房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估； 教學(xué)設(shè)計； 會計專業(yè)

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，資產(chǎn)評估在產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)管理等方面的重要性日漸突出。資產(chǎn)評估的理論和方法不僅是評估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識，而且也是會計類專業(yè)的學(xué)生所需掌握的基本知識。

《資產(chǎn)評估學(xué)》課程為會計專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課。本課程的教學(xué)目的在于通過講授資產(chǎn)評估的基本理論、基本方法以及評估實務(wù)，使學(xué)生了解各類資產(chǎn)評估的基本方法、技巧以及資產(chǎn)評估的具體程序，并通過案例分析、實踐性教學(xué)等方式使學(xué)生具有較強的分析和解決實際問題的能力。

一、資產(chǎn)評估學(xué)的課程特點

資產(chǎn)評估學(xué)是會計專業(yè)的一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課，相較于會計專業(yè)其他專業(yè)課來說，該課程具有以下特點：

1.知識涉及面廣。 資產(chǎn)評估課程不僅要介紹資產(chǎn)評估的要素、價值類型、評估目的和評估方法，同時還要對會計中介紹的各項資產(chǎn)進行評估，既進行單項資產(chǎn)評估也進行整體資產(chǎn)評估。評估過程中既需要運用專業(yè)的資產(chǎn)評估知識和方法進行評估，同時也需要用到會計學(xué)、財務(wù)管理、建筑學(xué)的相關(guān)知識。因此，本課程的學(xué)習(xí)相對于其他會計課程難度較大，學(xué)生不僅需要先修會計學(xué)、財務(wù)管理等課程，并且在評估過程中涉及到的相關(guān)其他內(nèi)容需要學(xué)生進行自學(xué)。

2.知識實踐性強。 資產(chǎn)評估學(xué)課程具有較強的實踐性，理論教學(xué)為實踐教學(xué)服務(wù)，理論教學(xué)指導(dǎo)實踐教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生具有一定的實務(wù)評估能力。目前，大部分院校只注重資產(chǎn)評估課程的理論教學(xué)，沒有開展實踐教學(xué)，學(xué)生僅有理論知識，難以進行資產(chǎn)評估的實務(wù)操作。因此，應(yīng)進行資產(chǎn)評估的模擬實踐，從編制評估計劃到現(xiàn)場調(diào)查、收集資料以及評定估算等程序進行模擬實踐，通過模擬實踐提高學(xué)生的實踐水平，增強學(xué)生學(xué)習(xí)本課程的興趣，提高教學(xué)效果。

二、資產(chǎn)評估學(xué)的基本內(nèi)容及課時安排

資產(chǎn)評估學(xué)通常包括三個組成部分，資產(chǎn)評估的基本理論、各項資產(chǎn)的評估實務(wù)以及資產(chǎn)評估報告。

三、資產(chǎn)評估學(xué)重點及難點內(nèi)容的教學(xué)方法

資產(chǎn)評估的重點及難點內(nèi)容概括為：資產(chǎn)評估的基本方法、機器設(shè)備評估、房地產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估以及實踐教學(xué)五個部分。

1.資產(chǎn)評估基本方法的教學(xué)方法―演示教學(xué)法

資產(chǎn)評估的基本方法是資產(chǎn)評估中非常重要的內(nèi)容，包括市場法、收益法和成本法，這部分內(nèi)容的知識點較為抽象，學(xué)生在學(xué)習(xí)時有些知識難以理解。因此，需要通過選用恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法，讓學(xué)生很好的掌握各種方法的基本內(nèi)容。演示教學(xué)法作為一種現(xiàn)代教學(xué)方法，具有傳統(tǒng)教學(xué)方法不可比擬的優(yōu)勢，這種教學(xué)方法通過多媒體課件進行授課，課件中綜合各種圖表、數(shù)據(jù)、視頻、圖像等教學(xué)材料，不僅增加了知識的信息量，同時也有利于學(xué)生增加對知識的感性認(rèn)識和理性認(rèn)識，從而加深學(xué)生對教學(xué)知識的理解和掌握。例如，在講授市場法時，直接講述市場法的基本內(nèi)容，難以讓學(xué)生真正了解市場法；如果通過圖片選擇一個活躍的市場，給出市場上的各種交易信息，配以圖表列出評估對象和參照物的各種指標(biāo)，讓學(xué)生自己來對評估對象和參照物進行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學(xué)生對學(xué)習(xí)的興趣，同時也讓學(xué)生很好地掌握了這種評估方法。

2.機器設(shè)備評估的教學(xué)方法―演示教學(xué)法和案例教學(xué)法

機器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估中重要并且難以掌握的內(nèi)容，通過演示教學(xué)法讓學(xué)生了解機器設(shè)備的基本構(gòu)造、機器設(shè)備的成本組成以及機器設(shè)備評估的常用方法；通過案例教學(xué)法讓學(xué)生掌握各種評估方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用。案例教學(xué)法能夠?qū)崿F(xiàn)理論與實踐的結(jié)合，通過提供實務(wù)案例給學(xué)生進行模擬實踐，不僅可以加深學(xué)生對理論的理解，同時也可以增強學(xué)生的思維能力和實際操作能力，培養(yǎng)學(xué)生遇問題能自己解決的能力。例如，在介紹機器設(shè)備常用評估方法成本法時，可以通過如下案例讓學(xué)生理解成本法的基本應(yīng)用。

案例：某被評估設(shè)備購建于2008年6月，賬面原值100萬元，2011年6月對該設(shè)備進行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10萬元，2012年6月對該設(shè)備進行評估，評估基準(zhǔn)日為2012年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①2008年至2012年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的評估價值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬元）

2）估算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實體性貶值率

實體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實體性貶值

實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本

1000×12=12000（元）

第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬元

6）估算經(jīng)濟性貶值率

經(jīng)濟性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經(jīng)濟性貶值

經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產(chǎn)價值

待評估資產(chǎn)的價值=重置成本-實體性貶值-功能性

貶值-經(jīng)濟性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬元）

3.房地產(chǎn)評估的教學(xué)方法―互動教學(xué)法和案例教學(xué)法

互動教學(xué)法是在老師的帶領(lǐng)下，教師和學(xué)生平等交流，教師根據(jù)授課內(nèi)容，采用啟發(fā)、提問、討論等教學(xué)形式，來共同學(xué)習(xí)課程內(nèi)容。房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的難點內(nèi)容，涉及內(nèi)容多，首先要讓學(xué)生理解房地產(chǎn)的基本特點，然后才能介紹房地產(chǎn)的評估方法。因此，在介紹房地產(chǎn)的基本特點時可以采用互動教學(xué)法，例如，講述房地產(chǎn)的特性時，以我們上課的教室為例，讓學(xué)生討論我們的教室作為房地產(chǎn)有什么特性。再如，講述房地產(chǎn)價格的影響因素時，列出所處城市各類房地產(chǎn)的價格，讓學(xué)生討論都有哪些因素影響了房地產(chǎn)的價格。

講述房地產(chǎn)基本評估方法時則需要采用案例教學(xué)法，比如，介紹假設(shè)開發(fā)法可以通過如下例子來說明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤為成本的15%，有關(guān)稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

分析如下：

1）完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）

2）建筑成本及專業(yè)費：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬元）

3）有關(guān)稅費：

8667.8×5% = 433.4（萬元）

4）目標(biāo)利潤為：

（地價+2891）×15% = 15%地價+433.7萬元

5）估算地價：

地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

地價=4269.3（萬元）

4.企業(yè)價值評估的教學(xué)方法―演示教學(xué)法和案例教學(xué)法

演示教學(xué)法介紹企業(yè)價值的組成部分，案例教學(xué)法講述企業(yè)價值評估的基本方法。這部分內(nèi)容在其他資產(chǎn)價值評估之后進行學(xué)習(xí)，可以通過一個綜合性較好的案例，讓學(xué)生評估企業(yè)作為整體的價值；然后在評估各要素資產(chǎn)的價值；最后比較企業(yè)整體價值和各要素資產(chǎn)價值之和是否相等。例如：某企業(yè)進行整體資產(chǎn)評估。經(jīng)預(yù)測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩(wěn)定在200萬的水平上。該企業(yè)資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)，其評估值分別為200萬元、790萬元和520萬元，該企業(yè)負(fù)債的評估價值為40萬元。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%。

比較企業(yè)整體價值和企業(yè)單項資產(chǎn)匯總價值。首先，采用收益法計算企業(yè)整體價值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬元）

