房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制研究

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1招標(biāo)文件的編制

招標(biāo)文件既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)，也是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽定合同的基礎(chǔ)。招標(biāo)文件提出的各項(xiàng)要求對(duì)承包方和發(fā)包方都有約束力。因此招標(biāo)文件的編制對(duì)于順利完成招標(biāo)工作，控制工程造價(jià)十分重要。招標(biāo)文件的內(nèi)容主要包括工程概況、承包方式、投標(biāo)報(bào)價(jià)依據(jù)及要求、材料供應(yīng)方式、工程付款及結(jié)算方法、工程質(zhì)量和安全的控制等相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況和市場(chǎng)變化，在成本控制中應(yīng)對(duì)相應(yīng)條款進(jìn)行有效約束。

(1)明確投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)及要求。

招標(biāo)報(bào)價(jià)的主要計(jì)價(jià)方式分兩種:定額計(jì)價(jià)費(fèi)率招標(biāo)和工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)。目前一些企業(yè)在總承包單位招標(biāo)的計(jì)價(jià)方式中，主要采用定額計(jì)價(jià)費(fèi)率招標(biāo)的方式，分部分項(xiàng)的計(jì)價(jià)規(guī)則和單價(jià)計(jì)取均套用定額，而投標(biāo)單位主要在費(fèi)率報(bào)價(jià)上進(jìn)行優(yōu)惠和競(jìng)爭(zhēng)。這樣的報(bào)價(jià)模式使項(xiàng)目在完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)后就可以開(kāi)始進(jìn)入招標(biāo)階段，而不是必須等到所有的施工圖完成后才開(kāi)始，在總承包單位的選擇上至少提前了2至3個(gè)月。即使日后工程圖紙變更，定額計(jì)價(jià)費(fèi)率招標(biāo)也為后期因變更而產(chǎn)生的費(fèi)用約定了調(diào)整依據(jù)。工程量清量計(jì)價(jià)方式在計(jì)價(jià)方式上簡(jiǎn)潔明了，投標(biāo)單位在總價(jià)和單價(jià)上充分競(jìng)爭(zhēng)，報(bào)價(jià)依據(jù)以企業(yè)定額為主并結(jié)合市場(chǎng)的價(jià)格水平。但投標(biāo)方為了能實(shí)際中標(biāo)經(jīng)常會(huì)利用報(bào)價(jià)技巧，采用不平衡報(bào)價(jià)的方式，以低總價(jià)高單價(jià)的方式進(jìn)行報(bào)價(jià)，這就為房地產(chǎn)項(xiàng)目在后期的造價(jià)管理上提出了難題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)中，工程量清單計(jì)價(jià)方式一般在市政園林景觀、室內(nèi)裝修等實(shí)際施工期短、工程量明確的項(xiàng)目中應(yīng)用較多。

(2)明確人工、材料等市場(chǎng)要素價(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

近些年，人工價(jià)格的約定已成為項(xiàng)目能否順利完成、承包方是否有利潤(rùn)的主要決定因素。不同項(xiàng)目因開(kāi)工時(shí)間及項(xiàng)目所在地的不同，在人工價(jià)格的調(diào)整方式上也各有差異，控制的效果也相差較大。除此之外，主要材料的采購(gòu)及定價(jià)是影響工程成本的另一重要因素。建設(shè)項(xiàng)目所需的材料和設(shè)備費(fèi)用一般占項(xiàng)目總成本的60%以上。因此，在招標(biāo)文件中應(yīng)明確合同工期內(nèi)發(fā)包方與承包方在市場(chǎng)要素價(jià)格波動(dòng)中各自承擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)明確人工、材料等市場(chǎng)要素因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而實(shí)施的動(dòng)態(tài)管理方法，明確價(jià)差的合理計(jì)算口徑及調(diào)整公式。

2評(píng)標(biāo)階段

2.1評(píng)標(biāo)工作

評(píng)標(biāo)是招投標(biāo)過(guò)程中的核心環(huán)節(jié)。評(píng)標(biāo)工作必須遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則。目前的評(píng)標(biāo)方法主要包括經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)階段，需要根據(jù)實(shí)際招標(biāo)內(nèi)容的不同而采用適合的評(píng)標(biāo)方式。經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法一般適用于具有通用技術(shù)、性能標(biāo)準(zhǔn)或者招標(biāo)人對(duì)其技術(shù)、性能沒(méi)有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。采用此投標(biāo)價(jià)法，中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低。電梯、鋁合金門(mén)窗等項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)方式較多采用此方法。而采用綜合評(píng)估法評(píng)標(biāo)時(shí)，中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)最大限度地滿(mǎn)足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論采用哪種評(píng)標(biāo)方法，在確定中標(biāo)人之前，還需要對(duì)投標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)審和分析，對(duì)投標(biāo)研析行業(yè)視角書(shū)中存在的遺漏進(jìn)行必要的補(bǔ)正，對(duì)投標(biāo)書(shū)中的承諾進(jìn)行仔細(xì)審核，進(jìn)一步確認(rèn)投標(biāo)內(nèi)容的真實(shí)性、有效性和合理性，從而減少合同履行過(guò)程中的爭(zhēng)端和扯皮現(xiàn)象。

2.2詢(xún)標(biāo)工作

詢(xún)標(biāo)會(huì)議主要應(yīng)明確在招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)明確而未明確的事項(xiàng)，同時(shí)進(jìn)一步了解投標(biāo)單位的企業(yè)實(shí)力和項(xiàng)目經(jīng)理的工作業(yè)績(jī)。對(duì)投標(biāo)文件中存在的矛盾、錯(cuò)誤及不清的地方要求投標(biāo)方予以說(shuō)明，同時(shí)對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)做進(jìn)一步確認(rèn)。詢(xún)標(biāo)工作是對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的進(jìn)一步合理的控制，是招投標(biāo)階段成本控制的深化。

3合同簽訂

在確定中標(biāo)單位后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并在約定的工作日內(nèi)簽訂工程合同。工程合同的類(lèi)型一般可分為總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同。在房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)結(jié)合招標(biāo)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)來(lái)選擇合適的合同類(lèi)型。項(xiàng)目規(guī)模的大小，工期的長(zhǎng)短，工程施工的復(fù)雜程度，設(shè)計(jì)圖紙的完善性，人力及物價(jià)的波動(dòng)等因素都會(huì)影響施工合同類(lèi)型的選擇。作為發(fā)包方，應(yīng)結(jié)合自身的利益，綜合考慮項(xiàng)目的各種因素和承包人的承受能力，在合同類(lèi)型的選擇上占據(jù)主動(dòng)權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)工程成本的有效控制。在合同條款的起草和編制過(guò)程中，應(yīng)注重有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的約定，應(yīng)盡}備風(fēng)險(xiǎn)量化，責(zé)任明確，公正地維護(hù)雙方的利益。合同條款的約定還應(yīng)與招標(biāo)文件中實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容相一致。招標(biāo)文件、詢(xún)標(biāo)紀(jì)要等招標(biāo)階段的資料均為合同的組成部分，隨合同一起有效，因此必須保持合同條款與前期造價(jià)文件的統(tǒng)一。

4結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)只有牢牢把握招投標(biāo)階段的各項(xiàng)工作，才能在選擇優(yōu)秀承包單位的同時(shí)，全面降低工程造價(jià)，使工程成本得圈恰理有效的控制。

作者：吳友祥 單位：廈門(mén)航空同翔置業(yè)有限公司