整.

3．_________.

第六條

付款時間約定

乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金（_________幣）_________元整，并按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的_________銀行（帳戶名稱：_________，帳號：_________）；

1．_________年_________月_________日前支付全部房價款的_________％，計（幣）_________元；

2．_________年_________月_________日前支付全部房價款的_________％，計（幣）_________元；

3．_________.

第七條

交接商品房時的付款額約定

在雙方交接該商品房時，乙方累計支付的款額應當占全部房價款的_________％，計（幣）_________元.其余房價款在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦完權屬登記手續(xù)之日起_________天內(nèi)付清.

第八條

乙方逾期付款的違約責任

乙方如未按本合同第六條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息.自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天至實際付款之日止，月利息按_________計算.逾期超過_________天后，即視為乙方履行本合同.屆時，甲方有權按下述第_________種約定，追究乙方的違約責任：

1．終止合同，乙方按累計應付款的_________％向甲方支付違約金.甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償.

2．乙方按累計應付款的_________％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行.

3．_________.

第九條

交付期限

甲方應當在_________年_________月_________日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第_________種條件，并符合本合同約定的商品房交付乙方使用：

1．該商品房經(jīng)驗收合格.

2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格.

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格.

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件.

5．_________.

除房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)依法作出不予過戶決定外，上述房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移日期以_________（市／區(qū)／縣）房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準.

上述房地產(chǎn)風險責任自該房地產(chǎn)_________（權利轉(zhuǎn)移／轉(zhuǎn)移占有）之日起轉(zhuǎn)移給乙方.

如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過三百六十天，特殊原因是：

（1）人力不可抗拒的自然災害；

（2）施工中遇到異常的困難及重大技術問題不能及時解決的；

（3）其它非甲方所能控制的事件.

上述原因必須經(jīng)_________市有關主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用.

交付時，甲方提交建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《_________市建設工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù).

甲方同意按《建設工程質(zhì)量管理辦法》、《_________市建設工程質(zhì)量條例》及有關規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修.

第十條

甲方逾期交付的違約責任

除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息.按本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_________個月內(nèi)胺_________利率計算；自第_________個月起，月利息則按_________利率計算.逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任：

1．終止合同，甲方按乙方累計已付款的_________％向乙方支付違約金.乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲乙方據(jù)實賠償.

2．甲方按乙方累計已付款的_________％向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行.

3．_________.

第十一條

交接

商品房達到交付使用條件后，甲方應當書面通知乙方辦理交付手續(xù).雙方進行驗收交接時，甲方應當出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單.所購商品房為住宅的，甲方還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》.甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由甲方承擔.

由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_________.

因本房屋所有權轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納.

第十二條

關于產(chǎn)權登記的約定

甲方應當在商品房交付使用后_________日內(nèi)，將辦理權屬登記需由甲方提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案.如因甲方的責任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第_________項處理：

1．乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起_________日內(nèi)將乙方已付房價款退還給乙方，并按已付房價款的_________％賠償乙方損失.

第2篇：土地買賣合同范文

受讓方（乙方）： 身份證號：

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商并經(jīng)村委同意，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：

一、轉(zhuǎn)讓地塊概況

1、該地塊位于 ____________________，土地面積為__________平方米。

2、現(xiàn)該地塊的用途為農(nóng)業(yè)用地。

二、轉(zhuǎn)讓方式

1、甲、乙雙方通過自愿協(xié)商，經(jīng)村委同意，通過貨幣買賣形式無償轉(zhuǎn)讓。

2、土地轉(zhuǎn)讓總價為人民幣大寫：__________萬元（￥：元）。

三、付款方式：

雙方在簽訂協(xié)議之日，乙方一次性支付給甲方土地轉(zhuǎn)讓款人民幣大寫：__________萬元，本土地轉(zhuǎn)讓屬一次性買賣處理。

四、本合同簽訂后，甲方就所轉(zhuǎn)讓的該宗土地的土地使用權及與土地使用權有關的其他權利、權益及收益等均歸乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用賠償款、青苗補償?shù)扰c土地使用權有關的全部權益均歸乙方享有，甲方不得以任何理由提出異議。