其次，采用成本法計算企業(yè)單項資產(chǎn)匯總價值：180+830+480-20=1470（萬元）

通過以上計算可以得出，企業(yè)整體資產(chǎn)的價值不等于單項資產(chǎn)的價值之和。

5.實踐教學(xué)的教學(xué)方法―情境教學(xué)法和案例教學(xué)法

實踐教學(xué)是綜合教學(xué)部分，不僅要求學(xué)生了解資產(chǎn)評估的基本程序，同時也要求學(xué)可以對模擬企業(yè)進行評估。通過情境教學(xué)法讓學(xué)生演示資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，編制資產(chǎn)評估計劃。然后可以安排學(xué)生去某個企業(yè)參觀，現(xiàn)場調(diào)查企業(yè)待評估資產(chǎn)狀況，收集評估所需資料，根據(jù)收集到的資料來確定采用何種評估方法進行評定估算，一切準(zhǔn)備就緒，編制和提交評估報告。不能企業(yè)參觀的學(xué)校，也可以通過案例教學(xué)達(dá)到實踐教學(xué)的目的。

資產(chǎn)評估學(xué)屬于邊緣性學(xué)科，要達(dá)到好的教學(xué)效果，必須采用適合的教學(xué)方法。在教學(xué)過程中不斷改進和創(chuàng)新各種教學(xué)方法，以取得最佳的教學(xué)效果。

參考文獻(xiàn)

[1] 程玉英、張偉、鄧郁.《資產(chǎn)評估學(xué)》案例教學(xué)方法探討[J].科技經(jīng)濟市場.2009（10）

第2篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

［關(guān)鍵詞］估價機構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價;風(fēng)險防范

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應(yīng)樹立較強的風(fēng)險意識，規(guī)范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點。房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定審慎進行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評估機構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補正:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③選定的評估機構(gòu)與評估報告上簽章的評估機構(gòu)不符;④評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說明或者補正的情形。同時該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評估資質(zhì);④評估程序嚴(yán)重違法。對當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風(fēng)險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風(fēng)險存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險。在《資產(chǎn)評估法》、2015版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內(nèi)部進行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場查勘時評估師沒有認(rèn)真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)基本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這些情形都會成為案件當(dāng)事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險估價結(jié)果不公正。主要是指由于估價方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對立，估價對象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點。《規(guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導(dǎo)致估價錯誤的，不但會損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會對估價機構(gòu)、估價師的經(jīng)濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu估機構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風(fēng)險規(guī)避及防范措施

4.1提高評估專業(yè)人員風(fēng)險防范意識和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風(fēng)險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業(yè)人員的法律知識培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險意識。其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產(chǎn)司法評估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)。在司法拍賣估價中的風(fēng)險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進一步規(guī)范評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險越來越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險金，通過社會其他機構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我國早在《司法鑒定機構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，能幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風(fēng)險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價機構(gòu)及估價專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險事項，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟獲得不斷發(fā)展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價工作中的風(fēng)險防范工作。要從房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評估專業(yè)人員兩個方面做好風(fēng)險把控工作。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身而言，要加強內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強對評估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對于評估專業(yè)人員來講，要牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻(xiàn):

［1］王學(xué)哲.論司法鑒定中房地產(chǎn)估價工作的風(fēng)險防范［J］．中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產(chǎn)司法拍賣及估價［J］．中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2017(2):73－77.

［3］陳艷.房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范風(fēng)險策略探討［J］．住宅與房地產(chǎn)，2019(22):8.

第3篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu)，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達(dá)集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價及各類宗地地價，房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。

基準(zhǔn)地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價，并參與了其它省市基準(zhǔn)地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進步一等獎；業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價入股房地產(chǎn)的評估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規(guī)需要進行的房地產(chǎn)估價。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認(rèn)為A級土地估價機構(gòu)，是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗，熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)，能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估，資產(chǎn)補償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評估機構(gòu)(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機構(gòu)，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國土資源部，建設(shè)部，財政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時準(zhǔn)確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評估機構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽。目前，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機構(gòu)。從事過各類資產(chǎn)評估項目，并與境外評估機構(gòu)進行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗。在長期的房地產(chǎn)評估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗，熟悉并掌握國際公認(rèn)的評估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來，各省市基準(zhǔn)地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準(zhǔn)地價的制定方法的豐富經(jīng)驗，并對基準(zhǔn)地價的數(shù)字化，標(biāo)準(zhǔn)化有獨到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟，財會，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準(zhǔn)地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長自己的知識與經(jīng)驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局2004年的北京地價監(jiān)測

北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監(jiān)測點的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學(xué)了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進入到這個知識的領(lǐng)域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關(guān)北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現(xiàn)自己。我們在這次項目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會經(jīng)歷。

第4篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

關(guān)鍵詞：公允價值 資產(chǎn)評估 監(jiān)管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計量模式，歷史成本長期以來一直占據(jù)著會計計量屬性的主導(dǎo)地位。但隨著資本市場的快速發(fā)展，利率、匯率、金融衍生產(chǎn)品價格的波動幅度日益增大，企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境越來越不穩(wěn)定，所提供的信息難以如實反映企業(yè)的現(xiàn)時價值，也無法反映市場價格變動對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響，財務(wù)信息的相關(guān)性逐漸降低，給報表使用者尤其是投資者進行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價值計量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發(fā)達(dá)國家早已開始采用公允價值計量。目前，公允價值計量已成為世界大多數(shù)國家普遍采用的會計準(zhǔn)則，我國也從2007年起將公允價值模式引入了新的會計準(zhǔn)則中。

公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?？梢姡蕛r值不是現(xiàn)實交易價格，而是意欲交易的雙方達(dá)成（主要是通過評估來加以確定）現(xiàn)行交易的價格。一般而言，人們將公允價值的確定基礎(chǔ)分為三個層次：資產(chǎn)或負(fù)債有活躍市場時的報價；資產(chǎn)或負(fù)債有同類資產(chǎn)或負(fù)債活躍市場時的報價；采用評估技術(shù)（涉及現(xiàn)金流、折現(xiàn)率、收益期的判斷）。不難看出，公允價值的實質(zhì)是在一個較為成熟、有效的環(huán)境中對資產(chǎn)或負(fù)債以當(dāng)前市場為依據(jù)確定其價值，如果缺乏市場價格則需要應(yīng)用各種估價技術(shù)確定其價值，即評估師需要將時刻變化的市場、影響資產(chǎn)價值的各種因素等“綜合”在某一時點的價值判斷中，模擬市場來確定資產(chǎn)的價值。因此，資產(chǎn)評估就是為委托者提供有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債在特定條件下的價值信息的行為，“價值”是其核心概念，其基本特征與公允價值計量的內(nèi)涵高度一致。

公允價值環(huán)境下資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評估過程中，評估價值的公允性值得關(guān)注。如美爾雅集團，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值高達(dá)16569萬元，評估升值幅度高達(dá)72%，值得注意的是，該公司的抵債資產(chǎn)實質(zhì)并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團以767197.8平方米的土地使用權(quán)償還對西寧特鋼的應(yīng)付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對這項重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項土地使用權(quán)的評估價為18155.12萬元，而對該項土地使用權(quán)的賬面價值只字未提，投資者又從何了解抵債資產(chǎn)的質(zhì)量呢？在對以機器設(shè)備等固定資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)的評估中，本應(yīng)考慮到減值、折舊等因素而使評估價略低于賬面價，但有的卻是評估價值接近甚至超過了所抵欠款的數(shù)額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產(chǎn)的機器設(shè)備和雪苑賓館房產(chǎn)沖抵對上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產(chǎn)的機器設(shè)備賬面價值為1260萬元，而評估價為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務(wù)數(shù)額基本接近；雪苑賓館房產(chǎn)賬面價值為1126萬元，其評估價為1300萬元，略高于相沖抵的債務(wù)額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標(biāo)等無形資產(chǎn)的評估價值因人而異，因此，購買商標(biāo)權(quán)被很多上市公司的大股東當(dāng)成了償還債務(wù)的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產(chǎn)評估價值之所以高出市場價幾倍甚至十幾倍，在于評估機構(gòu)是在基于較好的業(yè)績基礎(chǔ)上來進行估價的，但最后這些資產(chǎn)卻沒有達(dá)到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地?fù)p害了投資者的利益。

