房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算問(wèn)題思考

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摘要：科學(xué)、合理以及準(zhǔn)確的計(jì)算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算

一、概述

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著未來(lái)既定的目標(biāo)發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用的調(diào)控，從而達(dá)到成本最優(yōu)化、利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，也可以達(dá)到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對(duì)成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進(jìn)行分析，從而達(dá)到成本目標(biāo)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算的對(duì)象不明確

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(zhǎng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象的劃分依據(jù)主要是項(xiàng)目所在的區(qū)域、進(jìn)行分期的工程項(xiàng)目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象之一。這些成本核算對(duì)象的劃分都是依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象劃分不明，過(guò)細(xì)會(huì)造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì)造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會(huì)使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。

（二）開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用分配方法存在不合理之處

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費(fèi)用中，仍然有些支出是難以準(zhǔn)確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補(bǔ)償款、配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用。按照國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計(jì)入到成本核算的對(duì)象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費(fèi)用分配和劃分的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費(fèi)用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時(shí)間是非常長(zhǎng)的，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費(fèi)用產(chǎn)生配比，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算項(xiàng)目的利潤(rùn)、結(jié)算相關(guān)的稅費(fèi)造成了阻礙，嚴(yán)重的情況下會(huì)產(chǎn)生與稅務(wù)部門(mén)長(zhǎng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結(jié)算也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導(dǎo)作用?，F(xiàn)實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對(duì)項(xiàng)目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間，也對(duì)企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略

（一）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象

由于成本核算的對(duì)象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問(wèn)題，因此，將成本核算對(duì)象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象。這種成本核算對(duì)象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、時(shí)期較長(zhǎng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項(xiàng)目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)核算對(duì)象。這種成本核算對(duì)象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大、耗費(fèi)大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項(xiàng)目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費(fèi)用對(duì)象確定的方法對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控非常有利，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估也是非常有利的。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用分配方法要進(jìn)行合理的選取

通常而言，建筑安裝成本的歸集對(duì)象往往是非常明確的，但是對(duì)于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費(fèi)用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認(rèn)定法、預(yù)算造價(jià)法等分配標(biāo)準(zhǔn)。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當(dāng)保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費(fèi)用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認(rèn)定法是最好的形式，可以使得成本費(fèi)用的分配更加精準(zhǔn)，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對(duì)于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，往往采取的成本費(fèi)用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現(xiàn)實(shí)中最為常用的方法之一是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，依照評(píng)估的價(jià)值進(jìn)行間接費(fèi)用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費(fèi)用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的利潤(rùn)管理和事前的評(píng)估，因此，合理確定成本費(fèi)用分配方法是十分重要的。

（三）對(duì)成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結(jié)算

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應(yīng)當(dāng)僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模較小，同時(shí)，持續(xù)的時(shí)間短，那么可以將項(xiàng)目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算更加合理。但是，如果項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)、規(guī)模較大，如果仍然按照項(xiàng)目的建設(shè)周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)來(lái)進(jìn)行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用受到了準(zhǔn)確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費(fèi)用的估計(jì)，那么必須對(duì)確定的估計(jì)數(shù)進(jìn)行再次核對(duì)，也要培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的成本預(yù)估能力。在進(jìn)行“預(yù)提費(fèi)用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入到成本中去，從而可以使得項(xiàng)目的決算按照預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項(xiàng)費(fèi)用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì)對(duì)單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

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作者：張振霞 單位：杭州北辰置業(yè)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部