五、該土地轉(zhuǎn)讓后雙方均確認無爭議事情發(fā)生，并保證不發(fā)生任何事端。

六、違約責任：如甲方違約，則按賣價總金額3倍賠償乙方。

七、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，村委留一份。

甲 方(簽名)：

第3篇：土地買賣合同范文

乙方：________________________

丙方：________________________

經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：

一、地塊概況

1、該地塊位于 __________，土地面積為________平方米（折________畝）。宗地四至及界址點座標詳見附件國有土地使用證。

2、現(xiàn)該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。

二、轉(zhuǎn)讓方式

1、甲方保證通過土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業(yè)、住宅用地。

2、土地的轉(zhuǎn)讓價為__________萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發(fā)補償費、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費、青苗補償費、空中或地下的管線（水、電、通訊等）遷移費和土地管理費]，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣__________萬元。

3、乙方同意按以下時間和金額分二期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的__________%，計人民幣__________萬元 ，付款時間及條件：雙方簽訂協(xié)議書，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后_______天內(nèi)支付；第二期，付清余款，計人民幣__________萬元，付款時間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權出讓協(xié)議， 取得該土地的國有土地使用證后______個工作日內(nèi)支付。

4、為保證前款第一期地價款的及時支付，丙方同意提供兩宗土地的國有土地使用權作為抵押擔保，抵押的土地 使用權面積為__________平方米（詳見成國用（ ）字第__________號和成國用（ ）字第__________號），抵押擔保的范圍與 甲方承擔的責任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當?shù)赝凉懿块T辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至 乙方取得機投鎮(zhèn)________畝土地的國有土地使用證之日止。

5、該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關稅費返還及政策協(xié)調(diào)。項目開發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計后，項目凈利潤率超過_______%的，超過部分凈利潤乙方同意與甲方五五分成。

三、違約責任

1、甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計_______萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起________個工作日內(nèi)支付此款。

2、乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權處置已付定金。

3、甲方應對乙方承擔連帶責任。

四、其他

1、在掛牌出讓過程中，乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關營業(yè)稅等均由甲方承擔。

2、乙方的開發(fā)建設應依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關手續(xù)。

3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應的補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

4、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。

5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。

第4篇：土地買賣合同范文

    （1）出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

    （2）買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定人代為進行。單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。

    （3）房地產(chǎn)買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。這是指房地產(chǎn)買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。

第5篇：土地買賣合同范文

隨著社會主義新農(nóng)村建設的不斷推進，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農(nóng)村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟所有。根據(jù)我國土地管理法等相關規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實踐中，在對農(nóng)村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。

二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定

《物權法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/p>

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)28號）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴禁炒賣土地的通知》（199939號）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

三、最高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產(chǎn)隊所有?！弊罡咴河?984年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻?，國務院及有關部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定

關于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無權的人訂立的合同，被人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應根據(jù)當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當事人的約定，法律規(guī)定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形

農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規(guī)定，應認定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準。

法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；

無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權利人追認，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應當認定買賣無效。

非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。

2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形

農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。

農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達到國家規(guī)定的標準，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續(xù)。

已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。

第6篇：土地買賣合同范文

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。，全國公務員共同天地

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。二、產(chǎn)權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。，全國公務員共同天地

三、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

四、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

第7篇：土地買賣合同范文

合同立協(xié)雙方：

賣方（以下簡稱甲方）：_________________________________________

買方（以下簡稱乙方）：_________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購買標準廠房和使用配套場地達成如下協(xié)議，以資共同遵守。

一、 基本情況：

1、 乙方購買甲方坐落在_________市_______________區(qū)（縣）_____________路_________弄（新村）______________支弄_____________號________號廠房______層，廠房建筑面積_____________平方米，并配套場地______________平方米，按房產(chǎn)證為準。

