房地產(chǎn)企業(yè)成本核算論文

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一、開發(fā)成本科目和成本核算對象的設置

房產(chǎn)企業(yè)成本核算首先要設置“開發(fā)成本”科目，用于核算房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用，按成本費用的性質一般按以下明細科目設置，分別是：土地費用、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、開發(fā)利息、開發(fā)成本結轉等。分期開發(fā)的項目要同時設置成本核算對象進行輔助核算，一般按房產(chǎn)項目期數(shù)進行分類，簡單的可分為一期、二期等。

二、成本費用的歸集

項目公司開工后發(fā)生的成本費用應按成本科目和成本核算對象進行歸集，其中應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本核算對象的間接成本，直接計入成本核算對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益原則和配比原則分配至各成本核算對象。共同成本和間接成本發(fā)生時，可先記入過渡性成本核算對象進行歸集，待明確房產(chǎn)項目期數(shù)后再按一定標準分配計入各成本核算對象。開發(fā)間接費用先按明細科目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象，分配時能夠分清成本核算對象的開發(fā)間接費用，直接計入成本核算對象，再將剩余開發(fā)間接費用進行分配。開發(fā)間接費用歸集時應注意區(qū)分與管理費用的列支范圍，與工程直接相關部門（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費用及相關辦公費用記入開發(fā)間接費用，后勤部門如綜合辦、財務部門的人工及相關費用記入管理費用。

三、成本費用的分配

成本費用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法等進行分配。具體如下：

1.土地費用。土地費用分攤方法如下：一次性開發(fā)的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本核算對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。尚未開工部分的地價款暫歸入過渡性成本對象核算。

2.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費能分清成本核算對象的，在與施工單位進行工程價款結算時，按雙方確認的工程價款，直接計入某個成本核算對象的相關工程成本項目。對幾個工程一并招標出包結算的，應在結算工程價款時，按預算造價法或直接成本法進行分攤。

3.前期費用和基礎設施費。前期費用、基礎設施費等其他工程費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，按建筑面積分攤法分別計入各個成本核算對象。同期開發(fā)的，按某一成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內成本核算對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象建筑面積占期內全部成本核算對象總建筑面積的比例進行分配。

4.公共配套設施。單獨作為過渡性成本核算對象的、只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租的公益類配套設施，如會所、游泳池、網(wǎng)球場等，對此類配套設施發(fā)生的建造成本，應按建筑面積法進行分配，攤入相應可售產(chǎn)品成本。單獨作為成本核算對象的、具有經(jīng)營價值、可以出租或出售的經(jīng)營類配套設施，如菜場、幼兒園、學校等，對此類配套設施應預留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨立產(chǎn)權的，還應分攤土地費用。

5.開發(fā)間接費用。資本化利息的分攤方式：用于房地產(chǎn)開發(fā)的借款，確定借款用途并?？顚Ｓ玫?，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，按直接成本法或預算造價法進行分配。除資本化利息外的開發(fā)間接費用分攤方法如下：可確定成本核算對象的，將開發(fā)間接費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清成本核算對象的開發(fā)間接費用，按某一在建成本核算對象的建筑面積占全部在建項目建筑面積的比例進行分配。開發(fā)利息和開發(fā)間接費用至少每年分攤一次，也可先歸入過渡性成本對象，在有項目交付的月份進行集中分配。某一成本核算對象完工后就不能再分攤開發(fā)間接費用和資本化利息。

作者：陸美珍 單位：浙江省鐵投房地產(chǎn)集團有限公司