（二）企業(yè)合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動股改方案，同時，為了重組保殼，寧波銀億控股集團以承擔(dān)部分債務(wù)為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經(jīng)發(fā)取得上市公司的控股權(quán)，在協(xié)議成為S*ST蘭光控股股東的同時，并計劃注入旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。不過，銀億房產(chǎn)100%股權(quán)溢價增值率為285.82%，評估后的資產(chǎn)溢價達(dá)到將近3倍。除了未考慮仲裁結(jié)果的影響而樂觀地將一些項目產(chǎn)生的長期應(yīng)收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權(quán)投資評估結(jié)果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達(dá)到113%。該項資產(chǎn)增值成為導(dǎo)致凈資產(chǎn)最終評估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產(chǎn)全部出讓，浙商集團等以每股3.9元價格以地產(chǎn)認(rèn)購*ST亞華定向增發(fā)的11.71億股股權(quán)，定向增發(fā)之后，ST亞華總股本變?yōu)?4.43億股，公司資產(chǎn)包括0.8億元現(xiàn)金及五家房地產(chǎn)公司股權(quán)，這五家房地產(chǎn)公司截止2007年9月30日凈資產(chǎn)9.14億元，評估值45.68億元，評估增值36.54億元，增值率高達(dá)400％。此外，重組方注入的資產(chǎn)2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實際上，評估增值36.54億元要在未來三年內(nèi)（2007年9月30日起）實現(xiàn)，平均每年要實現(xiàn)凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實現(xiàn)收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業(yè)績累計僅實現(xiàn)凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應(yīng)在2010年實現(xiàn)，但是公司報告中并未對此予以說明或作出承諾。我們由此質(zhì)疑，為何2010年的業(yè)績不予承諾？若業(yè)績發(fā)生變化，近一半的未實現(xiàn)收益的評估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產(chǎn)。根據(jù)正和股份2006-2008年的評估報告顯示，公司在2007年置入的商業(yè)地產(chǎn)的估值三年基本未發(fā)生任何變化，2007年正和股份確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為579萬元，而2008年確認(rèn)的變動損益為-264萬元，在房價高峰的2007年以及隨后房價跌落的2008年這一商業(yè)背景下，其地產(chǎn)估值為何沒有發(fā)生變動？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計的事務(wù)所又發(fā)生了變更。2007年年報披露，宜華地產(chǎn)于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產(chǎn)只有1.3億元，但評估作價6.23億元，評估值溢價3.79倍，即宜華集團在將廣東宜華注入宜華地產(chǎn)時獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產(chǎn)時被認(rèn)定為非同一控制下的企業(yè)合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價值核算損益，但宜華地產(chǎn)編制年報時必須對廣東宜華的以賬面價值為基礎(chǔ)的損益調(diào)整為公允價值的損益。此時正是房價最高峰，任何房地產(chǎn)當(dāng)時的估值絕對不會低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報只會虧損，不會盈利，那么宜華地產(chǎn)2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報中不難看出，盡管房地產(chǎn)都發(fā)生了溢價，但宜華地產(chǎn)僅抬高了待開發(fā)地塊的價值，明顯壓低開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本的價值，將其賬面價值等同于公允價值，原因在于宜華集團對2007-2009年宜華地產(chǎn)業(yè)績作了承諾，如果將開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品價值調(diào)上去，等于將成本調(diào)上去，則以后盈利壓力非常大?？梢哉f，如果沒有宜華集團及宜華地產(chǎn)人為壓低廣東宜華開發(fā)成本和產(chǎn)品，則宜華地產(chǎn)2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產(chǎn)重組事項提交股東大會審議，涉及注入資產(chǎn)的有87家，賬面值合計1727.89億元，經(jīng)評估后的資產(chǎn)價值為2748.77 億元，評估增值率平均為59.08%，其中注入資產(chǎn)價值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評估后資產(chǎn)價值1073.15億元。若不計長江電力，其余86家的資產(chǎn)經(jīng)評估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會的57個項目中，55個項目涉及關(guān)聯(lián)交易，占總數(shù)的96.49%，其中53個項目均進行了評估，49個項目中置入資產(chǎn)直接以評估結(jié)果定價。2009年度經(jīng)并購重組委審核通過的案例中，以評估結(jié)果為基礎(chǔ)定價的占92.98%，其中以評估結(jié)果直接定價的占85.96%；涉及直接資產(chǎn)交易的上市公司重大資產(chǎn)重組案例100%進行了資產(chǎn)評估，其中92%以上的資產(chǎn)交易定價直接使用評估結(jié)果。不難看出，資產(chǎn)評估已成為上市公司資產(chǎn)重組定價的核心。

截止2010年4月，全國資產(chǎn)評估機構(gòu)已達(dá)3500余家（孫樹明，2010），注冊資產(chǎn)評估師3萬多人，資產(chǎn)評估從業(yè)人員達(dá)到8萬多人，由證監(jiān)會和財政部聯(lián)合批準(zhǔn)的從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)有70家。就我國的價值評估行業(yè)執(zhí)業(yè)情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗收工作：1999年由中國資產(chǎn)評估協(xié)會進行的全行業(yè)清理整頓的檢查、抽查及驗收工作和2004年由財政部組織的全國范圍的對資產(chǎn)評估行業(yè)進行的全面檢查工作。2004年檢查的內(nèi)容主要包括評估機構(gòu)設(shè)立條件和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。檢查結(jié)果數(shù)據(jù)顯示：全國不涉及證券業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)共3355家，檢查中發(fā)現(xiàn)問題的就達(dá)到了1871家，占總數(shù)的55.8%，暴露的問題總數(shù)達(dá)到5130個。所有問題中，執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題4125個，所占比例最大，為80.41%；評估機構(gòu)不符合設(shè)立條件的有565個，占11.01%。2007年9月，中評協(xié)了82號文件，要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會對其會員進行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查。本次檢查是資產(chǎn)評估行業(yè)第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團體會員及其11家分所作為檢查對象，共抽查資產(chǎn)評估機構(gòu)正式出具的122份評估報告，其中抽查價值評估報告82份，占抽查報告總數(shù)的67%以上，抽查無形資產(chǎn)評估報告15份，占抽查報告總數(shù)的12％以上，主要根據(jù)現(xiàn)有的準(zhǔn)則、規(guī)范著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規(guī)范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監(jiān)會近年來對證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格資產(chǎn)評估機構(gòu)的檢查所得出的結(jié)論來看，本次檢查中所涉及的本質(zhì)問題更為突出，主要包括評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量、事務(wù)所內(nèi)部治理等。隨后，在2009年全國性的資產(chǎn)評估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產(chǎn)的評估增值率顯著高于出售資產(chǎn)的評估增值率、少數(shù)評估機構(gòu)對于整體資產(chǎn)的評估結(jié)論以及單項資產(chǎn)的具體評估政策方面選擇性地使用評估方法、部分項目評估方法的選用以及評估結(jié)果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動權(quán)、交易的目的、資產(chǎn)的性質(zhì)、交易的關(guān)聯(lián)性、重組方案設(shè)計的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價機制的正常運作。這些情況的出現(xiàn)，除了新準(zhǔn)則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)監(jiān)管亟待加強和提高。

1.治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，缺少獨立性。評估業(yè)務(wù)的委托主體錯位及評估機構(gòu)組織結(jié)構(gòu)沒有真正獨立，使得評估師在執(zhí)行業(yè)務(wù)的時候缺少獨立性。在所有者（評估委托人）、經(jīng)營者（被評估資產(chǎn)占有方）、注冊資產(chǎn)評估師（評估人）構(gòu)成的三方契約關(guān)系中，注冊資產(chǎn)評估師接受委托人的委托對經(jīng)營者持有的資產(chǎn)或負(fù)債進行評估。只有當(dāng)注冊資產(chǎn)評估師能夠完全依據(jù)事實對公允價值作出正確判斷和評估，并能夠不受任何影響地出具評估報告時，所作出的評估結(jié)果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產(chǎn)占有方與注冊資產(chǎn)評估師三者形成的委托關(guān)系下，注冊資產(chǎn)評估師相對于資產(chǎn)占有方是獨立的，即所有者是“委托人”，事務(wù)所是“人”，管理當(dāng)局與事務(wù)所之間不存在任何契約或利益關(guān)系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評估業(yè)務(wù)的委托人實際上是公司的管理當(dāng)局，而董事會決定評估費用的權(quán)力又被管理當(dāng)局控制，因此聘任、解聘事務(wù)所的真正權(quán)力掌握在管理層手中，委托主體的錯位極大影響了注冊資產(chǎn)評估師的獨立性。同時，部分從會計師事務(wù)所分立出來的評估機構(gòu)實際上沒有真正獨立，部分合并成立的評估機構(gòu)合并后治理結(jié)構(gòu)沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨立性重要“保障”的內(nèi)控體系也未予以真正地實施。因此，如何在資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管中保持注冊資產(chǎn)評估師的獨立性，減少相關(guān)方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對隨意更換評估師的行為予以更加嚴(yán)格的監(jiān)管（既包括對“接下家”的評估機構(gòu)的監(jiān)管，也包括對委托方的監(jiān)管），尤其在公允價值環(huán)境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨立地出具評估報告是監(jiān)管亟待解決的首要問題。