2、 土地使用權限為_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實際年限按產(chǎn)權證。

3、 廠房區(qū)域東側(cè)在_______米內(nèi)、南側(cè)到_________米內(nèi)、西側(cè)到_________米內(nèi)、北側(cè)到__________米內(nèi)。

二、 廠房價格及其它費用：

1、 廠房價格每平方米人民幣______________________元（大寫），總價（含人民幣土地價格）人民幣_______________________________元（大寫）。

2、 土地使用稅費按國家有關規(guī)定由_______方每年支付給有關部門。

3、 乙方在甲方園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費每年人民幣___________________元（大寫）。

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 廠房總價分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣________________萬元（大寫）。

（1）________年_____月____日前甲方把廠房通過有關部門驗收合格后交付乙方使用，同時乙方在收到甲方廠房后支付人民幣__________________萬元（大寫）；

（2）其余房款應在甲方辦妥相關產(chǎn)權交易后（以產(chǎn)權交易中心核發(fā)產(chǎn)權證之日為準）6日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負責。

2、 以上付款以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付均可，逾期交款處以滯納金按銀行利息的二倍，如乙方逾期超過三個月不付款，甲方有權終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按廠房和土地總價的10%計；若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋?、廠房抵押給任何第三方，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方所有的購房款，并按廠房和土地總價10%支付給乙方作為違約金。

四、 其他規(guī)定：

1、 甲方在辦理好產(chǎn)權證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費用契稅、工本費等由乙方負責支付。

2、 乙方所購產(chǎn)權房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本廠房地址進行工商注冊。

3、 廠房內(nèi)土地屬批租，廠區(qū)內(nèi)按現(xiàn)有的設施配套使用給乙方，未經(jīng)有關部門同意，不得擅自搭建簡易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理搭建秘備的簡易棚手續(xù)。

4、 乙方所購房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染、高用電量的項目。

5、 乙方在所購房屋內(nèi)組織生產(chǎn)、經(jīng)營或生活必須遵紀守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項規(guī)定費用。

6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請，甲方予以協(xié)助辦理，增容費用由乙方向有關部門按規(guī)定交納。

7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補充確定，與本合同具有同等法律效力。

8、 甲方在完成售房的全過程后，則乙方有權支配和使用該廠房，甲方無權干涉。

9、 本廠房的質(zhì)量保修期為交付后一年內(nèi)有效。

相關的合同范本·買賣合同的定義(什么是買賣合同)·英文版買賣合同·標準商品買賣合同·貨物買賣合同·車輛汽車買賣合同·水果買賣合同五、 本合同主體及責任：

1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔保責任)

六、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

代表（ 簽名蓋章）： 代表（ 簽名蓋章）：

第8篇：土地買賣合同范文

一、購買房地產(chǎn)存在一定風險，請消費者結(jié)合自身經(jīng)濟狀況，謹慎選擇，慎重落定。

二、簽署認購書前，買方應認真查閱并理解以下文件，賣方應提供查閱便利并解答：

1、土地使用權出讓合同書及其補充協(xié)議或《房地產(chǎn)證》；

2、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》；

3、《房地產(chǎn)預售許可證》；

4、主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖；

5、賣方與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》；

6、《臨時業(yè)主公約》；

7、正式的房地產(chǎn)買賣合同文本及其補充協(xié)議；

8、一手樓購房指引。

認購書正文

賣方：

資質(zhì)證書編號：

聯(lián)系人：　聯(lián)系電話：

委托機構(gòu)：

備案證書編號：

聯(lián)系人：　聯(lián)系電話：

買方：

身份證/護照號碼： 聯(lián)系電話：

公司或機構(gòu)名稱：

聯(lián)系人：　聯(lián)系電話：

委托人：

身份證/護照號碼： 電話：

第一條

買方自愿認購賣方　項目的第 棟 單元 層　號房（以下稱“本房地產(chǎn)”），用途為公寓/住宅/別墅/辦公/商業(yè)/廠房/ ；套內(nèi)建筑面積　平方米，以上面積為預售測繪面積/竣工測繪面積。土地使用期限自　年月日起至　 年月日止。

