房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)的難重點(diǎn)

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作周期比較長(zhǎng)，涉及的業(yè)務(wù)種類比較多，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作較為重要。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)進(jìn)行分析研究，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，優(yōu)化企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；開發(fā)成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)主要的內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：一是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是房地產(chǎn)公司開發(fā)的主要成本，占總成本的50%左右，其中主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。二是前期工程費(fèi)用。所謂的前期工程費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的規(guī)劃費(fèi)用，包括地質(zhì)勘探等費(fèi)用。三是建筑安裝工程費(fèi)用。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工以及設(shè)備安裝、裝修等方面的費(fèi)用，該費(fèi)用是房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算的重要內(nèi)容。四是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。所謂的基礎(chǔ)費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)公司開發(fā)小區(qū)的水、電、暖氣等保障性費(fèi)用。五是公共配套設(shè)施費(fèi)用。主要是指房地產(chǎn)公司內(nèi)的派出所、托兒所、停車場(chǎng)等費(fèi)用。六是開發(fā)間接費(fèi)用。主要是指房地產(chǎn)公司施工項(xiàng)目過(guò)程中涉及的福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用等，用于項(xiàng)目開支的費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的主要難點(diǎn)

（一）收入確認(rèn)困難

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算過(guò)程中收入確認(rèn)困難主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，對(duì)房地產(chǎn)公司而言房地產(chǎn)項(xiàng)目都是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)的，根據(jù)國(guó)家的規(guī)定，房地產(chǎn)公司是可以在房屋建設(shè)的過(guò)程中進(jìn)行銷售的，以此獲得運(yùn)作資金。我國(guó)的稅法中規(guī)定房地產(chǎn)公司在房屋銷售過(guò)程中獲得的定金、分期付款等資金都需要看作是銷售，需要收到資金后繳納經(jīng)營(yíng)稅金。然而在收入確定過(guò)程中是需要等房地產(chǎn)建筑完全竣工后才能顧確認(rèn)。房地產(chǎn)公司在開發(fā)業(yè)務(wù)核算過(guò)程中由于收入確定時(shí)期和稅金繳納時(shí)期不同，給收入確定帶來(lái)了一定的難度。其二，房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品銷售過(guò)程中是提前預(yù)售的，只要拿到預(yù)售許可證之后便可以進(jìn)行銷售，但是此時(shí)的銷售額是不可能被算作是利潤(rùn)的，只有部分工程竣工之后便能夠?qū)N售額算作為企業(yè)利潤(rùn)。按照我國(guó)的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)主要是執(zhí)行核定利潤(rùn)率，主要存在預(yù)售金額，便需要繳納稅收。而對(duì)于按揭付款的房屋，是按照真正入賬的日期進(jìn)行計(jì)算稅收的。我國(guó)的稅法和房地產(chǎn)準(zhǔn)則存在一定的差異，二者之間的差異給房地產(chǎn)企業(yè)收入確定帶來(lái)一定困難。

（二）核算業(yè)務(wù)較復(fù)雜

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，涉及項(xiàng)目比較復(fù)雜，除了要完成房屋的建筑項(xiàng)目，還需要完成配套的公共設(shè)施、小區(qū)的水、電、煤氣等設(shè)施建設(shè)?？偠灾?，房地產(chǎn)公司涉及的項(xiàng)目比較復(fù)雜多樣，并且涉及的周期比較長(zhǎng)，故而在核算過(guò)程中涉及的業(yè)務(wù)比較多樣，不同修建項(xiàng)目的核算業(yè)務(wù)流程不同，涉及的重點(diǎn)不同，這樣就導(dǎo)致核算業(yè)務(wù)比較復(fù)雜。

（三）核算周期的跨度大

對(duì)房地產(chǎn)公司而言要開展一項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)涉及到的工作種類比較多，施工時(shí)間比較長(zhǎng)，資金比較多。甚至某些施工項(xiàng)目需要一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能夠完成?；诜康禺a(chǎn)公司的施工特點(diǎn)，企業(yè)開發(fā)成本核算的周期跨度便比較大，增加了開發(fā)成本核算的難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的重點(diǎn)工作

（一）收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算過(guò)程中重要的工作內(nèi)容是要做好收入和成本的核算，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況以及發(fā)展過(guò)程中的特殊性，完善收入和成本核算，科學(xué)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行管理。房地產(chǎn)公司收入和成本核算過(guò)程中由于我國(guó)稅法和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的差異，導(dǎo)致二者之間存在一定難度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要能夠重點(diǎn)做好會(huì)計(jì)核算和成本分?jǐn)偟膯?wèn)題，幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成成本核算工作。

