房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及對策

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，競爭十分激烈，為求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)成本管理以提高市場競爭能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品金額大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，其成本核算工作也具有明顯的行業(yè)特點(diǎn)。本文針對房地產(chǎn)成本核算的突出問題，經(jīng)過深入的研究及分析，提出了相應(yīng)的解決對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本核算；問題；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念及重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念

房地產(chǎn)企業(yè)成本即開發(fā)產(chǎn)品成本，是指在開發(fā)商品房過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作包括：企業(yè)在建設(shè)發(fā)展過程中的土地出讓金、土地拆遷費(fèi)用、給予被拆遷戶安置補(bǔ)償費(fèi)、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。具體內(nèi)容如下：（1）土地取得成本，是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的各種費(fèi)用支出。（2）前期費(fèi)用，是指企業(yè)取得土地使用權(quán)后、在開發(fā)項(xiàng)目之前發(fā)生的項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、工程勘察費(fèi)、總規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、“三通一平”等費(fèi)用。（3）建筑安裝工程費(fèi)，包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目過程中發(fā)生的主體結(jié)構(gòu)建造費(fèi)、外墻保溫及裝飾工程、地面輻射采暖工程、門窗制作安裝工程、室內(nèi)精裝修工程、電梯等設(shè)備采購費(fèi)用等。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目紅線內(nèi)的道路、園林綠化、智能化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防、有線電視及寬帶網(wǎng)絡(luò)、給排水、通電、通氣、通暖、亮化等工程費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，是指在開發(fā)項(xiàng)目總規(guī)劃內(nèi)，列入工程造價(jià)預(yù)算范圍的工程費(fèi)支出，屬于非營利性的設(shè)施設(shè)備、但產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。例如：物業(yè)用房、會所、公廁、水泵房、配電室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等。（6）開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，例如：辦公費(fèi)、工程人員工資及獎金費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)面積測繪費(fèi)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

企業(yè)在激烈的市場競爭中能夠占有最大的市場份額、獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，合理有效地降低產(chǎn)品成本是重要舉措。而精準(zhǔn)的成本核算能夠?yàn)槭袌龆▋r(jià)提供參考、有利于推動企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、是增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的根本途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象不準(zhǔn)確

首先，因建造的產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富且分期開發(fā)，財(cái)務(wù)成本核算工作未采用分類型、分期的方式核算、未進(jìn)行明確的劃分，導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中會采用滾動開發(fā)的模式，同一年度內(nèi)同時開發(fā)不同的項(xiàng)目，但是由于各個項(xiàng)目價(jià)格、用途存在著差異，如住宅和商業(yè)之間的差距，在這種情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了降低賬面利潤達(dá)到少交稅金目的，則在不同類型的項(xiàng)目間隨意分配成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的歸類容易混淆

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平等因素影響，在成本費(fèi)用的歸類上存在較多問題，如：行政部門的辦公費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用混淆，造成虛增開發(fā)成本；開發(fā)不同類型的產(chǎn)品發(fā)生支出未進(jìn)行合理歸類；開發(fā)過程中向銀行融資發(fā)生的項(xiàng)目貸款利息記入期間費(fèi)用，未計(jì)入開發(fā)成本；以上原因造成成本分?jǐn)偛粶?zhǔn)確，最終對企業(yè)所得稅、土地增值稅產(chǎn)生較大影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算滯后

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目由于資金投入量大、核算周期長及開發(fā)產(chǎn)品自身的特殊性，導(dǎo)致賬面核算的開發(fā)成本與實(shí)際發(fā)生的成本存在差異，主要為施工單位提供發(fā)票延遲、工程結(jié)算進(jìn)度滯后等原因影響開發(fā)成本數(shù)據(jù)的完整性，因成本延遲確認(rèn)，影響收入結(jié)轉(zhuǎn)時間，進(jìn)而影響企業(yè)所得稅繳納，產(chǎn)生納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本缺乏動態(tài)成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)管理層認(rèn)為成本管控屬于財(cái)務(wù)部門的工作，導(dǎo)致成本管控工作處于事后控制，忽略了事前控制和事中控制。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的各個節(jié)點(diǎn)的成本未得到有效控制，導(dǎo)致實(shí)際開發(fā)成本高于預(yù)計(jì)成本，進(jìn)而影響企業(yè)整體利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的改進(jìn)對策

（一）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，主要考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、項(xiàng)目區(qū)域、用途、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型、裝修等因素，經(jīng)過研究分析后進(jìn)行科學(xué)合理的明確劃分，具有不同使用功能的產(chǎn)品，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算；同一地點(diǎn)分期開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照每一期單獨(dú)核算；對于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型的差異，導(dǎo)致單位建筑成本差異較大，應(yīng)分別區(qū)分成本對象進(jìn)行核算；只有準(zhǔn)確地確定了成本核算對象，才能使得成本核算工作有序開展，同時體現(xiàn)了會計(jì)核算工作的重要性。

