房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究

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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的跌宕起伏之后，目前正處于復(fù)蘇階段，但仍存在成本管理上的“三化”現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得的更高的營業(yè)利潤，在激烈的市場競爭中應(yīng)加強(qiáng)成本管理，成本控制。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成和管理責(zé)任提出房地產(chǎn)開發(fā)成本控制程序。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 管理 成本控制

開發(fā)成本管理是開發(fā)單位的基本組成部分，對合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身復(fù)雜和綜合，結(jié)合工程活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測性，這帶來了實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)成本管理上的困難，如何保證工程質(zhì)量的前提下，以最低的成本管理開發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統(tǒng)一的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向，對其進(jìn)行全面的分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容

全面分析可能增加開發(fā)成本的各類因素是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的核心任務(wù)，并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下，可能的話，減少浪費(fèi)，提高地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率，從而有效地提供開發(fā)成本預(yù)算和成本。對于基本的建設(shè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容，包括以下內(nèi)容:

(1)對可能會(huì)增加開發(fā)成本的各種因素進(jìn)行綜合分析。

(2)當(dāng)建設(shè)單位、客戶和工程監(jiān)理單位有該項(xiàng)目的共同意見時(shí)，確定一個(gè)具有法律約束力的合同，為后期工程爭議提供依據(jù)。

(3)如果房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要修改設(shè)計(jì)方案過大時(shí)，就要通過控制成本的變化來調(diào)整成本，確保項(xiàng)目投資的使用率最高。

(4)開發(fā)成本需要進(jìn)行定期核查，確保動(dòng)態(tài)超額現(xiàn)象在成本支出中不出現(xiàn)。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理面臨的主要問題

(1)預(yù)算編制。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過分強(qiáng)調(diào)在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預(yù)算編制工作的重要性，從兩個(gè)方面導(dǎo)致在預(yù)算編制方面問題:一是在預(yù)算方面的工程計(jì)算預(yù)算是不準(zhǔn)確的。施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性是工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，由于不準(zhǔn)確的預(yù)算計(jì)算，通常會(huì)造成工程建筑材料購買的錯(cuò)誤，增加了開發(fā)成本管理損失和負(fù)面影響的成本。二是綜合單價(jià)表錯(cuò)誤。由于我國建筑市場管理混亂，在原材料價(jià)格，等級，稅金和利潤的標(biāo)準(zhǔn)方面是不統(tǒng)一的，但在預(yù)算編制過程中依靠綜合單價(jià)套用，造成設(shè)備價(jià)格編譯錯(cuò)誤。

(2)變更造價(jià)控制。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，由于施工條件的限制，預(yù)計(jì)規(guī)劃的疏忽，導(dǎo)致施工條件和設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)，材料，設(shè)備和人員編制等內(nèi)容脫離計(jì)劃方案，必須進(jìn)行工程變更，因此開發(fā)成本管理是必要的調(diào)整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現(xiàn)階段施工單位反應(yīng)遲鈍，不按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃變更及時(shí)控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項(xiàng)目變更項(xiàng)目，這將不可避免地導(dǎo)致的資金損失。

(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據(jù)個(gè)人的想法，許多業(yè)主干預(yù)建設(shè)工程中，臨時(shí)對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續(xù)，也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費(fèi)。其次，缺乏規(guī)范的簽證要求?，F(xiàn)場簽證的處理必須得到業(yè)主和工程項(xiàng)目業(yè)主，監(jiān)理部門聯(lián)合簽署，才有合法權(quán)益。但是在簽證辦理的實(shí)際過程，不是按照相關(guān)程序執(zhí)行。最后，過分強(qiáng)調(diào)了簽證的作用，而沒有根據(jù)實(shí)際情況靈活變化。各施工單位嚴(yán)格卡簽證辦理程序，導(dǎo)致在注冊末期嚴(yán)格遵守的原則，對建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)先級不區(qū)分，必須等待簽證的處理，在漫長的等待的過程中必然浪費(fèi)錢。

(4)結(jié)算控制。后期結(jié)算控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分，但是，在實(shí)際的工程中，因?yàn)榇蟛糠质┕挝徽J(rèn)為項(xiàng)目已完成，那么結(jié)算控制可有可無，誤以為后期費(fèi)用結(jié)算相當(dāng)于所有的工程造價(jià)的合成，這將會(huì)導(dǎo)致失去了應(yīng)用的開發(fā)成本管理的有效性。此外，工程結(jié)算控制方面由于建設(shè)單位的監(jiān)管力度不夠，使其后期結(jié)算費(fèi)用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對成本管理的發(fā)展直接造成的不利影響。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施