2.規(guī)范體系不完善，缺乏相應(yīng)的機制。截止2009年，財政部、中評協(xié)等已陸續(xù)了包括2項基本準(zhǔn)則、8項具體準(zhǔn)則、2項評估指南、6項指導(dǎo)意見在內(nèi)的18項評估準(zhǔn)則并頒布實施了一系列辦法，包括《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（中評協(xié)[2005]18號）、《會員誠信檔案管理辦法》（中評協(xié)[2006]96號）、《資產(chǎn)評估行業(yè)談話提醒辦法》（中評協(xié)[2006]97號）、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》（中評協(xié)[2006]98號）、《以財務(wù)報告為目的的評估指南》（中評協(xié)[2007]169號）、《關(guān)于從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機構(gòu)有關(guān)管理問題的通知》（財企[2008]81號）和《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)信息報備管理辦法》等，初步建立了統(tǒng)一的制度平臺，形成了較為完整的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。但迄今為止，注冊資產(chǎn)評估師法及資產(chǎn)評估法尚未出臺，很難從法律上賦予資產(chǎn)評估的地位及明確權(quán)利和義務(wù)，且《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―無形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―評估程序》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―工作底稿》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―機器設(shè)備》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―不動產(chǎn)》和《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》等資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的內(nèi)容也過于簡單，難以為評估師及評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為提供真正意義上的指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督。因此，應(yīng)抓緊制定相應(yīng)的法律法規(guī)，進一步完善準(zhǔn)入、退出和懲戒機制，繼續(xù)推動資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的建設(shè)，形成完整的法律規(guī)范體系。

加強資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管有效性的對策建議

（一）借鑒國際經(jīng)驗以逐步完善準(zhǔn)則體系

美、英等發(fā)達(dá)國家應(yīng)用公允價值較早，在評估方面的經(jīng)驗較多，因此，我國應(yīng)吸收、借鑒國際資產(chǎn)評估行業(yè)的經(jīng)驗和做法（如為了保護中小股東的合法權(quán)益，實行少數(shù)股東聘請資產(chǎn)評估中介機構(gòu)制度），結(jié)合我國公允價值運用的實際情況積極參與國際協(xié)調(diào)，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的資產(chǎn)評估法律法規(guī)及準(zhǔn)則、指南等來對原則性條款進行更詳細(xì)的解釋（如，除現(xiàn)行準(zhǔn)則要求外，增加披露資產(chǎn)評估機構(gòu)、聘請人、評估方法的選擇、評估的金額和評估報告內(nèi)容簡要、最終交易價格與評估金額差異及原因等），規(guī)范評估程序，建立誠信檔案，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，健全退出機制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認(rèn)為內(nèi)部控制應(yīng)實現(xiàn)3大目標(biāo)即合理保證財務(wù)報告（financial reporting）及相關(guān)信息的可靠性、經(jīng)營（operation）的效率和效果、對法律法規(guī)的遵守（compliance）等有效地實施內(nèi)部控制規(guī)范，通過評估立法從根本上解決評估行業(yè)管理體制問題，增強公允價值環(huán)境下評估報告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務(wù)所或合伙人的責(zé)任比重

改變以往由事務(wù)所兼營評估業(yè)務(wù)的做法，改由專營評估機構(gòu)開展評估業(yè)務(wù)，并全面實行合伙制。在推進資產(chǎn)評估師職業(yè)責(zé)任保險制度建立的同時，適當(dāng)加大事務(wù)所及發(fā)起人或合伙人的風(fēng)險責(zé)任比例，增加違規(guī)的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的賠償責(zé)任，提高違規(guī)者的投機成本，避免資產(chǎn)評估機構(gòu)為利益驅(qū)動而與企業(yè)聯(lián)合造假的行為。

（三）促進業(yè)界合作以加大信息共享力度

從西方實踐來看，資產(chǎn)評估和會計之間的關(guān)系正變得日趨密切。對這種業(yè)界合作的最大推動力，來自于向“公允價值”會計的逐漸轉(zhuǎn)化。2006年9月，《公允價值計量》（157號）的正式對美國評估業(yè)產(chǎn)生了重大影響，美國各大評估協(xié)會聯(lián)合起來，積極與會計界、立法界和相關(guān)經(jīng)濟部門進行溝通，努力推動評估業(yè)與會計業(yè)的合作。公允價值的廣泛應(yīng)用加強了資產(chǎn)評估與會計業(yè)務(wù)的合作，使得會計信息責(zé)任體系由以往的會計責(zé)任和審計責(zé)任的二維責(zé)任體系發(fā)展成為會計責(zé)任、評估責(zé)任和審計責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。在上市公司的信息披露中，會計、審計與評估起著各自不同的作用，各自承擔(dān)責(zé)任。會計是從企業(yè)內(nèi)部管理出發(fā)承擔(dān)的管理層對于財務(wù)報告的編制和披露責(zé)任；注冊會計師的責(zé)任是在實施審計工作的基礎(chǔ)上對財務(wù)報表發(fā)表審計意見；評估是對被重組資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性、正確性、公允性承擔(dān)責(zé)任。例如，資產(chǎn)的會計計價和財務(wù)報告的編制需要利用資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)提供相關(guān)公允價值結(jié)論；在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對企業(yè)價值評估時，可借用審計的專業(yè)結(jié)論，參考會計數(shù)據(jù)資料；審計也可采納以財務(wù)報告為目的的單項資產(chǎn)公允價值評估結(jié)果。作為公允價值應(yīng)用的保障，評估機構(gòu)應(yīng)與會計部門積極溝通，加強配套數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，明確公允價值確定的方法、影響因素等，或適時出臺相關(guān)的操作細(xì)則，以加強對資產(chǎn)評估職業(yè)界的指導(dǎo)，促進會計界與審計界對公允價值評估結(jié)果的認(rèn)可和采納。

（四）加強自律監(jiān)管并建立行業(yè)與政府的雙重監(jiān)管體系

行業(yè)內(nèi)部自律監(jiān)管和政府外部監(jiān)管是保證評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的兩個重要手段。行業(yè)自律檢查是目前規(guī)范上市公司評估業(yè)務(wù)的最有效手段之一。公允價值環(huán)境下，評估機構(gòu)應(yīng)進一步提升行業(yè)自律監(jiān)管水平，完善監(jiān)管制度，強化執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查，建立日常監(jiān)管長效機制，同時，加強評估行業(yè)與政府的協(xié)同監(jiān)管，實現(xiàn)行業(yè)自律監(jiān)管與政府監(jiān)管的有效統(tǒng)一。

資本市場的主要功能之一就是對上市公司的信息進行充分披露，但在市場環(huán)境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產(chǎn)、股份支付、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等公允價值計量比重的日益增加，能否真實、有效地對上市公司的信息進行披露，則需要資產(chǎn)評估行業(yè)的緊密配合（周勤業(yè)，2009）?？v觀二十年的發(fā)展歷程，評估行業(yè)與資本市場互相促進，互動共生。在今后的發(fā)展中，應(yīng)大力加強公允價值評估問題的理論研究，尤其要針對上市公司并購重組評估實踐中涉及到公允價值方面的突出問題，加強上市公司并購重組評估業(yè)務(wù)相關(guān)準(zhǔn)則的制定工作，完善涉及上市公司相關(guān)業(yè)務(wù)的評估準(zhǔn)則，提升執(zhí)業(yè)規(guī)范化程度，規(guī)范評估實踐應(yīng)用，提高評估結(jié)果的合理性，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，促進整個評估行業(yè)有序健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.全國資產(chǎn)評估機構(gòu)已達(dá)3000余家.中國資產(chǎn)評估協(xié)會第三屆理事會第二次會議，2009-10-10

2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會與上海證券交易所在滬舉行上市公司資產(chǎn)評估監(jiān)管交流會議.中國資產(chǎn)評估，2009（1）

3.關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估機構(gòu)職業(yè)風(fēng)險基金管理辦法》的通知.財政部，財企[2009]26號

4.嚴(yán)紹兵，王莉瑩等.中國上市公司資產(chǎn)交易中評估結(jié)果與交易價格之間差異的研究.中國資產(chǎn)評估，2008（5）

第5篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；規(guī)避；風(fēng)險

Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.