第二條

本房地產(chǎn)總價款為人民幣/港幣　 億　 仟　 佰　 拾　 萬　 仟　 佰　拾　 元（小寫　元）。按套內(nèi)建筑面積計算，單價為每平方米人民幣/港幣元。

第三條

買方愿意采取下列第 種方式付款：

（一）一次性付款；

（二）分期付款；

（三）向銀行借款方式付款。

第四條

簽訂本認購書時，買方應向賣方支付定金人民幣/港幣　 佰　 拾　 萬　 仟　 佰（小寫　元）。

簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同（以下稱“買賣合同”）后，買方已付的定金自動轉(zhuǎn)為購房款的一部分。

第五條

自簽訂本認購書之日起日內(nèi)，買賣雙方應簽訂正式的買賣合同。買賣合同一旦簽訂，本認購書的效力即行終止。

若買賣雙方未在約定的時間內(nèi)簽訂買賣合同，除非買賣雙方書面同意本認購書時效延期，否則本認購書的效力即行終止，本房地產(chǎn)可另行出售。

如因買方原因?qū)е沦I賣合同無法在約定時間內(nèi)簽訂，買方已付定金不予退還。

如因賣方原因?qū)е沦I賣合同無法在約定時間內(nèi)簽訂，賣方應雙倍返還買方已付定金。

本認購書在履行過程中發(fā)生糾紛時，由買賣雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，循法律途徑解決。

第六條

本認購書自買賣雙方簽訂時起生效。本認購書一式份，買方執(zhí)　 份，賣方執(zhí)　 份，機構(gòu)執(zhí)份。

賣方（簽章）： 買方（簽章）：機構(gòu)（簽章）：

第9篇：土地買賣合同范文

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談談認識。

一、房屋買賣合同效力認定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務院的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質(zhì)要件就在特定當事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1、關于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定合同有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，故合同應認定無效。 更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定。看待這一問題，究其實質(zhì)是如何認定宅基地的權利性質(zhì)，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。

我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地使用權人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權呢？筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

物權法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權同時轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的，在實現(xiàn)該抵押權時，宅基地使用權同時轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采地隨房走。

應該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權與農(nóng)村村民的房屋所有權。城市居民出售擁有所有權的住房，法律并未設置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設部規(guī)定已售公房上市應當向國家或產(chǎn)權單位補交一部分土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規(guī)定的標準，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標準，可以經(jīng)過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護是采取嚴格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會再恢復到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。關于宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請一處宅基地”?？傊?，筆者認為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認定有效為宜。

2、關于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關部門批準和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務院《關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產(chǎn)權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。

3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產(chǎn)權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產(chǎn)權登記，則應根據(jù)雙方產(chǎn)權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應當認定為已經(jīng)交付，所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產(chǎn)權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產(chǎn)權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經(jīng)權屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題

在現(xiàn)實生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c。上述交易活動中，對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：

第一種觀點認為bc之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權過戶，a仍然是該房屋的真正所有權人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。

另一種觀點認為，b與c之間簽訂的合同應是有效合同，根據(jù)最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。”由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時起，b事實上已對該房屋享有物權的職能即占有、使用、收益和處分的權利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，雙方的買賣行為應受法律的保護，雙方所簽訂的房屋買賣合同應當認定為合法、有效。

筆者贊同第二種觀點，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權，標的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當然，c為了標的物的產(chǎn)權有效轉(zhuǎn)移，使標的物的產(chǎn)權無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權過戶，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權過戶。在實際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標的物過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給c，通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。

五、拆遷戶對拆遷安置房屋進行買賣時其合同效力及相關問題法律分析

拆遷安置房屋買賣時尚未領取權屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權理論出發(fā)，結(jié)合民法誠實信用原則和不動產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關問題進行分析。

與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進行交易時尚未領取權屬證書，土地使用權性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點紛呈，做法不一。