3．1制定合理的預(yù)算編制

建設(shè)單位要加強(qiáng)日常管理，確保所有員工能工作踏實(shí)，不會(huì)受外部因素影響預(yù)算計(jì)劃。在充分熟悉了解配額的內(nèi)涵，項(xiàng)目進(jìn)度，輔助工程內(nèi)容，工程量計(jì)算的基礎(chǔ)上，還要做深入的市場調(diào)查，以掌握最準(zhǔn)確的材料，設(shè)備，積極的探索施工現(xiàn)場條件，控制施工圖預(yù)算調(diào)整建設(shè)內(nèi)容，以確保數(shù)據(jù)來源于實(shí)踐的基礎(chǔ)上，以避免所有預(yù)算來自理論計(jì)算值。由于工程建設(shè)都在動(dòng)態(tài)變化過程中的時(shí)間，因此，預(yù)算必須從實(shí)際出發(fā)遵守，確保預(yù)算以后充分發(fā)揮成本管理的價(jià)值。

3．2強(qiáng)化變更造價(jià)控制

(1)設(shè)計(jì)變更。首先，由于那些設(shè)計(jì)部門的錯(cuò)誤或缺陷引起的變更費(fèi)，以及采取的補(bǔ)救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監(jiān)理單位業(yè)主和設(shè)計(jì)部門協(xié)商是否賠償;其次，設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)被視為原施工圖的一部分，所有的費(fèi)用應(yīng)該是一致的，并根據(jù)國家有關(guān)政策的承包費(fèi)調(diào)整條款;最后，造成設(shè)計(jì)變更的延誤，由監(jiān)理工程師按照有關(guān)規(guī)定辦理。

(2)材料變更。首先，按設(shè)計(jì)變更無論是否已全面實(shí)施，以確定是否發(fā)生重大變化，如果原設(shè)計(jì)已經(jīng)落實(shí)，才要改變，應(yīng)該明確標(biāo)注，而且對材料成本做出相應(yīng)調(diào)整;其次，在拆遷，拆除的材料，設(shè)備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)組織建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)回收利用;最后，材料和采購范圍，供應(yīng)應(yīng)該完全符合原合同的內(nèi)容。

3．3健全簽證控制

簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發(fā)成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現(xiàn)實(shí)意義。為了保證簽證管制體現(xiàn)了實(shí)用性和合理性，必須實(shí)現(xiàn)以下幾點(diǎn):

(1)簽證必須實(shí)現(xiàn)書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。

(2)簽證內(nèi)容必須明確，項(xiàng)目必須明確，用量要準(zhǔn)確，價(jià)格應(yīng)該是合理。

(3)簽證要領(lǐng)先現(xiàn)場施工，保證簽證的時(shí)效性，避免等待簽證而延誤項(xiàng)目進(jìn)度。

(4)簽證直接負(fù)責(zé)人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進(jìn)行協(xié)商處理，可以保證簽證內(nèi)容一一落實(shí)。

3．4完善結(jié)算控制

(1)檢查建設(shè)項(xiàng)目竣工后的各項(xiàng)指標(biāo)是否符合標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)文件，任何指標(biāo)不能滿足要求，將導(dǎo)致成本浪費(fèi)。(2)檢查更改簽證。通過對變更簽證的檢查來明確工程調(diào)整后的責(zé)任方，避免了建設(shè)規(guī)模和項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)，成本造成的浪費(fèi)，無法達(dá)到的目標(biāo)。(3)檢查隱蔽驗(yàn)收資料。隱蔽性是工程項(xiàng)目的重點(diǎn)部分，一些建筑單位刻意對其進(jìn)行隱藏，隱藏在購買或建造材料工程方面的缺陷，增加施工項(xiàng)目成本。(4)核對單價(jià)。工程單位價(jià)格決定成本，嚴(yán)格的審計(jì)單價(jià)計(jì)價(jià)的原則，評估方法符合國家標(biāo)準(zhǔn)，所有價(jià)格都必須參與實(shí)際項(xiàng)目審計(jì)，保證規(guī)范上市后的項(xiàng)目，使結(jié)算控制發(fā)揮更大的價(jià)值。

4結(jié)語

開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有重要意義。隨著建筑業(yè)的不斷發(fā)展，施工單位將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中發(fā)揮了它的發(fā)展具有決定性的作用。但是，由于現(xiàn)階段我們對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本施工單位國內(nèi)還沒有形成系統(tǒng)性，導(dǎo)致成本管理實(shí)施過程中會(huì)遇到很多問題，因此，從不同的角度對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制分析，以提高成本管理的發(fā)展水平和減少損失的成本。

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作者:黃強(qiáng) 單位:泉州市城建置業(yè)有限公司