Keywords: real estate appraisal; aversion; risk

中圖分類號： F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

隨著赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)評估的作用越來越大，服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣，房地產(chǎn)評估行業(yè)日趨成熟并在各項經(jīng)濟活動中漸顯其他地位和重要性。在房地產(chǎn)評估方法中，成本法、市場比較法和收益法是國際通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運用時還存著不完善的地方。成本法中開發(fā)利潤為重點部分，利潤率的選取則是測算利潤的關(guān)鍵，在實際運用中，利潤率一般采用市場平均利潤率，但是完全采用市場平均利潤率是不準(zhǔn)確的。市場比較法可信度高，簡便易行，使用范圍廣。在收益法的運用中，還原利率的確定直接影響到評估結(jié)果，對還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。

一、赤峰房地產(chǎn)評估市場存在的問題

（一）房地產(chǎn)評估市場不規(guī)范

目前部分脫鉤改制的評估機構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系，同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預(yù)，與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易，超出了行政機構(gòu)本身的行政職權(quán)，引發(fā)了市場的不公平競爭。同時也有一些估價機構(gòu)為了多爭取業(yè)務(wù)，估價機構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費上大打價格戰(zhàn)。從評估結(jié)果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結(jié)果；收費上則是競相壓價，為了招攬客戶，估價機構(gòu)通常給出很高的回扣，直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量的下降。這些現(xiàn)象既影響了評估報告的權(quán)威、公正和客觀，也損害了國家和集體的合法利益，擾亂了市場秩序，滋生了腐敗，導(dǎo)致不公平競爭和惡性競爭同時存在。我國的估價機構(gòu)有房地產(chǎn)估價機構(gòu)，土地估價機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)，估價師有房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師，相應(yīng)的估價師考試分別由建設(shè)部、國土資源部和財政部三部門負(fù)責(zé)，但通過后都稱為估價師，并且沒有進一步的等級劃分，進行評估時分別遵循不同的技術(shù)規(guī)程出具評估報告。在實踐中，特別是對一家企業(yè)涉及三種評估時，往往一個部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可，限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的整體發(fā)展。

（二）估價師整體業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

赤峰在有的估價師“少而不精”，到目前為止，全市共有房地產(chǎn)估價師不到100 名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價師和估價員操作；而且現(xiàn)有的估價師隊伍也存在很大缺陷。

（三）缺少對房地產(chǎn)評估的監(jiān)督機

赤峰房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討階段，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法規(guī)或規(guī)章，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程。

（四）房地產(chǎn)評估市場行業(yè)自律不夠

1.行業(yè)自律不夠

國外房地產(chǎn)評估一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力；一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束

力。這幾年市房管部門做了大量的工作，成立了估價師學(xué)會，但這個行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任。

2.法人自律不夠

現(xiàn)階段赤峰評估機構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報告的優(yōu)劣難以與評估所及估價人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“評估機構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其評估資格”，“在評估活動中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟損失，評估機構(gòu)和估價師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機制，加上有些評估所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些評估機構(gòu)和估價人員在業(yè)務(wù)活動中就無所顧忌不需自律。

（五）未形成合理的競爭機制

出于沒有形成市場競爭和行業(yè)約束機制，行業(yè)管理不到位，有關(guān)部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業(yè)務(wù)不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評估結(jié)果迎合委托評估單位的需求。上述現(xiàn)象敗壞了評估行業(yè)、評估機構(gòu)和估價人員的信譽，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到保障，引發(fā)了經(jīng)濟糾紛。

二、防范與規(guī)避評估風(fēng)險的措施

(一)加強與客戶的溝通, 謹(jǐn)慎選擇客戶

評估人員要控制評估風(fēng)險,首先應(yīng)與客戶進行充分的溝通, 不僅要在評估時與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應(yīng)加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實需求, 為做出正確的評估計劃做準(zhǔn)備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運用評估報告, 減少評估報告誤用的可能性。此外, 加強與客戶的溝通, 更容易識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質(zhì), 促使評估機構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風(fēng)險, 并由此造成的不必要的評估風(fēng)險。

(二)強化風(fēng)險意識, 樹立質(zhì)量至上的觀念

降低評估風(fēng)險的一個重要方面, 是評估師對風(fēng)險的認(rèn)識態(tài)度。隨著房地產(chǎn)評估的專業(yè)化, 社會對房地產(chǎn)評估工作人員的作用和期望也隨著提高, 評估工作的責(zé)任范圍和潛在風(fēng)險也相應(yīng)增加, 因此, 評估工作者應(yīng)認(rèn)識到評估風(fēng)險的廣泛性和可能帶來的危害, 強化風(fēng)險意識, 保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎, 嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作, 擬定科學(xué)的評估計劃, 采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法, 制作全面規(guī)范的評估報告, 才能減少評估風(fēng)險。

(三)健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系, 加強外部監(jiān)督機制

要有效降低評估風(fēng)險, 還有賴于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評估機構(gòu)應(yīng)建

立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系, 要有一整套質(zhì)量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估價復(fù)審制度, 復(fù)審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn), 可以加強委托人對評估報告的信心, 而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng), 并對評估報告進行恰當(dāng)性檢查, 從而有效地降低評估風(fēng)險另一方面房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能, 對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查, 對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處, 促進評估工作水平的提高, 為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。

(四)注重評估人員后續(xù)教育, 提高評估人員素質(zhì)水平

要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。時代的突飛猛進要求評估人員跟隨上發(fā)展步伐, 保持其持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求, 后續(xù)教育是提高評估人員素質(zhì)、保持其持業(yè)能力的有效手段之一。

總之，在赤峰房地產(chǎn)估價實踐中, 由于種種主觀和客觀因素，還存在許多問題，本文提出了一些規(guī)避風(fēng)險的方法, 但是還是有其缺點,還要有針對性地對各類型房地產(chǎn)進行特征因素分析和量化, 并進行更深層次的探討研究, 為房地產(chǎn)價值的評估提供一定的參考。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

(一)相關(guān)法律法規(guī)不健全投資性房地產(chǎn)在行業(yè)中是一個比較新的概念，在審計實務(wù)缺乏具體的審計業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。因為投資性房地產(chǎn)被單獨由固定資產(chǎn)中抽出的時間還很短，所以一系列的會計制度、審計制度還有待完善。

(二)缺乏針對性的審計程序　目前我國注冊會計師在對投資性房地產(chǎn)審計存在以下幾方面的缺陷：第一，未能準(zhǔn)確的確定其范圍，存在著將本應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)而不納入投資性房地產(chǎn)和將不應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)而納入投資性房的情形，這即會影響“真實性”，也會影響“完整性”；第二，由于投資性房地產(chǎn)會計核算的特殊性，如計量模式的選擇與轉(zhuǎn)換、減值準(zhǔn)備和累計折舊的計提、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，導(dǎo)致其會計處理不同于其他資產(chǎn)。而在審計過程中，注冊會計師往往忽略這些內(nèi)容，未能盡到應(yīng)用的職業(yè)謹(jǐn)慎；第三，由于投資性房地產(chǎn)大多表現(xiàn)為建筑物和土地使用權(quán)，對其進行檢查需要審計人員具備必要的土地、建筑、工程等方面的專業(yè)知識，而在實際工作中真正具備這些專業(yè)能力的注冊會計師很少，在利用專家工作方面也做的不太好，這樣就難以對投資性房地產(chǎn)的價值進行準(zhǔn)確的界定，大多簡單的認(rèn)可客戶的賬面價值。

(三)投資性房地產(chǎn)公允價值難以確認(rèn)投資性房地產(chǎn)多為不動產(chǎn)，其絕對價值較大，其價值計量的準(zhǔn)確與否會對企業(yè)財務(wù)信息產(chǎn)生較大的影響，甚至?xí)淖兤髽I(yè)的利潤和財務(wù)狀況，所以對投資性房地產(chǎn)賬面價值的檢查是審計工作的重點，尤其是對那些投資性房地產(chǎn)價值較大和期間內(nèi)變動較頻繁的單位。然而，我國在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，在公允價值的確定、公允價值變動損益的確定、計量模式轉(zhuǎn)換時都是以公允價值為基礎(chǔ)的，由于我國市場體現(xiàn)尚不完善，投資性房地產(chǎn)的公允價值難以確定。從已經(jīng)采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的市場調(diào)查報告，但由于評估水平的參差不齊，評估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實際的公允價值并不可靠。按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達(dá)到300-400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計算出來的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場價值的；二是參照市場價值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等，如果按市場價值作為售價扣除相關(guān)稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低很多，增值幅度沒有想象中的那么高。