實例一，XX年9月8日,原告華某與被告應某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米,總價款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告領取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領取任何權屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強制性法律規(guī)定，要求確認雙方買賣協(xié)議無效。

實例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。

未領取權屬證書房屋（預購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題

要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權行為和物權行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認為法律禁止訂立預購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預售商品房在取得權屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應當明令禁止。其實，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預售房再轉(zhuǎn)讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的物作為標的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認識到不動產(chǎn)登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區(qū)分預售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領取權屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。

誠然，當前造成一些地方房價飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認定合同無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預購房買賣的原因眾多，一味禁止預購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會在一定范圍內(nèi)達到抑制房價的作用，但一個成熟的市場經(jīng)濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調(diào)節(jié)。

總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在前已經(jīng)領取了房屋權屬證書，應當確認買賣合同的效力。

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時是否屬于擅自處分，現(xiàn)實生活中相當多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當另一方對約定的價格不滿意，這種情形則不構(gòu)成無權處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應予以保護，而房屋共有人之損失可以向無權處分人主張侵權賠償。理由在于：

1、善意取得制度作為各國普遍實行的一項維護交易安全的民事制度，其適用對象不僅限于動產(chǎn)，也應包括不動產(chǎn)。因為不動產(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權處分問題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應當允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權。不動產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買賣合同時，被告房屋尚未領取權屬證書，原告也無從審查不動產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當時合理的市場價格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務所造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位，應當說原告在一系列過程中是善意且無過失的。

2、從利益衡量角度觀之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認合同無效，則會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權。若合同無效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時適用締約過失追究被告責任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護善意第三人的利益，則交易中大量的合同會被認定為無效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場信用。不利于市場信用機制的建立，也不符合市場經(jīng)濟對交易便捷的基本要求。

拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效

拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國有劃撥土地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準許轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。”基于這一規(guī)定，有觀點認為，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后，如未到有關部門辦理報批手續(xù)，則買賣合同未生效。對此，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不得轉(zhuǎn)移。”因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報批、登記后才生效（這與擔保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時沒有履行報批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當事人訂立合同之物權變動的目的無法實現(xiàn)。

拆遷安置房屋買賣交易實例中，雙方對買賣合同的報批、登記手續(xù)都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進行，而房管部門也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權發(fā)證審批同時進行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準、登記手續(xù)的影響。

三、正式簽訂房屋買賣合同時，應具備哪些條件？

根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關法律規(guī)定，正式簽訂房屋買賣合同應具備以下條件：

①購房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國民法通則》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動(包括房屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額巨大，也很復雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應)由他的法定代表人，或者征得他的法定人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護人民事活動。不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定人民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與其精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定人，或者征得他的法定人的同意。所以當購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時，必須由他的法定人(即監(jiān)護人)來，或者征得法定人的同意，否則買賣行為是無效的。

②售房者必須有銷售房屋的權利，如果售房者為企業(yè)的話，那么在該企業(yè)的經(jīng)營范圍中必須有房地產(chǎn)銷售這一項，因為企業(yè)法人必須在核準登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營。目前各地對商品房的銷售實行許可證制度，如北京市對外銷的商品房實行外銷許可證，內(nèi)銷的商品房實行內(nèi)銷許可證，預售的商品房還要辦理預售許可證。售房單位必須辦理銷售的許可證后，才允許將商品房上市銷售。所以，如果售房者銷售的商品房未辦理有關的銷售許可證，那么售房者無權銷售商品房。

(3)售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示

房屋買賣合同應該是雙方在平等的基礎上，共同協(xié)商的結(jié)果。購房者在選好房后，準備購買時，售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對此，購房者有權對合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項提出修改意見和增加補充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下簽訂合同。

目前，售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本，其中內(nèi)容當事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補充。

(3)合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強制效力，任何單位和個人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購房者和售房者在合同中約定，購房者所應交納稅費一律免繳，該條款就違反有關的稅法，因而合同中的此項條款無效。

(4)合同不得違反國家利益和社會公共利益