房地產(chǎn)上市公司的償債能力淺談

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摘要：新時代我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。對房地產(chǎn)的償債能力分析，影響著房地產(chǎn)公司的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司償債能力是房地產(chǎn)上市企業(yè)信用評價的重要一環(huán)，有助于化解企業(yè)出現(xiàn)的信用危機(jī)。本文以100家房地產(chǎn)上市公司2013-2017年5年間的財(cái)務(wù)報表數(shù)據(jù)為依據(jù)，研究房地產(chǎn)公司償債能力，有助于新時代房地產(chǎn)公司常態(tài)化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新時代；償債能力；房地產(chǎn)上市公司；分析

0前言

本文在剔除不符合要求的房地產(chǎn)上市公司（上市后房地產(chǎn)公司又退市，房地產(chǎn)公司報表數(shù)據(jù)缺失等）中選取100家房地產(chǎn)上市公司，通過對這100家房地產(chǎn)上市公司2013-2017年這5年的數(shù)據(jù)報表分析，研究新時代房地產(chǎn)上市公司的償債能力，對于房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)調(diào)整，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級具有重要的意義。

1房地產(chǎn)企業(yè)償債能力

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指企業(yè)能償還其在生產(chǎn)前、中、后的各種債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的強(qiáng)與弱，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀態(tài)與生產(chǎn)經(jīng)營的好與壞，決定企業(yè)的未來發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人、對房地產(chǎn)企業(yè)的投資者、房地產(chǎn)企業(yè)三方而言，償債能力的高低影響著三方的利益。對房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人而言，房地產(chǎn)企業(yè)償債能力高，關(guān)系著房地產(chǎn)債權(quán)的本金與利息能及時取得，保障企業(yè)有充足的資金投入生產(chǎn)實(shí)踐，擴(kuò)大企業(yè)的再生產(chǎn)能力。對于廣大的投資者來說，債權(quán)償債能力高，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的資金充足，企業(yè)能獲得盈利，房地產(chǎn)企業(yè)的投資者就能獲得投資收益。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)償債能力高，意味著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況好。反之，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況較差，將會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入生存和發(fā)展的困境，嚴(yán)重的導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

2新時代房地產(chǎn)上市公司償債能力分析

2.1短期償債能力指標(biāo)分析-流動比率

流動比率能有效的反應(yīng)出房地產(chǎn)上市公司的償債能力高低與否，流動比率=（房地產(chǎn)上市企業(yè)流動資產(chǎn)/企業(yè)流動負(fù)債）×100%。從上表房地產(chǎn)上市公司流動比率計(jì)算表可以看出，2013~2017年這5年房地產(chǎn)上市公司總體比較平穩(wěn)，流動比率平均值均在2左右波動。表明2013~2017年這5年房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出短期負(fù)債償債能力好，財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率相對較小。然而，從上表還可以得出，2014年前后房地產(chǎn)上市公司的流動比率變化大，究其原因是因?yàn)?014年受到國際形式與國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重大影響，房地產(chǎn)上市公司的償債能力變?nèi)酢?/p>

2.2短期償債能力指標(biāo)分析-速動比率

僅僅通過流動比率還不能全面地反應(yīng)出房地產(chǎn)上市公司的償債能力，房地產(chǎn)上市公司的速動比率是對其補(bǔ)充指標(biāo)，能更加全面綜合地反應(yīng)出房地產(chǎn)上市公司短期償債能力。因房地產(chǎn)上市公司中，如果存在部分房屋未銷售出去，將作為存貨，會對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額造成一定的影響。通常情況下，房地產(chǎn)公司如果存在較多的待售房屋，表明房地產(chǎn)公司存貨占比越大，將影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。公式：房地產(chǎn)上市公司速動比率=房地產(chǎn)上市公司速動資產(chǎn)/房地產(chǎn)上市公司流動負(fù)債。由上表2013~2017年這5年房地產(chǎn)上市公司速動比率數(shù)據(jù)可以看出，速動比率平均值均在0.7上下波動。結(jié)合房地產(chǎn)上市公司流動比率可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司流動比率與速動比率正反比關(guān)系，流動比率高而速動比率低，表明房屋存貨量大，很多房子賣不出去。這表明，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)積極采取措施，避免待出售的房屋存貨積壓而導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流動性差。

2.3長期償債能力指標(biāo)分析-資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率與房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)有著密切的聯(lián)系，它們之間成正比關(guān)系，與企業(yè)償還債務(wù)的能力成負(fù)相關(guān)關(guān)系。公式：資產(chǎn)負(fù)債率=（房地產(chǎn)上市公司總負(fù)債/房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)）×100%通常，房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在40%~60%之間是比較穩(wěn)定的。但由上表可以看出，2013~2017年這5年時間內(nèi)房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率在65%上下波動，資產(chǎn)負(fù)債率從64.79%持續(xù)增加到65.77%。