（二）科學(xué)合理的分配成本

一是企業(yè)行政部門發(fā)生的費(fèi)用，不屬于開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的直接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用。二是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的房地產(chǎn)開發(fā)的用于對外出售的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；與開發(fā)產(chǎn)品無直接相關(guān)的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益，不允許在開發(fā)成本核算。三是對于已發(fā)生的直接或者間接成本費(fèi)用的分配，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況按照受益和配比的原則合理歸類，成本分?jǐn)偡椒ㄈ纾航ㄖ娣e法、預(yù)算造價(jià)法、占地面積法、直接成本法、層高系數(shù)法。針對開發(fā)間接費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)可以按照建筑面積進(jìn)行合理分配；同一塊土地上分期開發(fā)項(xiàng)目，土地費(fèi)用可以根據(jù)每期的占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅唤ㄖ惭b成本可直接歸屬于具體的成本對象，故采用直接成本法核算。對于開發(fā)建造過程中發(fā)生的共同成本、無法分清負(fù)擔(dān)的間接成本，可按照建筑面積法分配。

（三）開發(fā)成本由收付實(shí)現(xiàn)制改為權(quán)責(zé)發(fā)生制核算

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算每月應(yīng)根據(jù)在建工程的進(jìn)度，核實(shí)合同量完成產(chǎn)值金額，應(yīng)根據(jù)施工單位已完成的產(chǎn)值金額確認(rèn)開發(fā)成本，而不是按照企業(yè)實(shí)際支付施工單位的工程款確認(rèn)成本，以確保成本核算真實(shí)、準(zhǔn)確、及時。其次，開發(fā)成本能否及時、準(zhǔn)確確認(rèn)，需要工程部門、預(yù)算部門等配合。針對已付款未提供發(fā)票，財(cái)務(wù)應(yīng)按照已付款金額確認(rèn)開發(fā)成本；對于工程結(jié)算進(jìn)度滯后，財(cái)務(wù)應(yīng)根據(jù)預(yù)算部門提供的項(xiàng)目預(yù)決算成本計(jì)提成本；針對未結(jié)算工程項(xiàng)目，工程部人員應(yīng)定期向財(cái)務(wù)提供工程進(jìn)度報(bào)告，財(cái)務(wù)據(jù)此計(jì)提成本。最終確保成本核實(shí)的真實(shí)、可靠。最后，為了保證開發(fā)項(xiàng)目成本核算的完整性，針對開發(fā)進(jìn)度滯后于住宅及商業(yè)的公共配套設(shè)施成本，企業(yè)可以按照已簽訂的合同金額或預(yù)算造價(jià)成本盡可能準(zhǔn)確的預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)。

（四）開發(fā)項(xiàng)目在建過程中實(shí)施成本動態(tài)管控

（1）企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)宣貫成本動態(tài)管理理念。成本控制的理念應(yīng)宣貫到公司的每位職工，尤其是中高層管理者。成本控制工作應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)過程中的各個階段，應(yīng)對全員進(jìn)行培訓(xùn)，提升職工成本動態(tài)管控意識，只有全員參與成本控制工作，才能有效地推進(jìn)該項(xiàng)工作。（2）建立完善成本控制體系。建立完善的成本動態(tài)更新系統(tǒng)，及時監(jiān)控成本執(zhí)行情況。房地產(chǎn)成本控制工作應(yīng)由工程部、審計(jì)部、成本控制部對施工現(xiàn)場的進(jìn)度、質(zhì)量、預(yù)算執(zhí)行情況等進(jìn)行嚴(yán)格控制管理。根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況建立完善的成本規(guī)范制度，明確的獎懲制度、工程人員行為規(guī)范，同時提高成本管控人員的職業(yè)素養(yǎng)，均是成本控制工作順利進(jìn)行的有力保障因素。通過嚴(yán)格、完善的成本控制體系確保房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的順利推進(jìn)。（3）分月對在建工程實(shí)施動態(tài)成本監(jiān)控，確保項(xiàng)目成本的可控性。房地產(chǎn)企業(yè)在建工程的各個階段應(yīng)進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的成本控制，項(xiàng)目動工前應(yīng)編制整個項(xiàng)目的總目標(biāo)成本，運(yùn)用作業(yè)成本管理法和目標(biāo)成本管理法，加強(qiáng)企業(yè)對成本的管控力度。同時還應(yīng)建立成本動態(tài)控制體系，將財(cái)務(wù)核算成本與預(yù)算成本有效地聯(lián)系起來，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，及時比對實(shí)際成本與目標(biāo)成本，找出實(shí)際與目標(biāo)的差異，分析差異原因落實(shí)到責(zé)任部門，制定改進(jìn)措施，并對后續(xù)工程進(jìn)行調(diào)整重估，及時調(diào)整事中工作程序，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的實(shí)時管控，加強(qiáng)成本管理水平和提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

四、結(jié)語

綜上所述,為更好地適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需不斷加強(qiáng)成本核算工作，針對成本核算存在的問題，應(yīng)采取必要的改進(jìn)措施，保證精準(zhǔn)的成本核算工作能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高市場競爭能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［2］呂秋艷.房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)成本核算常見問題分析［J］.財(cái)會研究,2018（210）.

作者：劉梅珍 單位：銀川建發(fā)地產(chǎn)有限公司