(四)審計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力有待提高審計質(zhì)量很大程度上取決于審計主體一注冊會計師的素質(zhì)，我國投資性房地產(chǎn)審計質(zhì)量不高也與我國注冊會計師素質(zhì)不高密切相關(guān)。這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，審計人員職業(yè)道德欠佳，在對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)審計的過程中，由于競爭加劇和市場無序容易使注冊會計師忽視職業(yè)道德，其獨立性易受到來自諸如經(jīng)濟利益、關(guān)聯(lián)關(guān)系、外在壓力等各方面因素的干擾，導(dǎo)致其在審計過程中不能保持應(yīng)有的獨立性和職業(yè)謹(jǐn)慎，未能執(zhí)行相應(yīng)的審計程序，審計人員可能就會輕易地接受客戶聲明書的觀點或出具與審計結(jié)果不同的觀點。有的注冊會計師即便在審計過程中發(fā)現(xiàn)客戶的投資性房地產(chǎn)存在問題，出于自身利益的考慮，也不會在審計報告予以披露，甚至與之同流合污。出具嚴(yán)重失實的審計報告，不但自己的職業(yè)獨立性喪失殆盡，還嚴(yán)重打擊了投資者對整個會計師行業(yè)的信任。另一方面，審計人員專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，要做好投資性房地產(chǎn)審計，不僅要求審計人員掌握相應(yīng)的審計知識和技術(shù)，更要熟悉與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的知識和技術(shù)，如相關(guān)的建筑知識、知識產(chǎn)權(quán)知識、資產(chǎn)評估知識等，雖然目前我國的審計人員在不斷地更新知識，專業(yè)素質(zhì)和技能都有所提高，但能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特殊性有針對性地完成投資性房地產(chǎn)產(chǎn)審計工作的專業(yè)人員還較少。由于學(xué)歷、專業(yè)知識、經(jīng)驗、個人因素等原因，導(dǎo)致多數(shù)審計人員還不具備專項審計的能力，這必將影響投資性房地產(chǎn)審計的工作質(zhì)量和工作效率，也不能保證審計良性效益的發(fā)揮。

二、完善投資性房地產(chǎn)審計的策略

(一)重視投資性房地產(chǎn)審計在計劃審計階段，對被審計單位執(zhí)行初步業(yè)務(wù)活動時，應(yīng)關(guān)注其投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并分析其重大錯報風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上，在審計計劃中反映對投資性房地產(chǎn)審計的目的和要求，使得投資性房地產(chǎn)在審計過程中不會成為被遺忘的角落；在審計實施階段，根據(jù)具體情況確定是否對投資性房地產(chǎn)實施控制測試，重點是如何對其實施實質(zhì)性測試，以及對獲取審計證據(jù)的要求，鑒于投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的偶發(fā)性和風(fēng)險較大的特點，在對其實施細(xì)節(jié)測試時不宜采用審計抽樣方法，而應(yīng)進行詳細(xì)審計；在審計報告階段，在形成審計意見時，注冊會計師應(yīng)當(dāng)從總體上評價是否已經(jīng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲嬜C據(jù)，以將風(fēng)險降至可接受的低水平。在對審計證據(jù)進行整理分析以形成審計意見時，應(yīng)充分考慮投資性房地產(chǎn)審計的結(jié)果，以提高審計結(jié)論的準(zhǔn)確性。

(二)執(zhí)行針對性測試程序投資性房地產(chǎn)審計，對其審計除了執(zhí)行如圖1所示的常規(guī)審計程序外，還應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特點采取有針對性的審計程序，重點檢查以下幾個關(guān)鍵點，以保證審計質(zhì)量：第一，審查投資性房地產(chǎn)的真實性和完整性，通過對相關(guān)的協(xié)議和董事會紀(jì)要等文件、資料的檢查，驗證賬面上的投資性房地產(chǎn)的所有權(quán)是否歸被審計單位所有，是否是用于出租土地使用權(quán)或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物，是否被用于抵押和擔(dān)保，尤其應(yīng)關(guān)注是否有存在糾紛和法律訴訟的業(yè)務(wù)，此外，還應(yīng)關(guān)注是否存在隱瞞投資性房地產(chǎn)而不將其入賬的情形，特別要提出的是，對于部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產(chǎn)，應(yīng)以用于賺取租金或資本增值部分是否能夠單獨計量和出售為依據(jù)判斷其是否應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。第二，檢查投資性房地產(chǎn)的增減變動，對于投資性房地產(chǎn)的增加，重點應(yīng)檢查增加業(yè)務(wù)是否真實，相關(guān)的手續(xù)和法律程序是否完備，不同途徑增加的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是否正確，特別應(yīng)關(guān)注是否存在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)；對于投資性房地產(chǎn)減少業(yè)務(wù)，應(yīng)注意轉(zhuǎn)讓的賬務(wù)處理和轉(zhuǎn)讓損益的核算是否正確。第三，檢查投資性房地產(chǎn)的計量模式，對于以公允價值模式計量的，應(yīng)關(guān)注是否有確鑿的證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得，當(dāng)有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得時，是否將投資性房地產(chǎn)從公允價值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ接嬃浚送?，還應(yīng)檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量的情形出現(xiàn)。

(三)合理確定投資性房地產(chǎn)價值驗證投資性房地產(chǎn)賬面價值的準(zhǔn)確性，是投資性房地產(chǎn)審計的重點和難點。實現(xiàn)“估價與分?jǐn)偂边@一具體審計目標(biāo)，對于以成本模式核算的投資性房地產(chǎn)應(yīng)把

第7篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

1.1起步階段(1989年——1990年)

我國資產(chǎn)評估行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代末、90年代初。1989年國家體改委、國家計委、財政部、原國家國有資產(chǎn)管理局共同了《關(guān)于出售國有小型企業(yè)產(chǎn)權(quán)的暫行辦法》和《關(guān)于企業(yè)兼并的暫行辦法》，同年，原國家國有資產(chǎn)管理局了《關(guān)于在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》。1990年7月原國家國有資產(chǎn)管理局成立了資產(chǎn)評估中心，負(fù)責(zé)對資產(chǎn)評估項目和評估行業(yè)的管理工作。這標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估工作的起步。

1.2快速發(fā)展階段(1991年——1997年)

1991年以國務(wù)院第91號令形式了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。同時資產(chǎn)評估機構(gòu)管理暫行辦法、資產(chǎn)評估收費管理辦法等評估行業(yè)基本法規(guī)、制度的起草和工作也相繼完成。這些工作的完成，為建立我國的國有資產(chǎn)評估項目管理制度、資產(chǎn)評估資格管理制度等提供了法律依據(jù)，推動了我國資產(chǎn)評估行業(yè)在初期階段的快速發(fā)展。

1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立，并于1995年代表我國資產(chǎn)評估行業(yè)加入國際評估準(zhǔn)則委員會(IVSC)。協(xié)會的成立標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)開始成為一個獨立的中介行業(yè)。我國評估行業(yè)管理體制也走向政府直接管理與行業(yè)自律管理相結(jié)合的道路。

1993年至1998年間，評估機構(gòu)和評估從業(yè)人員的數(shù)量迅速增加，同時建立了注冊資產(chǎn)評估師制度，完善了資產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)入制度，了資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見等技術(shù)性規(guī)范，資產(chǎn)評估行業(yè)空前發(fā)展。

1.3發(fā)展完善階段(1998年至今)

1998年資產(chǎn)評估協(xié)會劃歸財政部，政府管理與行業(yè)管理相對分離。2000年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》(［2001］102號)，之后財政部相繼制定了《國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法》等六個配套改革文件。這些措施是國有資產(chǎn)評估管理方式上的重大變革，財政部將評估項目的立項確認(rèn)制度改為備案、核準(zhǔn)制，加大了評估師在資產(chǎn)評估行為中的責(zé)任。這次重大改革標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展進入到一個強化自律管理的新階段。

2001年，根據(jù)國務(wù)院清理整頓鑒證類中介機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組和財政部的統(tǒng)一安排，中國資產(chǎn)評估協(xié)會與中國注冊會計師協(xié)會合并。合并后的中國注冊會計師協(xié)會對評估和審計兩個行業(yè)、兩種資格進行管理，同時保留中國資產(chǎn)評估協(xié)會的牌子，在國際交流和評估行業(yè)統(tǒng)一管理工作中使用。