3改善新時代背景下房地產(chǎn)上市公司償債能力建議

3.1拓寬房地產(chǎn)上市公司融資渠道

隨著國家出臺各項(xiàng)控制房價的政策，各地政府積極響應(yīng)國家號召“房子是用來住的，不是用來炒的”嚴(yán)格調(diào)控房價位，商業(yè)銀行嚴(yán)格把控房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款，在房地產(chǎn)貸款的程序與審批環(huán)節(jié)上更加的嚴(yán)格，速度也變得更慢，造成房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)無法回籠大量資金用于房地產(chǎn)企業(yè)購買土地再生產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新發(fā)展思維理念，探索新的房地產(chǎn)融資渠道（增加股權(quán)資本，增發(fā)新股；發(fā)行債券，進(jìn)行融資），充分發(fā)揮市場作用，融資多樣化，提高房地產(chǎn)公司長期負(fù)債比率，減少房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險，保障房企資金充足，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

3.2改善房地產(chǎn)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)，通過投入大量人力、物力、財(cái)力用于購買土地來搶占市場，為后續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)做好相關(guān)的準(zhǔn)備，這造成致大量資金積壓在購買土地上，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該處于一個恰當(dāng)?shù)乃剑?fù)債率過低不利于房地產(chǎn)上市公司擴(kuò)大規(guī)模，處于保守狀態(tài)；負(fù)債率過高會導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)資金鏈緊張導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險。因此，公司要把握控制好自身的資本結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到一個均衡的水平。因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)，減少短期借款與房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)之間的權(quán)重，適當(dāng)增加房地產(chǎn)上市公司長期借款的比重，保證房地產(chǎn)上市公司健康和穩(wěn)定發(fā)展。

3.3房地產(chǎn)上市公司應(yīng)優(yōu)化配置其債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)上市公司應(yīng)優(yōu)化配置其債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)，制定長期穩(wěn)定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，使房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)長期均勻穩(wěn)定。房地產(chǎn)上市公司通過合理配置其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，才能夠有效地減少大量流動債務(wù)，有的甚至能夠有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的風(fēng)險。通過優(yōu)化配置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)，能夠有效規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險，能夠有效的提升其償債能力水平，從而使得房地產(chǎn)上市公司能夠維持平穩(wěn)快速的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)上市公司應(yīng)提高無息負(fù)債的管理與利用水平

因房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)負(fù)債都是來自于各種商業(yè)銀行借貸，而銀行借款率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)信用率對償債能力指數(shù)的影響。因此，要優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司的償債能力，提高無息負(fù)債的管理與利用水平，需要從以下兩個方面著手：第一，通過優(yōu)惠套餐開發(fā)房地產(chǎn)放貸產(chǎn)品，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)與各種商業(yè)銀行的多種合作關(guān)系。第二，提升房企自身良好的商業(yè)信譽(yù)，使其在房地產(chǎn)行業(yè)擁有良好的美譽(yù)度，有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御市場經(jīng)濟(jì)波動帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司健康發(fā)展。

3.5房地產(chǎn)上市公司應(yīng)積極開展多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要還是依靠房地產(chǎn)銷售人員，銷售房子來獲取收益。這個單一的經(jīng)驗(yàn)渠道，不利于在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中取勝，容易造成大量的房地產(chǎn)上市公司因房子銷售難，而造成資金鏈斷裂，制約房地產(chǎn)企業(yè)常態(tài)化發(fā)展。因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)開拓思維，積極開展多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)，保障房地產(chǎn)上市公司有充足的現(xiàn)金流，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)上市公司在單純銷售房子上現(xiàn)金流差的不足的狀況。例如房地產(chǎn)公司可以提供現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)，把一部分房子先出租出去既能獲得租金收入又能獲得物業(yè)收入；同時在一些商圈可把房地產(chǎn)改成酒店、商場經(jīng)營，獲取酒店與商場租金收入等等。通過積極開展多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司業(yè)務(wù)多元化，降低房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率，減少政府對房價調(diào)控帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

4結(jié)論

因房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個有著自身的特殊性的行業(yè)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)都是高負(fù)債運(yùn)作，容易出現(xiàn)資金鏈斷層的風(fēng)險。本文通過研究2013~2017年5年的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報表數(shù)據(jù)，分析其負(fù)債償債能力，得出房地產(chǎn)償債能力受多種綜合因素影響，房地產(chǎn)上市公司的償債能力較差等問題。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)高度的重視，通過拓寬融資渠道、優(yōu)化資源配置、開展多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)等措施，來提高房地產(chǎn)企業(yè)償債能力，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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作者：呂家天 單位：福建農(nóng)林大學(xué)東方學(xué)院