（二）借款費(fèi)用資本化

按照我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)公司在開發(fā)成本核算過(guò)程中要明確借款費(fèi)用。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)重要的籌資方式。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，還款周期比較長(zhǎng)，借款的利益比較大，我國(guó)房地產(chǎn)公司借款費(fèi)用逐漸開始像資本化發(fā)展，細(xì)化了房地產(chǎn)資金核算。故而，房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算過(guò)程中要注重借款費(fèi)用資本化的問(wèn)題，將其作為重點(diǎn)工作進(jìn)行開展。

（三）預(yù)交稅費(fèi)處理

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于公司的相關(guān)建筑工程項(xiàng)目比較復(fù)雜，周期比較長(zhǎng)，故而需要承擔(dān)的稅種比較多。房地產(chǎn)公司除了要承擔(dān)運(yùn)營(yíng)所得稅、經(jīng)營(yíng)稅之外，還需要承擔(dān)土地增值稅、房產(chǎn)稅等。故而，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，在開發(fā)成本核算過(guò)程中要注重對(duì)公司的稅費(fèi)進(jìn)行核算，根據(jù)稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合理的籌劃房地產(chǎn)業(yè)的稅款，加強(qiáng)對(duì)資金使用情況進(jìn)行控制，對(duì)預(yù)交稅費(fèi)進(jìn)行處理核算，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作的優(yōu)化措施

（一）做好收入確認(rèn)和成本核算

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言收入確認(rèn)和成本核算是一項(xiàng)復(fù)雜的工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的價(jià)格比較高，一般都是采用預(yù)售的方法，故而在房屋銷售過(guò)程中需要涉及的環(huán)節(jié)包括交意向金、交房屋定金、選房、簽訂合同、建筑竣工、開收款發(fā)票等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的分析，完成地產(chǎn)企業(yè)的收入確定。面對(duì)這一系列問(wèn)題，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在收入確定和成本核算過(guò)程中要從以下三個(gè)方面分析：第一，明確房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)和成本核算的制度，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，按照各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用使用情況以及支付情況，制定完善的收入確認(rèn)制度，按照相關(guān)制度完成企業(yè)的成本核算。第二，明確房地產(chǎn)企業(yè)施工過(guò)程中的核算對(duì)象，要能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)施工過(guò)程中涉及的環(huán)節(jié)不同，明確核算的對(duì)象，這樣才能夠保證成本核算的準(zhǔn)確性。第三，要能夠?qū)Σ煌┕ろ?xiàng)目的成本分別進(jìn)行核算，根據(jù)不同項(xiàng)目成本費(fèi)用的使用不同，分析成本費(fèi)用核算過(guò)程中存在的問(wèn)題，制定不同的解決措施。

（二）完善成本核算的業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算過(guò)程中，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性完善成本核算業(yè)務(wù)，其主要從以下幾個(gè)方面入手分析：第一，要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，制定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算準(zhǔn)則以及規(guī)范，按照具體的核算規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。第二，建立完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，增加會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)管理方案，從不同開發(fā)成本的角度出發(fā)，包括產(chǎn)品開發(fā)科目、產(chǎn)品出租開發(fā)等業(yè)務(wù)，注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重視。第三，健全成本核算信息披露制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息進(jìn)行披露，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督審核，以此保證企業(yè)資金的運(yùn)行效率。

（三）保障地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化核算

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言借款費(fèi)用逐漸的實(shí)現(xiàn)資本化，那么在對(duì)開發(fā)成本核算過(guò)程中需要注重資本化的相關(guān)要求。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行核算的過(guò)程中要能夠按照歷史成本以及費(fèi)用配比的原則。企業(yè)要能夠聘用專門的會(huì)計(jì)核算人才，完善借款費(fèi)用核算的信息技術(shù)，在核算過(guò)程中要注重科學(xué)化和精準(zhǔn)化，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠按照合同要求時(shí)間內(nèi)償還借款費(fèi)用。

（四）加強(qiáng)對(duì)成本核算監(jiān)管工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算工作開展過(guò)程中要注重監(jiān)管工作的完善，成立專門的內(nèi)部審計(jì)部門，對(duì)財(cái)務(wù)部門的成本核算工作進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)督檢查。要明確審計(jì)部門的職能和權(quán)限，賦予其權(quán)利，保證審計(jì)部門的獨(dú)立性和專業(yè)性，對(duì)成本核算的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查，保證成本核算的公正性。同時(shí)讓各個(gè)部門之間互相監(jiān)督，建立制約關(guān)系，這樣便能夠通過(guò)互相監(jiān)督避免違規(guī)操作現(xiàn)象的發(fā)生。

五、結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言相關(guān)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，建設(shè)周期比較長(zhǎng)，涉及資金比較多，在開發(fā)成本核算過(guò)程中面臨著一定的難點(diǎn)，明確開發(fā)成本費(fèi)用核算的重點(diǎn)，優(yōu)化開發(fā)成本核算的方案，能夠更好地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性。

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作者：周盡謙 單位：遼寧工程技術(shù)大學(xué)