2003年國務(wù)院設(shè)立國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（簡稱國資委）。財政部有關(guān)國有資產(chǎn)管理的部分職能劃歸國資委。財政部則作為政府管理部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)評估行業(yè)管理工作。這次改革從源頭上徹底解決了長期以來國有資產(chǎn)評估管理與資產(chǎn)評估行業(yè)管理不分的局面，實現(xiàn)了國有資產(chǎn)評估管理與資產(chǎn)評估行業(yè)管理完全分離，使評估行業(yè)在形式和實質(zhì)上都真正成為一個獨立的中介行業(yè)。

2003年12月，國務(wù)院辦公廳101號文轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關(guān)于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理的意見》。根據(jù)文件精神，2004年2月，財政部決定中國資產(chǎn)評估協(xié)會繼續(xù)單獨設(shè)立，并以財政部名義了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》。根據(jù)101號文件的要求，財政部組織在全國范圍內(nèi)對資產(chǎn)評估行業(yè)進行全面檢查，進一步推動了我國資產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展。

截止到2005年8月，我國已有3400多家評估機構(gòu)，30000多人通過考試取得注冊資產(chǎn)評估師資格，其中22000多人為執(zhí)業(yè)注冊資產(chǎn)評估師。自1998年以來，全國資產(chǎn)評估行業(yè)累計完成國有資產(chǎn)評估約15萬億元。我國的資產(chǎn)評估行業(yè)是適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展并在政府大力扶植下產(chǎn)生和發(fā)展起來的，十多年來，在國有企業(yè)改制、資本市場和證券市場建設(shè)、中外合資合作等經(jīng)濟行為中發(fā)揮了重要作用。但也不可否認(rèn)，資產(chǎn)評估行業(yè)在我國的發(fā)展還存在諸多問題。

2我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展存在的問題

2.1評估行業(yè)多頭管理，不適應(yīng)評估行業(yè)發(fā)展的要求

目前，評估行業(yè)多頭管理，在經(jīng)濟生活中先后介入評估行業(yè)的部門有財政(國有資產(chǎn))、國土資源、建設(shè)、計劃(物價)等9家部門，設(shè)立的執(zhí)業(yè)資格有注冊資產(chǎn)評估師、注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估價師、注冊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估師、農(nóng)村集體資產(chǎn)評估員、價格鑒證師、礦業(yè)權(quán)評估師、舊機動車評估師、珠寶首飾鑒定師等。雖然在2001年國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的活動中，價格鑒證師已淡出中介服務(wù)市場，注冊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估師被并入注冊資產(chǎn)評估師，集體資產(chǎn)評估員資格被取消，珠寶首飾評估也被納入到了評估業(yè)的組成部分中，但目前我國依然有五六種評估執(zhí)業(yè)資格。其中在經(jīng)濟活動中影響較大的有注冊資產(chǎn)評估師、注冊房地產(chǎn)估價師和土地估價師三種職業(yè)資格。

各職業(yè)資格各有業(yè)務(wù)規(guī)范，各有收費辦法，在實際工作中既造成了評估質(zhì)量的不統(tǒng)一，又造成了重復(fù)評估、重復(fù)收費的局面；既加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，又造成了社會資源的浪費；還導(dǎo)致了評估行業(yè)無序競爭、條塊分割。而且評估行業(yè)的多頭管理局面導(dǎo)致了諸多不良后果，形成許多地方評估機構(gòu)小、散、亂，服務(wù)單一，市場競爭乏力，甚至一些中小城市及經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評估機構(gòu)出現(xiàn)難以生存的情況。這些問題，使得評估機構(gòu)難以發(fā)展壯大，評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也使得社會對行業(yè)的認(rèn)知度不高。

2.2評估法制不健全，不利于行業(yè)的統(tǒng)一管理

律師行業(yè)有《律師法》，注冊會計師行業(yè)有《注冊會計師法》，而資產(chǎn)評估行業(yè)卻沒有相應(yīng)的法律。我國目前的評估法規(guī)體系是以《國有資產(chǎn)評估管理辦法》為核心、中央政府頒行行政法規(guī)和中央政府部門頒布的規(guī)章為主、部分省市出臺地方性評估規(guī)章補充、行業(yè)協(xié)會輔之以自律規(guī)范并有國家其他法律法規(guī)配套的法律體系。這一法律體系曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用，但由于立法層次不高、不能完全適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，已極大地影響到了行業(yè)發(fā)展。

2.3評估人員復(fù)雜，隊伍不過硬

資產(chǎn)評估強調(diào)的是評定估算，如果從業(yè)人員缺乏必要的專業(yè)訓(xùn)練和職業(yè)道德，其評估的結(jié)果可想而知。同時評估作為一個完整的知識體系涉及到會計、審計、機械、建筑、經(jīng)濟法規(guī)及經(jīng)濟學(xué)等方面的內(nèi)容，而目前我國的資產(chǎn)評估人員大多是由會計人員或機械、建筑工程人員構(gòu)成，其知識結(jié)構(gòu)單一，評估范圍受限。同時評估師隊伍學(xué)歷層次低，我國本科以上學(xué)歷人數(shù)在50%左右，遠(yuǎn)低于美國的85%以上的水平。這種局面既不利于資產(chǎn)評估理論上的研究和創(chuàng)新，又不利于專業(yè)資產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)。

2.4理論研究相對滯后，評估準(zhǔn)則體系尚待完善

應(yīng)當(dāng)說經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國的資產(chǎn)評估理論已有了長足的發(fā)展，對于資產(chǎn)評估目的、評估主體、評估假設(shè)、價值類型、評估原則等基本形成了統(tǒng)一認(rèn)識，對于評估的三大方法及其程序以及評估報告的格式和內(nèi)容也都有了深入地探討。但不可否認(rèn)在一些資產(chǎn)評估理論問題上我們和先進國家還有很大差距，諸如從經(jīng)濟學(xué)的角度探討資產(chǎn)評估相關(guān)問題，資產(chǎn)評估結(jié)果如何為會計報告服務(wù)等。更重要的是我國目前的資產(chǎn)評估理論更多的是從便于指導(dǎo)實務(wù)角度論述的，如會計學(xué)原理那樣的資產(chǎn)評估原理還是空白。我國的評估準(zhǔn)則體系包括資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估質(zhì)量控制準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估后續(xù)教育準(zhǔn)則四部分。但目前頒行的只有兩個基本準(zhǔn)則(《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》)、一個具體準(zhǔn)則(無形資產(chǎn)準(zhǔn)則)，其他多以指導(dǎo)意見、指南的形式出現(xiàn)，雖說也基本滿足了評估實踐的需要，但與發(fā)達(dá)國家相比我國的評估準(zhǔn)則體系急需完善。

3發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)的對策

3.1統(tǒng)一資產(chǎn)評估管理，變多頭管理、政出多門為“一言堂”

所謂“一言堂”就是將注冊資產(chǎn)評估師、土地估價師和房地產(chǎn)估價師等職業(yè)資格盡快統(tǒng)一起來，并出臺統(tǒng)一的評估準(zhǔn)則及行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。前文已述及，由于我國的資產(chǎn)評估管理政出多門，才導(dǎo)致評估標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一、評估行業(yè)的惡性競爭；也正是緣于此，評估行業(yè)的發(fā)展及認(rèn)可程度才不如另外兩個中介行業(yè)。這是解決我國評估行業(yè)發(fā)展諸多問題的關(guān)鍵。顯然這樣做會觸動一些部門的利益，但從行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，利大于弊，長痛不如短痛。

3.2加快立法程序，盡快出臺統(tǒng)一的行業(yè)管理法律

解決了資產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一管理問題，出臺統(tǒng)一的行業(yè)管理法律既是行業(yè)管理的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。

3.3發(fā)展學(xué)歷教育，提高評估人員素質(zhì)

我國的評估人員素質(zhì)參差不齊，對此行業(yè)協(xié)會應(yīng)與教育部門協(xié)商資產(chǎn)評估學(xué)歷教育的發(fā)展。雖然我國目前有些院校已開設(shè)了資產(chǎn)評估的專科教育，本科教育也已有個別開設(shè)。但各個學(xué)校的課程設(shè)置差異較大，這也需要協(xié)會出面予以協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

第8篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)交易及與之相關(guān)的經(jīng)濟活動日益頻繁，房地產(chǎn)評估日顯重要。在房地產(chǎn)評估中，除考慮市場條件外，還須注意經(jīng)濟外部性的影響。而傳統(tǒng)的評估方法沒有充分考慮經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)價格評估的影響，為此，本文引入效用函數(shù)進行評估，筆者認(rèn)為，可得出較為準(zhǔn)確、合理的評估結(jié)果。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟外部性 房地產(chǎn)評估 效用函數(shù)

房地產(chǎn)評估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進行科學(xué)的評定與估算。

房地產(chǎn)評估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認(rèn)識以后，運用科學(xué)的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達(dá)出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負(fù)的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

經(jīng)濟外部性

經(jīng)濟外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第 k 種經(jīng)濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴(yán)重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟外部性的特點

經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴(yán)重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。

經(jīng)濟外部性的評估

由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務(wù)時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi (3-1)

因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。

假設(shè)有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結(jié)果較為符合實際。

經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué).上海財經(jīng)大學(xué)出版社，1997

3.黎詣遠(yuǎn).西方經(jīng)濟學(xué).高等教育出版社，1999

第9篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文

房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、收益法和市場法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，通過描述房地產(chǎn)評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運用過程，著重剖析房地產(chǎn)評估中成本法存在的問題，提出改進建議。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)評估；成本法；應(yīng)用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過程中的矛盾激化已成為常態(tài)。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機會。從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計算房地產(chǎn)真正的價值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員來進行估價，因此房地產(chǎn)評估人員所接受的評估工作變多，房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評估值更準(zhǔn)確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產(chǎn)價值或價格方法。

（二）成本法的范圍

成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟利益或潛在經(jīng)濟利益的房地產(chǎn)；同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn)；（2）公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等；（3）設(shè)計獨特或是針對特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機場等；（4）處于保險和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。

（三）成本法的基本公式

成本法是站在購買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發(fā)生的必要支出、稅費和開發(fā)利潤的總和。公式一：房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤房地產(chǎn)評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。土地價值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價值中。土地價值計算時，還應(yīng)注意，實際中取得的土地不能直接使用，開發(fā)土地的成本也應(yīng)計入土地價值中。公式二：建筑物價格=重置價格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）即：建筑物價格=重置價格×成新率

（四）成本法的房地產(chǎn)評估程序

第一步，了解評估對象的價格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價和稅費，房屋的使用狀況等；第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計、規(guī)格等通過改進、更新之后評估的價值，由于評估時是預(yù)估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價。重建價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復(fù)原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價對象在價值時點、國家制度和市場環(huán)境相同）；第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進行同類匯總，分別測算折舊額；第四步，計算成本價值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結(jié)果。

二、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題

（一）忽略效用價值

使用成本法對房地產(chǎn)估價時，是從會計的角度，以生產(chǎn)費用論為理論基礎(chǔ)，價格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。實際評估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個正大廣場，處于外環(huán)區(qū)域。成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛彤?dāng)?shù)叵M者消費能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費用來評定房地產(chǎn)的價值過于片面。應(yīng)在評估時，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價值。

（二）不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額

直線法計算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運用直線法計算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產(chǎn)的實際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產(chǎn)后期的修理費和折舊費因房地產(chǎn)老化也逐年增加。運用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。運用成新折扣法計算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格乘以房地產(chǎn)的成新率。房地產(chǎn)的成新率是由估價人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數(shù)值會受到估價人員實踐經(jīng)驗的影響，這對房地產(chǎn)估價師理論知識的掌握、評估經(jīng)驗有著較高的要求。但對剛成為估價師或經(jīng)驗不足的估價師不易于運用得當(dāng)，可能會影響評估結(jié)果。

（三）忽略外部環(huán)境對價格的影響

成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產(chǎn)的剩余價值。在實際生活中，外部環(huán)境同樣也影響著價格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因為污染嚴(yán)重，常年無人管理，發(fā)出惡臭氣味。此時房屋的價格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因為競選文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價格上漲到了3，200元左右每平方米。評估的主體沒變，房地產(chǎn)的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據(jù)公式房地產(chǎn)的價格不應(yīng)該出現(xiàn)大幅度的變化。但實際上房地產(chǎn)的價格會隨著周圍的環(huán)境優(yōu)化、設(shè)施健全、交通便利、停車位充足等外部環(huán)境因素的提升而變動。評估人員往往走入誤區(qū)，評估房屋只對房屋評估，忽略外部環(huán)境的影響，會使評估值不夠準(zhǔn)確，偏離實際值。

三、成本法改進建議

（一）增加效用評定的環(huán)節(jié)

通過上面效用所產(chǎn)生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調(diào)整，也就是說功能折舊改為功能調(diào)整，外部折舊改為外部調(diào)整。房屋效用的增減可以通過功能調(diào)整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進了場地附近的經(jīng)濟發(fā)展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調(diào)整對房屋價值調(diào)高。

（二）增加實地折舊鑒定環(huán)節(jié)

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。不能準(zhǔn)確地計算出房屋的折舊程度，可以通過評估人員的經(jīng)驗，對房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備等維護程度，進行實地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實際的折舊根據(jù)實際的側(cè)重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實地反映了房屋的損壞程度，使得評估值更加準(zhǔn)確地反映房屋的價值。

（三）增加外部環(huán)境的修正

可以結(jié)合市場法進行修正，將外部環(huán)境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，例如對市場供求、外部環(huán)境和無形價值等，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數(shù)，評估人員根據(jù)本身的經(jīng)驗，實地考查，判斷非實體的價值影響，適當(dāng)調(diào)整評估值。估價師應(yīng)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、房價走勢和政策出臺等十分熟悉，并能靈活運用于實際評估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完善和交通更便捷等，通過系數(shù)調(diào)整價格。

四、案例分析

（一）評估對象概要

大連市某工廠因經(jīng)營不善出售其中一部分房產(chǎn)，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評估范圍

評估范圍：某工廠出售辦公樓的價值評估。

（三）評估目的

評估目的：某工廠出售。

（四）評估基準(zhǔn)日

評估基準(zhǔn)日為2015年5月30日。

（五）評估方法及過程

采用成本法評估辦公樓的價格。重置價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復(fù)原所用的成本。評估思路是將根據(jù)調(diào)查辦公樓建設(shè)的必要費用測算出重置價格，再通過新舊程度進行修正。本題我們選用公式二計算評估值：建筑物價格＝重置價格×成新率。成新率我們采用改進后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實地成新率占60%。1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。有防盜門、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛(wèi)生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監(jiān)控設(shè)備，通水、電、訊等基礎(chǔ)設(shè)施。維護狀況一般。2、重置價格。房地產(chǎn)估價師獲得相關(guān)數(shù)據(jù)如下：辦公樓的建筑安裝工程費由土建安裝直接費、安裝工程直接費和裝飾裝修工程直接費三部分組成。（表1）建筑安裝工程費總額＝1800×1000＝1800000（元）＝180（萬元）專業(yè)費用和管理費用為建筑安裝工程費的11.2%，銷售費用為20萬元，建設(shè)期半年，費用視為均勻投入，稅費18萬元，投資利潤率為20%。（折現(xiàn)率為6%）專業(yè)費用和管理費用＝180×11.2%＝20.16（萬元）≈20.2（萬元）銷售費用＝20（萬元）投資利息主要是將開發(fā)完成的必要費用的投入計息，考慮其機會成本。本案例采用的是復(fù)利現(xiàn)值，由于所有費用視為均勻投入，所以計息期為三個月，也就是0.25，復(fù)利是以年為單位，則計息期為0.25年。還應(yīng)注意本案例求取的是利息的復(fù)利現(xiàn)值，計算時應(yīng)扣除本金的部分。投資利息＝（180+20.2+20）×［（1+6%）∧0.25-1］≈3.2（萬元）開發(fā)利潤=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬元）重置價格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬元）3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%房地產(chǎn)評估師根據(jù)實地考察，房屋維護狀況一般，設(shè)備損壞程度較高，實地成新率為40%。綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評估結(jié)果

辦公樓評估值＝重置價格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬元）上述內(nèi)容是對成本法的簡單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實際問題。成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優(yōu)勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準(zhǔn)確、忽略外部環(huán)境因素、評估人員經(jīng)驗要求高等缺點。想要解決這些問題，只有從實踐中多獲取經(jīng)驗，才能防止評估值偏離實際值的最大標(biāo)準(zhǔn)。隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的不斷進步，對方法的使用就更加嚴(yán)格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］劉晨光，余曉鳳.淺談資產(chǎn)評估案例教學(xué)———以房地產(chǎn)評估成本法和市場法為例［J］.華人時刊旬刊，2015.8.

［2］蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價中成本法的改進研究［D］.武漢理工大學(xué)，2014.